T030 - 09878384 - M Mujica Yepez, Alfredo Eulogio

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA
ESCUELA DE POSGRADO
MAESTRÍA EN ARQUITECTURA CON MENCIÓN EN
GESTION EMPRESARIAL
Influencia de factores urbanos en el valor del suelo residencial para

transacciones inmobiliarias. el caso del sector 9 en el distrito de San Borja
(2010 - 2019).
TESIS
Para optar el grado académico de Maestro en Arquitectura
con Mención en Gestión Empresarial
AUTOR
Bachiller Mujica Yepez, Alfredo Eulogio
(ORCID: 0000.0003.2825.1832)
ASESOR
Magister Vila Zorogastua, Gisello Fortunato
(ORCID: 0000.0002.0917.2664)
Lima, Perú
2022
i
Metadatos Complementarios
Datos de autor
Mujica Yepez, Alfredo Eulogio
Tipo de documento de identidad del AUTOR: DNI
Número de documento de identidad del AUTOR: 09878384
Datos de asesor
Magister Vila Zorogastua, Gisello Fortunato
Tipo de documento de identidad del ASESOR: DNI
Número de documento de identidad del ASESOR: 08799913
Datos del jurado
JURADO 1: Doctor Villena Mavila, Manuel Félix, DNI N°10268493, ORCID

0000.0001.9359.8379
JURADO 2: Magister Fernández Cárdenas, Oscar Aníbal, DNI N°07607537,

ORCID 0000.0002.0464.9726
JURADO 3: Magister Agüero Fernández, Max, DNI N°06757505, ORCID

0000.0002.4829.1965
Datos de la investigación
Campo del conocimiento OCDE: 731117
Código del Programa: 6.04.08
ii
DEDICATORIA
A mis padres Regulo Mujica Jerí y Luz

Haydee Yépez Gamarra de Mujica, quienes
ya gozan de la presencia del Creador, como
testimonio de las enseñanzas y valores que
supieron darme con su vida ejemplar e
intachable.
iii
ÍNDICE DE CONTENIDO
CARATULA ...................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
PAGINA DEL JURADO .................................................. ¡Error! Marcador no definido.
DEDICATORIA............................................................................................................. iii
ÍNDICE DE CONTENIDO ........................................................................................... iv
RELACION DE TABLAS .......................................................................................... xiii
RELACION DE FIGURAS ...................................................................................... xxiii
RESUMEN ................................................................................................................. xxix
Palabras clave: .......................................................................................................... xxx
ABSTRACT ................................................................................................................ xxxi
Keywords: ............................................................................................................... xxxii
INTRODUCCION ................................................................................................... xxxiii
1.0 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................... 1
1.1. Descripción del problema ...................................................................................... 1
1.2. Formulación del problema ..................................................................................... 4
1.3. Importancia y justificación del estudio .................................................................. 7
1.4 Delimitación del estudio ......................................................................................... 8
1.5 Objetivos de la Investigación .................................................................................. 9
1.5.1 Objetivo General: ............................................................................................. 9
1.5.2 Objetivos Específicos: ..................................................................................... 9
iv
2.0 MARCO TEÓRICO ............................................................................................... 10
2.1 Marco Histórico .................................................................................................... 10
2.1.1 Antecedentes de la propiedad y su valor en el mundo ................................... 10
2.1.2 La propiedad y el valor en Prehistoria ........................................................... 11
2.1.3 La propiedad y el valor en la época de la cultura de Babilonia ..................... 14
2.1.4 La propiedad y el valor en la época de la cultura egipcia .............................. 16
2.1.5 La propiedad y el valor en la época del Imperio Romano ............................. 17
2.1.6 La propiedad y el valor en la época del Medioevo. ....................................... 19
2.1.7 La propiedad y el valor en la época Moderna. ............................................... 24
2.1.8 La propiedad y el valor en la época Contemporánea. .................................... 30
2.1.9 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la
historia .................................................................................................................... 33
2.1.10 Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica ......................................... 35
2.2 Antecedentes de la Valuación en el Perú .............................................................. 37
2.3 Antecedentes históricos de la propiedad y el valor del suelo en el Distrito de San
Borja............................................................................................................................ 40
2.3.1. Periodo prehispánico..................................................................................... 40
2.3.2 Periodo colonial ............................................................................................. 42
2.3.3 Periodo Republicano ...................................................................................... 44
2.4 Edificaciones emblemáticas en San Borja y su influencia en la variación del valor
del suelo urbano. ......................................................................................................... 47
2.4.1 Aeropuerto Internacional de Limatambo (1935 - 1948) ................................ 47
2.4.2 Ministerio de Pesquería – Museo de la Nación y Ministerio de Cultura (1971)
................................................................................................................................ 49
2.4.3 Cuartel General del Ejercito – Ministerio de Defensa (1975) ....................... 50
v
2.4.4 Las Torres de San Borja (1982) ..................................................................... 52
2.4.5 Las Torres de Limatambo (1983) .................................................................. 53
2.4.6 Coliseo Eduardo Dibós Dammert (1989) ...................................................... 54
2.4.7 Biblioteca Nacional (2006) ............................................................................ 56
2.4.8. Ministerio de Educación (2011) ................................................................... 57
2.4.9 Real Plaza Primavera (2011) ......................................................................... 59
2.4.10. Gran Teatro Nacional (2012) ...................................................................... 60
2.4.11. Centro Comercial la Rambla (2012) ........................................................... 62
2.4.12. Metro de Lima y tres estaciones en San Borja (2014) ................................ 64
2.4.13. Centro de Convenciones de Lima (2015) ................................................... 67
2.4.14. Torre del Banco de la Nación (2015).......................................................... 69
2.4.15. Proyecciones de la Municipalidad de San Borja (2016) ............................. 70
2.4.16. Síntesis de Edificaciones Emblemáticas y su efecto en el valor del suelo
urbano en el distrito de San Borja ........................................................................... 71
2.5 Investigaciones relacionadas con el tema ............................................................. 78
2.5.1 Valoración del Suelo. Método residual dinámico simplificado. .................... 78
2.5.2 El Mercado del Suelo urbano. La Consolidación de un modelo de crecimiento
urbano de diferenciación socio espacial. ................................................................ 80
2.5.3 Factor externo en el valor comercial de la propiedad del remodelado Parque
Central, estudio de casos: negocios aledaños en Miraflores ................................... 82
2.5.4 Influencias del Desarrollo Urbano en el Mercado Inmobiliario .................... 83
2.5.5 La valoración masiva del suelo urbano: El caso de la Ciudad de Tena. ........ 84
2.5.6 La densificación y el precio del suelo urbano: .............................................. 85
2.5.7 Precio del suelo y metodologías de Avaluación. Santiago de Chile. ............ 86
vi
2.5.8 Rangos, Formulas y Factores de ajuste al momento de ejecutar la
homologación en valuaciones. ................................................................................ 87
2.5.9 Comparación metodológica de los criterios CNB y CABIN en la valuación de
una edificación en particular. .................................................................................. 88
2.6. Estructura teórica y científica que sustenta el estudio ......................................... 90
2.6.1 Sobre la teoría del valor y del precio ............................................................. 90
2.6.2 Sobre el Valor del Suelo ................................................................................ 92
2.6.3 Sobre el Valor del Suelo Urbano y el Reglamento Nacional de Tasaciones
vigente ..................................................................................................................... 95
2.7. Definición de términos básicos: ........................................................................... 98
2.7.1. Tasación ........................................................................................................ 98
2.7.2. Tasación Comercial ...................................................................................... 98
2.7.3. Área Libre ..................................................................................................... 98
2.7.4. Área Ocupada ............................................................................................... 99
2.7.5. Área Techada ................................................................................................ 99
2.7.6. Muestras de mercado inmobiliario: ............................................................ 100
2.7.7. Depreciación: .............................................................................................. 100
2.7.8. Edificación: ................................................................................................. 100
2.7.9. Factores de Homologación: ........................................................................ 101
2.7.10. Instalaciones fijas y permanentes: ............................................................ 101
2.7.11. Lote: .......................................................................................................... 101
2.7.12. Obras Complementarias:........................................................................... 102
2.7.13. Predio Urbano: .......................................................................................... 102
2.7.14. Terreno Urbano: ........................................................................................ 102
2.7.15. Valor Comercial:....................................................................................... 103
vii
2.7.16. Valor de Realización:................................................................................ 103
2.7.17. Valor de Reposición: ................................................................................ 103
2.7.18. Zona Urbana: ............................................................................................ 104
2.7.19. Zonificación: ............................................................................................. 104
2.7.20. Tasación de Predio Urbano: ...................................................................... 104
2.7.21. Tasación Reglamentaria de Predio Urbano: ............................................. 105
2.7.22. Tasación Comercial: ................................................................................. 105
2.7.23. Determinación del valor del Terreno - Tasación Reglamentaria: ............. 106
2.7.24. Determinación del valor del Terreno - Tasación Reglamentaria sin Valor
Arancelario: .......................................................................................................... 106
2.7.25. Determinación del valor del Terreno - Tasación Comercial: ................... 107
2.7.26. Determinación del valor del Terreno - Tasación Comercial de predios del
Estado: .................................................................................................................. 107
2.7.27. Bienes Inmuebles: ..................................................................................... 107
2.8. Fundamentos teóricos que sustentan la Hipótesis ............................................ 109
2.8.1. Mapa Conceptual ................................................................ 109
2.9. Hipótesis ................................................................................................................ 112
2.9.1. General ............................................................................................................ 112
2.9.2. Específicas ...................................................................................................... 112
2.10 Variables (definición y operacionalización, variables e indicadores) ............ 113
2.10.1. Variables Independientes: ......................................................................... 113
2.10.2. Variable Dependiente: .............................................................................. 114
viii
2.10.3. Relación entre las Variables Independientes y la Variable Dependiente: 114
2.10.4 Relación entre Objetivos, Variables, dimensiones e indicadores: ............. 116
3. MARCO METODOLÓGICO ............................................................................... 119
3.1. Tipo, método y diseño de la investigación ........................................................ 119
3.1.1 Tipo de Investigación: ................................................................................. 119
3.1.2 Método de Investigación:............................................................................. 121
3.2. Población y muestra de estudio ......................................................................... 122
3.2.1. Diseño muestral .......................................................................................... 122
3.3. Técnicas e instrumentos de recolección de datos .............................................. 127
3.3.1. Entrevista dirigida: ...................................................................................... 128
3.3.2. Observación simple, no regulada y participante: ........................................ 129
3.3.3. Análisis de contenido: ................................................................................. 129
3.3.5. La encuesta por muestreo: .......................................................................... 130
3.4. Procedimientos para la recolección de datos ..................................................... 130
3.5. Técnicas de procesamiento y análisis de datos .................................................. 131
3.5.1 Orden y depuración de datos: ...................................................................... 132
3.5.2. Procesamiento de datos:.............................................................................. 132
3.5.3 Verificar fiabilidad de datos procesados: ..................................................... 132
3.5.4. Análisis e interpretación de datos: .............................................................. 133
3.5.5 Graficación y visualización de resultados: .................................................. 133
3.5.6 Presentación de datos procesados: ............................................................... 133
3.5.7 Aplicación de resultados: ............................................................................. 133
ix
4. ANALISIS DE RESULTADOS ............................................................................. 134
4.1 Encuesta realizada a personas que podrían adquirir una vivienda en el Distrito de
San Borja: ................................................................................................................. 134
4.2 Descripción de los resultados de la encuesta: ..................................................... 145
4.2.1 Grupo de factores en General ...................................................................... 150
4.2.2 Grupo de factores de Suelos y Topografía ................................................... 160
4.2.3 Grupo de factores de Redes e Infraestructura .............................................. 167
4.2.4 Grupo de factores de Entorno Natural ......................................................... 175
4.2.5 Grupo de factores de Vías y Espacios Públicos ........................................... 181
4.2.6 Grupo de factores de Clima y Orientación .................................................. 187
4.2.7 Grupo de factores del Entorno Urbano ........................................................ 194
4.2.8 Grupo de factores de Normativa y Gestión ................................................. 201
4.2.9 Resultados consolidados de la encuesta por Grupos de Factores y Factores en
orden de importancia ............................................................................................ 207
4.3 Aplicación de los resultados a predios del Sector 9 del Distrito de San Borja208
4.4 Síntesis de evaluación de los predios seleccionados en el sector 9 del Distrito de
San Borja............................................................................................................... 282
4.4.1. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Suelos y Topografía286
4.4.2. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Redes e Infraestructura
.............................................................................................................................. 289
4.4.3. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores del Entorno Natural ... 293
4.4.4. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Vías y Espacios
Públicos ................................................................................................................. 296
x
4.4.5. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Clima y Orientación298
4.4.6. Preguntas y Respuestas relacionadas al Entorno Urbano. .......................... 302
4.4.7. Preguntas y Respuestas relacionadas a Normativa y Gestión..................... 305
5. CONCLUSIONES: ................................................................................................. 308
5.1. Conclusiones Generales ..................................................................................... 308
5.1.1 Con relación a los antecedentes de la propiedad y el valor a lo largo de la
historia: ................................................................................................................. 308
5.1.2 Con relación al problema del incremento del valor del suelo residencial en el
Distrito de San Borja de Lima, en la última década: ............................................ 310
5.1.3. Con relación a la determinación de los grupos de factores urbanos que
influyen en el valor del suelo urbano en el Distrito de San Borja: ....................... 313
5.1.4 Con relación a la diferencia entre el valor y el precio de los inmuebles y el
suelo urbano. ......................................................................................................... 315
5.1.5 Con relación a los resultados obtenidos en la encuesta aplicada a potenciales
compradores de los predios en el Distrito de San Borja, sector 9 ........................ 318
5.2. Conclusiones Específicas ................................................................................... 321
5.2.1 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores Urbanos de Suelos y
Topografía ............................................................................................................. 321
5.2.2 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores Urbanos de Redes e
Infraestructura. ...................................................................................................... 322
5.2.3 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores Urbanos de Entorno
Natural. ................................................................................................................. 322
5.2.4 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores Urbanos de Vías y
Espacios Públicos. ................................................................................................ 323
xi
5.2.5 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores Urbanos de Clima y
Orientación............................................................................................................ 324
5.2.6 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores de Entorno Urbano.
.............................................................................................................................. 325
5.2.7 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores de Normativa y
Gestión .................................................................................................................. 325
5.3. Conclusiones relativas a la Aplicación de resultados y determinación de factores
que incrementan, mantienen y disminuyen el valor del suelo urbano. ..................... 326
5.3.1 Con relación a los resultados obtenidos en la aplicación de la encuesta para
evaluar predios en el sector 9 del Distrito de San Borja. ...................................... 326
5.3.2 Con relación a los factores urbanos que incrementa, mantiene y disminuyen el
valor del suelo urbano en San Borja ..................................................................... 331
6. RECOMENDACIONES: ....................................................................................... 343
6.1 Recomendaciones Generales: ............................................................................. 343
6.2 Recomendaciones Específicas: ........................................................................... 344
6.2.1 Con relación a los factores de Suelos y Topografía: ................................... 344
6.2.2 Con relación a los factores de Redes e Infraestructura: ............................... 345
6.2.3 Con relación a los factores de Entorno Natural: .......................................... 346
6.2.4 Con relación a los factores de Vías y espacios Públicos: ............................ 347
6.2.5 Con relación a los factores de Clima y Orientación: ................................... 348
6.2.6 Con relación a los factores de Entorno Urbano: .......................................... 349
6.2.7 Con relación a los factores de Normativa y Gestión: .................................. 350
7. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y ANEXOS: ........................................... 351
7.1 Bibliografía ......................................................................................................... 351
xii
7.2 Documentos Digitales ......................................................................................... 353
7.3 Anexos: ............................................................................................................... 356
7.3.1 Declaración de Autenticidad ........................................................................ 356
7.3.2 Autorización de consentimiento para realizar la investigación ................... 357
7.3.3 Matriz de consistencia ................................................................................. 358
7.3.4 Matriz de operacionalización ....................................................................... 359
7.3.5 Selección del sector del Distrito de San Borja, donde se aplicará el presente
trabajo ....................................................................................................................... 361
7.3.6 Plano del sector 9 del Distrito de San Borja vigente ................................... 395
7.3.7 Plano de Zonificación sector 9 del Distrito de San Borja vigente ............... 396
7.3.8 Foto satelital del sector 9 del Distrito de San Borja vigente ........................ 397
RELACION DE TABLAS
Tabla 1 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la ...... 33
Tabla 2 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la
historia. ........................................................................................................................... 35
Tabla 3 Valor del Suelo Urbano en el Distrito de San Borja entre los años 2008 y 202176
Tabla 4 Bienes Inmuebles, definición reglamentaria................................................... 108
Tabla 5 Variables que influyen en el valor del suelo residencial urbano .................... 115
Tabla 6 Relación entre Objetivos, variables, dimensiones e indicadores. .................... 118
Tabla 7 Elaboración propias en base a información Estadística proporcionada por la 124
Tabla 8 Nivel de confianza y Coeficiente K, para la fórmula utilizada para determinar el
tamaño de la muestra. https://www.psyma.com/company/news/message/como-
determinar-el-tamano-de-una-muestra.......................................................................... 125
xiii
Tabla 9 Fórmula para determinar el tamaño de muestra . ............................................ 126
Tabla 10 Fórmula para determinar el tamaño de muestra . .......................................... 126
Tabla 11 Fórmula para determinar el tamaño de muestra . .......................................... 126
Tabla 12 Elaboración propia en hoja de cálculo Excel. ................................................ 127
Tabla 13 Encuestas realizadas, ordenadas correlativamente. ....................................... 134
Tabla 14 Cantidad de Encuestados por grupos etarios. ............................................... 139
Tabla 15 Nivel de Educación alcanzado. ...................................................................... 140
Tabla 16 Actividad en la que laboran los entrevistados. .............................................. 141
Tabla 17 Categoría de ocupación de los entrevistados ................................................. 142
Tabla 18 Distrito donde residen los entrevistados. ...................................................... 143
Tabla 19 Zonas de la ciudad donde están ..................................................................... 144
Tabla 20 Relación de las preguntas realizadas a los encuestados................................. 146
Tabla 21 Relación de las preguntas realizadas para definir la preferencia de los
encuestados. .................................................................................................................. 150
Tabla 22 Importancia asignada al grupo de factores de Suelos y Topografía. ............. 152
Tabla 23 Importancia asignada al grupo de factores de Redes e Infraestructura. ........ 153
Tabla 24 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Natural. ................... 154
Tabla 25 Importancia asignada al grupo de factores de Vías y Espacios Públicos. ..... 155
Tabla 26 Importancia asignada al grupo de factores del Clima y la Orientación . ....... 156
Tabla 27 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Urbano. ................... 157
Tabla 28 Importancia asignada al grupo de factores de la Normativa y Gestión ......... 158
Tabla 29 Síntesis de puntajes obtenidos por los ........................................................... 159
Tabla 30 Importancia asignada al factor Resistencia del Suelo .................................... 160
Tabla 31 Importancia asignada al factor Pendiente del Terreno .................................. 161
Tabla 32 Importancia asignada al factor Forma Geométrica del terreno ..................... 162
xiv
Tabla 33 Importancia asignada al factor Extensión del Terreno .................................. 163
Tabla 34 Importancia asignada a otro factor ............................................................... 164
Tabla 35 Síntesis de factores del Grupo Suelos y Topografía ...................................... 165
Tabla 36 Importancia asignada al factor Agua Potable ................................................ 167
Tabla 37 Importancia asignada al factor Agua para Riego de Jardines ........................ 168
Tabla 38 Importancia asignada al factor Agua Residual Desagües ............................. 169
Tabla 39 Importancia asignada al factor Energía Eléctrica .......................................... 170
Tabla 40 Importancia asignada al factor Comunicaciones ........................................... 171
Tabla 41 Importancia asignada al factor Gas Natural ................................................... 172
Tabla 42 Importancia asignada al factor Reciclaje ....................................................... 173
Tabla 43 Síntesis de factores del Grupo Redes e Infraestructura ................................. 174
Tabla 44 Importancia asignada al factor Cercanía al Rio Surco ................................... 175
Tabla 45 Importancia asignada al factor Cercanía a canales derivados del Rio Surco. 176
Tabla 46 Importancia asignada al factor Flora y Fauna existentes ............................... 177
Tabla 47 Importancia asignada al factor Nivel de Contaminación ............................... 178
Tabla 48 Importancia asignada a otros factores............................................................ 179
Tabla 49 Síntesis de factores del Grupo Entorno natural. ............................................ 180
Tabla 50 Importancia asignada al factor Ancho de Vías .............................................. 182
Tabla 51 Importancia asignada al factor Parques y Plazas cercanas ............................ 183
Tabla 52 Importancia asignada al factor Conservación y Mantenimiento de Áreas .... 184
Tabla 54 Síntesis de factores del Grupo Vías y Espacios Públicos. ............................. 186
Tabla 55 Importancia asignada al Factor Temperatura y Humedad para el Confort .... 187
Tabla 56 Importancia asignada al Factor Horas de Sol sin Obstrucciones ................... 188
Tabla 57 Importancia asignada al Factor Asoleamiento según Orientación ................ 189
xv
Tabla 58 Importancia asignada al Factor Precipitaciones y Aprovechamiento de ....... 190
Tabla 59 Importancia asignada al Factor Ventilación Natural ..................................... 191
Tabla 61 Síntesis de factores del Grupo Clima y Orientación. ..................................... 193
Tabla 62 Importancia asignada al Factor de Alturas de Edificaciones Vecinas ........... 194
Tabla 63 Importancia asignada al Factor Obstrucciones al Viento y al Sol ................. 195
Tabla 64 Importancia asignada al Factor Equipamiento Urbano Cercano ................... 196
Tabla 65 Importancia asignada al Factor Flujos Peatonales y Vehiculares .................. 197
Tabla 66 Importancia asignada al Factor Ruido y Contaminación Sonora .................. 198
Tabla 68 Síntesis de Factores del Grupo Entorno Urbano............................................ 200
Tabla 69 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas Generales .......... 201
Tabla 70 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas de ....................... 202
Tabla 71 Importancia asignada al Factor Eficiente Gestión Municipal ........................ 203
Tabla 72 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Parámetros ...................... 204
Tabla 74 Síntesis de Factores del Grupo Normativa y Gestión. ................................... 206
Tabla 75 Resultados consolidados de la encuesta por Grupos de factores y Factores . 207
Tabla 76 Aplicación de los resultados de la encuesta en Predio Nº 1 del Sector 9 ...... 209
xvi
Tabla 85 Aplicación de los resultados de la encuesta en Predio Nº 10 del Sector 9 .... 227
Tabla 100 Aplicación de los resultados de la encuesta en Predio Nº 25 del Sector 9 .. 257
Tabla 106 Síntesis de los resultados obtenidos por los predios evaluados. ................. 270
xvii
Tabla 107 Síntesis de evaluación de los predios seleccionados en el Sector 9 del Distrito
de San Borja – Puntajes asignados a las respuestas. ..................................................... 283
Tabla 108 Respuestas y puntuación a la pregunta N° 1 ............................................... 286
Tabla 117 Respuestas y puntuación a la pregunta N° 10 ............................................. 292
xviii
Tabla 140 Factores del grupo Suelos y Topografía en orden de preferencia .............. 321
Tabla 141 Factores del grupo Redes e Infraestructura en orden de preferencia ........... 322
Tabla 142 Factores del grupo Entorno Natural en orden de preferencia ...................... 323
Tabla 143 Factores del grupo Vías y Espacios Públicos en orden de preferencia ........ 324
Tabla 144 Factores del grupo Clima y Orientación en orden de preferencia ............... 324
Tabla 145 Factores del grupo Entorno Urbano en orden de preferencia ...................... 325
Tabla 146 Factores del grupo Normativa y Gestión en orden de preferencia .............. 326
Tabla 140 Primera Lista, predios con mayores posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a mayores precios, con puntajes entre 77 y 65 puntos .................................. 328
Tabla 141 Segunda Lista, predios con regulares posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a precios intermedios, con puntajes entre 64 y 52 puntos ............................ 329
Tabla 142 Tercera Lista, predios con pocas posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a menores precios, con puntajes entre 51 y 42 puntos ................................. 330
Tabla 143 Factores urbanos que incrementan el valor del suelo urbano en el Distrito de
San Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía y en orden de importancia .. 331
xix
San Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura y en orden de importancia.332
San Borja, clasificados en el grupo Entorno Natural y en orden de importancia. ........ 332
Tabla 146 Factores urbanos que incrementan el valor del suelo urbano en el ............ 333
Tabla 150 Factores urbanos que mantiene el valor del suelo urbano en el Distrito de San
Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía y en orden de importancia ......... 335
Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura y en orden de importancia ..... 335
Borja, clasificados en el grupo Entorno natural y en orden de importancia ................. 336
Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos y en orden de importancia .. 336
Borja, clasificados en el grupo Clima y Orientación y en orden de importancia ........ 337
Borja, clasificados en el grupo Entorno Urbano y en orden de importancia ............... 337
Borja, clasificados en el grupo Normativa y Gestión en orden de importancia .......... 338
Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía en orden de importancia ........... 338
xx
Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura en orden de importancia ....... 339
Borja, clasificados en el grupo Entorno Natural en orden de importancia .................. 340
Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos en orden de importancia .... 340
Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos en orden de importancia .... 341
Borja, clasificados en el grupo Entorno Urbano en orden de importancia .................. 341
Borja, clasificados en el grupo Normatividad y Gestión en orden de importancia ..... 342
Tabla 164 Recomendaciones de información disponible para evaluar. ...................... 345
Tabla 178 Matriz de consistencia. Elaboración propia. ................................................ 358
Tabla 179 Matriz de Operacionalización - Primera parte ........................................... 359
Tabla 180 Matriz de Operacionalización - Segunda parte ........................................... 360
Tabla 181 Puntación a aplicar de acuerdo a la semejanza de valores ........................... 362
Tabla 168 Características del sector y entorno- Sectores 1-3 ....................................... 362
Tabla 169 Características del sector y entorno- Sectores 4-6 ...................................... 363
xxi
Tabla 170 Características del sector y entorno- Sectores 7-9 ...................................... 363
Tabla 171 Características del sector y entorno - Sectores 10-12 ................................. 364
Tabla 172 Características de los aspectos normativos - Sectores 1-3 .......................... 371
Tabla 175 Características de los aspectos normativos - Sectores 10-12 ...................... 372
Tabla 176 Características de los aspectos ambientales - Sectores 1-3 ........................ 375
Tabla 177 Características de los aspectos ambientales – Sectores 4-6 ......................... 375
Tabla 178 Características de los aspectos ambientales - Sectores 7-9 ........................ 375
Tabla 179 Características de los aspectos ambientales - Sectores 10-12 .................... 376
Tabla 180 Características del equipamiento urbano - Sectores 1-3 ............................. 381
Tabla 183 Características del equipamiento urbano - Sectores 10-12 ......................... 383
Tabla 184 Características de la infraestructura urbana - Sectores 1-3 ......................... 389
Tabla 187 Características de la infraestructura urbana - Sectores 10-12 ..................... 390
Tabla 188 Resultados porcentuales y en orden de representatividad ........................... 394
xxii
RELACION DE FIGURAS
Figura 1 . Crecimiento de la Ciudad de Lima siglo XX y dos décadas iniciales del siglo
XXI. .................................................................................................................................. 1
Figura 2 . Crecimiento de la Ciudad de Lima en 30 años ocupando los valles y áreas de 2
Figura 3 . El Distrito de San Borja (en verde) como parte de los distritos de Lima
Metropolitana, ................................................................................................................... 4
Figura 4 . Información del Diario Gestión sobre el incremento desmesurado del valor 5
Figura 5 Encampment of late Paleolithic hunters (Campamento de ............................. 12
Figura 6 Interpretación gráfica de los inicios de la agricultura y ganadería, ................. 14
Figura 7 Mapa mesopotámico de Nippur. Representa campos de cultivo con ............... 15
xxiii
Figura 8 A Egipto se le atribuye la guadaña y el arado sin ruedas, .............................. 17
Figura 9 Ciudades romanas en plano reticular con dos ejes: el cardo (de norte a sur) .. 19
Figura 10 Organización de las tierras durante el feudalismo. Tierras y Castillo del ...... 24
Figura 11 Dibujo de la Ciudad de París en la época moderna y la Revolución............ 30
Figura 12 Ciudad Contemporánea y tecnología en Latinoamérica. Temuco (Chile) .... 32
Figura 13 Dibujos del Cronista Guamán Poma de Ayala. "Apo poma chaua" ............ 36
Figura 14 Local institucional de Cuerpo Técnico de tasaciones .................................... 38
Figura 15 Ubicación de la Huaca San Borja en la ciudad actual. ................................... 41
Figura 16 Aerofoto de 1944 del Servicio Aero Fotográfico Nacional. .......................... 44
Figura 17 Aerofoto de 1967 del Servicio Aero Fotográfico Nacional. .......................... 46
Figura 18 Ubicación y vistas del edificio principal del Aeropuerto de Limatambo.
Elaboración propia en base a Open Street map .............................................................. 48
Figura 19 Ubicación , imágenes de la fachada del Ministerio de Pesquería. .............. 50
Figura 20 Cuartel General del Ejército. .......................................................................... 51
Figura 21 Conjunto Habitacional Las Torres de San Borja. ........................................... 53
Figura 22 Conjunto Habitacional Limatambo. ............................................................... 54
Figura 23 Coliseo Dibós Dammert. Ubicación, vista aérea e ......................................... 56
Figura 24 Biblioteca Nacional del Perú. Ubicación, ...................................................... 57
Figura 25 Ministerio de Educación del Perú, nueva sede. .............................................. 58
Figura 26 Centro Comercial Real Plaza Primavera. Ubicación, ..................................... 60
Figura 27 Gran Teatro Nacional del Perú . Ubicación, .................................................. 62
Figura 28 Centro Comercial La Rambla. Ubicación, ..................................................... 63
Figura 29 Estación La Cultura del Metro de Lima. Ubicación, ...................................... 65
Figura 30 Estación San Borja Sur del Metro de Lima. Ubicación, ................................ 66
Figura 31 Estación Angamos del Metro de Lima. Ubicación, ........................................ 67
xxiv
Figura 32 Centro de Convenciones de Lima. Ubicación, ............................................... 69
Figura 33 Torre del Banco de la Nación . Ubicación, .................................................... 70
Figura 34 Síntesis de la ubicación de los Edificios Emblemáticos localizados en el
Distrito de San Borja en orden de construcción. Elaboración propia. ............................ 73
Figura 35 Edificios Emblemáticos y su influencia en el incremento del........................ 74
Figura 36 Incremento del Valor unitario de los departamentos residenciales ................ 75
Figura 37 Incremento del Valor unitario del suelo comercial urbano en San Borja ..... 76
Figura 38 Incremento del Valor unitario del suelo residencial urbano en san Borja entre77
Figura 39 Diferencia entre valor de uso y valor de cambio . .......................................... 91
Figura 40 - Mapa Conceptual 1 - Elaboración Propia .................................................. 109
Figura 41 - Mapa Conceptual 2 - Elaboración Propia .................................................. 110
Figura 42 – Mapa Conceptual 3 – Elaboración propia ................................................. 111
Figura 43 Factores que influyen en el valor del suelo urbano. Elaboración Propia. .... 116
Figura 44 Fórmula para determinar el tamaño de muestra . ......................................... 122
Figura 45 Transferencias de bienes inmuebles entre el 2005 y 2020…………… 123
Figura 46 Encuestados por grupos etarios o rangos de edades. .................................... 139
Figura 47 Nivel de educación alcanzado por los encuestados ...................................... 140
Figura 48 Ramas de la actividad económica ................................................................ 142
Figura 49 Categorías de ocupación de los entrevistados. ............................................. 143
Figura 50 Distritos de actual residencia. Agrupados por zonas. ................................... 145
Figura 51 Cuadro de doble entrada en el que se presentan las primeras 7 preguntas de la
encuesta. ..................................................................................................................... 151
Figura 52 Importancia asignada al grupo de factores Suelos y Topografía ................. 152
Figura 53 Importancia asignada al grupo de factores Redes e Infraestructura ............ 153
Figura 54 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Natural. ................ 154
xxv
Figura 55 Importancia asignada al grupo de factores de Vías y Espacios .................. 155
Figura 56 Importancia asignada al grupo de factores del Clima y la Orientación ...... 156
Figura 57 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Urbano ................ 157
Figura 58 Importancia asignada al grupo de factores de la Normativa y Gestión ....... 158
Figura 59 Importancia asignada a cada grupo de factores por los encuestados. ........ 159
Figura 60 Importancia asignada al factor Resistencia del Suelo ................................. 161
Figura 61 Importancia asignada al factor Pendiente del Terreno ................................ 162
Figura 62 Importancia asignada al factor Forma Geométrica del Terreno ................. 163
Figura 63 Importancia asignada al factor Extensión del Terreno ............................... 164
Figura 64 Importancia asignada a otro factor ............................................................. 165
Figura 65 Síntesis de factores del Grupo Suelos y Topografía.................................... 166
Figura 66 Importancia asignada al factor Agua Potable .............................................. 167
Figura 67 Importancia asignada al factor Agua para Riego de Jardines ..................... 168
Figura 68 Importancia asignada al factor Agua Residual Desagües .......................... 169
Figura 69 Importancia asignada al factor Energía Eléctrica ........................................ 170
Figura 70 Importancia asignada al factor Comunicaciones ......................................... 171
Figura 71 Importancia asignada al factor Gas Natural ................................................ 172
Figura 72 Importancia asignada al factor Reciclaje..................................................... 173
Figura 73 Síntesis de factores del Grupo Redes e Infraestructura. .............................. 174
Figura 74 Importancia asignada al factor Cercanía al Rio Surco ................................ 176
Figura 75 Importancia asignada al factor Cercanía a canales del Rio Surco ............... 177
Figura 76 Importancia asignada al factor Flora y Fauna existentes ............................ 178
Figura 77 Importancia asignada al factor Nivel de Contaminación ............................ 179
Figura 78 Importancia asignada a otros factores ......................................................... 180
Figura 79 Síntesis de factores del Grupo Entorno natural. .......................................... 181
xxvi
Figura 80 Importancia asignada al factor Ancho de Vías ............................................ 182
Figura 81 Importancia asignada al factor Parques y Plazas cercanas .......................... 183
Figura 82 Importancia asignada al factor Conservación y Mantenimiento de Áreas .. 184
Figura 83 Importancia asignada a otros factores. ........................................................ 185
Figura 84 Síntesis de factores del Grupo Vías y Espacios Públicos. ........................... 186
Figura 85 Importancia asignada al Factor Temperatura y Humedad para el Confort. 187
Figura 86 Importancia asignada al Factor Horas de Sol sin Obstrucciones. ............... 188
Figura 87 Importancia asignada al Factor Asoleamiento según Orientación .............. 189
Figura 88 Importancia asignada al Factor Precipitaciones y Aprovechamiento de ..... 190
Figura 89 Importancia asignada al Factor Ventilación Natural ................................... 191
Figura 91 Síntesis de factores del Grupo Clima y Orientación. .................................. 193
Figura 92 Importancia asignada al Factor de Alturas de Edificaciones Vecinas ......... 194
Figura 93 Importancia asignada al Factor Obstrucciones al Viento y al Sol ............... 195
Figura 94 Importancia asignada al Factor Equipamiento Urbano Cercano ................. 196
Figura 95 Importancia asignada al Factor Flujos Peatonales y Vehiculares ............... 197
Figura 96 Importancia asignada al Factor Ruido y Contaminación Sonora ................ 198
Figura 98 Síntesis de Factores del Grupo Entorno Urbano. ........................................ 200
Figura 99 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas Generales ........ 201
Figura 100 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas de .................. 202
Figura 101 Importancia asignada al Factor Eficiente Gestión Municipal ................... 203
Figura 102 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Parámetros .................. 204
Figura 103 Importancia asignada a otros factores ....................................................... 205
Figura 104 Síntesis de Factores del Grupo Normativa y Gestión................................ 206
xxvii
Figura 105 Plano del Sector 9 con la ubicación de los 30 predios evaluados ............. 271
Figura 106 Registro Fotográfico de los predios evaluados en orden de puntaje (1 al 3)272
Figura 109 Registro Fotográfico de los predios evaluados en orden de puntaje (10 al 12)
...................................................................................................................................... 275
...................................................................................................................................... 276
...................................................................................................................................... 277
...................................................................................................................................... 278
...................................................................................................................................... 279
...................................................................................................................................... 280
...................................................................................................................................... 281
Figura 116 Distrito de San Borja, delimitación de sectores ......................................... 361
Figura 117 El sector 9 tiene el mayor porcentaje de representatividad . ..................... 394
Figura 118 Plano del Distrito de San Borja , sector 9................................................... 395
Figura 119 Plano de Zonificación del Sector 9 de san Borja........................................ 396
Figura 120 Vista satelital del Distrito de San Borja , sector 9 ..................................... 397
xxviii
RESUMEN
El presente trabajo de investigación se basa en la determinación y el análisis de los

factores urbanos que inciden en el valor del suelo urbano residencial ya sea para
incrementarlo, mantenerlo o disminuirlo, teniendo como lugar de análisis el Sector 9 del
Distrito de San Borja en Lima, en la última década (2010-2019), habiéndose elegido este
sector y este distrito debido a su ubicación central y su homogeneidad en sus características
urbanas, a fin de obtener resultados más certeros que puedan ser adaptados y aplicados a
otros distritos y ciudades del país.
El distrito de San Borja despertó el interés de inmobiliarias y constructoras para ejecutar

edificaciones multifamiliares en lotes de vivienda unifamiliar, generando una intensa
demanda de predios, lo cual produjo el incremento del valor del suelo urbano, llegando a
triplicarse en 15 años (2002-2017) en todo Lima, ocasionado el consecuente incremento
del valor de los departamentos ofertados, al punto que entre el 2018 y el 2002, se produjo
una notable disminución de las transacciones inmobiliarias, debido a esta situación y a
otros factores de la situación política y económica del país.
Por otro lado, el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente que regula la valuación
de predios, carece de procesos adecuados para determinar el valor del suelo de manera
consistente, ya que determina que este valor se obtiene por simple comparación con cinco
muestras de ofertas del mercado, con lo que muchas veces se aplican valores referentes
obtenidos en base a criterios subjetivos y especulativos que distorsionan los valores del
suelo y los predios.
En respuesta a este problema, se propone valuar el suelo urbano tomando en cuenta 32

factores urbanos organizados en los siguientes siete grupos: Suelos y Topografía, Redes e
Infraestructura, Entorno natural, Vías y Espacios Públicos, Clima y Orientación, Entorno
Urbano, y Normativa y Gestión, estos factores e fueron analizados y sometidos a consulta
mediante una encuesta a posibles compradores de departamentos en el Distrito y a
profesionales ligados a la construcción y el corretaje inmobiliario, a fin de conocer el orden
en el que toman en cuenta estos factores para elegir el predio a adquirir.
xxix
La información obtenida se convirtió en puntajes para determinar la incidencia de cada
factor en el incremento, mantenimiento o disminución del valor del suelo, sintetizando este
proceso en una tabla que permitió conocer en una escala de 0 a 100 la incidencia de estos
factores en este valor, el proceso se aplicó a 30 predios del Sector 9 de San Borja,
conociendo el orden de preferencia de estos predios debido a la mayor o menor incidencia
de estos factores, para elegir el predio apropiado. De esa forma el valor del suelo podría
ajustarse tomando en cuenta el puntaje obtenido por cada predio.
Con los resultados de este estudio se pretende contribuir a obtener valores del suelo más
reales, fundamentados y demostrables aplicando la incidencia de los factores urbanos del
entorno en las valuaciones y logrando la regulación del mercado inmobiliario en el Distrito
y en Lima metropolitana.
Palabras clave:
Factores urbanos, Valor del suelo urbano, transacciones inmobiliarias, San Borja, suelos,
topografía, redes e infraestructura, entorno natural, vías, espacios públicos, clima,
orientación, entorno urbano, normativa, gestión.
xxx
ABSTRACT
This research work is based on the determination and analysis of the urban factors that
affect the value of residential urban land, whether to increase, maintain or decrease it,
taking Sector 9 of the District of San Borja in Lima as the place of analysis. , in the last
decade (2010-2019), having chosen this sector and this district due to its central location
and its homogeneity in its urban characteristics, in order to obtain more accurate results
that can be adapted and applied to other districts and cities of the country.
The district of San Borja aroused the interest of real estate companies and construction
companies to execute multifamily buildings in single-family housing lots, generating an
intense demand for properties, which produced an increase in the value of urban land,
tripling in 15 years (2002-2017 ) throughout Lima, caused the consequent increase in the
value of the apartments offered, to the point that between 2018 and 2002, there was a
notable decrease in real estate transactions, due to this situation and other factors of the
political and economic situation of the country.
On the other hand, the current National Appraisal Regulation that regulates the
valuation of properties, lacks adequate processes to determine the value of the land in a
consistent way, since it determines that this value is obtained by simple comparison with
five samples of market offers, with what many times referential values obtained based on
subjective and speculative criteria are applied that distort the values of the land and the
properties.
In response to this problem, it is proposed to value urban land taking into account 32
urban factors organized into the following seven groups: Soils and Topography, Networks
and Infrastructure, Natural Environment, Roads and Public Spaces, Climate and
Orientation, Urban Environment, and Regulations. and Management, these factors were
analyzed and submitted for consultation through a survey of potential apartment buyers in
the district and professionals linked to construction and real estate brokerage, in order to
know the order in which they take into account these factors to choose the property to be
acquired.
xxxi
The information obtained was converted into scores to determine the incidence of each
factor in the increase, maintenance or decrease of the value of the land, synthesizing this
process in a table that allowed to know on a scale from 0 to 100 the incidence of these
factors in this value , the process was applied to 30 properties in Sector 9 of San Borja,
knowing the order of preference of these properties due to the greater or lesser incidence
of these factors, to choose the appropriate property. In this way, the value of the land could
be adjusted taking into account the score obtained by each property.
With the results of this study, it is intended to contribute to obtain more real, well-
founded and demonstrable land values by applying the incidence of the urban factors of the
environment in the valuations and achieving the regulation of the real estate market in the
district and in metropolitan Lima.
Keywords:
Urban factors, Value of urban land, real estate transactions, San Borja, soils, topography,
networks and infrastructure, natural environment, roads, public spaces, climate,
orientation, urban environment, regulations, management.
xxxii
INTRODUCCION
La presente tesis titulada: “Influencia de factores urbanos en el valor del suelo
residencial para transacciones inmobiliarias. El caso del sector 9 en el Distrito de San
Borja (2010 – 2019)”, ha sido desarrollada al finalizar la Maestría de Arquitectura con
Mención en Gestión Empresarial en la Escuela de Posgrado de la Universidad Ricardo
Palma de Lima, Perú.
Tiene por objetivo general, explicar y demostrar como los factores urbanos influyen en
la variación del valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias en el Sector
9, del Distrito de San Borja (Lima) en el período 2010-2019. La presente investigación ha
sido elaborada tomando como base el enfoque cualitativo, a nivel exploratorio
considerando un diseño transversal y longitudinal, aplicando métodos hipotético-
deductivos, analíticos e históricos.
El proyecto de investigación consta de siete capítulos:
En el primer capítulo: Se desarrolla el Planteamiento del problema de investigación,
considerando la descripción y formulación del mismo, luego se resalta la importancia del
estudio y su justificación, para a continuación delimitar el estudio y finalmente definir los
objetivos generales y específicos de esta investigación.
En el segundo capítulo: Se desarrolla el Marco Teórico que comprende: El marco
histórico donde se estudian los antecedentes de la propiedad inmobiliaria y su valor a lo
largo de la historia universal, empezando con la prehistoria, siguiendo con los períodos de
las culturas babilónica, egipcia, romana, para continuar con el medioevo, las épocas
xxxiii
moderna y contemporánea. También se realiza un repaso de los antecedentes de la
valuación en Latinoamérica y el Perú, para continuar en el Distrito de San Borja en los
períodos prehispánico, colonial y republicano, y para finalmente hacer un repaso de catorce
edificaciones emblemáticas que se levantaron en San Borja e influyeron en el incremento
del valor del suelo urbano en este distrito.
Se continúa revisando nueve investigaciones relacionadas al tema elaboradas en países
latinoamericanos y el Perú. Posteriormente se desarrolla la Estructura Teórica y Científica
que sustenta este estudio, tomando como base la teoría sobre el valor y del precio y su
aplicación al suelo urbano y el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente.
A continuación, se definen términos básicos empleados en el análisis, luego se exponen
los fundamentos teóricos que sustentan la Hipótesis en un mapa conceptual, para presentar
las hipótesis, general y específicas. Terminando el capítulo con la definición y
operacionalización de las variables e indicadores y su relación con los Objetivos y las
dimensiones.
En el tercer capítulo: Se plantea el Marco Metodológico, definiendo primero el tipo,
método y diseño de la investigación, para luego desarrollar lo concerniente a la población
y la muestra de estudio. Posteriormente se desarrolla lo referente a las Técnicas e
Instrumentos de recolección de datos, técnicas de procesamiento y análisis de datos, hasta
llegar a la aplicación de los mismos.
En el cuarto capítulo: se realiza el Análisis de los Resultados, se describe la encuesta
realizada y se pasa a describir los resultados de la misma a nivel general y de los siete
xxxiv
grupos de factores urbanos que influyen en el valor del suelo urbano, luego los resultados
de esta encuesta son aplicados a 30 predios del sector 9 del distrito, para determinar cómo
los factores urbanos inciden en la preferencia de los usuarios y en el valor de estas
propiedades.
En el quinto capítulo: se desarrollan las Conclusiones Generales y Específicas, estas
últimas referidas a los siete grupos de factores urbanos, llegándose a determinar el impacto
de cada factor en la preferencia por determinado inmueble y como inciden en el incremento,
mantenimiento o disminución del valor del suelo.
En el sexto capítulo: se plantean las Recomendaciones a nivel general y específico,
tomando en cuenta los siete grupos de factores, considerando de forma detallada la
información que debería estar disponible en la Municipalidad para facilitar la aplicación de
estos factores en las valuaciones del suelo y de los predios urbanos.
En el séptimo capítulo: se consignan las Referencias Bibliográficas y Anexos,
destacando entre los anexos la Matriz de Consistencia, la Matriz de Operacionalización, el
proceso seguido para seleccionar el sector donde se aplicó la investigación (Sector 9).
Esperando que el trabajo desarrollado sirva para mejorar los procesos de valuación del
suelo urbano, dando fundamentos más consistentes para obtener valores más cercanos a la
realidad que permitan regular mejor el Mercado Inmobiliario en San Borja y por extensión
en otros distritos de Lima metropolitana.
Alfredo Eulogio Mujica Yépez
Lima, octubre del 2021.
xxxv
1.0 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.1. Descripción del problema
¿Cómo influyen los factores urbanos en la variación del valor del suelo residencial
para las transacciones inmobiliarias en el Sector 9 del Distrito de San Borja (Lima)
en el periodo 2010-2019?
La Metrópoli de Lima, capital del Perú, ha experimentado un crecimiento poblacional
explosivo en la segunda mitad del siglo XX y las dos primeras décadas del siglo XXI;
como se muestra en la Figura 1, la curva del crecimiento poblacional se ha incrementado
notablemente en el período indicado. Lima, como consecuencia del gran crecimiento
poblacional, se ha extendido de manera horizontal ocupando progresivamente los valles
de los ríos Rímac, Lurín y Chillón, pero también, Lima ha crecido de forma vertical,
viviendas unifamiliares de uno o dos pisos han dado paso a edificios de varios pisos de
altura, muchos de los cuales son de vivienda multifamiliar.
Figura 1 . Crecimiento de la Ciudad de Lima siglo XX y dos décadas iniciales del siglo XXI.
Elaboración propia en base a datos oficiales de Censos Nacionales de Población y Vivienda,
así como en base a proyecciones del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
1
De acuerdo a la forma como se ha organizado el país, Lima concentra más de un tercio
de la población nacional, es el centro de las actividades comerciales, industriales y
financieras de la nación, cuenta además con la mayor parte de la infraestructura de
servicios y de equipamiento urbano del país, siendo la urbe con mayor extensión
superficial y mayor población del Perú.
La Metrópoli de Lima tiene 43 distritos, el núcleo original de Lima emplazado a orillas
del río Rímac creció de manera notable hacia el Callao y Los Balnearios del Sur durante
el siglo XX, ocupando gran parte del valle del rio Rímac hasta el litoral costero del
Océano Pacífico, y posteriormente va ocupando los valles de los ríos Chillón y Lurín.
Áreas verdes y de cultivos de antes son ahora son grandes extensiones de cemento y
ladrillo. En la Figura 2 se puede ver como la urbe representada en color rojo ha crecido
en 30 años (1986-2016) ocupando los tres valles mencionados y sobreponiéndose sobre
la zona verde (cultivos y vegetación).
Figura 2 . Crecimiento de la Ciudad de Lima en 30 años ocupando los valles y áreas de

cultivo (en verde) de los ríos Rímac, Chillón y Lurín. Estadística y mapa de Lima 3 cuencas.
http://observatoriochirilu.ana.gob.pe/factores-de-presi%C3%B3n/crecimiento-poblacional.
2
El Distrito de San Borja, conformante de la metrópoli limeña es uno de los de más
reciente creación política, es distrito desde 1983, se formó desprendiéndose en gran parte
del Distrito de Surquillo, las nuevas urbanizaciones que se ubicaron en antiguas zonas de
cultivos y en los límites del Aeropuerto de Limatambo, formaron este distrito que tuvo y
aún tiene un carácter predominantemente residencial.
San Borja ha venido ocupando toda su extensión territorial con zonas urbanizadas,
primero con urbanizaciones residenciales conformadas por lotes de vivienda unifamiliar,
posteriormente conjuntos residenciales y más recientemente edificios multifamiliares, en
el distrito también se han ubicado centros comerciales y financieros, centros culturales, y
diverso equipamiento de salud, educación, deporte, etc.
Ha inicios del siglo XXI, se dio un gran impulso a la construcción de viviendas a nivel
nacional, propiciando este proceso con normas y facilidades económico – financieras,
lográndose que muchas zonas con lotes unifamiliares pasen a convertirse en edificios
multifamiliares de varios pisos de altura, esto se observó en la mayoría de los distritos de
Lima y de manera especial en el Distrito de San Borja y en otras ciudades peruanas. En
la Figura 3 se observa la ubicación central del Distrito de San Borja en el contexto de
Lima Metropolitana, esta zona central fue la que más cambió y creció verticalmente con
el impulso a la actividad inmobiliaria de inicios del siglo XXI.
3
Figura 3 . El Distrito de San Borja (en verde) como parte de los distritos de Lima Metropolitana, se localiza
en el Área Interdistrital Lima Centro. Elaboración propia sobre plano base delos distritos de Lima.
https://www.inei.gob.pe/media/MenuRecursivo/publicaciones_digitales/Est/Lib1168/libro.pdf
1.2. Formulación del problema
El Distrito de San Borja, por su estratégica ubicación en Lima Metropolitana, ha
despertado un notable interés de las empresas inmobiliarias y constructoras para ejecutar
proyectos de edificios multifamiliares sobre los antiguos lotes unifamiliares. Al ser
intensa la demanda de terrenos para estos proyectos, se ha venido incrementado el valor
del suelo urbano de manera creciente hasta tener, en los últimos años, precios de terrenos
demasiado altos, que han incidido negativamente en los negocios inmobiliarios.
4
Quienes se dedican a los negocios inmobiliarios, han traslado este desmesurado alza
al costo de los departamentos ofertados, hasta el punto que, en los últimos 3 años, ha
disminuido la demanda de departamentos, decayendo el interés de años anteriores por
comprar un departamento, produciéndose en la actualidad una notable disminución de las
ventas por esta razón y por otras razones relativas a la situación política y económica del
Perú. Este hecho se ha observado en todo el país y de manera especial en el Distrito de
San Borja. En la Figura 4 se muestra un recorte del diario especializado Gestión en el que
el Banco Mundial afirma que el precio de los terrenos se ha triplicado en Lima en entre
los años 2002 y 2017.
Figura 4 . Información del Diario Gestión sobre el incremento desmesurado del valor de
los terrenos urbanos en Lima Metropolitana. Diario Gestión 21/10/2017. https://gestion.pe/tu-
dinero/inmobiliarias/banco-mundial-precio-terrenos-lima-triplicado-ultimos-15-anos-221157-
noticia/
5
Para determinar el valor del suelo urbano, las empresas inmobiliarias o propietarios
recurren a los avisos de venta de terrenos o inmuebles en zonas cercanas o similares al
predio a vender, de la información obtenida en Internet obtienen los precios referenciales
para ofertar su predios, en muy pocos casos recurren a profesionales dedicados a la
valuación de inmuebles, Arquitectos o Ingenieros especializados en la tasación de
inmuebles, las tasaciones inmobiliarias se realizan tomando como base legal el
Reglamento Nacional de Tasaciones, el cual tiene limitaciones para la determinación del
valor del suelo urbano, en el contenido de esta norma, se advierte una carencia de procesos
adecuados para determinar objetivamente este valor.
Según el Reglamento Nacional de Tasaciones (2017) en su artículo 24 se indica que
“Los valores comerciales de mercado se determinan en base a la comparación de
muestras de mercado inmobiliario en la zona en la que se ubica el predio a tasar,
identificando por lo menos cinco (5) muestras con características similares y/u
homologadas”
El procedimiento indicado por la norma hace que se apliquen empíricamente los
valores para las transacciones inmobiliarias, y en muchos casos se generen errores en el
tratamiento de la información del entorno y en consecuencia se obtengan valores de suelo
distorsionados que afectan a una de las partes en las transacciones inmobiliarias.
Finalmente, el proceso normativo vigente hace posible que en muchas tasaciones no se
apliquen conceptos necesarios para fundamentar una valuación inmobiliaria más precisa
y cercana a la realidad.
6
Conociendo esta realidad del mercado inmobiliario local, que en general ha
contribuido al crecimiento desmesurado de los valores de los terrenos, las viviendas
unifamiliares, los departamentos, viviendas en condominio, etc. a nivel nacional y de
manera relevante en Lima Metropolitana y el Distrito de San Borja, se desea aportar con
un estudio y una propuesta para conocer qué factores urbanos y en qué medida influyen
en la variación del valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias en el
distrito de San Borja, Sector 9, en un período reciente (2010-2019).
El propósito de esta investigación es contribuir a obtener valores inmobiliarios más
cercanos a la realidad, fundamentados de manera coherente con el estudio de los factores
urbanos que inciden en el valor del suelo, evitando la determinación empírica de estos
valores o la obtención de los mismos tomando en cuenta únicamente los valores de
predios cercanos y similares que se ofrecen en venta y que han sido fijados por sus
propietarios en base a criterios subjetivos y en muchos casos especulativos buscando
obtener la mayor ganancia con la venta de su propiedad.
1.3. Importancia y justificación del estudio
a.- El valor de un inmueble se compone del valor del terreno, el valor de la edificación
y el valor de las obras complementarias e instalaciones, para obtener los valores de
edificaciones, obras complementarias e instalaciones, es posible encontrar información
específica y actualizada en revistas especializadas, la cual es fundamentada por estudios
basados en precios reales y vigentes. Para el caso del valor del terreno o suelo, no es
posible hallar semejante información. Por lo tanto, el proceso para determinar el valor de
un inmueble tiene aún una parte que es determinada subjetivamente y consecuentemente
su falta de precisión distorsiona el valor del inmueble tasado.

7
b.- Para realizar un buen trabajo de investigación, es conveniente que se tenga
experiencia en el conocimiento y manejo de los temas analizados, así mismo cuente con
acceso a fuentes de información que sean confiables y recientes. Es el caso del autor de
este trabajo, quien cuenta con más de 20 años de experiencia en tasaciones y peritajes
inmobiliarios tanto para el sector privado, como para tasaciones y peritajes judiciales, y
cuenta con una base de datos apropiada obtenida de los trabajos encomendados.
c.- Este estudio no requiere la solución de problemas previos, para analizar los factores
urbanos a nivel cuantitativo, se tomará en cuenta procedimientos existentes en otros
países y en normas nacionales que puedan servir de base para aplicarlas y adaptarlas a la
realidad urbana del país, y en forma más específica a la realidad de Lima Metropolitana
y el Distrito de San Borja.
d.- El estudio y aplicación de este trabajo en el proceso de valuación inmobiliaria,
permitirá solucionar problemas derivados de los actuales procedimientos de valuación
(para terrenos) basados en el estudio de la oferta y demanda. Obtener valores de suelo
fundamentados y demostrables, hará que los valores inmobiliarios no sean más
distorsionados ni crezcan desmesuradamente debido a la especulación, regulando así el
mercado inmobiliario local y nacional.
1.4 Delimitación del estudio
• A nivel espacial, el estudio comprende en general todo el ámbito
territorial del Distrito de San Borja y específicamente el Sector 9 ubicado
en la zona central del Distrito, al tener este sector características

8
representativas, similares a las que se da en todo el distrito. Ver en los
Anexos la fundamentación de la elección de este Sector.
• A nivel temporal, el estudio se realiza con información inmobiliaria
obtenida en la última década entre el 2010 y el 2019, ya que es en este
período que se han dado las mayores variaciones de los precios de
terrenos e inmuebles en Lima Metropolitana y en particular en el Distrito
de San Borja.
1.5 Objetivos de la Investigación
1.5.1 Objetivo General:
• Explicar y demostrar como los factores urbanos influyen en la variación del
valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias en el Sector
9, del Distrito de San Borja (Lima) en el período 2010-2019.
1.5.2 Objetivos Específicos:
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados a Suelos y Topografía
influyen de manera cualitativa en el valor del suelo urbano, en el Sector 9 del
Distrito de San Borja.
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados a Redes e Infraestructura
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados al Entorno Natural
9
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados a Vías y Espacios Públicos
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados a Clima y Orientación
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados al Entorno urbano influyen
de manera cualitativa en el valor del suelo urbano, en el Sector 9 del Distrito de
San Borja.
• Determinar cómo los factores urbanos relacionados a Normativa y Gestión
2.0 MARCO TEÓRICO
2.1 Marco Histórico
2.1.1 Antecedentes de la propiedad y su valor en el mundo
Repasando la historia del hombre, se pueden ver algunos hitos
significativos que han marcado el establecimiento de la propiedad de los bienes y
consecuentemente de establecer valores para los bienes.
Según el texto propuesto por Horst Karl Dobner, citado en el libro del
Ingeniero Agrimensor Rodolfo H. Pellice sobre Valuación de inmuebles. Se tiene un
relato de los hechos significativos para el establecimiento de conceptos de propiedad y
valuación de los bienes en las diferentes sociedades a lo largo de la historia de la
10
humanidad, desde la prehistoria hasta la época del Imperio Romano, en base a esta
información, complementando con escritos de otros autores se ha resumido a
continuación como han variado los conceptos de propiedad y valuación desde la
prehistoria hasta nuestros días.
2.1.2 La propiedad y el valor en Prehistoria
Según los historiadores los primeros grupos humanos, se desplazaban por
el territorio dedicándose a la caza de animales y a la recolección de frutos para su
alimentación; no tienen una ubicación estable, son nómadas, y recorren el territorio
buscando animales de presa y zonas con vegetación de la cual se pueden recolectar frutos,
por lo tanto, en este tiempo no se considera el concepto de la propiedad del suelo.
Para poder obtener las presas, el ser humano desarrolla diferentes instrumentos o
armas para atrapar y dar fin a los animales, así también obtiene utensilios para la
preparación, cocción y el consumo de sus alimentos.
Los grupos de cazadores utilizan una serie de insumos para lograr sus objetivos,
utilizan recursos materiales, dedican considerables períodos de tiempo para observar,
esperar a los animales, mejorar las técnicas para atraparlos, preparar y perfeccionar los
instrumentos que utilizan, etc.; al realizar todas estas acciones, consideraban que podían
tener el dominio o propiedad sobre tales armas e instrumentos, siendo ellos los únicos que
podrían tenerlos y utilizarlos. Así surgió el concepto de propiedad sobre los objetos. La
Figura 5 muestra una interpretación gráfica de la vida de los cazadores recolectores
realizando actividades relacionadas a este modo de vida, utilizando sus instrumentos para
realizar sus tareas con mayor efectividad.

11
Figura 5 Encampment of late Paleolithic hunters (Campamento de
cazadores paleolíticos tardíos) Interpretación contemporánea de cómo
pudo haber sido la vida de los cazadores y recolectores nómadas.
http://www.proistoria.org/upper-paleolithic-by-zdenek-burian.html
Posteriormente, los grupos humanos se establecen en territorios donde
empiezan a cultivar plantas cuyos frutos les servían de alimentos, construyen las primeras
viviendas como refugios en las cercanías a las áreas cultivadas, levantan también corrales
para algunos animales que han sido domesticados, los cuales les proveen alimento y
vestido.
Hasta esos momentos, el suelo no tenía propietarios, pero cuando estas
sociedades se establecen en un determinado terreno, lo preparan, lo riegan, siembran,
cuidan el crecimiento de la planta hasta la cosecha, y consideran que todo ese esfuerzo y
tiempo dedicado a sus cultivos les hace sentirse dueños o poseedores del terreno donde
continuarán sembrando y viviendo los siguientes años. Así surgen las primeras parcelas
o terrenos ocupados por un grupo de agricultores, las parcelas fueron delimitadas por
cercos a fin de evitar que se pierdan sus animales domésticos y que estas tierras que sean
respetadas por otros grupos humanos.
12
Las tierras cultivadas producen alimentos para el consumo, pero al
perfeccionar las técnicas de cultivo se obtienen más y mejores frutos que son el excedente
que al ser cambiado por otros bienes, les hace poseedores de más bienes que les permite
ser grupos más poderosos.
Horst Karl Dobner citado por Rodolfo H. Peluce en la obra "Valuación de
Inmuebles" (Tomo I, página 20) considera que el derecho de propiedad sobre la tierra se
establece entre los períodos mesolítico y neolítico (6,000 A.C.) Período en el cual surgen
también los instrumentos de cultivo como el arado y la hoz, las primeras construcciones
realizadas cerca de las zonas cultivadas.
A partir de entonces el suelo cultivado se considera un bien raíz, se denominan
bienes raíces por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo,
unidos de modo inseparable, física o jurídicamente al terreno, tales como las parcelas,
que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionarles daños, porque
forman parte del terreno o están anclados a él,
13
En la Figura 6 se observa la interpretación gráfica de la vida de los primeros
agricultores en actividad junto a sus viviendas, corrales, depósitos de alimentos y cerca
de sus cultivos.
Figura 6 Interpretación gráfica de los inicios de la agricultura y ganadería,

grupos sedentarios construyen sus viviendas cerca de sus cultivos y corrales.
http://www.escuelapedia.com/periodo-neolitico-sedentarismo/
2.1.3 La propiedad y el valor en la época de la cultura de Babilonia
La civilización babilónica que se desarrolló aproximadamente entre los
años 2,000 y 500 A.C., esta cultura da inicios a la escritura, que empezó siendo el dibujo
de signos, posteriormente ideogramas y finalmente fonogramas que se graficaban en
tablillas, donde se relataban hechos y donde también se escribían informes y contratos
relacionados a la vida urbana, en la ciudad llamada Teloh, se encontró una tabla de barro
utilizada aproximadamente en el año 4,000 A.C.
14
En la tabla de barro se puede ver el dibujo a manera de plano de una parte
de la ciudad babilónica de Dungui, en la tabla se puede observar el dibujo de parcelas de
terrenos de formas rectangulares y trapezoidales, se ve también que tienen indicadas las
medidas de los linderos de tales terrenos y el área o superficie de cada uno.
En esos años, las Ciudades babilónicas tenían un gran movimiento
económico y transacciones de bienes, las tierras se compraban y vendían, utilizándose
contratos, se cambian terrenos con otros bienes o se permutaban terrenos, había préstamos
que luego se podían pagar en especies o con metales, los agricultores tenían la obligación
de hacer un pago o tributo proporcional a la cantidad que producían sus cosechas. Todas
estas transacciones quedaban registradas en las tablillas de barro, como la que se muestra
en la Figura 7.
Figura 7 Mapa mesopotámico de Nippur. Representa campos de cultivo con

medidas y canales. Colección Hilprecht, de la Universidad Friedrich-Schiller de
Alemania. Mide 21×18 cm. http://www.escuelapedia.com/periodo-neolitico-
sedentarismo/
15
2.1.4 La propiedad y el valor en la época de la cultura egipcia
La sociedad egipcia se formó en torno a la idea de que el rey o faraón era
dios y representante de su dios en la tierra, de acuerdo a esta idea, el gobernante era
propietario de todos los bienes incluyendo las tierras, por lo tanto, los que la cultivaban
debían pagar al Faraón por el usufructo de estos bienes.
Según lo cuenta el célebre historiador Herodoto, el suelo de Egipto fue
dividido por el Faraón Sesostris, asignando a los habitantes terrenos de forma cuadrada
que tenían de lado la dimensión de 100 codos, los poseedores de esos terrenos debían de
pagar al estado un tributo anual.
Ya en los años de Ptolomeo, se dice que se tenían hasta 5 tipos de tierras
en Egipto:
• Las tierras para el Rey, que incluían tierras de cultivo y otras del
desierto (eriazas).
• Tierras para funcionarios que prestaban servicios al Rey, que eran
cultivables.
• Las parcelas para los soldados que no podían venderse.
• Las tierras para el sostenimiento del Templo.
• Las tierras de uso particular, con propietarios que debían pagar
impuestos.
En la Figura 8, se observa un dibujo original egipcio con una escena del cultivo de la
tierra con bueyes y arado, los terrenos antes de ser otorgados a funcionarios, religiosos,
soldados eran medidos y delimitados por agrimensores.

16
Figura 8 A Egipto se le atribuye la guadaña y el arado sin ruedas,
el cultivo de habas, lentejas y cebollas, y la agrimensura.
https://antenadohistoria.blogspot.com/2019/01/historia-comparada-dos-povos-da-europa.html
2.1.5 La propiedad y el valor en la época del Imperio Romano
El derecho a la propiedad durante el Imperio Romano se basó en las Doce
Tablas hechas en mármol durante el Decenvirato hacia el año 460 A.C. Según estas tablas,
era permitida la propiedad privada sobre bienes raíces (tierras), era posible disponer de los
bienes raíces mediante contratos y documentos (comprar y vender) y también se podía
transferir la propiedad de un bien por herencia.
Según las leyes romanas se le daba al primer ocupante de un terreno el
derecho a disponer de manera exclusiva del suelo, el agua, el aire y los animales que
17
estaban sobre el terreno, pero si los bienes eran de un aliado o enemigo no tenían la misma
seguridad de posesión.
Hacia el 400 A.C. El Imperio Romano crece y se expande por los países de
su entorno, influyendo culturalmente en todos los pueblos sometidos, es por esa razón que
el derecho romano se difunde en estos pueblos y se convierte en la base de las legislaciones
posteriores en todo el occidente.
A finales del Imperio Romano se dieron muchas guerras, se había
producido el caos en los territorios, ante la sensación de inseguridad, surgió la figura del
patrocinio o encomendación que era la relación entre 2 hombres libres, en la cual, uno
ofrecía protección y el otro cumplimiento y respeto. Según Arteguias de la Garma S.L en
su publicación “El feudalismo en Europa, Razón de ser del feudalismo en Europa” en la
página https://www.arteguias.com/feudalismoeuropa.htm, se afirma que:
“La antigua tradición romana del patrocinio era una relación entre dos
hombres libres. Mediante el acto de la encomendación, un hombre libre se colocaba bajo
la protección de un señor, a quien el encomendado debía servir y respetar a cambio de
sostenimiento y protección…”
Como se observa en la Figura 9, la propiedad privada fue organizada en
las ciudades romanas en parcelas que agrupadas formaban manzanas por
lo general cuadradas y en medio de las se trazaron calles denominadas
cardo y decumano, las ciudades estaban amuralladas por protección con
murallas perimetrales y torres, al interior se construyeron edificios
18
públicos como el mercado, el foro, las termas, teatro y anfiteatro, así como
acueductos para la provisión de agua a los ciudadanos.
Figura 9 Ciudades romanas en plano reticular con dos ejes: el cardo (de norte a sur)
y el decumanus (de este a oeste). El foro en medio de la ciudad, con edificios
importantes, canales de agua y desagüe, así como calzadas.
http://elauladehistoria.blogspot.com/2016/11/plano-tipico-de-la-ciudad-romana-y-su.html
2.1.6 La propiedad y el valor en la época del Medioevo.
La época del medioevo se considera a partir de la caída del Imperio
Romano en el año 476 DC y termina cuando se da el descubrimiento de América en 1492,
a finales del siglo XV. Se caracteriza por la aparición, auge y decadencia del sistema
feudal o feudalismo.
Una vez caído del Imperio Romano a consecuencia del despilfarro
económico, las guerras e intrigas, el aumento de la población, y en general por el caos

19
predominante. Hacia finales del siglo V, ante la situación descrita, surgió una clase de
hombres poderosos, con riquezas, tierras, ejércitos y vasallos que dividirían sus tierras en
territorios parcelarios que posteriormente se llamarán feudos.
En los primeros tiempos de la edad media, los campesinos se organizaban

libremente junto a sus tierras de cultivo particulares y a otras tierras que eran de la
comunidad, como por ejemplo de tierras comunales eran aquellas que tenían bosques; los
campesinos vivían en pequeños grupos que se regían por sus propias normas de justicia,
se organizaban colectivamente en períodos de siembra, regadío y cosecha, y distribuían
los recursos y bienes obtenidos de acuerdo a sus necesidades. Según Arteguias de la
Garma S.L en su publicación “Sociedad Medieval” en la página
https://www.arteguias.com/sociedadmedieval.htm , se dice que:
“Poco a poco, estas comunidades fueron absorbidas por señores, laicos o
religiosos, a los que habían sido entregadas esas tierras. Así da comienzo lo que hoy en
día hemos llamado sistema feudal o feudalismo, instaurándose como modo de
organización social.”
En base al antiguo vínculo del patrocinio originado en el Imperio Romano,
se dieron contratos escritos para el cumplimiento de ambas partes, dándose forma al feudo
o cesión. El señor feudal otorgaba tierras a sus vasallos a cambio de protección y
colaboración, como respuesta al clima de inseguridad, guerras e invasiones de estos
tiempos. El feudalismo fue una organización que regulaba las relaciones personales a
través de un contrato entre dos hombres libres, por medio del cual, el Señor Feudal, pide
protección al vasallo por lealtad y servicio, el cual recibe un cargo, o un territorio (en
usufructo), al que posteriormente se conocerá de manera generalizada como feudo, el
territorio entregado sigue siendo propiedad del Señor Feudal. Tal como afirman Eduardo
20
Cordero Q. y Eduardo Aldunate L. Eduardo, en su obra “Historia del pensamiento jurídico
- evolución histórica del concepto de propiedad.” Publicada en la Revista de Estudios
Histórico-Jurídicos XXX, en el año 2008, (páginas 345 – 385)
http://dx.doi.org/10.4067/S0716-54552008000100013 :
“Feudo, concebido como un contrato entre dos partes que podían ser, por un
lado, soberanos y nobles o por otro, nobles y campesinos en el que se concedían tierras
en usufructo vitalicio o heredadas de tal forma que las partes en concordancia, se
obligaban a guardar fidelidad de vasallo al donante, prestándole el servicio militar y
acudir a las reuniones judiciales y políticas que el señor su señor convocaba.”
El protector es el Señor Feudal, el protegido es el vasallo, entre ellos debe
haber de lealtad y asistencia recíproca, el Señor protege y socorre al vasallo, y este sirve
al Señor, siendo sus deberes:
• Auxilio servicio militar personal
• Consejo a través de concilia del señor,
• Ejercer como juez de hombres libres.
• Evitar hacer la guerra a su señor.
En la Edad Media, en Europa existían pueblos independientes, aislados
por la falta de comunicaciones, los caminos estaban intransitables, había vándalos que
asaltaban a los viajeros. En esas circunstancias se dieron las invasiones de musulmanes,
hunos, eslavos y mongoles, germanos y vikingos, organizas y sostener la defensa militar
para repeler las invasiones, tuvo un costo altísimo para los soberanos y señores feudales.
21
El Feudalismo llegó a su madurez en el siglo XI y se consolido en los
siglos XII y XIII. Durante el auge del feudalismo en el siglo XII, los vikingos y germanos
permitían la propiedad privada para campesinos con derechos hereditarios sobre la tierra.
El feudalismo empezó a decaer a finales del siglo XIII, la caída se aceleró
durante los siglos XIV y XV. Esta se da por el crecimiento de las ciudades a partir de las
cuales se da un nuevo orden económico, el comercio se fortalece, los vasallos acuñan
moneda metálica, y pueden pagar por su seguridad.
La decadencia feudal se aceleró también por la transformación de los
agricultores en habitantes urbanos, los cuales migraron a la ciudad al agotarse sus tierras,
y tener cada vez menos cosechas, dejan sus campos en busca de mejores condiciones de
vida y de trabajo, que pueden encontrar en las florecientes ciudades.
El territorio en la edad media, llegó a tener características peculiares, se
podían distinguir hasta cuatro tipos de lugares habitados, los que estaban interconectados
por caminos:
• Los castillos feudales, eran construcciones fortificadas de gran
tamaño, donde tenían todas las comodidades, ahí vivían los nobles con
sus cortesanos y servidores, dedicados a guerras, torneos, cacerías,
fiestas, poseedores de extensas tierras de cultivo.
• Las aldeas, grupos espontáneos de construcciones sencillas, donde
vivían los campesinos terratenientes, leñadores, pastores, sirvientes de
los señores feudales, ellos labraban las extensas tierras del feudo y sus
pequeñas parcelas, sus condiciones de vida eran insalubres y sufrían
22
frecuentes enfermedades, pagaban diezmo a la iglesia. Las aldeas se
localizaban cerca de las tierras y castillo de los señores feudales.
• Los monasterios, grupos de construcciones aisladas, donde residían
los monjes organizados en órdenes religiosas, dedicados a la oración,
copia de libros sagrados, estudio, sujetos a reglas, tenían tierras de
cultivos que ellos mismos las cultivaban y consumían sus frutos y
productos, siendo autosuficientes.
• Las primeras ciudades (burgos) independientes de los señores
feudales, construcciones espontaneas sin mayor orden, con problemas
de sanidad, viven artesanos organizados en gremios, comerciantes y
banqueros, ahí se dan ferias para el intercambio de productos. Estas
ciudades empezaron a crecer y prosperar a finales del período
medieval.
La propiedad privada se fortaleció por ese proceso de urbanización, la
antigua clase agrícola se convirtió en burguesía. A mediados del siglo XIV, la
peste negra se expandió por toda Europa, hizo que se perdiera entre un tercio y la
mitad de la población agrícola originando falta de labradores para producir
alimentos.
Los reyes de Francia e Inglaterra despojaron y reasignaron tierras,
debilitando el régimen feudal. En Inglaterra una sexta parte quedó para la corona
(16.66%), el 50% para los vasallos directos de antiguos feudos, el 25% a la iglesia
y el restante 8.34% para los anglosajones. En la Figura 10, se representa las
diferentes formas de propiedad que coexistían en la época feudal.
23
Figura 10 Organización de las tierras durante el feudalismo. Tierras y Castillo del
Señor Feudal, viviendas y tierras cedidas a los campesinos, áreas de bosques y pastos.
http://socialesylengua.blogspot.com/2011/06/feudo-reserva-senorial-y-mansos.html
2.1.7 La propiedad y el valor en la época Moderna.
La época moderna se considera a partir del descubrimiento de América en
1492, a finales del siglo XV y concluye con la revolución francesa en el año 1789, en esta
se da grandes cambios en todos los campos.
En esta época se da un orden social de grupos divididos por estamentos,
con derechos y deberes diferentes, por ejemplo, la nobleza y el clero no podían ser
sometidos al tribunal de los inquisidores, no pagaban impuestos, en cambio la burguesía
y los campesinos si lo hacían. Tampoco había movilidad social, no se podía ascender a
un grupo social mayor, cada grupo tenía que cumplir su función específica.
24
Así, el clero debía dedicarse a las oraciones por las almas y su salvación.
Los nobles deben luchar para cuidar a la población. Los del pueblo deben trabajar para
mantener a su familia, pagar impuestos y diezmos. Los campesinos labrando el campo, y
en las ciudades la clase burguesa se dedicaba a su trabajo, esta clase social estaba
conformada por los comerciantes, los médicos, los profesores, etc.
Europa inició su recuperación económica superando la profunda crisis de
finales de la Edad Media. Luego de desaparecer las epidemias (peste negra y otras) se
produjo un incremento continuado de la población, el comercio experimenta también un
notable crecimiento.
A nivel del sector primario la economía en la época moderna se basaba en
la agricultura, la cual no generaba suficiente excedente, era una agricultura de auto
abastecimiento. El excedente se gastaba tratando de imitar la vida y costumbres de los
nobles. Se vivía el día a día, sin mayor proyección al futuro.
Los campesinos producían y consumían cereales (centeno o avena), el trigo
estaba destinado para los nobles, sus cultivos eran escasos pero variados para su consumo
diario, los suelos tenían muy pocos nutrientes, la producción dependía del clima, debido
a lo cual se dieron varios períodos de gran escasez y hambrunas.
En cuanto a los tipos de propiedad, se tenía que las tierras comunales o
públicas eran de los ayuntamientos o del rey; las tierras de los campesinos, eran de tamaño
pequeño y en el mejor de los casos de tamaño medio, en general eran escasas y poco
25
productivas, en cambio las grandes propiedades agrícolas, tenían todas las facilidades y
pertenecían a los nobles y señores.
Estas últimas se trabajaban bajo el sistema señorial, bajo dos leyes, una la
ley de vinculación: por la cual no era posible venderlas o dividirlas porque pertenecen a
una familia y a un apellido. La otra ley era del mayorazgo: consistía en que gran parte de
estas tierras los recibía el hijo mayor de la familia como herencia, los hermanos menores
no recibían tierras.
En esos tiempos también existía la reserva señorial: eran las tierras que
cultiva directamente el noble, o un miembro del clero. Los señores tenían también bienes
complementarios a la producción como molinos, puentes, etc. Los campesinos al no
contar con estos bienes y necesitar de ellos, debían pagar por su uso.
También había mansos o pequeños terrenos donde cultivan los campesinos
eran del noble y los campesinos solo tenían derecho de uso, los que además eran
protegidos por el señor y pagaban impuestos por ello en cosecha y en trabajo. El señor
feudal o noble era también el juez de sus tierras y resolvía los conflictos que podían darse.
A nivel del sector secundario de la economía, en lo relacionado a la
transformación industrial o artesanal de bienes, los campesinos se fabricaban casi todo
lo que debían usar, como su ropa, sus calzados, sus utensilios de barro o de madera para
el uso en la preparación y consumo de alimentos, para el cultivo de sus plantaciones y
cosecha de sus productos, etc., los campesinos si requerían de algún objeto o instrumento
que no lo podían fabricar, tenían que comprarlo en las ciudades a los comerciantes.
En la ciudad existían gremios que agrupaban a personas de un mismo oficio,
unidos para defender sus intereses, tenían los mismos horarios, productos, con materiales
similares, precios iguales, no había competencia.
26
A nivel del sector terciario, se tiene que el comercio se hacía mediante
ferias o mercados temporales, se hacían al día, a la semana, al mes o al año. Se tenían
grandes rutas de comercio internacional como: La Ruta del Mediterráneo, por la cual
llegaban sedas, perfumes, maderas caras, joyas, etc. Había gran demanda de perfumes
que se usaban ante la falta de agua, los nobles podían bañarse una vez a la semana y los
demás solo en verano.
Otra ruta importante era por ciudades del Mar del Norte (llamada ruta de
La Hansa), llegaban productos básicos a precios económicos, como cera, lumbre,
alimentos ahumados, cuerdas o sogas, sal, miel, etc. Se tenía también a partir del
descubrimiento de América, la ruta del Atlántico por donde se traía productos del
continente americano, principalmente metales como el oro y la plata.
Los transportes en esos tiempos eran por tierra, los cuales eran muy costosos, el
transporte por ríos era más económico, y el transporte por mar era el más barato de todos,
aunque tenía dificultades por el constante asedio de los piratas y corsarios, aun así, valía
correr ese riesgo.
Para comerciar se utilizaban letras de cambio (un pago aplazado) y los cambistas
procedentes de los bancos facilitaban los pagos. En el siglo XVIII es de crecimiento por
la ausencia de guerras: la población crece y se propicia la implantación de grandes talleres
fuera de la cuidad, donde no intervienen los gremios ni las compañías comerciales.
Los historiadores llaman al siglo XVIII el "siglo de las luces" o el siglo de la ilustración
por las nuevas corrientes de pensamiento que se impusieron en esos años. La ilustración
es la mentalidad o forma de pensar típica de ese siglo, según la cual se debe entender el
27
mundo solo a través de la razón. No hay otra manera válida de entender la naturaleza, a
los hombres y al mundo en general.
Las ideas de la ilustración fueron propaladas por pensadores como: Montesquieu,
Voltaire, Diderot, Rousseau, ellos defendieron la libertad e igualdad de los hombres,
lucharon contra la sociedad estamental apoyaron la movilidad social y destacaron el valor
de las personas por sus méritos e inteligencia, y no por su origen o títulos nobiliarios; la
ilustración se caracteriza por tres rasgos importantes: El espíritu crítico, la fe en el
progreso y la búsqueda de la felicidad humana. Tal como se agrega:
Los tres filósofos principales de la Ilustración son:
- Montesquieu, defendió la división de poderes (legislativo,
ejecutivo y judicial) para que el monarca no pudiese gobernar sin
tener en cuenta a sus súbditos.
- Rousseau, señaló que el derecho a gobernar lo tenía el pueblo, y
no los monarcas. Definió el contrato social (resultado de un pacto
entre todos los ciudadanos) y planteó la soberanía nacional (el
poder emana del libre consentimiento de todos los ciudadanos,
expresado mediante el voto.
- Voltaire, criticó las costumbres sociales seguidas tan sólo por
tradición y sobre todo a la Iglesia, y defendió la necesidad de un
parlamento que limitaste el poder del rey y de un sistema fiscal que
no recayese sobre el público. (Ypaco, 2016, pág.11)
28
Gracias a la Ilustración se dieron muchas investigaciones y se lograron
notables avances científicos, sociales y políticos, los conocimientos se sistematizaron y
publicaron en el libro llamado La Enciclopedia, de Diderot y DÁlembert. La Ilustración
estuvo contra el absolutismo y propuso la nueva doctrina del liberalismo; se planteó la
división del estado en 3 poderes: legislativo, ejecutivo y judicial, para poder controlar a
las monarquías. Se defendió el derecho del pueblo a gobernar y a elegir por el voto, se
sugirió el contrato social y la soberanía nacional.
La ilustración fue muy importante por lograr cambiar la vida del siglo
XVIII, en política se implantó el Despotismo Ilustrado (los reyes impulsaron reformas) y
a la Monarquía controlada por un parlamento, se crean ministerios. En el aspecto
económico se desarrolló la Fisiocracia (basada en la ley natural) y al Liberalismo, se da
impulso a la industria y el comercio y se racionalizan los impuestos excesivos. A nivel
social se impuso la abolición de los estamentos y la igualdad entre las personas. Surgirán
corrientes opuestas a la Iglesia, como son el deísmo, agnosticismo y ateísmo.
El Despotismo Ilustrado no logrará romper el mayorazgo y liberar las tierras de nobles
para venderlas, tampoco puede hacer que los privilegiados paguen impuestos, estos
hechos darán lugar a las grandes revoluciones del siglo XIX, como la Revolución francesa
que dio marcó el inicio de la época contemporánea. En la Figura 11 se tiene una imagen
de la Ciudad de París entre los siglos XVIII y XIX, lugar donde se gestaron y
desarrollaron los grandes cambios en el pensamiento, la política, la sociedad, la economía,
la cultura y tecnología a nivel de Europa y del mundo.
29
Figura 11 Dibujo de la Ciudad de París en la época moderna y la Revolución
Industrial (entre la segunda mitad del siglo XVIII y principios del XIX) se dan
grandes transformaciones socioeconómicas, tecnológicas y culturales.
https://pavsargonauta.wordpress.com/2013/05/25/el-urbanismo-de-la-revolucion-industrial/
2.1.8 La propiedad y el valor en la época Contemporánea.
La época moderna se considera a partir de la revolución francesa en el año 1789, a
finales del siglo XVIII y se considera hasta nuestros días en pleno siglo XXI.
Con la revolución francesa, la antigua sociedad, sus leyes y organización
política fue reemplazada desde fines del siglo XVIII e inicios del siglo XIX en Europa y
América. La nueva sociedad eliminó los privilegios estamentales, implantó la igualdad
jurídica de las personas, facilitó el libre mercado de bienes, se suprimieron las viejas
instituciones. Las monarquías fueron desplazadas por estados liberales, y a nivel
económico se dio paso al sistema capitalista.
El nuevo sistema jurídico se basó en dos obras: la Declaración de los
derechos del hombre y del ciudadano, y el Código Civil, en estos libros se dieron normas
30
relativas a la propiedad inmobiliaria. Se implantó un nuevo modelo del derecho de
propiedad, este modelo se difundió en Europa se implantó también en las nacientes
repúblicas de América.
El movimiento intelectual racionalista de la Ilustración se difunde por
Europa, promoviendo una actitud crítica al orden social y jurídico, promoviendo su
reforma de acuerdo a sus ideales de progreso, por lo que se formula un sistema de leyes
racional, abstracto y atemporal; de acuerdo a las nuevas leyes, se considera al hombre
como un ser libre por naturaleza con derechos que no se pueden transferir, los que además
no pierden vigencia ni validez. Sus derechos empezarán a ser protegidos por la sociedad
civil.
El derecho de propiedad fue considerado como un atributo de la persona,
es el poder que tiene un individuo sobre un bien, pudiendo disponer libremente del bien;
el propietario tendría amplia e ilimitada facultad sobre su propiedad. Según la Declaración
de los derechos del hombre y del ciudadano de 1789, se reconoce el derecho de propiedad
como un derecho natural del hombre, sagrado e inviolable (artículos 2 y 17).
En el Código Civil de 1804 se dice que la propiedad es un derecho
subjetivo, absoluto, exclusivo y perpetuo. En este Código se pone énfasis a lo vinculado
a la propiedad del suelo o de inmuebles, dada su importancia económica en ese momento,
aboliendo antiguas formas de derecho y haciendo legítimas las transferencias de
propiedad que se dieron entre 1789 y 1804.
De acuerdo al modelo liberal, los propietarios tienen plena disposición de
los bienes inmuebles, libre de cargas, disponible para el uso que desee y libre para
31
cualquier destino económico que considera (venderlas, alquilarlas, dejarlas sin uso, etc.).
Sin embargo, la libertad no es absoluta para disponer del bien, ya que, respecto al Código
Civil de entonces, dos autores afirman que:
El artículo 544 reconoce en primer lugar la libertad más absoluta del
propietario en el goce y disposición de las cosas que le pertenecen, pero inmediatamente
acota esta libertad subordinando la facultad de usar las cosas al pleno respeto de las
prohibiciones que se puedan establecer por ley o reglamento. Cordero y Aldunate,2008,
págs. 345-385.
Las normas establecen también limitaciones definen lo que no se puede hacer,
para evitar conflictos entre propietarios. El estado tiene facultades para regular el ejercicio
de la propiedad con libertad, considerando los límites que hagan posible a otros
ciudadanos tener los mismos derechos a la propiedad, sin hacer daño a la sociedad. En la
figura 12 se grafica en una imagen de la Ciudad contemporánea actual los diferentes tipos
de propiedad a nivel horizontal y vertical, que coexisten en la urbe.
Figura 12 Ciudad Contemporánea y tecnología en Latinoamérica. Temuco (Chile)

https://paisajetransversal.org/2015/02/ciudad-tecnologia-latinoamerica-chile-temuco-
politicas-urbanas-ciudad-economia-planeamiento-sociedad-peaton-espacio-publico-
tecnologizacion/
32
2.1.9 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del
suelo en la historia
Tabla 1 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la

historia. De la prehistoria al período del Imperio Romano – Elaboración propia.
33
34
Tabla 2 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la historia.
Del Medioevo a la Edad Contemporánea – Elaboración propia.
2.1.10 Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica
Según Vicente Caballer, citado por Rodolfo H. Pellice en su obra “Valuación de
Inmuebles” (2013), dentro del territorio de Latinoamérica, en la civilización inca se
35
tuvieron funcionarios del estado que hacían las veces de tasadores, las sociedades incas
no tenían moneda y las transacciones se hacían por el sistema de trueque o intercambio
de productos o bienes. Según el referido autor a estos funcionarios se los llamó
“Chaninchaqkuna”, ellos establecían los valores de equivalencia de los bienes, se dice
que establecieron los primeros catastros del continente. En la Figura 13, se ven dibujos
del cronista Huamán Poma de Ayala que muestran la actividad contable del registro de
bienes y productos que se hacía por orden del estado inca, para el control
Figura 13 Dibujos del Cronista Guamán Poma de Ayala. "Apo poma chaua" (a la derecha)
presenta cuentas en khipu a "topa ynga yupanqui". "Curaca Condor Chaua" contador mayor del
Inka. https://scielo.conicyt.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0717-73562003000200005
El catastro (derivado de la voz griega κατάστιχον, ‘registro’) inmobiliario es
un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes
inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
36
Entre las características del catastro se encuentra que es un registro estadístico
para determinar la extensión geográfica y riqueza de alguna demarcación y que en materia
hacendaria es un apoyo para determinar el cobro de las imposiciones del estado, según lo
manifestado en los registros.
En base a los registros de terrenos hechos desde épocas incaicas, se continuaron
registrando las propiedades en la época de la colonia española y luego en los años de la
época republicana. Ya en el siglo pasado (siglo XX) se organizan y ejercen su labor los
primeros cuerpos o asociaciones de valuadores de inmuebles, siendo la organización con
mayor antigüedad en Latinoamérica en Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú establecido
en 1890.
Posteriormente se establecen organismos de valuación similares en otros países
de la región como en Brasil, Venezuela, Paraguay, Uruguay y México. También se
organizaron sociedades internacionales de valuadores como:
La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación UPAV (1949).
The International Standards Committee, que cambia su denominación en 1994 a Comité
Internacional de Valuación.
2.2 Antecedentes de la Valuación en el Perú
Conociendo ya que los primeros antecedentes de la valuación inmobiliaria
en el Perú, que han sido registrados en el período histórico de los incas, y que en base a
los registros catastrales hechos desde entonces se continuó registrando las transacciones
inmobiliarias en las épocas de la colonia y la república, como se citó en los referentes a
antecedentes en Latinoamérica.
37
Ya en el siglo XX durante el período republicano, El Cuerpo Técnico de
Tasaciones del Perú, fue la institución valuadora creada por Decreto Supremo del 13 de
diciembre de 1889, expedido por el entonces Presidente de la República el célebre
Mariscal Andrés Avelino Cáceres; posteriormente esta entidad es reconocida
oficialmente de acuerdo a la Ley No. 6761 del 05 de febrero de 1930. En la Figura 14 se
tiene el local del Cuerpo Técnico de Tasaciones, donde se congregan los tasadores de
inmuebles de Lima y del interior del país.
Figura 14 Local institucional de Cuerpo Técnico de tasaciones

del Perú (CTTP), Ubicado en el Distrito de San Isidro Lima.
http://www.grupocolae.com/curso/80_arc.pdf
El Cuerpo Técnico de Tasaciones desde entonces está conformado por
Ingenieros y Arquitectos colegiados y habilitados en el país, quienes están especializados
en la valuación de bienes en general. En la actualidad funciona como Asociación Civil,
pero mantiene su condición de persona jurídica creada por Ley, según el Decreto Supremo
No. 041-2001-MTC de 26 de Julio del 2001.
38
A finales de la década de los sesenta (1968) se crea el Consejo Nacional de
Tasaciones - CONATA por D.S. 287-68-HC y la Ley 23337, el CONATA tenía por
encargo aprobar las normas para la determinación de aranceles de áreas urbanas y
rústicas, y también realizar todas las tasaciones de inmuebles que requieran las entidades
del estado y las que puedan solicitar personas particulares.
Después de casi cuarenta años de labor, esta entidad fue fusionada por absorción al
Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, según el D.S. 025-2006
VIVIENDA, a partir de entonces las funciones de CONATA las hace este ministerio.
A finales del siglo pasado en 1998, por Resolución Administrativa Nro. 609-CME-
PJ y la Resolución Administrativa Nro. 351-98 se crea el Registro de Peritos Judiciales y
su reglamento, para nombrar por concurso a profesionales de diferentes especialidades a
fin de que puedan participar en los procesos judiciales realizando pericias de su
especialidad para ayudar a los jueces a administrar justicia en base a dictámenes periciales
fundamentados. Los arquitectos e ingenieros que se inscriben como peritos, realizan entre
otras tareas, valuaciones de bienes inmuebles.
En la actualidad las valuaciones inmobiliarias puede realizarlas cualquier arquitecto
o ingeniero colegiado y habilitado, pero existen también organizaciones dentro de los
Colegios Profesionales como es el caso del Centro de Peritajes del Colegio de Ingenieros
del Perú – Departamental Lima, que realiza valuaciones y otros peritajes de las
especialidades de ingeniería al público en general, sus oficinas están en la sede del
Colegio.
39
2.3 Antecedentes históricos de la propiedad y el valor del suelo en el
Distrito de San Borja
2.3.1. Periodo prehispánico
Durante el Intermedio tardío, entre los años 1,100 a 1,450 AC se desarrollaron; el
Señorío Ychma en los valles de los ríos Rímac y Lurín y el Señorío Collique en el valle
del río Chillón, los asentamientos se emplazaron en zonas con tierras fértiles las que
fueron cultivadas con el agua de los ríos y sus canales de riego, junto a los sembríos se
construyeron viviendas, tambos, centros religiosos, administrativos y fortificaciones.
María Rostwrowski (1992), afirma que la conquista Inca fue pacífica en tierras del
Señorío Ychma, donde establecieron relaciones de reciprocidad e intercambio de bienes,
también formaron lazos de parentesco. En cambio, Los Colliques resistieron, pero fueron
finalmente sometidos por la fuerza.
El Curacazgo de Sulco era uno de los más extensos, ocupaba zonas cercanas al Rio
Rímac y sus canales de riego (Rio Sulco) en los distritos que hoy se denominan San Luis,
San Borja, El Agustino, Miraflores, Surquillo, Chorrillos y Barranco.
40
Según el Arquitecto Santiago Agurto Calvo, las poblaciones de mayor importancia
fueron las que se ubican en zonas conocidas hoy como Limatambo, Campoy, San Borja,
La Caleta y Armatambo.
En el distrito de San Borja existe la Huaca del mismo nombre, que según el
Arqueólogo Carlos Rea fue un centro religioso, palacio residencial y centro
administrativo, desde donde se controlaba las tierras adyacentes. Se ha establecido que
este monumento fue levantado en el Intermedio tardío.
Figura 15 Ubicación de la Huaca San Borja en la ciudad actual.

Elaboración propia en base a Open Street map
https://www.openstreetmap.org/#map=15/-12.1131/-77.0028 y
ESRI Mapa satelital https://maps.esri.com/rc/sat/index.html
41
2.3.2 Periodo colonial
Francisco Pizarro funda la “Ciudad de los Reyes” en 1535 en las tierras gobernadas
por Taulichusco. Establece encomiendas entregando tierras de cultivo junto con sus
pobladores a españoles, así se establecen las Haciendas y Fundos en los valles de Lima.
En territorios de los curacas de Lati, Sulco, Guatica, Rímac, Maranga y Callao.
Las tierras controladas desde la antigua Huaca Limatambo, fueron entregadas a la
orden dominica y se fundó la Hacienda Limatambo en base a la estructura de
“encomiendas”, también se establecieron “reducciones” donde concentraban a los
pobladores del lugar para controlarlos y adoctrinarlos. En los valles de Lima se
establecieron reducciones en Late (hoy distrito de Ate) Surco, Carabayllo, Pachacamac,
Lurigancho, Magdalena y El Cercado.
La propiedad de tierras de cultivo que rodean Lima, recae en órdenes religiosas de los
dominicos, mercedarios, jesuitas, etc. Las Haciendas otorgadas a españoles civiles fueron
denominadas con los apellidos de sus encomenderos: Valdivieso, Mendoza, Camacho,
Salamanca, La Molina, etc. Para reafirmar la posesión del fundo.
Se dice que la primera hacienda de Lima colonial fue Limatambo de los dominicos,
con terrenos que ahora son parte del distrito de San Borja, allí se tenía el antiguo tambo
de Lima (Rímac tampu - Limatambo) que se consideraba con la mayor población en la
parte central de los valles de Lima.

42
Según el Padre Calancha en la obra denominada “Crónica Moralizadora de la orden
de San Agustín en el Perú”, además del culto al dios Pachacamac en la Huaca al pie el rio
Lurín, se rendía culto al dios Rímac en la Huanca ubicada junto a la granja de los
dominicos que entonces era conocida como la chacra de Rímac tampu (hoy Limatambo).
Posteriormente se sabe que la antigua hacienda fue dividida en dos, quedando la zona
norte de esta con los dominicos y la parte sur fue otorgada por el Rey a los jesuitas a partir
del año 1568. Se establecen como la orden de San Francisco de Borja, por lo que le dan
el nombre de Hacienda San Borja. La orden jesuita estuvo en posesión de esta hacienda
por 200 años hasta su expulsión en el año de 1767.
La propiedad fue rematada en 50,000 pesos a Manuel Gallegos Dávila, su viuda la
Condesa de la casa Dávalos con su nuevo esposo Fernando Rojas administraron esta
hacienda. En 1794 para de la Hacienda Limatambo se vendió a la Hacienda San Borja,
posteriormente se vendió, permutó y dono a diferentes personas hasta la llegada de la
República.
Las tierras del hoy Distrito de San Borja tuvieron entre otros propietarios a Antonio
Picado, a su muerte su viuda Ana Xuarez y su nuevo esposo Sebastián Sánchez, dada la
fertilidad de estos suelos se cultivan: maiz, papas, cebada, olluco y alfalfa.
43
Figura 16 Aerofoto de 1944 del Servicio Aero Fotográfico Nacional.
Se muestra la Huanca San Borja y las tierras de cultivo de lo que
en la Época Colonial fue la Hacienda San Borja
2.3.3 Periodo Republicano
En los primeros años se mantienen las antiguas haciendas con sus propietarios,
algunos fundos de los españoles expulsados fueron entregadas a quienes luego de luchar
por la independencia reclamaron al naciente estado retribución por su participación en la
lucha independentista.
Posteriormente con la Guerra del Pacífico, la derrota de las fuerzas peruana y la
llegada de tropas chilenas a Lima, se organizaron líneas de defensa con reductos para
contener el avance del ejército invasor. Quedan aún rastros de estas líneas de defensa o
reductos entre la Avenida Benavides y la Vía Expresa en Miraflores, otro entre las
44
Avenidas Angamos y Aviación en Surquillo, otros reductos sobre el canal del Rio Surco
en las actuales urbanizaciones La Calera y Chacarilla del Estanque.
Se cuenta que existieron diez reductos desde la Quebrada de Armendáriz en
Miraflores hasta Monterrico Grande, dos reductos estaban dentro de lo que hoy es San
Borja: el quinto reducto se hallaba en los potreros de San Borja, junto al “camino real”
(hoy Avenida caminos del Inca). Luego el sexto reducto estaba en el estanque de Valverde
a orillas del Rio Surco. Pasada la guerra se estableció un período de “Reconstrucción
Nacional” hasta la segunda década del siglo XX, mientras que en Europa se daba la
Primera Guerra Mundial entre 1914 y 1919.
El Presidente Leguía impulsó la modernización y expansión de la Ciudad, después de
la demolición de las antiguas murallas de Lima, Lima empezó a crecer hacia su puerto El
Callao y los balnearios del Sur, surgen nuevas urbanizaciones primero en Santa Beatriz,
Lince, San Isidro, Miraflores, y posteriormente en Santiago de Surco, San Borja y La
Molina.
Con la llegada al Perú de la aviación, se da la necesidad de construir un aeropuerto, y
se elige un gran terreno agrícola en la zona de Limatambo hoy en parte de los distritos de
San Isidro y San Borja. Este aeropuerto fomento el crecimiento urbano en sus alrededores.
Al inaugurarse el nuevo Aeropuerto Jorge Chávez en El Callao, en los años 60, las pistas
de aterrizaje de Limatambo se convierten en avenidas para autos, y el edificio termino
siendo un Ministerio.
45
Entre 1960 y 1962 la antigua hacienda San Borja es lotizada por la Constructora de
los Hermanos Brescia y la urbanizadora Santa Marina. La urbanización se realiza con los
principios modernistas considerando muchas áreas verdes y avenidas arboladas que
resultaron muy atractivas para los compradores. El proceso de urbanización se da en
etapas entre 1963 y 1968 tal como lo muestra Wiley Ludeña Urquizo en su obra “Lima,
Historia y Urbanismo en Cifras – 1821-1970 – Anexo I – Fichas Síntesis”.
A fines de los sesenta en 1969 se funda la “Asociación de Propietarios de San Borja”
con más de 300 familias, los nuevos propietarios eran profesionales, militares,
comerciantes y empleados, todos pertenecientes a la naciente y fuerte clase media urbana
de Lima. Posteriormente estos vecinos forman el denominado “Frente Cívico” que
promovió la creación del distrito de San Borja que se concretó en los años ochenta durante
el Gobierno del Presidente Belaunde con la Ley 23604 del 1º de junio de 1983.
Figura 17 Aerofoto de 1967 del Servicio Aero Fotográfico Nacional.

Se muestra las tierras de cultivo de la Hacienda San Borja
en proceso de urbanización.
46
2.4 Edificaciones emblemáticas en San Borja y su influencia en la
variación del valor del suelo urbano.
A partir de los años 30 del pasado siglo, la expansión urbana de Lima llegó hasta la
zona donde hoy se tiene al distrito de San Borja, ante la necesidad de tener un Aeropuerto
con las condiciones para los vuelos nacionales e internacionales se habilitaron terrenos
en la zona de Limatambo.
Posteriormente los propietarios de las haciendas dejaron de cultivar para transformar
sus tierras en urbanizaciones, luego una serie de edificaciones y proyectos estatales y
privados construyeron edificios emblemáticos en el distrito, los que influyeron
positivamente en el incremento del valor del suelo urbano en su entorno, en síntesis, una
relación cronológica de los más importantes y los que tuvieron una marcada influencia en
activar la economía y el valor inmobiliario en la zona.
2.4.1 Aeropuerto Internacional de Limatambo (1935 - 1948)
Fue inaugurado por el entonces Presidente Óscar R. Benavides en 1935, el primer
local fue la casona de lo que hoy es sede del Instituto Geográfico Nacional ubicada en la
cuadra 11º de la Av. Aramburú, para luego construirse el edificio inaugurado en 1948. El
aeropuerto se ubicó entre los actuales distritos de San Isidro y San Borja en lo que hoy es
la urbanización Corpac.
Se levantó sobre terrenos de cultivo que fueron expropiados a la familia Brescia los
propietarios de la antigua Hacienda Limatambo, tenía un área total de 1´614,132 metros
47
cuadrados, las pistas de aterrizaje estaban rodeadas de cultivos de maiz, treinta años
después por el explosivo crecimiento de Lima, se inauguró un nuevo aeropuerto
denominado “Jorge Chávez” en el Callao, al cerrarse este Aeropuerto su edificio se
convirtió en la sede principal del actual Ministerio de Interior. Sus dos pistas de aterrizaje
en X se convirtieron en las actuales Avenidas José Gálvez Barrenechea y Guardia Civil.
Esta información fue sintetizada delos artículos relacionados al Aeropuerto de
Limatambo en el diario el Comercio de Lima (https://elcomercio.pe/lima/recuerdos-
limatambo-primer-aeropuerto-comercial-peru-287543) y en el portal denominado “Lima
la Única¨ (http://www.limalaunica.pe/2010/09/aeropuerto-de-limatambo.html )
Figura 18 Ubicación y vistas del edificio principal del Aeropuerto de Limatambo.

48
2.4.2 Ministerio de Pesquería – Museo de la Nación y Ministerio de
Cultura (1971)
Se ubica frente a la Avenida Javier Prado Este, proyectado por los Arquitectos
Cruchaga, Rodrigo y Soyer, ganadores del concurso en 1970, durante el Gobierno Militar
al mando del General Velasco Alvarado, se diseñó para ser la sede del Ministerio de
Pesquería, con la desaparición de este Ministerio se estableció ahí el Banco de la Nación,
en 1986 el Presidente Alan García lo destinó a ser la sede del Museo de la Nación, bajo
el diseño de los Arquitectos Vella y Jara. Se tenía un conjunto de salas que mostraban
cronológicamente y en secuencia ascendente el desarrollo de las culturas peruanas desde
los periodos lítico y arcaicos, hasta el Tawantinsuyo, tenía además salas más pequeñas
que mostraban algunos aspectos de los periodos colonial y republicano.
Posteriormente, e Instituto Nacional de Cultura se estableció en el edificio,
progresivamente se fueron reduciendo las salas de exhibición. Hoy se mantiene como
sede del Ministerio de Cultura.
49
Figura 19 Ubicación , vista aérea e imágenes de la fachada del Ministerio de Pesquería.
Posteriormente fue Banco de la Nación, Museo de la Nación y hoy es sede del Ministerio de Cultura.
Elaboración propia en base a Open Street map https://www.openstreetmap.org/#map=15/-12.1131/-
77.0028 y ESRI Mapa satelital https://maps.esri.com/rc/sat/index.html
2.4.3 Cuartel General del Ejercito – Ministerio de Defensa (1975)
Durante el Gobierno Militar se buscó concentrar en un solo lugar las dependencias del
Ejército Peruano, utilizando concreto armado expuesto “en bruto” dando una imagen
sólida y fuerte, empleando un estilo arquitectónico que era utilizado en Europa derivado
de la influencia de las corrientes modernistas que gustaban demostrar los materiales tal
cual eran sin revestimientos, llamando a este estilo “brutalismo”.
Para este proyecto se eligió un terreno de 949,696 metros cuadrados en lo que es hoy
la Urbanización Chacarilla (antes de Santiago de Surco, hoy de San Borja).
50
El terreno fue expropiado, para el diseño se eligió al equipo conformado por los
arquitectos Gunther, Tanaka, Chueca y Mesía, quienes elaboraron los planos con otro
equipo de ingenieros en el año 1971, el proyecto comprendía seis sectores que fueron
asignados a diversas constructoras supervisadas por la firma del Arquitecto Gunther.
Además de la construcción se procedió a arborizar los terrenos circundantes. En enero
de 1975 fue inaugurado este imponente conjunto de edificios, siendo presidente el
General Juan Velasco Alvarado.
Figura 20 Cuartel General del Ejército.

Ubicación vista aérea e imágenes del edificio principal del. Elaboración propia en base a Open
Street map https://www.openstreetmap.org/#map=15/-12.1131/-77.0028 y
51
2.4.4 Las Torres de San Borja (1982)
Ante el crecimiento explosivo de Lima y otras Ciudades peruanas debido a las
migraciones del campo a la ciudad, y la consecuente falta de vivienda para cubrir las
demandas de techo propio de los habitantes, se estableció ENACE, una entidad estatal
encargada de ejecutar los planes y programas de vivienda a quien se le encargó construir
en unos terrenos disponibles al norte del distrito.
Este conjunto habitacional fue construido en el segundo gobierno del Arq. Fernando
Belaunde Terry, se ubica en la parte norte del Distrito entre las Avenidas Javier Prado y
Canadá.
El concurso de proyectos fue en 1980 y se inauguró en el año 1982, fue ejecutado
por ENACE con su Unidad Operativa San Borja, el conjunto ocupa un área de 30.804
hectáreas, tiene 2,405 viviendas, de las que 2218 son departamentos en bloques y torres
y 187 son viviendas unifamiliares. Cuenta con unos 12,000 residentes.
52
Figura 21 Conjunto Habitacional Las Torres de San Borja. Ubicación, vista aérea e
imágenes de los bloques y torres. Elaboración propia en base a Open Street map
2.4.5 Las Torres de Limatambo (1983)
Es el otro conjunto habitacional construido en el segundo gobierno del Arq. Fernando
Belaunde Terry en San Borja, se ubica en la parte sur del Distrito entre las Avenidas
Primavera y Aviación. El concurso de proyectos fue en 1980 y se inauguró en el año
1983, fue ejecutado por ENACE con la Unidad Operativa “Limatambo”, comprende
27.939 hectáreas con 2,863 viviendas, todas multifamiliares.
53
Figura 22 Conjunto Habitacional Limatambo.
Ubicación, vista aérea e imágenes de los bloques. Elaboración propia en base a
Open Street map https://www.openstreetmap.org/#map=15/-12.1131/-77.0028 y
2.4.6 Coliseo Eduardo Dibós Dammert (1989)
Es un recinto techado para múltiples usos como son: basquetbol, voleibol, box,
gimnasia y otros deportes, así como espectáculos artísticos y musicales con espacios para
4,900 espectadores. Se ubica entre las Avenidas Primavera y Aviación en San Borja,
multiusos de la ciudad de Lima, Perú. Tiene una capacidad para 4900 espectadores
sentados.
54
Este coliseo, fue construido por la empresa Técnicas Especiales S. A., bajo
subcontratación de la empresa Constructora Monsa, durante el primer gobierno del
presidente Alan García.
Fue inaugurado el año 1989, al poco tiempo, en sus instalaciones se desarrolló el
Campeonato Mundial de Voleibol Femenino Juvenil, en el cual la selección peruana
juvenil ocupó el 4.º lugar detrás de Brasil, Cuba y Japón. En el 2011, se llevó a cabo en
Lima y Trujillo el Campeonato Mundial de Voleibol Femenino Sub-20 de 2011, donde
fue sede este recinto deportivo.
El recinto es además sede principal de la Federación Peruana de Baloncesto (FDPB).
Fue remodelado para albergar la sede en las competencias de baloncesto y baloncesto 3x3
en los Juegos Panamericanos de 2019.
55
Figura 23 Coliseo Dibós Dammert. Ubicación, vista aérea e
imágenes exterior e interior. Elaboración propia en base a Open Street map
2.4.7 Biblioteca Nacional (2006)
Se ubica entre las Avenidas Javier Prado y Aviación, diseñada por los arquitectos
Claux Alfaro, Vella Zardín, Morales Llanos y Estremadoyro de Vella, ganadores del
concurso, fue construida en dos etapas y luego fue inaugurada en el año 2006 considerada
como una de las más modernas del continente, cuenta con 5 niveles y más de 20,000 m2
de área techada.
56
Posee 12 salas de lectura con un aforo de más de 500 personas. Sus salas son: Ciencias
sociales, Historia, Literatura, Economía, del Maestro, etc. Tiene además anfiteatro y un
moderno auditorio para diversos eventos culturales.
Figura 24 Biblioteca Nacional del Perú. Ubicación,

vista aérea e imágenes exteriores. Elaboración propia en base a
Open Street map https://www.openstreetmap.org/#map=15/-12.1131/-77.0028
y ESRI Mapa satelital https://maps.esri.com/rc/sat/index.html
2.4.8. Ministerio de Educación (2011)
La nueva sede del Ministerio de Educación se ubicada en la esquina de la calle
Comercio y la avenida Arqueología, a espaldas del Museo de la Nación. El diseño estuvo
a cargo de la oficina del Arquitecto Alfonso de la Piedra, el área total es de 7,331 metros
cuadrados.
57
El edificio tiene 12 pisos construidos con cierto desplazamiento para lograr una forma
que recuerda una torre de libros. El complejo sede del Ministerio tiene además otro
edificio de tres pisos con frentes a la calle Comercio y la avenida Arqueología que se
emplaza en forma de la letra L y rodea de forma parcial a la torre de 12 pisos.
El edificio o torre principal causó polémica por su gran parecido a un edificio
mexicano de 1975 construido por el Arquitecto Juan Sordo Madaleno. La información
ha sido obtenida del artículo publicado por la Agencia Andina, entidad oficial del Estado
peruano, en su portal (https://andina.pe/agencia/noticia-nueva-sede-del-ministerio-
educacion-sera-inaugurada-la-quincena-este-mes-361484.aspx)
Figura 25 Ministerio de Educación del Perú, nueva sede.

Ubicación, vista aérea e imágenes exteriores.
58
2.4.9 Real Plaza Primavera (2011)
Los orígenes de Real Plaza se remontan hasta diciembre del año 2005 cuando el grupo
Interbank (hoy Intercorp) inauguró el primer centro comercial de la cadena en Chiclayo.
Teniendo como tienda ancla a Plaza Vea, cadena de supermercados.
Fue Reinaugurado en julio de 2011 en el distrito de San Borja donde anteriormente
funcionó su antecesor Primavera Park & Plaza, abierto en 2001. Cuenta con dos tiendas
departamentales de las firmas Ripley y Oechsle, un hipermercado de Metro, una tienda
Fast- Fashion H&M y un cine de la cadena Cineplanet, tiene 100 tiendas y un patio de
comidas. La obra estuvo a cargo de JE Construcciones Generales S.A.
El centro comercial tiene dos frentes uno a la Avenida Aviación y el otro a la Avenida
Primavera, el predio tiene forma de la letra L y rodea al Coliseo Dibós, a sus espaldas
está el Conjunto Habitacional Limatambo.
59
Figura 26 Centro Comercial Real Plaza Primavera. Ubicación,
2.4.10. Gran Teatro Nacional (2012)
Primeramente, se creó el Patronato del Teatro Nacional (2007) para apoyar su
realización y así tener en el pais un escenario de alto nivel, el proyecto se encargó a los
Arquitectos Alfonso de la Piedra del Perú y José Nepomuceno del Brasil quien se hizo
cargo del desarrollo del proyecto acústico y de la mecánica teatral.
A finales del mandato del Presidente García se inaugura este local en julio del 2011, y
en julio del 2012 abre sus puertas al público, durante el Gobierno del Presidente Ollanta
Humala.
60
El local queda en la esquina de las Avenidas Javier Prado Este y Aviación, junto a la
Estación La Cultura del Metro de Lima, cuenta con los siguientes espacios y
componentes:
Un gran auditorio para 1550 personas con un nivel de platea y 3 niveles de palcos, un
foso de orquesta para 110 músicos con movilidad de plataformas, un escenario de 38
metros de ancho y 28 metros de profundidad, para diferentes montajes con cuatro
ascensores de doble piso, concha acústica motorizada, un total de diez salas de ensayo
para orquesta, ballet o danza, coro, para voces y músicos individuales.
Cuenta también con 16 camerinos en cuatro pisos para artistas individuales y para
grupos, el foyer principal con sala VIP y espacio de cafetería, con escaleras mecánicas y
ascensores, tiene además un área administrativa y técnica, y sala de sistemas de seguridad.
La información se ha obtenido del repositorio del portal Proyectos app
(https://www.proyectosapp.pe/RepositorioAPS//0/2/JER/PC_GTN/PPT_GTN_ESP___
ACT_21_08.pdf)
61
Figura 27 Gran Teatro Nacional del Perú . Ubicación,
2.4.11. Centro Comercial la Rambla (2012)
En el lugar donde antes estaba el centro comercial Plaza Vea, el Grupo Breca de la
familia Brescia Cafferata inauguro en diciembre del 2012 este amplio centro comercial
denominado La Rambla en la esquina de la Avenidas Javier Prado Este y la calle Morelli.
El conjunto cuenta con 161,000 metros cuadrados de área techada, con tres grandes
tiendas ancla, y 90 tiendas adicionales, diez salas de cine, restaurantes, y edificios de
oficinas en 14,000 metros cuadrados para arriendo.
62
Este Centro Comercial en funcionamiento cuenta con los requisitos de confort,
seguridad y accesibilidad necesarias, en los espacios de circulación interior se tiene
ascensores y escaleras mecánicas, tiene también escaleras de evacuación y zonas de
estacionamiento. Hacia el exterior tiene locales bancarios de las principales entidades
bancarias del país.
Figura 28 Centro Comercial La Rambla. Ubicación,

63
2.4.12. Metro de Lima y tres estaciones en San Borja (2014)
El Metro de Lima, es el nuevo sistema de transporte rápido de la ciudad, cuenta con
la Línea 1 y la única actualmente operativa. El tren empieza su recorrido al sur en Villa
el Salvador y termina su recorrido al nor oeste de Lima en el Distrito de San Juan de
Lurigancho, en total se han construido 34.4 kilómetros de vía con una total de 26
estaciones.
La Línea 1 del Metro de Lima, está a cargo del consorcio empresarial conformado
por las empresas Graña y Montero y Ferrovías. La vía recorre un total de once distritos
en 54 minutos incluyendo paradas. Entre las primeras seis estaciones el recorrido es
superficial, las siguientes 20 estaciones se recorren por un viaducto elevado.
El primer tramo de esta línea entre el Distrito de Villa El Salvador y el Cercado de
Lima, funcionó desde el 2011, luego se amplió hasta San Juan de Lurigancho en el año
2014. Esta línea ha sido concesionada por 30 años al consorcio G y M con Ferrovías.
El tren cruza el Distrito de San Borja por la Avenida Aviación, de norte a sur, se tiene
como primera estación La Cultura a la altura de la Avenida Javier Prado, la segunda está
en el cruce de la avenida San Borja Norte con Aviación, y la tercera estación en el cruce
de Aviación con la Av. Primavera – Angamos. Las estaciones han dinamizado aún más
la Avenida Aviación, generando mayor actividad comercial en las cercanías de las tres
estaciones.
Las estaciones tienen zonas para adquirir las tarjetas de ingreso, baños, escaleras
mecánicas y ascensores para llegar a las plataformas de abordaje y llegada de pasajeros,

64
cuentan con todas las condiciones de seguridad y accesibilidad, incluyendo huellas
podológicas para guiar a personas con discapacidad visual.
Figura 29 Estación La Cultura del Metro de Lima. Ubicación,

65
Figura 30 Estación San Borja Sur del Metro de Lima. Ubicación,
vista aérea e imágenes exteriores. Elaboración propia en base a Open Street map
66
Figura 31 Estación Angamos del Metro de Lima. Ubicación,
2.4.13. Centro de Convenciones de Lima (2015)
Se construyó para realizar en Lima la Junta de Gobernadores del año 2015. Se
encuentra en la esquina de las avenidas Arqueología y del Comercio, en medio del Centro
Cultural de la Nación (CCN), al lado del Museo de La Nación y de del Banco de La
Nación, cerca al Ministerio de Educación, Gran Teatro Nacional, la huaca de San Borja.
El proyecto estuvo a cargo de la firma IDOM, de los arquitectos Tono Fernández
Usón, Javier Álvarez de Tomás, y César Azcarate, la construcción la realizó la firma
brasilera OAS.
67
Según lo indicado en la página oficial de la gestión del Gran Teatro del Perú
(https://www.proyectosapp.pe/RepositorioAPS//0/2/JER/PC_GTN/PPT_GTN_ESP___
ACT_21_08.pdf ), este centro cumple cuatro objetivos estratégicos: el primero, ser un
motor cultural y económico del país, el segundo, representar un lugar de encuentro en el
corazón del capital enraizado en la cultura colectiva peruana, el tercero es convertirse en
un hito arquitectónico singular, flexible y tecnológicamente avanzado, y finalmente, ser
el detonante de la transformación urbana del CCN y de su entorno.
En una extensión cercana a los 15.000 m² cuenta con 18 salas de convenciones
multifuncionales y flexibles de diferentes capacidades, con un aforo total de diez mil
asistentes de forma simultánea. Tiene además 4 plantas con estacionamientos, que
permiten la asistencia de 10.000 personas a eventos simultáneos. Con recintos y
equipamiento suficiente para dar apoyo a las salas de conferencias. Teniéndose un área
techada total de 86.000 m².
Es destacable la gran sala del último nivel que tiene 5.400 metros cuadrados para 3,500
personas, con luces amplias sin columnas, resolviendo todas las condiciones de acústica,
confort y seguridad.
68
Figura 32 Centro de Convenciones de Lima. Ubicación,
vista aérea e imágenes exteriores. Elaboración propia en base a Open Street map
2.4.14. Torre del Banco de la Nación (2015)
Esta torre para la sede del Banco de la Nación se encuentra en la esquina de las
avenidas Javier Prado y de La Arqueología, es considerada como un hito arquitectónico
de Lima Metropolitana.
Es hasta el momento el edificio de mayor tamaño en la ciudad, con 135 metros de
altura, es visible desde lugares distantes de Lima, el terreno es de 3,815 metros cuadrados,
tiene además 66,539 metros cuadrados de área techada con 4 sótanos, 30 pisos, y un
helipuerto, el diseño corresponde al arquitecto Bernardo Fort Brescia y la construcción a
la empresa Cosapi.
69
Figura 33 Torre del Banco de la Nación . Ubicación,
2.4.15. Proyecciones de la Municipalidad de San Borja (2016)
El gerente de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San Borja consideró que el
carácter del distrito es principalmente residencial del distrito, por lo que el crecimiento
comercial debe ser paulatino y controlado. Además de los centros comerciales de La
Rambla y Real Plaza, hay un terreno en el cruce de las avenidas Guardia Civil y Javier
Prado que ha sido adquirido por una cadena de ‘retail’.
70
La municipalidad está impulsando la construcción de edificaciones sostenibles. Con
ordenanzas de edificios verdes para uso residencial, comercial y de servicios, se estimula
con uno o dos pisos adicionales si se plantea un edificio verde. También propicia el
ordenamiento y focalización de negocios en tres avenidas del distrito: Aviación, Guardia
Civil y Primavera. Se buscará fomentar el desarrollo cultural, turístico y comercial en las
dos primeras.
Otra opción que se busca es acumular lotes para construir edificios de centros
artesanales y hoteles, se desea consolidar la avenida Guardia Civil como un eje de
establecimientos de salud, se piensa además convertir la Avenida Primavera en un eje
gastronómico bajo el formato de un boulevard. Finalmente se busca ordenar los espacios
de estacionamiento en las cercanías a los centros comerciales.
La información se obtuvo del artículo del diario El Comercio con el siguiente link:
(https://elcomercio.pe/economia/peru/san-borja-camino-cauto-desarrollo-comercial-
217951-noticia/)
2.4.16. Síntesis de Edificaciones Emblemáticas y su efecto en el

valor del suelo urbano en el distrito de San Borja
La construcción de Edificaciones Emblemáticas en el territorio de lo que
hoy es el Distrito de San Borja, entre el año 1935 fecha en la que se inauguró
el Aeropuerto de Limatambo y el año 2015 en la que se concluyó la Torre del
Banco de la Nación, el edificio más alto de Lima metropolitana hasta la fecha,
han contribuido a la consolidación del Distrito como un espacio importante en
la dinámica urbana de la metrópoli.

71
Tales edificaciones han contribuido también a generar la construcción de
otros edificios y diversas transformaciones en las actividades ciudadanas en
función de los usos y funciones de los Edificios Emblemáticos emplazados.
Consecuentemente, también estos edificios han generado un incremento
del valor del suelo urbano en los predios vecinos, al incrementar los flujos
peatonales y vehiculares, también los negocios y su rentabilidad.
De los catorce casos descritos, se observa que los Edificios
Emblemáticos se han concentrado mayormente en dos ejes, uno al norte sobre
la Avenida Javier Prado, donde se han ubicado: El local del Ministerio de
Pesquería que fue luego sede del Banco de la Nación, el Museo Nacional del
Perú y hoy es la sede del Ministerio de Cultura, luego el Conjunto
Habitacional Las Torres de San Borja, la Biblioteca Nacional del Perú,
después el nuevo Ministerio de Educación, la Estación “La Cultura” del Metro
de Lima, el Centro de Convenciones de Lima y finalmente la Torre del Banco
de la Nación. Esta zona se considera como el eje cultural de la metrópoli
limeña.
El otro eje es multifuncional y se ubica al sur sobre la Avenida Primavera,
conformado por el Conjunto Habitacional Limatambo, el Coliseo Dibós
Dammert, el Centro Comercial Real Plaza y la estación Angamos del Metro
de Lima. Finalmente, dispersos se tienen el antiguo Aeropuerto de Limatambo
hoy sede del Ministerio de Interior, la Estación San Borja sur del Metro de
Lima, y el Cuartel General de Ejército. Todos estos edificios han generado
cambios de densidad urbana, actividades y valor del suelo en su entorno.
72
EDIFICIOS EMBLEMATICOS EN SAN BORJA EN ORDEN DE INAUGURACION
1 Aeropuerto Limatambo 1935 6 Coliseo Dibós 1989 11 Centro Comercial La Rambla 2012
2 Ministerio de Pesquería 1971 7 Biblioteca Nacional 2006 12 Estaciones del Metro de Lima 2014
3 Cuartel General del Ejército 1975 8 Ministerio de Educación 2011 13 Centro de Convenciones de Lima 2015
4 Conj. Hab. Torres de San Borja 1982 9 Centro Com. Real Plaza 2011 14 Torre del Banco de la Nación 2015
5 Conj. Habitacional Limatambo 1983 10 Teatro Nacional del Perú 2012
Figura 34 Síntesis de la ubicación de los Edificios Emblemáticos localizados en el Distrito

de San Borja en orden de construcción. Elaboración propia.
73
También se ha graficado en amarillo las zonas del entorno a estos edificios
que han experimentado cambios a nivel urbano, con nuevas edificaciones,
nuevos usos urbanos complementarios a las edificaciones emblemáticas y en
cuanto al incremento del valor del suelo urbano, ante las nuevas expectativas,
mayores flujos peatonales y vehiculares, etc.
EDIFICIOS EMBLEMATICOS EN SAN BORJA EN ORDEN DE INAUGURACION

1 Aeropuerto Limatambo 1935 6 Coliseo Dibós 1989 11 Centro Comercial La Rambla 2012
2 Ministerio de Pesquería 1971 7 Biblioteca Nacional 2006 12 Estaciones del Metro de Lima 2014
3 Cuartel General del Ejército 1975 8 Ministerio de Educación 2011 13 Centro de Convenciones de Lima 2015
4 Conj. Hab. Torres de San Borja 1982 9 Centro Com. Real Plaza 2011 14 Torre del Banco de la Nación 2015
5 Conj. Habitacional Limatambo 1983 10 Teatro Nacional del Perú 2012
Figura 35 Edificios Emblemáticos y su influencia en el incremento del

Valor del suelo urbano en su entorno. Elaboración propia
74
El impacto de estas edificaciones en San Borja, junto con los factores descritos
en la formulación del problema ha generado un incremento en el valor de los
departamentos en San Borja, tal como se puede ver en el siguiente gráfico.
Figura 36 Incremento del Valor unitario de los departamentos residenciales

En San Borja y otros distritos de Lima. Fuente Informe Económico BCRP 2019
Entre el 2010 y el 2018 se observa un incremento de hasta el 100%, en el
año 2010, el promedio del valor de un metro cuadrado de departamento en San
Borja y otros distritos de intensa actividad inmobiliaria era de mil dólares,
habiendo subido a dos mil dólares a finales del 2014, para luego estabilizarse
en mil ochocientos dólares.
Según la Revista Especializada Constructivo, entre los años indicados en el
siguiente cuadro, el valor en dólares americanos del metro cuadrado de suelo
urbano en San Borja se ha incrementado de la siguiente manera:
75
Tabla 3 Valor del Suelo Urbano en el Distrito de San Borja entre los años 2008 y 2021
Elaboración propia en base al Suplemento Técnico de la
Revista Constructivo en las ediciones y páginas indicadas.
Revista Constructivo - Suplemento Técnico - Valor del Suelo Urbano $

Comercial Comercial Residencial Residencial
Edicion Fecha Año Pagina
A B A B
61 Febrero-Marzo 2008 117 600 500 400 330
72 Dic. - Enero 2009 179 1000 800 700 500
92 Abril - Mayo 2013 235 2000 1300 1900 1300
97 Dic. - Enero 2014 251 2000 1300 1900 1300
104 Dic. - Enero 2015 247 2000 1300 1900 1300
123 Ago. - Setiem. 2017 175 2000 1300 1900 1300
132 Dic. - Enero 2019 155 2000 1300 1900 1300
146 Dic. - Enero 2021 123 2000 1300 1900 1300
Según lo observado en esta Tabla el valor del suelo comercial y residencial ha
experimentado un alza del 333% entre los años 2008 y2021 en los terrenos
comerciales tipo A (frente a avenidas importantes), además de 260% en
terrenos comerciales del tipo B. Los terrenos residenciales del tipo A en 475%
y los terrenos residenciales del tipo B en 394%.
VALOR DEL SUELO URBANO COMERCIAL EN SAN

BORJA
2500
2000
1500
1000
500
0
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
COM A COM B
Figura 37 Incremento del Valor unitario del suelo comercial urbano en san Borja entre
Los años 2006 y 2021. Elaboración propia en base la Tabla 3.
76
VALOR DEL SUELO URBANO
RESIDENCIAL EN SAN BORJA
2500
2000
1500
1000
500
0
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
RESID A RESID B
Figura 38 Incremento del Valor unitario del suelo residencial urbano en san Borja entre
Los años 2006 y 2021. Elaboración propia en base la Tabla 3.
Las figuras 36 y 37, muestran el incremento del valor unitario del suelo
comercial y residencial, observándose dos momentos, el primero el notable
incremento que se da entre los años 2008 y 2013, período en el cual los
terrenos suben en los porcentajes sindicados, y luego entre los años 2014 y
2021, un período de relativa estabilidad, que se ha dado debido a la situación
económica del pais, la inestabilidad política entre otros factores.
Se ha opinado también que al haberse incrementado de manera especulativa
el valor del suelo entre los años 2008 y 2013, se ha trasladado el valor del
suelo al valor final de las viviendas hasta niveles que ya estaban fuera del
alcance de los sectores que demandan vivienda
77
2.5 Investigaciones relacionadas con el tema
2.5.1 Valoración del Suelo. Método residual dinámico simplificado.
Autor: Miguel Ángel Martínez Iranzo Arquitecto Técnico de Hacienda.
Lugar: Valencia, España. Fecha: abril 2003.
Dirección: http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05-
CATASTRO47.pdf
De acuerdo a la legislación española, la Ley 6/1998 (BOE del 14) sobre el Régimen
de Suelo y Valoraciones, se establece un criterio subsidiario de valoración de suelo
utilizando el "método residual", cuando resulten inaplicables las Ponencias
Catastrales. Según la organización Premier Tax Procedure en su publicación
https://valoracioncatastral.com/blog/que-es-una-ponencia-de-valores/
“La ponencia de valores es un documento elaborado por la Dirección General
del Catastro que recoge los criterios, módulos de valoración y demás elementos
precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral. Dicho de otro
modo, regula los criterios por los que se valorará el suelo y las construcciones en
un determinado territorio”
En el trabajo elaborado por el Arquitecto Técnico Miguel Ángel Martínez Iranzo, se
clasifican los tipos de mercados de suelos de esta manera:
78
a. Mercado de valores de repercusión de suelo
De acuerdo al uso y edificabilidad del suelo fijado por el planeamiento, cantidad
de metros cuadrados construidos o potenciales, se utiliza el Método Residual, a partir
de los valores de venta de inmuebles por metro cuadrado construido, restando el valor
de las construcciones por metro cuadrado, se obtiene el valor del suelo urbano. Este
método es aplicable a viviendas colectivas, predios comerciales y oficinas.
b. Mercado de valores unitarios del suelo
El suelo tiene un planeamiento de desarrollo que señala los valores máximos
admisibles de acuerdo a la volumetría del predio, las plantas de distribución, las
distancias a los linderos, etc. Es estos casos puede ser más determinante la forma y
situación del predio que su potencial edificable. Para lo cual se negocian los valores
por metro cuadrado de suelo y no por metro cuadrado construido. Es aplicable a
viviendas aisladas y polígonos industriales.
Según Miguel Angel Martinez I. en su obra “Método residual dinámico simplificado”
impresa en Valencia -España (1993). Y publicada también en
http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05-
CATASTRO47.pdf , se determina el principio de valor residual de esta manera:
“El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es
la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores”.
79
Principio de valor residual: “El valor atribuible a cada uno de los factores de
producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y
los valores atribuibles al resto de los factores”.
Según el autor, el Valor del inmueble se compone de forma aditiva por la integración
de diferentes costos, el costo del suelo, el costo de la construcción, así como los gastos
y beneficios de la promoción de venta. Por lo tanto, el costo del suelo es un “residuo”
de los otros costos, el método residual puede tener dos variantes: estática y dinámica.
2.5.2 El Mercado del Suelo urbano. La Consolidación de un modelo
de crecimiento urbano de diferenciación socio espacial.
Autor: Guillermina Urriza.
Lugar de estudio: Bahía Blanca, Argentina.
Dirección: https://esepuba.files.wordpress.com/2010/03/tesis-guillermina-
urriza.pdf
Fecha: enero 2003.
Esta tesis fue presentada para optar al grado académico de Magister en Desarrollo
Urbano, por la autora ante el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la
Pontificia Universidad Católica de Chile.
La autora plantea una Estructura de precios del suelo urbano, tomando en cuenta los
factores intervinientes en su determinación, teniendo los factores globales que afectan
el nivel de precios y evolución del mercado del suelo. Según la autora Guillermina
80
Urriza, en su obra "El Mercado del Suelo Urbano en Bahía Blanca, Argentina - La
consolidación de un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socio espacial.”
Página18. Que es su Tesis para optar al grado académico de Magister en Desarrollo
Urbano. Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia Universidad
Católica de Chile. (2003). Publicada en la página de Esepuba
https://esepuba.files.wordpress.com/2010/03/tesis-guillermina-urriza.pdf, Hace la
siguiente afirmación:
"En una economía de libre mercado, la ley de la oferta y la demanda determina
el precio. No obstante, debido a la singularidad del mercado de tierras, esta ley
no funciona como en otros bienes. Si bien existe una relación causal desde el
punto de vista económico entre la expansión de la demanda y el incremento de los
precios de los terrenos (ley de demanda), el aumento de la oferta de suelo urbano
no garantiza una declinación de los valores”
Los factores que se señalan en esta tesis son:
• Costos de urbanización y costos de mejoras.
• Elementos externos no controlables por el propietario.
• Condiciones físicas, sociales, ambientales del barrio.
• Vialidad y accesibilidad respecto al centro o subcentros.
• Ubicación en la ciudad
Considera también los siguientes determinantes globales:
• Centralidad.
• Accesibilidad.
81
• Entorno socioeconómico
• Acciones públicas, el rol de la normativa urbana y las inversiones.
• Demandas locacionales.
2.5.3 Factor externo en el valor comercial de la propiedad del
remodelado Parque Central, estudio de casos: negocios aledaños en
Miraflores
Autor: Hosler Paul Vera Herrera
Lugar de estudio: Miraflores, Lima - Perú.
Dirección: http://repositorio.urp.edu.pe/handle/URP/2531
Fecha: agosto 2019.
El tema fue desarrollado como Tesis para optar el grado académico de Maestro en
Arquitectura con mención en Gestión Empresarial, en la Universidad Ricardo Palma
de Lima (Perú). El autor elaboró esta tesis para poder describir e interpretar como
influyen los factores externos en el incremento del valor comercial de las propiedades
que rodean al Parque Central de Miraflores en el año 2019, considerando que este
parque fue remodelado recientemente.
Para tal fin considera los siguientes factores:
• Grado de urbanización.
• Equipamiento aledaño.
• Accesibilidad aledaña.
• Desarrollo sectorial.
82
• Oferta y demanda.
• Densidad de construcción.
• Categorías sociales.
2.5.4 Influencias del Desarrollo Urbano en el Mercado Inmobiliario
Autor: Juan Albino Flores Guillén
Lugar de estudio: Ciudad Juárez, México.
Dirección: http://eprints.uanl.mx/1643/1/1020150654.PDF
Fecha: abril 2005.
El trabajo de Tesis fue presentado para el autor opte al grado de Maestro en el Área
específica de Valuación Inmobiliaria en la Universidad Autónoma de Nuevo León -
México, para lo cual establece los factores del Desarrollo Urbano que logran influir en el
Mercado, estos son:
• Desarrollo Urbano y Factores Sociales.
• Estructura urbana (crecimiento, expansión e imagen urbana).
• Mercado inmobiliario y entorno económico (derecho de propiedad, monopolio,
división del espacio, el estado).
• Legislación en el Desarrollo Urbano.
• Todo en relación al desarrollo urbano en la Ciudad Juárez (el valor económico de
la tierra)
83
2.5.5 La valoración masiva del suelo urbano: El caso de la Ciudad
de Tena.
Autor: Ing. Álvaro Dávila
Lugar de estudio: Ciudad Tena, Ecuador.
Dirección:http://www.geoportaligm.gob.ec/portal/wp-
content/uploads/filebase/art%C3%ADculos_t%C3%A9cnicos/La%20Valoracion
%20Masiva%20del%20Suelo%20Urbano.pdf
Fecha: s/i
El autor es Jefe del Departamento de Cartografía Temática del Instituto Geográfico
Militar de Ecuador, con sede en la Ciudad de Quito, trata de describir algunos aspectos
ligados al mercado del suelo urbano. En el artículo para empezar, realiza una revisión
muy sintética de las principales teorías sobre el valor del suelo, a continuación,
describe la manera cómo se han aplicado estas teorías y de los factores que se
relacionan con la conformación de los precios y de los aspectos relacionados a la
valoración del suelo urbano de la Ciudad de Tena, recurriendo para ello a datos
catastrales del año 2007.
El autor establece que factores influyen en el precio de los terrenos, los cuales son:
-El uso y cobertura del suelo.
-La diferenciación socio económica de la población.
84
-La Topografía e Hidrografía.
-El acceso a los servicios y equipamientos urbanos.
2.5.6 La densificación y el precio del suelo urbano: el proceso de
densificación en el Centro Ampliado de Bogotá D.C. y sus efectos
sobre el espacio público de la ciudad y sobre el precio del suelo.
Autor: Economista Luis Eduardo Acuña Galindo
Lugar de estudio: Bogotá D.C. (Colombia)
Dirección:
https://repository.javeriana.edu.co/bitstream/handle/10554/18850/AcunaGalindo
LuisEduardo2015.pdf
Fecha: 2015
La Tesis para optar al título de Magister en Planeación Urbana y Regional, en la
Pontificia Universidad Javeriana de Bogotá, desarrollada sobre los efectos de la
densificación sobre el precio del suelo urbano en el Centro Ampliado de la Ciudad de
Bogotá, capital de Colombia. Aplicando el Método Residual al estudio de cuatro
predios ubicados en el centro de la ciudad. Para lo cual considera:
• El factor de edificabilidad.
• Índice de ocupación y altura.
• Densidades.
• Índice de construcción.
85
• Incidencia del terreno en un proyecto.
• Valor máximo del terreno.
2.5.7 Precio del suelo y metodologías de Avaluación. Exploración
para la captura de plusvalías urbanas en el caso de la Región
Metropolitana de Santiago de Chile.
Autor: Arquitecto Guillermo Carpio Díaz.
Lugar de estudio: Santiago de Chile.
Dirección: http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/130467
Fecha: Año 2014.
Esta investigación corresponde a resultado de la “Actividad Formativa Equivalente” para
optar al grado de Magister en Hábitat Residencial. El objetivo es producir un método para
hacer transparentes las plusvalías que deben volver a la sociedad en el desarrollo del
hábitat urbano residencial, utilizando los métodos de las tasaciones inmobiliarias dentro
de un enfoque de Hábitat Residencial. Se establece que los métodos de tasación utilizados
para financiar viviendas, no hacen transparentes los valores que la sociedad deposita en
ellas y que justifican su precio en el mercado inmobiliario.
Para desarrollar este trabajo se considera:
• Modelo de Precios Hedónicos.
• Modelo Matemático.
• Extracción de variables explicativas del Hábitat Residencial.
86
• Determinar el factor UF/m2 dependiente.
• Determinación del Índice de Plusvalía.
• Demostración de la Metodología.
2.5.8 Rangos, Formulas y Factores de ajuste al momento de ejecutar
la homologación en valuaciones.
Autor: Norma Herlinda Aguilar Frías
Lugar: Aguascalientes México.
Dirección:
https://docplayer.es/57966921-Congreso-renovacion-transformacion-y-
renacimiento-en-la-valuacion-con-el-lema-primavera-y-valuacion.html
Fecha: junio 2015.
Ponencia presentada al Congreso "Renovación, transformación y renacimiento en la
valuación" con el lema " Primavera y valuación". El trabajo tiene la finalidad de
proporcionar los rangos, fórmulas y factores de ajuste en lo concerniente a la
homologación en el enfoque de mercado teniendo en cuenta los conocimientos,
experiencia y buen juicio del valuador profesional, se busca homogenizar los criterios
a aplicar, al aplicar las fórmulas obtendremos avalúos más confiables y sobre todo
auditables, al convertir en cuantificables, todos los factores a homologar. Considera los
siguientes rangos y fórmulas:
Rangos:
• Factor de Negociación
• Factor de Ubicación
87
• Factor de Frente
• Factor de Calle
• Factor de Zona
Fórmulas
• Factor por topografía
• Factor de Fondo
• Factor de Área
• Factor de Forma
• Factor de inundación
2.5.9 Comparación metodológica de los criterios CNB y CABIN en
la valuación de una edificación en particular.
Autor: Ildefonso Sotomayor Ibarra
Lugar: Sonora México.
Dirección:
http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/7447/Capitulo2.pdf
Fecha: 1996.
La Tesis comprar a los dos métodos más utilizados en su país para valuar un predio,
para lo cual establece una serie de factores a tomar en cuenta en la obtención del valor
del suelo:
Características Urbanas
88
• Clasificación de la Zona
• Antigüedad de urbanización
• Porcentaje de viviendas y comercio
• Tipos de construcciones
• Jerarquización de vialidades
• Cambio de uso de suelo
• Índice de Saturación %
• Población y Área del lote
• Contaminación Ambiental
• Uso de suelo
• Vías de acceso e importancia de las mismas
• Servicios públicos y equipamiento urbano
Del Terreno:
• Medidas y colindancias
• Área total
• Topografía y configuración
• Características Panorámicas
• Densidad habitacional
• Intensidad de la construcción
• Servidumbre y restricciones
89
2.6. Estructura teórica y científica que sustenta el estudio
La Tesis para optar el Grado Académico de Maestro en Arquitectura con mención en
Gestión Empresarial denominada “Influencia de factores urbanos en el valor del suelo
residencial para transacciones inmobiliarias en el sector 9 distrito de San Borja (2010 –
2019)”, se base en la siguiente estructura teórica y científica que la sustenta:
2.6.1 Sobre la teoría del valor y del precio
Se decía que el pensador escocés Adam Smith fue el padre de la economía. Pero a raíz de
que se encontraron escritos realizados con anterioridad por otros pensadores, se fue
dejando de lado esta idea. Lo que sí es reconocido mayoritariamente es que, a partir de
los aportes de Adam Smith, la economía empezó a cobrar importancia científica.
La economía se desprende de la moral y la ética; el propio Adam Smith se
dedicaba a temas de filosofía y moral, es así que los primeros escritos sobre temas
económicos se ocupaban por contestar a las preguntas: ¿Cuál es el precio justo? ¿Es justo
cobrar interés por un préstamo? ¿Es lícito comprar y vender? Puesto que lo que
preocupaba a los primeros pensadores de la naciente economía era la justicia. Los
primeros escritos sobre temas económicos eran una parte integrante de obras sobre
justicia y ética.
Los temas de valor y precio llamaron la atención de los filósofos morales de esos años.
Reflexiones sobre el precio justo y la usura (o cobro de interés excesivo) eran importantes
en esos años, los pensadores querían dar respuestas más precisas en cuanto al “precio
justo", por lo tanto, se preguntaban: ¿Qué es el precio y cómo se determina
correctamente? y ¿por qué razones el precio de un bien sube o baja?

90
Así, fue como la teoría económica se fue vinculando en los campos de la moral y la
justicia. Con el transcurrir del tiempo la teoría económica fue avanzando y profundizando
sus conocimientos hasta transformarse en una ciencia propia que daba respuesta a las
relaciones de causa y efecto dejando de lado los temas relacionados a la moral.
Con la obra de Adam Smith “La Riqueza de las Naciones” se puede distinguir
claramente esta separación entre la ciencia y la moral. Los temas del valor y del precio
fueron tratados por la teoría económica naciente. Inicialmente se observaron muchas
confusiones a nivel conceptual y semántico. Es conveniente por lo tanto definir
correctamente los términos apropiados para los términos valor y precio. Por lo general en
la vida cotidiana se confunde un término con el otro, o se asume que son sinónimos, lo
cual también ocurrió a lo largo de la historia del pensamiento económico.
Desde las épocas delos primeros pensadores económicos se tenían definidos dos tipos
de valores: valor de uso y valor de cambio. La definición de valor de uso de un producto
es “la satisfacción o placer que su posesión da a una persona”; y en el caso del concepto
valor de cambio del producto es “la cantidad de otros productos que se pueden obtener
a cambio del producto original”.
Por ejemplo, la fotografía de una madre puede tener un gran valor de uso para su hijo,
pero ningún valor de cambio. Estos dos conceptos son muy distintos, pero están muy
relacionados. El la Figura 15 se sintetiza la diferencia entre valor de uso y valor de
cambio.
Valor de uso = valor

Valor de cambio = precio
Figura 39 Diferencia entre valor de uso y valor de cambio .
https://www.slideshare.net/darwinprm/valor-de-cambio-y-uso
91
Para los fines de este trabajo, definimos como:
La teoría del valor debe responder a la pregunta: ¿qué es lo que determina el grado de
satisfacción o placer que la posesión de un bien da a una persona?
La teoría del precio debe responder a la pregunta: ¿qué es lo que determina la cantidad de
un bien que se debe entregar para obtener otro bien?
2.6.2 Sobre el Valor del Suelo
David Ricardo (1817) es citado por Lina Vecchuine de Ochoa en su artículo “Un
modelo de valor del suelo urbano en el Área Metropolitana de Mérida “(página 2) en
http://www.saber.ula.ve/bitstream/handle/123456789/19293/articulo9.pdf del cual se
dice que es uno de los principales exponentes de estudios relacionados al valor del suelo,
a inicios del siglo XX hacia 1903 se difunden estudios que dan cuenta de la imperfección
de los mercados del suelo y en concreto el valor de la propiedad inmobiliaria.
No hay muchos estudios que dan a entender cómo se forman los precios del suelo
urbano. Lina Vecchuine en su artículo citado afirma además que la teoría de Von Thunen
influyó de manera notoria en los pensadores del siglo pasado. Asegura que algunos
autores consideran la obra de Richard Melancthon Hurd como la mayor contribución en
el valor del suelo en función a la cercanía o lejanía de los predios de los centros de
actividad económica de las ciudades, en su libro “Principle of City Land Values” (1903)
(Principios de los valores del suelo urbano).
Posteriormente, este mismo autor establece la teoría de los gastos de fricción urbana,
en donde explica la manera cómo influye el sistema de transporte de la ciudad en las
92
variaciones del valor del suelo en función a los tiempos de viaje. La fricción esta
entendida como la demora en el transporte en función a la distancia y /o a las dificultades
ocasionadas por las vías o el tráfico.
Lina Vecchuine en su artículo citado continúa diciendo que luego surgieron otros
trabajos de autores como Burgess y Hoyt, en éstos se explica cómo el patrón de uso del
suelo urbano puede ser entendido y graficado como zonas concéntricas, Burgess plantea
además que existen ventajas de acceso en las rutas radiales.
También expone que ya a inicios de la década de los años sesenta (1961) L. Wingo
plantea interrelacionar las condiciones físicas, económicas, tecnológicas y del
comportamiento de los habitantes, de las áreas urbanas para poder entender cómo se
distribuye en la ciudad el valor del suelo urbano residencial.
Este autor explica el comportamiento de los habitantes de una ciudad, utilizando un
modelo que incluye como variables, la ubicación de centros de trabajo, características de
la población trabajadora, los costos del desplazamiento y los sistemas de transportes, con
lo cual obtiene un interesante ordenamiento espacial de valores y densidades en la ciudad.
Para Lina Vecchuine en su artículo citado, considera un aporte muy importante es
el modelo de equilibrio espacial de las unidades de producción desarrollado por W.
Alonso hacia 1964. Con el modelo planteado determina la estructura de los precios del
suelo urbano en función de la localización espacial del predio, de acuerdo a las
preferencias de los pobladores y las empresas.
93
Se obtiene una curva de precio máximo que la familia o empresa estaría dispuesta a
pagar por un área específica del suelo, de acuerdo a sus preferencias y al grado de
satisfacción que el predio les produce. Los valores del suelo se grafican sobre un mapa o
plano donde se puede apreciar la relación entre la máxima satisfacción obtenida por el
habitante o empresa y el valor a pagar.
Comenta además la autora Lina Vecchuine en su artículo citado que los trabajos de
Wingo y Alonso tienen la ventaja de poder indicar las relaciones entre el precio de la
tierra y otros factores de la estructura de la ciudad. Otro autor que especifica algunos otros
factores que inciden en la formación de los precios del suelo es Granelle. Los factores
que este autor propone son:
a) Los factores relacionados al medio y al entorno inmediato (superficie, forma,
marco adecuado del terreno y densidad de ocupación del suelo en la zona próxima o
entorno urbano).
b) La accesibilidad a los polos de atracción de la ciudad, donde se da la mayor
actividad económica (distancia al centro y calidad de los medios de transporte).
c) Factores vinculados al crecimiento urbano y actividad económica en genera.
d) Factores reglamentarios referidos a la utilización del suelo.
Así mismo Lina Vecchuine en su artículo dice que, por otra parte, René Mayer y
Santillana del Barrio, han señalado otros factores que influyen en la determinación del
precio del suelo urbano. Entre éstos se encuentran:
94
a) El precio del terreno agrícola.
b) El costo de los trabajos de vialidad.
c) La renta de anticipación y escasez.
d) La renta de edificación.
e) La renta de compra de suelo para protegerse de la depreciación monetaria.
Según este planteamiento, el precio de los terrenos decrece a medida que éstos
se alejan del centro hasta unirse con los terrenos agrícolas donde el precio se fija en base a
los elementos señalados.
2.6.3 Sobre el Valor del Suelo Urbano y el Reglamento Nacional de
Tasaciones vigente
El trabajo de establecer el valor del suelo urbano de un determinado predio es tasar, en
el Perú, la norma que establece como se deben realizar las tasaciones es el Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, vigente, modificado por Resolución Ministerial N°
172-2016- VIVIENDA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el día 23/07/2016. Y
modificado posteriormente por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA,
publicada en el Diario Oficial El Peruano el día 2/11/2017.
De acuerdo a esta norma se tienen algunas definiciones conceptuales para realizar
correctamente la tasación inmobiliaria, la primera definición está referida a la tasación:
En el Artículo 3 del Reglamento Nacional de Tasaciones referido a las Definiciones, se
tiene el inciso 3.1.3 donde se define el término tasación.
95
“Tasación. - Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona,
estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha
para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento.
En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada.”
Hay dos tipos de tasaciones según la norma, Tasación Reglamentaria y Tasación
Comercial, la primera se utiliza por lo general para fines tributarios y la segunda es la que
se utiliza en las transacciones comerciales privadas: En el Reglamento Nacional de
Tasaciones Artículo 3, Definiciones, inciso 3.1.4 Tasación Reglamentaria se tiene que:
“Tasación reglamentaria. - Es la tasación en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente.”
Igualmente, en el Reglamento Nacional de Tasaciones Artículo 3, Definiciones, inciso
3.1.5 Tasación Comercial se tiene que:
“Tasación comercial. - Es la tasación en la que se utilizan valores del libre
mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.”
96
Las tasaciones a las que nos referimos son sobre bienes inmuebles, es necesario
entonces conocer la definición de un bien inmueble según el Reglamento Nacional de
Tasaciones, Artículo 3, Definiciones, inciso 3.2.5 Bienes Inmuebles se establece que:
“Bienes inmuebles: De acuerdo a lo establecido en el artículo 885 del Código
Civil, son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas
vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
5. Los diques y muelles.
7. Las concesiones para explotar servicios públicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los demás bienes a los que la ley les considere tal calidad.”
Dentro de los bienes inmuebles se consideran los terrenos, los que pueden ser rurales
o urbanos, para efectos del presente trabajo se consideran solo los terrenos urbanos, por
lo cual es preciso tener su definición, la cual está indicada en el Reglamento Nacional de
Tasaciones, Artículo 3, Definiciones, inciso 3.2.31 Terreno Urbano, la cual se indica así:
“Terreno urbano. - Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área
urbana que cuenta con obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para
usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.”
97
2.7. Definición de términos básicos:
Para desarrollar la presente tesis, es necesario definir los términos básicos más
utilizados de acuerdo a las fuentes documentales citadas:
2.7.1. Tasación
Según el Reglamento Nacional de Tasaciones (aprobado por Resolución Ministerial N°
172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, Artículo
3.-Definiciones, 3.1 Definiciones Generales inc.3, se tiene que:
“Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza
las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor
razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento. En caso que la tasación
sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha solicitada.”
2.7.2. Tasación Comercial
172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, Artículo
3.-Definiciones, 3.1 Definiciones Generales inc.5, se tiene que:
“Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos
directos e indirectos u otros debidamente sustentados.”
2.7.3. Área Libre
Según el Reglamento Nacional de Tasaciones (aprobado por Resolución Ministerial N° 172-
2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA, Artículo 3.-
Definiciones, 3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles inc.2
98
“Superficie de terreno en la que no existen proyecciones de áreas techadas. Se calcula
sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas
por las proyecciones de las áreas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles
de la edificación y hasta los límites de la propiedad.”
2.7.4. Área Ocupada
Definiciones, 3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles inc.3:
“Es la suma de las áreas techadas y sin techar de uso propio, encerrada dentro de los
linderos de una poligonal medida hasta la cara exterior de los muros del perímetro o
hasta el eje del parámetro divisorio en caso de colindancia con otro predio. No incluye
los ductos verticales.”
2.7.5. Área Techada
172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA,
Artículo 3.-Definiciones, 3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles inc.4:
“Es la suma de las superficies de las edificaciones techadas. Se calcula sumando la

proyección de los límites de la poligonal que encierra cada piso, descontando los ductos.
No forman parte del área techada, los ductos, las cisternas, los tanques de agua, los
espacios para la instalación de equipos en los que no ingresen personas, los aleros desde
la cara externa de los muros exteriores cuando tienen como fin la protección de la lluvia,
las cornisas, balcones y jardineras descubiertas y las cubiertas de vidrio u otro material
transparente cuando cubran patios interiores o terrazas. Los espacios a doble o mayor
altura se calculan en el nivel del techo colindante más bajo.”
99
2.7.6. Muestras de mercado inmobiliario:
Artículo 3.-Definiciones, 3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes Inmuebles y Muebles
inc.20-A:
“Información que se utiliza para determinar el valor comercial del bien, la misma que se
obtiene de las transacciones de compra-venta, avisos publicitarios y otros, debidamente
acreditados; los cuales deben ser analizados, comparados y/u homologados con las
características del bien a tasar.”
2.7.7. Depreciación:
“Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y
antigüedad.”
2.7.8. Edificación:
“Obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar actividades humanas.
Comprende las instalaciones fijas y obras complementarias adscritas a ella.”
100
2.7.9. Factores de Homologación:
inc.16:
“Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables,
analizando sus características en relación al bien a tasar; con el objeto de deducir un
valor estimado en base a la comparación de sus similitudes y diferencias. Es mayor a
uno (1), cuando las características de los bienes comparables son inferiores al bien a
tasar, caso contrario, es menor a uno (1).”
2.7.10. Instalaciones fijas y permanentes:
“Son todas aquellas instalaciones que forman parte del predio, que no pueden ser
separadas de éste sin alterar, deteriorar o destruir el predio.”
2.7.11. Lote:
inc.19
101
“Superficie de terreno urbano delimitado por una poligonal, definido como resultado de
un proceso de habilitación urbana y subdivisión del suelo.”
2.7.12. Obras Complementarias:
inc.21:
“Construcciones de carácter permanente edificadas fuera de los límites del área techada,
que complementan el funcionamiento de la edificación.”
2.7.13. Predio Urbano:
“Es el inmueble ubicado dentro de un área urbana, y está conformado por el terreno, las
edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que no pueden ser separados sin alterar,
deteriorar o destruir la edificación.”
2.7.14. Terreno Urbano:
inc.31
102
“Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con
obras de servicios públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las
disposiciones legales vigentes.”
2.7.15. Valor Comercial:
inc.33:
“Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares
características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.”
2.7.16. Valor de Realización:
“Es el valor estimado de venta de un bien, tomando como base el valor comercial del
mismo y aplicando un factor que considere todos los costos y gastos deducibles que
implica la necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser
justificado por el perito.”
2.7.17. Valor de Reposición:

103
inc.35:
“Es el valor similar nuevo del bien afectado por la depreciación.”
2.7.18. Zona Urbana:
“Constituida por áreas ocupadas con actividades urbanas, con servicios de agua,
alcantarillado, electrificación, vías de comunicación y transporte.”
2.7.19. Zonificación:
“Regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y ocupación del
suelo, establecida por la entidad competente en los Planos de Zonificación Urbana,
clasificados en: a. Residencial, b. Industrial, c. Comercial, d. Usos Especiales y e.
Otros.”
2.7.20. Tasación de Predio Urbano:
Artículo 4.-Tasación de predio Urbano, inc.4.1:
104
“Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio urbano, en
términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes. “
2.7.21. Tasación Reglamentaria de Predio Urbano:
Tasación de predio Urbano, inc.4.2
“En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos urbanos y
valores unitarios oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos legales
pertinentes.”
2.7.22. Tasación Comercial:
Artículo 4.-Tasación de predio Urbano, inc.4.3:
“En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de mercado con
el método utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los mismos que son
detallados y justificados por el perito tasador.”
105
2.7.23. Determinación del valor del Terreno - Tasación
Reglamentaria:
Artículo 18.-Determinación del Valor del terreno, inc. 18.1:
“En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno
urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del
presente Reglamento, según correspondan”
2.7.24. Determinación del valor del Terreno - Tasación

Reglamentaria sin Valor Arancelario:
Artículo 18.-Determinjación del Valor del terreno, inc. 18.2:
“En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el
perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.”
106
2.7.25. Determinación del valor del Terreno - Tasación Comercial:
Artículo 18.-Determinación del Valor del terreno, inc. 18.3:
“En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno
por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la
zona.”
2.7.26. Determinación del valor del Terreno - Tasación Comercial

de predios del Estado:
Según el Reglamento Nacional de Tasaciones (aprobado por Resolución Ministerial
N° 172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA,
Artículo 18.-Determinjación del Valor del terreno, inc. 18.4:
“En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a
proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las
limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito”.
2.7.27. Bienes Inmuebles:
172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-
107
VIVIENDA, Artículo 3.-Definiciones, 3.2 Definiciones para la Tasación de Bienes
Inmuebles y Muebles inc.5:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua
y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
Bienes
5. Los diques y muelles.
Inmuebles,
“De acuerdo a lo 6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
establecido en el artículo
885 del Código Civil, son 7. Las concesiones para explotar servicios públicos.
bienes inmuebles:
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante

afectado al servicio.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.”
Tabla 4 Bienes Inmuebles, definición reglamentaria

Elaboración propia en base al Reglamento Nacional de Tasaciones,
modificado por Resolución Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA
108
2.8. Fundamentos teóricos que sustentan la Hipótesis
2.8.1. Mapa Conceptual
Figura 40 - Mapa Conceptual 1 - Elaboración Propia
109
Figura 41 - Mapa Conceptual 2 - Elaboración Propia
110
Figura 42 – Mapa Conceptual 3 – Elaboración propia
111
2.9. Hipótesis
2.9.1. General
Los factores urbanos de acuerdo a la ubicación de un predio, influyen positiva o
negativamente en la variación del valor del suelo residencial para las transacciones
inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9, en el período 2010-2019.
2.9.2. Específicas
a. Los factores urbanos relacionados a los suelos y la topografía del terreno,
influyen positiva o negativamente en la variación del valor del suelo residencial
para las transacciones inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9,
en el periodo 2010-2019.
b. Los factores urbanos relacionados a las redes e infraestructura de la ciudad,
influyen positivamente en la variación del valor del suelo residencial para las
transacciones inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9, en el
periodo 2010-2019.
c. Los factores urbanos relacionados al entorno natural, influyen positiva o
inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9, en el periodo 2010-
2019.
d. Los factores urbanos relacionados a las vías y los espacios públicos, influyen
positiva o negativamente en la variación del valor del suelo residencial para las
periodo 2010-2019.
112
e. Los factores urbanos relacionados al clima y la orientación de los lotes,
influyen positiva o negativamente en la variación del valor del suelo residencial
para las transacciones inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9,
en el periodo 2010-2019.
f. Los factores urbanos relacionados al entorno urbano, influyen positiva o
inmobiliarias del Distrito de San Borja (Lima) – Sector 9, en el periodo 2010-
2019.
g. Los factores urbanos relacionados a la normativa y gestión, influyen positiva
o negativamente en la variación del valor del suelo residencial para las
periodo 2010-2019.
2.10 Variables (definición y operacionalización, variables e
indicadores)
Las variables a estudiar en el presente trabajo son:
2.10.1. Variables Independientes:
Serán los factores urbanos que influyen positiva o negativamente en la
variación del valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias del Distrito
de San Borja (Lima) en el periodo 2010-2019.
a. Los factores urbanos relacionados a los suelos y la topografía del terreno.
b. Los factores urbanos relacionados a las redes e infraestructura de la ciudad.
113
c. Los factores urbanos relacionados al entorno natural.
d. Los factores urbanos relacionados a las vías y los espacios públicos.
e. Los factores urbanos relacionados al clima y la orientación de los lotes.
f. Los factores urbanos relacionados al entorno urbano.
g. Los factores urbanos relacionados a la normativa y gestión.
2.10.2. Variable Dependiente:
Será el valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias del Distrito
de San Borja (Lima) – Sector 9, en el periodo 2010-2019.
2.10.3. Relación entre las Variables Independientes y la Variable
Dependiente:
Las variables independientes influyen directamente en la variable dependiente,
haciendo que esta se incremente o disminuya de acuerdo a las características de las
variables independientes indicadas. Las variables independientes pueden o no tener
relación entre sí, cada variable tiene sus propias dimensiones e indicadores que
permitirán conocer con mayor detalle cómo influyen estas en el valor del suelo
residencial en el Distrito de San Borja – Sector 9, dentro del período temporal indicado
(2010-2019)
114
Tabla 5 Variables que influyen en el valor del suelo residencial urbano
Elaboración propia
115
Figura 43 Factores que influyen en el valor del suelo urbano. Elaboración Propia.
2.10.4 Relación entre Objetivos, Variables, dimensiones e
indicadores:
A continuación, se presente el cuadro que muestra la relación entre los objetivos
específicos planteados, las variables dependientes que son los Factores Urbanos y la
variable independiente que es el valor del Suelo Urbano, y a partir de cada variable las
dimensiones e indicadores que se desarrollarán y aplicarán para establecer cómo influyen
estas variables independientes en el valor del suelo urbano residencial en el Distrito de
San Borja.
116
VARIABLES
Factores
Urbanos y Valor DIMENSIONES INDICADORES
OBJETIVOS ESPECIFICOS
del suelo
residencial
. Suelos y la Tipos de suelos Resistencia del suelo

Determinar cómo los topografía del Relieve Pendiente del terreno
factores urbanos terreno. Topográfico Forma del terreno
relacionados a Suelos y
Topografía influyen de
manera cualitativa en el Existencia de:
Agua potable
valor del suelo urbano, en el Agua para riego
Red de agua potable
Sector 9 del Distrito de San Redes e
Desagüe
Red de agua regadío
Borja. Energía Eléctrica
infraestructura Red de desagüe
Comunicaciones
de la ciudad. Red de electricidad
Determinar cómo los Gas natural
Pública y privada
factores urbanos Reciclaje
Red de telefonía y cable
relacionados a Redes e Red de gas
Infraestructura influyen de Manejo de residuos
manera cualitativa en el
valor del suelo urbano, en el
Sector 9 del Distrito de San Rio Surco Cercanía al rio o canales
Borja. Canales derivados Flora existente
Entorno
Flora Fauna existente
Natural
Determinar cómo los Fauna Nivel de contaminación
Contaminación
factores urbanos
relacionados al Entorno
Ancho de vías
Natural influyen de manera Área de plazas y parques
cualitativa en el valor del Vías y espacios Avenidas y Calles
Áreas verdes
suelo urbano, en el Sector 9 públicos Plazas y Parques
Conservación y
del Distrito de San Borja. mantenimiento
Determinar cómo los Temperatura

Confort
factores urbanos Humedad
Clima y Ventilación
relacionados a Vías y Vientos
orientación de Protección de lluvias
Espacios Públicos influyen Precipitaciones
los lotes. Protección del sol
de manera cualitativa en el Horas de Sol
Asoleamiento según
valor del suelo urbano, en el Orientación y
orientación
recorrido solar
Sector 9 del Distrito de San
Borja.
Edificaciones
Determinar cómo los vecinas Altura de edificaciones
factores urbanos Entorno Equipamiento Obstrucciones
relacionados a Clima y Urbano urbano Flujos viales y peatonales
Orientación influyen de Flujos Ruido y contaminación
manera cualitativa en el
117
valor del suelo urbano, en el
Sector 9 del Distrito de San
Borja. Cumplimiento de normas.
Normas generales Alcances y Limitaciones
Determinar cómo los Normas normativas
factores urbanos específicas Efectos de la Gestión
Normativa y
relacionados al Entorno (Ordenanzas) Municipal
Gestión
urbano influyen de manera Gestión Municipal Seguridad
cualitativa en el valor del Parámetros Accesibilidad
suelo urbano, en el Sector 9 Urbanísticos y Cumplimiento de
del Distrito de San Borja. edificatorios parámetros
Determinar cómo los

factores urbanos
relacionados a Normativa y Incremento del
Factores que
Gestión influyen de manera valor
incrementan el valor.
cualitativa en el valor del Valor del
suelo urbano, en el Sector 9 suelo Disminución del
Factores que
del Distrito de San Borja. Valor
residencial disminuyen el valor.
Valor de suelo
Factores que no
estable
afectan el valor
Tabla 6 Relación entre Objetivos, variables, dimensiones e indicadores.

Elaboración propia
118
3. MARCO METODOLÓGICO
3.1. Tipo, método y diseño de la investigación
3.1.1 Tipo de Investigación:
Será definido según el objetivo de investigación, o en nivel de profundización en el
objeto de estudio, o según el tipo de datos empleados, o el grado de manipulación de las
variables o según el período temporal en que se realiza.
a. Según el objetivo de la investigación:
Será una investigación aplicada, ya que se trata de un tipo de investigación centrada
en encontrar los factores urbanos que influyen en la variación del valor del suelo urbano
y se utilizarán en un lugar muy específico y bien delimitado, que es el distrito de San
Borja – Sector 9, en Lima. Las conclusiones del trabajo podrán ser utilizadas para realizar
tasaciones de predios urbanos en el Distrito, con mejor fundamentación y un mayor grado
de precisión.
b. Según el nivel de profundización en el objeto de estudio:
La investigación se realizará aplicando tres diferentes niveles de acuerdo a las
necesidades y el nivel de profundización requerido para explicar cómo son estos factores
urbanos y de qué manera y porque influyen en la variación del valor del suelo urbano.
Pudiendo ser la investigación:
a.-Investigación exploratoria, cuando se centre en analizar aspectos concretos de
la realidad que aún no han sido analizados en profundidad. Básicamente se trata
de una exploración o primer acercamiento que haga posible que futuras

119
investigaciones puedan dirigirse a analizar aspectos más precisos y profundos
sobre el tema. Se trata de encontrar patrones significativos en los datos analizados
para que, a partir de los primeros resultados, se puedan tener las explicaciones
iniciales sobre lo que ocurre.
b.-Investigación descriptiva, cuando el objetivo es establecer una descripción lo
más completa posible de un fenómeno, situación, factor o elemento concreto, sin
buscar ni causas ni consecuencias del mismo. Se estudian las características y se
observa cómo se configuran los procesos que originan los fenómenos, sin
valorarlos. No se pregunta aun porqué sucede un fenómeno, se trata únicamente
de tener una imagen clara del estado de una situación observada.
c.-Investigación explicativa, la cual se utiliza con el fin de intentar determinar las
causas y consecuencias de un fenómeno concreto. Se trata de encontrar no solo el
qué y también el porqué de las cosas, y cómo se ha llegado a la situación en que
se encuentra el fenómeno estudiado.
c. Según el tipo de datos empleados
Será una Investigación Cualitativa, ya que se basa en la obtención de datos en principio
no cuantificables, basados en la observación. Se centra en aspectos descriptivos, los datos
obtenidos podrán ser utilizados posteriormente analizándolos y cuantificados, logrando
una explicación más completa acerca de los factores estudiados.
120
d. Según el grado de manipulación de las variables
Será una Investigación Cuasi-experimental, ya que se pretende manejar una o varias
variables concretas, sin tener un control total sobre todas las variables, como por ejemplo
aspectos vinculados al tipo de muestra que se presenta.
e. Según el periodo temporal en que se realiza
Podrá ser una Investigación Longitudinal, que se caracteriza por realizar un
seguimiento a unos mismos objetos o procesos a lo largo de un período de tiempo
concreto. Permite ver la evolución de las características y variables observadas.
También podrá aplicarse la Investigación Transversal, la que se basa la comparación
de determinadas características o situaciones en diferentes sujetos en un momento
concreto, compartiendo todos los sujetos el mismo momento temporal.
3.1.2 Método de Investigación:
Según el tipo de inferencia a la hora de inferir cómo funciona la realidad. Se utilizarán
dos métodos de acuerdo a las necesidades de la investigación:
Método deductivo, que se basa en el estudio de la realidad y la búsqueda de verificación
o descarte de premisas básicas a comprobar. A partir de aspectos y principios generales
se considera que sucederá una situación particular.
Método inductivo, se basa en la obtención de conclusiones generales a partir de la
observación de hechos particulares. No es posible establecer generalizaciones o
predicciones.
121
3.2. Población y muestra de estudio
El estudio se realizará en el Distrito de San Borja – Sector 9, integrante de la capital
del Perú, Lima Metropolitana, la población de estudio para fines de este trabajo no es el
número de habitantes, sino el número de predios que pueden ser potencialmente vendidos
y que se encuentran dentro de los límites de este distrito y el indicado sector, ya que se
trata de analizar los factores urbanos que influyen en las variaciones del valor del suelo
urbano en las transacciones inmobiliarias que se dan en el distrito dentro de un período
de tiempo (2010-2019). De acuerdo a documentos oficiales basados se tiene que en
Distrito de San Borja existen 36,478 predios urbanos agrupados en 747 manzanas.
3.2.1. Diseño muestral
Para determinar el tamaño de muestra a aplicar en este trabajo, se aplicará la fórmula
siguiente:
𝑍2 ∗ P ∗ Q ∗ N
𝑛=
(N − 1). 𝐸 2 + 𝑍 2 ∗ 𝑃 ∗ 𝑄
Dónde:
n Tamaño de muestra N Población
P Probabilidad a favor Q Probabilidad en contra
E Error de estimación Z Nivel de confianza
Figura 44 Fórmula para determinar el tamaño de muestra .

http://moodlelandivar.url.edu.gt/url/oa/fi/ProbabilidadEstadistica/URL_02_BAS02%20DETERM
INACION%20TAMA%C3%91O%20MUESTRA.pdf página 13
122
Para aplicarla, se toman primero el tamaño de la población a estudiar, en este caso el
número total de predios existentes en el Distrito de San Borja, que es de 36,478, o sea:
N= 36,478
La probabilidad a favor es la cantidad de predios que han sido transferidos en el
período estudiado (2010-2019) de acuerdo a la información publicada por la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos, la cual se sintetiza en el siguiente
cuadro:
Figura 45 Transferencias de bienes inmuebles entre el 2005 y 2020. Elaboración

propia según datos publicados por la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP)
https://www.sunarp.gob.pe/seccion/publicaciones/data/BOL-EST-062020.pdf
123
LIMA
AÑO SAN BORJA
METROPOLITANA
2010 104,249 1,335
2011 106,268 1,361
2012 111,740 1,431
2013 106,251 1,361
2014 108,762 1,393
2015 101,943 1,305
2016 104,572 1,339
2017 102,277 1,310
2018 98,077 1,256
2019 104,262 1,335
TOTAL 1,048,401 13,426
Tabla 7 Elaboración propias en base a información Estadística proporcionada por la

Superintendencia Nacional de Registros Públicos SUNARP
https://www.sunarp.gob.pe/estadisticas/category/1-REGISTRO-DE-PROPIEDAD-INMUEBLE
En el período de estudio de los 36,478 predios existentes, han sido transferidos 13,426
lo cual representa 36.80%, aplicando entonces como probabilidad a favor 0.368 o sea:
P= 0.368
La probabilidad en contra representa los predios que no han sido vendidos en este período
de tiempo y resultan siendo Q= 1- P
Q= 1 - 0.368
Q = 0.632
Para aplicar el nivel de confianza (%) en la fórmula se aplica el coeficiente K indicado
en la siguiente tabla:
124
Nivel de Coeficiente
Confianza K
(%)
68% 0.99
75% 1.15
80% 1.28
90% 1.64
95% 1.96
96% 2.05
97% 2.17
98% 2.32
99% 5.58
Tabla 8 Nivel de confianza y Coeficiente K, para la fórmula utilizada para determinar el

tamaño de la muestra. https://www.psyma.com/company/news/message/como-
determinar-el-tamano-de-una-muestra
Para nuestro estudio aplicaremos el nivel de confianza de 95%, el cual implica aplicar el
coeficiente k de 1.96, o sea:
Z = 1.96
Para el error de estimación, se considera un 10%, con lo que se utilizará en la fórmula:
E = 0.10
Resolviendo la fórmula se obtiene:
125
Tabla 9 Fórmula para determinar el tamaño de muestra .
Elaboración propia en hoja de cálculo Excel en base a
https://www.psyma.com/company/news/message/como-determinar-el-tamano-de-una-muestra

Elaboración propia en hoja de cálculo Excel en base
http://moodlelandivar.url.edu.gt/url/oa/fi/ProbabilidadEstadistica/URL_02_BAS02%20DETERMINACI
ON%20TAMA%C3%91O%20MUESTRA.pdf página 11

Elaboración propia en hoja de cálculo Excel en base a:
126
Tabla 12 Elaboración propia en hoja de cálculo Excel.
En base a la fórmula para determinar el tamaño de muestra.
El tamaño de muestra a aplicar será de 90 predios.
Por lo tanto, para los 90 predios se planeó aplicar una encuesta virtual a igual número de
posibles compradores, y para tener una mayor aproximación a la realidad se aumentó el
número de encuestados a 111, vale decir a un 23.33% más. Con la encuesta se obtiene
las diferentes preferencias relacionadas a los factores urbanos que influyen en la decisión
de compra de un determinado predio.
3.3. Técnicas e instrumentos de recolección de datos
El trabajo a realizar tiene una naturaleza cualitativa, por lo tanto, las técnicas e
instrumentos de recolección de datos serán los que se adapten mejor a lo cualitativo. De
acuerdo a la Guía Didáctica Metodología de la Investigación Cuantitativa y Cualitativa
de Carlos Arturo Monje Álvarez (Neiva, 2011) que se encuentra en
127
https://www.uv.mx/rmipe/files/2017/02/Guia-didactica-metodologia-de-la-
investigacion.pdf , las técnicas e instrumentos más apropiados son:
• Entrevista no estructurada y entrevista dirigida
• Entrevista en Profundidad
• Grupos Focales
• Observación simple, no regulada y participante
• Historias de vida, diarios
• Análisis de contenido
• El Método etnográfico
Para el caso del estudio a desarrollar, se han elegido las siguientes técnicas e
instrumentos, para tener una visión más completa también se ha considera además la
técnica de las encuestas, que según el mencionado autor se emplea más en
investigaciones cuantitativas.
3.3.1. Entrevista dirigida:
La entrevista dirigida, se considera como semi-estructurada, en este tipo de entrevista,
se emplea una lista de temas hacia donde se debe enfocar las preguntas, el entrevistado
debe sentirse en libertad de contestar las preguntas de la lista. Con este tipo de entrevistas
es posible identificar y clasificar los problemas, los valores, estados emocionales y
comportamientos de las personas.
En este caso la entrevista será realizada a personas dedicadas al negocio inmobiliario
y profesionales de la arquitectura y construcción que tienen experiencia en proyectos
128
inmobiliarios y sus ventas, quienes evaluarán los grupos de factores urbanos que se
utilizarán, con los que se encuestará a los probables compradores de predios en el distrito.
3.3.2. Observación simple, no regulada y participante:
Con la observación simple, no regulada, se busca conocer y registrar información de
los habitantes de un lugar en el medio en el que se desenvuelven, para lo cual se tienen
unos cuantos lineamientos a seguir para captar dicha información.
Con la observación participante, el investigador se involucra directamente con la
actividad a observar, esta técnica exige períodos de observación prolongados y personas
que tengan competencia o dominio sobre el tema.
En este caso se observarán 30 predios en el sector 9 del Distrito de San Borja a los
cuales se les aplicarán la tabla de puntuación revisada por los inmobiliarios, y los
resultados de la encuesta a los probables compradores y evaluando los factores que se
aplican en cada caso y ponderando con las preferencias de los compradores, se obtendrá
un puntaje sobre 100 para establecer que predios tienen más posibilidades de ser vendidos
debido a que reúnen un mayor número de factores urbanos favorables para su pronta
venta.
3.3.3. Análisis de contenido:
Se trata de una técnica indirecta para analizar la realidad social a través de la
observación y análisis de documentos producidos en esta realidad. Es un método para
conocer el significado de artículos de revistas, textos, leyes, normas, etc. Permite
129
clasificar y codificar los elementos conformantes de la realidad, así es posible describir
de forma objetiva y sistemática el contenido de una comunicación, sus características son:
• Tiene contacto con los documentos, no con las personas que los producen.
• Se observan comunicaciones orales, escritas, imágenes, audiovisuales, etc.
• Los autores pueden ser una sola persona o un grupo de personas.
• La información obtenida permite hacer deducciones cuantitativas y cualitativas.
3.3.5. La encuesta por muestreo:
Se trata de una técnica que permite obtener información de diferentes personas que
resulta una muestra representativa de la población, hay varios tipos de encuesta, la
encuesta aplicada tiene estas características:
• Es del tipo Descriptiva, ya que se aplica a poblaciones heterogéneas, para
establecer como se distribuyen o clasifican en grupos o conjuntos diferenciados
por sus características, para el caso se trata de grupos de factores urbanos que
influyen en el valor del suelo urbano. Debido a las circunstancias de emergencia
sanitaria que se dan, la encuesta fue aplicada de modo virtual.
3.4. Procedimientos para la recolección de datos
Se emplearán los siguientes procedimientos para la recolección de datos:
En la encuesta:
• Determinación del tipo de técnica o instrumento a utilizar
130
• Formulación de los objetivos general y específicos de la recolección de datos.
• Determinación de la cobertura, a nivel de personas, lugar y momento. (Tipo y
tamaño de muestra)
• Selección de la técnica más apropiada y la forma como se aplicará.
• Definir la manera como interactuaran el investigador y el sujeto.
• Elaboración de contenidos y preparación de formulario a aplicar.
• Realizar un estudio previo (Estudio Piloto) para afinar las características del
instrumento a utilizar.
• Trabajo de campo
• Supervisión del trabajo de campo
• Selección de muestras óptimas
• Orden y procesamiento de información
• Graficación de resultados (cuadros)
• Análisis e interpretación de resultados
• Elaboración del informe final.
Al tratarse de una investigación exploratoria, no se requiere determinar la validez ni
confiabilidad al cuestionario aplicado a los encuestados.
3.5. Técnicas de procesamiento y análisis de datos
La información obtenida por alguna de estas técnicas e instrumentos, será procesada y
analizada para poder determinar la influencia de los factores urbanos estudiados en las
variaciones del valor del suelo urbano en el Distrito de San Borja.
131
3.5.1 Orden y depuración de datos:
Basándose en los objetivos, variables, dimensiones e indicadores a desarrollar, se
identifican los datos obtenidos que los consideramos necesarios, ordenándolos de acuerdo
a la secuencia del trabajo, se puede descartar algunos datos que resulten innecesarios o
poco relevantes.
La recopilación de datos asegura que los datos recogidos sean precisos de tal manera
que las conclusiones sean válidas.
3.5.2. Procesamiento de datos:
Los datos elegidos deben ser procesados u organizados para su análisis. Esto
incluye ordenar y clasificar los datos según sea necesario para las herramientas de análisis
pertinentes. Por ejemplo, es posible que los datos tengan que colocarse en filas y
columnas en una tabla dentro de una hoja de cálculo.
Con el proceso de datos se busca encontrar patrones que se puedan interpretar para
dar respuesta concreta a los objetivos del trabajo. El proceso de análisis de datos se realiza
para evitar que los datos procesados y organizados puedan estar incompletos, contener
información duplicada o errónea.
3.5.3 Verificar fiabilidad de datos procesados:
Del mismo modo, los datos cuantitativos pueden mostrar en ciertos casos valores
atípicos que harán que estos datos se excluyan para no alterar los resultados. Pueden ser
originados por mediciones incorrectas o tal vez obtenidos de fuentes que no garantizan
confiabilidad.
132
Para continuar con el trabajo se necesario verificar que todos los datos estén
convenientemente organizados y sean fiables.
3.5.4. Análisis e interpretación de datos:
Luego se disponen de varias técnicas de análisis de datos para comprender, interpretar
y derivar conclusiones de acuerdo a los objetivos planteados.
3.5.5 Graficación y visualización de resultados:
Posteriormente se deben obtener gráficos para poder visualizar los datos también se
puede utilizar para examinar los datos en diversos formatos gráficos, es aconsejable
utilizar los gráficos de acuerdo a la información que se maneje.
Los datos graficados permiten identificar las relaciones entre las variables de datos. Se
pueden plantear modelos descriptivos de datos para simplificar el análisis y comunicar
resultados.
3.5.6 Presentación de datos procesados:
Una vez concluidas las fases fundamentales del proceso de análisis de datos, los
resultados deben presentarse en formatos apropiados para que sirvan de apoyo en las
conclusiones, recomendaciones y decisiones que se tomen para acciones futuras.
Se utilizarán tablas y gráficos apropiados, ya que las herramientas gráficas de análisis de
datos proporcionan facilidad para resaltar la información requerida.
3.5.7 Aplicación de resultados:
Con el proceso y herramientas de análisis de datos adecuados, lo que antes era un gran
volumen de información dispersa se logrará obtener datos concretos, eficaces que ayuden
a entender diversas situaciones y sirvan para justificar los resultados.

133
Se trata de saber qué factores influyen más en la variación del valor del suelo
residencial urbano, y en base a esta información será posible obtener valores más justos
y coherentes del suelo residencial, que ayuden a mejorar las actuales condiciones del
mercado inmobiliario en el Distrito y en Lima Metropolitana.
4. ANALISIS DE RESULTADOS
4.1 Encuesta realizada a personas que podrían adquirir una vivienda en
el Distrito de San Borja:
Para verificar la influencia de los factores urbanos en el valor del suelo residencial para
transacciones inmobiliarias en el Distrito de San Borja se realizó una encuesta a un total
de 111 personas que podrían adquirir una vivienda en el distrito, a fin de conocer que
factores y con qué prioridad toman en cuenta para elegir el predio a adquirir. La encuesta
se realizó por medios virtuales, dada la actual emergencia sanitaria que impide realizar
encuestas presenciales.
Tabla 13 Encuestas realizadas, ordenadas correlativamente.

Indicando fecha y hora de la encuesta, grupo etario del encuestado, nivel de educación alcanzado por el
encuestado, rama de actividad y categoría de ocupación del encuestado. Elaboración propia utilizando
formularios virtuales de Google.
1.b Nivel de
Fecha y Hora de la 1.c Ramas de 1.d Categoría de
Nro. 1.a Grupo etario educación
Encuesta actividad laboral Ocupación
alcanzado
Trabajador
1 7/14/2021 1:49:27 Entre 55 y 64 años Posgrado Construcción
independiente
Superior Trabajador
2 7/16/2021 0:09:10 Entre 45 y 54 años Negocio Inmobiliario
universitaria independiente
Superior
3 7/16/2021 0:19:06 Entre 25 y 34 años Construcción Obrero
universitaria
Trabajador
4 7/16/2021 0:28:05 Entre 55 y 64 años Posgrado Servicios
independiente
134
5 7/16/2021 18:51:05 Entre 55 y 64 años Posgrado Minería Empleado
Superior Empleador o
6 7/16/2021 18:53:17 Entre 55 y 64 años Servicios
universitaria patrono
Superior Arquitectura Asesoría Trabajador

7 7/16/2021 18:57:50 Entre 55 y 64 años
universitaria Y Consultoría independiente
Superior Trabajador
8 7/16/2021 19:07:24 Entre 55 y 64 años Construcción
9 7/16/2021 19:12:10 Entre 35 y 44 años Posgrado Servicios Empleado
10 7/16/2021 19:15:37 Entre 45 y 54 años Posgrado Docencia Universitaria Empleado
Docente
11 7/16/2021 19:16:33 Entre 55 y 64 años Posgrado Diseño, Docencia
universitario
Superior
12 7/16/2021 19:19:11 Entre 25 y 34 años Construcción Empleado
universitaria
Trabajador
independiente
Superior Manufactura Empleador o
14 7/16/2021 19:24:40 Entre 55 y 64 años
universitaria (Industria, Artesanía) patrono
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Empleador o
patrono
19 7/16/2021 19:47:23 Entre 45 y 54 años Posgrado Docencia Universitaria Empleado

Trabajador
independiente
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Trabajador
independiente
26 7/16/2021 20:44:45 Entre 55 y 64 años Arquitectura
Trabajador
independiente
Trabajador
independiente
Empleador o
patrono
Superior Trabajador
Servicios De
Superior Trabajador
31 7/16/2021 21:13:29 Más de 65 años Arquitectura E
Ingeniería
Superior
universitaria
Superior Trabajador
Superior Trabajador
Superior Trabajador
135
Superior Trabajador
37 7/16/2021 21:59:49 Entre 55 y 64 años Comercio
Trabajador
39 7/16/2021 22:00:13 Entre 35 y 44 años Posgrado Comercio
independiente
Superior Trabajador
Superior Trabajador
41 7/16/2021 22:14:14 Entre 55 y 64 años Turismo
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Superior no
47 7/16/2021 23:06:43 Entre 55 y 64 años universitaria Hotelería Empleado
(Técnica)
Superior Trabajador
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Superior
51 7/16/2021 23:38:28 Entre 55 y 64 años Banca Y Seguros Empleado
universitaria
Trabajador
independiente
Superior Trabajador
56 7/17/2021 0:45:34 Más de 65 años Construcción
Trabajador
independiente
59 7/17/2021 8:37:45 Entre 55 y 64 años Turismo
Trabajador del
hogar
Trabajador
independiente
Superior
universitaria
64 7/17/2021 11:55:56 Entre 45 y 54 años Posgrado Construcción Empleado
Trabajador
65 7/17/2021 12:10:56 Más de 65 años Posgrado Construcción
independiente
Trabajador
67 7/17/2021 12:41:51 Más de 65 años Posgrado Construcción
independiente
136
Empleador o
68 7/17/2021 12:50:12 Entre 55 y 64 años Posgrado Gerencia De Proyectos
patrono
Superior Trabajador
70 7/17/2021 13:31:37 Entre 55 y 64 años DOCTORADO Servicios Consultor
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Superior Manufactura
74 7/17/2021 15:41:13 Entre 55 y 64 años Empleado
universitaria (Industria, Artesanía)
Superior
75 7/17/2021 16:36:16 Entre 55 y 64 años Servicios Empleado
universitaria
Trabajador
independiente
Trabajador
independiente
Arquitectura Y Trabajador
80 7/18/2021 19:15:04 Entre 35 y 44 años Posgrado
Educación independiente
Superior Trabajador
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Superior
universitaria
Superior Trabajador
Superior Trabajador
Superior Trabajador
Superior
universitaria
Trabajador familiar
90 7/18/2021 20:14:35 Entre 18 y 24 años Secundaria Construcción
no remunerado
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Trabajador
independiente
Trabajador
independiente
Superior Trabajador
Superior no
Trabajador
96 7/18/2021 20:49:42 Entre 45 y 54 años universitaria Docente
independiente
(Técnica)
Superior Construcción Y Trabajador
97 7/18/2021 21:00:54 Entre 55 y 64 años
universitaria Servicios independiente
Trabajador
independiente
137
Superior
universitaria
Superior
universitaria
Superior no
Trabajador
101 7/18/2021 21:38:50 Entre 35 y 44 años universitaria Construcción
independiente
(Técnica)
Superior Trabajador
Trabajador
independiente
Superior
universitaria
Superior Trabajador
Superior
108 7/19/2021 6:09:58 Entre 35 y 44 años Servicios Empleado
universitaria
Superior no
109 7/19/2021 11:04:06 Entre 45 y 54 años universitaria Administrativo Empleado
(Técnica)
110 7/19/2021 13:16:46 Entre 35 y 44 años Posgrado Docencia Empleado
Superior
111 7/19/2021 20:18:07 Entre 18 y 24 años Comercio Estudiante
universitaria
Como se ve en la Tabla 12, las encuestas se realizaron entre el 14 y 19 de julio del
2021, las personas que contestaron de manera voluntaria, fueron convocados por las redes
sociales y grupos de la aplicación WhatsApp, se solicitó a aproximadamente 300
personas, de las que 111 aceptaron participar en la encuesta y la enviaron virtualmente.
La población entrevistada pertenece a diferentes grupos etarios, al publicar la
encuesta en las redes y grupos de internet, se ha buscado a personas con edades donde es
más frecuente adquirir un inmueble, ya sea para habitarlo o como inversión para obtener
renta de su alquiler. Los encuestados pertenecen a los siguientes grupos etarios:
138
Tabla 14 Cantidad de Encuestados por grupos etarios.
Porcentaje de entrevistados en cada grupo etario
Elaboración propia.
Rangos de edades de los encuestados
Nº de
Grupo Etario Porcentaje
personas
Entre 18 y 24 años 3 2.70%
Entre 25 y 34 años 19 17.12%
Entre 35 y 44 años 14 12.61%
Entre 45 y 54 años 11 9.91%
Entre 55 y 64 años 60 54.05%
Más de 65 años 4 3.60%
Totales 111 100.00%
Rangos de edades de los encuestados

60.00%
54.05%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00% 17.12%
12.61%
9.91%
10.00%
2.70% 3.60%
0.00%
Entre 18 y 24 Entre 25 y 34 Entre 35 y 44 Entre 45 y 54 Entre 55 y 64 Mas de 65 años
años años años años años
Figura 46 Encuestados por grupos etarios o rangos de edades.

Elaboración propia
De acuerdo a la Tabla 13 y a la Figura 22, se tiene que los encuestados
son personas adultas que tienen edades entre 55 y 65 años representan el 54.05% del total,
los adultos con edades entre 25 y 34 años alcanzan al 17.12% del total, los que tienen
entre 35 y 44 años son el 12.61% y aquellos que tienen entre 45 y 54 años representan el
9.91% del total. La población adulta entre 25 y 64 años llega a 93.69% de los
entrevistados siendo quienes tienen más posibilidades y necesidades de adquirir un

139
inmueble. La población adulto mayor encuestada representa solo el 3.6% y la población
joven entre 18 y 24 años únicamente el 2.70%, ambas poblaciones extremas tienen menos
probabilidades de adquirir un predio.
Tabla 15 Nivel de Educación alcanzado.

Número de personas entrevistadas por nivel de educación alcanzado
y porcentaje de cada nivel
Nivel de educación alcanzado

Nivel de Educación Nº de personas Porcentaje
Primaria 0 0.00%
Secundaria 1 0.90%
Superior no universitaria (Técnica) 4 3.60%
Superior universitaria 54 48.65%
Posgrado 51 45.95%
Otra 1 0.90%
Totales 111 100.00%
Nivel de educación alcanzado

60.00%
48.65%
50.00% 45.95%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
3.60%
0.00% 0.90% 0.90%
0.00%
Primaria Secundaria Superior no Superior Posgrado Otra
universitaria universitaria
(Técnica)
Figura 47 Nivel de educación alcanzado por los encuestados

en expresión porcentual.
Elaboración propia
140
Según la Tabla 14 y a la Figura 23, se tiene que los encuestados han
llegado a concluir la educación secundaria en un 0.90% ( vale decir una sola persona), los
que han logrado concluir educación superior no universitaria o técnica llegan a
representar el 3.60%, los que han concluido la educación superior universitaria
representan el mayor porcentaje 48.65%, y quienes han logrado llegar a estudios de
posgrado llegan a ser el 45.95% entrevistados, finalmente el 0.90% ha tenido otro tipo de
educación (solo una persona). Los entrevistados que han concluido la educación superior
universitaria y los que han concluido estudios de posgrado llegan a representar juntos el
94.60% del total, siendo el grupo que por su formación tiene los ingresos que les permite
adquirir una vivienda en San Borja.
Tabla 16 Actividad en la que laboran los entrevistados.

Número de personas entrevistadas por grupo laboral en que trabajan
y porcentaje de entrevistados en cada nivel. Elaboración propia
Ramas de actividad
Actividad en la que labora Nº de personas Porcentaje
Manufactura (industria, artesanía) 2 1.80%
Construcción 51 45.95%
Comercio 3 2.70%
Servicios 37 33.33%
Otros ( Actividades extractivas, agropecuarias, etc.) 0 0.00%
Otra 18 16.22%
Totales 111 100.00%
141
Ramas de actividad
50.00% 45.95%
45.00%
40.00%
33.33%
35.00%
30.00%
25.00%
20.00% 16.22%
15.00%
10.00%
5.00% 1.80% 2.70%
0.00%
0.00%
Manufactura Construcción Comercio Servicios Otros ( Actividades Otra
(industria, extractivas,
artesanía) agropecuarias, etc.)
Figura 48 Ramas de la actividad económica

en la que labora el entrevistado. Elaboración propia
Según la Tabla 15 y a la Figura 24, se tiene que los encuestados realizan su
actividad laboral en el sector construcción alcanzando al 45.95%, mientras los que se
dedican al sector servicios llegan al 33.33%, en otras ramas de la actividad laboral llegan
al 16.22%, en menor proporción el 2.70 % se encuentran laborando en el sector comercio,
y el 1.80% están en el sector manufactura (industria artesanal). Se tiene que la suma de
quienes están en el sector construcción y los que están en el sector servicios alcanzan al
79.28%, por lo tanto, tienen algún conocimiento de la actividad inmobiliaria.
Tabla 17 Categoría de ocupación de los entrevistados

Número de personas entrevistadas por categoría de su ocupación
y porcentaje de entrevistados en cada categoría. Elaboración propia
Categoría de Ocupación
Categoría de la ocupación de los encuestados Nº de personas Porcentaje
Empleador o patrono 14 12.61%

Trabajador independiente 58 52.25%
Empleado 0 0.00%
Obrero 1 0.90%
Trabajador familiar no remunerado 1 0.90%
Trabajador del hogar 1 0.90%
Otra 36 32.43%
Totales 111 100.00%
142
Categoría de Ocupación
60.00%
52.25%
50.00%
40.00%
32.43%
30.00%
20.00%
12.61%
10.00%
0.00% 0.90% 0.90% 0.90%
0.00%
Empleador o Trabajador Empleado Obrero Trabajador Trabajador del Otra
patrono independiente familiar no hogar
remunerado
Figura 49 Categorías de ocupación de los entrevistados.

Elaboración propia
Según la Tabla 16 y a la Figura 25, se tiene que los encuestados en la proporción
mayoritaria del 52.25% son trabajadores independientes, el 32.43% tienen otras
ocupaciones y en menor proporción que es del 12.61% son empleadores o patronos, otras
categorías de ocupación tienen muy poco porcentaje que en conjunto llegan al 2.70%
entre las tres categorías restantes juntas, la categoría de empleados no tiene ningún
entrevistado.
Tabla 18 Distrito donde residen los entrevistados.

Número de personas entrevistadas por distrito de residencia.
Elaboración propia
Distrito de actual residencia

Distrito Cantidad Zona
Bellavista 2 Callao
Callao 2 Callao
Cercado de Lima 2 Centro
Jesús María 5 Centro
Lince 4 Centro
Rímac 1 Centro
San Luis 2 Centro
La Victoria 1 Entorno
San Borja 9 Entorno
San Isidro 10 Entorno
Santiago de Surco 13 Entorno
143
Surquillo 2 Entorno
La Molina 1 Este
Fuera de Lima 9 Fuera
Chaclacayo 1 Lima Este
San Juan de Lurigancho 5 Lima Nor Este
Comas 3 Lima Norte
San Martín de Porres 1 Lima Norte
No indica 13 No indica
Magdalena del mar 6 Oeste
Pueblo Libre 8 Oeste
San Miguel 1 Oeste
Barranco 2 Sur
Miraflores 8 Sur
Total 111 Entrevistados
Según la Tabla 17, se tiene que los encuestados provienen de diferentes distritos
de Lima Metropolitana y El Callao, se indica también en que zona de la ciudad que esta
el distrito indicado.
Tabla 19 Zonas de la ciudad donde están

los distritos de resistencia.
Número de personas entrevistadas por distrito de residencia.
Elaboración propia
Zonas donde se encuentran los distritos

Zonas Encuestados Porcentaje
Callao 4 3.60%
Centro 14 12.61%
Entorno 35 31.53%
Este 1 0.90%
Fuera de Lima 9 8.11%
Lima Este 1 0.90%
Lima Nor Este 5 4.50%
Lima Norte 4 3.60%
Oeste 15 13.51%
Sur 10 9.01%
No indica 13 11.71%
Totales 111 100.00%
144
Distrito de actual residencia
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
Callao Centro Entorno Este Fuera de Lima Lima Lima Oeste Sur No
Lima Este Nor Norte indica
Este
Figura 50 Distritos de actual residencia. Agrupados por zonas.

Elaboración propia
Los encuestados residen mayormente en alguno de los distritos que rodean
San Borja, llegado al 31.53%. Los encuestados que viven el al oeste representan el
13.51%, los que viven por el centro son el 12.61%. Quienes viven en el sur son el 9.01%,
y los que viven fuera de Lima llegan al 8.11%. Los que residen al nor este son el 4.50%,
y los encuestados del Callao y Lima Norte representan el 3.60% en ambos casos. Los
otros sectores tienen menores porcentajes.
4.2 Descripción de los resultados de la encuesta:
Luego de solicitar a los encuestados datos generales obtenidos mediante las cinco
preguntas iniciales, se procedió a plantear la encuesta que consistió en una batería de 45
preguntas para poder conocer sus preferencias y criterios relacionados a los factores que
consideran para adquirir una vivienda en el Distrito de San Borja, estas preguntas se
plantearon en cuadros de doble entrada para facilitar sus respuestas.
145
Tabla 20 Relación de las preguntas realizadas a los encuestados.
Elaboración propia
N° Preguntas de la Encuesta
2.1 GRUPOS DE FACTORES EN GENERAL

1
2.1 EN QUE ORDEN DE IMPORTANCIA CONSIDERARIA LOS GRUPOS DE FACTORES
URBANOS INDICADOS ( 1 MÁS IMPORTANTE, 7 MENOS IMPORTANTE) MARQUE QUE
LA OPCIÓN APROPIADA [SUELOS Y TOPOGRAFIA]
2 URBANOS INDICADOS ( 1 MÁS IMPORTANTE, 7 MENOS IMPORTANTE) MARQUE QUE
LA OPCIÓN APROPIADA [REDES E INFRAESTRUCTURA]
LA OPCIÓN APROPIADA [ENTORNO NATURAL]
LA OPCIÓN APROPIADA [VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS]
2.1 EN QUE ORDEN DE IMPORTANCIA CONSIDERARÍA LOS GRUPOS DE FACTORES
LA OPCIÓN APROPIADA [CLIMA Y ORIENTACIÓN]
LA OPCIÓN APROPIADA [ENTORNO URBANO]
LA OPCIÓN APROPIADA [NORMATIVA Y GESTIÓN]
2.2 FACTORES URBANOS RELACIONADOS A SUELOS Y TOPOGRAFIA

2. 2 EN QUE ORDEN DE IMPORTANCIA CONSIDERARIA LOS FACTORES URBANOS
8 RELACIONADOS A SUELOS Y TOPOGRAFIA ( 1 MÁS IMPORTANTE, 5 MENOS
IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [RESISTENCIA DEL SUELO]
IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [PENDIENTE DEL TERRENO]
RELACIONADOS A SUELOS Y TOPOGRAFIA ( 1 MÁS IMPORTANTE, 5 MENOS
10
IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [FORMA GEOMETRICA DEL
TERRENO]
IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [EXTENSIÓN DEL TERRENO]
146
IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [OTRO]
2.3 FACTORES URBANOS RELACIONADOS A LAS REDES E INFRAESTRUCTURA

2.3 EN QUE ORDEN DE IMPORTANCIA CONSIDERARIA LOS FACTORES URBANOS
13 RELACIONADOS A LAS REDES E INFRAESTRUCTURA ( 1 MÁS IMPORTANTE, 7
MENOS IMPORTANTE) MARQUE QUE LA OPCIÓN APROPIADA [AGUA POTABLE]
14 RELACIONADOS A LAS REDES E INFRAESTRUCTURA ( 1 más importante, 7 menos
importante) Marque que la opción apropiada [AGUA PARA RIEGO (JARDINES)]
importante) Marque que la opción apropiada [AGUA RESIDUAL (DESAGUE)]
importante) Marque que la opción apropiada [ENERGIA ELECTRICA]
importante) Marque que la opción apropiada [COMUNICACIONES]
importante) Marque que la opción apropiada [GAS NATURAL]
importante) Marque que la opción apropiada [RECICLAJE]
2.4 LOS FACTORES URBANOS RELACIONADOS AL ENTORNO NATURAL

20 RELACIONADOS AL ENTORNO NATURAL( 1 más importante, 5 menos importante) Marque
que la opción apropiada [CERCANIA AL RIO SURCO]
que la opción apropiada [CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO SURCO]
que la opción apropiada [FLORA Y FAUNA EXISTENTE]
que la opción apropiada [NIVEL DE CONTAMINACION]
que la opción apropiada [OTROS]
147
2.5 FACTORES URBANOS RELACIONADOS A LAS VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS
25 RELACIONADOS A LAS VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS( 1 más importante, 4 menos
importante) Marque que la opción apropiada [ANCHO DE VIAS]

26 RELACIONADOS A LAS VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS( 1 más importante, 4 menos
importante) Marque que la opción apropiada [AREAS DE PARQUES Y PLAZAS CERCANAS]

RELACIONADOS A LAS VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS( 1 más importante, 4 menos
27
importante) Marque que la opción apropiada [CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE
AREAS VERDES]
28 RELACIONADOS A LAS VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS (1 más importante, 4 menos
importante) Marque que la opción apropiada [OTROS]
2.6 FACTORES URBANOS RELACIONADOS AL CLIMA Y ORIENTACION

29 RELACIONADOS AL CLIMA Y ORIENTACION ( 1 más importante, 6 menos importante)
Marque que la opción apropiada [TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT]
Marque que la opción apropiada [HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES]
Marque que la opción apropiada [ASOLEAMIENTO SEGUN ORIENTACION]
RELACIONADOS AL CLIMA Y ORIENTACION ( 1 más importante, 6 menos importante)
32
Marque que la opción apropiada [PRECIPITACIONES Y APROVECHAMIENTO DE AGUAS
PLUVIALES]
Marque que la opción apropiada [VENTILACION NATURAL]
Marque que la opción apropiada [OTRO]
2.7 FACTORES URBANOS RELACIONADOS AL ENTORNO URBANO

35 RELACIONADOS AL ENTORNO URBANO ( 1 más importante, 6 menos importante) Marque
que la opción apropiada [ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS]
que la opción apropiada [OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL]
148
que la opción apropiada [EQUIPAMIENTO URBANO CERCANO]
que la opción apropiada [FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES]
que la opción apropiada [RUIDO Y CONTAMINACION SONORA]
que la opción apropiada [OTRO]
2.8 FACTORES URBANOS RELACIONADOS A NORMATIVA Y GESTION

41 RELACIONADOS A NORMATIVA Y GESTION ( 1 más importante, 5 menos importante)
Marque que la opción apropiada [CUMPLIMIENTO DE NORMÁS GENERALES]
RELACIONADOS A NORMATIVA Y GESTION ( 1 más importante, 5 menos importante)
42
Marque que la opción apropiada [CUMPLIMIENTO DE NORMÁS DE SEGURIDAD Y
ACCESIBILIDAD]
Marque que la opción apropiada [EFICIENTE GESTION MUNICIPAL]
RELACIONADOS A NORMATIVA Y GESTION ( 1 más importante, 5 menos importante)
44
Marque que la opción apropiada [CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y
EDIFICATORIOS]
Marque que la opción apropiada [OTRO]
En la tabla 19, se muestran las 45 preguntas realizadas, agrupadas en 8 bloques,
el primero para determinar en forma general la importancia de los siente grupos de
factores que se consideran para seleccionar el inmueble a adquirir, y los otros 7 bloques
para detallar los factores las prioridades con que se toman en cuenta los factores
indicados de cada uno de los siente grupos.
149
4.2.1 Grupo de factores en General
Las primeras preguntas de la encuesta han sido planteadas para conocer la
importancia que los encuestados asignan a los grupos de factores para tomar sus
decisiones inmobiliarias, se pidió indicar que grupos de factores consideraban más
importantes en su decisión, estableciendo un orden dando el primer lugar al grupo que
consideran más importante y el último lugar al grupo que consideran menos importante.
Tabla 21 Relación de las preguntas realizadas para definir la preferencia de los encuestados.
Por los grupos de factores urbanos en orden de importancia - Elaboración propia
N° Preguntas de la Encuesta
1 URBANOS INDICADOS ( 1 más importante, 7 menos importante) Marque que la opción
apropiada [SUELOS Y TOPOGRAFIA]
apropiada [REDES E INFRAESTRUCTURA]
apropiada [ENTORNO NATURAL]
apropiada [VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS]
apropiada [CLIMA Y ORIENTACION]
apropiada [ENTORNO URBANO]
apropiada [NORMATIVA Y GESTION]
150
Figura 51 Cuadro de doble entrada en el que se presentan las primeras 7 preguntas de la
encuesta. Elaboración propia
En la tabla 20, se muestran los siete grupos de factores urbanos entre los cuales los
encuestados eligieron el orden de importancia que tienen para ellos estos al momento de
adquirir un inmueble en San Borja, se presentaron en un cuadro de doble entrada como
se ve en la figura 27, donde se aprecian 7 columnas numeradas del 1 al 7, siendo la
columna 1 para indicar el grupo más importante y la columna 7 para indicar el grupo
menos importante, los grupos de factores están en las 7 filas horizontales, los encuestados
solo debían marcar el recuadro entre el valor de la columna y el grupo que le corresponde
para establecer el orden de importancia a su criterio. Los resultados obtenidos se muestran
a continuación:
151
Tabla 22 Importancia asignada al grupo de factores de Suelos y Topografía.
Por los encuestados - Elaboración propia
SUELOS Y TOPOGRAFIA Cantidad Valor % Puntaje

1 Mas importante 30 7% 2.10
2 16 6% 0.96
3 15 5% 0.75
4 11 4% 0.44
5 11 3% 0.33
6 23 2% 0.46
7 Menos importante 2 1% 0.02
Sin respuesta 3 0% 0.00
Total 111 5.06
SUELOS Y TOPOGRAFIA
35
30
25
20
15
10
5
0
0 2 4 6 8 10
Figura 52 Importancia asignada al grupo de factores Suelos y Topografía

por los encuestados. Elaboración propia
En la tabla 21 y en la Figura 28 se registra el resultado de la encuesta en lo referente
al grupo de factores de Suelos y Topografía, se observa que 30 encuestados consideran
a este grupo como el más importante, 23 encuestados lo consideran en el sexto lugar de
importancia, y 16 encuestados consideran que esta en el segundo lugar de importancia.
Pocos encuestados lo consideran en los órdenes de importancia restantes.
Para obtener un resultado ponderado, se ha asignado a cada opción un valor porcentual,
siendo el 7% para la opción más importante y 1% para la menos importante,
multiplicando luego la cantidad de encuestados que han optado por cada opción por el
152
valor porcentual indicado, obteniendo un puntaje que servirá para establecer el orden de
preferencia entre los siete grupos de factores. En este caso el grupo de factores obtiene
en total de 5.06 puntos.
Tabla 23 Importancia asignada al grupo de factores de Redes e Infraestructura.

Por los encuestados. Elaboración propia
REDES E
INFRAESTRUCTURA Cantidad Valor % Puntaje
2 25 6% 1.50
3 7 5% 0.35
4 13 4% 0.52
5 16 3% 0.48
6 3 2% 0.06
Total 111 5.72
REDES E INFRAESTRUCTURA
50
40
30
20
10
0
0 2 4 6 8 10
Figura 53 Importancia asignada al grupo de factores Redes e Infraestructura

En la tabla 22 y en la Figura 29 se tiene el resultado de la encuesta en lo referente al
grupo de factores de Redes e Infraestructura, se observa que 40 encuestados consideran
a este grupo como el más importante, 25 encuestados lo consideran en el segundo lugar
de importancia, y 16 encuestados consideran que esta en el quinto lugar de importancia,
13 encuestados lo ubican en el cuarto lugar, otros grupos reducidos de encuestados lo

153
consideran en los órdenes de importancia restantes. Continuando con el proceso de
ponderación de modo similar al caso anterior, se llega a obtener una suma total de 5.72
puntos.
Tabla 24 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Natural.

ENTORNO NATURAL Cantidad Valor % Puntaje

2 28 6% 1.68
3 12 5% 0.60
4 7 4% 0.28
5 4 3% 0.12
6 0 2% 0.00
Total 111 6.81
ENTORNO NATURAL
70
60
50
40
30
20
10
0
0 2 4 6 8 10
-10
Figura 54 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Natural.

Por los encuestados. Elaboración propia
En la tabla 23 y en la Figura 30 se muestra el resultado de la encuesta en lo referente
al grupo de factores del Entorno natural, se tiene que 59 encuestados consideran a este
grupo como el más importante, 28 encuestados lo consideran en el segundo lugar de
importancia, y 12 encuestados consideran que esta en el tercero lugar de importancia, 7

154
encuestados lo ubican en el cuarto lugar, otros grupos reducidos de encuestados lo
ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener una suma total de 6.81
puntos.
Tabla 25 Importancia asignada al grupo de factores de Vías y Espacios Públicos.

VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS Cantidad Valor % Puntaje

2 27 6% 1.62
3 16 5% 0.80
4 9 4% 0.36
5 5 3% 0.15
6 7 2% 0.14
Total 111 6.10
VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS

50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0 2 4 6 8 10
Figura 55 Importancia asignada al grupo de factores de Vías y Espacios

Públicos. Por los encuestados. Elaboración propia
grupo de factores de Vías y Espacios Públicos, se tiene que 43 encuestados consideran a
este grupo como el más importante, 27 encuestados lo consideran en el segundo lugar
155
de importancia, y 16 encuestados consideran que esta en el tercero lugar de importancia,
9 encuestados lo ubican en el cuarto lugar, otros grupos menores de encuestados lo
ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener una suma total de
6.10 puntos.
Tabla 26 Importancia asignada al grupo de factores del Clima y la Orientación .

CLIMA Y ORIENTACION Cantidad Valor % Puntaje

2 32 6% 1.92
3 14 5% 0.70
4 14 4% 0.56
5 10 3% 0.30
6 10 2% 0.20
Total 111 5.45
CLIMA Y ORIENTACION
35
30
25
20
15
10
5
0
0 2 4 6 8 10
Figura 56 Importancia asignada al grupo de factores del Clima y la Orientación

grupo de factores del Clima y la Orientación, se tiene que 32 encuestados consideran a
156
este grupo como el segundo en importancia, 25 encuestados lo consideran como el
primero en importancia, 14 encuestados consideran que esta en el tercero lugar de
importancia, otros 14 encuestados lo ubican en el cuarto lugar, 10 encuestados lo
consideran en el quinto lugar, y otros 10 en el sexto lugar, solo dos lo consideran como
menos importante. Continuando con el proceso de ponderación de modo similar a casos
anteriores, se llega a obtener una suma total de 5.45 puntos.
Tabla 27 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Urbano.

ENTORNO URBANO Cantidad Valor % Puntaje

2 27 6% 1.62
3 16 5% 0.80
4 4 4% 0.16
5 4 3% 0.12
6 3 2% 0.06
Total 111 6.68
ENTORNO URBANO
60
50
40
30
20
10
0
0 2 4 6 8 10
Figura 57 Importancia asignada al grupo de factores del Entorno Urbano

grupo de factores del Entorno Urbano, se tiene que 56 encuestados consideran a este
157
grupo como el primero en importancia, 27 encuestados lo consideran como el segundo
en importancia, 16 encuestados consideran que esta en el tercero lugar de importancia, 4
encuestados lo ubican en el cuarto lugar, otros 4 encuestados lo consideran en el quinto
lugar, y 3 en el sexto lugar, ninguno lo considera como menos importante. Continuando
con el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener una
suma total de 6.68 puntos
Tabla 28 Importancia asignada al grupo de factores de la Normativa y Gestión

por los encuestados- Elaboración propia
NORMATIVA Y GESTION Cantidad Valor % Puntaje

2 25 6% 1.50
3 4 5% 0.20
4 4 4% 0.16
5 8 3% 0.24
6 4 2% 0.08
Total 111 4.35
NORMATIVA Y GESTION
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 58 Importancia asignada al grupo de factores de la Normativa y Gestión

grupo de factores de la Normativa y Gestión, se tiene que 35 encuestados consideran a
158
este grupo como el de menor importancia, 26 encuestados lo ubicaron como el de mayor
importancia, otros 25 encuestados lo consideran como el segundo en importancia, 8
encuestados consideran que esta en el quinto lugar de importancia, tres grupos de 4
encuestados cada uno lo consideran en el tercer lugar, cuarto lugar y sexto lugar de
importancia. Continuando con el proceso de ponderación de modo similar a casos
anteriores, se llega a obtener una suma total de 4.35 puntos
Tabla 29 Síntesis de puntajes obtenidos por los

grupos de factores en la encuesta - Elaboración propia
SINTESIS DE GRUPOS DE
FACTORES Puntaje Valor %
SUELOS Y TOPOGRAFIA 5.06 12.60%
REDES E INFRAESTRUCTURA 5.72 14.24%
ENTORNO NATURAL 6.81 16.95%
VIAS Y ESPACIOS PUBLICOS 6.10 15.19%
CLIMA Y ORIENTACION 5.45 13.57%
ENTORNO URBANO 6.68 16.63%
NORMATIVA Y GESTION 4.35 10.83%
TOTALES 40.17 100%
RESUMEN
18.00% 16.95% 16.63%
16.00% 15.19%
14.24%
13.57%
14.00% 12.60%
12.00% 10.83%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
ENTORNO NATURAL ENTORNO URBANO VIAS Y ESPACIOS REDES E CLIMA Y SUELOS Y NORMATIVA Y
PUBLICOS INFRAESTRUCTURA ORIENTACION TOPOGRAFIA GESTION
Figura 59 Importancia asignada a cada grupo de factores por los encuestados.

Elaboración propia
159
En la tabla 28 y en la Figura 35 se tiene el resultado de la encuesta en lo referente a la
preferencia por grupos de factores, estableciendo el valor porcentual a considerar de
acuerdo a la importancia asignada por los entrevistados. Se advierte que los factores
relacionados al entorno natural y entorno urbano son los que se toman más en cuenta en
las decisiones inmobiliarias con un total acumulado de 33.58%, seguidos por los factores
de Vías y Espacios Públicos y Redes e Infraestructura con un total acumulado de 29.43%,
los factores de clima y orientación, así como los de suelos y topografía, los factores
relacionados a la Normativa y Gestión se consideran en el lugar menos importante con
únicamente 10.83%.
4.2.2 Grupo de factores de Suelos y Topografía

Teniendo conocimiento de la preferencia de los entrevistados por cada grupo de
factores, corresponde conocer en cada grupo de factores que grado de importancia asignan
a cada factor del grupo, para lo cual se presentan los resultados del grupo de factores
relacionados a los Suelos y Topografía:
Tabla 30 Importancia asignada al factor Resistencia del Suelo

RESISTENCIA DEL SUELO Cantidad Valor % Puntaje

1 Más importante 78 5% 3.90
2 13 4% 0.52
3 10 3% 0.30
4 7 2% 0.14
Total 111 4.86
160
RESISTENCIA DEL SUELO
100
80 78
60
40
20
13 10 7 3
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 60 Importancia asignada al factor Resistencia del Suelo

De acuerdo a la Tabla 29 y la Figura 36, los encuestados consideran que el factor
Resistencia del suelo es el más importante para 78 participantes en la encuesta, así mismo
es el segundo en importancia para 13 personas, es el tercero en importancia para 10, y el
cuarto en importancia para 7. Ninguno lo considera menos importante. Considerando
luego el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener un
total de 4.86 puntos.
Tabla 31 Importancia asignada al factor Pendiente del Terreno

PENDIENTE DEL TERRENO Cantidad Valor % Puntaje

2 36 4% 1.44
3 35 3% 1.05
4 13 2% 0.26
Total 111 3.85
161
PENDIENTE DEL TERRENO
40
35 36 35
30
25
22
20
15
13
10
5 5
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 61 Importancia asignada al factor Pendiente del Terreno

De acuerdo a la Tabla 30 y la Figura 37, los encuestados consideran que el factor
Pendiente del Terreno es el más importante para 22 participantes en la encuesta, así
mismo es el segundo en importancia para 36 personas, es el tercero en importancia para
35, y el cuarto en importancia para 13. Ninguno lo considera en el quinto lugar de
importancia. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
anteriores, se llega a obtener un total de 3.85 puntos.
Tabla 32 Importancia asignada al factor Forma Geométrica del terreno

FORMA GEOMETRICA DEL

TERRENO Cantidad Valor % Puntaje
2 32 4% 1.28
3 31 3% 0.93
4 26 2% 0.52
Total 111 3.73
162
FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO
35 32
31
30
25 26
20 20
15
10
5
0 2
0
-5 0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 62 Importancia asignada al factor Forma Geométrica del Terreno

Según la Tabla 31 y la Figura 38, los encuestados consideran que el factor Forma
Geométrica del Terreno es el más importante para 20 participantes en la encuesta, así
mismo es el segundo en importancia para 32 personas, es el tercero en importancia para
31, y el cuarto en importancia para 26. Ninguno lo considera en el quinto lugar de
importancia. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 33 Importancia asignada al factor Extensión del Terreno

EXTENSION DEL TERRENO Cantidad Valor % Puntaje

2 31 4% 1.24
3 33 3% 0.99
4 23 2% 0.46
Total 111 3.84
163
EXTENSION DEL TERRENO
40
35
33
30 31
25
23 23
20
15
10
5
0 0 1
-5 0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 63 Importancia asignada al factor Extensión del Terreno

Según la Tabla 32 y la Figura 39, los encuestados consideran que el factor Extensión
del Terreno es el más importante para 23 participantes en la encuesta, así mismo es el
segundo en importancia para 31 personas, es el tercero en importancia para 33, y el
cuarto en importancia para 23. Ninguno lo considera en el quinto lugar de importancia.
Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se
llega a obtener un total de 3.84 puntos.
Tabla 34 Importancia asignada a otro factor

por los encuestados - Elaboración propia
OTRO Cantidad Valor % Puntaje

2 4 4% 0.16
3 9 3% 0.27
4 9 2% 0.18
Total 111 0.86
164
OTRO
90
84
80
70
60
50
40
30
20 9
5 4
10 9
0 0
-10 0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 64 Importancia asignada a otro factor

Según la Tabla 33 y la Figura 40, los encuestados consideran que el factor Extensión
del Terreno es el más importante solo para 5 participantes en la encuesta, así mismo es el
segundo en importancia para 4 personas, es el tercero en importancia para 9, y el cuarto
en importancia también para 9 personas. Ninguno lo considera en el quinto lugar de
importancia. En este caso 84 encuestados no han respondido a esta pregunta.
llega a obtener un total de 0.86 puntos.
Tabla 35 Síntesis de factores del Grupo Suelos y Topografía

- Elaboración propia
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO

SUELOS Y TOPOGRAFIA
Puntaje Valor %
RESISTENCIA DEL SUELO 4.86 28.35%

PENDIENTE DEL TERRENO 3.85 22.46%
FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO 3.73 21.76%
EXTENSION DEL TERRENO 3.84 22.40%
OTRO 0.86 5.02%
TOTAL 17.14 100.00%
165
SINTESIS SUELOS Y TOPOGRAFIA
30.00% 28.35%
25.00% 22.46% 22.40% 21.76%
20.00%
15.00%
10.00%
5.02%
5.00%
0.00%
RESISTENCIA DEL PENDIENTE DEL EXTENSION DEL FORMA OTRO
SUELO TERRENO TERRENO GEOMETRICA DEL
TERRENO
Figura 65 Síntesis de factores del Grupo Suelos y Topografía

- Elaboración propia.
En la tabla 34 y en la Figura 41 se tiene el resultado de la encuesta en lo referente
a la preferencia por factores del grupo Suelos y Topografía, estableciendo el valor
porcentual a considerar de acuerdo a la importancia asignada por los entrevistados. Se
advierte que los factores relacionados a la resistencia del suelo son los que se toman más
en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 28.35% de los casos, seguidos por los
factores de Pendiente y Extensión del terreno que tienen respectivamente 22.46% y
22.40% de los casos, los factores de forma geométrica del terreno llegan a representar el
21.76%, los encuestados consideran también otros factores en menor proporción
alcanzando el 5.02%.
166
4.2.3 Grupo de factores de Redes e Infraestructura
Corresponde conocer los resultados de la encuesta en el grupo de factores
correspondientes a Redes e Infraestructura, presentando las tablas y cuadros de las
preferencias de cada factor para luego mostrar la síntesis con los valores porcentuales y
puntaje alcanzado por cada factor.
Tabla 36 Importancia asignada al factor Agua Potable

AGUA POTABLE Cantidad Valor % Puntaje

2 8 6% 0.48
3 7 5% 0.35
4 3 4% 0.12
5 4 3% 0.12
6 0 2% 0.00
Total 111 7.30
AGUA POTABLE
100
90 89
80
70
60
50
40
30
20
10 7 3 4
8 0 0
0 0
-10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 66 Importancia asignada al factor Agua Potable

167
Según la Tabla 35 y la Figura 42, los encuestados consideran que el factor Agua
Potable es el más importante para 89 participantes en la encuesta, así mismo es el segundo
en importancia para 8 personas, es el tercero en importancia para 7, y el cuarto en
importancia también para 3 personas. Es el quinto lugar de importancia para 4
encuestados. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 37 Importancia asignada al factor Agua para Riego de Jardines

AGUA PARA RIEGO DE JARDINES Cantidad Valor % Puntaje

2 27 6% 1.62
3 10 5% 0.50
4 6 4% 0.24
5 14 3% 0.42
6 11 2% 0.22
Total 111 4.66
AGUA PARA RIEGO DE JARDINES

30
27
25
20 21
19
15
14
10 10 11
5 6
3
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 67 Importancia asignada al factor Agua para Riego de Jardines

168
Según la Tabla 36 y la Figura 43, los encuestados consideran que el factor Agua para
Riego de Jardines es el más importante para 21 participantes en la encuesta, así mismo es
el segundo en importancia para 27 personas, es el tercero en importancia para 10, y el
cuarto en importancia para 6 personas. Es el quinto lugar de importancia para 14
encuestados, está en el sexto lugar para 11 personas, y se ubica en el séptimo lugar para
19 encuestados. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 38 Importancia asignada al factor Agua Residual Desagües

AGUA RESIDUAL - DESAGUES Cantidad Valor % Puntaje

2 22 6% 1.32
3 14 5% 0.70
4 6 4% 0.24
5 8 3% 0.24
6 11 2% 0.22
Total 111 5.87
AGUA RESIDUAL - DESAGUES

50
45 45
40
35
30
25
22
20
15 14
6 8 11
10
5 0 5
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 68 Importancia asignada al factor Agua Residual Desagües

169
Según la Tabla 37 y la Figura 44, los encuestados consideran que el factor Agua
Residual - Desagües es el más importante para 45 participantes en la encuesta, así mismo
cuarto en importancia para 6 personas, es el quinto lugar de importancia para 8
encuestados, está en el sexto lugar para 11 personas, y para ningún encuestado está en el
séptimo lugar. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 39 Importancia asignada al factor Energía Eléctrica

ENERGIA ELECTRICA Cantidad Valor % Puntaje

2 22 6% 1.32
3 16 5% 0.80
4 8 4% 0.32
5 2 3% 0.06
6 0 2% 0.00
Total 111 6.84
ENERGIA ELECTRICA
70
60 62
50
40
30
20 22
16
10 8
2 0 0
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
-10
Figura 69 Importancia asignada al factor Energía Eléctrica

170
Según la Tabla 38 y la Figura 45, los encuestados consideran que el factor Energía
Eléctrica es el más importante para 62 participantes en la encuesta, así mismo es el
en importancia para 8 personas, es el quinto lugar de importancia para 2 encuestados, para
ningún encuestado está en el sexto y séptimo lugar. Considerando luego el proceso de
ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener un total de 6.84 puntos.
Tabla 40 Importancia asignada al factor Comunicaciones

COMUNICACIONES Cantidad Valor % Puntaje

2 13 6% 0.78
3 12 5% 0.60
4 17 4% 0.68
5 5 3% 0.15
6 0 2% 0.00
Total 111 6.56
COMUNICACIONES
70
60 62
50
40
30
20
17
13 12
10
5 0 1
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
-10
Figura 70 Importancia asignada al factor Comunicaciones

171
en importancia para 17 personas, es el quinto lugar de importancia para 5 encuestados,
para ningún encuestado está en el sexto lugar. Para un encuestado está en el séptimo lugar.
llega a obtener un total de 6.56 puntos
Tabla 41 Importancia asignada al factor Gas Natural

GAS NATURAL Cantidad Valor % Puntaje

2 22 6% 1.32
3 15 5% 0.75
4 11 4% 0.44
5 14 3% 0.42
6 4 2% 0.08
Total 111 5.73
GAS NATURAL
40
38
35
30
25
22
20
15 15 14
10 11
4 6
5
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 71 Importancia asignada al factor Gas Natural

172
en importancia para 11 personas, es el quinto lugar de importancia para 14 encuestados,
para 4 encuestados y está en el séptimo lugar para 6 personas. Para un encuestado está en
el séptimo lugar. Considerando luego el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 42 Importancia asignada al factor Reciclaje

RECICLAJE Cantidad Valor % Puntaje

2 24 6% 1.44
3 10 5% 0.50
4 6 4% 0.24
5 8 3% 0.24
6 15 2% 0.30
Total 104 4.81
RECICLAJE
30
28
25 24
20
1
15
13
10 10
8
5 6
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Figura 72 Importancia asignada al factor Reciclaje

173
Como se ve en la Tabla 41 y la Figura 48, los encuestados consideran que el factor
Reciclaje es el más importante para 28 participantes en la encuesta, así mismo es el
en importancia para 6 personas, es el quinto lugar de importancia para 8 encuestados, para
15 encuestados está en el sexto lugar, para 13 personas está en el último lugar. Tomando
en cuenta el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener
un total de 4.81 puntos.
Tabla 43 Síntesis de factores del Grupo Redes e Infraestructura

- Elaboración propia.

Puntaje Valor %
AGUA POTABLE 7.30 17.48%

AGUA PARA RIEGO DE JARDINES 4.66 11.16%
AGUA RESIDUAL - DESAGUES 5.87 14.05%
ENERGIA ELECTRICA 6.84 16.38%
COMUNICACIONES 6.56 15.71%
GAS NATURAL 5.73 13.72%
RECICLAJE 4.81 11.52%
TOTAL 41.77 100.00%
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO REDES E INFRAESTRUCTURA

8
7.3
6.84
7
6.56
5.87
6 5.73
4.81
5 4.66
0
AGUA POTABLE ENERGIA COMUNICACIONES AGUA RESIDUAL - GAS NATURAL RECICLAJE AGUA PARA RIEGO
ELECTRICA DESAGUES DE JARDINES
Figura 73 Síntesis de factores del Grupo Redes e Infraestructura.

174
a la preferencia por factores del grupo Redes e Infraestructura, estableciendo el valor
advierte que los factores relacionados al agua potable son los que se toman más en cuenta
en las decisiones inmobiliarias en el 17.48 % de los casos, seguidos por los factores de
Energía Eléctrica y Comunicaciones que tienen respectivamente 16.38% y 15.71% de los
casos, los factores relacionados al Agua Residual y Desagües representan el 14.05%, el
factor gas natural alcanza al 13.72%, el factor reciclaje llega al 11.52% y finalmente el
factor Agua de Riego para jardines, llega al 11.16%.
4.2.4 Grupo de factores de Entorno Natural

correspondientes al Entorno natural, presentando las tablas y cuadros de las preferencias
de cada factor para luego mostrar la síntesis con los valores porcentuales y puntaje
alcanzado por cada factor.
Tabla 44 Importancia asignada al factor Cercanía al Rio Surco

CERCANIA AL RIO SURCO Cantidad Valor % Puntaje

2 17 4% 0.68
3 35 3% 1.05
4 30 2% 0.60
Total 111 2.88
175
CERCANIA AL RIO SURCO
40
35
35
30 30
25
20
17 18
15
10 11
5
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 74 Importancia asignada al factor Cercanía al Rio Surco

Como se ve en la Tabla 43 y la Figura 50, los encuestados consideran que el factor
Cercanía al Rio Surco es el más importante para 11 participantes en la encuesta, así mismo
cuarto en importancia para 30 personas, ninguno le asigna el quinto lugar de importancia.
Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega
a obtener un total de 2.88 puntos.
Tabla 45 Importancia asignada al factor Cercanía a canales derivados del Rio Surco
CERCANIA A CANALES DERIVADOS Cantidad Valor % Puntaje

DEL RIO SURCO
2 18 4% 0.72
3 44 3% 1.32
4 29 2% 0.58
Total 111 2.97
176
CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO
SURCO
50
44
40
30 29
20 18
13
10
7
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 75 Importancia asignada al factor Cercanía a canales del Rio Surco

Como se observa en la Tabla 44 y la Figura 51, los encuestados consideran que el
factor Cercanía a canales derivados del Rio Surco es el más importante para 7
participantes en la encuesta, así mismo es el segundo en importancia para 18 personas, es
el tercero en importancia para 44, y el cuarto en importancia para 29 personas, ninguno
le asigna el quinto lugar de importancia. Tomando en cuenta el proceso de ponderación
de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener un total de 2.97 puntos.
Tabla 46 Importancia asignada al factor Flora y Fauna existentes

FLORA Y FAUNA EXISTENTES Cantidad Valor % Puntaje

2 38 4% 1.52
3 11 3% 0.33
4 14 2% 0.28
Total 111 4.48
177
FLORA Y FAUNA EXISTENTE
50
47
40 38
30
20 11
14
10
0
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7
-10
Figura 76 Importancia asignada al factor Flora y Fauna existentes

Como se muestra en la Tabla 45 y la Figura 52, los encuestados consideran que el factor
Flora y Fauna existentes es el más importante para 47 participantes en la encuesta, así
mismo es el segundo en importancia para 38 encuestados, es el tercero en importancia
para 11, y el cuarto en importancia para 14 personas, ninguno le asigna el quinto lugar de
importancia. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 47 Importancia asignada al factor Nivel de Contaminación

NIVEL DE CONTAMINACION Cantidad Valor % Puntaje

2 34 4% 1.36
3 4 3% 0.12
4 5 2% 0.10
Total 111 4.83
178
NIVEL DE CONTAMINACION
70
65
60
50
40
34
30
20
10 4 5
0
0 3
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 77 Importancia asignada al factor Nivel de Contaminación

Nivel de Contaminación es el más importante para 65 participantes en la encuesta, así
para 4, y el cuarto en importancia para 5 personas, ninguno le asigna el quinto lugar de
importancia. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 48 Importancia asignada a otros factores

OTROS Cantidad Valor % Puntaje

2 7 4% 0.28
3 10 3% 0.30
4 5 2% 0.10
Total 111 0.93
179
OTROS
100
80 84
60
40
10
20 7 5
5
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7
-20
Figura 78 Importancia asignada a otros factores

Como se puede ver en la Tabla 47 y la Figura 54, los encuestados consideran que otros
factores son más importantes para únicamente 5 participantes en la encuesta, así mismo
son segundos en importancia para 7 encuestados, son terceros en importancia para 10, y
son el cuarto lugar en importancia para 5 personas, ninguno le asigna el quinto lugar de
importancia. No respondieron 84 encuestados. Tomando en cuenta el proceso de
Tabla 49 Síntesis de factores del Grupo Entorno natural.

SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO Puntaje Valor %

ENTORNO NATURAL
CERCANIA AL RIO SURCO 2.88 17.90%
CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO SURCO 2.97 18.46%
FLORA Y FAUNA EXISTENTE 4.48 27.84%
NIVEL DE CONTAMINACION 4.83 30.02%
OTROS 0.93 5.78%
TOTAL 16.09 100.00%
180
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO ENTORNO
NATURAL
6.00
4.83
5.00 4.48
4.00
2.97 2.88
3.00
2.00
0.93
1.00
0.00
NIVEL DE FLORA Y FAUNA CERCANIA A CERCANIA AL RIO OTROS
CONTAMINACION EXISTENTE CANALES SURCO
DERIVADOS DEL
RIO S.
Figura 79 Síntesis de factores del Grupo Entorno natural.

a la preferencia por factores del grupo Entorno Natural, estableciendo el valor porcentual
a considerar de acuerdo a la importancia asignada por los entrevistados. Se advierte que
los factores relacionados al nivel de contaminación son los que se toman más en cuenta
en las decisiones inmobiliarias en el 30.02 % de los casos, seguidos por los factores de
Flora y Fauna existentes que tienen el 27.84% de las preferencias, los factores
relacionados a la cercanía a los canales derivados del Rio Surco representan el 18.46%,
el factor cercanía al Rio Surco alcanza al 17.90%, y otros factores llegan al 5.78% de los
casos.
4.2.5 Grupo de factores de Vías y Espacios Públicos

correspondientes a las Vías y Espacios Públicos, presentando las tablas y cuadros de las
181
Tabla 50 Importancia asignada al factor Ancho de Vías
ANCHO DE VIAS Cantidad Valor % Puntaje

2 28 3% 0.84
3 48 2% 0.96
Total 111 10% 3.12
ANCHO DE VIAS
60
50 48
40
33
30 28
20
10
0 0 2
0 1 2 3 4 5 6
-10
Figura 80 Importancia asignada al factor Ancho de Vías

Ancho de Vías es el más importante para 33 participantes en la encuesta, así mismo es el
segundo en importancia para 28 encuestados, es el tercero en importancia para 48,
ninguno le asigna el cuarto lugar de importancia. Tomando en cuenta el proceso de
182
Tabla 51 Importancia asignada al factor Parques y Plazas cercanas
AREAS DE PARQUES Y PLAZAS

Cantidad Valor % Puntaje
CERCANAS
2 23 3% 0.69
3 5 2% 0.10
Total 111 10% 4.11
AREAS DE PARQUES Y PLAZAS CERCANAS

90
80 83
70
60
50
40
30
20 23
10 5
0
0 0
-10 0 1 2 3 4 5 6
Figura 81 Importancia asignada al factor Parques y Plazas cercanas

Ancho de Vías es el más importante para 83 participantes en la encuesta, así mismo es el
segundo en importancia para 23 encuestados, es el tercero en importancia para 5, ninguno
le asigna el cuarto lugar de importancia. Tomando en cuenta el proceso de ponderación
183
Tabla 52 Importancia asignada al factor Conservación y Mantenimiento de Áreas
CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE
AREAS
2 34 3% 1.02
3 15 2% 0.30
Total 111 3.80
CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE
AREAS
70
60 62
50
40
34
30
20
15
10
0
0 0
0 1 2 3 4 5 6
-10
Figura 82 Importancia asignada al factor Conservación y Mantenimiento de Áreas

Como se aprecia en la Tabla 51 y la Figura 58, los encuestados consideran que el factor
Conservación y Mantenimiento de Áreas es el más importante para 62 participantes en la
encuesta, así mismo es el segundo en importancia para 34 encuestados, es el tercero en
importancia para 15, ninguno le asigna el cuarto lugar de importancia. Tomando en cuenta
el proceso de ponderación de modo similar a casos anteriores, se llega a obtener un total
de 3.80 puntos.
184
OTROS Cantidad Valor % Puntaje

2 7 3% 0.21
3 11 2% 0.22
Total 111 0.71
OTROS
100
90
86
80
70
60
50
40
30
20
7 7
10 11
0 0
-10 0 1 2 3 4 5 6
Figura 83 Importancia asignada a otros factores.

Como se puede ver en la Tabla 52 y la Figura 59, los encuestados consideran que otros
factores son más importantes para únicamente 7 participantes en la encuesta, así mismo
es el segundo en importancia para otros 7 encuestados, es el tercero en importancia para
11, ninguno le asigna el cuarto lugar de importancia. Tomando en cuenta el proceso de
185
Tabla 54 Síntesis de factores del Grupo Vías y Espacios Públicos.
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO VIAS Puntaje Valor %

Y ESPACIOS PUBLICOS
ANCHO DE VIAS 3.12 26.58%
AREAS DE PARQUES Y PLAZAS CERCANAS 4.11 35.01%
CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE AREAS 3.80 32.37%
OTROS 0.71 6.05%
TOTAL 11.74 100.00%
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO VIAS Y

ESPACIOS PUBLICOS
4.5 4.11
4 3.8
3.5 3.12
3
2.5
2
1.5
1 0.71
0.5
0
AREAS DE PARQUES CONSERVACION Y ANCHO DE VIAS OTROS
Y PLAZAS MANTENIMIENTO DE
CERCANAS AREAS
Figura 84 Síntesis de factores del Grupo Vías y Espacios Públicos.

preferencia por factores del grupo Vías y Espacios Públicos, estableciendo el valor
advierte que los factores relacionados a las Áreas de Parques y Plazas cercanas son los
que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 35.01 % de los casos,
seguidos por los factores de Conservación y Mantenimiento de Áreas existentes que
tienen el 32.37% de las preferencias, los factores relacionados al Ancho de Vías
representan el 26.58%, otros factores alcanzan al 6.05%.
186
4.2.6 Grupo de factores de Clima y Orientación
A continuación, se exponen los resultados de la encuesta en el grupo de factores
correspondientes al Clima y Orientación, presentando las tablas y cuadros de las
Tabla 55 Importancia asignada al Factor Temperatura y Humedad para el Confort

TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL

CONFORT
2 29 5% 1.45
3 23 4% 0.92
4 12 3% 0.36
5 4 2% 0.08
Total 111 5.27
TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT

45
40 41
35
30 29
25
23
20
15
12
10
5 4 0
2
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 85 Importancia asignada al Factor Temperatura y Humedad para el Confort.

187
Como se aprecia en la Tabla 54 y la Figura 61, los encuestados consideran que el factor
Temperatura y Humedad para el Confort es el más importante para 41 participantes en la
importancia para 23, es el cuarto lugar de importancia para 12 encuestados, y es el quinto
lugar para 4 personas encuestadas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de
modo similar a casos anteriores, se llega a obtener un total de 5.27 puntos.
Tabla 56 Importancia asignada al Factor Horas de Sol sin Obstrucciones

HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES Cantidad Valor % Puntaje

2 31 5% 1.55
3 16 4% 0.64
4 18 3% 0.54
5 3 2% 0.06
Total 111 5.37
HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES

50
45
43
40
35
30 31
25
20 16
18
15
10
5
3 0
0 0
-5 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 86 Importancia asignada al Factor Horas de Sol sin Obstrucciones.

factor Horas de Sol sin Obstrucciones es el más importante para 43 participantes en la

188
Tabla 57 Importancia asignada al Factor Asoleamiento según Orientación

ASOLEAMIENTO SEGÚN ORIENTACION Cantidad Valor % Puntaje

2 28 5% 1.40
3 20 4% 0.80
4 13 3% 0.39
5 2 2% 0.04
Total 111 5.51
ASOLEAMIENTO SEGÚN ORIENTACION

60
50 48
40
30 28
20 20
13
10
2 0
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
-10
Figura 87 Importancia asignada al Factor Asoleamiento según Orientación

factor Asoleamiento según Orientación es el más importante para 48 participantes en la

189
Tabla 58 Importancia asignada al Factor Precipitaciones y Aprovechamiento de
Aguas Pluviales por los encuestados. Elaboración propia
PRECIPITACIONES Y APROVECHAMIENTO
DE A. PLUVIALES
2 19 5% 0.95
3 18 4% 0.72
4 10 3% 0.30
5 39 2% 0.78
Total 111 3.86
PRECIPITACIONES Y APROVECHAMIENTO DE
AGUAS PLUVIALES
50
40 39
30 18
19
20 18
10 10
3 4
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 88 Importancia asignada al Factor Precipitaciones y Aprovechamiento de

Aguas Pluviales por los encuestados. Elaboración propia
factor Precipitaciones y Aprovechamiento de Aguas Pluviales es el más importante para
18 participantes en la encuesta, así mismo es el segundo en importancia para 19
encuestados, es el tercero en importancia para 18, es el cuarto lugar de importancia para
10 encuestados, y es el quinto lugar para 39 personas encuestadas, finalmente es el menos
importante para 3 personas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo
similar a casos anteriores, se llega a obtener un total de 3.86 puntos.
190
Tabla 59 Importancia asignada al Factor Ventilación Natural
VENTILACION NATURAL Cantidad Valor % Puntaje

2 23 5% 1.15
3 11 4% 0.44
4 4 3% 0.12
5 4 2% 0.08
Total 111 5.81
VENTILACION NATURAL
60
50
48
40
30
28
20 20
13
10
2
0
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
-10
Figura 89 Importancia asignada al Factor Ventilación Natural

factor Ventilación Natural es el más importante para 48 participantes en la encuesta, así
para 20, es el cuarto lugar de importancia para 13 encuestados, y es el quinto lugar para
2 personas encuestadas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar
a casos anteriores, se llega a obtener un total de 5.81 puntos.
191

2 7 5% 0.35
3 6 4% 0.24
4 6 3% 0.18
5 4 2% 0.08
Total 111 1.37
OTRO
60
56
50
40
30 28
20
10 4 7 6 6
4
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8

Como se observa en la Tabla 59 y la Figura 66, los encuestados consideran que otros
factores son más importantes para 4 participantes en la encuesta, así mismo los segundos
en importancia para 7 encuestados, terceros en importancia para 6, es el cuarto lugar de
importancia para 6 encuestados, y es el quinto lugar para 4 personas encuestadas. Son
menos importantes para 28 personas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de
192
Tabla 61 Síntesis de factores del Grupo Clima y Orientación.
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO CLIMA

Puntaje Valor %
Y ORIENTACION
TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT 5.27 19.38%
HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES 5.37 19.75%
ASOLEAMIENTO SEGÚN ORIENTACION 5.51 20.26%
PRECIP.Y APROVECHAMIENTO DE A. PLUVIALES 3.86 14.20%
VENTILACION NATURAL 5.81 21.37%
OTRO 1.37 5.04%
TOTAL 27.19 100.00%
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO CLIMA Y

ORIENTACION
7.00
5.81
6.00 5.51 5.37 5.27
5.00
3.86
4.00
3.00
2.00 1.37
1.00
0.00
VENTILACION ASOLEAMIENTO SEGÚN HORAS DE SOL SIN TEMPERATURA Y PRECIPITACIONES Y OTRO
NATURAL ORIENTACION OBSTRUCCIONES HUMEDAD PARA EL APROVECHAMIENTO DE
CONFORT A. PLUVIALES
Figura 91 Síntesis de factores del Grupo Clima y Orientación.

preferencia por factores del grupo Clima y Orientación, estableciendo el valor porcentual
los factores relacionados a Ventilación Natural son los que se toman más en cuenta en las
decisiones inmobiliarias en el 21.37 % de los casos, seguidos por los factores de
Asoleamiento según Orientación que tienen el 20.26% de las preferencias, los factores
relacionados a las Horas de Sol sin Obstrucciones representan el 19.75%, el factor
193
Temperatura y Humedad para el Confort llega al 19.38%, el Factor Precipitaciones y
Aprovechamiento de Aguas pluviales representa el 14.20% y otros factores el 5.04%.
4.2.7 Grupo de factores del Entorno Urbano

correspondientes al Entorno Urbano, presentando las tablas y cuadros de las preferencias
de cada factor para luego mostrar la síntesis con los valores porcentuales y puntaje
alcanzado por cada factor.
Tabla 62 Importancia asignada al Factor de Alturas de Edificaciones Vecinas

ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS Cantidad Valor % Puntaje

2 33 5% 1.65
3 13 4% 0.52
4 6 3% 0.18
5 21 2% 0.42
Total 111 5.05
ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS

40
38
35
33
30
25
20 21
15
13
10
5 6
0 0 0
-5 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 92 Importancia asignada al Factor de Alturas de Edificaciones Vecinas

por los encuestados. Elaboración propia.
194
Como se observa en la Tabla 61 y la Figura 68, los encuestados consideran que este
factor es más importante para 38 participantes en la encuesta, así mismo es el segundo en
importancia para 33 encuestados, el tercero en importancia para 13, es el cuarto lugar de
importancia para 6 encuestados, y es el quinto lugar para 21 personas encuestadas.
Tabla 63 Importancia asignada al Factor Obstrucciones al Viento y al Sol

OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL Cantidad Valor % Puntaje

2 26 5% 1.30
3 27 4% 1.08
4 16 3% 0.48
5 7 2% 0.14
Total 111 5.04
OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL

40
35 34
30 26
27
25
20
15 16
10
7
5
0
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7 8
-5
Figura 93 Importancia asignada al Factor Obstrucciones al Viento y al Sol

195
Tabla 64 Importancia asignada al Factor Equipamiento Urbano Cercano

EQUIPAMIENTO URBANO CERCANO Cantidad Valor % Puntaje

1 Mas importante 51 6.00% 3.06
2 25 5.00% 1.25
3 18 4.00% 0.72
4 9 3.00% 0.27
5 6 2.00% 0.12
6 Menos importante 0 1.00% 0.00
Sin respuesta 2 0.00% 0.00
Total 111 5.42
EQUIPAMIENTO URBANO CERCANO

60
50 51
40
30
25
20 18
10 9
6 0
0 2
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 94 Importancia asignada al Factor Equipamiento Urbano Cercano

196
Tabla 65 Importancia asignada al Factor Flujos Peatonales y Vehiculares

FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES Cantidad Valor % Puntaje

2 28 5% 1.40
3 14 4% 0.56
4 15 3% 0.45
5 9 2% 0.18
Total 111 5.23
FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES

50
45 44
40
35
30
28
25
20 14
15 15
10 9
5 0
0 1
-5 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 95 Importancia asignada al Factor Flujos Peatonales y Vehiculares

197
Tabla 66 Importancia asignada al Factor Ruido y Contaminación Sonora
RUIDO Y CONTAMINACION SONORA Cantidad Valor % Puntaje

2 14 5% 0.70
3 12 4% 0.48
4 9 3% 0.27
5 8 2% 0.16
Total 111 5.69
RUIDO Y CONTAMINACION SONORA

80
70 68
60
50
40
30
20
14 12 9 8
10 0
0 0
-10 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Figura 96 Importancia asignada al Factor Ruido y Contaminación Sonora

198

2 3 5% 0.15
3 8 4% 0.32
4 6 3% 0.18
5 3 2% 0.06
Total 111 1.15
OTRO
70
60 62
50
40
30
26
20
8
10 3 6
3
3
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8

Tal como se observa en la Tabla 66 y la Figura 73, los encuestados consideran que
otros factores son más importantes para 3 participantes en la encuesta, así mismo los
segundos en importancia para 3 encuestados, terceros en importancia para 8, es el cuarto
lugar de importancia para 6 encuestados, y es el quinto lugar para 3 personas encuestadas.
Son menos importantes para 26 personas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación
199
Tabla 68 Síntesis de Factores del Grupo Entorno Urbano.
SINTESIS DE FACTORES DEL

Puntaje Valor %
GRUPO ENTORNO URBANO
ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS 5.05 18.31%
OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL 5.04 18.27%
EQUIPAMIENTO URBANO CERCANO 5.42 19.65%
FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES 5.23 18.96%
RUIDO Y CONTAMINACION SONORA 5.69 20.63%
OTRO 1.15 4.17%
TOTAL 27.58 100.00%
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO ENTORNO URBANO

6.00 5.69
5.42 5.23 5.05 5.04
5.00
4.00
3.00
2.00
1.15
1.00
0.00
RUIDO Y EQUIPAMIENTO FLUJOS ALTURAS DE OBSTRUCCIONES OTRO
CONTAMINACION URBANO PEATONALES Y EDIFICACIONES AL VIENTO Y AL
SONORA CERCANO VEHICULARES VECINAS SOL
Figura 98 Síntesis de Factores del Grupo Entorno Urbano.

Elaboración propia
preferencia por factores del grupo Entorno Urbano, estableciendo el valor porcentual a
considerar de acuerdo a la importancia asignada por los entrevistados. Se advierte que los
factores relacionados a Ruido y Contaminación Sonora son los que se toman más en
cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 20.63 % de los casos, seguidos por los factores
de Equipamiento Urbano Cercano que tienen el 19.65% de las preferencias, los factores
relacionados a los Flujos Peatonales y Vehiculares representan el 18.96%, el factor
Alturas de Edificaciones Vecinas llega al 18.31%, el Factor Obstrucciones al Viento y al
Sol representa el 18.27% y otros factores el 4.71%.

200
4.2.8 Grupo de factores de Normativa y Gestión
correspondientes a Normativa y Gestión, presentando las tablas y cuadros de las
Tabla 69 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas Generales

CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES Cantidad Valor % Puntaje

2 19 4% 0.76
3 17 3% 0.51
4 24 2% 0.48
Total 111 4.05
CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES

50
46
40
30
17 24
20 19
10
0
5
0
0 1 2 3 4 5 6 7
-10
Figura 99 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas Generales

201
importancia para 24 encuestados, el quinto lugar no es considerado por ninguno de los
encuestados. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar a casos
Tabla 70 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas de

Seguridad y Accesibilidad por los encuestados. Elaboración propia
CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE
SEGURIDAD Y ACCESIBILIDAD
2 25 4% 1.00
3 19 3% 0.57
4 5 2% 0.10
Total 111 4.67
CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD Y

ACCESIBILIDAD
70
60 60
50
40
30
25
20 19
10
5 0
0 2
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 100 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Normas de

Seguridad y Accesibilidad por los encuestados. Elaboración propia
Según se observa en la Tabla 69 y la Figura 76, los encuestados consideran que este
202
Tabla 71 Importancia asignada al Factor Eficiente Gestión Municipal
EFICIENTE GESTION MUNICIPAL Cantidad Valor % Puntaje

2 31 4% 1.24
3 14 3% 0.42
4 18 2% 0.36
Total 111 4.37
EFICIENTE GESTION MUNICIPAL

50
47
40
30 31
20 14
18
10
0
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7
-10
Figura 101 Importancia asignada al Factor Eficiente Gestión Municipal

203
Tabla 72 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios por los encuestados. Elaboración propia
CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS
2 29 4% 1.16
3 14 3% 0.42
4 7 2% 0.14
Total 111 4.68
CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS
URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS.
70
60 59
50
40
30 29
20
14
10 7
1
0 1
0 1 2 3 4 5 6 7
Figura 102 Importancia asignada al Factor Cumplimiento de Parámetros

Urbanísticos y Edificatorios por los encuestados. Elaboración propia
importancia para 7 encuestados, el quinto lugar es considerado solo por uno de los
204

2 9 4% 0.36
3 7 3% 0.21
4 4 2% 0.08
Total 111 1.08
OTRO
70
60 60
50
40
30 28
20
9
10 3 7
4
0
0 1 2 3 4 5 6 7

Tal como se observa en la Tabla 72 y la Figura 79, los encuestados consideran que
otros factores son más importantes para 3 participantes en la encuesta, así mismo los
segundos en importancia para 9 encuestados, terceros en importancia para 7, es el cuarto
lugar de importancia para 4 encuestados, y es el quinto lugar (menos importantes) para
28 personas encuestadas. Tomando en cuenta el proceso de ponderación de modo similar
a casos anteriores, se llega a obtener un total de 1.08 puntos.
205
Tabla 74 Síntesis de Factores del Grupo Normativa y Gestión.
Elaboración propia
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO NORMATIVA

Puntaje Valor %
Y GESTION
CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES 4.05 21.49%
CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD Y ACCESIBILIDAD 4.67 24.77%
EFICIENTE GESTION MUNICIPAL 4.37 23.18%
CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y E. 4.68 24.83%
OTRO 1.08 5.73%
TOTAL 18.85 100.00%
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO NORMATIVA Y

GESTION
5 4.68 4.67
4.37
4.5 4.05
4
3.5
3
2.5
2
1.5 1.08
1
0.5
0
CUMPLIMIENTO DE CUMPLIMIENTO DE EFICIENTE CUMPLIMIENTO DE OTRO
PARAMETROS NORMAS DE GESTION NORMAS
URBANISTICOS Y E. SEGURIDAD Y MUNICIPAL GENERALES
ACCESIBILIDAD
Figura 104 Síntesis de Factores del Grupo Normativa y Gestión.

Elaboración propia
preferencia por factores del grupo Normativa y Gestión, estableciendo el valor porcentual
los factores relacionados al Cumplimiento de Parámetros urbanísticos y Edificatorios son
los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 24.83 % de los casos,
seguidos por los factores de Cumplimiento de Normas de Seguridad y Accesibilidad que
tienen el 24.77 % de las 23.18%, el factor Cumplimiento de Normas generales llega al
21.49 %, y otros factores al 5.73%.
206
4.2.9 Resultados consolidados de la encuesta por Grupos de
Factores y Factores en orden de importancia
A continuación, se exponen los resultados consolidados de la encuesta el cuadro se ha
organizado por los siete grupos de factores y en cada grupo los factores conformantes en
orden de importancia según la en cuenta indicando su puntaje y el porcentaje obtenido
en cada grupo.
Tabla 75 Resultados consolidados de la encuesta por Grupos de factores y Factores

en orden de importancia. Elaboración propia
GRUPO FACTORES URBANOS PUNTAJE PORCENTAJE

SUELOS Y EXTENSION DEL TERRENO 3.84 23.59%
TOPOGRAFIA FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO 3.73 22.91%
OTRO 0.86
TOTAL 16.28 100.00%
REDES E AGUA RESIDUAL - DESAGUES 5.87 14.05%
INFRAESTRUCTURA GAS NATURAL 5.73 13.72%
TOTAL 41.77 100.00%
ENTORNO CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO S. 2.97 19.59%
NATURAL CERCANIA AL RIO SURCO 2.88 19.00%
OTROS 0.93
TOTAL 15.16 100.00%
VIAS Y ESPACIOS
PUBLICOS ANCHO DE VIAS 3.12 28.29%
OTROS 0.71
TOTAL 11.03 100.00%
CLIMA Y
ORIENTACION TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT 5.27 20.41%
PRECIPITACIONES Y APROVECHAMIENTO DE A. PLUVIALES 3.86 14.95%
OTRO 1.37
TOTAL 25.82 100.00%
207
ENTORNO
URBANO
OTRO 1.15
TOTAL 26.43 100.00%
CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD Y
ACCESIBILIDAD 4.67 26.28%
NORMATIVA Y EFICIENTE GESTION MUNICIPAL 4.37 24.59%
GESTION 22.79%
CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES 4.05
OTRO 1.08
TOTAL 17.77 100.00%
4.3 Aplicación de los resultados a predios del Sector 9 del Distrito

de San Borja
Una vez que se han conocido el orden de importancia de los factores urbanos que el
usuario toma en cuenta para la elección de un predio a comprar, es necesario aplicar este
conocimiento a casos reales de predios en el Sector 9 del Distrito de San Borja, a fin de
evaluar que predios reúnen las mejores condiciones para ser adquiridos debido a que
cuentan con el mayor número de factores que favorezcan su pronta venta.
Para tener un resultado más preciso se han van a utilizar los valores porcentuales
obtenidos de esta encuesta como valores de ponderación para multiplicarlos por los
puntajes asignados a cada factor, obteniendo finalmente un puntaje entre 0 y 100% que
servirá para poderlos comparar entre si y establecer cuáles son los que tienen mayores
condiciones favorables para su venta.
Por lo general este puntaje servirá también para establecer un valor de suelo más cercano
a la realidad, evitando los valores que son producto de la especulación inmobiliaria.
208
Tabla 76 Aplicación de los resultados de la encuesta en Predio Nº 1 del Sector 9
NUMERO PUNTAJE DIRECCION REFERENCIA FR + AT PISOS
12
1 73 Jr. Isaac Albeniz 349 - 351 Frente al parque San Martín 2 AZ
300
GRUPO
SUB
DE Nº PREGUNTAS RESPUESTAS PUNTAJE
TOTALES
FACT.
El terreno donde s e cons trui ría s u depa rta mento Resistente y Estable - Suelo con canto
1 deberá tener un s uel o: rodado, frente a parque
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y
El rel i eve del terreno s obre el cua l s e cons trui ría s u

2 depa rta mento deberá s er:
Complentamente plano Pendiente 0% 4
14
La forma del terreno s obre el cua l s e cons trui ría s u
Rectangular 4
El ta ma ño del terreno s obre el cua l s e cons trui rá
4 s u depa rta mento deberà s er:
Mediano, entre 300 y 499 m2. 2
5 4
La s redes de a gua pota bl e deberá n es ta r: Disponibles con buena presión.
6 Los ca na l es de a gua de ri ego deberá n tener: Buen nivel de agua. 4
7 La s redes de des a gue deberá n es ta r: Disponibles de gran diámetro 4
8 La red de Energi a El éctri ca deberá es ta r: Disponible red aerea 1 24
9 La red de comuni ca ci ones deberá s er: Internet, cable y telefono fijo 3

10 La red de Ga s Na tura l deberá es ta r: Disponible instalación de gas natural 4
Disponibles soterrados cercanos, recojo
11 Los contenedores deberá n es ta r:
de material de reciclaje
4
12 El terreno con rel a ci ón a l Ri o Surco, deberá es ta r : Distante siete a mas cuadras. 1

ENTORNO NATURAL
El terreno con rel a ci ón a l os ca na l es deri va dos ,

13 deberá es ta r:
Muy cercano (menos de dos cuadras) 3
12
Disponibles 5 componentes: Árboles,
14 Se tendrá a cces o des de el terreno a l uga res con:
arbustos, flores, cesped y fauna .
4
Zonas sin ninguno de los componentes
15 Cerca a l terreno s e podrá tener zona s con:
citados
4
La s a veni da s o ca l l es frente a l terreno deberá n
VIAS Y ESPACIOS
16 s er:
Medianas ( 2 carriles) 4
PUBLICOS
La s pl a za s o pa rques cerca nos a l terreno deberá n

17 s er:
Menores (1 a 2 hectáreas) 2
10
De mediana densidad, conservadas y
18 La s á rea s verdes cerca na s a l terreno deberá n s er:
mantenidas. Frente al predio
4
Incremento de la temperatura en verano

19 El entorno urba no cerca no podrá di s mi nui r:
(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION
La s hora s de s ol , por l a s ca ra cterís ti ca s del Disminuir por obstrucciones de

20 entorno ha ci a el norte, podrá n: edificios de 2-3 pisos pisos.
-2
El a s ol ea mi ento s e da a l terreno de a cuerdo a s u
21 ori enta ci ón:
El sol llega por el sur en verano -2 6
22 El a gua proveni ente de l a s preci pi ta ci ones : Podrá secarse por el asoleamiento 2

El vi ente predomi na nte en l a zona con rel a ci ón a l
23 terreno:
Llega y ventila la fachada 4
24 La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno ti enen: Dos o tres pisos 4

ENTORNO URBANO
25 La s obs trucci ones vi s ua l es es tà n en: Un solo frente -1

Equi pa mi ento Urba no exi s tente en el entorno:
Supermerca dos , ti enda s , l oc. de s ervi ci os ,
26 res ta ura ntes , eq. educa ti vo, eq. s a l ud, otros us os
Entre 4 y 5 equipamientos diferentes 3 9
(ges ti ón, cul to)
27 Los fl ujos pea tona l es y vehi cul a res s on: Bajos 1

El rui do y l a conta mi na ci òn s onora en l a s vìa s
28 cerca na s a l terreno s on:
Bajos y poco perceptibles 2
La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno con rel a ci òn Cumplen plenamente con las normas de
29 a l a s norma s urba na s : alturas, retiros y usos permitidos.
4
NORMATIVA Y GESTION
La s edi fi ca ci ones cerca na s con rel a ci òn a norma s Cumplen plenamente con las normas se
30 de s eguri da d, a cces i bi l i da d y ordena nza s : seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
4
Muy eficiente, cumple con 16

La ges ti òn munci pa l en l a zona donde es ta el
31 edi fi ci o es :
mantenimiento de vias, de parques y 4
jardines manejo de basura, seguridad.
La s edi fi ca ci ones cerca na s con rel a ci òn a l Cumplen plenamente con los
32 cumpl i mi ento de l os pa rà metros urba nìs ti cos y paràmetros. Areas libres, pozos de luz, 4
edi fi ca tori os . estacionamientos y uso de azoteas
209
NUMERO PUNTAJE ORIENTAC FACH LAT DER LAT IZQ FONDO
1 73 SUR 3 PISOS TSC 2AZ
GRUPO %
PUNTAJE PUNTAJE
DE Nº FACTOR PREFERENCIA
GRUPAL PONDERADO SOBRE 100
FACT.
1 RESISTENCIA DEL SUELO 29.85% 1.19 4.26
TOPOGRAFIA
SUELOS Y
2 PENDIENTE DEL TERRENO 23.65% 0.95 3.38
3 FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO 22.91% 0.92 3.27
4 EXTENSION DEL TERRENO 23.59% 0.47 1.68
5
AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50
6 AGUA PARA RIEGO DE JARDINES 11.16% 0.45 1.59
7 AGUA RESIDUAL - DESAGUES 14.05% 0.56 2.01
8 ENERGIA ELECTRICA 16.38% 0.16 0.58

9 COMUNICACIONES 15.71% 0.47 1.68
10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65
12 CERCANIA AL RIO SURCO 19.00% 0.19 0.68

ENTORNO NATURAL
13 CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO S. 19.59% 0.59 2.10
14 FLORA Y FAUNA EXISTENTE 29.55% 1.18 4.22
15 NIVEL DE CONTAMINACION 31.86% 1.27 4.55

VIAS Y ESPACIOS
16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04

PUBLICOS
17 AREAS DE PARQUES Y PLAZAS CERCANAS 37.26% 0.75 2.66
18 CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE AREAS 34.45% 1.38 4.92
19 TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT 20.41% 0.82 2.92

CLIMA Y ORIENTACION
20 HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES 20.80% -0.42 -1.49
21 ASOLEAMIENTO SEGÚN ORIENTACION 21.34% -0.43 -1.52
22 PRECIPITACIONES Y APROVECHAMIENTO DE A. PLUVIALES 14.95% 0.30 1.07
23 VENTILACION NATURAL 22.50% 0.90 3.21
24 ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS 19.11% 0.76 2.73

ENTORNO URBANO
25 OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL 19.07% -0.19 -0.68
26 EQUIPAMIENTO URBANO CERCANO 20.51% 0.62 2.20
27 FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES 19.79% 0.20 0.71
28 RUIDO Y CONTAMINACION SONORA 21.53% 0.43 1.54
29 CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES 22.79% 0.91 3.26

NORMATIVA Y GESTION
30 CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD Y ACCESIBILIDAD 26.28% 1.05 3.75
31 EFICIENTE GESTION MUNICIPAL 24.59% 0.98 3.51
32 CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y E. 26.34% 1.05 3.76
210
NUMERO DIRECCION REFERENCIA FR + AT PISOS
A media cuadra del Boulevard de 12
2 48 Jr. Bozovich Batrich 340, San Borja Sur, San Borja 2 AZ
Surco 300
SUB
GRUPO
Nº PREGUNTAS RESPUESTAS PUNTAJE TOTALE
DE FACT.
S
1 deberá tener un s uel o: rodado, frente a calle
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4
El ta ma ño del terreno s obre el cua l s e cons trui rá s u
4 depa rta mento deberà s er:
5 La s redes de a gua pota bl e deberá n es ta r: Disponibles con buena presión. 4
6 Los ca na l es de a gua de ri ego deberá n tener: Me es indiferente 0

Disponibles contenedores a nivel
lejanos (3 a mas cuadras)
1
12 El terreno con rel a ci ón a l Ri o Surco, deberá es ta r : Muy cercano (menos de dos cuadras) 3
ENTORNO NATURAL

13 deberá es ta r:
Distante siete a mas cuadras. 1
10
Disponibles 3 de los 5 componentes
citados.
2
citados
4
16 La s a veni da s o ca l l es frente a l terreno deberá n s er: Medianas ( 2 carriles) 4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 La s pl a za s o pa rques cerca nos a l terreno deberá n s er: No hay parque al frente -2

0
18 La s á rea s verdes cerca na s a l terreno deberá n s er: No hay parque al frente -2
Incremento de la temperatura en las

mañanas ( E )
-1
CLIMA Y ORIENTACION
La s hora s de s ol , por l a s ca ra cterís ti ca s del entorno Disminuir por obstrucciones de

20 ha ci a el norte, podrá n: edificios de 2-3 pisos pisos.
-2
21 El sol llega por el este en las mañanas 2 2
ori enta ci ón:

23 terreno:
Llega lateralmente 1

ENTORNO URBANO
25 La s obs trucci ones vi s ua l es es tà n en: Dos frentes -2


La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno con rel a ci òn a Cumplen plenamente con las normas de
29 l a s norma s urba na s : alturas, retiros y usos permitidos.
4
NORMATIVA Y GESTION
La s edi fi ca ci ones cerca na s con rel a ci òn a norma s de Cumplen plenamente con las normas se
30 s eguri da d, a cces i bi l i da d y ordena nza s : seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
4
Muy eficiente, cumple con 16

La ges ti òn munci pa l en l a zona donde es ta el edi fi ci o
31 es :
mantenimiento de vias, de parques y 4
jardines manejo de basura, seguridad.
La s edi fi ca ci ones cerca na s con rel a ci òn a l Cumplen plenamente con los
32 cumpl i mi ento de l os pa rà metros urba nìs ti cos y paràmetros. Areas libres, pozos de luz, 4
211
NUMERO ORIENTAC FACH LAT DER LAT IZQ FONDO
2 48 NOR ESTE 2 AZ 2AZ 2AZ
%
GRUPO PUNTAJE PUNTAJE
Nº FACTOR PREFERENCIA
DE FACT. GRUPAL
PONDERADO SOBRE 100

TOPOGRAFIA
SUELOS Y

5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50

10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.12 0.41

ENTORNO NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 AREAS DE PARQUES Y PLAZAS CERCANAS 37.26% -0.75 -2.66
18 CONSERVACION Y MANTENIMIENTO DE AREAS 34.45% -0.69 -2.46
19 TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT 20.41% -0.20 -0.73

CLIMA Y ORIENTACION
21 ASOLEAMIENTO SEGÚN ORIENTACION 21.34% 0.43 1.52

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
212
Espaldas de la Avenida San Borja Sur, 13
3 49 Jirón Moisés Mendelssohn 209 2
a un lote de Joaquin Valverde. 325
GRUPO DE SUB
Nº PREGUNTAS RESPUESTAS PUNTAJE
FACT. TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4

6 Los ca na l es de a gua de ri ego deberá n tener: Mediano nivel de agua. 2
7 La s redes de des a gue deberá n es ta r: Disponibles de diámetro mediano 2

Disponibles contenedores a nivel lejanos
(3 a mas cuadras)
1
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
Disponibles 3 de los 5 componentes 10
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION
La s hora s de s ol , por l a s ca ra cterís tica s del entorno Disminuir por obstrucciones de edificios
20 ha ci a el norte, podrá n: de 6 a más pisos.
-4
21 ori enta ci ón:
22 El a gua proveni ente de l a s preci pi ta ci ones : Podrá emplearse para regar jardines 4
23 terreno:
24 La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno tienen: Dos o tres pisos 4

ENTORNO URBANO

Supermerca dos , tienda s , l oc. de s ervi ci os ,
26 res ta ura ntes , eq. educa tivo, eq. s a l ud, otros us os
(ges tión, cul to)

Medios y tolerables -2
29 4
NORMATIVA Y GESTION
l a s norma s urba na s : alturas, retiros y usos permitidos.

4
La ges tiòn munci pa l en l a zona donde es ta el edi fi ci o

Muy eficiente, cumple con mantenimiento 16
31 es :
de vias, de parques y jardines manejo de 4
basura, seguridad.
La s edi fi ca ci ones cerca na s con rel a ci òn a l Cumplen plenamente con los paràmetros.
32 cumpl i mi ento de l os pa rà metros urba nìs ticos y Areas libres, pozos de luz, 4
213
3 49 SUR 2 PISOS 2AZ 2AZ
GRUPO DE % PREFERENCIA PUNTAJE PUNTAJE

Nº FACTOR
FACT. GRUPAL PONDERADO SOBRE 100

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.12 0.41

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO
28 RUIDO Y CONTAMINACION SONORA 21.53% -0.43 -1.54

NORMATIVA Y GESTION
214

Frente al parque y espaldas de la Av. 12
4 67 Leo Baumann 121, San Borja 1
San Borja Sur 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
El terreno donde se construiría su departamento Resistente y Estable - Suelo con canto
1 deberá tener un suelo: rodado, frente a parque
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y
El relieve del terreno sobre el cual se construiría su

2 departamento deberá ser:
14
La forma del terreno sobre el cual se construiría su
Rectangular 4
El tamaño del terreno sobre el cual se construirá su
4 departamento deberà ser:
5 Las redes de agua potable deberán estar: Disponibles con buena presión. 4
6 Los canales de agua de riego deberán tener: Buen nivel de agua. 4
7 Las redes de desague deberán estar: Disponibles de diámetro mediano 2
8 La red de Energia Eléctrica deberá estar: Disponible red aerea 1 22
9 La red de comunicaciones deberá ser: Internet, cable y telefono fijo 3
10 La red de Gas Natural deberá estar: Disponible instalación de gas natural 4
11 Los contenedores deberán estar:
4
12 El terreno con relación al Rio Surco, deberá estar : Cercano, tres o cuatro cuadras 4
El terreno con relación a los canales derivados,
ENTORNO
NATURAL
13 deberá estar:
Disponibles 5 componentes: Árboles, 15
14 Se tendrá acceso desde el terreno a lugares con:
4
15 Cerca al terreno se podrá tener zonas con:
citados
4
16 Las avenidas o calles frente al terreno deberán ser: Medianas ( 2 carriles) 4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 Las plazas o parques cercanos al terreno deberán ser: Menores (1 a 2 hectáreas) 2 10

18 Las áreas verdes cercanas al terreno deberán ser:
4
CLIMA Y ORIENTACION
19 El entorno urbano cercano podrá disminuir:

(S)
4
Las horas de sol, por las características del entorno Disminuir por obstrucciones de edificios
20 hacia el norte, podrán: de 4-5 pisos pisos.
-3
El asoleamiento se da al terreno de acuerdo a su 8
21 orientación:
El sol llega por el oeste en las tarde -1
22 El agua proveniente de las precipitaciones: Podrá emplearse para regar jardines 4
El viente predominante en la zona con relación al
23 terreno:
24 Las edificaciones cercanas al terreno tienen: Cuatro o cinco pisos -1
ENTORNO URBANO
25 Las obstrucciones visuales estàn en: Dos frentes -2

Equipamiento Urbano existente en el entorno:
Supermercados, tiendas, loc. de servicios,
26 restaurantes, eq. educativo, eq. salud, otros usos
Entre 3 y 2 equipamientos diferentes 2 -2
(gestión, culto)
27 Los flujos peatonales y vehiculares son: Bajos 1
El ruido y la contaminaciòn sonora en las vìas
28 cercanas al terreno son:
Las edificaciones cercanas al terreno con relaciòn a Cumplen plenamente con las normas de
29 las normas urbanas: alturas, retiros y usos permitidos.
4
NORMATIVA Y GESTION
Las edificaciones cercanas con relaciòn a normas de Cumplen plenamente con las normas se
30 seguridad, accesibilidad y ordenanzas: seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
4
Muy eficiente, cumple con mantenimiento

La gestiòn muncipal en la zona donde esta el edificio
31 es:
de vias, de parques y jardines manejo de 4 16
basura, seguridad.
Las edificaciones cercanas con relaciòn al Cumplen plenamente con los paràmetros.
32 cumplimiento de los paràmetros urbanìsticos y Areas libres, pozos de luz, 4
edificatorios. estacionamientos y uso de azoteas
215
4 67 SUR OESTE 5AZ 2AZ 4AZ

Nº FACTOR
FACTORES GRUPAL PONDERADO SOBRE 100

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION
24 ALTURAS DE EDIFICACIONES VECINAS 19.11% -0.19 -0.68

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
216

a dos cuadras de la Av. San Borja Sur y 15
5 43 Calle Johann Strauss 625 2AZ
una de la Av. Aviación. 260
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
1 deberá tener un suelo: rodado, frente a calle
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

9
Trapezoidal 2
Pequeño menor a 300 m2 1
6 Los canales de agua de riego deberán tener: Mediano nivel de agua. 2
10 La red de Gas Natural deberá estar: Distribución de gas por balones 1
4
12 El terreno con relación al Rio Surco, deberá estar : Distante siete a mas cuadras. 1
ENTORNO
NATURAL
13 deberá estar:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 Las plazas o parques cercanos al terreno deberán ser: No hay parque al frente -2 0
18 Las áreas verdes cercanas al terreno deberán ser: No hay parque al frente -2
Incremento de la temperatura en las tarde
CLIMA Y ORIENTACION

(O)
2
-2
El asoleamiento se da al terreno de acuerdo a su 4
21 orientación:
El sol llega por el oeste en las tarde -1
22 El agua proveniente de las precipitaciones: Podrá emplearse para regar jardines 4
23 terreno:
24 Las edificaciones cercanas al terreno tienen: Dos o tres pisos 4
ENTORNO URBANO
25 Las obstrucciones visuales estàn en: Dos frentes -2

(gestión, culto)
Intensos y molestos -3
4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es:
basura, seguridad.
217
5 43 OESTE 2AZ 3AZ 3AZ

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
218
a tres cuadras de la Av. San Borja Sur 8
6 53 Jr. Gozzoli Norte 812 3P
y de la Av. Aviación. 200
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

9
Trapezoidal 2


10 La red de Ga s Na tura l deberá es ta r: Distribución de gas por balones 1
Disponibles soterrados alejados (3 a mas
11 Los contenedores deberá n es ta r: 3
cuadras), recojo de material de reciclaje

ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
Cercano, tres o cuatro cuadras 4
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION
La s hora s de s ol , por l a s ca ra cterís ti ca s del entorno Disminuir por obstrucciones de edificios

20 ha ci a el norte, podrá n: de 2-3 pisos pisos.
-2
21 El sol llega por el norte en invierno 4 10
ori enta ci ón:

23 terreno:
Llega por la parte posterior 2

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

La ges ti òn munci pa l en l a zona donde es ta el edi fi ci o 16
31 es :
basura, seguridad.
32 cumpl i mi ento de l os pa rà metros urba nìs ti cos y Areas libres, pozos de luz, 4
219
NUMERO PUNTAJE ORIENTAC FACHADA LAT DER LAT IZQ FONDO
6 53 NORTE 2P 2P 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 17.48% 0.70 2.50

AGUA POTABLE

10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO


NORMATIVA Y GESTION
220
a dos cuadras de la Av. Joaquin La 12
7 52 Jr. Maestro Barbieri 219 2P
Madrid y del parque Cáceres 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

10
Trapezoidal 2


4
12 El terreno con rel a ci ón a l Ri o Surco, deberá es ta r : A distancia media, cinco o seis cuadras. 2
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 El sol llega por el sur en verano -2 6
ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
221
7 52 SUR 2P 2P 2AZ

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
222
Frente al parque Andrés Avelino 9
8 67 Jr. Joaquín Valverde 530 3P
Caceres 252
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

13
Rectangular 4


3

ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 La s pl a za s o pa rques cerca nos a l terreno deberá n s er: Menores (1 a 2 hectáreas) 2

10
4

(O)
2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
223
8 67 ESTE 2AZ 2AZ 2AZ

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
224
Frente al parque Julio Ponce 12
9 62 Calle Pablo Usandizaga 387 2A
Antunez de Mayolo 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

mañanas ( E )
-1
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 El sol llega por el oeste en las tarde -1 1
ori enta ci ón:
22 El a gua proveni ente de l a s preci pi ta ci ones : Podra drenarse a los canales de regadio 1
23 terreno:
24 La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno ti enen: Cuatro o cinco pisos -1

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
225
9 62 OESTE 4AZ 2AZ 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
226
Espaldas de la Avenida Boulevard de 12
10 60 Calle Schrader 109 2A
Surco y el Rio Surco 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4


ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 La s pl a za s o pa rques cerca nos a l terreno deberá n s er: Estrechas ( menos de 1 hectárea) 1

9
4

(O)
2
CLIMA Y ORIENTACION

-3
ori enta ci ón:
22 El a gua proveni ente de l a s preci pi ta ci ones : Podra drenarse al rio Surco 1

23 terreno:
24 La s edi fi ca ci ones cerca na s a l terreno ti enen: Cuatro o cinco pisos -1

ENTORNO URBANO

Entre 3 y 2 equipamientos diferentes 2 -2

4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
227
10 60 NOR OESTE 2A 4P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
228
Espaldas del Parque Andrés Avelino 12
11 51 Joaquin Turina 220 2P
Cáceres. 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0
Incremento de temperatura en invierno

(N)
-2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
229
11 51 NORTE 3P 2P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
230
12
12 48 Calle Puccini 175 Espaldas del Parque San Borja Sur 1P
300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
231
12 48 NORTE 1P 4A 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
232
12
13 55 Calle Johann Strauss 726 Espaldas de la Avenida Aviación 2P
300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

19 El entorno urba no cerca no podrá di s mi nui r: 2
CLIMA Y ORIENTACION
(O)
La s hora s de s ol , por l a s ca ra cterís ti ca s del entorno
20 ha ci a el norte, podrá n:
Se mantienen al no haber obstrucciones 4
21 ori enta ci ón:
El sol llega por el este en las mañanas 2 11

23 terreno:

ENTORNO URBANO

6 a mas equipamientos diferentes 4 5

4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
233
13 55 ESTE TSC 3P 5P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION
20 HORAS DE SOL SIN OBSTRUCCIONES 20.80% 0.83 2.97

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
234
13
14 50 Avenida San Luis 2656 Frente a la Calle Schubert 2P
390
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


4
12 El terreno con rel a ci ón a l Ri o Surco, deberá es ta r : Cercano, tres o cuatro cuadras 4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
16 La s a veni da s o ca l l es frente a l terreno deberá n s er: Anchas ( 4 carriles) -1
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

-5
18 La s á rea s verdes cerca na s a l terreno deberá n s er: No conservadas ni mantenidas -2

CLIMA Y ORIENTACION
(O)
21 ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO

27 Los fl ujos pea tona l es y vehi cul a res s on: Intensos -1

4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
235
14 50 ESTE 2P 1P 3P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% -0.28 -1.01
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO
27 FLUJOS PEATONALES Y VEHICULARES 19.79% -0.20 -0.71

NORMATIVA Y GESTION
236

Frente al Parque República Popular 12
15 67 Calle J. Hidalgo 125 2P
China 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
1 deberá tener un suelo: rodado, frente a parque
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4
6 Los canales de agua de riego deberán tener: Buen nivel de agua. 4
10 La red de Gas Natural deberá estar: Tanque de gas de uso común 2
4
12 El terreno con relación al Rio Surco, deberá estar : Cercano, tres o cuatro cuadras 4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá estar:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y
17 Las plazas o parques cercanos al terreno deberán ser: Menores (1 a 2 hectáreas) 2 10

18 Las áreas verdes cercanas al terreno deberán ser:
4
CLIMA Y ORIENTACION

mañanas ( E )
-1
-2
21
El asoleamiento se da al terreno de acuerdo a su
El sol llega por el oeste en las tarde -1 2
orientación:
22 El agua proveniente de las precipitaciones: Podrá secarse por el asoleamiento 2
23 terreno:
24 Las edificaciones cercanas al terreno tienen: Dos o tres pisos 4
ENTORNO URBANO
25 Las obstrucciones visuales estàn en: Un solo frente -1

(gestión, culto)
4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es:
basura, seguridad.
237
15 67 OESTE 2A 3A 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y

5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50

10 GAS NATURAL 13.72% 0.27 0.98
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO


NORMATIVA Y GESTION
238
Frente al parque Julio Ponce Antunez 9
16 77 Calle Amadeo Vives 118 2P
de Mayolo 216
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

13
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
Disponible 4 de los 5 componentes 13
citados.
3
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

CLIMA Y ORIENTACION
(S)
21 ori enta ci ón:
El sol llega por el norte en invierno 4 16

23 terreno:
25 La s obs trucci ones vi s ua l es es tà n en: Ningùn frente 4

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
239
16 77 NORTE 2P 2A 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION
25 OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL 19.07% 0.76 2.72

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
240
12
17 53 Jr. Andreas Vesalio 556 Media cuadra de Parque Stravinski 2P
300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
241
17 53 NORTE 2P 2P 1P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
242
12
18 71 Jr. Jacinto Guerrero 190 Espalda de la Av. Joaquin La Madrid 2A
300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4


4
12 El terreno con rel a ci ón a l Ri o Surco, deberá es ta r : Cercano, tres o cuatro cuadras 4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
243

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
244
12
19 62 Calle Pablo Casals 130 Frente al Parque San Martín 2P
300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4



ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(O)
2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
245
19 62 ESTE 2P 2P 3A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
246
Frente al Parque Andrés Avelino 12
20 65 Jr. Isaac Albeniz 525 2P
Cáceres 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4



ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(N)
-2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 El sol llega por el sur en verano -2 -1
ori enta ci ón:
23 terreno:
25 La s obs trucci ones vi s ua l es es tà n en: Ningùn frente 4

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
247
20 65 SUR 2P 2P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION
25 OBSTRUCCIONES AL VIENTO Y AL SOL 19.07% 0.76 2.72

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
248
9
21 68 Jr. Maestro Arrieta 176 Frente al Parque San Martín 2A
216
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

13
Rectangular 4


3

ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
249
21 68 NORTE 2P 2P 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
250
Frente al Parque Andrés Avelino 9
22 73 Calle Andrés Segovia 124 2A
Caceres 225
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

13
Rectangular 4


3
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(O)
2
CLIMA Y ORIENTACION

21 ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
251
22 73 NORTE 4A 2P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
252
Frente al Parque Julio Ponce Antunez 12
23 71 Jr. Pietro Mascagni 152 2P
de Mayolo 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

19 El entorno urba no cerca no podrá di s mi nui r: -1
CLIMA Y ORIENTACION
mañanas ( E )
21 ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
253
23 71 NORTE 2A 4A 3A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
254
Frente al parque Andrés Avelino 12
24 59 Calle Maestro Federico Chueca 129 2A
Cáceres. 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

14
Rectangular 4


3
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(N)
-2
CLIMA Y ORIENTACION

-3
21 ori enta ci ón:
El sol llega por el oeste en las tarde -1 -4
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
255
24 59 NORTE 4A 2P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
256
9
25 64 Jr. Saint Saenz 509 Frente al Parque San Martín 3P
225
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
4
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

13
Rectangular 4



ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
4
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

10
4

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
257
25 64 OESTE 3P 2A 3P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.55 1.96
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
258
Segunda paralela a la Avenida San 12
26 46 Jr. Otto Muller 287 1P
Borja Sur 336
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


3

ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

mañanas ( E )
-1
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 El sol llega por el sur en verano -2 3
ori enta ci ón:
22 El a gua proveni ente de l a s preci pi ta ci ones : Podrá emplearse para regar jardines 4
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
259
26 46 SUR 2P 1P 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
260
A 2 lotes de la esquina con la Avenida 12
27 42 Jr. Fray Luis de Leon 834 2A
San Borja Sur 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


3

ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(N)
-2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 ori enta ci ón:
23 terreno:

ENTORNO URBANO

27 Los fl ujos pea tona l es y vehi cul a res s on: Medianos 0

4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
261
27 42 ESTE 2A 2A 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
262
A tres cuadras del Parque Andrés 12
28 46 Jirón Joaquin Valverde 426 1P
Avelino Cáceres. 300
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4



ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
2
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(O)
2
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:

23 terreno:

ENTORNO URBANO

27 Los fl ujos pea tona l es y vehi cul a res s on: Medianos 0

4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
263
28 46 ESTE 3P 2P 2P

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.35 1.23

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
264
13
29 53 Jr. Maestro Barbieri 280 Espaldas del Jr. Jacinto Guerrero 2P
312
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

12
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
3
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

(S)
4
CLIMA Y ORIENTACION

-2
ori enta ci ón:

23 terreno:
25 La s obs trucci ones vi s ua l es es tà n en: Tres frentes -3

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
265

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
266
A dos lotes de la esquina con la calle 9
30 44 Calle Pablo Usandizaga 283 2P
Juan Romero Hidalgo 252
GRUPO DE SUB
FACTORES TOTALES
2
TOPOGRAFIA
SUELOS Y

11
Rectangular 4


4
ENTORNO
NATURAL
13 deberá es ta r:
citados.
3
citados
4
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

0

mañanas ( E )
-1
CLIMA Y ORIENTACION

-2
21 El sol llega por el oeste en las tarde -1 -1
ori enta ci ón:

El vi ento predomi na nte en l a zona con rel a ci ón a l
23 terreno:

ENTORNO URBANO


4
NORMATIVA Y GESTION
4

31 es :
basura, seguridad.
267
30 44 OESTE 3A 2P 2A

Nº FACTOR

TOPOGRAFIA
SUELOS Y
5 AGUA POTABLE 17.48% 0.70 2.50


10 GAS NATURAL 13.72% 0.14 0.49
11 RECICLAJE 11.52% 0.46 1.65

ENTORNO
NATURAL

16 ANCHO DE VIAS 28.29% 1.13 4.04
ESPACIOS
PUBLICOS
VIAS Y

CLIMA Y ORIENTACION

ENTORNO URBANO

NORMATIVA Y GESTION
268
Luego de haber aplicado los resultados de la encuesta a 30 inmuebles del Sector 9 del
Distrito de San Borja, a fin de evaluar todos los factores que se relacionan al predio, y
conociendo la importancia que dan los usuarios a cada uno de estos factores, se ha
establecido un puntaje ponderado que multiplicado por el porcentaje de preferencia que
tiene cada uno en su grupo, se obtiene un puntaje sobre 100 que es el que sirve para
ordenar los predios en orden, colocando primero a los que han obtenido mayores puntajes
debido a ser influidos por factores preferidos por los usuarios, a mayor cantidad de estos
factores se han logrado mayores puntajes.
Los predios que han obtenido mayor puntaje tiene mejores condiciones para su venta,
por lo tanto, serán vendidos con mayor celeridad o podrán ofrecerse a un precio mayor
debido a las características de su entorno que lo favorecen.
A continuación, en la Tabla N° 105, se muestra la lista ordenada por puntajes. Los
predios con mayor puntaje tendrán mayores posibilidades de venderse a mejor precio. En
la primera columna se tiene el orden de preferencia en base a los puntajes obtenidos que
se muestran en la tercera columna. En la segunda columna se tiene el número de
identificación en el orden en que fueron evaluados. En la cuarta columna se tiene la
dirección del inmueble, en la quinta columna se muestra si el predio está o no frente a un
parque, se indica con una letra P sobre fondo verse si esta frente a un parque, en la sexta
columna se tiene el área del terreno del predio, en la séptima columna el ancho del frente
del lote en metros, en la octava columna se tiene la altura de la edificación en pisos
indicándose si tiene azotea (AZ). Finalmente, en la novena columna se muestra que
orientación tiene la fachada del inmueble.
269
Tabla 106 Síntesis de los resultados obtenidos por los predios evaluados.
270
Figura 105 Plano del Sector 9 con la ubicación de los 30 predios evaluados
– Elaboración propia
En la Figura 81 se muestra el sector 9 del distrito de San Borja con los 30 lotes evaluados,
cada lote elegido esta destacado en color amarillo y lleva junto el número de
identificación asignado en el orden en que fueron evaluados. Los lotes han sido
seleccionados de forma aleatoria tomando en cuenta que son de residencias para una o
dos familias, de un máximo de tres pisos y azotea, estos predios pueden ser elegidos para
continuar con el uso residencial indicado o por inversionistas inmobiliarios para demoler
la edificación y construir un edificio multifamiliar de mediana o alta densidad según sea
permitido en la zona donde se ubica. Se ha buscado entre los lotes, algunos de los cuales
den frente a los cuatro parques principales del sector.
271
Nº DIRECCION Frente a parque ID PUNTAJE

1 Calle Amadeo Vives 118 P 16 77
Ubicaciòn Fachada
Area Terreno M2 Altura de Edificación Pisos Frente ML Orientación fachada

216 2P 9 NORTE

2 Calle Andrés Segovia 124 P 22 73
Ubicaciòn Fachada

225 2A 9 NORTE

3 Jr. Isaac Albeniz 349 - 351 San Borja P 1 73
Ubicaciòn Fachada

300 2 AZ 12 SUR
272

4 Jr. Jacinto Guerrero 190 San Borja - 18 71
Ubicaciòn Fachada

300 2A 12 NORTE

5 Jr. Pietro Mascagni 152 P 23 71
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 SUR ESTE

6 Jr. Maestro Arrieta 176, San Borja P 21 68
Ubicaciòn Fachada

216 2A 9 NORTE
273

7 Leo Baumann 121, San Borja P 4 67
Ubicaciòn Fachada

300 1 12 SUR OESTE

8 Calle J. Hidalgo 125 P 15 67
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 OESTE

9 Jr. Joaquín Valverde 530 P 8 67
Ubicaciòn Fachada

252 3P 9 ESTE
274

10 Jr. Isaac Albeniz 525 P 20 65
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 SUR

11 Jr. Saint Saenz 509, San Borja P 25 64
Ubicaciòn Fachada

225 3P 9 OESTE

12 Calle Pablo Casals 130, San Borja P 19 62
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 ESTE
275

13 Calle Pablo Usandizaga 387 P 9 62
Ubicaciòn Fachada

300 2A 12 SUR OESTE

14 Calle Schrader 109 - 10 60
Ubicaciòn Fachada

300 2A 12 NOR OESTE

15 Calle Maestro Federico Chueca 129 P 24 59
Ubicaciòn Fachada

300 2A 12 SUR OESTE
276

16 Calle Johann Strauss 726, San Borja - 13 55
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 ESTE

17 Jr. Maestro Barbieri 280, San Borja - 29 53
Ubicaciòn Fachada

312 2P 13 NORTE

18 Jr. Andreas Vesalio 556, San Borja - 17 53
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 NORTE
277

19 Jr. Gozzoli Norte 812 - 6 53
Ubicaciòn Fachada

200 3P 8 NORTE

20 Jr. Maestro Barbieri 219 - 7 52
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 SUR

21 Joaquin Turina 220 P 11 51
Ubicaciòn Fachada

300 2P 12 NORTE
278

22 Avenida San Luis 2656 P 14 50
Ubicaciòn Fachada

390 2P 13 NORTE

23 Jirón Moisés Mendelssohn 209 - 3 49
Ubicaciòn Fachada

325 2 13 NORTE

24 Jr. Bozovich Batrich 340, San Borja Sur - 2 48
Ubicaciòn Fachada

300 2 AZ 12 NORTE
279

25 Calle Puccini 175, San Borja P 12 48
Ubicaciòn Fachada

300 1P 12 SUR

26 Jirón Joaquin Valverde 426 - 28 46
Ubicaciòn Fachada

300 1P 12 OESTE

27 Jr. Otto Muller 287 - 26 46
Ubicaciòn Fachada

336 1P 12 SUR
280

28 Calle Pablo Usandizaga 283 - 30 44
Ubicaciòn Fachada

252 2P 9 SUR OESTE

29 Calle Johann Strauss 625 - 5 43
Ubicaciòn Fachada

260 2AZ 15 OESTE

30 Jr. Fray Luis de Leon 834 - 27 42
Ubicaciòn Fachada

300 2A 12 ESTE
281
4.4 Síntesis de evaluación de los predios seleccionados en el sector
9 del Distrito de San Borja
Luego de evaluar los predios seleccionados aplicando los factores urbanos propuestos
agrupados en los siente grupos, es conveniente tomar en cuenta la valoración asignada a
las diferentes alternativas de respuesta que surgieron ante cada factor urbano planteado.
Para esta evaluación se han planteado 32 preguntas, cada una de las cuales corresponde
a uno de los factores urbanos considerados en los siete grupos definidos, se han
considerado hasta 5 respuestas para cada pregunta, abarcando en lo posible todas las
posibilidades de respuesta de acuerdo a las características del distrito.
Se ha visto por conveniente asignar puntajes positivos y negativos hasta un valor de 4
puntos, tomando en cuenta que las situaciones más favorables para el predio deben tener
los mayores puntajes, ya que facilitan la transacción inmobiliaria.
En algunos casos se considera como 0 puntos a aquellas respuestas que no inciden ni
positiva ni negativamente en la venta del predio.
Los puntajes negativos se toman en cuenta cuando la respuesta está relacionada a una
situación problemática o inconveniente que afecte al predio y dificulte su venta o pueda
influir en la decisión de darle un menor valor al mismo. Cuanto mayor sea la dificultad o
inconveniente se le asignan mayores puntos en contra.
282
Tabla 107 Síntesis de evaluación de los predios seleccionados en el Sector 9 del
Distrito de San Borja – Puntajes asignados a las respuestas.
283
284
285
4.4.1. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Suelos
y Topografía
Tabla 108 Respuestas y puntuación a la pregunta N° 1
Resistente y
El terreno donde se Resistente y
Estable - Medianamente Poco
construiría su Estable -
Suelo con resistente, resistente y
departamento Suelo con -
deberá tener un canto rodado, suelo arcilloso estable - Suelo
canto rodado,
1 suelo: frente a o limoso arenoso
frente a calle
parque
Puntaje asignado 4 2 1 0 0
La primera pregunta se relaciona al tipo de suelo preferente sobre el cual se hará la
construcción, se dan 4 alternativas de respuesta en base a la estabilidad y resistencia
del suelo, siendo el suelo estable con canto rodado y frente a parque el que recibe la
mayor puntuación (4 puntos), seguido del suelo similar frente a calle (3 puntos), pero si
el suelo es medianamente resistente por tener suelos arcillosos o limosos solo se le asigna
un punto, y si el suelo es poco resistente y estable por ser arenoso no recibe puntos. Los
suelos más estables y resistentes implican un mayor ahorro en cimentaciones, y los suelos
menos resistentes implican una mayor inversión en cimentaciones por lo que no son
preferidos.
En San Borja el suelo es predominantemente estable por tener como material de base
el canto rodado.
El relieve del
Parcialmente Con ligera Con mayor
terreno sobre el cual Completamente
plano - pendiente - pendiente - Me es
se construiría su plano
Pendientes Pendientes Pendientes indiferente
departamento Pendiente 0%
entre 0 y 5% entre 6 y 10% mayores a 10%
2 deberá ser:
Puntaje asignado 4 2 1 -1 0
286
La segunda pregunta se refiere al relieve y la pendiente del terreno donde se construirá,
se dan 4 alternativas de respuesta en base al porcentaje de pendiente que tiene el terreno,
la primera y más valorada (4 puntos) es cuando se prefiere el terreno completamente plano
con una pendiente de 0%, luego si el terreno tiene una pendiente entre 0% y 5% se le
otorgan 2 puntos, cuando el terreno tiene una pendiente ligera entre 6 y 10% se le da un
punto, pero si el terreno tiene pendientes mayores al 10% se le resta un punto. Los
constructores prefieren terrenos planos para evitar desniveles y mayores costos en la
construcción de piso, a mayor pendiente se requieren más escaleras, rampas e incluso
muros contenedores que implican mayores costos.
En San Borja los terrenos por lo general son completamente planos, en menor
proporción son parcialmente planos con pequeñas pendientes menores al 5%.
La forma del
terreno sobre el cual
Con 5 o más Triangular o Me es
se construiría su Rectangular Trapezoidal
lados Irregular indiferente
departamento
3 deberá ser:
La tercera pregunta se refiere a la forma del terreno donde se construirá, se dan 4
alternativas de respuesta en base a la geometría del predio, la primera respuesta y la más
valorada (4 puntos) se da cuando el terreno es de forma rectangular, la segunda respuesta
se da si el terreno es de forma trapezoidal y se le asignan 2 puntos, si el terreno tiene 5 o
más lados se le da un solo punto, pero si el terreno tiene una forma triangular o irregular
se le restan dos puntos. Los constructores prefieren siempre terrenos de formas
rectangulares los que son más favorables para el diseño de departamentos,
287
estacionamientos, etc., en cambio si los lotes son trapezoidales se dan ángulos no
ortogonales que generan una pérdida de área y dificultades para el amueblamiento, más
aún si son triangulares o irregulares con ángulos menores a 90 grados, estos generan
mayores dificultades y perdida de áreas, los lotes que tienen 5 o más lados dificultan el
diseño.
En San Borja, por lo general se tiene lotes de forma rectangulares, en algunos casos
se dan también lotes trapezoidales.
El tamaño del
terreno sobre el cual Muy grande Grande, entre
Mediano, entre Pequeño menor Me es
se construirá su mayor a 1,000 500 y 1,000
300 y 499 m2. a 300 m2 indiferente
departamento m2 m2.
4 deberá ser:
La cuarta pregunta se refiere al tamaño que es preferente para la construcción, en el
caso de San Borja, para la construcción mayoritaria de edificios multifamiliares, la
primera respuesta se da si el terreno es mayor a 1000 m2, se le dan 3 puntos, por requerir
de mayor inversión para su adquisición, para la segunda respuesta que comprende
terrenos entre 500 y 1,000 m2, se le dan 4 puntos por ser los tamaños más preferidos para
el tipo de los proyectos inmobiliarios en el distrito, para el caso de os lotes medianos entre
300 y 499 m2 se le dan dos puntos por tener limitaciones normativas , igualmente a los
lotes menores de 300 m2, se le da únicamente un punto al tener limitaciones a nivel
normativo y de proyección de utilidades.
La mayoría de lotes de San Borja son de 300 metros, por lo que los inversionistas buscan
adquirir lotes contiguos para tener proyectos de mayor dimensión.
288
4.4.2. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Redes
e Infraestructura
Las redes de agua Disponibles Disponibles con

Disponibles con Me es
potable deberán con buena mediana -
mínima presión. indiferente
estar: presión. presión.
5
La quinta pregunta se refiere a la disponibilidad de redes de agua potable para la
conexión a los predios, tomando en cuenta la presión hidráulica. La primera respuesta se
da si las redes están disponibles con buena presión, por lo que se le asignan 4 puntos al
ser la respuesta más conveniente, la segunda respuesta se da en caso que se dispone de
redes, pero con median presión, asignando 2 puntos, y si las redes disponibles tienen
únicamente mínima presión se les da 1 punto. Los constructores prefieren predios donde
se tiene conexión de agua potable con buena presión para facilitar el acceso del agua a
los pisos superiores sin tener que recurrir a sistemas de impulsión que generan mayores
costos. En el distrito, se tienen redes de agua por lo general con buena y regular presión.
Los canales de agua

Buen nivel de Mediano nivel Mínimo nivel Me es
de riego deberán
agua. de agua. de agua. indiferente
-
tener:
6
La sexta pregunta está ligada a los canales de riego derivados del rio Surco que se
extienden por algunas calles y avenidas del Distrito, los cuales tienen diferentes niveles
289
de agua. En la primera respuesta se asignan 4 puntos a los lugares con canales de riego
con buen nivel de agua, a la segunda respuesta se le da 2 puntos por tener canales con
mediano nivel de agua, y en la tercera respuesta se les da un punto a los lugares con
canales de riego con mínimo nivel de agua. En el Distrito, se da preferencia a predios
cercanos a canales de riego con buen o regular nivel de agua, para facilitar el riego de los
parques, jardines y áreas verdes existentes en las calles locales.
Las redes de Disponibles de Disponibles de

Disponibles de Me es
desagüe deberán diámetro diámetro -
gran diámetro indiferente
estar: mediano mínimo
7
Puntaje asignado 4 2 -1 0 0
La séptima pregunta está ligada a las redes de desagüe disponibles en las calles y avenidas
del Distrito, las cuales tienen diferentes diámetros. En la primera respuesta se asignan 4
puntos a los lugares con redes disponibles con gran diámetro, a la segunda respuesta se le
da 2 puntos por tener redes disponibles con tuberías de mediano diámetro, y en la tercera
respuesta se les descuenta un punto a los lugares con redes disponibles de diámetro
mínimo. En el Distrito, se da preferencia a predios junto a redes disponibles de gran y
mediano diámetro, que harán posible la construcción de edificios de mediana y alta
densidad sin tener que esperar un cambio de tuberías en las redes.
La red de Energía Disponibles

Disponible red Disponible red Me es
Eléctrica deberá Red aérea y -
aérea subterránea indiferente
estar: subterránea
8
290
La octava pregunta se relaciona a la disponibilidad de la red de Energía Eléctrica en
las vías adjuntas al predio, considerando el tipo de red subterránea o aérea, la primera
respuesta se da si hay redes aéreas, otorgando un punto debido a que la exposición del
cableado aéreo da un mal aspecto al entorno, la segunda pregunta se da si más bien se
tiene disponibles redes subterráneas de energía eléctrica, dando 4 puntos por este hecho,
ya que la ausencia de cableado aéreo contribuye a tener un entorno más limpio y con
mejor apariencia estética. Se otorgan 2 puntos en caso de tener ambos tipos de redes.
Fibra Óptica Internet o

La red de
(Internet y Internet, cable y Internet y teléfono fijo
comunicaciones Internet y cable
Cable) más teléfono fijo teléfono fijo ( un solo
deberá ser:
teléfono fijo servicio)
9
La novena pregunta se refiere a las redes de comunicaciones disponibles, siendo la
primera respuesta en caso de disponer de redes con Fibra Óptica (Internet más cable) y
teléfono fijo, se le dan 4 puntos, si se dan los mismos servicios, pero sin Fibra Óptica se
dan 3 puntos, y si solo se dispone de Internet y cable o Internet y teléfono fijo, se otorgan
2 puntos, y si se dispone de un solo servicio, un punto. En este caso se dan más puntos
cuando se disponen de tres servicios con Fibra Óptica, debido a las ventajas de este
sistema, los puntajes disminuyen por la cantidad de servicios disponibles en las demás
respuestas.
291
La red de Gas Disponible

Tanque de gas Distribución de Me es
Natural deberá instalación de -
de uso común gas por balones indiferente
estar: gas natural
10
La décima pregunta es sobre la disponibilidad de redes de Gas Natural o el
abastecimiento de este producto por otros medios. En la primera respuesta se dan 4 puntos
si se tiene disponible una red de gas natural en la vida donde está el predio, en caso de
optar por tener un tanque de gas de uso común, se dan dos puntos, y si se da la opción de
gas natural por balones individuales, se tiene un punto. En el distrito se tienen redes
disponibles de Gas Natural en varias calles y avenidas, pero también hay aún lugares
donde no llegan estas tuberías y se tiene que optar por las otras opciones de provisión del
gas.

Disponibles
Disponibles soterrados
Disponibles
soterrados alejados (3 a Disponibles
Los contenedores contenedores a Me es
cercanos, recojo más cuadras), contenedores a
deberán estar: nivel lejanos (3 indiferente
de material de recojo de nivel cercanos.
a más cuadras)
11 reciclaje material de
reciclaje
La décimo primera pregunta se refiere a la existencia de contenedores, de acuerdo a la
distancia y el tipo disponible, para la primera respuesta que se refiere a contenedores
soterrados cercanos (menos de tres cuadras) y un sistema de recojo de material de
reciclaje se dan 4 puntos, en la segunda respuesta se consigna los contendores y el sistema
292
de reciclaje alejando a más de 3 cuadras del predio por lo que se dan 3 puntos, en la tercera
respuesta se tiene si hay contenedores al ras del suelo cercanos, dando 2 puntos y si están
alejados un solo punto. Los contendores soterrados son más seguros y no generan malos
olores sin posibilidades de contaminación, por lo que se prefiere predios cercanos a este.
4.4.3. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores del

Entorno Natural
El terreno con Muy cercano A distancia

Cercano, tres o Distante siete a Me es
relación al Rio Surco, (menos de dos media, cinco o
cuatro cuadras más cuadras. indiferente
deberá estar : cuadras) seis cuadras.
12
La décimo segunda pregunta es sobre la relación del terreno con el Rio Surco que
pasa por un extremo del Sector 9 del Distrito de San Borja, la primera respuesta se da si
el rio está a menos de dos cuadras del predio por lo que se le da 3 puntos, pero si está a
tres o cuatro cuadras se le da 4 puntos, si esta entre cinco o seis cuadras se considera
una distancia media y se le otorgan 2 puntos, y si el rio está a siete o más cuadras se
considera distante y obtiene un solo punto, la cercanía al rio es favorable para poder
regar los parques, jardines y áreas verdes, pero si el predio está muy cerca al rio, podría
haber humedad que perjudica al predio por lo que no se le da la mayor puntuación.
293
El terreno con
Muy cercano A distancia
relación a los Cercano, tres o Distante siete a Me es
(menos de dos media, cinco o
canales derivados, cuatro cuadras más cuadras. indiferente
cuadras) seis cuadras.
deberá estar:
13
La décimo tercera pregunta es sobre la relación del terreno con los canales derivados
del Rio Surco que pasa por algunas calles y avenidas del Sector 9 del Distrito de San
Borja, la primera respuesta se da si el canal está a menos de dos cuadras del predio por
lo que se le da 3 puntos, pero si está a tres o cuatro cuadras se le da 4 puntos, si esta
entre cinco o seis cuadras se considera una distancia media y se le otorgan 2 puntos, y si
el canal está a siete o más cuadras se considera distante y obtiene un solo punto, la
cercanía a uno de los canales del Rio Surco se considera favorable porque permite
poder regar los parques, jardines y áreas verdes, pero si el predio está muy cerca al
canal, podría haber humedad que perjudica al predio por lo que no se le da la mayor
puntuación.
Disponibles 5
componentes: Disponible 4 de Disponibles 3 Disponibles 2 o No disponible
Se tendrá acceso
Árboles, los 5 de los 5 1 de los 5 ninguno de los
desde el terreno a
arbustos, componentes componentes componentes 5 componentes
lugares con:
flores, césped y citados. citados. citados. citados.
14 fauna .
294
La décimo cuarta pregunta es sobre el acceso a árboles, arbustos, flores, césped y fauna
desde el predio, en la primera respuesta se otorgan 4 puntos si desde el predio se puede
acceder a estos cinco componentes del entorno, en la segunda respuesta se dan 3 puntos
si se tiene acceso al menos a cuatro de estos 5 componentes, en la tercera respuesta se dan
dos puntos si hay acceso por lo menos a dos de estos 5 componentes, y en la cuarta
respuesta se otorga un punto si es posible acceder a uno o dos de los indicados
componentes, finalmente no se otorgan puntos si no hay acceso a estos elementos. Por
lo general en el distrito se tiene acceso a estos componentes en los parques y en menor
cantidad en las calles y avenidas, por lo general la fauna comprende aves que se
concentran más en los arboles de los parques.
Zonas con 5
componentes:
residuos Zonas con 4 de Zonas con 3 de Zonas con 2 o 1 Zonas sin
Cerca al terreno domésticos, los 5 los 5 de los 5 ninguno de los
existen zonas con: residuos. componentes componentes componentes componentes
vegetales, citados. citados. citados. citados
15 humo, gases,
ruidos molestos
Puntaje asignado -4 -3 -2 -1 4
En la pregunta décimo quinta hay una referencia a zonas con componentes
contaminantes y nocivos a la salud de los habitantes, se trata de residuos domésticos
expuestos, residuos vegetales (proveniente de la poda de jardines), fuentes de humo,
fuentes de gases y fuentes de ruidos molestos (vías con tránsito intenso o mucha afluencia
pública ), en la primera respuesta se restan cuatro puntos a los lugares que tengan estos 5
componentes, en la segunda respuesta se le restan 3 puntos a los que tengan 4 de estos 5
componentes nocivos, en la tercer respuesta se restan dos puntos si se encuentran 3 de

295
estos 5 componentes en la zona, si se encuentran uno o dos de estos componentes se resta
un punto en la cuarta respuesta, en el caso de no contar con ninguno de estos componentes
negativos se asignan 4 puntos. En el distrito por lo general todas las zonas están limpias
sin la presencia de estos componentes, salvo algunas avenidas transitadas que generan
ruido y humos de autos.
4.4.4. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Vías y

Espacios Públicos
Las avenidas o calles

Muy anchas (6 Anchas ( 4 Medianas ( 2 Estrechas (1 Me es
frente al terreno
a más carriles) carriles) carriles) carril) indiferente
deberán ser:
16
Puntaje asignado -2 -1 4 2 0
La décimo sexta pregunta está relación al ancho de las avenidas o calles que están
frente al predio, la primera respuesta se da si la vía es muy ancha teniendo 6 o más carriles,
por lo que se le restan dos puntos, en la segunda respuesta se restan dos puntos si la vía
tiene cuatro carriles, en la tercera respuesta si la vía es mediana con solo dos carriles se
le asignan 4 puntos, si la vía es estrecha de un solo carril se le da un punto, las vías de 4
a 6 carriles son avenidas principales con alta circulación de vehículos público sy /o
privados, por lo que generan ruido y humos que son negativos para la actividad
residenciales, las calles de 2 carriles se consideran la mejor opción ya que tienen menor
circulación vehicular y en consecuencia menos humos y ruido, las calles de un solo
sentido de un carril son también preferidas pero con menos puntuación ya que la
estrechez de la vía restringe la iluminación y ventilación natural.
296
Las plazas o Muy grandes Estrechas

Medianas ( 2 a Menores (1 a 2 No hay parque
parques frente al (más de 3 ( menos de 1
3 hectáreas) hectáreas) al frente
terreno deberán ser: hectáreas) hectárea)
17
Puntaje asignado 4 3 2 1 -2
En la décimo séptima pregunta se considera la dimensión de las plazas y/o parques
frente al predio, en la primera respuesta se otorgan 4 puntos cuando estos espacios
públicos son extensos de más de 3 hectáreas, en la segunda respuesta se dan 3 puntos si
estos espacios son medianos y tienen una extensión entre 2 y 3 hectáreas, en la tercera
respuesta se dan dos puntos si la plaza o parque es de menor extensión entre 1 a 2
hectáreas, y en el caso de tener espacios menores de una hectárea se asigna un solo punto
en la respuesta cuarta, finalmente si no hay un parque al frente se pierden dos puntos.
De mediana
densidad, De mediana De menor
Las áreas verdes
conservadas y densidad, densidad, No conservadas No hay parque
cercanas al terreno
mantenidas. conservadas y conservadas y ni mantenidas al frente
deberán ser:
Frente al mantenidas mantenidas
18 predio
Puntaje asignado 4 2 1 -2 -2
La décimo octava pregunta se refiere a la existencia de áreas verdes cercanas al predio,
en la primera respuesta se dan 4 puntos si estas áreas verdes son de mediana densidad,
están debidamente conservadas y mantenidas y se ubican frente al predio, en la segunda
respuesta se dan dos puntos si estas áreas son de mediana densidad, y están conservadas
y mantenidas, en la tercera respuesta se da un punto si las referidas áreas tienen menor
297
densidad (escasa vegetación) , pero aun así están conservadas y mantenidas, en la cuarta
respuesta se le restan dos puntos si se observa que no están conservada sin mantenidas,
en la quinta respuesta se restan dos puntos si el predio no está frente a un parque . En el
distrito hay parques muy bien mantenidos y conservados por lo general, los inversionistas
inmobiliarios prefieren adquirir terrenos frente a parques al tener más posibilidades de
vender departamentos debido al atractivo del parque, que implica buena vista a las áreas
verdes, mejor iluminación y ventilación natural, mayor tranquilidad, etc.
4.4.5. Preguntas y Respuestas relacionadas a los factores de Clima

y Orientación
Incremento de No ocasiona
El entorno urbano Incremento de Incremento de Incremento de
la temperatura cambios de
cercano podrá temperatura en la temperatura la temperatura
en las mañanas temperatura ni
disminuir el: invierno (N) en verano (S) en las tarde (O)
(E) humedad.
19
La décimo novena pregunta está referida a la influencia del entorno en la disminución
del incremento de la temperatura en diferentes momentos del día y estaciones, es así como
en la primera respuesta se restan dos puntos si las edificaciones o vegetación del entorno
impiden el incremento de temperatura en invierno en la cara norte del predio, en la
segunda respuesta se resta un punto si las edificaciones o arboles del entorno impiden el
incremento de temperatura en las mañanas, en la tercera respuesta se dan 4 puntos si estas
edificaciones y/o árboles impiden el incremento de temperatura en verano ( lo cual es
muy conveniente), en la cuarta respuesta se dan dos puntos si este entorno disminuye el
incremento de la temperatura en las tardes ( hecho también conveniente) y en la quinta
298
respuesta no se adjudican ni quitan puntos si el entorno no ocasiona cambios en la
temperatura y humedad en el predio.
Las horas de sol, por Disminuir por Disminuir por Disminuir por
Se mantienen
las características obstrucciones obstrucciones obstrucciones Me es
al no haber
del entorno hacia el de edificios de de edificios de de edificios de indiferente
obstrucciones
norte, podrán: 6 a más pisos. 4-5 pisos. 2-3 pisos.
20
Puntaje asignado -4 -3 -2 4 0
En la vigésima pregunta se hace referencia a las características del entorno en la cara
norte del predio y como estas pueden disminuir la cantidad de horas de sol o radiación
solar y en consecuencia hacer que se pierda temperatura en invierno y otros meses fríos
en los que se tiene sol por el norte (en total 7 meses), es así que en la primera respuesta
se restan 4 puntos si disminuyen las horas de sol por la presencia de edificios de 6 a más
pisos, en la segunda respuesta se restan tres puntos si esta disminución es menor debido
a que hay obstrucciones de edificaciones de 4 a 5 pisos, en la tercera respuesta se restan
dos puntos si las obstrucciones son de edificios de menor altura, entre 2 y 3 pisos, y en
la cuarta respuesta se asignan 4 puntos si la no hay obstrucciones y en consecuencia se
mantiene las horas de sol por el norte.
El asoleamiento se
El sol llega por El sol llega por El sol llega por
da al terreno de El sol llega por Me es
el norte en el este en las el oeste en las
acuerdo a su el sur en verano indiferente
invierno mañanas tarde
orientación:
21
Puntaje asignado 4 2 -1 -2 0
299
La vigésimo primera pregunta se refiere a al asoleamiento que llegará al terreno debido
a la orientación de la fachada, elegir la primera respuesta cuando la fachada está frente al
norte y en consecuencia recibe la radiación en invierno mejorando el confort por lo que
se le otorgan 4 puntos, en la segunda respuesta se asignan dos puntos si la fachada da al
este y en consecuencia se tiene la radiación del sol de la mañana en todos los meses del
año, en la tercera respuesta se resta un punto si se tiene la fachada al oeste y en
consecuencia se recibe radiación solar en las tardes, la cual sobrecalienta las
edificaciones sobre todo en verano, en la cuarta respuesta se restan dos puntos si la
fachada esta frente al sur y por lo tanto recibe radiación solar en verano disminuyendo el
confort en el predio.
El agua proveniente Podrá secarse Podrá drenarse Podrá

Podrá drenarse Me es
de las por el a los canales de emplearse para
al rio Surco indiferente
precipitaciones: asoleamiento regadío regar jardines
22
La vigésimo segunda pregunta se refiere al agua proveniente de las lluvias o
precipitaciones y el entorno, en la primera respuesta se le dan dos puntos si el entorno
permite que pueda secarse por asoleamiento al tener libre el entorno hacia donde está el
sol, en la segunda respuesta se le otorga un punto si es posible hacer que el agua se drene
hacia los canales de regadío derivados del rio Surco, en la tercera respuesta se le da
también un punto si es posible drenarla directamente al Rio Surco, en la cuarta respuesta
se otorgan 4 puntos si el lugar permite emplear esta agua en el riego de jardines, logrando
aprovecharla directamente en el mantenimiento de las áreas verdes. Si bien l s
precipitaciones aún son escasas, los expertos en meteorología afirman que se irán
300
incrementando gradualmente debido al cambio climático, por lo que recomiendan tomar
medidas en la protección de edificaciones y el drenaje.
El viento
Es obstruido
predominante en la Llega y ventila Llega por la Llega Me es
por edificios y/o
zona con relación al la fachada parte posterior lateralmente indiferente
árboles
terreno:
23
La vigésimo tercera pregunta está relacionada al viento predominante en la zona y su
impacto en el predio, en la primera respuesta se otorgan cuatro puntos si el viento llega
al predio y lo ventila por la fachada ( por lo general si la fachada está al sur o sur oeste) ,
en la segunda respuesta se le dan dos puntos si el viento llega por la parte posterior del
predio, en la tercera respuesta se le da un punto si el viento llega por el lado derecho o
izquierdo del predio, en estas dos últimas opciones se considera que se puede perder o
disminuir la ventilación si se construye o amplían edificaciones del entorno, en la cuarta
respuesta se le restan dos puntos si ya existe obstrucción del viento por edificios y/o
árboles.
301
4.4.6. Preguntas y Respuestas relacionadas al Entorno Urbano.
Las edificaciones de
mayor altura Seis pisos o Cuatro o cinco Dos o tres Terrenos sin
Un piso
cercanas al terreno más pisos pisos construir
tienen:
24
La vigésimo cuarta pregunta se refiere a las edificaciones de mayor altura cercanas al
predio, en la primera respuesta se restan dos puntos si estas edificaciones son de 6 pisos
o más y por lo tanto obstruyen de visuales, iluminación y ventilación natural, en la
segunda respuesta se le resta un punto si se tienen edificaciones de 4 a 5 pisos que
igualmente generan obstrucciones aunque de menor grado, en la tercera respuesta se
otorgan cuatro puntos si las edificaciones tienen dos a tres pisos y por lo tanto obstruyen
muy poco el predio, en la cuarta respuesta se le otorgan 3 puntos si se tiene un solo piso,
considerando que potencialmente se podrá levantar una edificación mayor, en la quinta
respuesta se le otorgan dos puntos si se tienen terrenos sin construir, considerando
también su construcción potencial.
Las obstrucciones Los cuatro

Tres frentes Dos frentes Un solo frente Ningún frente
visuales están en: frentes
25
Puntaje asignado -4 -3 -2 -1 4
302
La vigésimo quinta pregunta se da en relación a las obstrucciones visuales al predio,
si están se dan en los cuatro frentes se le restan cuatro puntos como se ve en la primera
respuesta, si se dan en tres frentes se restan tres puntos como se ve en la segunda
respuesta, si las obstrucciones se dan en dos frentes se restan dos puntos como se da en la
tercera respuesta, si se da en un solo frente se resta un punto como sucede en la cuarta
respuesta, finalmente si no hay obstrucciones se le dan cuatro puntos como se puede ver
en la quinta respuesta.
Equipamiento
Urbano en el
entorno:
Supermercados,
6 a más Entre 4 y 5 Entre 3 y 2 Sin
tiendas, locales de Solo un
equipamientos equipamientos equipamientos equipamiento
servicios, equipamiento
diferentes diferentes diferentes cercano
restaurantes, local
26 educativo, local de
salud, otros usos
(gestión, culto).
Puntaje asignado 4 3 2 -2 -4
En la vigésimo sexta pregunta se considera el equipamiento urbano existente en el
entorno como son supermercados, tiendas, locales de servicios, restaurantes, locales
educativos, locales de salud, locales con otros usos (gestión, culto, etc.), este
equipamiento podrá servir a los habitantes del predio, la preferencia del lugar está en
función a la diversidad de equipamientos disponibles, en la primera respuesta se dan 4
puntos si se tiene 6 o más equipamientos diferentes en el entorno, en la segunda respuesta,
si se dan entre 4 y 5 equipamientos diferentes se logran tres puntos a favor, y en la tercera
respuesta se dan dos puntos si se tienen entre 2 y 3 equipamientos diferentes, en la cuarta
respuesta se pierden dos puntos si es que solo hay un equipamiento y faltan los demás,
303
finalmente en la quinta respuesta se restan cuatro puntos si no hay ningún equipamiento
disponible.
Los flujos
peatonales y Muy intensos Intensos Medianos Bajos Mínimos
vehiculares son:
27
En la vigésimo séptima pregunta se hace referencia a los flujos peatonales y
vehiculares en el entorno al predio, en la primera respuesta se restan dos puntos si existen
flujos muy intensos que interfieren y afectan la vida residencial en el predio, en la segunda
respuesta se resta un punto al existir flujos intensos y menos ruidosos que en el primer
caso, en la tercera respuesta no se incrementa ni resta puntos al considerar los flujos
medianos y por lo tanto tolerables por los residentes, en la cuarta respuesta se otorga un
punto si los flujos sin bajos y finalmente en la quinta respuesta se le dan cuatro puntos
cuando estos flujos son mínimos y por lo tanto se tiene un ambiente de tranquilidad y sin
ruidos molestos.
El ruido y la
contaminación
Muy intensos y Intensos y Medios y Bajos y poco Mínimos e
sonora en las vías
peligrosos. molestos tolerables perceptibles imperceptibles.
cercanas al terreno
28 son:
Puntaje asignado -4 -3 -2 2 4
La vigésimo octava pregunta se refiere al ruido y contaminación sonora en las vías
cercanas al terreno, en la primera respuesta se restan cuatro puntos si estos ruidos son
intensos y peligrosos como los que se dan en avenidas de alto tránsito con presencia de
304
vehículos mayores, en la segunda respuesta se le restan tres puntos si los ruidos son
intensos y molestos, en la tercera respuesta se restan dos puntos si los ruidos son medianos
y tolerables, en la cuarta respuesta se dan dos puntos a favor si los ruidos son bajos y
poco perceptibles, finalmente en la quinta respuesta se le otorgan 4 puntos silos sonidos
son mínimos e imperceptibles.
4.4.7. Preguntas y Respuestas relacionadas a Normativa y Gestión
Cumplen
Las edificaciones plenamente
Incumplen con Incumplen con Incumplen con
cercanas al terreno con las normas
1 de las 3 2 de las 3 las 3 normas -
con relación a las de alturas,
normas citadas. normas citadas. citadas
normas urbanas: retiros y usos
29 permitidos.
Puntaje asignado 4 -1 -2 -3 0
La vigésimo novena pregunta está referida a las edificaciones cercanas al predio y el
complimiento de las normas urbanas más importantes, en la primera respuesta si se
cumplen las normas de altura, retiros y usos permitidos se le otorgan 4 puntos, en la
segunda respuestas de le resta un punto si no se cumple una de estas tres normas, en la
tercera respuesta se le restan dos puntos si se incumplen dos de estas tres normas
esenciales, en la cuarta respuesta se le restan tres puntos si se incumplen estas tres normas
teniendo un entorno heterogéneo y desordenado.
305
Las edificaciones Cumplen

cercanas con plenamente
Incumplen con Incumplen con Incumplen con
relación a normas con las normas
1 de las 3 2 de las 3 3 de las 3 -
de seguridad, se seguridad,
normas citadas. normas citadas. normas citadas.
accesibilidad y accesibilidad y
30 ordenanzas: ordenanzas.
Puntaje asignado 4 -1 -2 -3 0
En la trigésima pregunta se hace referencia al cumplimiento de las normas de
seguridad, accesibilidad y ordenanzas distritales por las edificaciones cercanas al predio,
en la primera respuesta se consideran cuatro puntos si se cumplen plenamente estas
normas, en la segunda respuesta se le resta un punto si se advierte que incumplen uno de
los tres grupos de normas indicadas, en la tercer respuesta se le restan dos puntos si
incumplen dos de estos tres grupos de normas, en la cuarta respuesta se le restan tres
puntos si incumplen con los tres grupos de normas fomentando un entorno desfavorable
y peligroso para el predio.
Muy eficiente,
cumple con
mantenimiento
La gestión Hay carencias Hay carencias Hay carencias Hay carencias
de vías, de
municipal en la zona en una de las 4 en dos de las 4 en tres de las 4 en las 4
parques y
donde está el edificio funciones funciones funciones funciones
jardines
es: municipales. municipales. municipales. municipales.
31 manejo de
basura,
seguridad.
Puntaje asignado 4 -1 -2 -3 -4
En la trigésimo primera pregunta, se considera el efecto de la gestión municipal en la
zona que rodea al predio, en la primera respuesta se otorgan cuatro puntos si la gestión es
muy eficiente en el mantenimiento de vías, parques y jardines, así como en el manejo de

306
la basura y seguridad, en la segunda respuesta se resta un punto si hay carencias en el
cumplimiento de una de estas cuatro funciones municipales, en la tercera respuesta se
restan dos puntos si es que hay carencias en dos de estas cuatro funciones municipales,
en la cuarta respuesta se le restan tres puntos si se verifican carencias en tres de estas
cuatro funciones municipales, y finalmente se restan cuatro puntos sin hay carencias en
todas estas funciones municipales.
Las edificaciones Cumplen

cercanas con plenamente con
Incumple uno Incumple dos Incumple tres Incumple uno
relación al los parámetros.
de los 4 de los 4 de los 4 de los 4
cumplimiento de Áreas libres,
parámetros parámetros parámetros parámetros
los parámetros pozos de luz,
32 indicados indicados indicados indicados
urbanísticos y estacionamientos
edificatorios. y uso de azoteas
Puntaje asignado 4 -1 -2 -3 -4
En la trigésimo segunda pregunta se considera el cumplimiento de parámetros
urbanísticos y edificatorios por las edificaciones del entorno, en la primera respuesta se
dan 4 puntos si se cumplen plenamente los parámetros de áreas libres, pozos de luz,
estacionamientos y uso de azoteas, en la segunda respuesta se resta un punto si incumple
uno de los 4 parámetros indicados, en la tercera respuesta se resta dos puntos si incumple
en dos de los 4 parámetros indicados, en la cuarta respuesta se resta tres puntos si
incumple en tres de los 4 parámetros indicados, y finalmente se restan cuatro puntos si
se incumplen con los cuatro parámetros indicados.
307
5. CONCLUSIONES:
5.1. Conclusiones Generales
5.1.1 Con relación a los antecedentes de la propiedad y el valor a lo

largo de la historia:
Los conceptos de propiedad inmobiliaria y valor de estos bienes han ido cambiando a
lo largo de la historia, desde los primeros grupos de cazadores y recolectores se dio el
concepto de propiedad sobre sus objetos o instrumentos de caza y recolección, luego con
los primeros agricultores sedentarios, surgen parcelas donde se establecen, las que son
delimitadas por cercos, posteriormente en las sociedades mesolíticas y neolíticas se
consolidada el derecho a poseer la tierra, los suelos cultivados se denominan bienes raíces.
Pasado el tiempo, en las sociedades babilónicas con la escritura se empiezan a plasmar
contratos en tablillas de arcilla, donde también se dibujaron parcelas con indicaciones de
sus extensiones y linderos. En ese entonces ya hay evidencias de venta y permuta de
tierras con contratos, se pagan tributos según la cosecha lograda, las transacciones
prediales se registran en las tablillas de barro.
En tiempos posteriores, las sociedades egipcias, sometidas al poder de los faraones,
quienes tenían la posesión de todas las tierras, obligando a los agricultores a pagar un
tributo anual por su usufructo, se dieron terrenos de 100 codos de lado.
308
Luego, en las sociedades romanas, se fundamenta el derecho a la propiedad privada, se
compra y vende bienes raíces con contratos transferibles y con derecho a heredar. Se
difunde por el mundo el derecho romano, influyendo en todo el occidente donde se aplica,
con la caída del Imperio Romano, ante la guerra y caos surge el patrocinio o
encomendación para la protección de tierras y personas.
Durante el medioevo, surgen los feudos que eran tierras que se daban a cambio de
protección y colaboración que se daban por contratos entre los señores feudales y quienes
usufructuaban sus tierras, al decaer el feudalismo, se fortalecen las ciudades o burgos y
crece la sociedad burguesa.
Durante la edad moderna, la nobleza y clero no pagan impuestos, los burgueses y
campesinos si, en esta época se desarrolla el comercio, se trabaja por leyes de vinculación
y mayorazgo, se cobra a campesinos por el uso de puentes y molinos. Se fortalecen y
crecen los gremios artesanales de las ciudades, se dinamizan las grandes rutas de
comercio por tierra, rio y mar.
Con la posterior difusión de las ideas de libertad e igualdad gestadas con la Revolución
Francesa, en las sociedades contemporáneas, se eliminan los privilegios, se da el libre
mercado, posteriormente aparece el sistema capitalista y se impulsa un nuevo modelo de
derecho de propiedad, según el cual se puede disponer libremente de los bienes, el
derecho de propiedad es natural, sagrado e inviolable, y hay plena disposición de bienes
para el uso que se desee. Y es el estado que mediante leyes regula el derecho a la
propiedad para evitar abusos y daños.
309
En Latinoamérica y Perú. Los antecedentes se encuentran en la sociedad inca, donde
según se sabe los “Chaninchaqkuna” eran quienes establecían los valores de referencia
para el trueque de bienes, se sabe también que el gobierno inca registraba las tierras en
catastros, junto con otros bienes.
Posteriormente, muchas de estas tierras registradas cambian de posesionario en las
posteriores épocas colonial y republicana, registrando su propiedad mediante escrituras,
y ya en el siglo XX se gestan los primeros cuerpos de tasadores y organismos de
valuación, en el Perú surge el Cuerpo Técnico de Tasaciones CTT (1889) y en 1968 el
estado establece el CONATA, entidad encargada de determinar aranceles de terrenos,
posteriormente se fusiono al Ministerio de Vivienda, a finales del siglo pasado en 1998
se crea el Registro de Peritos Judiciales REPEJ, quienes entre otras funciones tasan
propiedades en litigio, el Colegio de Ingenieros crea su Centro de Peritajes, para atender
pericias y tasaciones de predios.
5.1.2 Con relación al problema del incremento del valor del suelo
residencial en el Distrito de San Borja de Lima, en la última
década:
El distrito de San Borja, conformante de la Metrópoli de Lima, al tener una
ubicación estratégica dentro de la capital, cercana a otros importantes distritos como
San Isidro, La Victoria, La Molina, Santiago de Surco, Surquillo, Miraflores, etc. ha
despertado un notable interés de las empresas inmobiliarias y constructoras para
ejecutar proyectos de edificios multifamiliares sobre los antiguos lotes unifamiliares
en las dos últimas décadas. Al ser intensa la demanda de terrenos para edificar estos
proyectos, se ha incrementado considerablemente el valor del suelo urbano de manera
310
creciente, resultando valores de terreno muy altos que han incrementado también el
valor de los departamentos ofrecidos en venta en los nuevos edificios multifamiliares.
Según el diario especializado Gestión, de acuerdo a un estudio del Banco Mundial
el precio de los terrenos se ha triplicado en Lima en entre los años 2002 y 2017.
Las empresas inmobiliarias, al trasladar el elevado valor de los terrenos al valor de
los departamentos ofertados, han llegado a establecer valores elevados que han dado
lugar a que, en los últimos 3 años, se haya disminuido notablemente la demanda y en
consecuencia las ventas de departamentos, por esta razón y por otras razones relativas
a la situación política y económica del Perú.
Por lo general las Empresas Inmobiliarias y los propietarios de predios, determinan
el valor del suelo urbano, en base a promedios de los valores ofertados en Internet
mediante avisos de venta de terrenos o inmuebles en zonas cercanas o similares al
predio a vender, en muy pocos casos recurren a profesionales dedicados a la valuación
de inmuebles.
Las tasaciones inmobiliarias se realizan tomando como base legal el Reglamento
Nacional de Tasaciones el cual tiene limitaciones para la determinación del valor del
suelo urbano, en el contenido de esta norma, se advierte una carencia de procesos
adecuados para determinar objetivamente este valor. La norma vigente en su artículo
24, establece que “los valores comerciales de mercado deben determinarse por
comparación con por lo menos 5 muestras similares y/u homologadas del mercado
inmobiliario en la zona donde está el predio a tasar”.
311
El procedimiento indicado por la norma hace que se apliquen empíricamente los
valores para las transacciones inmobiliarias, y en muchos casos se generen errores en
el tratamiento de la información del entorno y se obtengan valores de suelo
distorsionados que afectan a una de las partes en las transacciones inmobiliarias.
Conociendo esta realidad del mercado inmobiliario local, que en general ha
contribuido al crecimiento desmesurado de los valores de los terrenos, las viviendas
unifamiliares, los departamentos, viviendas en condominio, etc. a nivel nacional y de
manera relevante en Lima Metropolitana y el Distrito de San Borja.
Con la aplicación de los resultados del presente estudio, se piensa contribuir al
conocimiento de qué factores urbanos y cómo influyen en la variación del valor del
suelo residencial para las transacciones inmobiliarias en el distrito de San Borja,
tomando como base el Sector 9 del distrito, en base a información de un período
reciente (2010-2019).
Con este aporte se espera obtener valores inmobiliarios más cercanos a la
realidad, fundamentados de manera coherente con el estudio de los factores urbanos
que inciden en el valor del suelo, evitando la determinación empírica de estos valores
o la obtención de los mismos tomando en cuenta únicamente los valores de predios
cercanos y similares que se ofrecen en venta y que han sido fijados por sus
propietarios en base a criterios subjetivos y en muchos casos especulativos buscando
obtener la mayor ganancia con la venta de su propiedad.
312
5.1.3. Con relación a la determinación de los grupos de factores
urbanos que influyen en el valor del suelo urbano en el Distrito de
San Borja:
Para determinar qué factores urbanos tienen influencia en el valor del suelo, se
han analizado un total de nueve investigaciones realizadas en diferentes ciudades
incluyendo también Lima Metropolitana, en estas se propone diferentes factores para
determinar el valor del suelo:
La primera investigación considerada se denomina “Valoración del Suelo.
Método residual dinámico simplificado”, cuyo autor es Miguel Ángel Martínez Iranzo
Arquitecto Técnico de Hacienda. La investigación fue realizada en Valencia, España,
en abril del 2003.
La segunda investigación es “El Mercado del Suelo urbano. La Consolidación de
un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socio espacial”, trabajo de
Guillermina Urriza, tiene por lugar de estudio Bahía Blanca en Argentina, fue
realizada en enero del 2003.
La tercera investigación se denomina “Factor externo en el valor comercial de
la propiedad del remodelado Parque Central, estudio de casos: negocios aledaños
en Miraflores”, fue realizada por el Arquitecto Hosler Paul Vera Herrera en el Distrito
de Miraflores, en Lima Metropolitana, Perú, se concluyó en el mes de agosto del 2019.
313
La cuarta investigación es “Influencias del Desarrollo Urbano en el Mercado
Inmobiliario” de Juan Albino Flores Guillén, quien realizó este trabajo en la Ciudad
Juárez de la República de México, hacia abril del 2005.
La quinta investigación se registra como “La valoración masiva del suelo urbano:
El caso de la Ciudad de Tena.”, fue realizada por el Ingeniero Álvaro Dávila en la
misma Ciudad Tena en la República del Ecuador. No registra fecha.
La sexta investigación es denominada “La densificación y el precio del suelo
urbano: el proceso de densificación en el Centro Ampliado de Bogotá D.C. y sus
efectos sobre el espacio público de la ciudad y sobre el precio del suelo”, la cual tiene
por autor al Economista Luis Eduardo Acuña Galindo, quien la realizó en la Ciudad
de Bogotá D.C. en la República de Colombia, concluyéndola en el año 2015.
La séptima investigación fue nombrada como “Precio del suelo y metodologías
de Avaluación. Exploración para la captura de plusvalías urbanas en el caso de la
Región Metropolitana de Santiago de Chile”, siendo su autor el Arquitecto Guillermo
Carpio Díaz, quien la realizó en Santiago de Chile, capital de la República de Chile.
Concluyéndola en el año 2014.
La octava investigación se denomina “Rangos, Formulas y Factores de ajuste al
momento de ejecutar la homologación en valuaciones” y fue realizada por Norma
Herlinda Aguilar Frías, quien la realizó en Aguascalientes, México. Teniendo como
fecha registrada el mes de junio del 2015.
314
Y finalmente la novena investigación es “Comparación metodológica de los
criterios CNB y CABIN en la valuación de una edificación en particular”, la cual fue
realizada por Ildefonso Sotomayor Ibarra en la Ciudad de Sonora, República de
México, concluyéndose en el año 1996.
Luego de analizar cada trabajo, su metodología, y los factores que proponen para
llegar a establecer el valor del suelo urbano, y estableciendo que estos factores podrían
conformarse en grupos, y de acuerdo a las características observadas en el Distrito de
San Borja se logró definir los siete grupos de factores que se plantean en este trabajo:
• Suelos y Topografía
• Redes e Infraestructura
• Entorno natural
• Vías y espacios públicos
• Clima y Orientación
• Entorno urbano
• Normativa y Gestión
5.1.4 Con relación a la diferencia entre el valor y el precio de los

inmuebles y el suelo urbano.
En tiempos de Adam Smith, los primeros escritos sobre temas económicos eran
parte integrante de tratados sobre justicia y ética, en ese entonces, los temas de valor
y precio llamaron la atención de los filósofos morales, se dieron reflexiones sobre el
precio justo y la usura o cobro de interés excesivo, con el tiempo, la teoría económica
fue evolucionando y profundizando hasta transformarse en una ciencia propia que

315
daba respuesta a las relaciones de causa y efecto dejando de lado los temas
relacionados a la moral.
El valor de uso de un producto se define como la satisfacción o placer que su
posesión da a una persona; y en el caso del valor de cambio del producto es la cantidad
de otros productos que se pueden obtener a cambio del producto original. De acuerdo
a esto, la teoría del valor debe responder a la pregunta: ¿qué es lo que determina el
grado de satisfacción o placer que la posesión de un bien da a una persona?, y por otro
lado, la teoría del precio debe responder a la pregunta: ¿qué es lo que determina la
cantidad de un bien que se debe entregar para obtener otro bien?
Sobre el Valor del Suelo urbano, se difunden estudios a inicios del pasado siglo
XX, que dan cuenta de lo imperfecto de los mercados del suelo y de la determinación
del valor de la propiedad inmobiliaria, desde entonces no se han hecho muchos
estudios sobre cómo se forman los precios del suelo urbano.
Se considera la obra de Richard Melancthon Hurd denominada “Principle of City
Land Values” (1903), la cual llamada como la mayor contribución en el valor del
suelo en función a la cercanía o lejanía de los predios de los centros de actividad
económica de las ciudades. Este mismo autor establece la teoría de los gastos de
fricción urbana, en donde explica la manera cómo influye el sistema de transporte de
la ciudad en las variaciones del valor del suelo en función a los tiempos de viaje. La
fricción esta entendida como la demora en el transporte en función a la distancia y /o
a las dificultades ocasionadas por las vías o el tráfico.
316
En la obra de Burgess y Hoyt, se explica cómo el patrón de uso del suelo urbano
puede ser entendido y graficado como zonas concéntricas, además a inicios de la
década de los años sesenta el autor L. Wingo plantea interrelacionar las condiciones
físicas, económicas, tecnológicas y del comportamiento de los habitantes urbanos
para entender cómo se distribuye en la ciudad el valor del suelo urbano residencial.
En este modelo se incluyen como variables, la ubicación de centros de trabajo,
también las características de los trabajadores, los costos del desplazamiento y los
sistemas de transportes.
Otro aporte importante tiene que ver con el equilibrio espacial de las unidades de
producción desarrollado por W. Alonso hacia 1964. Con este modelo determina la
estructura de los precios del suelo urbano en función de la localización espacial del
predio, de acuerdo a las preferencias de los pobladores y las empresas. Es así como
los valores del suelo se grafican sobre un mapa o plano donde se puede apreciar la
relación entre la máxima satisfacción obtenida por el habitante o empresa y el valor a
pagar.
Granelle a su vez propone como factores a tomar en cuenta en la obtención del
valor del suelo, los siguientes: Factores relacionados al medio y al entorno inmediato
(superficie, forma, marco adecuado del terreno y densidad de ocupación del suelo en
la zona próxima o entorno urbano), además la accesibilidad a los polos de atracción
económica de la ciudad, considerando distancia al centro y calidad de los medios de
transporte, luego los factores vinculados al crecimiento urbano y actividad económica
en genera y finalmente factores reglamentarios referidos a la utilización del suelo.
317
René Mayer y Santillana del Barrio, han señalado otros factores que influyen en
la determinación del precio del suelo urbano. Entre éstos se encuentran: El precio del
terreno agrícola, el costo de los trabajos de vialidad, la renta de anticipación y escasez,
la renta de edificación y finalmente la renta de compra de suelo para protegerse de la
depreciación monetaria. En este modelo, los precios de los terrenos decrecen a medida
que se alejan del centro hasta unirse con los terrenos agrícolas.
En cuanto al valor del suelo urbano en nuestro Reglamento Nacional de
Tasaciones vigente, se define como Tasación: “el procedimiento a través del cual el
perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un
bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del
presente Reglamento. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los
valores a la fecha solicitada.”, según se puede ver en el Artículo 3 del Reglamento
Nacional de Tasaciones referido a las Definiciones, inciso 3.1.3.
En este mismo reglamento en su artículo 18 incido 3, en lo referente a la
determinación del valor del Terreno - Tasación Comercial dice: “En la tasación
comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por el valor
comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.”
5.1.5 Con relación a los resultados obtenidos en la encuesta

aplicada a potenciales compradores de los predios en el Distrito de
San Borja, sector 9
Con el objetivo de conocer las preferencias de los potenciales compradores de
predios en el Distrito de San Borja se realizaron encuestas entre el 14 y 19 de julio del
318
2021, las personas que contestaron de manera voluntaria, fueron convocados por las
redes sociales y grupos de la aplicación WhatsApp, se solicitó a aproximadamente 300
personas, de las que 111 aceptaron participar en la encuesta y la enviaron virtualmente.
La población entrevistada pertenece a diferentes grupos etarios, al publicar la
encuesta en las redes y grupos de internet, se ha buscado a personas con edades donde
es más frecuente adquirir un inmueble, ya sea para habitarlo o como inversión para
obtener renta de su alquiler. Los encuestados pertenecen a los siguientes grupos etarios:
En referencia a la edad, se tiene que el 54.0% de los encuestados son personas
adultas que tienen edades entre 55 y 65 años, los adultos con edades entre 25 y 34 años
llegan al 17.12% del total, quienes tienen entre 35 y 44 años son el 12.61% y aquellos
que están entre 45 y 54 años son el 9.91% del total. De lo que se tiene que la población
adulta encuestada está entre 25 y 64 años llega a 93.69% del total.
En cuanto al nivel educativo de la población se tiene que los que han concluido la
educación superior universitaria representan el 48.65%, y quienes han logrado llegar a
estudios de posgrado llegan a ser el 45.95% de los entrevistados, entonces quienes han
concluido la educación superior universitaria y los estudios de posgrado llegan a
representar en conjunto el 94.60% del total, siendo el grupo que por su formación tiene
los ingresos que les permite adquirir una vivienda en el distrito.
En cuanto a la actividad laboral de los encuestados, se llegó a saber que laboran en n
el sector construcción en un 45.95%, mientras los que se dedican al sector servicios
llegan al 33.33%, en otras ramas de la actividad laboral llegan al 16.22%, así se tiene
319
que quienes están en los sectores construcción y servicios alcanzan al 79.28%, ellos
tienen algún conocimiento de la actividad inmobiliaria.
En cuanto al tipo de trabajo que tienen, se ha sabido que el 52.25% de los
encuestados son trabajadores independientes, el 32.43% tienen otras ocupaciones y en
menor proporción que es del 12.61% son empleadores o patronos, otras categorías de
ocupación tienen muy poco porcentaje.
Sobre el lugar de residencia de los encuestados, se llegó a saber que el 31.53% residen
mayormente en distritos que rodean San Borja, los que viven al oeste son el 13.51%, los
que viven por el centro son el 12.61%, quienes viven en el sur son el 9.01%, los que viven
fuera de Lima llegan al 8.11%. Los que residen al nor este son el 4.50%, y los encuestados
del Callao y Lima Norte representan el 3.60% en ambos casos. Los otros sectores tienen
menores porcentajes.
Conocidos los datos generales de los encuestados, se buscó conocer sus preferencias
mediante 45 preguntas para conocer sus preferencias en cuanto a los factores que
consideran importantes para adquirir una vivienda en San Borja. El primer bloque de
preguntas se destinó a conocer el orden de importancia de cada uno de los siente grupos
de factores que consideran para elegir un predio, luego con los siete bloques de preguntas
restantes se buscó conocer en cada bloque el orden de importancia de cada factor
conformante del grupo.
Según el resultado de la encuesta en lo referente a la preferencia por grupos de
factores, se advierte que los grupos de factores relacionados al entorno natural y entorno
320
urbano son los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias con un total
acumulado de 33.58%, seguidos por los grupos de factores relacionados a Vías y Espacios
Públicos y los relacionados a Redes e Infraestructura con un total acumulado de 29.43%,
los grupos de factores de clima y orientación más los de suelos y topografía, llegan juntos
al 26.17%, los factores relacionados a la Normativa y Gestión se consideran en el lugar
menos importante con únicamente 10.83%.
5.2. Conclusiones Específicas
5.2.1 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores

Urbanos de Suelos y Topografía
En el resultado de la encuesta en lo referente a la preferencia por factores del grupo
Suelos y Topografía, se advierte que los factores relacionados a la resistencia del suelo
son los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 28.35% de los
casos, seguidos por los factores de Pendiente y Extensión del terreno que tienen
respectivamente 22.46% y 22.40% de los casos, los factores de forma geométrica del
terreno llegan a representar el 21.76%, los encuestados consideran también otros factores
en menor proporción alcanzando el 5.02%.
Tabla 140 Factores del grupo Suelos y Topografía en orden de preferencia

Puntaje Valor %
SUELOS Y TOPOGRAFIA

FORMA GEOMETRICA DEL TERRENO 3.73 21.76%
EXTENSION DEL TERRENO 3.84 22.40%
OTRO 0.86 5.02%
TOTAL 17.14 100.00%
321
Urbanos de Redes e Infraestructura.
Redes e Infraestructura, se ve que los factores relacionados al agua potable son los que se
toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 17.48 % de los casos, seguidos
por los factores de Energía Eléctrica y Comunicaciones que tienen respectivamente
16.38% y 15.71% de los casos, los factores relacionados al Agua Residual y Desagües
representan el 14.05%, el factor Gas Natural alcanza al 13.72%, el factor reciclaje llega
al 11.52% y finalmente el factor Agua de Riego para jardines, llega al 11.16%.
Tabla 141 Factores del grupo Redes e Infraestructura en orden de preferencia

Puntaje Valor %

AGUA RESIDUAL - DESAGUES 5.87 14.05%
GAS NATURAL 5.73 13.72%
TOTAL 41.77 100.00%

Urbanos de Entorno Natural.

322
Entorno Natural, se observa que los factores relacionados al nivel de contaminación son
los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 30.02 % de los
casos, seguidos por los factores de Flora y Fauna existentes que tienen el 27.84% de las
preferencias, los factores relacionados a la cercanía a los canales derivados del Rio
Surco representan el 18.46%, el factor cercanía al Rio Surco alcanza al 17.90%, y otros
factores llegan al 5.78% de los casos.
Tabla 142 Factores del grupo Entorno Natural en orden de preferencia

Puntaje Valor %
ENTORNO NATURAL
CERCANIA AL RIO SURCO 2.88 17.90%
CERCANIA A CANALES DERIVADOS DEL RIO SURCO 2.97 18.46%
OTROS 0.93 5.78%
TOTAL 16.09 100.00%

Urbanos de Vías y Espacios Públicos.
Vías y Espacios Públicos, se tiene que los factores relacionados a las Áreas de Parques
y Plazas cercanas son los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en
el 35.01 % de los casos, seguidos por los factores de Conservación y Mantenimiento de
Áreas existentes que tienen el 32.37% de las preferencias, los factores relacionados al
Ancho de Vías representan el 26.58%, otros factores alcanzan al 6.05%.
323
Tabla 143 Factores del grupo Vías y Espacios Públicos en orden de preferencia
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO VIAS

Puntaje Valor %
Y ESPACIOS PUBLICOS
ANCHO DE VIAS 3.12 26.58%
OTROS 0.71 6.05%
TOTAL 11.74 100.00%

Urbanos de Clima y Orientación.
Clima y Orientación, se ve que los factores relacionados a Ventilación Natural son los
que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 21.37 % de los casos,
seguidos por los factores de Asoleamiento según Orientación que tienen el 20.26% de las
preferencias, los factores relacionados a las Horas de Sol sin Obstrucciones representan
el 19.75%, el factor Temperatura y Humedad para el Confort llega al 19.38%, el Factor
Precipitaciones y Aprovechamiento de Aguas pluviales representa el 14.20% y otros
factores el 5.04%.
Tabla 144 Factores del grupo Clima y Orientación en orden de preferencia
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO CLIMA

Puntaje Valor %
Y ORIENTACION
TEMPERATURA Y HUMEDAD PARA EL CONFORT 5.27 19.38%
PRECIP.Y APROVECHAMIENTO DE A. PLUVIALES 3.86 14.20%
OTRO 1.37 5.04%
TOTAL 27.19 100.00%
324
5.2.6 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores de
Entorno Urbano.
Entorno Urbano, se aprecia que los factores relacionados a Ruido y Contaminación
Sonora son los que se toman más en cuenta en las decisiones inmobiliarias en el 20.63 %
de los casos, seguidos por los factores de Equipamiento Urbano Cercano que tienen el
19.65% de las preferencias, los factores relacionados a los Flujos Peatonales y
Vehiculares representan el 18.96%, el factor Alturas de Edificaciones Vecinas llega al
18.31%, el Factor Obstrucciones al Viento y al Sol representa el 18.27% y otros factores
el 4.71%.
Tabla 145 Factores del grupo Entorno Urbano en orden de preferencia
SINTESIS DE FACTORES DEL

Puntaje Valor %
GRUPO ENTORNO URBANO
OTRO 1.15 4.17%
TOTAL 27.58 100.00%
5.2.7 Con relación a los resultados obtenidos para los Factores de

Normativa y Gestión
Normativa y Gestión, se observa que los factores relacionados al Cumplimiento de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios son los que se toman más en cuenta en las
decisiones inmobiliarias en el 24.83 % de los casos, seguidos por los factores de
325
Cumplimiento de Normas de Seguridad y Accesibilidad que tienen el 24.77 % de las
23.18%, el factor Cumplimiento de Normas generales llega al 21.49 %, y otros factores
al 5.73%.
Tabla 146 Factores del grupo Normativa y Gestión en orden de preferencia
SINTESIS DE FACTORES DEL GRUPO NORMATIVA

Puntaje Valor %
Y GESTION
CUMPLIMIENTO DE NORMAS GENERALES 4.05 21.49%
CUMPLIMIENTO DE NORMAS DE SEGURIDAD Y ACCESIBILIDAD 4.67 24.77%
EFICIENTE GESTION MUNICIPAL 4.37 23.18%
OTRO 1.08 5.73%
TOTAL 18.85 100.00%
5.3. Conclusiones relativas a la Aplicación de resultados y

determinación de factores que incrementan, mantienen y disminuyen
el valor del suelo urbano.
5.3.1 Con relación a los resultados obtenidos en la aplicación de la

encuesta para evaluar predios en el sector 9 del Distrito de San
Borja.
Después de haber aplicado los resultados de la encuesta a 30 inmuebles del Sector 9
del Distrito de San Borja, con el propósito de evaluar los factores urbanos que se
relacionan o influyen con el predio, y conociendo por la encuesta, la importancia que dan
los potenciales compradores a cada uno de estos factores, se ha establecido un puntaje
ponderado que multiplicado por el porcentaje de preferencia que tiene cada uno en su
grupo, se obtiene un puntaje sobre 100 que es el que sirve para listar los predios en orden,
colocando primero a los que han obtenido mayores puntajes debido a ser influidos por
factores urbanos favorables y preferidos por los usuarios, a mayor cantidad de estos
factores se han logrado mayores puntajes.
326
Los predios que han obtenido mayor puntaje tiene mejores condiciones para su venta,
por lo tanto, podrán serán vendidos con mayor celeridad o podrán ofrecerse a un precio
mayor debido a las características de su entorno que lo favorecen. Los puntajes obtenidos
han estado en el rango de 77 a 42 puntos sobre 100, con lo que se tiene una diferencia de
35 puntos entre el predio con mayor puntaje y el de menor puntaje, por lo tanto si se desea
clasificar en una primera lista los predios con mayores o buenas posibilidades de venta
y/o que podrán ser vendidos a mayores precios, luego una segunda lista los predios con
regulares posibilidades de venta y que podrán ser vendidos a precios intermedios, y una
tercera lista de predios con pocas posibilidades de venta y que tendrán que ser vendidos
a menores precios, se realizan las tres listas en base a los puntajes de la siguiente manera:
327
Tabla 147 Primera Lista, predios con mayores posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a mayores precios, con puntajes entre 77 y 65 puntos
De los diez predios de esta lista, nueve están frente a un parque (9/10), la mayoría de
ellos se ha construido en un lote de 300 metros cuadrados (6 de 10) y tienen un frente de
12 metros (6/10), además cinco de ellos tiene la fechada orientada al norte, situación
favorable para recibir radiación solar en invierno (5/10). Todos estos predios (10/10) están
frente a calle o Jirón, en consecuencia, los anchos de estas vías son intermedios y por lo
general tiene poco flujo vehicular y peatonal.
328
Tabla 148 Segunda Lista, predios con regulares posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a precios intermedios, con puntajes entre 64 y 52 puntos
De los diez predios de esta lista, solo cuatro están frente a un parque (4/10), la mayoría
de ellos se ha construido en un lote de 300 metros cuadrados (7 de 10) y tienen un frente
de 12 metros (7/10), además cuatro de ellos tiene la fechada orientada al norte, situación
favorable para recibir radiación solar en invierno (4/10). Todos estos predios (10/10) están
frente a calle o Jirón, en consecuencia, los anchos de estas vías son intermedios y por lo
general tiene poco flujo vehicular y peatonal.
329
Tabla 149 Tercera Lista, predios con pocas posibilidades de venta, que pueden ser
vendidos a menores precios, con puntajes entre 51 y 42 puntos
De los diez predios de esta lista, solo tres están frente a un parque (3/10), la mitad de
ellos se ha construido en un lote de 300 metros cuadrados (5 de 10) y seis tienen un frente
de 12 metros (6/10), además solo dos de ellos tiene la fechada orientada al norte, situación
favorable para recibir radiación solar en invierno (2/10). Nueve de estos predios (9/10)
están frente a calle o Jirón, en consecuencia, los anchos de estas vías son intermedios y
por lo general tiene poco flujo vehicular y peatonal.
330
5.3.2 Con relación a los factores urbanos que incrementa,
mantiene y disminuyen el valor del suelo urbano en San Borja
Finalmente, de acuerdo a las encuestas realizadas a los 111 potenciales compradores
de un predio en san Borja, a la opinión de expertos en el rubro inmobiliario, que tienen
trayectoria en bienes raíces, gestión de proyectos inmobiliarios, etc. Se presentan tres
cuadros que sintetizan los factores urbanos agrupados en los siete rubros ya indicados con
las opciones que generan puntuación para incrementar, mantener o disminuir el valor del
suelo urbano en el Distrito de San Borja y en forma específica en el sector 9.
A. FACTORES QUE INCREMENTAN EL VALOR DEL SUELO URBANO
San Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía y en orden de importancia
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL INCREMENTO DEL VALOR DEL SUELO URBANO

GRUP FACTORES PREGUNTA PARA
% CARACTERISTICAS QUE INCREMENTAN EL VALOR DEL SUELO URBANO
O URBANOS CALIFICAR EL PREDIO
Resistente y Estable - Resistente y Estable - Medianamente
El terreno donde se construiría su Suelo con canto Suelo con canto resisistente, suelo
RESISTENCIA departamento deberá tener un rodado, frente a rodado, frente a calle arcilloso o limoso
29.85% suelo:
DEL SUELO parque
Puntaje asignado 4 2 1
SUELOS Y TOPOGRAFIA
El relieve del terreno sobre el cual Complentamente Parcialmente plano - Con ligera
PENDIENTE DEL se construiría su departamento plano Pendiente 0% Pendientes entre 0 y pendiente -
23.65% deberá ser: 5% Pendientes entre 6
TERRENO
Puntaje asignado 4 2 y 10% 1
El tamaño del terreno sobre el Muy grande mayor a Grande, entre 500 y Mediano, entre 300 Pequeño menor a
cual se construirá su 1,000 m2 1,000 m2. y 499 m2. 300 m2
EXTENSION DEL
23.59% departamento deberà ser:
TERRENO
3 4 2 1
Puntaje asignado
La forma del terreno sobre el cual Rectangular Trapezoidal Con 5 o mas lados
FORMA se construiría su departamento
GEOMETRICA 22.91% deberá ser:
DEL TERRENO 4 2 1
Puntaje asignado
331
San Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura y en orden de importancia.
Las redes de agua potable Disponibles con Disponibles con Disponibles con
buena presión. mediana presión. minima presión.
AGUA POTABLE 17.48% deberán estar:
Disponible red aerea Disponible red Disponibles Red
La red de Energia Eléctrica
ENERGIA subterranea aerea y
16.38% deberá estar: subterranea
ELECTRICA
Fibra Optica Internet, cable y Internet y cable Internet y telefono Internet o
La red de comunicaciones deberá (Internet y Cable) telefono fijo fijo telefono fijo (
COMUNICACION mas telefono fijo un solo
15.71% ser:
ES servicio)
Disponibles de gran Disponibles de
Las redes de desague deberán
AGUA RESIDUAL diámetro diámetro mediano
14.05% estar:
- DESAGUES
Puntaje asignado 4 2
Disponible Tanque de gas de Distribución de gas Me es indiferente
La red de Gas Natural deberá
instalación de gas uso común por balones
GAS NATURAL 13.72% estar: natural
Puntaje asignado 4 2 1 0
Disponibles Disponibles Disponibles Disponibles
soterrados cercanos, soterrados alejados contenedores a contenedores a nivel
Los contenedores deberán estar: recojo de material de (3 a mas cuadras), nivel cercanos. lejanos (3 a mas
RECICLAJE 11.52% reciclaje recojo de material de cuadras)
reciclaje
Buen nivel de agua. Mediano nivel de Minimo nivel de
agua. agua.
AGUA PARA Los canales de agua de riego
RIEGO DE 11.16% deberán tener:
JARDINES
San Borja, clasificados en el grupo Entorno Natural y en orden de importancia.
Zonas sin
ninguno de
NIVEL DE los
Cerca al terreno exiten zonas con:
CONTAMINACIO 31.86% componentes
N citados
Puntaje asignado 4
Disponibles 5 Disponible 4 de los 5 Disponibles 3 de los Dispinibles 2 o 1 de
componentes: componentes citados. 5 componentes los 5 componentes
ENTORNO NATURAL
Se tendrá acceso desde el terreno

FLORA Y FAUNA Árboles, arbustos, citados. citados.
29.55% a lugares con: flores, cesped y
EXISTENTE
fauna .
Muy cercano Cercano, tres o A distancia media, Distante siete a mas
CERCANIA A El terreno con relación a los (menos de dos cuatro cuadras cinco o seis cuadras.
CANALES cuadras) cuadras.
19.59% canales derivados, deberá estar:
DERIVADOS DEL
RIO S.
Muy cercano Cercano, tres o A distancia media, Distante siete a mas
El terreno con relación al Rio (menos de dos cuatro cuadras cinco o seis cuadras.
CERCANIA AL cuadras) cuadras.
19.00% Surco, deberá estar :
RIO SURCO
332
Tabla 153 Factores urbanos que incrementan el valor del suelo urbano en el
Distrito de San Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos
y en orden de importancia.
Muy grandes Medianas ( 2 a 3 Menores (1 a 2 Estrechas (menos

AREAS DE Las plazas o parques cercanos al ( mas de 3 hectáreas) hectáreas) de 1 hectárea)
PARQUES Y
37.26% terreno deberán ser: hectáreas)
PLAZAS
CERCANAS Puntaje asignado 4 3 2 1

De mediana De mediana De menor
densidad, densidad, densidad,
CONSERVACION Las áreas verdes cercanas al conservadas y conservadas y conservadas y
Y
34.45% terreno deberán ser: mantenidas. Frente mantenidas mantenidas
MANTENIMIENT
al predio
O DE AREAS
Medianas ( 2 Estrechas (1 carril)
Las avenidas o calles frente al carriles)
ANCHO DE VIAS
Y ENTORNO 28.29% terreno deberán ser:
URBANO
Distrito de San Borja, clasificados en el grupo Clima y Orientación
Llega y ventila la Llega por la parte Llega lateralmente

El viento predominante en la zona fachada posterior
VENTILACION con relación al terreno:
22.50%
NATURAL
El sol llega por el El sol llega por el

El asoleamiento se da al terreno norte en invierno este en las mañanas
ASOLEAMIENTO
CLIMA Y ORIENTACION
de acuerdo a su orientación:
SEGÚN 21.34%
ORIENTACION 4 2
Puntaje asignado
Las horas de sol, por las Se mantienen al no

HORAS DE SOL
características del entorno hacia haber obstrucciones
SIN
20.80% el norte, podrán:
OBSTRUCCIONE
4
S Puntaje asignado
TEMPERATURA El entorno urbano cercano podrá Incremento de la Incremento de la

Y HUMEDAD disminuir el: temperatura en temperatura en las
20.41% verano (S)4 tarde (O) 2
PARA EL
CONFORT Puntaje asignado
PRECIPITACION El agua proveniente de las Podrá secarse por el Podra drenarse a los Podra drenarse al Podrá emplearse
ES Y precipitaciones: asoleamiento canales de regadio rio Surco para regar jardines
APROVECHAMIE 14.95%
2 1 1 4
NTO DE A. Puntaje asignado
PLUVIALES
333
Distrito de San Borja, clasificados en el grupo Clima y Orientación
El ruido y la contaminaciòn sonora Bajos y poco Minimos e

RUIDO Y en las vìas cercanas al terreno perceptibles imperceptible
CONTAMINACIO 21.53% son: s.
N SONORA
6 a mas Entre 4 y 5 Entre 3 y 2
Equipamiento Urbano en el
equipamientos equipamientos equipamientos
entorno: Supermercados, tiendas,
EQUIPAMIENTO diferentes diferentes diferentes
locales de servicios, restaurantes,
URBANO 20.51% local educativo, local de salud,
ENTORNO URBANO
CERCANO otros usos ( gestión, culto).
Bajos Mìnimos
FLUJOS Los flujos peatonales y
PEATONALES Y 19.79% vehiculares son:
VEHICULARES
Dos o tres pisos Un piso Terrenos sin
ALTURAS DE Las edificaciones de mayor altura
construir
EDIFICACIONES 19.11% cercanas al terreno tienen:
VECINAS 4 3 2
Puntaje asignado
Ningùn frente
OBSTRUCCIONE Las obstrucciones visuales estàn
S AL VIENTO Y 19.07% en:
AL SOL 4
Puntaje asignado
Distrito de San Borja, clasificados en el grupo Normativa y Gestión y en orden de
importancia
Cumplen plenamente
CUMPLIMIENTO Las edificaciones cercanas con con los paràmetros.
DE relaciòn al cumplimiento de los Areas libres, pozos
PARAMETROS 26.34% paràmetros urbanìsticos y de luz,
URBANISTICOS edficatorios. estacionamientos y
Y E. uso de azoteas
Puntaje asignado 4
Cumplen plenamente
Las edificaciones cercanas con
CUMPLIMIENTO con las normas se
NORMATIVA Y GESTION
relaciòn a normas de seguridad,

DE NORMAS DE seguridad,
26.28% accesibilidad y ordenanzas:
SEGURIDAD Y accesibilidad y
ACCESIBILIDAD ordenanzas.4
Puntaje asignado
Muy eficiente,
cumple con
EFICIENTE La gestiòn muncipal en la zona mantenimiento de
GESTION 24.59% donde esta el edificio es: vias, de parques y
MUNICIPAL jardines manejo de
basura, seguridad.
Puntaje asignado 4
Cumplen plenamente
Las edificaciones cercanas al con las normas de
CUMPLIMIENTO terreno con relaciòn a las normas alturas, retiros y usos
DE NORMAS 22.79% urbanas: permitidos.
GENERALES
Puntaje asignado 4
334
B. FACTORES QUE MANTIENEN EL VALOR DEL SUELO URBANO
Tabla 157 Factores urbanos que mantiene el valor del suelo urbano en el Distrito de
San Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía y en orden de importancia
FACTORES PREGUNTA PARA CARACTERISTICAS QUE MANTIENEN EL VALOR DEL
GRUPO %
URBANOS CALIFICAR EL PREDIO SUELO URBANO
Poco resistente y Es indiferente
El terreno donde se construiría su estable - Suelo arenoso
RESISTENCIA DEL departamento deberá tener un
29.85% suelo:
SUELO
SUELOS Y TOPOGRAFIA
El relieve del terreno sobre el cual Es indiferente

PENDIENTE DEL se construiría su departamento
23.65% deberá ser:
TERRENO
Puntaje asignado 0
El tamaño del terreno sobre el cual Es indiferente

se construirá su departamento
EXTENSION DEL
23.59% deberà ser:
TERRENO
0
Puntaje asignado
La forma del terreno sobre el cual Es indiferente

GEOMETRICA DEL 22.91% deberá ser:
TERRENO 0
Puntaje asignado
San Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura y en orden de importancia
Las redes de agua potable deberán Es indiferente

AGUA POTABLE 17.48% estar:
Puntaje asignado 0
Es indiferente
La red de Energia Eléctrica deberá
ENERGIA
16.38% estar:
ELECTRICA
Puntaje asignado 0
La red de comunicaciones deberá

COMUNICACIONE
15.71% ser:
S
Puntaje asignado
Es indiferente
AGUA RESIDUAL -
14.05% estar:
DESAGUES
Puntaje asignado 0
Es indiferente
GAS NATURAL 13.72% estar:
Puntaje asignado 0
Es indiferente
Los contenedores deberán estar:

RECICLAJE 11.52%
Puntaje asignado 0
Es indiferente
AGUA PARA Los canales de agua de riego

RIEGO DE 11.16% deberán tener:
JARDINES
Puntaje asignado 0
335
San Borja, clasificados en el grupo Entorno natural y en orden de importancia
NIVEL DE Cerca al terreno exiten zonas con:

31.86%
CONTAMINACION
Puntaje asignado
No disponible ninguno
de los 5 componentes
ENTORNO NATURAL
Se tendrá acceso desde el terreno a

FLORA Y FAUNA citados.
29.55% lugares con:
EXISTENTE
Puntaje asignado 0
Es indiferente
CERCANIA A El terreno con relación a los
CANALES
DERIVADOS DEL
RIO S.
Puntaje asignado 0
Es indiferente
El terreno con relación al Rio
CERCANIA AL RIO
SURCO
Puntaje asignado 0
San Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos y en orden de importancia
AREAS DE Las plazas o parques cercanos al

PARQUES Y
37.26% terreno deberán ser:
PLAZAS
CERCANAS Puntaje asignado
CONSERVACION Y Las áreas verdes cercanas al

MANTENIMIENTO 34.45% terreno deberán ser:
DE AREAS
Puntaje asignado
Es indiferente
ANCHO DE VIAS Y Las avenidas o calles frente al
ENTORNO 28.29% terreno deberán ser:
URBANO
Puntaje asignado 0
336
San Borja, clasificados en el grupo Clima y Orientación y en orden de importancia
Es indiferente
El viento predominante en la zona
22.50%
NATURAL
Puntaje asignado 0
Es indiferente
El asoleamiento se da al terreno de
ASOLEAMIENTO
acuerdo a su orientación:
CLIMA Y ORIENTACION
SEGÚN 21.34%
ORIENTACION 0
Puntaje asignado
Las horas de sol, por las Es indiferente

características del entorno hacia el
HORAS DE SOL SIN
20.80% norte, podrán:
OBSTRUCCIONES
0
Puntaje asignado
No ocasiona cambios
El entorno urbano cercano podrá de temperatura ni
TEMPERATURA Y disminuir el:
HUMEDAD PARA EL 20.41% humedad.
CONFORT 0
Puntaje asignado
El agua proveniente de las Es indiferente

PRECIPITACIONES Y
precipitaciones:
APROVECHAMIENT 14.95%
0
O DE A. PLUVIALES Puntaje asignado
San Borja, clasificados en el grupo Entorno Urbano y en orden de importancia
RUIDO Y El ruido y la contaminaciòn sonora

CONTAMINACION 21.53% en las vìas cercanas al terreno son:
SONORA
Puntaje asignado
Equipamiento Urbano en el entorno:

Supermercados, tiendas, locales de
EQUIPAMIENTO servicios, restaurantes, local
20.51% educativo, local de salud, otros usos
ENTORNO URBANO
URBANO CERCANO
( gestión, culto).
Puntaje asignado
Medianos
FLUJOS Los flujos peatonales y vehiculares
PEATONALES Y 19.79% son:
VEHICULARES
Puntaje asignado 0

VECINAS
Puntaje asignado
Las obstrucciones visuales estàn

OBSTRUCCIONES AL
19.07% en:
VIENTO Y AL SOL
Puntaje asignado
337
San Borja, clasificados en el grupo Normativa y Gestión en orden de importancia

CUMPLIMIENTO DE relaciòn al cumplimiento de los
PARAMETROS 26.34% paràmetros urbanìsticos y
URBANISTICOS Y E. edficatorios.
Puntaje asignado

CUMPLIMIENTO DE
NORMATIVA Y GESTION

NORMAS DE
SEGURIDAD Y
ACCESIBILIDAD
Puntaje asignado
La gestiòn muncipal en la zona

EFICIENTE GESTION
24.59% donde esta el edificio es:
MUNICIPAL
Puntaje asignado
Las edificaciones cercanas al

CUMPLIMIENTO DE terreno con relaciòn a las normas
NORMAS 22.79% urbanas:
GENERALES
Puntaje asignado
C. FACTORES QUE DISMINUYEN EL VALOR DEL SUELO URBANO
San Borja, clasificados en el grupo Suelos y Topografía en orden de importancia
FACTORES PREGUNTA PARA CARACTERISTICAS QUE DISMINUYEN EL VALOR DEL SUELO

GRUPO %
URBANOS CALIFICAR EL PREDIO URBANO
El terreno donde se construiría su

RESISTENCIA DEL departamento deberá tener un
29.85% suelo:
SUELO
Puntaje asignado
SUELOS Y TOPOGRAFIA
El relieve del terreno sobre el cual Con mayor pendiente -

PENDIENTE DEL se construiría su departamento Pendientes mayores a
23.65% deberá ser: 10%
TERRENO
Puntaje asignado -1
El tamaño del terreno sobre el cual

se construirá su departamento
EXTENSION DEL
23.59% deberà ser:
TERRENO
Puntaje asignado
La forma del terreno sobre el cual Triangular o Irregular
GEOMETRICA DEL 22.91% deberá ser:
TERRENO -2
Puntaje asignado
338
San Borja, clasificados en el grupo Redes e Infraestructura en orden de importancia
Las redes de agua potable deberán

AGUA POTABLE 17.48% estar:
Puntaje asignado
La red de Energia Eléctrica deberá

ENERGIA
16.38% estar:
ELECTRICA
Puntaje asignado
La red de comunicaciones deberá

COMUNICACIONES 15.71% ser:
Puntaje asignado
Disponbiles de diámetro
AGUA RESIDUAL - mínimo
14.05% estar:
DESAGUES
Puntaje asignado -1

GAS NATURAL 13.72% estar:
Puntaje asignado
Los contenedores deberán estar:

RECICLAJE 11.52%
Puntaje asignado
Los canales de agua de riego

AGUA PARA RIEGO
11.16% deberán tener:
DE JARDINES
Puntaje asignado
339
San Borja, clasificados en el grupo Entorno Natural en orden de importancia
Zonas con 5 Zonas con 4 de los Zonas con 3 de los 5 Zonas con 2 o 1 de
componentes: residuos 5 componentes componentes citados. los 5 componentes
domésticos, resid. citados. citados.
NIVEL DE Cerca al terreno exiten zonas con:
31.86% vegetales, humo, gases,
CONTAMINACION
ruidos molestos
Puntaje asignado -4 -3 -2 -1
ENTORNO NATURAL
Se tendrá acceso desde el terreno a

FLORA Y FAUNA
29.55% lugares con:
EXISTENTE
Puntaje asignado
CERCANIA A El terreno con relación a los

CANALES
DERIVADOS DEL RIO
S.
Puntaje asignado
El terreno con relación al Rio

CERCANIA AL RIO
SURCO
Puntaje asignado
San Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos en orden de importancia
No hay parque al frente

AREAS DE PARQUES Las plazas o parques cercanos al
Y PLAZAS 37.26% terreno deberán ser:
CERCANAS
Puntaje asignado -2
No conservadas ni No hay parque al
mantenidas frente
CONSERVACION Y Las áreas verdes cercanas al
MANTENIMIENTO 34.45% terreno deberán ser:
DE AREAS
Puntaje asignado -2 -2
Muy anchas (6 a más Anchas ( 4
Las avenidas o calles frente al carriles) carriles)
ANCHO DE VIAS Y
28.29% terreno deberán ser:
ENTORNO URBANO
340
San Borja, clasificados en el grupo Vías y Espacios Públicos en orden de importancia
Es obstruido por
El viento predominante en la zona edificios y/o árboles
22.50%
NATURAL
Puntaje asignado -2
El sol llega por el El sol llega por el

El asoleamiento se da al terreno de oeste en las tarde sur en verano
ASOLEAMIENTO
acuerdo a su orientación:
CLIMA Y ORIENTACION
SEGÚN 21.34%
ORIENTACION -1 -2
Puntaje asignado
Las horas de sol, por las Disminuir por Disminuir por Disminuir por
características del entorno hacia el obstrucciones de obstrucciones de obstrucciones de
HORAS DE SOL SIN
20.80% norte, podrán: edificios de 6 a más edificios de 4-5 edificios de 2-3 pisos
OBSTRUCCIONES
-4 -3 -2
Puntaje asignado
Incremento de Incremento de la
El entorno urbano cercano podrá temperatura en invierno temperatura en las
TEMPERATURA Y disminuir el:
HUMEDAD PARA EL 20.41% (N) mañanas ( E )
CONFORT -2 -1
Puntaje asignado
El agua proveniente de las

PRECIPITACIONES Y
precipitaciones:
APROVECHAMIENT 14.95%
O DE A. PLUVIALES Puntaje asignado
San Borja, clasificados en el grupo Entorno Urbano en orden de importancia
Muy intesos y Intensos y Medios y tolerables

RUIDO Y El ruido y la contaminaciòn sonora peligrosos. molestos
CONTAMINACION 21.53% en las vìas cercanas al terreno son:
SONORA
Puntaje asignado -4 -3 -2
Solo un equipamiento Sin equipamiento
Equipamiento Urbano en el entorno:
cercano
Supermercados, tiendas, locales de
EQUIPAMIENTO servicios, restaurantes, local
20.51% educativo, local de salud, otros usos
ENTORNO URBANO
URBANO CERCANO
( gestión, culto).
Muy intensos Intensos
FLUJOS Los flujos peatonales y vehiculares
PEATONALES Y 19.79% son:
VEHICULARES
Seis pisos o màs Cuatro o cinco
pisos
VECINAS -2 -1
Puntaje asignado
Los cuatro frentes Tres frentes Dos frentes Un solo frente
Las obstrucciones visuales estàn
OBSTRUCCIONES AL
19.07% en:
VIENTO Y AL SOL
341
San Borja, clasificados en el grupo Normatividad y Gestión en orden de importancia
Incumple uno de los 4 Incumple dos de Incumple tres de los 4 Incumple uno de los
Las edificaciones cercanas con parametros indicados los 4 parametros parametros indicados 4 parametros
CUMPLIMIENTO DE relaciòn al cumplimiento de los indicados indicados
PARAMETROS 26.34% paràmetros urbanìsticos y
URBANISTICOS Y E. edficatorios.
Incumplen con 1 de las Incumplen con 2 Incumplen con 3 de
CUMPLIMIENTO DE 3 normas citadas. de las 3 normas las 3 normas citadas.
NORMATIVA Y GESTION

NORMAS DE citadas.
SEGURIDAD Y
ACCESIBILIDAD -1 -2 -3
Puntaje asignado
Hay carencias en una Hay carencias en Hay carencias en Hay carencias en
de las 4 funciones dosa de las 4 tresa de las 4 las 4 funciones
La gestiòn muncipal en la zona municipales. funciones funciones municipales.
EFICIENTE GESTION
24.59% donde esta el edificio es: municipales. municipales.
MUNICIPAL
Incumplen con 1 de las Incumplen con 2 Incumplen con las 3

Las edificaciones cercanas al 3 normas citadas. de las 3 normas normas citadas
CUMPLIMIENTO DE terreno con relaciòn a las normas citadas.
NORMAS 22.79% urbanas:
GENERALES
Puntaje asignado -1 -2 -3
342
6. RECOMENDACIONES:
6.1 Recomendaciones Generales:
a.- Las tablas obtenidas para calificar un predio en Sector 9 de San Borja dando
puntuación a los factores urbanos ordenados en los 7 grupos, pueden aplicarse también
en otros sectores del distrito para obtener información decisiva al momento de elegir un
predio a adquirir.
b.- Para garantizar la fiabilidad de la información es conveniente realizar
periódicamente encuestas a probables compradores y a profesionales del sector
inmobiliario en la zona, a fin de estar al día con las preferencias de los usuarios y
conocer las tendencias que pueden cambiar en el tiempo por diversas razones. Con la
información obtenida se deben hacer los ajustes porcentuales necesarios.
c.- Es posible también hacer encuestas y tablas similares para elegir predios a
comprar en otros distritos de Lima Metropolitana y en otras ciudades del Perú, haciendo
los ajustes y cambios necesarios, algunos de los factores utilizados son exclusivos para
el distrito de San Borja como los relacionados al rio Surco y los canales de irrigación
derivados, se sugiere reemplazar estos factores por otros locales, como la presencia del
mar, cerros, zonas paisajísticas, zonas arqueológicas, zonas naturales, etc. Las tablas
se ajustarías a los resultados de las encuestas y se adaptarían a las características y
recursos de cada lugar.
d.- De igual modo siguiendo el procedimiento realizado, es posible adaptar estas
encuestas y tablas para el proceso de adquisición de otro tipo de predios urbanos del
sector comercial, servicios, equipamiento turístico, equipamiento educativo, o de salud,

343
etc., para lo cual con el apoyo de los profesionales del sector inmobiliario y de los
probables usuarios, se modificarían los factores que influyen en la preferencia de estos
predios de acuerdo al uso.
e.- Finalmente, tomando como base este trabajo es posible hacer un estudio a nivel
cuantitativo por el cual se llegue a establecer valores económicos a los factores
influyentes en los predios urbanos residenciales, de tal modo que se pueda determinar
en cuanto se puede ajustar el valor del suelo urbano debido a la proximidad de estos
factores, con lo cual se tendría un instrumento más concreto y práctico para regular los
valores del suelo urbano, con una cuantificación debidamente sustentada y verificable
que sería muy útil para realizar las tasaciones inmobiliarias, lo cual frenaría la tendencia
a obtener valores especulativos que distorsionan el mercado inmobiliario local.
6.2 Recomendaciones Específicas:
6.2.1 Con relación a los factores de Suelos y Topografía:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Suelos y Topografía, se requiere de la
siguiente información de libre disponibilidad en la página web de la Municipalidad:
• Planos donde se indique los tipos de suelo existentes en el ámbito distrital y los
correspondientes rangos de resistencia del suelo.
• Planos topográficos con cuadros de pendientes por rangos para establecer las más
adecuadas.
• Planos de Catastro Urbano donde se tenga claramente graficados los lotes de
terreno y se puedan reconocer fácilmente las formas geométricas de los mismos.
344
• Planos de Catastro Urbano con información específica de las áreas de los terrenos
ubicados en el Distrito, esta información ya la poseen los distritos de San Isidro y
Miraflores siendo conveniente que las demás municipalidades hagan lo mismo.
Tabla 171 Recomendaciones de información disponible para evaluar.

Factores urbanos del grupo Suelos y Topografía en la Municipalidad
Plano geológico de tipos de suelos y su resistencia en

Tipos de suelos Resistencia del suelo kg./cm. Cuadro con suelos clasificados en rangos
puntuados por su resistencia.
Plano topogràfico y cuadro de pendientes por rangos
Relieve Topogràfico Pendiente del terreno
puntuados de acuerdo al % de la pendiente.
Plano de catastro urbano con lotes graficados y cuadro
Forma geométrica del
con formas geomètricas de terrenos en rangos
terreno
Características del puntuados por regularidad de formas.
terreno Plano de catastro urbano con lotes graficados,
Extensiòn del terreno indicando sus áreas y cuadro con rangos puntuados
por magnitud.
6.2.2 Con relación a los factores de Redes e Infraestructura:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Redes e Infraestructura, se requiere de
la siguiente información de libre disponibilidad en la página web de la Municipalidad:
• Planos de las redes de agua potable con indicación del diámetro de las tuberías
existentes.
• Planos de los canales de regadío con indicación de los caudales disponibles.
• Planos de las redes de desagüe con los diámetros de las tuberías disponibles.
• Planos de las redes de energía eléctrica con la potencia disponible, Cuadros con
niveles de iluminación pública disponible.
• Planos de las redes de telefonía y cable.
• Planos de las redes de gas natural domiciliario.
• Planos con ubicación de contenedores de residuos.
345
Gran parte de esta información es posible encontrar en las páginas de Internet de las
entidades proveedoras de estos servicios, siendo necesario consolidar esta información
en una página municipal con enlaces a estas páginas.

Factores urbanos del grupo Redes e Infraestructura en la Municipalidad
Planos de las redes de agua potable con los

Disponibilidad de red de
Agua potable diàmetros de las tuberias disponibles, cuadro con
agua potable
rangos puntados de acuerdo a la magnitud.
Planos de los canales de regadio con indicaciòn de
Disponibilidad de canales de
Agua para riego los caudales disponibles, cuadro con rangos
regadio.
puntados de acuerdo a la magnitud.
Planos de las redes de desague con los diàmetros de
Agua residual las tuberias disponibles, cuadro con rangos
desague
Planos de las redes de energìa elèctrica con la
potencia disponible, cuadro con rangos puntados de
Disponibilidad de red
Energía eléctrica acuerdo a la magnitud.Cuadros con niveles de
eléctrica pública y privada.
iluminaciòn pública disponbile con rangos
puntuados segùn la intensidad.
Planos de las redes de telefonía y cable, cuadro con
Comunicaciones rangos puntados de acuerdo a la disposiciòn de uno
telefonìa y cable
o ambos servicios.
Planos de las redes de gas natural domiciliario,
Disponibilidad de red de gas
Gas Natural cuadro con rangos puntados de acuerdo a la
natural
disposiciòn y cercanìa de las redes.
Planos con ubicaciòn de contenedores de residuos,
Disponibilidad de manejo de cuadro con rangos puntados de acuerdo a la cercanìa
Reciclaje
residuos y contenedores. del contendor y la frecuencia del recojo de residuos
domiciliarios.
6.2.3 Con relación a los factores de Entorno Natural:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Entorno Natural, se requiere de la
• Planos con ubicación del rio surco con cuadro de rangos puntuados de acuerdo a
cercanía al rio.
• Planos con ubicación de canales de regadío derivados del rio Surco.
346
• Plano con ubicación de áreas con presencia de flora y fauna, con cuadros que
muestren la densidad y variedad de especies de flora y fauna.
• Plano de ubicación con indicación de zonas contaminadas por residuos, humos,
y ruidos.

Factores urbanos del grupo Entorno Natural en la Municipalidad
Planos con ubicaciòn del rio surco con cuadro de

Rio Surco Cercanía al Rio Surco.
rangos puntuados de acuerdo a cercanìa al rio.
Planos con ubicaciòn de canales de regadio

Cercanía a canales derivados del rio Surco, con cuadro de rangos
Canales derivados
derivados del rio Surco. puntuados de acuerdo a cercanìa al canal de
regadio.
Plano con ubicaciòn de áreas con presencia de flora y
Flora y fauna Flora y fauna existente. fauna, con cuadro de rangos puntuados de acuerdo a
la densidad y variedad de especies de flora y fauna.
Plano de ubicaciòn con indicaciòn de zonas

contaminadas por residuos, humos, y ruidos, con
Contaminaciòn Ni vel de contami na ci òn.
cuadro de rangos puntuados de acuerdo a la
magnitud y diversidad de áreas contaminadas
6.2.4 Con relación a los factores de Vías y espacios Públicos:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Vías y Espacios Públicos, se requiere de
la siguiente información de libre disponibilidad en la página web de la Municipalidad:
• Plano urbano indicando calles y avenidas a escala, con información del ancho de
las vías y secciones viales.
• Plano urbano indicando plazas y parques a escala, con información sobre el área
de plazas y parques.
• Plano urbano indicando áreas verdes, con información sobre al grado de
conservación y mantenimiento de estas áreas.
347
Factores urbanos del grupo Vías y Espacios Públicos en la Municipalidad
Plano urbano indicando calles y avenidas a escala,

Avenidas y calles Ancho de vía s con cuadro de rangos puntuados de acuerdo al ancho
de las vías.
Plano urbano indicando plazas y parques a escala,

Área s de pl a za s y
Plazas y Parques con cuadro de rangos puntuados de acuerdo al área
pa rques
de plazas y parques.
Cons erva ci ón y Plano urbano indicando áreas verdes, con cuadro de

Areas verdes ma nteni mi ento de á rea s rangos puntuados de acuerdo al grado de
verdes . conservación y mantenimiento de estas áreas.
6.2.5 Con relación a los factores de Clima y Orientación:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Clima y Orientación, se requiere de la
• Cuadros síntesis de temperatura y humedad, gráfico de confort de Givonni,
Cuadros de requerimientos para el confort de acuerdo a la cantidad de energía
necesaria para restablecer el confort.
• Cuadro síntesis de horas de sol, variaciones mensuales.
• Cuadro síntesis de las orientaciones del sol con variaciones por horas y meses,
con el grado de incidencia solar en cada orientación.
• Cuadro síntesis de precipitaciones, variaciones mensuales. Información para el
control y aprovechamiento del agua de lluvia.
• Gráfico rosa de vientos y cuadro puntuado con rangos de velocidad, frecuencia e
intensidad de vientos con variaciones mensuales.
Parte de esta información se puede obtener del Servicio Nacional de Meteorología e
Hidrología SENAMHI, la cual debe se procesada para su mejor empleo.
348
Factores urbanos del grupo Clima y Orientación en la Municipalidad
Cuadros síntesis de temperatura y humedad, gráfico

de confort de Givonni, Cuadros puntuados de
Temperatura y Ra ngo y requeri mi entos
requerimientos para el confort de acuerdo a la
Humedad pa ra el confort cantidad de energía necesaria para restablecer el
confort.
Cuadro síntesis de horas de sol, variaciones

Ra ngo de hora s de s ol -
Horas de sol mensuales.Rangos puntuados de de acuerdo a la
va ri a ci ones mens ua l es
cantidad de horas de sol .
Angul os s ol a res - Cuadro síntesis de las orientaciones del sol con

Movimiento aparente
a zi mutal y de a l tura - variaciones por horas y meses, con puntuación por el
del sol
va ri a ci ones . grado de incidencia solar en cada orientación.
Ra ngo de Cuadro síntesis de precipitaciones, variaciones

Precipitaciones preci pi taci ones - mensuales. Cuadro puntuado de acuerdo a al
va ri a ci ones mens ua l es . control y aprovechamiento del agua de lluvia.
Vel oci da d,frecuenci a y Gráfico rosa de vientos y cuadro puntuado con

Ventilación ori entaci ón de vi entos - rangos de velocidad, frecuencia e intensidad de
va ri a ci ones mens ua l es . vientos con variaciones mensuales.
6.2.6 Con relación a los factores de Entorno Urbano:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Entorno Urbano, se requiere de la
• Cuadro síntesis de edificaciones vecinas, indicando alturas de edificación.
• Cuadro síntesis de equipamiento urbano, con información sobre el grado de
obstrucción en el entorno (alturas de edificaciones).
• Cuadro síntesis de espacios públicos, con información sobre la intensidad de los
flujos peatonales y vehiculares.
• Cuadro síntesis de espacios públicos, rangos puntuados de acuerdo a la intensidad
de los ruidos y la contaminación sonora.
349
Factores urbanos del grupo Entorno Urbano en la Municipalidad
Al tura de edi fi ca ci ones Cuadro síntesis de edificaciones vecinas, rangos

veci na s puntuados de de acuerdo a su altura.
Edificaciones vecinas y
equipamiento urbano Cuadro síntesis de equipamiento urbano, rangos
Obs trucci ones a l vi ento y
puntuados de de acuerdo al grado de obstrucciòn en
s ol
el entorno.
Cuadro síntesis de espacios públicos, rangos

Uso de Espacios Fl ujos pea tona l es y
puntuados de acuerdo a la intensidad de los flujos
públicos vehi cul a res .
peatonales y vehiculares.
Cuadro síntesis de espacios públicos, rangos

Efectos del uso del Rui do y contami na ci ón
puntuados de acuerdo a la intensidad de los ruidos y
espacio urbano. s onora .
la contaminaciòn sonora.
6.2.7 Con relación a los factores de Normativa y Gestión:
Para aplicar con mayor eficiencia los factores de Normativa y Gestión, se requiere de la
• Cuadro síntesis de normas generales.
• Cuadro síntesis de normas específicas de seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
• Cuadro síntesis de hechos relacionados a la gestión municipal.
• Cuadro síntesis de los parámetros urbanísticos y edificatorios.

Factores urbanos del grupo Normativa y Gestión en la Municipalidad
Cuadro síntesis de normas generales, rangos

Cumpl i mi ento de l a s
Normas Generales puntuados de acuerdo al grado de cumplimiento de
norma s genera l es
las normas.
Cumpl i mi ento de
Cuadro síntesis de normas especificas, rangos
norma s de s eguri da d,
Normas Especificas puntuados de acuerdo al grado de cumplimiento de
a cces i bi l i da d y
las normas de seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
ordena nza s .
Cuadro síntesis de hechos relacionados a la gestòn
Efi ci enci a de l a ges ti òn
Gestiòn Municipal municipal, rangos puntuados de acuerdo al grado de
muni ci pa l .
eficiencia de la gestiòn.
Parámetros Cumpl i mi ento de Cuadro síntesis de los parámetros urbanisticos y

Urbanísiticos y pa rá metros urba ni s ti cos edificatorios, rangos puntuados de acuerdo al grado
Edificatorios. y edi fi ca tori os . de cumplimiento de estos parámetros.
350
7. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y ANEXOS:
7.1 Bibliografía
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(Ed.). (2019). Perú Población 2019. Lima, Perú: Editorial CPEMOP
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Inmobiliaria. Madrid, España: Ed. Sistemas de la Información.
Gestión Patrimonial.
• García Almirall, M. P. (2007). Introducción a la Valoración
Inmobiliaria (2° Edición). Centre Especific de Recerca Universitat
Politécnica de Catalunya. Barcelona, España.
• Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI. (2017).
Provincia de Lima -Compendio Estadístico 2017. Lima, Perú.
• Ipsos Apoyo Opinión y Mercado. (2019). Niveles socioeconómicos
de la Gran Lima 2010 al 2019. Lima, Perú.
• Ministerio de Planificación Federal Inversión Pública y Servicios -
Tribunal de Tasaciones de la Nación (2005). Principios y conceptos
de valor. Valor de Tasación. Norma TTN del 01 al 20. Buenos
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• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (2017).
Reglamento Nacional de Tasaciones (aprobado por Resolución
Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA, modificado por Resolución
Ministerial N° 424-2017-VIVIENDA). Lima, Perú.

351
• Municipalidad Distrital de San Borja (2006) Plan de Desarrollo
Concertado 2007-2016, Lima, Perú.
• Municipalidad Distrital de San Borja (2017) Plan Urbano Distrital
de San Borja - Diagnóstico Tendencias de Crecimiento Urbano del
Distrito de San Borja. Lima, Perú
• Núñez Cerda, F. y Schovelin Surhoff R. (2002). Modelo de Precio
de Suelo Urbano en el Gran Concepción. Universidad del Bio-Bio
Concepción, Chile.
• Pellice, R. H. (2013). Valuación de Inmuebles (Tomo 1 - 2°
Edición). Buenos Aires, Argentina: Editorial Universidad Nacional
de San Juan.
• Rosales León, R. F. (2008). Para ver más allá de lo evidente:
Etnohistoria urbana, cultura y poder en el sector marginal urbano
San Juan Masías, San Borja (1972-2006. (Tesis para optar el Título
Profesional de Licenciado en Antropología - Universidad Nacional
Mayor de San Marcos). Lima, Perú.
352
7.2 Documentos Digitales
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urbano: el proceso de densificación en el Centro Ampliado de
Bogotá D.C. y sus efectos sobre el espacio público de la ciudad y
sobre el precio del suelo. Bogotá, Colombia. Recuperado de
https://repository.javeriana.edu.co/bitstream/handle/10554/18850/Ac
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• Aguilar Frías, N. (2015). Rangos, Formulas y Factores de ajuste al
momento de ejecutar la homologación en valuaciones. Aguas
Calientes, México. Recuperado de https://docplayer.es/57966921-
Congreso-renovacion-transformacion-y-renacimiento-en-la-
valuacion-con-el-lema-primavera-y-valuacion.html
• Carpio Díaz, G. (2014). Precio del suelo y metodologías de
Avaluación. Exploración para la captura de plusvalías urbanas en
el caso de la Región Metropolitana de Santiago de Chile. Santiago
de Chile, Chile. Recuperado de
http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/130467
• Cordero Q., E. y Aldunate L.E., "Historia del pensamiento jurídico -
Evolución histórica del concepto de propiedad". Revista de Estudios
Histórico-Jurídicos XXX, 2008, páginas 345 – 385, Pontificia
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Universidad Católica de Valparaíso, Chile, Sitio Web:
https://scielo.conicyt.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0716-
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• Dávila, A. (s/f). La valoración masiva del suelo urbano: El caso de la
Ciudad de Tena. Tena, Ecuador. Recuperado de
http://www.geoportaligm.gob.ec/portal/wp-
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0Valoracion%20Masiva%20del%20Suelo%20Urbano.pdf
• Flores Guillén, J.A. (2005). Influencias del Desarrollo Urbano en el
Mercado Inmobiliario. Ciudad Juárez, México.
http://eprints.uanl.mx/1643/1/1020150654.PDF
• Martinez Iranzo, M. Á. (2003). Valoración del suelo. Método
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2003.Valencia, España. Recuperado de
http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05-
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• Sotomayor U., I (1996). Comparación metodológica de los criterios
CNB y CABIN en la valuación de una edificación en particular.
Sonora, México. Recuperado de
http://tesis.uson.mx/digital/tesis/docs/7447/Capitulo2.pdf
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• Urriza, G. (2003). El Mercado del Suelo urbano. La Consolidación
de un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socio
espacial. Bahía Blanca, Argentina. Recuperado de
https://esepuba.files.wordpress.com/2010/03/tesis-guillermina-
urriza.pdf
• Vera Herrera H.P. (2017). Factor externo en el valor comercial de la
propiedad del remodelado Parque Central, estudio de casos:
negocios aledaños en Miraflores. Miraflores – Lima, Perú.
Recuperado de http://repositorio.urp.edu.pe/handle/URP/2531
• Ypaco, Angélica. (2016). Sociedad y Economía en la Edad
Moderna. 18/06/2021, de Angélica Ypaco Sitio web:
https://es.scribd.com/document/512220222/Sociedad-y-Economia-
en-La-Edad-Moderna
355
7.3 Anexos:
7.3.1 Declaración de Autenticidad
356
7.3.2 Autorización de consentimiento para realizar la investigación
357
7.3.3 Matriz de consistencia
Tabla 178 Matriz de consistencia. Elaboración propia.
MATRIZ DE CONSISTENCIA
Factores urbanos y su influencia en la variación del valor del suelo residencial para las transacciones inmobiliarias del distrito de
TITULO
San Borja (Lima) en el período 2010-2019
PROBLEMA OBJETIVO HIPOTESIS MARCO TEORICO VARIABLES METODOLOGIA
Objetivo General Antecedentes Variables

Independientes
Método y Diseño:
Explicar y demostrar como los Los factores urbanos de
Antecendentes de la valuación Investigación aplicada,
factores urbanos influyen en la acuerdo a la ubicación de un Suelos y
del suelo: Babilonia, Egipto, exploratoria, descriptiva
variación del valor del suelo predio, influyen positiva o Topografia
Imperio Romano, Antecendentes y explicativa.
residencial para las transacciones negativamente en la variación
en Latinoamérica y Perú. Cuantitativa Metodologia
inmobiliarias del Distrito de San del valor del suelo residencial
Investigaciones relacionadas con
Borja (Lima) en el período 2010- para las transacciones Redes e inductiva y deductiva.
el tema - 9 casos.
2019. inmobiliarias del Distrito de infraestructura
San Borja (Lima) en el período
2010-2019.
Objetivos Especificos Bases Teóricas Entorno Natural
Población: Distrito de
Determinar cómo los factores urbanos San Borja, se tienen
Factores urbanos relacionados a los
relacionados a Suelos y Topografía influyen
Suelos y Topografia influyen en el Teorías sobre el valor y el Vías y Espacios 36,478 predios urbanos
¿Cómo influyen los de manera cualitativa en el valor del suelo
urbano, en el Sector 9 del Distrito de San
valor del suelo residencial en San precio. Valor del suelo, Valor Públicos
factores urbanos Borja. Borja. del suelo urbano.
en la variación del Determinar cómo los factores urbanos Reglamento Nacional de Muestra: Para la población
Factores urbanos relacionados a las
valor del suelo relacionados a Redes e
Redes e Infraestructura influyen en Tasaciones del Perú. Clima y de predios indicada con un
Infraestructurainfluyen de manera
residencial para las cualitativa en el valor del suelo urbano, en el
el valor del suelo residencial en San (Vigente) Orientación aprobabilidad a favor de
Borja. 0.368 y en contra de 0.632,
transacciones Sector 9 del Distrito de San Borja.
un nivel de confianza del
inmobiliarias del Determinar cómo los factores urbanos
relacionados al Entorno Natural influyen de Factores urbanos relacionados al
95% y un error de
Distrito de San manera cualitativa en el valor del suelo Entorno Natural influyen en el valor Entorno Urbano estimación del 10%, la
Borja (Lima) en el urbano, en el Sector 9 del Distrito de San del suelo residencial en San Borja. muestra será de 90 predios.
Borja.
periodo 2010- Marco Conceptual
2019? Determinar cómo los factores urbanos Factores urbanos relacionados a las
relacionados a las Vías y Espacios Públicos
influyen de manera cualitativa en el valor del
Vías y Espacios Públicos influyen en Normativa y Técnicas e Instrumentos:
el valor del suelo residencial en San Gestión Entrevistas no estructuras y
suelo urbano, en el Sector 9 del Distrito de
San Borja. Borja. dirigidas, observación
Determinar cómo los factores urbanos Factores urbanos relacionados al simple y participante,
relacionados al Clima y Orientación influyen análisis de contenido y
Clima y Orientación influyen en el Variable
de manera cualitativa en el valor del suelo Tasación, Tasación Comercial,
valor del suelo residencial en San dependiente encuestas por muestreo.
urbano, en el Sector 9 del Distrito de San Área Libre, Área ocupada, Área
Borja. Borja.
techada, Bienes Inmuebles,
Determinar cómo los factores urbanos Muestras de mercado
relacionados al Entorno Urbano influyen de Factores urbanos relacionados al
inmobiliario, Depreciación, Técnicas de Procesamiento
manera cualitativa en el valor del suelo Entorno urbano influyen en el valor de Datos: Orden y
urbano, en el Sector 9 del Distrito de San Edificación, Factores de
del suelo residencial en San Borja. depuración de datos,
Homologación, Instalaciones Valor del Suelo
Borja.
Residencial en San procesamiento, verificar
Determinar cómo los factores urbanos fijas y permanentes, Lote, Obras Borja
Factores urbanos relacionados a
Complementarias. fiabilidad de datos, análisis
relacionados a Normativa y Gestión
Normativa y Gestión influyen en el e interpretación, graficación
influyen de manera cualitativa en el valor del
suelo urbano, en el Sector 9 del Distrito de
valor del suelo residencial en San y presentación, aplicación.
San Borja. Borja.
358
7.3.4 Matriz de operacionalización
Tabla 179 Matriz de Operacionalización - Primera parte
CUADRO DE OPERACIONALIZACION DE VARIABLES

Variable
Definición Conceptual Definición Operacional Dimensiones Indicadores Instrumento Ítem
Independiente
Plano geológico de tipos de suelos y su resistencia en
Las características
1
Suelos y topografía
Tipos de suelos Resistencia del suelo kg./cm. Cuadro con suelos clasificados en rangos
cualitativas se ordenan en
Son las caracteristicas puntuados por su resistencia.
niveles medidos mediante
cuantitativas y cualitativas Plano topogràfico y cuadro de pendientes por rangos
pruebas fìsicas en el lugar, las Relieve Topogràfico Pendiente del terreno 2
del terreno urbano que puntuados de acuerdo al % de la pendiente.
carácterísticas cuantitativas
comprenden los tipos de Plano de catastro urbano con lotes graficados y
se clasifican en rangos con Forma geométrica del
suelos, el relieve topogràfico cuadro con formas geomètricas de terrenos en 3
puntuaciones de acuerdo al terreno
y sus caracterísiticas Características del rangos puntuados por regularidad de formas.
costo que generan al
particulares terreno Plano de catastro urbano con lotes graficados,
acondicionar el terreno para
ser construido. Extensiòn del terreno indicando sus áreas y cuadro con rangos puntuados 4
por magnitud.
Planos de las redes de agua potable con los
Agua potable diàmetros de las tuberias disponibles, cuadro con 5
agua potable
rangos puntados de acuerdo a la magnitud.
Planos de los canales de regadio con indicaciòn de
Disponibilidad de canales de
Agua para riego los caudales disponibles, cuadro con rangos 6
regadio.
Son las características de Las características Planos de las redes de desague con los diàmetros de
Redes e Infraestructura
las redes e cualitativas se ordenan en Agua residual las tuberias disponibles, cuadro con rangos 7
infraestructura urbana desague
rangos de acuerdo a su puntados de acuerdo a la magnitud.
disponibles en el disponibilidad y cercanìa, con Planos de las redes de energìa elèctrica con la
entorno al terreno puntuaciones de acuerdo al potencia disponible, cuadro con rangos puntados de
Disponibilidad de red
disponbile para poder costo que genera la conexión Energía eléctrica acuerdo a la magnitud.Cuadros con niveles de 8,9
eléctrica pública y privada.
servir a las edificaciones al sistema, las iluminaciòn pública disponbile con rangos
que se construyen, de caracterísiticas cuantitativas puntuados segùn la intensidad.
acuerdo a la magnitud de se clasifican en rangos de Planos de las redes de telefonía y cable, cuadro con
las edificaciones y las acuerdo a la magnitud Comunicaciones rangos puntados de acuerdo a la disposiciòn de uno 10
telefonìa y cable
necesidades de los requerida y a la magnitud o ambos servicios.
disponible en la red. Planos de las redes de gas natural domiciliario,
residentes Disponibilidad de red de gas
Gas Natural cuadro con rangos puntados de acuerdo a la 11
natural
disposiciòn y cercanìa de las redes.
Planos con ubicaciòn de contenedores de residuos,
Disponibilidad de manejo de cuadro con rangos puntados de acuerdo a la cercanìa
Reciclaje 12
residuos y contenedores. del contendor y la frecuencia del recojo de residuos
domiciliarios.
Planos con ubicaciòn del rio surco con cuadro de

Rio Surco Cercanía al Rio Surco. 13
rangos puntuados de acuerdo a cercanìa al rio.
Son las características Las características
del entorno natural Planos con ubicaciòn de canales de regadio
cualitativas se ordenan en
Entorno Natural
Cercanía a canales derivados del rio Surco, con cuadro de rangos

cercano, de acuerdo a la rangos de acuerdo a su Canales derivados 14
derivados del rio Surco. puntuados de acuerdo a cercanìa al canal de
cercania al rio y sus disponibilidad y cercanìa, con
regadio.
canales para poder regar puntuaciones de acuerdo a la
áreas verdes, a la distancia, las caracterísiticas Plano con ubicaciòn de áreas con presencia de flora y
presencia de especies de cuantitativas se clasifican en Flora y fauna Flora y fauna existente. fauna, con cuadro de rangos puntuados de acuerdo a 15
flora y fauna y a la rangos de acuerdo a la la densidad y variedad de especies de flora y fauna.
existencia de zonas magnitud disponible y
contaminadas. aprobechable. Plano de ubicaciòn con indicaciòn de zonas
contaminadas por residuos, humos, y ruidos, con
Contaminaciòn Nivel de contaminaciòn. 16
cuadro de rangos puntuados de acuerdo a la
magnitud y diversidad de áreas contaminadas
Las características Plano urbano indicando calles y avenidas a escala,

cualitativas de las áreas Avenidas y calles Ancho de vías con cuadro de rangos puntuados de acuerdo al ancho 17
de las vías.
Vías y espacios públicos
verdes, se ordenan en rangos

Son las características de acuerdo al grado de Plano urbano indicando plazas y parques a escala,
Áreas de plazas y
dimensionales de calles, conservación y Plazas y Parques con cuadro de rangos puntuados de acuerdo al área 18
parques
avenidas, plazas y mantenimiento, con de plazas y parques.
parques existentes en la puntuaciones de acuerdo a la
zona, así como el grado frecuencia e intensidad que
de conservación y se da a las labores de
mantenimiento de las conservación y Conservación y Plano urbano indicando áreas verdes, con cuadro de
áreas verdes existentes mantenimiento, las Areas verdes mantenimiento de áreas rangos puntuados de acuerdo al grado de 19
en estos espacios. caracterísiticas cuantitativas verdes. conservación y mantenimiento de estas áreas.
se clasifican en rangos de
acuerdo a los anchos y áreas
de vías, plazas y parques.
359
Tabla 180 Matriz de Operacionalización - Segunda parte
Se trata de las Cuadros síntesis de temperatura y humedad, gráfico

de confort de Givonni, Cuadros puntuados de
caracterìsticas del clima Temperatura y Rango y requerimientos
requerimientos para el confort de acuerdo a la 20
en el lugar que influyen Humedad para el confort
cantidad de energía necesaria para restablecer el
en el confort de los
confort.
edificios de diferente
Las caracteristicas
manera de acuerdo a la Cuadro síntesis de horas de sol, variaciones
cuantitativas del clima, a Rango de horas de sol -
orientaciòn de su Horas de sol mensuales.Rangos puntuados de de acuerdo a la 21
nivel de temperatura, variaciones mensuales
fachada, el sol y el viento cantidad de horas de sol .
Clima y Orientación
humedad, horas de sol,

llegaràn al predio de precipitaicones y vientos, se Angulos solares - Cuadro síntesis de las orientaciones del sol con
Movimiento aparente
acuerdo a donde estàn orden en rangos con azimutal y de altura - variaciones por horas y meses, con puntuación por el 22
del sol
orientados los frentes puntuaciones de acuerdo a variaciones. grado de incidencia solar en cada orientación.
del edificio. La su intensidad en diferentes Rango de Cuadro síntesis de precipitaciones, variaciones
temperatura y humedad momentos del dia y épocas Precipitaciones precipitaciones - mensuales. Cuadro puntuado de acuerdo a al 23
varìan de acuerdo a la del año. Las condiciones variaciones mensuales. control y aprovechamiento del agua de lluvia.
ubicaciòn del predio, las climàticas varìan por el
precipitaciones tienen movimiento aparente del sol
y la direcciòn, velocidad y
similar impacto en toda
frecuencia d elos vientos que
la zona, las horas de sol
llegan al predio. Velocidad,frecuencia y Gráfico rosa de vientos y cuadro puntuado con
tienen tambien impacto
Ventilación orientación de vientos - rangos de velocidad, frecuencia e intensidad de 24
en toda la zona pero sus variaciones mensuales. vientos con variaciones mensuales.
efectos cambian debido
a la orientaciòn de los
frentes de la edificaciòn.
Las caracterìsticas Altura de edificaciones Cuadro síntesis de edificaciones vecinas, rangos

Se trata de las cuantitativas de los 25
vecinas puntuados de de acuerdo a su altura.
características de los elementos del entorno Edificaciones vecinas y
urbano que influyen en el equipamiento urbano
Entorno Urbano
componentes del entorno Cuadro síntesis de equipamiento urbano, rangos

predio en rangos puntuados Obstrucciones al viento y
urbano al predio: puntuados de de acuerdo al grado de obstrucciòn en 26
de acuerdo a su magnitud o sol
edificaciones vecinas, el entorno.
intensidad. Las alturas de las
equipamiento urbano y Cuadro síntesis de espacios públicos, rangos
edificaciones vecinas y el Uso de Espacios Flujos peatonales y
espacios públicos en grado de consolidación, las puntuados de acuerdo a la intensidad de los flujos 27
públicos vehiculares.
relaciòn a su uso ( flujos) obstrucciones que estas peatonales y vehiculares.
y efectos del uso a nivel producen al predio, los flujos
de ruidos y Cuadro síntesis de espacios públicos, rangos
de peatones y vehículos , su Efectos del uso del Ruido y contaminación
contaminacion sonora. puntuados de acuerdo a la intensidad de los ruidos y 28
intensidad y los efectos que espacio urbano. sonora.
la contaminaciòn sonora.
producen en el entorno.
Cuadro síntesis de normas generales, rangos

Cumplimiento de las
Se trata de las Las caracterìsticas Normas Generales puntuados de acuerdo al grado de cumplimiento de 29
normas generales
cuantitativas de la aplicaciòn las normas.
características
Normativa y Gestión
normativas y de gestiòn de normas y parámetros, las

Cumplimiento de
caracteristicas cuantitativas Cuadro síntesis de normas especificas, rangos
que impactan en el normas de seguridad,
y cualitativas relacionadas a Normas Especificas puntuados de acuerdo al grado de cumplimiento de 30
predio, el cumplimiento accesibilidad y
la gestiòn municipal y su las normas de seguridad, accesibilidad y ordenanzas.
de las normas generales ordenanzas.
eficiencia en su aplicaciòn en
y especìficas, la
el entorno. Se organizan en Cuadro síntesis de hechos relacionados a la gestòn
eficiencia de la gestiòn Eficiencia de la gestiòn
rangos puntuados de acuerdo Gestiòn Municipal municipal, rangos puntuados de acuerdo al grado de 31
municipal, y el al grado de su cumplimientoy municipal.
eficiencia de la gestiòn.
complimiento delos de acuerdo al grado ode
paràmetros urbanisticos eficiencia de la gestiòn Parámetros Cumplimiento de Cuadro síntesis de los parámetros urbanisticos y
y edificatorios. municipal. Urbanísiticos y parámetros urbanisticos edificatorios, rangos puntuados de acuerdo al grado 32
Edificatorios. y edificatorios. de cumplimiento de estos parámetros.
Variable
Definición Conceptual Definición Operacional Dimensiones Indicador Instrumento Ítem
Dependiente
Sector 9 del Distrito de San Borja
Valor del Suelo Residencial en el
Cuadro síntesis de los factores que influyen en la

Factores que influyen en
Las caracterìsticas Disminución del valor disminución del valor del suelo urbano con rangos
El valor del suelo urbano la disminución del valor 33
cuantitativas de los factores del suelo urbano puntuados de acuerdo al estimado porcentual de
queda definido por las urbanos que influyen en las del suelo urbano
disminución que originan.
leyes de la oferta y variaciones del valor del
demanda del mercado suelo urbano, clasificados en
Factores que influyen en
inmobiliario, sus cuadros con rangos Mantenimiento del Cuadro síntesis de los factores que influyen en el
el mantenimiento del 34
variaciones dependen de puntuados de acuerdo al valor del suelo urbano mantenimiento del valor del suelo urbano .
valor del suelo urbano
la ubicación del predio y efecto que producen en el
los factores urbanos que valor del predio,
influyen para disminuyendo, manteniendo
Cuadro síntesis de los factores que influyen en el
incrementarlo, o incrementando su valor en Factores que influyen en
Incremento del valor incremento del valor del suelo urbano con rangos
conservarlo o disminuirlo una escala estimativa el incremento del valor 35
del suelo urbano puntuados de acuerdo al al estimado porcentual del
porcentual. del suelo urbano
incremento que originan.
360
7.3.5 Selección del sector del Distrito de San Borja, donde se aplicará el
presente trabajo
El Distrito de San Borja, de la Provincia y Departamento de Lima, por razones
estratégicas y administrativas ha sido dividido en doce sectores por la Municipalidad
Distrital de San Borja, cada sector ha sido delimitado con criterios de administrar áreas
urbanas con características similares y homogéneas.
Para los fines del presente trabajo, se ha considerado esta delimitación oficial para
elegir y aplicar nuestra investigación en uno de los doce sectores del distrito, siendo
pertinente elegir el sector que represente mejor la realidad urbana del referido distrito.
Figura 116 Distrito de San Borja, delimitación de sectores

https://www.cap.org.pe/cap/limatambo/2.4%20Densidad%20Poblacional%20por%20sector.pdf
361
Para tal efecto, se ha establecido una matriz que permitirá comparar los doce sectores
en relación a diferentes aspectos, evaluando cada caso y asignando una puntuación en un
rango de puntos entre 0 y 3, otorgando el mayor puntaje (3) al sector que se acerque más
al valor promedio, y dando puntaje menores (2,1 o 0) a los valores superiores e inferiores,
si el valor es superior hasta un 50% más o inferior hasta en 50% menos al promedio se
le otorgan 2 puntos, si los valores son superiores al 50% se le otorga un punto. En caso
de obtener el valor 0, se asignan 0 puntos. De igual modo si se tienen más del 200%
Tabla 181 Puntación a aplicar de acuerdo a la semejanza de valores

Elaboración propia
0% 50% 100% 150% 200% +200%
0 1 2 3 2 1 0
puntos punto puntos puntos puntos punto puntos
ASPECTOS RELACIONADOS AL SECTOR Y ENTORNO
Tabla 182 Características del sector y entorno- Sectores 1-3
362
363
Tabla 185 Características del sector y entorno - Sectores 10-12
(1) Número de viviendas en cada sector
De acuerdo al Plan de Desarrollo Concertado 2007-2016 Municipalidad Distrital
de San Borja, en la Pagina 51 - Cuadro N°20 - SAN BORJA: VIVIENDAS Y
MANZANAS SEGUN ZONAS. 2005, (Publicación diciembre 2006), en el distrito se
tienen sectores con viviendas desde 981 hasta 3,267 unidades, siendo el promedio de
2,326 viviendas.
Por lo tanto, en el cuadro adjunto se advierte que el sector con un número de viviendas
más cercano al promedio es el Sector 3 con 2,365 viviendas, por lo que se le asignan
3 puntos.
A los sectores (1,2,4,6,7,8,9,10,11 y 12) se les asigna 2 puntos al tener viviendas
en cantidades que no sobrepasan los rangos siguientes: el primero entre 1,163 y 2,326
viviendas (de mayor o igual al 50% a menor al 100% del promedio) y el segundo entre
2,326 y 3,489 viviendas (de mayor al 100% a menor del 150% del promedio).
364
Finalmente, al Sector 11, se le asigna 1 punto al tener únicamente 981 viviendas, cifra
menor al 50% del promedio.
(2) Manzanas con frentes a avenidas principales
Teniendo como base el Plano del Distrito de San Borja, se ha realizado un conteo
de las manzanas que dan frente a avenidas principales del distrito, las avenidas
principales al tener una sección mayor que las calles y jirones, permiten una mayor
altura de edificación y se permiten además de los usos residenciales, usos comerciales
y otros complementarios, generando mayor afluencia de personas y una mayor
expectativa en la compra y venta de inmuebles, en el distrito se han contado manzanas
con frentes a avenidas principales desde 13 hasta 41 manzanas frente a las avenidas
principales, siendo el promedio de 23 manzanas.
Por lo que en el cuadro adjunto se advierte que el sector con un número de
manzanas frente a una avenida principal igual al promedio es el Sector 6 con 23
manzanas, se le asignan por esta razón 3 puntos. A los sectores (1,2,4,5,8,9,10,11 y
12) se les asigna 2 puntos al tener manzanas en cantidades que no sobrepasan los
rangos siguientes: el primero entre 11 y 23 manzanas (de mayor o igual al 50% a
menor al 100% del promedio) y el segundo entre 23 y 34 manzanas (de mayor al
100% a menor del 150% del promedio). Finalmente, a los sectores 3 y 7, se le asigna
1 punto al tener 39 y 41 cuadras respectivamente, cifra mayor al 150% del promedio.
(3) Manzanas con frentes a avenidas con ruidos molestos
En base el Plano del Distrito de San Borja y previa verificación “in situ”, se ha
realizado un conteo de las manzanas que dan frente a avenidas con ruidos molestos,
las avenidas principales al tener una mayor circulación vehicular de autos, buses y
365
motos, generan ruidos que molestan a los residentes frente a estas vías, siendo un
factor negativo en la oferta de inmuebles, de la vista “in situ” se ha verificado que
existen ruidos molestos producidos por el tráfico vehicular intenso en todas las
avenidas del distrito.
En San Borja se han contado manzanas con frentes a avenidas con ruidos molestos
desde 13 hasta 41 manzanas, siendo el promedio de 23 manzanas. Por lo que en el
cuadro adjunto se advierte que el sector con un número de manzanas frente a una
avenida principal ruidosa igual al promedio es el Sector 6 con 23 manzanas, se le
asignan 3 puntos.
A los sectores (1,2,4,5,8,9,10,11 y 12) se les asigna 2 puntos al tener manzanas en
cantidades que no sobrepasan los rangos siguientes: el primero entre 11 y 23
manzanas (de mayor o igual al 50% a menor al 100% del promedio) y el segundo
entre 23 y 34 manzanas (de mayor al 100% a menor del 150% del promedio).
Finalmente, a los sectores 3 y 7, se le asigna 1 punto al tener 39 y 41 cuadras
respectivamente, cifra mayor al 150% del promedio.
(4) Manzanas con frentes a avenidas con emisiones de humos
realizado un conteo de las manzanas que dan frente a avenidas con emisiones de
humos, las avenidas principales con tráfico vehicular intenso y con vehículos de
transporte público, emiten humos (dióxido de carbono CO2) que molestan a los
residentes frente a estas vías, siendo un factor negativo en la oferta de inmuebles, de
la vista “in situ” se ha verificado que en estas avenidas con tránsito de vehículos de
servicio público, circulan vehículos que generan este tipo de emisión nociva para la
366
salud. En San Borja se han contado manzanas con frentes a avenidas con emisiones
de humos (CO2) desde 5 hasta 28 manzanas, siendo el promedio de 15 manzanas.
Por lo que en el cuadro adjunto se observa que el sector con un número de manzanas
frente a una avenida con emisiones de humos igual al promedio es el Sector 4 con 15
manzanas, por lo que se le asignan 3 puntos. A los sectores (5, 7, 9, 10, 11,12) se les
asigna 2 puntos al tener manzanas en cantidades que no sobrepasan los rangos
siguientes: el primero entre 7 y 15 manzanas (de mayor o igual al 50% a menor al
100% del promedio) y el segundo entre 15 y 22 manzanas (de mayor al 100% a menor
del 150% del promedio). Finalmente, a los sectores (1, 2, 3, 6,8), se le asigna 1 punto
al tener los tres primeros sectores, cifras mayores al 150% del promedio, y los sectores
6 y 8 cifras inferiores al 50% del promedio.
(5) Manzanas con frentes a fuentes de malos olores o basurales
En base a un recorrido por las diferentes avenidas y calles del distrito se ha podido
verificar que no existen lugares que tengan fuentes de malos olores o basurales, esto
se debe al trabajo eficiente de la Municipalidad de San Borja, que tiene muy bien
organizado el sistema de recojo de residuos y el sistema de depósitos de residuos.
Diariamente se recogen en promedio unas 45 toneladas de residuos en 110
contenedores soterrados y 50 contenedores al ras del suelo que existen en los doce
sectores de San Borja, los contenedores son de acero galvanizado con capacidades de
3 a 4 metros cúbicos que están a una profundidad de 2.50 metros del suelo en
plataformas subterráneas.
367
Diariamente los recipientes son recogidos por camiones que cuentan con brazos
mecánicos para elevar el cubo y vaciar su contenido y luego trasladarlo. Así se evita
la manipulación de los residuos, se reducen en gran medida los malos olores y se evita
la contaminación y enfermedades infecciosas. Esta información esta consignada en
Internet, se puede obtener ingresando el portal oficial del Municipio de San Borja:
http://www.munisanborja.gob.pe/2020/09/22/san-borja-implemento-25-nuevos-
contenedores-soterrados-para-el-recojo-de-residuos-durante-2020/
(6) Manzanas con frentes a grifos, depósitos de combustible o gas.
realizado un conteo de las manzanas que dan frente a grifos (estaciones de servicio),
depósitos de combustible o gas, siendo su existencia un factor negativo en la oferta
de inmuebles, ya que estos establecimientos representan siempre un factor de riesgo
de incendio, explosión o fuga de gas, que podría afectar a las viviendas cercanas. De
la vista “in situ” se ha verificado que existen estaciones de servicio o grifos con
depósitos de gasolina, petróleo y gas en las avenidas principales del Distrito.
En San Borja se han contado manzanas con frentes a grifos, estaciones de servicio
y similares desde 1 hasta 6 manzanas, siendo el promedio de 2 manzanas.
Por lo que en el cuadro adjunto se advierte que los sectores con un número de
manzanas frente a un grifo o estación de servicio igual al promedio son los sectores
6,9 y 10, por lo que se le asignan 3 puntos. A los sectores (1,3 y 5) se les asigna 2
puntos al tener una manzana cada uno (de mayor o igual al 50% del promedio) y los
368
sectores 2,4,8 y 12, se le asignan 2 puntos por tener en cada caso 3 manzanas (menor
al 100% del promedio). El sector 7 tiene 6 manzanas (mayor al 150% del promedio),
por lo que no se le asigna puntos (0 puntos). Finalmente, tampoco se le asigna puntos
al sector 11 por no tener manzanas frente a grifos.
(7) Manzanas con frentes a líneas de alta tensión eléctrica
En base el Plano del Distrito de San Borja y al mapa de Instalaciones de Alta
Tensión de Osinergmin que se puede ver en el portal oficial de la entidad :
(https://www.osinergmin.gob.pe/newweb/uploads/Publico/MapaSEIN/ ) , previa
verificación “in situ”, se ha realizado un conteo de las manzanas que dan frente a
líneas de alta tensión siendo su ubicación cercana a las zonas residenciales un factor
negativo en la oferta de inmuebles, ya que representan siempre un factor de riesgo
de caída de cables, electrocución, atentado, etc., que podría afectar a las viviendas
cercanas. De la vista “in situ” se ha verificado que existen torres con cables de alta
tensión en algunas avenidas del distrito, las que están frente a las manzanas
contabilizadas.
En San Borja se han contado manzanas con frentes a líneas de alta tensión eléctrica
cuadro adjunto se advierte que los sectores con un número de manzanas frente a estas
líneas eléctricas no son iguales al promedio, pero los sectores 9 y 10 tiene 5 manzanas
y los sectores 2,6,8 y 12 tienen 4 manzanas, siendo todos estos los que más se
aproximan al promedio teniendo asignados 2 puntos. También se han asignado 2
puntos a los sectores 11 y 5 al tener respectivamente 2 y 6 manzanas, estando dentro
del rango para asignar dicho puntaje. Los sectores 4 y 7 tienen 7 manzanas por lo que
369
se les asigna un punto, y finalmente los sectores 1 y 3, al no tener manzanas frente a
líneas eléctricas de alta tensión, no cuentan con puntaje (0 puntos)
(8) Manzanas con frentes a zonas inundables (canales de regadío del río Surco)
En base el Plano del Distrito de San Borja y al mapa Repositorio Digital de
Recursos Hídricos del Proyecto Adaptación de la Gestión de Recursos Hídricos en
Zonas Urbanas al Cambio Climático con la Participación del Sector Privado
(PROACC), y el Observatorio del Agua Chillón, Rímac, Lurín (OA CHIRILU) de la
Autoridad Nacional del Agua (ANA) que se observa en el Portal Oficial de la entidad
: http://repositorio.ana.gob.pe/handle/20.500.12543/2958, se han ubicado, el canal
del río Surco y sus canales derivados que pasan por vías de San Borja.
Previa verificación “in situ”, se ha realizado un conteo de las manzanas que dan
frente a canales de regadío (Río Surco y derivados) siendo su ubicación cercana a las
zonas residenciales un factor negativo en la oferta de inmuebles, ya que representan
siempre un factor de riesgo de inundaciones y aniegos que podrían afectar a las
viviendas cercanas.
En San Borja se han contado manzanas con frentes a estos canales de irrigación
cuadro adjunto se advierte que el sector con número de manzanas igual al promedio
es el 1 (con 13 manzanas), asignándosele 3 puntos. Los sectores 3,7, 8,10 tendrán 2
puntos al tener manzanas con cifras menores al promedio hasta el 50% menos. Los
sectores 12, 15,14 también tendrán 2 puntos al tener cifras superiores al promedio
hasta en 50% más.
370
El sector 11 tendrá un punto al tener un número de manzanas menor al 50% del
promedio igualmente el sector4, tendrá un punto al superar el 50% más que el
promedio. Los que quedan sin puntos son el sector 6 por no tener manzanas frente a
canales de regadío y el sector 9, por tener hasta 31 manzanas superior del 100%
mayor al promedio.
ASPECTOS NORMATIVOS
Tabla 186 Características de los aspectos normativos - Sectores 1-3
371
(9) Zonificación residencial predominante en los Sectores
En base el Plano de Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, publicado
de manera oficial en la página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) se ha
podido determinar cuál es la zonificación residencial predominante de las manzanas
en los respectivos sectores. Para los fines de este trabajo se asignará el puntaje
máximo de 3 puntos a los sectores que tengan zonificación predominante similar a la
que se da en todo el distrito que es Residencial de densidad baja (RDB) que
comprende viviendas unifamiliares, en este caso los sectores 2,3, 4,5,6,7,8,9,12 tienen
esta zonificación como predominante y por lo tanto se les ha asignado 3 puntos.
372
Los sectores 1 y 10 al tener por zonificación predominante residencial de densidad
media con presencia de viviendas multifamiliares, al tener diferentes zonificaciones a
las de los promedios distritales tienen dos puntos, el sector 11 al tener como
predominante una Zona de Reglamentación especial (ZRE) con viviendas
equivalentes a las de una zona residencial de densidad media, tienen también dos
puntos.
(10) Altura predominante en los Sectores
En base el Plano de Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, donde
también se incluye alturas de edificación, el cual fue publicado de manera oficial en
la página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
podido determinar que en San Borja las alturas predominantes van de 3 a 4 pisos. En
las zonas residenciales de densidad baja se dan hasta 3 pisos, y en las zonas de
densidad media se dan 4 pisos.
Los sectores 3,4,5,6,7,8,9,11 y 12 al tener 3 pisos predominantes se le asignan 3
puntos por ser esta cifra igual al promedio del distrito. Los sectores 1,2 y 10 al ser
conjuntos habitaciones de densidad media y por tener como altura predominante 4
pisos, se les asigna 2 puntos.
(11) Existencia de zonas arqueológicas en los Sectores
En base a la inspección ocular “in situ” se ha podido determinar la existencia de
monumentos arqueológicos pre hispánicos en el Distrito, los que están registrados y
373
protegidos por ley. La presencia de una zona arqueológica con ubicación cercana a
las zonas residenciales un factor negativo en la oferta de inmuebles, ya que
representan la presencia de flujos de visitantes en diferentes horarios que pueden
perturbar la tranquilidad de las zonas residenciales cercanas a dichos lugares de
protección. Se asignan tres puntos a sectores que no cuentan con zona arqueológica,
y un punto a los que sí la tienen.
Por lo tanto, los sectores 2,3,4,5,6,7,8,9,11 y 12 al no tener dentro de sus límites
una zona arqueológica o huaca son calificados con 3 puntos cada uno. En cambio, los
sectores 1 y 10 al tener monumentos arqueológicos se les otorga 1 punto.
(12) Existencia de zonas con densidades media y alta en el sector
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano de
Zonificación vigente para el Distrito de san Borja, el cual fue publicado de manera
oficial en la página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
podido se ha podido determinar la existencia de sectores con zonificación de densidad
alta (RDA) en las avenidas principales de los sectores 2,4,5,6,8,9, las que cuentan
con edificios multifamiliares, a estos sectores, se les ha dado 3 puntos por ser el caso
predominante del distrito, los sectores 1 y 7 tienen zonas con residencias de densidad
media y alta (RDM y RDA), se les ha asignado 2 puntos por su semejanza al promedio
distrital, al sector 11 se le ha dado un punto al tener además de su zona de
reglamentación especial, zonas de densidad baja. En las zonas 10 y 12 se dan también
zonas de densidad media, por lo que tienen un punto.
374
ASPECTOS AMBIENTALES
Tabla 190 Características de los aspectos ambientales - Sectores 1-3
Tabla 191 Características de los aspectos ambientales – Sectores 4-6
375
(13) Pendiente del terreno
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano Topográfico
con curvas a nivel en los terrenos correspondientes al Distrito de San Borja, en el
portal https://opentopomap.org/#marker=17/-12.10399/-76.99910, se ha podido
determinar que la altitud del Distrito de San Borja varía entre 126 y 197 metros sobre
el nivel del mar, el punto a mayor altitud está en los linderos del noreste, y el de menor
altitud en los linderos del sur oeste. Con una diferencia de alturas de 71 metros, la
distancia entre ambos puntos es de 4,370 metros, con lo se tiene una pendiente de
1.62%, lo que hace al terreno prácticamente plano.
Analizando los 12 sectores distritales se observa que todos tienen el relieve
altitudinal similar, salvo el sector 10 que tiene una fracción de terreno con una
depresión originada por la excavación realizada para obtener materiales agregados de
la construcción (cascajo, canto rodado). Se ha asignado a todos los sectores 3 puntos
376
por ser favorable contar con terrenos de pendiente casi plana, y al sector 10 se ha
asignado únicamente un punto, ya que, a pesar de tener una zona en depresión, tiene
zonas planas similares al resto de sectores.
(14) ¿Cursos de Agua o agua en el subsuelo?
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano donde se
grafica el Rio Surco y sus canales de regadío derivados en el distrito de San Borja,
según lo publicado en el portal oficial de la Autoridad Nacional del Agua (ANA):
http://repositorio.ana.gob.pe/handle/20.500.12543/2958. Se ha podido determinar
que los sectores que tienen varios canales de regadío derivados del Rio Surco, tiene
más posibilidades de tener y mantener las áreas verdes en calles, jirones y avenidas,
así como en parques, por lo tanto, se les ha asignado hasta 3 puntos. Estos seis sectores
son: 1,2,4,5,5,8 y 12.
Los sectores que solo cuentan con algunos canales de regadío son cinco en total:
3,7,8,10 y 11, y el sector 6 es el único que no cuenta con canales de regadío, por lo
tanto, no se le asigna puntos (0). Se considera que un sector tiene varios canales
cuando se observan que estos canales pasan por un número de manzanas superior al
33% del máximo valor de manzanas frente a canales de regadío (33). Se considera
que un sector tiene algunos canales cuando el número de manzanas por donde pasan
los canales es inferior al 33% del referido máximo número.
No se ha obtenido información de aguas del subsuelo.
377
(15) Número de manzanas con frentes expuestos al norte
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano del Distrito
de San Borja, se tiene que el número de manzanas con frente expuesto al norte van de
5 a 38, siendo el promedio 22 manzanas expuestas al norte.
La exposición de edificaciones con fachadas al norte, resulta beneficiosa, toda vez
que el sol tiene una inclinación al norte en 7 de los 12 meses del año, y que esta
situación coincide con los meses más fríos del año (marzo, abril, mayo, junio, julio,
agosto y septiembre) en muchos días de estos meses se tiene el cielo nublado, y a
pesar de esto la radiación solar atraviesa la capa de nueves que cubre Lima, y calienta
los muros orientados al norte, contribuyendo al confort interior de estas edificaciones.
Se ha asignado hasta 3 puntos a los sectores que tienen un número de manzanas igual
al promedio (22), estos son los sectores 1 y 3, los sectores 5 y 12 tienen 2 puntos al
tener valores menores al promedio hasta un 50% menos.
Los sectores 2,6,9 y 10 cuentan también con dos puntos al tener número de manzanas
superiores al promedio y hasta en 50% más. Finalmente, los sectores 8 y 11 cuentan
con un solo punto al tener cantidades menores al 50% del promedio. Y los sectores 4
y 7, también quedan con un punto al tener cantidades mayores al 50% más del
promedio.
(16) Número de manzanas con frentes expuestos al viento predominante
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano del Distrito
de San Borja, así como la información de vientos predominantes para la Ciudad de
Lima, proporcionada por el Servicio Nacional de Meteorología e Hidrología
378
SENAMHI, se tiene el viento predominante viene del sur y del sur-oeste, por lo tanto,
las manzanas con frentes a estas orientaciones tienen asegurada la ventilación natural,
con preferencia en los meses de verano. Los incrementos de calor en verano hacen
que sea necesario ventilar el interior de las habitaciones. En promedio hay 21
manzanas orientadas al sur y sur oeste, en un rango de 15 a 31 manzanas. El sector
10, al tener 23 manzanas una más del promedio se le asignan los 3 puntos, a los
sectores 1,5,8,9,11 y 12 tendrán dos puntos al tener número de manzanas menores al
promedio en hasta un 50% menos. Los sectores 2,3,4,6 y 7 tienen también 2 puntos
al tener manzanas en número superior al promedio hasta un 50% más.
(17) Obstrucciones al sol en el sector
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación en el Plano de
Zonificación vigente para el Distrito de san Borja, donde también se incluye alturas
de edificación, el cual fue publicado de manera oficial en las páginas web del distrito
(http://www.munisanborja.gob.pe/wp-content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-
DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) se ha podido verificar las alturas predominantes van
de 3 a 4 pisos.
En las zonas residenciales de densidad baja se dan hasta 3 pisos, y en las zonas
de densidad media se dan 4 pisos, y en la zona de densidad alta hasta 8 pisos. Los
edificios de mayor altura obstruyen el paso de la luz y calor solar a las edificaciones
situadas al sur de ellos, disminuyendo las condiciones favorables para el confort en
los siete meses en los que el sol tiene una inclinación al norte.
379
En los 12 sectores hay entre 3 a 36 manzanas en las cuales edificios de altura
obstruyen el paso del sol a otras edificaciones. En promedio se tienen 12 manzanas
con obstrucciones, en este caso ninguno de los sectores tiene un número de manzanas
igual al promedio, por lo que no se asigna a ningún sector 3 puntos, Los sectores
1,2,3,4,5 y 11 tendrán 2 puntos al tener menos del promedio hasta un 50%, los sectores
6 y 9 también tendrán dos puntos al tener manzanas con cantidades superiores al
promedio hasta en 50%, Los sectores 11 y 12 tienen un punto al tener menos del 50%
del promedio. Finalmente, los sectores 7 y 10 tendrán también un punto al tener
valores superiores al 50% del promedio.
(18) ¿Obstrucciones de viento en el sector?
De acuerdo a la inspección ocular “in situ” y a la observación en el Plano de
Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, donde también se incluye alturas
de edificación, el cual fue publicado de manera oficial por la Municipalidad de San
Borja en las páginas web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) tiene
que las alturas predominantes van de 3 a 4 pisos.
En las zonas residenciales de densidad baja se dan hasta 3 pisos, y en las zonas de
densidad media se dan 4 pisos, y en la zona de densidad alta hasta 8 pisos. Los
edificios de mayor altura obstruyen el paso del viento a las edificaciones situadas al
norte y este de ellos, disminuyendo las condiciones favorables para el confort en los
cinco meses en los que se requiere de viento para disminuir el calor del verano.
380
Se ha podido verificar que hay entre 6 y 30 manzanas con edificios que obstruyen
el viento a otros. En promedio se tienen 13 manzanas con este tipo de obstrucciones,
en este caso ninguno de los sectores tiene un número de manzanas igual al promedio,
por lo que no se asigna a ningún sector 3 puntos, Los sectores 1,2,3,4,5 y 11 tienen
manzanas con cantidades menores al promedio hasta en 50%, por lo que se les ha
asignado 2 puntos, los sectores 1,3,6,11, al tener hasta un 50% más que el promedio,
también cuentan con dos puntos, los sectores 11 y 12 al tener menor cantidad de
manzanas que el 50% del promedio tienen un punto, al igual que los sectores 7 y 10
que tienen más del 50% sobre el promedio.
ASPECTOS RELACIONADOS AL EQUIPAMIENTO URBANO
Tabla 194 Características del equipamiento urbano - Sectores 1-3
381
382
(19) Sectores con manzanas frente a parques y áreas verdes
Tomando en cuenta a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano
del Distrito de San Borja, se ha logrado determinar el número de manzanas frente a
parques y avenidas con áreas verdes, tomando en cuenta que las edificaciones frente
a un parque o una avenida ancha con áreas verdes es favorable como atractivo visual,
como espacio inmediato para paseos y recreación, y como área donde se purifica el
aire, por todo lo cual contribuye a obtener un mayor valor de venta. En los doce
sectores del Distrito, se han encontrado entre 3 y 42 manzanas con frente a parques y
avenidas anchas con áreas verdes, siendo el promedio de 23 manzanas por sector.
El sector 12 cuenta con 23 manzanas frente a áreas verdes, al igual que el
promedio por lo que se le asigna 3 puntos. Los sectores8 y 11 tienen hasta un 50%
menos del promedio por lo tanto tienen dos puntos, los sectores 2,5,6 y 9 también
quedan con dos puntos al tener hasta un 50% más que el promedio. Los sectores 1,3
y 10 tienen un punto al tener menor número de manzanas que el 50% del promedio.
383
Igualmente, los sectores 4 y 7 tendrán un punto al tener una cifra superior al 50% más
alto que el promedio.
(20) Sectores con manzanas frente a equipamiento comercial
En base a la inspección ocular “in situ” y a la observación del Plano de
Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, publicado por la Municipalidad de
San Borja en las páginas web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) se
tienen manzanas con frente a edificaciones con equipamiento comercial, tales como
tiendas, súper mercados, restaurantes, galerías comerciales, servicios diversos, etc. La
presencia de estos locales influye en la mayoría de casos de forma negativa en el
negocio inmobiliario, ya que los compradores de predios residenciales consideran que
estos locales atraen mayor población, tránsito vehicular y consecuentemente ruidos y
otros factores que perjudican la tranquilidad en las zonas residenciales.
En los doce sectores hay áreas hasta con nueve manzanas frente a locales
comerciales, siendo el promedio 4 manzanas. Los sectores 4,5 y 9 igualan al
promedio por lo que se les asigna 3 puntos, los sectores 1,2 y 8 al tener hasta 50%
menos del promedio quedan con dos puntos, el sector 3 al tener hasta 50% más que
el promedio queda también con 2 puntos. Los sectores 5 y 11 tienen menos del 50%
del promedio y quedan con un punto, los sectores 7 y 10 tienen también un punto al
tener más del 50% superior al promedio. El sector 12 es el único que no tiene
manzanas frente a locales comerciales, por lo que no se le asigna puntos.
384
(21) Sectores con manzanas frente a equipamiento industrial
Tomando en cuenta la inspección al lugar y revisando el Plano de Zonificación
vigente para el Distrito de San Borja, publicado por la Municipalidad de San Borja en
la página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) no se
tienen edificaciones con usos industriales de ningún tipo. Considerando que, si
existieran edificaciones con usos industriales, estas serían un factor negativo con los
negocios inmobiliarios, ya que la población que desea adquirir un predio residencial,
evita estar cerca o frente a locales industriales que pueden producir contaminación
ambiental, generan movimiento de personas y vehículos, ruidos y olores molestos en
algunos casos. Por lo tanto, al no tener ninguna zona con usos industriales, a cada uno
de los 12 sectores se le han asignado 3 puntos. Considerando que al no tener industrias
al frente cuentan con mejores posibilidades de venta.
(22) Sectores con manzanas frente a equipamiento de servicios
Considerando la inspección al lugar y revisando el Plano de Zonificación vigente
para el Distrito de San Borja, publicado por la Municipalidad de San Borja en la
página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
tienen edificaciones dedicadas a servicios complementarios a las actividades
comerciales del distrito, estas edificaciones por lo general están en las mismas zonas
donde se tiene edificios de uso comercial.
385
La presencia de estos locales influye en la mayoría de casos de forma negativa en
el negocio inmobiliario, ya que las personas interesadas en la adquisición de predios
residenciales consideran que estos locales atraen mayores flujos de población, tránsito
vehicular y consecuentemente ruidos y otros factores que perjudican la tranquilidad
en las zonas residenciales.
En los doce sectores hay áreas hasta con nueve manzanas frente a locales de
servicios, siendo el promedio 4 manzanas, los sectores 4,5 y 9 igualan al promedio
por lo que se les asigna 3 puntos, por otro lado, los sectores 1,2 y 8 al tener hasta 50%
menos del promedio quedan con dos puntos, es el mismo caso del sector 3 al tener
hasta 50% más que el promedio queda también con 2 puntos. En cambio, los sectores
5 y 11 tienen menos del 50% del promedio y quedan con un punto, los sectores 7 y
10 tienen también un punto al tener más del 50% superior al promedio. El sector 12
es el único que no tiene manzanas frente a locales de servicios, por lo que no se le
asigna puntos
(23) Sectores con manzanas frente a equipamiento educativo
En base a la inspección al lugar y revisando el Plano de Zonificación vigente para
el Distrito de San Borja, publicado por la Municipalidad de San Borja en las páginas
de Internet oficiales de la Municipalidad (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
tienen edificaciones dedicadas a servicios educativos, instituciones educativas de
inicial, primaria, secundaria, ocupacional, técnica o universitaria, cuya presencia
386
frente a zonas residenciales, ocasiona por lo general dificultades en los negocios
inmobiliarios, ya que una entidad educativa atrae mayor población, vehículos, y
consecuentemente se producen ruidos molestos en horas de clase, sobre todo en
momentos de ingreso y salida de estudiantes, en el distrito hay sectores hasta con 5
manzanas frente a locales sede de instituciones educativas diversas, en promedio se
tiene dos manzanas frente a equipamiento educativo en los sectores.
Los sectores 2,9 y 12 tienen un número de manzanas igual al promedio, por lo
tanto, se les da 3 puntos, los sectores 3,7 y 11 tienen hasta 50% menos del promedio
por lo que se les asigna un punto, el sector 8 tiene hasta 50% más del promedio por
lo que se le asigna también un punto, los sectores 4,5 y 6 no cuentan con manzanas
frente a locales educativos, por lo que quedan sin puntos, los sectores 1 y 10 al tener
más del 50% que el promedio tienen un punto.
(24) Sectores con manzanas frente a equipamiento de salud
De acuerdo a la información obtenida en inspección al lugar y tomando en
cuenta el Plano de Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, publicado por
la Municipalidad en las páginas web del distrito
(http://www.munisanborja.gob.pe/wp-content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-
DE-ZONIFICACION-2020.pdf ) se tienen edificaciones dedicadas a servicios de
salud, como clínicas, centros de salud y hospitales, los que también ocasiona
dificultades en las transacciones inmobiliarias de predios residenciales, toda vez que
387
su presencia incrementa los flujos de personas y autos que causan ruidos, congestión
y otros factores que perjudican la tranquilidad necesaria para los usos residenciales.
En el distrito hay algunos sectores con manzanas frente a locales de salud. Los
sectores que no cuentan con manzanas frente a locales de salud son en total 7, al no
tener este factor para considerarlo en el estudio, no se le asignan puntos, estos sectores
sin puntos son 2,4,5,6,7,11 y 12. Los sectores frente a locales de salud son cinco, y se
les asigna 3 puntos, a fin de estudiar cómo afectan en el negocio inmobiliario y el
valor del suelo.
(25) Sectores con manzanas frente a equipamiento cultural y otros usos (OU)
De la información obtenida en inspección al lugar y tomando en cuenta el
Plano de Zonificación vigente para el Distrito de San Borja, publicado por la
Municipalidad en la página web del distrito (http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
tienen edificaciones con equipamiento cultural hasta en ocho manzanas por sector,
siendo el promedio dos manzanas, en este caso la presencia cercana de un
equipamiento cultural, causa afluencia de público y vehículos, con el consecuente
incremento del ruido, la contaminación, etc.
El sector 9 tiene un número de manzanas igual al promedio, por lo que se le
asignan 3 puntos, los sectores 2,3,6,7,8 y 11 tienen menos del 50% del promedio y
cuentan con un punto, el sector 12 tiene hasta 50% más del promedio y se le da
también un punto, los sectores 4 y 5 no tienen equipamientos culturales por lo que no
388
se le asigna puntos. Los sectores 1 y 10 tiene más del 50% del promedio por lo que
quedan con un punto.
ASPECTOS RELACIONADOS A LA INFRAESTRUCTURA
Tabla 198 Características de la infraestructura urbana - Sectores 1-3
389
(26) Existencia de redes de agua potable y desagüe
De la información obtenida en inspección al lugar y tomando en cuenta el Plano
del Plan Maestro de los Sistemas de Agua Potable y Alcantarillado de SEDAPAL,
publicado en http://www.munisanborja.gob.pe/wp-content/uploads/2019/11/Parte-4-
Diagn%C3%B3stico-distrital..pdf, página 119, existe cobertura plena de los servicios
de agua y desagüe a todos los sectores del Distrito, hay conexiones domiciliarias en
390
el 91% del total, 8% a nivel comercial, en el distrito se encuentra el Reservorio San
Borja, que es de tipo primario para la distribución de agua a nivel metropolitano,
almacena 15,000 m3 de agua, en la red del distrito hay 5 pozos, 4 tanques, redes
primarias (en las avenidas principales ) y redes secundarias por todas las calles y
jirones del distrito. Al haber cobertura total de estos servicios, se ha adjudicado 3
puntos a todos los sectores.
(27) Existencia de redes de energía eléctrica e iluminación pública
De la información obtenida en inspección al lugar y tomando en cuenta el
documento del Plan de Desarrollo Concertado 2017-2021, publicado en
http://www.munisanborja.gob.pe/wp-content/uploads/2019/11/Parte-4-
Diagn%C3%B3stico-distrital..pdf, página 122, se sabe que los predios del distrito
tienen abastecimiento de energía eléctrica y que las calles y avenidas cuentan con el
servicio de alumbrado público, aunque se sabe que el 35% de los parques de San Borja
cuentan con poca iluminación.
La empresa Luz del Sur es la concesionaria de distribución de energía eléctrica en
el distrito junto con otros 29 distritos de Lima Metropolitana. Los doce sectores de
San Borja tienen cobertura de energía eléctrica, así como de iluminación pública en
calles, avenidas, pasajes y parques. Por lo tanto, se le ha otorgado 3 puntos a cada
uno.
391
(28) Existencia de redes de teléfono, cable e Internet.
De la información obtenida en inspección al lugar se observa cables aéreos en
todas las calles del distrito de San Borja para el servicio de teléfono fijo, internet y
cable. La disponibilidad física de estas redes en las zonas residenciales es favorable
para los negocios inmobiliarios, los usuarios que desean adquirir un predio en el
distrito, desean tener acceso a estas redes con fines de comunicación, diversión y
entretenimiento. Al contar con redes de teléfono, cable e Internet, los doce sectores
del distrito tienen 3 puntos cada uno.
(29) Existencia de redes de gas natural disponibles
De la información obtenida en inspección al lugar y de los datos obtenidos del
documento del Plan de Desarrollo Concertado 2017-2021, publicado por la
Municipalidad del distrito en http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2019/11/Parte-4-Diagn%C3%B3stico-distrital..pdf, páginas 122 y
123, La empresa Calidda cubre el servicio de provisión de gas natural a las
residencias y locales comerciales, por su red de distribución brindando el servicio de
gas natural mediante sus redes de distribución, llegando esta cobertura de forma
parcial a los sectores 2, 3, 6, 7, 10, 11 y 12. Estos sectores por lo tanto tienen 3 puntos
y los sectores 1,4,5,8 y 9 al no contar con esta red no tienen puntaje.
(30) Existencia de veredas y pistas pavimentadas o asfaltadas
De la información obtenida en inspección al lugar y de los datos obtenidos del
documento del Plan de Desarrollo Concertado 2017-2021, publicado por la

392
Municipalidad del distrito en http://www.munisanborja.gob.pe/wp-
content/uploads/2019/11/Parte-4-Diagn%C3%B3stico-distrital..pdf, página 230, se
tiene que San Borja:
“es un distrito que con el 79% de sus vías con superficie de rodadura en buen
estado de conservación y un 21% de las mismas se encuentran en regular estado,
con pequeños agrietamientos. En cuanto a la, señalización horizontal (marcas
en el pavimento: línea de borde de calzada, o superficie de rodadura, de carril,
central, canalizadoras de tránsito, demarcadoras de entradas y salidas, de pare,
cruce peatonal, demarcación de espacios para estacionamiento, de no bloquear
cruce en intersecciones, para intersecciones tipo rotonda o glorieta, otras
demarcaciones como, palabras, símbolos y leyendas) se encuentran en buen
estado, es decir se observa fácilmente y cumple con su objetivo en un 86% y en
regular estado , un 14% por el desgaste de la pintura.”
Se puede concluir que al tener casi el 80% de las vías en buen estado y el
porcentaje restante en estado regular, las pistas y veredas con este grado de conservación
y mantenimiento son un factor positivo para los negocios inmobiliarios, ya que los
compradores consideran este aspecto al momento de elegir un predio a adquirir. Por lo que
se le asignan 3 puntos a cada sector.
393
RESULTADOS – SELECCIÓN DEL SECTOR REPRESENTATIVO DEL
DISTRITO DE SAN BORJA
RESULTADOS PORCENTUALES Y EN ORDEN DE REPRESENTATIVIDAD
Tabla 202 Resultados porcentuales y en orden de representatividad
Figura 117 El sector 9 tiene el mayor porcentaje de representatividad .

Por lo tanto, es en donde se realizará la investigación del tema
394
7.3.6 Plano del sector 9 del Distrito de San Borja vigente
Sector 09
Figura 118 Plano del Distrito de San Borja , sector 9

http://www.munisanborja.gob.pe/mapa-sectorizado/
395
7.3.7 Plano de Zonificación sector 9 del Distrito de San Borja
vigente
Figura 119 Plano de Zonificación del Sector 9 de san Borja

http://www.munisanborja.gob.pe/wp-content/uploads/2020/07/20200128-PLANO-DE-ZONIFICACION-
2020.pdf
396
7.3.8 Foto satelital del sector 9 del Distrito de San Borja vigente
Figura 120 Vista satelital del Distrito de San Borja , sector 9

Fuente: Bing Maps
https://www.bing.com/maps
397

T030 - 09878384 - M Mujica Yepez, Alfredo Eulogio

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UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

MAESTRÍA EN ARQUITECTURA CON MENCIÓN EN

Influencia de factores urbanos en el valor del suelo residencial para

Para optar el grado académico de Maestro en Arquitectura

con Mención en Gestión Empresarial

Bachiller Mujica Yepez, Alfredo Eulogio

Magister Vila Zorogastua, Gisello Fortunato

Mujica Yepez, Alfredo Eulogio

Tipo de documento de identidad del AUTOR: DNI

Número de documento de identidad del AUTOR: 09878384

Magister Vila Zorogastua, Gisello Fortunato

Tipo de documento de identidad del ASESOR: DNI

Número de documento de identidad del ASESOR: 08799913

Datos del jurado

JURADO 1: Doctor Villena Mavila, Manuel Félix, DNI N°10268493, ORCID

JURADO 2: Magister Fernández Cárdenas, Oscar Aníbal, DNI N°07607537,

JURADO 3: Magister Agüero Fernández, Max, DNI N°06757505, ORCID

Campo del conocimiento OCDE: 731117

Código del Programa: 6.04.08

A mis padres Regulo Mujica Jerí y Luz

CARATULA ...................................................................... ¡Error! Marcador no definido.

PAGINA DEL JURADO .................................................. ¡Error! Marcador no definido.

ÍNDICE DE CONTENIDO ........................................................................................... iv

RELACION DE TABLAS .......................................................................................... xiii

RELACION DE FIGURAS ...................................................................................... xxiii

RESUMEN ................................................................................................................. xxix

Palabras clave: .......................................................................................................... xxx

ABSTRACT ................................................................................................................ xxxi

Keywords: ............................................................................................................... xxxii

INTRODUCCION ................................................................................................... xxxiii

1.0 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................... 1

1.1. Descripción del problema ...................................................................................... 1

1.2. Formulación del problema ..................................................................................... 4

1.3. Importancia y justificación del estudio .................................................................. 7

1.4 Delimitación del estudio ......................................................................................... 8

1.5 Objetivos de la Investigación .................................................................................. 9

1.5.1 Objetivo General: ............................................................................................. 9

1.5.2 Objetivos Específicos: ..................................................................................... 9

2.1 Marco Histórico .................................................................................................... 10

2.1.1 Antecedentes de la propiedad y su valor en el mundo ................................... 10

2.1.2 La propiedad y el valor en Prehistoria ........................................................... 11

2.1.3 La propiedad y el valor en la época de la cultura de Babilonia ..................... 14

2.1.4 La propiedad y el valor en la época de la cultura egipcia .............................. 16

2.1.5 La propiedad y el valor en la época del Imperio Romano ............................. 17

2.1.6 La propiedad y el valor en la época del Medioevo. ....................................... 19

2.1.7 La propiedad y el valor en la época Moderna. ............................................... 24

2.1.8 La propiedad y el valor en la época Contemporánea. .................................... 30

2.1.9 Cuadro resumen de la evolución de la propiedad y el valor del suelo en la

2.1.10 Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica ......................................... 35

2.2 Antecedentes de la Valuación en el Perú .............................................................. 37

2.3 Antecedentes históricos de la propiedad y el valor del suelo en el Distrito de San

2.3.1. Periodo prehispánico..................................................................................... 40

2.3.2 Periodo colonial ............................................................................................. 42

2.3.3 Periodo Republicano ...................................................................................... 44

2.4 Edificaciones emblemáticas en San Borja y su influencia en la variación del valor

del suelo urbano. ......................................................................................................... 47

2.4.1 Aeropuerto Internacional de Limatambo (1935 - 1948) ................................ 47

2.4.2 Ministerio de Pesquería – Museo de la Nación y Ministerio de Cultura (1971)

2.4.3 Cuartel General del Ejercito – Ministerio de Defensa (1975) ....................... 50

2.4.5 Las Torres de Limatambo (1983) .................................................................. 53

2.4.6 Coliseo Eduardo Dibós Dammert (1989) ...................................................... 54

2.4.7 Biblioteca Nacional (2006) ............................................................................ 56

2.4.8. Ministerio de Educación (2011) ................................................................... 57