Clase 30/5

Qué es la donación es un contrato?

Sí, es un contrato.
Que se necesita que para que sea un contrato?
Parte: dos voluntades para que se perfeccione necesita dos voluntades, una voluntad de
transferir gratuitamente la propiedad de un bien, que puede ser un bien inmueble o un bien
mueble y otra voluntad de aceptar esa donación, de aceptar esa transferencia gratuita.
Entonces la donación es un contrato y como tal necesita la conjunción de dos voluntades,
de transferir y de aceptar para que la donacion se perfeccione, y le vamos a poner nombre a
estas voluntades, la voluntad de transferir va a ser la del donante y la voluntad del que
acepta la donación se llamará donatario… entonces las partes en un contrato de donación
son donante y donatario, donante que el que transfiere y donatario el que acepta la
donación.
Para que se perfeccione, el donante tiene que aceptar la donación tiene que estar de acuerdo
con recibir esa donación y por qué digo esto? porque no basta la voluntad de una persona
de regalar, de donarte algo, sino que el que recibe tiene que estar de acuerdo!!!, tiene que
aceptar esa donación, sí. Y en esta parte se abre lo que es la oferta de la donación.
Dijimos que la donación es la conjunción de dos voluntades, un contrato y como tal
requiere estas dos voluntades, la de transferir y la de aceptar esta transferencia, la oferta de
donación, sólo tiene la primer parte la voluntad de transferir. Solo tiene la voluntad del
donante!! y me está faltando la voluntad del donatario, la aceptación, para que con la
aceptación se perfeccione la donación.
Entonces la oferta de donación existe? Sí!!! es perfectamente válida, pero como oferta no es
donación!!!, es una oferta a donar… que deberá ser aceptada, puede ser aceptada en ese
momento o más adelante…
Qué pasa en el año 2015??? cuando se modifica el Código Civil y Comercial y se unifica
toda la normativa? Qué decía el código antes??? a ver si ustedes saben qué decía el código
antes??? si una persona hacía una oferta de donación…, sí, yo estoy en vida y hoy quiero
decir que ofertó en donación o doy en donación, o sea, la terminología puede ser cualquiera
doy en donación o donó este inmueble a mi hijo, si mi hijo no acepta, estamos frente a una
oferta de donación, porque si mi hijo no firma esa oferta… no es donación es oferta de
donación!!!. Entonces si yo digo dono un inmueble a mi hijo y mi hijo no acepta esa oferta
de donación, antes del 2015 se podía aceptar esa oferta!!! Aún, después de fallecido!!! el
que ofertó!!! esto es antes del 2015, entonces las ofertas de donaciones eran un hermoso
elemento para planificar a futuro del patrimonio, porque yo hoy no le quería decir nada a
mi hijo de que yo le quería dejar todos los inmuebles… y yo hoy en vida (porque es un acto
entrevivos, repito la donación es un acto entre vivos) es… yo hoy en vida, voy a un
escribano porque los inmuebles se donan a través de escritura pública, lo vamos a ver al
escribano y digo!!! “quiero hacer una oferta de donación”, “Quiero donarle estos inmuebles
a mis hijos”… el escribano, me hace esa escritura la firmo y me voy con la oferta de
donación… porque si no me aceptan mis hijos, todavía no es donación, no se perfecciona la
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transmisión, todavía no hay transmisión, es una oferta, es un deseo., una voluntad… si no
me aceptan… no se termina transfiriendo… entonces, antes del 2015, estas ofertas de
donaciones eran una hermosa herramienta para planificar… porque yo me iba con esa
oferta… y después cuando estaba en las últimas le decía… “hijo, Mira en el cajón está la
oferta de donación… aceptala cuando yo no esté más…” entonces los hijos cuando el
donante no estuviera más iban a un escribano y aceptaban esa oferta de donación… y con
esa aceptación se producía el perfeccionamiento de la transmisión.
Ahora bien, esto significa que antes del 2015 con el Código Civil Velezano las ofertas de
donación, se podían aceptar aun estando fallecido el donante, era una herramienta
fantástica, qué sucede en 2015??? cuando se modifica el Código??? eliminan esta
posibilidad y establecen que la aceptación de la oferta de donación, debe hacerse o debe
producirse estando el vida el donante, o sea sólo se pueden aceptar las ofertas de donación
estando en vida el donante!!!
Sí, y ustedes quizás se preguntarán hoy o más adelante?
Cómo sé si está vivo el donante??? entiendan el proceso… Elsa teniendo 50 años hace una
oferta de donación para sus hijos… los hijos vienen 10 años después a aceptar esa
donación… la voluntad de Elsa ya se plasmó en la oferta de donación y hoy 10 años
después venimos a plasmar la voluntad de los donatarios, los que van a aceptar esa
donación…. las voluntades están separadas pero la reunión de las dos voluntades hacen
nacer el contrato de donación, entonces, la voluntad de Elsa fue hace 10 años atrás, la
voluntad de los donatarios es hoy!!!, la donación cuando se va a perfeccionar??? con la
aceptación, perfecto!!! y al momento de la aceptación, Yo como escribana tengo que
verificar si Elsa está viva… porque si él se está viva, yo como escribana no podría autorizar
esta escritura!!! y si la llego a autorizar, si la llego a hacer, yo estoy en un grave
problema!!!!, estoy haciendo un acto nulo!!! porque no se puede hacer la aceptación, no se
puede aceptar una oferta de donación estando fallecida… como yo como escribana??? me
voy a cerciorar de que Elsa está viva??? Bueno, tenemos un montón de herramientas, no
hay una sola… las que se suelen utilizar son dos, pero siempre y esto se los digo para el
ejercicio de su profesión, el día de mañana cuando sean escribanos o abogados o lo que
quieran ser… en lo que respecta a la función de los escribanos, lo que nosotros como
escribanos tenemos que reunir en nuestra cabeza, es lo que se llama un convencimiento…
tenemos que estar convencidos, no tiene que haber dudas y si llega a ver algún tipo de
duda… consejo: no intervengan, no actúen… solamente intervengan si ustedes están
completamente convencidos, porque ese pleno convencimiento que pueden llegar a tener
como escribanos, les va a servir el día de mañana frente a un juez, de decirle “yo reuní
todos estas herramientas, para yo convencerme”, entonces, ustedes ya van a estar limpios,
porque si el juez detecta… “ah, pero usted escribano tendría que haber hecho esto, porque
no lo hizo???” o sea, quedó una parte que vos podrías haber hecho para convencerte, el cual
te puede llegar a culpar porque no pusiste en juego todas las herramientas que tenías para
convencerte…, entonces qué herramientas hay para uno convencerse??? dependerá de cada
uno… Pero bueno, las que se suelen utilizar generalmente son todas las mismas… pero que
quiero decir con esto??? es que no hay un libro que diga… “si yo hago esto, entonces estoy
libre de riesgo… si yo hago esto no…”, hay cierto riesgo en esta función, porque no es un
librito!!! . Bueno, si yo consulto al Renaper… , y el Renaper me dice que no está fallecida,
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ya está!!!, esa es una forma… (tenemos acceso a los escribanos a una plataforma que
aquellos que trabajan y me escribanía, quizás la conocen que es consulta al Renaper) el
renaper es el Registro Nacional de las Personas, ingresando el DNI de la persona y el sexo
femenino masculino todavía no está la opción de Binaria…
Nos sale una ficha con los datos de la persona y al final informan si hay aviso de
fallecimiento o no… entonces esa es una forma de verificar si el donante falleció, otra de
las formas, es tener una reunión con el donante, citarla… si hay contacto citarla a que
venga, quiero verla!!!, sí, hay un montón de formas, de que a vos como escribana puedas
reunir ese convencimiento!!! dije estas dos que son las que se utilizan, Entonces resumen,
hoy en día con el Código Civil y Comercial unificado las ofertas de donación, tienen que
aceptarse estando en vida el donante!!!, sí, qué pasa? Qué pasa con aquellas ofertas de
donaciones que se hicieron con el código viejo???
Que se tienen que aceptar ahora??? una oferta de donación que se hizo en el 2012, oferta de
donación que se hizo en el año 2012, se hizo estando en plena vigencia El Código Civil
vélezano… en ese momento para aceptar las donaciones, se podía aceptar en cualquier
momento… qué pasa con esas ofertas de donaciones del 2012, que hoy las quieren
aceptar? Qué código rige?
La oferta se hizo en ese momento 2012… la aceptación se está haciendo ahora…
Entonces, como la aceptación se está haciendo ahora, rige la normativa actual!!! o sea, rige
siempre la normativa del acto que yo quiero hacer!!! si yo la oferta la hice en el código
anterior perfectamente yo tengo que ver si la normativa vigente a ese momento estuvo bien
para hacer la oferta. Para hacer la aceptación… como la aceptación la voy a hacer hoy,
tengo que ver qué requisitos tengo que cumplir para hacer la aceptación HOY… y ahora
tiene que estar vivo… y qué sucedió con todo esto??? en el 2015 cuando se modificó el
Código hubo una corrida de todas aquellas ofertas que se habían hecho… la gente
empezaba a aceptarlas por miedo a que fallezca… porque si fallecía ya no se podía aceptar
más… entonces por miedo a que si fallecía no podían aceptarla más… y si fallecía y no
podían aceptarla entraban su sucesión porque seguía en cabeza del donante, del que quería
donarlo… si no se acepta la transferencia, no opera y en consecuencia sigue en cabeza del
donante.
entonces la normativa o la regla o el código que rige al momento de la aceptación es la del
momento en que se va a aceptar!!! por más de que la oferta se haya hecho con un código
anterior.
Etapas:
2015 para atrás, código Vélez plena vigencia código Vélez las donaciones a herederos
forzosos eran título perfecto!!! no generaban observaciones.
Cuando yo hablo de “no generan observaciones”, “es un título perfecto”, “no es
observable”, a qué estoy haciendo referencias???, qué significa que no es observable??? o
que si es observable, qué significa quién lo va a observar?
Los herederos… lo pueden observar los legítimos!!!, pero en definitiva, quién lo va a
observar??? los herederos lo van a poder atacar… porque es un título que no es perfecto,
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cuando hablamos de que es un título observable, de que se va a observar en definitiva, el
que va a observar ese título va a ser un escribano!!! o un referencista, un referencista es un
empleado dependiente o ayudante, pero una persona que trabaja para un escribano, que
analiza los antecedentes analiza los títulos, estudia los títulos… el referencista puede ser el
propio escribano, que el propio escribano haga el estudio de títulos o puede delegar y
confiar esa obligación en un tercero…
Están está muy generalizado que el estudio de títulos lo hagan terceros, lo hagan estos
referencistas que pueden ser abogados o pueden ser escribanos… pero no pierdan de vista
que la obligación de estudiar los títulos es del propio escribano, el propio escribano tiene
que garantizar un título perfecto, la obligación es del escribano que va a autorizar la
escritura… si el escribano confía en un tercero para que se lo haga el tercero, bueno, es una
responsabilidad del escribano, si el tercero hace las cosas mal, o sea, no es argumento
válido decir… “bueno yo en realidad delegué esta función a un tercer referencista”, la
responsabilidad es de uno, de uno como escribano que delegó esa responsabilidad en un
tercero. Entonces quién estudia los títulos cuando esa escritura llegue a una escribanía…
para poder donar vender hipotecar hacer un acto dispositivo es el escribano el que va a
estudiar los títulos
Va a analizar ese antecedente y va a analizar todos los antecedentes hasta cubrir 20 años
para atrás… 20 años a partir de hoy??? No!!! 20 años desde el último título sí… hasta
encontrar el último título dispositivo. No me voy a detener a los 20 años, si yo tengo una
escritura Y calculo 20 años para atrás y no tengo ninguna, porque no vendió nada, me tengo
que ir capaz que 40 años hasta encontrar el anterior título dispositivo… entonces son 20
años para atrás o hasta encontrar el primer título dispositivo, si supongamos que no vendió
por 30 años miro el antecedente y miro me voy hasta el último que pueden ser 30 años
atrás, me explico.
Miro todo!!!! cuando miro todo… es ahí donde nosotros somos los malos de la película, y
ahí es donde observamos, que decimos ”ojo ojo” y qué vamos a observar? Le vamos a decir
“ojo acá hay un riesgo”, la observabilidad o que haya un título observable, es que hay un
riesgo!!! en este título o en los anteriores, sí, 20 años atrás o el anterior hay un riesgo.
Cualquier tipo de riesgo puede haber… pero en el caso de las donaciones, el riesgo tiene
que ver con los legitimarios, o sea quiénes van a poder atacar… esa bomba que van a
poder detonar los legitimarios.
código de Vélez antes del 2015, se diferenciaban las donaciones observables o las
donaciones inoficiosas, de las donaciones perfectas, de las donaciones que no tenían ningún
problema, las donaciones a herederos forzosos eran títulos perfectos!!! donaciones a
terceros generaban títulos observables.
2015 unificación del Código Civil, todas las donaciones son observables!!!! Todas!!!! sin
distinción de hacia quién se hace la donación… sin distinción todas las donaciones son
títulos observables!!! y muchos escribanos decían que el Código Unificado, en este aspecto,
significó la partida de defunción de las donaciones, porque si todas la donaciones iban a
generar un riesgo, nadie las iba a elegir. Producto de esto empezó todo un movimiento de
los escribanos del Colegio de Escribanos, empezaron a decir que no puede ser… que hayan

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hecho esto con las donaciones, que era una buena herramienta para planificar… Año 2020
se modifica!!! y volvemos lo que establecía Vélez … donación a heredero forzosos títulos
perfectos!!! donación a terceros títulos observables.
Bien, bueno, entonces habiendo distinguido este esta evolución de de estas observaciones
que pueden generar las donaciones.
Entonces qué sucede cuando una donación es observable??? dijimos que el que la va a
observar va a ser un escribano o un referencista porque va a detectar que hay un riesgo, cuál
es ese riesgo?
La legitima, los legitimarios… muy bien y porque el legitimario va a patalear y va a querer
decir acá, Voy a hacer lío??? porque el legitimario en qué en qué contexto va a poder atacar
esa donación? Es decir que en qué momento va a poder atacar esa donación??? cuando el
donante muera!!!., porque la legítima se va a conocer si se vio o no se vio afectada recién
al momento del fallecimiento… en vida, se dice, pero está mal dicho!!!, “ay, estoy
afectando la legítima”, “Ay, pero voy a afectar a la legítima”, no!!! Porque yo no sé si
cuando yo muera voy a heredar 38 campos o Voy a ganar la lotería y entonces lo que hoy
parecería que afectaba… en definitiva, como va a heredar mucho más… no estoy afectando
y tampoco es cierto!!!!
Por eso siempre la legítima se tiene que analizar si se afecta o no se afecta, al momento del
fallecimiento del causante!!!, es el único momento en que debe verificarse si se afecta o no
se afecta, una vez ocurrido el fallecimiento, ahí es el momento donde los legitimarios, van a
analizar, sí van a ver cubierta su porción legítima, su parte de la torta, si en ese caso
advierten que su parte que su legítima fue afectada, es en ese momento en que ellos tienen
la posibilidad de iniciar acciones.
Son acciones judiciales!!! hay que hacer un juicio!!!, son acciones judiciales que tienen
efectos rei persecutorio, rei=cosa, persecutorio= persigue a la cosa, esto significa que esta
acción va a ser dirigida contra quien detente la posesión del inmueble!!! en el momento en
que él advirtió que su legítima fue afectada.
Y qué quiero decir con esto?
Si una persona en vida, dona a un tercero un inmueble, ese título es observable!!!, sí es
observable, fallecido el donante, este tercero dice lo voy a vender…. Lo voy a vender, así
no me vienen a buscar, porque dijimos que la acción va contra el que detenta la posesión
del inmueble!!! Yo que recibí el inmueble, lo voy a vender, para qué cuando el heredero
perjudicado se dé cuenta, no me venga a buscar a mí, no me venga a mí la acción, no!! que
se la dé a otro!!!, qué va a pasar cuando yo quiera vender ese inmueble? Cuando yo vaya a
un escribano con esta escritura de donación… porque Pedro que era mi vecino me lo donó a
mí, yo voy a ir con esta escritura donde Pedro me donó a mí, para venderlo porque lo
publiqué en zonaprop tengo un comprador y entonces voy y les llevo esta escritura al
escribano del comprador, al escribano que designó el comprador… el escribano, qué va a
decir??? El título es observable!!!, le va a decir al comprador… “ojo comprador, usted
puede comprar…” porque que sea título observable y con esto quiero decirles que sea título
observable, no significa!!! que este inmueble salió fuera del comercio!!!, o sea que no se
puede vender!!!, Sí!!! se puede vender!!! Obviamente… que se va a vender, pero se va a
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vender con un riesgo, un riesgo alto, o sea, yo que recibí de Pedro, este inmueble gratuito,
Yo lo puedo vender, obviamente lo puedo vender!!!, pero hay que ver primero si el
escribano asesora bien.
He visto cada escritura, operaciones en simultáneo… que provienen de donaciones a
terceros, entonces viene el comprador y el escribano, va y hace la escritura porque se
puede hacer perfectamente!!! No!!!, no estamos haciendo ningún ilícito!!!, Lo único que
está pasando acá es que el comprador está teniendo en su carga un riesgo, riesgo de que el
día de mañana el heredero de Pedro lo venga a buscar y obviamente el comprador, que
compró este riesgo, obviamente va a ir contra el escribano!!! “me vendiste un pescado
podrido!!!” entonces, que sea título observable no significa que este inmueble quede fuera
del comercio!!!se puede vender “perfectamente” porque puede suceder que el vendedor
venga y justo compre alguien que dice “bueno, no va a pasar nada, me arriesgo” “O,
bueno, yo conozco al hijo de Pedro, el hijo de Pedro vive en Londres no le interesa...”, ok
se hace la transferencia, pero igualmente el riesgo está.
Este riesgo tiene un tiempo, este riesgo no es eterno… Sí, este título observable, no va a ser
observable de por vida!!! este título que yo recibí gratuitamente de Pedro, no va a ser
imperfecto toda la vida… va a tener un tiempo transcurrido… en el cual transcurrido el
título se perfecciona… por eso es probable que mi comprador diga “bueno, pero falta poco
para que este título se perfeccione”, es decir, el riesgo es más chiquitito, porque si ya
pasaron cinco años y no hizo nada… bueno… es el riesgo y cada uno asume las
consecuencias de sus decisiones… si el comprador dice “ bueno, me conviene porque dejo
de alquilar y el precio que me ofrece es bajo”... Asume un riesgo alto, pero bueno… en su
ecuación le conviene. Con esto quiero decir que no es que no se puede vender, si se puede
vender!!!, pero hay que conseguir al comprador que quiera comprar en esas condiciones,
dijimos que esta observabilidad es durante un tiempo… y qué tiempo??? por qué es un
tiempo? transcurrido este tiempo (que voy a decir ahora) los perjudicados no tendrán
posibilidad de accionar, entonces se les cae la posibilidad de iniciar acciones, por eso que
se perfecciona… porque deja de haber acciones que puedan atacar a esa donación o a ese
título!!! y estos son los plazos de los que voy a hablar, que son importantes para que
ustedes el día de mañana, cuando ustedes reciban como título antecedente, una escritura de
donación a un tercero… puedan calcular los plazos y chequear… si ese título ya se
perfeccionó o todavía tiene riesgo, insisto se va a perfeccionar porque??? porque las
acciones van a caer y no va a haber posibilidad de iniciar acciones… y hablo de 5 años de
fallecido el donante O 10 años de firmada la escritura de donación (u ocurrida la donación),
el primer plazo que se cumpla hace perfeccionar al título, entonces si yo tengo una escritura
del 2017, voy yo a una escribanía Y digo “quiero vender pedro goyena A María Laura… él
escribano de María Laura va a ver esta escritura que yo le estoy mostrando y va a ver que
Pedro goyena a mí me lo donaron en 2017… el escribano va a analizar... Yo no tengo
ningún vínculo familiar con el donante, no soy de era forzosa, entonces, el escribano lo
primero que va a hacer es observar la fecha de la donación… 2017, pasaron los diez
años???, no!!! Así que todavía por ese plazo seguiría vigente… ahora bien, me va a
preguntar a mí… “no sabes si Pedro vive??? me va a decir sí o no… si me dice que vive…
listo!!! no ocurrió, ni los cinco años del fallecimiento, ni los diez años de la donación… así
que los riesgos siguen existiendo!!! ahora bien, si le digo “Pedro murió”, el escribano me

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va a decir que necesita la partida de defunción para calcular… si desde que murió a la fecha
pasaron cinco años… si desde que murió Pedro a la fecha pasaron cinco años… esto es un
título perfecto!!!, no hay ninguna posibilidad de que me lo puedan atacar!!! título perfecto,
título sin posibilidad de observaciones, sin que alguien la ataque el día de mañana… (título
perfecto no es lo mismo que título pleno) sí título perfecto es aquel que no tiene
observaciones o no va a tener observaciones…
Entonces, cinco años de fallecido el donante o diez años de ocurrida la donación, el primer
plazo que se cumpla perfecciona esta escritura… y qué son estos cinco o diez años??? son
los plazos que tienen los herederos perjudicados para iniciar las acciones… y son dos
acciones que tienen, la acción de colación y la acción de reducción.
Les voy a adelantar como para que se queden con una diferencia rápida, es que la acción de
colación se incoa, se inicia de un heredero forzoso a otro heredero forzoso, es decir, la
acción de colación, es entre herederos forzosos… y lo que persigue esta acción, es
igualar… lo que cada uno recibió, equiparar las hijuelas… las hijuelas son estas porciones
que cada uno debería recibir, entonces la acción de colación se va a iniciar de un heredero a
otro, para decir vos recibiste más... Yo recibí menos, Igualemos, equiparemos esta acción
de colación… no tiene efectos rei persecutorios. Y por qué no tiene efectos rei
persecutorios? Porque dijimos que una donación entre herederos forzosos, es título
perfecto!!!, si un padre le quiere donar a un hijo cinco departamentos y al otro hijo no
quiere donarle nada… está en todo su derecho... El padre está en todo su derecho de
donarle 5 departamentos a uno y nada al otro, porque en vida puede hacer lo que quiera!!!
el que recibió los cinco departamentos, como es un título perfecto va a poder vender… sin
ningún tipo de problema… el comprador de esos cinco departamentos, no va a tener ningún
problema!!! el único problema que te genera toda esta situación… va a ser entre los
hermanos, el día que el padre no esté más… el problema lo van a tener hipotéticamente los
hermanos… que van a decir ¡yo no recibí nada, vos vendiste cinco departamentos”… y
bueno y ahí se dara la acción judicial entre ellos… es una acción judicial que se deberá
probar todo esto que vos recibiste de papá, que lo vendiste… que recibiste… esto, que yo
no recibí nada, todo eso sometido a prueba… y es lo que se llama acción de colación!!! que
va a ser entre ellos, entre los hermanos… para que dividan la torta... hagámoslo parejo,
puede suceder o puede no suceder… Quizás el heredero perjudicado que no recibió nada…
no le interesa, no quiere lío, no quiere conflicto… no quiere juicio…
La acción de reducción es la que tiene efectos rei persecutorios y es la que va a iniciar el
heredero perjudicado contra cualquiera que lo haya perjudicado, a excepción de los
forzosos… porque para los forzosos solamente tenemos acción de colación o sea entre
ellos.
El forzoso que vio perjudicado su legítima va a poder iniciar acción de reducción, contra
aquel tercero que detente este bien donado, que se fue transmitiendo… y va a poder atacar
ese inmueble… o sea va a ir a cobrarse del inmueble, solamente ataca al inmueble, no va a
atacar al patrimonio del que detenta ese inmueble… la posesión de ese inmueble, esas son
las grandes diferencias.
La clase que viene vamos a ver, a repasar todo esto y vamos a ver quiénes lo pueden
hacer… cuando, contra quién? Porque yo acá dije herederos forzosos en general, pero hay
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una serie de distinciones y hay que prestar cierta atención, a qué fecha? O si esa persona era
de heredero o no al momento de hacer la donación, pero eso lo vamos a ver la clase que
viene.
Dijimos que para hacer, para aceptar una donación… tenemos que analizar la normativa
vigente al momento de aceptar… si al momento de aceptar me exigen que esté vivo el
donante… en consecuencia, solamente puedo aceptar estando en vida el donante, fallecido
aquel, no voy a poder hacer la aceptación!!!
Entonces, qué pasa con aquellas donaciones que se hicieron en 2016??? donaciones que se
a herederos forzosos???
Yo les di la evolución 2015 para atrás solo observables la de los terceros… agosto 2015 a
2020 todas observables… de 2020 a la fecha, sólo observables a terceros, qué pasa con
aquellas donación que se hicieron en el 2016 a un heredero forzoso?
Viene el hijo de Pedro… el hijo de Pedro recibió una donación en el 2016… y hoy el hijo
de Pedro Juan… quiere vender…
Va a ser observable… porque??? qué es lo que va a nacer que lo va a hacer observable???.
Para que un título sea observable es porque paralelamente nacen acciones… es decir, que
un título sea observable… es porque alguien tiene una herramienta para hacer daño o para
reclamar lo que le corresponde… y eso se llama acción judicial. Entonces va a ser
observable o es observable, Porque alguien tiene o va a tener acciones… ahora bien… esas
acciones… esa persona cuando las va a tener??? Cuando muera el donante y esto qué les
haría pensar? Que entonces la observabilidad cuando se analiza… cuando se hizo la
donación?? o cuando se quiere hacer un acto dispositivo??? Cuando se quiere hacer un acto
dispositivo!!! porque es en ese momento en el que yo tengo que ver… si hay todavía
acciones latentes o no… o sea que al momento en el que yo quiero hacer la venta… es ahí
donde yo tengo que ver si al hacer esa venta… la voy a hacer estando vigente acciones y
tengo que ver la normativa vigente al momento en que yo quiero hacer esa venta.
no dependería también de cuando muere el donante??? sí tiene que ver cuando muere el
donante!!! y hay todo un cuadro que lo vamos a ver la clase que viene, que se las voy a
pasar porque sí se los explico, no me lo van a entender… tiene que ver si el donante fallece
antes del 2020, si fallece ante el 2015, si fallece después del 2020… recuerden que el 2020
fue la modificación que se introdujo al Código Unificado… en la materia de las
donaciones, si fallece antes del 2020, qué pasaría Brenda??? seguiría siendo observable su
título, si fallece antes del 2020 seguiría siendo observable!!! por qué? Porque ahí ya
nacieron las acciones!!!, porque dijimos que esto que se ha observable… nace cuando
fallece el donante!!! si tenemos al donante fallecido… a ver no los quiero marear… Si
tenemos al donante fallecido, tenemos que ver la fecha en que falleció, si no tenemos al
donante fallecido, tenemos que ver la fecha en que se hace el acto dispositivo. Entonces si
nos traen una donación del 2016, tenemos que ver… falleció el donante??? Si falleció el
donante, estamos en un período donde todas las donaciones eran observables, 2016… si
falleció el donante quiere decir que en el 2016 nacieron todas las acciones!!! y en
consecuencia, si es 2016, donde todas las donaciones eran observables… tenemos que
computar si transcurrieron cinco años o diez años… igualmente yo estoy hablando en
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términos generales… pero hay que ver cuando falleció? en qué momento falleció? y en qué
año se hizo la donación?? es una conjunción de años… porque justo estamos en una etapa
donde estábamos bien, fuimos para atrás y volvimos a estar bien… con lo que respecta a las
donaciones. Entonces depende mucho, hay muchas variables… si la donacion se hizo en tal
año pero falleció en otro… para ver no solamente qué plazos se computan, que actualmente
son cinco y diez años pero en el código de Vélez eran otros años…. eran diez y veinte,
entonces hay que ver bien los plazos cuando falleció y cuándo se hizo la donación… las dos
variables serían esas, si falleció el donante y cuando falleció… y cuando se hizo la
donación??? para ver en qué parte de la historia estamos…
yo el cuadro se los voy a pasar.
Hay una lógica, que es esta que yo les digo que entiendan, cuándo va a nacer la acción???,
cuándo nació??? cuando falleció? Entonces si nació cuando falleció… tenemos que ver qué
plazos rigen… cuando nacieron esas acciones… ahora, si no falleció todavía no hay
ninguna acción… son potenciales acciones que él va a tener cuando fallezca el causante…
y tenemos que analizarlas por la fecha en que yo voy a hacer un acto de dispositivo… esa
sería la lógica como para que ustedes puedan pensarlo, pero igualmente hay que analizar
bien cada etapa de esta evolución de la donaciones.
cuando se va a hacer la donación a un tercero directamente el título es observable??? sí,
siempre antes, o sea ya en ese momento es observable, exactamente es observable. Sí, sí,
donación a tercero, título observable ahora, antes con Vélez… siempre eso siempre!!!
nunca cambió lo que sí cambió es a hijos, a forzosos… a terceros siempre fue observable
siempre siempre!!!.
Qué pasa? me donan a mí Pedro… me dona a mí, yo soy tercero de Pedro, es un título
observable, pero tengo la esperanza de que Pedro no muera dentro de los próximos cinco
años y yo no quiero vender dentro de 10, o sea, yo me voy a quedar la propiedad durante 10
años, por lo menos y estimo que Pedro está en muy buena salud y no va a fallecer en
cinco… entonces yo no tengo riesgo… me explico a lo que voy??? porque tengo riesgos si
Pedro fallece mañana… porque va a tener los herederos que me van a venir a buscar… pero
si digo “bueno Pedro, yo soy amante de Pedro, por ejemplo, tengo buena relación con
Pedro, yo sé que pelo no va a morir… porque está en buena salud y yo me voy a quedar con
la propiedad durante 10 años… como van a transcurrir estos tiempos no voy a tener
ninguna acción… y es lo que la gente a veces viene a consultar…, dice “bueno, pero yo
durante 10 años no lo pienso vender… que insisto!!! igualmente se puede vender si le
consigo al novio, que quiera seguir asumiendo el riesgo, no? O sea vender, se puede vender
no es que no se puede vender, pero bueno, me dice.
Yo no lo quiero publicar, no lo quiero mal vender, porque en esta circunstancias el
departamento se vende más bajo, no? Porque se está asumiendo un riesgo. Entonces yo no
quiero vender y yo siempre le digo a la gente “uno nunca sabe que puede pasar dentro de
un año… menos, vamos a saber que puede pasar en 10 años” y a lo que voy es que nunca
nadie sabe la necesidad de del otro, entonces es muy arriesgado decir yo por 10 años no lo
voy a vender. Bueno, esperemos no exista esa necesidad de tener que vender un inmueble,
pero siempre la posibilidad está… pero sí son títulos observables, es decir, que si al
momento de vender va a haber alguien que si no transcurrieron estos plazos diga: “ojo
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comprador aca hay un riesgo asumís o no lo asumís” y si el comprador frente a la
advertencia… que hace el escribano… Porque nosotros le podemos decir… “escúchenme
el comprador usted está comprando este inmueble que es observable, qué significa que sea
observable??? y ahí le explicas que existe la posibilidad todo es a futuro… existe la
posibilidad de que existan herederos perjudicados que te puedan atacar el inmueble.
Y es probable que el comprador te diga “no, bueno, pero estoy enamorado de ese
departamento, el precio me conviene y demás…” y decide avanzar, decide igualmente
firmar la escritura a un frente a la advertencia que le puede hacer el escribano… en ese caso
lo que se aconseja y les aconsejo a ustedes cuando estén en el ejercicio de la función… es
que dejen plasmado por escrito todo este asesoramiento. No hay ninguna forma
sacramental, ninguna forma que se exige para dejar asentado este asesoramiento… pero se
conoce como “advertencia” o se conoce como “minuta insistida”, o sea, me insiste en
querer hacer algo que tiene riesgo y por qué les sugiero a ustedes el día de mañana que
estén siendo escribanos o abogados… porque las palabras se las lleva el viento… el
WhatsApp lo puedo perder, un mail lo puedo perder… donde yo le advierto los riesgos, en
cambio, una hoja donde yo le digo que habiendo sido advertido de los posibles riesgos que
tiene… de ser atacado por una acción rei persecutoria o lo que sea, aún así, está de acuerdo
en avanzar… por qué? Porque el día de mañana me va a tocar el timbre, Me va a decir…
“me sacaron el departamento y usted escribanano no me avisó!!!”, no mire, yo le avisé y
usted quiso avanzar!!! siempre les sugiero que cuando ustedes adviertan un título
observable y el comprador aún así quiere avanzar… que está en todo su derecho… no está
haciendo ningún ilícito!! aún así quieran avanzar… ustedes cúbranse!!! y haganle firmar
una minuta insistida o una advertencia… que si ellos me insisten Okay!!!, no hay problema,
Lo hacemos igual!!!, pero el día de mañana si la bomba explota, no me vengas a buscar… o
si me venís a buscar, yo estoy cubierta. Mira, yo te avise, no me puedo decir que lo
desconocias… y otra cosa que se me pasó, pero bueno, es que seguramente lo vamos a a
ver más adelante… es vieron que dijimos que yo recibí de Pedro yo soy tercera respecto de
Pedro de un inmueble donado yo lo voy a vender, Y lo voy a vender a María Laura y el
escribano le va advertir, porque insisto hay escribanos que no advierten, que lo hacen
igual… te va a advertir decir... “Mira lo que recibió Agustina es un título donado Agustina
no es forzosa, no pasaron, los plazos de ley que hacen caer las posibles acciones que los
herederos de Pedro puedan iniciar… y en consecuencia, laura, es tu decisión, si quieres
avanzar o no querés avanzar, vos me decís…, le dice al escribano, “yo quiero escribano. Yo
quiero avanzar”.
María Laura que pagó un precio, sí!!! porque es el argumento que todos dicen… María
Laura el día de mañana, cuando vengan los herederos de Pedro a atacar el inmueble… van
a ir contra el inmueble y bueno va a ser responsabilidad del que detente la posesión de ese
inmueble, María Laura va a decir “pero yo pagué un precio yo recibí la posesión!!! yo fui
ante un escribano!!! yo soy de buena fe!!!... pregunta es de buena fe.???
Porque dijimos, no sé si saben la teoría de que buena fe más títulos oneroso mas pago de
precio hace caer todas las acciones y tiene prioridad… lo vieron???. Buena fe más titulo
oneroso mas escrituras, todo eso, hace que yo gane, yo soy de buena fe, no vayan contra
mí!!! vayan contra el que me vendió, María Laura es de buena fe o no?

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María Laura no es de buena fe y quiero que entiendan que ser de mala fe, no es que es
mala, no ser de mala fe, no es que es una persona mala, sino que ya conocía la situación
tenía conocimientos, sabía lo que le podía pasar, entonces no tiene buena fe… porque ella
aún sabiendo lo que le podía pasar, quiso avanzar!!! distinto es el caso, por esto les insisto
firmen las advertencias, distinto… es el caso que María Laura sea de buena fe en el sentido
de que contrató un escribano, pagó honorarios, pagó un precio, contrató por inmobiliaria,
recibió la posesión de buena fe y nadie le dijo nada!!! ningún escribano le dijo nada!!! y les
puedo asegurar que pasa y yo no lo puedo creer… ningun escribano les dijo nada!!!!
entonces Mario Laura, en ese caso, es de buena fe… porque a quién mejor que para hacer
una transmisión de dominio que contratar aun escribano??? no hay otra forma!!! En ese
caso María Laura es de buena fe y va a poder iniciar acciones contra el escribano.
Por eso es importante siempre documentar el asesoramiento, la advertencia porque el día de
mañana si yo no lo documenté me va a querer desvirtuar… y decir que yo no se lo dije…
para ella tener buena fe, porque si yo acredito que se lo dije, eso ya no tiene buena fe… me
explico?? por eso es importante, es un papel común y corriente, no necesita ninguna
formalidad, simplemente necesita que diga que yo escribana le advertí que había estos
riesgos, sin nada artículos, nada!!! le explicas y él dice que está de acuerdo, que lo sabe y
que lo afirma… y eso ustedes lo guardan en la carpeta, porque siempre lo digo esto y se lo
digo a todos en esta profesión, la bomba no está en forma inmediata… uno o dos y trabaja
trabaja trabaja trabaja trabaja trabaja trabaja y es probable que la bomba se active dentro de
diez años 5, 8, donde ya uno pensó que pasó… no, no pasó!!! la bomba tarda en explotar.
Esperemos que nunca explote no, pero pero bueno, por eso no estén tranquilos. Ay, ya hice
la donación listo, no me vino a buscar el heredero, no le dije nada, pasó un año. Pasó dos
años…Capaz que algún día al año 8 explota la bomba, entonces… por eso siempre hay que
ser muy precavido en esta profesión y bueno tengan en cuenta esto lo de la buena fe, pero
igualmente por más de que ella realmente sea de buena fe, le pueden atacar el inmueble y a
ella solamente le va a quedar ir contra el escribano…
Y María Laura va a ir contra el escribano para decir perjuicio resarcimiento un montón de
cosas.

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