Separata N° 01

CURSO: CONSTRUCCION I

DOCENTE: Mg. Ing° RICARDO ANTONIO SOSA SANDOVAL

APUNTES DE CLASE Mg. Ing° RICARDO A. SOSA SANDOVAL

 PARAMETROS URBANISTICOS
Es el documento, que permite dar a conocer, cuales son los requisitos de carácter técnico como
las alturas máximas permitidas de la edificación, los porcentajes de aéreas libres, los retiros
obligatorios, la cantidad de estacionamientos, necesarios, entre otros, con los que se debe cumplir
para poder ejecutar cualquier edificación, de acuerdo a su ubicación y zonificación
correspondiente. Sirve para solicitar Licencia de Construcción en cualquiera de sus Modalidades
así como la Declaratoria de Fábrica. El Certificado de Parámetros Urbanísticos contendrá la
siguiente información:
Zonificación: Comprende la determinación de las áreas que integran y delimitan un centro
poblado, especialmente respecto a usos, dimensiones de lotes y áreas; así como para la
delimitación de las áreas de mejoramiento y crecimiento.
LOTE FRENTE
NOMENCLATURA
USOS PERMITIDOS MINIMO MINIMO
DE ZONIFICACION
(m2) (ml)
RESIDENCIAL DE R1: Unifamiliar 450 15
DENSIDAD BAJA (RDB) R2: Unifamiliar 300 10
RESIDENCIAL DE R3: Unifamiliar 160 8
DENSIDAD MEDIA (RDM) R4: Multifamiliar 90 6
RESIDENCIAL DE Unifamiliar/Multifamiliar * *
DENSIDAD ALTA (RDA) Multifamiliar 450 15
(*) Corresponden a Habilitaciones Urbanas pertenecientes a programas de promoción del acceso a la propiedad
privada de la vivienda. No tendrán limitación en el número, dimensiones o área mínima de los lotes resultantes.
Densidad Neta: Se refiere a la máxima cantidad de personas que pueden albergar el uso
residencial que se da a los lotes, y está medida en cantidad de habitantes por área neta de cada
lote y se expresa en número de habitantes por Hectárea. Ejm. 650 hab/ha.
Coeficiente de Edificación: Referida a la máxima cantidad de área en planta que se puede
construir en un lote de terreno. Esta cantidad es la suma de las áreas de uno o más pisos que
tendrá la edificación respecto al lote. Ejm: 2.1
Area Libre: Es el área resultante de la diferencia entre el área del lote o terreno y el área techada
o construida expresada en porcentaje. En lotes en esquina el porcentaje de área libre podrá
reducirse de lo establecido, siempre que se resuelva adecuadamente los aspectos de iluminación
y ventilación naturales. En edificaciones destinadas a uso comercial no es exigible dejar el área
libre, siempre y cuando se solucione adecuadamente la iluminación y ventilación. Ejm. 30%

Altura de edificación: La altura de la edificación se determinará en el Plan Urbano y en el Plano

del Reglamento de Zonificación, tomando en cuenta, entre otros factores, el ancho de las vías, el
uso de los predios, el costo del suelo urbano en la zona, las características climáticas del centro
poblado, las visuales, y la resistencia y pendientes del suelo. Ejm. 9.00 m. ó 3 pisos.

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 Sección Transversal de una Vía

Retiro: Es la separación de carácter obligatorio de ser el caso, entre la Línea de Propiedad y la

Línea Municipal, tomada esta distancia en forma perpendicular a ambas líneas y a todo lo largo del
frente o de los frentes del lote. El retiro puede ser: frontal o delantero (separación de la
edificación con respecto a la Línea de Propiedad), retiro lateral (separación obligatoria entre el
lindero lateral del lote y la Línea de Edificación), y retiro en esquina (separación obligatoria entre
la intersección de las Líneas de Propiedad en la esquina y la Línea Municipal en la esquina). Esta
Línea Municipal en la esquina está determinada por la perpendicular a la bisectriz del ángulo
formado por las Líneas de Propiedad correspondientes a cada vía que conforman la esquina.
Ejms: 3.00 m. ó No exigible.
Línea de propiedad: Es el lindero del lote que da frente a la vía pública o que separa la propiedad
de la vía pública, que está consignado o definido en el título de propiedad y que generalmente es
paralelo al eje de la vía.
Línea municipal: Es la línea generalmente paralela al eje de la vía, que determina el límite desde
donde es posible edificar por disposición del Concejo Municipal. Esta línea coincide con la línea de
propiedad cuando no existe disposición de obligación del propietario a retirar su edificación de la
Línea de Propiedad. Esta Línea Municipal no obliga a que la edificación llegue hasta allí, pues es
optativo del propietario el retirar su edificación aún más allá que la que determine la Línea
Municipal, salvo disposición expresa en contrario.
Línea de edificación: Es la línea paralela al eje de la vía o a la línea de Propiedad, tangente al
punto más saliente de la edificación. Cuando no exista retiro delantero obligatorio, la línea de
edificación frontal puede coincidir con la línea Municipal y con la Línea de Propiedad.

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Planos: Los planos son representaciones gráficas de un espacio o inmueble (casa, mercado,
escuela, tienda, etc.) plasmadas en papel a través de una relación dibujo:realidad, llamada escala,
con el propósito de mostrar el ordenamiento, función y diseño que tendrá el mismo. En un plano se
plasman cuerpos fijos tales como muros, puertas, columnas, ventanas, como mobiliario vistos en
planta (vista imaginaria por la parte superior del edificio), como fachadas (vista de frente) y cortes
(vista de un corte imaginario al edificio), así como también distribución de elementos estructurales
y el detalle de instalaciones de luz, agua y desagüe. Las cotas representan las dimensiones del
dibujo y los ejes, constituyen las líneas guía que rigen al dibujo.
Escalas: La escala es la relación matemática que existe entre las dimensiones reales y las del
dibujo que representa la realidad sobre un plano o un mapa. Las escalas se escriben en forma de
fracción donde el numerador indica el valor del plano y el denominador el valor de la realidad. Por
ejemplo la escala 1:500, significa que 1 cm del plano equivale a 500 cms ó 5 m en la realidad.
Existen varios tipos de escalas:
Escala natural.- Es cuando el tamaño físico del objeto representado en el plano coincide con la
realidad. Existen varios formatos normalizados de planos para procurar que la mayoría de piezas
que se mecanizan, estén dibujadas a escala natural, o sea, escala 1:1
Escala de reducción.- Se utiliza cuando el tamaño físico del plano es menor que la real. Esta
escala se utiliza mucho para representar detalles (Ej. 1:5 ó 1:10), planos de viviendas (Ej. 1:50 ó
1:100), o mapas físicos de territorios donde la reducción es mucho mayor y pueden ser escalas del
orden de Ej. 1:10,000 ó 1:100,000. Para conocer el valor real de una dimensión hay que multiplicar
la medida del plano por el valor del denominador.
Escala de ampliación.- Cuando hay que hacer el plano de piezas muy pequeñas o de detalles de
un plano se utilizan la escala de ampliación. En este caso el valor del numerador es más alto que
el valor del denominador o sea que se deberá dividir por el numerador para conocer el valor real
de la pieza. Ejemplos de escalas de ampliación son: 2:1 ó 10:1
Escala numérica.- Representa la relación entre el valor de la representación (el numero a la
izquierda del símbolo ":") y el valor de la realidad (el número a la derecha del símbolo ":") y un
ejemplo de ello sería 1:100, lo que indica que 1 unidad cualquiera en el plano representa 100 de
esas mismas unidades en la realidad, dicho de otro modo, dos puntos A y B que en el plano se
encuentren a 1 cm estarán en la realidad a 100 cm ó 1 m.
Escala gráfica.- Es la representación de medida dibujada en el plano, donde cada segmento
muestra la relación entre la longitud de la representación y el de la realidad. Un ejemplo de ello
sería:
0├───────┤10 km
Escala unidad/unidad.- Es la igualdad expresa de dos longitudes: la del mapa (a la izquierda del
signo "=") y la de la realidad (a la derecha del signo "="). Un ejemplo de ello sería 1 cm = 4 km; 2
cm = 500 m, etc.
EJEMPLOS DE PLANOS:

PLANO DE UBICACIÓN

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 PLANO DE PLANTA

PLANO DE ELEVACION Y CORTES

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 TABLA DE VALORES UNITARIOS COSTA

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 EXPEDIENTE TÉCNICO
Un Expediente Técnico Definitivo debe contener:
- Los Estudios Preliminares o Especiales (EMS, EIA, ET, etc.)
- La Memoria Descriptiva (Descripción de los Trabajos)
- La Memoria de Cálculo (Justificación de los diseños)
- Las Especificaciones Técnicas (Controles de Calidad)
- Los Costos Unitario y Presupuestos (Valor referenciales de la obra)
- Los Cronogramas de Obra del Avance (Tiempos y plazo de ejecución)
- Los Planos (Diseños y detalles gráficos).
Estudios Preliminares.- Información previa necesaria para el Diseño, realizados en función de la
envergadura de la obra y son:
* Estudios de mecánica de Suelos.- La importancia del estudio de suelos depende del tipo de
proyecto que se va a realizar y de la magnitud de este; con los resultados encontrados (resistencia
y características del suelo) se puede tomar las decisiones del tipo de cimentación a utilizar, hasta
que profundidad se debe cimentar y el tipo de material a usar, es decir se conocerá la capacidad
máxima de carga que acepta el terreno y si es suficiente para soportar el proyecto a construir.
Cuando se construyen carreteras, se requiere conocer si el suelo es de tipo cohesivo o
friccionante, su clasificación, granulometría, porcentaje de arena, CBR (indica en que puedes
utilizar el suelo que estas analizando, ya sea como base o como sub base o si el suelo es malo),
compactación, etc.
* Estudio de Impacto Ambiental.- Es un estudio tendiente a analizar la interacción presente o futura
de un proyecto determinado con el medio ambiente. Este tipo de estudio es reservado a aquellos
proyectos que originan o van a originar algún efecto sobre la flora y fauna local, además del
resultado sobre la población donde se desarrollará. Habitualmente se requiere la obtención de
autorizaciones de ejecución y funcionamiento. Los estudios de Impacto se complementan con los
planes de mitigación para reducir o eliminar los efectos negativos.
* Estudio Topográfico.- Es el estudio tendiente a recoger información del relieve del terreno. Se
encarga de representar gráficamente las características superficiales del terreno, indicando la
ubicación geográfica, la altura sobre el nivel del mar, el área comprendida y las medidas de cada
lado del perímetro del terreno. Comprende la Planimetría y Altimetría.
Dentro de las características superficiales se tiene el desnivel, es decir la inclinación exacta y lo
accidentado de la superficie del terreno, ya sea regular o irregular. Con este estudio se puede
estimar los cortes y rellenos a realizar en el Proyecto y estimar los costos y el presupuesto de las
partidas de movimiento de tierras.
Este estudio evita que se desperdicie recursos, sacando el máximo provecho del terreno,
considerando rellenar o excavar lo menos posible.
* Estudio de Tráfico Vehicular.- Tiene por finalidad cuantificar, clasificar y conocer el volumen de
los vehículos que circulan por una determinada vía, con fines de proyectarla para mejorarla,
construirla o mantenerla.
* Otros: E. Geológicos, E. Hidrológicos, E. de Mercado, etc.
Memoria Descriptiva.- Es la parte del proyecto que nos informa o describe los trabajos previstos,
específicamente sobre: las áreas, el funcionamiento, materiales a emplearse, causas que se han
tenido en cuenta para elegir el diseño, entre otras características. Una memoria descriptiva
contiene información sobre el proceso seguido e información sobre los materiales y el
funcionamiento. Las memorias descriptivas se realizan por especialidades (arquitectura,
estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias, etc).
Memoria de Cálculo.- Es el documento que describe de forma detallada cómo se realizaron los
cálculos que intervienen en el diseño. En la memoria de cálculo se describen también los
procedimientos que se llevaron a cabo, para plantear un diseño, así mismo, indica cuales fueron
los criterios tomados en cuenta (normatividad), como son áreas mínimas, cargas, factores de
seguridad, factores sísmicos (de ser el caso) y en general todos y cada uno de los cálculos para

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determinar la solución planteada. La principal función de las memorias de cálculo es la revisión por
un tercero (que no sea ni el constructor ni el proyectista) para certificar los diseños adoptados.
Especificaciones Técnicas.- Son los documentos en los cuales se definen las normas,
exigencias y procedimientos a ser empleados y aplicados en todos los trabajos de construcción,
elaboración de estudios, fabricación de equipos, etc. Forman parte integral del proyecto y
complementan lo indicado en las memorias, planos y contrato. Son importantes por definir 3
aspectos: la calidad de los materiales, los procesos o trabajos realizados y especialmente de los
controles a realizar sobre el producto terminado.
Las Especificaciones Técnicas hacen referencia a diversas normas de índole nacional e
internacional, como: el Reglamento nacionales de Edificaciones, Las Normas ASTM (American
Society for Testing and Materials), las Normas ACI (American Concrete Institute) y, las Normas
AISC (American Institute of Steel Construction).
Costos Unitarios y Presupuestos.- Los costos unitarios contienen los precios de las diversas
actividades que intervienen para la ejecución de una obra, y están compuestos por los insumos
utilizados, como son: materiales, mano de obra y equipos-herramientas. El presupuesto es el valor
de la obra que se obtiene en función a los metrados (cantidad de trabajo) y los costos unitarios,
agregando los costos relacionados con los gastos generales, utilidad e impuestos de ley.
Fórmula Polinómica.- Es la representación matemática de la estructura de costos de un
presupuesto y está constituida por una sumatoria de términos denominados monomios, que
consideran el porcentaje de incidencia de los principales recursos o elementos (materiales, mano
de obra, equipo) que participan en el costo de la obra.
Cronogramas de Avance de Obra.- Documento que permite mostrar la secuencia de las
actividades en una obra, con fines de determinar el plazo de ejecución, así como verificar y
realizar un seguimiento durante el desarrollo de los trabajos. Generalmente se realiza a través de
los Diagrama de Gantt, en el que el plazo de ejecución está divididos en periodos de tiempo
iguales que pueden ser semanas. Quincenas, meses, trimestres, etc.
Planos.- Los planos son dibujos que representan gráficamente los diseños según especialidades
realizados dentro de un proyecto. Tenemos planos de planta (vistos desde arriba y muestran la
posición de las paredes, cimentaciones, instalaciones, etc.), Planos de frente (vistos de frente y de
costado), planos de corte (seccionando la edificación con un corte imaginario), planos de detalles
(están a una escala mayor para apreciar mejor los detalles), además tendremos planos de
ubicación, localización, topográficos, etc.

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 ORGANIZACIÓN DE OBRA
Es la acción de establecer un orden, sujetándose a reglas que permiten condiciones laborales en
armonía y dependencia de las partes que la componen y que conlleva al éxito del proyecto.
Todas las empresas tienen un organigrama de funcionamiento distinto, que depende del tipo de
organización.
ORGANIGRAMA.- Es la representación gráfica de la estructura formal y jerárquica de la
organización de una obra, indicando líneas de autoridad, responsabilidad y de comunicación.
A continuación se muestran organigramas típicos para obras pequeñas, medianas y grandes,
incluyendo la organización de las empresas ejecutoras.

OBRA PEQUEÑA

OFICINA CENTRAL

INGENIERO RESIDENTE

MAESTRO DE OBRA
ALMACENERO GUARDIAN

CAPATAZ 1 CAPATAZ 2

Bibliografía:
Adaptación del Libro de Presupuestos en Edificación – CAPECO

OBRA MEDIANA

OFICINA CENTRAL

INGENIERO RESIDENTE

ASISTENTE
SECRETARIA

MAESTRO DE OBRA ADMINISTRADOR

CAPATAZ 1 CAPATAZ 2 ALMACENERO GUARDIAN

OBRA GRANDE

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 OFICINA CENTRAL

JEFE DE PROYECTO
CENTRAL
SECRETARIA
DPTO. ADMINISTRACION

DPTO. TRANSPORTE Y ADMINISTRADOR

MAQUINARIA
PLANILLERO

OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO ALMACENERO

CONTROL
GUARDIAN

AREA TECNICA

ING° RESIDENTE 1 ING° RESIDENTE 2

ASISTENTE ASISTENTE

MAESTRO DE OBRA MAESTRO DE OBRA

CAPATACES CAPATACES

2.2. GASTOS GENERALES

Son aquellos que debe efectuar el contratista durante la construcción, derivados de la propia obra
y de la actividad empresarial de la misma, por lo que se les puede separar en Gastos Generales
producidos en la Obra y los producidos por la empresa u oficina central.
También debemos distinguir que los GG se dividen en:
 Gastos Generales Variables (Area técnica: Residente de Obra y/o Maestro de Obra,
laboratoristas, etc; y Administrativos: Sueldos del Administrador de Obra, Almacenero,
Guardián, servicios, etc; todos ellos vinculados al plazo de ejecución), y
 Gastos Generales Fijos (Financieros: Gastos para compra de bases, los impuestos sobre la
propiedad, los seguros, los gastos por visitas de reconocimiento, gastos notariales, intereses
de las garantías, etc., todos ellos no vinculados al plazo de ejecución).
Los Gastos Generales son aquellos costos indirectos relacionados a la ejecución de la obra, que
no intervienen directamente en el proceso constructivo pero que sirven de apoyo o complemento
para el logro de la meta u objetivos y pueden ser ejecutados en el lugar de la obra o desde otras
instalaciones vinculadas a ella, así como de los derivados de la propia actividad empresarial o de
la administración, por lo que no pueden ser incluidos dentro de las partidas de ejecución de las
obras o de los costos directos.
Cabe agregar que cuando se elabora un expediente técnico se debe considerar los costos directos
(insumos o servicios que intervienen en los procesos constructivos de la obra clasificada en mano
de obra, materiales, equipos y herramientas) y los costos indirectos, entre ellos los gastos

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generales. Adicionalmente al monto total de la obra, deben considerarse los gastos de supervisión
y de liquidación, los cuales no forman parte de los gastos generales.
Los gastos generales para una obra por administración directa están referidas a todos los costos
indirectos cualquiera que sea su denominación, y que posibiliten la continuidad de la obra (todos
aquellos relacionados a la ejecución de la obra, que no intervienen directamente en el proceso de
construcción de las partidas, pero que sirven de apoyo o complemento para el logro de la meta del
proyecto).
Por lo general los Gastos Generales se consideran como un porcentaje de los costos directos, que
varían entre el 5% al 15%.

ESQUEMA DE CALCULO DE
GASTOS GENERALES EN OBRA
O. Pequeña O. Mediana O. Grande
GASTOS
3 Meses 6 Meses > 9 Meses
1.00 Remuneraciones y Beneficios
1.01 Resid. Gen. x x x
1.02 Secretaria x x
1.03 Residente N° 1 x
1.04 Asistente x x
1.05 Residente N° 2 x
1.06 Asistente x
1.07 Ing. Laboratorio x
1.08 Asistente x
1.09 Maestro de Obra x x x
1.10 Jefe Administ. x x
1.11 Asistente x
1.12 Secretaria x
1.13 Jefe de Almacén x x x
1.14 Ayudante Almacén x x
1.15 Chofer x x
1.16 Mecánico x
1.17 Electricista x
1.18 Guardián x x x
1.19 Conserje x x
SUB TOTAL 1
2.00 Mov. de personal y Servicios
2.01 Traslado personal, pasajes, viáticos x x x
2.02 Operación de vehículos x x
2.03 Amort. Eq. Oficina x x x
2.04 Papelería, útiles de escritorio x x x
2.05 Fotocopias y copias x x x
2.06 Botiquín x x x
2.07 Correo, telégrafo, radio x x
2.08 Artículos limpieza x x x
SUB TOTAL 2
3.00 Seguros y derechos de uso
3.01 Seg. Accid. Y vida x x x
3.02 Seg. Daños terceros x x
3.03 Seg. accid. Viajes x x
3.04 Derechos de uso de terceros
SUB TOTAL 3
TOTAL DE GASTOS DE
OFICINA DE OBRA
* O: Obra
Bibliografía: CAPECO. Presupuestos en Edificación.

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 ESQUEMA DE CALCULO DE GASTOS GENERALES DE
OFICINA CENTRAL EN EDIFICACION
GASTOS E. Pequeña E. Mediana E. Grande
1.00 Remuneraciones y beneficios
1.01 Gerente General x x x
1.02 Secretaría General x x x
1.03 Recepcionista x
1.04 Gerente Administrativo y Financiero x
1.05 Secretaria x
1.06 Jefe Departamento Financiero. x x
1.07 Contador x x x
1.08 Auxiliar x x
1.09 Jefe de Personal x x x
1.10 Planillero x x
1.11 Gerente Técnico x
1.12 Ingeniero de Costos x x
1.13 Auxiliar de Valorizaciones. x
1.14 Secretaria x
1.15 Gerente de Obras x
1.16 Supervisores de Obra x
1.17 Secretaria x
1.18 Gerente de Mantenimiento. x
1.19 Secretaria x
1.20 Auxiliar de Mantenimiento. x
1.21 Jefe de compras x x
1.22 Auxiliar de compras x
1.23 Chofer x x
1.24 Dibujante/cadista x x
1.25 Auditoría externa x
SUB TOTAL 1
2.00 Alquileres y Servicios
2.01 Alquiler de local x x x
2.02 Alumbrado, agua, teléfono. x x x
2.03 Correo, telégrafo, radio x x
2.04 Amortización, equipo, Ing. y de oficina. x x x
2.05 Gastos de Operación de vehículos x x
SUB TOTAL 2
3.00 Suscripciones y seguros
3.01 Suscripción a periódicos y revistas x x x
3.02 Inscripciones a Instituciones. x x x
3.03 Seguros de vida vehículos, etc. x x
SUB TOTAL 3
4.00 Artículos de consumo
4.01 Limpieza, papelería útiles de oficina, etc. x x x
4.02 Fotocopias, copias, planos x x x
4.03 Artículos de limpieza x x x
SUB TOTAL 4
5.00 Proyección de la Empresa
5.01 Propaganda, avisos x x
5.02 Celebraciones, cursos x x x
SUB TOTAL 5
TOTAL DE GASTOS OFICINA CENTRAL
E: Empresa

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 REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:
 Ministerio de Vivienda, Saneamiento y Construcción (2006). REGLAMENTO NACIONAL DE
EDIFICACIONES. Primera Edición. GRUPO UNIVERSITARIO S.A.C. Lima – Perú.
 Alfredo Serpell B. (2005) ADMINISTRACION DE OPERACIONES DE CONSTRUCCION.
Segunda Edición. Universidad Católica de Chile. EDITORIAL ALFAOMEGA.
 CAPECO (2005). COSTOS Y PRESUPUESTOS EN EDIFICACION. Sexta Edición. Lima –
Perú.
 CAPECO (2008). LEY Y REGLAMENTO DE CONTRATACIONES DEL ESTADO. Lima –
Perú.

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