Invierte de forma

inteligente
en Alemania
POR MARLON PUDELLEK
Índice
1. Introducción 2
a. Por qué puedes aprender de mí // Mi experiencia como inversor privado 3
b. Sufrir para cosechar 3
c. Money mindset 5
d. Los alemanes y el patrimonio 5
e. ¿Cómo viven los alemanes? Diferencias importantes 7
2. Mercado inmobiliario en Alemania 8
a. Historia 8
b. Características y tendencias 2024 9
c. ¿Cuánto cuesta una propiedad en Alemania? 9
3. Tu propia casa vs inversión 13
a. ¿Por qué es tan atractivo alquilar? 14
b. Beneficios fiscales asociados al alquiler 14
4. Cómo cualificar para un crédito bancario 16
a. Invertir siendo inversor de latinoamérica 17
5. La primera compra de un inmueble 18
Ama el proceso: Preseleccionar - Calcular - Visitar - Hacer una oferta 20
6. Calcula los costes 22
a. Para tu propio inmueble 22
b. Renovaciones 23
c. Para inversiones 24
7. Negociación con el banco 26
8. Proceso de compra legal en Alemania - Notariado 27
9. Recomendaciones para inversores 28
a. Proceso para elegir tu inquilino 28
b. Alternativas al crédito 29
c. Maximizar el rendimiento 29
Glosario de términos útiles 32

Pág 1 Guía de compra de inmuebles en Alemania

1.Introducción
Querido lector, querida lectora:
Muchas gracias por interesarte en el tema de
bienes raíces y la construcción de patrimonio
en Alemania. El sueño de tener una casa
propia es una meta importante para muchas
personas, y me complace poder brindarte
algunos consejos e ideas para que puedas
hacer realidad ese sueño en este país.
Al comprar una propiedad en Alemania, hay
varios aspectos importantes a considerar.
Investigar minuciosamente, evaluar tus posibi-
lidades financieras y tener en cuenta la
situación actual del mercado son cruciales.
También debes pensar en la perspectiva a
largo plazo y cómo la propiedad se ajustará a
tus planes de vida y de futuro.
Además del tema de bienes raíces, quiero
compartir contigo algunas reflexiones sobre
cómo construir patrimonio. Las creencias y
actitudes hacia el dinero y el patrimonio
juegan un papel importante en nuestras vidas.
¡Cree en ti mismo y en tu capacidad
para alcanzar el éxito financiero!
Recuerda que construir un patrimonio y crear
un legado no es un acto egoísta. Al contrario,
tener una base financiera sólida te permitirá
cuidar de tu familia y tus semejantes, y ofrecer
apoyo en momentos difíciles. Por eso te digo:
¡Crear un patrimonio es tu deber! Las formas
de construir patrimonio son diversas, como
invertir en bienes raíces, acciones o participa-
ciones en empresas. Lo importante es inform-
arte bien y seguir una estrategia a largo plazo.
Pág 2 Guía de compra de inmuebles en Alemania
Con una planificación financiera inteligente y
una relación saludable con el dinero y el
patrimonio, podrás hacer realidad tu sueño de
tener una casa propia y alcanzar la seguridad
financiera, quizás incluso seguirás invirtiendo
en más apartamentos o casas.
Te deseo mucho éxito en este camino y espero
que la información de esta lectura te sirva de
ayuda e inspiración.
Recuerda que cada paso hacia la construcción
de tu patrimonio y la compra de una propie-
dad debe ser bien pensado. Planifica a largo
plazo, ten paciencia y establece metas claras.
Como extranjero, enfrentarse a una nueva
realidad puede ser todo un desafío. Mi objetivo
con esta lectura es brindarte mi ayuda en este
proceso. Si estás empezando en Alemania,
dale gas a fondo, vamos con todo. No te dejes
desanimar por las dificultades iniciales. Con mi
apoyo y tu determinación, te adaptarás rápida-
mente a tu nuevo entorno y podrás comenzar
esta nueva etapa con éxito.
¡Te deseo todo lo mejor y mucho éxito en
tu viaje!
Marlon
a. Mi experiencia como
inversor privado
Permíteme compartir contigo mi experiencia y conocimientos en el apasionante mundo de las
propiedades inmobiliarias. Durante años, he sido un inversor privado en este sector y, quizás, ya hayas
visto algunos de mis vídeos en YouTube. Fue el inicio de mi carrera como emprendedor. Justo en el
momento en que Angie comenzó a trabajar en Alemania y yo obtuve una destacada posición en una
empresa farmacéutica, decidimos embarcarnos en nuestro proyecto de invertir en inmuebles.
Vivimos mucho tiempo con austeridad, invirtiendo todo lo que teníamos en propiedades inmobiliar-
ias antes de considerar cualquier otro gasto.

Con un patrimonio millonario en bienes raíces, me siento plenamente capacitado para compartir
contigo conocimientos valiosos sobre este tema. Creo firmemente que solo aquellos que ejemplifican
con sus acciones pueden ofrecer una orientación genuina. Permíteme guiarte y brindarte consejos
prácticos que te ayudarán en tu propio camino hacia el éxito en el mundo inmobiliario y más allá.
Esta lectura te ayudará en tus primeros pasos para convertirte en un futuro inversionista, y también te
será útil si simplemente deseas adquirir tu primera propiedad para vivir en ella.

b. Sufrir
para cosechar
Cuando emprendí mi camino hacia el futuro financiero hace muchos años, recordé el fascinante
Experimento del Marshmallow sobre la gratificación postergada. Seguro que conoces esas pequeñas
y tentadoras golosinas que nos cautivaban cuando éramos niños. Pues bien, no solo era un devorador
de Marshmallows, sino también alguien que siempre tuvo que ejercitar la paciencia para alcanzar
metas más grandes.

Cuando Angie y yo comenzamos nuestra aventura en Alemania, la vida distaba mucho de ser un
camino de rosas. Aunque contábamos con algunos recursos financieros y dos puestos muy bien
remunerados (ganábamos juntos alrededor de 200.000 Euros al año), habría sido fácil gastarlo todo
de inmediato en satisfacer nuestros deseos materiales. Pero el Experimento del Marshmallow nos
enseña una valiosa lección: el arte de la gratificación postergada. Y eso fue lo que llevé conmigo a mi
nueva vida.

En lugar de ceder ante todas las tentaciones de inmediato, invertimos nuestros recursos financieros
desde el principio en propiedades inmobiliarias. Sabíamos que tomaría tiempo para que nuestras
inversiones rindieran frutos, pero estábamos dispuestos a ser pacientes y pensar a largo plazo.

Al igual que los niños en el Experimento del Marshmallow, tuvimos que controlar nuestros impulsos y
resistir las tentadoras gratificaciones inmediatas para obtener una recompensa mayor en el futuro.
Vivíamos de forma muy austera en aquel entonces y nos centramos en construir nuestro patrimonio
de manera lenta pero constante. Aprendí que el autocontrol y la capacidad de postergar la gratifi-
cación no son sólo relevantes para los niños, sino también fundamentales en la vida adulta.

Quiero compartir contigo algo de relevancia con un ejemplo de mi infancia. Puede sonar extraño,
pero fue a los 15 años cuando empecé a sentir una fascinación por el mundo de Wall Street. Creo que
todo comenzó durante un viaje a Nueva York junto con mi abuela, quien me llevó a visitar la bolsa de
valores. Ver a todas esas personas bien vestidas, con relojes dorados, mirando números en las pan-
tallas, realizando llamadas rápidas y negociando precios mientras viajaban por todo el mundo,

Pág 3 Guía de compra de inmuebles en Alemania

capturó por completo mi atención. En el pueblo alemán donde crecí no había tal cosa.

Aunque no terminé convirtiéndome en un banquero, a los 16 años trabajé durante todo el verano para
poder comprar mis primeras acciones en la bolsa de valores. Mientras mis amigos gastaban 2.000
euros en nuevos ordenadores para poder jugar a videojuegos, yo decidí invertir en acciones a través
de la ayuda de mi papá.

Fue una decisión diferente y arriesgada para alguien de mi edad, pero sentí que estaba siguiendo mi
propio camino y persiguiendo una pasión que me emocionaba. Aunque quizás en aquel momento
mi entorno no lo comprendiera del todo, yo tenía una visión clara de mi futuro financiero y estaba
dispuesto a esforzarme para lograrlo. Tuve suerte con mis acciones porque, en 2 años, aquellos 2.000
euros se convirtieron en 4.000 euros.

No todas mis inversiones fueron así y también hubo momentos en los que aprendí lecciones costo-
sas, pero eso no es lo importante ahora. Lo que quiero destacar es que la inversión en acciones no
solo me permitió aprender sobre los mercados financieros, sino que también me enseñó importantes
lecciones sobre la paciencia, la perseverancia y la toma de decisiones financieras responsables.

Hoy, mirando hacia atrás, puedo decir que aquella etapa marcó el inicio de mi camino hacia la inde-
pendencia financiera. Fue un paso valiente y diferente, pero me siento agradecido por haber seguido
mi instinto y haber tomado ese camino menos convencional.

Las valiosas lecciones del Experimento del Marshmallow aplican igual para ti. Has decidido estudiar
alemán… invertir en ti ahora, para luego tener tu gratificación. Así que, juntos, enfrentemos las dulces
tentaciones de la vida y cosechemos sabiamente las recompensas del futuro. ¿Quién sabe? ¡Tal vez al
final recibirás algo más que solo un Marshmallow!

No necesitas convertirte en el
próximo Lobo de Wall Street.
Aprovecha mi conocimiento y mi
experiencia, ya sea para tu hogar
propio, tu futuro profesional en
Alemania o si tienes planes de
involucrarte más en bienes raíces
u otras áreas. Estos consejos se
aplican a tantas cosas… Haz lo
mejor con ellos.

Pág 4 Guía de compra de inmuebles en Alemania

c. Money
mindset
Ya sea que tengas el sueño de adquirir tu propio hogar o de construir un legado para futuras genera-
ciones, me gustaría compartir contigo algunas reflexiones sobre el tema del dinero. Independiente-
mente de si buscas cumplir el anhelo de una casa en el campo, abrir tu propia consulta médica o
dejar un legado para tus hijos, hay una cosa que necesitarás: ¡dinero! La falta de educación financiera
es un desafío gigantesco que atraviesa continentes, desde Latinoamérica y Estados Unidos hasta
Europa.

El dinero puede ser como un corzo escurridizo, se desvanece más rápido de lo que uno se da cuenta.
Un viaje aquí, un auto nuevo allá, y tu futuro puede quedar a solo un bolso Gucci de distancia. Es
común que en Alemania, al comenzar un nuevo camino, se eleve drásticamente el nivel de vida. Y
después de tiempos de dificultades es importante darse un gusto, pero también es fundamental
practicar la moderación, sobre todo en los inicios.

Te sugiero procurar cubrir todos tus gastos con el 50% de tus ingresos, reservando el otro 50% para
ahorrar. Las entidades bancarias aman el capital cuando se trata de otorgar préstamos, y segura-
mente lo necesitarás si tienes el propósito de adquirir una propiedad inmobiliaria.

La educación financiera es esencial para tomar decisiones acertadas en torno al dinero, independien-
temente de tus metas financieras. Ya sea para cumplir sueños personales, asegurar tu futuro o dejar
un legado significativo, adquirir conocimientos sobre finanzas te permitirá tomar decisiones más
informadas y encaminarte hacia la independencia económica.

En este camino, recuerda que el dinero puede ser una herramienta poderosa para lograr tus objeti-
vos, siempre y cuando se maneje con sabiduría y responsabilidad. ¡El aprendizaje y el enfoque positi-
vo serán tus aliados para alcanzar el éxito en el mundo financiero!

d. Los alemanes y
el patrimonio
Quiero hacer un pequeño excurso sobre los alemanes y su Money Mindset, porque la actitud de mis
compatriotas hacia la riqueza es más bien negativa, y esto tiene que ver, sin duda, con la historia
religiosa y política de nuestro país.

Te darás cuenta de que en Alemania todavía se utiliza mucho el dinero en efectivo. Hay poca posibili-
dad de pagar con la tarjeta de crédito, se considera “la herramienta del diablo”. El efectivo y el oro son
considerados por muchos como garantías de libertad, ya que no pueden ser controlados por los
bancos ni por el gobierno. Los alemanes viven según el lema del "Stealth Wealth" - la riqueza invisible.
Mostrar dinero no es su estilo. Mantienen sus asuntos financieros en secreto, mientras pagan autos o
casas en efectivo. La consigna es: mejor algo más modesto y así evitar deudas con el banco o reducir
las obligaciones financieras.

Es un mundo al revés en comparación con Estados Unidos o América Latina, donde el manejo del
dinero suele ser más abierto y visible. En Alemania, rige el dicho: "Über Geld spricht man nicht, man
hat es" (sobre el dinero no se habla, se tiene). Esta actitud particular hacia la riqueza puede atribuirse
a las experiencias históricas y los acontecimientos en Alemania. En el pasado, hubo períodos de

Pág 5 Guía de compra de inmuebles en Alemania

incertidumbre económica e inestabilidad política, lo que llevó a un profundo deseo arraigado de
seguridad financiera y autonomía.

A pesar de esta actitud reservada hacia el dinero, la gestión económica ahorrativa y cautelosa de
muchos alemanes también tiene sus ventajas. Les permite ser relativamente independientes de las
fluctuaciones del sistema financiero y fomenta un enfoque conservador en las inversiones y gastos.

Lo vimos en la crisis del 2008/2009, cuando hubo una bajada en el mercado inmobiliario en Alemania
de alrededor del 2-5% mientras que en Estados Unidos bajaron los precios en promedio un 20-30%. El
mercado no es muy volátil como en Dubai o en Estados Unidos. Hoy en día, por ejemplo, el impacto
ha sido modesto a nivel nacional a pesar de la subida de intereses generalizada en 2023 o la crisis
energética debido a la guerra en Ucrania de 2022. Alemania es una roca estable en Europa y en el
mundo, con una economía bien diversificada.

Cualquiera que sea la actitud hacia el dinero, es crucial tener conocimientos básicos de educación
financiera y tomar decisiones conscientes en el manejo del dinero. Así pues, te invito a reflexionar
sobre tus finanzas y tu futuro.

Pág 6 Guía de compra de inmuebles en Alemania

e. ¿Cómo viven
los alemanes?
Cómo viven los alemanes difiere considerablemente de la forma en que se vive en América Latina.
Aquí hay algunas diferencias clave que debes tener en cuenta:

CO M U NIDA D ES C E R R A DA S E STILO DE VIVIE N DA

A diferencia de las comunidades cerradas con
seguridad en América Latina, en Alemania no
es común encontrar comunidades con personal
de seguridad controlando el acceso. Los
alemanes generalmente no viven detrás de
muros altos o alambre de púas.
Los alemanes valoran la tranquilidad, y las
viviendas modernas y luminosas con grandes
ventanas y cocinas abiertas. Prefieren colores
discretos y formas sencillas.
CALIDAD DE CON STRU CCIÓN

Las construcciones y los materiales utilizados

URBA NIZ ACIÓN E S D E CA S A S A D O S A DAS
en Alemania suelen ser de alta calidad en
Las urbanizaciones de casas adosadas con comparación con América Latina o los Estados
casas idénticas no son comunes en Alemania. Unidos.
En su lugar, verás una variedad de diseños
arquitectónicos en las viviendas.
VARIE DAD ARQU ITECTÓN ICA

Los estilos arquitectónicos varían desde edifi-

ED IFICIOS CON G I M N A S I O O P O RT E R O
cios históricos de la época medieval y barroca
Los edificios residenciales con gimnasios incor- hasta casas modernas y minimalistas.
porados o porteros no son una característica
típica en Alemania.
COSTO DE VIVIE N DA

El costo de la vivienda en Alemania es alto, y

CO M U NIDA D ES CO N I N STA L AC I O N E S
esto se debe a diversos factores que explicaré
CO M PA RTIDA S
más adelante.
Las comunidades con piscinas o clubes com-
partidos no son una norma en Alemania. El
estilo de vida aquí tiende a ser más independi-
ente. Te invito a explorar Google Imágenes y
buscar términos como "Neubaugebiet
VIDA PÚ BLICA Bilder", "Jugendstilhaus", "Altstadt
En lugar de reunirse en centros comerciales, la Deutschland" y “Reethaus Norddeutschland”
vida pública en Alemania se desarrolla en las para tener una visión más completa de
calles de la ciudad, en cafés, áreas peatonales, los tipos de viviendas en Alemania.
lagos y parques. ¡Disfruta explorando!

ALQ U ILE R D E VIVI E N DA S

Las viviendas de alquiler en Alemania general-

mente no incluyen lámparas, muebles, ni
cocina. Los armarios empotrados no son
comunes y, en su lugar, los alemanes a menudo
optan por sistemas de armarios como los que
se encuentran en las tiendas IKEA.

Pág 7 Guía de compra de inmuebles en Alemania

2. Mercado inmobiliario
en Alemania
a. Historia
Para entender mejor el mercado actual, quiero compartirte primero la historia del mercado inmobi-
liario alemán de los últimos 50 años, una impresionante evolución marcada por la estabilidad y el
crecimiento constante.

La década de los años 50, marcada por la postguerra, se caracterizó por la reconstrucción del país con
construcciones de arquitectura poco atractivas y materiales baratos. Afortunadamente, en la sigui-
ente década comenzó el milagro económico alemán. En los años 60 y 70, Alemania experimentó un
auge en la vivienda, impulsado por la demanda, bajos intereses y apoyo gubernamental. El sueño de
tener una casa propia se hizo realidad para muchos, mientras las ciudades florecían de nuevo.

En las décadas siguientes, el mercado inmobiliario en Alemania se mantuvo en un curso estable,

mostrando un crecimiento constante. Con la caída del muro de Berlín y la reunificación de Alemania,
la construcción recibió un impulso para reconstruir la parte del país que había sufrido tantos años
bajo el socialismo. Los precios de las propiedades se elevaron especialmente en las principales
ciudades y las regiones rurales también se beneficiaron.

La introducción del euro como moneda común en Alemania y otros países europeos en 2002 impulsó
la internacionalización del mercado inmobiliario alemán. Inversionistas de todo el mundo mostraron
interés en las propiedades alemanas, lo que llevó a una mayor presencia global.

En los últimos años, especialmente en la década de 2010, el sólido crecimiento del mercado inmobi-
liario continuó. Bajos intereses (alrededor del 1-2%) y una demanda sostenida de propiedades como
una forma segura de inversión, contribuyeron a un aumento adicional de los precios inmobiliarios,
especialmente en las áreas urbanas. Esto provocó un mayor debate sobre la evolución de los precios y
la cuestión de la vivienda asequible, especialmente en ciudades como Berlín, Hamburgo o Múnich.
Desde 2022, el aumento en los intereses ha marcado una nueva etapa en el mercado inmobiliario.

EN R E S U M E N
En Alemania siempre ha sido rentable invertir en propiedades a largo plazo, en un mercado
que se caracteriza históricamente como estable, seguro e incluso, se podría decir, aburrido.

Pág 8 Guía de compra de inmuebles en Alemania

b. Características
y tendencias 2024
En los últimos años, en Alemania y en el resto de Europa, ha habido una política de bajos tipos de
interés impulsada por el Banco Central Europeo, que prácticamente “regalaba” los préstamos.

En relación con estos bajos tipos de interés y la alta demanda de viviendas, los precios de las propie-
dades inmobiliarias en Alemania han aumentado considerablemente en los últimos años. De hecho,
en las principales ciudades, los precios han aumentado de manera extrema e incluso se han duplica-
do en los últimos 10 años. Aquí hablaría de un mercado sobrecalentado y evitaría las principales
ciudades o de categoría A.

Sin embargo, en 2022, la situación cambió drásticamente con el aumento de las tasas de interés, lo
que prácticamente detuvo la expansión inmobiliaria en auge. Los crecientes intereses hipotecarios
junto con los todavía altos precios de las propiedades hacen que sea poco atractivo para muchos
invertir ciegamente en propiedades o poder pagar los costos de financiamiento para una vivienda
propia.

Además, hay incertidumbre entre los inversores, impulsada por el partido Verde y su política ambien-
tal, que cada vez exige más medidas de ahorro de energía y regulaciones en la construcción, lo que
hace que los costos de construcción sigan aumentando.

El mercado inmobiliario en Alemania reacciona bastante lento y tardará un tiempo en adaptarse a la

nueva situación del mercado. Por lo tanto, se espera que los precios de las propiedades caigan a
medida que los intereses sigan aumentando. Los precios en 2023 bajaron un 1,9% en promedio en
comparación con 2022. La demanda de propiedades también ha disminuido, pero aún no se refleja
plenamente en los precios. Desde mi punto de vista, es un entorno ideal para conseguir un negocio
redondo ahora. Los precios no caerán en picado porque en Alemania hay una grave escasez de
viviendas. A largo plazo, una inversión en la propiedad correcta siempre debería ser rentable.

c. ¿Cuánto cuesta una

propiedad en Alemania?
Como es de imaginar, existe una amplia gama de precios.

Los costos dependen de la ubicación y la región, así como del estado y el tipo de propiedad. Las
propiedades de lujo y los objetos más grandes a menudo son tratados por agentes especializados y
no están disponibles públicamente en los portales, ya que los vendedores en Alemania a menudo
prefieren el anonimato.

En cualquier caso, vale la pena echar un vistazo a los portales comunes que mencionaré enseguida y
formarte tu propia opinión. Sin embargo, ten en cuenta que en estos portales también se encuentran
muchas propiedades de difícil venta debido a su estado.

Las propiedades buenas generalmente se manejan directamente a través de desarrolladores inmobi-

liarios, como por ejemplo, Weißenburger o Hofmannhaus; o a través de agentes y bancos como
Sparkassen-Immobilien y Volksbank-Immobilien.

A continuación te comparto un pequeño resumen de lo que cuestan los inmuebles en promedio en

las principales ciudades de referencia. Los precios son por metro cuadrado.

Pág 9 Guía de compra de inmuebles en Alemania

EN CIUDADES GRANDES

H A M BU RG O
En Hamburgo los precios varían mucho según
el barrio, pero en promedio oscilan entre 4.000
y 7.000 euros por metro cuadrado.

B E RLÍN
La dinámica capital tiene precios de alrededor
de 3.000 a 6.000 euros por metro cuadrado,
con diferentes valores en sus diversos distritos.

D Ü S S ELD OR F
Los precios en Düsseldorf están entre 3.500 y
6.000 euros por metro cuadrado, siendo las
zonas exclusivas las que pueden alcanzar
valores más altos.

MÚN ICH
La metrópoli bávara de Múnich es una de las
ciudades más caras de Alemania, con precios
de 6.000 a 12.000 euros por metro cuadrado,
especialmente en zonas codiciadas.

FR Á N CFORT
La ciudad financiera de Fráncfort tiene precios
de alrededor de 4.500 a 8.000 euros por metro
cuadrado, influenciados por la cercanía al
centro.

STUT TGART
En Stuttgart, los precios por metro cuadrado
se encuentran entre 3.500 y 6.500 euros,
siendo la atractividad de la zona un factor
importante.

EN CIUDADES MEDIANAS

AU G S BU RG O
En Augsburgo los precios varían entre 2.500 y
4.500 euros por metro cuadrado, dependiendo
de la ubicación.

Pág 10 Guía de compra de inmuebles en Alemania

 U LM
La encantadora ciudad de Ulm tiene precios
de alrededor de 2.800 a 4.800 euros por metro
cuadrado.

FU LDA
En Fulda, los precios promedio se sitúan entre
2.000 y 3.500 euros por metro cuadrado.

MAN N H E IM Y H E IDE LB E RG
Los precios por metro cuadrado son de aproxi-
madamente 2.500 a 4.500 euros en Mannheim
y de 3.000 a 5.000 euros en Heidelberg.

COLONIA
En Colonia los precios oscilan entre 3.000 y
5.000 euros por metro cuadrado.

DORTMUN D
En Dortmund los precios promedio varían
entre 1.800 y 3.500 euros por metro cuadrado.

N Ú R E M BE RG
Los precios en Núremberg se encuentran
alrededor de 2.500 a 4.000 euros por metro
cuadrado, dependiendo de la ubicación.

A ALE N
En ciudades pequeñas como Aalen, donde me
encuentro yo:

En Aalen, a 1 hora de Stuttgart, los precios

están entre 1.800 y 3.500 euros por metro
cuadrado en promedio.

Pág 11 Guía de compra de inmuebles en Alemania

En zonas más rurales seguramente encuentres
ofertas más atractivas. De las distintas zonas
vamos a hablar más adelante, lo importante
para el futuro de tu inmueble es el rol que
juega el desarrollo de esa área. Los rangos de
precios pueden variar según la ubicación
exacta, las comodidades y la demanda del
mercado. Es recomendable consultar a agen-
tes inmobiliarios locales o portales en línea
para obtener información actualizada.
El tamaño promedio de un apartamento en
Alemania es de aproximadamente 80 a 90
metros cuadrados. Sin embargo, esto puede
variar según la ciudad, región y tipo de vivien-
da. En mi región, para un apartamento prome-
dio del tamaño mencionado, los precios osci-
lan desde los 250.000 euros hasta unos
370.000 por una vivienda recién construida.
El tamaño promedio de una casa en Alemania
suele oscilar entre 130 y 160 metros cuadrados.
Aquí el tamaño también depende en gran
medida de la ubicación, el tipo de casa (unifa-
miliar, casa adosada, casa en hilera, etc.) y la
región. En áreas rurales, las casas y sus terrenos
tienden a ser más grandes, mientras que en
áreas urbanas a menudo son más pequeñas
debido a la limitada disponibilidad de espacio.
Hablando de mi región, debes calcular mínimo
unos 500.000 euros para encontrar algo
bueno. Si buscas algo top, debes calcular
600.000 euros. Un aspecto muy interesante
son las casas de dos viviendas, muy frecuentes
en Alemania, donde hay un apartamento
adicional en el piso de arriba que puedes
alquilar y te puede generar un ingreso adicional.
¿QUIZÁ TE PLANTEAS CONSTRUIR
TU PROPIA CASA?
¡Casi no hay nada más gratificante que
diseñar tu propio hogar según tus deseos!
Si deseas saber cuánto cuesta una casa
nueva llave en mano (no incluye el terreno),
visita sitios como:
DanWood.de Schwoererhaus.de
Bien-zenker.de Schwabenhaus.de
Estos proveedores ofrecen casas prefabrica-
das de alta calidad y tienen una buena
reputación en el mercado.
Los terrenos para construir tu casa los encuen-
tras en los sitios web de las autoridades locales,
quienes anuncian los terrenos en venta. Busca
Pág 12 Guía de compra de inmuebles en Alemania
términos como "Baugrundstücke" (terrenos
para construir), "Neubaugebiete" (nuevas áreas
de construcción) y "Bauland" (terreno edifica-
ble). Lo mejor es llamar al ayuntamiento y
preguntar por los terrenos disponibles y los
requisitos necesarios. Por lo general, para los
terrenos hay que presentar una solicitud, ya
que la demanda a menudo supera la oferta.
Una evaluación individual determina quién
obtiene el terreno. Por lo general, se da prefer-
encia a las familias con niños y a las personas
en el servicio comunitario.
Para construir una casa pequeña sólida de
unos 130 -140 metros cuadrados sin sótano ni
garaje, puedes contar con un costo de alrede-
dor de 300.000 euros. Adicionalmente, unos
80.000 euros para el garaje y el jardín, así como
los costos del terreno, que pueden variar
considerablemente. Según la región, los costos
para un terreno edificable de 500-600 metros
cuadrados pueden oscilar entre 50.000 y
300.000 euros. En nuestra región, los precios
para un terreno del tamaño mencionado
oscilan entre 110.000-140.000 euros.
Es decir, construir una casa nueva te costará
entre 450.000 y 650.000 euros, mientras que
en las ciudades grandes solo encontrarás
apartamentos por este precio. Además, otro
aspecto positivo de construir es que los
impuestos sobre la compra solo aplican para el
valor del terreno.
¿Por qué la construcción en Alemania
es tan costosa?
Alemania tiene normativas muy estrictas para
la construcción, lo que aumenta los costos
debido a que se deben cumplir los requisitos
para los altos estándares de calidad y seguri-
dad. La demanda y la falta de espacio en zonas
urbanas también elevan los precios del suelo,
impactando en los costos generales de con-
strucción. La alta calidad requerida en la
construcción también demanda mano de obra
altamente cualificada, lo que eleva a su vez los
gastos laborales.
En puntos de calidad y materiales usados en la
construcción, Alemania está en otro nivel si lo
comparamos directamente con la calidad de
construcción en España, Latinoamérica o
EEUU. Y obviamente el enfoque riguroso en el
control de calidad y seguridad requieren más
inspecciones y pruebas, incrementando los
costos asociados.
3. Tu propia casa
vs inversión
Quiero destacar la diferencia fundamental entre inversiones y pasivos. Creo
que la educación financiera es crucial para lograr una gestión financiera
exitosa. Por eso quiero hablarte de los conceptos de inversión y los pasivos.

Una inversión es mucho más que adquirir un activo. Es una decisión que trae
beneficios financieros a largo plazo. Por eso es importante que las inversiones
pongan dinero en tu bolsillo. Esto puede ser en forma de alquileres, dividen-
dos, intereses o apreciación del valor. Ejemplos de inversiones, por nombrar
algunos, son por ejemplo acciones o bienes raíces que alquilas.

Por otro lado, están los pasivos, que representan obligaciones financieras y
sacan dinero de tu bolsillo. Estos incluyen deudas, préstamos y compromisos
financieros que disminuyen tu patrimonio. La mayoría de la población se
enfoca en tener pasivos que a largo plazo pueden afectar la libertad financiera.
Quiero darte ejemplos: El último televisor, el coche del año, préstamos para
viaje o muebles. Hasta tu propia casa es un pasivo según la óptica del banco,
ya que no te genera ingresos y los pagos vienen de tu propio bolsillo. Es cierto
que el dinero está mejor invertido en tu propia casa que en el último coche o
en electrónica de consumo, no quiero destruir tu sueño de tener tu propia
casa, yo también tengo una; pero también soy consciente de que es un pasivo
que me cuesta dinero y que quizá me puede limitar para futuros proyectos.
Con esto, solo quiero animarte a reflexionar sobre un aspecto que el 95% de la
población ni tiene en mente.

Muchas personas comprometen su solvencia para futuras inversiones al

adquirir primero una vivienda propia. Desde la perspectiva del banco, una
vivienda propia no es considerada una inversión, ya que te cuesta dinero. Esta
obligación financiera no se compensa con un ingreso, como sería el caso si la
propiedad estuviera siendo alquilada. En el caso de propiedades en alquiler,
los gastos (es decir, la carga mensual del préstamo) se equilibran con un
ingreso en forma de alquiler. Idealmente, tu solvencia no se verá afectada por
una propiedad en alquiler y podrás seguir adquiriendo más propiedades. Al
banco no le importa cuántas deudas tienes con ellos. Les interesa saber si eres
capaz de pagarlas. Angie y yo comenzamos con una propiedad en alquiler y
luego adquirimos más a medida que avanzábamos.

Pág 13 Guía de compra de inmuebles en Alemania

a. ¿Por qué es
tan atractivo alquilar?
El apalancamiento de capital ajeno en bienes raíces es como un ayudante financiero que te permite
sacar más provecho de tu propio dinero.

Imagina que quieres comprar una propiedad. En lugar de usar todo tu dinero, obtienes parte del
mismo de un préstamo bancario. Esto te deja más dinero disponible para invertir en bienes raíces. A
medida que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo, no solo ganas en el dinero que inver-
tiste, sino en el valor total de la propiedad. Eso es el apalancamiento de capital ajeno: usas el dinero
del banco para obtener mayores ganancias de tu inversión.

El inquilino paga tu cuota bancaria, tanto los intereses como la amortización. La amortización funcio-
na como una hucha, donde acumulas dinero mensualmente que paga directo tu inversión inmobi-
liaria. Los intereses también son pagados por el inquilino con el alquiler mensual y puedes deducirlos
de los impuestos, al igual que la depreciación artificial de la propiedad, lo que reduce tu carga fiscal
anual. Por supuesto, también existen riesgos en una inversión, como falta de pago de alquiler, perío-
dos vacantes entre alquileres o la depreciación de la propiedad. Hablaremos de todo en detalle más
adelante, pero puedes ver claramente la ventaja que obtienes.

b. Beneficios fiscales
asociados al alquiler
Hablemos ahora de los beneficios fiscales asociados a las propiedades de alquiler en Alemania:

AMORTI Z ACI ON E S ( D E PRE C IAC IÓ N ART I FI CI A L)

Puedes deducir las amortizaciones del valor de la propiedad (edificio y mobiliario) como gastos
fiscales. Esto reduce tu carga tributaria y, por lo tanto, aumenta tus ingresos gravables. Aquí el
nombre AfA (Amortización por desgaste) es importante. Esta es otra forma de amortizar parte de los
costos de adquisición o construcción a lo largo del tiempo y, por lo tanto, hacerlos deducibles fiscal-
mente. Normalmente son 2% anuales de valor de compra (sin valor del terreno). Para construcciones
con certificación de patrimonio nacional hay una AfA mucho más alta y, por lo tanto, mucho más
atractiva, pero el valor a invertir es sumamente alto.

Quiero darte un ejemplo simplificado : para un apartamento de 200.000 euros, puedes declarar
con AfA de 2% unos 4.000 euros anuales. Añadimos los costes de compra (aprox. 8%) y podemos,
según AfA, declarar otros 400 euros anuales.

GASTOS

Diversos gastos relacionados con la propiedad pueden deducirse como gastos de publicidad. Esto
incluye intereses de préstamos, costos de administración, mantenimiento y también gastos de un
posible agente inmobiliario. Siguiendo con el ejemplo anterior, para un apartamento de 200.000
euros puedes declarar con un interés de 3% unos 6.000 euros anuales.

Así pues, como puedes observar, esto reduce significativamente tu carga tributaria. En nuestro
ejemplo, podemos deducir alrededor de 10.400 euros anualmente de nuestros impuestos. Cuantas
más propiedades adquieras, más interesante y divertido se vuelve este juego. Sin embargo, es impor-
tante tener en cuenta que este beneficio no se aplica a las propiedades de uso propio, solo a las
propiedades en alquiler.

Pág 14 Guía de compra de inmuebles en Alemania

PO S I BLES PÉR DIDA S F IS CAL E S

Si los ingresos por alquiler son menores que los gastos (incluidas las amortizaciones), se genera un
excedente negativo que se puede considerar como pérdida fiscal. Esto puede reducir tus ingresos
gravables.

IMPOS I C I ÓN VE N TA J O S A D E L A S G AN A NCI A S DE VE NTA

Cuando vendes una propiedad de alquiler después del período de especulación de 10 años, las
ganancias de la venta están gravadas de manera más favorable que los ingresos regulares.

Dado que los efectos de ahorro de impuestos por intereses y depreciación disminuyen con el tiempo,
muchos inversores venden la propiedad después de 10 años.

Un truco interesante es venderla al cónyuge después de 10 años. La propiedad sigue siendo

parte de la familia, pero puedes realizar la depreciación a un valor más alto. Dado que los
valores inmobiliarios generalmente aumentan con la inflación y un entorno de mercado
positivo, el monto de depreciación también aumentaría en este caso.

Recuerda que las regulaciones fiscales pueden

cambiar y siempre es recomendable consultar a un
asesor fiscal o un experto en el tema para asegu-
rarte de que estás aprovechando al máximo los
beneficios fiscales disponibles.

Pág 15 Guía de compra de inmuebles en Alemania

4. Cómo cualificar para
un crédito bancario
Es bueno saber cuánta propiedad puedes permitirte y lo que quiere ver el banco exactamente. Si
tienes en cuenta estos aspectos antes de hablar con los bancos o agentes inmobiliarios, entrarás
mejor preparado que el 80% de las personas. ¡Felicidades!

Te cuento… Muchas personas acuden al asesor bancario con expectativas poco realistas, lo cual, por
supuesto, es poco serio. También puede resultar frustrante recibir un rechazo directamente en la cita
solo porque no te has informado previamente. Te mostraré cómo piensan los bancos en Alemania y
qué aspectos debes tener en cuenta para poder cualificar para un crédito bancario.
El banco tendrá en cuenta:

ING R E S O NETO M E N S UA L monto máximo del préstamo ingeniero, tu solvencia es

que puedes obtener, basán- buena y el riesgo muy bajo
Este es tu ingreso (si tienes
dose en la carga máxima para el banco. Hay mucha
pareja debes añadir el ingreso
mensual establecida y las demanda en esta profesión,
de tu pareja) después de
tasas de interés actuales. Más poco desempleo y te pueden
deducir impuestos, contribu-
o menos puedes calcular que ofrecer más crédito de lo
ciones a la seguridad social
el banco te prestará un poco habitual. El período de
como jubilación, seguro
menos de la mitad de tus prueba es también impor-
medico y otras deducciones.
ingresos actuales si ganas en tante en Alemania. Si ya has
GASTOS M EN S UA L E S el rango de 3.500-8.500 Euros estado trabajando en una
libres. Que son ingresos empresa durante 6 meses,
El banco también tendrá en
habituales de un profesional obtienes una amplia protec-
cuenta tus gastos mensuales,
en Alemania como un médico ción contra el despido, lo cual
incluyendo préstamos exis-
o ingeniero solo para que es valorado positivamente por
tentes, alquiler, seguros,
tengas una idea. los bancos.
costos de vida y otras obliga-
ciones financieras. Te H ISTORIA CRE DICIAL
Es decir, si ganas 4.000 euros
recomiendo que evites crédi-
netos, el banco te permitirá SCHUFA Auskunft es un
tos de consumo y grandes
un crédito de aproximada- informe crediticio que propor-
gastos a toda costa si quieres
mente 1.800 euros al mes. Si ciona detalles sobre el histori-
comprar tu casa soñada o
ganas solo 2.000 euros netos, al financiero de una persona,
comenzar a invertir en
el banco en el peor de los mientras que el
Alemania.
casos no te va a prestar nada SCHUFA-Score es una puntu-
D ET E RM INACIÓ N D E L A (excepto pequeños créditos ación numérica que indica la
CAR G A M ÁXIM A M E N S UA L para coches) porque calcula solvencia crediticia. Estos
que una persona en el peor datos son muy relevantes en
Basándose en tus ingresos y
de los casos va necesitar 1.800 Alemania al solicitar présta-
gastos, el banco establecerá
euros para vivir. Como profe- mos, financiamientos o
una carga máxima mensual
sional cualificado en incluso alquilar una propiedad.
que puedes asumir para la
Alemania ganarías entre
propiedad. Esta carga no solo
3.500 y 8.500 euros netos y No es necesario, como en
incluye la cuota del préstamo,
por eso es muy viable en tu Latinoamérica o EE.UU., tener
sino también los costos
caso pensar sobre el tema de una historia credicial para
recurrentes como gastos
comprar algo a largo plazo. poder aplicar para un crédito
adicionales, mantenimiento,
ni hacer movimientos bancar-
impuestos y seguros.
Tu profesión y trabajo actual: ios extraños para aumentar el
CÁLCU LO D EL MO N TO El banco también querrá credit score. Lo que es impor-
M ÁXIM O D EL PR É STA M O saber a qué te dedicas. Si eres tante es no tener algo negati-
médico, odontólogo o vo como facturas o créditos
El banco también calculará el
ingeniero, tu solvencia es impagados.

Pág 16 Guía de compra de inmuebles en Alemania

CO N S ID E RACIÓ N D E LO S
REC U R S OS PR O PI O S
El banco también tomará en
cuenta tus recursos propios
existentes, como capital
propio y ahorros. Cuanto más
capital propio tengas, menos
tendrás que financiar, lo que
puede mejorar tu solvencia
crediticia.
EVA LUACIÓN D E
L A SOLVEN CIA
El banco verificará tu solven-
cia, incluyendo tu historial
crediticio y tu capacidad para
pagar préstamos.
Es importante tener en
cuenta que los bancos
pueden utilizar diversos
factores y criterios internos
para evaluar la capacidad
financiera. Los cálculos exac-
tos pueden variar de un
banco a otro. Se recomienda
hablar con diferentes bancos
y obtener el asesoramiento de
un experto financiero para
tener una idea clara de tus
posibilidades de financia-
miento.
D O C U ME N TACIÓN
R EQ U ERIDA
Los bancos necesitan ver para
evaluar cualquier crédito
(para un carro o una casa) 3
extractos de hoja salarial (los 3
últimos), extractos de la
cuenta bancaria de los
últimos 6 meses y puede que
el contrato de trabajo actual.
Si pides un crédito muy
grande, es posible que debas
entregar también la notificación
fiscal o declaración de
impuestos del año anterior.
Siempre te van a exigir el
pasaporte y tu cédula para
extranjeros.
Ejemplo
Un préstamo de 500.000
euros equivale a una carga
mensual (con una amor-
tización del 2% y un interés
del 3% al 4%) de al menos
2.100-2.500 euros. Calcula
unos 400 euros adicionales
para electricidad, calefacción,
internet y agua. Para obtener
un préstamo así, deberías
tener un ingreso neto de al
menos 4.400 euros al mes.

a. Invertir siendo inversor

de latinoamérica
Alemania destaca por su estabilidad política y legal, así como por una economía extremadamente
estable y diversificada. La creciente demanda de propiedades de alquiler en Alemania ofrece a los
inversores una atractiva adición a sus carteras internacionales de bienes raíces, que está más orienta-
da hacia una opción de inversión estable y conservadora, similar a la protección del patrimonio.

Es posible adquirir inmuebles siendo extranjero con los mismos derechos que los nacionales. Para
inversores extranjeros que no tienen un punto de referencia en Alemania y desean solicitar un crédito
hipotecario para una propiedad en este país, las exigencias de capital pueden variar dependiendo del
banco y de otros factores. Por lo general, la mayoría de los bancos requieren que los inversores extran-
jeros aporten un mayor porcentaje de capital propio en comparación con los prestatarios locales. El
capital requerido puede estar entre el 30% y el 60%. Esto se debe a que los inversores extranjeros a
menudo se consideran de mayor riesgo, especialmente si no tienen una fuente de ingresos estable o
garantías en Alemania.

Pág 17 Guía de compra de inmuebles en Alemania

5. La primera compra
de un inmueble
El sueño de tener tu propia casa o apartamento es una meta anhelada y una decisión emocional. Sin
embargo, es importante no dejarse llevar solo por los sentimientos, sino también considerar factores
racionales. Una vivienda propia no sólo debe satisfacer tus necesidades actuales, sino también ser
adecuada a largo plazo. Aquí algunos puntos importantes a tener en cuenta al decidir entre una casa
o un apartamento.
UBI CACIÓN
La localización es crucial para el valor y atractivo
de la propiedad. Considera la infraestructura,
cercanía a empleos, escuelas, tiendas y trans-
porte público. La regla número 1 y la más
importante es la ubicación. Las ubicaciones
tranquilas y cercanas a la ciudad con buenas
conexiones de transporte atraen a los posibles
inquilinos como un imán. En las áreas periféri-
cas o en el centro de la ciudad, la situación
puede ser diferente.
Ten en cuenta que en las grandes ciudades y en
el centro de la ciudad puedes obtener alquil-
eres más altos que en ciudades más pequeñas
o en áreas periféricas. Desde el punto de vista
del rendimiento/riesgo, son interesantes las
ciudades medianas grandes y las ciudades
universitarias, con una fuerte escasez de oferta
de viviendas y un crecimiento económico
sólido. Si estás comprando para ti mismo,
deberías considerar la posibilidad de una futura
venta o alquiler en caso de futuros cambios en
tu vida.
FINA N CIA M EN TO
Evalúa si la propiedad se ajusta a tu presupues-
to y si puedes asumir las cuotas mensuales de
manera sostenible. La inflación es tu aliada con
bienes raíces, ya que el porcentaje de amor-
tización aumenta con el tiempo, reduciendo tus
cargas. Sin embargo, es importante no estre-
charte financieramente y recomiendo comprar
algo más pequeño que vivir agobiado por
haber tomado la decisión de comprar una
propiedad grande.
ESTA D O D E LA PR O PI E DA D
Verifica el estado estructural y posibles necesi-
dades de renovación o reparaciones. Si estás
considerando una propiedad más antigua, es
recomendable que un perito certificado en
Pág 18 Guía de compra de inmuebles en Alemania
construcción (en alemán, “Baugutachter”) la
inspeccione antes de cerrar el contrato. En mi
opinión, así puedes evitar muchos problemas.
Desaconsejo la compra de casas que necesiten
mucha renovación y que parecen una ganga a
primera vista. Estos inmuebles requieren habili-
dades y conocimientos en construcción, tiempo
y mucho dinero para imprevistos. La palabra
“Groschengrab” es una palabra alemana que
significa tumba de dinero y que se utiliza en
este contexto para casas que cuestan más
dinero del que has presupuestado y que nunca
terminas de arreglar.
Las construcciones de la época de posguerra
(años 50 y 60) no las tomaría en cuenta debido
a la mala calidad en la construcción. Si no
tienes expertos cerca, también evitaría toda
construcción anterior a 1960.
CASA O APARTAME N TO
Esta elección es cuestión de gustos. En grandes
ciudades como Hamburgo, Frankfurt, Stuttgart,
Múnich y Berlín, una nueva casa unifamiliar
clásica puede resultar inalcanzable para
muchos. Las casas en Alemania son grandes y,
como tenemos 4 estaciones, el mantenimiento
(especialmente del jardín) requiere mucho
tiempo. Si no quieres sacrificar cada sábado en
primavera y verano arreglando el jardín, te doy
el consejo de no comprar una casa. Tengo un
jardín de 1.000 metros cuadrados con piscina y
creo que dedico más tiempo a arreglar la
piscina y el jardín que a disfrutarlos. Sin embar-
go, también es cierto que para los niños crecer
en una casa es lo máximo porque se pueden
mover libremente. Así pues, debes pensarlo
bien antes de realizar la compra.
F UTU R O Y FLEXI B I L I DA D
Hablando de niños, ¿planeas tener hijos?
Considera si la propiedad te brinda la flexibili-
dad necesaria ante posibles cambios en tu
situación de vida. Piensa a largo plazo y si la
propiedad seguirá satisfaciendo tus necesi-
dades en los próximos años.
REVEN TA O A LQ U I L E R
Aunque veas la propiedad como tu hogar a
largo plazo, no descartes la posibilidad de
venderla o alquilarla en el futuro. Asegúrate de
que la propiedad sea atractiva para potenciales
compradores o inquilinos.
En cuanto a la decoración y personalización, un
baño con mármol verde italiano o columnas
romanas en la entrada, o incluso una pintura
exterior de color morado, podrían ser de tu
gusto, pero difícilmente encontrarás a alguien
dispuesto a pagar un precio adicional por ello al
momento de la venta. Más bien, un estilo
peculiar y extravagante puede alejar a posibles
compradores o inquilinos.
Es fundamental mantener un equilibrio entre
tus deseos emocionales y las consideraciones
racionales. Una compra bien pensada puede
brindarte un hogar acogedor y una inversión
valiosa a largo plazo.
INVE R S IONES
Para comenzar a invertir, te recomiendo com-
prar un apartamento pequeño de aproximada-
mente 50-70 metros cuadrados que se autofi-
nancie con el alquiler. Es importante tener un
flujo de caja positivo desde el principio. Si en los
primeros 2-3 años no se cumple este requisito,
no importa si el inmueble tiene buenas
perspectivas para su desarrollo en el mercado
de alquiler.
¿En qué ciudades recomiendo invertir? No te
sugiero comprar en las grandes ciudades como
Stuttgart, München, Frankfurt, Berlin o Ham-
burgo. Es debido al mercado sobrecalentado en
estas ciudades y sus precios elevados.
Busca ciudades con al menos 20.000 habi-
tantes, crecimiento poblacional, regiones con
potencial de desarrollo como fábricas o provee-
dores importantes, universidades, grandes
hospitales, sitios turísticos y una buena conex-
ión de transporte público. Aquí encontrarás una
Pág 19 Guía de compra de inmuebles en Alemania
buena relación entre el precio de compra de la
propiedad y el alquiler, con menor riesgo.
Algunas recomendaciones son: ciudades
satélites como Aalen con 65.000 habitantes, a 1
hora de Stuttgart, con una universidad y fábri-
cas importantes como Zeiss. Ulm con 180.000
habitantes, la ciudad natal de Albert Einstein, es
turística y cuenta con una economía diversifica-
da, incluyendo la fábrica farmacéutica más
grande de Alemania. Seguro que encontrarás
muchas más ciudades de este estilo que sean
de tu agrado.
En el mundo de las inversiones, se habla
muchas veces de ciudades categorizadas
como A, B, C y D.
Lo que no recomiendo*
Las ciudades A son grandes urbes con precios
elevados, donde el alquiler en muchos casos no
cubre el costo mensual. Las ciudades D, con
desarrollos negativos, son aquellas con márgenes
de ganancia aparentemente buenos, pero los
problemas estructurales y demográficos no te
dan la seguridad a futuro que necesitas para
poder comenzar.
Ejemplo de ciudades D con desarrollo
negativo: Bremen o Wuppertal. Tampoco te
recomiendo comprar en regiones completamente
rurales, como Alemania del Este (Brandemburgo,
Sajonia y Mecklenburg-Antepomerania) o
regiones rurales del Oeste (Hesse y Baja Sajonia).
*No significa que no se puede encontrar algo que vale la pena en
estas ciudades solo es mi recomendación para principiantes.
En el sur (estados Bayern y Baden-Württem-
berg) donde la economía es más fuerte y más
diversificada, sí se puede comprar en zonas más
rurales. Es importante tener en cuenta la
cercanía a ciudades más grandes y a la industria.
CAPITA L PR OPIO
Para una inversión, es importante saber que
cuanta más inversión externa se tenga, mejor
será el rendimiento de tu propio capital. Los
bancos actualmente exigen entre un 10% y un
20%. Si tienes una buena solvencia económica,
es posible que puedas encontrar un banco que
te financie 100% del precio. Además, el banco
también te exige disponer del dinero para
cubrir los gastos adicionales de compra, que
representan entre un 5% y un 8% del precio. En
mis tiempos, tuve la posibilidad de financiar el
monto completo 100%, pero en la actualidad,
muchos bancos quieren ver capital propio y
buena solvencia. Tuve la suerte que aparte de
esto subieron los precios un 20-30% en 2 años.
Así he podido acumular capital más rápido para
seguir comprando a buen ritmo.
F INA N CIACIÓN
Es importante cumplir con los requisitos men-
cionados anteriormente y preparar muy bien la
visita al banco o a un agente financiero. Prepara
los planes que tienes para el inmueble como si
de un negocio se tratara y habla con varios
bancos. Mi recomendación es Volksbank o
Sparkasse (los encuentras en cada pueblo), o
un agente financiero como Formaxx (que
también asesoran en español) o Interhyp.
En un financiamiento tradicional en
Alemania, se fija el interés y la mensuali-
dad a pagar por unos 10 años. Esto se
debe a que después de 10 años, la venta y
las ganancias provenientes de bienes
raíces están libres de impuestos. ¿No es
algo bueno crear un patrimonio donde no
debes pagar impuestos?
Los créditos, en general, son aquellos con
anualidades entre el 2-3% de amortización,
donde pagas mes a mes el mismo monto fijo.
Los créditos con intereses variables, que son
comunes en Estados Unidos, no son muy
utilizados en Alemania debido al riesgo que
implica y que aquí no se suele asumir.
Pág 20 Guía de compra de inmuebles en Alemania
Con el crédito con anualidades, la amortización
anual aumenta con los años, mientras que la
cantidad pagada en intereses disminuye año
tras año. Sabiendo que los intereses pagados en
inversiones reducen nuestra carga fiscal, tam-
bién sabemos que el efecto disminuye con el
tiempo porque la cantidad pagada en intereses
disminuye anualmente. Una solución podría ser
un crédito sin amortización, que está respalda-
do por un depósito a plazo fijo o un plan de
ahorro en fondos donde cedes la propiedad del
fondo al banco. Obviamente, esto es más
arriesgado, pero puede ser un módulo atractivo
para crear tu financiamiento.
Seguramente te preguntas con qué créditos
trabajo yo. ¡Con todos!
Ama el proceso
PRECAVIDO
Preselecciona
Calcula
Visita
Después la oferta
Este proceso aplica tanto para inversionistas
como para compradores de una vivienda
habitual.
PRE SE LECCION AR Y B USCAR
Recomiendo utilizar portales como Immobil-
ienscout24.de, immonet.de e immowelt.de, ya
que investigar en estos portales te brinda
sensibilidad acerca del mercado inmobiliario, la
oferta y sus precios para compra y alquiler.
También son recomendables las páginas de
agentes como Remaxx, mc-makler, Von Poll o
Engel & Völkers. Asimismo, los bancos ofrecen
propiedades inmobiliarias, especialmente las
cajas de ahorro locales (Sparkasse) o bancos
populares (Volksbanken und Raiffeisenbanken),
quienes tienen anuncios en sus sitios web o en
la propia entidad bancaria.
Promotores inmobiliarios como Weißenburger tiene prisa por vender o lleva meses buscando
o Hoffmann Haus, que comercializan directa- un comprador. Si trabajas con agentes, te van a
mente sus propiedades de nueva construcción, presionar diciendo que hay otra persona intere-
también tienen buenas ofertas. sada y que está dispuesta a comprar mañana.
En esos casos siempre me pregunto: “si tienen
¿Dónde las encontré y compré yo? Debo a alguien interesado de verdad en la propiedad,
decirte que nunca trabajé con agentes debido ¿por qué no la han vendido ya?”. No te dejes
a la comisión que piden al finalizar la compra engañar, es parte del negocio inmobiliario.
con ellos. Con el tiempo establecí contactos a Asegúrate de estar preparado para negociar y
través de mi red de bancos, pero en la mayoría ser flexible en caso de que haya contrapropues-
de los casos compre directamente con los tas.
promotores y mediante anuncios de búsqueda
en Immobilienscout24.de sin intermediarios. En Recuerda que el proceso de búsqueda y
la actualidad, los promotores con los que ya soy compra de una propiedad puede llevar tiempo
cliente se acercan a mí y me ofrecen propie- y esfuerzo, pero si amas cada etapa y te man-
dades que aún no están anunciadas pública- tienes informado, podrás tomar decisiones más
mente para la venta. Sin embargo, esta red se acertadas en tu camino hacia tu hogar soñado.
desarrolla con el tiempo.
¡Buena suerte en tu búsqueda!
CALCU LA R
El alquiler de mercado se puede averiguar en
los mismos portales y buscar en Google. Las
alcaldías ofrecen información sobre los niveles
de alquiler. Simplemente busca la palabra
"Mietspiegel", que es el nivel de alquiler, en
combinación con el nombre de la zona o
ciudad para obtener la información solicitada
sobre los precios promedio. Las construcciones
modernas suelen costar más, pero suelen
consumir menos costes en mantenimiento y
energía.

VISITA R
Una vez que hayas preseleccionado algunas
opciones, es hora de hacer llamadas y visitar las
propiedades en persona. Presta atención a
detalles importantes como el estado del
inmueble, su ubicación, cercanía a servicios y
transporte público, así como cualquier aspecto
que pueda influir en tu decisión de compra
cuando estás visitando el lugar.

HACE R U NA OFE RTA Y N EG O C I A R

Una vez hayas encontrado la propiedad que se
ajusta a tus necesidades y presupuesto, es el
momento de hacer una oferta. Es importante
hacer una oferta realista basada en el mercado
actual y en el estado de la propiedad.

Esto quiere decir que hacer ofertas de alrede-

dor del 10-20% de descuento, en la actualidad
no es nada del otro mundo. De 10 ofertas que
hagas, seguramente alguien va aceptar porque

Pág 21 Guía de compra de inmuebles en Alemania

6. Calcula
los costes
a. Para tu
propio inmueble
La "tasa de interés fija" se refiere al período durante el cual se establece la tasa de interés en un
préstamo hipotecario. Esto es especialmente relevante en propiedades de uso personal, ya que a
menudo son financiadas durante un largo período. En los Estados Unidos, por ejemplo, es común no
optar por una tasa fija, lo que te garantiza tasas de interés más bajas en ese momento, pero si las
tasas de interés aumentan, también lo hará tu carga financiera. Esto condujo a que muchos
estadounidenses perdieran sus hogares durante la crisis inmobiliaria de 2008/2009, ya que no pud-
ieron afrontar ese aumento en la carga financiera. La tasa de interés fija ofrece estabilidad, ya que
durante este período la tasa de interés permanece constante, independientemente de las fluctua-
ciones en el nivel general de tasas de interés.

En el caso de las propiedades de uso personal, es común optar por una tasa de interés fija a largo
plazo, generalmente entre 10 y 30 años. Esto ofrece la ventaja de la previsibilidad, ya que la cuota
mensual se mantiene constante durante todo el plazo. Esto puede ayudar a garantizar seguridad
financiera, ya que las cargas mensuales no aumentarán inesperadamente. Los bancos y la mayoría de
los alemanes prefieren trabajar con préstamos a 10 años. Después de 10 años, generalmente ya has
amortizado una cantidad considerable y tasas de interés más altas no afectarán tanto la carga finan-
ciera, ya que el monto total que falta por financiar es menor.

Para una propiedad de uso personal, te recomiendo una tasa de amortización entre el 2% y el 3%, así
tendrás menos problemas al refinanciar y pagarás tu propiedad. Es importante preguntar si el contra-
to permite pagos adicionales. Normalmente los bancos ofrecen pagos adicionales de 5%-10% sin
coste al año. Así, en el caso de tener más recursos a futuro, puedes liberarte más rápido del crédito.

La mayoría de los alemanes pagan sus propiedades de uso personal antes de jubilarse. Por lo general,
la pensión estatal equivale a alrededor del 60% de tu ingreso neto promedio. Para evitar reducciones
en la jubilación, muchos alemanes adquieren una propiedad. La idea es no tener que pagar alquiler
en la vejez, sino solo los costos de mantenimiento. Por lo tanto, cuanto mayor seas, mayor debería ser
la tasa de amortización. Si tienes alrededor de 30 años, se recomienda planificar para que la propie-
dad esté completamente pagada en 25-30 años.

Ya hemos discutido cuánta propiedad puedes permitirte. Realmente, te recomiendo no gastar más
del 50% de tus ingresos mensuales en vivienda. Las propiedades inmobiliarias son siempre una
inversión a largo plazo. Lo que debes saber es que la inflación es nuestra amiga, y con el tiempo
trabaja a nuestro favor. Recuerdo cuando el pretzel costaba 50 céntimos. Ahora cuesta un euro. Sin
embargo, el salario mínimo tampoco es de 6 euros, sino de 12 euros por hora. Mi padre compró su
casa con un 6% de interés por 180.000 euros. El valor en 30 años ha aumentado a 400.000 euros. Aquí
ves cómo la inflación trabaja para nosotros, ya que la carga mensual se mantiene constante, pero el
valor de la propiedad aumenta al menos con la inflación a lo largo de los años.

Idealmente, tu salario también aumenta con la inflación. La inflación básicamente "come" tus deudas.
Así que aunque el precio de compra pueda parecer alto al principio, podría nivelarse a lo largo de los
años gracias a la inflación.

Pág 22 Guía de compra de inmuebles en Alemania

b. Renovaciones
Si estás considerando comprar un apartamento que necesita ser renovado, por favor, no subestimes
los costos involucrados. Aquí te proporcionaré algunas cifras para que puedas tener una idea de
cuánto podría costarte renovar un apartamento.

Los costos de renovación por metro cuadrado en Alemania pueden variar significativamente según la
región, el tipo de renovación y la calidad de los materiales utilizados. Sin embargo, a modo de referen-
cia, se estima que los costos promedio de renovación por metro cuadrado pueden oscilar entre 300 y
800 euros. Un baño nuevo del último año te puede costar entre 10.000-20.000 euros, una cocina para
un apartamento promedio de 80 metros te costaría unos 10.000 euros.

Aquí te cuento algo interesante de mi historia como inversor. Para mi primer apartamento de alquiler,
compré una cocina de IKEA. Me costó unos 6.000 euros y para ahorrarme unos 1.500 euros en trans-
porte y montaje decidí hacerlo yo mismo. ¡Jamás en la vida voy a montar otra cocina! Tardé 5 sema-
nas en montarla… No tenía herramientas adecuadas ni experiencia.

Cuando se trata de la renovación de propiedades con necesidad de mejoras significativas, es cierto

que los gastos pueden aumentar considerablemente. Por ejemplo, si adquieres una propiedad con
problemas de mantenimiento como una antigua instalación de calefacción o ventanas desgastadas,
podrías gastar entre 20.000 y 40.000 euros para una nueva instalación de calefacción y entre 500 y
1.000 euros por ventana.

Es crucial considerar también que las renovaciones en la fachada y otros aspectos estructurales
pueden agregar costos considerables al proyecto. Al comprar una propiedad antigua que necesita
mejoras significativas, es recomendable contar con la asesoría de un experto en renovaciones o un
perito, quien pueda estimar los costos con precisión.

En este sentido, algunas propiedades que inicialmente se ofertan a un precio bajo pueden conver-
tirse en inversiones costosas debido a las renovaciones requeridas. Por lo tanto, es importante hacer
un análisis exhaustivo de los posibles costos de renovación antes de adquirir una propiedad que
necesite mejoras sustanciales.

Estos valores son aproximados y pueden variar en función de factores como el alcance de la reno-
vación, la ubicación y la complejidad de los trabajos. Es importante obtener presupuestos detallados
de contratistas antes de comenzar cualquier proyecto de renovación.

No olvides que en Alemania, tanto los proyectos de construcción como las renovaciones han sido
motivo de muchas separaciones. Esto se debe a que el estrés está prácticamente garantizado en este
proceso.

No estoy diciendo que no se deban comprar propiedades antiguas, más bien estoy sugiriendo que se
debe considerar esto en tus cálculos y elaborar un plan de renovación. Dado que muchas personas se
muestran reacias a emprender una renovación, puede ser una inversión valiosa. En Alemania, existe
una gran comunidad dedicada a la compra y venta de propiedades con mejoras, el modelo de nego-
cio consiste básicamente en modernizar casas y apartamentos para luego venderlos con ganancias.

Pág 23 Guía de compra de inmuebles en Alemania

c. Para
inversiones
Un inversor inmobiliario debe realizar varios cálculos para determinar si una inversión es rentable.
Aquí están algunos de los cálculos más importantes que utilizo en mi proceso de selección:

REND IM IEN TO DE L A LQ U I L E R

Si queremos calcular el rendimiento, utilizo la
siguiente fórmula:
100 x (Alquiler (Kaltmiete) - gastos adminis-
trativos - gastos de manutención) / (Precio
de la propiedad + los gastos adicionales de
compra) = Rendimiento bruto en %
El efecto fiscal lo debemos calcular aparte
porque no está considerado en este cálculo.
Esto significa que la inversión se habrá amor-
tizado después de 23 años, manteniendo
constante el alquiler.
Para el desarrollo futuro de la propiedad, tam-
bién deben tenerse en cuenta los posibles
aumentos futuros en el alquiler. Sin embargo,
para tener una idea inicial, esta estimación
aproximada es suficiente.
CIUDAD FACTOR

TASA D E CA PITA L I ZAC I Ó N München 45

La tasa de capitalización muestra la relación

Berlin 32
entre los ingresos netos y el valor de la propie-
dad. El "Vervielfältiger” o “Kaufpreisfaktor" es un Frankfurt am Main 30
indicador clave para evaluar el rendimiento de
una propiedad. Determina la relación entre el Hamburg 31
precio de compra y los ingresos, mostrando en
cuánto tiempo se amortizará la inversión. En Stuttgart 28
general, cuanto más rápido se cubran los costos
con los ingresos de alquiler, mejor será el
rendimiento de tu propiedad. FACTOR RENDIMIENTO

Por lo general, en la mayoría de las regiones de 20 5%

Alemania, un Vervielfältiger de 20 se considera
una buena inversión. En los últimos años, 21 4,76%
especialmente en las ciudades grandes y
22 4,55%
populares, los precios han aumentado significa-
tivamente, lo que ha llevado a que los factores
23 4,35%
de compra entre 25 y 35 sean comunes en
ubicaciones destacadas e incluso sean superi- 24 4,17%
ores. Es importante añadir no solo el precio de
compra, sino también incluir los costos adicio- 25 4%
nales de compra y, si es necesario, los costes
para una renovación. 26 3,85%

27 3,7%

Cómo se calcula este factor 28 3,57%

Precio de compra / alquiler anual = Factor

29 3,45%

EJEMPLO 30 3,33%
200.000€ / 9.600€ = 22,9

Pág 24 Guía de compra de inmuebles en Alemania

Sin embargo, si solo te enfocas en el "vervielfäl-
tiger", es posible que termines considerando
propiedades con riesgos debido a problemas
de renovación o que se encuentran en regiones
rurales en el este de Alemania, donde la falta de
ocupación es una preocupación y existe la
posibilidad de una disminución de los precios
debido al mal desarrollo demográfico y
económico. Por lo tanto, es crucial considerar el
panorama completo. Idealmente, debes buscar
una apreciación del valor a lo largo de los años.
Hablaremos más sobre esto enseguida.

CÁLCU LOS D E F LU J O D E CA JA ( CA S H F LOW)

El “cashflow” es la diferencia entre los ingresos

por alquiler y los gastos mensuales como la
hipoteca, los costos operativos y el manten-
imiento. El “cashflow” debe ser positivo para no
afectar negativamente a tu solvencia financiera.
Mi regla fundamental es que la inversión debe
pagarse por sí misma. Puedes manipular los
intereses y la amortización para influir en los
cálculos, pero te insto a ser realista y no maquil-
lar los números.

Estos cálculos te ayudan como inversor inmobi-

liario a obtener una visión completa de la
rentabilidad y los riesgos de una inversión.
También recomiendo contar con el apoyo de
un profesional, como un agente inmobiliario,
contador o asesor financiero, para realizar
cálculos precisos y fundamentados.

Pág 25 Guía de compra de inmuebles en Alemania

7. Negociación
con el banco
En este capítulo mi enfoque es resaltar el tema de las negociaciones con el banco. Cuando llegues a
la cita con tu exposición y tu plan de negocio preparados, el objetivo es obtener la confirmación de
financiamiento después de la reunión.

En cuanto a las negociaciones, seguramente puedes negociar una rebaja de 0,1-0,2 puntos porcen-
tuales en la tasa de interés. Sin embargo, en la actualidad (23/24), lo recomendable es negociar una
tasa de interés de 15 años al precio de una tasa de interés de 10 años. Así tendrías una planificación
segura con tasas de interés fijas durante 15 años. Lo interesante aquí es que después de 10 años en
Alemania, tienes el derecho de rescindir el contrato y salir de él si las tasas de interés han bajado. En
lugar de intentar conseguir 0,1-0,2 puntos porcentuales menos en la tasa, recomendaría intentar
conseguir un período de gracia para la amortización.

En mi caso, los bancos a menudo me dieron un año. Esto puede ser muy útil ya que te permite
acumular capital propio nuevamente, que puedes usar para la próxima propiedad o para los costos
asociados con la compra de una propiedad para uso personal. De hecho, es fácil gastar rápidamente
50.000 euros en muebles de calidad y una cocina decente, así que recuerda siempre negociar.

Los bancos también quieren cerrar un negocio, no estás acudiendo a ellos mendigando. Viste de
manera adecuada para mostrar respeto hacia tu interlocutor y presentarte de manera favorable. En
Alemania, existe un dicho: "La ropa hace al hombre", lo cual significa que tu vestimenta tiene un
impacto en la primera impresión que causas.

Al final, necesitarás una confirmación de financiamiento del banco. Este es un documento que esta-
blece que el banco está dispuesto a otorgar un préstamo para esta propiedad. Este documento lo he
recibido con frecuencia por correo electrónico unos días después. Con este documento, puedes
iniciar el proceso de compra, del cual hablaremos en el próximo capítulo.

Pág 26 Guía de compra de inmuebles en Alemania

8. Proceso de compra legal
en Alemania - Notariado
El proceso legal de compra en Alemania involucra varios pasos importantes que garantizan una
transacción segura y protegen tanto al comprador como al vendedor. A continuación, te presento un
resumen de los pasos clave cuando ya has encontrado la propiedad que deseas comprar y negociado
el precio.
RES E RVA
Una vez que encuentres una
propiedad adecuada, puedes
hacer una reserva verbal o por
escrito al vendedor. Esto
asegura que la propiedad no
se venda a otro comprador
mientras organizas el finan-
ciamiento. Es importante
saber que para poder hacer
una reserva piden una “Finan-
zierungs Zusage”, esto es el
compromiso del financia-
miento de tu banco.
D UE D ILIG EN CE
Antes de la compra, realizaría
una investigación exhaustiva
sobre la propiedad. Esto
incluye la verificación de su
historial de propiedad, si tiene
cargas financieras o restric-
ciones legales y su estado
general. Puedes ir a la alcaldía
en el departamento de
“Bauamt” y preguntar sobre
más detalles. Si es una propie-
dad que tiene varios dueños,
que es el caso en casas multi-
familiares o bloques de pisos,
puedes preguntar si puedes
recibir “Protokolle der
Eigentümerversammlung”,
que son los protocolos de los
encuentros anuales de los
dueños con un historial sobre
la propiedad. Ahí encontrarás
planes de saneamiento o
noticias sobre problemas
entre los dueños y en la
propiedad. Normalmente allí
se habla abiertamente sobre
problemas de la propiedad si
existen.
Pág 27
N OTA RIO el notario. Antes de la cita en
el notario, recibirás un borra-
El vendedor elige el notario.
dor para verificar los datos.
En Alemania, la participación
Después de tu aprobación se
de un notario es esencial para
elige una fecha para la cita
validar el proceso de com-
legal en el notariado. Calcula
praventa. El notario verifica la
unas 4-7 semanas hasta que
propiedad, redacta el contrato
obtienes una cita en el notar-
de compraventa y se asegura
io. En la cita el notario te va a
de que ambas partes entien-
leer todo el contrato en voz
dan sus términos.
alta y muy rápido. Cualquier
CO N T R ATO PRE LIMIN ARIO pregunta que tengas, el
( VO R VERTRAG ) notario te va a responder. El
contrato contiene la fecha de
En muchos casos, se firma un
entrega y las modalidades de
contrato preliminar que
pago. Con la firma ante el
detalla los términos y condi-
notario se concreta la compra.
ciones de la compra. A
menudo se exige un depósito PAGO
(por ejemplo para la reserva)
Generalmente, el 10% del
en este punto, que se deduce
precio de compra se paga en
del precio total de compra.
el momento de la firma del
F I N A N CIAMIE N TO contrato de compra. El restan-
te se paga en la fecha acorda-
Si necesitas financiamiento,
da de la transferencia de
es el momento de asegurar tu
propiedad. Si tienes un finan-
hipoteca y seguir el proceso
ciamiento con el banco, el
con el banco que te ha dado
banco se ocupa de esto. Si
el compromiso del financia-
compras una propiedad en
miento. Para ello debes
desarrollo de un desarrolla-
planificar una o dos semanas
dor, te va a pasar facturas
hasta que te invitan para
según la sección de construc-
firmar el contrato final.
ción. Tú debes reenviar estas
CO N T R ATO DE COMPRA facturas a tu banco para que
( KAU F VE RTRAG ) ellos se ocupen del pago.
El notario redacta el contrato TRAN SF E RE N CIA DE
de compra en conformidad PROPIE DAD
con la ley alemana. El notario
Después de que el comprador
también verifica el registro
pague el precio total de
inmobiliario y prepara el
compra, el notario se encarga
traspaso de hipoteca para el
de registrar oficialmente la
registro inmobiliario. Ambas
transferencia de propiedad en
partes, comprador y vende-
el Registro de Propiedad.
dor, firman este contrato ante
Guía de compra de inmuebles en Alemania
Hasta la finalización de la
transacción inmobiliaria,
quedarás preinscrito en el
registro de la propiedad. La
transacción legal puede durar
unos meses, pero puedes
usar la propiedad porque el
contrato está firmado y la
preinscripción está en el
Registro.
GASTOS A D ICIO N A L E S
DE COM PRA
Después de la cita con el
notario, llega la parte menos
agradable. Se acumulan una
serie de facturas. Esto incluye
la inscripción preliminar en el
Registro de la Propiedad, que
puede costar entre 300 y
1.000 euros. Luego, recibirás
una factura del notario. Las
tarifas son aproximadamente
del 1,5 al 2% del precio de
compra. A continuación,
recibirás una notificación del
impuesto de adquisición de
bienes raíces del departa-
mento de impuestos. Este
impuesto se aplica en cada
transferencia de propiedad
inmobiliaria y debe ser
pagado por el comprador. La
tasa de impuesto de
adquisición de bienes raíces
varía en cada estado federal y
oscila entre el 3,5% y el 6,5%.
En el sur, la tasa es menor
que en el norte. Baviera tiene
un 3,5%, Baden-Württemberg
un 5%. Renania del
Norte-Westfalia y
Schleswig-Holstein son los
más caros con un 6,5%.
Después de unos meses,
recibirás el aviso de registro
en el Registro de la Propiedad
y nuevamente una factura de
entre 300 y 1.000 euros
(dependiendo del estado
federal).

9. Recomendaciones
para inversores
a. Proceso para elegir
tu inquilino
Realiza una verificación de crédito para asegurarte de que los solicitantes puedan pagar el alquiler.
Esto podría incluir una verificación en la base de datos de solvencia crediticia. Para mí siempre ha sido
suficiente con pedirles un contrato de trabajo y las últimas 3 hojas de sueldo, es importante saber en
qué trabajan y dónde trabajan.

Personalmente, prefiero personas que trabajan para empresas grandes con buena reputación. Te
cuento un pequeño secreto sobre uno de los métodos que utilizo para preseleccionar a mi inquilino, y
es revisar con qué coche acude a la cita. No importa si tiene un Mercedes o un antiguo Fiat. Lo que
realmente valoro es que todo esté en orden y limpio. Si alguien llega con un coche abollado en el que
se acumulan bolsas de papas fritas, botellas vacías y papel viejo, podría dar la impresión de que no
cuidará adecuadamente mi propiedad.
También presto atención a cómo se viste la persona. Si alguien llega a la cita con pantalones de
chándal y chanclas, eso también me hace dudar. Observo su comportamiento, su forma de hablar y
lo que comparte sobre sí mismo.

Por supuesto, también le pregunto sobre sus razones para mudarse. Si se avecina un divorcio o el
interesado está pasando por una crisis en su relación, esto podría afectar su capacidad de pago. Los
divorcios en Alemania suelen ser extremadamente costosos. En general, se puede decir que la mujer
suele quedarse con los hijos y la casa. Dado que en muchos casos los hombres deben pagar altas
pensiones alimenticias para los niños, esto puede afectar sus finanzas de manera significativa. Mi
objetivo es evitar permitir que alguien ingrese al apartamento si luego no va a poder cumplir con los
pagos.

Pág 28 Guía de compra de inmuebles en Alemania

Aunque en América Latina pueda ser común viajar una hora al trabajo, en Alemania esto no es habit-
ual. Por eso, evito a personas que tendrían que hacer un largo trayecto para llegar a su trabajo. Es
probable que se muden rápidamente si encuentran algo mejor.

También considero positivo cuando ambas personas en una pareja tienen ingresos. Si uno de ellos se
queda sin trabajo, el otro puede apoyar financieramente. Las familias con niños pueden causar un
mayor desgaste en el apartamento, pero también suelen tener cambios de domicilio menos
frecuentes. Lo mismo se aplica a las personas mayores que tienen una cierta estabilidad en su vida.

Permitir o no mascotas dependerá de ti. Personalmente, prefiero evitarlo debido a los daños y ruido
que pueden causar. Además, por respeto a las familias con niños en el vecindario, evito permitir
perros grandes, aunque soy un amante de los Golden Retriever.
Mi divisa: Mejor ninguno que alguno.

b. Alternativas
al crédito
¿No te sientes cómodo asumiendo riesgos con
un crédito o no cumples los requisitos para
obtener uno debido a la falta de capital o
ingresos? Entonces, déjame decirte que eso no
debería ser un motivo para quedarse inactivo
en el mercado inmobiliario.

Puedes utilizar el modelo de arbitraje sin

necesidad de tener tu propio capital.
Permíteme explicarte cómo funciona: El
modelo de arbitraje se puede aplicar a todas
las estrategias mencionadas en el siguiente
punto. La idea consiste en alquilar propiedades
a largo plazo y luego listarlas en plataformas de
alquiler vacacional para obtener beneficios a
corto plazo. Esta estrategia busca aprovechar
las diferencias de precios entre los alquileres a
largo plazo y los alquileres a corto plazo en el
mercado de alquiler. Funciona muy bien en el
mercado inmobiliario vacacional o para propie-
dades destinadas a estudiantes. Es importante
contar con el permiso para subarrendar, conoci-
do en alemán como "Untervermietung". La
clave está en poder persuadir al arrendador
para obtener dicho permiso.
F R Á N CFORT

c. Maximizar
el rendimiento
Existen numerosas formas de aumentar tu rendimiento en alquileres. Estas incluyen alquilar aparta-
mentos vacacionales a través de plataformas como Booking.com o Airbnb.com. Además, el alquiler
de viviendas amuebladas, alojamiento para estudiantes en apartamentos pequeños o en comuni-

Pág 29 Guía de compra de inmuebles en Alemania

dades de vivienda compartida también prometen un mayor rendimiento. Mi favorita es la renta de
apartamentos completamente amueblados a expatriados. Ellos pasan poco tiempo en casa, lo que
significa que hay menos desgaste en la propiedad, y están dispuestos a pagar más dinero ya que en
la mayoría de los casos la empresa cubre el alquiler.
VIVIE N DA S A M U E B L A DA S
Esta estrategia implica alquilar apartamentos o
casas amuebladas. Esto suele atraer a viajeros
de negocios, expatriados o trabajadores tempo-
rales que necesitan un lugar para alojarse por
un período limitado. Las rentas para propie-
dades amuebladas suelen ser más altas que las
no amuebladas, lo que puede llevar a un mayor
rendimiento. Sin embargo, esta estrategia
también requiere más esfuerzo, ya que se
necesita un mantenimiento regular y posible-
mente renovación de los muebles. La inversión
de tiempo es relativamente baja si la compara-
mos con la gestión de inmuebles vacacionales.
También he gestionado apartamentos vacacio-
nales en el pasado. Si bien es cierto que el
rendimiento puede ser ligeramente menor, la
carga de trabajo es menor. Los cambios de
inquilinos ocurren cada 1-2 años en mi caso.
Plataformas de alquiler de apartamentos
amueblados como Wunderflats.de ayudan a
encontrar al inquilino adecuado. Es importante
invertir en un mobiliario de calidad, no simple-
mente juntar objetos al azar, sino proporcionar
un mobiliario adecuado. Obtener buenas
fotografías también es esencial. He recurrido a
muebles de diseño usados en eBay y mobiliario
asequible de IKEA. Si manejas esto de manera
inteligente, puedes generar alrededor de 1.000
euros de flujo de efectivo por apartamento.
Esto ya se acerca a la cuota mensual de un
Porsche 911 básico o al alquiler/cuota de tu
propio apartamento. Imagina si tienes 10
apartamentos.
ALQ U ILE R POR H A B I TAC I O N E S
Esta estrategia implica alquilar habitaciones
individuales en apartamentos más grandes a
inquilinos que comparten áreas comunes como
la cocina y el baño. Esto es especialmente
popular entre inquilinos jóvenes o estudiantes,
ya que es una opción económica. Los ingresos
por alquiler pueden ser más altos debido a la
multiplicidad de alquileres, pero la gestión
puede ser más compleja al mantener la
armonía entre los compañeros de piso. Vamos a
decir que encuentras un piso de 4 dormitorios
que te cuesta unos 1.000 euros al mes.
Pág 30 Guía de compra de inmuebles en Alemania
Alquilando la habitación en 450 euros te trae
unos ingresos de 1.800 euros con un flujo de
caja de 800 euros al mes.
APARTAME N TOS PARA E STU DIAN TE S
Las inversiones en apartamentos diseñados
específicamente para estudiantes pueden ser
atractivas. La demanda de alojamiento
asequible para estudiantes suele ser alta,
especialmente en ciudades con muchas insti-
tuciones educativas. Aquí se puede esperar una
estabilidad a largo plazo en el alquiler. Sin
embargo, esto a menudo requiere ajustes para
adaptarse a las necesidades de los estudiantes.
Pequeños apartamentos amueblados de 20-40
metros son muy rentables y relativamente
seguros en términos de inversión cuando se
compran en ciudades universitarias.
ALQUILE R VACACION AL
Airbnb o booking son plataformas donde las
personas pueden alquilar sus alojamientos a
corto plazo. Esta estrategia puede ser muy
rentable, ya que las tarifas diarias o semanales
suelen ser más altas que las mensuales. Sin
embargo, la disponibilidad puede variar y
pueden surgir gastos adicionales para limpieza
y mantenimiento. Además, en algunas
ciudades existen restricciones legales para este
tipo de alquiler. La renta a corto plazo de
propiedades de vacaciones está sujeta al
impuesto sobre el valor añadido (IVA) en este
caso el 7%. Esto conlleva un mayor esfuerzo, ya
que debes emitir facturas y llevar una contabili-
dad adecuada. Si estás manejando varias
propiedades, es crucial establecer un sistema
sólido que funcione de manera automatizada.
De lo contrario, te encontrarás con una gran
carga de trabajo. Si estás interesado en llevar a
cabo este negocio de manera profesional en
Alemania y planeas administrar múltiples
unidades, te recomiendo visitar bnbprohost-
ing.com. Personalmente conozco a Hendrick, el
dueño, quien opera más de 100 apartamentos
como si fueran un negocio hotelero, y ofrece
asesoramiento para sistematizar eficazmente
tu negocio en el sector de la hospitalidad.
Cada una de estas estrategias tiene sus ventajas y desventajas. A la hora de elegir la estrategia adec-
uada para ti, es importante considerar tus objetivos personales, tu disposición al riesgo y tu compro-
miso. Una planificación y una investigación cuidadosas son fundamentales para tener éxito en la
inversión inmobiliaria.

Espero que mi pequeña guía te haya brindado un primer y emocionante vistazo al mundo inmobiliar-
io en Alemania. Espero que hayas sentido mi pasión y mi dedicación en cada palabra.

Ya sea que desees hacer realidad el sueño de tu propio hogar, construir un sólido segundo ingreso o
simplemente asegurarte una jubilación tranquila y feliz, te deseo de todo corazón lo mejor en este
camino que estás emprendiendo.

Recuerda siempre que el futuro pertenece a los audaces, a aquellos que se atreven a tomar medidas
y a desafiar lo convencional.

Solo aquellos que buscan lo excepcional

alcanzan resultados excepcionales.
MARLON PUDELLEK

Te animo a abrazar cada paso de este

viaje con entusiasmo y determinación.
Así que, ¡adelante! Que esta aventura
inmobiliaria te traiga prosperidad,
aprendizaje y alegría. Y no olvides que
la verdadera abundancia no radica en
la cantidad que posees, sino en la
plenitud que sientes en tu corazón

¡Mucho éxito y diversión en todo lo

que hagas!

Marlon

Pág 31 Guía de compra de inmuebles en Alemania

 ANEXO

Glosario de
términos útiles
Para que puedas familiarizarte rápidamente con el vocabulario en alemán, te he enumerado aquí los
términos más importantes que escucharás una y otra vez en relación con bienes raíces. ¡Diviértete
aprendiendo!

Immobilie - Propiedad inmobiliaria Baujahr - Año de construcción

Kaufpreis - Precio de compra Kaufvertrag - Contrato de compra
Mieteinnahmen o Miete - Ingresos por alquiler Kaufvertragsentwurf - Borrador de contrato de
Kaltmiete - Alquiler sin suministros compra
Warmmiete - Alquiler con agua y calefacción Kaufvorvertrag - Contrato intención de compra
Mieter - Inquilino Finanzierungszusage - Compromiso de finan-
Mietvertrag - Contrato de alquiler ciamiento del banco
Vermieter - Arrendador Grundbuch - Registro de la propiedad
Grundstück - Terreno Notar - Notario
Wohnung - Apartamento Grunderwerbsteuer - Impuesto de adquisición
Haus - Casa de propiedades
Makler - Agente inmobiliario Grundbuch - Registro de la propiedad
Finanzierung - Financiación Maklerprovision - Comisión del agente
Eigenkapital - Capital propio Exposé - Ficha técnica
Hypothek - Hipoteca Anlagestrategie - Estrategia de inversión
Zinsen - Interes Immobilienmarkt - Mercado inmobiliario
Tilgung - Amortización Marktwert - Valor de mercado
Rendite - Rendimiento Kaufinteresse - Interés de compra
Kapitalanlage - Inversión de capital Mietspiegel - Índice de alquiler
Standort - Ubicación Heizung - Calefacción
Renovierung - Renovación Einbauküche o EBK - Cocina

Pág 32 Guía de compra de inmuebles en Alemania

 Bru-Perez Fachsprachakademie GmbH
Schlosserstraße 17, 73433 Aalen
www.angiebru.com | www.bru-perez.com | info@angiebru.com