Estudio de La Rentabilidad Óptima Del Terreno Urbano Ubicado en La Av. 17 y Calle 73 Maracaibo Estado Zulia. Rosangelys. Edgardo

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD DEL ZULIA
FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO
PROGRAMA DE ARQUITECTURA
CÁTEDRA: METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN.
PROFESOR: ING. EDIXSON VILLALOBOS. MSC.
ESTUDIO DE LA RENTABILIDAD ECONÓMICA DE UN TERRENO URBANO
Realizado por:
Edgardo Sierra C.I. 26.200.342
Rosangelys Briceño C.I. 26.784.150
Maracaibo 2022
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ÍNDICE GENERAL
Índice general………………………………………..……………………… 2
Índice de Gráficos …………………………………..………………………… 5
Índice de Cuadros …………………………………………………………….. 6
Resumen……………………………………………...………………………..7
Introducción…………………………………………….……………………. 8
Capítulo I: El Problema
1. Planteamiento del Problema………………………………….………….......9
1.1. Formulación del Problema………………………………..….………........12
1.2. Sistematización del Problema……………………………...………………13
2. Objetivos de la Investigación…….………………….…….……….………...13
2.1. Objetivo General……...……………….…………………….……..............13
2.2. Objetivos Específicos…………….………………………………………...13
3. Justificación de la Investigación……………...……………………...……... 14
4. Delimitación de la Investigación………………...…………..……….………14
Capítulo II: Marco Teórico

1. Antecedentes de la Investigación……………………..………………..……15
2. Bases Teóricas……………...……………………………..………………...21
2.1. Metodología aplicada para el estudio de la rentabilidad económica……...22
2.2. Ambiental…………………………………………………………………23
2.2.1. Vegetación………………………………………………………………23
2.2. 2. Contaminación………………………………………………………….24
2.2. 2.1 Contaminación del suelo………………………………………………24
2.2. 3. Topografía……………………………………………………………….24
2.3. Social……………………………………………………………………….24
2.3.1. Las Clases sociales……………………………………………………….25
2.3.2. Inseguridad Social………………………………………………………..26
2.4. Económico………………………………………………………………….26
2.5. Servicios de Infraestructura…………………………………………………27
2.5. 1. Servicios Públicos…………......................................................................27
2.5. 2. Vialidad…………………………………………………………………..28
2.5.3. Transporte público………………………………………………………..28
2.5.4. Equipamiento Urbano…………………………………………………….28
3
2.6. Variables Urbanas Fundamentales…………………………………………29

2.6.1. Usos………………………………………………………………………30
2.6.3. Retiros……………………………………………………………………31
2.6.4. Áreas verdes y espacio público…………………………………………..32
Matriz de Operacionalización de Variables……………………………………..33
Capítulo III: Marco Metodológico

1. Tipo de Investigación…………………….…………………..…….………34
2. La recolección de los datos ………………………………….…..................35
3. Diseño de investigación …….…………….…………………...…….….….35
4. Definición de eventos …………….………………..…………….…..……36
5. Descripción y selección de las unidades de estudio ………………….........37
6. Población………………………………….………………….…………….38
7. La muestra………………………………….……………….……….……..38
8. Técnicas e instrumentos de recolección de datos…………………………..39
9. Técnicas de análisis de datos……………………………..………………...40
Capítulo IV: Resultados de la Investigación

1. Análisis y discusión de los Resultados…………………………..…………46
1.1 Identificar la metodología utilizada para conseguir entre diversos escenarios la
propuesta que genera mayor rentabilidad económica al terreno en estudio. ……46
1.1. 1. La metodología identificada es la siguiente……………………………46
1.2 Describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que
posee el terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del
terreno en estudio. …………………………………………………………48
1.2.1 Factor ambiental ……………………………………………………48
1.2.1.1 Clima ………………………………………………………………48
1.2.1.2 Vegetación …………………………………………………………49
1.1.1.3. Contaminación ……………………………………………………50
1.1.1.4 Topografía …………………………………………………………51
1.2.2 Factor social …………………………………………………………51
1.2.2.1. Niveles Sociales …………………………………………………51
1.2.2.2. Servicios públicos …………………………………………………52
1.2.2.3. Inseguridad Social…………………………………………………53
4
1.2.2.4. Equipamiento Básico…………………………………………………54
1.2.3 Factor económico ………………………………………………………54

1.2.3.1 Sector comercial ………………………………………………………54
1.2.3.2. Vialidad ……………………………………………………………55
1.2.3.3. Transporte Público. …………………………………………………55
1.3 Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno estudio. … 56
1.3.1. Uso residencial. ………………………………………………………56
1.3.2. Uso comercial ………………………………………………………57
1.3.3 Variables urbanas Fundamentales………………………………………58
1.3.3.1 Altura de fachada ……………………………………………………58
1.3.3. 2. Retiros ……………………………………………………………58
1.3.3.3. Área Verde……………………………………………………………58
1.3.3.4 Estacionamientos………………………………………………………58
1.4 Interpretar los métodos existentes, que permitan evaluar la mayor rentabilidad
económica del terreno en estudio………………………………………………62
1.5 Analizar los factores físicos, sociales ambientales legales y económicas que
influyen en el desarrollo para la rentabilidad económica del terreno en estudio.…63
1.5.1 Matriz de análisis. Aspectos sociales, económicos y ambientales ………63
1.6 Proponer un desarrollo urbano que aproveche la mayor rentabilidad económica
del terreno en estudio. …………………………………………………………64
1.6.1 Modelo representativo número. Residencia Multifamiliar. ……………65
1.6.2 Modelo representativo. Hotelería. ………………………………………67
1.6.3 Modelo representativo. Centro Comercial. ………………………………68
Capítulo V: La Propuesta
1.6.1 Modelo representativo número. Residencia Multifamiliar.………………70
Conclusiones. …………………………………………………………………73
Recomendaciones. ……………………………………………………………74
Referencias Bibliográficas. ……………………………………………………75
5
ÍNDICE DE GRÁFICOS
1. Plano de zonificación indicando el polígono residencial PR5 ………………...29

2. Registro de Vegetación presentes en el terreno. ……………………………...49
3. Registro de Intensidad e sonido en Db. ………………………………………50
4. Mapa Topográfico de Maracaibo indicando el terreno. ..……………………51
5. Plano de uso de suelos de zonas circundantes al lote seleccionado. …………54
6. Vialidad presente en el terreno. ………………………………………………55
7 . Transporte Público. ………………………………………………………….56
8. Mapa de los Sectores que colindan con el terreno. ………………………….57
9. Plano de Uso de Suelo. ………………………………………………………58
10. Modelo representativo. Residencia Multifamiliar. ………………………...65
11. Modelo representativo. Centro Comercial. ………………………………..67
12. Modelo representativo. Hotelería. ………………………………………68
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ÍNDICE DE CUADROS
1. Variables Urbanas Fundamentales. Según Art 31 . …………………………31

4. Variables Urbanas Fundamentales del Polígono residencial cinco. ………...32
5. Operacionalización De La Variable. ………………………………………..33
6. Metodología utilizada entre diversos escenarios. ……………………………41
7. Nivel literal: Aspectos sociales, económicos y agroecológico……...…….….41
8. Nivel Significacional ……………………………………………….……….42
9. Nivel de Abstracción integrado ...…………………………………………….42
10. Factores que inciden en el terreno a desarrollar. …………………………...44
11. Factores Ambientales: Terreno urbano en estudio. ……………………….59
12 Factores Sociales: Terreno urbano en estudio. …………………………….60
13. Factores Económicos: Terreno urbano en estudio. ……………………….60
14 Factor Legal: Terreno urbano en estudio. …………………………………61
15. Matriz de análisis. …………………………………………………………62
16. Matriz de análisis. Aspectos sociales, económicos y ambientales. ………...63
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ESTUDIO DE LA RENTABILIDAD ECONÓMICA DE UN TERRENO URBANO.

Univ. Briceño Rosangelys. Univ. Sierra Edgardo .
Trabajo de pregrado para la catedra metodología de la investigación. Universidad del Zulia.
Facultad Arquitectura y Diseño. Programa de Arquitectura. Maracaibo, Venezuela, 2022.
71p. Tutor: : Ing. Edixson Villalobos. Msc
RESUMEN
El sector inmobiliario en Venezuela ha sido muy variante a través del tiempo,

sobre todo en los últimos veinte años. El suelo urbano a nivel global se ha ido
convirtiendo en un instrumento de inversión e incluso en un espacio de valorización del
sector financiero. Los inmuebles comprados a precios inferiores en el mercado con el
tiempo suelen aumentar su valor. Por ello la viabilidad para tener una rentabilidad de
un terreno depende de la innovación que se genere de la adopción con apropiación de
las experiencias universales. Tal es el caso del terreno en estudio ubicado entre la Av.
17 y Calle 73, del municipio Maracaibo, Estado Zulia, Venezuela; debido a la ubicación
del terreno, se vuelve oportuno establecer el uso más económicamente viable, puesto
que, la zona en la que se encuentra el mismo muestra buen potencial económico. Así
mismo el propósito de la presente investigación es proponer un desarrollo urbano que
aproveche la mayor rentabilidad económica del terreno en estudio de acuerdo a los
criterios establecidos en la ordenanza de zonificación del municipio Maracaibo. En este
sentido el tipo de investigación es proyectiva, en cuanto al diseño de la misma está
basado en la utilización de fuentes mixtas, de forma exploratoria, como son la
observación del entorno, el acceso a información documental, reglamentaria o histórica.
En los resultados de la investigación se obtuvo la conceptualización de un modelo
representativo que genera la mayor rentabilidad al propietario de terreno y al entorno
en el que está inmerso.
Palabras clave: Valor del Suelo, Inmobiliario, Rentabilidad, Suelo Urbano, Modelo.
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INTRODUCCIÓN
El suelo urbano a nivel global se ha ido convirtiendo en un instrumento de inversión e

incluso en un espacio de valorización del sector financiero de tal manera la presente
investigación se desarrolla para determinar una mejor propuesta de desarrollo urbano que
genere mayor rentabilidad económica al propietario del terreno en estudio ubicado entre la Av.
17 y Calle 73, del municipio Maracaibo, Estado Zulia, Venezuela; Para llegar a la evaluación
del mismo se realiza un análisis del macro entorno que rodea a dicho terreno desde aspectos
económicos, políticos, sociales, culturales y tecnológicos. La importancia de este estudio se
deriva de la posibilidad de llevar a cabo una valorización económica de las variables
fundamentales que influyen en la toma de decisiones para determinar el mejor uso del suelo a
través de los distintos datos recolectados en la toma de decisiones, que permitan una
apreciación exacta o aproximada del nivel de beneficios de rentabilidad para el propietario de
dicho terreno.
En este sentido, el proyecto de investigación estuvo conformado en cinco capítulos que

apoyan la consecución de las diferentes fases del proceso: El primer capítulo describe las
situaciones que generaron la investigación, las interrogantes surgidas, frente a los problemas
confrontados, los objetivos trazados, la delimitación y justificación de lo investigado. En el
segundo capítulo se hace una reseña de los antecedentes de investigaciones anteriores; también
se refiere el basamento teórico que sustenta la investigación, se definen los términos básicos.
El tercer capítulo muestra la metodología a seguir en el estudio, el tipo y diseño de
investigación, las unidades de observación, recolección de datos y tratamiento multicriterio
aplicado. El cuarto capítulo muestra los resultados, ilustrando las tablas de los datos obtenidos.
El quinto capítulo recoge la propuesta y finalmente se presentan las conclusiones y
recomendaciones, producto de la investigación.
La investigación representará un referente teórico que permitirá a futuras

investigaciones, generar nuevas estrategias para formar conocimientos válidos y confiables,
dado que la formulación y evaluación de un proyecto de inversión tiene por objeto conocer la
mayor rentabilidad económica que beneficie al propietario de un terreno, y así determinar la
mejor vía rentable de un proyecto.
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CAPITULO I
EL PROBLEMA
1. Planteamiento del problema
El suelo urbano a nivel global se ha ido convirtiendo en un instrumento de inversión e

incluso en un espacio de valorización del sector financiero, a través de procesos de crecimiento
y expansión de las ciudades afectando los valores del suelo urbano; dado que es la principal
condición de producción del sector inmobiliario por la búsqueda de tener niveles altos de
rentabilidad, teniendo en cuenta que, en este rango de ciudad, los procesos mencionados se
reproducen en distinta escala acentuando la desigualdad y la fragmentación territorial y social
del área urbana.
En este sentido, Dillon (2010), expresa el espacio urbano tiene, entonces, una
importancia vital para el capital, dado que constituye la materialización de las estrategias de
acumulación del mercado financiero, es decir, la búsqueda por obtener la mejor rentabilidad de
un determinado terreno es un asunto muy complejo de debatir; El sector inmobiliario
inicialmente comprendía la construcción, compra y venta de inmuebles para usos de viviendas,
pero en la actualidad el mercado inmobiliario se ha convertido en uno de los más grandes
destino de inversión para pequeños y grandes inversionistas nacionales e internacionales.
Los inmuebles comprados a precios inferiores en el mercado con el tiempo suelen

aumentar su valor. Por ello la viabilidad para tener una rentabilidad de un terreno depende de
la innovación que se genere de la adopción con apropiación de las experiencias universales, del
resultado del trabajo para dar solución a necesidades reales y posibles del conglomerado social
específico; la ubicación, accesos, movilidad, servicios, el uso que se le dará y la densidad de
población con la cual se definirá el mercado son factores fundamentales que influyen y
determinan si nuestro terreno es rentable o no y así poder entender la dinámica del mercado y
el desarrollo del potencial del uso del suelo.
Según Safire (2018), señala una serie de pasos a evaluar para determinar las
condiciones de rentabilidad de un terreno, entre ellas:
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Condición 1: elige la tipología de suelo correcta

• Se debe evaluar la disponibilidad de acceso, red de abastecimiento y evacuación de aguas y
energía eléctrica.
• Revisar si el terreno forma parte de una trama urbana sólida.
• Está hecho conforme al planeamiento general del municipio.
Condición 2: la ubicación ideal de tu parcela edificable.
La ubicación es pieza clave para conseguir una mayor plusvalía y asegurar tu inversión;
ya sea que se trate de un terreno residencial o comercial, adquirirlo en una zona con crecimiento
económico será garantía para obtener una mayor rentabilidad de uso.
Condición 3: ¿Tipos de construcción: en vertical u horizontal?
A cuanta menos superficie más riesgo de construcción vertical, especialmente
importante en el caso de las viviendas unifamiliares. Y por supuesto este tipo de construcciones
se realizarán en parcelas dentro o próximas a núcleos urbanos importantes. No obstante, hay
una última condición que es identificada por su dinámica a nivel de volumen de población, la
cual intenta llenar los requerimientos de la propuesta.
En países como Colombia y Perú la fuerte crisis por la demanda de viviendas

ocasionada por la alta tasa de crecimiento poblacional se ha convertido en una variable
fundamental para el análisis y determinación de la rentabilidad del suelo ya que esto permite
tener un nivel de sustentabilidad basados en la densidad de población permitiendo mayores
oportunidades de uso del suelo.
En el caso de Venezuela, el problema de la rentabilidad del suelo, se hace notorio y se

manifiesta en una demanda insatisfecha que no puede postergarse, ya que la crisis económica
que ha vivido el país ha ocasionado una fuerte demanda de ventas de viviendas, haciendo que
los valores de las propiedades del suelo sean muy económicos, hasta tal punto, que en ocasiones
éstas quedan en estado de abandono. Garay (2016), manifiesta, que la depreciación del bolívar
en el mercado paralelo con respecto al dólar, a partir del segundo semestre de 2012, y la profunda
recesión económica entre 2014 y 2016 causaron una importante caída de los precios en los inmuebles
Venezolanos. Todo ello, hace que se perfile un futuro incierto, pues para muchos parece una
desventaja; sin embargo, si el país lograra recuperar su estabilidad económica con altos niveles
de inversiones, la rentabilidad del suelo aumentaría.
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Para González Maraschio (2007), el valor del suelo es diferente en cada sector de la
ciudad. De acuerdo a la definición tradicional, el valor del suelo urbano constituye un bien que
opera en un mercado imperfecto y heterogéneo; cada lote urbano no posee otro igual y adquiere
condiciones únicas lo que le otorga un rol relevante que se traduce en la asignación de valor.
Por ello, la mayoría de las transformaciones operadas en los territorios son el resultado
de los procesos globales de reestructuración económica y política de las últimas décadas. Desde
esta perspectiva, en el municipio Maracaibo, existen diversos terrenos con gran potencial de
rentabilidad, que no aprovechan los recursos que éste pueda proporcionar en cuanto a nivel de
suelo útil, debido a la venta de terrenos a precios desestimables, por debajo del precio del
mercado, ocasionado por la crisis económica y la ausencia de inversionistas que deriva un
abandono en los lotes urbanos de la ciudad.
Del mismo modo se observan terrenos abandonados sin uso, en diferentes zonas de la
ciudad. Tal es el caso del terreno en estudio ubicado en la parroquia Chiquinquirá entre la Av.
17 y calle 73. Actualmente el ya mencionado terreno se encuentra en condición de abandono y
presenta abundante maleza, así mismo, parte del terreno es utilizado para dejar desperdicios y
desechos sólidos (basura). De esta forma, la decadencia del terreno, provoca que las
construcciones a su alrededor pierdan valor, además de afectar la estética de la zona, ya que el
terreno está siendo totalmente desaprovechado, debido al potencial que le otorga su ubicación.
No obstante, las zonas circundantes son destinadas al uso comercial, sin embargo en la
actualidad éste abandono, origina problemáticas de inseguridad que afectan la habitabilidad
del sector, de la misma manera provoca problemas de contaminación, e igualmente la situación
de descuido puede convertir al terreno en un refugio para indigentes o delincuentes.
Ahora bien, es importante mencionar que, el terreno está inmerso entre los ejes de la
calle 72 y la Av. 5 de julio, por lo que cuenta con una centralización muy reconocida en el
ámbito social-comercial de gran importancia, con un nivel de estratificación social de clase
alta, incorporando a esto los distintos equipamientos urbanos que presenta la zona. En éste
sentido, hacen que la zona sea muy concurrida, sobre todo por estudiantes, trabajadores y
demás gente que hacen vida en las áreas adyacentes de este sitio.
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Así, se puede determinar la gran importancia que presenta esa centralización para el
crecimiento, no sólo del sector sino de la ciudad, ya que permite la renovación del espacio, la
entrada de nuevas tecnologías y la diversidad cultural, comercial y económica que beneficia en
gran medida el terreno en estudio.
Debido a la situación planteada se busca estudiar la rentabilidad óptima del terreno

antes mencionado para determinar su aprovechamiento con la mejor propuesta de desarrollo,
de acuerdo a la Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo, para ello se hace
necesario analizar dicha Ordenanza de Zonificación tomando en cuenta diferentes criterios de
los usos permitidos que la normativa municipal indica, con el fin de determinar la mejor
manera en que puede vislumbrarse un proyecto de desarrollo urbano, y de esta forma, conocer
con exactitud la rentabilidad del mismo.
En otro orden de ideas, se busca contribuir con la generación de nuevos matices

económicos como herramienta de crecimiento comercial del terreno seleccionado ya que
mediante el estudio y el método aplicado se proporcionará, valiosa información en pro del
progreso de la zona y una mejor rentabilidad para el propietario. Cabe destacar, que
fortaleciendo los espacios mediante el ingreso de capital y una mejor administración de los
recursos, alberga una mejor rentabilidad de los terrenos y mayor prosperidad financiera para el
propietario desarrollando una audaz visión de un terreno moderno y financiero. Sabiendo
emerger desde lo más hostil para llegar a la abundancia hasta ver las oportunidades donde los
demás no observan nada
1.1. Formulación del problema
En virtud de lo antes expuesto, surge la siguiente interrogante:

¿Cómo determinar una mejor propuesta de desarrollo urbano que genere mayor rentabilidad
económica al propietario del terreno en estudio?
13
1.2 Sistematización del problema
A fin de dar respuesta a la interrogante anterior surgen los siguientes sud-preguntas.

¿De qué forma se puede determinar el proyecto que produzca mejor rentabilidad al propietario
del terreno?
¿Qué características posee el terreno y su entorno para generar la rentabilidad económica del
terreno en estudio?
¿Qué usos permitidos establece la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo para determinar la
rentabilidad económica del terreno en estudio?
¿Qué factores influyen en el desarrollo urbano para la rentabilidad económica del terreno en
estudio?
Cuáles son los métodos existentes, que permiten evaluar la mayor rentabilidad económica del
terreno en estudio.
¿Cuál es la propuesta de desarrollo urbano que permite la mayor rentabilidad económica al
terreno en estudio?
2. Objetivos de la investigación
2.1 Objetivo general

Proponer un desarrollo urbano que genere mayor rentabilidad económica al terreno ubicado en
la Av.17 y calle 73 del municipio Maracaibo.
2.2 Objetivo específicos

• Identificar la metodología utilizada para conseguir entre diversos escenarios la
propuesta que genera mayor rentabilidad económica al terreno en estudio.
• Describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que posee el
terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del terreno en estudio.
• Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno en estudio.
• Interpretar los métodos existentes, que permitan evaluar la mayor rentabilidad
económica del terreno en estudio.
• Analizar los factores físicos, sociales ambientales legales y económicas que influyen en
el desarrollo para la rentabilidad económica del terreno en estudio.
• Proponer un desarrollo urbano que aproveche la mayor rentabilidad económica del
terreno en estudio.
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3. Justificación de la investigación
El propósito de la investigación, se enfoca en determinar una mejor propuesta de desarrollo

urbano, que genere mayor rentabilidad económica al propietario del terreno en estudio, ubicado
entre la Av. 17 y Calle 73, del municipio Maracaibo, Estado Zulia, Venezuela; debido a la
ubicación del terreno, se vuelve oportuno establecer el uso más económicamente viable, puesto
que, la zona en la que se encuentra el mismo muestra buen potencial económico. En este
sentido, los aportes de la misma serán en lo teórico metodológico y practico.
A través de los conocimientos obtenidos en esta investigación sobre la mayor rentabilidad

económica a propietarios de terrenos representará un referente teórico que permitirá a futuros
trabajos o investigaciones, generar nuevas estrategias para formar conocimientos válidos y
confiables, dado que la formulación y evaluación de un proyecto de inversión tiene por objeto
conocer la mayor rentabilidad económica que beneficie al propietario de un terreno, y así
determinar la mejor vía rentable de un proyecto. Desde el punto de vista metodológico, la
indignación se realizara bajo los parámetros del paradigma positivista con la investigación
proyectiva de campo; dejando claro las distintas variables que definen y caracterizan los
terreno, profundizando en los conocimientos teóricos de evaluación de rentabilidad de terrenos
y la planificación de desarrollos urbanos.
En lo practico la presente investigación representara un punto de referencia que beneficie

al entorno construido en el que está inmerso. Así mismo la investigación permitiría indicar,
cual es el uso conveniente según de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo
que conforme a las características de la zona produzca rentabilidad económica al propietario
del terreno.
4. Delimitación de la investigación
La presente investigación tiene como ámbito espacial el Terreno que se encuentra

delimitado por la Av. 17, la calle 73 (Calle Andrés Bello) la Av. 5 de Julio y la Av. Delicias
del Municipio Maracaibo Edo. Zulia, Venezuela. de este modo, el periodo de estudio del
presente trabajo, está pronosticado para que se ejecute desde Mayo de 2022 hasta Julio de
2022.
15
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
1. Antecedentes de la investigación
Ignacio, T. (2010), realizo una investigación titulada: Evaluación de un proyecto de

desarrollo inmobiliario consistente en un edificio de departamentos de tipo medio en el distrito
federal, empleando la metodología de plan de negocios. Estudio de caso real y especifico,
desarrollado en la ciudad de México, elaborado con el propósito de identificar, definir, abordar,
explicar y dilucidar las habilidades con las que es posible realizar una carrera exitosa en la
industria de la construcción, incorporando la experiencia adquirida en la participación en
proyectos del sector inmobiliario mostrando una metodología que ayude a tomar una decisión
certera, basada en factores que intervienen en el éxito de los proyectos; es decir, se analiza el
mercado y realiza una planeación estratégica del negocio, obteniendo el mayor rendimiento
económico posible.
De tal manera, debe ser capaz de guiar al Director del Proyecto a través de un laberinto
de decisiones de negocios y alternativas para evitar “caminos equivocados” y “callejones sin
salida”, además, se desarrolla un análisis a través de una serie de pasos para determinar el
mayor y mejor uso de un inmueble (terreno o propiedad construida), definiéndose como el uso
legal permitido, que sea físicamente posible construir y, al mismo tiempo, que se encuentre
debidamente respaldado, que sea financieramente factible y que produzca su más alto valor.
El uso que rinda el mayor valor, representa el mayor y mejor uso, utilizando así ciertos
criterios que debe satisfacer el terreno:
- Legalmente permitido.
- Físicamente posible.
- Económicamente viable.
- Debe lograr la máxima productividad.
Estos criterios son considerados en secuencia, las pruebas de uso legal y posibilidad
física, deben aplicarse antes de las pruebas de viabilidad económica y productividad máxima.
Al finalizar la investigación concluyen que, no existe una forma fácil de determinar si

un proyecto tendrá éxito, pues no hay solución mágica. Hay muchos factores que inciden en
el éxito o fracaso de un proyecto.
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De esta forma, se propuso un análisis teniendo en cuenta la complejidad y dinámica de

los mercados actuales, ninguna empresa puede desarrollar un proyecto y competir, sin tener en
cuenta las variables que intervienen y realizar un análisis integral para verificar si el
emprendimiento es o no es factible, por ello estas variables que se proponen ayudan al análisis
de rendimiento y factibilidad del suelo que definen el uso que logra el máximo valor de
inversión de una propiedad, debe ser consistente con la tasa de rendimiento y el riesgo asociado,
y es este precisamente el que produce el mayor y mejor uso del suelo.
Por otro lado, el trabajo de investigación titulado: Impacto de la rentabilidad

inmobiliaria y su repercusión en sus inversionistas en el distrito de san isidro, en la ciudad de
Lima, Perú. Márquez R. (2018). Se desarrollo con el objetivo, de determinar el impacto de la
rentabilidad del sector y su repercusión sobre quienes podrían invertir en proyectos de vivienda.
La presente investigación es de tipo básica, de diseño no experimental, de estudio de

casos con enfoque cualitativo de nivel exploratorio, realizada a través de entrevista a
profundidad como instrumento; es decir, dando a conocer percepciones de la situación actual
del sector y su punto de vista en cuanto a nuevos proyectos de vivienda, con un profundo
enfoque en el análisis del comportamiento que ha tenido el valor del metro cuadrado desde que
empieza la desaceleración en el sector. Para ello, determinan una serie de variables para obtener
la relación del precio del metro cuadrado y la rentabilidad a futuro del uso del suelo que son:
- Posible rentabilidad a través de la cantidad de inmuebles a construir
- Priorizar que el producto satisfaga una o varias necesidades
- Valor estimado de venta de los posibles inmuebles
- Costo total estimado de inversión
- Relación del terreno en una buena ubicación.
Así mismo, se concluye que la relación entre rentabilidad inmobiliaria con el valor
estimado de venta de los posibles inmuebles a construir, es muy dependiente pues, se tiene que
establecer el valor final del metro cuadrado; indicando así que es un factor fundamental en el
nivel de ventas, tanto la cantidad de inmuebles a vender como la zonificación donde se
encuentra, esto facilita la interpretación de las distintas circunstancias donde se van a
desarrollar las actividades del proyecto.
González, P. ( 2014 ), realiza un trabajo especial de grado titulado: Valuación de un
terreno con un proyecto sustentable de vivienda de interés social. Con el objetivo de estimar el
valor de un terreno ubicado en el municipio de Puebla. México, para un Proyecto de Inversión
de un Desarrollo Habitacional de Interés Social denominado “Real Diamante I” que cumpla
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con las cualidades necesarias de sustentabilidad, con el propósito de obtener el mejor y mayor
valor del terreno utilizando el método residual, como respuesta al escaso mercado de la zona
donde se ubica. González, manifiesta que, cuanto mayor, es la escasez de terrenos con grandes
dimensiones ubicados en la zona urbana, mayor será la necesidad de utilizar el método residual
para maximizar la potencialidad del terreno, por lo que a través del análisis de un proyecto de
inversión, se buscará estimar el mejor y mayor valor del suelo.
La metodología empleada para lograr el objetivo de este estudio, el método residual de

avalúo de un terreno, al aplicar el método residual en un avalúo, se estimara el valor del terreno
antes mencionado, en el cual se incluyen varios aspectos, como son: los antecedentes de la
propiedad del terreno propuesto, las características urbanas de la zona, su ubicación, las vías
de comunicación, el equipamiento urbano y la infraestructura con la que cuenta. Se analizan
casos análogos ubicados en la misma zona para poder determinar: el tipo y precio de la
vivienda, calendario de comercialización, costo de permisos, licencias y proyecto, presupuesto
y calendario de urbanización, memorias descriptivas de la urbanización, el equipamiento y de
las edificaciones, gastos de administración, de comercialización, crédito puente, gastos
financieros, tasas (inflación y de crédito), tasa de rendimiento mínima esperada (TREMA) etc.
En tal sentido, se pretende demostrar a través de este estudio que, es posible estructurar
una metodología residual confiable, fundamentada en principios financieros de evaluación de
proyectos que permiten determinar con certeza; el valor que puede alcanzar un predio de gran
extensión que se destinará a la construcción de un desarrollo de vivienda de interés social. Por
ello, al finalizar el estudio se concluye que; es conveniente invertir en el proyecto, ya que,
cumple con las expectativas de una inversión como son:
- Valor del terreno obtenido abajo de lo que oferta el mercado.
- Valor Presente Neto (VPN) mayor a cero.
- Una utilidad del 17.51% sobre el valor de venta.
En virtud de lo antes expuesto, destaca que, el objetivo de este trabajo se cumplió al

demostrar que el método residual bajo condiciones especiales, es una herramienta muy
completa y confiable, siempre y cuando se tenga la información precisa y fidedigna del
proyecto por analizar, ya que se aplican conocimientos técnicos, de arquitectura, ingeniería,
economía y matemáticas financieras con el fin de mejorar el proceso de toma de decisiones
relativas a la estimación de un valor que servirá para la comercialización de un bien.
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Neuberger, T., Ginzo, N. (2008), llevo a cabo la investigación titulada: La evaluación

económica y financiera de proyectos urbanos. Estudio realizado por el Instituto de Urbanismo,
de la Universidad Central de Venezuela, Caracas. El objetivo de la investigación es, desarrollar
e instrumentar un procedimiento sistemático para la evaluación económica y financiera de
propuestas urbanas, con el fin de apoyar la “toma de decisiones” de los organismos
involucrados en el desarrollo urbano. En este orden, toda actividad orientada a fundamentar
una decisión de inversión para la ejecución de un proyecto se le denomina “evaluación de
proyectos”. La evaluación económica y financiera, es una de las actividades de apoyo que
permite tomar las decisiones adecuadas para jerarquizar los proyectos de acuerdo con objetivos
económicos y sociales previamente formulados, a fin de lograr un uso más eficiente de los
recursos.
La evaluación económica y financiera consiste en estudiar la rentabilidad del capital

que se invierte en el desarrollo de una propuesta de inversión; examinar el impacto de un
proyecto o una política sobre las ganancias monetarias de una entidad y establecer su viabilidad
en términos del aporte financiero neto que genera. El ámbito de la evaluación de proyectos
urbanos corresponde a todas las inversiones que convergen en el medio físico urbano. En él
coinciden las demandas que surgen de los requerimientos de todas las actividades urbanas:
residenciales, laborales, recreativas, educacionales, asistenciales, institucionales, culturales y
de desplazamiento en sus distintos modos. Algunas de estas actividades son rentables, pues
generan retornos de tipo económico; otras requieren de cuantiosas inversiones que no generan
retornos económicos, sino de carácter social.
A los organismos, las instituciones o los entes privados y públicos les corresponde
conocer la rentabilidad de sus inversiones urbanas, en función de sus objetivos y según la
evaluación de diversos escenarios futuros. Para la gestión municipal, por ejemplo, es de
especial utilidad conocer la potencialidad de desarrollo que poseen sus activos inmuebles
(terrenos), con la finalidad de emprender desarrollos mixtos y de plantear escenarios de
negociación que permitan satisfacer los requerimientos de la rentabilidad del sector privado,
para lograr el objetivo de la investigación, se generó una herramienta para determinar, la
evaluación económica y financiera de proyectos urbanos; un modelo conceptual y un modelo
operativo.
19
1. Modelo Conceptual, que se refiere a la sistematización del proceso de evaluación

económica y financiera para proyectos urbanos, al adaptar los procesos y técnicas
generales de la evaluación de proyectos a las particularidades de los desarrollos
urbanos.
2. Modelo Operativo, mediante el desarrollo de un instrumento computarizado (Modelo
EVAL) de evaluación económica y financiera, cuyo propósito es determinar los estados
financieros y los indicadores de factibilidad de un proyecto urbano, en función de sus
características físicas y funcionales, de los recursos disponibles, las estimaciones del
comportamiento de la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, las condiciones
económicas imperantes en el momento de la evaluación y de la definición de los
objetivos del promotor o inversionista.
De tal manera, la metodología utilizada, fue a través de un enfoque sistémico que

evalúa, procesos donde se definen, sistematizan y procesan situaciones, datos e información,
con la finalidad de determinar la factibilidad de un proyecto en función de un escenario
determinado. Para finalizar, la investigación concluye que, la evaluación económica y
financiera de las propuestas urbanas, al igual que cualquier otro proceso de evaluación, es un
instrumento de apoyo para tomar decisiones. Este proceso de evaluación implica el
conocimiento de la situación pasada y presente, con el fin de proyectarla a escenarios futuros
y determinar si un curso de acción en particular es pertinente, según metas y objetivos
predeterminados. En general, la pertinencia de este curso de acción está enmarcada dentro de
un rango factible de actuación, el cual se define a partir de las proyecciones de las variables
que se adapten a los posibles escenarios futuros conformados por situaciones más o menos
favorables.
En la presente investigación se adecua el proceso de evaluación económica y financiera

al caso particular de propuestas urbanas desarrollando un programa (Modelo EVAL) que
además de calcular los indicadores de factibilidad del proyecto, sirve como un instrumento que
ofrece una síntesis de las características básicas del proyecto urbano, con respecto a sus
dimensiones clasificadas por tipo de espacio construido, relacionándolas con las inversiones
que cada uno requiere y con los ingresos que podría producir (en el caso de los usos rentables).
Adicionalmente, Camperos, A. (2011). Elabora una investigación para su tesis de grado

titulada: Manual de métodos aplicados para el avalúo de edificaciones en el municipio
20
Maracaibo. Cuyo propósito fue proponer un manual para el avalúo de edificaciones en el

municipio Maracaibo, identificando los principios básicos para el avalúo de edificaciones,
describiendo los tipos de métodos aplicados para el avalúo de edificaciones en el municipio
Maracaibo. sustentándose teóricamente entre otros autores, Contreras (2008), Alves (2009) y
Stumpf (2006), coincidiendo estos, en la existencia de principios fundamentales para realizar
un avaluó, así como en la importancia de utilizar métodos para su realización, cuya finalidad
es obtener el valor real de las edificaciones.
Ante los objetivos planteados en la investigación, se determinó que existen un conjunto

de principios básicos que deben ser considerados al momento de realizar un avalúo de
edificaciones. Estos principios constituyen la base o fundamento de la definición de los
métodos aplicables para la valoración de cualquier tipo de bien, llegando a modificar por
completo el valor asignado al mismo.
Con relación a lo anterior, el tipo de investigación aplicado, es descriptivo, con un diseño

documental, no experimental y transversal. Los métodos aplicados son:
- Métodos directo:
Métodos de comparación de datos del mercado.
Evaluativo o de aproximación de costo.
- Métodos indirectos:
Capitalización de la renta o de los ingresos.
Método involutivo valor residual.
La técnica de recolección y análisis de datos utilizada por el investigador, fue la

observación documental, fundamentada en la revisión bibliográfica, de guías y proyectos de
normas, referentes al avalúo de edificaciones. Así mismo, se utilizaron medios electrónicos
como elementos complementarios de consulta y revisión bibliográfica sobre el tema estudiado.
Es de señalar, que este trabajo no pretendió establecer criterios de cuál método utilizar o no
para el desarrollo de un estudio específico, esto va depender del grado de investigación y
experiencia del profesional en su utilización.
Dentro de los resultados obtenidos, el investigador señala que; permitieron dar

respuesta a los objetivos específicos planteados, sirviendo de base para la propuesta
del manual. El cual les permitirá a los profesionales que se desarrollen en esta área,
contar con una herramienta que les proporcione una rápida consulta, con procedimientos
unificados, claros y actualizados, y así poder potenciar la calidad y transparencia de las
21
valoraciones en las edificaciones. Además, está dirigida a describir relaciones e interacciones

de la variable en estudio dentro de una situación realista, como es la recopilación de los diversos
métodos aplicados para el avalúo de edificaciones.
Por último, en la investigación, se elaboró un manual de métodos aplicados en el avalúo

de edificaciones, siguiendo el criterio del investigador, el cual trató de exponer de manera
sencilla y didáctica el procedimiento adecuado al momento de aplicar cualquiera de los
métodos utilizados en la tasación de bienes inmuebles. Con la elaboración de este documento,
se pone a disposición del ingeniero civil, arquitecto o profesional encargado de realizar un
valúo, una investigación que permite enmarcar y unificar criterios y procedimientos utilizados
al momento de realizar la tasación de un bien inmueble.
2. Bases Teóricas
La tierra es factor clave para la planificación urbana y es un insumo básico para toda
política de vivienda y construcción del espacio público y privado. Ello exige el máximo rigor
sobre la percepción científica, los instrumentos y los métodos idóneos para determinar el precio
de las tierras urbanas. El éxito de cualquier instrumento de inversión negociable y dedicado a
los bienes raíces requiere, en cualquier país del mundo, un mercado de capitales líquido y
profundo, en el cual participe una gran cantidad de inversionistas individuales e institucionales.
En este orden de ideas, cuando se trata de buscar una oportunidad de negocio o

inversión, se evalúan los distintos rubros que comprenden la economía del país. Lo indicado,
es evaluar todos los sectores económicos en los que se puede participar y evaluar en cuál de
ellos realizar una inversión que genere una ganancia o beneficio económico, sea a corto,
mediano o largo plazo. Por ello la rentabilidad económica, el costo del suelo y el sector
inmobiliario, constituyen el punto de encuentro de esta investigación. De tal manera, la presente
investigación, busca proponer un desarrollo urbano que genere mayor rentabilidad económica
al propietario del terreno, para esto es importante determinar los factores que indicen
directamente en el terreno y las condicionantes que impone la Ordenanza de Zonificación del
Municipio Maracaibo.
Para el desarrollo de la investigación es importante establecer una estructura teórica,

con el objeto de organizar y establecer las relaciones entre los distintos elementos
correspondientes al problema planteado. Se aborda en forma sistemática cada uno de los
22
objetivos previstos, siendo el objetivo general: Proponer un desarrollo urbano que genere
mayor rentabilidad económica al terreno ubicado en la Av.17 y calle 73 del municipio
Maracaibo. A su vez los objetivos específicos: Identificar la metodología utilizada para
conseguir entre diversos escenarios la propuesta que genera mayor rentabilidad económica al
terreno en estudio; Describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que
posee el terreno y su entorno; Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno
estudio; Interpretar los métodos existentes, que permitan evaluar la mayor rentabilidad
económica del terreno; Analizar los factores físicos, sociales ambientales legales y económicas
que influyen en el desarrollo, para la rentabilidad económica del terreno; y proponer un
desarrollo urbano que aproveche la rentabilidad económica del terreno.
2.1 Metodología aplicada para el estudio de la rentabilidad económica.
En la búsqueda de métodos usados para calcular los diferentes componentes del valor de
un inmueble, partiendo de un proyecto hipotético que se describe como el mayor y mejor
uso que se le puede dar al inmueble y cumpla con las siguientes viabilidades:
- Económica: Relación costo/beneficio.
- Legal: Legalmente permitido, lo que se puede construir en el lugar (Ej. Uso del suelo)
- Física: Posible construcción conforme a las condiciones naturales del suelo.
- Social: El proyecto sea aceptado por la sociedad y no perjudique el bienestar de los
habitantes en la zona.
Velasco (2019), manifiesta en la valuación inmobiliaria que; El método residual, es el que

resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un
terreno urbano estén o no edificado, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
aprovechamiento del mismo, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
El método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:
- Residual estático.
- Residual dinámico.
De modo que, el método residual estático; es un método para calcular la valoración de un

terreno edificable o de un bien inmueble, se trata de calcular el precio máximo que un promotor estaría
dispuesto a pagar para llevar a cabo una promoción con el mayor y mejor uso posible. En el método
residual estático no se tiene en cuenta el factor tiempo, por lo que solo se aplica a operaciones que vayan
a llevarse a cabo muy inmediatamente. Si entendemos que la operación puede dilatarse en el tiempo y
23
los flujos de caja pueden verse muy afectados entonces deberemos utilizar el método dinámico, que sí
tiene en cuenta esta variable.
Ahora bien, el método de valoración residual dinámico, parte de la hipótesis de que en

ese terreno se van a hacer unos gastos de urbanización y edificación. Años más tarde se
construirán unas viviendas por las que se obtendrán unos ingresos. Dado que tenemos unos
ingresos y gastos que se distribuyen en el tiempo, a priori la metodología del Valor Actual
Neto(VAN) parece muy apropiada. Y así lo dice, por ejemplo, la legislación que deben aplicar
las entidades financieras a la hora de valorar los inmuebles, que lo denomina valor residual por
el procedimiento dinámico. En concordancia con lo anteriormente expuesto la metodología
aplicada para el estudio de la rentabilidad económica en los diversos escenarios urbanos
sugiere que; si se trata de un terreno urbano en el que empiezan las obras y se venden los pisos
se puede aplicar el método "estático", es decir ingresos menos costes. Pero, si se va a tardar
más de un año, entonces tendremos unos flujos de caja anuales y procede aplicar el método
dinámico.
2.2 Ambiental
La ley orgánica del ambiente define el ambiente de la siguiente manera:
Conjunto o sistema de elementos de naturaleza física, química, biológica o socio
cultural, en constante dinámica por la acción humana o natural, que rige y
condiciona la existencia de los seres humanos y demás organismos vivos, que
interactúan permanentemente en un espacio y tiempo determinado.
2.2.1 Vegetación
Martínez. P. (1983), define la vegetación como uno de los elementos más perceptibles
del medio físico y también más significativo debido a las múltiples relaciones que mantiene
con otros elementos del medio; influye en los procesos morfogenéticos por tanto, en el
modelado del relieve, en los flujos hídricos, es uno de los elementos más diferenciadores del
paisaje como indicador expresivo y nudo de las interacciones, refleja los cambios de las
condiciones climáticas en el espacio, crea microclimas locales, constituye un recurso
económico y ecológico en equilibrio con el medio que hay que tener en cuenta en la
planificación del territorio.
Dicho de otro modo, la vegetación es la cubierta orgánica que crece sobre un terreno,
ya sea por cultivo o de forma espontánea. De tal manera los factores geográficos influyen o
limitan la vegetación, de allí que en Venezuela las diferencias paisajísticas, climáticas y
24
topográficas de las regiones dan origen a una enorme variedad vegetal. A su vez dicha cubierta
vegetal es capaz de modificar la morfología de los suelos y que es capaz de catalogar los
diferentes climas.
2.2. 2. Contaminación
La ley orgánica del ambiente define la contaminación como:“ Liberación o introducción
al ambiente de materia, en cualquiera de sus estados, que ocasione modificación al ambiente
en su composición natural o la degrade”.
Agregando a lo anterior la contaminación ambiental; se define como la presencia de
componentes nocivos ya sean químicos, físicos o biológico en el medio ambiente, que
supongan un perjuicio para los seres vivos que lo habitan, incluyendo a los seres humanos. La
contaminación ambiental está originada principalmente por causas derivadas de la actividad
humana
2.2. 2.1 Contaminación del suelo

Santiago. F. (2019), define la contaminación del suelo como la introducción de
elementos extraños mediante un proceso de degradación por causas físicas o químicas que
provoca la pérdida total o parcial de su productividad, generando efectos nocivos para los
organismos vivos o las personas.
2.2. 3 Topografía
Rincón. M. (2007), se puede definir como la disciplina que abarca todos los métodos
para reunir información de partes físicas de la Tierra, tales como el relieve, los litorales, los
cauces de corrientes hídricas, entre otros, usando para ello los métodos clásicos de medición
en terreno, la fotogrametría y los Sensores Remotos.
2.3 Social
Koontz W. (1998), manifiesta que; el entorno socio cultural representa una serie de
elementos que hacen referencia al ambiente en el que se desenvuelve el individuo (social y
cultural), los cuales tienen una influencia en su conducta ya que son parte de sus costumbres y
modos de vida. En esta perspectiva la dimensión social se organiza en torno a la interacción
con otras personas, es decir; supone la expresión de la sociabilidad humana característica, esto
es, el impulso genético que la lleva a constituir sociedades, generar e interiorizar cultura, lo
25
que implica la capacidad y necesidad de interacción afectiva con semejantes, expresada en la

participación en grupos, y la vivencia de experiencias sociales.
2.3.1. Las Clases sociales

Westreicher. G (2018), define el estatus social como la posición jerárquica que ocupa un
individuo dentro de su comunidad. Esto, con base en diferentes variables como el nivel de
ingresos, la actividad económica que desarrolla, la reputación, la etnia, entre otros. Es decir, el
nivel social es el reconocimiento hacia una persona y con base en lo cual se le asigna un lugar
en la sociedad. Por lo que, se consideran diversas características al individuo, tanto económicas
(poder adquisitivo) como sociales (color de piel, familia a la que pertenece, etc). Así, a mayor
estatus, más posible es el acceso a privilegios, como educación de mayor calidad o la ocupación
de un puesto de poder.
Dentro de los niveles sociales encontramos la estratificación social que según Semper. C
(2016), debe considerarse como “la ordenación (ranking) diferencial de los individuos
humanos que componen un sistema social dado y el orden de superioridad o inferioridad que
guardan sobre ciertos respectos socialmente importantes” así mismo el autor establece que:
“Los individuos son ubicados en una escala de estratificación de acuerdo a

determinadas pautas valorativas compartidas socialmente y que, por lo mismo,
poseen la capacidad de orientar normativamente la motivación individual y las
finalidades del actor. Es por esto, precisamente, que desde el enfoque funcionalista
la estratificación social se destaca como un mecanismo esencial para la estabilidad
e integración de las sociedades, en la medida en que posibilita que las relaciones
sociales se ordenen en referencia a valoraciones compartidas que se anclan en las
motivaciones y que a su vez se expresan normativamente en las instituciones.”
El famoso y reconocido filósofo Karl Marx, a través de su corriente denominada

marxismo, aportó una importante visión de la división de clases y el concepto de clase social.
Marx sostenía que las clases sociales empezaban a aparecer cuando se realizaban divisiones
sociales en el trabajo. Con la aparición de la propiedad privada, señaló dos clases sociales
bastante diferenciadas: los Equipamiento Genérico Uso Específico Ancianato Orfelinato
Comedor Popular Mercado Popular Ambulatorio Hospital Local Albergue, jóvenes
inadaptados Hospicio, Indomiciliados Hostería, jóvenes transcendentes Internados y
Residencias Hospital Zonal Hospital especializado Pre-Escolar Básica Educación Media
Educación General Otra Educación General Educación superior Primario Servicio Educacional
Intermedio General Intermedio Servicio Asistencia propietarios de los medios productivos
26
(fábricas, tierras, etc.) y los trabajadores que se mantienen gracias a su labor en esos medios.
Existen muchas perspectivas y puntos de vista sobre la división de las clases sociales según la
posición y capacidad económica de la población. Generalmente, podemos agruparlos en los
tres siguientes puntos:
- Clase alta: Sus individuos cuentan con alto nivel adquisitivo y generalmente mayor nivel
formativo y educacional. Ocupan puestos de responsabilidad y cuentan con propiedad de
medios de producción, por lo que pueden emplear a otros individuos.
- Clase media: Es el estrato más amplio en las sociedades. Sus integrantes a menudo
cuentan con niveles promedio en cuanto al aspecto educativo y tienen una capacidad
económica intermedia, que les permite la subsistencia y la propiedad en muchos casos de
vivienda y un nivel de vida basado en el bienestar.
- Clase baja: Se caracteriza por individuos con escasas posibilidades de contar con vivienda
en propiedad o medios de producción. Además, su nivel de renta es bajo, por lo que su
poder adquisitivo no les facilita una formación educacional y profesional de alto nivel.
2.3.2 Inseguridad Social
Se conoce como inseguridad a la sensación o percepción de ausencia de seguridad que

percibe un individuo o un conjunto social respecto de su imagen, de su integridad física y/o
mental y en su relación con el mundo. Según Cuevas. N, (2005), la inseguridad social, hace
referencia a la violencia, los delitos, crímenes y malestar que afectan a la sociedad en su
conjunto. Estos actos contrarios a la ley vigente generan una sensación constante de
inseguridad y vulnerabilidad dentro de la población. Por lo que la segregación de la sociedad
tiene como consecuencia el incremento de la inseguridad.
2.4 Económico
Samuelson y Nordhaus (2004) , autores del libro "Economía", definen

la economía como: "El estudio de la manera en que las sociedades utilizan los recursos escasos
para producir mercancías valiosas y distribuirlas entre los diferentes individuos".
Partiendo de la anterior definición; la sociedad actual produce y trabaja para vivir y

adquirir bienes o servicios. Estos pueden ser libres que se encuentran sin límites, como el aire,
o económicos que son escasos y poseen un precio. La economía es el marco en el que todas
estas operaciones se realizan. Desde el punto de vista económico, vivimos en un gran mercado
que se rige por una ley, la de la oferta y la demanda, y que cuenta con un administrador público
que reclama su parte a través de impuestos. El estado de la economía de un país se comprueba
por la variación de su PIB y su IPC, dos índices fundamentales a tener en cuenta.
27
2.5 Servicios de Infraestructura
El suelo es más barato en aquellos lugares en que existe una menor cantidad de inversiones
en servicios urbanos en los alrededores. Por lo tanto, los proyectos urbanos que presentan el
mínimo costo, son aquellos ubicados en terrenos de la periferia de las ciudades, escasamente
dotados de la infraestructura y el equipamiento requeridos. Siguiendo este criterio, las
decisiones de inversión en proyectos urbanos producen como resultado un crecimiento de las
ciudades que obliga al estado a construir la infraestructura y los servicios complementarios en
las zonas de la ciudad donde se han localizado las viviendas.
Rozas. P (2004), la infraestructura puede ser definida como las estructuras físicas y
organizativas, redes o sistemas necesarios para el buen funcionamiento de una sociedad y su
economía. Es decir; la infraestructura física constituye instalaciones públicas que unen partes
de la ciudad y proporcionan los servicios básicos que la ciudad necesita para el funcionamiento,
como la red de caminos y servicios públicos.
2.5. 1 Servicios Públicos
HaurIou. M (1919), define “un servicio técnico prestado al público de una manera regular
y continua para la satisfacción de una necesidad pública y por una organización pública,”
Ahora bien, establecido que la actividad estatal sólo puede considerarse servicio público en
ciertos casos de la actividad de los órganos administrativos, se aclara que no es necesario que
la administración misma, mediante sus propios medios y personal, asuma la prestación del
servicio público: El servicio público puede ser prestado tanto directamente por la propia
administración, como indirectamente a través de un concesionario. García. O, (1955) dice,
“Público es el servicio... cuya gestión es asumida, ya por la administración directamente, ya
por una persona o entidad por su encargo o con su colaboración.”
- Servicio de Abastecimiento de Agua
- Servicio de Electricidad
- Telecomunicaciones
28
2.5. 2 Vialidad
Pavez R. Parrochia B. (1994), consideraron; las redes viales como un principio de
ordenamiento territorial relacionando las posibilidades técnicas con el servicio de las regiones
urbanas.
Según Conche. A (2015), el concepto de vialidad hace referencia a un conjunto de

servicios cuyo fin se encuentra enmarcado al desarrollo y organización de la vías públicas y
sistema vial que permite la circulación, diseñado a partir de datos que involucran desde las
características del vehículo, hasta razonamientos físicos como la velocidad de los automotores,
relacionándolos con la topografía del terreno
En otras palabras, la vialidad es el conjunto de infraestructuras que conforman las vías

urbanas e interurbanas relacionadas a la circulación y tráfico, cuyo diseño dependerá de la
naturaleza del proyecto arquitectónico, estudios demográficos y variables topográficas del área
a trabajar, por lo que se presenta como un esfuerzo interdisciplinario ajustado a las demandas
del público, con la finalidad de ofrecer libre y fácil acceso, todo ello contenido en el diseño de
una red vial interconectada.
2.5.3 Transporte público

Se entiende por transporte público, un sistema interconectado de medios de transporte
colectivos y generalizados cuyo objetivo es permitir la movilidad urbana, dando solución a las
necesidades de desplazamiento de los ciudadanos. Sin embargo el Banco de Desarrollo de
América Latina CAF (2011), en un estudio realizado determino que; en todo el mundo las
necesidades de transporte derivadas del crecimiento acelerado de las grandes ciudades, a su
vez ha traído consigo el aumento de problemas de movilidad urbana.
De tal modo que Gutiérrez. (2009), propone concebir al transporte como el elemento
material de la movilidad, en tanto es un componente técnico de ésta. A su vez, la movilidad
se expresa en el transporte.
2.5.4 Equipamiento Urbano

Sepúlveda. A, (2019), lo define como:
“El equipamiento urbano es el conjunto de edificios y espacios, predominantemente
de uso público. En donde se realizan actividades complementarias a las de habitación
y trabajo. Estas proporcionan a la población servicios de bienestar social y de apoyo
a las actividades económicas, sociales, culturales y recreativas”.
29
En este sentido, el Equipamiento Urbano, es el conjunto de infraestructuras y usos

relacionado a la calidad de vida de los ciudadanos.
Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo (2014)

2.6. Variables Urbanas Fundamentales
Desde un punto de vista técnico la planificación se considera como un proceso que se lleva a
cabo dentro de los limites previsto por la política y la administración, a través del cual se hacen
más racionales la toma de decisiones referentes a fines, en el marco de estudio como fenómeno
dinámico y complejo, resulta apropiado manejar conceptos vinculados con esta área tales
como, como urbanismo, planificación urbana, ordenamiento territorial que se convierten en
instrumentos para determinar el uso del suelo ya sea para su conservación o su transformación.
Dentro del sistema jerárquico existen los Planes de Desarrollo Urbano Local (PDUL),
el cual es un instrumento indispensable para el desarrollo armónico de una ciudad porque
instrumenta las estrategias que define el POU a través de una ordenanza de zonificación que
establece los parámetros de índole físico espacial que conformaran la morfología urbana. Así
mismo la ordenanza de zonificación del municipio de Maracaibo establece los elementos
reguladores del desarrollo urbano y sus posibles usos, así mismo la presente ordenanza
establece que el terreno de estudio se encuentra en la zona definida como POLIGONO
RESIDENCIAL PR5 O ZONA PR5 en la que establece lo siguiente:
Gráfico 1. . Plano de Zonificación indicando la el polígono residencial PR5. . Fuente:

Briceño R. Sierra E. (2022)
30
2.6.1 Usos
Definido por la ordenanza de zonificación (2014) como instrumento para determinar el
uso que se le puede dar a la parcela o edificación según los artículos 31 y articulo 32 establece
lo siguiente:
Usos Principales:
a) Vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua
b) Vivienda bifamiliar aislada y pareada.
c) Vivienda multifamiliar.
d) Comercio Vecinal (CV), Comercio Comunal (CC) y Comercio Recreacional (CR) donde los indique
el plano de zonificación que forma parte integrante de la presente Ordenanza
Así mismo la ordenanza de zonificación del Municipio Maracaibo (2014) define los siguientes
conceptos:
VIVIENDA UNIFAMILIAR: Edificación que sirve de albergue a una sola familia.
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA: Edificación conformada por una vivienda
que no está adosada por ninguno de sus lados a otra vivienda.
VIVIENDA UNIFAMILIAR CONTINUA: La edificación conformada por varias
viviendas unifamiliares adosadas a dos o más de sus lados formando filas o grupos.
VIVIENDA UNIFAMILIAR PAREADA: La edificación conformada por dos
unidades de vivienda unifamiliar adosadas por uno de sus lados.
VIVIENDA BIFAMILIAR AISLADA: Edificación conformada por dos (2) unidades
de vivienda unifamiliar superpuestas, con accesos independientes
VIVIENDA BIFAMILIAR PAREADA: Edificación conformada por dos (2) unidades
de vivienda bifamiliar adosadas por uno de sus lados, para dar albergue a cuatro (4)
familias, con accesos independientes.
VIVIENDA MULTIFAMILIAR: Tres (3) o más unidades de vivienda superpuestas o
no, que comparten bienes y servicios comunes. (Ordenanza, 2014, p. 3).
Usos Secundarios: Comercio Local (CL).

Parágrafo Único: El Comercio Local, se regirá por lo establecido en el Título II, Capítulo XI, Sección
I de la presente Ordenanza.
Artículo 32: Usos incompatibles: Todos los que no se corresponden con los mencionados como
Principales, Secundarios y Equipamientos Urbanos.
Sin embargo, el plano de zonificación del Municipio de Maracaibo señala que el terreno en
estudio es un Polígono Residencial PR5 o zona PR5 establece que puede ser de uso Comercio Local, el
cual se regirá por lo establecido en el Título II, Capítulo XI, Sección I de la presente Ordenanza.
Comercio local definido por la Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo

como: “Aquellas actividades comerciales que satisfacen las necesidades diarias más inmediatas de los
31
residentes de un sector a escala local, cuyo alcance sea de recorrido peatonal y únicamente con ventas al
detal” (Ordenanza, 2014, p. 3).
DEL POLÍGONO RESIDENCIAL PLANIFICADO O ZONA PR5

Polígono Definición Variable
• Residencial
• Comercio Vecinal (CV),
Comercio Comunal (CC)
y Comercio Recreacional
Usos principales
(CR) donde los indique el
plano de zonificación que
forma parte integrante de
POLÍGONO
la presente Ordenanza.
RESIDENCIAL
Urbana Uso del Suelo Comercio Local (CL). se
PLANIFICADO O
regirá por lo establecido
ZONA PR5
Usos Secundarios en el Título II, Capítulo
IX, Sección I de la
presente Ordenanza.
Todos los que no se
correspondan con los
Incompatibles
mencionados como
Principales y Secundarios.
Cuadro 1. Variables Urbanas Fundamentales. Según Art 31 . Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
2.6.2 Densidad neta de población
Definido por la ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo (2014) como:

La relación entre el número de habitantes de la población y el Área Neta
Residencial que ocupan, expresada en habitantes por hectáreas. Se especifica en el
artículo 33 de las variables fundamentales lo siguiente: Setecientos ochenta habitantes
por hectárea (780 hab/ha). El promedio familiar será de cuatro (4) personas.
(Ordenanza, 2014, pag 14)
DEL POLÍGONO RESIDENCIAL PLANIFICADO O ZONA PRP

Densidad Setecientos ochenta

ZONA PR5 Urbana (780 hab/ha).
habitantes por hectárea
2.6.3 Retiros
Definido por la Ordenanza de Zonificación del Municipio Maracaibo como:

RETIRO: Distancia que debe existir entre uno de los linderos de una parcela y la fachada
respectiva de la edificación.
FRENTE: Distancia que debe existir entre el lindero de frente o la afectación vial, si la
hubiere, y la fachada frontal de la edificación.
32
LATERAL: Distancia que debe existir entre el lindero lateral de una parcela y la fachada
lateral de la edificación.
FONDO: Distancia que debe existir entre el lindero de fondo de una parcela y la fachada
posterior de la edificación. (Ordenanza, 2014, pag 14)

a) (4 m.) para las edificaclones
con altura hasta (10) niveles.
• Frente
ZONA PR5 Urbana Retiros b) (6 m.) para las edificaciones
con altura mayor a (10) niveles.
• Lateral 3m
• Fondo 3m
2.6.4 Áreas verdes y espacio público

La Ordenanza de Zonificación del municipio Maracaibo (2014), define Áreas Verdes como:
“Superficie de terreno cubierta de vegetación natural y tratada
paisajísticamente, reservada en el perímetro urbano del municipio, así como en
las urbanizaciones o edificaciones para el desarrollo de actividades recreativas,
de esparcimiento o disfrute contemplativo” (Ordenanza, 2014, p. 3).
En el Artículo 28 De las variables Urbanas fundamentales, se establece lo siguiente:

a) En parcelas con áreas hasta diez mil metros cuadrados (10.000Mts2)
inclusive, desarrolladas con viviendas unifamiliares y bifamiliares se exigirá
como mínimo un diez por ciento (10%) de área bruta de la parcela como área
verde.
b) En parcelas con áreas hasta diez mil metros cuadrados (10.000Mts2)
inclusive, desarrollada con viviendas multifamiliares, se exigirá como mínimo
un quince por ciento (15%) del área bruta de la parcela como área verde.
(Ordenanza, 2014, p. 13)
Poligono Definición Variable
En parcelas con áreas hasta
(10.000 m2) inclusive, Mmínimo (10 %)
desarrolladas con vivienda del área bruta de
unifamiliares y bifamiliares se la parcela
exigirá
ZONA PR5 Urbana Área Verde
En parcelas con áreas hasta
Mínimo (15%)
diez mil metros cuadrados
del área bruta de
(10.000 m2) inclusive,
la parcela como
desarrolladas con viviendas
área verde.
multifamiliares, se exigirá
Cuadro 4. Variables Urbanas Fundamentales del Polígono residencial cinco o Zona PR5 . Fuente:
Briceño R. Sierra E. (2022)
Cuadro 5. Matriz de Operacionalización de Variables.
Operacionalización de la Variable
Titulo: ESTUDIO DE LA RENTABILIDAD ECONÓMICA DE UN TERRENO URBANO
Objetivos general : Proponer un desarrollo urbano que genere mayor rentabilidad económica al terreno ubicado en la Av.17 y calle 73 del municipio Maracaibo.
Objetivos especificos Variable Dimensión Sub-Dimensión Indicadores
Método Residual Dinamico

SI/NO
• Identificar la metodología utilizada para conseguir Metodología aplicada para
entre diversos escenarios la propuesta que genera el estudio de escenarios Método Residual Estatico
mayor rentabilidad económica al terreno en estudio. urbanos SI/NO
Método Sistemico
SI/NO
Vegetacion 2 de 5
Contaminacion
Ambiental 3 de5
Accidentada SI/NO
Topografia
No accidentada SI/NO
Clase Alta SI/NO
• Describir las características físicas y sociales, Clase Media SI/NO
que posee el terreno y su entorno para generar mayor Clase Baja SI/NO
rentabilidad económica del terreno en estudio. Social Inseguridad Social 3 de 5
Servicios Publicos 3 de 5
Salud 2 de 5
Equipamento
Educativo 2 de 5
Sector Economico 4 de 5
Economico Vialidad 3 de 5
Transporte Publico 3 de 5
Residencial
Rendimiento Economico del Terreno
Comercio vecinal
Uso de suelo Comercio comunal
Comercio Recreacional
Densidad poblacional (780 hab/ha)
Altura de fachada (20) niveles, incluyendo

planta baja.
• Caracterizar las normativas que existentes que (4 m.) con altura (10)
Normativa Urbana
afectan al terreno estudio. niveles
Frente
(6 m.) con altura (10)
Retiros niveles
Lateral 3m
Fondo 3m
Áreas Verdes 10 % area verde
Vivienda unifamiliar SI/NO

Tipologia Arquitectonica
Vivienda multifamiliar SI/NO
· Interpretar los métodos existentes, que permitan Método Residual Dinamico SI/NO
evaluar la mayor rentabilidad económica del terreno Metodos Aplicados
en estudio. Método Residual Estatico
SI/NO
Clase Media SI/NO
Inseguridad
Factor Social 3 de 5
Servicios publicos 2 de 5
· Analizar los factores físicos, sociales
ambientales legales y económicas que influyen en el Equipamento Urbano 3 de 5
desarrollo para la rentabilidad económica del terreno Transporte Publico 3 de 5
en estudio. Factor Económico Vialidad 3 de 5
Sector Economico 4 de 5
Topografia No Accidentada
Factor ambiental
Contaminacion 3 de 5
Factor Legal Ordenanza de Zonificación de Maracaibo

SI/NO
• Proponer un desarrollo urbano que aproveche la
mayor rentabilidad económica del terreno en Se logra tomando en cuenta los resultados de los objetivos anteriores
estudio.
(CUADRO 5) CUADRO DE OPERACIONALIZACIÓN DE LA VARIABLE Fuente: Rosangelys Briceño, Edgardo Sierra. (2022).
34
CAPITULO III
MARCO METODOLÓGICO
Según Arias (2006), el marco metodológico es el “conjunto de pasos, técnicas y

procedimientos que se emplean para formular y resolver problemas”. Se basa en la formulación
de hipótesis las cuales pueden ser confirmadas o descartadas por medio de investigaciones
relacionadas al problema; muestra el tipo y diseño de la investigación, la población, muestra,
técnicas e instrumentos para la recolección de datos, validez y confiabilidad de los instrumentos
y las técnicas para el análisis de datos.
1. Tipo de investigación
Según la naturaleza del objeto de estudio planteado se clasifica como una Investigación
Proyectiva, ya que la presente investigación intenta proponer soluciones a una situación
determinada. Carhuancho, I. (2019), describe que la Investigación proyectiva; está relacionada
con el diseño, preparación de las técnicas y procedimientos para el tipo de investigación que
se ha optado. Esta investigación concluye con una propuesta o alternativa de solución, basada
en un diagnóstico profundo de la realidad problemática o del contexto en estudio, y que
responde a una estructura factible, con fundamentos, objetivos, metas, indicadores, plan de
acciones, presupuesto y opinión de expertos; es decir con base en los resultados de un proceso
investigativo. En función de lo antes expuesto, el investigador debe diseñar o crear una
propuesta capaz de producir los cambios deseados por lo que este tipo de investigación se ocupa
de cómo deberán de ser las cosas, para alcanzar unos fines y funcionar adecuadamente.
Por otro lado, de acuerdo a, Hurtado. (2012), la investigación proyectiva consiste en la

elaboración de una propuesta, un plan, un programa o un modelo, como solución a un problema
o necesidad de tipo práctico, ya sea de un grupo social, o de una institución, o de una región
geográfica, en un área particular del conocimiento, a partir de un diagnóstico preciso de las
necesidades del momento, los procesos explicativos o generadores involucrados y de las
tendencias futuras, es decir, con base en los resultados de un proceso investigativo. Así mismo,
Hurtado afirma que la investigación proyectiva involucra creación, diseño, elaboración de
planes, o de proyectos.
35
2. Recolección de los datos
Toda investigación requiere que, en algún momento, el investigador recoja la

información necesaria para dar respuesta a su pregunta de investigación. La recolección de
datos se desarrolla conforme el investigador va dando cumplimiento a cada uno de los objetivos
específicos que así lo ameriten.
Hurtado (2012) propone dos tipos de abordaje para una investigación según el grado de
estructuración: el caológico, donde el investigador parte de procesos exploratorios y está
dispuesto a identificar eventos relevantes de una situación, evitando los conceptos
preestablecidos y abarca un amplio campo de búsqueda con instrumentos inestructurados y
fuentes múltiples; y el abordaje cosmológico donde el proceso investigativo se considera
estructurado, cerrado, preestablecido, y orientado a corroborar; el abordaje cosmológico es
menos sensible a las variaciones que se apartan de los criterios y conceptos previos del
investigador.
En base a lo anterior, para la presente investigación se consideraron los dos tipos de

abordajes referidos para la recolección de datos: El caológico, empleado en una primera fase
exploratoria, orientada a identificar factores del entorno considerado, que influyen en el terreno
urbano mientras que el cosmológico, empleado una vez que se determinaron los factores y los
tipos de datos pertinentes para el estudio.
3. Diseño de investigación
Para Kerlinger (2002), se llama diseño de investigación al plan y a la estructura de un

estudio. “Es el plan y estructura de una investigación concebidas para obtener respuestas a las
preguntas de un estudio”. En ese sentido, el diseño de investigación señala la forma de
conceptuar un problema de investigación y la manera de colocarlo dentro de una estructura que
sea guía para la experimentación, recopilación y análisis de datos.35
De acuerdo con los criterios expuestos por Hurtado (2012), la investigación se enmarca:
- Según el origen de los datos en el diseño de fuente mixta.

- Según la temporalidad y secuencialidad de mediciones en el diseño transeccional y
contemporáneo.
- Según la amplitud del foco en el diseño multivariable de rasgo.
36
Hernández (2003), señala que los diseños mixtos: representan el más alto grado de
integración o combinación entre los enfoques cualitativo y cuantitativo. Ambos se
entremezclan o combinan en todo el proceso de investigación, o, al menos, en la mayoría de
sus etapas y agrega complejidad al diseño de estudio. En este sentido, la investigación es de
diseño de fuente mixta cuando se estudia un evento a través de la combinación de datos
proporcionados por fuentes vivas o materiales y además datos obtenidos de documentos. Es
transeccional, ya que recolectan datos en un solo momento, en un tiempo único y su propósito,
es describir variables, y analizar su incidencia e interrelación en un momento dado. Es
contemporáneo, porque el evento ocurre en el momento presente y por último, es multivariable
de rasgo, cuando el investigador recoge información sobre diversos eventos de las unidades de
estudio, pero lo hace en grupos, y de tal manera que al analizar los datos, el énfasis se coloca
en cada rasgo, obteniéndose información expresada como medidas generales, de cada cualidad
dentro del grupo total. En consecuencia, cada unidad de estudio se pierde dentro de la
generalidad del grupo.
Siguiendo este orden de ideas, el desarrollo de la presente investigación está basado en

la utilización de fuentes mixtas, de forma exploratoria, como son la observación del entorno,
el acceso a información documental, reglamentaria o histórica como, la Ordenanza de
Zonificación del Municipio Maracaibo, ya que es un instrumento legal que condiciona el uso
del suelo en la ciudad. Por otra parte, se realiza el estudio para un momento único en tiempo
presente. Finalmente, la investigación recoge información sobre las unidades de estudio en
cuestión y los eventos que las caracterizan: la descripción de los factores físicos, sociales,
legales, ambientales, y económicas del terreno y su entorno.
4. Definición de eventos.
De acuerdo con Hurtado (2012), se define como evento de estudio a toda característica,
comportamiento, proceso, hecho, o situación que se constituye en el punto focal de una
investigación y que por tanto interesa conocer. Además, la autora indica que los eventos pueden
tener diferente grado de complejidad, donde los eventos complejos integran a otros eventos
más específicos, los cuales, relacionados entre sí, en pautas identificables, constituyen sinergias
o dimensiones del evento superior.
37
Con referencia a lo anterior, los eventos de estudios tratados en la presente investigación

son de los tipos: características y comportamientos. En marcados dentro del primero, el terreno
existente en la región objeto de estudio y la localización de las unidades a desarrollar del lote.
El evento a modificar es el desarrollo que genere mas rentabilidad en el terreno, una vez
determinada la influencia del desarrollo existente en la región objeto de estudio, es posible
estimar los mejores desarrollos a realizar, el cual es un indicador establecido por la Ordenanza
de Zonificación del municipio Maracaibo.
5. Descripción y selección de las unidades de estudio
De acuerdo con Hurtado (2012), en este punto es donde el investigador precisa las
unidades o seres poseedores del evento a modificar, así como los que poseen o participan de
los procesos explicativos. También delimita el contexto y establece los criterios para la
selección de las unidades a estudiar.
Para el objetivo específico: Describir las características físicas, sociales,

ambientales, y económicas que posee el terreno y su entorno para generar mayor
rentabilidad económica del terreno en estudio.
La unidad de estudio considerada para la investigación comprende al Terreno urbano

ubicado en la Av. 17 Calle 73 del municipio Maracaibo, en virtud de la información disponible.
Los componentes del entorno del Terreno serán divididos en los siguientes factores:
• Factores ambiental; comprenden ubicación, clima, vegetación, contaminación y
topografía.
• Factores sociales como; nivel social, servicios públicos, inseguridad y equipamiento
urbano.
• Factores económicos como, sector comercial, la vialidad, y transporte público.
Para el objetivo específico: Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno
estudio.
La unidad de estudio es, La Ordenanza de Zonificación de Maracaibo 2014. Entre la

afectación a estudiar esta; los usos permitidos, los retiros de la parcela, la altura de fachada
entre otras cosas. Los componentes del entorno del Terreno para esta unidad será dividido en
los siguientes factores:
• Factores Legales, corresponde a la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo 2014.
38
6. Población.
De acuerdo con Arnau (1980, citado por Hurtado, 2012), una población es un conjunto
de unidades de estudio concordantes entre sí en cuanto a una serie de características, de los
cuales se desea obtener alguna información. Rojas. A, (2016) concuerda que, la Población es
la totalidad del fenómeno a estudiar, donde las unidades de esta poseen una característica
común, la que se estudia y da origen a los datos de la investigación. En este sentido, la
población del entorno en el objeto de estudio comprende a un kilómetro a la redonda centrado
en el terreno urbano y la población de normativas, son el conjunto de normativas que afectan
al terreno, relacionada con la Ordenanza de Zonificación.
7. La Muestra
Según Tamayo T. (2006), define la muestra como: "el conjunto de operaciones que se
realizan para estudiar la distribución de determinados caracteres en totalidad de una población
universo, o colectivo partiendo de la observación de una fracción de la población considerada"
(p.176).
Cabe destacar que, Hurtado (2012), define la muestra como una porción representativa
de la población que se toma para realizar el estudio. La representatividad de la muestra consiste
en que los hallazgos hechos en la misma puedan ser generalizados o aplicados a la población.
Al respecto, Hurtado (2012), considera que para conformar una muestra es necesario
seleccionar cuales de las unidades de estudio que participarán en la aplicación de los
instrumentos, a lo que el autor denomina muestreo. Este procedimiento, comprende dos tipos
de muestreo: El probabilístico y el no probabilístico. En este último se desconoce la
probabilidad que tiene cada elemento de la población de formar parte de la muestra. La
escogencia se hace con base a criterios establecidos por el autor.
Con referencia a lo anterior, Palella y Martins (2008), afirman que la muestra es: "una
parte o el subconjunto de la población dentro de la cual deben poseer características
reproducidas de la manera más exacta posible”.
Siguiendo el orden de ideas, Hurtado (2012) también afirma que para el tipo de
muestreo no probabilístico, citados en el párrafo anterior, existen diversas técnicas, entre éstas
se encuentra la casual, donde únicamente se determina el tamaño de la muestra, pero los
39
integrantes se seleccionan sin ningún criterio establecido. Se seleccionan los casos disponibles
en el momento.
Hechas las consideraciones anteriores, el tipo de muestreo utilizado es el no

probabilístico. La muestra para el objetivo “Describir las características físicas, sociales,
ambientales, y económicas…” está comprendida por; en lo físico, tipologías arquitectónicas;
viviendas, apartamentos, locales comerciales, equipamientos urbanos. Clasificados de la
siguiente manera: Casas de placa, nº de apartamentos, m2 promedio, estado de conservación.
En lo social, nivel social promedio, servicios públicos existentes, nivel de inseguridad. En lo
económico sector comercial, la vialidad, y transporte público. Clasificados en tipo de local
comercial, tipo de vialidad y clasificación del transporte urbano.
Del mismo modo la muestra para el objetivo “Caracterizar las normativas existentes
que afectan al terreno estudio” está comprendida por; las variables urbanas clasificadas: En
el uso del suelo, la densidad poblacional, retiros en la parcela, altura de la fachada entre otras
cosas.
8. Técnicas de recolección de los datos
De acuerdo a Muñoz. C (2016), las técnicas de recolección de datos; son las

herramientas utilizadas por el investigador en la recopilación de los datos, las cuales se
seleccionan conforme a las necesidades de la investigación en función de la muestra elegida, y
se aplican tanto para hacer la recolección, la observación y/o la experimentación, es decir qué;
esto permite obtener los datos de los factores que influyen en el caso de estudio, por ser
susceptible de medición y cuantificación, referida a cualquier característica o atributo de la
realidad en la que está inmersa.
En virtud de lo antes expuesto, para la presente investigación se consideraron dos tipos

de abordajes; la observación y la recopilación documental. Camacho C. (2015) plantea que; la
observación consiste en la indagación sistemática, dirigida a estudiar los aspectos más
significativos de los objetos, hechos, situaciones sociales o personas en el contexto donde se
desarrollan, permitiendo así la comprensión de la verdadera realidad del fenómeno buscando
la realidad en la que está condicionada. Para ello se debe planear cuidadosamente en:
40
- Etapas: para conocer el momento de hacer la observación y realizar las anotaciones

pertinentes.
- Aspectos: considerar lo representativo que se tomará de la situación en estudio.
- Lugares: deben ser escogidos cuidadosamente para que lo observado aporte lo mejor al
trabajo de investigación.
Para el caso de estudio se seleccionó una parcela que se encuentra ubicada en
Venezuela, estado Zulia, municipio Maracaibo en la parroquia Chiquinquirá entre la Av. 17 y
Calle 73. En efecto al aplicar las técnicas de recolección de datos se pretende describir los
distintos factores que afectan al terreno de estudio.
Según Hernández. R (2018), la investigación documental es detectar, obtener y

consultar la biografía y otros materiales, que parten de otros conocimientos y/o informaciones,
recogidas moderadamente de cualquier realidad, de manera selectiva, de modo que puedan ser
útiles para los propósitos del estudio, generando así una crítica e interpretación de datos
secundarios. Por ello el principal instrumento de consulta, será la ordenanza de zonificación de
Maracaibo, ya que es la que define las características y usos que se le podrán dar al terreno en
estudio; todo esto influirá en la toma de decisiones para determinar a través de la aplicación
del método residual el mayor y mejor uso que se le pueda dar a un terreno y que genere mayor
rentabilidad al propietario de dicho terreno.
9. Técnicas de análisis de los datos
Según afirma Hurtado (2012), esta fase involucra el uso de diversas técnicas de análisis y la
elaboración de conclusiones. En el caso del desarrollo de objetivos específicos analíticos se
pueden aplicar técnicas de análisis documental o técnicas estadísticas de concordancia, según
se requieran. Para la presente investigación los objetivos específicos analíticos fueron
abordados de la siguiente manera; el primero a través una técnica de análisis documental, el
segundo a través de la matriz de análisis mientras que el objetivo específico proyectivo se
abordó con técnicas de simulación y creación de modelos.
9.1. Objetivos específicos descriptivos

Para el abordaje de los objetivos específicos descriptivos:
• Identificar la metodología utilizada para conseguir entre diversos escenarios la
• Describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que posee el
terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del terreno en estudio.
• Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno estudio.
41
Se emplearon algunas técnicas de análisis cualitativo.

Para organizar conceptualmente los objetivos específicos descriptivos referente, a la
identificación de la metodología utilizada para conseguir entre diversos escenarios la propuesta
que genera mayor rentabilidad económica al terreno en estudio, la descripción de las
características físicas, sociales, ambientales, y económicas que posee el terreno y su entorno
para generar mayor rentabilidad económica del terreno en estudio y caracterización las
normativas existentes que afectan al terreno estudio, se consideraron los siguientes niveles de
abstracción.
Nivel literal: fue utilizado para indagar sobre las diversas metodologías y aspectos de orden
social, económico, ambientales y legales, del terreno de estudio existente en el municipio
Maracaibo (ver cuadro 6 - 7), mediante la revisión de instrumentos normativos como la
ordenanza de zonificación, análisis de sitio, artículos científicos, tesis de maestría y doctorado,
entre otros documentos.
Nivel literal: Metodología aplicada en los escenarios

Viabilidades
Elemento Criterio de Análisis Económico Legal Físico Social
M. Residual Dinámico
M. Residual Estático
Cuadro 6 metodología utilizada entre diversos escenarios. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
Nivel literal: Aspectos sociales, económicos, ambientales y legales.

Revisión Literal sobre aspectos
Elementos de los Factores Sociales Económicos Ambientales Legales
Clima X
Vegetación X
Contaminación X
Clase de Suelo X
Topografía X
Nivel Social X
Servicio Público X
Inseguridad X
Equipamiento Urbano X
Sector Comercial X
Vialidad X
Transporte Publico X
Ordenanza de Zonificación X
Cuadro 7 Factores que inciden en el terreno a desarrollar. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022).
42
Nivel significacional: permitió la interpretación de cartografía, información en

formatos vectorial y raster, entre otros, referente a los diversos componentes delterreno de
estudio; mediante ciertos criterios de análisis.
Nivel significacional: Revisión de elementos cartográficos

Elemento Criterio de Análisis Raster Vectorial
Imagen Interpretación X
Mapa de Zonificación Localización/ Distancia Polígono
Mapa Político Localización/ Distancia Polígono
Vialidad Tipo de/ distancia a Polilínea
Topografía Altura sobre el nivel del mar X
Cuadro 8. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
Con respecto a los objetivos específicos descriptivos de la investigación, se emplearon

técnicas de análisis cualitativo, considerando el nivel de abstracción integrador, el cual
comprende los niveles: literal, significacional y connotacional; lo que significa un análisis
integral de la unidad de estudio. En referencia a este último nivel, permito interpretar las
circunstancias de orden social legal y económicas que interesan al propietario e inversionista
del terreno en estudio.
En el cuadro 9 se muestran estos tres niveles de abstracción, utilizados para abordar los
objetivos específicos destinados a identificar, describir y caracterizar tanto las metodologías
utilizadas para conseguir la propuesta que genere mayor rentabilidad, como también los
factores que inciden en el terreno en estudio.
Nivel de abstracción integrador
Literal Significacional Connotacional

Permitió indagar sobre los diversos aspectos Permitió interpretar Permitió interpretar las
de orden social, económico y imágenes circunstancias de orden
agroecológico, revisando registros satelitales, cartografía, social, jurídico y político.
agrícolas, artículos científicos, tesis de información en
maestría y doctorado, entre otros formatos vectorial y
documentos. entre otros.
Cuadro 9. Fuente: Villalobos (2016).
43
9.2. Objetivo específico analítico
Para el abordaje del objetivo específico, interpretar los métodos existentes, que
permitan evaluar la mayor rentabilidad económica del terreno en estudio, se emplearon
técnicas de análisis de contenido cualitativo.
La utilización de técnicas de análisis de contenido cualitativo, se fundamenta en la

disposición cada vez mayor de información textual procedente de diversas fuentes, sobre todo,
de Internet, es necesario revisar y clarificar esta vieja técnica de investigación social catalogada
como cualitativa, como de producción de datos o de análisis o como descriptiva o explicativa.
Es decir, es una técnica de interpretación de textos, ya sean escritos, grabados, pintados,
filmados..., u otra forma diferente donde puedan existir toda clase de registros de datos,
trascripción de entrevistas, discursos, protocolos de observación, documentos entre otros, el
denominador común de todos estos materiales es su capacidad para albergar un contenido que
leído e interpretado adecuadamente nos abre las puertas al conocimiento de diversos aspectos.
Desde esta perspectiva para el logro del objetivo específico analítico se utilizó el
análisis de contenido cualitativo. A través de una matriz de análisis con el propósito de
interpretar las diversas metodologías que permitan evaluar la mayor rentabilidad de un terreno
y de esta manera aplicarlo en el caso de estudio, la misma debe realizarse siguiendo el método
científico, es decir, debe ser, sistemática, objetiva, replicable, y valida.
9.2.1 Objetivo específico analítico

Para el abordaje del objetivo específico, analizar los factores físicos, sociales
ambientales legales y económicas que influyen en el desarrollo para la rentabilidad
Para el logro del objetivo específico analítico se empleó la matriz de análisis, con el
fin de interpretar el material documental disponible sobre el tema y la región de estudio. Entre
el cúmulo de documentos revisados están: la cartografía, imágenes satelitales, mapas
vectoriales, y documentos tipo registros, trabajos de investigación, la Ordenanza de
Zonificación del municipio Maracaibo 2014.
44
En este sentido, se presenta la tabla de desarrollo del objetivo específico de análisis para
examinar la localización y desarrollo del terreno, donde se analizan los factores ambientales,
sociales, económicos y legales.
Aspectos sociales, económicos, ambientales y legales.
Elementos de los Factores Ambientales Sociales Económicos Legal
Clima
Vegetación
Contaminación
Clase de Suelo
Topografía
Nivel Social
Servicio Publico
Inseguridad
Equipamiento Urbano
Sector Comercial
Vialidad
Transporte Publico
Ordenanza de Zonificación
Cuadro10 Factores que inciden en el terreno a desarrollar. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
9.2. Objetivo específico proyectivo

Para el abordaje del objetivo específico, proponer un desarrollo urbano que
aproveche la rentabilidad económica del terreno en estudio. Se emplea las técnicas de
simulación y creación de modelos.
Según Hurtado (2012), la simulación es un proceso que consiste en emular ciertos

hechos, procesos o situaciones, tomando en cuenta sus aspectos fundamentales. La simulación
es una técnica que puede utilizarse en investigaciones proyectivas, para anticipar posibles
escenarios. La creación de modelos, se asocia a la representación de algo, por ejemplo, la
maqueta de un edificio o de algún aparato, o mapa de un territorio. La creación de un modelo
como, resultado, no es exclusivo de un holotipo, sino que puede ser producto de varios tipos
de investigación, por ejemplo, en una investigación descriptiva, el modelo puede usarse para
representar una imagen de lo descrito (modelo representativo) mientras que en una
investigación proyectiva el modelo puede ilustrar el diseño o la propuesta. (p. 934)
45
En referencia a lo antes expuesto, para el logro del objetivo específico proyectivo se

emplearon técnicas de simulación y creación de modelos, mediante 3 modelos
representativos que ilustran las características del terreno, en cuento a su lenguaje, son modelos
gráficos, y con respecto a su nivel de abstracción, son modelos materiales. El desarrollo de los
modelos toma en cuenta las características del terreno en estudio; su entorno, aspectos físicos,
sociales, ambientales, económicos y legales de acuerdo al polígono residencial 5 PR5 de la
ordenanza de zonificación del municipio Maracaibo.
46
CAPITULO IV
RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
1. Análisis y discusión de los resultados.

Una vez aplicado los instrumentos y finalizada la tarea de recolección de datos, el
investigador deberá organizarlos y aplicar un tipo de análisis y su debida discusión de los datos
obtenidos, permitiéndole así obtener el conocimiento que estaba buscando a partir del adecuado
tratamiento de los datos y su debida interpretación más global de los mismos, de acuerdo con
los criterios metodológicos desarrollados en el Capítulo III, sustentado en la conceptualización
descrita en el Capítulo II y abordando cada uno de los objetivos específicos referidos en el
Capítulo I, que concluyen en la elaboración del presente Trabajo.
1.1 Identificar la metodología utilizada para conseguir entre diversos escenarios la

1.1. 1La metodología identificada es la siguiente:
Estamos ante una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor del
suelo, tanto de terrenos urbanos urbanizables, ya estén o no edificados. También se utiliza
este método para edificios que se encuentren en fase de proyecto o rehabilitación.
Uno de los Principios generales de la Valoración Inmobiliaria, es el Principio del valor

Residual, que dice: “El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble
es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los
factores”. Dicho principio es recogido en el anexo I de la Orden de 30 de noviembre de 1994
sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. A
partir de este principio general se desarrolla, el método residual de valoración del suelo,
considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integración de
los distintos costes, el del suelo, el de la construcción y con la consideración de los gastos y
beneficios de la promoción como un coste más.
De acuerdo a Martínez, M. (2003), el método residual dinámico, en principio, puede ser

el más adecuado para acometer la valoración de suelos no consolidados por la edificación y
escasamente urbanizados o sin urbanizar, en los que existe un mínimo de planeamiento (un
47
uso y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo más definido, la consideración

de que la urbanización y venta del producto inmobiliario terminado, es concebida en su inicio
como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevándose a cabo
en un horizonte temporal en el que se produce una inversión inicial de capital generándose
ingresos y gastos.
Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximización de beneficios, y por

tanto la aplicación de otro de los principios de la Valoración Inmobiliaria, como es el Principio
de Mayor y Mejor Uso, definido en el anexo I de la O. 30-11-94, que dice;
“El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos

o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y
financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor
valor”.
En el caso del método residual dinámico los elementos involucrados son:
• La aportación inicial de capital; que sería la adquisición del suelo.

• Los gastos; serían todos los asociados al proceso de transformación de dicho suelo (de
bruto a urbanizado)
• Los ingresos; estarían representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la hora
de la venta del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado).
Todo ello a lo largo de un período temporal en el que hay que tener en cuenta la retribución
del capital, el riesgo de la inversión y su duración, así como el momento en que se producen
cada uno de los ingresos y gastos. Del análisis de todos estos elementos deduciremos si el
proyecto es factible o no, si genera valor o no.
El desarrollo de este método incurrirá en ocho fases, que se exponen a continuación:
• Fase 1: Determinar la promoción inmobiliaria más probable.

• Fase 2: Estimación de fechas y plazos de construcción o de rehabilitación, y de
comercialización del inmueble terminado.
• Fase 3: Estimación de los costes de construcción y los gastos de promoción.
• Fase 4: Estimación de cargas urbanísticas.
• Fase 5: Estimación del valor de mercado del inmueble a promover.
• Fase 6: Previsión y determinación de flujos de caja.
• Fase 7: Elección del tipo de actualización.
• Fase 8: Cálculo del valor de mercado del inmueble.
48
En cuanto al método residual estático en la valoración inmobiliaria: procedimiento de

análisis de inversiones con valores actuales, en el que no se tiene en cuenta el tiempo
transcurrido desde la fecha de valoración hasta la finalización de la edificación. Se produce una
estimación de plazo para comienzo de edificación de un año.
El desarrollo de este procedimiento incurrirá cinco fases que exponemos a

continuación:
• Fase 1. Determinación de la promoción inmobiliaria conocida o probable.

• Fase 2. Estimación de costes de construcción y gastos de promoción.
• Fase 3. Estimación del valor de mercado del inmueble a promover, en la hipótesis de
edificio terminado en la fecha de la valoración.
• Fase 4. Fijación del margen de beneficio del promotor.
• Fase 5. Cálculo del valor de mercado del inmueble.
Si entendemos que la operación puede dilatarse en el tiempo y los flujos de caja

pueden verse muy afectados entonces debemos utilizar el método dinámico, que si tiene en
cuenta esta variable.
1.2 Describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que

posee el terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del
terreno en estudio.
El terreno está ubicado entre la Av. 17 y Calle 73, en la parroquia Chiquinquirá del
municipio Maracaibo, estado Zulia. Al respecto, la parroquia Chiquinquirá cuenta con una
población estimada según el INE (Instituto Nacional de Estadística) de 73.012 habitantes
(2008), una superficie de 11,9 km² y una densidad de población de 6.135,46 habitantes por
km².
1.2.1 Factor ambiental
1.2.1.1 Clima
De acuerdo a CORPOZULIA (2011), el clima es cálido húmedo; la temperatura media
anual se mantiene continuamente alta, varía entre 28 y 29°C. Con pequeñas variaciones
anuales; alcanzándose las temperaturas medias mínimas en enero y las máximas en julio. La
precipitación media anual es de 500-900 mm. La distribución de la misma es irregular y
torrencial. La evapotranspiración excede a las lluvias, definiendo anualmente un período seco
de cinco meses y dos períodos lluviosos: mayo y octubre.
49
1.2.1.2 Vegetación
El terreno no presenta vegetación relevante, la vegetación visible forma parte de las

jardineras públicas que rodean el terreno. En el análisis de la vegetación del terreno se
determinó que posee una vegetación de tipo xerófila que según Gonzales “Hace referencia,
dentro de lo que es la botánica, a aquellas plantas y vegetales que están adaptados a vivir en un
ambiente seco o en un medio con poca agua disponible”. Se trata, básicamente, de plantas que
están especialmente adaptadas a vivir en lugares con escasez de agua. Por lo general las plantas
xerófilas se encuentra en regiones tropicales o subtropicales.
En este orden de ideas el terreno presenta a sus alrededores árboles y arbustos de Neem,
Búcaros, Palmeras y Lara. (Gráfico 1)
Lara
Neem
Búcaros
Palmeras
Gráfico 2. Registro de Vegetación presentes en el terreno. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)

50
1.1.1.3. Contaminación
El terreno presenta problemáticas de contaminación del tipo: basura y se encuentra

maleza en estado de crecimiento, el mismo, se encuentra en estado de abandono. En cuanto a
la contaminación acústica, la avenida 17, es una de la avenida transitada vehicularmente a
cualquier hora del día por ser núcleo de múltiples centros de comercio y residencias, por lo
anterior presenta una contaminación acústica alta.
Según el instituto Auditivo SALESA (2018) “La contaminación acústica es la presencia

en el ambiente de ruidos (sonidos de intensidad alta) o vibraciones, que pueden resultar
perjudiciales para la salud humana (auditiva, física y mental) y el medio ambiente.” En este
sentido, La OMS (Organización Mundial de la Salud) define como ruido, cualquier sonido
superior a 65 dB. Se recomienda no superar los 65 dB de ruido durante el día y los 55 dB
durante la noche. Para que el sueño sea reparador, el ruido ambiente no debe exceder los 30 dB
y se deben evitar los ruidos aislados que superen los 45 dB.
En referencia a lo anterior, la contaminación acústica principal en el terreno proviene

de los autos que recorren la av.17 y la calle73 y según Instituto Auditivo SALESA (2018) el
Tráfico rodado emite unos 50-90 dB y el Claxon de coches y autobuses produce unos 90-100
dB de la misma forma que las Motocicleta unos 115 Db. (Gráfico 3). El autor afirma que, “Una
exposición prolongada puede afectar a nuestra salud provocando estrés, ansiedad, irritabilidad,
insomnio, cansancio, dolor de cabeza, mareos, hipertensión, tensión muscular, problemas
cardíacos, pérdida auditiva (temporal, irreversible o progresiva) y acúfenos.” (p. 34)
Gráfico 3. Registro de Intensidad e sonido en Db. Fuente: Instituto Auditivo SALESA 2018
51
1.1.1.4 Topografía
Según CORPOZULIA (2011), el municipio Maracaibo el relieve es llano y plano, debido

en gran parte a su formación geológica de origen aluvial, situado en la planicie de Maracaibo
con pequeñas alturas que alcanzan los 50 metros aproximadamente (sector de El Milagro, San
José de los Altos), a la vez que pertenece en gran parte a la depresión del Lago de Maracaibo.
Los suelos se han generado sobre materiales aluviales de origen lacustre, con buen drenaje y
en parte excesivo. Los horizontes superiores son de textura media, con baja fertilidad.
El terreno no presenta depresiones, se encuentra a 43 m sobre el nivel del mar (Gráfico

4). La parroquia Chiquinquirá, es una meseta llana de tierras bajas, constituyendo la cuenca de
numerosas cañadas, hasta desembocar en el Lago de Maracaibo. Presenta un relieve muy suave
que disminuye de norte a sur hasta llegar a la cota 0 en el lago. Las únicas colinas apreciables
se encuentran junto a la avenida La Limpia.
Gráfico 4. Mapa Topográfico de Maracaibo indicando el terreno. Tomado de: https://es-

do.topographicmap.com/maps/ezix/Maracaibo/
1.2.2 Factor social
1.2.2.1. Niveles Sociales
La zona en donde está ubicada geográficamente el terreno presenta variedad de

niveles/clases sociales, por un lado, hacia las calles que colindan con la av. Delicias y bella
vista se observa un nivel social de clase media-alta y alta, mientras que en las zonas que
pernoctan hacia la av. Universidad y el este de la avenida 5 de julio se observa un nivel/clase
social que ronda entre el medio y medio-bajo.
52
1.2.2.2. Servicios públicos

• Servicio de Agua
En cuanto a suministro de agua, hidrólago es el encargado de suministrar agua a
Maracaibo, según su web oficial “Hidrolago es la institución del Estado Zulia que se encarga
de la captación, conducción, potabilización, distribución y comercialización del agua potable;
además de la recolección y tratamiento de las aguas servidas” Esto incluye a las zonas que
rodean al terreno y al terreno propiamente dicho. En referencia a lo anterior, el servicio de agua
en gran parte de Maracaibo es medio, el agua muchas veces llega sucia y los ciudadanos la
catalogan como “Agua-Barro”, a su vez no es continuo el suministro de agua puede variar de
semanas sin suministro hasta meses.
Según Uhel (2010) “En la Venezuela contemporánea, la falta de acceso al agua o la
deficiencia del servicio urbano de agua potable y saneamiento siguen siendo un reto central
para el Gobierno nacional.”
• Servicio de Electricidad
El suministro de electricidad en Maracaibo está en manos de Corpoelec. Según su web
oficial “Empresa Eléctrica Nacional, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Energía
Eléctrica, es una institución que nació con la visión de reorganizar y unificar el sector eléctrico
venezolano a fin de garantizar la prestación de un servicio eléctrico confiable, no excluyente y
con sentido social. Integración que permite fortalecer el sector eléctrico para brindar un servicio
de calidad y eficiente al Soberano, dando respuestas como empresa socialista en todas las
actividades y jornadas de contribución social que implante el Gobierno Revolucionario de
Venezuela.” En referencia a lo anterior, el servicio de electricidad en los alrededores del terreno
y en gran parte de Maracaibo es medio, debido a que entre los años 2010 y 2021 se han venido
presentando situaciones de apagones prolongados de luz siendo el más trascendental el apagón
nacional del 7 de marzo de 2019 que tuvo una duración de 5 días.
• Servicio de Telecomunicaciones
Venezuela presenta un servicio de telecomunicaciones medio, según Salgado (2020)
“El panorama actual de las telecomunicaciones en Venezuela es preocupante. Según José
Pirrone, director de la Escuela de Ingeniería en Telecomunicaciones de la UCAB, la falta de
inversión por parte del Estado venezolano ha resultado en un estancamiento de cualquier tipo
de avance tecnológico en el campo durante más de una década.” El experto alega que, en
53
comparación con la calidad de las redes de otros países del continente, la Compañía Anónima
Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), la principal empresa de telecomunicaciones del
país, ha tenido un muy bajo crecimiento en materia de desarrollo. Asegura que en los últimos
años se han visto ciertos indicadores que apuntan a un incremento abultado de la desconexión
nacional, dados problemas como la crisis de suscripciones de Movilnet, filial de telefonía
celular de CANTV, por ejemplo.
Datos de la Comisión Nacional de Telecomunicaciones (Conatel) publicados en

septiembre 2019 y divulgados por el portal Efecto Cocuyo revelan que, para el último trimestre
de 2019, Venezuela registró una caída de 7.254.882 de usuarios de líneas telefónicas celulares
respecto al año anterior. el sector telecomunicaciones ha sido arropado por la severa crisis
política, social y económica que afecta a Venezuela. La falta de mantenimiento en la
infraestructura y el control de precios que impiden que las empresas operadoras puedan
reinvertir en la actualización tecnológica, ha lesionado al sector, ubicando a Venezuela en los
últimos lugares de los índices internacionales que miden condiciones de respeto a las libertades
y derechos humanos e indicadores de desarrollo, señala Torrealba (2020).
1.2.2.3. Inseguridad Social
La inseguridad ciudadana atenta contra las condiciones básicas que permiten la

convivencia pacífica en la sociedad y pone en peligro o lesiona derechos fundamentales tales
como la calidad de vida, el bienestar, la salud, la realización de la persona y el ejercicio de sus
derechos y libertades democráticas. Según Transparencia Venezuela (2021), Venezuela se ha
convertido en el segundo país con mayor número de homicidios, y Caracas, la ciudad más
violenta del mundo con 71 asesinatos por cada cien mil habitantes y más de 90% de impunidad.
Al cierre del 2021, el estado Zulia, con una población estimada en 3 millones 625 mil 738
habitantes, se situó en el decimoprimer lugar en el ranking nacional, de muertes violentas, con
una tasa de 34,8, por cada cien mil habitantes (100m/h). Según Jorge Govea Cabrera,
coordinador del Observatorio Venezolano de Violencia en el estado Zulia (OVV Zulia), cuando
se comparan las cifras del año 2020 con respecto al 2021, la región descendió dos peldaños, es
decir, para el año 2019 se ubicó en el noveno lugar y para el 2021 en el puesto 11. Con esa tasa
acotó la región abandonó la lista de los 10 primeros lugares de los estados más violentos del
país.
54
1.2.2.4. Equipamiento Básico
• Salud/Asistencial.
En las zonas aledañas a la Av. 17 y a el terreno de estudio en dirección al Nor-este del
lote se encuentran servicios asistenciales de salud siguientes: Centro Clínico Ambulatorio San
Paolo C.A. Clínica San Lucas y en sentido sur se encuentra farmacia Saas Nueva Altamira.
• Educacional
En las zonas aledañas a la Av. 17 se encuentran diversas instituciones universitarias
como: Inst. Univ. De Tecnol. Pedro Emilio Coll, Instituto Universitario Jesús Enrique Lozada,
Instituto Humanístico Cecilio Acosta
1.2.3 Factor económico
1.2.3.1 Sector comercial

La principal actividad es comercial, se evidencian la diversidad de servicios presentes
en las zonas circundantes al terreno principalmente en la avenida 17 lo cual enriquece al sector
y dicho corredor vial se localizan servicios a escala interurbana de carácter comercial y
financiero.
Gráfico 5. Plano de uso de suelos de zonas circundantes al lote seleccionado. Fuente: Briceño R. Sierra
E. (2022)
Con el fin de analizar la actividad comercial de la parcela en estudio se realiza un plano
de uso del suelo (grafico. 5) en el que se observa que, dentro de la zona, las actividades más
desarrolladas son las comerciales con servicios relacionados al comercio local. Así mismo, se
55
observa que la zona se dedica a diversas actividades siendo el comercio y la residencia

multifamiliar las que más uso abarca.
1.2.3.2. Vialidad
El lote está ubicado en la Av. 17 con la Calle 73 (Gráfico 6). Sumergida en Vías
principales, complementarias, vías colectoras, vías locales.
Gráfico 6. Vialidad presente en el terreno. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022).
1.2.3.3. Transporte Público.
Se determinaron varias rutas de transporte público que facilitan el acceso al lote. Sin
embargo, muchas de las mismas se encuentran en desuso. Actualmente operan: en la Av.
Delicias: Autobús Delicias y Por puesto Delicias; A. 5 de Julio: Por puesto 5 de Julio y Por
puesto Veritas; Calle 78: Autobús Ruta 2 y Por Puesto Delicias; Calle 79: Por puesto Delicias.
En uno de los lados del lote, específicamente el de la Calle 78, se encuentra una parada de
autobús que actualmente está en abandono, se presume que sea la parada de Ruta 2.(Gráfico 7)
56
Gráfico 7 . Transporte Público. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022).
1.3 Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno estudio.
Según la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo (2014), para el Polígono Residencial

Cinco o Zona PR5, se establece:
1.3.1. Uso residencial.
Según la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo, para el Polígono Residencial Cinco

o Zona PR5, se establecen los siguientes usos residenciales:
- Vivienda Unifamiliar:
- Vivienda Unifamiliar Aislada
- Vivienda Unifamiliar Continua
- Vivienda Unifamiliar Pareada
- Vivienda Bifamiliar Aislada
- Vivienda Bifamiliar Pareada
- Vivienda Multifamiliar
En las zonas aledañas al terreno (avenida 17) se observa un uso residencial, que abarca
aproximadamente un 50% de la zona, con una distribución concentrada más hacia el Norte y
Este del terreno. Así mismo, colindado hacia el Norte con los sectores Indio Mara y San José
se ubica una mayor cantidad de vivienda unifamiliar, hacia el Este mayor cantidad de viviendas
multifamiliares en el sector Santa María y hacia el Sur-Oeste se concentra una menor cantidad
de viviendas tanto multifamiliares como unifamiliares. (Gráfico 8)
57
Gráfico8. Mapa de los Sectores que colindan con el terreno. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022).
1.3.2. Uso comercial
Según la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo, señala también al Polígono

Residencial Cinco o Zona PR5 lo cual establece los siguientes usos comerciales:
- Comercio Local
- Comercio Vecinal
- Comercio Comunal
- Comercio Recreacional
La zona adyacente a la avenida17, se caracteriza por concentrar una gran

cantidad de actividad comercial diversa. Ubicados hacia el Oeste yacen en mayor
cantidad los comercios locales y vecinales, mientras que hacia el Este en menor
cantidad los comercios comunales, locales y vecinales. Lo cual hace de la zona una muy
concurrida y activa comercialmente.
58
Gráfico 9. Plano de Uso de Suelo. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
1.3.3 Variables urbanas Fundamentales

Según la Ordenanza de Zonificación de Maracaibo, señala también al Polígono Residencial
Cinco o Zona PR5 lo cual establece:
1.3.3.1 Altura de fachada

Altura de fachada: (20) niveles, incluyendo planta baja.
1.3.3. 2. Retiros
Retiro de frente: a) (4 m.) para las edificaciones con altura hasta (10)niveles.
b) (6 m.) para las edificaciones con altura mayor a (10)niveles.
Retiro de lateral: 3m.

Retiro de fondo:3m
1.3.3.3. Área Verde
En parcelas hasta (10.000 m2) desarrolladas con vivienda unifamiliares y bifamiliares

se exigirá Mmínimo (10 %) del área bruta de la parcela.
1.3.3.4 Estacionamientos
Calcular según lo establecido en el Título VI de la presente Ordenanza.

59
Síntesis de los resultados
Luego de abordar los diferentes factores (ambientales, sociales y económicos)

considerados para describir las características físicas, sociales, ambientales, y económicas que
posee el terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del terreno en estudio.
Así como también, caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno en estudio
objeto de la presente investigación, a continuación se presenta una síntesis del desarrollo de
estos objetivos específicos, mediante una serie de cuadros que recogen lo más relevante del
punto tratado. (Ver cuadros 11, 13,13 y 14)
Para el objetivo específico: Describir las características físicas y sociales y económicas, que
posee el terreno y su entorno para generar mayor rentabilidad económica del terreno en estudio.
Factores Ambientales: Terreno urbano en estudio
FACTOR TERRENO URBANO
AMBIENTAL
Ubicación Av.17 y calle 73 parroquia Chiquinquirá, del Municipio Maracaibo.
Posee un clima calido-humedo. Promedio de temperatura anual de
Clima 28ºc
Vegetación primitiva: Compuesta por especies como; hierva de

Vegetación
crecimiento espontaneo y arboles; el Neem, Caujaro y Cuji.
Contaminación
Impacto ambiental por la insección de elementos extraños (basura)
contaminando el suelo .
Topografía(Rango en metros) Entre 40m y 43m.
60
Factores Sociales: Terreno urbano en estudio
SOCIAL
Clase media: Nivel promedio en cuanto al aspecto educativo y
Nivel Social capacidad económica intermedia.
Abastecimiento de agua: Deficiente.
Servicio eléctrico: Deficiente.
Servicios publico
Telecomunicaciones: Deficiente.
Servicio de gas : Deficiente .
Insguridad Social Ausencia de seguridad
Educativo: Universitario (3).
Equipamiento Urbano
Salud: Centro Médico (2), Farmacias (1).
Factores Económicos: Terreno urbano en estudio
ECONÓMICO
Actividad Comercial: Abundante. Hoteleria(1), Restaurant (3), Banco (1),

Sector económico
Supermercados (1) Comercios (8), Centro Comercial (2).
Clasificación: Vías complementarias, Vías colectoras,Vías locales.

Vialidad
Estado Fisico: Vias pavimentadas en su totalidad.
Rutas de transporte: como Delicias y 5 de Julio
Transporte publico Clasificación: Urbana
Condiciones: Deficiente
Cuadro13. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
61
Para el objetivo específico: Caracterizar las normativas existentes que afectan al terreno
estudio.
Factor Legal: Terreno urbano en estudio

Legal
Usos del Suelo

Residencial, Comercio Vecinal, Comercio
Comunal y Comercio Recreacional.
Setecientos ochenta habitantes por hectárea (780
Densidad poblacional
hab/ha).
Altura de fachada (20) niveles, incluyendo planta baja.
a) (4 m.) para las edificaciones con altura hasta
Retiro de frente (10)niveles.
b) (6 m.) para las edificaciones con altura mayor a
(10)niveles.
Retiro de lateral 3m.

Retiro de fondo 3m.
En parcelas hasta (10.000 m2) desarrolladas con

Ordenanza de vivienda unifamiliares y bifamiliares se exigirá
Zonificación de Área Verde Mmínimo (10 %) del área bruta de la parcela.
Maracaibo 2014 En parcelas hasta (10.000 m2), desarrolladas con
viviendas multifamiliares, se exigirá Mínimo
(15%) del área bruta de la parcela.
Tipología Vivienda unifamiliar; Aislada, pareada y continua

Arquitectónica Vivienda bifamiliar; Aislada y pareada.
Vivienda multifamiliar
Estacionamientos Calcular según lo establecido en el Título VI de la
presente Ordenanza.
1.1) Recreación: Parques vecinales, verde

territorial, campos de juego (1 a 15 años), deporte
Equipamientos Urbanos de entrenamiento.
Ámbito Primario 1.2) Asistencial: casas cunas y guarderías
1.3) Educación: Preescolar y básica.
1.4) Socio-Cultural: Asociaciones de veci-nos,
iglesias y centros parroquiales.
Cuadro14. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
62
1.4 Interpretar los métodos existentes, que permitan evaluar la mayor

rentabilidad económica del terreno en estudio.
Una vez desarrollado los objetivos descriptivos de la presente investigación, se

partió a interpretar los métodos existentes, que permitan evaluar la mayor rentabilidad
económica del terreno en estudio. A través de una matriz de análisis con la intención de
comparar las metodologías para ser aplicadas a cada escenario y de este modo encontrar la más
oportuna, que permita evaluar la mayor rentabilidad para el terreno en estudio (ver cuadro 14)
Metodología
Características
Residual Dinámico Residual Estàtico
Principio del valor residual, será la diferencia entre el
valor total de dicho activo y los valores atribuibles al X X
resto de los factores.
Principio de mayor y mejor uso, según el cual el
valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro
X X
de las posibilidades legales y físicas, al
económicamente más aconsejable, permita obtener su
mayor valor.
Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no
X
edificados. X
Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación,
X
incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
No se tiene en cuenta el factor tiempo, por lo que solo
se aplica a operaciones que vayan a llevarse a cabo
muy inmediatamente. X
Cuadro15. Matriz de análisis Fuente:Briceño R. Sierra E. (2022)

Ahora bien, posteriormente al abordar las diferentes características e interpretar el
proceso aplicado en el método residual dinámico y residual estático, consideradas para
proponer un desarrollo urbano que aproveche la rentabilidad económica del terreno en
estudio. Se logro identificar que el método residual dinámico, es el más conveniente para ser
aplicado en la instigación ya que, permite valorar el uso del suelo, la factibilidad de edificios
en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas,
además, el factor tiempo es tomado en cuenta.
63
1.5 Analizar los factores físicos, sociales ambientales legales y económicas que
influyen en el desarrollo para la rentabilidad económica del terreno en estudio.
Para el logro del objetivo específico analítico se utiliza una matriz de análisis con el fin de
interpretar el material documental disponible sobre el tema y la región de estudio que permite
analizar a través del objetivo específico descriptivo de describir las características físicas,
sociales, ambientales, y económicas que posee el terreno y su entorno.
1.5.1 Matriz de análisis. Aspectos sociales, económicos y ambientales

Elementos Ambientales Sociales Económicos
Clima Cálido - Húmedo
Vegetación Deficiente
Contaminación Abúndate
Clase de Suelo Árido
Topografía 43 m.s.n.m
Nivel Social Clase Media
Servicio Publico Deficiente
Inseguridad Ausencia de seguridad
Centro Médico, Ins.
Equipamiento Urbano
Educativos
Act.
Sector Económico
Comercial/financiera
Pavimentadas en su
Vialidad
totalidad
Transporte Publico Deficiente
Cuadro16. Matriz de análisis Aspectos sociales, económicos y ambientales Fuente:Briceño R.
Sierra E. (2022)
64
1.6 Proponer un desarrollo urbano que aproveche la mayor rentabilidad

Para el abordaje del objetivo específico proyectivo. Proponer un desarrollo urbano

que aproveche la mayor rentabilidad económica del terreno en estudio. Se emplearon
técnicas de simulación y creación de modelos.
La simulación es una técnica que puede utilizarse en investigaciones proyectivas, para

anticipar posibles escenarios. La creación de modelos, se asocia a la representación de algo,
por ejemplo, la maqueta de un edificio o de algún aparato, El desarrollo de los modelos toma
en cuenta las características del terreno en estudio; su entorno, aspectos físicos, sociales,
ambientales, económicos y legales de acuerdo al polígono residencial cinco PR5 de la
ordenanza de zonificación del municipio Maracaibo.
Ahora bien, para efectos de esta investigación, el terreno seleccionado muestra gran
potencial por su ubicación, además de que es importante mencionar que, el terreno está inmerso
entre los ejes de la calle 72 y la Av. 5 de julio, por lo que cuenta con una centralización muy
reconocida en el ámbito social-comercial de gran importancia; según los usos permitidos por
la ordenanza de zonificación de Maracaibo 2014 se consideran 3 propuestas óptimas para
alcanzar el mejor uso del suelo y que el propietario pueda alcanzar la mayor rentabilidad en el
proyecto a ejecutar. Estas tres propuestas representan las mejores alternativas que generen la
mayor rentabilidad económica al propietario de dicho terreno ya que por su ubicación se
convierte en un punto estratégico por las siguientes razones:
1. El terreno está inmerso entre los ejes de la calle 72 y la Av. 5 de julio, por lo que cuenta
con una centralización muy reconocida en el ámbito social-comercial de gran
importancia, con un nivel de estratificación social de clase media alta, incorporando a
esto los distintos equipamientos urbanos que presenta la zona.
2. La avenida 5 de Julio es uno de los corredores viales principales de Maracaibo, y la

calle 72 es una vía muy comercial está a su vez son unas vías muy transitada peatonal
y vehicularmente así mismo también hay una gran confluencia de transporte público
por la zona.
3. Se encuentra ubicado cerca de instituciones educativas e instituciones técnicas lo que

convierte la zona, en un núcleo educativo, además de que la zona demuestra un buen
potencial económico.
4. La avenida 5 de julio y la calle 72 ofrece diferentes y variados servicios a pequeña y

gran escala y por esa razón es muy transitada tanto de día como por la noche lo que
connota a su vez en una sensación de seguridad para el transeúnte que repercute en la
65
habitabilidad que el terreno puede socavar. Sin embargo, en algunos casos la ausencia
de seguridad es evidente.
5. La parcela en la que se encuentra el lote seleccionado está en un estado actual de

abandono, pero a su alrededor se denota una fuerte vida citadina enmarcada en el
comercio, la educación la salud e instituciones gubernamentales y por ello altamente
transitada.
De tal manera tomando en cuenta lo antes mencionado se propone:
1.6.1 Modelo representativo. Residencia Multifamiliar
Entre los usos permitidos en el terreno en estudio, según la ordenanza de zonificación

de Maracaibo (2014) y los usos de suelo que se consideran óptimos, se propone el diseño de
una vivienda multifamiliar de hasta 20 niveles de altura ya que permite tener mayor ganancia
al momento de vender o alquilar un número de unidades de viviendas sin la necesidad de tener
que hacer la inversión en la compra de más lotes para continuar el alcance del proyecto, además
de que en el sector inmobiliario, las inversiones para este tipo de activo van en ascenso, por lo
que son operaciones de bajo riesgo. Así mismo que cuenta con comercio local en la planta baja
de esta manera, se busca dar vida a la zona promoviendo el uso del espacio público e integrando
espacio de recreacional.
Gráfico 10. Modelo representativo. Residencia Multifamiliar. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
66
En consecuencia, se plantea una volumetría simple la cual, es penetrable desde distintos

puntos del terreno donde se encuentra ubicada ya que en algunas zonas maneja el criterio de
planta baja libre (gráfico 10). La superposición de rectángulos permite aprovechar las visuales
que ofrecen la Av. 17, la calle 72 y sus alrededores, además, se propone tener patios internos
que permiten la libre circulación promoviendo el recorrido por la parcela y entre volúmenes,
junto con un espacio de permanecía donde los usuarios puedan disfrutar de la calidad espacial
del lugar y las visuales. En la parte superior se desarrollaría el área recreacional del reciento
mientras que, en la planta baja locales comerciales. En este sentido los proyectos inmobiliarios
permiten tener una gran rentabilidad basada entre los ingresos obtenidos por las ganancias de
las ventas de las unidades de vivienda incorporando ingresos extras por los alquileres del área
comercial.
Calculo según el método residual.
Dimensiones del terreno 45m x 41m = 1845m2
Se propone la construcción de una edificación de 20 pisos con viviendas en planta altas del 1
al 20, un área de locales comerciales y dos plantas de aparcamiento. El área edificable es de
80% del terreno es decir 1476 m2
En base a estas premisas concluimos que la promoción contara con:
- 40 viviendas (2 por plantas ).
- 600m2 de locales comerciales
- 64 lugares de estacionamiento.
Se establecen los precios de venta en:

Vivienda: 120 mil dólares cada uno
Local comercial: 5 mil dólares el m2
Vivienda : 40 x 120.000 dólares =4.800.000 dólares
Local comercial: 600x 5.000 dólares/m2 = 3.000.000
Total de ingresos = 7.800.000.
67
1.6.2 Modelo representativo. Hotelería
Para la segunda propuesta según la ordenanza de zonificación de Maracaibo (2014) se

propone según el comercio vecinal permitido el diseño de un hotel de hasta 20 niveles en un
volumen y 10 niveles en otro con un área de comercio.
Gráfico 11 Modelo representativo. Hotelería. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
Se propone diseñar un Hotel en el terreno en estudio en virtud de la poca demanda

hotelera que posee la zona y en las bondades que ofrecen su entorno como punto estratégico
para el desarrollo de la propuesta. El hotel se destaca por su diseño, se centra en el concepto
visual, en su arquitectura, en la decoración de interiores, en el estilo estético y la decoración,
el objetivo es evocar un sentimiento de ‘sorpresa’ en el usuario. El diseño es moderno,
contemporáneo y vanguardista. A menudo minimalista y angular (gráfico 11). Se vuelve muy
atractivo ya que recupera la inversión en un periodo de tiempo prudente, obteniendo buenos
dividendos al culminar el proyecto.
68
Calculo según el método residual.
Dimensiones del terreno 45m x 41m = 1845m2.

Se propone la construcción de un hotel de 10 plantas en un volumen y 20 plantas en el otro
con comercio en la primera planta.
El área edificable es de 80% del terreno es decir 1476 m2
En base a estas premisas concluimos que la promoción contara con:
240 habitaciones (8 por planta).
40 lugares de estacionamiento.
Locales 1200m2

Habitaciones: 240 Hab. A 1500 dólares cada una
Locales comerciales 20 x 100 m2 = 2000m2
Estacionamiento: 250 dólares
Habitaciones: 240 x 1500 = 360.000
Estacionamiento: 250 x 40 = 480.000 dólares
Locales comerciales 2000m2 x 200 = 400.000
Total de ingresos = 1.240.000 dólares.
1.6.3 Modelo representativo. Centro Comercial
Siguiendo la secuencia de lo antes expuesto, para la propuesta numero 3 según la

ordenanza de zonificación de Maracaibo 2014 se propone el desarrollo de un diseño de uso
comercio vecinal ya que los principales clientes comerciales de estas edificaciones son las
franquicias, quienes se acoplan en aquellos Malls que están de moda o que carecen de
competencia en los alrededores además de que los centros comerciales se han convertido en
una opción más que atractiva para invertir.
69
Gráfico 12. Modelo representativo. Centro Comercial. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
En respuesta a las crecientes necesidades de los clientes que desean encontrar todo en
un mismo lugar; con excelente ubicación, calidad, precios competitivos, un buen retorno de
inversión y por supuesto afluencia de grandes grupos de personas respondiendo a una necesidad
específica y complementaria del sector permitiendo un mejor desarrollo urbanístico y
comercial que no sólo aporte a la ciudadanía con grandes y modernas alternativas de diversión
y esparcimiento sino con negocios rentables, productivos y netamente competitivos que
generen un retorno de inversión en un corto tiempo. (gráfico 12)
Dimensiones del terreno 45m x 41m = 1845m2
Se propone la construcción de un Centro Comercial de 5 plantas destinadas al comercio, dos

plantas de aparcamiento
El área edificable es de 80% del terreno es decir 1476 m2.

En bases a estas premisas concluimos que la promoción contara con
- 1200m2 de locales comerciales
- 70 lugares de estacionamiento
Local comercial: 200 dólares el m2

Estacionamiento: 300 dólares
Local comercial: 1.200 x 5 plantas a 200 dólares/m2 = 1.200.000 dólares
Estacionamiento: 12.000 x 70 = 21.000 dólares
Total de ingresos = 1.221.000 dólares.
70

De acuerdo a lo antes expuesto, se logra en el siguiente capítulo la concepción de
un modelo representativo de un desarrollo urbano que genera la mayor rentabilidad al
propietario del terreno en estudio, enmarcado en los objetivos específicos tomando en cuenta
las características fundamentales de la investigación, su entorno; los aspectos físicos,
ambientales, sociales económicos y legales.
71
CAPITULO V
LA PROPUESTA
1.6.1 Modelo representativo. Residencia Multifamiliar
Para efectos de esta investigación, el terreno seleccionado muestra gran potencial por
su ubicación, además de que es importante mencionar que, el terreno está inmerso entre los
ejes de la calle 72 y la Av. 5 de julio, por lo que cuenta con una centralización muy reconocida
en el ámbito social-comercial de gran importancia; según los usos permitidos por la ordenanza
de zonificación de Maracaibo 2014 y mediante la aplicación del método residual dinámico que
determina entre varios escenarios cual el mayor y mejor uso que se le puede dar a un terreno
urbanizado o no urbanizado.
Se consideraron 3 propuestas óptimas para alcanzar el mejor uso del suelo y que el
propietario pueda obtener la mayor rentabilidad en el proyecto a ejecutar, del mismo modo, a
través del método aplicado a cada modelo se determinó que; el Modelo representativo.
Residencia Multifamiliar, es el desarrollo urbano más factible para el terreno en estudio.
En virtud de lo antes expuesto, se procese a definir el modelo;
Entre los usos permitidos en el terreno en estudio, según la ordenanza de zonificación

de Maracaibo (2014) y los usos de suelo que se consideran óptimos, se propone el diseño de
una vivienda multifamiliar de hasta 20 niveles de altura ya que permite tener mayor ganancia
al momento de vender o alquilar un número de unidades de viviendas sin la necesidad de tener
que hacer la inversión en la compra de más lotes para continuar el alcance del proyecto, además
de que en el sector inmobiliario, las inversiones para este tipo de activo van en ascenso, por lo
que son operaciones de bajo riesgo. Así mismo que cuenta con comercio local en la planta baja
de esta manera, se busca dar vida a la zona promoviendo el uso del espacio público e integrando
espacio de recreacional.
72
Gráfico 10. Modelo representativo. Residencia Multifamiliar. Fuente: Briceño R. Sierra E. (2022)
En consecuencia, se plantea una volumetría simple la cual, es penetrable desde distintos

puntos del terreno donde se encuentra ubicada ya que en algunas zonas maneja el criterio de
planta baja libre (gráfico 9). La superposición de rectángulos permite aprovechar las visuales
que ofrecen la Av. 17, la calle 72 y sus alrededores, además, se propone tener patios internos
que permiten la libre circulación promoviendo el recorrido por la parcela y entre volúmenes,
junto con un espacio de permanecía donde los usuarios puedan disfrutar de la calidad espacial
del lugar y las visuales. En la parte superior se desarrollaría el área recreacional del reciento
mientras que, en la planta baja locales comerciales. En este sentido los proyectos inmobiliarios
permiten tener una gran rentabilidad basada entre los ingresos obtenidos por las ganancias de
las ventas de las unidades de vivienda incorporando ingresos extras por los alquileres del área
comercial.
La aplicación del método arroja un total de ingresos = 7.800.000. Además se busca que la
propuesta cumpla con las siguientes viabilidades:
73
- Económica: Costo 4.800.000 $

Beneficio. 7.800.000 $
- Legal: Legalmente permitido.
Ordenanza de zonificación de Maracaibo, uso permitido vivienda Multifamiliar
- Física: Posible construcción conforme a las condiciones naturales del suelo.
- Social: El proyecto es aceptado por la comunidad y no perjudica el bienestar de los
habitantes en la zona.
74
CONCLUSIÓN
En virtud de lo planteado finalmente se concluye;
Que el terreno en estudio posee una ubicación privilegiada dada por distintas cualidades
como; pertenecer a un PR (Polígono Residencial) es decir, que la ubicación del terreno es
privilegiada y su PR indicado por la ordenanza beneficia en todos los sentidos a la zona, pues es
evidente la variedad de servicios que se pueden desarrollar. Así mismo está inmerso entre la avenida
5 de julio y la calle 72, en la parroquia Chiquinquirá, lo que compone una zona altamente
aprovechable para realizar el desarrollo por su multiplicidad de usos, beneficiosa tanto para
los transeúntes que la recorren como para las personas que hacen vida en el lugar. Se considera
además una que la av. 17 es un trazado urbano interesante del Municipio Maracaibo y un es eje
que en su longitud logra almacenar una variedad de usos singulares que la convierten a sí misma
una fuente de referencia local.
En referencia a lo anteriormente mencionado es importante recalcar la importancia de

generar un buen uso para el desarrollo urbano del terreno en estudio ya que, este se encuentra
actualmente en estado “Vacante” provoca que la zona baje en cuanto al rango de valor de suelos
por su inactividad, al mismo tiempo le quita calidad, estética visual y le otorga sensación de
inseguridad al entorno en el que está inmerso. En cuanto a la economía, la Av. 17 y sus
alrededores tiene una alta tendencia hacia el uso comercial, donde abarca comercios tanto
locales, comunales como vecinales y de entretenimiento, así mismo combina estos usos con
una fuerte actividad residencial tanto multifamiliar como unifamiliar siendo la más destacada
por su arquitectura la multifamiliar. Por ello, es pertinente que el proyecto de desarrollo urbano
Modelo representativo. Residencia Multifamiliar contenga comercio local y el uso
residencial, debido a la alta tendencia a estos desarrollos en las zonas relativas al terreno ya
que el terreno y la zona parece ser propicia para estos usos de suelo y de esta manera seguir
consolidando el espacio metropolitano.
75
RECOMENDACIONES
Al haber culminado esta investigación, se establecen las siguientes recomendaciones:
1. Realizar un estudio de mercado para verificar si el proyecto de desarrollo planteado,

es el que ofrece un mejor rendimiento económico.
2. Por la ubicación del terreno, se aconseja realizar la edificación ya que la misma no solo
genera ingresos al propietario, sino que a su vez la zona aumentara el rango de valor
de suelos los suelos.
3. Ejecutar estudios específicamente en el sector San José e Indio Mara con respecto a
construcción de viviendas y de oficinas para medir rentabilidad y nivel de ventas ya
que se coincide que ahí se encuentra el movimiento fuerte de compra venta actualmente
de estos inmuebles.
76
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Estudio de La Rentabilidad Óptima Del Terreno Urbano Ubicado en La Av. 17 y Calle 73 Maracaibo Estado Zulia. Rosangelys. Edgardo

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1

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

ESTUDIO DE LA RENTABILIDAD ECONÓMICA DE UN TERRENO URBANO

Capítulo II: Marco Teórico

2.6. Variables Urbanas Fundamentales…………………………………………29

Capítulo III: Marco Metodológico

Capítulo IV: Resultados de la Investigación

1.2.2.4. Equipamiento Básico…………………………………………………54

1.2.3 Factor económico ………………………………………………………54

1. Plano de zonificación indicando el polígono residencial PR5 ………………...29

1. Variables Urbanas Fundamentales. Según Art 31 . …………………………31

ESTUDIO DE LA RENTABILIDAD ECONÓMICA DE UN TERRENO URBANO.

El sector inmobiliario en Venezuela ha sido muy variante a través del tiempo,

El suelo urbano a nivel global se ha ido convirtiendo en un instrumento de inversión e

En este sentido, el proyecto de investigación estuvo conformado en cinco capítulos que

La investigación representará un referente teórico que permitirá a futuras

1. Planteamiento del problema

El suelo urbano a nivel global se ha ido convirtiendo en un instrumento de inversión e

Los inmuebles comprados a precios inferiores en el mercado con el tiempo suelen

Condición 1: elige la tipología de suelo correcta

En países como Colombia y Perú la fuerte crisis por la demanda de viviendas

En el caso de Venezuela, el problema de la rentabilidad del suelo, se hace notorio y se

Debido a la situación planteada se busca estudiar la rentabilidad óptima del terreno

En otro orden de ideas, se busca contribuir con la generación de nuevos matices

1.1. Formulación del problema

En virtud de lo antes expuesto, surge la siguiente interrogante:

1.2 Sistematización del problema

A fin de dar respuesta a la interrogante anterior surgen los siguientes sud-preguntas.

2.1 Objetivo general

2.2 Objetivo específicos

El propósito de la investigación, se enfoca en determinar una mejor propuesta de desarrollo

A través de los conocimientos obtenidos en esta investigación sobre la mayor rentabilidad

En lo practico la presente investigación representara un punto de referencia que beneficie

La presente investigación tiene como ámbito espacial el Terreno que se encuentra

Ignacio, T. (2010), realizo una investigación titulada: Evaluación de un proyecto de

Al finalizar la investigación concluyen que, no existe una forma fácil de determinar si

De esta forma, se propuso un análisis teniendo en cuenta la complejidad y dinámica de

Por otro lado, el trabajo de investigación titulado: Impacto de la rentabilidad

La presente investigación es de tipo básica, de diseño no experimental, de estudio de

La metodología empleada para lograr el objetivo de este estudio, el método residual de

En virtud de lo antes expuesto, destaca que, el objetivo de este trabajo se cumplió al

Neuberger, T., Ginzo, N. (2008), llevo a cabo la investigación titulada: La evaluación

La evaluación económica y financiera consiste en estudiar la rentabilidad del capital

1. Modelo Conceptual, que se refiere a la sistematización del proceso de evaluación

De tal manera, la metodología utilizada, fue a través de un enfoque sistémico que

En la presente investigación se adecua el proceso de evaluación económica y financiera

Adicionalmente, Camperos, A. (2011). Elabora una investigación para su tesis de grado

Maracaibo. Cuyo propósito fue proponer un manual para el avalúo de edificaciones en el

Ante los objetivos planteados en la investigación, se determinó que existen un conjunto

Con relación a lo anterior, el tipo de investigación aplicado, es descriptivo, con un diseño

La técnica de recolección y análisis de datos utilizada por el investigador, fue la

Dentro de los resultados obtenidos, el investigador señala que; permitieron dar

valoraciones en las edificaciones. Además, está dirigida a describir relaciones e interacciones

Por último, en la investigación, se elaboró un manual de métodos aplicados en el avalúo

En este orden de ideas, cuando se trata de buscar una oportunidad de negocio o

Para el desarrollo de la investigación es importante establecer una estructura teórica,

2.1 Metodología aplicada para el estudio de la rentabilidad económica.

Velasco (2019), manifiesta en la valuación inmobiliaria que; El método residual, es el que

El método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:

De modo que, el método residual estático; es un método para calcular la valoración de un

Ahora bien, el método de valoración residual dinámico, parte de la hipótesis de que en

2.2. 2.1 Contaminación del suelo

que implica la capacidad y necesidad de interacción afectiva con semejantes, expresada en la