IV.1.

Dominio

Los derechos reales son, a diferencia de los personales, aquellos en los cuales
existe una relación directa e inmediata entre el titular y la cosa que es objeto del derecho.1
El derecho real de contenido más amplio es el dominio, que engloba todas las facultades
que puede tener una persona sobre una cosa.2 Las mismas se agrupan genéricamente en
el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi, que son las facultades de uso, goce y
disposición, respectivamente.3

IV.1.1. Origen y evolución histórica

El dominio, y los derechos reales en general, tienen su origen en el Derecho

romano. Dichos institutos jurídicos tienen gran importancia para la economía y la
organización social y política. Se han extendido a los distintos territorios de la cuenca del
Mediterráneo que han sido conquistados por el Imperio Romano. Posteriormente, se
difundieron en todo Occidente y, finalmente, al resto del mundo entre muchos otros
aspectos de la cultura occidental.4
El instituto analizado evolucionó a partir del mancipium. Éste era el poder absoluto
del paterfamilias sobre todas las personas y cosas que pertenecían a su familia,5 excepto
las res nec mancipi. Estas últimas eran las cosas de uso personal, como la vestimenta,
calzado y ciertos utensilios, que no tenían importancia económica. Por ende, estaban
asignadas a cada individuo de la familia. En cambio, la casa familiar y los bienes muebles
de importancia económica eran res mancipi y, por lo tanto, estaban sujetos al mancipium.
Las tierras rurales eran de uso colectivo para la gens o gran clan en el que se integraba la

1
GATTI, E. y ALTERINI, J., El Derecho Real. Elementos para una teoría general, Lexis Nexis, 2° edición,
Buenos Aires, 2005, p. 52: “En el derecho personal el beneficio (prestación) es alcanzado por el acreedor a
través de la persona del deudor. En el derecho real, la utilidad es obtenida por el titular del derecho
directamente de la cosa sin que intermedie persona alguna.”
2
Ibid., p. 97.
3
MARIANI DE VIDAL, M., Derechos Reales, Zavalía, 7° edición, Buenos Aires, 2004, t. 1, p. 278.
4
DI PIETRO, A. y LAPIEZA ELLI, A., Manual de Derecho Romano, Depalma, 4° edición, Buenos Aires,
1985, p. 198: “Nuestra noción de propiedad alude a la creación romana en ese campo, creación que se ha
transmitido al occidente y al mundo entero en la medida en que éste se ha occidentalizado”
5
NAVAS, R., Derechos Reales de Propiedad, Uso y Goce, Oxford, Buenos Aires, 1999, p. 23: “El padre de
familia era a la vez sacerdote del culto privado y único sujeto de derecho y, como tal, dueño de la vida y de
la muerte de sus parientes y propietario, dominum, de todos sus bienes…”
familia.6
Dicho poder absoluto era originalmente ejercido en nombre de la familia, que era la
poseedora colectiva de la res mancipi. Durante la república, las familias se integraron
cada vez más en la sociedad ciudadana y en el siglo I a. C. el mancipium se transformó
en el dominium ex iure quiritum (dominio por el derecho de los “quirites”).7 Su titular sólo
podía ser un ciudadano romano y su objeto podían ser las cosas muebles, o los
inmuebles situados en suelo romano.8 De esta manera nació propiamente el concepto de
dominio como derecho real. Es decir, como derecho sobre la cosa, diferenciándose de las
potestades del paterfamilias sobre las personas bajo su autoridad.
Paralelamente al dominio existía la propiedad provincial respecto de los inmuebles
ubicados en las provincias conquistadas. Aquéllos eran considerados del pueblo o del
emperador (ager publicus). Los particulares tenían sobre dichas tierras una relación de
poder equiparable a la tenencia absoluta,9 de modo que sólo podían ejercer el uso y goce
a cambio del pago de un canon.10 Con el tiempo, la tenencia absoluta sobre estos
inmuebles devino en posesión.
En el siglo IV el emperador Constantino trasladó la capital del imperio a Bizancio,
rebautizada como Constantinopla. Por esta razón, el suelo romano y las tierras itálicas

6
DI PIETRO, A. y LAPIEZA ELLI, A., op. cit., p. 200: “En la etapa pre cívica – la del ordenamiento gentilicio
– parece haber habido: 1) un régimen colectivo de apropiación y disfrute de la tierra (o más bien un ejercicio
de poder soberano sobre ella); 2) una titularidad familiar a) sobre elementos de producción (esclavos y
bestias de tracción), b) sobre los rebaños y lo cosechado por el grupo; 3) una asignación – sin relevancia
jurídica – a cada individuo de los bienes de uso individual (vestimenta y utensilios)”
7
Ibid.: “Por lo demás, sólo en el siglo I a. C. empezará a identificarse el derecho de propiedad con una
palabra, hasta ese momento de amplio y genérico significado: dominium, proveniente de dominus, el señor,
el dueño de la domus (la casa, el ámbito donde se vive).
Hasta entonces el derecho de propiedad estaba comprendido en la denominación de mancipium con que se
venía designando de antiguo el poder unitario, indiscriminado y omnicomprensivo del paterfamilias sobre la
totalidad de los elementos humanos y materiales que integraban la familia.”
8
Ibid., p. 202: “Su mancipium, que, ya vimos, en lo económico era una jefatura gerencial originaria, es decir,
sin representación, al sumergirse los grupos en el más complejo de la civitas, acentuarse la importancia y
frecuencia de las relaciones exteriores al grupo y predominar el manejo de los bienes sobre el mando de las
personas, se fue caracterizando como un poder individual de disposición que fue obnubilando el sentimiento
de que las cosas estaban afectadas a todo el grupo familiar. […] Quedó definido así el dominium ex iure
quiritum (propiedad quiritaria): titulariado sólo por un sui iuris romano, recayendo sobre cualquier mueble,
pero sólo sobre inmueble raíz ubicado en la ciudad estado de Roma (ager romanus) y sólo transferible, si se
trataba de res mancipi, por medio de una mancipatio o una in iure cessio.”
9
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit, p. 199: “Es la tenencia que se presenta con carácter autónomo, sin
vínculo alguno con la posesión, que por hipótesis no existe, ya que se trata de cosas insusceptibles de ser
poseídas, porque están fuera del comercio (arts. 2400 y 2459 Cód. Civil). Es decir que se da cuando no
existe poseedor cuya posesión el tenedor represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión. El
más típico ejemplo lo suministran las cosas del dominio público del Estado.”
10
AREÁN, B., Curso de Derechos Reales, Abeledo Perrot, 4° edición, Buenos Aires, 1997, p. 186: “Existía
también la propiedad provincial: las tierras provinciales pertenecían al pueblo romano o al emperador,

2
fueron perdiendo importancia en comparación con las regiones del Mediterráneo oriental.
La mancipatio y la in iure cessio cayeron en desuso, transmitiéndose la posesión de los
fundos itálicos simplemente por tradición. Dicha situación jurídica se conoce como
“propiedad bonitaria”, al tenerse in bonis, es decir “entre los bienes”, dentro del patrimonio
del adquirente, pero sin dominio. Durante el reinado de Justiniano, en el siglo VI, se
fusionaron las tres formas de propiedad: quiritaria, bonitaria y provincial. El nuevo dominio
reúne el contenido de la primera, el modo de adquisición de la segunda (la tradición) y los
límites de la tercera, lo que incluye el pago del tributo.11
En la Edad Media se produjo en Europa occidental el colapso del estado romano.
Las funciones estatales principales, defensa y seguridad, se descentralizaron y pasaron a
ser ejercidas por los señores feudales mediante el pacto de vasallaje. El dominio se
desglosó en dos derechos distintos: El dominio directo, en cabeza del señor feudal y el
dominio útil en cabeza del vasallo. Éste, a su vez, podía ser un señor subalterno y
conferirlo a un tercero, que sería su propio vasallo.12 El dominio directo era más que un
derecho real, ya que incluía prerrogativas de poder público, tanto sobre el inmueble como
sobre las personas que lo habitaban. Éstas tenían todo tipo de obligaciones hacia el señor
feudal.13 Los siervos de la gleba, ubicados en la base de la estratificación social, eran un
accesorio del inmueble y se transmitían con él.14
A partir del siglo XI, el desarrollo del comercio generó un proceso de urbanización,
con el consiguiente progreso cultural y económico de la burguesía y el artesanado. Estos
sectores sociales en ascenso buscaron en el estudio del Derecho romano los
fundamentos para liberarse de la opresión de los señores feudales. La creación de la
Universidad de Boloña en esa época es un claro ejemplo de dicho cambio social y
político. Sobre la base mencionada, los juristas bajomedievales buscaron asemejar el

dejándose a los particulares un simple goce a cambio de un tributo.”

11
DI PIETRO, A. y LAPIEZA ELLI, A., op. cit., p. 203: “En la época justinianea hay, pues, una sola clase de
propiedad, que conserva lo esencial de la quiritaria, pero que presenta de la provincial la condición de
sujetabilidad al impuesto fundiario y a límites en el interés público, y de la bonitaria, la ausencia de formas
solemnes de transmisión.”
12
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 265: “La tierra se ‘enfeuda’, es decir, el dominio directo y el útil se
bifurcan. El primero corresponde al señor feudal, el segundo a los vasallos. A veces existen feudos y
subfeudos, los gravámenes sobre los inmuebles se multiplican, aparecen censos y vinculaciones, casi
siempre perpetuos, de los más variados y complejos, y por lo general, ocultos.”
13
AREÁN, B., op. cit., p. 187: “Cada poseedor de un fundo era un pequeño soberano que dependía de
aquel que se lo había concedido pero que a su vez tenía amplias facultades sobre sus súbditos, obligados a
prestarle servicios militares o de otro tipo, a pagarle cánones, entregarle cantidades de frutos, etcétera.”
14
NAVAS, R., op. cit., p. 23.

3
dominio útil, es decir, el de quienes trabajaban la tierra, con el dominio del Derecho
romano. Paralelamente, pretendían aniquilar el dominio directo de los señores feudales
que explotaban al campesino.15
Con la Revolución Francesa se produjo la abolición de la feudalidad y la sanción
del primer Código Civil. El dominio fue regulado como un derecho real absoluto, exclusivo
y perpetuo.16

IV.1.2. Concepto

Adoptamos la definición de dominio de Gatti y Alterini:

“El dominio implica el derecho real de contenido más amplio, la posibilidad para su titular de usar,
gozar, beneficiarse con los frutos y disponer a voluntad de la cosa objeto de su derecho, dentro del marco
legal.”17

Los citados autores, al igual que la mayoría de la doctrina, definen al dominio por
su contenido. Efectivamente, dicha tipificación se fundamenta en que los demás derechos
reales son desmembraciones del contenido mencionado. Éste, como dijimos ut supra,
engloba un conjunto de facultades que se clasifican en tres grupos: facultades de uso,
facultades de goce y facultades de disposición. En el Derecho romano eran denominadas
ius utendi, ius fruendi y ius abutendi, respectivamente.
Vélez Sarsfield, al redactar su Código Civil, se abstuvo de definir al dominio por el
contenido, debido a su concepción ideológica y filosófica de la propiedad. Para Vélez se
trata del resultado del trabajo, el comercio, la industria. En el Imperio Romano, de donde
proviene la definición por el contenido, la propiedad tenía otros orígenes menos

15
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 266: “Poco a poco los señores feudales fueron perdiendo su primacía,
debido a la importancia creciente de las ciudades o burgos, y al aumento del poder de los reyes. También
tuvieron su parte los juristas quienes – inspirados en el Derecho romano, cuyo estudio había vuelto a
florecer – trataron de hacer del dominio útil un derecho semejante a la propiedad romana y si bien
jurídicamente aquél había nacido como una concesión consentida por el señor feudal, los gravámenes que
concretaban el dominio directo o eminente, empezaron a verse como un privilegio insoportable, como una
usurpación a los titulares del dominio útil que eran quienes, en verdad, lo trabajaban y lo hacían rendir
económicamente.”
16
Ibid.: “En las legislaciones que siguieron las aguas de la Revolución Francesa, la propiedad aparece
organizada conforme al modelo romano: es un derecho absoluto. Si bien es cierto que, como siempre,
reconoce ciertas limitaciones en interés de los demás integrantes de la comunidad. También es un derecho
exclusivo – pocas desmembraciones de este son aceptadas, en forma de derechos reales de disfrute de la
cosa ajena, a semejanza del Derecho romano clásico – y perpetuo – es decir, que no se extingue por el no
uso.”
17
GATTI, E. y ALTERINI, J., op. cit., p. 97.

4
justificables, como el despojo al enemigo.18 En cambio, adoptó una definición más
imprecisa y genérica en el art. 2506: “Es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.” Dicha definición podría
aplicarse a todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, ya que alude a los
elementos de la misma. En efecto, el sometimiento a la acción es el corpus y el
sometimiento a la voluntad el animus domini. En cambio, el art. 1941 del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación define al dominio por el contenido, de manera similar a
como lo hemos hecho supra. Sin embargo, aclara que sólo el dominio perfecto responde
plenamente a dicha definición.19

IV.1.3. Clasificación

De la propia definición dada por el art. 1941 del Código Civil y Comercial de la
Nación surge que el dominio se clasifica en perfecto e imperfecto. El perfecto o pleno es,
como dice la misma norma, el que reúne en su contenido todas las facultades de uso,
goce y disposición legalmente permitidas.
Por lo tanto, el dominio imperfecto o menos pleno es aquel que presenta una
alteración o disminución en el contenido natural de este tipo de derecho real. También son
imperfectos el dominio fiduciario20 y el revocable,21 por carecer de perpetuidad. Ambos
supuestos de imperfección surgían de lo normado, anteriormente por el art. 2507 del
Código Civil de Vélez Sarsfield22 y actualmente por el art. 1946 del nuevo Código Civil y

18
VÉLEZ SARSFIELD D., nota al art. 2506 del Código Civil de la República Argentina: “Los romanos hacían
una definición empírica de la propiedad, jus utendi et abutendi, definición que no tiene relación, sino con los
efectos y no con las causas, ni con los orígenes, porque ellos debían ocultar los orígenes de sus
propiedades. La propiedad debía definirse mejor en sus relaciones económicas: el derecho de gozar del
fruto de su trabajo, el derecho de trabajar y de ejercer sus facultades como cada uno lo encuentre mejor.”
19
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1941: “El dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.”
20
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 280: “…existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha
recibido un bien, singularmente determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el
fin de que, al término de un cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo
transmita, a su vez, a un tercero, denominado fideicomisario.
21
Ibid.: “…es aquel que se tiene (sujeto a una condición o plazo resolutorios, nunca suspensivos, puesto
que en tal caso el dominio no habría nacido). La cosa no pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino
que vuelve a manos del transmitente.”
22
Código Civil de la República Argentina (Ley 340), art. 2507: “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando
es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos
pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o
si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como

5
Comercial.23

IV.1.4. Caracteres

Los caracteres del dominio se encuentran estrechamente relacionados con la

clasificación que acabamos de enunciar. En efecto, el dominio se distingue de otros
derechos reales por ser exclusivo, perpetuo y absoluto. Sin embargo, sólo el dominio
perfecto reúne los tres caracteres mencionados a la vez. El dominio imperfecto carece de
perpetuidad o absolutez.

IV.1.4.1. Carácter exclusivo:

La exclusividad se refiere a la imposibilidad de que concurran distintos derechos de

dominio simultáneamente sobre la misma cosa. No pueden dos personas ser propietarias
de la cosa en su totalidad. Ello no impide que el dominio, siendo uno solo, pueda ser
compartido por distintas personas. Dicha situación jurídica recibe el nombre de
condominio.24
El carácter en cuestión fue impuesto al dominio por el art. 2508 del Código Civil de
Vélez Sarsfield25 y actualmente por el art. 1943 del nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación. La exclusividad es el único de los tres caracteres que nunca puede faltar, ni
siquiera en el dominio imperfecto.

IV.1.4.2. Carácter perpetuo:

Decimos que el dominio es perpetuo por la simple razón de que no se extingue. En

caso de muerte del titular, se transmite a los herederos. Si el dueño de la cosa deja de
ejercer actos posesorios sobre la misma, incluso si pierde la posesión, continúa sin

servidumbre, usufructo, etcétera.”

23
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1946: “El dominio es imperfecto si está sometido a
condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.”
24
AREÁN, B., op. cit., p. 336: “El condominio es entonces la comunidad del derecho real de dominio, en
cuya regulación se ha detenido especialmente el Código, por ser el derecho real en estado de comunidad
que se presenta con más frecuencia en la vida jurídica."
25
Código Civil de la República Argentina (Ley 340), art. 2508: “El dominio es exclusivo. Dos personas no
pueden tener cada una en todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma

6
embargo el dominio (salvo en los casos que mencionaremos en el siguiente párrafo).
Puede transmitirse ilimitadamente, tanto entre vivos como por causa de muerte. Pero es
siempre el mismo dominio, que se va trasladando del patrimonio de una persona al de su
sucesor universal o singular.26
El dominio perfecto sólo puede extinguirse en tres casos extremos: la extinción de
la cosa, su puesta fuera del comercio o la prescripción adquisitiva de un tercero.27 El
primer caso es el más simple: No hay derecho real posible si deja de existir la cosa que
era su objeto. La salida del comercio, a su vez, inhibe a la cosa de ser objeto de derechos
reales. Esta situación podría producirse por una expropiación que establezca el dominio
público sobre la cosa.28 La usucapión, que se produce por la posesión pública, pacífica,
continua e ininterrumpida de la cosa por un tercero durante veinte años, es un modo de
adquisición originaria del dominio. Por lo tanto, causa la extinción del dominio anterior
aunque sea perfecto. No hay sucesión o transmisión de derecho entre el propietario
anterior y el usucapiente. El dominio de este último nace ex novo. Cabe destacar que, a
diferencia de lo que ocurre con las servidumbres perpetuas, no basta el simple paso del
tiempo sin que el dominio sea ejercido para que éste se extinga. Debe configurarse
necesariamente la prescripción adquisitiva de un tercero. Por este motivo, sostiene Areán
que se trata de dos implicancias distintas de la perpetuidad: 1) La falta de límite en el
tiempo, compartida con la servidumbre perpetua, y 2) la no extinción por el no uso,
implicancia sólo presente en el dominio.29

IV.1.4.3. Carácter absoluto:

cosa, por la parte que cada una pueda tener.”

26
AREÁN, B. op. cit., p. 197: “Ello significa en esta primera connotación que es ilimitado en el tiempo, que
subsiste tanto como dura la cosa que constituye su objeto, por encima de todas las mutaciones que pueda
experimentar la titularidad. Cuando el dominio se transmite de una persona a otra, sea la sucesión universal
o particular no nace un derecho nuevo en cabeza del sucesor. El derecho es el mismo y sólo cambia de
titular.”
27
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1942: “El dominio es perpetuo. No tiene límite en
el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.”
28
GATTI, E. y ALTERINI, J., op. cit., p. 114: “El dominio público del Estado no debe computarse como otro
derecho real, dado que la potestad jurídica que implica es una de las tantas manifestaciones del poder
público del Estado, que constituye uno de sus elementos, y que traduce una de las manifestaciones de la
soberanía interna del Estado, impropiamente designada como dominio eminente…”
29
AREÁN, B., op. cit., p. 198: “Esta connotación de la perpetuidad es sin duda distinta de la anterior,
constituyendo prueba acabada de ello el hecho de que una servidumbre real puede ser perpetua si no está

7
 El adjetivo “absoluto” es ambiguo cuando se aplica a derechos subjetivos.30 Los
derechos reales en general son absolutos en el sentido de que son oponibles erga omnes.
Es decir que la titularidad de cualquier derecho real puede oponerse ilimitadamente a toda
persona, siempre y cuando estén cumplidos los recaudos de publicidad prescriptos por la
ley.
Sin embargo, cuando nos referimos al carácter específicamente absoluto del
dominio, lo hacemos con relación a su contenido y no su oponibilidad. Significa que el
titular de dominio puede ejercer sobre la cosa todos los actos de uso, goce y disposición,
tanto material como jurídica, de que ella sea susceptible.31 Las únicas limitaciones que
reconoce dicho contenido son las relativas al orden público y la regularidad en el ejercicio
del derecho. Este último límite fue plasmado en nuestra legislación al positivizarse la
teoría del abuso del derecho en la reforma de la Ley 17711 al Código Civil.32 En el nuevo
Código Civil y Comercial, el carácter absoluto del dominio surge de la propia definición del
mismo a partir de su contenido, en el art. 1941. El abuso del derecho se encuentra
legislado en el art. 10, cuya fuente es el art. 1071 del Código anterior según la Ley 17711.

IV.1.4. Dominio imperfecto

El dominio imperfecto o menos pleno es aquel que carece de perpetuidad, o bien

presenta una alteración o disminución en el contenido natural de este tipo de derecho

limitada en el tiempo y, sin embargo, es susceptible de extinguirse por el no uso.”

30
Ibid., p. 199: “Se suele hablar de derechos absolutos en diferentes sentidos:
a) En cuanto a la oponibilidad, son absolutos los derechos oponibles erga omnes.
b) Se dice que son absolutos los derechos reconocidos por las leyes de orden público.
c) Algunos consideran absolutos los derechos personalísimos.
d) Otros aplican el calificativo a los derechos incausados, vinculándolos con la teoría del abuso del
derecho.
e) Por fin, hay quienes entienden que un derecho es absoluto porque encierra todas las facultades
posibles.”
31
Ibid., p. 201. MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 300. NAVAS, R., op. cit., p. 85: “El derecho de dominio
es el máximo ámbito asignado a la voluntad humana en su actuación material y jurídica sobre una cosa
cierta, determinada, existente y en el comercio, por lo que se excluye a los terceros de toda capacidad de
actuación sobre el mismo objeto. Como es imposible definir la libertad ni enumerar sus múltiples
posibilidades, se puede apelar a una descripción negativa: el propietario puede hacer con su cosa todo lo
que desee tanto en lo material como en lo jurídico, salvo prohibición expresa de la ley, en tanto no dañe la
propiedad de un tercero.”
32
Código Civil de la República Argentina (Ley 340), art. 2513 (Texto según la Ley 17711): “Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio
regular.”

8
real.33 Por lo tanto, son imperfectos el dominio fiduciario y el revocable en el primer
supuesto, como el desmembrado en el segundo caso. Ambos supuestos de imperfección
surgían de lo normado, anteriormente por el art. 2507 del Código Civil de Vélez Sarsfield34
y actualmente por el art. 1946 del nuevo Código Civil y Comercial.35

IV.1.4.1 Dominio fiduciario

El dominio fiduciario ha sido definido por Mariani de Vidal de la siguiente manera:

“…existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario, ha recibido un bien, singularmente
determinado, de una persona, llamada constituyente del fideicomiso, con el fin de que, al término de un
cierto plazo o al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo transmita, a su vez, a un tercero,
36
denominado fideicomisario.”

El carácter perpetuo del dominio perfecto no está presente en este caso debido a
que el fideicomiso implica la existencia de un plazo o condición resolutoria del derecho.
Cumplido el plazo o la condición, el propietario fiduciario debe transmitir el dominio a la
persona indicada en el contrato o testamento por el cual se ha constituido el fideicomiso.37
El fideicomiso puede constituirse por contrato o por testamento.38

33
AREÁN, B., op. cit., p. 228: “Por lo tanto, el dominio es imperfecto por dos causas: porque está sujeto a
una condición o plazo resolutorio, o porque su contenido se encuentra disminuido por hallarse la cosa
gravada por otro derecho real.”
34
Código Civil de la República Argentina (Ley 340), art. 2507: “El dominio se llama pleno o perfecto, cuando
es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos
pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o
si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
servidumbre, usufructo, etcétera.”
35
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1946: “El dominio es imperfecto si está sometido a
condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.”
36
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 280.
37
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1701: “Dominio fiduciario es el que se adquiere
con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente
hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato,
el testamento o la ley.”
38
NAVAS, R., op. cit., p. 149: “El contrato o testamento en el cual se constituya un fideicomiso deberá
contener:
 la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal
individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, constará la descripción de los
requisitos y características que deberán reunir los bienes;
 la determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso;
 el plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de treinta
(30) años desde su constitución, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podrá
durar hasta su muerte o el cese de la incapacidad;
 el destino de los bienes hasta la finalización del fideicomiso;
 los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare;
 individualización del beneficiario, quien podrá ser una persona física o jurídica, que puede o no

9
 A diferencia de lo que sucede en el dominio revocable, aquí el derecho no revierte
necesariamente al titular anterior sino que debe ser transferido a un tercero llamado
fideicomisario. Este puede ser el titular anterior (fiduciante), el beneficiario o cualquier otra
persona con excepción del propio titular fiduciario.39
Por otra parte, el dominio fiduciario también presenta una limitación en su
contenido. En principio, conforme al art. 1688 del Código Civil y Comercial, comprende
todas las facultades de uso, goce y disposición que tiene el dominio pleno salvo limitación
expresa estipulada en el título.40 Pero tales facultades sólo pueden ejercerse en interés de
un tercero beneficiario y nunca del propietario fiduciario. Este carácter esencial del
dominio fiduciario surge de lo normado por el art. 1666 del Código Civil y Comercial de la
Nación, que lo incluye al definir el fideicomiso.41 Asimismo, el fiduciario debe ejercer
dichas facultades con la diligencia del buen hombre de negocios, según lo dispone el art.
1674 del Código Civil y Comercial de la Nación,42 y rendir cuentas al beneficiario, el

existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deberán constar los datos que
permitan su individualización futura. Podrá designarse más de un beneficiario, los que salvo
disposición en contrario se beneficiarán por igual; también podrá designarse beneficiarios sustitutos
para el caso de no aceptación, renuncia o muerte. Si ningún beneficiario aceptare, todos
renunciaren o no llegaren a existir, se entenderá que el beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco
el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el beneficiario será el fiduciante. El
derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo
disposición en contrario del fiduciante”
39
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1672: “El fideicomisario es la persona a quien se
transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona
distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario…”
40
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1688: “El fiduciario puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento
del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.
El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su
caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no
son oponibles a terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio en función de lo previsto en el artículo 1674,
los actos de disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, y
ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta
norma.”
41
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1666: “Hay contrato de fideicomiso cuando una
parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona
denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa
en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”
42
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1674: “El fiduciario debe cumplir las obligaciones
impuestas por la ley y por el contrato con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa
sobre la base de la confianza depositada en él.
En caso de designarse a más de un fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o
indistinta, su responsabilidad es solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del
fideicomiso”

10
fiduciante y/o el fideicomisario con una periodicidad no mayor a un año (art. 1675).43 De la
rendición de cuentas no podrá ser eximido (art. 1676).44
De acuerdo con lo establecido por el art. 1668 del Código Civil y Comercial, el
dominio fiduciario tiene un plazo máximo legal de treinta años, excepto que el beneficiario
sea incapaz o tenga la capacidad restringida. En este caso, la duración podría
prolongarse hasta la muerte o cese de la incapacidad del beneficiario, según se disponga
en el contrato correspondiente.45
Salvo que el contrato disponga lo contrario, el dominio fiduciario se extiende a los
frutos y productos de los bienes fideicomitidos. También a los que se adquieran por
subrogación real con los fondos obtenidos por la enajenación de aquellos.46
Las cosas que son objeto de dominio fiduciario, sin embargo, no forman parte del
patrimonio personal del propietario sino que constituyen un patrimonio separado.47 No
pueden ser embargados ni ejecutados por deudas personales del propietario fiduciario, ni
del fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.48 Correlativamente, tampoco pueden los
acreedores del patrimonio fiduciario embargar y ejecutar bienes del patrimonio personal
del propietario fiduciario ni del fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario, salvo que

43
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1675: “La rendición de cuentas puede ser
solicitada por el beneficiario, por el fiduciante o por el fideicomisario, en su caso, conforme a la ley y a las
previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad no mayor a un año.”
44
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1676: “El contrato no puede dispensar al fiduciario
de la obligación de rendir cuentas, ni de la culpa o dolo en que puedan incurrir él o sus dependientes, ni de
la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.”
45
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1668: “El fideicomiso no puede durar más de
treinta años desde la celebración del contrato, excepto que el beneficiario sea una persona incapaz o con
capacidad restringida, caso en el que puede durar hasta el cese de la incapacidad o de la restricción a su
capacidad, o su muerte.
Si se pacta un plazo superior, se reduce al tiempo máximo previsto.
Cumplida la condición o pasados treinta años desde el contrato sin haberse cumplido, cesa el fideicomiso y
los bienes deben transmitirse por el fiduciario a quien se designa en el contrato. A falta de estipulación
deben transmitirse al fiduciante o a sus herederos”
46
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1684, 2° párrafo: “Excepto estipulación en
contrario del contrato, el fiduciario adquiere la propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes
fideicomitidos y de los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real respecto de
todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título para la adquisición y en los registros
pertinentes.”
47
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1685, 1° párrafo: “Los bienes fideicomitidos
constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del
fideicomisario.”
48
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1686: “Los bienes fideicomitidos quedan exentos
de la acción individual o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes
fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por fraude y la ineficacia
concursal. Los acreedores del beneficiario y del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su
deudor”

11
estos se hayan obligado expresamente garantizando tales obligaciones.49
La extinción del dominio fiduciario no es retroactiva, excepto con relación a actos
realizados por el propietario fiduciario en violación al contrato de fideicomiso o los fines
del mismo. En estos casos, la retroactividad tampoco opera respecto de terceros
adquirentes de buena fe a título oneroso.50 Por lo tanto, la regla general es que los actos
jurídicos otorgados por el fiduciario son oponibles al fideicomisario, que es quien lo
sucede en la titularidad del dominio. Sólo en caso que opere la retroactividad, los actos
jurídicos le serán inoponibles al nuevo dueño.51
El cumplimiento del plazo o condición resolutoria causa de pleno derecho la
extinción del dominio fiduciario y el renacimiento del dominio perfecto en cabeza del
fideicomisario. El fiduciario se convierte inmediatamente en tenedor, representando la
posesión del fideicomisario, sin que sea necesario ningún acto ulterior ni tampoco la
tradición. En el caso de los inmuebles, se exige la inscripción registral de la extinción del
dominio fiduciario a los fines de su oponibilidad a terceros interesados. Sólo en el caso de
los automotores, cuyo sistema registral es constitutivo, es necesaria la inscripción registral
para que efectivamente se produzca la extinción del dominio fiduciario. 52

IV.1.4.2 Dominio revocable

El dominio revocable ha sido definido por Mariani de Vidal de la siguiente manera:

“…es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo resolutorios (nunca suspensivos, puesto que
en tal caso el dominio no habría nacido). La cosa no pasa a un tercero, como en el caso anterior, sino que
53
vuelve a manos del transmitente.”

49
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1687, 1° párrafo: “Los bienes del fiduciario no
responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo son satisfechas con
los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el
fideicomisario, excepto compromiso expreso de éstos”
50
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1705: “La extinción del dominio fiduciario no tiene
efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del
fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y
título oneroso.”
51
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1707: “Cuando la extinción no es retroactiva son
oponibles al dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.
Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos
realizados.”
52
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1706: “Producida la extinción del fideicomiso, el
fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.”

12
 Este tipo de dominio imperfecto, al igual que el fiduciario, carece de perpetuidad.
Sin embargo, tiene una caracterización más simple. El título de adquisición, o la ley,
establecen una condición o plazo resolutorio, cumplido el cual el dominio se extingue y
revierte al titular anterior.54 Son supuestos de dominio revocable las compraventas
celebradas: 1) bajo condición resolutoria, 2) con pacto comisorio expreso, 3) con pacto
comisorio tácito por estar diferido el pago del precio, 4) con reserva de dominio. También
es revocable el dominio adquirido por donación en caso de: 1) incumplimiento del cargo,
2) revocación por ingratitud, 3) fraude a un heredero preterido. El dominio adquirido por un
legado es revocable en caso de incumplimiento del cargo o que la manda testamentaria
fijare un plazo resolutorio.55
En ningún caso el plazo resolutorio puede exceder de los diez años desde la fecha
del título de dominio revocable. Si se pactare un plazo mayor, se reduce imperativamente
al máximo. Si el dominio estuviere sujeto a condición resolutoria, la misma debe
producirse antes del mencionado plazo máximo. Transcurrido el término sin que la
condición se haya cumplido, el dominio se perfecciona y se torna perpetuo.56
La revocación del dominio de los inmuebles y otras cosas registrables es
retroactiva en la medida en que el título se encuentre debidamente registrado. En caso
contrario, sería inoponible a terceros interesados de buena fe. Sin embargo, el principio
general de la retroactividad de la revocación es dispositivo. Es decir que las partes que
otorgan el título al dominio revocable pueden pactar la irretroactividad. También puede ser
ésta impuesta por la ley.57
De igual modo que en el dominio fiduciario, el cumplimiento del plazo o condición
resolutoria causa de pleno derecho la extinción del dominio revocable y el renacimiento
del dominio perfecto en cabeza del titular anterior. El titular del dominio revocado se

53
MARIANI DE VIDAL, M., op. cit., p. 280.
54
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1965: “Dominio revocable es el sometido a
condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley…”
55
NAVAS, R., op. cit., p. 147.
56
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1965, 3° párrafo: “Las condiciones resolutorias
impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no pueda realizarse el
hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse
producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la
fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.”
57
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1967: “La revocación del dominio de cosa
registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto
ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.”

13
convierte inmediatamente en tenedor, representando la posesión del dueño perfecto, sin
que sea necesario ningún acto ulterior ni tampoco la tradición. En el caso de los
inmuebles, se exige la inscripción registral de la extinción del dominio revocable a los
fines de su oponibilidad a terceros interesados. Sólo en el caso de los automotores, cuyo
sistema registral es constitutivo, es necesaria la inscripción registral para que
efectivamente se produzca la extinción del dominio revocable. 58
La extinción del dominio de pleno derecho, tanto en el caso del dominio revocable
como del fiduciario, es una novedad introducida por el nuevo Código Civil y Comercial de
la Nación en sus arts. 1706 y 1968. En el régimen del Código velezano y la Ley 24441,
era necesario que el fiduciario o el dueño revocable hicieran tradición de la cosa para el
renacimiento del dominio perfecto, tal como lo señalaba Navas.59

IV.1.4.3. Dominio desmembrado

El art. 1946 del Código Civil y Comercial define al dominio desmembrado como
aquel en el cual “la cosa está gravada con cargas reales”. Entendemos por cargas reales
a los demás derechos reales que coexisten con el derecho real de dominio. Son derechos
desde el punto de vista de su titular, pero cargas desde el punto de vista del titular
dominial.
El dominio es el derecho real que otorga la mayor cantidad de facultades posibles
sobre la cosa. Por lo tanto, los derechos reales sobre cosa ajena – cuyo contenido
comprende una parte de dichas facultades- son desmembraciones del dominio. Sin
embargo, el dueño de la cosa conserva el derecho real de dominio aunque haya perdido
todas o algunas de las facultades útiles sobre la cosa o una parte de ella.60
Citando a Navas, podemos decir que “los derechos reales son el dominio y sus

58
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1968: “Al cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.”
59
NAVAS, R., op. cit., p. 147: “Cumplida la condición o el plazo resolutorio, el beneficiario de la misma no
adquiere el dominio en forma automática. Debe ser puesto en posesión de la cosa por alguno de los modos
de adquirir el dominio.”
60
Ibid., p. 152: “El dominio es el derecho real que otorga las mayores facultades de disposición material o
jurídica que una persona puede tener sobre una cosa. En consecuencia, los derechos reales sobre cosa
ajena no son más que desmembraciones del derecho de dominio donde su titular, reservándose al menos
su carácter de propietario, enajena en todo o en parte el disfrute sobre su objeto. El resultado de estos actos
de disposición jurídica es el llamado dominio desmembrado”.

14
desmembraciones.”61 El dominio desmembrado y los derechos reales que constituyen sus
desmembraciones suman el total de facultades de uso, goce y disposición que
caracterizan al dominio perfecto.62 El titular de dominio se reserva, entonces, aquellas
facultades que no constituyen el contenido de las cargas reales que gravan a la cosa.
El derecho real de superficie tiene la particularidad de ser bifronte, como veremos
en el acápite correspondiente a dicho tema. Es un derecho real sobre cosa ajena o propia
según la modalidad de su ejercicio. En la modalidad de propiedad superficiaria, es un
derecho real sobre cosa propia. Sin embargo, coexiste con el dominio del propietario del
suelo, según lo establece el art. 2121 del Código Civil y Comercial de la Nación.63
Sostenemos que es un dominio desmembrado el que recae sobre un inmueble
gravado con derecho real de superficie, aun en la modalidad de propiedad superficiaria.
En tal sentido, hacemos nuestras las palabras de la Dra. Liliana Abreut de Begher:
“Gravado un inmueble con un derecho de superficie, el nudo propietario tendrá un dominio desmembrado,
lo que hará que al momento de extinción de la superficie, recupere las facultades cedidas al superficiario –
principio de elasticidad del dominio-.”64

En el mismo sentido, se han manifestado otros autores, como Abella y Mariani de

Vidal,65 Kiper,66 Causse y Pettis,67 Travani,68 Rachid y Sáenz,69 Mate y Riva.70 También

61
Ibid., p. 222.
62
Ibid.: “El titular del derecho real de dominio desmembrado y el titular del derecho real sobre cosa ajena
reparten entre sí la totalidad del haz de facultades de disposición material y jurídica que el dominio asigna
sobre la misma cosa.”
63
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 2121: “El propietario conserva la disposición
material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.”
64
ABREUT DE BEGHER, L., “Comentarios sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y
Comercial”. En Sistema Argentino de Información Jurídica, 15/7/2015. Publicación académica DACF:
150402. http://www.saij.gob.ar/liliana-abreut-begher-comentarios-sobre-derecho-real-superficie-codigo-civil-
comercial-dacf150402-2015-07-15/123456789-0abc-defg2040-51fcanirtcod. Fecha de consulta: 25/8/2019.
65
ABELLA, A. y MARIANI DE VIDAL, M., “Derecho real de superficie en el Código Civil y Comercial”. En
Revista Jurídica La Ley, año 2016, tomo A, p. 1117: “…constituido sobre el inmueble un derecho real de
superficie, el propietario de aquél tendrá un dominio imperfecto o desmembrado (nuda propiedad), lo que
hará que al momento de extinción de la superficie, recupere las facultades cedidas al superficiario –principio
de elasticidad del dominio-.”
66
KIPER, C. en LORENZETTI, R. (Director), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Rubinzal-
Culzoni, Santa Fe, 2015, t. 9, p. 730: “…el propietario del fundo afectado a superficie forestal conserva el
derecho de enajenarlo debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido. De
manera que la extensión del derecho que se le permite enajenar será la equivalente a la de un dominio
imperfecto por la constitución del derecho real de superficie forestal que lo afecta…”
67
CAUSSE, F y PETTIS, C. en BUERES, A., (Director), Incidencias del Código Civil y Comercial,
Hammurabi, Buenos Aires, 2015, Vol. 8 “Derechos reales”, p. 195: “…podrán tanto el uno como el otro
recurrir al auxilio de las acciones posesorias, e incluso las reales del caso. A su vez, puede verse que al
conservar la disposición física –de aquellos sectores no atribuidos al objeto de la superficie concedida- y
jurídica –lo cual lo llevaría a realizarlos con constancia de la superficie constituida si formalizado el contrato
se inscribiera-, el propietario ejerce su derecho con independencia del superficiario. Trátase de un derecho
de dominio, desmembrado.”

15
Gallo y Lamothe, quienes asimismo consideran no sólo el derecho del titular del suelo
sino también a la misma propiedad superficiaria como dos dominios imperfectos distintos,
de modo que el dominio pleno se habría dividido. Sin embargo, sólo consideran como
dominio desmembrado al del titular del suelo, ya que los mencionados autores
caracterizan a la propiedad superficiaria como un dominio imperfecto por su limitación
temporal.71
Nosotros compartimos la calificación del dominio del titular del suelo como
desmembrado, pero consideramos que la propiedad superficiaria no es un dominio
imperfecto. En efecto, sostenemos que la propiedad superficiaria es una modalidad de la
superficie, que es un derecho real autónomo. Volveremos sobre esta cuestión al tratar el
derecho real de superficie.

IV.1.5. Extensión

Nos ocuparemos de la cuestión de la extensión del dominio sobre las cosas

inmuebles, teniendo en cuenta que el caso a resolver se refiere a un bien de este tipo. Los
arts. 225 y 226 del Código Civil y Comercial establecen una subclasificación,
distinguiendo entre las cosas que son inmuebles por su naturaleza y aquellas que lo son

68
TRAVANI, I., El derecho real de superficie como expansión del mercado inmobiliario y como medio para
acceder a la vivienda. Ponencia presentada en la 40° Jornada Notarial Bonaerense, Necochea, 2017,
http://www.jnb.org.ar/40/images/trabajos40jnb/tema1/T1-TRAVANI-El-derecho-de-superficie-como-
expansion.pdf. Fecha de consulta: 25/8/2019: “Y, por último, tenemos el dominio desmembrado, supuesto
en el cual queda comprendido el titular del suelo al constituir el derecho de superficie, por el surgimiento de
la coexistencia de sus derechos como titular del suelo y los derechos del superficiario. Sin embargo, la
desmembración no le quita al dominio su carácter de tal, estaremos ante una nuda propiedad, pero
propiedad al fin.”
69
RACHID, M. y SÁENZ, P., “Reflexiones sobre el derecho real de superficie en el Código Civil y
Comercial”. En Revista del Notariado N° 927, Buenos Aires, 2017. Publicación académica ISSN: 2362-6186.
Fecha de consulta: 10/7/2018: “…el derecho real de superficie configura una carga o gravamen respecto del
dueño del suelo, en los términos del artículo 1888 (2° párrafo). En consecuencia, puede afirmarse que este
es titular de un dominio imperfecto conforme a lo establecido en los artículos 1946 y 1964 in fine, por lo que
puede ser considerado nudo propietario.”
70
MATE, S. y RIVA, G., “El derecho real de superficie forestal”. En Sistema Argentino de Información
Jurídica, 2002. Publicación académica DACF: 70047. http://www.saij.gob.ar/doctrina/dasf070047-mate-
derecho_real_superficie_forestal.htm. Fecha de consulta: 25/8/2019: “Las partes intervinientes en este
nuevo contrato son: por un lado, el propietario del inmueble afectado a superficie forestal, quien conserva el
dominio imperfecto sobre el mismo…”
71
GALLO, V. y LAMOTHE, H., Extinción del derecho real de superficie. Ponencia presentada en las XXV
Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Bahía Blanca, 2015, https://jndcbahiablanca2015.com/wp-
content/uploads/2015/09/Gallo_EXTINCION.pdf Fecha de consulta: 25/8/2019: “Ambos -el titular del suelo y
el superficiario- poseen un dominio imperfecto, el del suelo porque lo ha desmembrado y el superficiario por
ser su dominio temporal.”

16
por accesión. El Código de Vélez sumaba a dichas categorías, la hoy eliminada de
inmuebles por su carácter representativo.
El inmueble por su naturaleza es una parcela del suelo, que a su vez incluye las
sustancias que se encuentran orgánicamente incorporadas y las que se hallan debajo del
suelo sin intervención del hombre. El inmueble por accesión, en cambio, es el conjunto de
cosas muebles inmovilizadas por su adhesión física perdurable al suelo, es decir, al
inmueble natural.
El inmueble por su naturaleza es la cosa principal y el dominio sobre el mismo se
extiende hacia la profundidad del suelo. También se proyecta al espacio aéreo sobre el
mismo. Todo lo construido, sembrado o plantado sobre el suelo es accesorio y está
comprendido dentro del derecho real de dominio sobre el objeto principal.72 En esto
consiste el principio superficie solo cedit, que configura a su vez a la accesión como modo
de adquisición del dominio.
El principio enunciado ya estaba presente en el Derecho romano, como surge de la
obra de Gayo.73 Significa que todo lo edificado, sembrado o plantado en el suelo
pertenece al dueño de éste.
Desde el punto de vista metodológico, la accesión de la superficie al suelo aparece
entonces bifurcada. Se la regula y se la estudia como extensión del dominio,74 pero
también como modo de adquisición del mismo.
Entendemos que la accesión artificial (edificación, siembra o plantación) se
configura como modo de adquisición del dominio únicamente cuando los materiales
adheridos al suelo son ajenos al dueño del mismo.75 En la medida en que los materiales

72
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 226: “Son inmuebles por accesión las cosas
muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este
caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario…”
73
GAYO, Institutas, traducción de A. Di Pietro, Abeledo-Perrot, 5° edición, Buenos Aires, 1997, p. 246/247:
“Además, lo que otro ha edificado en nuestro suelo, aunque lo haya edificado en su nombre, se hace
nuestro por derecho natural (ius naturale), porque lo que está en la superficie accede al suelo (superficie
solo cedit). Con mucha más razón nos pertenece la planta que se ha puesto en nuestro suelo, con tal de
que la misma haya echado raíces en tierra. También se obtiene el trigo que ha sido sembrado por otro en
nuestro suelo.”
74
Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26994), art. 1945, 1° párrafo: “El dominio de una cosa
comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.”
75
AREÁN, B., op. cit., p. 271: “La edificación, la siembra y la plantación constituyen supuestos de accesión
artificial, ya que a diferencia de lo que acontece con el aluvión y la avulsión, el acrecentamiento no se
produce por obra de la naturaleza, sino que interviene la mano del hombre. Confluyen diversos principios
para justificar este modo de adquisición, puesto que en todas las hipótesis que analizaremos seguidamente,
siempre se crea un conflicto de intereses entre el dueño del terreno y el de los materiales o semillas

17
acceden al inmueble y pasan a formar parte del mismo, el carácter exclusivo del dominio
impide que lo adherido tenga un dueño distinto al del suelo.
Cuando el dueño del suelo construye, planta o siembra sobre el mismo con
materiales propios, no hay adquisición de dominio. En efecto, ya era dueño de los
materiales con anterioridad. Se limitó a unificar cosas y por lo tanto, dominios, que
estaban en su patrimonio.

empleados.”

18