Profesor:

Jaime Cruz Saravia

 Noción de Contrato
• El contrato es producto del consenso de dos o más voluntades
que buscan obtener una finalidad.

• Para que exista debe haber acuerdo, es el fruto necesario de la

fusión de dos o más voluntades.

Dr. Jaime Cruz Saravia

Contrato y Obligación
El contrato es fuente de obligaciones. La obligación es el efecto o
la consecuencia del contrato.
El contrato es un acto jurídico, manifestación de voluntad, y la
obligación es una consecuencia de ese acto jurídico.
El objeto del contrato es crear una obligación y el objeto de la
obligación es la prestación en que ella consiste.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Contrato como acto jurídico
•El contrato es un acto jurídico bilateral o plurilateral cuya finalidad es
adquirir, modificar, transferir o extinguir derechos u obligaciones.

•El contrato es ley entre las partes

Dr. Jaime Cruz Saravia

Contratos Preparatorios
• Ocurre a menudo que, por un obstáculo de hecho o de derecho, no es posible o
conveniente celebrar de inmediato un contrato y, sin embargo, desean las partes que
resultarían contratantes en tal contrato asegurar que efectivamente se va a celebrar.

• Es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro

contrato, llamado contrato definitivo, que actualmente no quieren o no pueden
concluir.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Contratos Preparatorios
• Característica esencial:
• Su efecto es necesariamente futuro.
• El objeto del contrato preparatorio es la celebración de un
contrato definitivo.
• Debe mediar un lapso de tiempo entre uno y otro a fin que el
objeto pueda ser alcanzado.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 ARRAS
Es el dinero que un contratante entrega al otro como seña de
haberse llegado a un acuerdo de voluntades sobre la creación o
extinción de una obligación.
EFECTOS: El contrato se cumple o no se cumple
- Confirmatorias
Tiene por finalidad confirmar, esto es corroborar la verdad, de
haberse concertado la celebración de un contrato.
- Retractación
El derecho de retractarse de un contrato.

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 ARRAS
• Retractación: Si se retracta la parte que entrego las arras las
pierde en provecho del otro. Si se retracta quien recibe las
arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar su
derecho.
• Si se celebra el contrato definitivo quien recibe las arras puede
imputarlas como parte de pago.

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 ARRAS
• Confirmatorias: Si la parte que entrego las arras no cumple la
obligación por causa imputable a ella, la otra puede dejar sin efecto
el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte
que las recibió, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el
doble de las arras. La parte que no ha incumplido la obligación
puede demandar su ejecución o la resolución del contrato, sin
perjuicio de solicitar daños y perjuicios.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 OPCION
• Por el contrato de opción una de las partes queda vinculada a
su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo
(CONCEDENTE) y la otra el derecho exclusivo de celebrarlo o no
(OPTANTE).

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 OPCION
• Características:
• 1. Debe tener los elementos esenciales del contrato definitivo.
• 2.Concede un derecho de preferencia exclusivo al optante.
• 3. Obliga al Concedente a no revocar la opción.
• 4. El contrato definitivo surge automáticamente.
• 5. Puede exigirse judicialmente la ejecución del contrato.

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 OPCION
El juez puede obligar al concedente a ejecutar el contrato, porque ya no se
trata de constituir un derecho sino de disponer que se de cumplimiento a
una obligación contractual.

El artículo 2019 del Código Civil – Registro de la Propiedad Inmueble,

indica que son inscribibles en el Registro donde esta ubicado cada
inmueble:
2.- Los contratos de opción.
…….

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 Contrato de Compraventa

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un

bien al comprador y éste a pagar el precio (Art. 1529 del Código Civil).
Es un acto consensual que consiste en la obligación que adquiere el
propietario de transferir la propiedad de un bien al comprador y éste de
pagar su precio.
El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.
El contrato de compraventa queda perfeccionado con el simple
consentimiento de las partes respecto a la cosa y el precio, aun antes de la
entrega del inmueble y del pago del precio.

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 Buena Fe Registral

El tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algún derecho de

persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
constan en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

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 Pactos en un contrato de Compraventa

Reserva de Propiedad
En la Compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio, aunque el
bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su
perdida o deterioro.
El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del
bien con el pago del importe del precio convenido

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 Reserva de Propiedad
Se entiende efectuado el pago sólo cuando se ha ejecutado
íntegramente la prestación.
La entrega de títulos valores que constituyen órdenes o promesas de
pago, sólo extinguirá la obligación primitiva, cuando hayan sido pagados
salvo pacto en contrario.

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 Resolución de contrato
El vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si se ha
pagado más del cincuenta por ciento del precio. Es nulo todo pacto en
contrario. DEROGADO Ley No. 27420.
Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar la
resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte
del precio, en cuyo caso sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.

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 Contratos Asociativos
Son aquellos que crean y regulan relaciones de
participación e integración en negocios o empresas
determinadas, en interés común de los intervinientes.

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 Contratos Asociativos

Características
• No genera una nueva persona jurídica.
• Debe constar por escrito.
• No está sujeto a inscripción en el registro de personas
jurídicas.

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 Contrato de Asociación en Participación
• Es por el cual una persona denominada asociante concede a otra u
otras personas denominadas asociados una participación en el
resultado o en las utilidades de uno o de varios negocios del asociante a
cambio de determinada contribución.

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Contrato de Asociación en Participación

Características:
El asociante actúa en nombre propio.
La asociación en participación no tiene razón social ni
denominación.
La gestión del negocio corresponde única y exclusivamente al
asociante.
No existe relación jurídica entre los terceros y los asociados.

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Asociación en Participación

• Características
• Los terceros no adquieren derechos frente a los asociados ni
viceversa.
• Los asociados tienen derecho a la rendición de cuentas al
término del negocio realizado.
• Los asociados participan en las pérdidas en la misma medida
en la que participan en las utilidades, salvo pacto en
contrario.

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Contrato de Consorcio
• Es el contrato por el cual dos o más personas se
asocian para participar en forma activa y directa en
un determinado negocio.

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 Contrato de Consorcio
• Características
• Corresponde a cada miembro del consorcio realizar las actividades
propias que se le encargan y aquellas a las que se ha comprometido.
• Los bienes que se aportan continúan siendo de propiedad exclusiva
de cada consorciante

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Contrato de Consorcio

Características
• Cada miembro del consorcio se vincula individualmente con terceros
en el desempeño de la actividad que le corresponda.
• Cuando el consorcio contrata con terceros, la responsabilidad será
solidaria, solo si así se pacta en el contrato.

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Contrato de Consorcio
• Características
• Se tiene conocimiento diario del avance del negocio.
• En el contrato se deberá establecer el régimen y los sistemas de
participación en los resultados del consorcio, de no hacerlo se
entenderá que es en partes iguales.

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 Fideicomiso
• En sus inicios estuvo circunscrito a los actos sucesorios y tuvo un carácter personal,
adquiriendo la naturaleza de derecho real a partir de Justiniano.
• Posteriormente se extiende a los actos bilaterales, a la contratación, por consiguiente
el fideicomiso tiene su origen en el Derecho Romano, puesto que le dio la
normatividad y la legalidad correspondiente.
• Etimológicamente podemos señalar que el fideicomiso tiene un carácter complejo, es
así que conforme lo señala el Diccionario Anaya de la Lengua, fideicomiso proviene del
latín fideicommissum que equivale a (fides=fe más commissus=confiado). Acción de
entregar una herencia a alguien para que haga con ella lo se le señala.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Fideicomiso
• La historia del fideicomiso tiene más de dos mil años de existencia, tanto así que ya
desde la época del Imperio Romano se realizaban estos contratos. Cabe mencionar
que en su origen fue utilizada con el objeto de soslayar trabas legales que impedían
darle a determinados bienes cierto destino.
• Dentro de estos podemos mencionar, a los problemas para heredar, de acuerdo con
el Derecho Romano, algunas personas, no tenían la facultad de heredar bienes. Por
ese motivo, con el fin que el testador cumpliera su voluntad, nace una figura que,
salvando los problemas que existían, pudiera hacer que su voluntad fuera efectiva.
• Esta figura es el Fideicommisum.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Fideicomiso
Ley No. 26702 Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros
y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros.
Art. 241 Concepto
El fideicomiso es una relación jurídica por la cual el fideicomitente
transfiere bienes en fideicomiso a otra persona, denominado fiduciario,
para la constitución de un patrimonio fideicometido, sujeto al dominio
fiduciario de este último o un tercero denominado fideicomisario.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Fideicomiso
Existen empresas taxativamente establecidas por Ley que pueden desempeñarse como
fiduciarias, entre las cuales esta COFIDE y las empresas del sistema financiero.
El fiduciario ejerce sobre el patrimonio fideicometido, dominio fiduciario, el mismo que
le confiere plenas potestades, incluidas las de administración, uso, disposición y
reivindicación sobre los bienes que conforman el patrimonio fideicometido, las mismas
que son ejercidas con arreglo a la finalidad para la que fue constituido el fideicomiso y
con observancia de las limitaciones que se hubieren establecido en el acto constitutivo.
La empresa fiduciaria sólo puede disponer de los bienes fideicometidos con arreglo a las
estipulaciones contenidas en el instrumento constitutivo.

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Fideicomiso

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 Fideicomiso Inmobiliario

Se constituye sobre el terreno y las unidades inmobiliarias futuras que se

edifiquen sobre el mismo, patrimonio que constituye la garantía de la
operación.
Formaran parte del patrimonio fideicometido los flujos constituidos por las
ventas de las unidades inmobiliarias futuras, flujos que ingresan a la
protección patrimonial y son administrados por el fiduciario.

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 Fideicomiso Inmobiliario

VENTAJAS
➢Permite financiar directamente al Constructor abaratando los costos del
proyecto
➢Garantía para el Comprador que el proyecto concluirá y obtendrá su inmueble,
dando un factor de seguridad a las ventas.
➢Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de el, permite el
control total del patrimonio (ventas y pagos).
➢Minimiza el riesgo respecto del constructor.

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Fideicomiso Inmobiliario

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 GARANTIAS
Accesorias a la obligación principal
REALES

➢ Hipoteca / Inmuebles
➢ Prenda / Muebles
PERSONALES
➢ Fianza
➢ Aval
3era persona que no debe

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 Hipoteca
• Garantía real accesoria e indivisible constituida sobre inmuebles
que no dejan de estar en posesión del deudor y que concede al
acreedor el derecho de perseguir el bien gravado en poder de
quien se halle, para hacerlo subastar en caso de que el deudor
no pague el crédito principal, con el fin de que este sea cubierto
con el producto del remate, de preferencia a los otros
acreedores.

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 Hipoteca
Características esenciales:

➢ Es un derecho real, esto es, otorga a su titular la persecución y la

preferencia.
➢ Un derecho real accesorio, sólo puede existir a manera de garantía de
un derecho principal: el de crédito.
➢ Garantía indivisible.
➢ Recae sobre inmuebles.
➢ Conserva el deudor la posesión del inmueble.
➢ Nace de un acto jurídico solemne.

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 Hipoteca
PRIORIDAD Y RESERVA DE RANGO
El principio esencial es que quien inscribe primero, tiene la prioridad sobre
los posteriores, salvo cuando se ceda su rango.
El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor preferente.
Para que la cesión se produzca contra el deudor se requiere que éste la
acepte o que sea comunicado fehacientemente.

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 HIPOTECAS LEGALES
Artículo 1118 del Código Civil
Se reconocen las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. ……
Las hipotecas legales se constituyen de pleno derecho y se inscriben de
oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los
contratos de los cuales emana.
Las hipotecas legales son renunciables y también pueden ceder su rango.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Prenda
• Es una garantía real accesoria e indivisible, constituida sobre
una cosa mueble que se entrega al acreedor para la seguridad
de su crédito y que da a aquel el derecho de pedir, en caso de
mora del deudor, que se venda la prenda en pública subasta,
para que con el producto se le pague conforme al orden de
referencia establecido por la ley.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Prenda
• Se constituye sobre un bien mueble mediante la entrega
física o jurídica, para asegurar el cumplimiento de
cualquier obligación.
• El acreedor o el tercero que recibe la prenda tiene la
calidad de depositario.
• Aunque no se pague la deuda, el acreedor no puede
apropiarse del bien prendado, por la cantidad prestada.
Es nulo el pacto en contrario.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Fianza
• Por la fianza, el fiador se obliga frente al acreedor a cumplir determinada
prestación, en garantía de una obligación ajena, si ésta no es cumplida
por el deudor.
• El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor antes excusión de
los bienes del deudor – “beneficio de excusión” – En caso de tener
bienes suficientes el deudor, el acreedor debe exigir que se vendan y que
con su valor se pague la deuda garantizada.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Fianza
• La excusión no tiene lugar cuando el fiador ha renunciado
expresamente o cuando se ha obligado solidariamente con el
deudor.
• El fiador que paga la deuda queda subrogado en los derechos
del acreedor tiene contra el deudor.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Aval
• Es una declaración de voluntad en virtud del cual una persona llamada avalista
o avalante, se obliga a pagar una letra de cambio en el lugar y en el grado del
obligado que garantiza, y a quien se llama avalado.
Desde el punto de vista económico el aval reviste importancia porque otorga al
tenedor del documento mayor certeza para el pago de la obligación, pues al
introducir un nuevo obligado en la relación cartular, agrega el respaldo de un
nuevo patrimonio que queda afecto a la satisfacción del crédito contenido en el
titulo valor.

Dr. Jaime Cruz Saravia

 Aval
• Por ser el aval una garantía de carácter personal guarda
semejanza con la fianza, pero no puede identificarse con ésta,
debido a que mientras la fianza puede otorgarse en cualquier
documento, el aval es una obligación cambiaria y por lo tanto
tiene que estamparse sobre la letra.
• A diferencia del fiador, el avalista no goza del beneficio de
excusión.

Dr. Jaime Cruz Saravia

Dr. Jaime Cruz Saravia