Superficies

S UP E RFI CIE CON ST R U IDA – S U P E RFI CIE Ú T I L

CUBI E RTA , S E M I CU BI E RTA Y DES CU BI ERTA
¿Qué es la superficie construida?
Es la superficie construida máxima, que permite la normativa, es decir, la sumatoria de
metros cuadrados construidos, que podrá tener el edificio que queremos construir.

La superficie construida de un edificio, es la incluida dentro de la línea exterior de los

muros perimetrales, de cada uno de los locales que constituyen el inmueble, y en su
caso, de los ejes de las medianerías (muros que nos separan del vecino).

Dentro del uso residencial, no se consideran superficie construida, los espacios de

altura inferior a 1,50 metros. Es decir, la superficie construida tiene en cuenta todo,
incluso el espesor de los muros de fachada, es la superficie de todo lo construido y es la
que vamos a encontrar en el Catastro si consultamos cualquier inmueble.

Además es la que se toma de referencia a la hora de valorar económicamente un

inmueble.
 Superficie construida que computa al 50%

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos1 que estén cubiertos
computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro
orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.

100% 50% 100% 100%

1. De acuerdo con la RAE. análogo -ga. 1. ‘Semejante’. El complemento que expresa aquello con lo que se establece la semejanza se
introduce con la preposición a: «Lo que se necesita es algo intelectual que sea análogo A la virtud cívica» (Aguilera Hombre [Esp. 1995]).
¿Qué es la superficie útil?

A diferencia de la superficie construida, la

superficie útil NO tiene en cuenta tabiques, Superficie que se puede pisar
ni muros, ni elementos constructivos.

La superficie útil, es la delimitada por el

perímetro definido por la cara interior de
los cerramientos externos de un edificio o
de un elemento de un edificio, incluyendo
la superficie del suelo de sus espacios
exteriores, de uso privativo cubiertos (tales
como terrazas, balcones y tendederos,
porches, muelles de carga, voladizos, etc.),
medida sobre la proyección horizontal de
su cubierta
¿Qué diferencia hay entre superficie útil y superficie construida?
La principal diferencia entre superficie útil y la construida es, qué área incluye.

La superficie útil, corresponde a los metros cuadrados aprovechables (que se pueden

pisar), y la superficie construida al área total incluida dentro del perímetro de los muros
exteriores.

La segunda diferencia entre ambas áreas es, que la superficie útil, se utiliza para
conocer qué metros cuadrados de la vivienda, local comercial, institución, etc. son
habitables; por el contrario, el área construida tiene efectos a nivel administrativo o
registral.

Por último, otro factor que distingue a los metros cuadrados útiles y construidos, es
cómo se obtienen: mientras que el área útil debe ser medida valorando cada estancia
individualmente, el área construida se obtiene calculando todos los metros cuadrados
comprendidos dentro del polígono formado por el perímetro que crean los muros.
Comparación:

Superficie Útil Superficie Construida

Tamaño Menor Mayor

Administrativa (superficie en el
Utilidad Particular (metros aprovechables)
espacio público)

Catastro, Registro de la Propiedad,

Obtención Medición técnica
medición técnica
SUPERFICIE ÚTIL SUPERFICIE CONSTRUIDA
¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el catastro y en
el registro de la propiedad?

La superficie reflejada en el Registro de la Propiedad del Inmueble es, la superficie

construida; y la superficie reflejada en el Catastro es la superficie construida incluyendo
las zonas comunes (en edificios en régimen de propiedad horizontal), aunque en la
mayoría de los casos existen discrepancias entre ambos registros y la realidad.

La discrepancia entre la superficie de un inmueble y el tamaño inscripto en el Registro

de Propiedad, se denomina 𝒆𝒙𝒄𝒆𝒔𝒐 𝒅𝒆 𝒄𝒂𝒃𝒊𝒅𝒂2 , y para corregirlo hay que abrir
un expediente de dominio (cuando la diferencia es mayor del 10%). En el caso del
Catastro, para corregir la superficie, hay que presentar una representación gráfica
georreferenciada alternativa.

Los excesos de cabida entre las superficies registrales, catastrales y reales de un

inmueble se dan por fallos en la medición (cuando la inmatriculación fue muy antigua) o
ampliaciones no registradas.

2. Según conceptos jurídicos. El exceso de cabida se aplica ante una diferencia de superficie entre la real y la registrada cuando es
inferior en el Registro de la Propiedad. El procedimiento tiende a la corrección de las medidas superficiales reflejadas.
¿La tasación de una vivienda toma los m2 útiles o construidos?

En la tasación de una vivienda se utiliza la superficie construida, comprobada por el

tasador para calcular el valor del inmueble.

Es decir, no se utilizan los metros cuadrados útiles, sino el área total construida
incluyendo los elementos comunes si los hay.

La superficie utilizada en la tasación, para obtener el valor del inmueble, debe haber sido
comprobada físicamente, por el técnico tasador homologado (ustedes).

No se utilizan por tanto los metros cuadrados que aparecen en el Registro de la

Propiedad ni en el Catastro, sino los que el tasador mide en la visita al inmueble.
¿Cómo medir una casa?:

Las viviendas y, en general, todas las superficies, se miden en metros cuadrados.

Concretamente, en el caso de los inmuebles, podemos obtener diferentes métricas,

según cuál sea el objetivo de la medición.

Por ejemplo, para las tasaciones oficiales de inmuebles el tasador obtendrá la superficie
construida; mientras que para hacer una reforma utilizaremos la superficie útil.
Tipos de superficies

De la particular naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal, se deriva la clasificación o

diferenciación de distintos tipos de superficies, según correspondan a espacios comunes
o exclusivos.

Los tipos de superficie que podemos distinguir, a la hora de medir un inmueble, según
las distintas regulaciones son:

• Cubiertos

• Descubiertos.
Tipos de superficies

Superficie Cubierta Propia (CP ó PH): Es la superficie cubierta de uso exclusivo de cada
copropietario. Esta superficie, incluye todos los muros y tabiques que constituyan las
divisiones internas de cada unidad. (Ej.: departamentos, oficinas, locales comerciales,
cocheras individuales, bauleras o depósitos individuales)

Superficie Cubierta Común (CC): Es la superficie cubierta de uso común, por todos los
copropietarios. Estas superficies incluyen los muros y tabiques, que constituyan las
divisiones internas de dichos locales, (Ej.: Palier, escaleras, pasillos, salas de máquinas,
etc.).
Tipos de superficies

Superficie Descubierta Común (DC): Es la superficie descubierta de uso común, por

todos los copropietarios. Estas superficies, incluyen los muros y tabiques que
constituyan las divisiones internas de dichas áreas descubiertas. (Ej.: Patio de
juegos, jardín de acceso, azotea, etc.).

Superficie Descubierta Común de Uso Exclusivo (DCUE): Participa de las mismas

características de la Superficie Descubierta Común, pero otorga a la unidad a la cual
corresponde su uso exclusivo, con las limitaciones que la Ley de Propiedad
Horizontal, determina para las áreas, zonas y/o elementos comunes del edificio en
cuanto a su uso y/o modificación por parte de los copropietarios. (Ej.: patios en P.B.
afectados al uso de departamentos, tendederos en azotea)
Tipos de superficies

Superficie Cubierta Común de Uso Exclusivo (CCUE): Participa de las mismas características
de la Superficie Cubierta Común, pero otorga a la unidad a la cual corresponde, su uso
exclusivo, con las limitaciones que la Ley de Propiedad Horizontal determina para las áreas,
zonas y/o elementos comunes del edificio en cuanto a su uso y/o modificación por parte de
los copropietarios. (Ej.: balcones techados).

Superficie de Muros Cubiertos Comunes (MCC): Es la superficie de los muros y tabiques que
constituyen la envolvente y límite exterior de las superficies cubiertas propias (CP), cubiertas
comunes (CC) y cubiertas comunes de uso exclusivo (CCUE). En el plano de subdivisión, estos
muros deberán tener indicado el espesor respectivo.

Superficie de Muros Descubiertos Comunes (MDC): Es la superficie de los muros y tabiques

que constituyen la envolvente y límite exterior de las superficies descubiertas comunes (DC) y
descubiertas comunes de uso exclusivo (DCUE). En el plano de subdivisión, estos muros
deberán tener ¡igualmente indicado el espesor respectivo. (Ej.: tapias, verjas)
¿Qué otras superficies se consideran superficie útil?

• ¿El hueco del ascensor se considera superficie útil?

No, el hueco del ascensor no se considera ni superficie útil ni superficie construida:

es un elemento que no se conmuta dentro del cálculo del área del inmueble.

• ¿Los placares empotrados son superficie útil?

Sí, los placares empotrados (así como las paredes entre habitaciones) se
consideran superficie útil ya que podrían ser derribados y formar parte del área del
inmueble que se puede transitar.

• ¿Los balcones computan como superficie útil?

Si, los balcones y otros elementos privativos exteriores (terrazas, porches, etc) se
consideran superficie útil al 50%.
¿Cómo computan las superficies de las terrazas? ¿ Y las
terrazas descubiertas?

La superficie de la terraza abierta se

considera superficie construida al 50%: es
decir, si tenemos una casa de 90m2 con una
terraza abierta de 10m2, la superficie
construida según el catastro será de 95m2.

La superficie de la terraza cerrada se incluye

al 100% como superficie construida. Por
tanto, si tenemos una vivienda con 100m2 y
una terraza cerrada de 15m2, la superficie
construida será de 115m2.
Superficie cubierta y semicubierta

• Se considera superficie cubierta, las que

estando techadas, tienen cerramientos
en todo su entorno.

• Se considera superficie semicubierta,

las que estando techadas, tienen su
entorno parcialmente cerrado, no
siendo apta para la habitación o este
expuesta a la intemperie (no se
consideran como cerramiento, rejas,
alambres, cadenas, mosquitero.)
Superficies semicubiertas

Las escaleras exteriores deberán computarse como superficies semicubiertas en

aquellos casos en que el ancho de la misma sea mayor o igual a un (1) metro.

Los aleros, salientes horizontales, voladizos, etc., se computará como superficie

semicubierta cuando su vuelo sea mayor o igual a cincuenta 50 centímetros,
siempre y cuando se trate de elementos integrados al resto de la edificación o
estén incorporados a la misma en forma estable y rígida.

No se tomaran en cuenta los semicubiertos producidos en planta baja, sobre la

vereda, en los casos de balcones o cuerpos avanzados del primer piso que
sobrepasen la Línea Municipal.
¿Cuál es el coeficiente de la superficie construida?

El coeficiente de la superficie construida es un número que se aplica a la superficie útil

para obtener la superficie construida.

Esta fórmula parte de la premisa de que siempre son mayores los metros construidos
que los útiles, aunque se desaconseja su uso por falta de precisión.

𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑎 = 𝑠𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 ú𝑡𝑖𝑙 𝑥 𝑐𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 (1,15 ó 1,20)

Ejemplo:

𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑎 = 25 𝑚2 𝑥 𝑐𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 1,15 ó 1,20

𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑎 = 28,75𝑚2

7,00 – 1,50= 5,50
7,00 – 1,50= 5,50
7,00 – 1,50= 5,50
7,00 – 1,50= 5,50
6,30𝑚 𝑥 2,95𝑚 = 18,585𝑚
3,00𝑚 𝑥 12,60𝑚 = 37,80𝑚

18,585𝑚 + 37,880𝑚 = 56,38𝑚

3,00𝑚 𝑥 7,00𝑚 = 21,00𝑚

5,50𝑚 𝑥 3,15𝑚 = 17,325𝑚
1,15𝑚 𝑥 3,00𝑚 = 3,45𝑚

21,00𝑚 + 17,325𝑚 + 3,45𝑚 = 41,77𝑚

Cálculo de superficies

El cálculo de la superficie del edificio y otras mejoras se realizará utilizando los

métodos convencionales.

Las superficies y volúmenes se expresarán en metros cuadrados y en metros

cúbicos sin decimales.

A modo de ejemplo:

• Si por cálculo obtenemos 21,45 m2, corresponde 21m2.

• Si por cálculo obtenemos 21,54m2 corresponde a 22m2.
• Si por cálculo obtenemos 21,50m2, corresponde 21m2. Igual concepto se
utilizara para volúmenes.
Bibliografía:

• Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

• Ley 13.512 / Ley de Propiedad Horizontal

• Disposición 314/82 DPCT – Agrimensura