Jaime Cruz Saravia

SESION 2

Contratos Aplicables

Dr. Jaime Cruz Saravia

La Constitución Política del Perú en su artículo 70 establece que “el
derecho de propiedad es inviolable, el Estado lo garantiza. Se ejerce
en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie
puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya una
compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder
Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya
señalado en el procedimiento expropiatorio”.

Dr. Jaime Cruz Saravia

Dr. Jaime Cruz Saravia
Dr. Jaime Cruz Saravia
• Son aquellos que crean y regulan
relaciones de participación e integración
en negocios o empresas determinadas, en
interés común de los intervinientes.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– No genera una nueva persona jurídica.
– Debe constar por escrito.
– No está sujeto a inscripción en el registro de personas
jurídicas.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Es por el cual una persona denominada asociante concede a
otra u otras personas denominadas asociados una
participación en el resultado o en las utilidades de uno o de
varios negocios del asociante a cambio de determinada
contribución.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– El asociante actúa en nombre propio.
– La asociación en participación no tiene razón
social ni denominación.
– La gestión del negocio corresponde única y
exclusivamente al asociante.
– No existe relación jurídica entre los terceros
y los asociados.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– Los terceros no adquieren derechos
frente a los asociados ni viceversa.
– Los asociados tienen derecho a la
rendición de cuentas al término del
negocio realizado.
– Los asociados participan en las pérdidas
en la misma medida en la que participan
en las utilidades, salvo pacto en
contrario.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Es el contrato por el cual dos o más personas se asocian para
participar en forma activa y directa en un determinado
negocio.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– Corresponde a cada miembro del consorcio realizar las actividades
propias que se le encargan y aquellas a las que se ha comprometido.
– Los bienes que se aportan continúan siendo de propiedad exclusiva
de cada consorciante.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– Cada miembro del consorcio se vincula individualmente con terceros
en el desempeño de la actividad que le corresponda.
– Cuando el consorcio contrata con terceros, la responsabilidad será
solidaria, solo si así se pacta en el contrato.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características
– Se tiene conocimiento diario del avance del negocio.
– En el contrato se deberá establecer el régimen y los sistemas de
participación en los resultados del consorcio, de no hacerlo se
entenderá que es en partes iguales.

Dr. Jaime Cruz Saravia

Característica esencial:
• Su efecto es necesariamente futuro.
• El objeto del contrato preparatorio es la celebración de un
contrato definitivo.
• Debe mediar un lapso de tiempo entre uno y otro a fin que el
objeto pueda ser alcanzado.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Es el dinero que un contratante entrega al otro como seña de haberse
llegado a un acuerdo de voluntades sobre la creación o extinción de
una obligación.

• EFECTOS: El contrato se cumple o no se cumple

• - Confirmatorias
Tiene por finalidad confirmar, esto es corroborar la verdad, de haberse
concertado la celebración de un contrato.
• - Retractación
El derecho de retractarse de un contrato.

• (*) Art. 1480 Código Civil. El arras de retractación solo es valida en los
contratos preparatorios

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Confirmatorias: Si la parte que entrego las arras no cumple la obligación por
causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto el contrato conservando
las arras. Si quien no cumplió es la parte que las recibió, la otra puede dejar
sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras. La parte que no ha
incumplido la obligación puede demandar su ejecución o la resolución del
contrato, sin perjuicio de solicitar daños y perjuicios.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Retractación: Si se retracta la parte
que entrego las arras las pierde en
provecho del otro. Si se retracta quien
recibe las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar su
derecho.
• Si se celebra el contrato definitivo
quien recibe las arras puede
imputarlas como parte de pago.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Por el contrato de opción una de las partes queda vinculada a
su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo
(CONCEDENTE) y la otra el derecho exclusivo de celebrarlo o
no (OPTANTE).

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Características:
1. Debe tener los elementos esenciales del contrato definitivo.
2.Concede un derecho de preferencia exclusivo al optante.
3. Obliga al Concedente a no revocar la opción.
4. El contrato definitivo surge automáticamente.
5. Puede exigirse judicialmente la ejecución del contrato.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• El artículo 2019 del Código Civil – Registro de la Propiedad
Inmueble, indica que son inscribibles en el Registro donde
esta ubicado cada inmueble:
• ……
• 2.- Los contratos de opción.
• …….

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
al comprador y éste a pagar el precio (Art. 1529 del Código Civil).
• Es un acto consensual que consiste en la obligación que adquiere el
propietario de transferir la propiedad de un bien al comprador y éste de
pagar su precio.
• El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.

Dr. Jaime Cruz Saravia

▪ El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en
los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se
pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• El contenido de una inscripción se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
• Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• El vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha
pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en
contrario. DEROGADO Ley No. 27420.
• Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar la
resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte
del precio, en cuyo caso sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.

Dr. Jaime Cruz Saravia

La historia del fideicomiso tiene más de dos mil años de existencia,
tanto así que ya desde la época del Imperio Romano se realizaban
estos contratos. Cabe mencionar que en su origen fue utilizada con
el objeto de soslayar trabas legales que impedían darle a
determinados bienes cierto destino.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Ley No. 26702 Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de
Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.

Art. 241 Concepto

El fideicomiso es una relación jurídica por la cual el fideicomitente
transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominado
fiduciario, para la constitución de un patrimonio fideicometido,
sujeto al dominio fiduciario de este último o un tercero
denominado fideicomisario.

Dr. Jaime Cruz Saravia

• Existen empresas taxativamente establecidas por Ley que pueden
desempeñarse como fiduciarias, entre las cuales esta COFIDE y las empresas
del sistema financiero.
• El fiduciario ejerce sobre el patrimonio fideicometido, dominio fiduciario, el
mismo que le confiere plenas potestades, incluidas las de administración, uso,
disposición y reivindicación sobre los bienes que conforman el patrimonio
fideicometido, las mismas que son ejercidas con arreglo a la finalidad para la
que fue constituido el fideicomiso y con observancia de las limitaciones que se
hubieren establecido en el acto constitutivo.
• La empresa fiduciaria sólo puede disponer de los bienes fideicometidos con
arreglo a las estipulaciones contenidas en el instrumento constitutivo.

Dr. Jaime Cruz Saravia

Se constituye sobre el terreno y las unidades inmobiliarias
futuras que se edifiquen sobre el mismo, patrimonio que
constituye la garantía de la operación.
Formaran parte del patrimonio fideicometido los flujos
constituidos por las ventas de las unidades inmobiliarias
futuras, flujos que ingresan a la protección patrimonial y son
administrados por el fiduciario.

Dr. Jaime Cruz Saravia

El producto de las ventas se destina según el flujo proyectado y
conjuntamente con el financiamiento del constructor y del Banco a
solventar los gastos del proyecto y posteriormente al repago de los
créditos según la prelación que se establezca en el contrato.
El constructor se encarga de las ventas y de la Declaratoria de
Fabrica e Independización de las unidades inmobiliarias a fin de
individualizar los créditos hipotecarios, liberándose estos del
fideicomiso.

Dr. Jaime Cruz Saravia

VENTAJAS
➢ Permite financiar directamente al Constructor abaratando los costos del
proyecto
➢ Garantía para el Comprador que el proyecto concluirá y obtendrá su
inmueble, dando un factor de seguridad a las ventas.
➢ Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de el, permite
el control total del patrimonio (ventas y pagos).
➢ Minimiza el riesgo respecto del constructor

Dr. Jaime Cruz Saravia

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