Extracto de CORRAL, Hernán (2022): Curso de Derecho civil.

Bienes (Santiago,
Thomson Reuters)

SEGUNDA PARTE PROPIEDAD Y PROPIEDADES

BIBLIOGRAFÍA GENERAL: CLARO SOLAR, Luis, Explicaciones de Derecho Civil chileno y
comparado, Editorial Jurídica de Chile, reimp., Santiago, 1992, T. VI, pp. 178-277, 325-655,
T. VII, pp. 10-406; ROZAS VIAL, Fernando, Los bienes, ConoSur, Santiago, 1998, pp. 75-
296; PESCIO VARGAS, Victorio, Manual de Derecho Civil, Editorial Jurídica de Chile,
Santiago, 1978, T. III, pp. 263-371, T. IV, pp. 15-115; BARCIA LEHMANN, Rodrigo, Lecciones
de Derecho Civil IV: Los bienes, Editorial Jurídica de Chile, 2007, pp. 27-46, 93-135, 160-
168; RUZ LÁRTIGA, Gonzalo, Explicaciones de Derecho Civil III: Bienes, AbeledoPerrot,
Santiago, 2011, pp. 67-111, pp. 201-363; VODANOVIC H., Antonio, Tratado de los derechos
reales [explicaciones basadas en las versiones de clases de los profesores de la
Universidad de Chile Arturo Alessandri R. y Manuel Somarrriva U.], Ediciones Jurídicas de
Santiago, 7ª edic., Santiago, 2016, T. I, pp. 37-365, T. II, pp. 9-124; TRONCOSO LARRONDE,
Hernán, De los bienes, Thomson Reuters, 2ª edic., Santiago, 2017, pp. 21-64, 127-145,
185-201; PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel, Los bienes: la propiedad y otros derechos reales,
Thomson Reuters, 2ª edic., Santiago, 2019, pp. 261-1090; PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel, Los
bienes. La propiedad y otros derechos reales - versión para estudiantes, Thomson Reuters,
5ª edic., Santiago, 2022.

CAPÍTULO PRIMERO CONCEPTOS FUNDAMENTALES

I. ORIGEN Y EVOLUCIÓN

1. Desde el origen hasta el Derecho romano

Según la opinión común de los antropólogos, la propiedad habría nacido en las

primeras culturas como una institución de carácter colectivo y no individual, al
menos en lo referido a las tierras que comenzaron a atesorarse cuando surgió la
agricultura. De esta forma, era el clan o la tribu la que se apoderaba de ciertos
inmuebles, los que luego se asignaban a familias o grupos de familias. Con todo,
hay algunos estudiosos que piensan que esto no habría sido así y que
paralelamente había también indicios de propiedad individual, como la que se
reconocía sobre los animales domésticos, las armas, los instrumentos de cacería
y las herramientas para el cultivo.
 En todo caso, un estatuto jurídico de la propiedad lo encontramos ya bastante
afinado en el Derecho romano clásico, aunque ahora bajo el nombre de dominio:
"dominium", de dominus (señor), que a su vez viene de domus (casa). Como los
romanos no conocían la categoría del derecho subjetivo, ellos no separaban la
propiedad de la cosa, sino que era la misma res la que era propia de alguien.
Algunas reminiscencias de esta identificación entre cosa y propiedad se
mantienen en el castellano, como cuando se habla de que alguien ha vendido
una propiedad, para aludir a que vendió una casa o un predio.
Como el derecho romano era un derecho de elite, que se aplicaba únicamente
a los ciudadanos romanos, sólo éstos podían adquirir bienes en dominio. Para
los no ciudadanos (extranjeros) regía el derecho de gentes, en el que la
propiedad se identificaba con una situación de hecho: la posesión.
Posteriormente, esta posesión, cuando se aplicaba a predios— los llamados
fundos no itálicos— se denomina propietas, y tendrá un estatuto análogo al
dominio, que seguía aplicándose a los fundos itálicos. Ya con Justiniano se
identificaron completamente dominium y propietas, dando lugar a un derecho
único, con sus modos de adquirir y sus acciones de defensa (reivindicatio).

2. Renacimiento de la pluralidad de propiedades en el medioevo

Después de la anarquía provocada por las invasiones de los pueblos germanos
y la caída del Imperio Romano de Occidente, la organización social determinó
nuevamente el desdoblamiento del derecho de propiedad. La sociedad feudal,
establecida sobre la base del poder del señor sobre sus vasallos, produjo que
las tierras fueran consideradas de dominio del señor, el que a su vez concedía
su uso y explotación a los campesinos que eran sus súbditos bajo el pacto de
vasallaje. De esta manera, se reconocían dos formas de propiedad sobre bienes
raíces: el dominio directo, que correspondía al señor feudal, y el dominio útil,
atribuido a cada uno de los vasallos y su grupo familiar.
Esta organización de la propiedad duró siglos, pero ya en la Baja Edad Media
comienza a diluirse el dominio feudal y adquiere más fuerza la propiedad de los
vasallos. El surgimiento de las monarquías absolutas contribuyó al debilitamiento
de los señores feudales y los vasallos fueron considerados los reales dueños de
sus tierras, siendo ahora obligados a pagar los tributos al monarca, que se
decretaban regularmente.
Aun así, la propiedad siguió gravada con instituciones que trataban de evitar
su división y distribución a raíz de la sucesión por causa de muerte. Surgen así
los mayorazgos, censos y vinculaciones, que dan preferencia a un descendiente
para que goce de toda la propiedad, sin tener la posibilidad de dividirla, lo que
se perpetuaba en el tiempo.
Contra los resabios del régimen feudal y estos gravámenes se comenzó a
relacionar la libre disposición de la propiedad individual con la libertad de los
ciudadanos, lo que vendría a imponerse en 1789, con la Revolución francesa.

3. La Revolución francesa y el dominio como garante de la libertad individual

Uno de los propósitos esenciales del movimiento revolucionario francés fue
eliminar lo que aún quedaba de los derechos de la nobleza sobre los feudos y
erigir la propiedad individual como un derecho fundamental relacionado con la
libertad del ciudadano. La Declaración de los Derechos del Hombre y del
Ciudadano, proclamada por la Asamblea Nacional, consagró expresamente el
derecho de propiedad, calificándolo de "inviolable y sagrado" (art. 17).
Se suprimieron los títulos de nobleza y las propiedades colectivas, así como
las comunales y las eclesiásticas, que fueron confiscadas. Igualmente,
mayorazgos y vinculaciones se reemplazaron por una amplia libertad para
disponer de los bienes después de la muerte. La ley de 22 de marzo de 1794
abolió retroactivamente, a 1792, todas las sustituciones fideicomisarias.
En el Código Civil de 1804 el derecho de propiedad tendrá un sitial relevante y
se le conceptualizará como el "derecho de gozar y disponer de las cosas de la
manera más absoluta" (art. 544).

4. La Revolución Industrial y la tendencia hacia la colectivización de la

propiedad

La Revolución Industrial, sobre todo en su segunda etapa, que va desde 1880

a 1914, tendrá una fuerte repercusión en el modo de concebir y regular la
propiedad. De partida, porque las tierras dejan de ser la única fuente importante
de producción económica y de riqueza, y aparecen máquinas que superan en
valor a muchos inmuebles. Además, la producción comienza a realizarse en
establecimientos fabriles que requieren una gran cantidad de "mano de obra".
Se produce así la llamada "cuestión social", por la desprotección en la que
quedan muchos campesinos que se trasladan a la ciudad y se emplean como
obreros en las industrias. Comienza un profundo cuestionamiento a los ideales
liberales que habían sostenido y defendido el derecho de propiedad, y se aboga
por la intervención del Estado y de las leyes para evitar los abusos que la "clase
propietaria" infiere a la "clase proletaria". En este ambiente, surgen muchas
corrientes más o menos extremas que propician la limitación de la propiedad
privada e incluso su eliminación. Este último es el partido que adoptará Karl Marx
(1818-1883) en sus escritos y su actividad política, de cuyo pensamiento surgirá
el comunismo, cuyo nombre ya anuncia su posición crítica sobre la propiedad
privada. En su planteamiento, la propiedad privada, sobre todo de los medios de
producción, es una forma de alienación y explotación de los trabajadores, es
decir, de la clase proletaria. Marx anuncia que las sociedades capitalistas, al
agudizarse la lucha de clases, después de un proceso revolucionario, pasarán a
una dictadura del proletariado, que finalmente dará lugar a una sociedad libre,
en la que no existirán ni clases ni propietarios.
Otras formas de socialismo o colectivismo proletario no fueron tan radicales
como las que adoptaron las tesis marxistas, y más bien propiciaron que sólo
ciertos bienes (recursos estratégicos, empresas de servicios básicos) pasaran a
un régimen de propiedad estatal. Otros movimientos trataron de instalar formas
intermedias entre la propiedad privada y la estatal, como la propiedad
cooperativa, la propiedad comunitaria agrícola o la propiedad familiar.
5. Los vaivenes de la propiedad en el siglo XX. Función social y doctrina social
de la Iglesia

A comienzos del siglo XX, tratando de buscar un cierto camino intermedio entre
las ideas del liberalismo económico y las del socialismo marxista, se propone
que la propiedad privada se comprenda, más que como un derecho, como un
deber y una responsabilidad. Aparece entonces la idea de que la propiedad es
una función social, como sostendrá el célebre jurista francés León Duguit (1859-
1928), el que, inspirado en las ideas del positivismo de Comte, llega a la
conclusión de que la propiedad no debe ser entendida como un derecho
subjetivo, sino más bien como una función que la sociedad asigna y espera del
poseedor de ciertos bienes.
Una voz que se levantará también para equilibrar las concepciones extremas
de la propiedad será la de sucesivos papas de la Iglesia católica, que, por medio
de cartas encíclicas, irán forjando un conjunto de planteamientos que más tarde
se conocerá como doctrina social católica.
En la encíclica Rerum Novarum (1891), el papa León XIII critica tanto al
socialismo colectivista como al liberalismo económico. Frente al socialismo,
señala que su doctrina desconoce el derecho del obrero a su salario y a usarlo
para adquirir bienes (Nº 3) y que el poseer algo como propio es un derecho que
la naturaleza da al hombre (Nº 4). Contra el liberalismo económico, el papa
señala que, si bien la propiedad es un derecho, ella debe tener un recto uso, lo
que invita a usar las cosas externas como si fueran comunes y necesarias para
asistir a los demás (Nº 17). En la encíclica Quadragesimo Anno (1931) el papa
Pío XI articula mejor la doctrina del derecho de propiedad y le reconoce un doble
carácter, individual y social (Nºs. 45 y 46). Señala que no invadir el dominio ajeno
es un mandato de la justicia conmutativa, pero que, a su vez, los propietarios
deben usar honestamente, es decir, considerando el bien común, los bienes que
detenten, aunque ello sea materia de otras virtudes (Nº 48). Por ello, el derecho
de propiedad debe estar limitado por las leyes del Estado: "De la índole misma
individual y social del dominio [...] sigue que los hombres deben tener presente
en esta materia no sólo su particular utilidad, sino también el bien común. Y
puntualizar esto, cuando la necesidad lo exige y la ley natural misma no lo
determina, es cometido del Estado" (Nº 49).
El papa Juan XXIII, en Mater et Magistra (1961), habla ya de "función social de
la propiedad" (Nºs. 119-121). El Concilio Vaticano II consagra esta concepción
de la propiedad, aludiendo ahora al destino universal de los bienes: "los bienes
creados deben llegar a todos en forma equitativa bajo la égida de la justicia y con
la compañía de la caridad. Sean las que sean las formas de la propiedad,
adaptadas a las instituciones legítimas de los pueblos según las circunstancias
diversas y variables, jamás debe perderse de vista este destino universal de los
bienes" (Gaudium et Spes Nº 69). En el centenario de la Rerum Novarum, el
papa Juan Pablo II da a conocer una nueva encíclica social, llamada
justamente Centessimus Annus (1991), en la que, junto con recalcar que la
propiedad es un derecho fundamental para la autonomía y desarrollo de la
persona, enfatiza que no se trata de un derecho absoluto, puesto que en su
naturaleza de derecho humano lleva inscrita su propia limitación (Nº 30). El
pontífice, a tono con el progreso científico, habla de la propiedad del
conocimiento de la técnica y del saber (Nº 32), de la cuestión ecológica (Nº 37)
y de un ambiente humano, o ecología humana, cuya primera estructura es la
familia (Nºs. 37-39).
Siguiendo estos planteamientos, parte importante de la doctrina comenzó a
señalar, no que la propiedad sea una función social, sino que, siendo un derecho
subjetivo, e incluso fundamental, tiene una función social reconocida en
limitaciones a su ejercicio y también en la posibilidad de extinción bajo ciertas
garantías. Por cierto, la extensión y efectos de esta función social difieren según
los diversos ordenamientos.

6. Propiedad y propiedades en los comienzos del siglo XXI

Con el derrumbe de la Unión Soviética y de los llamados "socialismos reales",

simbolizada por la caída del Muro de Berlín en 1989, se reveló el fracaso del
modelo de la propiedad estatal, desde el punto de vista económico, pero también
desde la perspectiva política y de respeto de la democracia y los derechos
humanos. Esto ha producido una revalorización de la propiedad privada gracias
al predominio de sistemas económicos fundados en el funcionamiento del
mercado. Incluso en países comunistas cuyos regímenes dictatoriales han
subsistido, como China y últimamente Cuba, la propiedad privada ha sido
reintroducida para algunos sectores del comercio, del turismo y de la industria.
Sin embargo, existen tres grandes tendencias que permiten matizar este triunfo
de la concepción liberal de la propiedad. En primer lugar, hemos de constatar
que no se ha producido una eliminación total de las formas de propiedad
colectiva, comunitaria o estatal, y estas se mantienen con mayor o menor
intensidad y conviven con las formas de propiedad privada. En segundo término,
han surgido nuevas limitaciones al derecho de propiedad, como todas las
referidas al cuidado del medio ambiente y a la protección del patrimonio
ambiental. Finalmente, se observa lo que podríamos llamar una pluralidad de
propiedades, que dejan a la propiedad sobre bienes raíces y bienes físicos o
materiales en un segundo lugar. La investigación científica y el avance de las
nuevas tecnologías dan lugar a propiedad y apropiación exclusiva de diseños,
métodos de mercadeo, patentes farmacéuticas, frases publicitarias, derechos de
imagen de las personas, líneas celulares y decodificación genética, programas
computacionales y de inteligencia artificial, robots mecanizados, etc.
También la doctrina social de la Iglesia ha ido actualizando sus planteamientos
sobre las propiedades y sus actuales desafíos. El papa Francisco, en su
encíclica Laudato Si' (2016), ha retornado sobre la idea del destino universal de
los bienes, incluidas las generaciones futuras, para considerar la necesidad de
cuidar el medio ambiente, puesto que "la tierra es esencialmente una herencia
común, cuyos frutos deben beneficiar a todos" (Nº 93).
BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL: FRIEDMAN S., Fernando, "El régimen de la propiedad inmueble en
Alemania y sus relaciones con el Derecho chileno", en RDJ, T. 32, Derecho, pp. 54-68, 69-
80; FERMANDOIS R., Francisco Javier, "De la propiedad", en Revista de
Derecho (Universidad de Concepción) 21-22, 1937, pp. 1727-1746; ARELLANO ALARCÓN,
Juan, "La propiedad", en Revista de Derecho (Universidad de Concepción) 98, 1956, pp.
489-524; RODRÍGUEZ G., Pedro Jesús, "La propiedad privada", en RDJ, T. 69, Derecho, pp.
111-142; PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel, "Estado jurídico actual del suelo rústico en Chile",
en Revista de Derecho (Universidad de Concepción) 170, 1981, pp. 169-199; SOZA RIED,
María de los Ángeles, "La influencia del Código Civil francés en el Código Civil chileno en
materia de bienes y propiedad", en I. Henríquez y H. Corral (edits.), El Código Civil francés
de 1804 y el Código Civil chileno de 1855. Influencias, confluencias y divergencias,
Cuadernos de Extensión Jurídica (Universidad de los Andes) 9, 2004, pp. 69-79.
 II. RECEPCIÓN DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO CHILENO

1. La recepción de la propiedad en el Código Civil chileno

a) De la conquista a la codificación civil

El derecho de propiedad, tal como lo concebimos en nuestros días, tiene sus

inicios durante la conquista española, a través de la asignación de tierras a los
colonos mediante el otorgamiento, en nombre del rey de España, de mercedes
y encomiendas. El régimen de esta propiedad, en derecho privado, estaba regido
por las Siete Partidas, especialmente por la tercera.
Con el proceso de independencia surge, en primer lugar, la preocupación por
consagrar en los nuevos textos constitucionales el deber del Estado de respetar
la propiedad privada (así, en las Constituciones de 1818, 1822 y 1823) y más
adelante incluyendo positivamente el derecho de propiedad (así, en las
Constituciones de 1828 y 1833). La Constitución de 1833 consagra en forma
amplia el derecho de propiedad, declarando la "inviolabilidad de todas las
propiedades" (art. 12.5º).
Estas ideas sobre la propiedad como garantía de libertad provienen de la
Revolución francesa, por lo que no es extraño que se intente abolir todos los
mayorazgos y vinculaciones que impedían la libre circulación de la propiedad,
aunque la cuestión resulte ardua: después de un intento frontal de abolirlos en la
Constitución de 1828, en la de 1833 se señala sólo que sus dueños pueden
enajenarlos en conformidad a la ley. Esta ley sería aprobada el 14 de julio de
1852 y dispondría una solución ecléctica: los bienes raíces sujetos a vinculación
serían enajenables una vez constituidos en censo, previa tasación del bien y
aprobación judicial. En esta ley intervino activamente Andrés Bello, defendiendo
la necesidad de la desvinculación inmediata y no gradual.
En 1855 es aprobado el Código Civil, que contiene en su Libro II un estatuto
completo de la propiedad sobre cosas corporales, incorporales e intelectuales,
la posesión, modos de adquirir el dominio, registro de la propiedad inmueble,
derechos reales limitados o en cosa ajena y acciones reivindicatorias y
posesorias.
Se suele sostener que la concepción de la propiedad que está detrás de esta
regulación es la propia del liberalismo de la ilustración francesa. Es decir, que la
propiedad privada debe ser garantizada con la mayor fuerza y que ella debe
conceder al titular el máximo de poder sobre la cosa, prácticamente sin límites.
Esta visión ultraliberal de la propiedad se reflejaría en la definición del art. 582
del Código, en la medida en que dispone que el derecho de propiedad concede
la facultad de gozar y disponer "arbitrariamente". Pero, aparte del hecho de que
la misma definición destaca que el dominio tiene límites, el "arbitrariamente" no
es rectamente entendido si se lo considera sinónimo de frívola o
caprichosamente, según luego veremos(26). Por ello, al igual que como sucedió
con el Code francés, la absolutización de la propiedad debe atribuirse más bien
a la interpretación de los juristas y comentadores de la segunda mitad del siglo
XIX, más que a las normas del Código.

b) Hacia una socialización de la propiedad

 De todas formas, la cuestión social de principios del siglo XX, así como la
influencia de la doctrina de la Iglesia, produjeron una tendencia hacia una mayor
socialización de la propiedad, lo que conlleva limitaciones importantes a la
propiedad privada.
Surgen leyes que protegen el hogar obrero y más adelante se pretende
distribuir la propiedad agrícola mediante el proceso denominado reforma agraria,
que comienza en el período del presidente Jorge Alessandri (Ley Nº 15.020, de
1962), se masifica e intensifica durante el gobierno de Frei Montalva (Ley Nº
16.640, de 1967) y se torna beligerante y muchas veces violento, a través de la
toma de terrenos, bajo el mando de Salvador Allende, en los años 1970-1973.
Igualmente, se procede a la nacionalización de la gran minería del cobre (ley
de reforma constitucional Nº 17.450, de 1971) y se auspicia la propiedad del
Estado sobre la banca comercial y las empresas productivas de mayor
relevancia. Al no tener las mayorías parlamentarias para expropiar, se recurre al
D.L. Nº 520, de 1932, que permitía en casos de crisis el nombramiento de
interventores gubernamentales para tomar el control de empresas.
Como suele suceder, este intento de ir hacia la máxima colectivización de la
propiedad privada produjo fuertes sensaciones de injusticia en muchas familias
que perdieron sus campos o empresas, sin que fueran razonablemente
indemnizadas. La alta inflación y la falta de bienes de consumo básicos produjo
una crisis económica de enormes dimensiones, que sin duda fue uno de los
mayores factores del quiebre de la democracia de 1973.

c) Liberalización de la propiedad
El gobierno militar, después del golpe de Estado de 1973, se vio en la
necesidad de implementar un plan para recuperar la economía. Fue la
oportunidad para que jóvenes economistas que habían estudiado sus posgrados
en la Universidad de Chicago ensayaran el modelo de libre mercado, que más
tarde se expandiría por el mundo capitalista (con la Inglaterra de Margaret
Thatcher y los Estados Unidos de Ronald Reagan). El modelo rescata algunos
valores del liberalismo clásico, entre ellos la idea de que quien mejor aprovecha
la propiedad es quien se sabe dueño exclusivo de algo y de que la mejor forma
de que los bienes lleguen a quien los va a usar con mejor provecho es el
mercado. Se produce así una liberalización de la propiedad privada, incluso más
allá de lo que había sido el liberalismo del siglo XIX. Se propicia la libertad de
fijación de precios y la reducción al mínimo de los aranceles aduaneros.
Empresas estatales son "privatizadas" y convertidas en sociedades anónimas,
algunas con cierta participación de órganos del Estado. Se completa la reforma
agraria no bajo la forma de asentamientos campesinos con propiedad
comunitaria, sino asignando las parcelas a cada campesino, que pasa a ser así
su propietario individual.
Esta reconversión produjo resultados sociales dolorosos, como el cierre de
industrias manufactureras que sobrevivían gracias a los aranceles que se ponía
a las importaciones, altos niveles de desempleo y fuerte dependencia de los
ciclos de la economía internacional.
Una vez restaurado el régimen democrático, los nuevos gobiernos, si bien
introdujeron medidas de protección social, no modificaron en lo grueso el modelo
de economía de mercado y ello permitió un crecimiento económico sostenido
como nunca antes había observado el país. Los críticos tachan este modelo de
"neoliberal" y le reprochan una excesiva desigualdad entre los más ricos y los
más desventajados, pero sus críticas, al carecer ya del modelo alternativo que
proporcionaban los países con socialismo real, carecen de propuestas concretas
que no sean la adopción de medidas que corrijan los abusos del mercado en
general o en ciertos sectores, como la educación y la salud.
La mantención del modelo se debe también, en parte, al estatuto constitucional
que se ha construido en torno a la propiedad, que pasamos a revisar
brevemente.

2. Régimen constitucional de la propiedad

a) Derecho a la propiedad y derecho de propiedad

La Constitución, antes de proteger el derecho de propiedad, establece un

derecho diverso que garantiza el acceso a la propiedad privada y que tiene por
objeto evitar que mediante decretos o normas administrativas se instaure una
propiedad estatal o común de recursos o bienes productivos. El Nº 23 del art. 19
de la Constitución asegura a todas las personas "la libertad para adquirir el
dominio de toda clase de bienes...". Si bien se habla de dominio, es claro que se
lo usa como sinónimo de "propiedad". La expresión "toda clase de bienes" debe
ponerse en relación con el art. 19 Nº 24, que especifica que se trata de toda clase
de bienes corporales e incorporales.
Para adquirir el dominio deben operar los modos idóneos para ello, cuya
determinación y regulación se reservan a la ley (art. 19.24º.2 Const.). Sólo por
ley de quórum calificado, sin embargo, será posible establecer limitaciones o
requisitos para la adquisición del dominio de algunos bienes, y siempre que así
lo exija el interés nacional (art. 19.23º.2 Const.).
Finalmente, hay bienes que excepcionalmente quedan fuera del derecho de
las personas a adquirir la propiedad y que podríamos sistematizar en tres
categorías: 1º) los que la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres, 2º)
los bienes nacionales y 3º) los que la misma Constitución dispone que sean del
Estado. Respecto de los bienes nacionales, la Constitución exige que la
declaración de que deben pertenecer a la nación toda la haga la ley (art. 19.23º.1
Const.). En lo que concierne a bienes constitucionalmente estatales, se señala
solamente que el derecho a adquirir la propiedad se entiende "sin perjuicio de lo
prescrito en otros preceptos de la Constitución" (art. 19.23º.1 Const.). Un ejemplo
de este tipo de bienes lo constituyen los yacimientos mineros, que la misma
Constitución dispone que sean del Estado: "El Estado tiene el dominio absoluto,
exclusivo, inalienable e imprescriptible de todas las minas... con excepción de
las arcillas superficiales" (art. 19.24º.6 Const.).

b) Garantías de la propiedad

La Constitución no sólo protege el derecho a adquirir la propiedad, sino

también el derecho de propiedad ya adquirido. Se declara, así, que se asegura
a todas las personas "el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre
toda clase de bienes corporales o incorporales" (art. 19.24º.1 Const.). La alusión
a las "diversas especies" de propiedad es un reconocimiento a la pluralidad de
modalidades en las que se presenta este derecho y que incluye las llamadas
propiedades especiales, como la intelectual, la industrial y la relativa a las cosas
incorporales. Al referirse a que son susceptibles de derechos de propiedad los
bienes corporales e incorporales, el texto insiste en incluir la propiedad sobre
cosas incorporales que ya había consagrado el art. 583 del Código Civil. Que
aquí se hable de "bienes" en vez de "cosas" incorporales no debe tener mayor
relevancia, por lo que ya se ha dicho en cuanto a la equivalencia de las calidades
de bien y de cosa.
Conforme a la Constitución, el derecho de propiedad incluye "atributos o
facultades esenciales" (art. 19.24º.3 Const.), que parecen ser los de "usar, gozar
y disponer", que ella menciona expresamente (art. 19.24º.2 Const.). Estas
facultades integran el núcleo esencial del derecho de propiedad, el que no puede
ser afectado por las leyes que lo regulen o limiten (art. 19.26º Const.).

[…]

III. CONCEPTO, CARACTERES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES

1. Concepto doctrinal y definición legal

El Código Civil nos da una definición del derecho de propiedad que reza: "el
dominio [...] es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de
ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno" (art. 582
CC).
Esta definición se inscribe dentro de aquellas que la doctrina denomina
definiciones analíticas, porque operan dividiendo el derecho en sus principales
facultades; en este caso, las de gozar (en la que se incluye el simple uso) y
disponer.
Por el contrario, los autores suelen seguir un criterio sintético resaltando la
unidad e intensidad del derecho. Se señala así que el derecho de dominio sería
el derecho real que concede el poder jurídico máximo o más completo que una
persona puede tener sobre una cosa. Otros agregan características a este poder,
calificándolo de absoluto, exclusivo, perpetuo, etc.
Aunque la definición se refiere a cosas corporales, los artículos siguientes, 583
y 584, dicen que hay una "especie" de propiedad respecto de las cosas
incorporales y las cosas intelectuales.
Según una ingeniosa tesis, el Código Civil en realidad no habría definido el
derecho de dominio en el art. 582, sino que sólo habría conceptualizado una de
sus "especies", el dominio sobre cosas corporales. De esta manera, la definición
de propiedad estaría implícita y no expresa en estos preceptos: ella no sería un
derecho real, sino la calidad de propia de la cosa, entendida como exclusividad
sobre ella y como opuesta no a común, sino a ajena (28). Por nuestra parte,
pensamos que, cuando los arts. 583 y 584 se refieren a especies de propiedad,
se están refiriendo a la definición del art. 582, que contiene el contenido
prototípico de este derecho real, y aluden entonces a propiedades que, aunque
presentan características especiales por los objetos sobre los que recaen, son
parecidas, semejantes o analógicas a la propiedad que se define en el art. 582.
 2. Elementos de la definición legal

La definición del art. 582 del Código Civil contiene varios elementos, que
podemos agrupar en aquellos que se refieren a la naturaleza de la propiedad,
aquellos que se refieren a las facultades que concede y aquellos que se refieren
a los límites de dicho ejercicio.
Los elementos relativos a la naturaleza son dos: la definición nos dice que el
dominio o propiedad es un derecho y, enseguida, que ese derecho es real. En
primer lugar, la propiedad es conceptualizada como un derecho subjetivo; es
decir, como un poder jurídico que se concede a una persona y que la faculta para
obrar de determinada manera. La cosa, entonces, no es la propiedad como tal
(como pensaban los romanos), sino sólo el objeto sobre el cual se ejerce ese
derecho o poder jurídico. En segundo término, la definición califica al derecho
como real; es decir, un derecho que se tiene sobre una cosa sin respecto a
determinada persona (art. 577.1 CC). La norma que define de esta forma al
derecho real, al enumerar los derechos reales conocidos por el Código Civil,
parte la enumeración mencionando al dominio: "Son derechos reales el de
dominio..." (art. 577.2 CC).
Por ser un derecho real, el derecho de propiedad debiera ser considerado
"cosa incorporal", conforme a lo dispuesto en el art. 576 del Código Civil. Pero
que se aplique el concepto de cosa incorporal no significa que también se le
aplique la disposición del art. 583, que señala que sobre las cosas incorporales
existe una especie de propiedad; parece obvio que esta última norma se está
refiriendo justamente a cosas incorporales que no son el derecho real de dominio
o propiedad, puesto que esta cosa, siendo propiedad, no necesita que se la
ampare considerándola análoga a la propiedad de cosas corporales.
Los elementos relativos a las facultades están comprendidos en la frase "para
gozar y disponer de ella [la cosa]". En apariencia, la definición se referiría sólo a
dos de las tres facultades clásicas: la de goce y la de disposición, pero hay
unanimidad en la doctrina para entender que la facultad de usar debe
considerarse implícita en la de gozar. En efecto, una forma de gozar de la cosa
es usarla para aquello que es útil, aunque esta utilidad no se traduzca en la
apropiación de frutos derivados de la cosa. Diríamos, incluso, que en el estado
actual de nuestra economía la facultad de uso es más importante en la práctica
que la de goce, ya que todos los bienes son por su naturaleza utilizables, y sólo
algunos son fructíferos (al menos naturalmente). El ejercicio de estas facultades
se realiza mediante actos materiales (habitar la casa, cosechar los frutos de un
árbol, quemar un objeto inservible); las facultades de goce y de disposición
admiten un ejercicio jurídico, como cuando alguien da en arriendo el bien de su
propiedad y obtiene las rentas como fruto civil, o cuando el propietario enajena
el bien a favor de otra persona. Volveremos sobre este tema al tratar de los
atributos o facultades esenciales del dominio.
Finalmente, podemos mencionar los elementos de la definición que se ordenan
al mencionar los límites del ejercicio del derecho de propiedad, contenidos ahora
en la frase "no siendo contra la ley o contra derecho ajeno". Parece claro que
hubiera bastado la expresión "no siendo contra la ley", ya que, cuando el ejercicio
de la propiedad violenta el derecho ajeno, también se estará frente a una
conducta ilegal o antijurídica, pero se entiende que, por razones de claridad, el
codificador haya preferido separar el límite del derecho ajeno del más genérico
de contra la ley. Además, es cierto que la ilicitud en este caso procede más
directamente de la injusticia que significa la intromisión en el derecho de otro y
sólo en forma indirecta puede decirse que hay un atentado contra la ley o el
derecho objetivo. En todo caso, debe señalarse que, como en otras ocasiones,
el Código se refiere aquí a la ley, no en el sentido técnico del art. 1, si no en su
concepto genérico de "Derecho" u ordenamiento jurídico, por lo que se alude
también a la Constitución, que es justamente llamada "ley fundamental".

3. Sobre el "arbitrariamente" y el pretendido carácter liberal de la definición

La palabra "arbitrariamente" de la definición ha servido para que algunos

comentaristas elogien al Código por exaltar fuertemente los poderes del
propietario, mientras que a otros esto les merece crítica, porque suponen que el
codificador plasmó aquí una concepción liberal y capitalista de la propiedad.
Ambas interpretaciones se sustentan en entender que "arbitrariamente" proviene
de "arbitrario" y que, por tanto, la ley vendría a decir que el propietario puede
gozar y disponer de la cosa incluso injusta, frívola o irrazonablemente.
Pero este es un malentendido lingüístico, ya que el "arbitrariamente" proviene
de la palabra "arbitrio", que quiere decir "voluntad", de donde "libre albedrío"
designa justamente la libertad connatural al ser humano, es decir, su capacidad
para con su voluntad elegir lo bueno previamente discernido por la razón. Por
ello, arbitrariamente quiere decir, en esta definición, libremente, voluntariamente,
sin coacción, pero con una libertad o voluntad que es guiada por la razón.
Es por ello que, como luego veremos, es posible aplicar la teoría del abuso del
derecho para controlar e impedir actuaciones de un propietario que son
irracionales o caprichosas.
En cualquier caso, si se entendiera el "arbitrariamente" en el sentido que
hemos impugnado, igualmente esa "arbitrariedad" deberá ser limitada por la
referencia de la definición a que el ejercicio de la propiedad no sea contra la ley.
Como hemos dicho, en esta alusión debe entenderse comprendida la
Constitución y, con ella, la exigencia de que la propiedad cumpla con una función
social (art. 19.24º Const.).

4. Caracteres del dominio

Son caracteres propios del derecho de dominio su naturaleza real, su

omnicomprensión, su independencia, su exclusividad, su flexibilidad o
elasticidad y su perpetuidad.
En primer lugar, hay que señalar que estamos ante un derecho real. Se trata
del más intenso y fuerte de los derechos reales. No por nada en el listado de
derechos reales que nos ofrece el Código Civil figura en el primer lugar (art. 577.2
CC), lo que es reiterado por la definición legal, que señala también en primer
lugar que el dominio o propiedad es un derecho real en una cosa corporal (art.
582 CC). Por ello, en la propiedad se cumple perfectamente el concepto de
derecho real; es decir, aquel que se tiene sobre la cosa sin respecto a
determinada persona (art. 577.1 CC). Todas las características que ya hemos
establecido para los derechos reales se aplican, por tanto, al derecho de dominio,
entre ellas su eficacia general y la indeterminación de su sujeto pasivo.
Enseguida, se caracteriza el dominio por su omnicomprensión respecto de las
facultades, atributos y poderes que autoriza a ejercer sobre una cosa. La
generalidad de los autores suele aludir a esta característica señalando que el
dominio sería un derecho "absoluto", ya que daría al titular el máximo de poder
sobre la cosa. Nos parece que es mejor usar el término "omnicomprensivo", que
es más claro y específico, y además impide que se confunda con la noción de
derechos absolutos en el sentido de aquellos que no son controlables por la
doctrina del abuso del derecho.
En tercer lugar, se puede decir que estamos ante un derecho independiente,
ya que no requiere de ningún otro derecho real para subsistir como tal, a
diferencia de lo que sucede con derechos reales limitados o en cosa ajena, que
necesitan justamente concurrir en una cosa que es propiedad de otra persona.
Es un derecho exclusivo, en cuanto permite al titular excluir del disfrute o
disposición de la cosa a cualquier otra persona que no sea propietaria. Aun el
mismo concepto de propiedad incluye esta titularidad exclusiva, que va implícita
en la idea de que algo es de alguien y, por tanto, ajeno a todos los demás. En
este punto, suele plantearse la dificultad que implican los supuestos de
comunidad o copropiedad, en los que hay varios dueños. Se dan diversas
explicaciones para evitar que la copropiedad se vea desprovista de esta cualidad
de toda propiedad, entre ellas que se trata de un solo derecho cuya titularidad
siendo exclusiva es, sin embargo, plural o compartida. También se afirma que la
exclusividad en estos casos se refiere a la cuota que corresponde a cada
comunero, de manera que cada uno es dueño de esa realidad intelectual y que
la exclusividad se debe predicar de la cuota. Nos parece que, sin menospreciar
el valor explicativo de estas doctrinas, quizás sea mejor reconocer que en los
casos de copropiedad la exclusividad, si bien se mantiene en esencia, adquiere
una modalidad especial, según la cual los comuneros pueden excluir a cualquier
tercero, pero no a otro de ellos que quisiera hacer uso de la cosa (cfr. arts. 2305
y 2081.2ª CC). Las excepciones a la exclusividad relativas al uso inocuo, al
acceso coactivo y al estado de necesidad las veremos más adelante, al tratar de
las limitaciones a la propiedad(29).
Otra característica propia del derecho de dominio es
su flexibilidad o elasticidad, términos con los cuales se designa el fenómeno que
se produce cuando se conceden derechos reales a un tercero en una cosa de
propiedad de un determinado titular. Así, por ejemplo, cuando el dueño de un
predio otorga a otra persona un derecho real de usufructo por cinco años. El
propietario quedará privado de las facultades de usar y gozar del bien, que
pasarán al usufructuario, y el dominio, por tanto, se reducirá en cuanto a los
poderes que autoriza a ejercer, pero se mantendrá como derecho de dominio (si
bien para distinguirlo se lo denominará nuda propiedad). Una vez transcurridos
los cinco años, se extinguirá el usufructo y el dominio recuperará su antigua
extensión. Lo mismo sucederá si se concede a otra persona un derecho personal
de uso (por ejemplo, mediante un contrato de arrendamiento o de comodato) o
de tenencia (por ejemplo, mediante un derecho real de prenda o un contrato de
depósito). Paradójicamente, los actos por los cuales puede estrecharse el
dominio pueden ejecutarse justamente por el dueño en ejercicio de su derecho
de propiedad.
 Finalmente, se reconoce el derecho de dominio por su perpetuidad, porque en
principio no se extingue en el tiempo mientras subsista la cosa sobre la que
recae, aunque pueda haber un cambio de titular por tradición o sucesión por
causa de muerte. Hay que decir que esta característica no se aplica a todas las
formas de propiedad: así, por ejemplo, la propiedad intelectual o industrial está
sujeta a plazos, vencidos los cuales la obra pasa al dominio público. El único
derecho que es perpetuo es el derecho moral de autor, que se transmite a los
herederos. Pero incluso el dominio común puede estar limitado por un plazo o
una condición. Lo que sucede es que en tales casos el dominio se modaliza. Así,
la propiedad que tiene un plazo de extinción se asemeja en realidad a un
usufructo (art. 1087 CC) y el dominio que está sometido a una condición
resolutoria dará lugar a la propiedad fiduciaria (art. 733 CC).
En verdad, pareciera que la perpetuidad del dominio se limita únicamente a la
improcedencia de que se extinga por su no ejercicio dentro de un determinado
espacio de tiempo. Es decir, la propiedad no se extingue por prescripción
extintiva derivada de un simple no uso. Obviamente, sí puede extinguirse si otra
persona posee la cosa dentro de un determinado tiempo y cumpliéndose los
otros requisitos legales, pero en tal caso lo que operará será una prescripción
adquisitiva a favor del poseedor, el que, al hacerse dueño, producirá la extinción
del derecho del propietario anterior (art. 2517 CC). La perpetuidad no implica
negar que hay otras causas por las cuales el derecho de dominio se extingue
(expropiación, renuncia o abandono, transformación o destrucción de la cosa,
etc.).

5. Atributos o facultades del dominio

a) Uso

Nuestro Código Civil al definir el derecho de dominio sólo alude, como

veíamos, a dos facultades: la de gozar y la de disponer (art. 582 CC). Pero hay
consenso en la doctrina en que en la facultad de gozar está contenida
implícitamente la facultad de uso, ya que quien utiliza la cosa para aquello que
ésta sirve está también en un sentido amplio gozando de ella.
Pero en un sentido más técnico, ya desde los juristas romanos se reserva el
término "gozar" para la facultad del propietario de hacerse dueño de los
productos y frutos que genera la cosa, de modo que la facultad de uso
comprenderá toda forma de servirse de la cosa que no consista en la apropiación
de sus frutos y productos, como habitar una casa, sentarse en una silla, escribir
en un computador, vestir una prenda de ropa, etc.
Podría pensarse que una cosa que no es naturalmente fructífera, como un
automóvil o un libro, sólo admitiría la facultad de uso, pero no es así, ya que la
cosa puede ser fructífera civilmente y producir frutos civiles, como, por ejemplo,
rentas de arrendamiento.
La facultad de uso no necesariamente se limita a aquellas utilidades a las que
naturalmente está destinada la cosa y se incluye dentro de la libertad del
propietario usar la cosa de un modo distinto a su destino natural, como por
ejemplo si usa una frazada de cama como cortina para cubrir la vista de una
ventana o si ocupa un candado como martillo para introducir un clavo en la pared,
etc. Pero si se hace uso de la cosa de un modo que la destruye, entonces la
facultad de uso se convierte en facultad de disposición en su sentido material,
como sucede si se consume una cosa consumible (si se bebe un vino o se come
una fruta) o si se destruye una cosa no consumible (si para obtener calor se echa
al fuego una silla ante la carencia de leña o carbón).
Finalmente, debe considerarse que el propietario puede desprenderse de esta
facultad, ya sea concediendo a un tercero derechos reales o derechos
personales que lo faculten para usar la cosa. Tratándose de derechos reales,
conceden el uso los derechos reales de usufructo, uso y habitación, mientras
que los contratos de comodato y arrendamiento confieren el uso, pero como
derecho personal. En todos estos casos, el tercero que cuenta con la facultad de
uso se convierte en mero tenedor de la cosa.

b) Goce
Como veíamos, a la facultad de goce, aunque puede identificarse, en un
sentido amplio, con la posibilidad de uso de la cosa, se la ha restringido desde
los romanos a un uso muy especial, que consiste en la facultad para apropiarse
o hacerse dueño de los frutos o productos que genere la cosa. Los frutos pueden
ser naturales o civiles. También se consideran objeto de la facultad de goce los
productos de una cosa, es decir, aquellos que no se dan periódicamente y que
disminuyen su sustancia, como los minerales de una concesión minera o la
madera de un bosque.
El Código Civil, sin embargo, consideró que no era suficiente la facultad
dominical de goce para justificar la adquisición del dominio de frutos y productos.
En el fondo, la facultad de goce es el fundamento de la adquisición, pero es
necesario que opere respecto de estos nuevos bienes un modo de adquisición
del dominio. Este modo será la accesión en su modalidad de accesión de frutos
o discreta, que pasa a ser definida como "un modo de adquirir por el cual el
dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce" (art. 643 CC).
Comprendiendo de esta manera la relación entre facultad de goce y accesión es
posible superar las críticas que muchos autores formulan contra esta supuesta
"duplicidad" de figuras para explicar la adquisición de los frutos, a las cuales
consideran incompatibles entre sí.
También la facultad de goce puede ser concedida a un tercero distinto del
propietario. El caso más clásico es la constitución de un derecho real de
usufructo sobre la cosa, de modo que será el usufructuario quien tenga derecho
a apropiarse de los frutos, mientras el dueño tendrá una propiedad "desnuda"
(sin el vestido del goce), por lo que se lo denomina "nudo propietario" (art. 765
CC). También puede concederse la facultad de goce por medio de un derecho
real de uso, pero en tal caso el propietario conserva también dicha facultad en
alguna medida: el usuario tiene la facultad de gozar de una parte limitada de las
utilidades y productos de la cosa (art. 811 CC), la que será determinada por el
título constitutivo del derecho (contrato, testamento).
También la facultad de goce puede cederse en virtud de un contrato que
genera sólo derechos personales, como sucede, por ejemplo, con el
arrendamiento (arts. 646.1 y 1915 CC) y con el contrato de anticresis (art. 2435
CC).

c) Disposición
 La facultad de disposición puede ejercerse en dos planos: uno material y otro
jurídico. Hay disposición material cuando el propietario afecta la constitución
física de la cosa que es de su dominio, como si la destruye, la transforma en otra
cosa o simplemente la deteriora y disminuye su valor.
Por la disposición jurídica, en cambio, se mantiene la identidad y calidad física
de la cosa, pero lo que se merma o extingue es el derecho de dominio del
propietario. Es lo que ocurre cuando la cosa es enajenada, es decir, se hace
"ajena" al anterior propietario por un acto entre vivos.
La enajenación puede ser total o parcial. Es total si el dueño deja de tener el
derecho de dominio sobre la cosa, mientras que es parcial si el propietario
conserva el dominio, pero de manera limitada por la constitución de derechos
reales a favor de terceros. Así, hay disposición parcial cuando el dueño concede
un usufructo, uso o habitación o una servidumbre sobre el bien de su propiedad.
También la hay cuando se constituyen derechos reales de garantía, como la
prenda o la hipoteca, porque el dominio queda expuesto a perderse en caso de
que no se cumpla la obligación principal asegurada por dichos derechos.
La enajenación total puede ser con transferencia del dominio a otra persona o
sin esa transferencia. Lo normal será que la enajenación transfiera el derecho de
dominio a otra persona, mediante el modo "tradición", pero bien puede el dueño
disponer de la cosa enajenándola respecto de sí, mas sin transferir el derecho a
nadie. Se tratará de un acto de renuncia del dominio, perfectamente admisible
por aplicación de la regla general del art. 12 del Código Civil. Este acto de
renuncia suele llamarse abandono o derelicción. Un ejemplo práctico que se da
en países con economías desarrolladas en que los dueños de ciertos bienes ya
usados los dejan en la calle para que se los apropie cualquier transeúnte que los
necesite(30).
La facultad de disposición también puede ejercerse por acto mortis causa,
principalmente a través de un testamento, y asignando los bienes de propiedad
del testador ya sea por medio de asignaciones hereditarias o legados.

d) Otras posibles facultades

La doctrina suele añadir otras facultades al dominio, como serían las de

administración, edificación, deslinde y cierre, y la de impedir variaciones del
entorno.
Por la facultad de administración, el propietario podría realizar actos tendientes
al mejor aprovechamiento de los bienes como mejoras, reparaciones, cultivo,
acondicionamiento y otros fines similares. La verdad es que esta facultad queda
comprendida por la facultad de uso: una de las formas de utilizar la cosa es
ejercer sobre ella actos de administración. Si se trata de actos relativos a hacer
más fructífera o productiva la cosa, la administración puede quedar incluida
también en la facultad de goce.
La facultad de edificación, es decir, la posibilidad de que el dueño de un terreno
pueda construir todo tipo de edificios en él, no se aplica a todos los bienes
apropiados, de modo que no podría considerársela una facultad esencial del
derecho de dominio. Para el caso de los inmuebles, la facultad de edificar queda
contenida en la facultad de uso.
También sería sólo aplicable a los inmuebles por naturaleza la facultad de fijar
los deslindes del predio y de cerrarlo con paredes o cercas, que reconocen los
arts. 842 y 844 del Código Civil, aunque bajo la regulación de las servidumbres
legales. En todo caso, se trataría de una facultad que deriva de la facultad de
uso, ya que tanto el deslinde como el cierre contribuyen a que el titular haga una
mejor utilización de su propiedad inmueble.
Sobre la facultad de impedir variaciones del entorno, aparte de aplicarse sólo
a los inmuebles, es muy discutible que ella exista, a menos como una facultad
dominical. Más bien, esa invariabilidad debería constituirse como una
servidumbre a la que estarían gravados los inmuebles vecinos. Por ejemplo, si
el propietario desea mantener una vista al mar desde su casa y así poder impedir
que se realicen edificaciones en los predios vecinos que la obstaculicen, deberá
constituir la correspondiente servidumbre de vista. En cualquier caso, si al
momento de adquirir la propiedad existían ya regulaciones urbanísticas que
contemplaban la modificación del entorno, ha de entenderse que el titular, y sus
sucesores, consintieron en esas modificaciones sin que puedan reclamar de ello.
Hay que recordar que los propietarios se benefician por variaciones del entorno
que suben el valor de sus propiedades inmuebles (plusvalía), de modo que
también, como regla general, deberán aceptar que algunas de esas variaciones
puedan perjudicar su entorno.