TEMA 8: EL CONTRATO DE OBRA

I. ALGUNAS MODALIDADES:

Si el servicio o desempeño de la prestación se hace tangible en un resultado material, entonces el contrato

deja de ser de servicios y pasa a ser de obra. Algunas modalidades del contrato de obra son:
 Contrato de obra inmobiliaria con o sin puesta de material.
 Contrato de producción de obra mobiliaria, corporal o incorporal.
 Contrato de diseño.
 Contrato de ingeniería o de dirección de obra.
 Contrato de reparación mobiliaria o inmobiliaria.

El CC sólo regula el primero y hace una breve mención al último, por lo que en lo demás debemos construir
analógicamente.

II. REGULACIÓN:

Su regulación la encontramos en los siguientes artículos:

1. Arts. 1.588-1.599 CC: recoge principalmente el contrato de construcción inmobiliaria con y sin
puesta de materiales; y, en cierta medida, el contrato de diseño y dirección de obra.
2. Art. 1.600 CC: recoge el contrato de reparación de obra corporal.
3. Art. 17 LOE: recoge la responsabilidad de agentes de la construcción por defectos en las obras
inmobiliarias.
4. Ley 30/2007: recoge el contrato de obras públicas.
5. Arts. 58-73 y 74-85 LPI: recoge modalidades singulares del contrato de obra, el contrato de edición y
el de representación teatral o musical

III. LOS AGENTES DE LA CONSTRUCCIÓN:

Los agentes de la construcción son:

- Promotor-vendedor.
- Promotor-constructor.
- Contratista-constructor.
- Subcontratista.
- Arquitecto proyectista: es el prestador de la obra, normalmente contratado por el promotor mediante
un contrato de obra.
- Arquitecto director de la obra: prestador de una obligación de obra, dirección técnica, con el
promotor.
- Arquitecto técnico: Es más frecuente que el promotor contrate con una persona jurídica, para que
uno de sus técnicos realice los servicios.
- Oficina de Control técnico: Es un agente independiente que aparece cuando el arquitecto director no
puede cumplir adecuadamente con el control del contratista. Si esto es así suelen llamarse Oficina de
Control de Calidad.

Otras oficinas de Control Técnico son contratadas por las aseguradoras para que acrediten el correcto
funcionamiento de la obra. Aunque lo contrata la asegurador, lo paga el promotor y, por ello, se confunde
con la de calidad. Pero ésta no es un agente de la construcción y no tiene responsabilidad según el art. 17
LOE.

IV. CARACTERES DEL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA:

Problemática de los materiales:

El material con el que se ejecuta la obra puede ser suministrado por el comitente o por el contratista (art.
1.588). En este segundo caso se nos platea el problema de si estamos en presencia de un contrato de obra
puro y simple o ante otro contrato distinto: compraventa de cosa futura.

Ante todo se impone la interpretación de la voluntad de los contratantes, es decir, debemos preguntarnos
cuáles son las expectativas del adquirente cuando el contratista pone los materiales.
Si el adquiriente ha dado especial importancia al proceso productivo de la cosa, al trabajo a realizar sobre la
materia, estamos ante un contrato de obra. Si el adquirente piensa en el resultado final, estamos ante un
contrato de compraventa de cosa futura.

Normalmente, en el contrato celebrado para la elaboración o construcción de una cosa fungible, pierde
importancia el proceso productivo frente a la obligación de entregar. En cambio, si se encarga la elaboración
o construcción de una cosa específica no fungible, la prestación de hacer para conseguir el resultado es más
relevante que la prestación de dar.

La importancia práctica de esta distinción es que al contrato de compraventa de cosa futura no se aplica el
art. 1.597 CC: “Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista,
no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la
reclamación”.

Propiedad: El contrato de obra es un contrato transmisivo del derecho de propiedad de los materiales: el
dueño del terreno va adquiriendo la propiedad de los materiales por adhesión, por incorporación a la cosa
principal.

Riesgo: En principio, el contratista asume el riesgo del resultado (arts. 1.589, 1.590 y 1.595).
Responsabilidad: El contratista asume la responsabilidad por los dependientes y subcontratistas (art. 1.596).
Desistimiento: Según el art. 1.594 el dueño de la obra puede desistir del contrato siempre lícitamente, pero
pagando el margen comercial.

IMP: LECTURA: “Modelo de contrato de ejecución de obra”.

V. FORMAS DE CONTRATAR LA OBRA INMOBILIARIA:

 A tanto alzado (art. 1.593):

Art. 1.593: “El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio
u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio
aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún
cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”.

Por tanto, el contratista sufre el riesgo del precio no pudiendo pedir aumento por pérdidas o deterioros
sobrevenidos, salvo que se pacte revisión de precios.
Sí puede pedir aumento de precio cuando se trate de una obra pedida o tolerada por el promotor. En este
sentido, la jurisprudencia no presume consentimiento del promotor en los aumentos de precio por su
silencio, no acepta el consentimiento tácito.
Si no hay aceptación expresa, el aumento de precio de materiales o jornales no comporta el aumento de
precio de la obra, en obras privadas (no en públicas).

• Obras por unidad de medida:

Art. 1.592: “El que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida, puede exigir del dueño que la reciba
por partes y que la pague en proporción. Se presume aprobada y recibida la parte satisfecha”.

Son obras que se hacen y se pagan por tramos. El pago puede pedirse por partes. No obstante, el pago de una
obra a plazos no equivale a obra por unidad de medida, sino que debe expresarse de forma clara que la obra
es por unidad de medida, pactándose el precio en esta condición.
• Precio por administración:
El contratista compra los materiales y carga una tasa sobre el precio de ellos. Se trata de un método cómodo
para el promotor, pero no seguro.

VI. ENTREGA Y RECEPCIÓN:

La recepción es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al
promotor y es aceptada por éste (art. 6.1 LOE). Se utiliza técnicamente para indicar que el contratista ha
puesto la obra a disposición del promotor y que se ha producido una aceptación por éste.

Según el art. 6.2 LOE, la recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el
constructor, y en la que se hará constar: las partes que intervienen, la fecha del certificado final de la
totalidad de la obra, el coste final de la obra, la declaración de la recepción de la obra y las garantías que se
exijan al constructor.

Ante la oferta de la recepción, el promotor puede hacer varias cosas:

- Aceptación expresa o táctica (art. 6.2 y 6.4 LOE): El comitente firma el acta y muestra su
conformidad con la obra; o, si no hay acta como ocurre normalmente, no expone su rechazo ni
ninguna reserva durante los 30 días siguientes a la notificación del promotor.

- Rechazo de la recepción y exposición de sus razones (art. 6.3 LOE): El comitente podrá rechazar la
obra si ésta no está terminada o si no se ajusta a lo pactado. Si sus razones son justificadas, la obra se
considera no entregada y el contrato no se ha cumplido.
Si sus razones no son justificadas, la obra se entiende entregada y conforme desde el momento en que tuvo
que ser aceptada por el dueño, de tal manera que el riesgo corre desde entonces a cargo del comitente y, así
mismo, se generan intereses desde ese momento.

- Aceptar la obra con reservas: Si el comitente formula reservas y efectivamente la obra tiene
deficiencias menores, el contratista no se libera. Si el comitente formula reservas y no son
justificadas, la obra se entiende entregada desde que se ofertó la recepción.
En ningún caso caben las reservas tácticas, sino que han de constar en el acta de forma expresa.
Si nada se pacta en el contrato y el comitente formula reservas ante deficiencias menores, el contratista no
tiene derecho al cobro de todo o parte del precio de la obra hasta que no subsane dichos defectos.

Puede ocurrir que haya defectos menores y que, al tiempo de la reclamación, el promotor oponga reservas
que no constaban en el acta:
o Si los defectos son aparentes, son inoponibles porque se entiende que fueron o pudieron ser
observados por el promotor.
o Si los defectos son ocultos pero se manifiestan al promotor antes del pago total liberatorio, entonces
la jurisprudencia afirma que: el comitente no puede oponer una excepción de incumplimiento si el
votante de la deuda es desproporcionadamente superior al valor de los defectos y, en ese caso, en
lugar de desestimar la demanda del contratista, impone simultáneamente la obligación de reparación
y la del pago del precio.

La recepción no libera al contratista por los posibles defectos ocultos, incluso firmada por el arquitecto. Sólo
libera de los aparentes, aunque haya acta sin reservas.

Para que una obra se considere conclusa, debe emitirse un certificado final de obra que no equivale a
recepción por parte del promotor pero puede pactarse.

Con la recepción se produce oficialmente la transmisión de la propiedad. De hecho, los materiales que se
han ido incorporando al suelo ya se han transmitido por adhesión, pero todos aquellos otros se transmiten
con la recepción. También es en este momento, salvo pacto en contrario, cuando se pagará, según el art.
1.599.
 El art. 1.598 dice que, a falta de acuerdo entre las partes sobre la obra, habrá un juicio pericial. Este artículo
está redactado incorrectamente: habrá lugar a juicio y, si el juez lo estima, habrá perito. Si no se ha pactado
arbitraje de equidad, no hay juicio pericial.

VII. RIESGOS DEL CONTRATO DE OBRA:

Supuesto: Antes de la entrega de la obra, puede destruirse ésta total o parcialmente por hechos no imputables
al ejecutor de la misma. En tal caso, debemos determinar quién soportará el riesgo: si el comitente ha de
abonarlo pese a no haber recibido la obra, o si el contratista pierde el derecho a reclamarlo.

Reglas generales: Según el art. 1.590, si el contratista pone su trabajo pero no los materiales, pierde el
derecho a su retribución, salvo si ha habido morosidad en recibirla o cuando la obra se ha destruido por la
mala calidad de los materiales si hubiese advertido al comitente de esta circunstancia.
Por tanto, el riesgo es del contratista, salvo si hay mora o se debe a los malos materiales, en cuyo caso se
traslada al comitente.
Si además, el contratista puso los materiales, no tendrá derecho al pago de éstos, salvo que el comitente
estuviera en mora, en cuyo caso se traslada el riesgo. Además, según las circunstancias, puede ser obligado a
repetir la prestación.

Excepción: Por aplicación analógica del art. 1.595, el promotor sólo está obligado a pagar la parte de la obra
que hubiera quedado antes de la imposibilidad si éste le hubiera sido útil. Por ejemplo, si un artista se
ofreció a pintar un retrato y no lo termina por causas no imputables a él, el contratista no debe pagar porque
el retrato no aporta utilidad. En cambio, en caso de pintar la vivienda sí es útil.

Caso resolución del contrato: Si el contratista incumple el contrato y el comitente lo resuelve, el primero
tiene derecho a una remuneración por la parte de obra realizada, si está incorporada al inmueble principal,
para evitar el enriquecimiento injusto.

IMP: LECTURA: “Cláusula de fuerza mayor en contrato de construcción y transmisión de obra futura”.

VIII. LA RESPONSABILIDAD POR RUINA:

Responsabilidad parciaria o solidaria: El art. 1.591 no fue derogado por la LOE, pero ésta, en su art. 17, vino
a recoger lo que ya era el desarrollo jurisprudencial de la responsabilidad por ruina.
El punto de partida es la responsabilidad de todos los agentes de la edificación frente a todos los propietarios
adquirentes presentes y futuros de la edificación, viviendas y locales.
Estos adquirentes tienen acción frente a todos los agentes de la construcción, no solo el promotor, cuando se
cumplen unos requisitos. Dicha acción es independiente de la existencia de una relación contractual.

En principio, si varios son responsables o corresponsables (común en los defectos de construcción y

técnicos) cada uno responde por la parte el defecto que le es imputable.
Si esta parte no se puede determinar o no se puede determinar a quién es imputable el defecto, la LOE
impone una responsabilidad solidaria. De esa forma, el adquirente puede dirigirse contra todos o algunos.
En todo caso, añade la ley, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante
los posibles adquirentes de los daños materiales del edificio ocasionados por vicios o defectos en la
construcción.

Responsabilidades por hechos ajenos:

Debemos tener en cuenta las siguientes reglas:
- El director de la obra responde siempre por los hechos del arquitecto proyectista, aunque existan
defectos en el proyecto pues aquél debió verlos.
- El proyectista general responde de los defectos de proyecto de los proyectistas parciales.
 - La jurisprudencia afirma que el arquitecto director de la obra que firma asegurando la obra, asume
sobre su persona los defectos imputables a los demás y que debieron ser advertidos.

Modalidades de responsabilidad:
El sistema antiguo establecía que, en cuanto a los defectos de ruina material o funcional, respondían los
agentes por todo defecto aparecido en el plazo de 10 años desde la entrega del edificio.
Una vez manifestado el defecto, el actor disponía de un plazo de 10 años para demandar por esos defectos.

Este sistema se cambió con la LOE, la cual diferencia entre:

- Defectos estructurales aparecidos durante los 10 años posteriores a la entrega.
- Defectos funcionales aparecidos durante los 3 años posteriores a la entrega.
- Defectos de acabamiento aparecidos durante 1 año posterior a la entrega.

Todos los plazos computan desde que la obra fue recibida, expresa o tácitamente. Son plazos de garantía en
los que se tiene que manifestar el defecto. Una vez manifestado, el actor o actores disponen de un plazo de 3
años para la prescripción del defecto.

Daños cubiertos por la LOE:

Conforme a la LOE sólo se cubre los daños materiales (construcción o reparación del defecto). Los otros
daños incidentales se reclaman conforme al derecho común de los contratos de forma que sólo responde de
ellos el vendedor promotor y no aquellos que no tenían relación contractual con el adquirente.

Debido a este déficit de protección, el art. 17 LOE establece que el promotor será siempre responsable de los
defectos aunque de hecho sean atribuibles a un tercero y éstos también respondan.
IMP: Tener en cuenta si el defecto es incidental, porque en ese caso sólo responde el promotor.

Llamada en garantía:
Si el adquirente demanda a uno de los deudores solidarios, en principio, la solidaridad no permite el
litisconsorcio pasivo. Pero la LOE lo admite, por lo que el deudor solidario debe llamar en garantía a los
otros posibles deudores. Si los llama y no compadecen, la sentencia es oponible a éstos. Si los llama y
compadecen, la sentencia es oponible a algunos y a otros no.

Vía de regreso:
Dada la solidaridad de la responsabilidad, el condenado puede dirigirse en vía de regreso contra el resto de
los deudores solidarios. En vía de regreso, el pagador debe demostrar la responsabilidad de los otros
deudores solidarios y si no lo hace, él sufre todo el pago.

Otros remedios:
Existen otros remedios posibles del adquirente frente a los defectos no cubiertos por la LOE (sólo se aplica a
las obras de edificación):
- Responsabilidad por ruina y responsabilidad general por incumplimiento frente al promotor.
Prescribe a los 15 años.
- Responsabilidad por ruina y acciones de resolución o daños contra el vendedor. Prescribe a los 15
años.
- Acciones de saneamiento contra vendedor de inmueble, por defectos ocultos, art. 1.486. Prescribe a
los 6 meses.
- Acciones de responsabilidad extracontractual del adquirente frente a los técnicos. Prescribe al año.
- Acciones de responsabilidad contractual ordinaria entre los agentes de la construcción entre sí.
Prescribe entre los 3 y 15 años.

IX. GARANTÍAS DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA:

Los créditos derivados de prestación profesional de obra, de préstamos para obra o de subvenciones para
obras, tienen el privilegio de crédito refaccionario, ello quiere decir que pueden cobrar ante la insolvencia
del deudor delante de los acreedores ordinarios (arts. 58-64 LH, 1.923 y 1.927 CC).

Los créditos por reparación de cosa mueble conceden a su titular un derecho de retención hasta que se le
pague, frente a todos los acreedores del deudor. Tiene un privilegio absoluto (art. 1.600 CC).
Lógicamente este derecho sólo es posible si el reparador está en posesión de la cosa.

El subcontratista impagado por el contratista tiene acción directa contra el comitente (art. 1.597 CC),
siempre que:
1. El comitente sólo responde si, a su vez, debe algo al contratista al tiempo de la reclamación del
primero.
2. El subcontratista tiene que haber reclamado extrajudicialmente al comitente o promotor antes de que
el contratista sea declarado en concurso.
NOTA: Si ya ha sido declarado el concurso, el subcontratista no puede actuar al margen de éste.