Promesa y Opción

PROMESA Y OPCIÓN
CONTRATOS PREPARATORIOS
2
La exposición de motivos del Código Civil coincide con la

doctrina en la naturaleza de estos contratos, la de ser
contratos preparatorios; de ahí que se celebran durante los
tratos preliminares, antes de que se forme el consentimiento
para el contrato definitivo.
Las razones por las cuales no se quiere o no se puede
formalizar el contrato definitivo son diversas: no se cuenta con
el dinero para pagar el precio o los impuestos; se debe
cancelar algún gravamen, anotación o limitación previo a la
transferencia o se debe obtener algún tipo de autorización
para la negociación pero las partes están en la disposición
de celebrar el contrato; por lo que se aseguran la
formalización futura otorgando un contrato de promesa la que
puede ser bilateral o unilateral.
Dra. Viviana Vega 21/9/2018
3
La práctica guatemalteca enseña que se puede

prometer la celebración de cualquier tipo de contrato
no solo la compraventa y el fundamento se encuentra
en la norma contenida en el Artículo 1674 del Código
Civil, la que no limita su celebración a un determinado
contrato.
El que algunas personas solo conozcan la promesa de
compraventa no significa que el contrato esté limitado
única y exclusivamente a ese contrato.

4
Luis Díez Picazo afirma: “En la formación del contrato,

y entre los tratos preliminares y el contrato definitivo,
se suele incrustar a veces la figura del precontrato o
promesa de contrato, sobre cuya naturaleza o esencia
jurídica existen distintas doctrinas”.

5
El Dr. Villegas Lara, por su parte, dice que “regularlo

en primer lugar, obedece a dos razones: a) Porque es
un contrato que sirve para obligarse a celebrar otro
contrato, de manera que es un negocio que precede
en el tiempo, al definitivo que se negociará en el
futuro; y, b) Porque el objeto de este contrato (al
menos el de promesa) es general, ya que se puede
celebrar contrato de promesa para obligarse a
celebrar cualquier otro contrato”. El agregado y resaltado no está
en el texto.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS CÓDIGO
6
CIVIL
Respecto a la ubicación o clasificación de los contratos, la
exposición de motivos del Código Civil expresa:
"No encontramos uniformidad en la sistematización de los
contratos , ni en los Códigos, ni en la doctrina. Cada autor
la expone de diferentes puntos de vista y así optamos
por seguir la opinión del conocido civilista español
Valverde, que a este respecto se expresa de este modo:
"Lo más racional es no intentar una clasificación
sistemática de los contratos , sino hablar tan sólo de los
motivos diferentes, o bases sobre las cuales pueden
agruparse algunos tipos de contrato, v.gr , riesgos , forma
u objeto de ellos. (Derecho Civil, tomo III, pág. 323)”.

TESIS CLÁSICA O TRADICIONAL
7
Conceptúa al precontrato como un contrato cuyo

objeto es la celebración de un futuro contrato, o, en
otras palabras, el contrato que origina el deber de
las partes de prestar posteriormente los
consentimientos contractuales apropiados para dar
vida al contrato previsto.
El Código Civil parece seguir esta tesis porque
establece que:
Se puede asumir por contrato la obligación de
celebrar un contrato futuro. Art. 1674.

SEGUNDA TESIS
8
El precontrato origina una obligación de desenvolver las líneas

básicas del futuro contrato que en él se establecen (Roca
SASTRE, acogiendo ideas de DEGENKOLB).
Luis Díez Picazo, al criticar esta segunda posición, afirma
“pero si por líneas básicas se entienden los elementos
fundamentales del contrato proyectado, estamos ante una
indeterminación que hace imposible predicar el nacimiento de
una obligación de cumplir”.
Se comparte esta crítica, toda vez que el contrato de promesa
tiene por objeto asumir la obligación de celebrar un contrato
futuro, por lo que además de las estipulaciones propias de la
promesa deben incluirse en forma general aquellas sobre las
cuales va a versar ese contrato futuro.

9 ELEMENTOS ESENCIALES

PROPIOS O CONSTITUTIVOS:
Son los que permiten encuadrar el acuerdo de voluntades al tipo
legal.
10
OPCIÓN O PROMESA
PROMESA BILATERAL UNILATERAL
 Obligación de ambas  Estipulación que hace una

parte.
partes de celebrar un
 Adquirir una cosa
contrato futuro.
 Adquirir un derecho
 Cualquier tipo de La opción supone la
contrato. adquisición de una cosa o de
un derecho como puede ser
la propiedad o algún
derecho real sobre la cosa.

PROPIOS O CONSTITUTIVOS:
Son los que permiten encuadrar el acuerdo de voluntades al tipo legal.
11
OPCIÓN O PROMESA
PROMESA BILATERAL UNILATERAL
La promesa unilateral es la
 Obligación de ambas 
estipulación que una persona
partes de celebrar un hace a favor de otra,
otorgándole la opción de
contrato futuro. adquirir una cosa o un
derecho en las condiciones
 Cualquier tipo de pactadas y por el tiempo
contrato. convenido. Art. 1676 c.c.
 Debe contener las condiciones
en que ha de realizarse el
convenio. Art. 1677 c.c.

12
Es común a ambos, como elemento esencial propio o

constitutivo, el que se celebren en la fase
precontractual o de tratos preliminares.
Si se ha prestado el consentimiento para un contrato
que se perfecciona o forma con el simple
consentimiento y se le da el nombre de promesa es
posible que se esté simulando un contrato o que la
promesa adolezca de error o dolo se haya celebrado
en fraude de ley.

CARACTERÍSTICAS PROPIAS DE LA
13
OPCIÓN
 Puede ser contrato independiente o celebrarse
como pacto accesorio de otro (contrato de
arrendamiento con opción de compra) y, en ambos
casos, debe contener las condiciones (debió decir
estipulaciones) en que ha de realizarse el convenio.
Artículo 1677.
 La aceptación del optante debe ser expresa
 El optante no puede ceder a otro su derecho de
opción, si no estuviere expresamente facultado por
el promitente. Artículo 1678.

COMUNES: Art. 1251 c.c.
14
 Objeto lícito: el contrato futuro (promesa bilateral), la adquisición

de una cosa (lícita) o un derecho, en la opción.
 Capacidad legal de quienes prometen o de quien estipula.
 Consentimiento que no adolezca de vicio.
Se hace imperativo aclarar que los requisitos regulados en el artículo

1251 del Código Civil son comunes a toda clase de contrato. Pero
además están los elementos esenciales propios o constitutivos de cada
uno en particular, aquellos que en el Código Civil generalmente se
describen en el primer artículo de la regulación del contrato y
permiten encuadrar el acuerdo de voluntades al tipo legal.
Con la ausencia o no concurrencia de ambas clases de requisitos
esenciales, el contrato es nulo absolutamente. Art. 1301 Código Civil.

15 ELEMENTOS PERSONALES
Las personas que prestan su consentimiento por
sí o por medio de tercero, un representante.

Los elementos personales son, en la
16
PROMESA BILATERAL OPCIÓN

PROMITENTES: Que según el

contrato definitivo serían:  PROMITENTE O
promitente vendedor promitente ESTIPULANTE.
comprador; promitente
arrendador promitente
arrendatario; promitente  OPTANTE.
mutuante promitente mutuario;
promitente obligado promitente
rentista.
Si se promete un contrato de
sociedad civil o mercantil:
promitentes.

17
ELEMENTO REAL U OBJETO DEL
CONTRATO
Integrado por el objeto, el que a su vez puede
ser cosa, derecho o contrato sobre el que recae
el consentimiento.

El elemento real es, en la
18
PROMESA BILATERAL OPCIÓN
 OBLIGACIÓN DE  ADQUISICIÓN DE
CELEBRAR CONTRATO UNA COSA (no la
FUTURO cosa en sí)
 ADQUISICIÓN DE UN
DERECHO (no el
derecho en sí)

19
En otros contratos, el objeto puede estar integrado

por un hecho jurídico como en la renta vitalicia y el
seguro; o por cosas futuras: una cosecha o las crías de
animales.

20 ELEMENTO FORMAL
La forma jurídica, como debe hacerse constar el
contrato. Art. 1574 c.c.

21
Como regla general, la promesa, bilateral o unilateral,

debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el
contrato prometido; si este (el contrato futuro) tiene forma
libre, las partes pueden elegir la que deseen, inclusive
puede celebrarse por medios electrónicos ya que la Ley
para el Reconocimiento de las Comunicaciones y Firma
Electrónica establece que donde cualquier ley requiera la
forma escrita se podrá sustituir por medio electrónico. Art.
7.
Sin embargo, no debe olvidarse la regla especial relativa
a los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos.

22
En cuyo caso, se deben celebrar en escritura pública con

el objeto de que se inscriban en el Registro General de la
Propiedad para que produzcan efectos frente a terceros.
La escritura pública es requerida para este propósito y
no como requisito esencial de validez. Por lo que son
congruentes, en este sentido, los Artículos 1680 y 1576
del Código Civil.
Es decir, le es aplicable a la promesa sobre bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos, la regla
contenida en el segundo párrafo del artículo 1576 del
Código Civil.
CONCLUSIÓN
23
Aunque la forma en la promesa es obligatoria, pues la ley

requiere que se otorgue en la misma exigida para el contrato
prometido, se considera que dicha formalidad es ad
probationem y por lo tanto no hace a la validez del contrato ni
a su perfeccionamiento. Estos contratos, como se verá más
adelante, se perfeccionan por el consentimiento.
Si no se sigue la forma exigida, se dificulta probar su
celebración y exigir el cumplimiento del contrato prometido, no
obstante, se estima que la promesa puede probarse por los
medios de prueba que regula el Código Procesal Civil y
Mercantil, con excepción de los testigos, y por ello le son
aplicables las reglas contenidas en el segundo párrafo del
Art. 1576 del Código Civil.

24 ELEMENTO NATURAL

EL PLAZO
25
LEGAL:
El plazo es un elemento natural de estos contratos,
pues si las partes no lo establecen, la ley lo fija de
acuerdo al tipo de bien sobre el cual verse:
BIEN INMUEBLE: no podrá exceder de dos años.
BIEN MUEBLE O PRESTACIONES: no podrá exceder
de un año.
Art. 1681 c.c.

CONVENCIONAL
26
El Artículo 1682 regula: Si no se fijare plazo

convencional, se entenderá que las partes se sujetan
al plazo señalado en el artículo anterior. Como está
redactada dicha norma, que pareciera estar muy
clara, genera dudas:
¿Podrían las partes fijar un plazo mayor al legal?
¿Solo en caso de que las partes no pacten el plazo se
entenderá que este no podrá exceder de los límites
fijados por el artículo 1681?

27 PERFECCIONAMIENTO
Momento a partir del cual el contrato empieza
a surtir efectos, es decir, es el momento en que
la prestación debe ejecutarse, las obligaciones
deben cumplirse y exigirse.

ARTÍCULO 1518. Los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de
las partes, excepto cuando la ley establece determinada formalidad como
requisito esencial para su validez.
28
De la lectura de las normas que regulan la promesa se

determina que es de los contratos que se perfeccionan
por el simple consentimiento, pues no existe norma que
establezca alguna formalidad como requisito esencial
para su validez.
La formalidad requerida, de otorgarse de la misma
forma exigida para el contrato prometido, es ad
probationem, probado que se ha celebrado el contrato de
promesa debe obligarse a su otorgamiento en la forma
exigida para el contrato prometido.

ARTÍCULO 1680. Cuando la promesa se refiera a enajenación
de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el
contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
29
Nótese que esta norma no se refiere al perfeccionamiento

del contrato sino a la formalidad que exige la ley, al
elemento formal del contrato, cuando el contrato versa
sobre bienes inmuebles o derechos reales sobre estos su
otorgamiento debe hacerse en escritura púbica porque
debe inscribirse en el Registro. Sin embargo, este
requerimiento tiene como objetivo la inscripción del
contrato para que produzca efectos frente a terceros. No
está requiriendo la escritura como requisito esencial de
validez sino, se insiste, para su registro. Disposición, como
ya se dijo, es congruente con el Art. 1576 cuya norma
contenida en el segundo párrafo le es aplicable, y
también es congruente con el Art 1148 del Código Civil.
¿Qué efecto se produce si la promesa versa sobre bienes
inmuebles y no se inscribe por constar en documento diferente
a la escritura pública?
30
No afecta a tercero (Art. 1148). Lo que significa que si el

promitente transfiere a un tercero de buena fe la cosa
que ha prometido (en venta o en otro tipo de contrato) el
tercero puede adquirirla sin ninguna responsabilidad de
su parte por no constar inscrita la promesa y siempre y
cuando sea de buena fe.
Claro, dará derecho al otro promitente a probar la
existencia de la promesa y a deducir las
responsabilidades que se originan del incumplimiento
consistentes en el resarcimiento de los daños y perjuicios.
Art. 1683 c.c.

31
Refuerza lo dicho, el contenido del artículo 1683 que

establece:
Si el promitente se negare a otorgar la escritura para
dar forma legal al contrato prometido, en su
rebeldía, lo hará el juez, salvo que la cosa haya
pasado a tercero de buena fe, en cuyo caso la
promesa se resolverá en el pago de daños y
perjuicios. (El resaltado es propio)

Del artículo 1683 se desprende:
32
1. Si la promesa sobre inmuebles se otorga en escritura pública pero no se registra

y por tal omisión un tercero de buena fe adquiere la cosa, el otro promitente no
puede demandar el otorgamiento del contrato prometido sino los daños y
perjuicios.
2. Si la promesa sobre inmuebles se otorga en documento privado impidiendo su
registro y por tal omisión un tercero de buena fe adquiere la cosa, el otro
promitente no puede demandar el otorgamiento del contrato prometido sino los
daños y perjuicios.
3. La norma contenida en este artículo protege al tercer adquirente de buena fe,
pues le permite conservar su derecho, no lo castiga, pues sería una norma inmoral
e injusta, con (a pesar de su buena fe, la que debe demostrar), despojarlo de la
cosa. Tampoco deja desprotegido al otro promitente, pues le concede acción de
daños y perjuicios que debe entablar contra quien incumplió la promesa.
4. Nótese cómo nuestra legislación protege al tercero de buena fe, a diferencia de
como lo han considerado ciertas sentencias de la Corte Suprema de Justicia.
5. Este artículo integra el contenido del artículo 1146 del Código Civil.

¿Produce efecto entre las partes la promesa que versa sobre
inmuebles o derechos reales sobre los mismos si no se registra?
33
Por supuesto, da derecho a las partes a exigirse el

cumplimiento de las obligaciones asumidas y también, si
no se otorgó en escritura pública, a compelerse al
otorgamiento de la misma para su inscripción, si todavía
están dentro del plazo, conforme al derecho que les
otorga el segundo párrafo del artículo 1576 c.c. Siempre
y cuando la cosa no haya pasado a tercero de buena fe.
Quien entable la acción deberá solicitar la anotación de
la demanda para evitar el aparecimiento del tercero de
buena fe a quien protege el artículo 1683 c.c.

34
En base a lo expuesto, no se comparte el criterio de la Corte Suprema

de Justicia, Cámara Civil, emitido en la sentencia de fecha
17/10/2005 dentro del Recurso de Casación 80-2005, en la que
sostiene:
«VIOLACIÓN DE LEY.
a) El contrato de promesa de compraventa se perfecciona, cuando se
inscribe en el Registro General de la Propiedad, como lo determina la
ley».
Recuérdese que la inscripción en el Registro General de la Propiedad,
según el sistema registral guatemalteco, es declarativa: para los
efectos de oponerse frente a terceros no para perfeccionar o dar
validez a los contratos lo cuales deben llegar al registro ya formados.
Art. 1518 y 1125 num 2 c.c.

35
La inscripción en Guatemala no tiene efectos sustantivos ni constitutivos.

Quizá únicamente en el caso de la inscripción de la titulación
supletoria, pues el dominio por usucapión se adquiere transcurridos
diez años a partir de la inscripción.. Art. 637 c.c.
Es constitutiva la inscripción de una marca en el Registro de la
Propiedad Intelectual, porque sin su registro no se adquiere la
propiedad, en este caso no importa tanto el título de transmisión como
su inscripción. Art. 17 Ley de Propiedad Industrial.
También es del género constitutivo, la inscripción de la sociedad
mercantil en el Registro Mercantil, pues si no se inscribe no adquiere
personalidad jurídica. Art. 14 Código de Comercio de Guatemala.

36 ASPECTOS TRIBUTARIOS

37
Estos contratos están afectos al Impuesto de Timbres

Fiscales por la cantidad de cincuenta quetzales, se
trate de promesa bilateral o de opción.
Debe advertirse a los promitentes o al optante sobre
el pago del impuesto correspondiente.

ADVERTENCIA REGISTRAL
38
Debe advertirse al promitente o estipulante de la

obligación de inscribir la opción y la promesa en el
Registro General de la Propiedad cuando verse sobre
bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos, para
el efecto se debe otorgar en escritura pública. Art.
1680y 1125 num 2 c.c.

39 EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO

40
1. Si el promitente se negare a otorgar la escritura para

dar forma legal al contrato prometido, en su rebeldía
lo hará el juez mediante juicio ejecutivo especial de
obligación escriturar. Art. 1683 c.c. y 338 cpcym
2. Si la cosa ha pasado a tercero de buena fe, la
promesa se resolverá en el pago de daños y
perjuicios. Como en el caso en el que la promesa
sobre inmuebles no se inscriba y el bien pasa a
tercero que, por ignorar la celebración de la promesa
por no estar inscrita, se considera de buena fe debe
resolverse en el cobro de daños y perjuicios.

41
3. La acción para exigir el cumplimiento de la promesa, deberá

entablarse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del
plazo convencional o legal. Art. 1684 c.c.
4. Vencido el plazo para entablar la acción, sin que esta se haya
ejercitado, las partes quedan libres de toda obligación. En este
caso, si hubo arras, las devolverá quién las recibió. Art. 1684 2º
párrafo. C.c.
5. Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin
expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del
contrato, pagada la multa cesa la obligación de celebrar el
contrato prometido.
6. Pero si se conviene en que se debe pagar la multa además del
cumplimiento del contrato, se debe exigir ambas cosas. Art. 1685.

42
7. En consecuencia, la rescisión por mutuo

consentimiento, la renuncia o cesión de los
derechos que otorgan estos contratos solo pueden
hacerse en tanto se encuentre el plazo vigente. Sin
embargo, para el optante solo puede ceder a
otro su derecho si está expresamente facultado
por el promitente. Art. 1678 c.c.

43 RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN

RESCISIÓN
44
Para que se produzca la rescisión de un contrato válidamente celebrado, debe existir

lesión a alguna de las partes y debe estar pendiente de cumplimiento. Art. 1579 c.c.
La promesa bilateral, válidamente celebrada, puede ser rescindida cuando concurren
los dos factores mencionados: que cause lesión, generalmente económica, a una de las
partes y que esté pendiente de cumplimiento.
Si venció el plazo de la promesa bilateral sin que se haya otorgado el contrato
prometido, la promesa ya no está en la fase de “pendiente de cumplimiento”, por el
contrario, está incumplida y da lugar a exigir el otorgamiento del contrato prometido o
la devolución de las arras o el pago de la multa convenida o el pago de daños y
perjuicios si la cosa se ha transferido a tercero de buena fe.
En conclusión, la promesa bilateral solo puede rescindirse antes de que venza el plazo
legal o el convencional.
Solo puede rescindirse por mutuo acuerdo la promesa bilateral, no así la unilateral
pues esta es la estipulación hecha a favor de una persona y no hay reciprocidad de
obligaciones. En tal caso, se revoca.

45
Un contrato bilateral no puede rescindirse,

extrajudicialmente, por voluntad de una sola de las
partes.
Para que opere la rescisión extrajudicial o voluntaria
de un contrato bilateral debe haber mutuo
consentimiento. Art. 1579 c.c.
Si la rescisión perjudica a un tercero, se reputa
subsistente la obligación solo en lo relativo a los
derechos de ese tercero. Art. 1580 c.c.

RESOLUCIÓN
46
Se produce la resolución del contrato cuando existe una condición resolutoria

expresa y se cumple o cuando en un contrato bilateral, en el que siempre hay
condición resolutoria pero implícita, una de las partes falta al cumplimiento de
la parte que le corresponde.
Así, si la promesa bilateral se sujeta a condición resolutoria y esta se cumple,
la promesa se resuelve. En igual forma, si la opción o promesa unilateral se
sujeta a condición resolutoria expresa y se cumple, la opción se resuelve.
Si en la promesa bilateral, cualquiera de las partes falta al cumplimiento de
la obligación que le asiste, la promesa se resuelve. A esto se refiere el
Artículo 1683 al establecer que la promesa se resuelve en el pago de daños
y perjuicios cuando, llegado el momento de otorgar el contrato prometido, la
cosa ya ha pasado a tercero de buena fe.
De ambas promesas, la única que puede resolverse por cumplimiento de
condición resolutoria implícita es la bilateral.

REVOCACIÓN
47
La única promesa que puede revocarse es la

unilateral u opción, pues la revocatoria es el derecho
que le asiste al otorgante de un acto o contrato
unilateral.

Promesa y Opción

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 Obligación de ambas  Estipulación que hace una

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Se hace imperativo aclarar que los requisitos regulados en el artículo

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En otros contratos, el objeto puede estar integrado

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Como regla general, la promesa, bilateral o unilateral,

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En cuyo caso, se deben celebrar en escritura pública con

Aunque la forma en la promesa es obligatoria, pues la ley

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El Artículo 1682 regula: Si no se fijare plazo

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De la lectura de las normas que regulan la promesa se

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Nótese que esta norma no se refiere al perfeccionamiento

No afecta a tercero (Art. 1148). Lo que significa que si el

Dra. Viviana Vega 21/9/2018

Refuerza lo dicho, el contenido del artículo 1683 que

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1. Si la promesa sobre inmuebles se otorga en escritura pública pero no se registra

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En base a lo expuesto, no se comparte el criterio de la Corte Suprema

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La inscripción en Guatemala no tiene efectos sustantivos ni constitutivos.

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Estos contratos están afectos al Impuesto de Timbres

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Debe advertirse al promitente o estipulante de la

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