AC Hoteles. Anexo 3.

Cuenta de resultados y balance previsional

Hipótesis. Datos del hotel Hipótesis 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Habitaciones 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150
Habitaciones x 365 dias 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750 54,750
Ocupación en % 60%-70% 60% 65% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70% 70%
Crecimiento de precios 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Precio medio por habitación 130 130 137 143 150 158 166 174 183 192 202 212

CUENTA DE RESULTADOS (miles €) Hipótesis 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ventas 4,271 4,858 5,493 5,768 6,056 6,359 6,677 7,011 7,361 7,729 8,116
Coste ventas 15% x Vtas 641 729 824 865 908 954 1,002 1,052 1,104 1,159 1,217
Margen bruto 3,630 4,129 4,669 4,902 5,148 5,405 5,675 5,959 6,257 6,570 6,898
Salarios crecen al 3% 900 927 955 983 1,013 1,043 1,075 1,107 1,140 1,174 1,210
Gastos Comerciales 14% x Vtas 598 680 769 807 848 890 935 981 1,031 1,082 1,136
Gastos Generales 11% x Vtas 470 534 604 634 666 699 734 771 810 850 893
EBITDA o BAAIT 1,662 1,988 2,341 2,477 2,621 2,772 2,931 3,099 3,277 3,463 3,660
Amortización (6% del inmueble) 6% x 9.000 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540
BAIT o EBIT 1,122 1,448 1,801 1,937 2,081 2,232 2,391 2,559 2,737 2,923 3,120
Gastos financieros r= 3% (1) 150 300 270 240 210 180 150 120 90 60 30
BAT o EBT 972 1,148 1,531 1,697 1,871 2,052 2,241 2,439 2,647 2,863 3,090
Impuestos t= 35% 340 402 536 594 655 718 784 854 926 1,002 1,081
BN Beneficio neto 632 746 995 1,103 1,216 1,334 1,457 1,586 1,720 1,861 2,008

Ratios de rentabilidad 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Crecimiento de ventas 14% 13% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Margen Bruto 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%
ROS (BN / Ventas) 15% 15% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 23% 24% 25%
ROE (BN / RP) (2) na 0.10 0.12 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 0.14 0.14
ROA (EBIT / AN) 7% 9% 12% 13% 14% 16% 15% 17% 18% 20% 23%

BALANCE CORTO Hipótesis 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
NOF (% sobre Ventas) ------> 5% (3) 214 243 275 288 303 318 334 351 368 386 0
AF neto 17,000 (4) 8,000 16,460 15,920 15,380 14,840 14,300 13,760 15,557 15,017 14,477 13,937 13,397
AN Activo neto 8,000 16,674 16,163 15,655 15,128 14,603 14,078 15,891 15,368 14,845 14,323 13,397

DL Deuda Largo (Pago anual ppal) ------> 1,000 5,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
RP Recursos Propios (5) 3,000 7,316 7,689 8,187 8,738 9,346 10,013 10,741 11,534 12,394 13,325 0
Financiación 8,000 17,316 16,689 16,187 15,738 15,346 15,013 14,741 14,534 14,394 14,325 0

Caja excedente (+) o Crédito (-) (6) 642 526 532 610 743 935 -1,149 -833 -451 1
Dividendo pagado (50% BN año anterior) 50% 316 373 498 552 608 667 728 793 860 931 1,004

AC Hoteles. Anexo 4. Cálculo de cash flows

CF final
FCF Cash Flows del Proyecto 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
EBIT (7) 0 1,122 1,448 1,801 1,937 2,081 2,232 2,391 2,559 2,737 2,923 3,120
± Variación AN (8) -8,000 -8,674 511 508 526 526 525 -1,813 523 522 522 926
FCF (9) -8,000 -7,551 1,958 2,309 2,463 2,606 2,757 578 3,083 3,259 3,445 31,198
IRR proyecto (10)
FCC después de impuestos (11) -8,000 -7,944 1,452 1,679 1,785 1,878 1,976 -258 20,279
IRR con impuesto (12)

CF accionista
BN (13) 0 632 746 995 1,103 1,216 1,334 1,457 1,586 1,720 1,861 20,084
± Variación AN (14) -8,000 -8,674 511 508 526 526 525 -1,813 523 522 522 0
± Variación Deuda (15) 5,000 5,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000
CF accionista (16) -3,000 -3,042 257 503 629 741 859 -1,356 1,109 1,243 1,383 19,084
= variación caja anual (17) 642 -116 6 78 134 192 -2,084 316 383 452 -1
+ dividendos pagados 316 373 498 552 608 667 728 793 860 931 0
(18) 0 958 257 503 629 741 859 -1,356 1,109 1,243 1,383 -1
IRR accionista (19)

CF AC Hoteles
CF accionista (20) -3,000 -3,042 257 503 629 741 859 -1,356 1,109 1,243 1,383 19,084
Opción de compra (21)
¿Canibalización? 10% Ventas (22) ### -427 -486 -549 -577 -606 -636 -668 -701 -736 -773 -812
¿Canon Central? 7% Ventas (23) ###
CF AC Hoteles -3,000 -3,469 -229 -46 53 136 223 -2,024 408 507 610 18,272
IRR AC Hoteles

NPV AC Hoteles K= 12%

Sin opción de Sin Ocupación Precio medio Terreno Tasa crecimiento Deuda:13
Análisis de sensibilidad Base compra canibalización 60% 70% 115 145 6 10 1% 3% RRPP: 4
IRR Proyecto (sin impuestos) 17%
IRR accionista 16%
IRR AC Hoteles 16%

Guía para la construcción de la cuenta de PyG y Balance de Situación previsional y para el cálculo del CF (Anexos 3 y 4)
Éstos son supuestos típicos para el análisis de proyectos de inversión. Pero no debes utilizar estos supuestos si contradicen la realidad del proyecto que analices.
Las hipotésis se muestran en negrita.

(1) Tipo de interés x deuda de años anteriores (también en el 2005) Para simplificar no debes considerar el coste del crédito, a menos que el crédito sea alto.
Deja esta celda vacía y haz el balance previsional para calcular la deuda pendiente de cada año.
(2) ROE = Beneficio neto del año / Fondos propios del año anterior.

(3) Calcular las NOF como un % de las ventas. No necesitas utilizar días de clientes, inventario, etc, porqué al final las NOF son un % de las ventas.
(4) En el 2011, el 35% de las ventas del 2011 se invierten en la renovación del hotel. Ésto significa un aumento del AFneto. Para simplificar no aumentes la amortización en los años posteriores.
(5) Fondos propios del año anterior + beneficio neto - dividendos pagados.
(6) Cifra para cuadrar el balance = Financiación - Activo neto. Ésto es lo que tendremos en caja o crédito.
(7) CF final en el 2015. Es una estimación del valor del hotel en el 2015. Dos alternativas:
a) Asumir que el hotel se vende en el 2015. Puedes usar el valor en libros del hotel (estimación muy conservadora). También podrías utilizar una estimación del valor de mercado del hotel en el 2015.
b) Asumir que el hotel seguirá funcionando por muchos años. Usa una perpetuidad del FCF producida en todos esos años => EBIT año 2015 / k-g => 3198/(0.12 -0.02)
En el cálculo de la perpetuidad nosotros haremos FCF = EBIT o en otras palabras, asumiremos que el AF neto permanecerá constante (nuevas inversiones = depreciación), por tanto la celda O51 es 0.
(8) De la línea 37 del balance. AN de un año - AN del año anterior.
(9) Mirar la secuencia y tamaño del FCF, para identificar errores (números extraños). Identificar el componente más importantes del FCF, sea el EBIT o la variación de AN o ambos.
(10) Esta es la TIR producida por los activos (por el hotel) sin tener en cuenta la manera en que se financia el hotel y sin tener en cuenta los impuestos.
(11) Multiplicar el EBIT x (1-t). CF final en el 2015, como antes, multiplicar el EBIT del año 2015 x (1 - t) y dividir por (k-g)
(12) Esta es la rentabilidad que el inversor (accionista) obtendría de no haber deuda.
(13) CF final en el 2015. Procedimiento simple. Perpetuidad = Beneficio neto 2015 /(k-g). En este caso asumimos que la deuda y los gastos financieros serán los mismos en los años siguientes.
Si esta hipotesis no es realista (porqué la compañía devolverá la deuda en unos poco años tras el 2015) usaremos EBIT (1-t) en vez de Beneficio Neto.
En el caso AC Hotels el cálculo más preciso podría ser EBIT (1-t), a pesar de que la diferencia es irrelevante.
(14) Para la perpetuidad en el 2015 asumimos que el AN se mantendrá constante => nuevas inversiones = depreciación.
(15) Para la perpetuidad asumimos que la deuda será devuelta en su totalidad.
(16) El CF del accionista muestra la caja generada por el proyecto como consecuencia de la caja generada por el proyecto, la caja destinada a la deuda y los impuestos pagados.
(17) De la línea 43. Caja en un año menos la caja en el balance del año anterior.
(18) Verás que el CF de los accionistas coincide con la siguiente expresión (incremento anual de la caja + dividendos pagados en el año). Si los números no coinciden debes tener un error en algún lado.
Conclusión interesante: puedes calcular el CF del accionista directamente desde la caja del balance.
(19) Los hoteles de AC Hotels tienen socios locales. Éste es el retorno que ellos esperan de su inversión.
(20) De la línea 61. Habría que deducir la parte proporcional del accionista local. Como no lo sabemos, dejamos en BN íntegro.
(21) Ésta es una decisión que debes tomar. ¿Incluímos los -2.000 en el año 0 o no?
(22) Parte de las ventas del hotel provendrá de otros hoteles del grupo. ¿Debemos incluir un flujo de caja negativo para el grupo AC?
(23) Parte de los gastos de marketing del hotel. Contabilizado en la cuenta de PyG, son proporcionados por los servicios centrales. ¿Debería incluirse como un flujo de caja positivo para el grupo?
Si los incluyes, hay que multiplicarlos por (1-t) ya que el CF accinista va después de impuestos.
 Anexo 1. Principales magnitudes del grupo AC Hoteles

Datos reales Previsión Crecimiento

Millones de euros 1999 2000 2001 2002 2003P 2004P 2005P 2006P 2007P medio anual

Nº hoteles 7 10 27 40 58 74 81 83 86 125%

Nº habitaciones 795 1,235 2,638 3,888 5,517 7,110 7,938 8,194 8,540 108%

Facturación 7 10 43 71 112 146 193 226 261 403%

EBITDA 11 15 29 43 63 80 98 113%

Inversión realizada 101 53 134 106 120 116 30 25 20

Inversión acumulada 101 154 288 394 514 630 660 685 705 66%

114 124 98 97 95 96 98 99 99
 Anexo 5. Modelo uniforme de cuenta de resultados hotelera

Las cuentas de resultados del sector hotelero siguen el formato llamado "Uniform System". Ver ejemplo abajo.
Se observa que los ingresos y gastos se desglosan por tipo de negocio (habitaciones, restaurante y otros).
En nuestro caso y por facilitar el análisis hemos agrupado todos los ingresos y gastos de los diversos negocios.

Total Ingresos del Periodo 100%

Ingresos por Habitaciones 81%
Costes 20%
Coste de Personal 13%
Material de Limpieza 1%
Material de Habitaciones 2%
Lavanderia/Tintoreria 2%
Otros Suministros 2%
Bº Bruto Habitaciones 60%
Ingresos Alimentacion y Bebidas 14%
Ingresos Desayunos 5%
Ingresos Restaurante 10%
Costes 12%
Coste de Ventas 7%
Coste de Personal 5%
Otros Gastos 0%
Bº Bruto Al. Y Bebidas 3%
Otros Ingresos 5%
Ingresos Salones 1%
Ingresos PAY TV 0%
Otros Ingresos 4%
Otros gastos 1%
Bº Bruto otros servicios 3%
Dirección-Comercial 14%
Coste de Personal 1%
Publicidad 2%
Canon Gestión 10%
Otros Gastos Comerciales 2%
Administracion 2%
Coste de Personal 1%
Otros Gastos 2%
Mantenimiento 8%
Gastos de Personal 1%
Mantenimiento 3%
Suministros y Otros 1%
Consumos 4%
Otros Gastos 1%
Provisiones para Insolvencias 1%
EBITDA 42%
Amort. Inmovilizado 8%
EBIT 33%
Gastos Financieros 6%
Ingresos Financieros 0%
EBT 27%
Impto. Soc. 9%
Bº Neto 18%