LA PROTECCIÓN DE LA COMISIÓN

INMOBILIARIA
 ALGUNOS CONCEPTOS
• Actividad de corretaje: Consiste básicamente en
acercar o vincular a dos o más partes, para que ellas
concluyan un contrato u otro negocio jurídico.-
• El corredor se interpone entre la oferta y la demanda
para promover la conclusión de contratos.
• Dos contratos:
• A) La usualmente llamada “autorización de venta” (o
de compra o de alquiler)
• B) El acuerdo formalizado entre las partes
conectadas por el corredor.- Será un contrato
simultáneo o posterior al de corretaje y podrá ser un
contrato civil o comercial (compraventa, locación,
etc.), pero siempre será un contrato diferente al de
corretaje.
 LA COMISIÓN
• Es la remuneración u honorario establecido por la ley para el
corredor

• Siempre condicionada a que el negocio jurídico se efectivice entre las

partes que fueron acercadas por el profesional (art. 1350 CCCN)-

• No incluye los gastos de gestión salvo pacto expreso (art. 14 inc. b y

84 de la ley 7191; art. 15 inc. b de la ley 9445; 1354 CCCN)

• Solo reclamable por Corredores Matriculados (art. 18 ley 9445 y 33

de la ley 7191; art. 1346 CCCN)

• Se pacta libremente con el comitente.- Solo ante controversia se

aplica la tarifación legal (arts. 15 inc. “g”, 24 y 25 ley 9445) Diferencias
con la ley 7191:ésta establece mínimos: arts. 81 y 83
 LA COMISIÓN
• Las sociedades de corredores: su habilitación para cobrar la comisión (Arts.
14 inc. “e” y 16 de la ley 7191; Arts. 15 y 16 de la Ley 20.266; Arts. 15 inc.
“h” y 22 de la ley 9445)

Se requiere:
1) que los corredores integren sociedades que lleven como objeto principal
(exclusivo) la realización de actos de corretaje (art. 22 ley 9445)
2) que todos aquellos que efectúen tales actos de corretaje se encuentren
matriculados, sean socios o dependientes.

La justificación de los requisitos:

Como se trata de una actividad personal (y profesional), donde está en juego
la confianza y la seguridad del público, cualquier forma organizativa que se
quiera adoptar es en principio válida (salvo la cooperativa), pero nunca
puede tener el alcance de eludir la responsabilidad personal y solidaria
frente a los terceros. (art.22 - ley 9445)
NATURALEZA JURÍDICA DEL CORRETAJE

NO ES UN CONTRATO DE MANDATO:

• En principio, porque No hay representación.-

Además:
• 1) La falta de reglas legales que habilite a ejecutar actos jurídicos
por cuenta del supuesto mandante (como por ejemplo: firmar
boleto de compraventa o tomar seña).
• 2) La posibilidad de cobrar comisión a ambas partes es propia del
corretaje.- En el mandato solo se cobra al mandante.
• 3) A diferencia del apoderado el corredor despliega su propia
actividad intelectual para concluir el negocio. En el mandato hay
órdenes y en el corrtaje solo hay un marco dado por el comitente
NATURALEZA JURÍDICA DEL CORRETAJE

NO ES UNA LOCACION DE SERVICIOS

• En el corretaje, también se efectúa una

prestación personal, de modo profesional, pero
se persigue un resultado determinado, entonces
se apuesta a todo o nada, y en caso de lograrse el
resultado esperado vendrá la compensación
económica configurada por la comisión
• Hay un precio y no una comisión a cargo de los
beneficiados, aún no contratantes
 NATURALEZA JURÍDICA DEL
CORRETAJE
NO ES UNA LOCACION DE OBRA
• En el corretaje, también se persigue un
resultado, pero no se tiene incidencia sobre
los términos de la contratación principal.- No
está en su persona la obra final.-
• Por otra parte, solo se podría cobrarle al
locatario (comitente) que es quien le requirió
la intermediación.-
 LA LEGITIMACION PARA EL COBRO DE LA
COMISIÓN

• 1) Estar matriculado (art. 33 in fine - ley 20266, arts. 5 y

18 de la ley 9445; art. 1350 CCCN).-

• 2) Que la intervención del mediador sea pedida o

aceptada, aún tácitamente, por ambas partes (art. 1346
CCCN);

• 3) Que la obra del intermediario haya conducido a los

contratantes (aunque sea solamente en virtud del
impulso inicial pero decisivo del mediador) a ponerse de
acuerdo sobre los puntos esenciales del negocio.-
 1) TENER MATRÍCULA HABILITANTE

• Corretaje sin matrícula: posibilidad de invocar el

enriquecimiento sin causa de los beneficiados por el
trabajo: Los casos Brunetti c/ Nolte (1921) y
"Caracciolo E. c/ Provincia de San Luis (CSJN –
1987): “…Ni con convención expresa…”

• Utilización de figuras afines: mandato, locación de

servicios, etc..- Razones para su improcedencia
• La ley de defensa del consumidor: evitar el posible
engaño
 2) INTERVENCIÓN PEDIDA POR LAS PARTES

• La posibilidad de oponerse al cobro de la

comisión por parte de quien no requirió
el trabajo

• La aceptación tácita (art. 1346 CCCN)

• La concurrencia de más de un
intermediario (corredor o no)
3)LA LABOR DEL CORREDOR Y LA CONCRECION
DEL NEGOCIO
• ¿Es requisito ineludible que se “consume” (se
concrete) o basta que esté “concluido” (haya
acuerdo)?:
• Hay que estar a las circunstancias de cada caso
y SEGÚN LA EXISTENCIA DE:

• La adecuada relación causal entre la actividad

del corredor y la concreción del negocio.- Es la
causa generadora del derecho a percibir la
comisión.-
 CASUÍSTICA
• Las partes se ponen en contacto durante la vigencia de la
autorización de venta sin la intervención del corredor

• Negocio celebrado después de vencida la autorización de

venta

• Frustración por culpa de alguna de las partes

• Negocio sujeto a condición suspensiva

• Nulidad del contrato principal

• Condición resolutoria que se cumple

• Cálculo de la comisión
 Acuerdo de partes durante la vigencia de la
autorización de venta sin intervención del
corredor

• ¿Se debe la comisión?

• Enriquecimiento sin causa

• El corredor debe haber comenzado con su

labor negociadora, aunque no sea con el
comprador que llega sin su intervención
 NEGOCIO CELEBRADO DESPUES DE VENCIDA LA
AUTORIZACIÓN DE VENTA
• Regla: no hay legitimación para cobrar pues no se puede atar
indefinidamente al comitente.- ¿Cuál es el tiempo prudencial?

Excepciones: (art. 1352 CCCN)

• Cuando hubo tácita aceptación de la continuidad (válido por tratarse de un
contrato consensual no formal)

• Cuando además hay una adecuada relación causal entre la actividad

desplegada y el negocio celebrado luego del vencimiento

• Existe derecho a la comisión si la operación realizada es la misma

tramitada por el corredor y consecuencia del corretaje efectuado: iguales
partes, mismo inmueble

• Cuando hay un negocio diferente: habrá derecho a cobro cuando sin la

gestión del corredor el contrato no se habría celebrado.
 FRUSTRACIÓN DEL NEGOCIO POR CULPA DE
ALGUNA DE LAS PARTES
• ¿A cargo solo del culpable o de ambos?

Dos posiciones en la jurisprudencia:

• A) Se interpreta que si el contrato fracasa por culpa de alguno

de los contratantes, la comisión será debida por ambos sin
perjuicio del derecho del inocente de repetir contra el
culpable la suma pagada.
• B) El corredor podrá demandar solo al culpable la comisión a
su cargo más una compensación por la que le hubiese pagado
el contratante inocente.

• El caso de haber percibido una seña

 NEGOCIO SUJETO A CONDICIÓN
SUSPENSIVA
• La naturaleza de este tipo de condición: no nace la
obligación sino hasta que se cumple

• Caso del incumplimiento voluntario de quien se

había obligado a producir el hecho condicionante
 NULIDAD DEL CONTRATO PRINCIPAL
Elemento dirimente:
• El conocimiento o no del corredor de los vicios
• En el primer caso: no solo perderá la comisión
o no tendrá derecho a ella sino que además
responderá por daños y perjuicios atento su
responsabilidad en la validez del negocio (art.
1353 CCCN)
• En el segundo caso: no le es oponible.- Es una
consecuencia posterior de la cual es ajeno
 CONDICIÓN RESOLUTORIA QUE SE CUMPLE

• Tratándose de cuestión estrictamente vinculada

con la conducta de las partes, en la que es
extraño el corredor, éste posee derecho a ser
retribuido (art. 1352 inc. A CCCN)

• El derecho a la comisión surge tan pronto se

celebre el contrato con su mediación, no
interesando el resultado posterior al negocio,
en el caso de que las partes no cumplan la
convención (ED 19.2.68).---------
 CÁLCULO DE LA COMISIÓN

• Cambio de negocio (venta por alquiler)

• Precio de venta inferior al previsto en el

contrato de corretaje

• La eximición al vendedor de abonar comisión:

influencia en el cálculo

• Precio real o el de la escritura

 EL CODIGO UNIFICADO Y LA COMISIÓN DEL
CORREDOR
La Matriculación como requisito
Art. 1346:
El contrato de corretaje se entiende concluido:
a) si el corredor está inscripto para el ejercicio profesional del
corretaje: por su intervención en el negocio, sin protesta expresa
hecha saber al corredor contemporáneamente con el comienzo
de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro
comitente;

Si el comitente es una persona de derecho público, el contrato de

corretaje debe ajustarse a las reglas de contratación pertinentes.
Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.
 EL CODIGO UNIFICADO Y LA COMISIÓN DEL
CORREDOR
El derecho a cobrar comisión

Art. 1350: Comisión.

El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el

negocio se celebra como resultado de su intervención.
Si no hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el
lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en
el lugar en que principalmente realiza su cometido.
A falta de todas ellas, la fija el juez.
 EL CODIGO UNIFICADO Y LA COMISIÓN DEL
CORREDOR
Casuística sobre cuando SI HAY obligación de pagar la
comisión

Art. 1352:
Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión.
Concluido el contrato, la comisión se debe aunque:
a) el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se
cumpla;
b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie
distracto;
c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el
comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye
por sí en condiciones sustancialmente similares.
 EL CODIGO UNIFICADO Y LA COMISIÓN DEL
CORREDOR
Casos en que la comisión NO SE DEBE

Art. 1353:
La comisión no se debe si el contrato:
a) está sometido a condición suspensiva y ésta no se
cumple;
b) se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o
falta de representación de cualquiera de las partes, o
por otra circunstancia que haya sido conocida por el
corredor.
 EL CODIGO UNIFICADO Y LA COMISIÓN DEL
CORREDOR
Gastos.

Art. 1354:
El corredor no tiene derecho a reembolso de
gastos, aun cuando la operación
encomendada no se concrete, excepto pacto
en contrario.