INFORME DIAGNOSTICO CORRESPONDIENTE AL ESTADO ACTUAL DE LAS

FACHADAS, VENTANAS, CUBIERTAS Y ZONAS COMUNES, DEL CONJUNTO

RESIDENCIAL PIEDEMONTE P.H.

CONSULTORIA:
CONTRUCCIONES Y RECUBIRMIENTOS S.A.S
NIT 900.573.320-5
DIRECCION DE CONSULTORIA:
Aydalid Arango A
RESIDENTE:
Ing. William Díaz
2022
Bogotá, 4 Enero de 2022

Señores:
Administración y Consejo de Administración.
De acuerdo con el contrato correspondiente al diagnóstico, cuantificación, y elaboración de
términos de referencia, para el mantenimiento de las fachadas, cubiertas, y zonas comunes
del conjunto residencial se evidencian humedades activas por deterioro, que vienen
afectando a los residentes de una u otra manera en sus apartamentos:

• En pro de garantizarle a los copropietarios transparencia en el proceso de

contratación y de la ejecución de la obra, se contrató una consultoría externa para
evaluar, cuantificar, hacer términos de referencia con un alcance, de identificar los
ítems a intervenir, sacar las cantidades reales de obra a ejecutar, hacer las
especificaciones técnicas que evalúen la experiencia, requerimientos legales,
financieros y contables de los diferentes proponentes, hacer acompañamiento en
la visita de obra, entregar la evaluación y calificación de los proponentes
seleccionados.
• En pro de garantizar a los copropietarios los recursos para el contrato y ejecución
correspondiente al mantenimiento general de las fachadas, cubiertas, y zonas
comunes se requiere de una interventoría con experiencia, que ejerza vigilancia y
control, la cual tiene un costo estimado del 8 al 10 % del valor total del contrato de
mantenimiento a realizar.
• De acuerdo con la normatividad vigente correspondiente al trabajo seguro en alturas
y en cumplimiento al SG-SST, se deben cumplir con todos los protocolos,
documentación, requisitos legales, se debe ejercer vigilancia y control, a través de
un profesional en salud ocupacional, SISO, certificado en trabajo seguro en alturas,
por parte del contratista y seguimiento por parte de la interventoría seleccionada.
• Se deben instalar los ganchos certificados, en las cubiertas de acuerdo con el
levantamiento que la compañía acreditada realice, debido a que los existentes no
cumplen con la normatividad vigente para este tipo de trabajo.
1° Afectación por Fachada:

• De acuerdo con la visita realizada, se evidencia humedad activa en los

apartamentos por los diferentes costados de las fachadas en graniplast y por los
antepechos externos e internos, se evidencia desprendimiento parcializado del
graniplast, afectación en culatas principales y laterales, por las dilataciones y
fisuración excesiva por asentamientos, puntualmente se evidencia afectación critica
en la base del recubrimiento en algunas zonas exponiendo parte de la malla de
refuerzo, se evidencian humedades por las esquinas de las alfajías en ventanas
debido a espacios en filos superiores sin rematar, a la cristalización de la silicona
entre marco y muro, falta de corta gotero adecuado, entre otras afectaciones en los
fosos de baños y cocinas, y puntualmente en algunas ventanas correspondientes a
las fachadas que se han intervenido con los aires acondicionados y/o se evidencian
desprendimientos del graniplast.
 • Observación Técnica: A) De acuerdo con la evaluación la fachada en graniplast
requiere de un mantenimiento general que consiste en: Prelavar, raspar y soltar todo
el recubrimiento en graniplast afectado, recalzar puntualmente el concreto donde se
evidencia malla de refuerzo expuesta, y/o deteriorado, se requiere tratamiento de
fisuras por asentamiento y hacer las dilataciones verticales y llenarlas con
poliuretano, aplicar graniplast a toda la superficie desprendida, sello de porosidad
excesiva, y acabado con pintura 100% acrílica para fachadas, garantía (10), años,
a (2) manos color de preferencia. B) Se debe contemplar cambiar y/o completar las
pérgolas existentes para que no afecten directamente la fachada y afecten los pisos
superiores, hacer mantenimiento a las bajantes existentes y sus uniones y el cambio
total de las rejillas de ventilación en los fosos de baños y cocinas.
2° Afectación por Ventaneria:
De acuerdo con el recorrido, la evaluación correspondiente a la ventaneria se evidencia
humedades activas por las ventanas debido a espacios en filos superiores sin rematar, al
deterioro evidente por silicona cristalizada y/o deteriorada en los marcos, falta de cordón de
poliuretano en el corta gotero de la parte superior; Se requiere con urgencia sello en U de
marco – muro, y mantenimiento general de la marquetería que se encuentra suelta y/o con
espacios; Entre otras afectaciones en los fosos de baños y cocinas, puntualmente en
algunas ventanas correspondientes a las fachadas que se han intervenido con los aires
acondicionados y/o se evidencian desprendimientos del graniplast.

Registro Fotografico Plantas:

Registro Fotografico Detalle:
3° Afectacion fosos internos de baños y cocinas: De acuerdo con el recorrido realizado
los fosos internos de baños y cocinas se encuentran afectados por humedad activa por los
remates laterales de la placa de cubierta superior, se evidencia humedad activa y deterioro
en el graniplast, se evidencian fisuras por asentamientos, pañetes con afectaciones criticas
en algunos zonas, en las ventanas se evidencian marqueteria sueltas y sin rematar los filos
y la silicona existente se encuentra cristalizada y/o deteriorada, las cubiertas
correspondinentes a los patios de los primeros pisos se evidencia ausencia de sello, flance
y/o remate lateral y algunas cubiertas deterioradas que deben ser reempazadas; Se debe
contemplar el cambio total de las rejillas de ventilacion.
Registro Fotografico:
4° Afectacion por deterioro en puntos fijos escaleras, corredores internos, salones,
recepcion: De acuerdo con el recorrido realizado los muros internos en graniplast
correspondientes a las escaleras de las torres, los corredores de acceso a los
apartamentos, los techos en marmolina, los salones, recepcion, zonas comunes en estuco
y estuco y pintura, se encuentran deteriorados requieren intervencion general, resanes
puntuales, aplicación de sellador de poros para los techos y donde se requiera adherencia
y repinte con pintura tipo 1, incluye mantenimiento y repinte con esmalte 3 en 1, de la
carpinteria metalica barandas, puertas de los medidores y redes; Etc.
Observación Técnica: Las puertas de acceso a los apartamentos requieren
mantenimiento, intervencion en zonas donde se evidencia afectacion por corrosion, esta
actividad, la deben contemplar de manera obligatoria para todos los propietarios y/o
contemplar incluirla en el mantenimiento general.
Registro Fotografico:

4° Afectacion Humedad Activa Primeros Pisos: De acuerdo con el recorrido realizado

los aparatamentos de los primeros pisos se encuentran afectados por humedad activa, que
proviene de la salpicadera de agua lluvia que afecta directamente los antepechos en
graniplast, se debe fundir, reparar y/o corregir la media caña existente, ampliandola a una
altura minima de 25 cm, se sugiere hacer cañuela perimetral, y/o ampliar el filtro en gravilla
existente, se evidencian fisuras por asentamientos, pañetes con afectaciones criticas por la
humedad excesiva en algunas zonas, se debe recuperar el pañete afectado con mortero
especializado, resanar con graniplast, y pintar con pintura acrilica para fachadas; Fundir
media caña adecuada de minimo 25 cm de altura, re pendientar hacia la cañuela y/o el filtro
en gravilla perimetral e impermeabilizar la media caña con membrana acrlica reforzada con
fibra.
Observación Técnica: A) Se debe intervenir la vegetación (jardín, Arboles),
sobredimensionados cerca o pagados a los contornos de los primeros pisos, esto genera
afectaciones de humedad activa y afectaciones por las raíces. B) Se deben retirar de los
antepechos, los puntos hidráulicos con llaves existentes y hacer unas pocetas con la llave
y desagües adecuados en puntos estratégicos, debido a que cualquier daño en dicho punto
genera afectación directa en los antepechos de los primeros pisos. C) Se deben revisar,
corregir y/o ampliar las cajas de aguas lluvias para evitar taponamiento y hacer
mantenimiento a las bajantes y sus uniones.
Registro Fotografico:

5°Humedades por deterioro en la impermeabilización en placa de cubierta: De acuerdo

con la visita realizada, se evidencia humedad por los diferentes costados de los antepechos
externos e internos de la cubierta, hay afectación por las esquinas laterales de la membrana
existente, se evidencia fisuración y afectación en el mortero de nivelación existente,
empozamientos puntuales por falta de pendientados adecuados hacia los sifones, revisar y
destapar los sifones existentes, ampliar y/o cambiar las pérgolas existentes para que el
agua no afecte directamente a la fachada de los pisos superiores, intervenir la media caña
deteriorada y/o inexistente en algunas zonas, entre otras afectaciones; Se debe contemplar
resellar los bordes laterales con poliuretano; reparar y/o completar las medias cañas
existentes con una altura mínima de 20 cm, impermeabilizar el perímetro interno de todos
los antepechos de la cubierta, incluido el remate superior con el sistema de membrana
acrílica elastomerica reforzada con fibras a (3), manos de alta resistencia, garantía 10 años.
Observación Técnica: A) Se sugiere hacer las intervenciones completas no parciales y/o
puntuales, instalar geotextil en la zona de los sifones con el fin de evitar que la gravilla los
tape. B) Se debe completar y/o cambiar la escalera de acceso a la cubierta y la esclusa
requiere mantenimiento general y la instalación del brazo.
6° Se recomienda hacer adecuacion del shut de basuras de acuerdo a la normatividad
vigente: Se recomienda hacer la adecuacion en los muros, piso, techo, y designar de un
cuarto para la disposicion de los desechos aprovechables, de acuerdo a la normatividad
vigente.
7° Se recomienda intalar los ganchos certificados de acuerdo con la normatividad
vigente: Para dar cumplimiento a la normatividad vigente en trabajo seguro en alturas,
debido a que este trabajo está dentro de las actividades de alto riesgo, se deben instalar
los ganchos certificados con las compañías certificadas y acreditadas, es importante tener
en cuenta que todos los intervinientes son responsables en caso de un incidente y/o
accidente.
Cualquier inquietud con gusto será aclarada.

Representante Legal
Cel. 3172134969
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