Universidad Nacional de

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS SOCIALES.

NOTARIADO / PLAN EGRESADOS.

Asunción.

TRABAJO PRÁCTICO GRUPAL.

DERECHO REGISTRAL.

ALUMNOS:
Sol María Paz Sosa González. C.I. Nº: 4.489.265.
Naila Mística González Romero. C.I. Nº: 5.088.548.
Pablo Ezequiel Acosta. C.I Nº: 4.433.421.
Fernando Vera. C.I. Nº: 5.413.327.
Rosarito Roche Rolón. C.I. Nº: 4.981.750.
Rolando Manuel Álvarez. C.I. Nº: 5.148.685.
Rubén Darío Gamarra Pereira. C.I. Nº: 4.633.182.
César Alcides Ramos Morel. C.I. Nº: 2.849.328.
Silvana Melina Barrios Martínez. C.I. Nº: 4.271.910.
Rocío Ana Belén Arévalos Sánchez. C.I. Nº: 5.824.184.

PROFESORA: Dra. Abg. Ana Manuela González Ramos.

PRIMER SEMESTRE, SEGUNDA CÁTEDRA, TURNO NOCHE.

2023.

ASUNCIÓN / PARAGUAY
INTRODUCCIÓN.
Cada día vemos casos en los cuales un propietario de un bien enajena
la propiedad a más de un adquirente; ello trae consigo un verdadero dolor de
cabeza para las personas que de buena fe confiaron en el titular del bien. Este
artículo ha querido comenzar con una breve reflexión de lo que pasan y
pasaron muchas personas al ser engañadas, encontrándose desprotegidas
cuando un comprador posterior a él -también de buena fe- se queda con la
propiedad simplemente porque este sí la registró, y todo porque las normas
relacionadas al modo de adquirir una propiedad favorecen a quien la adquiere.

Por ello, el presente trabajo gira en torno a la posibilidad de cómo

cambiar de un sistema de registro declarativo a uno constitutivo, con el
propósito de determinar el mejor modelo para nuestra realidad. Y esto, debido
a que el Código Civil exige título (contrato) y modo (tradición) para los muebles,
pero para los inmuebles admite que la transmisión opere por el solo título
(consentimiento).   
SISTEMAS REGISTRALES.
Pérez Lasala hace un prolijo estudio de los distintos sistemas registrales
imperantes en el derecho comparado, para luego analizar el nuestro. Se
detiene en el sistema francés, español, alemán, australiano, italiano y suizo, el
que comentamos a los efectos de poder comparar más tarde nuestro propio
sistema con aquellos. En el sistema francés dice, impera el sistema de
transmisión causal, basado en el principio del consentimiento y prescinde de la
tradición siguiendo las tradiciones ficticias del derecho romano. Los escribanos
insertaron la cláusula "dessaisine-saisine", por la que se considera vendida y
entregada la cosa. Más aún: Domat y Pothier piensan que esta cláusula está
sobreentendida. Los redactores del Código Civil recogieron esta orientación por
la que el principio de transmisión de la propiedad se hace por el simple
consentimiento.

En el derecho español es necesario que el contrato traslativo sea seguido

de la tradición, sin estos requisitos no es posible la inscripción. La inscripción
no suple a la tradición. La inscripción en el derecho español sólo produce, por
lo tanto, el perfeccionamiento de la enajenación en el sentido de que la hace
oponible a terceros.

1. SISTEMAS EFICIENTES: DECLARATIVO VS. CONSTITUTIVO

El sistema de registro constitutivo, en el que no existe un derecho real

extra registral y solo la inscripción produce la transmisión, constitución,
modificación o extinción de los derechos reales, tiene sus adeptos en la actual
doctrina peruana.

Así, tenemos a Alfredo Bullard Gonzales, quien reconoce la importancia

del Registro como constitutivo del derecho de propiedad basado en un criterio
individualista, propio de una economía de mercado, en el que es necesaria una
seguridad jurídica estática.[i] La seguridad jurídica a la que se refiere Bullard es
un valor superior contenido en el espíritu garantista de la Carta Fundamental.

Asimismo, Jorge Avendaño Valdez hubiera preferido una clasificación de

bienes registrables y no registrables, en lugar de la actual clasificación de
acuerdo al criterio de la movilidad: muebles e inmuebles. Con ello pretende que
el Registro sea constitutivo, puesto que su propuesta era que los actualmente
considerados bienes inmuebles sean registrables. Además, señala que el art.
949° del C.C. crea cierta inseguridad para el adquirente, ya que puede darse el
caso de que una persona venda un mismo bien a diferentes acreedores. 

Por otro lado, el sistema declarativo es más flexible, ya que permite,

inmediatamente, la transmisión de la propiedad al comprador, sin necesidad de
requisitos o gastos, pero tiene una cuota de inseguridad, pues, por ejemplo, un
tercero con mejor derecho (que inscribió la propiedad en Registros) podría
quedarse con la propiedad y, a su vez, desplazar al primer comprador, quien
solo firmó un contrato privado e hizo posesión de la propiedad. En la doctrina
actual, también encontramos a los seguidores de dicho sistema.

De la misma manera, Gunter Gonzales Barrón se pregunta: “¿acaso los

pobladores de los pueblos jóvenes –que son más de la mitad de Lima-
necesitan de un título de propiedad inscrito para usar, disfrutar e invertir sus
capitales en el inmueble al adquirirlo? La respuesta se encuentra en las calles
o, en todo caso, en cualquier libro de Sociología Urbana. Esta situación no es
nueva, y basta revisar el Derecho Romano para darnos cuenta de los
problemas que generó en esa época el formalismo de la transmisión de la
propiedad (…). Incluso, en países del primer mundo existen serias dudas por
lograr en el corto plazo la implantación de un registro constitutivo, y eso que se
trata de países de menor extensión territorial, sin una geografía tan difícil como
la peruana, con un desarrollo económico muy superior al nuestro y con un nivel
de cultura jurídica del que todavía estamos lejanos. Por lo tanto, nuestra
opinión a esta pretendida reforma es negativa, siendo suficiente que el registro
cuente con los efectos de inoponibilidad y fe pública pero, eso sí,
correctamente entendidos y destacando que ambos son planos distintos.

La inscripción no crea el derecho, sino que simplemente se constituye en una

garantía en caso de situaciones excepcionalmente patológicas”

Finalmente, el profesor Mario Castillo Freyre señala que en el Perú el

ordenamiento legal da lugar a la convivencia de una propiedad de carácter
absoluto y de una propiedad de carácter relativo, al haber adoptado siempre el
mismo sistema que el Derecho francés, tanto en lo que respecta a la manera
de transferir la propiedad mueble e inmueble, como en cuanto al registro de la
propiedad inmueble, creado en Francia en 1855 e implantado en el Perú en
1888, registro de carácter meramente declarativo y no constitutivo[iv].

Se puede observar que los autores llegan a conclusiones diferentes. Los

primeros, a favor de un sistema de registro constitutivo; los segundos, a favor
del sistema declarativo. Quiero terminar este punto citando al profesor De
Trazegnies: “El razonamiento jurídico no trabaja en un mundo de certezas y de
demostraciones, sino en un mundo de probabilidades y de ambigüedades. El
hombre de Derecho no pertenece al país de lo categórico sino al de lo
discutible, donde todo está hecho con materia controvertida. Corresponde a
cada cual tomar su propia posición, en vista de los argumentos expuestos”

2- INSCRIPCIÓN NO CONVALIDANTE.

La inscripción no es convalidante. La inscripción en el registro no

convalida los contratos nacidos nulos. El Art. 293 del COJ señala “La
inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con
arreglo a las leyes”. Por la claridad de la referida norma huelgan los
comentarios.

En el mismo sentido, Hernando de Soto nos invita a imaginar “un país

donde nadie puede identificar quién es dueño de qué, las direcciones
domiciliarias no pueden ser fácilmente verificadas, la gente no puede ser
obligada a pagar sus deudas, los recursos no pueden ser cómodamente
convertidos en dinero, la propiedad no puede ser dividida en participaciones,
las descripciones de los activos no están estandarizadas y éstos no son fáciles
de comparar, y donde las reglas que rigen la propiedad varían de barrio a
barrio o incluso de calle en calle” (De Soto, 2002, p. 87).

En este sentido conviene mencionar, que aun siendo voluntaria la

inscripción, se solicitan alrededor de 16.000 inscripciones mensuales para las
secciones inmobiliarias. Además, aproximadamente 3.000 entradas referidas a
hipotecas. Aproximadamente la misma cantidad para los oficios de embargos y
otras medidas cautelares y 13.500 solicitudes de certificados e informes, por lo
que actualmente, no está en discusión cambiar esta modalidad. Por otro lado,
en el derecho comparado vemos que en la mayoría de los registros
latinoamericanos la inscripción es voluntaria.

3- INSCRIPCIÓN CONVALIDANTE.

El Preámbulo del Real Decreto de 1927 decía: "que la inscripción, corno

investidura solemne, declara frente a todos quien se halla legitimado como
propietario o titular", valor legitimador que también le da la reforma de 1944 y
Arts. 313 y 586 de la nueva Ley y Reglamentos Hipotecarios. En esa evolución
histórica, y dentro de la vigente ley encuentra Ramos Folqués motivos
suficientes para asignar a la inscripción española una vez valor constitutivo,
otras declarativo y otras convalidante o confirmatorio.

También de un párrafo de la Exposición de Motivos surgen tres valores:

Cuando dice que los derechos reales se entienden constituidos o traspasados
por la inscripción, parece que de ella depende el nacimiento del derecho real,
cuando se dice que si una venta no se consuma por la tradición o no se
inscriba, no traspasa el dominio, da a entender que la inscripción val (a
tradición cuando se escribía que los títulos inscriptos perjudican a terceros y los
no inscriptos no perjudican, se le da valor declarativo y por último, cuando se
refiere a los países de tradición romanista, en los que los derechos civiles son
de jurisdicción del derecho civil, pero que tratándose de derechos reales es
necesario legitimarlos y protegerlos públicamente por la institución registral,
parece que la inscripción es un elemento convalidante, robustecedor o
confirmatorio.

4- REGISTRO DEL SISTEMA TORRENS.

El sistema australiano, también llamado Torrens en homenaje a su autor,

COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA REVISTA
NOTARIAL 1985-2 Nro.50 reviste un proceso de enajenación muy simple: los
contratantes llenan un formulario impreso, lo presentan con el título en el
Registro, donde previa calificación, se extenderá un título nuevo que hace
plena fe en cuanto a la realidad física y jurídica de la finca. La inscripción
adquiere sustantividad propia, desconectada del acto que le dió origen.
 Para reparar los perjuicios que pudiera ocasionar el sistema a los
verdaderos titulares, se ha instituido el sistema del seguro. En el derecho
italiano, como en el sistema francés, el dominio se transmite por la sólo fuerza
del consentimiento expresado en el contrato, pero se inscribe con el objeto de
que produzca efectos respecto de terceros. En el derecho suizo se sigue la
teoría del título y el modo en materia de inmuebles es la inscripción, es decir
que ésta es constitutiva tratándose de actos entre vivos. En los demás casos
se es propietario antes de la inscripción.
CONCLUSIÓN.

En realidad aunque hablemos de un principio, nos estamos refiriendo a

dos realidades distintas, cuales son el principio de inscripción constitutiva y el
principio de inscripción convalidante, íntimamente relacionados entre sí y que
sin embargo enunciamos de una forma unitaria, dado que nos refierimos a los
mismos de una sola vez, como pilar de su sistema.

Apasionante aproximación, pues existiendo casos de inscripción

constitutiva en el derecho registral español (aunque ya veremos que el concepto
de inscripción constitutiva tradicionalmente mantenido por la doctrina se supera
en un sistema registral de Registro de Derechos), sin embargo dicho sistema
aparenta ser de inscripción voluntaria no constitutiva donde a primera vista
pareciera que los derechos sobre los inmuebles (salvo determinadas categorías
como por ejemplo el derecho de hipoteca) nacieran al margen del registro,
estableciendo igualmente la ley española que la inscripción no convalida los
actos y contratos que sean nulos con arreglos a las leyes.
FUENTES DE CONSULTA.
 De Soto, H. (2002). El Misterio del Capital. Revista Mexicana de
Ciencias Políticas y Sociales, 45, 186. Noticias. (2011).
 Boletín Informativo sobre Taiwán. 41,13. Recuperado en
http://noticias.nat.gov.tw/ct.asp?xItem=104108&CtNode=1696
 Ortiz de Di Martino, L. (2003). Manual de Derecho Notarial. Edición
actualizada. Asunción: Editora Marben.
 Código de Organización Judicial.
 Código Civil Paraguayo.