Derecho Civil Cosas Unidad VII

CAPÍTULO 7
DEL DERECHO DE PROPIEDAD
a) El dominio y la cuestión social
Sin perjuicio de reconocer la existencia de la propiedad en ordenamientos
jurídicos tales como el hebreo, donde se aprecia, sin duda, una regulación de la
propiedad fuertemente teñida de contenido moral y ético, que se integra dentro del
marco de la religión, entendida como una norma de vida que reglamenta todo el
comportamiento del individuo; o el mismo Código de Hammurabi, es sin duda en Roma
donde este instituto se regula de un modo sistemático y desde donde la gran mayoría de
los civilistas analizan la propiedad partiendo justamente delordenamiento romano.
Es opinión en doctrina que originariamente la única forma de propiedad
conocida en Roma era el dominium ex iure quiritum, reservada solamente a los
ciudadanos romanos y referida a las res mancipi. (aquellas cuya transmisión debía ser
operada por solemnidades especiales, como ser la mancipatio o la in iure cessio, se
comprendían en esta denominación los fundos itálicos, las servidumbres prediales
rústicas constituidas sobre dichos fundos, los esclavos y las bestias de tiro y carga). Este
tipo de propiedad estaba protegida por la reivindicatio.
Junto a este tipo de propiedad, en una época imprecisa, comenzó
paulatinamente a configurarse la propiedad pretoriana, conocida por los jurisconsultos
romanos con la expresión in bonis habere. Esta propiedad era protegida por el pretor,
por lo que en la práctica podía equipararse con el dominio quiritario, aunque
jurídicamente no estaba en la misma situación que el propietario ex iure quiritum.
En cuanto a la concepción romana sobre el dominio, los jurisconsultos clásicos no
dieron una definición precisa de él (completamente de acuerdo con al mentalidad
romana poco amiga de las definiciones y de las generalizaciones), sino que más bien se
limitaron a analizar sus beneficios y caracteres. De allí que los glosadores y
comentaristas posteriores, al analizar los escritos romanos acuñaron la conocida
expresión alusiva al derecho de propiedad: ius fruendi, ius utendi, ius abutendi; es decir,
la propiedad comprende el derecho de gozar, usar y abusar de la cosa.
De esto se desprende que el propietario romano tenía sobre la cosa un poder
absoluto; aunque la ley le imponía algunas restricciones al ejercicio de su derecho (el
deber de dejar libre un espacio de dos pies y medio en el límite con el vecino, el deber
de abstenerse de la realización de trabajos que puedan cambiar el curso de las aguas de
lluvia, etc.), sin embargo, lo expresado no quiere decir en ningún sentido que el
concepto de la propiedad llegue a los extremos individualistas de la doctrina capitalista
liberal.
Es así como a pesar de que se haya sostenido que uno de los caracteres del
derecho de propiedad en Roma haya sido su absolutismo, esta afirmación es correcta
solamente respecto de los primeros períodos de la evolución romana, cuando los
poderes del jefe de la gens romana se concentraban sobre el territorio que éste
dominaba; sin embargo, desde muy temprano esos poderes del dueño, originalmente
irrestrictos, comenzaron a verse limitados tanto convencional como legalmente.
Una vez producida la caída del imperio romano y la sucesivas y frecuentes
invasiones bárbaras, los territorios invadidos, y las personas que vivían en elloshan
tenido que soportar modificaciones en el sistema jurídico, en el ordenamiento
económico, en la forma de vida. La institución de la propiedad no podía dejar de
resentirse a consecuencia de estos cambios.
En la Edad Media pueden encontrarse dos modos de organización de la
propiedad. Tenemos así la propiedad alodial, constituida por aquel tipo de propiedad
libre de cargas y servicios que era ejercida libremente, constituyendo en cierto modo

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una continuación de la propiedad romana; y la propiedad feudal, que podía considerarse

el régimen común de la época.
El régimen de la propiedad feudal tiene su eje en la propiedad señorial, siendo
ésta generalmente el feudo un caballero particular. Esta propiedad señorial comprendía
una o más aldeas, las tierras cultivadas por los campesinos, los bosques y dehesas
comunes y el solar del señor. El propietario de estos territorios era también soberano en
los mismos, de allí que se afirme que una de las características de la época feudal era
una especie de confusión entre los conceptos de soberanía y propiedad, afirmación
basada en la circunstancia de que todo propietario era noble y todo noble era soberano,
en virtud de los vasallos sometidos a su poder.
Todas estas circunstancias determinaron que los autores al comentar el régimen
del dominio medieval diferenciasen entre el dominio útil y el dominio directo. Consistía
éste en el derecho de propiedad que correspondía al noble en virtud de la concesión
otorgada por su señor feudal, mientras que el dominio útil señalaba el derecho inherente
a aquél que efectivamente explotaba y trabajaba la tierra (siervos, rústicos y esclavos).
El titular del dominio directo concedía el dominioútil a cambio de numerosas
obligaciones como ser entre otras, un tributo por cabeza impuesto a los siervos, una
renta que se debía pagar y un porcentaje de lo producido.
La Edad Media, con sus invasiones bárbaras, contribuyó a la sólida formación
de un régimen de propiedad feudal que fue tan perjudicial para las clases bajas, que,
finalmente desembocó en la Revolución Francesa que sentó las bases de una
distribución más equitativa y justa.
Sin embargo, al no recibir ayuda de las legislaciones débiles de los países
conservadores provistos de frágiles gobiernos y gobernantes, provocaron que la lucha de
clases se agudice, que el proletariado se organice y se difundieran las doctrinas
extremistas y la famosa Doctrina Social de la Iglesia, basada en la llamada cuestión
social, todo en busca de cambios sociales y económicos que transformen las estructura y
que logren que la tierra sea un bien que esté al alcance de todos.
A pesar de que cada Estado se ha reservado celosamente el derecho de
reglamentar acerca del tema de los derechos reales, sobre todo en materia de inmuebles,
en casi todos los países, se extendieron las funciones del poder público y con ello se
intensificó la injerencia del mismo en el Derecho Civil, con miras, sin lugar a dudas de
brindar, o de intentar al menos, una solución a todo este conjunto de problemas surgido
por la reducida extensión del suelo cultivable, la escasez de materias primas y el
aumento inevitable de las necesidades de vivienda, trabajo, alimentación, etc.
a.1. El capitalismo Liberal
La forma más característica y típica de concebirse a la propiedad, ha sido
siempre, la propiedad individual.
Nacido sobre cimientos feudales, el capitalismo acarició la idea de tomar como
base de la liberación del hombre el derecho de propiedad, pero, lógicamente en el
campo económico, debido a que él dota al hombre de los medios y recursos
indispensables para que se forje su propio destino.
No se puede ignorar que la propiedad individual aumenta la desigualdad entre
los hombres, sobre todo, si se toma en forma absoluta al derecho de propiedad, de
manera a rechazar toda limitación impuesta al mismo.
El primer y más importante elemento de acción del hombre- en el área de la
economía- lo constituye el derecho de propiedad absoluto e ilimitado, admitiéndose con
reservas el derecho del Estado de expropiación.
El propietario es dueño y señor y puede usar, gozar y disponer de su propiedad,
lo cual incluye, degradarla y destruirla.

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a.2. El marxismo
Como se acentuaron la miseria, las diferencias, las luchas de clases y el número
de indigentes, el capitalismo no confirmó sus expectativas.
Las reacciones que esto ocasionó, fueron sumamente radicales y entre ellas,
merece especial atención el marxismo.
Esta doctrina distingue entre:
1) Propiedad privada de los medios de producción: su consecuencia inevitable
es permitir que los más fuertes y hábiles se apropien de ellos, en tanto que los demás,
mucho más numerosos, deben limitarse a alienar su trabajo.
La producción privada engendra relaciones sociales de desigualdad y
explotación del hombre por el hombre, de una clase social por otra, lo cual deriva en
una lucha de clases originada en la división de la sociedad en dos campos hostiles.
2) Propiedad privada de los bienes de uso: no configura ninguna explotación. El
mismo Manifiesto Comunista sostiene que su intención no es la de abolir la apropiación
personal de los productos del trabajo indispensables para la reproducción y
desenvolvimiento de la vida humana.
Agrega, además, que ese tipo de apropiación, no deja ningún beneficio líquido
que pueda dar un poder sobre el trabajo del otro.
Sin lugar a dudas, el marxismo pretende abolir la propiedad de los medios de
producción, en cuanto ella está realizada por el trabajo social, y no puede pertenecer a
nadie, privadamente, ya que tal situación configuraría la existencia de un poder en
manos de un sector que determinaría la explotación de otros.
El marxismo no mira al capital como fuerza personal, sino como fuerza social,
que se obtiene por medio del trabajo colectivo; no se está intentando aquí abolir la
propiedad privada en cuanto ella tenga el carácter de un bien de uso que no sea utilizado
para apropiarse del trabajo de los demás.
Por el contrario, la propiedad de los medios de producción, debe ser abolida
porque institucionaliza la explotación del hombre por el hombre.
La teoría marxista parte de la afirmación de que lo que es de propiedad del
hombre no son las cosas, sino su trabajo, de allí, surge la observación de que es libre
aquél que trabaja para sí; porque el que trabaja para otro, vende su fuerza de trabajo y se
vende a sí mismo. La propiedad privada, en especial, la de los medios de producción,
determina inevitablemente que sean los más fuertes quiénes seapoderen de ella,
mientras que los demás, la inmensa mayoría, deben limitarse a malvender su trabajo y
sobrevivir como sea, por lo tanto, concluye Marx, que la propiedad privada acarrea
desigualdad, explotación y división de la sociedad en grupos hostiles, lo que genera
fatalmente, la lucha de clases.
a.3. Función social de la propiedad
Se debe al prestigioso estudioso francés León Duguit, la construcción de la
doctrina de la función social de la propiedad, en contraposición tanto al individualismo
exagerado del capitalismo liberal como a la supresión absoluta de la propiedad
impulsada por el marxismo.
Duguit presenta a la propiedad como un derecho conferido en miras a una
función social, que el propietario tiene el deber de cumplir a través de un ejercicio
correcto de su derecho. Así, el propietario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa,
pero subordinado a la obligación de no dejar sus bienes sin aprovechar, y a permitir el
empleo de la cosa de su propiedad para actividades de interés social y común, como ser
la instalación de hilos telefónico, conductores de electricidad, acueductos, etc., con una
indemnización proporcional al daño causado a su propiedad.

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En consonancia con esta concepción e, incluso, antes de su formulación teórica,

este pensamiento se fue abriendo camino paulatinamente y fue incluido en numerosos
ordenamientos jurídicos, sobre todo, a inicios del siglo XX. En virtud de estas
disposiciones, aumentaron los límites impuestos a la propiedad, como así también,
comenzó a autorizarse la expropiación por causas de interés social. Este paulatino
aumento de la legislación especial que mitigaba la legislación excesivamente
individualista, marca la transformación del concepto del derecho de propiedad, dándole
un neto predominio a los intereses generales por sobre los intereses particulares.
Sin embargo, esta tendencia no debe llevarnos a la afirmación errónea de que la
propiedad individual ha desaparecido. La propiedad individual sigue siendo reconocida
y protegida por el ordenamiento jurídico. El propietario tiene el poder exclusivo y pleno
sobre su cosa y la propiedad constituye la base de la organización económica de la
sociedad.
Se fundamenta este mantenimiento de la propiedad individual basándose en
varios criterios. Desde un punto de vista pragmático, reconoce que el interés del
individuo es el motor de la economía y de la actividad productiva, llevando esto a un
aumento indirecto del bienestar y progreso comunes; por lo que el Estado debe ocuparse
más bien de la redistribución de la riqueza generada a través de la actividad lucrativa
particular. Desde un punto de vista técnico, se considera que la actividad productiva
llevada a cabo por un particular, produce un mayor rendimientoque la producción
colectiva. Finalmente, desde un punto de vista ético, se observa que la estructura de la
sociedad se basa sobre el ordenamiento familiar y la propiedad es componente esencial
del mismo, por lo que su vinculación cercana a las personas emparentadas entre sí,
patentizada sobre todo a través de la transmisión hereditaria de la misma, merece la
protección del Estado sobre la base de un concepto individual de la misma.
b) El derecho de propiedad en los documentos pontificios
La Doctrina Social de la Iglesia es el pensamiento de la misma sobre todas las
cuestiones que se relacionan con la vida del hombre en sociedad.
Pío XI definió a la cuestión social como todos los arduos problemas de la
sociedad humana.
Ángel Ormazábal S.J. dio un sentido más amplio a ésta, sosteniendo que es el
conjunto de problemas derivados de la relaciones entre el capital y el trabajo.
Así, la Iglesia ha emitido sus opiniones sobre el Estado, la comunidad política,
la comunidad internacional, el bien común, la propiedad privada, la cultura, el trabajo,
el capital, la vida socio-económica, la paz, la guerra, etc.
La Doctrina Social de la Iglesia está constituida, fundamentalmente, por las
Enciclicas Papales, que son cartas pastorales que los Papas publican para toda la Iglesia
universal, pero, dada la autoridad moral del Sumo Pontífice, están dirigidas a todos los
hombres de buena voluntad.
El Papa, al dirigirse por una de estas cartas, a los Obispos y, con ellos, a toda la Iglesia,
da a conocer la situación de la sociedad, los peligros que amenazan a la Iglesia y aún al
Estado, las ideas, teorías y sistemas que directa e indirectamente atacan a la fe, las
injusticias y desórdenes que afectan al hombre, etc., y señala, al mismo tiempo, los
medios más conducentes y oportunos para remediar estos males.
Esta forma de comunicación entre la cabeza visible de la Iglesia y los Obispos se ha
desarrollada principalmente en la época moderna y reviste cada vez mayor importancia.
Así, desde Gregorio XVI, numerosas son las Encíclicas escritas por los Sumos
Pontífices, abordando los más variados temas, que van desde los problemas
contingentes de la fe, de la liturgia y aún de la propia misión de la Iglesia. La Iglesia
examina no sólo aquellas cuestiones que guardan relación con la liturgia y la vida

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religiosa, sino también todas aquellas cuestiones en que está involucrada la dignidad del
hombre como persona hecha a imagen y semejanza de Dios.
Toda la actividad del hombre que queda enmarcada por la ética y la moral, es
tema que debe ser tratado y examinado por la Iglesia y por ello no puede ser acusada de
invadir espacios de la sociedad temporal, tales como la política, la economía o la
biologia, por ejemplo.
A este nivel, que no es puramente teórico, ni técnico, sino de elevada
responsabilidad pastoral, se SITÚAN lúcidas enseñanzas de la Iglesia, que tratan de
conciliar el derecho particular del propietario con los intereses sociales, entre las que se
incluyen:
a) Rerum Novarum: escrita por el Papa León XIII en 1891. La época en que fue
redactada esta Encíclica se caracterizó por la gran problemática existente en la
economía industrial, la cual no fue condenada en sí misma, pero sí se condenaron sus
ideologías: liberalismo, socialismo, comunismo, etc.
Se considera a la propiedad como la base material para el desarrollo de la
personalidad humana, con carácter privado y función social.
Como no era posible la colaboración entre las clases sociales, el conflicto entre
ellas era un hecho.
Esta Encíclica está considerada como la Carta Magna de la cuestión social.
El Papa responsabiliza al Estado como intermediario en la solución de los
problemas entre patrones y obreros y afirma que la colectivización constituye un
despojo y que la propiedad es un derecho inherente al hombre, un derecho natural, por
lo que la autoridad pública no puede abolirla, sino solamente moderar su uso y
compaginarla con el bien común.
De la Encíclica se deduce que debe rechazarse de plano, la fantasía del
socialismo de reducir a común la propiedad privada, pues se daña a esos mismos a
quienes se pretende socorrer, repugna a los derechos naturales de los individuos y
perturba las funciones del Estado y la tranquilidad común, por lo que cuando se plantea
el problema de mejorar la condición de las clases inferiores, se ha de tener como
fundamental el principio de que la propiedad privada ha de conservarse inviolable.
b) Quadragessimo Anno: escrita por el Papa Pío XI en 1931, a los cuarenta años
de la publicación de la Rerum Novarum. Pío XI actualiza el pensamiento de la Iglesia
en materia social, realizando una reflexión sobre los frutos de la Encíclica de León XIIl
y afirma que la Iglesia jamás ha negado ni puesto en duda el doble carácter de la
propiedad -el que llaman individual y el que dicen, social- según que atienda al interés
de los particulares o mire al bien común, afirmando que, por la naturaleza o por el
Creador mismo, se ha conferido al hombreel derecho de dominio privado, tanto para
que los individuos puedan atender a sus necesidades propias y a las de su familias
cuanto para que, por medio de esta institución, los bienes que el Creador destinó a toda
la familia humana sirvan efectivamente para tal fin, todo lo cual no puede obtenerse, en
modo alguno, a no ser observando un orden firme y determinado.
Se examinan las relaciones del capital, del trabajo y del salario y se hace un
llamado final a la unión y a la cooperación. De la índole misma individual y social del
dominio, se sigue que los hombres deben tener presente en esta materia no sólo su
particular utilidad, sino también el bien común y cuando la necesidad lo exige y la ley
natural no lo determina, es cometido del Estado. Por consiguiente, la autoridad pública
puede decretar puntualmente, examinada la verdadera necesidad del bien común y
teniendo siempre presente la ley, tanto natural como divina, qué es lícito y qué no a los
poseedores en el uso.

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Para poner límites precisos a las controversias suscitadas en torno a la

propiedad y a los deberes a ella inherentes, se establece como fundamento de lo que ya
había sentado León XIII, que el derecho de propiedad se distingue de su ejercicio. La
justicia conmutativa manda respetar santamente la división de la propiedad y no invadir
el derecho ajeno excediendo los límites del propio dominio.
Respecto a los títulos de dominio, la Encíclica sostiene que, tanto la ocupación
de una cosa de nadie, sino también el trabajo o la especificación, son títulos de dominio.
A nadie se le hace injuria cuando se ocupa una cosa que está al paso y no tiene dueño y
el trabajo que el hombre pone de su parte, en virtud del cual la cosa recibe una nueva
forma o aumenta, es lo único que adjudica esos frutos al que los trabaja.
c) Mater et Magistra: escrita por el Papa Juan XXIII en 1961, en una época que
se caracteriza por ser muy política y por corresponder al período de la
internacionalización de la cuestión social.
Juan XXIII se refiere a la reafirmación del derecho de propiedad como valor
permanente, por ser un derecho natural fundado sobre la prioridad ontológica y de
finalidad de los seres humanos particulares respecto a la sociedad.
Sostiene que no basta afirmar el carácter natural del derecho de propiedad, sino
que también hay que propugnar intensamente su efectiva difusión entre todas las clases
sociales, porque analiza, no sin pesar, las grandes desigualdades en que la abundancia y
el lujo desenfrenado de unos pocos privilegiados, contrastan de manera estridente y
ofensiva con las condiciones de extremo malestar de muchagente, en otras palabras, la
difusión de la propiedad pública es necesaria.
d) Pacem in Terris: escrita por el Papa Juan XXIII en 1963.
Esta Encíclica trata de la paz mundial fundada sobre el orden en la verdad, y la
justicia y la libertad.
Proclama los derechos y los deberes de la persona humana, así como los del
Estado y de las autoridades nacionales.
Enfatiza que la paz mundial sólo puede ser fruto de la justicia y del respeto a los
derechos de las personas, tanto en el ámbito de cada nación como a nivel internacional.
e) Constitución Pastoral Gaudium et Spes: escrita por el Papa Pablo VI, en
1965, no es una Encíclica propiamente dicha, sino una Constitución Pastoral.
Habla de la vida económica y la promoción de la comunidad de los pueblos y
considera que los bienes de la tierra están destinados a todos los hombres.
Como el Concilio Vaticano Il trata el tema del acceso a la propiedad y del
dominio de los bienes, este documento afirma que la propiedad y otras formas de
domino se relacionan con la persona y le proporcionan la oportunidad de ejercitar su
deber en la sociedad, por lo que es de suma importancia que se promueva el acceso
individual y colectivo a un determinado dominio de los bienes exteriores.
La propiedad privada asegura a cada uno, una zona indispensable para la
autonomía personal y familiar, lo cual es una prolongación de la libertad humana.
La legitimidad de la propiedad privada no impide los diversos modos de
propiedades públicas, pero el traspaso de los bienes a la propiedad pública no puede
hacerse sino por la autoridad competente, según las exigencias del bien común. Al
Estado le toca impedir que se abuse de la propiedad en contra del bien común.
f) Populorum Progressio: escrita por el Papa Pablo VI, en 1967. El Papa
sostiene que el desarrollo de los pueblos y, muy especialmente, el de aquellos que se
esfuerzan por escapar del hambre, de la miseria, de las enfermedades, de la ignorancia,
que buscan una más amplia participación en los frutos de la civilización, una valoración
más activa de sus cualidades humanas, que se orientan con decisión hacia el pleno
desarrollo es observado por la Iglesia con atención.

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El Sumo Pontífice afirma que todos deberían tomar conciencia de que la

cuestión social ha adquirido dimensiones mundiales y que la concentración de riquezas
en pocas manos, la existencia de grandes masas de indigentes y la mala distribución de
la propiedad, piden a gritos la intervención estatal.
Lo que esta Encíclica pretende recordar es que la propiedad, aunque sea el
derecho más completo y pleno que se pueda tener sobre una cosa, no es absoluto y que
ella tiene una función social que la legitima y dignifica.
9) Laborem Exercens: escrita por el Papa Juan Pablo II, en 1981. Durante esta
etapa se produjo el surgimiento de los problemas teológicos y filosóficos de la cuestión
social.
El Papa dice que el trabajo y la propiedad no constituyen temas aislados,
conceptos abstractos o fuerzas anónimas que actúan en la producción económica, sino
que detrás de ellos están los hombres vivos, concretos; por una parte, los que realizan el
trabajo sin ser propietarios de los medios de producción y, por otra, aquellos que
desempeñan el cargo de empresarios y son los propietarios o bien, representan a los
propietarios de estos medios. Aquí es donde se encuentra el problema de la propiedad.
La tradición cristiana ha entendido siempre al derecho de propiedad privada
como subordinado al derecho al uso común, el destino universal de los bienes, de hoy,
cuando la Iglesia habla del derecho de propiedad, invierte el enfoque que se le ha venido
dando desde siempre y concibe la idea del derecho natural del destino universal de los
bienes.
La propiedad, según la enseñanza de la Iglesia, nunca se ha entendido de modo que
pueda constituir un motivo de contraste social en el trabajo. La propiedad se adquiere,
ante todo, mediante el trabajo, para que ella sirva al trabajo.
h) Sollicitudo Rei Socialis: Escrita por el Papa Juan Pablo Il, en 1987.
El Papa recuerda, una vez más, aquel principio peculiar de la Doctrina
Cristiana: los bienes de este mundo están, originariamente, destinados a todos. El
derecho de propiedad es válido y necesario, pero no anula el valor de tal principio, en
efecto, sobre ella grava una hipoteca social, es decir, posee una cualidad intrínseca y
una función social.
No cabe duda que la mentalidad existente en el siglo XX fue diametralmente
opuesta: en primer lugar, la propiedad privada; en segundo lugar, la sumisión y el orden;
en último lugar, hacer participes a los demás de los bienes económicos, culturales, etc.
Esta inversión de valores hace que una de las denuncias más enérgicas del Papa,
tenga una exacta coincidencia con nuestra realidad. A la abundancia de bienes y
servicios disponibles en algunas partes del mundo, sobre todo en el Norte desarrollado,
corresponde, en el Sur, un inadmisible retraso y es, precisamente, en esta zona
geopolítica donde vive la mayor parte de la humanidad. :
i) Centessimus Annus: Escrita por el Papa Juan Pablo II, en 1991. Habla,
fundamentalmente, de la propiedad privada y del destino universal de los bienes.
A la luz de la vida actual, considera de nuevo a la relación entre la propiedad
individual o privada y el destino universal de los bienes.
El hombre se realiza a sí mismo por medio de su inteligencia y libertad,
obrando de esta forma, asume el rol de las cosas como instrumentos y se apropia de
ellas. Mediante su trabajo, el hombre se compromete no sólo en favor suyo, sino
también en favor de los demás.
El Pontífice se plantea acerca del origen de los bienes que sustentan la vida del
hombre, que satisfacen sus necesidades y son objeto de sus derechos, y concluye que el
origen primigenio de todo lo que es un bien, es el acto mismo de Dios, que ha creado al

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mundo y al hombre, al que ha dado la tierra para que la domine con su trabajo y goce de
sus frutos (Génesis 1, 28-29).
Dios ha dado la tierra a todos los seres humanos para que ella sustente a todos
sus habitantes sin excluir a nadie ni privilegiar a ninguno, esta es la primera raíz del
destino universal de los bienes de la tierra.
Mediante su trabajo, el hombre, usando su inteligencia y su libertad, logra
dominar la tierra y hacer de ella su digna morada; de este modo, se apropia de una parte
de ella, la que ha conquistado con su trabajo y origina la propiedad privada individual.
Obviamente, el hombre no puede impedir que otros hombres obtengan su parte
del don de Dios, es más, debe cooperar con ellos para dominar juntos toda la tierra.
Finalmente, el Papa sostiene que existen otras formas de propiedad en nuestro
tiempo, que tienen importancia no inferior a la de la tierra: la propiedad del
conocimiento, de la técnica y del saber. En estos otros tipos de propiedad, mucho más
que en la de los recursos naturales, se funda la riqueza de las nacionesindustrializadas.
El problema de la propiedad ha sido y continúa siendo un tema que produce
estudios y análisis por parte de juristas, políticos, economistas, por parte de la Iglesia,
etc.
En este sentido, el artículo 109 de la Constitución Nacional establece la garantía de la
propiedad privada, fijándole límites legales, sin olvidar su función social y económica;
además, compromete al Estado a promover los medios para hacerla accesible a todos,
admitiéndose la expropiación por ley, en cada caso y porrazones de utilidad pública o
interés social, previo pago de una justa indemnización y, en el pensamiento de la
Iglesia, el trabajo y el contacto con la naturaleza, favorecen al hombre y lo ayudan a
acercarse al Creador, a pesar de que mucha gente, en un afán de acumular el mayor
número posible de riquezas, consideran a la propiedad como algo absoluto y se olvidan
de su subordinación al derecho de uso común y al destino universal de los bienes.
Es innegable, entonces, la capital importancia del problema de la distribución de
la propiedad privada y su íntima relación con las desigualdades sociales. Desde el inicio
de los tiempos, el dominio y su vinculación con la riqueza privada ha mantenido su
actualidad como problema.
La propiedad privada comporta, por su misma naturaleza, una función social
que corresponde a la ley del destino común de los bienes y, cuando este sentido social
es descuidado, se convierte en múltiple tentación de ambiciones y graves desórdenes
hasta dar pretexto a la impugnación de los derechos puestos en peligro.
En países donde se privilegia la propiedad individual sobre el interés social, la
brecha entre ricos y pobres se ensancha casi irreversiblemente.
Se imponen reformas que tengan por objeto el aumento de las condiciones de
vida y trabajo de las personas, aparte del estímulo a las iniciativas en el trabajo y al
reparto equitativo de las propiedades hasta ahora no aprovechables.
Esto debe ir acompañado de servicios indispensables como asistencia técnica,
educación, salud e infraestructura vial que aseguren el apoyo necesario para la
promoción de los sectores menos beneficiados. Y, cuantas veces el bien común lo exija,
debe imponerse una expropiación forzosa, previa indemnización valorada según la
equidad, teniendo en cuenta todas las circunstancias.
Hoy, tras haber empezado nuestra andadura por el siglo XXI, podemos decir
que la solución capitalista liberal ha sido superada. Parece haberse comprendido que no
puede dejarse al arbitrio del propietario el ejercicio desmedido de su derecho, sin
preocuparse del efecto nocivo que puede llegar a tener sobre las demás personas,
especialmente, sobre las menos favorecidas. La solución marxista también demostró su
ineficacia con la caída de la Unión Soviética y la liberalización económica subsiguiente

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en los países de Europa Oriental y ha venido cobrando difusión general la teoría de la

función social de la propiedad.
En efecto, reprimidas las concepciones marxista y capitalista, la idea de que al
derecho de propiedad le acompañan deberes que hacen fundamentalmente al correcto
ejercicio de dicho derecho, se ha traducido en normas positivas en un sinnúmero de
legislaciones y han surgido disposiciones como las del artículo 109 de la Constitución
Nacional.
La Doctrina Social de la Iglesia, rehuyendo construcciones teóricas, realiza un
análisis de la problemática de la propiedad inserta en el contexto histórico particular.
De la lectura de las Encíclicas surge la idea fundamental de la propiedad
privada, reconocida por Dios, como medio para alcanzar el destino universal de los
bienes terrenales y el consiguiente beneficio para toda la humanidad. La caridad cobra
vital importancia, no sólo como opción personal, sino como obligación derivada de
nuestro carácter de administradores de los bienes de Dios.
Por tanto, la Doctrina Social de la Iglesia plantea la idea de la función social de
la propiedad sobre una base religiosa. Los deberes del propietario no vienen dados
solamente por las legislaciones, sino por imposición divina y la propiedad privada, si
bien es establecida por ley, tiene su fundamento en el reconocimiento que Dios ha
hecho de ella y se legitima en la medida que cumpla con su función de servir al destino
universal de los bienes.
c) El dominio en el Código Civil
Generalmente, las palabras propiedad y dominio se emplean como sinónimo,
aludiendo específicamente al derecho real regulado en el Código Civil. Pero también
ocurre, sobre todo cuando se encara el tema a la luz de la cuestión social, que la palabra
propiedad se utilice con un significado más comprensivo, aludiendo no sólo al dominio
en sí mismo sino también a los otros derechos reales y aún personales que existen en él.
La propiedad es el derecho más completo y pleno que se pueda tener sobre
una cosa, pero no es absoluto. Tiene una función social que lo legitima y dignifica. El
gran problema de nuestro tiempo es como conciliar el derecho del dueño con los
intereses sociales, cuáles son los límites al proceso de socialización, pasados los cuales
el derecho de propiedad queda afectado en su esencia y pierde el gran papel de estímulo
de la economía, de incentivo en la actividad humana y queda destruido como derecho
natural.
El dominio es el derecho pleno y exclusivo que la Ley otorga al propietario de
usar, gozar y disponer de sus bienes.
3.1.Caracteres del dominio
a) Es un derecho real, puesto que implica una relación directa e inmediata entre el
dueño y la cosa; (Art. 1953) Es el más amplio y completo derecho de señorío que se
pueda tener sobre una cosa. Lo que no significa decir que sea absoluto e ilimitado,
sino que sólo es el más extenso derecho que se pueda tener sobre una cosa conforme
a la Ley;
b) Es perpetuo, no se pierde por el desuso o pérdida de la posesión de la cosa, en tanto
un tercero no la haya poseído por el término legal de la usucapión; (Art. 1963)
c) No es absoluto, ya que el derecho de propiedad debe ser ejercido en forma regular,
adecuada a lo que es normal, corriente, de manera no abusiva; (Art. 1954) y,
d) Es exclusivo, en el sentido que dos personas no pueden tener al mismo tiempo un
dominio exclusivo del todo de una cosa. (Art. 1957)
3.2.Facultades que comprende (Art. 1954)
La Ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y
disponer de sus bienes, dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones

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establecidas en este Código, conforme con la función social y económica atribuida

por la Constitución Nacional al derecho de propiedad. También tiene la facultad
legítima de repeler la usurpación de los mismos y recuperarlos de quien posea la cosa
injustamente. El propietario tiene facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los
actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible, arrendarla a título oneroso o
gratuito y si es inmueble gravarla con servidumbres e hipotecas. Puede abdicar la
propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.
La propiedad supone las siguientes facultades:
a)El derecho de servirse de la cosa, usarla y gozarla de acuerdo a un ejercicio regular.
Este es el contenido esencial del derecho de propiedad: la posibilidad de gozar de la
cosa en su sentido más amplio, ya sea para vivienda, comodidad, recreo o, para obtener
de ella los frutos que produce, sean naturales o civiles.
b)El derecho de disponer de la cosa, que supone no solo el de enajenarla sino de
alquilarla o gravarla con servidumbre, hipotecas, usufructos. Inclusive, se puede abdicar
de la propiedad y abandonar la cosa, sin transmitirla a otra persona.
3.3. Dominio perfecto y dominio imperfecto (Art. 1955)
El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales
se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho
real hacia otros personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse
a fin de cierto plazo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su
objeto es un inmueble gravado respecto a terceros con un derecho real que este
Código autoriza.
A la vista de lo dispuesto por el artículo 1955, la propiedad es plena o perfecta
cuanto todos sus elementos fundamentales se hallan reunidos en el propietario y es
menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen real o es resoluble.
El dominio imperfecto es aquel en el que los derechos del propietario están
sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el domino está sujeto a una condición
resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de propiedad lo ha
desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad
con un usufructo, una servidumbre, etc.
El artículo 2163 se refiere a la propiedad resoluble, expresando: Resuelto el
dominio por el cumplimiento de la condición o por el vencimiento del plazo estipulado
por las partes, se entienden también resueltos los derechos reales que se hayan
constituido. El propietario en cuyo beneficio tiene lugar la resolución, puede
reivindicar el inmueble del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas,
servidumbres e hipotecas con que hubiere sido gravado, pero estará obligado a
respetar los arrendamientos que se hubieren hecho.
Con esta norma se distingue entre los actos de disposición y los de
administración. Los primeros quedan sin efecto como consecuencia de la revocación del
dominio, no así los segundos.
La distinción es lógica. Para realizar actos de disposición (enajenación,
constitución de usufructo, hipoteca, etc.) es necesario la exhibición del título, por tanto,
los terceros debieron tener conocimiento legal de su existencia así como la existencia de
la condición o el plazo, pues deben constar en los títulos y en las inscripciones en el
Registro.
Otra es la situación de quien adquiere un derecho sobre la cosa sin necesidad
de que se le exhiba el título del transmitente. Así ocurre con el locatario ante el cual el
locador se presenta como dueño. Afectar su derecho, en ese caso, seria gravemente
contrario a la seguridad jurídica y además implicaría conspirar contra el uso normal de

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la cosa y contra la función social y económica que le reconocen, tanto en la

Constitución Nacional, como en el Código Civil.
4.Extensión material del dominio
El problema de la extensión del dominio se plantea solo respecto del
inmueble; las cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueño.
d.1. Sobre las cosas inmuebles, espacio aéreo y subsuelo (Art. 1956)
Con las limitaciones contenidas en la Ley, la propiedad de un inmueble,
además de comprender la superficie del terreno se extiende a todo el espacio aéreo y
al subsuelo que dentro de sus límites fueren útiles al ejercicio de este derecho.
No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal
profundidad cuando el no tenga ningún interés en excluirlos.
Esta disposición si bien mantiene el principio que el dueño de un inmueble, lo
es también del espacio aéreo y del subsuelo, lo restringe, pues debe ser en cuanto fueran
útiles al ejercicio de este derecho.
De por sí, ya no son del propietario del inmueble sino del dominio privado del
Estado, los minerales sólidos, líquidos y gaseosos que se encuentren en estado natural,
con excepción de las sustancias, pétreas, terrosas o calcáreas.
En lo que respecto, al espacio aéreo, aparte de las reglas sobre aeronavegación
que no afectan el interés legítimo del propietario del suelo, se cuenta por otro lado con
disposiciones autorizadas por la ley, respecto a la altura de los edificios, a la forma de
las construcciones, a los materiales a utilizarse, que no le permiten al dueño obrar como
quiera dentro de límites útiles al ejercicio de su derecho.
En cuanto a las facultad de impedir actos de extraños cuando el propietario
pueda tener interés en excluirlos, si existe conflicto insoluble con el interés social
legalmente regulado, deberá soportarlos, como por ejemplo en el trazado de redes
eléctricas, la ley autoriza a la Administración Nacional de Electricidad a establecer
servidumbres, encontrándose también facultada la Compañía Paraguaya de
Comunicaciones, a medidas similares.
Podría suceder además que en beneficio general, se decidiera construir una
línea subterránea, un túnel o un oleoducto, debajo de terrenos privados, tan profundos
que no llegaran a afectar a la superficie, el propietario carecería del derecho de oponerse
sin olvidar la posibilidad de una expropiación de acuerdo con la ley.
d.2. Hacia las minas (Arts. 112 C.N- 1900 inc. c) CC)
El artículo 112 de la Constitución Nacional, dispone: Corresponde al Estado
el dominio de los hidrocarburos, minerales sólidos, líquidos y gaseosos que se
encuentren en estado natural en el territorio de la República, con excepción de las
substancias pétreas, terrosas y calcáreas.
El Estado podrá otorgar concesiones a personas o empresas públicas o
privadas, mixtas, nacionales o extranjeras, para la prospección, la exploración, la
investigación, el cateo o la explotación de yacimientos por tiempo limitado.
La Ley regulará el régimen económico que contemple los intereses del
Estado, los de los concesionarios y de los propietarios que pudieran resultar
afectados.
Asimismo, el artículo 1900, inciso c) del Código Civil, establece: Son bienes
del dominio privado del Estado los minerales sólidos, líquidos y gaseosos que se
encuentren en estado natural, con excepción de las substancias pétreas, terrosas y
calcáreas. La explotación y aprovechamiento de estas riquezas, se regirán por la
legislación especial de minas.
d.3. Hacia los accesorios (Art. 1962)

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La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios

que se encuentren en ella, unidos de un modo natural o artificial.
Todas las construcciones, plantaciones, sus frutos naturales, civiles e
industriales, productos y obras existentes en la superficie o en el interior de un
terreno, aunque estén separados, pertenecen al propietario, salvo que por un motivo
jurídico especial, hubiesen de corresponder al usufructuario, al locatario o a otro.
Como principio, el propietario de la cosa principal, es dueño de los accesorios
que se encuentran en ella, unidos de modo natural o artificial,
Unión de modo natural es la de una planta con el suelo, mediante o sin la
intervención de la mano del hombre, la de los frutos surgidos de algo adherido al suelo.
Unión artificial es la de un edificio u otra construcción cualquiera.
d.4. Hacia los frutos y productos
En cuanto a los frutos y productos, se habla de los frutos naturales, los que
produce la cosa; de frutos civiles como son los alquileres y de frutos industriales como
cualquier producto de la industria del hombre que no se encuentran unidos en forma
natural ni artificial pero que acompañan a la cosa.

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