Universidad de Costa Rica

Facultad de Ingeniería
Escuela de Ingeniería Civil
IC-0607, Taller de sistemas en ingeniería

Informe final:
Mejora de la calidad de vida en la periferia de la ruta 140 de Ciudad
Quesada mediante un proyecto urbanístico

Presentan:
Danny Garro Arias B93230
Luis Salas Araya B97067
Esteban Barboza Rivera B60894
Álvaro Pérez Mora B95917

Profesores:
Ing. Diana Jiménez Romero
Ing. Eduardo Pérez Molina

Ciudad Universitaria Rodrigo Facio

San Pedro de Montes de Oca

San José, Costa Rica Diciembre, 2022

Página intencionalmente en blanco
Índice general

i
Cuadro 1: Clasificación de involucrados según su poder/interés ................................................ 4

Cuadro 2: Áreas y perímetros de sub-lotes para viviendas .......................................................10

Cuadro 3: Parámetros de interés según tipo de casa ................................................................11

Cuadro 4: Características del proyecto de urbanización ...........................................................12

Cuadro 5: Resultados de la optimización del método Simplex usando MATLAB .......................17

Cuadro 6: Efecto del proyecto en la zona en estudio de la ruta 140 ..........................................18

Cuadro 7: Resultados de función tras variación de frente 1 (Frente con intervalo desde 9m) ...19

Cuadro 8: Resultados de función tras variación de frente 1 (Frente con intervalo desde 7.75m)
.................................................................................................................................................19

Cuadro 9. Matriz de riesgos ......................................................................................................21

Cuadro 10. Riesgos clasificados según matriz de riesgos. ........................................................21

Cuadro 11. Parámetros con valores originales y variaciones para análisis de sensibilidad. ......31

ii
No se encuentran elementos de tabla de ilustraciones.

iii
iv
1. Síntesis
El cantón de San Carlos, principalmente su centro Ciudad Quesada es una zona Comentado [EB1]: Falta mejorar
sumamente atractiva para la población por su alto desarrollo urbanístico y armonía entre ser una
ciudad desarrollada urbanísticamente y un lugar que aún mantiene sus raíces campesinas, sin
embargo, es de suma importancia rescatar que el desarrollo de esta ciudad se encuentra
sumamente ligada a su centro de ciudad dejando a la periferia de esta zona sin algún tipo de
desarrollo urbano ni interés por obtener tal, debido a la poca población que vive en estas zonas,
así como el bajo desarrollo comercial que se ha dado aquí debido a la misma razón.

Ciudad quesada como la conocemos hoy en día fue desarrollada y construida en una
zona la cual se encuentra limitada a ambos lados por dos cuerpos de agua importantes lo que
obligó, por una facilidad constructiva, a construir la ciudad a lo largo de estos cuerpos de agua;
sin embargo, conforme se desarrolló la ciudad, el centro de esta cada vez se ve más reducido
en temas de espacio habitacional, por lo que las personas tendrán que buscar sus periferias.
Esta ciudad se encuentra en medio de dos rutas principales, la ruta 141 que conecta Ciudad
Quesada y Zarcero y la ruta 140 que conecta Ciudad Quesada con comunidades como Aguas
Zarcas, en este caso el interés del presente proyecto se centra en la ruta 140.

La ruta 140 es de muy alto interés social debido a su importancia para conectar
comunidades que dicho sea de paso son sumamente importantes en temas de desarrollo
agrícola, sin embargo, esta ruta fue construida y se encuentra rodeada en muchas partes de su
trayecto por relieves abruptos en algunas zonas por lo que dicha vía no ha sido muy atractiva
para desarrollar ocupacionalmente en sus afluentes, esto también conlleva a que esta ruta tenga
un bajo interés por parte de los gobiernos locales y nacionales en temas de interés social,
desarrollo urbano, desarrollo comercial, así como la ineficiencia del transporte público que se da
sobre la ruta.

El presente proyecto busca mediante puesta en marcha de un obra de infraestructura de

tipo residencial, ubicado específicamente en la periferia de Ciudad Quesada, generar con esto
oportunidades de acceso a vivienda para diferentes zonas poblacionales que pueden estar
interesadas en el mismo, por la cercanía del lote constructivo en cuestión con centros educativos,
así como de la ruta 140, se busca tener a la disposición diferentes tipos de casas para todos los
gustos y oportunidades económicas, esto quiere decir que el proyecto plantea que cualquier

1
persona pueda adquirir una casa de habitación en el residencial adaptado a las oportunidades
económicas de las mismas, esto principalmente por la alta población estudiante que existe en la
zona además de las muchas otras personas que buscan un hogar de fácil acceso y con una
cercanía considerable al centro de la ciudad, siendo esta una de las principales ventajas con las
que cuenta el proyecto, ya que a pesar de encontrarse en la periferia de la ciudad, esta se
encuentra a menos de un kilometro del residencial además de contar con servicios de bus que
pasan frente a la entrada del proyecto.

Para poder alcanzar los objetivos del proyecto, se plantearon diferentes escenarios
posibles que puede afectar o favorecer la obra, para esto, se tomó en cuenta y se enfatizó
primeramente en cual es la principal problemática que se quiere abordar así como cuales son las
medidas que se van a tomar para solucionar las mismas, para esto y con ayuda de diferentes
fuentes de información de índole constructivo, de servicios, economía nacional y desarrollo
poblacional de la zona se planteo un escenario optimo para poner en marcha el proyecto, dicho
escenario se postuló mediante la implementación de diferentes metodologías que van a ayudar
además de brindar el camino optimo a seguir, otros escenarios posibles para el proyecto y en
algunos casos, poco rentables o desfavorables para el mismo, para así con esto estar preparados
ante cualquier tipo de contratiempo que se pueda presentar, para poder identificar cualquiera de
estos escenarios, se implementaron diferentes metodologías en gestión de proyectos para poder
abordar cada una de estos casos, entre los métodos que se implementaron destacan:

El método del mapa conceptual resulta apropiado para estudiar el problema de forma general y
por lo tanto encontrar relaciones entre conceptos que se creían que no estaban vinculados. Por
ejemplo, la relación que existe entre la topografía de la zona y la limitación de expansión
urbanística en sentido Oeste-Este en Ciudad Quesada (mismo sentido de la ruta 140).

El análisis de involucrados permite realizar un acercamiento a gran parte de los entes, personas
y empresas que estarán relacionadas con el desarrollo del proyecto, dicho análisis facilita
detectar cuales involucrados pueden facilitar o dificultar el desarrollo del proyecto, así como
quienes estarán a favor o en contra del mismo.

El árbol de problemas brinda una representación gráfica del problema actual, sus causas y
consecuencias lo que permite de manera simplificada tener un panorama de cómo solventar la
problemática existente. Por su parte, el árbol de objetivos brinda una nueva sección de
actividades con las cuales se generan los medios necesarios para alcanzar el objetivo primordial
del proyecto.

2
El método de optimización, pretende generar un escenario realista de lo que puede llegar a ser
el proyecto, planteado la problemática que se busca abarcar y a la solución que se quiere llegar,
esto mediante la creación de un enunciado de problema en el cual abarque todas las pautas
posibles del proyecto poniendo como variable principal la problemática del mismo y como
subvariables los diferentes factores que van a afectar o beneficiar el mismo, este método busca
una vez obtenido el problema y sus diferentes parámetros, mediante análisis algebraicos y
matemáticos dar las condiciones optimas para que el proyecto sea rentable y funcione, por lo
que resulta ser una de las metodologías mas importantes a la hora de optimizar un proyecto.

Análisis de riesgos y metodología de matriz de riesgos, este método platea una vez identificado
los parámetros, los involucrados y los diferentes escenarios que podría afrontar el proyecto,
identificar y clasificar todos o la gran mayoría de riesgos posibles que podrían afectar el proyecto,
se pretende mediante el uso de una matriz de riesgos, clasificar los mismos según su impacto y
la probabilidad de ocurrencia del proyecto, brindado así un escenario que identifica cuales son
los riesgos más importantes o de mayor peso para el proyecto y que podrían afectarlo de manera
directa para con esto generar posibles acciones de mitigación o de enfrentamiento en un caso
dado de que se presenten en el desarrollo del proyecto.

Dinámica de sistemas diagrama causal y diagrama de existencias y flujos, esta metodología

pretende plantear los principales factores que se ven involucrados a lo largo del proyecto
mediante el diagrama de existencias, una vez identificados se analiza su impacto sobre el
proyecto principal en este caso el complejo habitacional, ver qué aspectos aportan positivamente
al proyecto y que otros más bien pueden generar contratiempos o también que escenarios se
pueden ver afectados por la puesta en marcha del proyecto, una vez obtenidos estos escenarios
la metodología mediante el programa Vensim, pretende plantear estos escenarios mediante este
programa que simula como se comportaría el proyecto ante diferentes casos ya estudiados
mediante los diagramas, generando así casos realistas de comportamiento del proyecto así como
poder variar diferentes parámetros para así obtener la sensibilidad del proyecto ante posibles
cambios y poder observar el comportamiento del mismo ante estas variaciones.

3
2. Conceptualización
2.1. Análisis de actores involucrados

Figura 1: Matriz de poder interés según aaa (izquierda) y según bbb (derecha) Comentado [EB2]: No sé cuál era de interés y cual de
poder, por fa ponerlo

Cuadro 1: Clasificación de involucrados según su poder/interés

Número de Involucrados Clasificación por Clasificación por

involucrado participación acción

1 Municipalidad de CQ 1.1 1.2

2 AyA 1.1 1.2

3 Tajo Santa Fe 3.1 3.2

4 COOPELESCA 1.1 1.4

5 Juntas vecinales 4.1 4.2

6 H. Solís 3.1 3.2

7 INVU 1.1 1.2

8 MOPT 1.1 1.2

9 MINAE 1.1 1.2

10 CFIA 1.1 1.2

4
 11 Ministerio de 1.1 1.2
hacienda

12 Inquilinos 2.1 2.2

13 Estudiantes 2.1 2.2

14 Compradores 2.1 2.2

15 Instancias 2.1 2.2

comerciales

16 Seguridad privada 4.1 4.2

17 Inversores / Bancos 2.1 2.2

(Jiménez-Romero & Pérez-Molina, 2022)

Rutina Think/ Feel/ Care

2.2. Árbol de problemas y objetivos

Un árbol de efectos o árbol de problemas es una técnica utilizada para estructurar un

proyecto de manera “lógica vertical” mediante la representación gráfica/escrita. (Jiménez-
Romero & Pérez-Molina, 2022, p. 26). Es además una técnica de tipo participativa que promueve
el desarrollo de ideas creativas para la identificación del problema, así como también posibilita la
organización de la información recolectada (Fernández & Martínez, s.f., p. 2). Dentro de la
metodología de este análisis se representa gráficamente un Problema Principal el cual será el
tronco de nuestro árbol. Para poder comprender una problemática desde su origen, se
determinan todos los factores relevantes que originan la parte central del árbol. En esta fase se
halla la relación de las causas globales que incurren en el Problema Central e interrelacionando
causas particulares involucradas en cada una de ellas (Garnica-González & Hernández-
Hernández, 2015, p. 42). Luego, con el fin de conocer la trascendencia del Problema Central, se
pueden examinar sus repercusiones mediante la explicación de los efectos que ocasiona. De la
misma manera, se pueden interrelacionar las consecuencias entre sí o desglosar en niveles
según su afectación (Barbará, 2021, p. 7). Por otra parte, un árbol de objetivos corresponde a la

5
contraparte del árbol de problemas, lo que se busca es describir medios para alcanzar un objetivo
y las consecuencias que esto genera. Además, cuenta con un paso previo denominado
“actividades”, las cuales serán las acciones para realizar para lograr alcanzar el objetivo central.
Con este método lo que se busca es representar de una manera más gráfica algunas de las
soluciones que se pueden brindar a las dificultades encontradas en un caso determinado,
brindando así al lector una forma más fácil de identificar a qué se quiere llegar con el proyecto y
cómo se actuará en frente a las dificultades presentadas para la realización de este. A
continuación, se presentan 2 figuras, una con el árbol de problemas y la otra con el árbol de
objetivos elaborado para el proyecto de interés:

Figura 2: Árbol de problemas del proyecto

6
 Figura 3: Árbol de objetivos del proyecto

Para el árbol de problemas, dentro de las causas que originan el bajo desarrollo urbano
se tienen las de tipo humano/social como la baja densidad habitacional (casas de habitación) y
baja densidad poblacional (personas presentes en la zona ya sea que vivan ahí o únicamente
trabajen en la zona y vivan en otra localidad). Esto ocasiona que sea poco atractivo para
empresas privadas realizar inversiones en la zona (por una baja demanda); o bien, la cantidad
de impuestos recolectados de la ruta son bajos, lo que conlleva a poco interés para inversiones
públicas. Además de ello, como la cantidad de habitantes en la zona son pocos, la organización
vecinal que pueda existir es escasa o deficiente, ocasionando menos efectividad para lograr
obras como rutas peatonales, zonas de recreación o proyectos de desarrollo cantonal. Como
parte de las consecuencias, debido a la escasa oferta de servicios de la zona se crean micro
monopolios de negocios, encareciendo los costos de vida, disminuyendo la posibilidad a nuevos
comercios que sean competentes. Esto genera que el interés de la zona decaiga, tanto para
actividades comerciales, económicas, así como el turismo. A su vez, por parte del sector público
hay una deficiencia de servicios básicos como salud, educación, energía eléctrica y desarrollo
vial, disminuyendo así la calidad de vida en la zona y las posibilidades de impulsar la zona a en
el desarrollo urbano. Mediante el método de árbol de objetivos, se busca llegar a un objetivo

7
principal con tal de promover el desarrollo urbano. Para ello se proponen actividades como el
aumento de locales comerciales (inversión privada), construcción de nuevas rutas viales y
peatonales, aumento de zonas de recreación y generación de proyectos urbanísticos. En
especial se atiende a esta última actividad ya que dentro de su desarrollo se verá involucrada la
planificación urbana de la zona, conllevando a un progreso más eficiente a nivel constructivo.
Además, repercute en el aumento de la densidad poblacional, lo cual generaría un aumento en
las inversiones para desarrollo público y privado, lo que ayudará a alcanzar el objetivo propuesto.

Es importante mencionar que las ambiciones del proyecto conllevan a muchos beneficios
en temas urbanísticos que sería de gran importancia para la población aledaña, con la
implementación del proyecto. Por ejemplo, si el proyecto urbanístico resulta beneficioso,
aumentará la cantidad de población cerca de la ruta 140, esto favorece la economía del
transporte público (a mayor cantidad de personas la frecuencia de servicios de transporte debe
de aumentar), además que vuelve la zona más rentable para inversiones y comercios que
mejoran la calidad de vida para los residentes y accesibilidad a servicios. Además, al hacerse el
proyecto en un terreno cercano a la ruta 140, esto mejoraría el valor de los terrenos aledaños,
mejorando así la rentabilidad de la zona para los residentes de la localidad. Se contempla que la
comunidad se vería beneficiada en temas como: un alza en la calidad del transporte público ya
que se espera un aumento de la densidad poblacional y con ello la necesidad de un mejor
transporte, la mejora de infraestructura vial y peatonal la cual incita a incrementar el comercio en
la zona, una disminución en el costo de vida diarios y mejoramiento en la calidad de vida de las
comunidades de la zona. Todos estos factores, sumados al desarrollo de la zona a nivel
urbanístico conlleva a un interés gubernamental, por lo que se espera un aumento de la inversión
pública por parte de la municipalidad local, así como una estabilidad en los costos de los servicios
básicos (electricidad, agua) dirigidos a esta zona. Por otra parte, los métodos anteriores son
representaciones gráficas simplificadas de un problema y un objetivo específico, sin embargo,
dentro del método se tiene la deficiencia de que no permite expandirse fuera del problema central
o del objetivo central, lo que imposibilita tener una vista más amplia y variada del problema. Por
último, el proyecto es habitacional dirigido a la clase media, como parte de las consecuencias
explicadas en el árbol de objetivos, se espera que la inversión pública aumente para beneficiar
a este sector de la población; por ejemplo, con casas de interés social o bonos.

8
2.3. Mapa Conceptual

9
 Figura 4: Mapa conceptual del proyecto

En esta parte se utilizó el método del mapa conceptual con el fin de visualizar de forma
general el problema, sus causas, consecuencias y relaciones existentes entre sí. Para esto en
primera instancia se debe plantear una pregunta de enfoque, la cual en este caso corresponde
a ¿Cómo afecta el bajo desarrollo urbano a la calidad de vida en la periferia de Ciudad Quesada?
Luego se determina un concepto principal del cual salen las ramificaciones del mapa, se utilizó
el concepto “Bajo desarrollo urbano”. Seguido de esto se debe realizar una lista de conceptos
relacionados con el concepto principal, por lo que se utilizaron “Periferia de Ciudad Quesada”
para ubicar el problema, varios conceptos relacionados con las causas, y otros cuantos
relacionados con las consecuencias del problema. Luego de esto se conectaron estos conceptos
principales con más conceptos y se agregaron extras que faltaron. Por último, se unieron
conceptos de distintas ramas para mostrar las relaciones entre todos los conceptos, esto hizo
que el mapa conceptual se visualice como un conjunto de redes con conceptos mutuamente
relacionados entre sí. En la FIGURA 1 se muestra el mapa conceptual realizado para este caso.
A continuación, se muestran tres acercamientos correspondientes a las secciones del mapa
conceptual, las cuales son: El contexto del caso en la parte superior del mapa (FIGURA 2), las

1
causas del problema principal en la parte derecha del mapa (FIGURA 3) y las consecuencias en
la parte izquierda del mapa (FIGURA 4).

Figura 5: Acercamiento 1 del mapa conceptual

Figura 6: Acercamiento 2 del mapa conceptual

2
 Figura 7: Acercamiento 3 del mapa conceptual

Al realizar este mapa conceptual se encontraron relaciones directas entre conceptos que
en un principio se creía que no estaban relacionados. En un principio se determinó que la ruta
140 de Ciudad Quesada presentaba bajo desarrollo urbano, al analizar la totalidad de la periferia
de Ciudad Quesada se encontró que efectivamente de las dos rutas importantes (140 y 141),
solamente la primera presenta bajo desarrollo urbano. La periferia de Ciudad Quesada se
encuentra afectada por cuerpos de agua y una topografía con relieve irregular, lo cual se cree
que limitó el desarrollo en los alrededores de la ruta 140. En dicha ruta se observa un amplio
espacio con potencial para un desarrollo urbanístico que fortalezca el atractivo de la zona, así
como a la iniciativa de inversión. Además, esta ruta conecta a Ciudad Quesada con Aguas Zarcas
y posee en sus alrededores centros educativos y escuelas, los cuales son focos de interés para
proyectos habitacionales. Por otro lado, del mapa se encontró que el bajo desarrollo urbano tiene
numerosas causas, entre esas la mala organización, el bajo desarrollo comercial, ineficiente
planificación urbana y falta de inversión tanto pública como privada. Es principalmente esta falta
de inversión la que causa una escasez de vivienda en la zona, la cual tiene como posible solución
la construcción de proyectos residenciales, que como se mencionó anteriormente, es viable la

3
construcción de este tipo de proyecto. Partiendo del proyecto residencial, este llega a solucionar
la demanda de vivienda por estudiantes y empresas cercanas a la ruta. Por último, el bajo
desarrollo urbano conduce a una escasez de servicios tales como salud, educación, agua y
electricidad; lo cual produce una disminución en la calidad de vida. Por lo tanto, se puede concluir
que la construcción de un proyecto residencial ayuda a aumentar el desarrollo urbano, y por ende
la calidad de vida de la población en la zona, además de ser un espacio atractivo y viable para
la construcción de proyectos de vivienda.

El método del mapa conceptual resulta bastante útil para visualizar el problema de forma
general y más amplia, esto es beneficioso ya que puede sacar a la luz conceptos e ideas que en
un principio no se tenían totalmente claras o que se excluían por completo. Sin embargo, se debe
evitar perder la idea principal del problema y los objetivos, ya que la aparición de tantos conceptos
y relaciones puede conducir a una solución no tan efectiva o causas y consecuencias poco
relacionadas directamente con el problema principal. Durante al avance del trabajo, se
encontraron algunas mejoras y modificaciones que se pueden realizar al presente mapa
conceptual: Primero sería conveniente incluir conceptos que relacionen la situación económica
de las personas de la zona (clase media, baja, alta) con el proyecto a realizar. Esto con el fin de
evaluar que tipo de proyecto residencial realizar, por ejemplo, un proyecto residencial de casas
de bien social. Segundo, se podrían incluir conceptos que muestren la relación entre la
distribución actual de la población de Ciudad Quesada (a lo largo), con la situación de las
personas que se encuentran en negación de abandonar terrenos peligrosos cercanos a ríos. Por
último, sería interesante profundizar más en las relaciones entre las causas del bajo desarrollo
urbano de la zona, como por ejemplo la relación entre el transporte público y la baja densidad
habitacional, y a su vez verificar si realmente están relacionadas y en qué grado. En base a lo
expuesto anteriormente, se encontró que el método del mapa conceptual es una herramienta
apropiada y útil para estudiar en primera instancia las posibles relaciones que puede haber en
torno a una problemática estudiada.

Conclusiones de esta sección

4
3. Optimización

3.1. Enunciado de programa lineal

El método matemático de programación lineal comienza con la realización de un

enunciado que abarque las variables que más influyen en el proyecto. El enunciado debe de
delimitarse, para que abarque las variables idóneas para poder utilizar el método. Esto porque
utilizar variables difícilmente medibles o cuantificables como las de tipo social, realiza la
optimización un problema difícil de solucionar. Además, ocasionaría que los resultados de la
optimización estén en un intervalo de confianza no apto para tomar decisiones porque no sean
representativos de la población en estudio. Es por este motivo que se eligieron variables físicas
como el tamaño del terreno, el tamaño de los lotes para viviendas, los tamaños de cada vivienda
según datos del proveedor o fabricante y así poder elaborar un enunciado que sea
matemáticamente optimizable.

Primero se delimitó el problema geográficamente, eligiendo un área de estudio ubicada

en las inmediaciones de la ruta 140. Se estima en un área de 1.22 km2, la cual se calculó con el
polígono que aparece en la Figura 8. Luego se eligió un terreno dentro de la zona con un área
adecuada para el proyecto urbanístico, el cual se detalla en la imagen satelital de la Figura 9 y
en la Figura 10 se ilustran las áreas. Las características del terreno que son de interés son el
área de 55 337 m2 (aprox.) y el perímetro es de 1 100 m (cálculos estimados mediante software).
Además, el precio total del terreno es de: ¢ 193 679 500 (Ministerio de Hacienda, 2016). Por
último, dado a la extensión del terreno, se hizo un cálculo grosso modo para estimar la

5
distribución por lotes para casas dentro del terreno. El resultado obtenido se ilustra en la Figura
11 Y en la cual el lote en estudio se divide en 5 sub-lotes: Lotes 1, Lotes 2E1, Lotes 2I2, Lotes 3E
y Lotes 3I, mientras que las dimensiones se colocan en el Cuadro 2. Dentro de los terrenos
loteados se colocarán que se mostraron se colocarán 4 tipos de casas modelo: Acerola,
Zanahoria, Nance, Banana. Estos tipos fueron elegidos de una empresa que cuenta con el
sistema de construcción de casa prefabricadas a bajo costo del mercado. Para el proyecto de
vivienda se tienen las opciones de casas con sus respectivos precios según el fabricante (Prefa
Volcán, 2022) y se ilustran en la Figura 12 y en el Cuadro 3. Para el rubro del área del lote, se
tomó en cuenta el área de cada casa (en sus dimensiones de ancho y profundidad) y se
agregaron a cada una los retiros establecidos por Ley según la Procuraduría General de la
República de Costa Rica ( PGRCR, 2022) así como los establecidos por el Instituto Nacional de
Vivienda y Urbanismo en su “capítulo VI. Normativas urbanísticas” (INVU, 2018, pp. 65-67).

A continuación, se muestra un croquis con los retiros utilizados para poder determinar el
área de cada terreno:

Sumando el área de terreno construida (huella de la vivienda) más los retiros se obtuvo el área
del lote por tipo de vivienda. Luego, el precio total y la utilidad se obtuvieron de estudios similares
hechos en casas prefabricadas para el país (Gutiérrez-Solano, 2005, pp. 13-17), ajustando los
costos y porcentajes de rendimiento a cada costo específico.

Figura 13

Cuadro 4

1 La letra E significa que son lotes Exteriores

2 La letra I significa que son lotes Interiores
6
Figura 8: Área de la periferia de la ruta 140 que se analiza para el proyecto

7
Figura 9: Ubicación geográfica del terreno elegido para el proyecto
Fuente: Google Maps

8
Figura 10: Área del terreno total, de zona de comercios y parque

9
 Figura 11: Distribución del terreno por lotes

Cuadro 2: Áreas y perímetros de sub-lotes para viviendas

Area Perimetro
Sub lotes
(m2) (m)
Lotes 1 13280 997
Lotes 2E 3340 282
Lotes 2I 2772 189
Lotes 3E 7383 621
Lotes 3I 6544 409

10
 Figura 12: Plantas arquitectónicas de las casas elegidas (modelos del fabricante)

Fuente: PrefaVolcan, 2022

Cuadro 3: Parámetros de interés según tipo de casa

Area de terreno Precio Utilidad

Area lote Frente Precio total
Nombre construida Niveles Personas materiales aproximada
(m2) (m2) (m) (₵) (₵) (₵)
Acerola 30 114.8 9.00 1 1 872980 3117787 343000
Zanahoria 42 114.8 9.00 1 2 1063995 3799983 418000
Nance 30 114.8 9.00 2 2 1605833 5735118 631000
Banana 32 98.81 7.75 2 3 1966327 7022598 772000

11
 Figura 13: Croquis de áreas construidas en los lotes con sus respectivos retiros

Cuadro 4: Características del proyecto de urbanización

Terreno Comercios Cantidad Casas

Personas
(m2) (m2) de casas (m2)
55337 1396 280 31014 630

3.2. Planteamiento de programa lineal

Para el desarrollo del presente proyecto se utiliza el enfoque en el modelado del problema.
Un modelo puede considerarse como una entidad que captura la esencia de la realidad sin la
presencia de ésta. En específico, se basó la toma de decisiones en el modelo determinístico de
la programación lineal. La ventaja que presenta este método es que, en los modelos
determinísticos, las buenas decisiones se basan en sus buenos resultados. (Arsham, 2014).
Dentro de esta metodología de modelado se encuentra el uso de una herramienta, la cual es la
“optimización lineal” o “programación lineal”. Es básicamente un procedimiento matemático para

12
determinar la asignación óptima de recursos escasos a una cantidad de productos o actividades.
Si lo que se quiere es ver la optimización desde el punto de vista de rendimiento (máximo de
utilidad o ingreso), entonces lo que se busca es la maximización de este valor (Guerreo-Salas,
2009, p. 3). El funcionamiento de la programación lineal consiste en establecer 3 variables
iniciales: la función objetivo, las variables y las restricciones. La función objetivo es la medida
cuantitativa del funcionamiento del sistema que se desea optimizar (maximizar o minimizar). Las
variables representan las decisiones que se pueden tomar para afectar el valor de la función
objetivo. Por otra parte, las restricciones representan el conjunto de relaciones (expresadas
mediante ecuaciones e inecuaciones) que ciertas variables están obligadas a satisfacer. (Linares,
Ramos, Sánchez, Sarabia & Vitoriano, 2001, pp. 5-6). Una vez establecidos los valores de los
parámetros anteriores, resolver un problema de optimización consiste básicamente en encontrar
el valor que deben tomar las variables para hacer óptima la función objetivo satisfaciendo el
conjunto de restricciones. El método simplex matemático también un método de optimización
lineal porque trabaja con funciones lineales pero adecuadas a una matriz, lo cual permite hacer
la manipulación de diversas inecuaciones y se apoya en el cálculo mediante software
computacionales para agilizar los cálculos. Este método es determinista, es decir, nos garantiza
que nos dará la solución óptima, si es que existe (Barquín, Ferrer, Linares, Ramos & Sánchez,
2010, pp. 6-7).

Una vez descritos los parámetros importantes del terreno y de las viviendas, se procede a
realizar la función objetivo para poder ejecutar el método simplex. El objetivo es determinar la
cantidad de casas de cada tipo que se debe construir en cada uno de los lotes para maximizar
la utilidad del proyecto. Para esto se planteó la ecuación principal de utilidad (Ecuación ¡Error!
No se encuentra el origen de la referencia.). La ecuación mostrada anteriormente se encuentra
simplificada, sus variables extendidas se muestran en las Ecuaciones [ 2 ] a [ 5. Aquí se muestra
que la utilidad depende del precio de cada una de las casas ubicada en cada uno de los lotes.
Siguiendo con el método, se plantean las restricciones correspondientes del proyecto de forma
matemática y aplicables a la ecuación que modela el problema. Las restricciones son las
siguientes: restricciones de perímetro de lotes y frente de casas (Ecuaciones [ 6 a [ 10),
restricciones de área total de lote y área de casas (Ecuaciones [ 11 a [ 15), restricción de
proporción de tipo de casa por lote (Ecuación [ 16) y restricciones de no negatividad (Ecuaciones
[ 17 a [ 35). Con todas estas ecuaciones es posible realizar la optimización para encontrar la
cantidad de casas óptima que se debe construir por lote. Este método resultó útil como un primer
acercamiento a la decisión de cuales tipos de casas construir en el proyecto de vivienda. Aunque

13
la optimización matemáticamente puede parecer compleja, con los programas de computación
actuales el tiempo de computación para obtener la cantidad de casas óptima por lote es mínimo,
aunque implique el uso de 20 o más variables como es el presente caso.

𝑈 = 343000𝐴 𝑇 + 418000𝑍𝑇 + 631000𝑁𝑇 + 772000𝐵𝑇 [1]

Con los siguientes valores para las variables anteriores:

𝐴 𝑇 = 𝐴𝐿1 + 𝐴𝐿2𝐸 + 𝐴𝐿2𝐼 + 𝐴𝐿3𝐸 + 𝐴𝐿3𝐼 [2]

[3]
𝑍𝑇 = 𝑍𝐿1 + 𝑍𝐿2𝐸 + 𝑍𝐿2𝐼 + 𝑍𝐿3𝐸 + 𝑍𝐿3𝐼

[4]
𝑁𝑇 = 𝑁𝐿1 + 𝑁𝐿2𝐸 + 𝑁𝐿2𝐼 + 𝑁𝐿3𝐸 + 𝑁𝐿3𝐼

[5]
𝐵𝑇 = 𝐵𝐿1 + 𝐵𝐿2𝐸 + 𝐵𝐿2𝐼 + 𝐵𝐿3𝐸 + 𝐵𝐿3𝐼

Donde:

• 𝐴𝐿1: Casas Acerola en Lotes 1

• 𝐴𝐿2𝐸 : Casas Acerola en Lotes 2E
• 𝐴𝐿2𝐼 : Casas Acerola en Lotes 2I
• 𝐴𝐿3𝐸 : Casas Acerola en Lotes 3E
• 𝐴𝐿3𝐼 : Casas Acerola en Lotes 3I
• 𝑍𝐿1: Casas Zanahoria en Lotes 1
• 𝑍𝐿2𝐸 : Casas Zanahoria en Lotes 2E
• 𝑍𝐿2𝐼 : Casas Zanahoria en Lotes 2I
• 𝑍𝐿3𝐸 : Casas Zanahoria en Lotes 3E
• 𝑍𝐿3𝐼 : Casas Zanahoria en Lotes 3I
• 𝑁𝐿1: Casas Nance en Lotes 1
• 𝑁𝐿2𝐸 : Casas Nance en Lotes 2E
• 𝑁𝐿2𝐼 : Casas Nance en Lotes 2I
• 𝑁𝐿3𝐸 : Casas Nance en Lotes 3E
• 𝑁𝐿3𝐼 : Casas Nance en Lotes 3I
• 𝐵𝐿1: Casas Banana en Lotes 1

14
 • 𝐵𝐿2𝐸 : Casas Banana en Lotes 2E
• 𝐵𝐿2𝐼 : Casas Banana en Lotes 2I
• 𝐵𝐿3𝐸 : Casas Banana en Lotes 3E
• 𝐵𝐿3𝐼 : Casas Banana en Lotes 3I

Por parte de las restricciones del terreno, las limitantes son el perímetro de cada lote y el frente
de las casas. A continuación, se muestran las inecuaciones respectivas:

9𝐴𝐿1 + 9𝑍𝐿1 + 9𝑁𝐿1 + 7.75𝐵𝐿1 ≤ 997 [6]

9𝐴𝐿2𝐸 + 9𝑍𝐿2𝐸 + 9𝑁𝐿2𝐸 + 7.75𝐵𝐿2𝐸 ≤ 282 [7]

9𝐴𝐿2𝐼 + 9𝑍𝐿2𝐼 + 9𝑁𝐿2𝐼 + 7.75𝐵𝐿2𝐼 ≤ 189 [8]

9𝐴𝐿3𝐸 + 9𝑍𝐿3𝐸 + 9𝑁𝐿3𝐸 + 7.75𝐵𝐿3𝐸 ≤ 621 [9]

9𝐴𝐿3𝐼 + 9𝑍𝐿3𝐼 + 9𝑁𝐿3𝐼 + 7.75𝐵𝐿3𝐼 ≤ 409 [ 10 ]

También se tienen restricciones del área de lote requerida por cada casa:

114.8(𝐴𝐿1 + 𝑍𝐿1 + 𝑁𝐿1) + 98.81𝐵𝐿1 ≤ 13280 [ 11 ]

114.8(𝐴𝐿2𝐸 + 𝑍𝐿2𝐸 + 𝑁𝐿2𝐸 ) + 98.81𝐵𝐿2𝐸 ≤ 3340 [ 12 ]

114.8(𝐴𝐿2𝐼 + 𝑍𝐿2𝐼 + 𝑁𝐿2𝐼 ) + 98.81𝐵𝐿2𝐼 ≤ 2772 [ 13 ]

114.8(𝐴𝐿3𝐸 + 𝑍𝐿3𝐸 + 𝑁𝐿3𝐸 ) + 98.81𝐵𝐿3𝐸 ≤ 7383 [ 14 ]

114.8(𝐴𝐿3𝐼 + 𝑍𝐿3𝐼 + 𝑁𝐿3𝐼 ) + 98.81𝐵𝐿3𝐼 ≤ 6544 [ 15 ]

Se agrega una restricción de igualdad para establecer una proporción de 3:1 que se debe
cumplir entre casas de una planta y casas de 2 plantas, respectivamente.

𝐴 𝑇 𝑍𝑇 [ 16 ]
+ − 𝑁𝑇 − 𝐵𝑇 = 0
3 3

Por último, se agregan restricciones de no negatividad:

15
 𝐴𝐿1 ≥ 0 [ 17 ]

𝐴𝐿2𝐸 ≥ 0 [ 18 ]

𝐴𝐿2𝐼 ≥ 0 [ 19 ]

𝐴𝐿3𝐸 ≥ 0 [ 20 ]

𝐴𝐿3𝐼 ≥ 0 [ 21 ]

𝑍𝐿1 ≥ 0 [ 22 ]

𝑍𝐿2𝐸 ≥ 0 [ 23 ]

𝑍𝐿2𝐼 ≥ 0 [ 24 ]

𝑍𝐿3𝐸 ≥ 0 [ 25 ]

𝑍𝐿3𝐼 ≥ 0 [ 26 ]

𝑁𝐿1 ≥ 0 [ 27 ]

𝑁𝐿2𝐸 ≥ 0 [ 28 ]

𝑁𝐿2𝐼 ≥ 0 [ 29 ]

𝑁𝐿3𝐸 ≥ 0 [ 30 ]

𝑁𝐿3𝐼 ≥ 0 [ 31 ]

𝐵𝐿1 ≥ 0 [ 32 ]

𝐵𝐿2𝐸 ≥ 0 [ 33 ]

𝐵𝐿2𝐼 ≥ 0 [ 34 ]

𝐵𝐿3𝐸 ≥ 0 [ 35 ]

El método de optimización resultó útil para encontrar la cantidad de casas óptimas a construir
y maximizar la utilidad, de acuerdo con las restricciones planteadas. Sin embargo, es importante

16
mencionar que este procedimiento se puede complicar o simplificar según se requiera. Por
ejemplo, se pudieron incluir otras restricciones para encontrar un resultado mas preciso, aunque
la implementación de mas restricciones debe estar debidamente fundamentada y justificada. Con
respecto a esto, y en vista de que la optimización se realiza como un primer acercamiento a la
cantidad de casas a construir en la etapa de planificación, se podría considerar mas bien
simplificar mas la ecuación objetivo y por lo tanto la optimización. Esto podría ayudar a evitar
errores que podrían significar resultados catastróficos en un futuro del proyecto. Otras
observaciones sobre el procedimiento realizado es que no se está incluyendo un rubro de gasto
en el cálculo de la utilidad, sin embargo, esto es porque las ganancias por casa consideran los
costos de construcción.

3.3. Resultado de optimización y análisis de sensibilidad

Se utilizó el software MATLAB para realizar la optimización y así lograr maximizar la utilidad, Comentado [EB3]: Esto puede servir como
introducción
empleando la función “linprog()”. Esta función optimiza con el método simplex matemático
(usando una función y una matriz de restricciones. Ver el código en apéndices). El resultado de
dicha optimización se muestra a continuación:

Cuadro 5: Resultados de la optimización del método Simplex usando MATLAB

Tipo de
Lotes 1 Lotes 2E Lotes 2I Lotes 3E Lotes 3I Total
Casa
Acerola 0 0 0 0 0 0
Zanahoria 111 29 21 4 45 210
Nance 0 0 0 0 0 0
Banana 0 0 0 70 0 70
Total 111 29 21 74 45 280

Resulta importante agregar que no fue posible encontrar una solución a este problema por el
método gráfico, debido a que se está trabajando con 20 variables. Además, se observa que las
casas tipo Zanahoria y Banana son las que más conviene construir, con 210 ud y 70 ud,
respectivamente. Las mismas están distribuidas en los lotes tal como se muestra en la tabla. De
este resultado se obtiene una utilidad de ₡141 820 000 por la construcción de las 280 casas.

17
Así, se tendría entonces el siguiente cuadro resumen de lo datos del proyecto: Comentado [EB4]: Esto sí es parte de resultados. Voy
a dejarlo acá, considero que es recomendable ponerlo
Cuadro 6: Efecto del proyecto en la zona en estudio de la ruta 140 al final o algo así

Porcentaje de Porcentaje de Densidad Densidad poblacional de

Efecto del Comercios Casas
terreno dedicado terreno dedicado a poblacional de la la ruta 140 sobre la de
proyecto (m2) (m2)
al comercio (%) la vivienda (%) zona (hab/km2) Ciudad Quesada (%)
Antes 4606 0.38 7205 0.59 59 18
Después 6002 0.49 38219 3.13 575 180

Seguidamente se presenta el análisis de sensibilidad, en este caso de análisis se realiza

la variación de las variables con posibilidad de variación, según aspectos lógicos, es decir,
variaciones posibles dentro de la misma función de optimización, dado que la función de
optimización contempla valores como áreas y perímetros, valores que no contemplan variables
externas sino ambientes físicos y limitados, para obtener mediante esta función objetivo una
utilidad máxima con los recursos que se poseen en cuestión, mediante la variación de la cantidad
de casas de cada tipo en específico. Limitados por las restricciones expuestas en la sección
anterior, como lo son los perímetros y áreas máximas de cada lote, así como una proporción
entre los tipos de casas, además, se contemplan las restricciones de no negatividad.

Dichos parámetros permiten realizar la variación de parámetros únicamente

correspondiente del área de las casas, modificando y agregando una “subvariable” llamada
Frente 1 y Frente 2, variables que permiten variar el área constructiva de cada casa, sin
comprometer el fondo o largo de la casa, correspondiente a 12,75m, el cual es un valor fijo debido
a la distribución de los terrenos, dicha distribución no permite realizar más modificaciones de
forma. Seguidamente se expone la ecuación a la cual se agregó la variable del área como función
del frente. Contemplando la variación desde los 9m hasta valores mayores, así como la segunda
variación del frente de valores entre 7.75 m, hasta valores mayores, dichos intervalos serán
expresados a continuación. La razón de la modificación hacia valores mayores corresponde
debido a que el área y retiros constructivos evitan la disminución de dicha forma.

𝐴 = 𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒𝑖 ∗ 12.75 [ 36 ]

18
 ] 9, +∞[

] 7.75 , +∞[

Al realizar la variación de las variables de frente se genera una afectación directa a la

cantidad de casas que pueden construirse por lote, dichos valores serán expuestos a
continuación.

Cuadro 7: Resultados de función tras variación de frente 1 (Frente con intervalo desde 9m)

Tipo de Casa Lote 1 Lote 2E Lote 2I Lote 3E Lote 3I Total

Acerola 0 0 0 0 0 0
Zanahoria 91 26 19 58 0 194
Nance 0 0 0 0 0 0
Banana 12 0 0 0 53 65
Total 111 26 19 58 53 259

Cuadro 8: Resultados de función tras variación de frente 1 (Frente con intervalo desde 7.75m)

Tipo de Casa Lote 1 Lote 2E Lote 2I Lote 3E Lote 3I Total

Acerola 0 0 0 0 0 0
Zanahoria 90 29 21 64 0 204
Nance 0 0 0 0 0 0
Banana 21 0 0 0 47 68
Total 111 29 21 64 47 272

Dados los resultados anteriormente propuestos se concluye que la variación de estos

parámetros de frente poseen alta sensibilidad a variaciones. Donde en ambos casos se genera
una disminución, en el caso de la variación de Frente 1, se da un descenso de 21 casas en total
y en el caso de la segunda variación del Frente 2, se da un descenso a 8 casas. Dichas
disminuciones generan tanto pérdidas en la utilidad, como pérdidas en puntos de calidad de vida,
debido a las personas que se descuentan al perderse casas por construir.

19
 3.4. Análisis de riesgo

En términos generales la gestión del riesgo se refiere a los principios y metodología para
la gestión eficaz del riesgo, mientras que gestionar el riesgo se refiere a la aplicación de estos,
principios y metodología a riesgos particulares. La administración del Riesgo comprende el
conjunto de Elementos de Control y sus interrelaciones, para que la institución evalúe e
intervenga aquellos eventos, tanto internos como externos, que puedan afectar de manera
positiva o negativa el logro de sus objetivos institucionales. (Ministerio de Educación Nacional,
2013). Tomando este concepto en cuenta, el mismo es aplicable a proyectos de cualquier indole
ya que sin importar el tipo, cualquier proyecto esta expiuesto a diferentes riesgos que puedan
retrasar o cancelar la obra en el peor de los casos, para el caso del proyecto en estudio,
posteriormente se plantea posteriormente una “matriz de riesgos” dicha metodologia pretende
identificar y cuantificar los riesgos presentes en un proyecto basados en el impacto y la
probabilidad de ocurrencia sobre el proyecto. Mediante esta metodologia se prentende como
primera instanacia, basados en los parametros obtenidos en la optimizacion del proyecto,
indentificar los riesgos que me puedan afectar la obra, para posteriormente obtener su impacto
dado la clasificacion brindada por la matriz de riesgo.

Para generar una mejor comprension de como funciona la metodologia de matriz de

riesgos, es necesario plantear los diferentes parametros que esta plantea, primeramente la matriz
pretende seleccionar los riesgos una vez identificados según su probabilidad de ocurrencia,
subdividiendo este parametro en cinco niveles los cuales son: Raro, poco probable, probable,
muy probable y casi seguro, estos respectivamente planteados de menos a mayor ocurrencia,
posteriormente la metodologia tambien cuantifica las consecuencias que dichos riesgos van a
tener sobre el proyecto, subdividiendo estas en: Despreciables, menores, moderas, mayores y
catastroficas. Tomando en cuenta este método, en el presente proyecto, basados en el análisis
y optimización del mismo, se identificaron los principales riesgos que pueden afectar la obra
tomando en cuenta factores como la ubicación del mismo, costos de la obra, cantidad y tamaño
del proyecto, impacto en población infraestructura y economía de la zona, entre otros factores
que se ven involucrados directa indirectamente por el proyecto, aplicando la matriz de riesgos a
los riesgos que se identificaron como principales para el proyecto, se clasificaron los riesgos
planteados en el Cuadro 10 al final del párrafo. Una vez obtenido el método analizado dicha
matriz podemos observar que existen tres riesgos principales que pueden llegar a tener un
impacto sumamente negativo en el proyecto las cuales son: La falta de demanda por la casas
construidas, esto puede tener un impacto económico en el proyecto ya la venta de casas es la

20
principal fuente de capital del proyecto, por otro lado tenemos también el deterioro de las áreas
comunes, esta afectación puede generar un impacto económico así como estético del proyecto,
ya que de ocurrir esto se debe plantear un plan de reconstrucción o remodelación de las
estructuras afectadas, para el caso de los desastres naturales surgen impactos similares al
anterior ya que las afectaciones principales se darán en la infraestructura general del proyecto.
Por otro lado, los riesgos con valoración de riesgo medio y bajo no generan un impacto
considerable en el proyecto ya que existen posibilidades de mitigarlos y corregirlos para evitar
que si generen una afectación considerable.

Cuadro 9. Matriz de riesgos

Probabilidad

Poco Muy Casi seguro

Raro 1 Probable 3
probable 2 probable 4 5

Despreciable 1 Bajo Bajo Bajo Medio Medio

Menor 2 Bajo Bajo Medio Medio Medio

Consecuencia Moderada 3 Medio Medio Medio Alto Alto

Mayores 4 Medio Medio Alto Alto Muy alto

Catastrófica 4 Medio Alto Alto Muy alto Muy alto

Cuadro 10. Riesgos clasificados según matriz de riesgos.

Probabilidad de Valoración del

Riesgos Justificación Consecuencia Actuación
ocurrencia riesgo
Accidentes de
los
Accidentes trabajadores
1 3 3 Medio Mitigar
laborales durante la
construcción
de la obra

Casas no Falta de
2 capital o 4 3 Alto Mitigar
vendidas
cuestiones de
gustos a la
población a la
Comercios no
3 que se espera 3 3 Medio Mitigar
alquilados
vaya dirigida la
obra

21
 Lugares
Mitigar,
4 vandalismo marginales 2 2 Bajo
corregir
cercanos
Deterioro de
Desgaste
estructuras de Mitigar,
5 estructural por 4 4 Alto
área común (a corregir
tiempo de vida
largo plazo)
Daños por Inundaciones,
6 desastres sismos, 5 2 Alto Aceptar
naturales huracanes
Retrasos del
proyecto
Municipalidad
debido a la
y otras
7 falta de 3 3 Medio Mitigar
instituciones
comunicación
involucradas
entre
instituciones
Problemas de
Problemas diferente
8 2 2 Medio Corregir
vecinales índole entre
vecinos
Competencia
Cercanía
comercial de
considerable
no realizarse la
con
sociedad con
9 condominio 3 2 Medio Aceptar
el propietario
que pertenece
del
al posible
condominio
socio
cercano
Vehículos
parqueados en
congestión vial
10 las vías 1 3 Bajo Corregir
interna
internas del
condominio

El uso de este método es muy importante para cualquier proyecto, ya que ayuda a crear
y plantear diferentes escenarios del mismo proyecto, pero con variaciones como las planteadas
anteriormente, lo que permite simular como se comportaría el proyecto ante estos posibles
factores de afectación, lo que permite crear planes para mitigarlos o evitarlos para así agilizar y
minimizar su impacto. Para el proyecto habitacional en Ciudad Quesada, resulta de mayor
importancia enfatizar en el caso de las ventas de casas, para evitar un posible estancamiento de
22
ventas se pueden tomar medidas preliminares a la puesta en marcha del proyecto, ya puede ser
publicidad del proyecto, precios accesibles para cualquier sector, estética llamativa para los
posibles compradores entre algunas otras medidas de mitigación. Es importante mencionar que
el uso de la metodología de la matriz de riesgos, es una herramienta sumamente útil pero no
absoluta, es decir, el proyecto no se puede plantear únicamente para los riesgos planteados por
la matriz, ya que pueden existir muchos factores que no se estén identificando o que afecten de
una manera indirecta el proyecto, por lo que también se debe tener presente un margen de error
o de posibles escenarios no identificados que puedan afectar el proyecto, para si con ello poder
actuar de manera rápida para mitigarlos.

4. Dinámica de sistemas
4.1. Diagrama causal, diagrama de existencias y flujos

La dinámica de los sistemas consiste en analizar los cambios que ocurren en la parte de un
sistema al variar los parámetros que le afectan. Estos parámetros y variables son cambiantes
en el tiempo (De Leo, Aranda, & Gastón, 2020). Para entender los sistemas dinámicos se
realizan modelos, los cuales son simplificaciones de la realidad (Pérez & Jiménez, 2022). Por lo
que inevitablemente se deben dejar partes del sistema por fuera del modelo. Para el presente
modelado se siguieron los pasos mostrados a continuación. Primero, a partir de los resultados
obtenidos hasta ahora, se estableció un objetivo principal: estudiar el comportamiento en el
tiempo de la venta de las casas tipo Zanahoria y tipo Banana, la ganancia obtenida por la venta
de dichas casas y los comercios presentes en el proyecto; y por último el aumento de la
población en la zona producida por las casas vendidas. Luego de esto se realizó un diagrama
causal y se recopilaron datos de cada una de las partes y posibles variables que modifican el
sistema. Por último, se realizó un modelo matemático en el programa VENSIM y luego de esto
se estudió el comportamiento del sistema ante el cambio de distintos parámetros del modelo
como lo son la economía, la tasa de venta de casas y el área de los lotes. La dinámica de los
sistemas consiste en analizar los cambios que ocurren en la parte de un sistema al variar los
parámetros que le afectan. Estos parámetros y variables son cambiantes en el tiempo (De Leo,
Aranda, & Gastón, 2020). Para entender los sistemas dinámicos se realizan modelos, los
cuales son simplificaciones de la realidad (Pérez & Jiménez, 2022). Por lo que inevitablemente
se deben dejar partes del sistema por fuera del modelo. Para el presente modelado se
siguieron los pasos mostrados a continuación. Primero, a partir de los resultados obtenidos
hasta ahora, se estableció un objetivo principal: estudiar el comportamiento en el tiempo de la

23
venta de las casas tipo Zanahoria y tipo Banana, la ganancia obtenida por la venta de dichas
casas y los comercios presentes en el proyecto; y por último el aumento de la población en la
zona producida por las casas vendidas. Luego de esto se realizó un diagrama causal y se
recopilaron datos de cada una de las partes y posibles variables que modifican el sistema. Por
último, se realizó un modelo matemático en el programa VENSIM y luego de esto se estudió el
comportamiento del sistema ante el cambio de distintos parámetros del modelo como lo son la
economía, la tasa de venta de casas y el área de los lotes.

Figura 14: Diagrama causal de dinámica de modelos

24
 Figura 15: Diagrama de existencias y flujos del modelo de proyecto.

Parámetros utilizados

Se plantearon los siguientes parámetros de entrada en el modelo, los cuales dependen de

distintas situaciones externas al modelo. Para el caso base se establece un valor predeterminado
para cada uno, como se muestran a continuación:

25
 • Tasa ventas
𝑐𝑎𝑠𝑎
Es la tasa de ventas que se tiene para las casas, sus unidades son de (𝑐𝑎𝑠𝑎) /𝑎ñ𝑜 o
1
equivalentemente . Se establece un valor predeterminado de 0.5, lo cual significa que por año
𝑎ñ𝑜
se venden el 50% de las casas restantes del proyecto.

• Economía
Es un indicador que multiplica (aumenta o disminuye) el valor de ciertos parámetros es
adimensional. Se establece un valor de 1 para el caso base. Un aumento de este parámetro a
1.1 indica que se da un aumento del 10% en la disposición de las personas por comprar casas
(aumenta la tasa de ventas) y en las ganancias por alquileres.

• Coste del alquiler

𝑐𝑜𝑙𝑜𝑛𝑒𝑠
Es el costo del alquiler de los locales comerciales del proyecto, sus unidades son de
𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜 𝑐𝑢𝑎𝑑𝑟𝑎𝑑𝑜
y se establece un valor de $20 por mes, o su equivalente a ₡145631 por año.

• Área de comercios
Es el área destinada a comercios en el proyecto, sus unidades son de 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑐𝑢𝑎𝑑𝑟𝑎𝑑𝑜𝑠 y se
establece un valor inicial de 0 𝑚2 y un crecimiento del área disponible en 240 𝑚2 por año, de
acuerdo con la siguiente función:

240 ∗ 𝑇𝐼𝑀𝐸 𝑆𝑇𝐸𝑃

Este valor crece hasta alcanzar un máximo establecido del 60 % del área destinada a comercios
que originalmente era de 1396 𝑚2 .

Variables del modelo

Se tienen las siguientes variables del modelo:

• Ganancias
Son las ganancias que se tiene del modelo, es la suma entre la utilidad que brinda la venta de
𝐶𝑜𝑙𝑜𝑛𝑒𝑠
las casas y la ganancia neta del alquiler de comercios, por año. Tiene unidades de y está
𝐴ñ𝑜

dado por la siguiente ecuación:

𝐴𝑙𝑞𝑢𝑖𝑙𝑒𝑟 + 𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 𝐵𝑎𝑛𝑎𝑛𝑎 ∗ 772000 + 𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 ∗ 418000

Donde los valores multiplicando a la venta de cada una de las casas corresponde a la utilidad
por casa.

26
 • Venta Zanahoria
𝐶𝑎𝑠𝑎𝑠
Es la cantidad de casa de tipo Zanahoria vendidas en un año, tiene unidades de . Su valor
𝐴ñ𝑜

esta dado por la cantidad de casas disponibles en ese año por la tasa de ventas. La función por
la que está dada la variable es la siguiente:

𝐼𝐹 𝑇𝐻𝐸𝑁 𝐸𝐿𝑆𝐸(𝐶𝑎𝑠𝑎 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 = 1, 0, 𝐶𝑎𝑠𝑎 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 ∗ 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎)

• Venta Banana
𝐶𝑎𝑠𝑎𝑠
Es la cantidad de casa de tipo Banana vendidas en un año, tiene unidades de . Su valor esta
𝐴ñ𝑜

dado por la cantidad de casas disponibles en ese año por la tasa de ventas. La función por la
que está dada la variable es la siguiente:

𝐼𝐹 𝑇𝐻𝐸𝑁 𝐸𝐿𝑆𝐸(𝐶𝑎𝑠𝑎 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝐵𝑎𝑛𝑎𝑛𝑎 = 1, 0, 𝐶𝑎𝑠𝑎 𝑡𝑖𝑝𝑜 𝐵𝑎𝑛𝑎 ∗ 𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎)

• Población
Es la cantidad de personas que aumentan en la zona por influencia del proyecto sin considerar
el crecimiento poblacional de la zona, tiene unidades de 𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠. Está dado por la variable
𝐶𝑟𝑒𝑐𝑖𝑚𝑖𝑒𝑛𝑡𝑜 y tiene un valor inicial de 46127 personas, lo cual corresponde a la población actual
de ciudad quesada para el 2022.

• Crecimiento
Es la cantidad de personas que aumenta por influencia del proyecto, por año. Tiene unidades de
𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠
y esta dada por la siguiente función:
𝐴ñ𝑜

𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 ∗ 𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑠𝑎 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 + 𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎 𝐵𝑎𝑛𝑎𝑛𝑎 ∗ 𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑠𝑎 𝐵𝑎𝑛𝑎𝑛𝑎

Donde 𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑠𝑎 𝑍𝑎𝑛𝑎ℎ𝑜𝑟𝑖𝑎 y 𝑃𝑒𝑟𝑠𝑜𝑛𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑠𝑎 𝐵𝑎𝑛𝑎𝑛𝑎 son constantes

correspondientes a la cantidad de personas que se espera que vivan en cada tipo de casa, 2
personas y 3 personas correspondientemente.

27
 4.2. Simulaciones de modelo de dinámica de sistemas

Al considerar la dinámica de sistemas, en especial el modelo per se, y sus parámetros en

cuestión, se da la necesidad de conocer como nuestro modelo del proyecto en cuestión, va a
variar según la modificación de parámetros externos al manejo interno del proyecto, a diferencia
de la sección anterior, relativa a optimización, donde contemplaba variables pertenecientes al
proyecto a lo interno, el manejo y la distribución de áreas constructivas y perímetros según
valores fijos según el diseño, en esta sección se contempla el modelo consolidado, donde se
reconoce el efecto de variables externas al proyecto, como factores de economía general, tasas
de venta para las casas seleccionadas, casa zanahoria y casa banana, además, se considerará
un factor que si se encuentra bajo la tutela del equipo de diseño del proyecto, y es el área
constructiva del área comercial. Dichos valores mencionados anteriormente serán los que
afectarán el proyecto de forma directa, y serán explicados en brevedad. Asimismo, se contempla
la afectación del proyecto por parte de dichas variables a lo largo del tiempo, la simulación del
comportamiento de este modelo es realizado mediante el software VENSIM. Seguidamente se
expondrán los resultados obtenidos tras realizar la simulación.

Figura 16: Simulación de ganancias obtenidas (utilidad) durante el tiempo.

28
 Figura 17: Simulación de disponibilidad de casas durante el tiempo.

Figura 18: Simulación población en función del tiempo.

Dadas las gráficas expuestas anteriormente y considerando el modelo de la **************,

se obtienen los resultados de la aplicación de valores constantes, así como parámetros
dependientes. Dichos resultados son reflejados para datos de interés como lo son la velocidad
de convergencia a cero (0), de la venta de casas, es decir, qué tan rápido se acabarán las
existencias disponibles de casas, a lo largo del tiempo, el efecto del aumento de la población de
la zona, gracias al proyecto habitacional y las ganancias obtenidas por el proyecto (Utilidad). Se
empleó un periodo de simulación de 30 año, dado que es un periodo significativo para la

29
observación del comportamiento del modelo en cuestión. Dado el primer caso expuesto del
comportamiento de las ganancias, se observa que las ganancias presentan una curva respectiva
a la venta de las casas más el ingreso por alquiler, y al acabarse dicha venta, en un periodo de
5 años, obtiene un comportamiento lineal, dado que depende únicamente de los ingresos por
alquiler del área comercial. Seguido a esto el comportamiento de la venta de la casa, el grafico
describe qué tan rápido se agotan las casas disponibles dentro del proyecto, dato que contempla
que las casas pasan a agotarse a los las tipo banana a un plazo de 6 años, con una existencia
inicial de 70 unidades, mientras que el caso de las casas tipo zanahoria se venden en un lapso
de 8 años con una existencia inicial de 210 unidades, lo que refleja que estas casas poseen un
mayor radio de venta, dada su cantidad de existencias. En tercer lugar, se presentan el impacto
del proyecto a nivel poblacional, donde se observa como la población aumenta conforme a lo
estipulado o supuesto, un aumento en 630 personas en la zona.

En consecuencia, a esta simulación es posible conocer el comportamiento del proyecto a

lo largo del tiempo, como se afecta a la sociedad, en cuanto al aporte de viviendas, como se
beneficia la parte constructiva, y como el área comercial se ve beneficiada por el mismo. La
simulación de un modelo como producto de un proceso de investigación, optimización y
formulación, permite comprender el comportamiento de modelos no solo lineales, sino
condicionales, recursivos, y variables, no solo en el tiempo sino condicionales según parámetros
internos y externos a un proyecto, dichos parámetros contabilizados y analizados, ingresados a
un modelo mediante un software como VENSIM, permiten conocer con antelación como
funcionará un sistema o proyecto de tamaño variable.

4.3. Análisis de sensibilidad

La metodología de análisis de sensibilidad se centra en examinar cómo el cambio en una

variable afecta un resultado. Esto es de mucha utilidad porque permite identificar las variables
más críticas o construir escenarios posibles que permitirán analizar el comportamiento de un
resultado bajo diferentes supuestos. En pocas palabras, el análisis de sensibilidad permite medir
el cambio en un resultado, dado un cambio en un conjunto de variables, tanto en términos
relativos, como en términos absolutos. En un proyecto se hace necesario plantear diferentes
escenarios que puedan ocurrir en el mismo aparte del ya planteado, por lo que es importante
identificar mediante un análisis general del mismo cuales son esos factores que pueden variar y

30
basados en ellos generar los cambios y proyectar esos escenarios para así identificar cuáles
serán las principales variaciones que pueda presentar el mismo.

Para el caso del presente proyecto como se planteó en puntos anteriores, se generó una
simulación del proyecto mediante el análisis de dinámica de sistemas con el uso del programa
Vensim, para esto se plantearon los parámetros obtenidos de la optimización del proyecto, para
así poder plantear estadísticamente como se comportaría el proyecto principalmente de manera
económica, así como social, mediante este método se identificaron cinco principales parámetros
que pueden cambiar o variar la rentabilidad y eficiencia del proyecto, los cuales son:

• Venta de casas (tipo banana, tipo zanahoria).

Su valor esta dado por la cantidad de casas disponibles en ese año por la tasa de
ventas.
• Economía Nacional.
Es un indicador en la disposición de las personas por comprar casas (aumenta la
tasa de ventas) y en las ganancias por alquileres.
• Áreas de construcción (comercios para alquiler).
Es el área destinada a comercios en el proyecto
Para el caso original del proyecto se plantearon valores iniciales para los parámetros
mencionados, sin embargo, también se plantearon posibles escenarios de cambio para dichos
parámetros, los cuales generarían un comportamiento distinto del proyecto, las variaciones
planteadas son las que se muestran en la tabla ¡Error! No se encuentra el origen de la
referencia.. Aplicando los cambios planteados e implementado la metodología de análisis de
sensibilidad se pudo observar que las principales variaciones se dan en la cantidad de casas
disponibles para la venta, así como las ganancias, la población y los alquileres de los locales,
por lo tanto, se presentan los comportamientos de estos parámetros de manera comparativa con
el caso original en las figuras

Cuadro 11. Parámetros con valores originales y variaciones para análisis de sensibilidad.

Parámetro Original (%) Variación (%)

Tasa de ventas 50 70-30
Economía nacional 1 11
Área de
65 50
construcción

31
Figura 19. Variación en cantidad de casas tipo Figura 20. Variación en cantidad de casas tipo
Zanahoria. Banana.

32
 Figura 22. Variación en el alquiler de los
Figura 21. Variación de las ganancias. comercios.

Figura 23. Variación de la población en los Figura 24. Variación de la población a 30 años.
primeros 4 años

Tomando en cuenta la implementación del método de análisis de sensibilidad y

observando las variaciones que se dan al variar los parámetros planteados, podemos asegurar
que dicho método es de suma importancia a la hora de planear cualquier tipo de proyecto, ya
que plantea los diferentes escenarios y comportamientos a los que podría enfrentarse el proyecto
tanto a corto como a largo plazo, sin embargo como todas las metodologías de sensibilidad es
importante tomar en cuenta que estos escenarios no son absolutos y se pueden presentar
muchos otros casos que podrían variar el sistema y el análisis no contempla, para que esto no
tenga un alto impacto se debe tener una brecha de consideración de error al implementar estos
métodos para estar preparado a cualquier variación no contemplada, sin embargo en términos

33
generales el método es una herramienta de gran ayuda para identificar a los diferentes
escenarios que un determinado proyecto puede enfrentarse ya que permite hacer múltiples
variaciones de los parámetros y con esto contemplar muchos escenarios ya sean positivos o
negativos para el proyecto.

5. RESUMEN DE CONCEPTOS
En esta parte se muestran conceptos y elementos clave sobre el trabajo realizado durante el
semestre en el presente curso. Además del modelo generado en el presente proyecto, se
realizaron otras actividades provechosas de concocimiento durante el semestre, como lo son la
lección introductoria del curso, una primera tarea de investigación sobre los sistemas en
ingeniería y una conferencia dada por el ingeniero Rosendo Pujol, catedrático de la Escuela de
Ingeniería Civil de la Universidad de Costa Rica y fundador del Programa de Investigación en
Desarrollo Urbano Sostenible.

Durante la clase introductoria del curso se habló del concepto de “sistema”. Según expuso la
profesora e ingeniera Diana Jiménez , y haciendo referencia al texto de “Guidelines for Systems
Engineering”, un sistema es una colección de elementos que poseen relaciones mutuas y puede
ser distinguido del conjunto de la realidad. Uno de los ejemplos de sistemas más comunes en la
ingeniería es la de sistemas de transporte, concepto que se investigó en la Tarea 1. Aquí se
encontró que los sistemas de transporte son bastante complejos de analizar, ya que presentan
diversos desafíos como: la accesibilidad, la energía, los costos de operación, las personas que
los usan, la infraestructura, entre otras. Por lo que es un perfecto ejemplo de un sistema que no
se puede analizar de forma aislada. En relación con esto, y también como parte de la primera
tarea del curso, se investigó sobre Ludwin Von Bertalanffy y su influencia en prácticamente la
teoría actual de sistemas. Por último, la conferencia del ingeniero Pujol fue de gran provecho
para el proceso de aprendizaje ya que se habló de diversos temas relacionados con los sistemas,
su importancia en la sociedad y principalmente el efecto del factor tiempo en la dinámica de
sistemas. En resumen, de la charla se podría decir que es importante: analizar los problemas
como sistemas dependientes y no de forma aislada, considerar el factor tiempo, no pretender
resolver el 100% de un problema instantáneamente, no hacer abuso de los indicadores y por
último, entender y afrontar los problemas embrujados de la forma adecuada.

34
En relación con el presente proyecto, todos estos conceptos clave fueron útiles para la
conceptualización, optimización y modelado del problema. Sin embargo, aún hay muchos
aspectos por considerar en el presente trabajo, como por ejemplo evaluar si estamos ante un
problema embrujado y en qué grado. De ser así resultaría útil, tal y como mencionaba el ingeniero
Rosendo Pujol, buscar casos similares, aprender de la historia y conocer los cambios en el
contexto del problema; avanzar lentamente en la resolución del problema con soluciones de las
partes y no del todo y tener actitud reflexiva sobre los fracasos y éxitos que se podrían presentar.

35
6. Referencias bibliográficas

Arsham, H. (2014). Modelos deterministas: Optimización lineal.

http://home.ubalt.edu/ntsbarsh/opre640a/partVIII.htm

Barbará, Y. (2021). Apuntes de cátedra: elaboración del árbol de problemas y de objetivos [PDF].
Recuperado de:
http://rephip.unr.edu.ar/bitstream/handle/2133/23106/BARBARA_2021_%20APUNTES%20D
E%20C%C3%81TEDRA%20-%20ARBOL%20DE%20PROBLEMAS.pdf?sequence=3

Barquín, J.,Ferrer, J. M., Linares, P., Ramos, A., & Sánchez, P. (2010). Modelos matemáticos
de optimización. Publicación Técnica, 1.

Fernández, A. & Martínez, R. (s.f.). Árbol de problemas y áreas de intervención [PDF]. México:
Cepal.Recuperado de:
http://recursos.salonesvirtuales.com/assets/bloques/martinez_rodrigo.pdf

Garnica-González, J. & Hernández-Hernández, N. (2015). Árbol de problemas del análisis al

diseño y desarrollo de productos. Conciencia tecnológica, (50), 38-46.

Google Maps (s.f.). Provincia de Alajuela, Ciudad Quesada, Costa Rica - location. Recuperado
de:
https://www.google.com/maps/place/Provincia+de+Alajuela,+Cd+Quesada/@10.3328003,-
84.4206124,15.5z/data=!4m5!3m4!1s0x8fa065f26425a581:0xe36bb83779dd2b95!8m2!3d10.
3271511!4d-84.430677?hl=es

Guerrero-Salas, H. (2009). Programación lineal aplicada. Ecoe Ediciones. Bogotá, Colombia.

36
Gutiérrez-Solano, E. (2005). Control de costos y calidad en la construcción de casas de interés
social. Instituto Tecnológico de Costa Rica.
https://repositoriotec.tec.ac.cr/bitstream/handle/2238/249/CONTROL%20DE%20COSTOS%
20Y%20CALIDAD%20EN%20CASAS%20DE%20INTERES%20SOCIAL.pdf?sequence=1&i
sAllowed=y

Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo - INVU (2018). Reglamento de construcciones.

https://www.invu.go.cr/documents/20181/33489/Reglamento+de+Construcciones

Jiménez-Romero, D. & Pérez-Molina, E. (2022). Gestión de proyectos [PDF]. Presentación para

clase del curso IC 0607 de la Universidad de Costa Rica. San Pedro, San José, Costa Rica.
Recuperado de: https://mv1.mediacionvirtual.ucr.ac.cr/course/view.php?id=9150

Linares, P., Ramos, A., Sánchez, P., Sarabia, A., & Vitoriano, B. (2001). Modelos matemáticos
de optimización. Madrid, España.

De Leo, E., Aranda, A., & Gastón, A. (2020). Introducción a la dinámica de sistemas. From ECONSTOR:
https://www.econstor.eu/bitstream/10419/238364/1/739.pdf

Ministerio de Educación Nacional. (2013). Gestión de Riesgo . Bogotá.D.C: Ministerio de Educación

Nacional.

Pérez, E., & Jiménez, D. (2022). Introducción a la construcción de. From Universidad de Costa Rica.

Ministerio de Hacienda (2016). Mapa de valores de terrenos por zonas homogéneas.

https://www.munisc.go.cr/documentos/Secciones/32/210_ZonasHomogeneas_Quesada.pdf

Prefa Volcán (2022). Casas modelo. http://prefavolcan.com/index.php/casas-modelo/

37
Procuraduría General de la República de Costa Rica - PGRCR (2022). Artículo 9°—Disposiciones
generales sobre los requisitos. 9.5 Retiros.
http://www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/NOVIGEN/RM/2000-2009/2000-
2004/2004/D42A/7BAEE.HTML

Canales, D. (2021, 26 octubre). Costo de alquiler de espacios comerciales cae al menos 10%

por sobreoferta. https://www.larepublica.net/noticia/costo-de-alquiler-de-espacios-

comerciales-cae-al-menos-10-por-sobreoferta.

Attention Required! | Cloudflare. (s. f.). https://www.casas24.com/costa-rica-es/propiedades-

comerciales-alquiler-espacios-comerciales

38