Separata Planificación y Desarrollo Urbano Enero 2021

Módulo Planificación y Desarrollo Urbano
Formación de Agentes Inmobiliarios
Separata del Módulo

Planificación urbana y Desarrollo Urbano
Alejandro Merino Rosas
Formación de agentes inmobiliarios 1

Módulo de Planificación Urbana y Desarrollo Urbano
Trabajado por: Alejandro Merino Rosas sammerino@hotmail.com – +51 998532818
SÍLABO DE PLANIFICACIÓN URBANA Y DESARROLLO URBANO

1. Competencia del módulo:
Al finalizar el módulo, el o la participante estará en capacidad de reconocer las normativas
relacionadas con los procesos constructivos y de diseño directamente vinculadas al tema
inmobiliario, así como lo relacionado con la obtención de las licencias de edificación y de
habilitación urbana, demostrando eficiencia en el posterior asesoramiento a su cliente.
2. Habilidades, contenidos y actitudes:

Habilidades y contenidos Actitudes
Comprende las normas relacionadas con los procesos Asertividad
constructivos y de diseño e identifica con precisión los conceptos
relacionados con estos procesos. Comprende cuáles son los
procedimientos para la obtención de las licencias de edificación y
de habilitación urbana.
Identifica qué tipo de proyectos puede acogerse a las diferentes
modalidades de obtención de Licencia de Edificación y
Habilitación Urbana y comprende el proceso que permite
obtenerla.
3. Metodología
Las clases se desarrollarán aplicando una metodología activa, en la que se promueve la
criticidad, participación y creatividad del alumnado.
4. Evaluación
El promedio final será el resultado de la evaluación de las habilidades y contenidos (70%),
así como de la participación y actitud (30%) promovidas y desarrolladas en clase.
5. Bibliografía
• Reglamento Nacional de Edificaciones:
https://www.construccion.org/normas/rne2012/rne2006.htm
• COFOPRI Marco legal http://www.cofopri.gob.pe/quienes.asp?i=7 (Consulta 19.10.09)
• D.S. 003-2010-VIVIENDA, D.S. 004-2010-VIVIENDA y D.S. 005-2010-VIVIENDA del 07.02.10.
http://www.miraflores.gob.pe/obras%5Fprivadas/legislacion.html (Consultado el 30.06.10)
• DE SOTO, HERNANDO (2001), El misterio del capital. Ediciones Península, S.A, Barcelona,
España.
• Formularios LEY 29090. http://www.miraflores.gob.pe/obras%5Fprivadas/formularios.html
(Consultado el 30.06.10)
• Formularios y formatos a que refiere la Única Disposición Complementaria Final del
Reglamento de Licencias Habitación Urbana y Licencias de Edificación, aprobado mediante
Decreto Supremo Nº 024-2008-VIVIENDA. http://www.vivienda.gob.pe/urbana.html
• INSTITUTE FOR HOUSING AND DEVELOPMENT STUDIES (2002), Sistema de Información
Integral / Manual de Implementación y operación Proyecto PEGUP. Foro Ciudades por la Vida,
(Holanda),

• LEY 29476 del 18.12.09. http://www.caplima.pe/documentos/normas/20091218_29476.pdf

• Ley 30494 del 07.07.16. https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/ley-que-modifica-la-
ley-29090-ley-de-regulacion-de-habilita-ley-n-30494-1410669-1/ (Consultado el 25.06.17)

UNIDAD I:
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES1
INTRODUCCIÓN:
El Reglamento Nacional de Edificaciones se remonta a la primera mitad del siglo XX cuando se
dictan las primeras normas relacionadas con lo normativo de los procesos constructivos. CAPECO,
la Cámara Peruana de la Construcción, inicia sus actividades en 1958 e impulsa iniciativas que
tienden a normar lo referente a la construcción. En 1970 se promulgó el nuevo Reglamento
Nacional de Construcciones y se crea una Comisión Permanente de su actualización con
representantes de CAPECO. El Reglamento Nacional de Edificaciones, denominado así desde el
2006, ha experimentado diversas modificaciones y mejoras. Nuestro interés es hacer una breve
revisión de las normas edificatorias que son útiles para las y los agentes inmobiliarios quienes
realizan una labor de asesoría a la ciudadanía en los procesos de compra y venta de inmuebles.
Esta revisión incluirá también los conceptos básicos como edificación, retiro, altura de edificación,
obra menor, etc. Consideramos importante tener un léxico en común: arquitectos, abogados,
agentes inmobiliarios, inversionistas, contadores cuando trabajamos en equipo para el éxito del
proyecto inmobiliario.
1.1 DEFINICIONES DEL RNE RELACIONADAS CON EDIFICACIONES
ACABADOS Materiales que se instalan en una edificación y que se encuentran

integrados a ella, con el fin de darles condiciones de uso a los
ambientes que la conforman. Son acabados los pisos, cielorrasos,
recubrimientos de paredes y techos, carpintería, vidrios y cerrajería,
pintura, aparatos sanitarios y grifería, sockets, tomacorrientes e
interruptores.
ALTURA DE LA Dimensión vertical máxima de una edificación que se mide desde el
EDIFICACIÓN punto medio de la vereda del frente del lote.
En caso no exista vereda, se mide desde la superficie de la calzada m
más 0.15 m.
La altura total incluye el parapeto superior sobre el último piso
edificado; asimismo se miden los últimos pisos retranqueados.
En terrenos en pendiente, la altura máxima de edificación se mide
verticalmente sobre la línea de propiedad del frente y del fondo
trazándose entre ambos una línea imaginaria respetándose la altura
máxima permitida.
Para la altura de la edificación: no se consideran azoteas, tanques
elevados, ni las casetas de los equipos electromecánicos. La altura de
la edificación puede ser indicada en pisos o en metros. Si está fijada
en metros y en pisos simultáneamente, prima la altura en metros.
ÁREA TECHADA Superficie que se calcula sumando la proyección de los límites de la
poligonal que encierra cada piso. En los espacios a doble o mayor
altura se calcula en el piso que se proyecta. No forman parte del área
techada: los ductos; las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de
máquinas, los espacios para la instalación de equipos donde no
ingresen personas; los aleros desde la cara externa de los muros
1
SUICA DELGADO, Ruth. “Análisis del Reglamento nacional de edificaciones”. Lima. 2010.
exteriores cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia, las

cornisas, balcones y jardineras; las cubiertas de vidrio o cualquier
material transparente o traslúcido con un espesor menor a 10 mm
cuando cubran patios interiores o terrazas.
ÁREA COMÚN Área libre o techada de propiedad común de los propietarios de los
predios en que se ha independizado un predio. Se mide entre las
caras internas de los muros que la limitan. En el caso de áreas
comunes colindantes con otros predios se mide hasta el límite de
propiedad.
ÁREA LIBRE Superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas
techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de
los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las
áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la
edificación y hasta los límites de la propiedad.
ÁREA OCUPADA Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de
propiedad exclusiva o común de un inmueble y/o unidad inmobiliaria,
delimitada por los linderos de una poligonal trazada en la cara
exterior de los muros del perímetro o sobre el eje del muro divisorio
en caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. No incluye los
ductos verticales.
ARQUITECTURA Arte y técnica de proyectar y construir edificios, según reglas, técnicas
y cánones estéticos determinados.
COEFICIENTE DE Factor por el que se multiplica el área de un terreno urbano y cuyo
EDIFICACIÓN resultado es el área techada máxima posible, sin considerar los
estacionamientos ni sus áreas tributarias.
CONDOMINIO Forma de propiedad de una edificación en la que participan dos o
más propietarios.
CONJUNTO Grupo de viviendas compuestas de varias edificaciones
HABITACIONAL independientes, con predios de propiedad exclusiva y que comparten
/ RESIDENCIAL bienes comunes bajo el régimen de copropiedad.
EDIFICACIÓN Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar actividades
humanas. Comprende las instalaciones fijas y complementarias
adscritas a ellas.
EDIFICIO Obra ejecutada por el hombre para albergar sus actividades.
EDIFICIO Edificación única con dos o más unidades de vivienda que mantienen
MULTIFAMILIAR copropiedad del terreno y de las áreas y servicios comunes.
MOBILIARIO Conjunto de elementos que se colocan en una edificación y que no
son de carácter fijo y permanente, tales como: muebles, tabiques
interiores desmontables, elementos metálicos o de madera que al
retirarse no afectan el uso de la edificación, cielorrasos descolgados
desmontables, elementos livianos, para el control del paso de la luz,
elementos de iluminación y otros similares.
OBRA MENOR Obra que se ejecuta para modificar excepcionalmente, una
edificación existente y que no altera sus elementos estructurales, ni
su función. Puede consistir en una ampliación, remodelación o
refacción y tiene las suficientes características: Cumplir con los
parámetros urbanísticos y edificatorios. Tener un área inferior a 30m2
de área techada de intervención o, en el caso de las no mensurables,
tener un valor de obra que no sea mayor a diez (10) UIT. Se ejecutan
bajo responsabilidad del propietario.

PARÁMETROS Son disposiciones técnicas que establecen las características que

URBANÍSTICOS debe tener un proyecto de edificación. Señala el uso del suelo, las
Y dimensiones del lote normativo, el coeficiente de edificación, la
EDIFICATORIOS densidad neta de habitantes por hectárea, la altura de la edificación,
los retiros, el porcentaje de área libre, el número de
estacionamientos y otras condiciones que de deben ser respetadas
por las personas que deseen efectuar una obra nueva sobre un lote
determinado o modificar una edificación existente.
QUINTA Conjunto de viviendas edificadas sobre lotes de uso exclusivo, con
acceso por un espacio común o directamente desde la vía pública.
RETIRO Es la distancia que existe entre el límite de propiedad y el límite de
edificación. Se establece de manera paralela al lindero que le sirve de
referencia. El área entre el lindero y el límite de edificación, forma
parte del área libre que se exige en los parámetros urbanísticos y
edificatorios.
DEFINICIONES DEL RNE2 RELACIONADAS CON HABILITACIONES URBANAS
ÁREA DE Superficie y/o área que se cede a título gratuito para uso público a la
APORTES entidad beneficiaria que corresponda como resultado de un proceso
de habilitación urbana. Se calcula como un porcentaje del área bruta, a
la cual previamente se le ha deducido el área a cederse para vías
expresas, arteriales y colectoras, así como la reserva para obras de
carácter regional o provincial.
ÁREA DE Superficie destinada a parques de uso público.
RECREACIÓN
PÚBLICA
ÁREA NETA Superficie y/o área resultante de un terreno después de haberse
efectuado las cesiones para vías y los aportes reglamentarios, así como
para reserva para obras de carácter regional o provincial.
ÁREA RURAL Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial
que está fuera de los límites urbanos o de expansión urbana.
ÁREA Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites
URBANA urbanos establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.
PLANO DE Documento gráfico que indica un conjunto de normas técnicas
ZONIFICACIÓN urbanísticas y edificatorias, establecidas en el Plan de Desarrollo
Urbano por las que se regula el uso del suelo para localizar las
diferentes actividades humanas en función de las demandas físicas,
económicas y sociales de la población. Se complementa con el
Reglamento de Zonificación, el índice de usos y el cuadro de niveles
operacionales.
PREDIO Unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser lotes, terrenos,
parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o
cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable.
TERRENO Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no
RÚSTICO habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con
accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de
desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación
2 Según la norma G.040 del Título I del RNE del 23 de mayo 2006

pública, pistas ni veredas.

USO DEL Determinación del tipo de actividades que se pueden realizar en las
SUELO edificaciones que se ejecuten en cada lote según la zonificación
asignada a los terrenos urbanos, de acuerdo a su vocación y en función
de las necesidades de los habitantes de una ciudad. Puede ser
residencial, comercial industrial o de servicios.
1.2 ZONAS INAPTAS PARA LA EDIFICACIÓN:

El RNE establece que las edificaciones podrán ejecutarse en todo el territorio nacional, con
excepción de las siguientes zonas:
• Arqueológicas, históricas o de patrimonio cultural declaradas intangibles por el Ministerio
de Cultura - INC.
• De alto riesgo de desastres naturales calificadas en el plan de desarrollo urbano.
• Superficies de parques existentes y de áreas de recreación pública de habilitaciones
urbanas.
• Áreas públicas de las riberas de ríos, lagos o mares.
• Terrenos reservados para obras viales, y cuya expropiación y/o ejecución dependa de
financiamiento u otro motivo. Se podrá autorizar de manera temporal la ejecución de
edificaciones, con la condición que se libere el terreno de toda obra cuando así lo requiera
el organismo ejecutor de la obra. Esta situación deberá ser aceptada mediante declaración
jurada por el propietario, quien no tendrá derecho a compensación por las obras que
deberá retirar.
1.3 COMPONENTES Y CARACTERÍSTICAS DE LOS PROYECTOS:

El RNE determina que los proyectos deben ser ejecutados por profesionales con título a
nombre de la nación, inscritos en el colegio profesional respectivo y con Certificado de
Habilitación vigente de acuerdo a su especialidad. Tal como se detalló anteriormente, los
proyectos de edificación se trabajan por especialidades y pueden ser de:
a) Arquitectura e) Instalaciones de climatización
b) Estructura f) Instalaciones mecánicas
c) Instalaciones sanitarias g) Instalaciones de comunicaciones
d) Instalaciones eléctricas h) Instalaciones de gas,
Las especialidades a, b, c y d son las básicas en los proyectos y suelen ser las indispensables
en todo proyecto de edificación.
1.4 ARQUITECTURA
1.4.1 CONDICIONES GENERALES DE DISEÑO:
La norma A-010 del RNE establece los criterios y requisitos mínimos de diseño
arquitectónico que deberán cumplir las edificaciones. Según esta norma, quien proyecta
podrá, excepcionalmente, proponer soluciones alternativas y/o innovadoras que satisfagan
los criterios de calidad arquitectónica y alcancen los objetivos de forma equivalente o
superior a lo establecido, en estos casos quien proyecta deberá fundamentar su propuesta.
La calidad arquitectónica se alcanza con una respuesta funcional y estética acorde con el
propósito de la edificación, con el logro de condiciones de seguridad, con la resistencia
estructural al fuego, con la eficiencia del proceso constructivo a emplearse y con el
cumplimiento de la normativa vigente.
Las edificaciones responderán a los requisitos funcionales de las actividades que se realicen
en ellas, en términos de dimensiones de los ambientes, relaciones entre ellos, circulaciones
y condiciones de uso. Se ejecutará con materiales, componentes y equipos de calidad que
garanticen seguridad, durabilidad y estabilidad. En las edificaciones se respetará el entorno
inmediato, conformado por las edificaciones colindantes, en lo referente a altura, acceso y

salida de vehículos, integrándose a las características de la zona de manera armónica. En las
edificaciones se propondrá soluciones técnicas apropiadas a las características del clima,
del paisaje, del suelo y del medio ambiente general. Finalmente, en las edificaciones se
tomará en cuenta el desarrollo futuro de la zona, en cuanto a vías públicas, servicios de la
ciudad, renovación urbana y zonificación.
Quien elabora y presenta un proyecto de edificación o habilitación urbana para su revisión
puede sustentar ante la comisión técnica respectiva cualquier explicación o sustento ante
las observaciones que se hayan realizado.
1.4.2 RELACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON LA VÍA PÚBLICA

La edificación deberá tener cuando menos un acceso desde el exterior, puede tener más y
su número y dimensiones se definen de acuerdo al uso de la edificación. Los accesos desde
el exterior pueden ser peatonales o vehiculares. Los elementos móviles de los accesos al
accionarse no podrán invadir las vías y áreas de uso público.
Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)
Para el caso de edificaciones que se encuentren retiradas de la vía pública en más de 20 m,

la solución arquitectónica, debe incluir al menos una vía que permita la accesibilidad de
vehículos de emergencia.
1.4.3 RETIROS:
Los retiros tienen por finalidad permitir la privacidad y seguridad de los ocupantes de la
edificación y pueden ser:
• Frontales: Cuando la distancia se establece con relación al lindero colindante con una vía
pública. Retiros frontales pueden ser empleados para:
▪ La construcción de gradas para subir o bajar como máximo 1.50 m del nivel de vereda.
▪ La construcción de cisternas para agua y sus respectivos cuartos de bombas.
▪ La construcción de caseta de guardianía y su respectivo baño.
▪ Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar.
▪ Estacionamientos vehiculares en semisótano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase

1.50 m por encima del nivel de la vereda frente al lote.
▪ Cercos delanteros opacos.
▪ Muretes para medidores de energía eléctrica.
▪ Reguladores y medidores de gas natural.
▪ Almacenamiento enterrado de GLP y líquidos combustibles.
▪ Techos de protección para el acceso de personas.
▪ Escaleras abiertas a pisos superiores independientes cuando estos constituyan
ampliaciones de la edificación original.
▪ Piscinas.
▪ Subestaciones eléctricas.
▪ Instalaciones de equipos y accesorios contra incendios.
▪ Laterales: Cuando la distancia se establece con relación a uno o a ambos linderos laterales
c
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.

Ejercicio:
¿Algún tipo de obras permitido en los retiros podrá
“enganchar” una venta? Reflexionemos…

• Posteriores: Cuando la distancia se establece con relación al lindero posterior.

Los planes urbanos establecen las dimensiones mínimas de los retiros. El proyecto a edificarse
puede proponer retiros de mayores dimensiones. Según el art. 10 de la norma A-010,el plan de
desarrollo urbano puede establecer retiros para ensanche de las vías en que se ubica el predio

materia del proyecto de la edificación, en cuyo caso esta situación deberá estar indicada en el
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios o en el Certificado de Alineamiento.
1.4.4 CERCOS:
Los cercos tienen como finalidad la protección visual y/o auditiva y dar seguridad a los
ocupantes de la edificación; debiendo tener las siguientes características:
• Podrán estar colocados en el límite de propiedad, pudiendo ser opacos o transparentes. La
colocación de cercos opacos no varía la dimensión de los retiros exigibles.
• La altura dependerá del entorno.
• Deberán tener un acabado concordante con la edificación que cercan.
• Se podrán instalar conexiones para uso de bomberos.
• Cuando se instalen dispositivos de seguridad que puedan poner en riesgo a las personas,
estos deberán estar debidamente señalizado.
1.4.5 VOLADIZOS:
Según el art. 14 de la norma A010, los voladizos tendrán las siguientes características:
En las edificaciones que no tengan retiro no se permitirá voladizos sobre la vereda, salvo
que por razones vinculadas al perfil urbano preexistente, el Plan Urbano Distrital establezca
la posibilidad de ejecutar balcones, voladizos de protección para lluvias, cornisas u otros
elementos arquitectónicos cuya protección caiga sobre la vía pública.

• Se puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta 0.50m, a partir de 2.30 m de altura.
Voladizos mayores, exigen el aumento del retiro de la edificación en una longitud
equivalente.
• No se permitirá voladizos sobre retiros laterales y posteriores mínimos reglamentarios, ni

sobre retiros frontales cuya finalidad sea el ensanche de vía.
1.4.6 AGUA DE LLUVIA:

El agua de lluvias proveniente de cubiertas, azoteas, terrazas y patios descubiertos, deberá
contar con un sistema de drenaje público o hasta el nivel del terreno. El agua de lluvia no
podrá verterse directamente sobre los terrenos o edificaciones de propiedad de terceros, ni
sobre espacios o vías de uso público.
1.4.7 SEPARACIÓN ENTRE EDIFICACIONES:

Toda edificación debe guardar una distancia con respecto a las edificaciones vecinas, por
razones de seguridad sísmica, contra incendios o por condiciones de iluminación y
ventilación naturales de los ambientes que la correspondan.
En los conjuntos residenciales conformados por varios edificios multifamiliares, la

separación entre ellos, por razones de privacidad e iluminación natural se determinará en
función al uso de los ambientes que se encuentran frente a frente, según lo siguiente:
• Para edificaciones con vanos de dormitorios, estudios, comedores y salas de estar, la
separación deberá ser igual o mayor a un tercio de la altura de la edificación más baja, con
la distancia mínima de 5.00 m.
• Para edificaciones con varios de ambientes de cocinas, pasajes y patios techados, la
distancia de separación deberá ser mayor a un cuarto de la altura de la edificación más alta,
con una distancia mínima de 4.00 m.

1.4.8 POZOS DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN:
Para viviendas en edificaciones multifamiliares, los pozos para iluminación y
ventilación natural deberán cumplir con las siguientes características:
• Tendrán dimensiones mínimas de 2.20 m por lado, medido entre las caras de
los paramentos que definen el pozo.
• La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de dormitorios,
estudios, salas de estar y comedores, que se sirven del pozo medida en el
punto central o eje del vano y el muro opuesto que conforman el pozo no debe
ser menor a un tercio de la altura del parámetro más bajo del pozo, medido a
partir de 1,00 m sobre el piso más bajo.
• La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio,
cocinas, pasajes y patio de servicio echados que se sirven del pozo, medida en
el punto central o eje del vano y el muro opuesto que conforma el pozo, no
debe ser menor a un cuarto de la altura total del paramento más bajo del
pozo, medido a partir de 1,00 m sobre el piso más bajo.
• Los pozos de luz pueden estar techados con una cubierta transparente y
dejando un área abierta para ventilación a los lados superior al 50% del
área del pozo. Esta cubierta no reduce el área libre.
1.4.9 ALTURA MÍNIMA DE LOS AMBIENTES:

Los ambientes con techos horizontales tendrán una altura mínima de piso
terminado a cielorrasos de 2.30 m. Las partes más bajas de los techos inclinados
podrán tener una altura menor, en climas calurosos la altura deberá ser mayor.
Las vigas y dinteles deberán estar a una altura mínima de 2.10 m. sobre el piso
terminado.
1.4.10 PASAJES Y CIRCULACIONES HORIZONTALES INTERIORES:

La dimensión mínima del ancho de los pasajes y circulaciones horizontales
interiores, medido entre los muros que lo conforman será la siguiente:


UNIDAD II: HABILITACIONES URBANAS
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

Titulo II: Habilitaciones Urbanas
INTRODUCCIÓN:
Las normas técnicas contenidas en el RNE se aplicarán a los proceso de habilitaciones de tierras
para fines urbanos, en concordancia a las normas de desarrollo urbano de cada localidad,
emitidas en cumplimiento del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
Aún cuando un terreno rústico cuente con vías de acceso o infraestructura de servicios, deberá
seguir el proceso de habilitación urbana, a menos que haya sido declarado habilitado de oficio.
2.1 HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO:

Las municipalidades distritales y las provinciales o las Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito del cercado, identificaran los predios, registralmente calificado como rústico, que se
encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios públicos. Para
estos casos, las municipalidades emitirán la resolución que declare habilitados de oficio dichos
predios y disponga la inscripción registral de uso rústico a urbano. La inscripción individual
registral será gestionada por su propietario. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los
aportes de habilitaciones urbanas.
2.2 DEFINICIÓN DE HABILITACIÓN URBANA:

Es el proceso de convertir un terreno rústico o semirústico en urbano, mediante la ejecución de
obras de accesibilidad, distribución de agua y recolección de desagüe, distribución de energía e
iluminación pública, pistas y veredas. Adicionalmente podrá contar con redes para distribución de
gas y redes de comunicaciones. Este es un proceso que implica obras físicas pero también un
proceso legal indispensable de seguir.
2.3 EXCEPCIONES DE EJECUTAR LAS HABILITACIONES URBANAS:

Zonas identificadas como:
• De interés arqueológico, histórico y patrimonio cultural.
• De protección ecológica.
• De riesgo para la salud e integridad física de los pobladores.
• Reserva Nacional.
• Áreas destinadas a inversiones públicas para equipamiento urbano.
• Reserva para obras viales.
• Riberas de ríos, lagos o mares, cuyo límite no se encuentre determinado por el Instituto
Nacional de Recursos Naturales-INRENA, el instituto Nacional de Defensa Civil-INDECI, la
marina de Guerra del Perú o por entidades competentes.
• De alta dificultad de dotación de servicios.
2.4 INDEPENDIZACIÓN Y SUBDIVISIÓN:

• La Independización de terrenos rústicos o parcelaciones que se ejecuten en áreas urbanas o de
expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a 1 (una) hectárea.
• Las independizaciones o parcelaciones podrán efectuarse simultáneamente con la ejecución
de los proyectos de habilitación urbana para una o varias de las parcelas independizadas.

• Los predios sobre los que se emitan resoluciones, mediante las cuales se autorice su
independización o parcelación, deberán encontrarse dentro de áreas urbanas o de expansión
urbana, y contar con un planeamiento integral.
• El planeamiento integral debería ser respetado por todos los predios independizados, y
tendrán una vigencia de 10 años.
• Los predios independizados deberán mantener la zonificación asignada al lote matriz.
• Las subdivisiones constituyen las particiones de predios ya habilitados y se sujetan a las
condiciones propias de los lotes normativos de casa zonificación.
¿Qué empresas conoce usted desarrollan su trabajo en el

ámbito de las habilitaciones urbanas?
2.5 COMPONENTES DE DISEÑO URBANO:

Los componentes de diseño urbano de una habilitación urbana son los espacios públicos y los
terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios públicos están, a su vez conformados por las vías de circulación vehicular y peatonal,
las áreas dedicadas a parques y plazas de uso público.
Los terrenos edificables comprenden tanto los lotes de libre disposición del propietario, como los
lotes que deben ser aportados reglamentariamente.
2.6 DISEÑO DE VÍAS:

El diseño de las vías de una habilitación urbana deberá integrarse al sistema vial establecido en el
plan de desarrollo urbano de la ciudad, respetando la continuidad de las vías existentes. El
sistema vial está constituido por vías expresas, vías arteriales, vías colectoras, vías locales y
pasajes. Las vías serán de uso público libre e irrestricto. Las características de las secciones de las
vías varían de acuerdo a su función. Las características de las secciones de vías que conforman del
sistema vial primario de la ciudad serán establecidas por el Plan de Desarrollo Urbano y estarán
constituidas por vías expresas, vías arteriales y vías colectoras.
SECCIONES DE VÍAS LOCALES PRINCIPALES Y SECUNDARIAS
LOTIZACIÓN:
Las manzanas estarán conformadas por uno o más lotes y estarán delimitadas por vías públicas,
pasajes peatonales o parques públicos. Todos los lotes deben tener acceso desde una vía pública

con tránsito vehicular o peatonal. En los casos de vías expresas y arteriales, lo harán a través de
una vía auxiliar.
2.7 APORTES DE HABILITACIÓN URBANA:

Las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuar aportes obligatorios para recreación
pública y para servicios públicos complementarios para educación y otros fines, en lotes regulares
edificables. Estos aportes serán cedidos a título gratuito a la entidad beneficiaria que
corresponda.
LOS APORTES PARA CADA ENTIDAD SE UBICARÁN DE MANERA CONCENTRADA:

Siendo el área mínima:
Para Recreación pública: 800m2
Ministerio de educación: Lote Normativo.
Otros fines: Lote Normativo.
Parques zonales: Lote Normativo.
LAS ÁREAS DE RECREACIÓN PÚBLICA:

Las áreas de Recreación Pública constituirán un aporte obligatorio a la comunidad y en esa
condición deberán quedar inscritos en los registros públicos. Las áreas de Recreación Pública
serán construidas y aportadas para Uso Público y no podrán ser transferidas a terceros. Las áreas
de Recreación Pública tendrán jardines, veredas interiores, iluminación, instalaciones para riego y
mobiliario urbano.
APORTES PARA EL MINISTERIO DE EDUCACIÓN Y OTRO FINES:

Podrán permutarse por edificaciones ubicadas dentro de los límites de la habilitación, que se
respondan a las necesidades de la población y cuenten con la conformidad de la entidad
beneficiaria.
2.8 PLANEAMIENTO INTEGRAL:

En los casos que el área por habilitar se desarrolle en etapas o esta no colinde con zonas
habilitadas o se plantee la parcelación del predio rústico, se deberá elaborar un “Planeamiento
Integral” que comprende la red de vías y los usos de la totalidad del predio, así como una
propuesta de integración a la trama urbana más cercana. En función de los lineamientos
establecidos en el plan de desarrollo urbano correspondiente. Una vez aprobado el planeamiento
integral tendrá carácter obligatorio para las habilitaciones futuras, debiendo ser inscrito
obligatoriamente en los registros públicos.
2.9 MOBILIARIO URBANO Y SEÑALIZACIÓN:

El mobiliario urbano que corresponde proveer al habilitador, está compuesto por: luminarias,
basureros, bancas, hidratantes contra incendios y elementos de señalización. Opcionalmente, el
mobiliario urbano que pide ser instalado en las vías públicas, previa autorización de la
municipalidad es el siguiente: casetas de vigilantes, puestos comerciales, papeleras, cabinas
telefónicas, paraderos, servicios higiénicos, jardineras, letreros con nombres de calles, placas
informativas, carteleras, mapas urbanos, bancas, juegos infantiles, semáforos vehiculares y
peatonales.
El mobiliario urbano debe tener una perspectiva inclusiva con las personas de capacidades
diferentes: aquellas personas que se movilizan en silla de ruedas, las personas invidentes, etc. El
acceso a las rampas deberá tener un espacio libre de obstáculos. Semáforos sonoros, senderos
amigables, etc. son algunas de las facilidades que deberán contemplarse. En cada batería de más
de tres teléfonos públicos, por lo menos uno de ellos deberá ser accesible a personas con

discapacidad y estar claramente señalizado. Cuando se instalen semáforos sonoros, éstos deberán
emitir una señal indicadora del tiempo disponible para el paso de peatones.
2.10 NOMENCLATURA:
En todas las habilitaciones en que exista partición de la tierra en lotes y agrupamientos de estos
en manzanas, deberá establecerse una nomenclatura. Dicha nomenclatura consistirá en letras
para las manzanas y números para los lotes, ambos en forma correlativa. Deberá establecerse una
nomenclatura provisional para las vías públicas y áreas de recreación, mediante letras o números
o empleando los nombres pre-existente para las vías con las que se empalman.
La Nomenclatura será propuesta por el propietario que solicita la habilitación a la municipalidad
correspondiente. Una vez aceptada, la nomenclatura de las vías, junto con el nombre de la
manzana, se consignará en letras negras sobre hitos de concreto pintados en blanco que serán
colocados en todas las esquinas de las manzanas por el responsable de la habilitación.
2.11 COMPONENTES Y CARACTERÍSTICAS DE LOS PROYECTOS DE HABILITACIÓN URBANA:

Los proyectos se dividen por especialidades según los aspectos a que se refieren, y pueden ser de:
• Planeamiento Integral.
• Proyecto de Diseño Urbano, consistente en el trazado y lotización, referente a la concepción
general, localización, dimensiones y finalidad de la Habilitación Urbana.
• Pavimentos, referente al trazado de los ejes de las vías, perfiles longitudinales y características
de las obras de aceras y pavimentos.
• Ornamentación de Parques, referente al diseño, ornamentación y equipamiento de las áreas
de recreación pública.
• Redes eléctricas, referente a las obras y equipamiento necesario para el alumbrado público y
el aprovisionamiento domiciliario de energía eléctrica.
• Redes sanitarias, referente a las obras y equipamiento necesario para el aprovisionamiento
domiciliario de agua para consumo humano, evacuación y tratamiento de aguas servidas,
aguas residuales y pluviales y riego.
• Redes de gas, referente a las obras y equipamiento necesario para el aprovisionamiento
domiciliario de gas natural.
• Redes de comunicaciones, referente a las obras y equipamiento necesario para los servicios de
transmisión de voz y datos.
2.12 TIPOS DE HABILITACIONES:

• HABILITACIONES RESIDENCIALES:
Son aquellos procesos de habilitación urbana que están destinados predominantemente a la
edificación de viviendas y que se realizan sobre terrenos calificados con una Zonificación afín.
CLASIFICACIÓN DE HABILITACIONES RESIDENCIALES:

o Habilitaciones para uso de vivienda o Urbanizaciones.
o Habilitaciones para uso de vivienda taller.
o Habilitaciones para uso de vivienda tipo club.
o Habilitación y construcción urbana especial.
URBANIZACIONES:
Se denomina Habilitaciones para uso de Vivienda o Urbanizaciones a aquellas Habilitaciones
Residenciales conformadas por lotes para fines de edificaciones para viviendas unifamiliares yo
familiares, así como de sus servicios públicos complementarios y el comercio local.
Las urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuales se establecen en función a tres
factores concurrentes:

a) Densidad máxima permisible.

b) Calidad mínima de obras.
c) Modalidad de ejecución.
En función a la densidad se agrupan en seis grupos:
De acuerdo a su tipo, las habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones deberán cumplir
con los aportes de habilitación urbana, de acuerdo al siguiente cuadro:
HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL:

Son habilitaciones para uso comercial, aquellas destinadas predominantemente a la
edificación de locales donde se comercializan bienes y/o servicios y que se realizan sobre
terrenos calificados con una zonificación afín o compatible.
CLASIFICACIÓN DE HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL:

A) Habilitaciones para uso de comercio exclusivo.
B) Habilitaciones para uso de comercio y otros usos.
HABILITACIONES PARA USO DE COMERCIO EXCLUSIVO:

Son Habilitaciones para uso de Comercio exclusivo, aquellas conformadas por lotes para fines
de edificación de locales comerciales.
Las habilitaciones para uso de comercio exclusivo pueden ser de dos tipos:
HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL Y OTRO USOS-USO MIXTO:

Son habilitaciones para uso comercial aquellas conformadas por lotes para de edificación de
locales comerciales y de usos compatibles como vivienda, vivienda-taller o industria, con
sujeción a los parámetros establecidos en el cuadro resumen de zonificación y las
disposiciones del plan de desarrollo urbano.
LAS HABILITACIONES PARA USO COMERCIAL CON OTROS USOS-USO MIXTO PUEDEN SER DE
CUATRO TIPOS:
HABILITACIÓN PARA USO INDUSTRIAL:

Son habilitaciones para uso industrial aquellas destinadas predominantemente a la edificación
de locales industriales y que se realizan sobre terrenos calificados con una Zonificación afín o
compatible.
TIPOS DE HABILITACIÓN INDUSTRIAL:

Se establecen en función a tres factores concurrentes:
A) Usos permisibles. Corresponden la Zonificación Urbana y en consecuencia de ella se
establece las dimensiones mínimas de los Lotes a habilitar, de conformidad con el Plan de
Desarrollo Urbano.
B) Calidad mínima de obras.
C) Modalidad de ejecución.
En función de los usos permisibles, las habilitaciones para uso industrial pueden ser de cuadro
tipos, de acuerdo al siguiente cuadro:
De acuerdo a su tipo, las habilitaciones para uso industrial deberán cumplir con el aporte de
habilitación urbana, de acuerdo al siguiente cuadro:

HABILITACIONES PARA USOS

ESPECIALES:
Constituyen habilitaciones
para usos especiales aquellos
procesos de habilitación
urbana que están destinados a
la edificación de locales
educativos, religiosos, de
salud, institucionales,
deportivos, recreacionales y
campos feriales.

UNIDAD III: APLICACIÓN DE LA LEY 29090, 294763 Y

30494: OBTENCIÓN DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN Y
HABILITACIONES URBANAS Y DECLARATORIAS
INTRODUCCIÓN:
El 18 de diciembre de 2009, se ha publicado la ley 29476, ley que complementa y

modifica a la controvertida ley 29090, ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y
de Edificaciones (LRHUE) de setiembre de 2007.
Estas normas tienen el objetivo de la regulación jurídica de los procedimientos

administrativos para la obtención de licencias de habilitación urbana y de edificación,
seguimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los respectivos proyectos
en un marco de seguridad privada y pública.
Así mismo, el 7 de febrero del 2010 se han aprobado el reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de Edificación, el reglamento de Revisores Urbanos y el reglamento de
Verificación administrativa y Técnica mediante los decretos supremos nº 003-2010-Vivienda, nº
004-2010- Vivienda y nº 005-2010- Vivienda respectivamente.
Poco antes de culminar el gobierno de Ollanta Humala se modificaron algunos artículos de las
mencionadas normas, ésta modificación se dio en la Ley 30494 aprobada el 7 de julio de 2016.
En este contexto, resulta de especial importancia para las y los promotores inmobiliarios, los
agentes privados y público que intervienen en la actividad inmobiliaria, conocer en detalle las
características y alcances de estas nuevas normas.
3.1 MARCO CONCEPTUAL:
3.1.1 HABILITACIÓN URBANA:
La ley 29476 define la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y
recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de
comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de
recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos
complementarios, para educación y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen
bienes de dominio público del Estado, susceptibles de inscripción en el Registro de predios
correspondiente de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. Los propietarios
y/o promotores de las habilitaciones urbanas deberán efectuar, a título gratuito, aportes
obligatorios para recreación pública, servicios públicos complementarios y de educación, y
otros fines, en lotes regulares edificables, los que se inscribirán en el Registro de Predios.
3
SUICA DELGADO, Ruth. “Análisis del Nuevo Marco Regulatorio para Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
Ley 29090, 29476 y sus Reglamentos”. Lima. 2010.

El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida de la cesión para vías
expresas, arteriales y colectoras, así como de las reservas para obras de carácter regional o
provincial. Los aportes para cada entidad se ubicarán de manera concentrada, siendo el área
mínima la siguiente: para recreación pública 800 m², para el ministerio de Educación un lote
normativo, para otros fines un lote normativo y para parques zonales un lote normativo.
Los aportes para recreación pública, establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones,

no podrán disminuirse ni redimirse en dinero.
3.2 EDIFICACIÓN:
La ley 29090 define la edificación como el resultado de construir una obra cuyo destino es
albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella. Para efectos de la ley 29090, se considerarán las siguientes
obras de edificación:
a. Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin
construir.
b. Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando el
área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada existente.
c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo arquitectónico
original de una edificación existente.
d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o
elementos constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de
la edificación existente.
e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario,
mediante elementos removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados
e instalaciones.
f. Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende, separada o conjuntamente,
trabajos de restauración, recuperación, rehabilitación, protección, reforzamiento y
mejoramiento de una edificación. El Instituto Nacional de Cultura – INC deberá remitir a la
municipalidad distrital, provincial y a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos –
SUNARP, el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como patrimonio cultural
monumental y arqueológico, para los fines a que se contrae el artículo 29º de la Ley Nº 28296,
Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.
g. Cercado: Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un
terreno y vanos de acceso siempre que lo permita la municipalidad.
h. Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.
3.3 MOTIVACIONES DEL NUEVO MARCO REGULATORIO DE HABILITACIONES URBANAS Y

EDIFICACIONES:
▪ Unificar y simplificar los procedimientos de habilitación urbana y de edificación a nivel
nacional.
▪ Determinar las responsabilidades y facultades de los actores implicados en estos
procedimientos.
▪ Establecer los aspectos de seguridad en la construcción y en las edificaciones.
▪ La necesidad de promover la formalización de la construcción
▪ La necesidad de alinear los procedimientos administrativos con la política de vivienda
social.
▪ Incluir estos procesos dentro de lo dispuesto por la ley nº 29060, Ley del silencio
administrativo.

3.4 LICENCIAS DE HABILITACIONES URBANAS Y EDIFICACIONES:
3.4.1 EXCEPCIONES
El Artículo 9° de la Ley 30494 señala que se encuentran exceptuadas de obtener

licencia de edificación, las siguientes obras, siempre que no se ejecuten en
inmuebles que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación:
a. Los trabajos de acondicionamiento o de refacción, respecto de los cuales

bastará con declararlos en el autovalúo del año siguiente a la ejecución de los
mismos.
b. La construcción de cercos frontales hasta 20 m de longitud, siempre que el

inmueble no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de
propiedad exclusiva y propiedad común.
c. La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra

instalación temporal, que deberán desmontarse antes de la conformidad de obra.
3.4.2 ACTORES Y RESPONSABILIDADES:
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que
intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Éstos son:
EL PROMOTOR INMOBILIARIO O HABILITADOR URBANO:
Es la persona natural o jurídica, pública o privada, que ejecuta la obra

directamente o bajo contrato con terceros, asimismo, administra, promueve,
habilita y comercializa un proyecto yo edificación.
LOS PROPIETARIOS:
Son las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, que ejercen el derecho
de propiedad sobre el terreno rustico ó urbano que será objeto de los proyectos
de habilitación urbana y de edificación.
PROFESIONALES RESPONSABLES DE PROYECTOS:
Según su especialidad son: el arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de

habilitación urbana, el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o
habilitación urbana, el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones
sanitarias, el ingeniero electricista ó electromecánico para el proyecto de
instalaciones eléctricas y electromecánicas.
En el caso que se necesiten proyectos especializados como seguridad integral,

redes de información y otros, se requerirá la participación del profesional
especialista. Los arquitectos e ingenieros deberán ser colegiados hábiles, a la
fecha de presentación del proyecto.
RESPONSABLE DE LA HABILITACIÓN URBANA Y/O EDIFICACIÓN:
Es la persona natural o jurídica responsable de la ejecución de la obra, de las

medidas de seguridad y fallas de la construcción, incluyendo las obras realizadas
por subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin
perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra de los
proveedores fabricantes o subcontratistas.
COMISIÓN TÉCNICA:
Es el órgano colegiado regulado por la Ley nº 27444, Ley de procedimiento

administrativo General, cuya función es emitir dictámenes de carácter vinculante
para el otorgamiento ó no de una autorización ó Licencia de Habilitación Urbana y
Edificación.
Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para habilitaciones

urbanas, la comisión técnica está conformada por:
• Un (1) representante de la municipalidad a cuya jurisdicción corresponde la

solicitud, quien la preside.
• Un (1) representante del Colegio de Arquitectos del Perú.
• Un (1) representante del Colegio de Ingenieros del Perú.
• Un (1) representante de la Cámara Peruana de la Construcción en aquellas
localidades donde dicha institución tenga representación.
• Los representantes de las entidades prestadoras de los servicios públicos.
Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia para edificaciones, la

comisión técnica está conformada por:
• Un (1) representante de la municipalidad, quien la preside.

• Dos (2) representantes del Colegio de Arquitectos del Perú.
• Tres (3) representantes del Colegio de Ingenieros del Perú, con las
especialidades de civil, sanitario y eléctrico o electromecánico.
Según el art. 8 del D.S. 003-2010, se ha determinado la función y la metodología

para las observaciones de expediente:
“Artículo 8.- Comisiones Técnicas
8.1 Las comisiones técnicas verifican el cumplimiento de los requisitos o

condiciones establecidos en el Plan de Desarrollo Urbano Provincial, el
Plan Urbano Distrital, el Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios, el Certificado de Zonificación y Vías, el RNE, la Ley, sus
Reglamentos, así como cualquier otra norma sobre la materia. La
Comisión Técnica no puede formular observaciones al proyecto
presentado, sobre aspectos no observados en las revisiones previas, bajo

responsabilidad; no obstante, podrá formular observaciones a la

documentación con la que se subsane observaciones previas. (…).”
Para más información, en el D.S. nº 024-2008-VIVIENDA, Reglamento de Licencias

de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, en su artículos 9 y 10 se detalla
cuales son las funciones de las Comisiones Técnicas para Habilitaciones y
Edificaciones.
REVISORES URBANOS:
Los Revisores Urbanos son profesionales registrados y autorizados para verificar

que los proyectos de habilitación urbana y/o edificación, de los interesados que se
acojan a la Modalidad B, C y D para el otorgamiento de las licencias que establece
la presente Ley, cumplan con las disposiciones urbanísticas y/o edificatorias que
regulan el predio materia de trámite, de conformidad con las normas de
acondicionamiento territorial y/o desarrollo urbano, el Reglamento Nacional de
Edificaciones y otras normas que sean de competencia para el proyecto. Emiten el
informe técnico de su especialidad para la obtención de la respectiva licencia de
habilitación o de edificación.
Cada Revisor Urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable

conforme a la presente Ley. No puede emitir informe técnico respecto de una
especialidad distinta para la que se encuentre registrado ni sobre aquellos
proyectos en que participe directa o indirectamente, sea por vinculación familiar,
laboral o contractual.
Los profesionales que deseen desempeñarse como Revisores Urbanos deben

inscribirse en el Registro de Revisores Urbanos de cada provincia que, para el
efecto, implemente la municipalidad provincial correspondiente, mediante
decreto de alcaldía; previamente, los profesionales deben obtener la certificación
de habilitación profesional de competencia emitida por el colegio profesional
respectivo. Un Revisor Urbano puede inscribirse en más de una (1) provincia, de
acuerdo a las condiciones que establece el Reglamento de Revisores Urbanos.
Los Revisores Urbanos se desempeñan de manera individual o asociada. Los

campos de especialidad, los requisitos y procedimientos para la inscripción, la
actuación y lo referente a la supervisión del Revisor Urbano se establecen en el
Reglamento de Revisores Urbanos, aprobado por decreto supremo.
Para más información leer el Reglamento de Revisores Urbanos D.S. nº 025-2008-

VIVIENDA y su modificatoria D.S. nº 004-2010-VIVIENDA del 07 de febrero de
2010.
DELEGADOS AD-HOC4
Según lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son
representantes Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones específicas
4
Para mayor información revise las siguientes páginas web: www.inc.gob.pe y www.indeci.gob.pe.

para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la

comisión técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal
competente:
• Ministerio de Cultura – MINCUL (antes INC) para proyectos de habilitación
urbana y/o edificación en los inmuebles o predios comprendidos en el listado
de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueológico.
• Instituto Nacional de Defensa Civil - INDECI, para

proyectos de edificaciones de uso residencial
mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10)
pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas
que se ubican o que se encuentran próximas a
las zonas de riesgo. No requieren
pronunciamiento del Delegado Ad hoc del
INDECI las edificaciones de vivienda de más de
cinco (5) pisos en las cuales la circulación
común llegue sólo hasta el quinto piso, y el
(los) piso(s) superior(es) forme(n) una unidad
inmobiliaria.
• Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de

habilitación urbana, con la finalidad de preservación y conservación de las
áreas naturales protegidas, con sujeción al plan urbano.
• Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú - CGBVP, para proyectos

de edificación de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones
establecidas en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de público.
Según el art 12 modificado por el D.S. nº 003-2010:
12.3 Las instituciones con funciones específicas, acreditará Delegados Ad

Hoc según lo establecido en la Ley y elaborarán una relación de
profesionales que podrán desempeñarse como delegados y la remitirán a
las Municipalidades respectivas.
DELEGADOS DE SERVICIOS PÚBLICOS:

Las entidades y/o empresas prestadoras de
servicios remitirán a la municipalidad
provincial la relación de delegados de

servicios públicos acreditados, para su participación en las comisiones técnicas. Su

participación se efectuará en el caso de proyectos de habilitación urbana nueva.
LAS MUNICIPALIDADES:
Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las

municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito del Cercado, tienen competencia para la aprobación de proyectos de
habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley
27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
Según la ley 29476, corresponde a las municipalidades, conforme su jurisdicción,

competencias y atribuciones, el seguimiento, supervisión y fiscalización en la
ejecución de los proyectos contemplados en las diversas modalidades
establecidas en la presente Ley.
El art. nº 6 del D.S. nº 003-2010 se determina como detalle las responsabilidades

de las municipalidades:
a) Se abstendrán de exigir a los administrados el cumplimiento de requisitos, la

realización de trámites, el suministro de información o la realización de pagos,
no previstos en la Ley y el presente reglamento, con excepción de las zonas de
reglamentación especial.
b) Velarán que las áreas que constituyan aportes para cualquiera de las
modalidades de Habilitación Urbana, estipuladas en el Reglamento nacional de
Edificaciones – RNE, sean utilizadas conforme al uso por el cual fueron
aportadas.
c) Pondrán a disposición del público, en un ambiente de fácil y libre acceso, y/o
en el portal Web de la Municipalidad, el texto de la Ley, el presente
Reglamento y la normatividad complementaria, así como toda la información
que pudiera ser útil para el procesamiento de las licencias de habilitación
urbana y/o de edificación, pudiendo ser: Formulario Único, planos de
zonificación, índices de uso, parámetros urbanísticos y edificatorios, las áreas
de aporte mencionadas en el literal b) precedente, entre otros.
d) Notificarán los dictámenes a través del Presidente de la Comisión Técnica.
e) Remitirán al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, la
información estadística señalada en el artículo 15 de la Ley, en forma directa o
a través de las Direcciones Regionales.
f) Realizarán en el ámbito de su jurisdicción, el seguimiento, supervisión y
fiscalización de la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas
modalidades establecidas en la Ley en concordancia con la Ley Nº 27972, Ley
Orgánica de Municipalidades.

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO:
En su condición de ente rector, es competente para diseñar, normar y ejecutar la

política nacional en materia de vivienda,
así como para ejercer la función de
promoción de la actividad edificatoria y
habilitadora.
EL REGISTRADOR PÚBLICO:
Es el funcionario encargado de inscribir en el Registro de Predios, los documentos
previos, los proyectos de habilitación y/o edificación, la recepción de obras de
habilitación urbana, las declaratorias de fábrica y los demás actos que ameriten
inscripción, de conformidad con los requisitos y procedimientos establecidos en la
presente ley, bajo responsabilidad.
3.4.3 MODALIDADES DE LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA Y DE EDIFICACIÓN:

Las modalidades han sido modificadas por el art. 7 de la ley 29476 del 18 de
diciembre del 2009, de la manera siguiente:
MODALIDAD A: APROBACIÓN AUTOMÁTICA CON FIRMA DE PROFESIONALES:

Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante esta modalidad,
se requiere la presentación ante la municipalidad competente de los requisitos
establecidos en la presente Ley y los demás que establezca el Reglamento. El
cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho correspondiente,
y a partir de este momento se pueden iniciar las obras.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos,
siempre que constituya la única edificación en el lote.
b. La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con
licencia de construcción, declaratoria de fábrica o de edificación sin carga, y la
sumatoria del área techada de ambas no supere los 200 m².
c. La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique
modificación estructural, cambio de uso y/o incremento de área techada.
d. La construcción de cercos de más de 20 m de longitud, siempre que el inmueble
no se encuentre bajo el régimen en que coexistan secciones de propiedad
exclusiva y propiedad común.
e. La demolición total de edificaciones menores de tres (3) pisos de altura, que no
cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no haga uso de explosivos.
f. Las obras menores de ampliación y remodelación según lo establecido en el
Reglamento Nacional de Edificaciones.
g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de
la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal,
los que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano.
En la presente modalidad, no están contempladas las edificaciones que
constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación declaradas por
el INC.
No están incluidas en esta modalidad las edificaciones señaladas en los literales a.,
b., c., d. y f. que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos o una
profundidad de excavación mayor a 1,50 m, colindante con edificaciones

existentes. En dicho caso, debe tramitarse la licencia de edificación bajo la
Modalidad B.
MODALIDAD B: APROBACIÓN DE PROYECTO CON EVALUACIÓN POR LA

MUNICIPALIDAD O CON EVALUACIÓN PREVIA DE LOS REVISORES URBANOS:
Para obtener las licencias reguladas por la Ley 29476 mediante el procedimiento
con firma de profesionales responsables, se requiere la presentación, ante la
municipalidad competente, del Formulario Único acompañado de los requisitos
establecidos en el art. 7 de la ley 29476. El cargo de ingreso constituye una
licencia temporal que permite, a partir de ese momento, iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de hasta quince (15) días útiles para la
verificación administrativa del expediente en los supuestos de edificaciones; y, de
veinte (20) días para el supuesto de habilitaciones urbanas; así como de los otros
requisitos que establece el Reglamento respectivo para garantizar la idoneidad y
correcta ejecución del proyecto.
Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que

autoriza la continuación de la ejecución de las obras de habilitación urbana o de
edificación.

a. Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha,
que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando
no esté afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento
integral aprobado con anterioridad.
c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o
condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5)
pisos y que no superen los 3 000 m² de área construida.
d. Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con
modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso.
Asimismo, las demoliciones parciales.
e. La construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el régimen en
que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad común.
f. La demolición total de edificaciones hasta cinco (5) pisos de altura y/o que
cuenten con semisótanos y sótanos siempre que no requiera el uso de
explosivos.
En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y

edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la
Nación declaradas por el Ministerio de Cultura (MC).
MODALIDAD C: APROBACIÓN DE PROYECTO CON EVALUACIÓN PREVIA POR LA

COMISIÓN TÉCNICA O POR LOS REVISORES URBANOS:

Para obtener las licencias reguladas por la ley 29476, mediante el procedimiento
de aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación,
ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en el art 7 de la
ley 29476. El Reglamento puede establecer otros requisitos.
Para el caso en que el interesado opte por los Revisores Urbanos, el cargo de
ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva,
y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.
Para el caso en que el interesado opte por acudir a la Comisión Técnica, la

municipalidad competente convocará a la Comisión Técnica en un plazo no mayor
a cinco (5) días útiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para
edificaciones y cuarenta (40) días útiles para habilitaciones urbanas, para la
evaluación correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se aplicará el
silencio administrativo positivo, de acuerdo a la Ley núm. 29060, Ley del Silencio
Administrativo. La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones
sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad. El reglamento
respectivo señala las excepciones correspondientes.

a. Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a
un planeamiento integral de la misma.
b. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta
garantizada de lotes.
c. Las habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, donde el
número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se
definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas
edificadas.
d. Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o condominios
que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos o 3,000 m² de
área techada.
e. Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de las previstas
en la Modalidad D.
f. Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
g. Las intervenciones que se desarrollen en predios, que constituyan parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declaradas por el Ministerio de
Cultura.
h. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y
salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un
máximo de 30,000 m² de área techada.
i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15,000 m² de
área techada.
j. Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k. La demolición total de edificaciones con más de cinco (5) pisos de altura, o que
requieran el uso de explosivos.
l. Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las
Modalidades A, B y D.
MODALIDAD D: APROBACIÓN DE PROYECTO CON EVALUACIÓN PREVIA POR LA

COMISIÓN TÉCNICA O POR LOS REVISORES URBANOS:

Para obtener las licencias reguladas en esta modalidad mediante el procedimiento

de aprobación con evaluación previa del proyecto se requiere la presentación,
ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos por el art. Nº 7
de la ley 29476. El Reglamento puede establecer otros requisitos.
La municipalidad competente convoca a la Comisión Técnica en un plazo no

mayor a cinco (5) días útiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días útiles para
edificaciones y cuarenta (40) días útiles para habilitaciones urbanas, para la
evaluación correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se aplica el
silencio administrativo positivo.
La Comisión Técnica no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no

observados inicialmente, bajo responsabilidad. El Reglamento respectivo señala
las excepciones que correspondan. Deben seguir esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con áreas urbanas o

colinden con predios que cuenten con proyectos de habilitación urbana
aprobados y no ejecutados, por lo tanto, se requiere de la formulación de un
planeamiento integral.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueológicas,
bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o con áreas
naturales protegidas.
c. Las habilitaciones urbanas, con o sin construcción simultánea, para fines de
industria, comercio y Usos Especiales (OU).
d. Las edificaciones para fines de industria.
e. Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y
salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de
30 000 m² de área techada.
f. Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área
techada.
g. Los locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.
h. Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de
expendio de combustibles y terminales de transporte.
La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por

las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a
excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria y la preindependización una vez obtenida la licencia de
edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la
municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del
promotor.
El D.S. 003-2010 modifica el art. 17.4 señalando:

17.4 A requerimiento del administrado se podrá solicitar la licencia de
habilitación urbana, bajo el procedimiento de una modalidad superior. Los
requisitos deberán ser los mismos que los exigidos si se revisara para la
modalidad original.

ACTIVIDAD GRUPAL:
Según la ley 29090 y su modificatoria ley 29476. Determine junto con los integrantes de su
equipo, si es necesaria una licencia de construcción y especificar el tipo de modalidad.
Proyecto Modalidad
Proyecto de edificio multifamiliar
de 5 pisos con semisótano. Son 3
departamentos por piso. Hay
departamentos de 80, 95 y 120 m2.
Proyecto de fábrica de artículos de
metal. Área del terreno: 3200 m2 y
área construida total: 1200 m2.
Proyecto ampliación de vivienda
unifamiliar. Área construida
existente con licencia de
construcción de 200 m2 y área
construida a ampliar de 120 m2.
Proyecto de cuartel con un sótano
y dos pisos. Área del terreno 600
m2. Área construida de 240 m2.
Proyecto de centro comercial de
2350 m2 con 3 pisos de área
construida. Área del terreno de
2950 m2.
Refacción de fachadas de edificio
multifamiliar. El edificio es de 8
pisos. Los trabajos comprenden
cambio de ventanas y pintura
exterior.
Proyecto de cercado de lote
urbano. Longitud del cerco: 1200
ml.
Proyecto de remodelación con
cambio de uso de vivienda
unifamiliar a pizzería.
3.4.4 DOCUMENTOS PREVIOS PARA LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS:

Según el art. 15 de la ley 29090, se entiende por documento previo aquel que
regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de
habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario
tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación
urbana y de edificación.
El contenido de los documentos previos, implica cumplimiento obligatorio por

parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes, por cuanto genera deberes
y derechos. Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario,
cualquiera de los documentos establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad, siendo que el contenido del asiento de inscripción debe
resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo
que éste será oponible frente a terceros.
Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el cambio

de la zonificación de los predios urbanos hacia una menor zonificación, ni
disminución del nivel de uso que modifiquen los parámetros normativos
establecidos en los reglamentos vigentes.
Según el art. nº 5 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA, los administrados tendrán

acceso gratuito a orientación e información completa, veraz y clara. Referidas a la
normatividad urbanística que se requiera para el cumplimiento de los requisitos
establecidos en los procedimientos administrativos de licencias de habilitaciones
urbanas y/o de edificación.
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS:

Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito de sus respectivas
jurisdicciones, en las que se especifican los parámetros de diseño que regulan el
proceso de habilitación urbana de un predio y deberá contener los siguientes
aspectos:
a. Zonificación, de acuerdo al Plan Integral de Zonificación, aprobado por

ordenanza de la municipalidad provincial.
b. Afectación de vías que forman parte del Plan Vial.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
e. Área de lote normativo.
f. Cuadro de Aportes Reglamentarios.
g. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
h. Fecha de emisión.
El Certificado de Zonificación y Vías deberá emitirse en un plazo máximo de cinco
(5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses.
CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS:

Es el documento emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado, de sus respectivas
jurisdicciones, donde se especifican los parámetros de diseño que regulan el
proceso de edificación sobre un predio urbano, y deberá contener los siguientes
aspectos:
a. Zonificación.
b. Alineamiento de fachada.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
e. Porcentaje mínimo de área libre.
f. Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.
g. Retiros.
h. Área de lote normativo.
i. Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.
j. Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.

k. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
l. Fecha de emisión.
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios deberá emitirse en un

plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36)
meses.
Según el art. nº 5 del D.S. nº 0242008-VIVIENDA, el certificado de Parámetros

Urbanísticos y edificatorios y/o el certificado de Zonificación y Vías, durante su
vigencia, otorgan seguridad jurídica a sus titulares, quienes podrán beneficiarse
de la información contenida en dichos documentos, según la zonificación asignada
y las normas urbanísticas vigentes.
CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE SERVICIOS:

El Certificado de Factibilidad de Servicios es el documento emitido por las
entidades prestadoras de servicios y contendrá:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las
obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las
empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. Fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.
Las empresas prestadoras deberán reembolsar al propietario, al Habilitador

Urbano o al promotor inmobiliario las inversiones que éstos efectúen para
ejecutar las obras o instalaciones.
3.4.5 SOLICITANTES DE LICENCIAS :

Según el art. nº 3 del D.S. 003-2010, que modificó el D.S. 024-2008-VIVIENDA,
Reglamento de Licencia de Habilitación Urbana y licencia de Edificación, deberán
solicitar licencias los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios,
titulares de una servidumbre o de una afectación en uso, o quien cuente con
derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitación urbana y/o de
edificación, respecto del predio materia de la solicitud.
Para los casos de edificación urbana deberá acreditarse que dicho predio cuente
por lo menos con el correspondiente Proyecto de Habilitación Urbana aprobado.
Se entiende como titular a cualquier persona natural o jurídica, pública o privada,
sean estas asociaciones de Vivienda o Pro-vivienda, Cooperativas de Vivienda,
Urbanizadoras, Habilitadas y toda forma de organización jurídica, con o sin fines
de lucro.
3.4.6 EXPEDIENTE PARA LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA

Según el art. 16 de la ley 29090 y su reglamento D.S. nº 003-2010, los requisitos
para presentar un expediente de Habilitación Urbana son los siguientes:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales

responsables.

b. Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios, en original y
copia. (Según el D.S. nº 024-2008-VIV la copia literal deber tener una
anticipación no mayor de 30 días.)
c. En el caso que el solicitante de la habilitación urbana no sea el propietario del
predio, además deberá presentar la documentación que acredite que cuenta
con derecho a habilitar y de ser el caso a edificar.
d. En el caso que el solicitante sea una persona jurídica se acompañará vigencia
de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas. (Según el D.S. nº 024-
2008-VIV la vigencia de poder deber tener una anticipación no mayor de 30
días.)
e. Certificado de zonificación y vías.
f. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de energía
eléctrica, el mismo que será acreditado con los documentos que otorguen,
para dicho fi n, las empresas privadas o entidades públicas prestadoras de
dichos servicios.
g. Declaración jurada de inexistencia de feudatarios.
h. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación y localización del
terreno; plano perimétrico y topográfico; plano de trazado y lotización; plano
de ornamentación de parques, cuando se requiera; y memoria descriptiva. Esta
deberá ser presentada en original y una copia impresa, firmados por el
profesional responsable del diseño, mas una copia digital.
i. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación
técnica señalada en el literal h.
j. Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con el
Reglamento Nacional de Edificaciones.
k. Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera de acuerdo con el
Reglamento Nacional de Edificaciones. También deben desarrollarse de
conformidad con la ley nº 27446. Ley del Sistema Nacional de Evaluación de
Impacto Ambiental y su reglamento aprobado por D.S. nº 019-2009-MINAM.
l. Certificado de inexistencia de restos arqueológicos, en aquellos casos en que el
perímetro del área a habilitar se superponga con un área previamente
declarada como parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
m. Informe técnico favorable emitido por los Revisores Urbanos para la
Modalidad C o dictamen de la Comisión Técnica para las Modalidades C y D,
según corresponda.
n. Comprobante de pago de licencia de habilitación urbana.
o. Estudio de mecánica de suelos. (Este requisito ha sido adjuntado por el art. nº
8 de la ley 29476)
Los documentos a que se refiere este artículo deben ser presentados en original y
una (1) copia, excepto en los casos en los que se ha precisado un número de
copias diferente.
Según el art. 17 de la ley 29090, todos los requisitos antes citados, tienen la
condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el
funcionario municipal que recibe el expediente sólo se limitará a verificar, en el
acto de presentación, que los documentos que contiene coincidan con los antes
señalados. De ser así, les asignará un número, debiendo sellar y firmar cada uno
de los documentos presentados, tanto los originales como las copias; en caso
contrario, el expediente será devuelto en el mismo acto de presentación.
El cargo del Formulario Único debidamente sellado, el número de expediente

asignado y el pago de los derechos de licencia, constituyen la licencia de
habilitación urbana y será devuelto al interesado junto con las copias de los
documentos señalados en el artículo 16º. Opcionalmente, en el mismo acto, el
interesado podrá presentar hasta tres (3) juegos de copias de la documentación
técnica señalada en el literal h. del artículo 16º, los que serán devueltos, sellados y
firmados por quien recibe el expediente, sin costo adicional alguno.
El D.S. 003-2010 ha modificado el art. 18 del D.S. 024-2008-VIVIENDA de la

manera siguiente:
“Artículo 18.- Remisión de información

18.1 Las Municipalidades Distritales remitirán a la Municipalidad Provincial
respectiva, para su conocimiento, un original del FUHU, copia de las
Resoluciones de aprobación de la habilitación urbana y de la recepción de obras,
y una copia del respectivo plano de trazado y lotización y de la memoria
descriptiva (…).”
3.4.7 EXPEDIENTE PARA LA OBTENCIÓN DE LICENCIAS DE EDIFICACIONES:

El art. 11 de la ley 29476 ha modificado el art. 25 de la ley 29090, los requisitos
para presentar un expediente de licencia de edificación son los siguientes:
PARA LA MODALIDAD A:
a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y, de ser el caso, por
los profesionales responsables.
b. Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios. En caso de
demoliciones totales o parciales, debe contar con el rubro de cargas y
gravámenes sin limitaciones, caso contrario debe acreditar la autorización del
acreedor.
c. En el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio,
debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder
correspondiente.
e. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación, planos de
arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas,
acompañando la boleta de habilitación respectiva; o puede optar por la
adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad
respectiva. Esta documentación debe ser presentada en original y una (1)
copia.
Para el caso de edificaciones, ampliaciones, modificaciones así como obras
menores no mayores a 30 m2, sólo deben presentar: plano de ubicación y
arquitectura, y boleta de habilitación; o puede optar por la adquisición de un
proyecto del banco de proyectos de la municipalidad. Esta documentación
debe ser presentada en original y una (1) copia.

En la demolición total de edificaciones, siempre que no constituyan parte
integrante del patrimonio cultural de la Nación, y la que requiera el uso de
explosivos, se debe presentar carta de responsabilidad de obra firmada por un
ingeniero civil, acompañando la boleta de habilitación profesional.
f. Comprobante de pago de la licencia de edificación.
En los casos de las obras de las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas
Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los
establecimientos de reclusión penal, los que deberán ejecutarse con sujeción a
los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, sólo
presentarán lo señalado en los literales a, b y f que anteceden, así como el
plano de ubicación y memoria descriptiva.
PARA LA MODALIDAD B:
responsables.
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios.
correspondiente.
e. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
f. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda
multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
g. Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras,
instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe
presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el
caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de
Edificaciones acompañado de la memoria descriptiva que precise las
características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando
el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el
estudio de mecánica de suelos, de acuerdo a las características de las obras y
según los casos que establece el Reglamento. Esta documentación debe ser
presentada en original y una (1) copia impresa.
Se adjunta, asimismo, la Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), o el seguro de

accidentes contra terceros según las características de la obra a ejecutarse de
acuerdo a lo que establece el Reglamento, con una cobertura por daños
materiales y personales a terceros, como complemento al Seguro
Complementario de Trabajo de Riesgo según la Ley núm. 26790, Ley de
Modernización de la Seguridad Social en Salud. La póliza debe estar vigente
durante todo el período de ejecución de la obra y es exigida por la
municipalidad el día previo al inicio de las obras. En los casos de remodelación,
ampliación o demoliciones parciales, se exigirá la declaratoria de edificación.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación
técnica señalada en el literal g.
i. Comprobante de pago de licencia de edificación.
PARA LAS MODALIDADES C Y D:

responsables.
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios. En caso de
demoliciones totales o parciales, debe contar con el rubro de cargas y
gravámenes sin limitaciones, caso contrario se acredita la autorización del
acreedor.
correspondiente.
e. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
f. Certificado de factibilidad de servicios para obra nueva de vivienda
multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
g. Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras,
instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe
presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el
caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de
Edificaciones, acompañado de la memoria descriptiva en la cual se precise las
características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando
el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el
estudio de mecánica de suelos. Asimismo, se debe presentar como parte del
proyecto de arquitectura el plano de seguridad y evacuación cuando se
requiera la intervención de los delegados Ad hoc del Indeci o el CGBVP. Esta
documentación debe ser presentada en original y una (1) copia impresa.
Se adjunta asimismo Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las
características de la obra a ejecutarse, con una cobertura por daños materiales
y personales a terceros, como complemento al Seguro Complementario de
Trabajo de Riesgo según la Ley núm. 26790, Ley de Modernización de la
Seguridad Social en Salud. La póliza debe estar vigente durante todo el período
de ejecución de la obra y es exigida por la municipalidad el día previo al inicio
de las obras.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación
técnica señalada en el literal g.
i. Estudio de impacto ambiental y vial, en los casos que se requiera, de acuerdo
con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
j. Informe técnico favorable de los Revisores Urbanos para la Modalidad C o
dictamen de la Comisión Técnica para las Modalidades C y D, según
corresponda.
k. Comprobante de pago de licencia de edificación.
Los documentos a que se refiere este artículo deben ser presentados en
original y una (1) copia, excepto en los casos en los que se ha precisado un
número de copias diferente.
Según el art 2 del D. S. nº 003-2010, todos los procedimientos son únicos y de

aplicación nacional. Ninguna norma, directiva, formulario o requerimiento
administrativo podrá exigir mayores requisitos que los establecidos en la ley
29090, 29476 y sus reglamentos.
3.4.8 VERIFICACIÓN ADMINISTRATIVA:

La ley 29476 diferencia dos tipos de verificaciones: la administrativa y la técnica.
La Verificación Administrativa del expediente, posterior al otorgamiento de la
licencia se realiza en los siguientes supuestos:

En el caso de la modalidad A Para las modalidades B, C y D
La Verificación Administrativa, a cargo La Verificación Administrativa se realiza

de la municipalidad respectiva, se de acuerdo a lo previsto en el artículo
realiza sobre el cien por ciento (100%) 32 de la Ley núm. 27444, Ley del
de los expedientes presentados. Procedimiento Administrativo General.
Los costos de la Verificación Administrativa están comprendidos en el costo de la

licencia. Para más información leer el Reglamento de Verificación Administrativa y
Técnica D.S. nº 026-2008-VIVIENDA y su modificatoria D.S. nº 005-2010-VIVIENDA
3.4.9 VERIFICACIÓN TECNICAS:

Mediante la Verificación Técnica, la municipalidad respectiva verifica que las
obras sean ejecutadas en correspondencia con el proyecto aprobado y las normas
de construcción vigentes.
La Verificación Técnica está a cargo de Inspectores Municipales de Obra,

arquitectos o ingenieros colegiados y hábiles, debidamente acreditados y
registrados en los colegios profesionales CAP y CIP que pueden o no tener relación
de dependencia laboral con la municipalidad.
En aquellas obras que cuenten con un Supervisor de Obra privado, este puede
asumir las funciones de Verificación Técnica, siempre que cumplan con los
requisitos y condiciones establecidos en la presente Ley y en el Reglamento de
Verificación Administrativa y Técnica.
La Verificación Técnica es obligatoria en el cien por ciento (100%) de las licencias

otorgadas.
Si a consecuencia de la Verificación Técnica se constata que la ejecución de las

obras se realiza infringiendo las normas, la municipalidad puede disponer la
adopción de medidas provisionales de inmediata ejecución que pueden consistir
en lo siguiente:
a. Suspender o cesar en forma provisional la acción constructiva.
b. Retirar bienes y equipos de construcción de la vía pública e internarlos en
depósitos municipales hasta la enmienda y pago de la multa respectiva.
c. Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la seguridad pública o al
urbanismo y la imposición de condiciones para la prosecución de la actividad
constructiva.
El costo de la Verificación Administrativa está comprendido en el costo de la

licencia. El costo por Verificación Técnica debe determinarse, en cada caso, en
función del número de visitas de inspección y de la categoría del Inspector
Municipal de Obras que se designe, conforme lo faculta el artículo 67 del TUO de
la Ley de Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo N° 156-2004-EF.
El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, mediante Resolución
Ministerial, aprobará los montos máximos que pueden cobrarse por cada visita de
inspección, calculados a partir de la información que proporcionen los Colegios de
Arquitectos e Ingenieros. En caso de que el Inspector asignado a una obra no sea

un empleado de la municipalidad, el pago por la Verificación Técnica se deberá
efectuar en el Colegio de Arquitectos o de Ingenieros, según corresponda. Dicho
monto es intangible y sólo puede ser utilizado para los fines de supervisión de las
obras.
La Municipalidad, a requerimiento del administrado, puede verificar un

Anteproyecto en Consulta, Proyecto de Habilitación Urbana o de Edificación, en
una modalidad superior a la que corresponda la obra, cumpliendo los requisitos
previstos para la modalidad original. De solicitar la verificación administrativa bajo
las modalidades C o D con evaluación previa por la Comisión Técnica, se acredita
el pago correspondiente por derechos de revisión del Anteproyecto en consulta o
proyecto.
15.3 Para los efectos de llevar a cabo la Verificación Técnica de las

obras, las Municipalidades podrán contratar los servicios de
Supervisores con acreditada experiencia, evaluados y certificados por
los Colegios Profesionales respectivos.
15.4 Los Colegios Profesionales con el objeto de contribuir con las

Municipalidades para una efectiva supervisión de las obras, llevarán
un Registro de Profesionales acreditados como Supervisores de Obra,
de acuerdo al Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica.”
Para más información leer el Reglamento de Verificación Administrativa y Técnica

D.S. nº 026-2008-VIVIENDA y su modificatoria D.S. nº 005-2010-VIVIENDA.
3.4.10 VIGENCIA DE LICENCIAS:

Las licencias de habilitación urbana y de edificación, reguladas por la presente Ley,
tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses, prorrogables por doce (12) meses
calendario y por única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin costo
adicional alguno.
El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas las Modalidades,
desde la fecha de su emisión.
Cuando se trate de una habilitación urbana o de edificaciones a ejecutarse por
etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, en base a un proyecto
integral cuya aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.
La vigencia de las licencias reguladas por la presente Ley, sólo puede ser
interrumpida por las municipalidades, en los siguientes casos:
a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de edificación

con las que fue otorgada la licencia; o,
b. Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o
edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o la que
haga sus veces de la Municipalidad correspondiente.
El informe técnico de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones
Técnicas tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses.
3.4.11 EFECTOS DE LA LICENCIA:

El otorgamiento de la licencia de habilitación y de edificación determinará la
adquisición de los derechos de construcción y desarrollo, ya sea habilitando o
edificando, en los predios objeto de la misma, en los términos y condiciones
expresados en la respectiva licencia.
La expedición de las citadas licencias no conlleva pronunciamiento alguno acerca

de la titularidad de derechos reales, sobre el inmueble o inmuebles, objeto de
ella. Las licencias recaen sobre uno o más inmuebles y producen todos sus
efectos, aun cuando sean enajenados. El régimen de aprobación automática,
regulado en la presente Ley, no exime a las municipalidades del control posterior.
3.5 DEBERES DEL TITULAR DE LA LICENCIA DE HABILITACIÓN O DE EDIFICACIÓN:

El titular de la licencia de habilitación o de edificación tiene los siguientes deberes:
a. Ejecutar las obras con sujeción a los proyectos aprobados, de forma tal que se garantice
la salubridad y seguridad de las personas, así como la estabilidad de los terrenos y
edificaciones vecinas y de los elementos constitutivos del espacio público.
b. Mantener, en la obra, la licencia y los planos, debiendo exhibirlos cuando sean
requeridos por la municipalidad competente y el respectivo reglamento.
c. Solicitar la recepción de obras o la finalización de obras al concluir con la ejecución del
proyecto de habilitación urbana o de edificación.
d. Someterse a supervisión municipal, con arreglo a lo dispuesto en la presente Ley.
e. Dar cumplimiento al Reglamento Nacional de Edificaciones y a las demás normas que
rigen para el ámbito constructivo.
3.6 CONTROL URBANO:

Según el art Artículo 18º de la ley 29090, el órgano municipal es el encargado del control
urbano, realizará la verificación de la ejecución de las obras de la habilitación urbana
aprobada en todas sus modalidades, bajo responsabilidad administrativa, civil y/o penal.
3.7 NUMERACIÓN MUNICIPAL:

Según el art. 49 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA complementado por el D.S. 003-2010-
VIVIENDA, obtenida la Licencia de edificación, de acuerdo con las reglas de cada modalidad,
el administrado podrá solicitar la numeración que corresponda a los ingresos a la
edificación y a las unidades inmobiliarias proyectadas, quedando la Municipalidad
respectiva obligada a emitir el certificado correspondiente dentro de los 5 días hábiles de
presentada la solicitud y pagados los derechos, emitiendo la Resolución respectivo.
Otra posibilidad, es que la Municipalidad respectiva incluya la numeración municipal en la

Resolución de Licencia de edificación, previo pago de los derechos respectivos
conjuntamente con los derechos que corresponden a la Licencia de edificación.
3.8 REGULARIZACIONES DE EDIFICACIONES:

En la primera disposición transitoria de la ley 29476, amplía hasta el 31 de diciembre de
2010 el plazo establecido en la Ley núm. 29300, Ley que Modifica el Primer Párrafo del
Artículo 30 de la Ley núm. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones para la regularización de edificaciones construidas entre el 20 de julio de 1999
y el 25 de setiembre de 2007.
Hoy en día no se pueden regularizar las edificaciones o habilitaciones urbanas ejecutadas

después del 26 de setiembre de 2007 a la fecha. Y las edificaciones y habilitaciones urbanas
ejecutadas antes del 21 de julio de 1999 se pueden regularizar vía Verificador de Registros
Públicos.

Todas aquellas edificaciones que no cumplan las normas urbanísticas y de protección del
patrimonio histórico, o que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido
de diciembre 2010, serán materia de demolición, de conformidad con lo previsto en el art.
Nº 93 de la ley nº 27972, Ley orgánica de Municipalidades.
3.9 RECEPCIÓN DE OBRAS DE HABILITACIONES URBANAS

Según lo determinado en el art. 10 de la ley 29476, una vez concluidas las obras de
habilitación urbana se solicita la recepción de las mismas, presentando ante la
municipalidad que otorgó la licencia, en original y copia, los siguientes documentos:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente
asignado, es decir, la licencia de habilitación urbana.
b. En el caso de que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la que inició el
procedimiento de habilitación urbana, debe presentar los documentos señalados en los
literales b. y c. del artículo 16, según corresponda.
c. En el caso de que sea persona jurídica, debe presentar vigencia de poder expedida por
el Registro de Personas Jurídicas.
d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades prestadoras de los
servicios públicos.
e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferencia de las
áreas de aportes a las entidades receptoras de los mismos y/o comprobantes de pago
de la redención de los mismos, de ser el caso.
f. Comprobante de pago por derechos de recepción de obras.
g. Planos de replanteo de trazado y lotización y de ornamentación de parques, cuando se
requiera, y memoria descriptiva. Deben ser presentados en original y cuatro (4) copias
impresas más una (1) copia en archivo magnético.
h. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben los planos señalados en el
literal g.
Estos requisitos tienen la condición de declaración jurada. El funcionario municipal sólo

verifica en el acto de presentación que los documentos coincidan; sella y firma en cada uno
de ellos en original y copias.
El funcionario municipal remite en el día el expediente al órgano municipal encargado del
control urbano para que en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo
responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:
a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan a la licencia
otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la
recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción registral.
Un juego de copias de los planos de replanteo de trazado y lotización y de la memoria
descriptiva correspondiente es remitido a la municipalidad provincial para su conocimiento.
El registrador público se sujeta a lo establecido en la presente disposición, no debe requerir

documentación adicional bajo responsabilidad.
Cabe resaltar que el art. nº 23 de la ley 29090 determina la posibilidad de regularizar
habilitaciones urbanas ejecutadas y detalla los requisitos del expediente de aprobación de
habilitación urbana ejecutada.
En referencia a las habilitaciones urbanas de oficio, la ley nº 29090 señala:
Artículo 24º.- Habilitaciones urbanas de oficio:
“Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de
Lima, en el ámbito del Cercado, identificarán los predios, registralmente calificados como

rústicos, que se encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y
servicios públicos. Para estos casos, las municipalidades emitirán la resolución que
declare habilitados de oficio dichos predios, y disponga la inscripción registral de uso
rústico a urbano. La inscripción individual registral será gestionada por su propietario.
Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de habilitación urbana.”
3.10 CONFORMIDAD DE OBRAS

El art. 12 de la ley 29476 modificó el art. 28 de la ley 29090. Una vez concluidas las obras de
edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y
características de la obra ejecutada, la cual se denomina declaratoria de fábrica. Este
documento, acompañado con los planos o gráficos correspondientes, motiva la solicitud de
conformidad de las mismas, para lo cual se debe presentar, ante la municipalidad que
otorgó la licencia de edificación, los siguientes documentos en original y copia, según sea el
caso:
Para la Modalidad A: Para las Modalidades B, C y D:

a. Formulario Único, debidamente sellado a. Formulario Único, debidamente sellado
con la recepción y el número de con la recepción y el número de
expediente asignado, es decir, la licencia expediente asignado, es decir, la licencia
de edificación. de edificación.
b. En el caso de que el titular del derecho a b. En el caso de que el titular del derecho a
edificar sea una persona distinta a quien edificar sea una persona distinta a quien
inició el procedimiento de edificación, inició el procedimiento de edificación,
debe presentar los documentos debe presentar los documentos
señalados para la Modalidad A, en los señalados en los incisos b. o c. del
literales b. ó c. del artículo 25, según artículo 16, según corresponda.
corresponda. c. En caso de que quien solicite la licencia
c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe
no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
acreditar la representación del titular. d. Planos de replanteo en obra de los
d. En los casos de persona jurídica, se planos de arquitectura y declaratoria de
acompaña la vigencia del poder fábrica otorgada por el constructor, en
correspondiente. original y cuatro (4) copias impresas más
e. Plano de ubicación, plano en planta de la una (1) copia digital.
obra ejecutada y declaratoria de fábrica. e. Boletas de habilitación de los
En el caso de ampliaciones o profesionales que suscriben los
remodelaciones de inmuebles que documentos señalados en el literal d.
cuenten con licencia o declaratoria de f. Comprobante de pago por derechos de
fábrica anterior, el plano de planta conformidad de obras.
desarrollado sobre copia del plano de la
edificación anterior, con indicación de las
obras nuevas ejecutadas.
f. Comprobante de pago por derechos de
conformidad de obras.

Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la
ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o
conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establece en el Reglamento
respectivo.
Todos los requisitos antes enumerados tienen la condición de declaración jurada de las
personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los recibe solo se limita
a verificar, en el acto de presentación, que los documentos coincidan con los antes
señalados.
Para el caso de la Modalidad A, sella y firma cada uno de los documentos presentados,
tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de
edificación y autoriza la inscripción registral de la declaratoria de fábrica.
Para el caso de las Modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los

documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para
que, en un plazo no mayor a quince (15) días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las
siguientes acciones:
a. Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la
declaratoria de fábrica, correspondan a la licencia otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la
conformidad de obra de edificación y la declaratoria de fábrica. Documentos que dan
mérito a su inscripción registral.
Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplica el
silencio administrativo positivo. Para todas las modalidades de aprobación, debe existir
documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar
la recepción o conformidad de obras, de acuerdo a los alcances que se establecen en el
Reglamento respectivo.
3.11 INSCRIPCIÓN PREVENTIVA – PREDECLARATORIA DE FÁBRICA:

Según el art. 13 de la ley 29476, los propietarios pueden solicitar al registro
correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que
tendrá vigencia por un (1) año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una
unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe
inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva preindependización y
prerreglamento interno.
3.12 INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN:

(EX – DECLARATORIA DE FABRICA)
La ley 29476 en su artículo 13 determina que el Formulario Único, una vez sellado, tiene
calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva
declaratoria de fábrica. En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios
comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de
propietarios, que se inscribe en el registro respectivo.

No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes de la ley 29476, los propietarios y/o
constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura
pública si así conviniese a su derecho.
En la primera disposición complementaria de la ley nº 29476 se determina que a partir del

18 de diciembre del 2009, la declaratoria de fábrica se denomina declaratoria de
edificación, considerándose válida la documentación emitida por los gobiernos locales y
entidades vinculadas al procedimiento de obtención de licencia, que contenga tal
denominación. Dichas entidades deben adecuar sus procedimientos con la nueva
denominación”.
3.13 TASAS, IMPUESTOS PREDIALES Y ARBITRIOS DE LAS HABILITACIONES URBANAS Y

EDIFICACIONES:
Es importante resaltar que el art. 31 de la ley 29090 fijaba los derechos de tramitación en
función del valor de la obra, de los metros cuadrados construidos y un porcentaje de UIT. El
artículo 14 de la ley 29476 modifica el artículo 31 de la Ley nº. 29090, con el siguiente texto:
“Artículo 31.- De las tasas:
Las tasas que se fijen por los servicios administrativos en los procedimientos establecidos
en la presente Ley no deben exceder el costo de la prestación de los mismos y su
rendimiento es destinado exclusivamente al financiamiento del mismo, bajo
responsabilidad.
El incremento del monto de impuestos prediales y/o arbitrios, producto de la habilitación
urbana nueva y/ o edificación será exigible a partir de la recepción de obras y/o la
conformidad de obras según sea el caso.
No están permitidos aumentos de impuestos prediales o arbitrios durante la ejecución de
las obras en virtud de los avances de las mismas, salvo que, vencido el plazo de vigencia
de la licencia, la obra de edificación o de habilitación urbana no se hubiere concluido.”
Según el art.13 modificado por el D.S. 003-2010, con el pago a los delegados por derecho
de revisión de proyecto, el administrado puede presentar ante la comisión técnica el
proyecto hasta en dos oportunidades.
3.14 INDEPENDIZACIÓN O PARCELACIÓN DE TERRENOS RUSTICOS PARA HABILITACIONES

URBANAS:
Según el art. 25 y 27 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA modificado o complementados por el
D.S. 003-2010-VIVIENDA, los documentos para solicitar la independización de un terreno
rustico o efectuar la parcelación ante la municipalidad distrital son los siguientes:
DOCUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA
a. FUHU, por triplicado, debidamente suscrito
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una anticipación no
mayor a treinta días naturales
c. En caso que el solicitante de la licencia de habilitación urbana no sea el propietario del
predio, se deberá presentar además la documentación que acredite que cuenta con
derecho a habilitar y, de ser el caso, a edificar.
d. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por
el Registro de Personas Jurídicas con una anticipación no mayor a treinta días
naturales.
e. Boleta de Habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica.
f. Comprobante de pago por el derecho correspondiente.
g. Certificado de zonificación y vías expedido por la Municipalidad Provincial.
h. Declaración jurada de inexistencia de feudatarios

i. Certificado de inexistencia de Restos arqueológicos en aquellos casos que el perímetro
de terreno a independizar se superponga o colinde con un área previamente declarada
como Patrimonio Cultural de la Nación.
DOCUMENTACIÓN TÉCNICA
a. Plano de ubicación y localización de lote del terreno matriz en coordenadas TM,
referidas al Sistema Geodésico Oficial.
b. Plano de planeamiento integral con la propuesta de integración a la trama urbana más
cercana, señalando el perímetro y el relieve con curvas de nivel, usos de suelo y
aportes normativos, georeferenciado al Sistema Geodésico Oficial, en concordancia
con el Plan de Desarrollo Urbano aprobado por la Municipalidad Provincial
correspondiente;
c. Plano del predio rustico matriz, indicando perímetro, linderos, áreas, curvas de nivel y
nomenclatura original, según antecedentes registrales, georeferenciado al Sistema
Geodésico Oficial.
d. Plano de independización, señalando la parcela independizada y la(s) parcela(s)
remanente(s), indicando perímetros, linderos, área, curvas de nivel y nomenclatura
original, según antecedentes registrales, georeferenciado al Sistema Geodésico Oficial.
Cuando corresponda, el plano de parcelación identificará el número de parcelas con
los sufijos del predio matriz.
e. Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del predio
matriz, del área independizada y del área remanente.
Según el art. 28 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA modificado o complementados por el D.S.

003-2010-VIVIENDA, las Municipalidades cuentan con un plazo de 10 días hábiles después
de ingresado el expediente, para la verificación administrativa y técnica, elaboración del
Informe y la Resolución respectivos o denegatoria de la independización o parcelación del
terreno materia de trámite. De ser conforme el número de ésta deberá ser consignado en
el FUHU.
El FUHU, su anexo E con el número de la Resolución de autorización, conjuntamente con los

documentos técnicos de sustento por duplicado debidamente sellados y visados, serán
entregados al interesado para su inscripción en el Registros de Predios.
3.15 SUB-DIVISIÓN DE LOTE URBANO

Según el art. 25 y 29 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA modificado o complementados por el
D.S. 003-2010-VIVIENDA, los documentos para solicitar la subdivisión de lote ante la
municipalidad distrital:
DOCUMENTACIÓN ADMINISTRATIVA
a. FUHU, por triplicado, debidamente suscrito
b. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una anticipación no
mayor a treinta días naturales
c. En caso que el solicitante de la licencia de habilitación urbana no sea el propietario
del predio, se deberá presentar además la documentación que acredite que cuenta
con derecho a habilitar y, de ser el caso, a edificar.
d. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida
por el Registro de Personas Jurídicas con una anticipación no mayor a treinta días
naturales.
e. Boleta de Habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica.
f. Comprobante de pago por el derecho correspondiente.

DOCUMENTACIÓN TÉCNICA
a. Plano de ubicación y localización de lote materia de subdivisión.
b. Plano del lote a subdividir, señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y
nomenclatura, según los antecedentes registrales.
c. Plano de la subdivisión señalando áreas, linderos, medidas perimétricas y
nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
d. Memoria descriptiva, indicando áreas, linderos y medidas perimétricas del lote materia
de subdivisión y de sublotes propuestos resultantes.
Los documentos técnicos deben ser firmados por el solicitante y el profesional responsable.
Según el art. 30 del D.S. nº 024-2008-VIVIENDA modificado por el D.S. 003-2010-VIVIENDA,

las municipalidades cuentan con un plazo de 10 días hábiles contados desde la presentación
del expediente, para verificar la documentación, así como emitir el Informe y la Resolución
respectivos; el numero de la resolución aprobatoria se consignará en el FUHU.
El FUHU, su anexo F y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados,

por duplicado, serán entregados al interesado para su inscripción en el Registros de
Predios.
3.16 AMPLIACIÓN DE PLAZO LEY 29167 – HOSPEDAJES 4 Y 5 ESTRELLAS

La ley 29476 del 18 de diciembre de 2009, en su segunda disposición transitoria determinó:
SEGUNDA.- Procedimiento especial y transitorio para hospedajes de 4 y 5 estrellas
“A fin de promover, incentivar e impulsar el desarrollo sostenible de la actividad turística,
ampliase el plazo de la Ley núm. 29167, Ley que Establece el Procedimiento Especial y
Transitorio para las Licencias de Edificación, Ampliación o Remodelación de
Establecimientos de Hospedaje, por el plazo de un (1) año contado a partir del inicio de
vigencia de la presente Ley. Si para la presentación de la solicitud de otorgamiento de
licencia, por la naturaleza de las obras o donde se encuentran ubicadas, se requieren
informes o autorizaciones de entidades especializadas, dichas entidades los emiten en el
plazo establecido por el artículo 4 de la Ley núm. 29167. Vencido dicho plazo, no es exigible
la presentación de los documentos, aplicándose el silencio administrativo positivo”
3.17 PROCEDIMIENTO ESPECIAL PARA ZONA DECLARADA EN EMERGENCIA EN 2007

Mediante la tercera disposición transitoria se determinó como procedimiento especial
transitorio para las solicitudes de licencias de edificación, ampliación o remodelación de
establecimientos de educación y salud, a desarrollarse en la zona declarada en emergencia
por los sismos del 15 de agosto de 2007 serán atendidas mediante la Modalidad B: con
firma de Profesionales responsables. Los expedientes de solicitud de licencia pueden ser
presentados hasta el 31 de diciembre de 2010.


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Módulo Planificación y Desarrollo Urbano

Formación de Agentes Inmobiliarios

Separata del Módulo

Alejandro Merino Rosas

Formación de agentes inmobiliarios 1

SÍLABO DE PLANIFICACIÓN URBANA Y DESARROLLO URBANO

2. Habilidades, contenidos y actitudes:

Formación de agentes inmobiliarios 2

• LEY 29476 del 18.12.09. http://www.caplima.pe/documentos/normas/20091218_29476.pdf

Formación de agentes inmobiliarios 3

1.1 DEFINICIONES DEL RNE RELACIONADAS CON EDIFICACIONES

ACABADOS Materiales que se instalan en una edificación y que se encuentran

exteriores cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia, las

Formación de agentes inmobiliarios 5

PARÁMETROS Son disposiciones técnicas que establecen las características que

DEFINICIONES DEL RNE2 RELACIONADAS CON HABILITACIONES URBANAS

Formación de agentes inmobiliarios 6

pública, pistas ni veredas.

1.2 ZONAS INAPTAS PARA LA EDIFICACIÓN:

1.3 COMPONENTES Y CARACTERÍSTICAS DE LOS PROYECTOS:

inmediato, conformado por las edificaciones colindantes, en lo referente a altura, acceso y

1.4.2 RELACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON LA VÍA PÚBLICA

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Para el caso de edificaciones que se encuentren retiradas de la vía pública en más de 20 m,

▪ Estacionamientos vehiculares en semisótano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase

Formación de agentes inmobiliarios 8

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Formación de agentes inmobiliarios 9

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

• Posteriores: Cuando la distancia se establece con relación al lindero posterior.

Formación de agentes inmobiliarios 10

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Formación de agentes inmobiliarios 11

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

• No se permitirá voladizos sobre retiros laterales y posteriores mínimos reglamentarios, ni

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

1.4.6 AGUA DE LLUVIA:

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

1.4.7 SEPARACIÓN ENTRE EDIFICACIONES:

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

En los conjuntos residenciales conformados por varios edificios multifamiliares, la

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

1.4.9 ALTURA MÍNIMA DE LOS AMBIENTES:

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

1.4.10 PASAJES Y CIRCULACIONES HORIZONTALES INTERIORES:

Formación de agentes inmobiliarios 15

Fuente: http://www.caplima.pe/ficha_tecnica.php (Revisado el 10.06.10)

Formación de agentes inmobiliarios 16

UNIDAD II: HABILITACIONES URBANAS

REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES

2.1 HABILITACIONES URBANAS DE OFICIO:

2.2 DEFINICIÓN DE HABILITACIÓN URBANA:

2.3 EXCEPCIONES DE EJECUTAR LAS HABILITACIONES URBANAS:

2.4 INDEPENDIZACIÓN Y SUBDIVISIÓN:

Formación de agentes inmobiliarios 17

¿Qué empresas conoce usted desarrollan su trabajo en el

2.5 COMPONENTES DE DISEÑO URBANO:

2.6 DISEÑO DE VÍAS:

Formación de agentes inmobiliarios 18

2.7 APORTES DE HABILITACIÓN URBANA:

LOS APORTES PARA CADA ENTIDAD SE UBICARÁN DE MANERA CONCENTRADA: