Construimos vínculos y acompañamos a nuestros clientes de manera

personalizada en todo el proceso de compra/venta, aportando valor a través de

un servicio premium con tecnología de vanguardia y marketing moderno.

¿QUERES SABER CUANTO VALE TU INMUEBLE?

¡Yo te voy a ayudar!

Walter Colonnese

11-5625-0792

CUIT 20-28445198-9

Corredor Inmobiliario y Martillero Público

Universidad Morón
Matrícula 8384 - Cucicba

Arévalo 1880 2° - Palermo - CABA

www.waltercolonnese.com.ar
¿QUIEN SOY?

Soy experto en marketing digital y

seguramente en el algún momento
viste alguna publicación mía en
redes cuando estabas navegando
en internet. ¿No?
Bueno, de esa misma forma el
futuro interesado por tu inmueble
va a llegar a mí para comprarla
rápidamente.
Hoy todo se mueve por redes
sociales y buscadores, todas las
personas están buscando lo que les
interese.
Yo soy experto en que nos
encuentren.
¿QUIEN SOY?
Todo muy lindo. ¿Pero por qué tendría que creerte?
Fui vendedor toda mi vida y supe desde el primer momento
que el futuro de las ventas iba por el marketing digital.
Vengo del rubro textil donde tengo un taller de fabricación,
una marca de ropa, y doy cursos y consultorías a
emprendedores.
Gracias a esos emprendimientos me perfeccioné en
marketing digital invirtiendo fortuna de dinero.
Ese aprendizaje hoy lo traigo al marketing digital inmobiliario.
¡Vamos con las pruebas de esto! ¡Buscame en las redes
haciendo click en cada imagen y comprobalo!
 VENDO
EN MENOS DE
4 MESES.

INVERSIÓN EN CADA PROPIEDAD

Invierto 8 veces más que la competencia en el tratamiento y la promoción de todas

las propiedades que comercializo haciendo que se vendan mejor y más rápido.

¡ESTA INVERSION ES 100% A CUENTA Y RIESGO MIO

SE VENDA O NO SE VENDA EL IINMUEBLE!

El 90% de las reservas transcurren en los primeros 4 meses. 90 %

Estadísticas internas de mi inmobiliaria, adherida a la red de Deinmobiliarios.
¿COMO VENDER HOY EN MENOS DE 4 MESES?

FUERTE INVERSION EN MARKETING

DIGITAL EN REDES SOCIALES

Y BUSCADORES.

ANUNCIOS SUPER COMPLETOS Y CON

CALIDAD PREMIUM PARA

ATRAER AL COMPRADOR.

INMUEBLE TASADO A
PRECIO REAL DE MERCADO.
NI ALTO NI BAJO, SOLAMENTE REAL.
 ¿POR QUE SON TAN IMPORTANTES ESTAS 3 COSAS?

PORQUE HOY SE VENDE SOLO EL

1%

DE LO PUBLICADO

PROPIEDADES EN VENTA PROPIEDADES VENDIDAS

137.035 1848
(en Enero 2023)

ESTO QUIERE DECIR QUE SE

VENDE 1 INMUEBLE CADA 100

 INVERSION EN MARKETING DIGITAL

¿Cómo se logra llegar a tantas personas en las redes sociales y buscadores?

Con buen contenido e invirtiendo dinero.

Con mi inmobiliaria invertí $87.291 en los También invertí $10.664 en los últimos 7
últimos 30 días en publicidad en días en Google. Lo que da un total de
Facebook e Instagram. $45.702 mensuales.
 INVERSION EN MARKETING DIGITAL

¿Sabías que el 80% de las consultas de compra de inmuebles vienen del portal
Zonaprop?
Si. Por eso ahí invierto mucho dinero para ser anunciante Premier (la categoría más alta) y
todos mis anuncios son super destacados (aparecen primeros en las búsquedas).

También tengo el más alto destaque en los

búscadores de Argenprop y Mercado Libre.
Tengo alianza con Mudafy que se encarga de
traer compradores altamente calificados y
trabajo en red con más de 5.000 inmobiliarias
donde comparto clientes compradores.
 INVERSION EN MARKETING DIGITAL
¿POR QUÉ LAS VISUALIZACIONES IMPORTAN?
Una alta tasa de visualizaciones diarias, da cuenta
de una propiedad a valor real de mercado, que
permitirá recibir consultas, visitas y probablemente
una propuesta.

Un aviso con más de 30 clics diarios, tiene alta

150 visitas/día probabilidad de conseguir una propuesta
DÍA 1 A 7 DIA 7 A 30 DÍA 30 A 60 MÁS DE 60 VENDIDAS NO VENDIDAS
durante las primeras semanas de publicación.
Propiedades vendidas (reserva) 12 30 10 15 67 9

% Propiedades vendidas tiempo 17.9% 44.8% 14.9% 22.4% 88.2% 11.8%

Visita Web por dia 63 24 22 14 29 9

0-9 10-13 14-22 23-27 +28

 LA CALIDAD DE MIS ANUNCIOS

Podés invertir mucho dinero en FOTOGRAFIA

marketing digital pero si la VISITA VIRTUAL

FOTOS CON FOTOGRAFOS PROFESIONALES.

calidad visual del anuncio no CREACION DE TOUR VIRTUAL INTERACTIVO

360 GRADOS.
VIDEO
atrae, no va a tener resultados. RECORRIDA A PIE PROMOCIONADO EN

REDES SOCIALES.

¿Cúantas veces escuchaste la DRONE

VIDEO PROFESIONAL CON DRONE EN

famosa frase "TODO ENTRA

ALTURA.
AMOBLAMIENTO VIRTUAL
AMOBLAMOS TU CASA VIRTUALMENTE.
POR LOS OJOS"? PLANOS

Esto es clave, por eso invierto DIBUJAMOS LOS PLANOS DE TU PROPIEDAD

CON UN ARQUITECTO.

en la mejor calidad de todo lo MENOS DEL 1% DE LOS AVISOS

que existe en el mercado ESTÁN 100% COMPLETOS.
inmobiliario para que tu Los avisos completos se muestran primero.

+ Sólo el 4,5% tiene tour virtual

anuncio sea premium. + Sólo el 11,3% tiene plano
+ Sólo el 13,7% tiene video
 LA CALIDAD DE MIS ANUNCIOS
LOS AVISOS DE ZONAPROP

VERSUS

MIS AVISOS DE ZONAPROP

 TASACION A PRECIO REAL DE MERCADO

Una tasación realista acorde al mercado actual juega un papel clave para concretar la venta de una
propiedad en el contexto actual donde la oferta es exageradamente grande y la demanda muy baja.

Si tu propiedad está en precio y bien comercializada, SE VENDERÁ.

Si tu propiedad no está en precio y está mal comercializada, no se venderá.

Si tu propiedad está en precio pero no está bien comercializada, no se venderá.

Si tu propiedad está bien comercializada, pero no está en precio, no se venderá.

Esto quiere decir que los precios reales de los inmuebles

son los que se terminan cerrando entre vendedor y
comprador una vez que se concreta la venta.
En el 100% de los casos jamás el precio que uno ve en
Los valores de publicación no reflejan la realidad,
los buscadores inmobiliarios es el que termina
LO QUE IMPORTA SON LOS PRECIOS DE CIERRE.
pagando el comprador.
En promedio la baja es del 5% al 15%. A mayor precio de
publicación mayor tiempo estará el inmueble sin
venderse. Por eso hay inmuebles publicados hace más
de un año sin ninguna consulta.
 TASACION A PRECIO
TASACION A PRECIO REAL DE MERCADO REAL DE MERCADO

¿POR QUÉ EL VALOR DE PUBLICACIÓN IMPORTA?

NOSOTROS TENEMOS Si decidís vender en un mercado
PRECIO

LA MEJOR COMERCIALIZACIÓN
El precio que el

inmobiliario, en donde los precios tienden

vendedor quiere

a la baja, podes encontrarte en la situación

de perseguir de atrás a los precios, porque
Corrección
de precio
los precios de las propiedades siempre
caen más rápido que los ajustes de precio
Corrección que puedo hacer.
de precio
Es por ello que el mercado actual
(mercado de compradores) obliga a
NUNCA
se van a
VENDER
publicar con un valor lo más realista
Los valores de las
propiedades
posible para poder lograr una interacción
ESTÁN CAYENDO
fluida con la demanda en el menor
TIEMPO tiempo.
 TASACION A PRECIO
TASACION A PRECIO REAL DE MERCADO
REAL DE MERCADO

PARAMETROS PARA FIJAR EL VALOR DE PUBLICACION DE UNA PROPIEDAD

¿En qué se basa el valor

¿En qué NO se basa el

Si el valor de publicación de su propiedad? valor de su propiedad?

es bajo, pierdes dinero, y En el mercado actual En el dinero que

si el mismo es alto, En la competencia

necesita
también pierdes dinero y actual En el dinero que quiere
En la financiación
En el dinero que se ha

tiempo. actual gastado en ella

Por eso es importante En la características
En el valor de la

considerar los siguientes de la propiedad propiedad que desea

En el estado de la
comprar
parámetros para fijar el propiedad En lo que dice su

valor de publicación al En la situación

vecino/amigo/familiar
vender su propiedad. económica del país En sus sentimientos

hacia ella
 BREVE PANORAMA INMOBILIARIO ACTUAL
Nueva ley de alquileres (27.551) sacó
propiedades de alquiler para volcarlas a
la oferta de venta.
Los desarrolladores con un sobre stock
de propiedades a estrenar, han bajado ¿CÓMO VIENE EVOLUCIONANDO EL M2 EN CABA?
los precios y cómo consecuencia se
hacen más atractivos que un
departamento usado.
Cada mes la oferta de departamentos
usados es mayor y terminan compitiendo
por precio.
Mínimo histórico de créditos hipotecarios
por diferencia récord entre el nivel de
salarios y los valores de los inmuebles.
Fuerte devaluacion del peso argentino. El
dólar pasó de $20 pesos en 2018 a $180
en 2021.
El salario en dólares sigue cayendo y al
día de hoy está en minimos históricos
medido en dólares.
 PLAN DE ACCIONES SEMANALES PARA VENDER EN MENOS DE 60 DÍAS

SEMANA 1: SÚPER EXPOSICIÓN DEL ANUNCIO SEMANA 5: DISTRIBUCIÓN DE LA FICHA DE TU PROPIEDAD CON

Se envía la publicación a toda la red de contactos personales para alcanzar la

LOS VECINOS DEL BARRIO
mayor cantidad de visitas posibles. También se le sugiere al propietario realizar
Se confecciona una ficha A4 full color con los datos de la propiedad, planos y

la misma acción, con el objetivo de posicionar el anuncio.

render con amoblamiento virtual avisando que la misma se encuentra en venta.

Se entrega la ficha a cada una de las unidades funcionales del edificio.

SEMANA 2: BÚSQUEDA DE ALIADOS ESTRATÉGICOS
Se identifican propiedades similares y comparables cuya posibilidad de venta

SEMANA 6: CONFECCIÓN DE INFORME DE POTENCIALES

sea real, es decir, que las mismas se encuentren publicadas a un valor acorde a
REFORMAS
la situación actual del mercado. Acto seguido se contactará a la inmobiliaria
Se contrata el servicio de "Informe de potenciales mejoras" a cargo de una

responsable de la comercialización de dichas propiedades. El objetivo de esta

empresa especializada en dicha tarea. Este informe incluye los planos actuales de
acción es lograr que el colega inmobiliario ofrezca tu propiedad a los clientes de
la propiedad y una serie de planos nuevos e informes escritos con opciones de

su red que se hayan interesado en otras propiedades parecidas. En caso de

reforma para que tu propiedad se venda más rápido y a mejor precio.
concretarse una venta mediante esta acción, se comparte el 50% de la comisión

inmobiliaria a la parte compradora (esta práctica se conoce como "esquema de

referidos"). SEMANA 7: NUEVO AMOBLAMIENTO VIRTUAL EN FOTO DE

PORTADA
SEMANA 3: PROMOCIÓN EN FACEBOOK MARKETPLACE Se contrata nuevamente el servicio de amoblamiento virtual para obtener una

Se realiza la publicación de la propiedad en la red Marketplace de Facebook

nueva foto de portada. Se agrega dicha foto a todos los anuncios y publicaciones.
filtrando por ubicación en diversos grupos barriales y la misma se promociona.

Cada vez que se efectúe una actualización de precio o se realice alguna

SEMANA 8: DISTRIBUCIÓN DE LA FICHA DE TU PROPIEDAD A

modificación en el inmueble todos los anuncios se re-publican, se cambian los

ENCARGADOS DE EDIFICIOS CERCANOS

barrios en los anuncios destacados y en los avisos simples, y se modifican las

keywords. Se entrega la ficha A4 full color de tu propiedad a los encargados y porteros de

edificios que se encuentran en dicha zona de influencia. Se incluye, además, una

tarjeta personal, explicando el esquema de referidos para captar el interés de los

SEMANA 4: PROMOCIÓN EN REDES SOCIALES encargados y que los mismos puedan atraer posibles compradores.
Se publica y promociona el anuncio de tu propiedad en TikTok, Instagram,

Facebook y estados de Whatsapp. Se les notifica a todos los contactos de la

Semana 1 y la Semana 2 sobre el cambio de precio.

 ¿CÓMO ES EL PROCESO DE COMPRA?

......... RESERVA
Entrega de la documentación de la propiedad (copias)
Escritura ......... REFUERZO de la propiedad (5%)
DNI Propietarios
Liquidación de expensas ......... ACEPTACIÓN DEL REFUERZO por parte del propietario
ABL /ARBA y Aysa
Reglamento de Copropiedad ......... NOTIFICACIÓN DE ACEPTACIÓN del refuerzo
Informe de Dominio
Informe de Inhibición
Otros si existieses (Declaratoria de Herederos/Poder/Donación)

......... ACEPTACIÓN DE LA RESERVA por parte del propietario ......... ESCRITURA

......... NOTIFICACIÓN DE ACEPTACIÓN del propietario

EL PROCESO COMPLETO CLASICO DURA DE 25 A 35 DIAS

DESDE QUE SE CONSIGUE UNA RESERVA
 ¿CUÁLES SON LOS GASTOS A LA HORA DE VENDER?
1. HONORARIOS DE LA/S INMOBILIARIA/S 7. ESCRITURA DE HIPOTECA
Si la operación de compraventa se realiza mediante una inmobiliaria, hay que contemplar los
Si la parte compradora adquiere el inmueble con un crédito hipotecario, deberá abonar al

honorarios de la misma. El Colegio Profesional Inmobiliario sugiere un porcentaje, pero hay

escribano interviniente aproximadamente 0,5% (más IVA en caso de que corresponda) sobre el
libertad de precios. Los honorarios no cambian, participe una o dos inmobiliarias en la
monto total del préstamo.
operación.

2. IMPUESTO DE SELLOS 8. IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE

Es un impuesto municipal. En Capital Federal la alícuota es del 3,5% del valor de escrituración.

INMUEBLES (ITI)
Se paga a medias entre la parte compradora y la parte vendedora (1,75%). Están exentas las
Es un impuesto nacional. Lo paga la parte vendedora y es del 1,5% del valor de escrituración.

ventas de hasta $ 10.950.000 que tengan por objeto una vivienda única, familiar y de ocupación
Sólo se abona cuando no es vivienda única (de la parte vendedora). Es decir, si la parte

permanente. En el caso de que se trate de una compra para vivienda única pero con un valor
vendedora está vendiendo para comprar, no abonará ITI. Aplica si la propiedad fue adquirida

superior al exento, sólo se abonará el 3,5% sobre el excedente. antes del 01/01/2018.

3. GASTOS DE ESCRITURACIÓN 9. IMPUESTO A LAS GANANCIAS

(gastos de Inscripción, folios, etc.)
Es un impuesto nacional. Lo paga siempre la parte vendedora. Las personas físicas sólo lo

Según el nuevo Código Civil y Comercial, la parte vendedora ha de abonar los gastos pre-
abonan (con una alícuota del 15% de la ganancia entre el precio de compra ajustado y el precio

escriturarios y la parte compradora los gastos post-escriturarios. Rondan entre el 0,5% y el 1%

de venta) si el bien que venden fue adquirido luego del 01/01/2018. En el caso que la parte

para cada una de las partes.

vendedora sea una SA, SRL o fideicomiso, la alícuota es del 30% como en cualquier otra

actividad comercial.

4. HONORARIOS DE LA ESCRIBANÍA
Corresponden a la confección y autorización de la escritura y son abonados en su totalidad por
10. IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN

la parte compradora. Hay libertad de precios, pero suelen estar entre el 1% y el 2% (más IVA si es
GRATUITA DE BIENES
que corresponde).
Es un impuesto de la Provincia de Buenos Aires. Lo abona la parte vendedora para casos de

donaciones y herencias.

5. ESTUDIO DE TÍTULOS
Es un análisis que se realiza sobre los antecedentes legales de un inmueble. Lo suele abonar la
11. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
parte vendedora, salvo que se pacte lo contrario.
Es un impuesto nacional. Aplica exclusivamente en viviendas "a estrenar". Este impuesto suele

formar parte del precio.

6. CONSTITUCIÓN DE FONDO DE

RESERVA. 12. INFORMES

Exclusivo para departamentos a estrenar. Es del 0,5% y suele ser abonado por la parte
De Dominio y Titularidad (sobre el bien) e Inhibición (sobre los titulares): los debiera abonar la

compradora (con previo acuerdo entre las partes). inmobiliaria.

Importante: Antes de comenzar una negociación, no te olvides de pedir al escribano

interviniente la proforma de gastos con tiempo suficiente para analizarla.

¿QUÉ ACORDAR CON LA PARTE COMPRADORA DE TU PROPIEDAD?
1. TIPO DE OPERACIÓN 7. DESIGNACIÓN DEL ESCRIBANO

Más allá de la compraventa en sí misma, hay que tener bien en claro si habrá comodato de por medio,
Lo suele elegir la parte compradora. La única excepción se da en departamentos "a estrenar", donde la

levantamientos de hipotecas o embargos, cancelaciones de usufructos, etc. Es clave el asesoramiento

escribanía suele ser designada por la empresa desarrolladora.
jurídico profesional para ver qué derechos y obligaciones uno está asumiendo al aceptar una reserva.

8. HONORARIOS DE ESCRIBANÍA
2. MONTO DE LA OFERTA Corresponden a la confección y autorización de la escritura. Los suele pagar la parte compradora (pues suele

ser ella quien designa al escribano).

La variable de negociación más discutida, pero no necesariamente la más importante. La negociación

promedio sobre el valor de lista (o de publicación) de una propiedad ronda el 5%. Si una propiedad es

“promedio" (un piso ni muy alto ni muy bajo, ni lateral ni interno, con calidad constructiva y demás

características “normales”), se negociarán USD 5.000 cada USD 100.000. Cerrar un 20% abajo del valor de lista 9. FECHAS TENTATIVAS
es una excepción. Cerrar por arriba del valor de lista también lo es.
Al momento de negociar, debieran definirse fechas tentativas o rangos de tiempo estimados para el

refuerzo, el boleto (en caso de realizarse) y la escrituración.

3. MONEDA DE PAGO
10. ESTUDIO DE TÍTULOS
¿Todo en dólares norteamericanos? ¿Todo en pesos? ¿Todo en bitcoins? La más usual es que las operaciones
se cancelen en dólares norteamericanos pero, de todas formas, es importante acordar previamente entre
Es un análisis que se realiza sobre los antecedentes legales de un inmueble. Lo suele abonar la parte

ambas partes cuál será la moneda de pago. vendedora, salvo que se pacte lo contrario.

11. IMPUESTO DE SELLOS

4. FORMA DE PAGO
Se suele pagar a medias entre la parte compradora y la vendedora. La alícuota en CABA es del 3,5% y están

La variedad es infinita. Ejemplo relativamente común: USD 2.000 a la reserva, 5% al refuerzo de reserva o seña exentas las ventas de hasta $ 10.950.000 que tengan por objeto una vivienda única, familiar y de ocupación

y el restante a la escritura. Si se hiciese boleto, se agregaría entre seña y escritura un 30% al boleto (si es sin
permanente.
posesión) o un 70% al boleto (si es con posesión). Mientras que en PBA la alícuota es del 2% y están exentas las ventas de hasta $ 1.154.000 que tengan también
por objeto una vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

5. LUGAR DE FIRMA
12. POSESIÓN
¿En el banco de la parte compradora? ¿En el banco de la parte vendedora? ¿En la inmobiliaria? ¿En la

escribanía? ¿En el domicilio de una de las partes? En general, la parte vendedora elige el lugar de la firma. Según lo convengan ambas partes. La parte compradora puede tomar posesión del inmueble al momento

del boleto de compraventa o en la firma de la escritura traslativa de dominio.

6. GASTOS DE ESCRITURACIÓN 13. INVENTARIO

En general, es la parte compradora quien paga los gastos post-escriturarios y la parte vendedora los gastos
Las propiedades suelen tener muchísimos muebles anexados a la propiedad (¡o no!). Deberíamos hacer un

pre-escriturarios. En algunos casos, la parte compradora se hace cargo del total de los gastos de
inventario detallado y repasar qué cosas quedarán. En general, los aires acondicionados, las estufas, la cocina
escrituración. y todos los artefactos de baño quedan. Mejor aclarar este asunto también, para que no oscurezca en el futuro.
 MIS CONDICIONES DE TRABAJO
Honorarios Profesionales
En caso de venta: 3% + IVA sobre el precio de cierre. En caso de no venderse la

propiedad, toda la inversión publicitaria corre a cuenta y riesgo de la inmobiliaria.

TRABAJO EN EXCLUSIVA POR 120 DÍAS

Walter Colonnese
www.waltercolonnese.com.ar
Requiero fotocopias de
waltercolonnese@deinmobiliarios.com
Escritura 11-5625-0792
DNIs de todos los propietarios
CUIT 20-28445198-9

Últimas expensas, ABL y AySA

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Reglamento de Copropiedad
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Plano de Subdivisión y Mensura Arévalo 1880 2° - Palermo - CABA

Todas las operaciones inmobiliarias son objeto de intermediación y conclusión por parte de "C.M.Ciarallo Bienes

Raíces ", Colegio Profesional Inmobiliario Matrícula N°6982, adherido a la red deinmobiliarios