SÁBADO 3 de JUNIO

15 HS. a 19 HS
DERECHO NOTARIAL III
Rol del notario ante las inversiones extranjeras en materia inmobiliaria.
El notariado frente a las crisis económicas argentinas.
ESTEBAN OTERO

Consumidor y adhesión

En cuanto a la revocación, hay cláusulas que se las puede considerar abusivas. Esto
básicamente es a raíz de regulaciones de rango inferior. Una de esas es la interpretación exclusiva
del proveedor, la revocación sin causa en tiempos determinados y las limitaciones en ejercicio de
acciones/derechos.
Art. 10 Ley de Defensa al Consumidor: prohibe el cobro a la baja de un servicio.
La responsabilidad por daños es solidaria. La cadena de solidarias esta regulada en el
articulo 40 de la LDC que aplica al ámbito inmobiliario. En tanto y en cuanto intervenga dentro de la
cadena de comercialización, sea vertical u horizontal, esa intervención tiene por finalidad que el
producto llegue al consumidor. Tiene derecho a reclamar el damnificado y el que celebró el contrato.
El daño directo o indemnización fijada por autoridad competente, dentro de garantizar el
proceso de indemnidad.
Daño punitivo: posibilidad de aplicar una indemnización en función de una proyección de
lucro frente a un daño menor sufrido. Solo aplica al derecho del consumidor.
Según la propia ley, es necesario la existencia de Tribunales especiales de Consumo, hoy
no funciona así, termina en el ámbito Civil. Dentro del sistema federal, cada provincia puede hacer
lo que mejor considere para su jurisdicción.

El notariado frente a las crisis económicas argentinas.

Derogación parcial de la Ley de Convertibilidad 23.928. Esta ley modifica los art. 617 y 619
del Código de Vélez sobre obligaciones dinerarias e iguala a la moneda extrajera, en cuanto a su
efecto cancelatorio y al carácter de obligación dineraria, a nuestra moneda de curso legal.
Se habilita a cancelar nuestras obligaciones o pactarlas en otra moneda, en cuyo caso, había
que cancelarlas en la moneda pactada. Esto lo incorpora la ley de convertibilidad. Eso refrendaba
la imposibilidad de emisión del Estado y cubría a las partes respecto de acudir a este sistema
nominalista. Sistema nominalista: no se puede indexar y el valor que tiene el dinero es el que tiene
hoy y siempre. Sistema realista: se permitirán las cláusulas indagatorias y el valor del dinero era el
valor real que representaba al momento en que se cancela la obligación.
La ley de convertibilidad prohibe la indexación. Hoy sigue vigente.
Luego se derogan los artículos que le prohibe al Estado emitir mas allá de las reservas que
tiene. Es decir, le permite al Estado emitir lo que necesite el Banco Central, independientemente de
las reservas que el Estado tenga. Ahí se rompe la estructura y es lo que termina concluyendo en la
crisis de 2001. En el ámbito contractual generó situaciones de imposibilidad de cumplimiento (ej:
había que pagar en dólares y los dólares no estaban), frustración de la finalidad (la relación de
equivalencia o la prestación esta intrínsecamente relacionado con es moneda, si no se paga en esa
moneda, ya no tiene sentido continuar con ese contrato) y excesiva onerosidad sobreviniente (ej:
tengo los dólares pero me pedís que te pague y yo no te quiero pagar estos dólares porque tiene
un valor mucho mas alto ahora).

Esfuerzo compartido: nuevo criterio de solucionar algunas situaciones denominadas como

la pesificación asimétrica, es decir:
1. Se deroga la ley de convertibilidad en la parte en que el Estado no puede emitir.
2. Los depósitos bancarios quedan dentro de los bancos por un plazo hasta su devolución por lo
que nadie los puede sacar
3. Los montos en dólares van a ser convertidos en pesos. Esa conversión se llamó pesificación.
Asimétrico: 1 a 1 cuando el deudor era para con la entidad bancaria y 1,40 cuando el deudor
era el banco. A eso se le agregó la cláusula SER, de estabilización de referencia en la que los
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 bancos debían devolver la plata a 1,40 mas el SER que era un indice que se calculaba desde la
entrada en vigencia de la pesificación y se hacia la estimación hasta el momento en que se
entregaba. La cláusula SER iba acompañando a la inflación.
La misma norma de esfuerzo compartido creo la teoría del esfuerzo compartido: en los casos
en los que la aplicación de este modo de conversión generara una desproporción evidente, las
partes o el juez podían aplicar, como solución, el principio de esfuerzo compartido. Esta no aplicaba
para los bancos, solo para negocios entre particulares.
Aparecio la idea de que cuando se contrataba, se pacte en precio de dólar estadounidense,
posible por la modificación de la ley de convertibilidad. Garantizaba que durante el curso del contrato
no iban a haber situaciones que desvirtuaran ese equilibrio. En locación la mayoría se hacían en
dólares, compraventa si o si en dólares era.
Que las partes asumieran que cada 6 meses se iba a sumar un 10%, no implicaba indexar
porque el monto no se podía modificar por inflación porque este ya había sido pactado por las
partes. Para otros contratos en pesos, la indexación se camuflaba en los intereses.
Había otro modo de utilizar las cláusulas indexatorias definiendo el monto en función del
valor de un bien. Ej: en locación o compraventa, los cánones locativos se pactaban en función a
tantos litros de nafta premium. Se dice que la nominalidad se va a determinar en determinado
momento en relación al valor de determinada mercadería. Eso no seria indexación porque cuando
determino el valor, este ya no varía.
Así llegamos hasta el 1 de agosto de 2015.
Luego de este día, con el CCCN, se produce una modificación drástica en el tratamiento de
las obligaciones de dar sumas de dinero. Art. 765 CCCN: (art. 617 y 619 CVS) en el ante proyecto
este articulo copiaba a los otros dos. En el CCCN estaba el capitulo que regia las obligaciones de
dar cantidades de cosa, por lo que remite a la nada. Si vamos a encontrar las obligaciones de
genero, lo que genera la posibilidad de cancelarla en moneda de curso legal. Es decir, deja de se
obligación dineraria para ser obligación de genero, lo que facilita al contratante a facultativamente
elegir pagar en moneda de curso legal.
Otra parte de la doctrina sostiene que no hay obligación de dar cosa cierta o obligación de
genero sino que hay una obligación dineraria.
La segunda parte del articulo dice que debe ser tratada, en cuanto a sus efectos, como si
fuera una obligación de dar cosa cierta, por lo que habilita a pagar en moneda de curso legal. Ej: se
pueden pactar hipotecas en moneda extranjera.
El no decir como se van a tratar los gastos, dice que van a ser tratados de la forma que dice
el Código, es decir que se aplica la norma supletoria.
Nuestro sistema atribuye efectos sucedáneos frente a conceptos que puedan ocurrir.
Si no esta la renuncia al 765, el deudor puede cancelar.
Hoy seria de muy buena praxis preguntarle que quiere hacer el cliente. En general, la
respuesta va a ser que quiere que aparezca la renuncia. En los contratos de consumo, en su
momento, las jornadas nacionales de derecho civil en materia de obligaciones, bahía blanca, 2015,
llegaron a la conclusión de comisiones de que no necesariamente deben ser nulas las renuncias al
arte 765, que el mismo es de aplicación supletoria y que en los contratos de consumo no
necesariamente son nulas. En todo caso, lo que deben representar es un sensato mantenimiento
del equilibrio contractual que se espera, y si el mecanismo es la renuncia, la misma es valida y no
estaría desnaturalizando ni la relación ni el equilibrio contractual.
No esta mal causar la renuncia ni acompañar que esa causa que se plantea sea la elevación
del pago en la moneda acordada. Si un acreedor se obliga frente a mi, sea el contrato que sea por
el cual la otra parte debe pagar en moneda extranjera, no es nada inusual que el contratante solo
contrato porque el pago iba a ser en la moneda extranjera pactada. Cuando son contratos de
consumo, no olvidarlo, cuando es otro tipo de contrato, es sumamente recomendable.
En este mismo fallo (?) aparecen las cláusulas de estabilización vinculadas al pago en
bonos. Esto es perfectamente válido y licito. Lo que hay quehacer es redactarlo bien para saber si
va a ser una cláusula de estabilización, que va a servir para determinar el valor en pesos o si el
objeto de la prestación es la transmisión de esos bonos. Hay que determinar bien el objeto
prestacional.
El 1133 CCCN dispone licito determinar el precio por cualquier otro bien, entiendo que el
legislador establece que ese modo no es indagatorio, sino que es un modo de determinar el precio.
¿Si es cosa contra bonos es permuta?
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 Otero entiende que si no es permuta, entramos en un contrato muy similar a la venta pero
innominado o atípico. Puede ser también una especia de cesión permuta: un bien por un derecho
(No da una respuesta exacta, “se la lleva para trabajar en casa”).
Para Esteban es indagatorio si se dice que se pacta el precio en la suma de precio X, que
hoy equivale a X kilos de carne y que deberá cancelarse en la misma cantidad de kilos de carne,
en ese caso hay indexación porque si el kilo aumentó, se modifica el precio que inicialmente se
determinó. El deudor, en este caso, lo puede atacar como nulo.
“El precio será el que se fije al momento del cumplimiento de la obligación y que resulte del
equivalente de X kilos de carne.” Esto es válido porque no se determina el valor, sino que se difiere
para el momento en que se deba cumplir la obligación.
En el contrato de obra, donde el comitente se compromete a pagarle al contratista el precio
de la obra que se define sobre el costo que van teniendo los materiales y sobre eso un porcentaje
que es la retribución al contratista, también va variando el costo y eso se traduce el precio. Y en
este caso nadie dice que esto es indexatorio.

Fallo relevante
C. Civ. y Com. Común Tucumán, 28/12/2016. Autos: G., A. del C. c. Archvil S.A. y otro s/ especiales:
“La cláusula incorporada a un contrato de compraventa que establece como moneda de
pago dólares estadounidenses y que pone a cargo exclusivo del comprador los riesgos de la
conversión y fluctuación de aquella es abusiva en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor
e implica una restricción de derechos en detrimento del consumidor, ya que la transferencia de la
totalidad de los riesgos de la conversión de la moneda de pago, como de la fluctuación de su precio,
así como la expresa renuncia a la teoría de la imprevisión o a invocar lesión enorme, constituyen
una alteración del equilibrio contractual que no puede ser tolerada.”

Si se estructura un desarrollo inmobiliario con una SRL, cuyo objeto es la construcción,

venta y obtención de las utilidades de un edificio. Profesionalmente estamos estructurados para
afrontarlo, la pregunta es ¿la SRL cuantos actos iguales ha desarrollado y cuantos va a desarrollar
después? Ninguno. Es un proveedor.
Ante cada actividad averiguar si existe una normativa que habilite la indexación.
El boleto de compraventa electrónico (Dec. 962/2018) como ejemplo unificador de los temas
abordados
Modifica la ley 17.801, habilitando la inscripción de boletos de compraventa desarrollos
inmobiliarios, para lo cual dispone, entre otras, los siguientes recaudos:
a) A los efectos del último párrafo del artículo 3° de la Ley N° 17.80 admitirán los documentos
electrónicos firmados digitalmente por partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a
Distancia (T del sistema de Gestión Documental Electrónica - GDE, la que otorga fecha cierta del
documento y de su presentación ante el Registro d Propiedad Inmueble. Se considera que la firma
digital del documento electrónico satisface el requisito de certificación por escribano público, juez
de paz o funcionario competente.
b) La solicitud del registro de los boletos de compraventa referidos en el artículo de este
Reglamento, deberá estar acompañada de testimonio de la escritura pública por la cual el titular
registral del inmueble bajo su dominio exprese voluntad de afectar el mismo, en la oportunidad en
la que sea posible de acuerdo con las normas aplicables, al régimen de propiedad horizontal,
debiendo ademas contener los siguientes datos y requisitos:
a. Identificar el inmueble que será objeto de la futura afectación;
b. Individualizar cada una de las unidades que serán objeto de los boletos
compraventa a ser registrados, incluyendo superficie, ubicación y las restan características
esenciales de las mismas;
c. Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los da
enumerados en el inciso anterior; y
d. Acreditar la aprobación y/o visación d documentación del proyecto por la autoridad
local competente”
Una vez que el Registro de la Propiedad Inmueble hubiese tomado razón de la escritura
pública estable en el artículo 21 de este Reglamento, podrá inscribir los boletos de compraventa de
futuras unid funcionales o complementarias nuevas a construir o en etapa de construcción, si se
cumplen las siguientes condiciones:
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 a. El boleto de compraventa debe haber sido celebrado por el titular registral del inmueble o
por quién sea sucesor a titulo particular o universal;
b. En el texto del boleto de compraventa, o en un documento complementario al mismo,
debe constar que ha pagado, como mínimo, el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio total
de adquisición pactado y, de corresponder, que el titular registral del inmueble y/o el comprador o
sus sucesores se comprometen a ceder sus derechos bajo el mismo en garantía de las obligaciones
a su cargo frente a la institución financiera que hubiera otorgado el financiamiento a los fines de
realizar la obra, en los términos de lo previsto en el artículo 1615 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACIÓN; y
c. El boleto de compraventa presentado para su inscripción y -en su caso- el documento
complementario conforme a lo previsto en el inciso anterior, de ser firmado digitalmente por las
partes, y presentado mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión
Documental Electrónica, a fin de determinar su fecha cierta y la autoría e integridad del documento
electrónico. En caso de que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto de
compraventa o su cesión mediante la intervención de un escribano público quien deberá presenta
través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) ante el Registro de la Propiedad Inmueble
de la Capital Federal, con su firma digital..”

Este Decreto tiene como finalidad darle oponibilidad al boleto de compraventa en el marco
de negocios inmobiliarios, siempre que cumplan con ciertos requisitos, dentro de los cuales se
encuentra que sea celebrado por medios electrónicos. Es decir, por firma digital o que sea
digitalizado por el escribano y subido al sistema TAD, por este medio. Esto tiene relación directa
con la oponibilidad del boleto a terceros y permite indexar. No se lo utiliza porque la firma digital no
es tan común y porque desde el punto del vista del desarrollador y el adquirente, lo que ocurre es
que el boleto lo rompen, entonces al hacer la escritura, si se le da publicidad al boleto, se debe
escriturar por el monto del boleto.

El Decreto 146/2017 apunta a un sistema registral que se alcanza a partir del cumplimiento
de los requisitos del articulo 1170. Significa que si yo llego a poder publicitar, cumplo con el último
de los requisitos. Esta norma quiere decir que si yo tengo un boleto de compraventa en donde esta
financiado el saldo de precio cuyo objeto sean lotes parcelas o inmuebles que compran con los
requisitos del 1170, a estos se les puede aplicar indexación. Y a los otros en los que yo haya
cumplido con lo que dice el articulo 5 del decreto, también.

Pregunta alumno: ¿Un decreto puede negar la aplicación de una ley?

En estos términos habilitaría porque esta creando un mecanismo regulatorio excepcional.
No modifica el art. 7 y 10 de la 23.298, sino que para una aplicación especifica exceptúa su
aplicación en el cumplimiento de ciertos requisitos.

Están incluidos dentro de la excepción:

- Contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con
la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y
desarrollos inmobiliarios, todos por plazos no inferiores a DOS (2) años, a los que podrá aplicarse
el CER, previsto en el artículo 4° del Decreto Na 214 del 3 de febrero de 2002, o el ICC, para el
Gran Buenos Aires que publica el INDEC, para vivienda unifamiliar modelo seis.

Es decir, se puede aplicar, sin ningún otro requisito, el indice de indexación.

Los desafíos que plantea La función notarial, desde este punto de vista son:
- Los contratos de adhesión: el notario debe ser muy preciso y específico.
- El desafio tecnológico.
- En contexto de crisis, nunca perder la originalidad ni la profesionalidad a la hora de
aportar soluciones licitas, eficaces y que aporten a la paz social.

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