Camino Interior ST13 - Lampa

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C · XZBGBC1
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tasación inmobiliaria
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Camino Interior
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Funto Santa Isabel S/N ST 13 14/05/2021

comuna de Lampa
región Metropolitana
Informe (SCL) C · XZBGBC1 · 14 · 5 · 2021
Propiedad Camino Interior, Funto Santa Isabel S/N ST 13 · Lampa
Índice
1. Objetivo y metodología. .......................................................................................................................................................... 3

1.1. Antecedentes del informe. ............................................................................................................................................. 3
1.2. Consideraciones del informe......................................................................................................................................... 5
Metodología. ............................................................................................................................................................................... 6
2.1. Metodología utilizada para valorizar. ......................................................................................................................... 7
2.2. Conceptos utilizados en la valorización..................................................................................................................... 8
Antecedentes de la tasación................................................................................................................................................ 10
3.1. Propiedad. ......................................................................................................................................................................... 10
3.2. Valor total tasado. .......................................................................................................................................................... 10
Ubicación de la propiedad. ................................................................................................................................................... 11
Características urbanas generales. .................................................................................................................................... 12
Características urbanas específicas. ................................................................................................................................. 12
6.1. Equipamiento urbano. ................................................................................................................................................... 13
6.2. Accesibilidad y movilización. ...................................................................................................................................... 13
Características de la propiedad. ......................................................................................................................................... 14
7.1. Programa arquitectónico. ............................................................................................................................................. 14
7.2. Documentos. .................................................................................................................................................................... 15
7.3. Materialidad predominante y servicios. ................................................................................................................... 17
Fotografías. ............................................................................................................................................................................... 19
Antecedentes normativos. ................................................................................................................................................... 22
Valorización del inmueble. ............................................................................................................................................... 29
10.1. Estudio de mercado. ................................................................................................................................................ 29
10.2. Valor por rentabilidad. ............................................................................................................................................ 33
10.3. Valor por costo de reposición. ............................................................................................................................. 34
10.4. Valor físico. ................................................................................................................................................................. 35
10.5. Valor sugerido. .......................................................................................................................................................... 36
Conclusión. ............................................................................................................................................................................ 37
Declaración del tasador. ................................................................................................................................................... 38
2
1. Objetivo y metodología.
Información sobre este documento.
A solicitud de los señores de Terracam SPA, My Rent Gestión Inmobiliaria ha

generado de manera independiente e imparcial el presente informe para la
propiedad ubicada en Camino Interior, Funto Santa Isabel S/N ST 13, comuna
de Lampa, Región Metropolitana; con visita presencial el día 11 de mayo de
2021. El valor generado para el presente informe aplica para el 14 de mayo
de 2021.
A petición del cliente, solicitante de este documento, la tasación tiene como

objetivo establecer el valor de mercado para propósitos del solicitante. El
informe se encuentra emitido al destinatario, quien cuenta con uso exclusivo
del documento y cuenta con la capacidad de compartirlo con quien estime
necesario para su objetivo.
El objeto de la tasación se encuentra definido en el capítulo de antecedentes

de este informe, describiendo en términos generales el o los objetos
valorizados. Los capítulos siguientes, entregan información específica sobre
estos bienes.
1.1. Antecedentes del informe.
Datos sobre el contexto en el que se generó este informe:
Solicitante: Terracam SPA.

Rut: 76.467.600-9.
Propósito: Propósitos del solicitante.
Fecha de la tasación: 14 de mayo de 2021.

Objetivo de la tasación: Establecer el valor de mercado.
Otros destinatarios: Sin otros destinatarios.
Alcance del trabajo: Corresponde a los definidos en el capítulo sobre
metodología utilizada (capitulo 2) del presente informe.
Tipo de reporte: Escrito, formato digital. El informe se encuentra conforme a
los estándares del International Valuation Standards Council.
3
Se utilizó el Peso Chileno (CLP) como moneda de trabajo y la unidad de

fomento (UF) al 14 de mayo de 2021, correspondiente a un valor de
$ 29.548,50. La información corresponde a aquella entregada por el Servicio
de Impuestos Internos de Chile, en la página www.sii.cl.
Junto con esto, se utilizaron los siguientes documentos aportados por el

cliente o la dirección de obras pertinente:
Tabla 1.1.1: Documentos utilizados:
 Planimetría
 Escritura
 Certificado de informes previos
 Tasación anterior
 Avalúo fiscal simple
 Avalúo fiscal detallado
 Recepción final
 Datos registrados en el SII
 Levantamiento de tasador
 Otros: Informes de mecánicas de suelo
realizado por IDIEM.
La superficie utilizada es aquella registrada en el Servicio de Impuestos

Internos, corroborada por el tasador en terreno durante visita presencial.
Considerar que, al momento de efectuar una compraventa, la superficie valida

es aquella registrada en la escritura de la propiedad. El tasador declara no
contar con acceso a dicho documento.
4
1.2. Consideraciones del informe.
La valorización del presente informe ha sido elaborada y visada por personal

competente bajo las instrucciones facilitadas por el mandante del documento,
actuando de manera objetiva y sin prejuicios profesionales o administrativos
que afecten su análisis. Junto con esto, confirmamos que My Rent Gestión
Inmobiliaria S.p.A RUT 77.072.459-7 (My Rent) no tiene algún conflicto de
interés con la propiedad y no tiene conocimiento de la existencia de alguno.
La retribución del servicio acordado entre My Rent y el mandante no es
contingente a ningún aspecto de este informe.
El valor del presente informe ha sido realizado en base a los documentos y la

información que el mandante ha facilitado de manera oportuna. El informe se
encuentra conforme a las circunstancias propias del mercado a la fecha
definida por este documento en su capítulo primero.
Se entiende que los activos no se encuentran afectos a gastos adicionales,

resoluciones administrativas o judiciales pendientes que puedan afectar el
valor de estos. Si los documentos legales no son entregados (como por
ejemplo el título de la propiedad o el contrato de arrendamiento), la
interpretación de My Rent y de los peritos involucrados no será vinculante y
deberá ser validada por sus asesores legales. My Rent no se hace
responsable de aquellos hechos de los que no haya tenido conocimiento o
que haya obtenido, por parte del mandante, de manera incompleta, imprecisa
o errónea. En el caso de transacciones financieras realizadas en base a este
informe, se recomienda verificar que los datos legales e información sea real.
My Rent se reserva el derecho de corregir el presente informe en el caso que
la información vertida resulte inexacta o imprecisa.
El informe es de carácter confidencial y de uso exclusivo del mandante para

los fines establecidos por el mismo. En consecuencia, y de acuerdo a la
práctica habitual del mercado, My Rent no será responsable de la información
contenida en esté informe frente a un tercero. Se requiere previamente del
consentimiento por escrito de My Rent para reproducir total o parcialmente el
presente informe, o la referencia a cualquier contenido del mismo en algún
documento escrito o en presentación oral a terceros.
My Rent no se hace responsable frente a terceros de las opiniones y

comentarios del presente informe.
5
Metodología.
Procedimiento para obtener un valor.
A continuación, se detallan los pasos y consideraciones utilizadas para

entregar un valor a él o los objetos de la tasación. Estos consideran los
siguientes procedimientos:
1. Encargo:
Definición requerimientos del cliente.

Creación de propuesta.
El coordinador a cargo define el tasador.
2. Trabajo en terreno:
Solicitud de antecedentes necesarios.

Recepción de antecedentes.
Coordinación de visita en terreno.
Visita presencial y recopilación de fotografías.
Recopilación de antecedentes observados en terreno.
3. Valorización:
Estudio de mercado.
Si es que aplica, valor por rentabilidad.
Si es que aplican, estimación de costo de reposición y depreciación
del inmueble.
4. Entrega:
Definición de un valor sugerido.

Consideración de observaciones del cliente.
Corrección según observaciones.
Entrega final.
6
Los datos considerados por el tasador en terreno, considera una serie de

variables que dan cuenta tanto del contexto, como del objeto. En términos
generales, el objetivo de la inspección en terreno considera la siguiente
información que es luego registrada en el informe de tasación inmobiliaria:
1. Inmueble:
Tipo de bien.
Uso del bien.
Ubicación y contexto del bien.
2. Construcciones (si es que aplica):
Nombre.
Clase.
Estado de conservación.
Nivel de terminaciones.
2.1. Metodología utilizada para valorizar.
Esta puede cambiar dependiendo de la complejidad de la tasación y los

requerimientos del cliente. A menos que se indique lo contrario, una tasación
considera una inspección visual tanto del interior, como del exterior de la
propiedad; junto con un análisis del emplazamiento específico y de las
condiciones urbanas, en relación a su ubicación.
Asimismo, se definen las condiciones en las que se encuentra bien tasado,

considerando uso actual y marco técnico legal. Para el caso de aquellas
propiedades edificadas o con edificaciones, calidad de la construcción y
mantenimiento son también variables a identificar. No se ejecuta un análisis
del suelo para comprobar contaminación o deficiencias mecánicas. También
se asume que el terreno (si es que aplica) es apto para la construcción de
proyectos. En los casos que esta información existiese y hubiera sido
entregada por un tercero, se indicará en este mismo informe.
Se estudian valores referenciales que contemplen características similares al

inmueble en estudio, ya sea por método de estudio de mercado, rentabilidad
o costo reposición. Para este último, se analiza el valor físico de la propiedad
considerando el suelo y edificaciones para obtener un costo de reposición, el
que luego es depreciado según su condición al momento de la tasación. A
aquellos terrenos sin construcciones no se aplica el método por costo de
reposición.
Junto a lo anterior, si bien la estructura es observada en la visita terreno y se

recopilan comentarios sobre esta, no se realiza un estudio estructural
detallado, ni se pide un estudio externo para conocer su estado. El informe no
debe ser considerado un peritaje del que se puedan obtener conclusiones
7
sobre el estado estructural, de las terminaciones de la propiedad o de las

condiciones medioambientales de ella.
En aquellos casos donde es utilizado un estudio de mercado, se analiza el

valor de la propiedad por comparación en ofertas públicas de inmuebles que
presten utilidad similar y tengan características que permitan homologarlo al
inmueble en estudio, estimando un promedio de estas. Se analiza el valor de
rentabilidad si es pertinente, a partir de un sondeo de valores de arriendo de
propiedades similares en el sector.
Finalmente, y en función a estos antecedentes, se asigna un valor para la

propiedad que es comunicado al final del informe de tasación, junto con
observaciones u opiniones adecuadas a la materia de estudio.
2.2. Conceptos utilizados en la valorización.
Estudio de mercado: Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, el

cual corresponde a la cantidad estimada–expresada en términos de dinero–
que es posible esperar de una propiedad de similares características en una
transacción de compra y venta, con equidad, sin presiones para comprar o
vender y con conciencia de todos los hechos relevantes en una fecha
específica. Se utilizan fuentes para construirlo, las cuales son definidas en
este capítulo.
Valor por rentabilidad: Es utilizado cuando no exista evidencias claras de un

valor de mercado certero, como consecuencia de la naturaleza del objeto de
estudio y porque rara vez es vendido. El valor se estima considerando los
ingresos que el inmueble genera, estableciendo cánones mensuales de
arriendos de bienes similares, superficies potencialmente arrendables,
vacancias estimadas y administración de impuestos para un periodo definido
según el tipo de bien.
Costo de reposición: Es el costo de adquirir una propiedad nueva que

sustituya la utilidad equivalente de la propiedad en estudio. La estimación del
costo de reposición de las edificaciones pondera aspectos técnicos como el
año de la construcción, tipo y calidad de la estructura, terminaciones, y estado
de conservación junto con sus obras complementarias; utilizando como
referencia datos de presupuestos ejecutados para construcciones de
similares características.
Deterioro y valor real: El costo de reposición se encuentra afecto al deterioro

físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica del bien,
depreciando el inmueble y estableciendo su valor real en el mercado de
propiedades. La metodología utilizada es deterioro observado mediante
método Ross-Heidecke y se considera para su clasificación el estado de
conservación, la edad de la edificación y su vida útil probable.
8
Tabla 2.2.1.: Estados de deterioro.
# Estado Descripción Depreciación
1 Excelente Óptimo o Nuevo 0%
1,5 Muy bueno Estado muy bueno 0,32%
2 Bueno Estado bueno 2,52%
2,5 Normal Desgaste intermedio 8,09%
3 Regular Necesita reparaciones sencillas 18,10%
3,5 Malo Necesita reparaciones importantes 33,20%
4 Muy malo Necesita reparaciones mayores 52,60%
Necesita sustituciones estructurales

4,5 Inservible 75,20%
casi totales
5 Ruina Estado de demolición 100%
Fuentes de la información: Son datos utilizados para obtener conclusiones

relevantes, son recolectados desde un origen externo en una colección
interna. Se asume que está información es confiable y precisa, dando cuenta
del estado completo, sin omisiones o faltas relevantes de la realidad
observada.
9
Antecedentes de la tasación.
Descripción general de los bienes a tasar.
3.1. Propiedad.
Dirección: Camino Interior, Funto Santa Isabel S/N ST 13.

Comuna: Lampa.
Coordenadas: -33.313892, -70.740468.
Rol: 183—234.
Destino SII: Sitio Eriazo.
Valor fiscal: $ 1.289.337.280.
Tipo: Terreno.
Ocupante: Propietario.
Superficie construida: 0 m2.
Superficie de terreno: 29.540 m2.
3.2. Valor total tasado.
112.252 UF
$ 3.316.878.222 CLP
Vista de la propiedad
10
Ubicación de la propiedad.
Descripción del emplazamiento.
La propiedad se encuentra ubicada en Camino Interior, Funto Santa Isabel

S/N, en la comuna de Lampa. Se encuentra emplazada al sur de un camino,
entre Ferrocarril y El Castaño. Dentro del polígono creado por Avenida
Américo Vespucio, Camino Lo Echevers, Cacique Colin y Panamericana
Norte.
Plano de ubicación:
Fuente: Google Maps © 2021 Google.
Imagen satelital:
Fuente: Google Maps © 2021 Google.
11
Características urbanas generales.

Análisis general del sector donde se ubica la propiedad.
Se encuentra inserta en un sector urbano de baja densidad, crecimiento con

tendencia al alza y estado en consolidación; con un porcentaje de ocupación
edificada por sobre el 50%, un estado urbano terminado y, en general, se
observan construcciones cercanas de normal calidad, con altura variable de
hasta dos pisos y agrupamiento predominantemente aislado.
Raza o composición racial del Posee una ubicación en un barrio industrial de la comuna de Lampa, en el
vecindario no son factores de sector norte de la ciudad de Santiago, caracterizado por estándar
tasación, por lo que no influyen en
socioeconómico medio bajo, que no corresponde al mercado objetivo del bien
el valor final tasado.
tasado debido al carácter industrial de la propiedad.
El mercado para este tipo de propiedad se encuentra estable, con velocidades

de venta baja y se encuentra una mediana oferta de propiedades de
características similares en el sector. Se considera su plusvalía entre el
mediano a largo plazo como promedio para el sector analizado. Existe
regular riesgo de obtener un menor valor de venta debido al tipo de bien
tasado.
El estudio realizado consideró ofertas de condición similar. Se observaron

valores de mercado promedio de 3,75 unidades de fomento por metro
cuadrado de terreno.
Características urbanas específicas.

Análisis de las condiciones urbanas in mediatas de la propiedad.
El sector en el que se localiza el inmueble en estudio cuenta con urbanización

vial formada por calzadas de asfalto de 20 a 25 metros de ancho con solera y
veredas de pastelón de hormigón en normal estado de conservación. El
sector cuenta con iluminación pública aérea. En la zona se observa diseño
urbano y paisajismo de regular calidad, junto con la existencia de arborización
pública formada. La propiedad cuenta con factibilidad de los servicios básicos
de agua, electricidad y gas. Estas utilidades son típicas del mercado del área
estudiada.
Su situación con respecto a la zonificación de uso de suelo es regular y

considerando la normativa, se define su mayor y mejor uso como industrial.
La normativa específica se encuentra en el título antecedentes normativos,
del presente informe.
12
La propiedad se encuentra en área de inundación, restricción o de riesgo

natural según lo descrito en la norma comunal o intercomunal aplicable para
la comuna de Lampa.
Junto con esto, el sitio no posee condiciones o factores externos adversos

(como por ejemplo derechos de uso o explotación, tomas, condiciones
medioambientales, usos de suelo, etc.).
6.1. Equipamiento urbano.

La tasación comprende cercanía al La propiedad se encuentra cercana a equipamiento educacional o servicios a
equipamiento indicado, pero no la
escala comunal (colegios, universidades, centros comunitarios) en un radio
cantidad, marcas o franquicias
específicas.
menor a 1.200 metros. Posee acceso a áreas verdes, esparcimiento o cuerpos
de agua públicos en un radio de 1.000 metros. Cuenta con comercio de
escala comunal (retail, instituciones bancarias o de servicios) en un radio de
1.200 metros.
6.2. Accesibilidad y movilización.
La conectividad es un dato Tiene buena conectividad comunal e intercomunal, a través de La Montaña y

entregado por el tasador y que Panamericana Norte. Cuenta con locomoción pública en las calles
considera cercanía al centro de una
mencionadas en un radio menor a 2.000 metros.
ciudad o localidad.
Si es que aplica, para el caso de El Camino Interior, Funto Santa Isabel, donde se ubica la propiedad, es del
infraestructura de transporte tipo colectora y no posee un ensanche proyectado en el tramo en el que se
público, se define un máximo de emplaza.
800 metros para definir cercanía.
El tipo de vía comunicado es el que

informa el plan regulador comunal.
En el caso que este dato no
existiese, se recurre a la
clasificación definida por la
Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones, junto con el
manual de vialidad urbana del
Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
13
Características de la propiedad.
Descripción y observaciones específicas de la prop iedad.
Se considera una unidad accesorio La propiedad en estudio consiste en un terreno, bajo un único número de rol.
a aquella bajo un numero de rol de Es de forma regular, pendiente irrelevante y una superficie total de 29.540
diferenciado, diferente al de la
metros cuadrados. La propiedad no cuenta con construcciones y recibió un
propiedad principal (como es el
caso de estacionamientos y relleno para su estabilización. La propiedad no cuenta con unidades
bodegas). No se consideran accesorio.
construcciones dentro del mismo
número de rol como, por ejemplo, 7.1. Programa arquitectónico.
el caso de pequeñas casas,
galpones o bodegas separadas de Se registraron los espacios relevantes para efectos de la presente tasación.
una vivienda principal.
La propiedad corresponde a un amplio terreno de carácter industrial. El
sitio fue rellenado y estabilizado para su uso de movimiento de vehículos.
La antigüedad de las
construcciones es aquella
informada por el Servicio de
Impuestos Internos. En el caso de
existir varias líneas de
construcción, se registra aquella de
mayor antigüedad.
14
7.2. Documentos.
15
Ubicación del terreno matriz en el sistema de mapas del Servicio de Impuestos Internos:
16
7.3. Materialidad predominante y servicios.
Se registraron los materiales predominantes de la propiedad, servicios y

comodidades asociadas. El objetivo es establecer el estándar general de la
propiedad.
El tasador no observó condiciones adversas de habitabilidad, deficiencias o

problemas que afecten la integridad estructural en la propiedad debido a que
es un terreno sin construcciones.
La propiedad se encuentra conforme a lo estándares del vecindario (utilidad,

estilo, condición, uso, construcción, etc.).
Obra gruesa y terminaciones:
Estructura soportante: No aplica.

Estructura entrepiso: No aplica.
Techumbre: No aplica.
Cubierta: No aplica.
Ventanas: No aplica.
Puertas: No aplica.
Pavimentos áreas húmedas: No aplica.
Pavimentos áreas secas: No aplica.
Revestimientos de muro: No aplica.
Cielos: No aplica.
17
Artefactos y servicios:
Artefactos sanitarios: Estándar.

Conexión a alcantarillado: No.
Factibilidad eléctrica: Sí.
Instalación eléctrica: No.
Factibilidad gas: Sí.
Instalación de gas: No.
Factibilidad agua potable: Sí.
Red de agua potable: No.
Red de agua caliente: No.
Calefacción central: No.
Aire acondicionado: No.
Aspiración central: No.
Conexión a lavadora: No.
Obras complementarias:
Cierro perimetral: Sí.

Terraza o balcón: No.
Piscina: No.
Chimenea: No.
Quincho: No.
Alarma: No.
Cerco eléctrico: No
Riegos: No.
CCTV: No.
Domótica: No
18
Fotografías.
Registro fotográfico de la propiedad.
Se adjuntan a continuación fotografías de los espacios relevantes para la

presente tasación. La selección fotográfica no es un registro exhaustivo de
todos los espacios o lugares inspeccionados de la propiedad tasada, su
objetivo es demostrar—de manera general—las condiciones en las que se
encuentra el inmueble en el momento en el que fue visitado.
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20
21
Antecedentes normativos.
Normativa que aplica para la propiedad tasada.
La propiedad se encuentra en un sector urbano perteneciente a la comuna de

Lampa, por lo que aplica plan regulador metropolitano. Se ruega considerar el
variado estado de los instrumentos de planificación en Chile, tomando en
cuenta su antigüedad, especificidad y disponibilidad. En efecto, una gran
parte de las comunas de Chile no cuenta con plan regulador disponible o
posee uno de gran antigüedad. Debido a esto, las imágenes adjuntas en este
capítulo pueden ser de menor calidad a la esperada.
Es posible revisar los instrumentos de planificación territorial en su totalidad

en la página facilitada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en
http://seguimientoipt.minvu.cl/main.php o a través de Observatorio Urbano en
https://www.observatoriourbano.cl/.
Se adjunta un extracto de lo definido por el instrumento de planificación

urbana existente.
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Valorización del inmueble.

Tablas de valor, obtenidas en el estudio de la propiedad.
La metodología a utilizar contempla estudio de mercado, valor por costo de

reposición y valor físico. Valor por rentabilidad es utilizado en casos sólo en
aquellos casos en el que el método es aplicable. Los criterios incluyen
ubicación, urbanización, mantenimiento y uso; establecidos en los capítulos
anteriores, considerando la actual situación del mercado inmobiliario y la
demanda por propiedades de similares características.
10.1. Estudio de mercado.
Este método se basa en medir o estimar el valor de un inmueble como

resultado de un análisis de mercado de inmuebles similares. Se trabaja por
comparación con propiedades sustitutas, similares o equivalentes
funcionalmente. La exactitud del estudio de mercado se encuentra
supeditada a la cantidad de ofertas disponibles en el mercado. En el caso de
no tener suficientes inmuebles similares, el tasador registra aquellos
encontrados y considera sus diferencias al momento de concluir un valor.
Para las tablas de este método, los números de ítem a la izquierda

corresponden al identificador de cada caso de recopilación, los cuales se
repiten para las tablas siguientes. Así, por ejemplo, el ítem número 2
corresponde al segundo caso de la tabla de recopilación de casos de estudio,
y al segundo caso en la tabla de análisis. El orden de las muestras no es
relevante.
Tabla 10.1.1.: Recopilación de casos de estudio.
Superficie (m2) Valor

Ítem Ubicación o zona
Construida Terreno UF CLP
1 Lampa 0 53.227 146.374 $ 4.325.132.139
2 Las Encinas 0 82.730 372.285 $ 11.000.463.322
3 Santa Isabel 0 20.000 73.627 $ 2.175.567.409
4 Santa Isabel 0 30.000 116.918 $ 3.454.751.523
5 Ferrocarril 0 6.000 23.400 $ 691.434.900
x̄ Promedio 0 38.391,40 146.521 $ 4.329.469.859
29
El promedio de la tabla de recopilación de casos (10.1.1.) no se encuentra

ponderado por superficie, es el resultado de dividir el total de la sumatoria por
el número de casos.
Tabla 10.1.2.: Fuentes utilizadas.
Ítem Tipo Fecha Código Entidad
1 Oferta pública 15-04-2021 604304371 Portal Inmobiliario
2 Oferta pública 13-05-2021 SV 7815 Acop
3 Oferta pública 24-09-2018 MQ-1-2167871 Portal Terreno
NEXX-91098-
4 Oferta pública 22-12-2020 Portal Terreno
108042555
5 Oferta pública 28-03-2019 URBC-186470 Portal Terreno
Los ítems analizados se obtienen de publicaciones realizadas en el mercado

chileno en diferentes medios, incluyendo tasaciones realizadas. Si bien cada
tasador es libre de elegir la mejor fuente acorde al bien estudiado, se
favorecen aquellas publicadas al momento de realizar el informe con el fin de
entregar un valor acorde al mercado actual.
Tabla 10.1.3.: Análisis de casos.
Valor UF/m2
Ítem Comparación Observación del tasador
Construcción Terreno
terreno cercano, amplia superficie, con

1 0 2,75 Similar
mejoramiento de suelo
2 0 4,50 Similar bien ubicado, amplia superficie
cercano, superficie similar, largo tiempo en

3 0 3,68 Similar
el mercado
4 0 3,90 Similar superficie similar
5 0 3,90 Similar terreno cercano, menor superficie
x̄ 0 3,75 - -
30
El análisis de casos (tabla 10.1.3.) intenta obtener una conclusión sobre la

propiedad estudiada, medida en valor UF por unidad de superficie y es
registrada como un promedio sin ponderar. Este se calcula dividendo la
sumatoria de promedios por cantidad de casos.
La comparación se divide en las categorías de similar, superior o inferior para

entregar una idea general del ítem observado. Debido a este carácter general,
considera variaciones importantes en la condición del caso, omitiendo ciertas
diferencias en propiedades similares (similares, no iguales). Si existiesen,
estas diferencias son registradas en la observación del tasador y son
consideradas al momento de concluir un valor para la propiedad tasada.
Tabla 10.1.4.: Resumen de estudio de mercado.
Valor UF/m2
Indicador
Construcción Terreno
Máximo 0 4,50
Mínimo 0 2,75
Promedio 0 3,75
Promedio ponderado 0 3,82
Ajuste por negociación 0 3,38
La tabla de resumen (10.1.4.) entrega una síntesis del estudio realizado. Se

calcula además un promedio ponderado de casos que se obtiene por la
sumatoria de valores en UF, divida por la sumatoria de superficies. Además,
se incluye un ajuste por negociación, que considera un valor 10% inferior al
observado en el mercado, fenómeno habitual al momento de ejercer un
ejercicio de compra/venta real.
En la tabla se observan valores para ofertas comparables actualmente en el

mercado que van desde las 23.400 UF, hasta las 372.285 UF y valores
promedio de metro cuadrado de terreno de 3,75 UF.
31
Se analizaron, además, casos registrados en el Conservador de Bienes

Raíces, con el fin de analizar los precios históricos de terrenos cercanos.
Los valores de UF presentados a continuación se encuentran ajustado al alza,

dependiendo de su antigüedad.
Tabla 10.1.5.: Compraventas efectivas de terrenos cercanos.
Sup. Valor
Ítem Rol Foja Numero Fecha UF/m2T
Terreno UF
1 187-180 2.852 7.207 44322 61918 08-07-2020 2,53
2 183-178 6.000 20.525 38567 56086 22-05-2019 3,42
3 895-213 26.642 76.904 65476 95213 23-08-2019 2,89
4 177-27 28.381 102.266 2194 3167 11-01-2017 3,6
5 177-59 9.501 49.864 1481 2116 09-01-2017 5,25
6 183-167 141.712 627.806 62715 89986 30-08-2017 4,43
7 177-48 16.688 75.153 7900 11383 02-02-2017 4,5
8 183-69 6.895 29.406 14003 20158 24-02-2016 4,26
9 183-181 6.000 22.593 51853 78278 29-07-2014 3,77
10 183-234 29.540 75.711 25209 37882 11-04-2014 2,56
Se obtuvo que, para un terreno promedio de 27.421 metros cuadrados, un

valor promedio de 3.72 UF/m2. Se observa que los datos ajustados por
antigüedad se acercan al valor en el mercado actual, descritos en la tabla
10.1.1. También se confirma que aquellos terrenos al sur de Avenida La
Montaña se venden a precios superiores, desde 4 UF por metro cuadrado.
Existe cierta variabilidad en la muestra debido a la existencia de

construcciones y ubicación. A pesar de esto, se considera que el estudio
realizado se encuentra acorde a la realidad del sector por la cantidad de
muestras registradas y la confirmación con otros tipos de metodologías.
32
10.2. Valor por rentabilidad.
El periodo considera 11 meses de Valor de valorización por medio de enfoque basado en ingresos a través de
renta y un mes de vacancia. capitalización directa, considerando los ingresos estimados en periodo anual,
La tasa de descuento se encuentra con una tasa de descuento que mide el riesgo de la inversión. Esta
vinculada al uso que se le da a la metodología no es un sistema independiente de la valorización, por lo que
propiedad y varía entre los rangos
está en estrecha relación con los otros métodos utilizados en este informe. Su
de 5% a 9%.
aplicación, además, resulta compleja en el caso de bienes que no están
La fórmula utilizada es la renta destinados a la generación de renta.
anual (mes de renta por once
meses) dividida por la tasa de Se define una renta mensual promedio de $ 15.711.528, equivalente a
descuento.
531,72 UF, con una tasa de descuento del 5,41%.
Tabla 10.2.1.: Valor por rentabilidad.
Variable Valor UF Valor CLP
Renta mensual 531,72 $ 15.711.528
Renta anual 5.848,92 $ 172.826.812
Valor por rentabilidad 108.113 $ 3.194.576.980
Con este análisis se concluye un valor por rentabilidad de 108.113 UF,

equivalentes a $ 3.194.576.980.
33
10.3. Valor por costo de reposición.
La clase de la construcción es el Corresponde al costo de reproducir o reemplazar la propiedad por una nueva,
tipo de materialidad predominante. tomando en consideración las características observadas del inmueble
La categoría es el estándar con que
estudiado, más el costo del terreno. Cabe destacar que las construcciones se
se construyó la línea, desde el 1
(superior) al 5 (inferior). encuentran afectas a depreciación según su estado al momento de la
inspección, por lo que el costo de reposición no es el valor final de la
propiedad, sino una herramienta para establecerlo.
Tabla 10.3.1.: Tipo de línea:
Ítem Propiedad Clase Categoría Superficie (m2)
1 Terreno - - 29.540
Tabla 10.3.2.: Valor por costo reposición:
Valor m2 Valor total

Ítem
UF CLP UF CLP
1 3,80 $ 112.284 112.252 $ 3.316.878.222
Total 112.252 $ 3.316.878.222
34
10.4. Valor físico.
Todo bien, exceptuando terrenos, tiene una vida útil limitada considerando su
antigüedad (tiempo transcurrido), su mantención (afectación de diferentes
elementos naturales) y su uso (obsolescencia, falta de mejoras en el bien).
Debido a esto, las construcciones se encuentran afectas a un porcentaje de
depreciación.
Se utilizan nueve estados de conservación: Excelente, muy bueno, bueno,

normal, regular, malo, muy malo, inservible y ruina. Estos representan estados
desde lo nuevo, hasta estados de demolición. En este sentido, si el
mantenimiento del inmueble es regular y adecuado, su depreciación es menor
y regular; si el inmueble no es mantenido adecuadamente, su depreciación se
incrementa con mayor rapidez.
Tabla 10.4.1.: Estado de línea.
Ítem Propiedad Estado Depreciación (%)
1 Terreno No aplica 0
Tabla 10.4.2.: Valor físico de construcciones.
Valor m2 Valor total

Ítem
UF CLP UF CLP
1 3,80 $ 112.284 112.252 $ 3.316.878.222
Total 112.252 $ 3.316.878.222
La depreciación total efectuada fue de 0 UF con respecto a una propiedad

nueva, equivalentes a $ 0.
35
10.5. Valor sugerido.
Con la información analizada y los métodos de valorización utilizados

anteriormente, el tasador define un valor informado a modo de conclusión del
presente informe. El método utilizado para entregar valor a la propiedad es
estudio de mercado, considerando las siguientes observaciones:
• Propiedad consistente en un amplio terreno con relleno para

aumentar su estabilidad. Este tipo de mejoras es típica en el sector
estudiado.
• Se encuentra dentro de barrio industrial de la comuna de Lampa. Si

bien existe un Plan Regulador en formulación, hasta el momento este
confirma la vacación industrial del sector.
• Similar a propiedades observadas en el mercado.
• Suficiente oferta de propiedades para obtener una conclusión por

estudio de mercado.
• Se confirmó el valor tanto con el estudio del mercado actual, como

con compraventas efectivas en el sector. Además, se analizó su valor
por rentabilidad y la relación entre valor de mercado y valor fiscal.
Debido a esto, se considera que el precio tasado es razonable.
Tabla 10.5.1.: Valor sugerido.
Superficie Valor total

Ítem Propiedad
(m2) UF CLP
1 Terreno 29.540 112.252 $ 3.316.878.222
Total 112.252 $ 3.316.878.222
Debido a esto, el tasador sugiere un valor total de 112.252 UF, que

corresponden a $ 3.316.878.222 pesos y 3,80 UF/m2 de terreno.
36
Conclusión.
Resumen y conclusión del estudio.
Se analizó el valor de la propiedad por comparación en ofertas públicas de

inmuebles que presten utilidad similar y tengan características que permitan
homologarlo al inmueble en estudio. Si el caso lo amerita, se analizó el valor
por rentabilidad del inmueble a partir de un sondeo de valores de arriendo de
propiedades similares en el sector. Se analizó el valor físico de la propiedad
considerando el suelo y las edificaciones.
Se adjunta a continuación una tabla comparativa de los datos expuestos

anteriormente:
Tabla 11.1.: Resumen de la tasación.
Valor UF/m2 Valor total

Ítem Método
Construcciones Terreno UF CLP
1 Estudio de mercado 0 3,75 146.521 $ 4.329.469.859
2 Valor por rentabilidad 0 3,66 108.113 $ 3.194.576.980
3 Valor costo reposición 0 3,80 112.252 $ 3.316.878.222
4 Valor físico 0 3,80 112.252 $ 3.316.878.222
5 Valor de liquidación 0 2,28 67.351 $ 1.990.121.024
6 Valor sugerido 0 3,80 112.252 $ 3.316.878.222
Basado en el análisis realizado, el tasador sugiere un valor para la propiedad

estudiada de:
112.252 UF
$ 3.316.878.222 CLP
En consecuencia, el valor de tasación de venta del inmueble ubicado en

camino Camino Interior, Funto Santa Isabel S/N ST 13, comuna de Lampa,
asciende a la cantidad de $ 3.316.878.222 equivalente a 112.252 UF,
tomando en consideración el valor de la UF del día 14 de mayo de 2021,
ascendente a $ 29.548,50.
37
Declaración del tasador.

El tasador que suscribe la presente tasación , declara que:
No tiene ningún tipo de interés en el inmueble tasado, materia de este

informe.
No tiene hoy, ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni

ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
No tiene interés personal ni participación en los usos que se hagan de la

tasación realizada. El tasador realizó un estudio imparcial sin una conclusión
premeditada o prejuiciosa.
Ha inspeccionado la propiedad, ya sea personalmente o mediante el trabajo

en conjunto a otro tasador. Cuando la propiedad no ha sido inspeccionada
mediante visita presencial, esto es declarado de manera explícita dentro del
informe de tasación.
La información que presenta es verdadera y no ha obviado nada de

importancia conforme a su investigación y los datos obtenidos.
Todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su

vecindario están mencionados en este informe.
Las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este

informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace
legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación.
Álvaro Castro Arenas

Arquitecto Visador
My Rent Gestión Inmobiliaria
77.072.459-7
Patricio Morales
Ingeniero Constructor
Visita a terreno
38
39

Camino Interior ST13 - Lampa

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www.myrent.

Funto Santa Isabel S/N ST 13 14/05/2021

1. Objetivo y metodología. .......................................................................................................................................................... 3

A solicitud de los señores de Terracam SPA, My Rent Gestión Inmobiliaria ha

A petición del cliente, solicitante de este documento, la tasación tiene como

El objeto de la tasación se encuentra definido en el capítulo de antecedentes

1.1. Antecedentes del informe.

Datos sobre el contexto en el que se generó este informe:

Solicitante: Terracam SPA.

Fecha de la tasación: 14 de mayo de 2021.

Se utilizó el Peso Chileno (CLP) como moneda de trabajo y la unidad de

Junto con esto, se utilizaron los siguientes documentos aportados por el

Tabla 1.1.1: Documentos utilizados:

La superficie utilizada es aquella registrada en el Servicio de Impuestos

Considerar que, al momento de efectuar una compraventa, la superficie valida

1.2. Consideraciones del informe.

La valorización del presente informe ha sido elaborada y visada por personal

El valor del presente informe ha sido realizado en base a los documentos y la

Se entiende que los activos no se encuentran afectos a gastos adicionales,

El informe es de carácter confidencial y de uso exclusivo del mandante para

My Rent no se hace responsable frente a terceros de las opiniones y

A continuación, se detallan los pasos y consideraciones utilizadas para

Definición requerimientos del cliente.

Solicitud de antecedentes necesarios.

Definición de un valor sugerido.

Los datos considerados por el tasador en terreno, considera una serie de

2. Construcciones (si es que aplica):

2.1. Metodología utilizada para valorizar.

Esta puede cambiar dependiendo de la complejidad de la tasación y los

Asimismo, se definen las condiciones en las que se encuentra bien tasado,

Se estudian valores referenciales que contemplen características similares al

Junto a lo anterior, si bien la estructura es observada en la visita terreno y se

sobre el estado estructural, de las terminaciones de la propiedad o de las

En aquellos casos donde es utilizado un estudio de mercado, se analiza el

Finalmente, y en función a estos antecedentes, se asigna un valor para la

2.2. Conceptos utilizados en la valorización.

Estudio de mercado: Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, el

Valor por rentabilidad: Es utilizado cuando no exista evidencias claras de un

Costo de reposición: Es el costo de adquirir una propiedad nueva que

Deterioro y valor real: El costo de reposición se encuentra afecto al deterioro

Tabla 2.2.1.: Estados de deterioro.

# Estado Descripción Depreciación

1 Excelente Óptimo o Nuevo 0%

1,5 Muy bueno Estado muy bueno 0,32%

2 Bueno Estado bueno 2,52%

2,5 Normal Desgaste intermedio 8,09%

3 Regular Necesita reparaciones sencillas 18,10%

3,5 Malo Necesita reparaciones importantes 33,20%

4 Muy malo Necesita reparaciones mayores 52,60%

Necesita sustituciones estructurales

5 Ruina Estado de demolición 100%

Fuentes de la información: Son datos utilizados para obtener conclusiones

Dirección: Camino Interior, Funto Santa Isabel S/N ST 13.

3.2. Valor total tasado.

La propiedad se encuentra ubicada en Camino Interior, Funto Santa Isabel

Características urbanas generales.

Se encuentra inserta en un sector urbano de baja densidad, crecimiento con

El mercado para este tipo de propiedad se encuentra estable, con velocidades

El estudio realizado consideró ofertas de condición similar. Se observaron

Características urbanas específicas.

El sector en el que se localiza el inmueble en estudio cuenta con urbanización

Su situación con respecto a la zonificación de uso de suelo es regular y

La propiedad se encuentra en área de inundación, restricción o de riesgo