Surquillo Balvin Carcasi Higinio Orihuela Ramirez Rodriguez Ar248 Gestioninmobiliaria

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS
FACULTAD DE ARQUITECTURA
PROGRAMA ACADÉMICO DE ARQUITECTURA
ALTA VISTA, Inmobiliaria

Surquillo
TRABAJO FINAL
AUTOR(ES)
Balvin Bravo, Marco Jesús (U201622028)

Carcasi Mercado, Lucy Geraldine (U201614095)
Rodriguez Altamirano, Grecia Antuane (U201622028)
Orihuela Medina, Maeva Minelly (U201711100)
Ramirez Salinas, Estefanny Susana (U201622639)
Higinio Huamanchumo, Jampier (U201619968)
ASESOR(ES)
Arq. Zambrano, Verónica

Arq. Reategui, Daniela
Lima, 05 de Julio del 2021

AltaVista, Inmobiliaria Surquillo
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TABLA DE CONTENIDOS
1 INTRODUCCIÓN ...………………………………………………………………......6
1.1 Resumen ejecutivo………………………………………………………………...6
1.2 ¿Quiénes somos?.....................................................................................................6
2 DINÁMICA DE DISTRITO……………………………………….……………….....7
2.1 Ubicación…………………....…………………………………………………….7
2.2 Limites distritales de Surquillo…………………..………….……………..……...8
2.3 Historia.......…………………………………………………………………….....8
2.4 Hitos Urbanos…………………………………………………………….……….9
2.5 Situación Inmobiliaria de Surquillo………....…………….…………………......10
2.6 Análisis Socioeconómico…………………….……………………………….….11
2.7 Cliente Objetivo…………....………………………………………………….....12
2.7.1 ¿Quién es el cliente y que requiere?………….......................................13
3 MERCADO INMOBILIARIO……………………………………………………….14
3.1 Análisis de la ubicación del posible proyecto…………………………...……....14
3.1.1 Ubicación de terrenos ……………………………………...……….....14
3.1.2 Análisis de la ubicación de terrenos…………...…………………...….15
3.1.3 Conclusiones…………….………………………………………....….17
3.2 Análisis de la oferta de mercado………………………………………………....18
3.2.1 Ubicación de ofertas de mercado de terrenos……………………….…18
3.2.2 Fichas de perfil de proyectos o competencia…………………………..18
3.2.3 Análisis de Oferta de proyecto…………………………………...……25
4 DESARROLLO DEL PROYECTO………………………………………………….30
4.1 Ubicación del terreno…………………………………………………………….30
3
4.1.1 Criterios de valoración del terreno…………………………………….33

4.1.2 Elección del terreno elegido…………………………………………...31
4.1.3 Zonificación………………………………………………………...….32
4.1.4 Equipamientos Cercanos……………………………………………....33
4.2 Aspecto Legal…………………………………………………………………....34
4.2.1 Parámetros, Zonificación y Altura Permitida………………………….34
4.2.2 Autorización Municipal………………………………………………..34
4.2.3 Análisis de Adquisición de Terreno…….……………………………..37
4.3 Perfil del Proyecto Inmobiliario …………………………………....…………...40
4.3.1 Análisis de Certificado de Parámetros Normativos Edificatorios…….40
4.3.2 Tabla de Análisis de Certificado de Parámetro………………………..40
4.3.3 Cabida en Plantas……………………………………………………...40
4.3.4 Ficha técnica de la Propuesta………………………………………….47
5 ASPECTO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PROYECTO ………………...…...48
5.1 Supuesto y consideraciones ………………………………….…………….……48
5.2 Evaluación Económico-Flujo de Caja……………………....…………………...49
6 ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Y GESTIÓN DEL PROYECTO………………52

6.1 Proceso de desarrollo del proyecto………………………………....……………52
6.2 Estructura organizativa del proyecto .………………………………....………...52
6.3 Viabilidad técnica……………………………………...…………....…………...55
7 ASPECTOS COMERCIALES DEL PROYECTO…………………………………..58
7.1 Plan de marketing de la competencia (4Ps)………………………..………..…...58
7.2 Plan marketing de la inmobiliaria (4Ps)……………………....………….….......59
7.3 Plan de ventas de la inmobiliaria………………………....……………....……...70
8 CONCLUSIONES…………………………………………………………………....74
8.1 Sobre el Distrito………………………………………………………………….74
8.2 Sobre la Competencia y la Oferta del Mercado………………………………….74
8.3 Sobre el Desarrollo del Proyecto………………………………………………...74
9 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS……………………………………………….75
10 ANEXOS……………………………………………………………………………..76
10.1 Análisis de Proyectos Inmobiliarios en Surquillo……………………………….76
4
10.2 Análisis de Terrenos Propuestos en Surquillo…………………………………...82

10.3 Video……………………………………………………………………………..82
5
1 INTRODUCCIÓN
1.1 Resumen ejecutivo

En el presente informe se desarrollará un análisis integral sobre el distrito de Surquillo y se
propondrá un proyecto inmobiliario, en cual se establecerá un plan de negocios para su
ejecución y cómo logrará captar el interés del inversionista.
En dicho plan se presentarán los parámetros técnicos, la oferta inmobiliaria del distrito, el
cliente al cual queremos atraer, el costo de los trámites, etc. para poder llevar a cabo el
proyecto.
1.2 ¿Quiénes somos?
Somos una empresa con 15 años de experiencia en el sector inmobiliario desarrollando

proyectos de alta y mediana envergadura. Nuestro equipo propone y busca brindar
Proyectos con alta calidad y valor para nuestros usuarios.
Tenemos como misión desarrollar proyectos inmobiliarios confiables e innovadores para

familias con altos estándares de calidad de acabados, ambientes y diseño. Alta Vista tiene
como enfoque en mejorar la calidad de vida de todo los peruanos con unos precios
accesibles para el público en general tomando en cuenta las consideraciones de diseño
sostenible y ecológico.
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En el siguiente documentos haremos presentación del proyecto “OLYMPUS”
Fig. 1. Logo del proyecto inmobiliario “Olympus”. Fuente: Elaboración propia
2 DINÁMICA DEL DISTRITO
2.1 Ubicación
El distrito de Surquillo se ubica en la ciudad de Lima, en la zona Centro Sur-Oeste de la

capital a 150 m.s.n.m con una superficie de 4.49 km². Las avenidas que dividen este
distrito son: Av. Paseo de la República, Av. Andres Aramburu, Av. Angamos, Av.
Intihuana, Av El Sauce, Av. Tomas Marsano y Av. Mariscal Caceres
Fig. 2. Mapa de Surquillo con sus límites. Fuente: NuttriFit
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2.2 Límites distritales de Surquillo
Fig. 3. Mapa de Surquillo. Fuente: Elaboración propia
• Al norte con San Isidro y San Borja.
• Al oeste con Miraflores y San Isidro
• Al sur con Miraflores.
• Al este con Surco
2.3 Historia
El distrito de Surquillo fue fundado el 15 de Julio de 1949. Antes de 1950, Surquillos

pertenecía a su distrito vecino de Miraflores, del cual se separará por ser muy grande para
ocuparse de las necesidades de su población. Posteriormente en 1983, Surquillo perdió la
mitad de su territorio cuando San Borja se creó en la parte del mismo debido a razones
similares.
El nombre “Suquillo” data del siglo XVI cuando, en 1534, Francisco Pizarro repartió al
convento de Nuestra Señora de la Merced los terrenos conocidos en ese momento como
8
“Chacras de Surquillo”. A finales del siglo XIX, las “Chacras de Surquillo” incluían las
haciendas de Calera de la Merced, Limatambo, La Palma, San Borja y Surquillo. Surquillo
y Miraflores se veían atravesados por las vías de ferrocarril que unían el Cercado de Lima
con los balnearios de Miraflores y Chorrillos.
En 1910, Tomás Marsano heredó gran parte de los terrenos y los comenzó a urbanizar;
después de ello, se convirtió en una de las personas que tuvo mayor influencia sobre
Surquillo.
Fig. 4. Evolución histórica de Surquillo. Fuente: Jhordy González Calderón, Surquillo.
2.4 Hitos urbanos
Surquillo es un distrito el cual cuenta con equipamiento comercial(Open Plaza Angamos),

educativo(IE Santo Grial, IE Santa Cecília, I.E. Santa Maria Nazareth, IE Carmelitas, IE
Nuestra Señora de la alegría, Centro de investigación,), financiero, cultural y centros de
salud(Hospital de Neoplasica, Hospital Angamos, Hospital de la mujer, Hospital de la
Solidaridad y Hospital Casimiro Ullola).
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Fig. 5. Hitos importantes de Surquillo. Fuente: Elaboración propia
2.5 Situación inmobiliaria de surquillo
Surquillo posee una buena presentación distrital hacia el sector inmobiliario pues se
encuentra en el “corazón” de Lima Moderna, una ubicación privilegiada y una zona
estratégica para proyectos inmobiliarios debido a su cercanía con otros grandes distritos
como San Isidro, San Borja, Surco y Miraflores. A su vez, Surquillo cuenta con un buen
nivel socioeconómico (medio alto y alto), y por ende, buen ingreso per cápita de sus
residentes, los cuales mayormente se encuentran entre la edad de 20 a 44 años con estado
civil de solteros. El distrito también presenta una oferta comercial envidiable ya que cuenta
con equipamiento urbano reconocible y necesario como centros de salud, centros de
educación, centros comerciales o mercados, y parques y áreas recreativas.
Además, una de las grandes peculiaridades de Surquillo es que se encuentra dividido en

zonas, por el precio/m² y criminalidad del distrito, cada una con características
particulares; así el inversionista tiene distintas opciones para invertir su capital según la
opción que más le favorezca.
Finalmente, Surquillo ha incrementado la valorización del m² en un 14.2%, costando

actualmente USD $1703.58 el metro cuadrado.
10
Fig. 6. División de zonas de Surquillo. Fuente: Elaboración propia
2.6 Análisis socioeconómico
Surquillo es considerado como un distrito habitado por gente de clase media alta, en una
densidad alta. Está dentro de la Zona 8, está conformada principalmente por los niveles
socioeconómicos C (34,5%) y D (35%) y solo un 14.9% corresponde a los niveles
socioeconómicos A y B.
Fig. 7. Mapa socioeconómico de Surquillo. Fuente: INEI. Planos estratificados de Lima Metropolitana a
nivel de manzanas. 2020
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Fig. 8. Personas por zonas geográficas APEIM según nivel socioeconómico 2017. Fuente:APEIM. 2016
2.7 Cliente objetivo
Según el diario UNO, para el año 2020, Surquillo era el distrito con mayor densidad
poblacional de Lima. En Lima viven 3 697 personas por km²; sin embargo Surquillo cuenta
con 29 000 personas, aproximadamente, por km² seguido de Breña y La Victoria.
Acorde a la INEI, el número de habitantes en Surquillo en el año 2017 fue de 91 033,

predominando el sexo femenino entre las edades de 20 a 44 años, con un porcentaje del
53%; y con una tasa de fecundidad de 2.2 hijos por mujer.
Fig. 9. Tasa global de fecundidad. Fuente: Análisis situacional de Salud del distrito de surquillo. 2019
12
Fig. 10. Pirámide poblacional de Surquillo. Fuente: INEI. Censos Nacionales de Población y vivienda.
2.7.1 ¿Quién es el cliente y que requiere?
La mayoría de ellos son profesionales correspondientes principalmente a un estrato

socioeconómico medio alto y alto.
Los grupos de residentes de acuerdo a su estado civil varían con respecto a la zona de
Surquillo, sin embargo existe un encabezamiento en la lista general de residentes con
respecto a dicho punto mencionado, estos son: Solteros (42.26%), casados (34.32%), y
conviviente (13.85%), además de ello en la lista se agregan a la población viuda, separada
y divorciada legalmente.
Fig. 11. Estado civil de la población de Surquillo. Fuente: Elaboración propia.
13
3 MERCADO INMOBILIARIO
3.1 Análisis de la ubicación del posible proyecto
3.1.1 Ubicación de terrenos
14
Fig. 12. Ubicación y características de terrenos. Fuente:Elaboración propia.
3.1.2 Análisis de la ubicación de terrenos
Los terrenos analizados fueron sometidos a una comparación entre ellos mismos para la
elección del más conveniente.
15
16
Fig. 13. Tabla de análisis de los terrenos. Fuente:Elaboración propia
3.1.3 Conclusiones
Los terrenos fueron elegidos por cumplir con aspectos básicos y esenciales para un posible
proyecto inmobiliario. Pudiendo encontrar en la zona distintas ofertas dentro del mercado
17
inmobiliario. El terreno número dos fue elegido por ser el más pertinente y con más
ventajas en cuanto las disposiciones buscadas para el proyecto.
3.2 Análisis de la oferta de mercado
3.2.1 Ubicación de ofertas de mercado de terrenos
Para tener una referencia sobre la oferta de mercado, se analizó proyectos inmobiliarios en
distintas zonas de Surquillo; en su respectivo análisis consideramos: La ubicación, el
promedio de áreas de los departamentos, promedio de precio de venta, el precio global y
las zonas comunes del edificio.
Fig. 14. Ubicación y características de las ofertas de mercado. Fuente:Elaboración propia.
3.2.2 Fichas de perfil de proyectos o competencia
Del análisis de cada proyecto inmobiliario se realizaron fichas de perfil donde se muestra
los puntos importantes a tomar en cuenta al momento de realizar un proyecto, dichos
puntos son: la ubicación, desarrollo inmobiliario, fecha de entrega, financiamiento, número
de departamentos, dormitorios, etc.
18
● Proyecto ERES: El Proyecto Eres, ubicado en la Av. República de Panamá 4077,

son 5 torres de 24 pisos desarrolladas por la inmobiliaria Grupo Lar. Ofrece al
mercado 202-209 departamentos, de 1, 2 y 3 dormitorios con un área promedio de
55 m2, con 185 estacionamientos. Además, los residentes tendrán a su disposición
espacios comunes como gimnasio, bar, SUM, jardín, coworking, área de parrilla,
terraza, área de bicicletas, piscina, lavandería y sala de cine. La inversión total es
$2 313.96 y cuenta con el financiamiento del Banco BCP.
Fig. 15. Proyecto ERES. Fuente:Elaboración propia. En base a: Brochure Proyecto ERES.
19
● Proyecto FLOW:El Proyecto Flow, ubicado en la Av. Tomas Marsano 392, es un

departamento de 21 pisos + azotea desarrollada por la inmobiliaria Grupo Líder.
Ofrece al mercado 144 departamentos, de 1 y 2 dormitorios con un área promedio
de 37 m2 a 62 m2. Además, los residentes tendrán a su disposición espacios
comunes como lobby, gimnasio, bar, SUM, jardín, coworking, pet shower, área de
parrilla, área de bicicletas, piscina, área de scooters y lavandería. Los precios son
desde S/. 272,400 hasta S/. 442,800 y cuenta con el financiamiento del Banco BCP
y Banco Mi Vivienda.
Fig. 16. Proyecto FLOW. Fuente:Elaboración propia. En base a: nexo inmobiliario.
20
● Proyecto ATOM: El Proyecto Atom, ubicado en la Av. Angamos Este 2606, es un

condominio multifamiliar de 22 pisos + azotea desarrollada por la inmobiliaria
Grupo Avitar. Ofrece al mercado 144 departamentos, de 1, 2 y 3 dormitorios con un
área promedio de 35 m2 a 72.72 m2. Además, los residentes tendrán a su
disposición espacios comunes como lobby, gimnasio, bar, SUM, terraza,
coworking, área de parrilla, área de bicicletas, piscina, lavandería y karaoke. Los
precios son desde S/. 210,000 hasta S/. 454,000 y cuenta con el financiamiento del
Banco Scotiabank.
Fig. 17. Proyecto ATOM. Fuente:Elaboración propia. En base a: nexo inmobiliario.
21
● Proyecto HOMU: El Proyecto Homu, ubicado en la Av. Mariscal Cáceres 621, es

un departamento individual de 17 pisos + azotea desarrollada por la inmobiliaria
Avitar Grupo Inmobiliario. Ofrece al mercado 104 departamentos, de 1 y 3
dormitorios con un área promedio de 35 m2 a 67 m2. Además, los residentes
tendrán a su disposición espacios comunes como lobby, gimnasio, bar, SUM,
terraza, parque, área de bicicletas, piscina, lavandería y karaoke. Los precios son
desde S/. 209,473 hasta S/. 435,642 y cuenta con el financiamiento del Banco
Scotiabank.
Fig. 18. Proyecto HOMU. Fuente:Elaboración propia. En base a: nexo inmobiliario.
22
● Proyecto SWITCH: El Proyecto Switch, ubicado en la Av. Nueva Tomás Marsano

1647, es un departamento multifamiliar de 20 pisos + azotea desarrollada por la
inmobiliaria Urbana Perú. Ofrece al mercado 169 departamentos, de 1, 2 y 3
dormitorios de áreas desde 44 m2 a 167 m2. Además, los residentes tendrán a su
disposición espacios comunes como lobby, gimnasio, bar, SUM, terraza,
coworking, área de parrilla y área de bicicletas. Los precios son desde S/. 310,000
hasta S/. 589,878 y cuenta con el financiamiento del Banco BCP.
Fig. 19. Proyecto SWITCH. Fuente:Elaboración propia. En base a: nexo inmobiliario.
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● Proyecto PRINCIPAL: El Proyecto Principal, ubicado en la Av. Principal 775, es un

departamento individual de 17 pisos + azotea desarrollada por la inmobiliaria Real
Inmobiliaria. Ofrece al mercado 90 departamentos, de 1 y 3 dormitorios de área
promedio desde 37 m2 a 62 m2. Además, los residentes tendrán a su disposición
espacios comunes como lobby, SUM, bar, terraza, coworking, parque, área de
parrilla, área de bicicletas y lavandería. Los precios son desde S/. 240,000 hasta S/.
476,900 y cuenta con el financiamiento del Banco BBVA.
Fig. 20. Proyecto PRINCIPAL. Fuente:Elaboración propia. En base a: nexo inmobiliario.
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3.2.3 Análisis de oferta de proyecto
Los proyectos inmobiliarios fueron sometidos a una comparación para la elección del
terreno.
Los proyectos cuentan con una capacidad promedio de 20 pisos, cuentan en promedio con
3 dormitorios por departamento con capacidad de 3 a 5 personas en estos; en cuanto usos
comunes los proyectos varían de 7 a 15 ambientes comunes. Las inmobiliarias requieren
una cuota inicial del 3 al 12%, ellas también ofrecen distintos beneficios a la hora de
comprar el departamento como: departamento o cocina amoblado, descuento en el precio,
etc.
25
Fig. 21,22,23,24,25. Características de proyectos. Fuente:Elaboración propia.
En las siguientes páginas se mostrará una comparación analizada total entre los proyectos
inmobiliarios escogidos como nuestros referentes.
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27
28
Fig. 26,27,28. Análisis total de proyectos. Fuente:Elaboración propia.

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Conclusión parcial
Como se puede ver, los proyectos según su ubicación se encuentran en sectores de nivel
socioeconómico medio-alto, esto representa un incremento en el precio del m2, lo que es
beneficioso para la inmobiliaria. Adicionalmente, los proyectos se encuentran, en su
mayoría, a nivel de planos puesto que el inicio de venta de se dio entre el año 2020-2021.
4 DESARROLLO DEL PROYECTO
4.1 Ubicación del terreno
4.1.1 Criterios de valoración del terreno
Para la elección del terreno se tomó en cuenta algunos de los criterios identificados en los
proyectos inmobiliarios referenciales de la zona, así como las características del contexto
de los terrenos encontrados de manera que sea el cliente-usuario la persona beneficiada.
a) Zonificación (8 puntos) : Se estima un mayor puntaje para los terrenos que se

encuentren dentro del área clasificada como Residencial de Densidad Alta (RDA) y
que a su vez permita proyectar más de 11 niveles en búsqueda de ofrecer una mayor
cantidad de departamentos y el proyecto resulte más viable.
b) Usos adicionales (1 punto por criterio, total 2 puntos) : Se consideran puntos
adicionales para los terrenos en donde se puedan desarrollar usos adicionales como
“Comercio Zonal (CZ) y Vivienda Taller (VT).
c) Accesibilidad (1 punto por criterio, total 3 puntos) : Se dota de una puntuación
equitativa a aquellos terrenos que presenten una vía arterial, vía colectora o
paradero de transporte público que facilite la movilización del cliente.
d) Geometría (1 punto) : Se estima un frente mínimo de 16.5 metros, así mismo se
toma en consideración la forma del terreno en búsqueda de que mantenga una
forma regular.
e) Equipamiento Urbano (1 punto por criterio, total 5 puntos) : Se otorga un punto a
favor por cada equipamiento urbano encontrado en los alrededores de cada terreno,
pues estos contribuyen a la valorización y visibilidad del proyecto. Se toma en
cuenta la cercanía a: áreas de recreación, centros comerciales, centros hospitalarios,
centros educativos y comisaría.
f) Precio/ M2 (3 puntos) : La relación entre precio y m2 toma en cuenta la
zonificación y cantidad de pisos edificables, de manera que al momento de obtener
30
el precio/m2 sea un monto correspondiente y favorable a la cantidad de niveles a

proyectar y el valor del proyecto.
Fig. 29. Tabla de valoración de terrenos. Fuente:Elaboración propia.
4.1.2 Elección del terreno elegido
El terreno elegido es el N°2. Dicho terreno se encuentra en la Av. República de Panamá

4045 y se posiciona en la zona denominada “Surquillo Comercial” en donde el precio por
m2 valorizado en dólares oscila los $1740.00/m2. En dicha zona el índice de criminalidad
es baja.
Fig. 30. Ubicación del terreno elegido. Fuente:Google Maps.
31
4.1.3 Plano de Ubicación del Terreno
Fig. 31. Ubicación del terreno elegido. Fuente:Elaboración propia.
Se adjunta el plano de ubicación en los anexos. (Anexo X)
4.1.4 Zonificación
El terreno se encuentra ubicado dentro de la zona clasificada como “Industria elemental”.

Los parámetros edificatorios del terreno establecen así mismo “Comercio Zonal (CZ)”,
“Residencial de Densidad Alta (RDA)” y “Residencial de Densidad Media (RDM)” con un
máximo de 20 pisos proyectados.
32
Fig. 32. Zonificación de Surquillo. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
4.1.4 Equipamientos cercanos
A nivel distrital encontramos un equipamiento variado que dota de diversidad y

accesibilidad a Surquillo. En un radio de 500 metros a la redonda del terreno elegido,
podemos encontrar:
a) Centros educativos: IEP El Buen Maestro, IEP San Jose de Cluny y la Universidad
de San Martín de Porres.
b) Centros comerciales y supermercados: Open Plaza, Plaza Hogar, Supermercado
Metro.
c) Centros de Salud: Hospital Solidaridad, Clínica Santa María
d) Deporte: La Once complejo deportivo
e) Parque Limatambo
33
Fig. 33. Equipamiento urbano de Surquillo. Fuente:Elaboración propia.
4.2 Aspecto legal
4.2.1 Parámetros, zonificación y altura permitida
Refiere a un documento que nos proporcionará los datos importantes, en cuanto parámetros
urbanísticos, del terreno elegido.
Área del terreno: 2 502m2

Área libre: 875.70m2
Zonificación: I1
Frente al lote: Frente de 25 m (Av. República de Panamá)
Retiro de Frente: 5m
Estacionamiento: 1 cada 1.5 viviendas
Altura Máxima: 54.74 m
Dirección: Avenida República de Panamá 4045
4.2.2 Autorización municipal
En este punto se presentan los trámites necesarios para la solicitud de diferentes licencias
en relación a la gestión municipal de proyectos inmobiliarios. Nuestro proyecto
corresponde a la Modalidad B.
34
Fig. 34. Proceso de trámites municipales. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
A continuación, se explicarán las diferentes clases de trámites:
● Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios: En este trámite se define qué

tipo de edificación se puede construir en el terreno, la cantidad de pisos o altura, el
número de estacionamientos requeridos y parámetros adicionales.
Fig. 35. Proceso del trámite de certificación de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Fuente:Municipalidad de Surquillo.
35
● Licencia de demolición: Se necesitará la licencia de demolición en caso haya una

edificación existente, como es en nuestro caso.
Fig. 36. Organigrama del trámite de licencia de demolición. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
● Anteproyecto en consulta: Este trámite municipal corresponde a la autorización del

expediente técnico para la ejecución de proyectos en modalidad B.
Fig. 37. Organigrama del trámite de anteproyecto en consulta. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
● Licencia de edificación: Este documento tiene la finalidad de autorizar la

construcción de edificaciones de modalidad B.
36
Fig. 38. Organigrama del trámite de licencia de edificación. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
● Conformidad de obra: Esta solicitud posee un proceso con duración de 15 días

hábiles en los cuales se evalúa el proyecto para comenzar con su ejecución.
Fig. 39. Organigrama del trámite de conformidad de obra. Fuente:Municipalidad de Surquillo.
4.2.3 Análisis de adquisición del terreno:
El cierre de compra para la adquisición del terreno puede ser compra al contado o
mediante un contrato de opción de compra ya que es mucho más segura, se reserva el
terreno y el propietario no podrá vender el terreno porque podría considerarse un
delito.
37
38
Fig. 40,41. Módulo de contrato de compra y venta. Fuente: Urbania Peru
39
4.3 Perfil del proyecto inmobiliario
4.3.1 Análisis de Certificado de Parámetros Normativos Edificatorios
El análisis de los parámetros urbanísticos reúne un conjunto de datos necesarios para el

cálculo de la cabida, dicha información es brindada por la Municipalidad de Surquillo, así
como el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y documentos de apoyo del distrito.
4.3.2 Tabla de Análisis de Certificado de Parámetros
De la información recopilada, se procedió a realizar el análisis, el cual muestra como

resultado: una altura máxima de la edificación de aproximadamente 54.75 m ,una
estimación máxima de 2533 hab. en el proyecto ,20 pisos y un área construida máxima de
11 259.00 m2 entre otras características que permitirán dimensionar el proyecto de manera
correcta y apropiada. (Tabla 1)
Fig. 42. Análisis de Cabida. Fuente:Elaboración propia.
4.3.3 Cabida en planos
El resultado del cálculo de la cabida reflejado en el dimensionamiento del proyecto arroja

un área techada de 1626.30 m2 con 875.70 m2 de área libre.
a) Estacionamientos
40
Se estima que el estacionamiento albergue 292 vehículos y a su vez se proyectan 3 núcleos

verticales de circulación que conectarán cada torre con el estacionamiento. Se tienen 4
sótanos que abastecerán la demanda de los usuarios, por cada sótano se tienen 73
estacionamientos.
Fig. 43. Planta estacionamientos. Fuente:Elaboración propia.
b) Primera Planta
En el primer nivel se encuentran los ingresos peatonales señalados con flechas azules y el
ingreso vehicular señalado por una flecha roja.Se optó por tener un segundo ingreso
peatonal debido al largo del proyecto. En este nivel se encuentran las àreas comunes, una
buena cantidad de áreas verdes y se incluyò zonas comerciales en los bordes para poder
mantener la interacciòn con el entorno que se caracteriza por ser una zona comercial.
Fig. 44. Primera Planta. Fuente:Elaboración propia.
41
c) Planta típica
En la planta típica se pueden identificar 3 torres que partirán desde el nivel 2 al nivel 20.
Dentro de cada una torre se desarrollarán 6 departamentos, por lo cual por cada nivel se
estiman 18 departamentos.
Fig. 45.Planta típica. Fuente:Elaboración propia.
En cada piso se podrán encontrar 3 tipos de departamentos en donde podremos diferenciar

cada tipo por la cantidad de dormitorios ( 1, 2 y 3 dormitorios).
Fig. 46. Módulo de torre. Fuente: Elaboración propia.
42
d) Módulo de departamento
- Departamento X01:
El perfil del departamento X01 va dirigido al público universitario , público

que requiera los ambientes básicos y necesarios para su estancia y personas
solteras. Este tipo de usuario se caracteriza por pasar mayor tiempo en el
trabajo, universidad o desarrollando actividades fuera de la propiedad.
Los componentes del departamento X01 son:
● Sala
● Comedor
● Cocina
● Dormitorio principal
● SSHH
El departamento tipo X01 posee dos variantes en relación al área y precio

___________ estimado por departamento en base al simulador de cuotas:
● X01 - 45.32 m2 : S/269.953,51

● X01 - 42.59 m2: S/ 275.979,84
- Departamento X02:
Los ambientes del departamento X02 satisfacen las necesidades de una

familia nuclear de un solo hijo y familia monoparental. Este tipo de
departamento se caracteriza por tener una mayor área para la vivencia del
día a día.
● Sala
● Comedor
● Cocina
● Dormitorio principal + SSHH
● Dormitorio 2
● SSHH 2
43

● X02 - 52.04 m2 : S/306.792,50

● X02 - 61.37 m2: S/361.795,85
- Departamento X03:
El departamento tipo X03 presta los ambientes necesarios para una familia
nuclear de 2 hijos. Este tipo de departamento permitirá el desarrollo de una
vida familiar que tendrá probablemente presencia del usuario a tiempo
completo.
● Sala
● Comedor
● Cocina
● Dormitorio principal + SSHH
● Dormitorio 2
● Dormitorio 3
● SSHH 2
● SSHH 3

● X03 - 78.04 m2 : S/398.339,42

● X03 - 75.28 m2: S/384.251,67
44
e) Ambientes del departamento
Sala-Comedor: La sala-comedor brindará al usuario un espacio

estructurado para el desarrollo de sus actividades diarias. El área de este
ambiente varía según el tipo de departamento.
- Acabado en piso: Porcelanato maderado 0. 60 x 0. 60 m

- Acabado en paredes: Pintura mate de color blanco
- Iluminación: Cálida para interiores, uso de lámparas colgantes y
Dicroicos LED
Fig. 47. Sala comedor. Fuente:Elaboración propia.
Dormitorio: El dormitorio podrá albergar a una pareja o una persona según

el tipo de departamento. En este ambiente podrán descansar y realizar
algunas actividades previas antes de dormir.
- Acabado en piso: Porcelanato maderado 0. 60 x 0. 60 m

- Acabado en paredes: Pintura mate de color blanco
- Iluminación: Cálida para interiores, Focos LED
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Fig. 48. Dormitorio. Fuente:Elaboración propia.
Baño: El baño cubre las necesidades fisiológicas del usuario, se cuenta un

lavabo, una ducha y un inodoro.
- Acabado en piso:Cerámico maderado 0. 30 x 0. 30 m

- Acabado en paredes: Pintura de color blanco y cerámico de pared a
media altura
- Iluminación: Focos LED
- Grifería: Llave de lavatorio al mueble (VAINSA), Inodoro One Piece
Bali Blanco (VAINSA) y Salida de dicha bronce pared (VAINSA).
Fig. 49. Baño. Fuente:Elaboración propia.
46
4.3.4 Ficha técnica de la propuesta
Fig. 50,51,52,53. Ficha técnica gráfica de la propuesta. Fuente:Elaboración propia.
47
Nuestro proyecto “Olympus”, consta de 3 etapas de ejecución debido a la cantidad de

pisos, y por ende de departamentos, que poseemos.
Fig. 54. Ficha técnica resumen de propuesta. Fuente:Elaboración propia.
5 ASPECTO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PROYECTO

5.1 Supuesto y consideraciones
Para el desarrollo del proyecto inmobiliario “OLYMPUS”, se ha tomado en

cuenta los siguientes supuestos y consideraciones que nos serán de utilidad para
realizar de manera óptima el cronograma de actividades con respecto al flujo
económico:
Terreno: La compra del terreno está valorizada en un total de S/. 5 144 767.86, la
cual será pagada en 2 meses con un costo mensual de S/. 2 571 383.92.
Fig. 55. Esquema del flujo económico en relación al terreno. Fuente:Elaboración propia en base a los datos
entregados por la arquitecta Verónica Zambrano.
Construcción: Con respecto a la etapa de construcción, planteamos una duración

de 8 meses; cuyo costo total es de S/. 33 592 732.13.
Fig. 56.Esquema del flujo económico en relación a la construcción. Fuente:Elaboración propia en base a los
datos entregados por la arquitecta Verónica Zambrano.
48
Desarrollo del Proyecto: En este caso, decidimos que se trabajan 2 etapas debido
a lo masivo del proyecto. La etapa 1 será la de desarrollo del proyecto y duraría 8
meses, y la etapa 2 sería Replanteo de Planos y su duración sería de 8 meses,
también.
Fig. 57. Esquema del flujo económico en relación al desarrollo del proyecto. Fuente: Elaboración propia en
base a los datos entregados por la arquitecta Verónica Zambrano..
Marketing y Ventas: En la etapa de Pre-operativos consideramos una duración

de 8 meses.
Fig. 58. Esquema del flujo económico en relación al marketing y las ventas. Fuente: Elaboración propia en
base a los datos entregados por la arquitecta Verónica Zambrano.
Post Venta: Para la etapa de Post venta lo consideramos óptimo en un periodo de

6 meses.
Fig. 59. Esquema del flujo económico en relación a la post venta. Fuente: Elaboración propia en base a los
datos entregados por la arquitecta Verónica Zambrano.
5.2Evaluación Económico-Flujo de Caja
En el cuadro de flujo de caja se puede observar la relación entre ingresos y

egresos de forma detallada durante toda la gestión del proyecto. De esta manera,
se evidencia que los 8 primeros meses de pre-operativo, estamos en pérdida, pero
empezamos a tener ganancias hasta el 8vo mes de la etapa de construcción. Desde
ese punto volvemos a registrar pérdidas por los altos costos de esta etapa, pero
volvemos a registrar ganancias a partir del mes 36 de iniciado el proyecto. En el
siguiente cuadro, podemos ver todo esto de manera minuciosa.
49
Fig. 60. Esquema de flujo de Caja. Fuente:Elaboración propia en base a los datos entregados por
la arquitecta Verónica Zambrano. .= S/.6,707,067.94
Con respecto al estado de pérdidas y ganancias en el proyecto “OLYMPUS”, hay ingresos

provenientes de las ventas de departamentos y estacionamientos, las cuales representan el
80% y 20%, respectivamente. Contamos con 342 departamentos en total, lo que vendría
siendo 114 departamentos por cada etapa de ejecución; con un valor total de S/. 12 532
918, 69 en departamentos y S/. 50 131 674, 75 en estacionamientos.
Obteniendo ingresos totales con un valor de S/. 62 664 593, 44. En cuanto a los egresos, el
terreno tiene un costo de S/. 5 144767, 86, el desarrollo del proyecto, el cual está dividido
en 3 etapas, está valuado en S/. 119 428, 80 por cada etapa. El costo de construcción del
proyecto es de S/. 35 272 368,73, siendo el costo más alto dentro de los egresos. Otros
gastos que debemos de tomar en cuenta son el costo de las licencias el cual abarca un
porcentaje de 1.8%, la administración del proyecto con un 6.2%, marketing y ventas son
1.1%, los gastos bancarios con 3.4%, el ITF y el IGV que suman un total de 12%. El
margen operativo tiene un porcentaje de 10.7%, lo que corresponde a S/. 6 707 067,97. Al
descontar el pago de impuestos, nuestro Margen Neto sería de S/. 4 728 482, 90
equivalente al 7.5% del total de ingresos.
50
Fig. 61. Esquema de estado de pérdidas y ganancias. Fuente:Elaboración propia en base a los datos
entregados por la arquitecta Verónica Zambrano.
En conclusión se generará un ingreso total de S/. 62,664,593.44, un egreso de S/.

45,862,485.83 y se obtendrá una ganancia total aproximada de S/. 17,837,578.29
51
6 ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Y GESTIÓN DEL PROYECTO
6.1 Proceso de desarrollo del proyecto
El siguiente flujograma del desarrollo del proyecto se encuentra dividido por 6 áreas
generales, las cuales son: Área de Gerencia, Área Legal, Área de Administración y
Finanzas, Área de Proyectos, Área de Construcción y Área de Marketing; donde a cada
uno se le asignan roles fundamentales para el desarrollo del proyecto inmobiliario.
Fig. 62. Flujograma del desarrollo del proyecto. Fuente:Elaboración propia.
6.2 Estructura organizativa del proyecto
6.2.1 Misión, visión y valores: La Inmobiliaria Alta Vista tiene sus raíces en
3 puntos fundamentales para nuestro crecimiento.
- Misión: Desarrollar proyectos inmobiliarios confiables y espacios

innovadores, que satisfagan las necesidades de las familias; con altos
estándares de calidad de acabados, ambientes y un diseño que proporcione
un ambiente seguro.
- Visión: Ser la empresa con mayor credibilidad en el mercado, en

búsqueda de mejorar el bienestar familiar y la calidad de vida de los
habitantes del territorio nacional. contar con precios accesibles, tomando en
cuenta el diseño arquitectónico innovador, sostenible y ecológico.
52
- Valores:
● Eficiencia: En nuestra inmobiliaria cumplimos

adecuadamente con una tarea dada.
● Respeto: El respeto mutuo entre jefes, colaboradores y
clientes es fundamental para tener una venta exitosa.
● Compromiso: Cumplir con nuestras obligaciones es
necesario para poder crecer como empresa y como personas.
● Honestidad: Tratamos de ser lo más transparentes posible
con nuestros clientes, para que ellos sientan que pueden
confiar en nosotros.
● Colaboración: En la Inmobiliaria Alta Vista, se cree en la
cooperación entre empleados para poder llegar a una meta
fijada y cumplirla exitosamente.
6.2.2 Marca de la empresa: El nombre de la inmobiliaria surge debido a

nuestro deseo de ser una inmobiliaria con una perspectiva global, la cual
está dispuesta a cumplir con los requerimientos de sus clientes. Nuestro
logo, conformado por dos edificios resultantes, muestra el deseo de ser
líderes en el mercado inmobiliario, también se muestra una sensación de
llenos y vacíos que denota la transparencia y honestidad que tenemos hacia
nuestros clientes.
Fig. 63. Logo inmobiliario Alta Vista. Fuente:Elaboración propia.

53
6.2.3 Organigrama funcional de la empresa:
En este cuadro se muestra la estructura organizativa de nuestra inmobiliaria

y la relación que tienen los gerentes con respecto al proyecto inmobiliario
en ejecución para su desarrollo eficaz y correcto, además se menciona, en
rasgos generales, las funciones de cada uno de ellos.
Fig. 64. Organigrama funcional de la empresa. Fuente:Elaboración propia.
a. Gerencia General: Se enfoca a la planificación, supervisión y dirección de las diferentes

actividades en la inmobiliaria. Así como, tiene la función de proponer y determinar
oportunidades de proyectos inmobiliarios.
b. Gerencia de Proyectos: Se encargará de gestionar la adquisición de terrenos y de la

preparación de los proyectos a futuro.
c. Gerencia Comercial y de Marketing: Realizará la gestión de ventas y la promoción del

proyecto dando respuesta a la captación de potenciales clientes.
d. Gerencia de Administración y Finanzas: Se desarrolla en el ámbito de mercado, con el

propósito de tener un proyecto con factibilidad rentable. Este gestiona el área de recursos
humanos, para la contabilidad, gestión de créditos, y cobranzas.
e. Gerencia de Legal: Tiene como finalidad el desarrollo de asesorías legales, financieras y
tributarias.
54
6.3 Viabilidad técnica
Para escoger el sistema estructural del proyecto, se realizaron levantamientos

topográficos en el terreno, teniendo como resultado una ligera pendiente de 2% en
dirección Este - Oeste; en el estudio de suelos, realizado por el Sistema Nacional de
Información Ambiental, posiciona a Surquillo en la Zona 1, sienda esta una zona
apta para construir.
Fig. 65. Levantamiento topográfico. Fuente:Elaboración propia en base a Google Earth.
Fig. 66. Gráfico del estudio de suelos. Fuente:Sistema Nacional de Información Ambiental.
55
Para el proceso constructivo del proyecto se plantea realizarlo en 3 etapas teniendo

como duración 8 meses. El primer proceso contará con las obras preliminares
(duración de 1 mes), continuando con la cimentación (duración de 1 mes y 15 días
aprox.), posterior a ello la implementación de la estructura tomará un periodo de 3
meses y 15 días, instalaciones eléctricas, sanitarias y gas natural (2 meses aprox) y
finalmente se realizarán los acabados y las instalaciones especiales
(Telecomunicaciones y Seguridad) respectivos en un tiempo de 1 mes y 15 días
aprox.
Este proceso constructivo presenta un costo total estimado de S/. 33,592,732.13,

teniendo en cuenta que el valor por metro cuadrado varía entre $. 2312.80 (Área de
construcción de sótanos y departamentos) y $2665.60 (área de construcción de
comercio y espacios comunes).
Fig. 67.Gráfica de la propuesta. Fuente:Elaboración propia.
56
Fig. 68.Cronograma de viabilidad. Fuente:Elaboración propia.

57
7 ASPECTOS COMERCIALES DEL PROYECTO
Los proyectos referentes consideran las 4P’s como un impulso a su entrada con
respecto al marketing del proyecto. Las 4P’s se dividen en 4 puntos importantes,
estas son:
- Producto: Donde se describe el proyecto de manera corta, concisa y

atrayente para llamar la atención de futuros clientes.
- Precio: Corresponde al precio por metro cuadrado general, el precio de
departamentos, estacionamientos, etc.
- Plaza: Lugar donde ellos se ubican para brindar información de manera
presencial con respecto al proyecto. En la plaza usualmente se ubica el
piloto del departamento.
- Promoción: En esta sección se considerará todo lo correspondiente a la
publicidad que tendrá que tener el proyecto, ya sea de forma virtual (redes
sociales, páginas web, etc) o de manera presencial (ferias inmobiliarias).
7.1 Plan de marketing de la competencia (4Ps)
En relación general con respecto al marketing de las inmobiliarias, estas responden a la

descripción del producto mostrando la tipología que ofrece, las cuales la mayoría de ellas
son condominios multifamiliares de 17 a 24 pisos con 3 tipos de departamentos oscilantes
entre 2 a 3 dormitorios.
El precio correspondiente a los departamentos varía de acuerdo a su tipología, ubicación,
visuales y el número de piso en que se encuentre, sin embargo se encuentran en un rango
mayor a $1507. El mayor costo del metro cuadrado corresponde al proyecto “Eres” siendo
$1968.35/m2, y el menor al proyecto “Principal” con un valor de $1632.38/m2.
En la plaza, las casetas de ventas de los proyectos se sitúan en el mismo terreno donde
estará ubicado el edificio, también será el lugar de muestra para los departamentos pilotos
del proyecto.
Por último, con respecto a la promoción, las inmobiliarias utilizan dos maneras como
medio de expansión promocional. Estas son:
- Medios virtuales, que refieren a las redes sociales como Youtube, Instagram
y Facebook, y a las páginas web, tanto de la misma inmobiliaria o proyecto
como las páginas web para comprar de estos.
- Medios presenciales, para este fin se hacen exposiciones en ferias
58
inmobiliarias como “Expo Urbania” y “Feria Nexo Inmobiliario”, también

se utilizan flyers, brochures y lo correspondiente a las casetas de venta.
Dentro de los 6 proyectos referentes, se destinó a dos de ellos como competencia directa
del nuestro, estos serían el proyecto “Eres” y el proyecto “Flow”, que además de
encontrarse muy cerca a nuestro proyecto inmobiliario, ofrecen una muy variada lista de
áreas comunes y aspectos parecidos a nuestro proyecto inmobiliario.
Fig. 69. Plan marketing de la competencia. Fuente:Elaboración propia.
7.2 Plan de marketing de la inmobiliaria (4Ps)
En referente a nuestra competencia, nuestra inmobiliaria contempla también el plan de

marketing de las 4P’s. Contaremos con distintas formas de promoción para nuestra
inmobiliaria, así como contar con plazas; las casetas de ventas estará situada en el mismo
terreno donde estará ubicado el edificio, también será el lugar de muestra para los
departamentos pilotos, en este caso mostrando como piloto el departamento tipo 3 que
cuenta con 78.04m2.
A continuación, se muestra una explicación detallada de nuestro plan de marketing en
relación a las 4P’s.
59
7.2.2 Producto
El edificio Olympus cuenta con 3 torres de departamentos, se cuenta con 3

tipologías de departamento en donde cada tipología cuenta con dos variantes en
base al área del departamento. El área promedio es de 76.66 m2. Los dormitorios
cuentan con 1 a 3 dormitorios según las necesidades del cliente. Además, cada
departamento contempla ambientes como: sala, comedor,cocina, SSHH y
lavandería.
Fig. 70. Descripción general de tipologías de departamentos. Fuente:Elaboración propia.
Tipos de departamentos
Los tipos de departamentos en el proyecto están denominados como X01, X02 y

X03. En una misma planta podemos encontrar estas 3 tipologías y 6 variantes en
total.
- Tipo X01
Se tienen dos variantes de departamentos X01, un departamento de 45.32 m2 y otro

departamento de 42.59 m2. Ambas variantes presentan:
60
- 1 Sala
- 1 Comedor
- 1 Cocina
- 1 Dormitorio
- 1 SSHH
- 1 Lavandería
El acabado del suelo en los ambientes es de porcelanato maderado de 0.6 x 0.6 m ,

mientras que en el baño tenemos piso cerámico maderado de 0.3 x 0.3 m, las
paredes van revestidas de pintura mate color blanco en la sala, comedor, cocina,
dormitorio y lavandería mientras que en el baño tenemos un acabado de cerámico
de pared a media altura. El techo presenta un acabado liso.
Fig. 71. Departamento X01. Fuente:Elaboración propia.
Fig. 72. Descripción de departamento X01. Fuente:Elaboración propia.
61
- Tipo X02

- 1 Sala
- 1 Comedor
- 1 Cocina
- 2 Dormitorios
- 2 SSHH
- 1 Lavandería

mientras que en el baño tenemos piso cerámico madera de 0.3 x 0.3 m, las paredes
van revestidas de pintura mate color blanco en la sala, comedor, cocina, dormitorio
y lavandería mientras que en el baño tenemos un acabado de cerámico de pared a
media altura. El techo presenta un acabado liso.
62
- Tipo X03

- 1 Sala
- 1 Comedor
- 1 Cocina
- 3 Dormitorios
- 2 SSHH
- 1 Lavandería
- 1 Balcón

mientras que en el baño tenemos piso cerámico madera de 0.3 x 0.3 m, las paredes
van revestidas de pintura mate color blanco en la sala, comedor, cocina, dormitorio
lavandería y balcón mientras que en el baño tenemos un acabado de cerámico de
pared a media altura. El techo presenta un acabado liso.
63
7.2.3 Precio
7.2.3.1 Definición de precio por m2
La definición del precio se sostuvo mediante el análisis de 6 proyectos

inmobiliarios en el distrito de Surquillo. Se consideraron los proyectos ERES,
FLOW, ATOM, HOMU SWITCH y PRINCIPAL según la cercanía, servicios y
ambientes que ofrecen y el mercado al que se encuentran direccionados. Como
premisa se tuvieron en cuenta los precios promedio según la cantidad de
habitaciones en cada departamento de los proyectos referenciales estimando estas
cantidades en soles y dólares al tipo de cambio de la fecha (s/ 3.92). En base a los
precios obtenidos por m2 se estima un promedio de venta por m2 de $ 1,694.94 o
S/. 6,642.99 teniendo un precio de venta promedio por departamento de S/.
509,251.52 .
64
Fig. 77, 78. Proyectos inmobiliarios tomados como referente. Fuente:Elaboración propia.
7.2.3.2 Tabla resumen de simulador de cuotas - formas de pago
Para la simulación de la cuota se toma el precio por m2 estimado según el área de

cada departamento con un tipo de cambio de S/3.92 en donde la entidad financiera
será el Banco de Crédito del Perú (BCP). En un plazo de 20 años o 240 meses las
cuotas mensuales partirán desde los $644.19 mensuales hasta los $870.03
mensuales.
65
Fig. 79. Tabla resumen de simulador de cuotas. Fuente:Elaboración propia.
7.2.3.3 Lista de precios por criterios
Los criterios tomados en cuenta para establecer la lista de precios radica en el tipo
de vista según la ubicación del departamento, accesibilidad a áreas comunes y
proximidad del ruido.
Vista. Las vistas de las cuales el cliente puede aprovechar según el tipo de
departamento son : vista exterior, vista entre las torres, vista al patio interior y vista
al exterior principal es decir desde la fachada principal. En donde los
departamentos con acceso a la vista exterior principal poseen una mayor valoración
y valuación.
Zonas comunes cercanas. Aquellos departamentos que poseen mayor cercanía a las
zonas comunes del conjunto logran obtener un valor adicional pues para el
habitante logra ser más accesible sin necesidad de realizar grandes
desplazamientos.
Ruido. Se toma en consideración la cantidad de contaminación auditiva que se

puede percibir desde el interior de cada departamento, en este punto se da una
66
mayor valoración a aquellos departamentos que recepcionan un menor ruido para la

comodidad del habitante.
Fig. 80. Tabla de lista de precios. Fuente:Elaboración propia.
7.2.4 Plazas
Con respecto a la plaza, el plan piloto será ubicado dentro del mismo terreno que se
ubica en la Av. República de Panamá. En esta caseta se mostrarán detalles de los
acabados del departamento, tanto en los dormitorios como en la cocina y la sala
comedor. También se ha desarrollado una tabla de costos que contempla el pago del
personal, la construcción del departamento piloto Tipo X03, el amoblado y los
planos más el 3D.
Fig. 81. Tabla de Costos de Piloto construcción y personal. Fuente:Elaboración propia.
67
Fig. 82. Caseta de ventas. Fuente:Elaboración propia.
7.2.5 Promoción
Utilizaremos distintos medio de expansión promocional :

- Medios virtuales, que refieren a las redes sociales como Youtube, Instagram
y Facebook, y a las páginas web, tanto de la misma inmobiliaria o proyecto
como las páginas web para comprar de estos.
Fig. 83. Redes sociales de la empresa “Alta Vista”. Fuente:Elaboración propia.
- Páginas inmobiliarias como lo serían el caso de nexo inmobiliaria y urbania

- El uso de flyers durante el primer año
68
Fig. 84. Flyers promocionales de la empresa “Alta Vista”. Fuente:Elaboración propia.
De acuerdo con nuestro plan de promoción proponemos un cronograma de

actividades para realizar durante el periodo de realización de nuestro proyecto. Este
cronograma contempla 28 meses(2 años y 4 meses). La promoción del proyecto en
su mayoría se da de manera virtual y presencial respetando los protocolos de
seguridad en base a la coyuntura del covid. En este cronograma se encuentran las
etapas del proyecto y las actividades que se realizarán en cada una de ellas.
69
Fig. 85. Tabla de CRONOGRAMA DE PROMOCIÓN. Fuente:Elaboración propia.
Se concluyó que es necesario el uso de las redes sociales, plataformas

inmobiliarias, participación en ferias virtuales, distribución de flyers, como
promoción del proyecto, ya que de esta forma podemos llegar a más clientes y
puedan conocer acerca de nuestro proyecto, además estos se dan desde el inicio del
proyecto hasta la post venta. Finalmente, como presupuesto final tenemos S/270
340 soles.
7.3 Plan de ventas de la inmobiliaria
Fig. 86.Plan de ventas de proyectos referentes. Fuente:Elaboración propia.
Para el pronóstico de ventas hemos estimado una velocidad de venta de 5.00 U.V. al
mes, dando como resultado un escenario conservador. Obteniendo esta variable,
nuestro proyecto inmobiliario Altavista cuenta con un total de 324 departamentos y
un total de 292 estacionamientos. De acuerdo a la gran cantidad de departamentos
hemos establecido en dividirlo en 3 etapas, donde por etapa contamos con 114
departamentos y 98 para estacionamientos y a esto se le aplicará el 40% definido
por el banco para hallar la cantidad de preventa.
70
Fig. 87. Descripción del proyecto Olympus. Fuente:Elaboración propia.
Para cada etapa con respecto a la preventa y venta, se otorgará un valor de 46

departamentos para la preventa y respectivamente para la venta un total de 68
departamentos. De igual manera para los estacionamientos, en la preventa se
obtiene el mismo valor de 40 estacionamientos para cada etapa pero un valor
diferencial y menor en la tercera etapa de 58 a 56 para estacionamientos para la
venta.
Fig. 88, 89, 90. Descripción del proyecto Olympus por etapas. Fuente:Elaboración propia.
De acuerdo a esto, estaríamos contando para el pronóstico de ventas en

departamentos que la cantidad de departamentos para la preventa se estima en 10
meses y para la venta en 13 meses, con un total de 23 meses por etapa. En
conclusión, se obtendría un total de 69 meses de duración o 5 años y 8 meses para
la venta total del proyecto con respecto a departamentos.
Fig. 91. Descripción resumen del proyecto Olympus por etapas. Fuente:Elaboración propia.
Por otro lado, para el pronóstico de ventas en estacionamientos la venta total de

estacionamientos que la cantidad de estacionamientos para la preventa se estimaría
en 10 meses, obteniendo 15 veces para la venta de estacionamientos, con un total de
25 meses por etapa. En conclusión, se obtendrá un total de 75 meses de duración o
6 años y 3 meses para la venta total del proyecto con respecto a estacionamientos.
71
Fig. 92. Pronóstico de venta de estacionamientos. Fuente:Elaboración propia.
Fig. 93. Pronóstico de venta de estacionamientos. Fuente:Elaboración propia.
Para la valoración de los precios nuestro proyecto inmobiliario contará con un

precio por cada departamento de S/. 509,251.52 y en dólares con un valor de
$129,911.10.
Para el precio de los estacionamientos se tomó en cuenta como base los precios
promedios ofertados por los distintos promedios inmobiliarios de Surquillo, dando
como resultado un valor de S/. 47,040.00 y en dólares con un valor de $12,000.00.
Obteniendo como resultado un un subtotal de S/. 58,054 673.44 para departamentos

y S/. 4,609 920.00 para los estacionamientos.
Donde el total de ventas se logró obtener un valor de S/ 62, 664 593.44.
Seguido del pronóstico de ventas, se da el proceso de estas; donde se ve el inicio y

final del proceso para la pre-venta, venta y post-venta.
Fig. 94. Diagrama del proceso de ventas. Fuente:Elaboración propia.

72
También se valoró el dimensionamiento de la fuerza de ventas, donde en nuestro

caso se estarían vendiendo 5 departamentos al mes; tendremos un equipo de 3
asesores inmobiliarios los cuales deberán vender 2 departamentos al mes cada uno.
Fig. 95. Dimensionamiento de la fuerza de venta. Fuente:Elaboración propia.
Fig. 96. Cuota de asesor inmobiliario. Fuente:Elaboración propia.
73
5 CONCLUSIONES
5.1 Sobre el distrito
El potencial inmobiliario de Surquillo se basa en la ubicación próxima de los distritos Top

(Miraflores, San Isidro, Barranco, Surco), a su vez al tener un nivel socioeconómico alto la
valorización del m2 se encuentra un nivel que sugiere una buena inversión.
5.2 Sobre la competencia y la oferta de mercado
La mayoría de proyectos inmobiliarios analizados, además de cumplir con las necesidades

y requerimientos del cliente, ofrecen beneficios variados al momento de la compra del
departamento, desde amueblar la cocina hasta poder ser participante en un sorteo para
poder ganar dinero. A su vez, los proyectos poseen acabados de calidad en diversas zonas
comunes características para todos los usuarios del inmueble como son: sala de reuniones,
sala de usos múltiples, zona de niños, terrazas, gimnasio, salas de juegos, piscina y
coworking. Adicionalmente, los proyectos se encuentran en ubicaciones que generan una
buena accesibilidad al proyecto y con cercanía a diversos equipamientos urbanos como
centros de salud, centros de educación, centros comerciales o mercados, y parques y áreas
recreativas.
5.3 Sobre el desarrollo del proyecto
El proyecto Olympus es el resultado de un estudio de variables del distrito a niveles

socioeconómicos, rentabilidad, potencialidad y viabilidad. Así mismo, la consideración de
los parámetros normativos que influyen en la definición del proyecto. Finalmente un
análisis del mercado y competencias evidenciando puntos de enganche con los clientes
como áreas comunes, precios y materialidad.
5.4 Sobre los aspectos financieros
El proyecto Olympus es un proyecto viable en su aspecto Financiero, ya que las ganancias

estimadas son de 7.5% (Margen neto) que son de sumo interés a inversiones, con el
importe al inversionistas de S/.7 355 363. 00 y su tasa interna de retorno equivaldría al
45% .
5.5 Sobre comercial
En el aspecto comercial el proyecto OLYMPUS estará siendo promocionado a través de las

redes sociales, plataformas inmobiliarias, ferias virtuales, flyers, etc. para lograr
74
expandirnos entre ellos y poder llegar al interés de nuestros futuros clientes, esto se llevará
a cabo gracias a un cronograma de actividades planteados a lo largo de todo el proceso del
proyecto que va desde el estado preoperatorio hasta la post venta.
6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
- Tabla Estadística de Nivel Socio Económico. Recuperado de:

https://declara.jne.gob.pe/ASSETS/PLANGOBIERNO/FILEPLANGOBIERNO/1607.pdf
- Estadística del cliente objetivo. Recuperado de:

https://repositorio.urp.edu.pe/bitstream/handle/URP/2088/AMOINAXD.pdf?sequence=1&
isAllowed=y
- Tabla global de fecundidad. Recuperado de:

https://www.dge.gob.pe/portal/docs/asis-lima-2019/CD_MINSA/DOCUMENTOS_ASIS/
ASIS_DISTRITO%20SURQUILLO%202019.pdf
- Zonas de Surquillo por precio del m2 y criminalidad. Elaboracion propia en base a:

https://elcomercio.pe/economia/negocios/surquillo-pugna-por-consolidarse-entre-distritos-
de-mayor-demanda-en-lima-moderna-lima-moderna-surquillo-sector-inmobiliario-mercado
-inmobiliario-noticia/
https://abril.pe/noticia/razones-adquirir-departamento-surquillo/
https://www.sat.gob.pe/websitev9/Portals/0/Docs/Tramites/Ordenanzas/RatificacionOrdena
nzas/2019/ARBITRIOS/SURQUILLO/EL%20PERUANO/Ordenanza%20-%20Surquillo.
pdf?ver=2018-12-05-100217-300
75
7 ANEXOS
7.1 Análisis de Proyectos inmobiliarios en Surquillo (Adjunto)
Brochure Proyecto ATOM
76
Brochure Proyecto ERES
77
Brochure Proyecto Switch
78
Brochure Proyecto Homu
79
80
Brochure Proyecto Flow
81
7.2 Análisis de terrenos propuestos en Surquillo (Adjunto)
7.3 Plano de Ubicación ( Adjunto)
7.4 Video
https://youtu.be/AUoe_Lo_vT4
82
CREADO CON UNA VERSIÓN PARA ESTUDIANTES DE AUTODESK

PLANO DE LOCALIZACION PREDIO

ESCALA 1/25,000
ZONIFICACION
AREA DE ESTRUCTURACIÓN URBANA II
DEPARTAMENTO : LIMA
PROVINCIA : LIMA
DISTRITO : SURQUILLO
NOMBRE DE LA VÍA : AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ 4045
Nº DEL INMUEBLE : ----
MANZANA : ----------
LOTE : -------
ETAPA : -----
FIRMA PROP.: FIRMA Y SELLO PROY.:

CUADRO NORMATIVO CUADRO DE ÁREAS (m2)
AREAS DECLARADAS
PARÁMETROS NORMATIVO PROYECTO PISOS
Existente Demolición Nueva Amp./Rem. Parcial TOTAL
USOS INDUSTRIA ELEMENTAL RESIDENCIAL PRIMER PISO 2324.23 m2 1215.08 m2 1215.08 m2
DENSIDAD NETA 2250 hab 2250 hab PISO TIPICO (2 - 20) 1457.6 m2 1457.6 m2 PROYECYO:
COEF. DE EDIFICACIÓN 4.5 4.5
% ÁREA LIBRE 35 % 35 %
ALTURA MÁXIMA 20 pisos 20 pisos PLANO: LAMINA:
Frontal 5m 5m
RETIRO MÍNIMO Lateral - 1.35 m
ALINEAMIENTO FACHADA
Posterior -
NO EXIGIBLE
1.40 m
-
ÁREA TECHADA
ÁREA LIBRE
1457.6 m2
829 m2
ESCALA: FECHA: U-1
Nº ESTACIONAMIENTO 264 292 ÁREA DEL TERRENO 2504.23 m2

PROYECTO SWITCH FICHA TECNICA
UBICACION :
Av. Av. Nueva Tomás Marsano 1647
DESARROLLADOR INMOBILIARIO:
Urbana Perú
DEPARTAMENTOS MULTIFAMILIAR:
169 Dpts
20 Pisos + Azotea
DEPARTAMENTOS:
1, 2 y 3 dormitorios
Areas desde 44m2 hasta 167m2
PRECIOS:
Desde S/ 310,000 hasta: S/ 589,878
FECHA DE ENTREGA:
22 Diciembre, 2022
FINANCIAMIENTO:
Banco BCP
Costo de m2:
S/.7000 /m2 o $1920
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS PLANO GENERAL

PROYECTO ATOM FICHA TECNICA
UBICACION :
Av. Angamos Este 2606
Grupo Avitar
CONDOMINIO MULTIFAMILIAR:
144 departamentos
22 pisos + azotea
DEPARTAMENTOS:
De 1, 2 y 3 dormitorios
Area promedio: Desde 35m2 hasta
72.72m2
PRECIOS:
Desde S/ 210,000 hasta: S/ 454,000
FECHA DE ENTREGA:
01 de Marzo 2023
FINANCIAMIENTO:
Banco Scotiabank
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS

PROYECTO ERES FICHA TECNICA
Ubicación: Av. República de Panamá 4077
Desarrollador inmobiliario: Grupo Lar
Condominio multifamiliar
Áreas total 40.24 a 145.12 m2
5 torres de 24 pisos
202-209 departamentos
185 estacionamientos
Departamentos
De 1, 2 y 3 dormitorios
Área promedio: 55.74 m2
Inversión total: $2,313.96
Duración Del proyecto: 3 años
Financiada: Banco BCP
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS PLANO GENERAL
AV. REPÚBLICA DE PANAMÁ
INTERIOR
PROYECTO FLOW FICHA TECNICA
UBICACION :
Av. Tomás Marsano 392 esquina con Calle
Domingo Luján
Grupo Líder
DEPARTAMENTO INDIVIDUAL:
144 departamentos
21 pisos + azotea
DEPARTAMENTOS:
De 1 y 2 dormitorios
Area promedio: Desde 37m2 hasta 62m2
PRECIOS:
Desde S/ 272,400 hasta: S/ 442,800
FECHA DE ENTREGA:
Agosto 2023
FINANCIAMIENTO:
Banco BCP - Bono Mi vivienda
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS
Tipo 01 FX01 FX08 FX09 FX02 FX03 FX04 FX05 FX06 FX07
PROYECTO PRINCIPAL FICHA TECNICA
UBICACION :
Av. Principal 775, La Calera, Surquillo
Real Inmobiliaria
90 departamentos
17 pisos + azotea
DEPARTAMENTOS:
PRECIOS:
Desde S/ 240,000 hasta: S/ 476,900
FECHA DE ENTREGA:
Junio 2023
FINANCIAMIENTO:
Banco BBVA
1 DORMITORIO 3 DORMITORIOS PLANO GENERAL
Tipo 01 Tipo 02 Tipo 04 Tipo 05 Tipo 03 Tipo 06 Tipo 07

PROYECTO HOMU FICHA TECNICA
UBICACION :
Av. Mariscal Cáceres 621, Surquillo. Lima - Perú
Avitar Grupo Inmobiliario
104 departamentos
17 pisos + azotea
DEPARTAMENTOS:
PRECIOS:
Desde S/ 209,473 hasta: S/ 435,642
FECHA DE ENTREGA:
Marzo 2023
FINANCIAMIENTO:
Banco Scotiabank
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS
Tipo 01 Tipo 06 Tipo 09 Tipo 10 Tipo 11 Tipo 03 Tipo 07 Tipo 08 Tipo 02 Tipo 04 Tipo 05
SUR
QUI
LLO
PROYECTO PROYECTO PROYECTO PROYECTO PROYECTO PROYECTO
FLOW ATOM SWITCH PRINCIPAL HOMU ERES
USOS COMUNES
SUR
QUI
LLO
USOS COMUNES
SUR
QUI
LLO
USOS COMUNES
CONCLUSIONES
FICHA TECNICA
CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS SEGÚN
CANTIDAD DE DORMITORIOS

1D 62 100 37 39 40 51
2D 114 22 37 - 26 72
3D - 22 95 51 38 86
TOT 176 DEP. 144 DEP. 169 DEP. 90 DEP. 104 DEP. 209 DEP.
SUR
QUI OFERTA DE TERRENOS
LLO
TERRENO TERRENO TERRENO
AV. ANGAMOS REPUBLICA DE PANAMÁ REPUBLICA DE PANAMÁ
AREA 540M2 AREA 2847M2 AREA 743M2

PRECIO/M2 $1 950/M2 PRECIO/M2 $3 400/M2 PRECIO/M2 $4354/M2
PRECIO TOTAL $ 1,053,000 PRECIO TOTAL $ 9, 773,198 PRECIO TOTAL $
ALTURA (PISOS) 6 ALTURA (PISOS) 20 ALTURA (PISOS) 20
TERRENO
JR. LUIS VARELA Y ORBEGOSO 345
AREA 794M2
PRECIO/M2 $1500/M2
PRECIO TOTAL $1,191,675
ALTURA (PISOS) 20
TERRENO
JOSE MANUEL ITURREGUI 242
AREA 700M2
TERRENO PRECIO/M2 $3068/M2
MANUEL IRRIBARREN PRECIO TOTAL $
ALTURA (PISOS) 20
AREA 480M2 TERRENO
PRECIO/M2 $1667/M2 CA. JOSE NEYRA
PRECIO TOTAL $
ALTURA (PISOS) 9
AREA 507M2
PRECIO/M2 $2750/M2
PRECIO TOTAL $
ALTURA (PISOS) 7
TERRENO TERRENO
TERRENO
AV. ANGAMOS ESTE REPUBLICA DE PANAMÁ MANUEL IRRIBARREN
AREA 492M2 AREA 500M2 AREA 560M2

PRECIO/M2 $3048/M2 PRECIO/M2 $1798/M2 PRECIO/M2 $1666/M2
PRECIO TOTAL $ PRECIO TOTAL $ 899 000 PRECIO TOTAL $ 800 000
ALTURA (PISOS) 10 ALTURA (PISOS) 6 ALTURA (PISOS) 8
SUR
QUI
LLO
TERRENO 1 TERRENO 2 TERRENO 3 TERRENO 4 TERRENO 5 TERRENO 6 TERRENO 7 TERRENO 8 TERRENO 9 TERRENO 10
Área: 540 m2 Área: 2874.47 m2 Área: 735 m2 Área: 794.45 m2 Área: 700 m2 Área: 507 m2 Área: 560 m2 Área: 500 m2 Área: 492 m2 Área: 480 m2
MORFOLOGÍA Frente: 12 m Frente: 34.75 m Frente: 25.44 m Frente: 9 m Frente: 15.00 m Frente: 20 m Frente: 14 m Frente: 25 m Frente: 11 m Frente: 12 m
UBICACIÓN Av. República de Av. República de Jr. Luis Varela y Jose Manuel Av. Jose Neyra Calle Manuel Av. República de Av. Angamos Calle Irribarren
849 Inca
GEOGRÁFICA Panamá 4045 Panamá 5135 Orbegoso 345 Iturregui 242 100 Irribarren 1249 Panamá 4738 Este cdr14 1259
Av. República de Av. República de Av. Paseo de la Av. República de Calle Manuel Av. República de Av. Domingo
ACCESIBILIDAD Av. Angamos Republica Av. Aviación Av. Angamos
Panamá Panamá Panamá Irribarren 1249 Panamá 4738 Orúe
99 25 m 20 m 11.65 m 12 m
14 m 33 m 60 m 30 m
40 m
25 m
GEOMETRÍA 15m 20m 25m
12 m 25 14 m
9m
8.60m 14 m
ORIENTACIÓN Este - Oeste Este - Oeste Norte - Sur Este - Oeste Este - Oeste Sur - Este Este - Oeste Este - Oeste Este - Oeste Este - Oeste
Industria Vivienda-Taller Vivienda-Taller Vivienda-Taller Vivienda- Vivienda-

ZONIFICACIÓN Vivienda - Taller Comercio Zonal Vivienda Taller Comercio Zonal
elemental Comecial Comecial Comecial Comercial Comercial
PARAMETROS RDM: 6 Pisos CZ CZ CZ CZ CZ CZ 8 PISOS RDM: 6 Pisos

RDA 20 PISOS RDA 20 PISOS RDA 20 PISOS RDA 20 PISOS RDA 7 PISOS RDA CZ 10PISOS CZ
EDIFICATORIOS VT: 3 Pisos VT: 3 Pisos RDA 9PISOS
RDM RDM RDM RDM RDM RDM
Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos Zona I: Depósitos
MICROZONIFI- potentes de grava potentes de grava
potentes de grava potentes de grava potentes de grava potentes de grava potentes de grava potentes de grava potentes de grava potentes de grava
CACIÓN SÍSIMICA aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería aluvial con bolonería
EQUIPAMIENTO
URBANO
(250M A LA
REDONDA)
Agencias bancarias Agencias bancarias Agencias bancarias Mercado Estación Agencias bancarias Agencias bancarias Agencias bancarias Complejo recreativo
Agencias bancarias
Hospital Mercado Supermercado Hospital Hospital Hospital Hospital Colegio
Hospital Complejo recreativo Mercado Financieras
Centro de Investigación Complejo recreativo Complejo recreativo Complejo recreativo
Colegio Universidad Centro de Investigación Supermercado Supermercado Supermercado
Supermercado Colegio Supermercado Colegio Colegio
NIVEL
SOCIECONÓMICO Medio Medio Alto Medio Alto Medio Alto Medio Medio Medio Bajo Medio Medio Alta Medio
DE LA ZONA
PRECIO POR M2 $ 1950 $ 3400 $ 4,354 $ 1500 $ 3068 $ 2750 $ 1666 $ 1798 $ 3048 $ 1667
En regla - En regla - En regla - En regla - En regla - En regla - En regla - En regla - En regla - En regla -
ESTADO LEGAL
propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada propiedad privada
MES CALENDARIO Ene-22 Feb-22 Mar-22 Abr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Ago-22 Set-22 Oct-22 Nov-22 Dic-22 Ene-23 Feb-23 Mar-23
MES PROYECTO MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17
PREOPERATIVO PREVENTA
ETAPA DE PROYECTO
INGRESOS
VENTAS (Unidades)
5 Departamentos (VV) 5 5 5 5 5 5 5
4 Estacionamientos (VV) 5 5 5 5 5 5 4
VENTAS (Soles)
S/. 509,251.52 Departamentos (S/.) S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61
S/. 47,040.00 Estacionamientos (S/.) S/. 235,200.00 S/. 235,200.00 S/. 235,200.00 S/. 235,200.00 S/. 235,200.00 S/. 235,200.00 S/. 188,160.00
RECAUDACIÓN (Soles)
20% C.I. Departamentos (S/.) S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52
20% C.I. Estacioneamientos (S/.) S/. 47,040.00 S/. 47,040.00 S/. 47,040.00 S/. 47,040.00 S/. 47,040.00 S/. 47,040.00 S/. 37,632.00
80% Desenbolso Departamentos (S/.) S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09
80% Desenbolso Estacionamientos (S/.) S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 150,528.00
TOTAL DE INGRESOS S/ 2,781,457.61 S/ 2,781,457.61 S/ 2,781,457.61 S/ 2,781,457.61 S/ 2,781,457.61 S/ 2,781,457.61 S/ 2,734,417.61
EGRESOS
TERRENO (SOLES)
Precio Total del terreno S/ 2,572,383.93 S/ 2,572,383.93
DESARROLLO DEL PROYECTO

18% 90% desarrollo proy - Etapa 1 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74 S/ 13,435.74
18% 10% Replanteo Plano - Etapa 2
COSTO DE CONSTRUCCION
18% CD m2 dpto
18% CD m2 areas comunes
18% CD m2 sótano
18% Indirectos
18% Fee Administración de Obra
COSTOS DE LICENCIA GGNN Y GGRR

Alcabala S/ 154,343.04
Predial/Arbitrios S/ 503,890.98
Anteproyecto en consulta
Licencia de obra
Serpar
Numeración
Certificado de finalizacion de obra
18% GGNN - Gastos notariales S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39
GGRR - Gastos registrales S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52
MARKETING Y VENTAS
18% Piloto + Lanzamiento S/ 469,984.45
18% Presupuesto mensual S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00
18% Preoperativos S/ 20,000.00 S/ 20,000.00
18% Remanente de ventas
ADMINISTRACION DE PROYECTO
18% Fee gerencia de proyecto S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26
18% Suprv. Independizacion y asesoria legal S/ 1,239.13 S/ 1,239.13 S/ 1,239.13 S/ 1,239.13 S/ 1,239.13 S/ 1,239.13 S/ 1,239.13
18% Superv. Del Banco
18% Otros gastos S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18
GASTOS BANCARIOS, POST VENTAS & OTROS

18% Imprevistos
18% Implementacion de post venta
18% Atencion Post Venta
Gastos Bancarios/Cartas Fianzas S/ 13,622.74 S/ 13,622.74 S/ 13,622.74 S/ 13,622.74 S/ 13,622.74 S/ 13,622.74 S/ 13,622.74
0.005% ITF (0.005% DE LA VENTA) S/ 139.07 S/ 139.07 S/ 139.07 S/ 139.07 S/ 139.07 S/ 139.07 S/ 136.72
18% IGV(COSTO TOTAL) S/ 20,892.63 S/ 20,892.63 S/ 20,892.63 S/ 20,892.63 S/ 20,892.63 S/ 24,492.63 S/ 24,492.63 S/ 105,489.83 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37 S/ 20,293.37
TOTAL DE EGRESOS S/ 2,709,346.74 S/ 3,367,580.76 S/ 136,962.82 S/ 136,962.82 S/ 136,962.82 S/ 160,562.82 S/ 160,562.82 S/ 691,544.47 S/ 147,192.67 S/ 147,192.67 S/ 147,192.67 S/ 147,192.67 S/ 147,192.67 S/ 147,192.67 S/ 147,190.32
FLUJO DE CAJA ECONOMICA(INGRESOS - EGRESOS) -S/ 2,709,346.74 -S/ 3,367,580.76 -S/ 136,962.82 -S/ 136,962.82 -S/ 136,962.82 -S/ 160,562.82 -S/ 160,562.82 -S/ 691,544.47 S/ 2,634,264.94 S/ 2,634,264.94 S/ 2,634,264.94 S/ 2,634,264.94 S/ 2,634,264.94 S/ 2,634,264.94 S/ 2,587,227.29
SALDO DE CAJA S/ 4,646,016.33 S/ 1,278,435.57 S/ 1,141,472.75 S/ 1,004,509.94 S/ 867,547.12 S/ 706,984.31 S/ 546,421.49 -S/ 145,122.98 S/ 2,489,141.96 S/ 5,123,406.90 S/ 7,757,671.84 S/ 10,391,936.77 S/ 13,026,201.71 S/ 15,660,466.65 S/ 18,247,693.94
APORTE AL INVERSIONISTA S/ 7,355,363.07
TIR = POTENCIA(TIR(D72:,12%)+1.12)-1 174%

Abr-23 May-23 Jun-23 Jul-23 Ago-23 Set-23 Oct-23 Nov-23 Dic-23 Ene-24 Feb-24 Mar-24 Abr-24 May-24 Jun-24 Jul-24 Ago-24 Set-24
MES 18 MES 19 MES 20 MES 21 MES 22 MES 23 MES 24 MES 25 MES 26 MES 27 MES 28 MES 29 MES 30 MES 31 MES 32 MES 33 MES 34 MES 35
VENTA
CONSTRUCCION
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,546,257.61 S/. 2,037,006.09
S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00 S/. 188,160.00
S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 509,251.52 S/. 407,401.22 S/. - S/. -
S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 2,037,006.09 S/. 1,629,604.87 S/. - S/. -
S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,734,417.61 S/ 2,225,166.09 S/ - S/ -
S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86 S/ 1,492.86
S/ 3,368,685.71 S/ 3,368,685.71 S/ 3,368,685.71 S/ 3,368,685.71 S/ 3,368,685.71 S/ 3,368,685.71

S/ 934,186.18 S/ 934,186.18 S/ 934,186.18 S/ 934,186.18 S/ 934,186.18 S/ 934,186.18
S/ 3,857,750.40 S/ 3,857,750.40
S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00 S/ 7,500.00
S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58 S/ 209,954.58
S/ 419,909.15
S/ 9,442.02
S/ 10,830.00
S/ 880.00
S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39 S/ 867.39
S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52 S/ 396.52
S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00
S/ 8,000.00 S/ 8,000.00
S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26
S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00 S/ 8,000.00
S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48 S/ 156,661.48
S/ 27,943.94 S/ 27,943.94 S/ 27,943.94
S/ 27,997.98 S/ 27,997.98
S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 136.72 S/ 111.26 S/ - S/ -
S/ 147,190.32 S/ 147,190.32 S/ 567,099.47 S/ 5,151,994.31 S/ 5,151,994.31 S/ 5,677,237.67 S/ 5,677,237.67 S/ 5,677,237.67 S/ 5,677,237.67 S/ 5,677,237.67 S/ 5,686,679.69 S/ 353,200.87 S/ 341,490.87 S/ 180,164.17 S/ 180,164.17 S/ 180,138.71 S/ 163,586.26 S/ 163,586.26
S/ 2,587,227.29 S/ 2,587,227.29 S/ 2,167,318.14 -S/ 2,417,576.71 -S/ 2,417,576.71 -S/ 2,942,820.06 -S/ 2,942,820.06 -S/ 2,942,820.06 -S/ 2,942,820.06 -S/ 2,942,820.06 -S/ 2,952,262.08 S/ 2,381,216.74 S/ 2,392,926.74 S/ 2,554,253.44 S/ 2,554,253.44 S/ 2,045,027.38 -S/ 163,586.26 -S/ 163,586.26
S/ 20,834,921.23 S/ 23,422,148.52 S/ 25,589,466.65 S/ 23,171,889.95 S/ 20,754,313.24 S/ 17,811,493.17 S/ 14,868,673.11 S/ 11,925,853.05 S/ 8,983,032.98 S/ 6,040,212.92 S/ 3,087,950.84 S/ 5,469,167.58 S/ 7,862,094.31 S/ 10,416,347.75 S/ 12,970,601.19 S/ 15,015,628.56 S/ 14,852,042.31 S/ 14,688,456.05
Oct-24 Nov-24 Dic-24 Ene-25
MES 36 MES 37 MES 38 MES 39
SUB TOTAL TOTAL
POSTVENTA
S/. - S/. - S/. - S/. - S/. 11,610,934.69

S/. 58,054,673.44
S/. - S/. - S/. - S/. - S/. 921,984.00
S/. - S/. - S/. - S/. - S/. 46,443,738.75
S/. 4,609,920.00
S/. - S/. - S/. - S/. - S/. 3,687,936.00
S/ - S/ - S/ - S/ - S/. 62,664,593.44 S/. 62,664,593.44
S/. 5,144,767.86
S/. 5,144,767.86
S/. 119,428.80
S/. 107,485.92
S/. 11,942.88
S/. 35,272,368.73
S/. 20,212,114.27
S/. 5,605,117.06
S/. 7,715,500.80
S/. 60,000.00
S/. 1,679,636.61
S/. 1,128,365.19
S/. 154,343.04
S/. 503,890.98
S/. -
S/. 419,909.15
S/. 9,442.02
S/. 10,830.00
S/. 880.00
S/. 19,950.00
S/. 9,120.00
S/. 717,984.45
S/. 469,984.45
S/. 184,000.00
S/. 40,000.00
S/ 8,000.00 S/. 24,000.00
S/. 3,905,974.36
S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/ 101,618.26 S/. 3,759,875.61
S/. 28,500.00
S/. 80,000.00
S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/ 1,016.18 S/. 37,598.76
S/. 2,131,757.51
S/. 1,566,614.84
S/. 83,831.83
S/ 27,997.98 S/ 27,997.98 S/ 27,997.98 S/ 27,997.98 S/. 167,987.88
S/. 313,322.97
S/ - S/ - S/ - S/ - S/. 3,133.23 S/. 3,133.23
S/ 24,953.84 S/ 23,513.84 S/ 23,513.84 S/ 23,513.84 S/. 7,533,745.36 S/. 7,533,745.36
S/ 163,586.26 S/ 154,146.26 S/ 154,146.26 S/ 154,146.26 S/. 55,957,525.50
-S/ 163,586.26 -S/ 154,146.26 -S/ 154,146.26 -S/ 154,146.26 S/. 6,707,067.94
S/ 14,524,869.79 S/ 14,370,723.53 S/ 14,216,577.27 S/ 14,062,431.01

Surquillo Balvin Carcasi Higinio Orihuela Ramirez Rodriguez Ar248 Gestioninmobiliaria

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UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

PROGRAMA ACADÉMICO DE ARQUITECTURA

ALTA VISTA, Inmobiliaria

Balvin Bravo, Marco Jesús (U201622028)

Arq. Zambrano, Verónica

Lima, 05 de Julio del 2021

1.1 Resumen ejecutivo………………………………………………………………...6

1.2 ¿Quiénes somos?.....................................................................................................6

2.2 Limites distritales de Surquillo…………………..………….……………..……...8

2.4 Hitos Urbanos…………………………………………………………….……….9

2.5 Situación Inmobiliaria de Surquillo………....…………….…………………......10

2.6 Análisis Socioeconómico…………………….……………………………….….11

2.7 Cliente Objetivo…………....………………………………………………….....12

2.7.1 ¿Quién es el cliente y que requiere?………….......................................13

3.1 Análisis de la ubicación del posible proyecto…………………………...……....14

3.1.1 Ubicación de terrenos ……………………………………...……….....14

3.1.2 Análisis de la ubicación de terrenos…………...…………………...….15

3.2 Análisis de la oferta de mercado………………………………………………....18

3.2.1 Ubicación de ofertas de mercado de terrenos……………………….…18

3.2.2 Fichas de perfil de proyectos o competencia…………………………..18

3.2.3 Análisis de Oferta de proyecto…………………………………...……25

4 DESARROLLO DEL PROYECTO………………………………………………….30

4.1 Ubicación del terreno…………………………………………………………….30

4.1.1 Criterios de valoración del terreno…………………………………….33

5.2 Evaluación Económico-Flujo de Caja……………………....…………………...49

6 ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Y GESTIÓN DEL PROYECTO………………52

10.2 Análisis de Terrenos Propuestos en Surquillo…………………………………...82

1.1 Resumen ejecutivo

1.2 ¿Quiénes somos?

Somos una empresa con 15 años de experiencia en el sector inmobiliario desarrollando

Tenemos como misión desarrollar proyectos inmobiliarios confiables e innovadores para

En el siguiente documentos haremos presentación del proyecto “OLYMPUS”

Fig. 1. Logo del proyecto inmobiliario “Olympus”. Fuente: Elaboración propia

2 DINÁMICA DEL DISTRITO

El distrito de Surquillo se ubica en la ciudad de Lima, en la zona Centro Sur-Oeste de la

Fig. 2. Mapa de Surquillo con sus límites. Fuente: NuttriFit

2.2 Límites distritales de Surquillo

Fig. 3. Mapa de Surquillo. Fuente: Elaboración propia

• Al norte con San Isidro y San Borja.

• Al oeste con Miraflores y San Isidro

• Al sur con Miraflores.

• Al este con Surco

El distrito de Surquillo fue fundado el 15 de Julio de 1949. Antes de 1950, Surquillos

Fig. 4. Evolución histórica de Surquillo. Fuente: Jhordy González Calderón, Surquillo.

2.4 Hitos urbanos

Surquillo es un distrito el cual cuenta con equipamiento comercial(Open Plaza Angamos),

Fig. 5. Hitos importantes de Surquillo. Fuente: Elaboración propia

2.5 Situación inmobiliaria de surquillo

Además, una de las grandes peculiaridades de Surquillo es que se encuentra dividido en

Finalmente, Surquillo ha incrementado la valorización del m² en un 14.2%, costando

Fig. 6. División de zonas de Surquillo. Fuente: Elaboración propia

2.6 Análisis socioeconómico

2.7 Cliente objetivo

Acorde a la INEI, el número de habitantes en Surquillo en el año 2017 fue de 91 033,

2.7.1 ¿Quién es el cliente y que requiere?

La mayoría de ellos son profesionales correspondientes principalmente a un estrato

Fig. 11. Estado civil de la población de Surquillo. Fuente: Elaboración propia.

3.1 Análisis de la ubicación del posible proyecto

3.1.1 Ubicación de terrenos

Fig. 12. Ubicación y características de terrenos. Fuente:Elaboración propia.

3.1.2 Análisis de la ubicación de terrenos

Fig. 13. Tabla de análisis de los terrenos. Fuente:Elaboración propia

3.2 Análisis de la oferta de mercado

3.2.1 Ubicación de ofertas de mercado de terrenos