T030 - 46608373 - T Milagros Rosa Caballero Fuertes

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO
ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA
Edificio híbrido como regenerador urbano en el distrito de Santiago de
Surco, Lima
TESIS
Para optar el título profesional de Arquitecto/a
AUTORES
Caballero Fuertes, Milagros Rosa (0000-0003-4422-210X)
Soto Castillo, Sebastián Alan (0000-0003-3512-8875)
ASESOR
Alegre Salazar, Víctor Enrique (0000-0002-0734-6763)
Lima, Perú
2022
Metadatos Complementarios
Datos de autores
AUTORA Caballero Fuertes, Milagros Rosa
Tipo de documento de identidad de la AUTORA DNI

Número de documento de identidad de la AUTORA 46608373
Orcid de la AUTORA 0000-0003-4422-210X
AUTOR Soto Castillo, Sebastián Alan

Tipo de documento de identidad del AUTOR DNI
Número de documento de identidad del AUTOR 45635440
Orcid del AUTOR 0000-0003-3512-8875
Datos de asesor
ASESOR Alegre Salazar, Víctor Enrique
Tipo de documento de identidad del ASESOR DNI

Número de documento de identidad del ASESOR 8786859
Orcid del ASESOR 0000-0002-0734-6763
Datos del jurado

JURADO 1 Del Castillo Manco, Aníbal Gonzalo, DNI41237057, Orcid 0000-0003-2872-162X
JURADO 2 Cornejo Cárdenas, Carlos Emilio, DNI 06303430, Orcid 000-0001-6516-0409
JURADO 3 Quiroz Velasco, Marisa del Carmen, DNI 07801475, Orcid 0000-0002-3778-8992
Datos de la investigación
Campo del conocimiento OCDE: 6.04.08
Código del Programa: 731156
DEDICATORIA
A mi madre, a mi padre, a mis

hermanos y mi familia; porque nunca me
soltaron y gracias a ellos siempre podré
avanzar.
Milagros Caballero Fuertes
A mi madre, a mis hermanos, a

mi esposa y a mis pequeños Mauricio y Mariana.
Sebastián Soto
AGRADECIMIENTOS
Extendemos nuestros agradecimientos especiales a nuestro asesor el Arq. Enrique
Alegre y al Arq. Luis Fernández Vorsas, por su apoyo constante durante la realización de este
proyecto.
RESUMEN
El crecimiento en las ciudades latinoamericanas, como Lima, conlleva a que estén
pasando por un proceso de densificación; el cual trae consigo el desarrollo de proyectos de gran
altura para satisfacer la demanda de vivienda y servicios dentro de las ciudades. El distrito de
Santiago de Surco en Lima está atravesando por este proceso y está creciendo sin resolver sus
problemas urbanos existentes; las nuevas construcciones que se están realizando son
edificaciones de densidad alta y de usos mixtos. Ante las experiencias previas de los edificios
híbridos en la mezcla de usos y su impacto urbano, se realizó un análisis y se identificaron las
características que lo definen; como resultado, se propuso el diseño de un proyecto
arquitectónico con las características que debe seguir un edificio híbrido para contribuir con la
regeneración urbana en este contexto.
Palabras claves: edificios híbridos, regeneración urbana, usos mixtos, alta densidad.
ABSTRACT
Growth in Latin American cities, such as Lima, is leading to a process of densification,
which brings with it the development of high-rise projects to meet the demand for housing and
services within the cities. The district of Santiago de Surco in Lima is going through this process
and is growing without solving its existing urban problems; the new constructions are high density
and mixed-use buildings. Given the previous experiences of hybrid buildings in the mix of uses
and their urban impact, an analysis was made and the defining characteristics were identified; as a
result, the design of an architectural project was proposed with the characteristics that a hybrid
building should follow in order to contribute to urban regeneration in its context.
Keywords: hybrid buildings, urban regeneration, mixed-use, high density.

7
EDIFICIO HÍBRIDO EN SURCO PUEBLO
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE DE TABLAS ...............................................................................................12
ÍNDICE DE FIGURAS .............................................................................................13
ÍNDICE DE ANEXOS...............................................................................................18
RESUMEN ................................................................................................................. 5
ABSTRACT................................................................................................................ 6
INTRODUCCIÓN.....................................................................................................19
CAPÍTULO I: GENERALIDADES ..........................................................................22
1.1. JUSTIFICACIÓN DEL TEMA ............................................................................. 22
1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .................................................................. 22
1.3. VIABILIDAD .................................................................................................. 25
1.4. OBJETIVOS .................................................................................................... 26
1.4.1. Objetivo General ...................................................................................... 26
1.4.2. Objetivos Específicos ................................................................................ 26
1.5. ALCANCES .................................................................................................... 27
1.6. LIMITACIONES .............................................................................................. 28
1.7. METODOLOGÍA ............................................................................................. 28
CAPÍTULO II: MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL ..........................................31

8
2.1. REGENERACIÓN URBANA .............................................................................. 31
2.1.1. Definición ................................................................................................ 31
2.1.2. La mezcla de usos en la regeneración urbana............................................ 33
2.2. EDIFICIOS HÍBRIDOS ...................................................................................... 35
2.2.1. Origen de los edificios híbridos................................................................. 35
2.2.2. Mixed-Use ................................................................................................ 36
2.2.3. La Sección................................................................................................ 38
2.2.4. Edificios Híbridos..................................................................................... 41
2.2.5. Características ......................................................................................... 42
2.3. CIUDADES PARA LA GENTE ........................................................................... 45
2.3.1. Principios de planeamiento: congregarse o dispersarse............................. 45
2.3.2. Cuatro principios de planificación de transporte ....................................... 46
2.3.3. Alentar o rechazar – viendo y oyendo a otros ............................................ 47
2.3.4. La ciudad a la altura de los ojos: 12 criterios de calidad ........................... 47
2.3.5. La ciudad a la altura de los ojos: diseñar la planta baja ............................ 47
2.4. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA .................................................................... 49
2.5. ANÁLISIS DE REFERENTES SEGÚN CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICO HÍBRIDO.... 57
2.6. MARCO NORMATIVO ..................................................................................... 62
CAPÍTULO III: EVALUACIÓN Y DIAGNÓSTICO DEL CONTEXTO URBANO
DEL SECTOR 1 ...................................................................................................................69

9
3.1. RESEÑA HISTÓRICA ....................................................................................... 69
3.2. DATOS GENERALES ....................................................................................... 69
3.2.1. Ubicación y delimitación del área de estudio............................................. 69
3.2.2. Ambiental ................................................................................................. 76
3.2.3. Riesgos..................................................................................................... 79
3.2.4. Ecológico ................................................................................................. 79
3.3. ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO .......................................................................... 83
3.3.1. Demografía .............................................................................................. 83
3.3.2. Económico productivo .............................................................................. 89
3.3.3. Participación ciudadana ........................................................................... 92
3.3.4. Cultura..................................................................................................... 92
3.4. ANÁLISIS URBANO ........................................................................................ 93
3.4.1. Morfología urbana ................................................................................... 94
3.4.2. Usos de suelo y zonificación ..................................................................... 96
3.4.3. Altura de las edificaciones ...................................................................... 102
3.4.4. Equipamiento urbano ............................................................................. 108
3.4.5. Infraestructura de servicios urbanos ....................................................... 113
3.4.6. Movilidad en el distrito ........................................................................... 113
3.4.7. Impacto de la vía expresa sur.................................................................. 117
3.4.8. Espacios públicos e infraestructura ecológica ......................................... 117

10
3.4.9. Patrimonio cultural ................................................................................ 120
3.5. ANÁLISIS DE LA VIVIENDA.......................................................................... 120
3.5.1. Mercado inmobiliario ............................................................................. 124
3.6. SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO ........................................................................ 125
3.6.1. Socioeconómico: .................................................................................... 125
3.6.2. Urbano: ................................................................................................. 126
CAPITULO IV: EDIFICIO HIBRIDO PARA EL SECTOR 1 .............................. 129
4.1. EL TERRENO ............................................................................................... 129
4.1.1. Descripción Del Terreno ........................................................................ 130
4.1.2. Linderos ................................................................................................. 131
4.2. PROPUESTA DEL ENTORNO DEL PROYECTO .................................................... 135
4.3. USUARIO .................................................................................................... 137
4.3.1. Población Residente ............................................................................... 137
4.3.2. Población Flotante ................................................................................. 141
4.4. PROGRAMA ARQUITECTÓNICO ..................................................................... 145
4.5. PROPUESTA DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO.................................................. 155
4.5.1. Conceptualización Y Toma De Partido .................................................... 155
4.5.2. Emplazamiento ....................................................................................... 156
4.5.3. Volumetría ............................................................................................. 158
4.5.4. Zonificación ........................................................................................... 162

11
4.5.5. Asoleamiento .......................................................................................... 169
4.5.6. Características Y Principios Teóricos ..................................................... 171
4.6. MEMORIA DESCRIPTIVA .............................................................................. 172
4.6.1. Generalidades ........................................................................................ 172
4.6.2. Ubicación............................................................................................... 173
4.6.3. Del Proyecto .......................................................................................... 173
4.6.4. Especialidades ....................................................................................... 181
4.7. VISTAS DEL PROYECTO ............................................................................... 191
4.8. PERFIL DE INVERSIÓN Y PRESUPUESTO ........................................................ 195
4.9. CONCLUSIONES FINALES ............................................................................. 195
4.10. ÍNDICE DE LÁMINAS .................................................................................... 198
BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................................... 201
ANEXOS ................................................................................................................. 208

12
Índice De Tablas
Tabla 1 ........................................................................................................................ 58
Tabla 2 ........................................................................................................................ 62
Tabla 3 ........................................................................................................................ 71
Tabla 4 ........................................................................................................................ 80
Tabla 5 ........................................................................................................................ 88
Tabla 6 ........................................................................................................................ 88
Tabla 8 ...................................................................................................................... 154
Tabla 9 ...................................................................................................................... 154

13
Índice De Figuras
Figura 1 ...................................................................................................................... 30
Figura 2 ...................................................................................................................... 40
Figura 3 ...................................................................................................................... 48
Figura 4 ...................................................................................................................... 50
Figura 5 ...................................................................................................................... 51
Figura 6 ...................................................................................................................... 52
Figura 7 ...................................................................................................................... 53
Figura 8 ...................................................................................................................... 54
Figura 9 ...................................................................................................................... 55
Figura 10 .................................................................................................................... 56
Figura 11 .................................................................................................................... 70
Figura 12 .................................................................................................................... 72
Figura 13 .................................................................................................................... 73
Figura 14 .................................................................................................................... 74
Figura 15 .................................................................................................................... 75
Figura 16 .................................................................................................................... 77
Figura 17 .................................................................................................................... 78
Figura 18 .................................................................................................................... 84
Figura 19 .................................................................................................................... 85
14
Figura 20 .................................................................................................................... 86
Figura 21 .................................................................................................................... 87
Figura 22 .................................................................................................................... 91
Figura 23 .................................................................................................................... 98
Figura 24 .................................................................................................................... 99
Figura 25 .................................................................................................................. 100
Figura 26 .................................................................................................................. 103
Figura 27 .................................................................................................................. 104
Figura 28 .................................................................................................................. 105
Figura 29 .................................................................................................................. 105
Figura 30 .................................................................................................................. 106
Figura 31 .................................................................................................................. 107
Figura 32 .................................................................................................................. 108
Figura 33 .................................................................................................................. 112
Figura 34 .................................................................................................................. 115
Figura 35 .................................................................................................................. 116
Figura 36 .................................................................................................................. 119
Figura 37 .................................................................................................................. 121
Figura 38 .................................................................................................................. 122
Figura 39 .................................................................................................................. 123

15
Figura 40 .................................................................................................................. 124
Figura 41 .................................................................................................................. 130
Figura 42 .................................................................................................................. 131
Figura 43 .................................................................................................................. 132
Figura 44 .................................................................................................................. 133
Figura 45 .................................................................................................................. 134
Figura 46 .................................................................................................................. 135
Figura 47 .................................................................................................................. 138
Figura 48 .................................................................................................................. 138
Figura 49 .................................................................................................................. 139
Figura 50 .................................................................................................................. 140
Figura 51 .................................................................................................................. 140
Figura 52 .................................................................................................................. 141
Figura 53 .................................................................................................................. 141
Figura 54 .................................................................................................................. 142
Figura 55 .................................................................................................................. 143
Figura 56 .................................................................................................................. 144
Figura 57 .................................................................................................................. 144
Figura 58 .................................................................................................................. 155
Figura 59 .................................................................................................................. 156

16
Figura 60 .................................................................................................................. 157
Figura 61 .................................................................................................................. 158
Figura 62 .................................................................................................................. 159
Figura 63 .................................................................................................................. 160
Figura 64 .................................................................................................................. 161
Figura 65 .................................................................................................................. 162
Figura 66 .................................................................................................................. 162
Figura 67 .................................................................................................................. 164
Figura 68 .................................................................................................................. 165
Figura 69 .................................................................................................................. 166
Figura 70 .................................................................................................................. 167
Figura 71 .................................................................................................................. 168
Figura 72 .................................................................................................................. 170
Figura 73 .................................................................................................................. 181
Figura 74 .................................................................................................................. 182
Figura 75 .................................................................................................................. 182
Figura 76 .................................................................................................................. 183
Figura 77 .................................................................................................................. 184
Figura 78 .................................................................................................................. 184
Figura 79 .................................................................................................................. 185

17
Figura 80 .................................................................................................................. 186
Figura 81 .................................................................................................................. 187
Figura 82 .................................................................................................................. 191
Figura 83 .................................................................................................................. 191
Figura 84 .................................................................................................................. 192
Figura 85 .................................................................................................................. 192
Figura 86 .................................................................................................................. 193
Figura 87 .................................................................................................................. 193
Figura 88 .................................................................................................................. 194

18
Índice de Anexos
Anexo A. Análisis del árbol de problemas y objetivos. ............................................... 208
Anexo B. Cuadro de resumen de peligros según su origen en Lima Metropolitana ....... 209
Anexo C. Características de las especies de flora y fauna de Santiago de Surco. ......... 209
Anexo D. Plano de Zonificación del distrito de Santiago de Surco. ............................. 209
Anexo E. Mapas de Vulnerabilidad del distrito de Santiago de Surco, INDECI 2010. . 209
Anexo F. Parámetros Urbanos del terreno. ................................................................ 209
Anexo G. Encuestas para la identificación del usuario residente y flotante.................. 209

19
INTRODUCCIÓN
El crecimiento urbano descontrolado de las metrópolis, es uno de los principales problemas
de las ciudades del siglo XXI; ciudades que resultan desiguales y lejanas para sus habitantes,
quienes sufren las consecuencias en su día a día, ciudades como Lima.
El crecimiento del casco urbano de Lima se dio de 2 maneras: de forma horizontal, caracterizado
por construcciones de baja densidad, en su mayoría viviendas precarias, informales ubicadas en la
periferia y; por otro lado, está el crecimiento vertical dado por grandes edificios, ejecutados por
inmobiliarias en las zonas céntricas de la ciudad, que buscan solo la rentabilidad del suelo usando
todo el terreno posible, con oferta de servicios y unidades mínimas de vivienda por un alto costo.
Como resultado, se observa un desarrollo urbano heterogéneo entre la periferia y el centro; una
ciudad dispersa en donde las viviendas están alejadas de los centros laborares y los diversos
servicios, con escasez de espacios públicos.
El desarrollo desordenado de la gran metrópoli, trae como consecuencia que sus distritos sean igual
de desordenados. El caso a estudiar del distrito de Santiago de Surco, es un claro ejemplo de esto;
un distrito que, a pesar de ser parte de Lima Centro, enfrenta problemas en la ocupación y uso del
suelo que dificultan el desarrollo de las dinámicas urbanas de sus habitantes.
Como una de las propuestas de solución, desde la arquitectura y urbanismo, está la densificación
de sus edificios, optimizando los usos del suelo y conservando la calidad de sus espacios públicos
inmediatos, mediante edificaciones arquitectónicas de grandes alturas, de usos mixtos o poli
funcional como los edificios de arquitectura híbrida. “Los edificios híbridos son utilizados para dar
20
respuestas a estas problemáticas contemporáneas mediante la valorización de la polifuncionalidad,
creando espacios con el potencial de generar nuevas áreas dotadas de vida urbana mediante la
acumulación de programas, actividades y funciones urbanas.” (Amorelli & Bacigalupi, 2016, pág.
78)
En el presente trabajo de tesis damos respuesta a la interrogante, ¿De qué manera se puede diseñar
un edificio hibrido para que contribuya con la regeneración urbana del Sector 1, del distrito de
Santiago de Surco?; lo relevante del trabajo es que nos permite conocer sobre los híbridos y su
complejidad en las interrelaciones que se dan dentro de ella. Así mismo, planteamos un posible
proyecto arquitectónico, que, a pesar de ser de carácter privado, por sus características tipológicas
puede contribuir a la mejora del urbanismo del contexto en el que se inserta y prioriza la calidad
del espacio público para los usuarios.
El desarrollo se presenta de la siguiente manera: en el primer capítulo, se abordaron los
antecedentes del tema de tesis; en el segundo capítulo, se desarrolla el marco histórico – teórico
del “edificio híbrido”, las características que los define y lo hacen particular de otros edificios. Se
analizan los edificios referentes: Linked Hybrid y Vanke Center diseñados por Steven Holl, the y
el Entrepot Macdonald un proyecto en conjunto de OMA, el Centro Comercial Camino Real
diseñado por el arquitecto Daniel Arana, el Edificio Comercial Mogollón por Raúl Morey, el
Edificio Pacífico por Fernando de Osma y se analiza el proyecto de regeneración urbana de Puerto
Madero ubicado en Buenos Aires, Argentina. Se define la base conceptual a aplicar en el proyecto
arquitectónico; además, de indicar la base normativa a cumplir según el contexto en el que se inserta
21
el proyecto.
En el tercer capítulo, se hace un análisis del distrito de Santiago de Surco y de las condiciones
geopolíticas, demográficas, sociales, económicas, ambientales, urbanas, de accesibilidad vehicular
y peatonal. El propósito es conocer el entorno en el que se insertará el proyecto, para que en el
Capítulo 4, se tomen en cuenta los problemas particulares en los cuales se pueda aportar una mejora
o posible solución; todo esto a través de la propuesta de un programa arquitectónico y finalmente
el desarrollo del diseño del edificio.
Para finalizar, debemos indicar que la propuesta de diseño se realizó de acuerdo a nuestra propia
experiencia como arquitectos; sin embargo, nos gustaría invitar a cada usuario a leer con una
postura de reflexión y posiblemente discutir, sobre los aportes de la arquitectura hibrida hacia la
mejora urbana.
22
Capítulo I: Generalidades
1.1. Justificación Del Tema
El presente trabajo se desarrolla dentro del campo de la arquitectura y urbanismo; el edificio
hibrido propuesto contribuye a mejorar la ocupación territorial y a satisfacer la necesidad de
vivienda y servicios en el Sector 1 del distrito de Santiago de Surco.
Consideramos que los edificios que congregan un programa arquitectónico de actividades
diversas las cuales pueden interactuar entre sí, logran un mejor aprovechamiento en el uso del
suelo. Según la Organización de Naciones Unidas “Las áreas de uso mixto (incluyendo diferentes
tipos de desarrollos residenciales) son los lugares más adecuados para densidades más altas.” (ONU
HABITAT, 2017); es en esta disposición de los suelos, en donde encajan los edificios híbridos.
1.2. Planteamiento Del Problema
En el último siglo, las principales ciudades a nivel mundial presentan un crecimiento urbano
exponencial y “se proyecta que casi mil millones de personas se convertirán en habitantes
metropolitanos en los próximos 15 años y habrá 429 nuevas metrópolis para 2035.” (ONU-
HABITAT, 2020, p. xii). Esta tendencia conlleva a la urgencia de tratar los problemas urbanos que
en la actualidad enfrentan estas ciudades; pues con un crecimiento no planificado y sin alternativas
de solución, solo se conseguiría escalar los impactos incluso a nivel global.
En el caso de los centros urbanos latinoamericanos, estos presentan una imagen urbana
desordenada, densa, desigual, informal, de servicios centralizados y con problemas urbanos
significativos sobre todo en la periferia y que afectan directamente a su población; en este marco
23
se encuentra la ciudad de Lima, Perú.
En respuesta a estos problemas globales, la ONU elaboró la Nueva Agenda Urbana
aprobada en Quito el 2019, como una guía y compromiso al cual se acogen los países miembros,
entre ellos el Perú, para lograr un desarrollo urbano sostenible; en ella se proponen seguir políticas
de planificación de suelo orientados a “gestionar la urbanización hacia un desarrollo de usos
mixtos, que promuevan ciudades factibles, accesibles y compactas.” (2020, p. 59). Sin embargo,
no solo los organismos internacionales o el sector público se han interesado en la mezcla de usos;
el sector privado también ha mirado con buenos ojos el desarrollo de proyectos con diversos usos,
pero vienen desarrollándolos de manera aislada y puntual sin ser parte de una planificación integral
de la ciudad (Caballero, 2020).
La mezcla de usos dentro de la planificación urbana debe contribuir a generar una ciudad
compacta, policéntrica y accesible a los ciudadanos; también apunta, a aprovechar al máximo el
suelo con usos compatibles y alta densidad en un mismo espacio, empero ello no es suficiente para
garantizar que tenga un impacto urbano positivo. Como ejemplo, están los proyectos de usos mixtos
que se vienen desarrollando en Lima, los cuales se ubican en mayor grado en los distritos que
pertenecen a Lima Centro y no en las periferias; si bien el impacto de estos proyectos es la esperada
densificación, a su vez, se cierran a la ciudad ofreciendo áreas de recreación de uso exclusivo solo
para propietarios.
Uno de los sectores que está sufriendo este proceso de densificación por este tipo de
construcciones es el sector 1 del distrito de Santiago de Surco; debido a que es una zona de baja
24
densidad y tiene una ubicación estratégica entre el centro urbano y Lima Sur, es un área que atrae
muchos nuevos compradores, sobre todo de primera vivienda. No obstante, uno de los problemas,
identificados a través de la herramienta del árbol de problemas y árbol de objetivos (ver ANEXO
A), es la actual ocupación territorial desordenada de este sector; pues, contrariamente al potencial
que pueda brindar la zona por su ubicación cercana a los centros urbanos de Miraflores y Barranco,
que facilitaría a sus habitantes la integración de sus actividades urbanas, estas se ven obstaculizadas
por la falta de planificación urbana y vial cuando se urbanizó.
El sector 1 o coloquialmente conocido como Surco Pueblo, fue zona de grandes fundos de
viñedos que con el crecimiento acelerado de la ciudad de Lima en la segunda mitad del XX, se fue
poblando; estas grandes áreas se lotizaron para su venta sin seguir normas de habilitación urbana,
ni respetar el plan vial planteado en el Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima-Callao 1990-
2010 (PLANMET), dando paso a la construcción informal. Como consecuencia, en la actualidad
la zona presenta dificultad para acceder o trasladarse en ella, falta de áreas verdes, hay poco espacio
público y sobre todo hay un mal aprovechamiento de los usos de suelo; pues, las construcciones
predominantes son de baja densidad. Igualmente, existen terrenos vacíos, hay mezcla de usos
incompatibles, no hay espacios para el esparcimiento, el espacio para transitar es escaso, la
inseguridad ciudadana es alta y la zona se percibe aislada del resto del distrito.
Ante estos aspectos críticos, teniendo en cuenta los proyectos de usos mixtos que se vienen
desarrollando y la necesidad de una mejora urbana de la zona; vemos la oportunidad de recurrir a
los edificios híbridos como una alternativa de proyecto que combina la mezcla de usos y prioriza
25
la inserción con su entorno urbano. Por ello, se plantea el siguiente problema general: ¿Cuáles son
las características de diseño que debe seguir un edificio hibrido para que contribuya con la
regeneración urbana del Sector 1, del distrito de Santiago de Surco?
Así como los problemas específicos:
- ¿Cuáles son las características de los edificios híbridos que contribuyen con la regeneración
urbana?
- ¿Cómo es la zona urbana y el desarrollo urbano del Sector 1 del distrito de Santiago de
Surco?
- ¿Cuáles son las diferencias de los edificios híbridos referenciados con los de usos mixtos
que se han realizado en el Sector 1 de Santiago de Surco?
- ¿Cuál son las condiciones del contexto y las necesidades del usuario donde se va a proponer
el proyecto arquitectónico híbrido?
- ¿Cómo podría ser un proyecto arquitectónico hibrido, con las características identificadas
que contribuya con la regeneración urbana del Sector 1, del distrito de Santiago de Surco?
1.3. Viabilidad
Considerando que el terreno donde se plantea el proyecto es de propiedad privada, es
factible la adquisición del predio y ejecución del proyecto. Así mismo, según la zonificación
planteada por el Plan urbano distrital de Santiago de Surco 2017 – 2027, se indica que el terreno
está en zona de reglamentación especial (ZRE) (Universidad Esan & Kalitas, 2017, pág. 27),
compatibles con los usos de vivienda y servicios según sus parámetros urbanos; por lo tanto, podría
26
obtener los permisos municipales correspondientes y ya cuenta con la habilitación urbana. Del
mismo modo, la proyección y futura realización del proyecto Vía Expresa Sur por parte de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, proporcionará la accesibilidad a la zona y potenciará los
usos de suelos de la misma.
Por otro lado, el gobierno del Perú propone en la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible Ley
N°31313, Articulo 38, como política de planificación territorial que las Municipalidades
Provinciales promuevan los usos mixtos del suelo en las ciudades y centros poblados (2021).
A nivel social, los vecinos de Santiago de Surco esperan el progreso de su distrito mediante
el apoyo a proyectos que contribuyan en la mejora urbana del mismo y que impacten en la mejora
de su calidad de vida. Estas son condiciones hacen viable la propuesta del edificio híbrido como
regenerador urbano en el Sector 1 de Santiago de Surco.
1.4. Objetivos
1.4.1.Objetivo General
Proponer el diseño de un proyecto arquitectónico con las características que debe seguir un
edificio híbrido para contribuir con la regeneración urbana del Sector 1 del distrito de Santiago de
Surco.
1.4.2.Objetivos Específicos
- Identificar las características de los edificios híbridos que contribuyen con la regeneración
urbana.
- Evaluar la zona urbana y el desarrollo urbano del Sector 1 del distrito de Santiago de Surco.
27
- Comparar los edificios híbridos referenciados con los de usos mixtos que se han realizado
en el Sector 1 de Santiago de Surco.
- Analizar las condiciones del contexto y las necesidades del usuario donde se va a proponer
el proyecto arquitectónico híbrido.
- Proponer un proyecto arquitectónico hibrido, con las características identificadas que
contribuya con la regeneración urbana del Sector 1, del distrito de Santiago de Surco.
1.5. Alcances
El presente trabajo de tesis tiene como alcance:
 Una propuesta de mejora urbana dentro del área delimitada por la Av. Ramón Castilla,
Av. Paseo la Castellana, Prolongación Av. La Castellana, Av. Jorge Chávez, Jr. San
Ambrosio, Jr. Alberto Samamé Dávila y la Av. La Merced.
 El terreno ubicado entre las avenidas Vía Expresa Sur, Paseo la Castellana y Jr. Alberto
Samamé Dávila en el distrito de Santiago de Surco, Lima, Perú.
 El programa arquitectónico propuesto, es el resultado de un análisis previo de las
condiciones del contexto y necesidades del usuario.
 El objeto arquitectónico propuesto se adapta y contribuye a su entorno urbano y natural.
 El proyecto propuesto satisface las normas exigidas por el Reglamento Nacional de
Edificaciones y se alinea a las normas municipales vigentes del distrito de Santiago de
Surco.
 La propuesta del edificio hibrido se presenta a nivel de anteproyecto arquitectónico en

28
planos y especialidades a modo general, siendo: para el sector del Mercado
Gastronómico, planos a nivel proyecto arquitectónico.
1.6. Limitaciones
 El desarrollo de la presente investigación se dio en una época de pandemia por el SARS
Cov-2 (COVID-19), lo cual limitó que el recojo de información y las entrevistas se
realicen en modo virtual. Por ello, hay limitación en la obtención de los datos.
 El proyecto Vía Expresa Sur, aún no se encuentra en construcción. Se han tomado los
datos y planos otorgados por la Municipalidad de Lima a través de transparencia.
1.7. Metodología
El trabajo de tesis se desarrollará siguiendo la metodología presentada a continuación y
sintetizada en la Figura 1:
Etapa 1. En esta primera etapa se realiza un estudio previo del tema para plantear el
problema de investigación, el objetivo general, los objetivos específicos, los alcances y
limitaciones del trabajo de investigación, la viabilidad del mismo y se finalizará definiendo la
metodología a seguir en las siguientes etapas.
Etapa 2. En esta etapa se desarrollará el marco teórico conceptual, en este punto se
explicarán los temas de regeneración urbana y edificios híbridos, los cuales son parte del
planteamiento del del problema y se analizarán proyectos realizados en el país y al exterior; la etapa
concluye con el análisis de estos antecedentes.
Etapa 3. La tercera etapa comprende el análisis del contexto urbano de la zona a intervenir,
29
el Sector 1 del distrito de Santiago de Surco. Se analizarán los aspectos socioenómicos y urbanos
para realizar un diagnóstico de la zona. Este diagnóstico servirá para evidenciar las necesidades del
usuario y las condiciones que nos da el contexto.
Etapa 4. Prediseño. En la etapa de prediseño se describirá el terreno, el usuario a quien
servirá el proyecto y se desarrollará el programa arquitectónico para realizar el anteproyecto
arquitectónico.
Etapa 5. Diseño. En la quinta etapa se diseñará el proyecto de edificio híbrido considerando
las características definidas en el marco teórico conceptual y el diagnóstico del sector 1 de Santiago
de Surco. Se desarrollarán los planos del anteproyecto y se desarrollará un sector del complejo a
nivel de proyecto. Esta etapa está compuesta por la parte conceptual, gráfica y descriptiva del
proyecto arquitectónico, se explicará cómo funciona el proyecto y se mostrarán vistas del mismo.
Conclusiones. El trabajo de investigación terminará con las conclusiones finales en las
cuales se determinará si se logró o no el objetivo planteado al inicio.
Con el fin de ordenar, recopilar, seleccionar y presentar la información en el trabajo de
investigación, se hará el uso de herramientas como revisión de material bibliográfico, elaboración
de mapas, presentación de fotografías, encuestas, procesamiento de datos, elaboración de cuadros,
tablas, dibujo de planos y vistas 3d.

30
Figura 1
Esquema metodológico de la tesis

31
CAPÍTULO II: Marco Teórico - Conceptual
2.1. Regeneración Urbana
2.1.1.Definición
El termino regeneración urbana responde inicialmente a una rama del urbanismo que surge
de manera empírica; según ha mencionado De Magalhães (como se citó en 2015, Vassalli, 2020)
“la regeneración urbana no está “firmemente anclada en un marco teórico sólido”, sino que se trata
de un “campo empírico de política pública que busca atender una problemática urbana especifica
[…] sobre la base de intervenciones que han funcionado en circunstancias parecidas””.
La reutilización de edificios y espacios para cambiarlos de usos, era una práctica ya
realizada en Europa a fines del siglo XVIII; sin embargo, el termino de regeneración urbana surgió
en Gran Bretaña en 1980. Debido a la desindustrialización que sufrió el país, se crearon una serie
de organismos y programas destinados específicamente a revitalizar las zonas en desuso dentro de
las ciudades; así mismo, estas intervenciones se dieron en una escala menor en otras partes de
Europa y años más tarde en Estados Unidos. (Rodrigues-Malta, 2001, pág. 323). Así también, se
hace referencia a regeneración urbana con términos de renovación, reciclaje o revitalización
urbana.
Existe un concepto actual de regeneración urbana donde la define como una visión y acción
integral e integrada que busca resolver problemas urbanos y lograr una mejora duradera en el
ámbito económico, físico, social y medioambiental de un área que ha sido objeto de cambios u
ofrece oportunidades de mejora. (Roberts, Sykes, & Granger, 2016, pág. 18). Es decir, implica
32
buscar un mejor entendimiento del problema y de su evolución, involucrar las dinámicas de la
ciudad y a los diversos actores urbanos; para plantear estrategias de acción que sean integrales y
sostenibles a largo plazo. Pero, no aun así no se puede garantizar que toda estrategia de
regeneración urbana dé los resultados esperados.
De los autores mencionados, se puede considerar que la regeneración urbana es un conjunto
de estrategias planteadas, apoyadas en una serie de políticas públicas establecidas por los gobiernos
como iniciativas de mejora de la ciudad y de la calidad de vida, que intervienen en el aspecto físico-
espacial; asimismo, es necesario mencionar que se siguen dando variaciones en la definición
dependiendo del lugar en donde se realizaran las intervenciones. Por ejemplo, en Europa los actores
involucrados siguen una Regeneración Urbana Integral enfocada en la sostenibilidad de las
ciudades de los estados miembros de la Unión Europea (UE), cuyas directrices están establecidas
en la Carta de Leipzig (2007). En ella se pide a los estados miembros adoptar estrategias urbanas
para llegar a una política integrada de desarrollo urbano y atender a los barrios menos favorecidos
dentro del contexto global de la ciudad; puntos que complementan la ya establecida Agenda Urbana
de la UE (Mera, 2020).
Por el contrario, en Latinoamérica las definiciones son vastas, las intervenciones de
regeneración urbana corresponden a proyectos puntuales o a intervenciones de partes de la ciudad,
las cuales no responden completamente a las definiciones europeas o norteamericanas,
considerando que la realidad de la región es diferente (Paquette Vassalli, 2020, p. 45). Según el
análisis realizado por la urbanista Catherine Paquette Vassalli sobre la regeneración urbana en
33
Latinoamérica, concluye que la regeneración urbana dentro de las ciudades responde básicamente
a dos criterios: el primero a una puesta en valor turístico-cultural en los centros históricos y el
segundo, responde al desarrollo inmobiliario intensivo dentro de la ciudad; no obstante, en la
periferia se han desarrollado proyectos interesantes de regeneración urbana, los cuales se alinean a
las definiciones previas (2020, p. 56).
En el caso de Perú, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento define la
regeneración urbana en el “Manual para la elaboración de Planes de Desarrollo Urbano y Planes
de Desarrollo Metropolitano en el marco de la Reconstrucción con Cambios”. En este manual,
define renovación urbana como “el proceso de gestión urbana, con carácter permanente mediante
el que se ejecutan acciones preventivas, correctivas y de eficiencia urbana; en términos de
seguridad física, prevención de desastres y compatibilidad ambiental”; con el fin de “contrarrestar
el deterioro físico de las edificaciones e infraestructura y la degradación de áreas urbanas
identificadas” (2019, pág. 51).
2.1.2.La mezcla de usos en la regeneración urbana
La mezcla de usos es una de las herramientas empleadas dentro de la regeneración urbana
y para promover ciudades policéntricas; sin embargo, no debe ser tomado como el remedio a todos
los problemas urbanos (Herndon, 2011, pág. 28). Los usos mixtos a diversas escalas contribuyen a
acercar una oferta variada de servicios a los ciudadanos, reduciendo así la necesidad de trasladarse
grandes distancias en búsqueda de estos servicios.
Para que la mezcla de usos contribuya positivamente y generar diversidad en las calles y
34
distritos, Jane Jacobs establece cuatro condiciones que los grandes entornos urbanos debe poseer
para desarrollar su potencial (Jacobs, 1961, como se citó en Herndon, 2011, pág. 29):
Primero, el distrito y sin duda cuantas partes del mismo como sean posibles, ha de cumplir
más de una función primaria; preferiblemente más de dos. Estas han de garantizar la
presencia de personas que salen de sus hogares en horarios diferentes y que están allí con
fines distintos, pero son capaces de usar muchos equipamientos en común.
Segundo, la mayoría de manzanas han de ser pequeñas, es decir, las calles y las
ocasiones de doblar esquinas deben ser abundantes.
Tercero, el distrito ha de mezclar edificios de distintas épocas y condiciones,
incluyendo una buena proporción de casas antiguas, de forma que presenten una gran
variedad en su rendimiento económico. Esta mezcla ha de ser necesariamente bastante
compacta.
Cuarto, ha de haber también una concentración humana suficientemente densa, sea
cuales fueron los motivos que los lleven allí. Esto requiere una densa concentración de
personas presentes en dichos lugares por su residencia habitual. (Jacobs, 2011, pág. 182)
De acuerdo a estas condiciones, se evidencia que la mezcla de usos a nivel distrital y local
juega un papel fundamental en la generación de diversidad de la ciudad. Empero, no es solo la
mezcla de usos en los edificios los que aseguran la diversidad, el rol que juega el espacio público
en la planificación de los usos mixtos es significativo; pues, el contar con espacios públicos
atractivos y bien diseñados para las personas, es vital para el desarrollo de los usos mixtos.
35
La importancia del espacio público dentro del proyecto, es la capacidad de este espacio de
dar forma a las interrelaciones de usos dentro del proyecto, solidifica la incorporación del
desarrollo en los alrededores y amplifica las conexiones visuales entre los espacios (Schwanke,
2003, como se citó en Herndon, 2011).
Por lo tanto, podemos observar que tanto los usos mixtos y los espacios públicos son
elementos que jugarán un rol importante en la regeneración urbana de una ciudad; por su puesto,
que el empleo de estos elementos deben ser parte de una planificación integral. En este marco,
utilizar edificios híbridos para desarrollar un proyecto arquitectónico, se hace viable por las
características de la topología y para el diseño de los espacios públicos, se utilizará las herramientas
empleadas por Jan Gehl, debido al énfasis que hace en diseñar el espacio público desde el peatón.
2.2. Edificios híbridos
2.2.1.Origen de los edificios híbridos
El edificio híbrido es el nombre que se le atribuye a las edificaciones cuyo génesis se dio
en los Estados Unidos de América a fines del siglo XIX: “Su origen está en el incremento
desproporcionado del valor del suelo y en la rigidez de la trama urbana.” (a+t research group, 2011,
pág. 13).
Este proceso de densificación alta lo sufrieron las ciudades norteamericanas de Chicago y
Nueva York, por los nuevos tipos de edificios de gran altura que comenzaban a apoderarse de la
ciudad; estos se denominaron los “rascacielos”. Las calles de estas ciudades estaban siendo
afectadas quedando encerradas entre edificaciones que buscaban cada una ser más alta que la otra;
36
a su vez, debían ser lo más rentable posible en usos y no había reglamentación acerca de la relación
con su entorno y la ciudad. De alguna manera, como afirma Javier Mozas en el artículo This is
hybrid la ordenanza de zonificación que se aprobó en 1916 en Nueva York sobre la regulación de
usos, altura de la edificación y el volumen de los rascacielos, condujo al arquitecto a aplicarlas en
los nuevos diseños y a relacionarse más con la ciudad (2011).
Por consiguiente, estas edificaciones comienzan a desarrollarse dentro de las ciudades
donde el valor del suelo es rentable; además, intervienen en la trama urbana, buscan ser cada vez
más funcionales, priorizan las relaciones humanas y económicas, crean nuevas centralidades y se
abren a la ciudad. Esto se refleja en la porosidad urbana la cuál es una característica principal.
2.2.2. Mixed-Use
Previo a los 1900, la tendencia de la arquitectura tenía un carácter técnico e industrial y se
recurría a la constante exploración de lo nuevo, no solo en Europa sino también en Estados Unidos
(Sainz Avia, 1997, pág. 267). En este último, se encuentra el desarrollo de los edificios de gran
altura, en especial en Chicago, en donde el arquitecto Louis Sullivan construye edificios que
envuelven, para la época, el “(…) prototipo del nuevo concepto de rascacielos: división tripartita,
predominio del impulso vertical y superposición uniforme de plantas diáfanas idénticas” (Sainz
Avia, 1997, pág. 268), el cual se retomará en el siglo XIX en el periodo posguerra. Ejemplo de
estos conceptos se reflejan en el Auditorium Building, Chicago (1887-1889), un complejo que está
conformado por los usos de auditorio, hotel y oficinas.
No obstante, según afirma Sainz, el rascacielos sería un tipo de edificio americano que en
37
los años 1920 seguiría conservando elementos clasicistas y beaux-arts, como se puede ver en el
edificio que diseño Raymond Hood para el concurso Chicago Tribune (1922), pero aún mantendría
una sola función para oficinas (Arquitectura y Urbanismo del siglo XX, 1997, pág. 294). Con la
construcción del Rockefeller Center (1931 - 1940), el primer complejo en Manhattan en combinar
oficinas, comercio y ocio, es cuando se retoman las ideas de Sullivan de combinar usos en una
misma edificación; su éxito comercial y urbano se plasmó en la capacidad de desplazar la
centralidad generada por el Wall Street hacia el Midtown en Manhattan, con un espacio público
articulado por primera vez por la edificación en altura (Abalos & Herreros, 1992, pág. 60).
La discusión sobre la agrupación de usos y zonificación, también se daba en Europa;
empero, a nivel macro en torno a las distintas propuestas para la Ciudad Moderna. Estas propuestas,
al contrario de la ciudad norteamericana, evitaban la mezcla de funciones para que estas no sean
contaminadas y tampoco eran bien aceptadas por los grupos de arquitectos de la época que se
reunían en el Congreso Internacional de Arquitectura Moderna – CIAM. Esta postura se ve
reflejada en la Carta de Atenas publicada por Le Corbusier a partir del IV CIAM, en donde se
aprobaba la “Ciudad Funcional”, cuyos fundamentos eran similares a la Ville Radieuse; una ciudad
cuya centralidad estaba conformada por rascacielos que contenían funciones comerciales y
hoteleras.
Por lo tanto, por la Segunda Guerra Mundial había dos formulaciones distintas del
rascacielos; empero, no se había problematizado la gran diferencia entre ellas (Abalos & Herreros,
1992, pág. 60).

38
2.2.3. La Sección
La visión americana, había tomado ideas de la ciudad vertical propuesta por Hilberseimer
en 1924, donde el edificio se abre para contener a la misma ciudad; frente a otra, donde el
rascacielos es homogéneo, monótono y es un ente que segrega funciones. Esta propuesta se
desarrolla en 1924, “(…) proponía una total inversión de la ciudad moderna, sobre las bases de la
unión de la residencia y trabajo en construcciones unitarias de alta densidad.” (Abalos & Herreros,
1992, pág. 58). El fin era mejorar la higiene, circulación y habitabilidad, problemas de la época
moderna; esto se lograba a través de la concentración de actividades, el trabajo de la orientación
de asoleamiento y la interconexión a un sistema de transporte urbano. Con esto se obtiene una
ciudad vertical, que para leerse debe entenderse desde la superposición de capas funcionales y se
toma a la vivienda como unidad básica, que ocupa una manzana colectiva en donde hay vivienda,
comercio y trabajo.
Por otro lado, años más tarde, para finales del siglo XX, se comprobaba el fracaso de la
concentración de actividades económicas en los centros urbanos de la ciudad moderna y la
degradación de los mismos; ejemplos como Brasilia comprobaban el gran fracaso de estos
fundamentos. Ante esta problemática, surgen como reacción a esta propuesta rígida de la ciudad
moderna, las propuestas integradoras del Team X que guían el interés de la arquitectura y el
urbanismo hacia el lugar y las formas en que las relaciones sociales se producen. Su propuesta de
la Cluster City, es una estructura poli céntrica que también se organiza entorno a construcciones
multiuso (Abalos & Herreros, 1992, pág. 62).

39
Tal como afirman Amorelli y Bacigalupi en su trabajo de tesis sobre los Edificios Híbridos,
las ideas del Team X y de Hilberseimer demuestran el potencial descentralizador de estructuras
multifuncionales de gran escala, las cuales son capaces de crear nuevas centralidades en la ciudad
(2016, pág. 43). Puesto que estos fundamentos han sido empleados con éxito en edificaciones
posteriores; por ejemplo, el John Hancock Building del estudio SOM (Chicago, 1968), “(…)
primera corroboración construida de la Ciudad Vertical” (Abalos & Herreros, 1992, pág. 64). Para
concebir esta propuesta fue necesario recurrir y valorar la sección; de la misma manera, que el
entendimiento de esta tercera dimensión fue necesario para comprender las ideas de la ciudad
vertical.
Como afirman Ábalos y Herrero, la sección cobra relevancia porque servirá para organizar
la circulación y la relación de los recorridos en lo que ahora se tendría que considerar como una
estructura espacial de tres elementos: público, privado y mecánico (1992, pág. 64); ahora el espacio
público debe integrarse a lo mecánico.

40
Figura 2
Línea de tiempo discusión del edificio híbrido
Nota: Elaboración propia en base a lo investigado en el marco teórico.

41
2.2.4.Edificios Híbridos
Como se ha visto, los edificios híbridos son edificaciones propias del siglo XX, capaces de
albergar diversas funciones en su programa e influir directamente en las dinámicas del entorno
urbano del lugar en el que se insertan. Para definirlos, hay que indicar que la diferencia con los
edificios de usos mixtos, residen en que los híbridos, “los programas individuales se relacionan
entre sí y empiezan a compartir intensidades” (Musiatowich, 2008, como se citó en Haddadi, 2020)
Uno de los primeros en dar la denominación de “edificios híbridos” a este tipo de edificios
fue el arquitecto Joseph Fenton en la revista Pamphlet Architecture nº11; en está indica que los
edificios híbridos inherentemente multifuncionales y sensible a los límites de la trama urbana
americana, pueden ser ofrecidos como modelos para la simulación y revitalización de las ciudades
americanas. Así mismo, los define y analiza desde las características y relaciones entre el
programa/función, forma, tecnología, contexto urbano y sociedad. (Fenton, 1985, pág. 7).
Una investigación realizada por los arquitectos españoles Iñaki Ábalos y Juan Herreros en
el año 1992, subraya también la multifuncionalidad de los híbridos; además, señala que este tipo
de edificios tiene la capacidad de generar una nueva centralidad y albergar las dinámicas
cambiantes propias del sector económico (terciario) y social. El espacio público pasa a cobrar
importancia como un dispositivo espacial, en donde se desarrollan intercambios comerciales y de
movilidad (Hibridos, pág. 74).
Por otro lado, Sebastián Amorelli y Lucia Bacigalupi, arquitectos uruguayos, en un artículo
de investigación académica que publicaron basado en su trabajo de tesis de grado, dan una
42
definición más actualizada del edificio hibrido:
“Los edificios híbridos son utilizados para dar respuestas a estas problemáticas
contemporáneas mediante la valorización de la polifuncionalidad, creando espacios con el
potencial de generar nuevas áreas dotadas de vida urbana mediante la acumulación de
programas, actividades y funciones urbanas. Es así como la mirada se vuelca a la ciudad
tradicional como ejemplo de ciudad cargada de urbanidad y diversidad.” (EDIFICIOS
HIBRIDOS. Potenciadores de áreas de centralidad en la ciudad contemporánea., 2016, pág.
78).
Por su parte, Javier Mozas en su artículo This is Hybrid, define a los híbridos como
“edificios cosmopolitas, asentados en formas fragmentarias que no les corresponden, en volúmenes
montados a base de retales de anteriores tipologías mezcladas, en los que su cuerpo encaja con más
o menos fortuna y que producen un ser nuevo con una personalidad aglutinadora.” (a+t research
group, 2011).
2.2.5.Características
Es indiscutible que estos edificios se distinguen por la multifuncionalidad y las
interacciones entre estas funciones, pero estas 2 características no son suficientes para llamarlos
híbridos. En su manera de insertarse e integrarse al entorno urbano, cumple una serie de
características que denotan la hibrides; estas son mencionadas en las investigaciones publicadas en
This is Hybrid de la editorial a+t publishers, páginas 42– 44 y, son las que se emplean para
desarrollar el objeto arquitectónico del trabajo:

43
Personalidad. La complejidad del híbrido está en la novedosa manera de resolver el
planteamiento y la mezcla de usos, sin seguir los patrones de combinación establecidos. “El edificio
hibrido busca relaciones íntimas, inesperadas e impredecibles, fomenta la coexistencia de unas con
otras, y es consciente que las situaciones no programadas son claves para su propio futuro.” … “El
híbrido con carácter de hito es un actor con un papel destacado en la escena urbana” (a+t research
group, 2011, pág. 42). Entonces, cada hibrido es único, pues responden a su proceso de creación
y se concretan en diversas representaciones: hito urbano, escultura, paisaje o volumen anónimo.
Sociabilidad. La idea de sociabilidad es indispensable para la interacción de lo privado con
lo público. Así mismo, es la facultad de generar interrelación entre el proyecto, la ciudad y el
usuario; esto se da con la desaparición de límites del espacio público, permitiendo que este ingrese
dentro del proyecto, disminuyendo el contraste de usos, visuales y permitiendo la fluidez de la
ciudad dentro del proyecto. Esta característica se mide por la porosidad o permeabilidad del
edificio, tanto en la accesibilidad como en los horarios de funcionamiento del mismo; la actividad
constante en el complejo, denota su sociabilidad.
Forma. La forma del edificio híbrido es variada, en este tipo de complejos no siempre se
cumple que la forma sigue a la función; esta relación puede ser tácita o evidente (a+t research
group, 2011, pág. 42) y como resultado cada proyecto deriva en formas interesantes. Lo
indispensable es que la imagen formal permita que las funciones que contiene y las actividades,
estén articuladas y no segregadas.
Tipología. No se puede clasificar por tipologías, pues en su planteamiento abandona las

44
categorías y es el resultado de su proceso de creación y de los diversos programas que contiene.
Procesos. Aparte de mezclar usos, la hibridación se da en otros ámbitos como en el
desarrollo del suelo, la estructura, la construcción, la gestión y financiamiento del proyecto a través
de la inversión público-privada. Lo último, ha permitido y permite la construcción rápida de estos
y a su vez da paso a un gran mercado de desarrollo.
Programas. Una de las características más conocidas de los edificios híbridos es su
variedad programática, pero la importancia está en las relaciones entre sus diversas funciones. Por
definición, un edifico hibrido es un acumulador de distintas funciones, tanto internas como
externas, que potencian el uso del suelo; al mismo tiempo, es importante que las funciones que
conformen el híbrido, respondan a las necesidades del entorno en el que se inserta el edificio.
En cuanto a las relaciones programáticas, estas son apreciadas en el trabajo de la sección,
la mezcla de funciones y promovidas por las zonas colectivas. Estos edificios deben ser pensados
en crear interdependencia entre las funciones y como un generador de dinámicas sociales, vida
urbana y actividad durante el transcurso del día (Amorelli & Bacigalupi, 2016, pág. 22).
Densidad. El hibrido aprovecha la ocupación del suelo y es favorable para entornos con
densidad alta; a través de la hibridación, se propone mejorar las condiciones de vida y revitalizar
los entornos urbanos.
Escala. Como el objetivo del edificio hibrido es que se integre a la ciudad; es necesario
que, en el cumplimiento de sus características, también se facilite la relación del complejo con su
entorno. En este rol, la escala juega un papel importante pues la tendencia de los complejos híbridos
45
es de densificar en altura y optimizar el uso del suelo y por ello son edificaciones de gran tamaño;
empero, se debe tener cuidado en las transiciones del nivel 0 de la calle con las alturas del edificio.
El manejo distintas escalas permitirá que no ocurra una ruptura con el entorno, pues son
estas escalas las que establecen el impacto a nivel territorial y pueden posicionar al edificio como
un referente de su ciudad, al ser fáciles de identificar y reconocer (Amorelli & Bacigalupi, 2016,
pág. 18). Por lo tanto, los edificios híbridos deben ser capaces de manejar una escala peatonal, una
escala barrial y una escala urbana (ciudad).
Ciudad. Es necesario para el edificio hibrido el diálogo con la ciudad y su entorno
inmediato, característica que lo diferencia de los rascacielos; pues estos últimos son grandes
construcciones que se cierran de la ciudad y segregan sus actividades del exterior. Por ello, en el
planteamiento pueden utilizarse herramientas de planificación e inserción urbana, con el fin de
lograr un vínculo con la ciudad.
2.3. Ciudades Para La Gente
Como herramienta para la su planificación se toman los principios planteados por el
arquitecto danés Jan Gehl en su libro Ciudades para la gente. Lo interesante de este instrumento
es que centra la planificación de la ciudad en la gente, sus interacciones y en el espacio público que
queda entre los edificios. Estos principios de planeamiento se explican en el capítulo 7 del libro y
están resumidos a continuación:
2.3.1.Principios de planeamiento: congregarse o dispersarse
Los pre condiciones fundamentales para trabajar con la dimensión humana son:
46
1. Los distintos servicios urbanos deben estar ubicados de modo tal que no haya que
caminar mucho para ir de uno a otro y para que siempre haya personas y sucesos
alrededor de ellos.
2. Hay que lograr integrar los servicios de la ciudad hasta lograr versatilidad urbana,
experiencias más diversas, sostenibilidad social y una sensación de seguridad en cada
uno de los distritos.
3. Diseñar el espacio público para que las personas sientan que es un lugar estimulante y
seguro para caminar y andar en bicicleta.
4. Abrir los bordes entre la ciudad y los edificios de modo tal que las actividades en los
dos ámbitos puedan funcionar conjuntamente.
5. Trabajar para fortalecer los estímulos que alienten a la gente a permanecer más tiempo
en el espacio público, ya que la presencia de pocas personas que pasan mucho tiempo
en un lugar provoca la misma sensación de vitalidad que el hecho de que haya mucha
gente que permanezca por un tiempo corto (Gehl, 2014, pág. 232).
2.3.2.Cuatro principios de planificación de transporte
El diseño actual de las calles en muchas ciudades, donde se distinguen vías para el
automóvil y otra para el peatón/ciclista, ha fracasado. Las calles integradas o compartidas en la
cual tienen como regla que la prioridad es el peatón, vienen siendo aplicadas por su correcto
funcionamiento. Fueron implementadas primero en Holanda y luego se extendieron a otros lados
de Europa, pues lograron una reducción de velocidad de tránsito y son percibidas como más seguras
47
y amigables.
2.3.3.Alentar o rechazar – viendo y oyendo a otros
El planteamiento urbano puede dar las condiciones para alentar o rechazar las relaciones de
intercambio entre las personas. “Para alentar a que la gente se vea y se escuche, es necesario
asegurar vistas sin obstáculos, distancias cortas, baja velocidad de movimiento y mantener a todos
en un mismo nivel y orientados hacia los puntos más focales del espacio.” (Gehl, 2014, pág. 236).
2.3.4.La ciudad a la altura de los ojos: 12 criterios de calidad
Los 12 criterios, Figura 3, están enfocados en los factores cualitativos en relación con el
paisaje peatonal, y se deben tener en cuenta al momento del diseño para poder garantizar la calidad
y conservar la escala humana del espacio público.
2.3.5.La ciudad a la altura de los ojos: diseñar la planta baja
La importancia de la planta baja es que esta es la zona de intercambio entre los edificios y
la ciudad, el punto de encuentro entre lo interior y exterior. Sin embargo, en los últimos años se ha
descuidado el diseño de esta zona, lo que ocasionó que se vuelvan desiertas. Ante esta problemática
en Estocolmo (Suecia), se desarrolló una escala de 5 niveles, los que fueron probados en proyectos
de renovación urbana y vienen siendo usados por varias ciudades para medir el grado de atractivo
de las plantas bajas de sus calles (Gehl, 2014, pág. 241):
Grado A — activo. Muchas unidades, numerosas puertas (15 a 20 puertas por cada 100
metros). Gran variedad de funciones. Ninguna fachada ciega y pocos locales vacíos. Frentes
de edificios con relieves interesantes. Resolución vertical de la fachada. Detalles y

48
materiales de calidad.
Figura 3
Lista de palabras clave: 12 criterios de calidad en relación con el paisaje peatonal
Nota: Tomado del libro Ciudades para la gente (pág. 239), por Jan Gehl, 2014.
- Grado B — amistoso. Unidades relativamente pequeñas (10 a 14 puertas por cada 100
metros). Variedad funcional relativa. Un cierto número de fachadas ciegas y locales vacíos.
Frentes de edificios con relieve. Numerosos detalles.
- Grado C — mixto. Unidades grandes y pequeñas (6 a 10 puertas por cada 100 metros).
49
Modesta variación funcional. Un cierto número de fachadas ciegas y locales vacíos. Frentes
de edificios con escasos relieves. Pocos detalles.
- Grado D — aburrido. Grandes unidades, pocas puertas (2 a 5 puertas por cada 100 metros).
Variedad funcional casi nula. Gran cantidad de unidades ciegas y sin aspectos interesantes.
Ausencia de detalles prácticamente total.
- Grado E — inactivo. Grandes unidades, pocas puertas y a veces hasta ninguna (0 a 2 puertas
por cada 100 metros). Ausencia de variedad funcional. Unidades ciegas y pasivas. Fachadas
uniformes, sin aspectos atractivos que observar.
2.4. Antecedentes Del Problema
Con el propósito de estudiar cómo y cuáles de las nueve características mencionadas en el
punto 2.2.5 emplean los edificios híbridos para integrarse e insertarse en su entorno urbano y lograr
influir en él, se estudiarán tres proyectos seleccionados por la reactivación urbana que lograron en
sus entornos. Adicionalmente, se estudiarán tres edificios de uso mixto en el Perú para analizarlo
bajo las características ya indicada. Por último, se revisará caso de regeneración urbana en
Latinoamérica de Puerto Madero, Buenos Aires; un proyecto emblemático de reestructuración
urbana sobre un área en desuso.

50
Figura 4
Análisis del Linked Hybrid.
Nota: Elaboración propia.

51
Figura 5
Análisis Vanke Center

52
Figura 6
Análisis Transformation of the Entrepot Macdonald

53
Figura 7
Análisis Centro Comercial Camino Real

54
Figura 8
Análisis Edificio Comercial Mogollón Raúl Morey

55
Figura 9
Análisis Edificio el Pacífico

56
Figura 10
Análisis Puerto Madero

57
2.5. Análisis De Referentes Según Características Del Edifico Híbrido
En la tabla 1 se calificarán los edificios referentes en base al cumplimiento de las características
de los edificios híbridos, para tal evaluación se establece la siguiente unidad de medida: se pondrá
el valor 0=No cumple y 1=Si cumple; la puntuación máxima es en base a 9 puntos para el proyecto
que cumpla con todas las características.
Así mismo, si bien es cierto, los ejemplos nacionales no han sido concebidos bajo el
concepto de híbrido sino como edificios de usos mixtos; estos edificios han sido emblemáticos en
su época y para fines de este trabajo de investigación están siendo evaluados bajo las características
del híbrido. Esto también permitirá evidenciar la diferencia entre los edificios que solo mezclan
usos versus los edificios híbridos, cuyo concepto es más complejo. Igualmente, se debe acotar que
la mayoría de referentes analizados se encuentran dentro de la ciudad, unos en dentro de las zonas
céntricas y otros en zonas intermedias, cerca y con conexión entre el centro y la periferia de la
ciudad; además, es indiscutible el empleo de la mezcla de usos como herramienta dinamizadora,
tanto para los proyectos de edificios y de escala urbana como Puerto Madero.
Otra diferencia a mencionar es que el área que ocupan los proyectos es muy variada, los
casos internacionales son proyectos desarrollados en grandes extensiones de terreno a diferencia
de los nacionales, los cuales solo ocupan a lo mucho media manzana; este factor puede darles o no
la oportunidad a los proyectos de manejar programas y escalas amplias y, destinar áreas en suelo
para espacio público. Por otra parte, es una realidad en una ciudad consolidad como Lima, que los
grandes terrenos sean escasos sobre todo en el centro, esto puede ser una limitante para el desarrollo
58
de híbridos en el centro de la ciudad, salvo que el sector público tome ciertas medidas en materia
de gestión de suelos.
Tabla 1
Resumen de las características de los referentes
CARACTERÍSTICAS DE LOS EDIFICIOS HÍBRIDOS

PERSONALIDAD
TOTAL
SOCIABILIDAD
PROYECTO
PROGRAMA
TIPOLOGÍA
PROCESOS
DENSIDAD
ESCALA
CIUDAD
FORMA
Linked Hybrid 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9
Vanke Center 1 1 1 1 0 1 1 1 1 8
Entrepot Macdonald. 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9
C. C. Camino Real 0 0 0 1 0 1 1 0 0 3
Edificio Comercial
0 1 0 1 1 1 1 0 1 6
Mogollón
Edificio el Pacífico 0 0 0 1 0 1 1 0 0 4
En cuanto al puntaje establecido en la Tabla 1, se puede apreciar que solo los edificios
internacionales alcanzan el máximo puntaje; mientras que en los proyectos nacionales solo el
59
edificio Comercial Mogollón tiene un puntaje mayor de 6. Sobre las características que no se
cumplen, la primera es personalidad, el hibrido celebra su complejidad y presenta una imagen
única en la escena urbana y no sigue patrones de combinación de programas. En este caso los tres
referentes nacionales siguen el orden lógico de colocar los servicios de comercio en los primeros
pisos, oficinas y viviendas en los pisos superiores, disposición que es requerida para el correcto
funcionamiento de los usos de comercio; pero, en este ordenamiento no hay otros usos de hagan
dinámico el programa ni el recorrido, tampoco se observan actividades en las conexiones entre
usos y por ende no se genera la interdependencia.
En el caso de la sociabilidad, los referentes nacionales y por tendencia, los proyectos en el
Perú suelen tener un cerramiento perimétrico alrededor del conjunto y se cierran a la ciudad, no
son permeables. Hay que añadir, que en la actualidad los proyectos de usos mixtos con espacios
exclusivos son del interés de desarrollo del mercado inmobiliario actual, proyectos sin integración
a su entorno y que vuelven un privilegio sus áreas de recreación. No obstante, para que exista
sociabilidad debe haber permeabilidad, como se mencionó líneas arriba, esta característica se mide
por su permeabilidad. En el caso del edificio Mogollón, se presenta un pasaje interno que atraviesa
la manzana y conecta una calle con otra invitando así al peatón a recorrerlo; este factor lo hace
permeable y su iniciativa fue la voluntad del arquitecto y los dueños. Esta conexión urbana es una
suerte de gesto a la ciudad, una idea de enriquecer el urbanismo del centro, pues tampoco hay
normas que la exijan para edificios de esta densidad y por el tamaño, las condiciones del entorno,
el uso de esta conexión está limitada por el horario de uso del edificio.
60
Con respecto a la forma, en los tres referentes nacionales la forma denota separación de
usos debido a que sus volúmenes verticales solo responden a un solo uno; esta característica esta
unidad a la personalidad, pues al no tener más usos, estos quedan segregados por la diferencia de
nivel, no hay variedad en la sección.
Sobre los procesos, es interesante como el Edificio Comercial Mogollón surgió de un
proceso de hibridación entre los propietarios, gracias a este proceso se pudo lograr una propuesta
con conexión urbana desde el concepto; en cambio, el edificio Pacífico es similar al del Vanke
Center, porque ambos solo son iniciativas netamente privada. El caso del Centro Comercial
Camino Real al vender los locales comerciales a 220 dueños distintos hibrido su actual gestión,
lamentablemente este proceso hizo difícil la capacidad de gestión del edificio. Por esta razón, esta
característica es muy transcendental, no es fácil la hibridez en el proceso y debe realizarse con
cuidado porque de ello depende en parte el futuro del proyecto.
Otro elemento que no se cumple es la escala, la razón primordial es el tamaño del terreno
un terreno pequeño no permite adoptar una gran escala y directamente está relacionada con la
última característica de ciudad, al no tener mucha superficie a nivel 0, no se tiene en cuenta el
integrarse al entorno y dar cabida al espacio público circundante; entonces, se trata de aprovechar
el terreno en construcción, dejando lo mínimo posible de área libre.
En conclusión, hay características indispensables para denominar al híbrido, las cuales los
usos mixtos no necesariamente las cumplen y del análisis se puede deducir que hay condiciones
que influyen en el desarrollo de este tipo de proyectos: condiciones de contexto, condición de

61
diseño y condiciones de gestión. Se puede apreciar que en Lima centro hay dos condiciones de
contexto importantes que limitan el desarrollo de este tipo de proyectos, las cuales se evidenciaron
en los referentes; la primera, es el contar con un terreno grande y la segunda, tener la normativa
adecuada para su correcta integración urbana; de estas dos primeras condiciones dependen que se
cumplan con las características de personalidad, sociabilidad, escala y ciudad.
La condición de diseño influye en el cumplimiento de la forma y está relacionada a como
el arquitecto plantea y soluciona el edificio híbrido, a como integra los diversos usos y las
actividades que se propongan para enriquecer las relaciones entre usos. Por último, la condición de
gestión, está relacionada con la capacidad dirigir y administrar el desarrollo del híbrido desde el
inicio del proyecto, la construcción y vida en el tiempo. El que participen diversos actores en el
desarrollo del híbrido, puede connotar el cumplimiento de la característica de proceso; pero, como
ya se pudo apreciar en el análisis, esto no define el éxito futuro del proyecto. Esta característica de
proceso, es una de las más delicadas a cumplir, pues puede determinar un buen o mal futuro para
el edificio.
62
2.6. Marco Normativo
El presente trabajo de tesis seguirá el marco normativo mostrado en la siguiente tabla.
Tabla 2
Normas legales y reglamento exigidas por el sector público a tener en cuenta en el diseño del proyecto
NORMAL
N.º OBJETIVO ALCANCE URL
LEGAL
Las viviendas pueden edificarse de los
siguientes tipos:
Constituyen - Unifamiliar, cuando se trate de
edificaciones para fines una vivienda sobre un lote.
de vivienda aquellas - Edificio multifamiliar, cuando
http://cdn-
que tienen como uso se trate de dos o más viviendas
web.construccion.or
Reglamento principal o exclusivo la en una sola edificación y
A.020 g/normas/rne2012/rn
Nacional de residencia de las donde el terreno es de
Vivienda e2006/files/titulo3/0
Edificaciones familias, satisfaciendo propiedad común.
1_A/RNE2006_A_0
sus necesidades - Conjunto Residencial, cuando
20.pdf
habitacionales y se trate de dos o más viviendas
funcionales de manera en varias edificaciones
adecuada. independientes y donde el
terreno es de propiedad
común.
63
NORMAL
LEGAL
- Quinta, cuando se trate de dos
o más viviendas sobre lotes
propios que comparten un
acceso común.
Están comprendidos dentro de los
alcances de la presente norma los
siguientes tipos de edificaciones:
1. Locales comerciales
individuales: tienda
Se denomina
independiente, locales de http://cdn-
edificación comercial a
expendio de comida, locales web.construccion.or
Reglamento aquella destinada a
A.070 de expendio de combustibles, g/normas/rne2012/rn
Nacional de desarrollar actividades
Comercio locales bancarios y de e2006/files/titulo3/0
Edificaciones cuya finalidad es la
indeterminación financiera, 1_A/RNE2011_A_0
comercialización de
locales de recreación y 70.pdf
bienes y servicios.
entretenimiento, locales de
servicios personales, tienda
por departamentos y tienda de
autoservicio (supermercado,
tienda de mejoramiento del
64
NORMAL
LEGAL
hogar y otras tiendas de
autoservicio).
2. Locales comerciales
agrupados: mercados
(mercado mayorista y
mercado minorista), galería
comercial, centro comercial y
galería ferial.
Los tipos de oficinas comprendidos

La presente norma tiene entre los alcances de la presente http://cdn-
por objeto establecer las norma son: web.construccion.or
Reglamento
A.080 características que - Oficina independiente: g/normas/rne2012/rn
Nacional de
Oficinas deben tener las Edificación de uno o más e2006/files/titulo3/0
Edificaciones
edificaciones niveles, que puede o no formar 1_A/RNE2006_A_0
destinadas a oficinas. parte de otra edificación. 80.pdf
- Edificio corporativo:
65
NORMAL
LEGAL
Edificación de uno o varios
niveles, destinada a albergar
funciones prestadas por un
solo usuario.
La presente norma
establece las La presente norma será de aplicación
condiciones y obligatoria, para todas las
A.120
especificaciones edificaciones donde se presten
Accesibili
técnicas de diseño para servicios de atención al público, de
dad para
la elaboración de propiedad pública o privada.
personas
Reglamento proyectos y ejecución a. Para las edificaciones de http://www.construc
con
Nacional de de obras de edificación, servicios públicos. cion.org/normas/rne
discapacid
Edificaciones y para la adecuación de b. Las áreas de uso común de los 2012/rne2006.htm
ad y de las
las existentes, donde sea Conjuntos Residenciales y
personas
posible, con el fin de Quintas, así como los
adultas
hacerlas accesibles a las vestíbulos de ingreso de los
mayores
personas con Edificios Multifamiliares para
discapacidad y/o los que se exija ascensor.
adultas mayores.
66
NORMAL
LEGAL
Las edificaciones, de
acuerdo con su uso y
número de ocupantes,
deben cumplir con los
http://cdn-
requisitos de seguridad
A.130 web.construccion.or
Reglamento y prevención de
Requisitos Estos requisitos mínimos deben ser g/normas/rne2012/rn
Nacional de siniestros que tienen
de aplicados a las edificaciones. e2006/files/titulo3/0
Edificaciones como objetivo de
Seguridad 1_A/017-2012-
salvaguardar las vidas
A130.pdf
humanas y preservar el
patrimonio y la
continuidad de la
edificación.
Los parámetros
El presente Reglamento, se aplicará al http://anterior.munis
urbanísticos y
Sector del Distrito de Santiago de urco.gob.pe/municip
edificatorios que se
Decreto de Nº20- Surco conformante de Área de io/laGestion/lasNor
aprueben con el
Alcaldía 2011-MSS Tratamiento Normativo III de Lima masEmitidas/decreto
presente Decreto de
Metropolitana. (Ver Plano N.º PEU s/2011/DA%2020-
Alcaldía, tienen como
01-2011-MSS). 2011-MSS.pdf
finalidad reglamentar y
67
NORMAL
LEGAL
complementar a través
de normas específicas el
Reajuste Integral de la
Zonificación de los
Usos del Suelo en el
distrito de Santiago de
Surco, conformante del
Área de Tratamiento
Normativo III de Lima
Metropolitana.
La presente Ley tiene el Los procedimientos administrativos,
objeto de establecer la regulados en la presente Ley, son
regulación jurídica de únicos y de aplicación obligatoria a
Ley de http://anterior.munis
los procedimientos nivel nacional; además, determinan
regulación de urco.gob.pe/municip
Ley administrativos para la las responsabilidades de los sujetos
habilitaciones io/losServicios/licen
Nº29090 obtención de las implicados en los procedimientos de
urbanas y de cias_edificaciones/p
licencias de habilitación habilitación urbana y de edificación.
edificaciones df/Ley29090.pdf
urbana y de edificación; Ninguna persona o entidad, además de
seguimiento, las descritas en la presente Ley, podrá
supervisión y participar, directa o indirectamente,
68
NORMAL
LEGAL
fiscalización en la en la aprobación y ejecución de
ejecución de los habilitaciones urbanas y
respectivos proyectos, edificaciones.
en un marco que
garantice la seguridad
privada y pública.
69
CAPÍTULO III: Evaluación y Diagnóstico del Contexto Urbano del Sector 1
3.1. Reseña Histórica
La historia del distrito de Santiago de Surco inicia desde la época prehispánica, pues está
zona pertenecía al señorío de Santiago de Sulco. Este señorío abarcó los actuales distritos de
Chorrillos, Barranco, Surquillo, Santiago de Surco y una parte de San Juan de Miraflores; su capital
estuvo ubicada en la falda occidental del morro solar y era atravesado por el canal del río Sulco.
Era un pueblo de agricultores y pescadores.
En el siglo XVI, a la llegada de los españoles y luego de la fundación de Lima, Francisco
Pizarro nombró al soldado Antonio del Solar “encomendero de Surco y Barranca”. A su muerte, el
virrey Francisco Toledo fundó en esta zona la reducción Toledana de Surco y también se les
designa a los jesuitas un terreno para la construcción de su iglesia Santiago Apóstol. Además,
durante la época colonial sirvió de residencia temporal para algunos virreyes.
Durante los inicios de la república, el distrito conocido hoy como Santiago de Surco fue
parte del distrito de Barranco. El 16 de noviembre de 1929 se fundó el distrito de Santiago de Surco
por la ley N.º 6644, promulgada por el entonces presidente Augusto B. Leguía a pedido de los
vecinos.
3.2. Datos Generales
3.2.1.Ubicación y delimitación del área de estudio
El Sector 1 o Surco Pueblo está ubicado dentro del distrito de Santiago de Surco, este
distrito se encuentra en la parte central sudoeste de Lima Metropolitana y es parte de lo que se

70
considera Lima Centro.
Sus límites son:
 Por el norte: con los distritos de San Luis, San Borja, Ate Vitarte, La Molina.
 Por el este: con los distritos de San Juan de Miraflores, La Molina.
 Por el sur: con los distritos de San Juan de Miraflores, Chorrillos y Barranco.
 Por el oeste: Barranco, Surquillo, Miraflores, San Luis y San Borja.

Figura 11
Ubicación del distrito de Santiago de Surco dentro de Lima Metropolitana

71
Tabla 3
Datos Geográficos del distrito de Santiago de Surco
Descripción Número
Altitud media 72 m.s.n.m.
Latitud 12°08′36″S
Longitud 77°00′13″O
Superficie 44.75 km2
El distrito abarca una superficie de 44.75 km2, su relieve es semiplano en su mayoría y se
eleva hacia el este. Así mismo, el distrito es atravesado por el canal del río Surco que viene desde
Ate Vitarte, atraviesa Surco por su lado oeste para desembocar al mar en la playa Chira, Chorrillos
como se apreciar en la Figura 12. Sin embargo, en la actualidad este río ha reducido en gran
magnitud su caudal; este recorre el distrito solo por canales pequeños que sirven para riego de las
áreas verdes inmediatas y en ciertas partes ha sido invadido por construcciones informales
Por criterios administrativos, la municipalidad de Santiago de Surco ha subdivido el
territorio en 9 sectores para su administración y planificación, ver Figura 13. El terreno a intervenir,
se encuentra en el Sector 1, el cual limita con los distritos de Miraflores, Barranco y Chorrillos y
comprende una superficie de 4.69 km2.

72
Figura 12
Recorrido del Río Surco en el Sector 1 e imágenes del cauce en su recorrido.

73
Figura 13
Mapa de zonas del distrito de Santiago de Surco.
Nota: Tomado del Plan Urbano Distrital de Santiago de Surco 2017-2027

74
Aspectos Topográficos. Se hace un análisis de la configuración del terreno en el sector 1
de Santiago de surco, usando los datos de Google Earth y se procesa mediante el programa Global
Mapper. Como resultado, se muestra en la Figura 14, el promedio de altura es de 92.5 m.s.n.m.;
los menores niveles se encuentran en el sur con 65 m.s.n.m.; mientras, en el norte alcanza 105
m.s.n.m. En orientación de oeste a este, el promedio de menor altura se localiza al oeste con 75
m.s.n.m.; por otro lado, el promedio al este alcanza 90 m.s.n.m.
Figura 14
Plano de curvas de nivel y cortes de nivel.

75
Aspectos Geológicos. El sector 1 se encuentra en la zona I de tipos de suelo, la cual se
compone predominantemente por grava aluvial y afloramientos rocosos; cuya característica
geomecánica es óptima para la cimentación superficial. Los periodos predominantes varían entre
0.1 y 0.3 segundos, suelo rígido; no se esperan cambios considerables en periodos intermedios o
largos.
Figura 15
Mapa de distribución de suelos en Lima. Microzonificación sísmica de Lima, UNI.

76
3.2.2. Ambiental
Geográficamente Lima se encuentra en una región subtropical; el clima en esta ciudad varia
debido a diferentes elementos, como la corriente Humboldt, uno de los factores más influyentes.
El análisis se realiza a partir de los datos adquiridos de la siguiente estación:
Estación meteorológica: Campo de Marte, Jesús María.
Periodo de evaluación: 2015-2019.
Los siguiente gráficos Figura 16 y 17, muestran el comportamiento del clima en Lima
Metropolitana y las estrategias a tomarse en consideración para el diseño; estas estrategias han sido
planteadas por el Arq. Martín Wiesser.

77
Figura 16
Ficha Bioclimática de Lima. Datos Senamhi.
CONFORT TÉRMICO (18 A 26°C)
Nota: Datos tomados de SENAMHI Perú.

78
Figura 17
Proyección solar en Lima y estrategias bioclimáticas.
Nota: Adaptado de Arquitectura, Energía y Medio Ambiente [Lima], por Martin Wiesser, 2010, Martin Wiesser Webs (https://martinwieser.webs.com/aa.html).
79
3.2.3. Riesgos
Según el Plan de Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres Lima Metropolitana
2019 – 2022, capítulo 2, en el que se analizan los riesgos de desastres a los que están expuestos los
distritos de Lima; se muestra que el distrito de Santiago de Surco está expuesto a los siguientes
riesgos (ver ANEXO B):
- De origen natural: sísmicos y derrumbe.
- Riesgos Inducidos: incendios y Materiales peligrosos.
3.2.4. Ecológico
Surco es una ciudad bastante consolidada, es por eso que muchas de las especies que
componen la flora y fauna local ha sido desplazada de su entorno natural; a continuación,
mencionamos las especies identificadas que aún permanecen, debido a su adaptabilidad y a estas
se suman nuevas especies no originarias al lugar. Para más detalle ver ANEXO C.
Flora. La flora se clasifica en especies para uso paisajista y de ornato. Son especies
naturales de la región a excepción del Olivo, el cual fue utilizado en la zona con fines agrícolas
para la producción del vino; es considerado en la lista, debido al valor histórico de esta especie en
los antiguos viñedos de Surco ubicados en el sector.
- Arboles: ceibo, grevilla, jacaranda, huaranhuay, molle costero y olivo.
- Plantas de ornato: moradilla, maicillo, galinsoga, malva y trébol amarillo.
Fauna. Existen muy pocas especies animales oriundas, destacando entre ellas las aves. La
otra clase de animales que habitan estos espacios son los animales domésticos, mamíferos como
80
los perros y gatos en su mayoría. El siguiente listado comprende variedades de aves no caseras:
- Aves: gallinazo de cabeza negra, aguilucho común, cernícalo, paloma doméstica,
rabiblanca, cuculí, tortolita, picaflor de cora, pampero peruano, tordo parásito, triguero.
3.2.1.1. Ciclos Ecológicos.
Tabla 4
Datos de contaminación que presenta el sitio
CONTAMINACIÓN
ASPECTO DESCRIPCIÓN IMAGEN

El foco de contaminación en el
agua más cercana en surco es el
canal del río Surco; actualmente el
recorrido dentro del sector está
conservado, con subcanales para
regado de plazuelas, parques,
AGUA
bermas, etc. Sin embargo, por
encima no es visible por
invasiones sobre este y el agua,
presenta una contaminación de
consideración debido al mal
cuidado en los distritos previos.
81
CONTAMINACIÓN

Santiago de Surco se presenta 2 de
los puntos considerables de
contaminación sonora, estos son
generados principalmente por el
parque automotor y en las
RUIDO
intersecciones de vías transitadas,
la intersección de la Av. Manuel
Olguin y Av. Javier Prado y el
cruce de la Av. Santiago de Surco
y la Av. Próceres.
La contaminación visual se genera
en intersecciones de calles
principales, sobre todo en
temporada de campañas políticas.
Empero, en sectores de surco
VISUAL
donde es atravesado por vías con
mayor afluencia de vehículos, este
tipo de contaminación es
generado por vallas publicitarias a
lo largo de las carreteras.
82
CONTAMINACIÓN

EL óxido nítrico (NO), el dióxido
de nitrógeno (NO2), el dióxido de
azufre (SO2), el óxido de carbono
(CO) y el dióxido de carbono
(CO2) son los gases más
contaminantes y frecuentes en la
zona, es producida en mayor
ATMOSFÉRICA porcentaje por el parque
automotor. Los residuos sólidos
que no son recogidos; también,
aportan en un menor porcentaje a
este tipo de contaminación.
Información proporcionada por la
estación de Radio sondeo "Las
Palmas", 2018.
3.2.1.2. Higienización.
Como estrategias de higienización existe el recojo de residuos por parte del municipio,
conjuntamente con la clasificación de estos, en diferentes parques y centros de acopio. Además, en
surco existe un mantenimiento de los canales de agua, así como, el sistema que lo ramifica y lo
distribuye a lo largo de las áreas verdes del distrito. Como una estrategia muy potencial, se han
instalado en varios parques módulos ecológicos, los cuales tienen la función de medir la calidad
83
del aire en las calles y avenidas del distrito.
Igualmente, están las estrategias que se dan en instituciones educativas en conjunto con el
municipio, para el uso de prácticas ambientales. Clasificación y reciclado de desperdicios, evitar
el uso de bolsas de plástico, reciclado del papel, cuidado eficiente del agua, desconectar los
electrodomésticos cuando no se los utiliza; son solo algunas de las prácticas actuales mencionadas.
3.2.1.3. Ciclos de regeneración.
El área histórica del distrito es la que demanda principal cuidado, al igual que las áreas que
fueron viñedos, pero que en la actualidad no funcionan más. Estas zonas no permiten la continuidad
de la ciudad, generando desorden urbano, espacios inseguros, oscuros y con acumulación de
residuos.
Según el SINIA (Sistema Nacional de Información Ambiental), Santiago de Surco tiene
6.43m2 de área verde por cada residente; sin embargo, mantiene reservas espaciales para
incrementar ese promedio y estar por encima de 8m2/Hab. Específicamente el sector 1, presenta la
menor cantidad de área verde en todo el distrito; por otro lado, este sector mantiene terrenos que
aún no han sido urbanizados y están a disposición para mejoras en las nuevas planificaciones en la
ciudad.
3.3. Análisis Socioeconómico
3.3.1.Demografía
Para el análisis demográfico se tomaron como fuentes de información al Instituto Nacional
de Estadísticas e Informática (INEI), para los datos de población; el Informe de Diagnostico de

84
Brechas de la Municipalidad de Santiago de Surco, para los datos de distribución de la población
en el distrito de Santiago de Surco; el Diagnostico del Plan de Desarrollo Metropolitano de Lima
2021 – 2040 (PLAN MET 2040) – ABRIL 2021, para los datos de proyección poblacional de Lima
y distrito y se tomará el VI Informe de percepción sobre calidad de vida Lima Como Vamos , para
datos de población visitante al distrito.
El distrito cuenta con una población de 329,152 mil habitantes, según el censo realizado
por el INEI (2017); Santiago de Surco, es el décimo distrito con mayor número de habitantes de la
provincia de Lima. La tasa de crecimiento desde el año 1981 al 1993 ha sido de 2,65%, del 1993
al 2007 de 2,60% y del 2007 al 2017 se redujo a 1,29% (Plan de Desarrollo Concertado de Santiago
de Surco al 2009 - 2021. Volumen 1: Diagnóstico, 2008, pág. 27). Se debe mencionar que el INEI
no incluye a la población del sector 9 y parte del sector 2 en su proyección oficial.
La estructura poblacional nos muestra que la población del distrito está conformada
mayormente por mujeres, el 53.73% del total, frente a la población masculina que es el 46.27%;
tendencia que se apreciaba en los censos anteriores en la Figura 18.
Figura 18
Desarrollo de la estructura poblacional desde el Censo del 1981 al 2007
Nota: Tomado del Plan de Desarrollo Concertado de Santiago de Surco 2009 - 2021
85
Con respecto a los grupos de edad, la pirámide poblacional nos muestra que la población
del distrito es principalmente adulta, la mayor cantidad se encuentra entre los 15 y 64 años
(69.44%) y son los que están en edad de trabajar y quienes usarán más los servicios, ver Figura 19;
tendencia similar al año 2007, ver Figura 20. Por otra parte, la población de 65 años a más, es
sobresaliente y con la baja tasa de natalidad, esta tendencia se mantendrá en los próximos años;
además, en comparación al Censo 2007 como se muestra en la Figura 20, este grupo poblacional
ha crecido significativamente.
Figura 19
Pirámide poblacional del distrito de Santiago de Surco Censo 2017.
PIRÁMIDE POBLACIONAL DE SANTIAGO DE SURCO

AÑO 2017
De 65 y más años
De 55 a 59 años
De 45 a 49 años
De 35 a 39 años
De 25 a 29 años
De 15 a 19 años
De 5 a 9 años
Menores de 1 año
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000
Nota: Adaptado de INEI - Censo 2017

86
Figura 20
Pirámide poblacional del distrito de Santiago de Surco Censo 2007.
Nota: Tomado del Plan de Desarrollo Concertado de Santiago de Surco 2009 - 2021
La población está distribuida en los 9 sectores en los que se subdivide este distrito, de los
cuales el Sector 1 es el tercer sector que concentra el mayor número de habitantes por kilómetro
cuadrado, con 82,044 habitantes.
La población del distrito es 100% urbana y la densidad poblacional distrital es de 9,171.13
Hab/km2 (INEI, 2019); pero, el sector 1 presenta una densidad poblacional de 17,493 Hab/km2, es
el segundo sector de mayor densidad del distrito. Es decir, que, si bien el distrito de Santiago de
Surco presenta una densidad poblacional elevada, su población no está repartida equitativamente
en toda su superficie; gran parte de sus habitantes están concentrados en los sectores 1 y 2, mientras
que zonas como el sector 7 y 8 son las menos densas.

87
Figura 21
Población estimada y proyectada por sector y densidad poblacional
Nota: Tomado del Plan de prevención y reducción del riesgo de desastres de la municipalidad de
Santiago de Surco 2020-2022, pág. 21.
Las proyecciones del crecimiento poblacional para Santiago de Surco para el 2040,
elaboradas para el estudio del Plan MET 2040 están basados en los censos del INEI, pero no
contemplas los impactos causados por la pandemia por COVID-19. En estas proyecciones se
estimó que la población del distrito de Santiago de Surco sería de 511,247 habitantes según las
tasas de crecimiento estimadas en la Tabla 5.

88
Tabla 5
Tasas de crecimiento media anual por distrito (corto, mediano y largo plazo) de Santiago de Surco
2020-2022 2022-2030 2030-2040

Tasa de crecimiento
1.45 1.31 0.96
Promedio anual (%)
Nota: Esta tabla es adaptada de la Tabla 11 del PLAN MET 2040 – ABRIL, elaborada en base a
los datos del Censos de Población y Vivienda INEI 2017 y proyecciones poblacionales elaborada
por el equipo técnico para el estudio del PLAN MET 2040.
Tabla 6
Proyecciones del total de la población del distrito de Santiago de Surco 2020-2040
2020 2022 2030 2040

Total población 408,086 420,016 464,675 511,247
Nota: Esta tabla es adaptada de la Tabla 12 del PLAN MET 2040 – ABRIL, elaborada en base a
los datos del Censos de Población y Vivienda INEI 2017 y proyecciones poblacionales elaborada
por el equipo técnico para el estudio del PLAN MET 2040.
Igualmente, en el año 2015, una encuesta realizada por Lima Cómo Vamos muestra que el
58.7% de la población trabaja y/o estudia en Lima y el 6.4% de esta cifra llega diariamente al
distrito de Santiago de Surco, la denominada población flotante; aproximadamente, es igual al total
de habitantes que tiene el distrito en el año 2017. Esta cifra coloca a Santiago de Surco como en el
tercer distrito más frecuentado después de Lima Cercado y San Juan de Lurigancho (Lima Cómo
89
Vamos, pág. 9). Se toma este dato como referencia, pues no se encontraron datos de los 4 últimos
años.
3.3.2. Económico productivo
En cuanto al desarrollo económico distrital, las actividades económicas predominantes que
se dan dentro del distrito son del tipo terciario, como comercio al por mayor y menor, alojamiento,
servicio de comida y, financieras e inmobiliarias, actividades científicas y técnicas; todas estas en
magnitud de mayor a menor (Lazarte, 2015, pág. 120); seguido están las actividades secundarias
como industrias manufactura.
El distrito cuenta con 6 zonas comerciales: Jockey Plaza, Ovalo Higuereta, Caminos del
Inca, Benavides con Caminos del Inca, Surco Pueblo (Sector 1) y la Bolichera; cuyo publico
identificado es clase media y alta con un nivel de capacidad adquisitiva. (Municipalidad de
Santiago de Surco, 2008)
En caso del sector 1, el tipo de actividad económica que se desarrolla más es el de comercio,
servicios generales e industria; adicional, está el comercio ambulatorio que se reparte en distintos
puntos del distrito. Además, es importante resaltar el potencial turístico como actividad económica
del Sector 1, el cual se debe a la presencia del centro histórico en el sector y a las construcciones
antiguas con carácter patrimonial.
Distribución socioeconómica. El ingreso familiar per cápita promedio es de 1 766.1 soles
(Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo - PNUD, 2019), el nivel socioeconómico
predominante es el B y el nivel A ocupa el segundo lugar, con el 43,2% y 35.9% respectivamente

90
(Compañia Peruana de estudios de mercado y opinión pública S.A.C.(CPI), 2019, pág. 11). El
10.9% de los habitantes del distrito están en el nivel C y D; muchos de estos viven en los
asentamientos humanos. Además, se puede apreciar en la Figura 22 que la población de ingresos
medios se concentra en gran parte en la zona sur del distrito y que el Sector 1 es el más diverso, en
el conviven hogares de ingresos medios, medios altos y altos.

91
Figura 22
Plano Estatificado de Santiago de Surco a nivel manzana por Ingreso Per Cápita del Hogar 2020
ÁREA DE ESTUDIO
Nota: Tomado del INEI, Publicación Planos Estratificados de Lima Metropolitana a Nivel de
Manzanas 2020. Según ingreso per cápita del hogar.
92
Empleo. Las tasas de empleo y desempleo están sumidas dentro de las estadísticas de Lima
Provincia (43 distritos); la tasa de empleo adecuado es 63,8% (Instituto Nacional de Estadística
e Informática, INEI, 2018, pág. 71), 15.9% más que en el año 2007. En el censo del 2017, se
evidenció que 69,44 % de la población del distrito se encuentra en el grupo de la población en edad
de trabajar (PET), de la cual el 70,5% tiene una educación superior entre universitaria y no
universitaria.
3.3.3.Participación ciudadana
Los ciudadanos del distrito se organizan según la pertenencia de sus hogares a
urbanizaciones, asociaciones o asentamientos humanos pequeños; por medio de ellos conforman
asociaciones vecinales con reconocimiento y participación activa en el municipio. Estas
asociaciones son intermediarios entre el gobierno local y los vecinos; canalizan diversos tipos de
ayuda, reclamos y demandas de la población.
3.3.4. Cultura
Entre las tradiciones y celebraciones practicadas por los vecinos en Santiago de Surco, a
parte de las costumbres nacionales, limeñas y religiosas (católicas), están:
- La fiesta de Santiago Apóstol, reconocido como patrón del distrito y se realiza la última el
25 de Julio. La festividad tiene lugar en la plaza de Armas del centro histórico y en
ocasiones se prolonga para unirla con la celebración de las Fiestas Patrias del Perú.
- La Vendimia de Surco, celebrada desde 1938 por las bodegas locales que producen vino y
realizaban actividades de competencia entre ellas. En la actualidad se sigue esta celebración

93
para preservar la tradición surcana; es realizada en la Plaza de Armas o el Parque de la
Amistad. Se festeja entre la segunda y tercera semana de marzo, como símbolo de la época
en que se recolecta la vid.
- Semana Santa y el Señor de los Milagros, son festividades religiosas católicas practicadas
hasta la actualidad y que congregan multitudes. Alrededor de ellas se dan actividades como
procesiones, ferias, misas y concursos de alfombras de flores en las calles. Semana Santa
se celebra a fines de marzo o abril, las actividades se dan a lo largo de 9 días; mientras que
el Señor de los Milagros, se realiza durante el mes de octubre. Ambas tienen como sede
principal la Plaza de Armas del distrito.
Aparte de las celebraciones, en Santiago de Surco también hay museos; entre estos, están
el Museo de Oro y Armas del Mundo, Museo de Historia Natural “Vera Alleman Haeghebaert” de
la Universidad Ricardo Palma, Museo Aeronáutico del Perú y el Museo de Héroes de Chavín de
Huántar.
Con respecto, al teatro y lugares para la realización de actividades artísticas dentro del
sector 1, solo está el teatro del colegio Hiram Bingham, los otros locales están ubicados en los
sectores al este y norte del distrito; pero gracias a la cercanía del sector a Barranco, hay una gran
variedad de lugares debido al alta oferta cultural en ese distrito.
3.4. Análisis Urbano
Para el presente diagnostico urbano no apoyamos en los análisis y propuestas del Plan
Urbano Distrital de Santiago de Surco 2017-2027, en el Diagnostico del Reajuste Integral de

94
Zonificación del distrito de Santiago de Surco (RIZ – Santiago de Surco); conjuntamente, se
utilizaron las herramientas observación, levantamiento de información, mapeo del Sector 1 y las
pautas proporcionadas en el libro Ciudades para la gente para el diseño urbano.
Debemos mencionar que algunos datos no incluyen el sector 9, debido a que en algunos
estudios se incluye a este sector en Chorrillos o San Juan de Miraflores por su cercanía geográfica.
3.4.1.Morfología urbana
Las tierras del valle de Surco fueron zonas de cultivo de vid, cuyo proceso de urbanización
comenzó entre los años 1950 y 1970 (Aquije, 1999, pág. 82). La trama actúa del distrito es mixta,
debido a que los barrios o vecindarios se asentaron de diversas maneras, en distintas épocas y el
poder adquisitivo de sus habitantes era distinto. Especialmente, en el Sector 1 se distinguen tres
maneras de ocupación: el damero, la urbanización y el asentamiento humano.
La distribución de manzanas en forma ortogonal organizadas alrededor de una plaza se
denomina damero, la cual se da en la zona monumental o centro histórico de Surco, mejor conocido
como Surco Viejo o Pueblo. En esta zona las edificaciones son bajas de 1 o 2 pisos, hay presencia
de arquitectura de estilo colonial como la Iglesia Santiago Apóstol que conserva su estilo barroco,
gracias a reconstrucciones que tuvieron que hacerse producto de terremotos que azotaron Lima.
Las urbanizaciones son otra forma de ocupación del territorio y se encuentran en tres tipos:
las urbanizaciones recientes, condominios y “La Capullana” (Municipalidad de Santiago de Surco,
2008, pág. 54); estas urbanizaciones fueron ubicándose alrededor de los ejes viales proyectados.
Las urbanizaciones recientes hacen referencia a manzanas largas y alejadas de las zonas de
95
mayor actividad, pero de fácil acceso, con parques rodeados de viviendas unifamiliares o
multifamiliares de densidad media, que actualmente están cambiando a densidad alta; también,
presentan calles con veredas de tamaño razonable, con retiros y pistas medianamente anchas
(Municipalidad de Santiago de Surco, 2008, pág. 53). Además, encontramos los condominios, que
son viviendas agrupadas usualmente en edificios que comparten espacios y servicios públicos entre
ellos, pero no son abiertas a la ciudad y están cercados por muros; las dinámicas interiores y
exteriores no se mezclan. Por último, está “La Capullana”, una urbanización localizada en la parte
norte del sector 1, esta se creó a inicios de los años 70 y tiene influencias de la ciudad jardín
(ArchDaily Perú, 2020), con el tiempo ha sufrido alteraciones no significativas a su trama urbana
inicial.
Finalmente, los asentamientos humanos son ocupaciones sin planificación sobre un
territorio, muchas de ellas son productos de apropiaciones ilegales. En el sector 1, los
asentamientos humanos se ubican de la av. Mariscal Ramon Castilla hacia el sur, se caracterizan
por presentar lotes pequeños de menos de 6m, organizados en grandes manzanas de más de 100m
con acceso a través de callejones, en su mayoría peatonales (Diagnostico del Reajuste Integral de
Zonificación del distrito de Santiago de Surco, 2019, p. 14). Las calles de acceso vehicular son
estrechas, la ubicación de los lotes no respeta las vías vehiculares proyectadas en el Plan Urbano
de Lima, ni el canal del rio Surco y se asientan sobre ellos; así mismo, las edificaciones son
producto de la autoconstrucción e informalidad, pues no todas están saneadas y una particularidad
es el hacinamiento, en un lote pueden vivir más de 1 familia.

96
Un detalle importante a mencionar es la existencia zonas sin habilitación urbana en el
sector, consideradas terrenos rurales o fundos; algunas de ellas sin construir, como es el caso del
terreno donde se ubicará el proyecto.
3.4.2.Usos de suelo y zonificación
Para el análisis de usos de suelo y zonificación se emplearán las 12 categorías de
zonificación establecidas en la ordenanza N°620-MML.
Según el plano de zonificación del distrito que presenta la Municipalidad de Santiago de
Surco (2007), el uso de suelo predominante en el distrito es en su mayoría de carácter residencial
(ver ANEXO D); como se puede observar en la Figura 23, el uso del suelo en seis de los ocho
sectores casi abarca el 50% (Municipalidad de Santiago de Surco, 2019, p. 8). En cuanto al uso de
comercio, en los sectores ubicados a la izquierda de la av. Panamericana Sur (Sectores 1, 2, 3, 4,
5, 6 y 9) las áreas destinadas para el comercio están distribuidas sobre grandes ejes comerciales en
las avenidas principales; sin embargo, a pesar de la presencia de estos ejes, se puede observar que
hay zonas residenciales que quedan alejadas del acceso al comercio, sobre todo en la parte norte
de los sectores 1 y 2. Esta zona es de tratamiento normativo ATN III, esta identificada como una
de las 5 áreas homogéneas en uso del distrito (Municipalidad de Santiago de Surco, 2008, pág. 67).
En el caso de los sectores 7 y 8 que son continuos, el sector 8 muestra un porcentaje alto de
ocupación comercial mientras que el sector 7 muestra el mínimo; su cercanía puede justificar este
pequeño valor, ya que en el los residentes pueden servirse de la oferta comercial masiva del sector
8 (Diagnostico del Reajuste Integral de Zonificación del distrito de Santiago de Surco, 2019, p. 9).
97
El uso de suelo destinado para educación es mayor en el sector 7, mientras que el sector 1
solo tiene destinado un 1.6% para este uso a pesar de tener mayor población que el sector 7 (Tabla
5). Para el uso de salud, solo se contemplan áreas en el sector 1 y 8; a la vez, los Otros Usos tienen
mayor porcentaje en el Sector 2, debido a la presencia de la Base Área de las Palmas y en el Sector
1ocupa un 13.6% destinado a sedes de la FAP y al Cementerio de Surco. Según el diagnóstico RIZ-
Santiago de Surco, “los sectores 1,2,6 y 7 destinan menos del 5% del suelo, que está por debajo del
promedio ponderado del distrito (6.2%)” y el uso Industrial solo se presenta en el sector 1 y sector
9, siendo mayor en este último sector.
En cuanto al levantamiento de los usos del suelo realizado, ver Figura 25, se levantó
información del Sector 1; este levantamiento reflejó que, en la actualidad a diferencia de la
propuesta de zonificación proyectada para dicho sector, ver Figura 24, la zona aún se conserva con
viviendas de densidad baja y se puede apreciar que hay un aumento a densidad media y alta sobre
todo en la parte norte del Sector 1, en la zona de las urbanizaciones. El comercio está
desarrollándose según los ejes planteados en el plano de zonificación y las zonas comerciales
consolidadas están conformadas por Comercio Vecinal – CV; de los 3 Comercios Metropolitanos
– CM, 2 son supermercados medianos que deben abastecer a todo el Sector 1 y 2 y, el 3ero es un
complejo comercial el cual aún está en fase de construcción. Este último, deberá satisfacer a los
sectores 1, 2, 3, 4 y 9 de Surco y a los distritos aledaños de Miraflores y Barranco.
Las industrias, algunas están ocupando las áreas destinadas según el plano de zonificación
municipal; pero, hay industrias livianas que están ubicadas en terrenos destinados a vivienda taller
98
y están cerca al centro histórico. Estás se encuentran en el parque industrial San Pedrito N.º II. En
cuanto a educación, en la realidad hay más zonas educativas que las destinadas en el plano de
zonificación; mientras, el equipamiento hospitalario también ocupa el área destinada en este plano.
Por otra parte, en el plano de zonificación no se han destinado zonas a la recreación; empero, en el
sector 1 se encontraron 2 áreas destinadas a este uso, las cuales no son suficientes y todos los
parques están considerados como zonas de recreación pública.
Dentro de las áreas destinadas a otros usos, dentro del sector se encuentra un cementerio y
la planta de separación de desechos reciclados EMUSS S.A., otros terrenos son ocupados por la
Figura 23
Superficies y Porcentajes de los Usos del Suelo del Distrito por Sectores
Nota: Tomado del RIZ – Santiago de Surco, elaborado por la MSS – Gerencia de Desarrollo
Urbano, Subgerencia de Planeamiento Urbano y Catastro - Plano digital en formato DWG. En el
cuadro no se analizó el Sector 9.
99
Base Área de la FAP y otros por vivienda. También, se observa una zona monumental de máxima
protección, la cual delimita el actual centro histórico y está rodeada de comercio turístico y de
alimentos (restaurantes y menús).
Figura 24
Plano de Zonificación del Sector 1 del distrito de Santiago de Surco
Nota: Tomado del RIZ – Santiago de Surco, Plano de Zonificación de los Usos del Suelo del
Distrito con Indicación de los 8 Sectores Administrativos, IMP.
100
Figura 25
Plano de Usos de Suelos del Sector 1 del distrito de Santiago de Surco
Nota: Elaboración propia. Información de usos de suelos reales levantados in situ, a través de un
recorrido peatonal del lugar, octubre 2019.
101
El terreno donde se plantea el proyecto, se encuentra en una ZRE-3 compatible con usos de
vivienda y comercio; cuyos requerimientos para estos fines, están establecidos en los parámetros
edificatorios del terreno (ver ANEXO F), Anexo 02 de la Ordenanza Nº912-MML, para el caso de
vivienda y en la ordenanza N°1076-MML artículo 14° (2007), en donde se indica que cualquier
proyecto en esta zona deberá destinar un área mínima de 01 ha para uso recreacional público
(Parque Distrital). Igualmente, se deberán aplicar las normas del Decreto de Alcaldía N°20-2011-
MSS para el caso de vivienda y comercio (Municipalidad de Surco, Universidad ESAN, Kalitas,
2017, pág. 29). La propuesta para esta zona de acuerdo al Plan Urbano Distrital de Santiago de
Surco 2017-2027, debe seguir también los siguientes lineamientos:
- Generar las condiciones básicas para el manejo del territorio mediante políticas e
instrumentos de ordenamiento territorial que permita un mejor uso del suelo.
- Distribuir la ubicación de los nuevos equipamientos de acuerdo a los radios de
influencia normados, a fin de cubrir con fácil accesibilidad a todo el predio.
- Promover la implementación y/o mejora de la infraestructura básica a través de
alianzas interinstitucionales y participación de los beneficiarios para mejorar la
calidad del hábitat.
Igualmente, se debe elaborar una nueva estructura vial que integre la trama vial existente,
establezca confort y fluidez en el tránsito de la zona para mejorar la calidad de la zona y en
beneficio de los usos del suelo propuestos (Municipalidad de Surco, Universidad ESAN, Kalitas,
2017, pág. 27).

102
3.4.3.Altura de las edificaciones
El plano de alturas propuesto por la Municipalidad de Santiago de Surco, Figura 26,
presenta una imagen poco densa del distrito, las construcciones en su mayoría son de 4 pisos como
máximo; hacia las avenidas principales si se puede apreciar que las alturas crecen hasta 8 pisos, en
las avenidas Aviación, Paseo de la Castellana, Paseo de la República, Santiago de Surco, Alfredo
Benavides, Caminos del Inca, Los Proceres, Primavera, La Encalada, Manuel Olguin y Javier Prado
predominan las construcciones de 15 pisos y a lo largo de la Panamericana Sur, pueden llegar hasta
los 18 pisos. También, se contempla mantener como máximo 3 pisos un área cercana a las Palmas;
esta zona está determinada por el Cono de vuelo y los predios ubicados dentro de él deben mantener
esta restricción.
En el plano las alturas propuestas de la municipalidad, no se muestran las alturas del Sector
1 de la zona comprendida entre la av. Paseo la República y la avenida Jorge Chávez, no obstante,
se puede apreciar en los planos de zonificación que se permiten construcciones de densidad media
y alta. De igual manera, se realizó un levantamiento de un parte del sector 1, de la av. Mariscal
Ramón Castilla hasta la av. Jorge Chávez, Figura 27 y se muestran los perfiles urbanos de las calles
anexas al terreno a intervenir. De este levantamiento, se puede apreciar que priman construcciones
de densidad baja, de máximo 3 pisos; las construcciones continuas al terreno a intervenir presentan
una altura de 4-5 pisos.

103
Figura 26
Plano de alturas del distrito de Santiago de Surco
Nota: Tomado del Instituto Metropolitano de Planificación.

104
Figura 27
Plano de alturas del Sector1, desde Av. Mariscal Ramón Castilla a la av. Jorge Chávez
A B ESQUEMA DE ALTURAS Y FOTOGRAFIAS REFERENCIALES
J
C D
A
I B
E F C
H D
E
G H
G
NÚMERO DE PISOS
I J 1 6-10
2-3 TERRENO
4-5 AREA VERDE
Nota: Elaboración propia. Información levantadas in situ, a través de un recorrido peatonal del
lugar, octubre 2019.
El perfil en la av. Castellana, Figura 28 se muestra con alturas bajas desde el piso 1 al 4;
gran parte de la manzana es ocupada por el Cementerio de Surco cuyo ingreso principal se
encuentra en frente al terreno de intervención. Por otro lado, en Jirón las Uvas predominan
edificaciones de 5 pisos de altura, la cual se sigue repitiendo en dirección hacia Jorge Chávez, ver
Figura 27.
105
Figura 28
Perfil urbano de la av. La Castellana desde Jirón las Uvas hasta Jirón Combate de Angamos
PISO 4
PISO 3
PISO 2
PISO 1
PISO 2
PISO 1
PISO 3
PISO 2
PISO 1
Nota: Elaboración propia. Fotografías tomadas de Google Earth, noviembre 2021.
Figura 29
Perfil urbano de la Calle Señor de los Milagros, desde av. Paseo de la Castellana hasta calle
Peña Rivera
PISO 5

106
Figura 30
Perfil urbano calle Alberto Samamé Dávila, desde calle Santa Rosa hasta Jirón Combate de
Angamos
PISO 1
PISO 1
PISO 4
PISO 3
PISO 1
PISO 1
En la Calle Alberto Samamé Dávila el perfil urbano predominante es de 1 piso, un motivo
puede ser la precariedad de las construcciones; las construcciones más modernas ya presentan de
3 a 4 pisos. Lo mismo sucede en Jirón Combate de Angamos en donde las construcciones antiguas
ocupan máximo 2 pisos y las nuevas llegan a 5pisos.

107
Figura 31
Perfil urbano Jirón Combate de Angamos, desde Calle Alberto Samamé Dávila hasta av. Paseo la
Castellana
PISO 3
PISO 2
PISO 1
PISO 2
PISO 1
PISO 1
PISO 5
PISO 3
PISO 1
En Jirón las Uvas, las construcciones más nuevas llegan a 10 pisos, mientras otras no tan
antiguas se mantiene en 3 pisos; gran parte de este borde de la manzana se mantiene en un piso por
el cerco perimétrico que delimita el área reservada para la vía av. Paseo de la República.
108
Figura 32
Perfil urbano Jirón las Uvas, desde av. Paseo la Castellana hasta av. La Merced
PISO 10
PISO 1
PISO 10
PISO 3
PISO 3
PISO 2
3.4.4.Equipamiento urbano
De acuerdo al análisis de relación entre población y equipamiento educativo realizado en
el RIZ-Santiago de Surco, se aprecia que no hay áreas residenciales desentendidas por locales de
educación básica; la educación superior tecnología cuenta con siete locales que atienden al distrito
(E2, E3 y E4), los E2 se pueden complementar gracias a la compatibilidad de usos de los ejes viales
109
de las avenidas Paseo de la República, Tomas Marsano y Panamericana Sur, pero no hay ejes
compatibles con los usos E3 y E4 para complementar este déficit que se presenta para el Sector 2
(2019, p. 27).
En el mismo diagnostico se muestra que los sectores con equipamiento médico son el Sector
1 con H2 (centro de salud/policlínico) y el Sector 8 con H3 (hospital/clínica), los sectores 2,3,4,5,6
y 9 en teoría están desatendidos del todo; pero, el reporte del Plan de Acción Distrital de Seguridad
Ciudadana 2019 de Santiago de Surco, señala que en el 2017 funcionaron 362 gracias a la
compatibilidad de usos de salud con la categoría I1 al II-E. (Municipalidad de Santiago de Surco,
2008, pág. 29).
El equipamiento de comercio se distribuye en todos los sectores del distrito, pero no todos
tienen el mismo tipo comercial en las mismas proporciones. El comercio del sector 6 es 100%
comercio zonal CZ, seguido por el sector 5 (90.3%) y sector 1 (88%) y es bajo en el sector 7 con
39.8%; el comercio metropolitano solo está presente en el Sector 8, en donde se encuentra el Jockey
Plaza (Municipalidad de Santiago de Surco, 2008, pág. 32).
En cuanto al equipamiento en el Sector 1, se recogió información y se elaboró un mapa con
los equipamientos encontrados en el sector. Adicionalmente, sobre el mapa en la Figura 33 con el
objetivo de analizar la relación y cercanía del equipamiento del sector 1 con relación al terreno, se
emplean los criterios del libro Ciudades para la gente de Jan Gehl sobre una ciudad caminable en
donde se indica que caminar 500 metros es una distancia aceptable para los peatones (2014, pág.
127); para ello, se trazan a partir del terreno 2 radios: a 500 metros y a 900 metros. Con estos radios
110
trazados podemos identificar qué servicios están al alcance del peatón caminando a un tiempo
razonable.
Del análisis del mapa, Figura 33, se encuentra una variedad de servicios en la parte sur y
este, concentrados sobre la avenida Jorge Chávez y alrededor del Centro Histórico de Surco. En
contraste, en la parte norte los servicios son escasos y los ubicados en la zona sur y este no son tan
accesibles para los vecinos, quienes no puedan llegar a estos servicios a pie y deben recorrer más
de 10 min.
Entre los servicios cercanos a pie en 5 min desde el terreno, en una superficie de 1km2 de
diámetro, solo se encuentran 4 bodegas/abarrotes pequeños, 12 negocios de comida (restaurantes,
comida rápida y menú), 5 negocios de tipo vecinal, 2 centros educativos, 1 universidad y 1
cementerio.
Entre los servicios accesibles a pie en 10 min desde el terreno, en una superficie de 1,8 km2
de diámetro, se encuentran 4 mercados, 1 centro comercial, 1 supermercado, 47 bodegas/abarrotes,
7 farmacias, 42 negocios de comida (restaurantes, comida rápida y menú), 3 grifos, 34 comercios
vecinales complementarios, 1 gimnasio, 2 zonas de recreación para deporte y 5 tabernas de venta
de vino, tradicionales en Surco. Además, hay 15 centros de educación, 4 lugares de culto, 2 locales
de organizaciones sociales, está el edificio de la Municipalidad, 1 centro pequeño de salud del
MINSA, 1 centro de Salud Municipal - Surco Salud, 2 veterinarias, el Centro de Emergencia
Mujer–Surco y la oficina de la Subprefectura.
Los servicios accesibles desde el terreno en los radios trazados, se ubican en la parte sur,
111
de la av. Paseo de la república para abajo; hacia el norte hay déficit de estos. Ante ello, el terreno,
se muestra como una oportunidad para acercar ciertos equipamientos a la parte norte del Sector 1
y 2, zonas identificadas como áreas homogéneas del distrito.

112
Figura 33
Mapa del equipamiento urbano del Sector 1 de Santiago de Surco con relación al terreno a intervenir
Nota: Elaboración propia. Información de equipamiento urbano levantadas in situ, a través de un recorrido peatonal del lugar, octubre 2019.
113
3.4.5.Infraestructura de servicios urbanos
En cuanto a la infraestructura, el Sector 1 cuenta con redes de abastecimiento de agua las
24 horas y recolección de desagüe gestionado por la empresa SEDAPAL. Acerca del
abastecimiento energético, la empresa Luz del sur se encarga de suministrar energía eléctrica a todo
el distrito para uso público y privado; así también, es posible conectarse a la red de gas natural de
Cálidda.
Por otro lado, la gestión municipal del distrito de Santiago de Surco se encarga del recojo
de basura, mantenimiento de las calles, limpieza pública y riego de áreas verdes; además, el
serenazgo municipal vela por la tranquilidad, orden y cumplimiento de las normas del distrito.
Igualmente, el distrito cuenta con una planta de separación de desechos reciclados que se encuentra
en el Sector 1, EMUSS S.A.
Los vecinos de Santiago de Surco tienen el servicio y pueden adquirir con facilidad internet,
canales de televisión de paga y línea telefónica en caso lo solicitarán a través de las empresas
privadas que brindan el servicio en el país; que les permite estar conectados y comunicados.
3.4.6.Movilidad en el distrito
Santiago de Surco es accesible desde los otros distritos otros de Lima gracias a la
infraestructura vial que lo atraviesa. De las vías del Plan Vial de Lima Metropolitana, pasan por el
distrito la carretera nacional Panamericana Sur y está proyectada la continuación de la vía expresa
Av. Paseo de la República, esta última cruzará el sector 1, ver Figura 34.
En cambio, el Sector 1 en su interior presenta problemas de accesibilidad y movilidad a

114
causa de la presencia de vías estrechas y no continuas. La parte norte del sector se presenta más
organizada con vías amplias, el recorrido del transporte público es más ordenado y cuenta con
acceso al transporte público masivo como la Línea 1 del Metro de Lima. La parte sur, desde la vía
Expresa hacia Barranco y Chorrillos, donde se ubica el terreno, es la parte que concentra el
desorden vial debido a la irregularidad de la trama urbana; hay calles que terminan en callejones
cerrados, son estrechas, el transporte público de buses y combis transita por estas vías dando
muchas vueltas y por la zona más cercana al centro histórico.
Los más perjudicados son los peatones, porque perciben las calles inseguras al transitar, el
ancho de las veredas no son los adecuados y en ocasiones tienen que transitar tramos largos, dando
muchas vueltas, para ir de un punto a otro. Un apoyo para ellos es el trasporte motorizado conocido
como la moto taxi o el uso de bicicletas, pero falta equipamiento para utilizarlos de forma ordenada.
115
Figura 34
Mapa de la interconexión vial de Santiago de Surco con Lima Metropolitana

116
Figura 35
Mapa vial del Sector 1
Nota: Elaboración propia. Adaptado del mapa vial de Santiago de Surco.

117
3.4.7.Impacto de la vía expresa sur
La presencia de una vía de carácter metropolitano como la Vía Expresa Sur permitirá
completar el planteamiento vial de Lima propuesto en el PLANMET, el cual, a pesar de los años,
aún no se ha completado y sigue implementándose por tramos. La construcción de este tramo
brindaría otra ruta de conexión de la zona norte y central de Lima Metropolitana con la carretera
Panamericana Sur; tanto para el trasporte privado y, aún más importante, la ampliación del
Metropolitano de Lima (transporte público de uso masivo). De esta manera, el ciudadano que se
traslada de las zonas norte y centro con dirección sur, o viceversa, reducirían las cantidades de
trasbordos que actualmente realizan y ahorrarían costos en pasajes.
Además, de los distritos que serían atravesados por esta vía, Barranco y Santiago de Surco;
este último, tendría como consecuencia un reordenamiento vial y mejor conexión en la parte más
desordenada y aislada del mismo, el sector 1.
3.4.8.Espacios públicos e infraestructura ecológica
Como se mencionó anteriormente el distrito de Santiago de Surco destina 6.43m2 de área
verde por habitante y 5.70m2 de Recreación Pública y Privada por residente (Municipalidad de
Santiago de Surco, 2019, p. 35), pero estas áreas no están distribuidas equitativamente. La Figura
36 muestra dos planos, uno es el plano de estratificado según el ingreso per-cápita del hogar y el
segundo es el plano de zonificación donde solo se muestran las zonas de recreación publica ZRP,
zonas de recreación ZR y áreas verdes. En este plano se puede ver hay mayor área verde en zonas
donde vive la población de estrato económico alto; entonces, mientras más bajo es el poder
118
adquisitivo de la población, menos área de recreación y área verde tiene. Por otro lado, también
coincide que las zonas con menor área verde son las más densas y las de mayor área verde son las
menos densas.
En el sector 1, el suelo destinado a áreas recreativas es el 3.9% del territorio, el más bajo
del distrito y se destina 2.1% a áreas verdes. Igualmente, la relación de distribución de áreas verdes
se conserva dentro del mismo sector 1; en la parte superior de la av. Paseo de la Republica se ubican
las viviendas de mayor poder adquisitivo y concentra las zonas recreativas, mientras que en la parte
inferior las zonas de recreación son escazas.

119
Figura 36
Comparación del plano de estratificación según ingreso Per-Cápita del hogar con el plano de zonificación de
recreación pública
Nota: Tomado del Diagnóstico RIZ-Santiago de Surco, pág. 36.

120
3.4.9.Patrimonio cultural
En el Sector 1 se encuentra la zona central de Surco Antiguo, la cual está delimitada como
zona Monumental en los planos y es reconocida por el Ministerio de Cultura del Perú
(Municipalidad de Santiago de Surco, 2008).
3.5. Análisis De La Vivienda
En el distrito predomina el uso residencial, 46% de su territorio está destinado a vivienda;
el uso está presente en todos los sectores del distrito. En cuanto a la ocupación, el 84% de la
población vive en urbanizaciones formales, el 8.5% en proceso de formalización y el 7.5% vive en
asentamientos humanos (AAHH) informales (Municipalidad de Santiago de Surco, 2008, pág. 58).
Según el censo del 2017 del INEI se registraron 97,069 viviendas ocupadas y según la
Gerencia de Desarrollo Urbano al 2008 había 91,667 unidades registradas en el catastro municipal
distribuidas en 52,595 lotes (Plan de Desarrollo Concertado de Santiago de Surco al 2009 - 2021.
Volumen 1: Diagnóstico, 2008, pág. 61). En la figura 37, muestra cómo se encuentran distribuidas
las viviendas por tipos y por sectores; en él se aprecia que en los sectores 9,2 y 1 hay más viviendas
unifamiliares, sectores en los cuales la zonificación permite llegar hasta RDM.

121
Figura 37
Número de viviendas en el distrito, por sector y tipo
Nota: Tomado del Plan de Desarrollo Concertado de Santiago de Surco al 2009 - 2021, pág. 61.
122
Si bien es cierto, la tasa de crecimiento de la población del distrito ha disminuido en los
últimos 10 años, según los datos del INEI, anualmente se integran 1 100 familias nuevas a Santiago
de Surco; también, las familias en el distrito están integradas en promedio por 3.2 personas por
hogar. Adicionalmente, el INEI también indica que el déficit de vivienda tuvo un aumento de 2900
unidades (censo 2007) a 3516 (censo 2017), (Diagnostico del Reajuste Integral de Zonificación del
distrito de Santiago de Surco, 2019, p. 23).
Figura 38
Datos de la situación de la vivienda en Santiago de Surco según el INEI
Nota: Tomado del Diagnóstico RIZ-Santiago de Surco, pág. 23.
Otro aspecto importante a resaltar es la estimación de viviendas vulnerables en el distrito,
elaborada para el Plan de Desarrollo Urbano; este análisis está apoyado “en los resultados del
123
citado estudio elaborado por INDECI en 2010. Estudio para determinar el nivel de vulnerabilidad
física ante la probable ocurrencia de un sismo de gran magnitud en el contexto del Plan de
Prevención por Sismo 2010” (Municipalidad de Surco, Universidad ESAN, Kalitas, 2017, pág.
250). De la observación de los mapas de INDECI (ver ANEXO E), el equipo técnico que trabajó
en el PDU desarrolló el siguiente cuadro, ver Figura 39, en donde se muestra que el sector 1 tiene
el mayor número de viviendas precarias o en peligro y de viviendas con vulnerabilidad alta o muy
en alta. También, se indica que estas viviendas ocupan el 60% de la superficie del sector 1 (Figura
40); en el Anexo E se puede apreciar la distribución espacial dentro del territorio.
Figura 39
Número de viviendas vulnerables por sectores dentro del distrito
Nota: Tomado del Plan Urbano Distrital de Santiago de Surco 2017-2027, pág. 252.
124
Figura 40
Distribución de superficies vulnerables por sectores
Nota: Tomado del Plan Urbano Distrital de Santiago de Surco 2017-2027, pág. 250.
3.5.1.Mercado inmobiliario
Santiago de Surco se encuentra entre uno de los cinco distritos más atractivos para vivir en
Lima, según Gestion el costo del metrocuadrado es de S/6 641 soles (Guardia, 2019). De igual
manera, en un informe de la inmobiliaria Tinsa Perú, en los ultimos años la oferta inmobiliaria en
el distritro se ha oriendado hacia los sectores socioeconomicos A+, A y B; aunque, tambien hay
mercado para ofertar a los sectores B y C, gracias a las nuevas oportunidades crediticias a las que
pueden acceder estos sectores (Lizier, 2019).
El distrito se encuentra atractivo para vivir debido a la percepcion de seguridad por parte
de los compradores y en cuanto al número de habitaciones, la mayoría presenta 2 habitaciones

125
como mínimo. Ademas, el perfil de los compradores se encuentra entre los 35 y 45 años, 65% de
estos son parejas casadas y valoran comprar en zonas con áreas verdes, recreacion y cerca a centros
de estudios (La República, 2019).
3.6. Síntesis Del Diagnóstico
3.6.1.Socioeconómico:
La población del distrito de Santiago de Surco se caracteriza por ser adulta y pertenecer a
la población económicamente activa (15 y 64 años), también hay un grupo significativo de adultos
mayores, grupo que en estos últimos 10 años está en constante crecimiento, es un indicio de que la
población está envejeciendo.
Los Sectores 9,2 y 1, son los sectores que concentran mayor número de población, así
mismo, los sectores 2, 1 y 3 son de mayor densidad poblacional. La densidad poblacional del sector
1 es de 17.493 Hab/km2, mayor a la densidad poblacional total del distrito, esto quiere decir, que
la población no ocupa el distrito equitativamente, sino que tiende a concentrarse en algunos
sectores.
En el distrito las actividades de mayor desarrollo productivo son las terciarias y secundarias
(industria), estas actividades también están presentes en el sector 1. Además, en el sector 1 se da
el turismo como actividad por la presencia del centro histórico.
EL 70.5% de la población en edad de trabajar se encuentra capacitada y con estudios para
ello.
Si bien, en el distrito predominan los niveles socioeconómicos B y A respectivamente, el

126
sector 1 está ocupado por personas de ingresos medios, medios altos y altos; sin embargo, se aprecia
en los mapas que estos sectores no conviven entre sí, sino que la forma en como ocupan el territorio
parece sectorizada.
3.6.2.Urbano:
La estructura urbana del distrito del Santiago de Surco es diversa, el sector 1 presenta una
organización de damero, urbanizaciones y asentamientos humanos. En los asentamientos humanos
hay zonas tugurizadas, informales con la mala conectividad, por las vías incompletas.
Santiago de Surco es un distrito de carácter residencial con presencia de actividades
comerciales concentradas en los ejes viales importantes y con grandes zonas homogéneas de uso
residencial con falta de diversidad de usos. La propuesta permitir viviendas de densidad alta en el
sector 1, no está acompañada por propuestas de aumentar el equipamiento en el sector, sobre todo
en lo recreacional.
Los usos de suelos en el sector 1 muestran la presencia de viviendas de densidad bajas y
construcciones modernas de vivienda de densidad media y alta, indicador de que el sector 1 está
sufriendo un proceso de densificación en cuanto a viviendas.
El uso del comercio sigue la propuesta de zonificación para el Sector 1; pero, está
centralizado alrededor del centro histórico quedando algunas zonas alejadas a las zonas de
comercio. Los usos de industria están ocupando algunos terrenos destinados a vivienda, mientras
que zonas destinadas a otros usos están siendo usadas para uso residencial; no se están respetando
los usos propuestos en la zonificación y el uso de vivienda termina siendo el más afectado.
127
En cuanto a educación y salud, el sector 1 está cubierto por ambos servicios; no obstante,
ante el crecimiento poblacional proyectado, deben preverse más áreas para estos usos.
A nivel macro, el distrito de Santiago de Surco es completo, empero, a nivel barrial y
vecinal, hay zonas desatendidas las cuales deben trasladarse a otras zonas para abastecerse; esto
pudo ser apreciado en el levantamiento del sector 1. La zona norte del sector 1, queda desatendida
pues la gran parte de servicios sobre todo de comercio vecinal/zonal, se ubican en la parte sur del
sector 1, en la av. Jorge Chávez.
Los proyectos pueden ser una oportunidad para acercar los servicios a los ciudadanos y
reducir sus traslados a peatonales y mejorar la congestión vehicular; también, ayudan a romper con
las zonas homogéneas que no son óptimas para el buen funcionamiento de la ciudad.
Santiago de Surco es atravesado por vías de carácter nacional, metropolitano y arteriales
facilitando el traslado desde y hacia el distrito; sobre estas vías igualmente se ubican los principales
equipamientos urbanos. La conexión vial distrital aparentemente es buena, distinta a la conexión
vial interna, el sector 1 presenta graves problemas de accesibilidad debido a las vías inconclusas;
por ello, deben respetarse las vías trazadas y las secciones viales planteadas en el plan vial de Lima
Metropolitana y del distrito.
La distribución de las zonas de recreación y áreas verdes no es equitativa en todo el distrito,
las zonas de mayor poder adquisitivo cuentan con mayor área verde y de recreación. En el sector 1
sucede los mismo, por esta razón, deben procurarse zonas de área verde y espacios públicos de
recreación en los proyectos que se desarrollen.

128
La situación de la vivienda en el distrito es formal en un 84% y con gran presencia de
viviendas unifamiliares, por la zonificación propuesta esta imagen cambiará en unos años.
Conjuntamente, a pesar de que el crecimiento poblacional se ha reducido en los últimos 10 años,
hay familias que se integran anualmente al distrito; por ello, la demanda de vivienda está latente y
familias están compuestas por un promedio de 3.2 personas/hogar. Por otra parte, en el análisis se
han evidenciado viviendas en situación de vulnerabilidad alta o muy alta y el mayor número de
estas se encuentran dentro del Sector 1; entonces, es necesario proporcionar alternativas de
viviendas tanto para las personas que se mudan al distrito como para las que serán afectadas en un
futuro y ello es posible gracias a la propuesta de zonificación de aumentar las densidades en el uso
residencial dentro del Sector.

129
CAPITULO IV: Edificio Hibrido Para el Sector 1
Luego de haber estudiado los edificios híbridos y analizado el contexto, en este capítulo
final del trabajo de tesis se explicará el proceso que se siguió para lograr el diseño del Edificio
Híbrido para el Sector 1. También, se presentará una propuesta urbana en el entorno inmediato al
terreno con intervenciones puntuales que fortalecerán la regeneración urbana de la zona.
Se debe mencionar que se plantea todo el proyecto sobre el terreno, pero se desarrolló a
detalle solo un sector por la magnitud del proyecto; por ello, hay zonas no desarrolladas como
viviendas y oficinas, las cuales solo han sido planteadas a nivel anteproyecto.
4.1. El Terreno
Luego del análisis de la zona a intervenir en el Sector 1 e identificar los servicios
necesitados, se procedió con la selección del terreno para el proyecto. Este fue elegido por su
ubicación estratégica y gran área, cuya oportunidad no es visible para los ciudadanos; pues, al ser
solo un lote baldío se percibe como un elemento de segregación urbana. Por otro lado, el municipio
si tiene mapeado este lote y lo ha clasificado en su plan urbano como ZRE, compatible con otros
usos.
El terreno se encuentra en la parte central oeste del Sector 1, cerca al distrito de Barranco y
al centro de Surco Pueblo; está ubicado entre las avenidas Vía Expresa Sur al norte, Alberto
Samamé Dávila al oeste y Paseo de la Castellana al este; también, en esta orientación se encuentra
el cauce del río Surco, ver Figura 41.

130
Figura 41
Mapa de ubicación del terreno. Elaboración propia.
Nota: Elaboración propia
4.1.1.Descripción Del Terreno
El terreno es de forma irregular, tiene un área de 61 776.54 m2 y su perímetro total es de
1150.92 metros lineales. Su topografía es irregular, las diferencias de nivel van de 0m a 4m en los
extremos más largos; la parte más alta está en el lado que colinda con la vía expresa y va
131
descendiendo hacia la calle el Señor de los Milagros.
Figura 42
Plano perimétrico. Elaboración propia.
4.1.2.Linderos
El terreno colinda con propiedades privadas de carácter residencial y calles:
 Por el norte, con una longitud de 351.86 ml colinda con la avenida Paseo de la Republica -
Vía Expresa Sur (proyecto vial).
 Por el este, con una longitud de 186.38 ml colinda con la avenida Paseo de la Castellana y
el cauce del río Surco; además, con una longitud de 69.11 ml colinda con propiedad de
terceros (condominio de viviendas Alameda de la Castellana) de 5pisos de altura.

132
 Por el sur, con una longitud de 136.41 ml colinda con propiedad de terceros (condominio
de viviendas Alameda de la Castellana), con una longitud de 74.46 ml colinda con la calle
Señor de los Milagros y con una longitud de 127.79 ml colinda con propiedad de terceros
(condominio de viviendas Villa Talana) de 4 pisos de altura.
 Por el oeste, con una longitud de 90.21 ml colinda con propiedad de terceros (condominio
de viviendas Villa Talana) y con una longitud de 86.17 ml colinda con el Jirón Alberto
Samamé Dávila.
Figura 43
Vistas del borde en la Calle Señor de los Milagros
Nota: Fotografías propias del exterior del terreno, tomadas en noviembre 2020.
133
Figura 44
Vistas del borde en la av. Paseo de La Castellana
134
Figura 45
Vistas del borde en Jr. Alberto Samamé Dávila
135
Figura 46
Vista en 3D de la Vía Expresa Sur
Nota: Tomado del video del Proyecto de la vía expresa Sur, de Youtube
https://www.youtube.com/watch?v=_QkvGsnRGcQ&t=23s el 26/08/2020.
4.2. Propuesta del entorno del proyecto
Para contribuir con el entorno del Sector 1, se propone una mejora en las calles aledañas al
terreno, priorizando los siguientes puntos:
 La calidad y percepción del espacio público.
 La accesibilidad y traslado dentro del sector.
Mediante la aplicación de los principios de planificación planteados por Jan Gehl, se
proponen los siguientes lineamientos y se plasman en las láminas U01 y U02:
1. Habilitar las vías propuestas en el plan vial distrital de Santiago de Surco y de la ciudad de
136
Lima en el PLANMET 1990 – 2010.
2. En búsqueda del concepto ciudad caminable, se designan a las vías que quedan dentro del
perímetro delimitado por las avenidas Vía Expresa Sur, Paseo La Castellana, Alberto
Samamé Dávila y Jorge Chávez, como vías uso mixto con prioridad de tránsito al peatón y
un límite de velocidad máxima de 30km/h para los vehículos. Al reducir la velocidad de
tránsito al auto, también se vuelven aptas para los ciclistas.
3. Las calles internas deben estar al mismo nivel que las veredas y con protección al peatón
en el ancho de vereda óptimo; además, tener otro material en el suelo, se propone utilizar
adoquín para dar una sensación que invite a caminar seguro. Así mismo, estarán
debidamente señalizadas y semaforizadas en cruces importantes como jirón Combate de
Angamos con avenida Paseo La Castellana.
4. La iluminación es a escala del peatón y hay áreas de descanso para el mismo.
5. El transporte público, queda restringido a las avenidas Vía Expresa Sur, Paseo La
Castellana, Alberto Samamé Dávila y Jorge Chávez; para esto, es necesario completar la
avenida Paseo la Castellana y conectarla con Jorge Chávez. Paseo La Castellana puede
servir también para descargar el transporte público que cruza el centro histórico,
contribuyendo a la peatonalización del mismo.
6. Se propone un recorrido mixto desde el centro histórico al terreno del proyecto el cual inicia
en el pasaje Sáenz Peña, en donde se mantiene peatonal, continua por la calle Monitor
Huáscar hasta jirón San Pedrito, donde cambia a vía mixta hasta llegar al proyecto; luego
137
hacia jirón Combate de Angamos hasta la prolongación de Peña Rivera, que es la que llega
al proyecto. Todo este recorrido tendrá el mismo tratamiento de las calles internas con
preferencia al peatón; además, contará con una plaza para el descanso ubicada en el tramo
de jirón San Pedrito. A lo largo de este recorrido, se propone que los muros ciegos sean
intervenidos por artistas locales para cambiar la percepción de inseguridad del peatón.
7. Se plantea tener un puente peatonal que conecte el proyecto con las urbanizaciones del otro
lado de la vía Expresa Sur, este debe ser debidamente iluminado.
4.3. Usuario
En el análisis social se evidenció que hay dos grandes grupos de usuarios a atender en la
zona, la población residente entre los 15 y 64 años y la población flotante (visitante); a partir de
este resultado, se procedió a realizar una encuesta virtual a través de la plataforma Google Forms
enfocada a cada tipo de grupo, para complementar el perfil de cada grupo. Se consultaron sobre las
dinámicas y necesidades de cada grupo, para ser considerados en la elaboración del programa
arquitectónico. Los resultados obtenidos son a partir de la base de 100 encuestados (ver ANEXO
G).
4.3.1.Población Residente
El usuario residente predominante está en los adultos de 15 a 64 años; especialmente los
adultos de 35 a 45 años, ver Figura 47, los cuales están en edad de trabajar, viven solos o con su
propia familia. En cuanto a vivienda, según los informes del mercado inmobiliario en la Figura 48,
el tipo de vivienda al que acceden en gran parte, son departamentos tanto para alquiler o compra
138
por una gran diferencia de costos con una casa propia. Además, hay una demanda de departamento
de 3 dormitorios tanto para venta como alquiler, pero en alquiler también se buscan departamentos
de 2 dormitorios, ver Figura 49.
Figura 47
Perfil de usuario residente
Figura 48
Tipo de propiedad en oferta Lima. Reporte del Mercado Inmobiliario – Lima junio 2019.
Nota: Adaptado de https://blog.properati.com.pe/reporte-del-mercado-inmobiliario-lima-junio-

2019/
139
Figura 49
Cantidad de dormitorios contratados para oferta y alquiler. Recuperado de:
Nota: Adaptado de https://blog.properati.com.pe/reporte-del-mercado-inmobiliario-lima-junio-
2019
Con respecto a las dinámicas del barrio, en la encuesta se le consulto a 100 habitantes de la
zona y se les dio una lista con alternativas para tener respuesta cerradas. Sobre los motivos para
movilizarse dentro de su barrio, aparte de trabajar/estudiar; los más resaltantes fueron hacer las
compras para el hogar, deporte y pasear.
Acerca de la necesidad de contar con los siguientes servicios dentro del barrio, se muestra
que todos concuerdan en que se necesitan más áreas verdes, seguido de una posta para emergencias,
mercado, zonas deportivas y bancos, ver Figura 51. Las respuestas de estos servicios serán
contrastadas con el resultado del análisis urbano.
Al mismo tiempo, se les consulto sobre su preferencia entre el mercado y supermercado al
momento de realizar las compras del hogar. A lo cual se ve que el 64% de los encuestados prefiere
ir a comprar en el mercado, Figura 52.

140
Figura 50
Resultado de Encuesta a la pregunta ¿Por cuál de estas actividades te movilizas más en tu barrio,
aparte de salir a trabajar y/o estudiar?
3
Ir a eventos en la calle o espacio 9
público
3
Figura 51
Respuesta a la pregunta: Del 1 al 5, ¿Qué tan necesario cree que es tener los siguientes servicios
en tu barrio? (Siendo 1 nada necesario y 5 muy necesario).
(1 nada – 5 muy
necesario)
141
Figura 52
Respuesta a la pregunta ¿En cuál de estos establecimientos prefiere hacer sus compras?
4.3.2.Población Flotante
Figura 53
Perfil del usuario flotante.

142
La mayor parte de personas que van a Surco Pueblo son adultos entre los 31 y 50 años;
además, de los encuestados el 51% va al lugar en una frecuencia interdiaria a diaria, Figura 53. Los
motivos principales de su traslado son la recreación (paseo/ deporte) o visitar a alguien; el trabajo
y hacer compras son actividades secundarias por las que frecuentan el distrito, Figura 54.
Figura 54
Respuesta a la pregunta: ¿Cuál es el motivo por el cual frecuenta esta parte del distrito? (de ser
el caso marcar más de uno)
Entre los lugares consultados para mejorar su estadía en la zona, Figura 55, hay una
preferencia por las áreas verdes y zonas culturales, luego están los mercados/supermercados;
también, están las zonas para hacer deporte, los centros médicos, restaurantes y tiendas por
departamento, todas por encima del 20%.

143
Figura 55
Respuesta a la pregunta: De ser residente o visitante de esta zona de la ciudad, ¿qué tipo de lugares
de la lista mejoraría su estadía?

3
2
1
Dentro de la población flotante, un grupo importante son los que trabajan y se les consulto
en qué tipo de espacios desempeñan sus labores con el fin de conocer los sectores en los que se
emplean, Figura 56. Los sectores que predominan son el comercio y recreación; un 39.2% de ellos
trabajan en tiendas comerciales, seguidos por el 25.5% que trabaja en espacios recreativos, mientras
que un 19.6% realiza sus labores en oficinas y el mismo porcentaje en centros de salud.
Adicionalmente, para saber qué actividades y dinámicas se desarrollan en torno al trabajo,
se les consulto sobre las actividades que realizan a parte de este, Figura57. Entre ellas, resaltan el
comer fuera de casa y hacer las compras para el hogar; en segundo lugar, está ir al banco, tercero
con solo 1.3 puntos menos está el pasear en las áreas verdes y en cuarto lugar el reunirse con
amigos.
144
Figura 56 1
3
Respuesta a la pregunta: En la situación de trabajar en Surco Pueblo y alrededores. ¿En qué tipo
1
9
de espacio desarrolla sus actividades?
2
Figura 57
Respuesta a la pregunta Además de trabajar, ¿qué otras actividades realizan en Surco Pueblo y
sus alrededores? 4
6
6
3
2
2
4
2
145
4.4. Programa Arquitectónico
ZONA COMERCIAL
ZONA I - COMERCIAL
ÁREA DE TOTAL
AFORO AFORO PARCIAL POR
ZONAS AMBIENTE SUB AMBIENTES AMBIENTE CANTIDAD PARCIAL
PARCIAL TOTAL ZONAS (m2)
(m2) (m2)
TIENDAS POR TIENDA ANCLA 1 3000 1 3000 1000

DEPARTAMENTO 1367
TIENDA ANCLA 2 4100 1 4100
HALL Y PASILLOS 1000 2 2000 -
STANDS TIPO 1 12 30 360 -
MERCADO STANDS TIPO 2 9 20 180 -
CÁMARA FRIGORÍFICA 100 3 300 -
12990.00
ALMACÉN SECO 100 2 200 -
AREA DE MESAS 2300 1 2300
TALLER 1 95 1 95
MERCADO
GASTRONOMICO TALLER 2 55 1 55
STANDS TIPO 1 10 22 220
STANDS TIPO 2 30 6 180
LOCALES TIPO 1 350 6 2100 840
LOCALES TIPO 2 250 5 1250 500
LOCALES TIPO 3 200 10 2000 800
LOCALES
LOCALES TIPO 4 150 13 1950 780 3439 8845.00
COMERCIALES
LOCALES TIPO 5 90 6 540 216
LOCALES TIPO 6 75 9 675 270
MÓDULO CENTRAL 11 30 330 33
BANCO 250 5 1250 250
ZONA FINANCIERA AREA DE CAJEROS 44 1 44 16 286 1494.00
CASA DE CAMBIO 100 2 200 20
RESTAURANTE 1 1255 6 7530 4506
AREA MESAS 1080 1 1080 720
COCINA 90 1 90 9
BARRA Y ATENCIÓN 20 1 20 15
COMIDA 11326 18088.00
FRIGORIFICO 8 3 24 1
DEPOSITO 15 1 15 1
SS.HH. PERSONAL (1L,1I,1U) 3 1 3 1
SS.HH. DAMAS (2L,2I) 9 1 9 2
146
SS.HH. CABALLEROS (2L,2I,2U) 9 1 9 2
SS.HH. PERSONAS CON DISCAPACIDAD 5 1 5 0
RESTAURANTE 2 532 5 2660 1355
AREA MESAS 360 1 360 240
COCINA 90 1 90 9
FRIGORIFICO 8 2 16 1
DEPOSITO 15 1 15 1
SS.HH. DAMAS (2L,2I) 9 1 9 2
RESTAURANTE 3 1104 3 3312 1993
AREA MESAS 950 1 950 633
COCINA 90 1 90 9
FRIGORIFICO 8 1 8 1
DEPOSITO 10 1 10 1
SS.HH. DAMAS (2L,2I) 9 1 9 2
RESTOBAR 1074 3 3222 1940
AREA MESAS 625 1 625 417
TERRAZA 300 1 300 200
COCINA 80 1 80 8
FRIGORIFICO 6 1 6 1
DEPOSITO 12 1 12 1
SS.HH. DAMAS (2L,2I) 9 1 9 2
PATIO DE COMIDAS 1364 1 1364 1532
AREA DE MESAS (200 MESAS) 968 1 968 1452
STANDS 1 9 4 36
STANDS COMIDA RÁPIDA + DEP. 45 8 360 80
BOLETERIA 100 1 100 67
HALL 450 1 450
CINE SALA 1 340 1 340 340 710 1520.00
SALA 2 125 2 250 250
ZONA JUEGOS 300 1 300
147
VENTA DE COMIDA 80 1 80 53
ZONA SERVICIOS
ÁREA DE TOTAL
(m2) (m2)
SS.HH. DAMAS (12I,12L) 33 9 297 -
SERVICIOS
HIGIÉNICOS SS.HH. CABALLEROS (11U,11I,11L) 36 9 324 - 717.00
PÚBLICO -
SS.HH. PERSONAS CON DISCAPACIDAD 24 4 96
CUARTOS DE LIMPIEZA POR PISO 12 9 108 9
SERVICIOS
- 14 410.00
COMPLEMENTARIOS ESCALERAS DE EMERGENCIA 17 16 272
TÓPICO 30 1 30 5
OFICINA ADMINISTRATIVA 18 4 72 8
CONTABILIDAD 24 2 48 5
LOGISTICA 48 2 96 10
ADMINISTRACION ESPERA 10 2 20 3 29 296.74
ARCHIVO 5 2 10 1
SS.HH. DAMAS (1L,1I) 5 2 10 1
SSHH CABALLEROS (1L,1U,1I) 6 2 12 1
CONTROL DE INGRESO 24 1 24 2
LOCKERS 68 2 136 272
SS.HH. MUJERES(9I,9L) +1 DICAP. 30 1 30 9
DUCHAS Y VESTIDORES MUJERES(9D/V) 30 1 30 9
SS.HH. VARONES (8U,8L,8I) 30 1 30 9
ZONA DE PERSONAL 462 945.00
DUCHAS Y VESTIDORES VARONES (8D/V) 30 1 30 9
COMEDOR 150 1 150 100
LACTARIO 10 1 25 50
OFICINA JEFE SEGURIDAD 10 1 10
SEGURIDAD + CUARTO 18 1 18 2
DEPÓSITO DE BASURA 30 1 30
ALMACEN Y CUARTO DE LIMPIEZA 30 1 30
MANTENIMIENTO 30 1 30
SUBESTACIÓN 100 1 100
CUARTO DE TABLEROS 50 1 50
GRUPO ELECTROGÉNO 100 1 100
SERVICIOS
CISTERNA DE AGUA CONTRAINCENDIOS 100 1 100 6560.00
GENERALES
CISTERNA DE AGUA USO DIARIO 150 1 150
ÁREA DE CONDENSADORES 100 4 400
CUARTO DE BOMBAS 50 1 50
DEPÓSITO 1 40 40 1600
DEPÓSITOS DEPÓSITO 2 25 40 1000
DEPÓSITO 3 15 40 600
148
AREA DE CARGA Y DESCARGA 400 2 800

PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS 1500 1 1500
AREA DE CONTROL 10 2 20
SUBTOTAL ÁREA CENTRO COMERCIAL (M2) 16265 51865.74
OFICINAS
ZONA II
ÁREA DE TOTAL
(m2) (m2)
HALL 80 23 1840 -
LOBBY
ASCENSORES 4 16 64 -
SALA DE REUNIONES 1 (DIRECTORIO) 25 2 50 15
SALA DE REUNIONES
SALA DE REUNIONES 2 10 4 40 6
BAR LOUNGE 800 1 800
SALA DE RECREACIÓN 200 2 400 50
SALA DE DESCANSO 40 4 160 10
TERRAZAS
ÁREAS COMUNES AREA DE MESAS 394.5 1 394.5 263 3896.13
CONCESIONARIO 98.625 1 98.625
AREA DE MICROHONDAS 10 1 10
FRIGORIFICO 6 1 6 1
COMEDOR DEPOSITO 6 1 6 1
SS.HH. DAMAS (3L,3I) 9 1 9 2
OFICINAS 1 300 1 300 32
OFICINAS 2 350 3 1050 111
OFICINAS 3 600 36 21600 2274
OFICINAS PLANTA OFICINAS OFICINAS 4 760 3 2280 240 3182 30854
OFICINA PREMIUM 1000 5 5000 526
SS.HH. MUJERES (2L,2I) 6 48 288
SS.HH. VARONES (2L,2I,2U) 7 48 336
CONTROL DE INGRESO 12 1 12 2
LOCKERS 25 2 50 100
ZONA DE PERSONAL 140 303.00
149
OFICINA JEFE SEGURIDAD 10 1 10

SEGURIDAD + CUARTO 18 1 18 2
MANTENIMIENTO 20 1 20
SERVICIOS CISTERNA DE AGUA CONTRAINCENDIOS 100 1 100
1940.00
GENERALES CISTERNA DE AGUA USO DIARIO 150 1 150
ÁREA DE CONDENSADORES 100 4 400
CUARTO DE BOMBAS 50 1 50
DEPÓSITOS DEPÓSITO 1 30 13 390
AREA DE CARGA Y DESCARGA 50 1 50
PATIO DE MANIOBRAS PATIO DE MANIOBRAS 500 1 500
AREA DE CONTROL 10 1 10
SUBTOTAL ÁREA OFICINAS (M2) 19588 36993.13
VIVIENDA
VIVIENDA
TOTAL AFORO AFORO PARCIAL POR
ZONAS AMBIENTE SUB AMBIENTES ÁREA (m2) UNIDADES
PARCIAL PARCIAL TOTAL ZONAS
Recepción 15 4 60 8
ACCESO Hall de Ingreso 50 4 200 40 56 376
Oficina guardiania 15 4 60 8
GYM 90 2 180 60
AREA COMUN SUM A 100 4 400 1920
SUM B 50 4 200 1280
AREA RECREACIÓN 3507 1760
Piscina 320 1 320 71
Área de juegos 150 2 300 32
Multimedia 180 2 360 144
DEPARTAMENTO A 79 60 4740 5
Sala Comedor 18 1 18
Cocina 7 1 7
VIVIENDA 300 14225
Lavanderia 4 1 4
SS.HH. Completo 7 2 14
Dormitorio 11 1 11
150
Dormitorio Principal 14 1 14
DEPARTAMENTO B 92 40 3680 5
Cocina 7 1 7
Lavanderia 4 1 4
200
SS.HH. De Visita 5 1 5
Dormitorio 11 2 22
Dormitorio Principal 14 1 14
DEPARTAMENTO C 129 45 5805 6
Cocina 7 1 7
Terraza 10 1 10
Lavanderia 4 1 4
270
Dormitorio de Servicio 8 1 8
SS.HH. De Servicio 5 1 5
Dormitorio 11 2 22
Dormitorio Principal + WC 16 1 16
DEPARTAMENTO D DULPEX 129 40 5160 6
Cocina 12 1 12
Lavanderia 6 1 6
Dormitorio de Servicio 9 1 9 240
Dormitorio 15 2 30
DEPARTAMENTO E DUPLEX 149 35 5215 7
Cocina 12 1 12
Lavanderia 6 1 6
Dormitorio de Servicio 9 1 9 245
Dormitorio 15 3 45
CISTERNA DE AGUA CONTRAINCENDIOS 78.25 2 156.5
SERVICIOS CISTERNA DE AGUA USO DIARIO 58 4 232
1341.5
GENERALES CUARTO DE BOMBAS 60 2 120
151

DEPOSITO A 10 20 200
DEPOSITO B 10 20 200
DEPOSITO C 15 10 150
SSHH DAMAS 6 1 6
SSHH CABALLEROS 7 1 7
ESTACIONAMIENTOS VIVIENDA 12.5 220 2750 50
ESTACIONAMIENTO 220
ESTACIONAMIENTO BICICLETA 1.02
SUBTOTAL ÁREA VIVIENDAS (M2) 20394 17702.50
ZONAS COLECTIVAS/ INTERMEDIAS
SALAS DE EXPOSICIÓN Y USOS MULTIPLES

ÁREA DE TOTAL
(m2) (m2)
SUM 1 650 2 1300 1300
SALA DE EXPOSICIÓN 1 200 2 400 400
SALA DE EXPOSICIÓN 2 100 4 400 400
DEPÓSITO 30 2 60 2
AREAS DE REUNION 2206 2284
HALL - RECEPCION 100 1 100 100
SS.HH. DAMAS (3L,3I) 9 1 9 2
ZONA DE LECTURA 15 5 75 -
LECTURA 87
MÁQUINA DISPENSADORA 6 2 12 -
AREA DE JUEGOS (EXTERIOR) 200 4 800 200
JUEGOS NIÑOS SS.HH. DAMAS (3L,3I) 9 4 36 2
204 96
(EXTERIOR) SS.HH. CABALLEROS (3L,3I,3U) 10 4 40 2
LOSAS DEPORTIVAS LOSA MULTIPLE 350 2 700 16

MULTIUSO SS.HH. DAMAS (3L,3I) 9 4 36 - 76
(EXTERIOR) -
SS.HH. CABALLEROS (3L,3I,3U) 10 4 40
ÁREA DE GYM SARDINEL PERIMETRICO 5.04 4 20.16 -
12 134.56
(EXTERIOR) ÁREA DE MAQUINAS 28.6 4 114.4 12
342 1 342 1000
ANFITEATRO
CIRCULACION HORIZONTAL 25 1 25 342
(EXTERIOR) RECORRIDOS
CIRCULACION VERTICAL 25 1 25
152
ESPECTACIÓN ASIENTOS 500 1 500 1000
ESCENARIO ESCENARIO MAYOR 160 1 160 16
SALA DE ESTAR 40 1 40
CAMERINOS
SS.HH. 40 1 40
ALMACEN BODEGA 40 1 40 4
CARGA Y DESCARGA DE EQUIPOS 30 1 30
POSTA MÉDICA 305 1 305 120
ESPERA/ RECEPCIÓN 40 1 40
CONSULTORIO 15 3 45
TÓPICO 20 1 20
POSTA MÉDICA ÁREA DE REPOSO 150 1 150 305
BOTADERO 3 1 3
SERVICIOS HIGIÉNICOS 10 2 20
ADMISIÓN, ARCHIVO, BOTIQUÌN 15 1 15
DEPÓSITO, DESPENSA, ALMACÉN 12 1 12
GUARDERIA 961 2 1922 120
HALL - RECEPCION 30 1 30
AULAS 40 6 240 120
AULA PSICOMOTRIZ 40 1 40 20
SALA MAESTROS 12 1 12 8
PATIO 480 1 480 120
GUARDERIA AREA DE DESCANSO 60 1 60 30 1922
COCINA 18 1 18
SS.HH. NIÑAS (3L,3I) 24 1 24
SS.HH. NIÑOS (3L,3I,3U) 24 1 24
TIENDAS 108 9 972
Área comercial 100 1 1
COMERCIO LOCAL 972
Depósito 4 1 1
SS.HH. 4 1 4
CO WORKING 1600 1 1600
HALL - RECEPCION Sala de espera 60 1 60 19
CO WORKING Administraciñon 16 1 16 2 1600
Sofá Lounge 100 1 100 50
SERVICIOS COMUNES Café Bar 15 1 15
Cocina 30 1 30
153
Zona de impresiones 15 3 45
Cabinas telefonicas 1 20 20 20
Espacio para eventos 400 1 400 400
Oficinas privadas 9.5 20 190 20
Escritorios dedicados 300 1 300 50
OFICINAS
Área coworking 300 1 300 50
Sala de reuniones 15 5 75 50
SS.HH. DAMAS (3L,3I) 9 1 9 2
SERVICIOS GENERALES
Depósito de Limpieza 4 1 4 1
Depósito de basura 4 0 1
Depósito 20 1 20 0
GIMNASIO 1513 1 1513
Sala de espera 30 1 30 15
HALL - RECEPCION
Control de acceso 5 3 15
Administraciñon 16 1 16 2
ÁREA DE MÁQUINAS 460 1 460 100
ÁREA DE PESAS 200 1 200 40
GIMNASIO ÁREA FUNCIONAL 160 1 160 35 1513
ÁREA DE SPINING 200 1 200 43
AULA 150 1 150 50
LOCKERS 70 2 140 280
SUBTOTAL ÁREA ZONAS COMUNES(M2) 20394 9331.56
CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS ZONA COMERCIAL
ZONA COMERCIAL AFORO VARIABLE # ESTACIONAMIENTOS
TIENDAS POR DEPARTAMENTO

3600 1 cada 20 180
MERCADO
LOCALES COMERCIALES 6210 1 cada 20 311
ZONA FINANCIERA 236 1 cada 15 16
RESTAURANTES 4500 1 cada 20 225
CINE 1800 1 cada 20 90
SUBTOTAL 0.6 641
TOTAL ZONA COMERCIAL 385

154
CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS ZONA OFICINAS

ZONA AREA (M2) # ESTACIONAMIENTOS
OFICINAS 12947.13 324
VISITAS 12947.13 33
TOTAL ZONA OFICINAS 357
Tabla 7
Resumen de áreas del programa arquitectónico por usos
RESUMEN DE ÁREAS POR USOS

ÁREAS
DESCRIPCIÓN COMERCIO OFICINAS VIVIENDA
COLECTIVAS
SUBTOTAL (m2) 51 865.74 36 993.13 18 477.50 9 331.56
30% CIRCULACIÓN (m2) 15 559.72 11 097.94 5 543.25 2 799.47
TOTAL ÁREA
67 425.46 48 091.06 24 020.75 12 131.03
CONSTRUIDA (m2)
ÁREA TECHADA (m2) 16 856.36 4 809.11 3 431.54 6 065.51
# ESTACIONAMIENTOS 385 357 220
Tabla 8
Resumen de áreas totales.
DESCRIPCIÓN COMERCIO
ÁREA DEL TERRENO 61 776.54 m2
ÀREA LIBRE (60 %) 37 065. 92 m2
TOTAL DE ÁREA CONSTRUIDA 151 668.30 m2
155
El programa arquitectónico se puede agrupar en 4 grandes zonas y en las siguientes
proporciones:
Figura 58
Usos del programa arquitectónico y proporciones
4.5. Propuesta Del Diseño Arquitectónico
4.5.1.Conceptualización Y Toma De Partido
La propuesta del proyecto busca responder a las condiciones y necesidades identificadas en
el diagnóstico, a través de las características de los edificios híbridos y empleando la herramienta
de Gehl para el diseño del espacio público. Es así que, a pesar de contar con un programa grande,
el proyecto debe contribuir al aumento de áreas verdes, espacios públicos y mejorar la accesibilidad
y tránsito en el lugar. Entonces, se concibió la propuesta como “un Gran Parque Urbano” y
“Contenedor” de actividades, que se adapta al diseño de la trama urbana existente y funciona como
un elemento integrador-conector de su entorno inmediato.

156
4.5.2.Emplazamiento
Para el emplazamiento del proyecto se consideró el entorno físico espacial existente y
proyectado (Vía Expresa Sur); por ello, se tomó la trama urbana existente como punto de partida y
desde esta, se proyectan los ejes sobre el terreno para darle continuidad a los recorridos del entorno,
Figura 59. Además, por la magnitud del terreno y priorizando la accesibilidad se consideran
recorridos peatonales en los bordes y, en la intersección de los ejes se plantean nodos de encuentro.
Figura 59
Esquema de emplazamiento I. Fuente: Elaboración Propia
EJES TRAMA URBANA
EJES PEATONALES
NODOS
CEMENTERIO
Nota: Elaboración propia, esquema de ejes proyectados sobre el terreno.

157
Así mismo, para responder a la presencia del cementerio frente al proyecto y al
requerimiento municipal establecido en la ordenanza N°1076-MML artículo 14° (2007), de
contemplar un Parque Distrital; se ubicó el parque en el cuadrante frente al cementerio. La finalidad
fue generar la mayor distancia posible entre el cementerio y las futuras edificaciones y a su vez,
crear un espacio previo al ingreso/salida del cementerio, del cual carece en la actualidad. Entonces,
este parque se convierte en un espacio de transición al proyecto y el punto de arranque para todo
el tratamiento exterior.
Figura 60
Esquema de emplazamiento II. Fuente: Elaboración Propia
EJES TRAMA URBANA
EJES PEATONALES
NODOS
CEMENTERIO
PARQUE
ÁREA VIVIENDA
ÁREA COMERCIO + OFICINA
Nota: Elaboración propia, esquema de ejes proyectados sobre el terreno y zonas delimitadas.
158
Por otro lado, se fueron destinando algunos usos en el terreno como se muestra en la Figura
60, de acuerdo a la compatibilidad con su entorno inmediato. El espacio ideal para la zona de
viviendas sería en la parte cercana que limita con las residenciales y alejada de las avenidas de
mayor flujo (Av. Paseo de la Castellana y la Av. Vía Expresa Sur), para que los usuarios tengan un
mejor confort en cuanto a ruido y privacidad. En la zona resultante, se desarrollarían las actividades
de comercio y oficina. Este bosquejo nos servirá de guía en la zonificación, pues, es un análisis
macro de cómo se van distribuyendo las áreas en el terreno, para que el proyecto se integre con su
entorno.
4.5.3.Volumetría
El planteamiento de la volumetría es la resultante del análisis arquitectónico de dos zonas
de gran altura y altamente densas que componen el paisaje urbano de Lima. La primera, los
edificios que se construyen en la ciudad especialmente a lo largo de la vía expresa; edificios altos,
duros, a modo de grandes paredes de la ciudad. La segunda, los asentamientos humanos en las
lomas de Lima; ambas zonas agrupan numerosas cantidades de personas, Figura 61 y 62.
Figura 61
Vista del Cerro el Pino (izquierda) y el Cerro San Cristóbal (derecha)
Nota: Extradido de: https://www.google.com/maps/

159
Figura 62
Vistas de la Vía Expresa en Miraflores
Nota: Extraído de: https://www.google.com/maps/
Ante estas dos situaciones, nos surgió la interrogante: ¿Qué forma debe tener nuestro
edificio híbrido?, para que no sea agresivo con el entorno ni con las personas; pues con una
programación tan amplia será necesario el uso de grandes alturas.
La solución inmediata, sería poner todo en un edificio de gran altura, como los edificios de
la primera zona. Pero, la segunda zona emplea un elemento incuestionable: la transición en el
manejo de la escala; elemento que utilizaremos como leitmotiv para el diseño del hibrido.
A partir de estas reflexiones, los volúmenes del proyecto se trabajaron buscando
constantemente que el cambio de escala y paso del espacio exterior al interior sean de forma gradual
para el usuario/peatón, para esto se utiliza el escalonamiento y la permeabilidad como elemento de
diseño, ver Figura 63. Como resultado, se obtienen volumetrías escalonadas, una de ellas llega a
160
los 14 pisos en su punto más alto, los cuales no son percibidos de manera inmediata, pero sí al
contemplar o recorrer el lugar. Igualmente, se emplean distintos elementos como volados, puentes,
uso de la planta libre en todos los pisos y el juego de vacíos y llenos, con el fin de crear espacios
de transición entre el interior/exterior y lo público/privado, que invitan a recorrer los volúmenes en
su totalidad.
Figura 63
Desarrollo de la Volumetría II
Nota: Elaboración propia, bosquejo de diseño.
Así mismo, la permeabilidad del edificio fue pensada para que el edificio invite al usuario
a recorrer el complejo y a la vez facilite la accesibilidad de los peatones para cruzar de una avenida
a otra. El tratamiento exterior del primer piso acompaña esta permeabilidad con el uso de plazas,
desniveles, vías peatonales, ciclovías y equipamiento en general para hacer el recorrido interesante
161
y cómodo para el usuario; en la Figura 64, se muestran los flujos de recorrido diferenciados por
publico, semipúblico y perimetral que se dan en la primera planta, en esta se puede apreciar que
estos flujos atraviesan todo el terreno y el edificio.
Figura 64
Planta Primer Piso Esquema General
RECORRIDO SEMI PRIVADO (VIVIENDA)

RECORRIDO PÚBLICO
RECORRIDO PERIMETRAL
Nota: Elaboración propia, esquema de la primera planta con los flujos de recorrido
diferenciados.
162
Figura 66
Esquema de Circulación vertical
CORTE A-A”
Figura 65
Esquema de circulación vertical
CORTE B-B”
4.5.4.Zonificación
Debido a las características propias de la híbrides y a las zonas identificadas en el programa
arquitectónico, la zonificación e interrelación de las actividades externas e internas juegan un rol
importante en el diseño del proyecto. A la vez, la mezcla de funciones determinará la personalidad
del edificio.
Las actividades identificadas en el programa arquitectónico, se distribuyen a través de una
microzonificación tanto en planta y en sección. Estas actividades, se agrupan en 4 áreas:
Áreas Colectivas. Está conformada por áreas como SUM, gimnasios, zonas de lectura,
163
coworking, juegos para niños, canchas deportivas, anfiteatro, posta médica, guardería, black box,
espacios de exposición y terrazas. Estas áreas son de acceso para todos los usuarios y se utilizaron
para generar puntos de encuentro entre las otras zonas de oficina, vivienda y comercio; por tal
motivo, se han distribuido por todos los volúmenes
Áreas de oficina. Se encuentra sobre los niveles superiores de los volúmenes, en mayor
área en el edificio de mayor nivel. Estas oficinas están categorizadas por el área que ocupan. Siendo
las oficinas premium, las que tienen mayor área para su desarrollo.
Áreas de vivienda. Las viviendas se encuentran emplazadas hacía al oeste, colindando la
calle Alberto Samamé Dávila y por el sur con la calle Señor de los Milagros. Desde el piso 2, en el
NPT +2.80 m, hasta el último nivel siendo el piso 10 en el NPT +25.20.
Los bloques de viviendas se emplazan sobre espacios comerciales y espacios colectivos,
facilitando el desarrollo del barrio. Se separó la vivienda de las otras áreas porque al iniciar en pisos
superiores se pierde el contacto inmediato con la vida barrial y las actividades que se dan en el
nivel del suelo. También, se aleja de las zonas comerciales para que tengan privacidad y no se vena
invadidas por las actividades de comercio de los primeros pisos; entonces se encuentran cercanas
y se relacionan a través del espacio público, el cual juega un rol importante en esta conexión.
Áreas de comercio. Se orienta a lo largo del proyecto, principalmente hacia las grandes
vías, dentro de los bloques más grandes, en los primeros niveles. El área comercial tiene usos como,
mercados, tiendas de venta, módulos de venta, tiendas ancla, bares, cafeterías, restaurante, salas de
cine, gimnasios, etc.

164
Para determinar la distribución de las actividades dentro de los volúmenes, se consideraron
las dinámicas e interacciones que se querían generar.
Además, la zonificación en el caso de los edificios híbridos, se aprecia en sección Figuras
68 y 69; pero, antes es necesario la pre orientación de los cortes a nivel de planta, ver Figura 67.
Figura 67
Planta y Zonificación del Edificio Híbrido. Elaboración propia.
B B
C
Nota: Elaboración propia, esquema de la primera planta con los flujos de recorrido
diferenciados.
165
Figura 68
Cortes y Zonificación A-A y B-B
CORTE A-A”
CORTE B-B”
166
Figura 69
Cortes y Zonificación C-
CORTE C-C”
CORTE D-D”
167
Figura 70
Diagrama de usos y recorridos del híbrido

168
Figura 71
Diagrama de recorridos y conexiones internas en primera planta
Circulación Vertical
Ciclovía

169
4.5.5.Asoleamiento
Para el planteamiento del edificio híbrido también se consideraron las condiciones
climáticas, principalmente para el planteamiento de las fachadas. Como se muestra en la figura 72,
se buscó que hacia el este y oeste queden áreas menores de fachada del volumen, por el
asoleamiento continuo que sufren las superficies ubicadas en estas caras. Las fachadas orientadas
hacia el sur del edificio de mercado y oficinas tienen las fachadas más cerradas, por el
asoleamiento; en el caso del edificio del mercado es más cerrado por el uso y por su ubicación
frente a las viviendas, para dar privacidad a las viviendas se propone una fachada cerrada con
Alucobond y planchas microperforadas.
De igual manera, se ubicaron las terrazas considerando la velocidad del viento; para las
terrazas de vivienda se procuró mantener la orientación norte y en las zonas de oficina y comercio,
las terrazas que quedaron al sur, están protegidas con paredes de vidrio para no romper con la
estética del volumen.

170
Figura 72
Asoleamiento en el edificio híbrido
Nota: Elaboración propia, análisis de asolamiento en el edificio.

171
4.5.6.Características Y Principios Teóricos
Personalidad. El programa del híbrido, el cual responde a las necesidades de la zona; la
forma en cómo se han mezclado las funciones y el planteamiento de diseño, que responden al
entorno urbano de Surco, hacen que el híbrido sea único en su tipo.
Sociabilidad. La sociabilidad se ve plasmada en la permeabilidad que caracteriza al
proyecto, sobre todo en los primeros pisos; estos son abiertos al espacio exterior, lo que permite
que lo público ingrese con facilidad a lo privado y al espacio interior.
Forma. La imagen formal del híbrido, responde a la necesidad de mezclar las funciones y
de hacerlo permeable, más que a una forma concebida desde un todo. La forma resultante se obtuvo
después del complejo proceso de diseño.
Tipología. El edificio no responde a una tipología única.
Procesos. La hibridación se da en el programa, en la estructura al mezclar acero con el
concreto armado; además, en el uso del suelo, al tener una zona destinada a la administración
pública y otra privada.
Programas. Como se pudo observar, el programa arquitectónico del edificio es variado y
responde a las necesidades del entorno; también, la zonificación muestra la ubicación estratégica
de las actividades dentro del edificio y como se interrelacionan entre sí.
Densidad. Para optimizar el uso del suelo y tener más espacio público en el nivel 0, se
recurrió al uso de la densidad alta.
Escala. La transición en el cambio de escala fue uno de los elementos principales en el

172
diseño del edificio. Se procuró en lo posible iniciar con alturas de 1 a 2 pisos, en donde los usos y
el entorno lo permitían y en otros edificios, se mantuvo la escala proporcionada por el entorno que
era de 8 pisos.
Ciudad. Se mantuvo la naturaleza de integrar el edificio a la cuidad tanto como en su
emplazamiento, como en el diseño y como alternativa de solución al problema principal de la zona:
la ocupación territorial desordenada.
4.6. Memoria Descriptiva
4.6.1.Generalidades
La presente memoria descriptiva corresponde al proyecto de diseño de edificaciones
hibridas para Surco Pueblo; el cual parte de la creación de un gran parque, áreas deportivas,
mercado vecinal/gastronómico, oficinas, centro comercial, espacios de exposiciones y viviendas.
Así, este programa articula esta parte del Sector 1 de Santiago de Surco, funcionando como eje
regenerador en el distrito.
El desarrollo a nivel proyecto de las especialidades y detalles arquitectónicos, corresponden
al sector denominado Mercado Gastronómico; esta parte se seleccionó por la naturaleza y dinámica
del uso. A diferencia de los locales comerciales, áreas de oficinas, viviendas y otros usos del
proyecto, esta zona tiene un desarrollo interesante porque acogerá a distintos usuarios dependiendo
de los horarios de funcionamiento. Además, está planeada como un área abierta, sin cerramientos
más que los necesarios para los stands, lo que la hace permeable a los diversos flujos que ocurran
dentro del edificio.

173
4.6.2. Ubicación
El terreno se ubica en el distrito de Santiago de Surco, provincia de Lima, departamento de
Lima, Perú. Se encuentra rodeado por las avenidas Vía Expresa Sur al norte, Alberto Samamé
Dávila al oeste y Paseo de la Castellana al este; también, en esta orientación se localiza el cauce
del río Surco.
4.6.3. Del Proyecto
El diseño arquitectónico está compuesto por un parque que cubre toda la extensión del
terreno, este se encuentra claramente remarcado en dos (2) zonas. La primera zona contiene cinco
(5) volúmenes arquitectónicos modulares de diez (10) niveles, donde la programación
predominante es vivienda y en el primer nivel tiene usos complementarios.
La segunda región, alberga dos (2) bloques que se encuentran unificados por puentes en los
niveles superiores. El primer nivel posee siete (7) pisos, los usos predominantes en este sector son
el mercado vecinal, centro comercial, restaurantes, salas de cine y salas de exposición. El segundo
bloque presenta catorce (14) pisos, los usos predominantes en este bloque es el de oficinas.
Así mismo, la extensión del parque presenta un encause y mantenimiento del río Surco al
lado, en el margen de la Av. Paseo la Castellana y está rodeada de pasos peatonales planteados para
generar un mejor recorrido. El emplazamiento de los volúmenes arquitectónicos permite atravesar
las edificaciones, generando una mejor interconexión entre vías de diferentes magnitudes como la
Prolongación de la Vía expresa Sur y calles zonales.
También, se plantea un circuito de ciclovías dentro del proyecto y se extiende hacia la plaza
174
central de Santiago de Surco. El proyecto posee un nivel de estacionamiento, el cual se localiza en
1 piso de sótano, cuyos ingresos se encuentran entre la Av. Paseo la Castellana y la Calle Alberto
Samamé Dávila.
Nivel sótano. Este espacio se extiende por todo el terreno y se divide en siete zonas; tres
de estas en el NPT -4.00m abastecen de estacionamientos (87, 52 y 110 puestos) a los núcleos de
vivienda por el sur y suroeste; una zona de estacionamientos en el NPT -4.00m (214 puestos) que
abastece al núcleo del mercado y centro comercial por el noroeste; dos zonas de estacionamiento
en el NPT -4.00, una de 35 puestos y de 172 puestos, que abastece a los núcleos de oficinas y centro
comercial por el este y noreste. Además, hay un área de patio de maniobras y servicios generales
en el NPT -5.00m por el centro y, por último, un área financiera en el NPT -4.00m por el centro
norte.
Los ingresos a este sótano se encuentran en las calles Paseo la Castellana y la Calle Alberto
Samamé Dávila, con rampas amplias de cuatro carriles, dos de cada sentido. Las pendientes de
están son de 7% y tiene descansos para los ingresos a las diferentes zonas del sótano. Cada una de
las zonas contiene espacios comunes como almacenes, áreas para limpieza, cuartos de extracción
CO2, cisternas, cuartos de bombas, y espacios técnicos para los núcleos de alimentadores
eléctricos.
Nivel 1. El primer nivel está comprendido por la extensión de un parque a lo largo del total
del terreno y está dividido en dos sectores y presenta una ciclovía que recorre todo el parque.
El primer sector en el sur y sureste a NPT ± 0.00m, se encuentran diez bloques, los cuales
175
en los siguientes niveles se convertirán en cinco; estos bloques, tienen usos mixtos y comercio
vecinal, guardería y una posta médica. Además, de la ciclovía, este sector del parque está rodeado
de vías peatonales que atraviesan y recorren los bloques. Igualmente, por el sur, aledaño a la calle
Señor de los Milagros, se ubican dieciséis plazas de estacionamiento para visitantes y es por esta
vía, por donde la ciclovía ingresa al proyecto.
El segundo sector es más público, este se subdivide en los bloques que contiene; los cuales
clasificaremos como bloque A (restaurantes), bloque B (mercado), bloque C (comercio), parque
central y área de juegos.
En el bloque A, localizamos una edificación de un restaurante y una cafetería comprendidos
de la siguiente manera, ambos en el NPT ± 0.00m; el restaurante posee una gran área de mesas con
aforo de 160 comensales y a la izquierda hay una escalera para el segundo nivel del restaurante.
Continuando con el primer nivel tenemos, hall, depósitos, alacena, cocina y sus ductos para
servicios, igualmente, dos servicios higiénicos cada uno con equipamiento para discapacitados. Así
mismo, la cafetería posee una sala de mesas para ciento diez comensales, hacia la izquierda se
encuentra la cocina y dentro están los depósitos, áreas de limpieza, servicio y posee un par de
servicios higiénicos con equipamiento para discapacitados. Anexo a la cafetería, se encuentra un
núcleo de circulación vertical con escaleras presurizadas y dos ascensores de capacidad para diez
personas. Este bloque se encuentra rodeado de extensos jardines, en el margen exterior de la
cafetería se localiza una escalera mecánica.
En el bloque B, se encuentra el mercado de abastos, el cual está comprendido por un

176
volumen que contiene los siguientes espacios: sesenta y cuatro puestos comerciales, dos espacios
públicos para descansar; sobre estos espacios, hay una doble altura y escaleras mecánicas con dos
núcleos de servicios higiénicos modulares, cuatro locales comerciales y dos ejes de circulación
vertical. Por el sur, cuenta con una terraza con mesas con un aforo de noventa y dos personas, la
parte norte y el sur del bloque, también, están rodeados por extensos jardines.
El bloque C, presenta diversos bloques pequeños disgregados, estos tienen los usos de
locales comerciales, snack bar, cocina y hall de ingreso; para los niveles superiores del edificio, los
usos son una posta médica y dos losas deportivas. La disposición de estos volúmenes en este nivel
permite la creación de diferentes recorridos e integración con el exterior del complejo colindante a
la vía expresa y a el parque central del proyecto.
El parque central está dispuesto por una plaza central a un NPT +2.00m, cubierta con piso
modular y sobre está una cobertura de estructuras metálicas y tensionadas. Igualmente, tiene un
área de juegos localizada en el NPT +2.00m, recorrido de ciclovías, pasos peatonales, los cuales
rodean cuatro pequeños espacios de juegos para ejercitarse, con pisos de jardines secos, gravillas,
corcho, concreto estampado y adoquines. Hacia el este del proyecto aledaño al rio Surco, se
proyectan 3 puentes y el margen está cubierto por jardines.
Nivel 2. Continuando con la clasificación anterior, en el primer sector a NPT + 2.70,
localizamos cinco bloques de vivienda, cada bloque con seis unidades de vivienda.
En el segundo sector ahora encontramos solo dos edificaciones; la primera, encontramos el
segundo nivel del restaurante del análisis anterior a NPT + 4.00m y la capacidad en este nivel es
177
de ciento treinta y seis comensales. Saliendo de este primer espacio, localizamos un hall, hacia la
derecha de este espacio hay un núcleo de servicios y hacia la izquierda un salón de exposiciones;
continuando, un primer núcleo de circulación vertical. Luego, nos encontramos con una cafetería,
una kitchenette, un área de estrado musical, dos barras y aforo para setenta y ocho personas.
Asimismo, encontramos un área de mercado gastronómico con aforo de doscientos sesenta y cuatro
personas; dentro de esta área, hay trece locales comerciales dos núcleos de servicios, dos ejes de
circulación vertical y una sala de exposiciones más.
En el segundo volumen de este sector, localizamos a NPT +4.00m, una tienda ancla con
escaleras mecánicas internas y un núcleo de circulación vertical con escaleras de emergencia
presurizadas y dos ascensores. En este nivel, hay tres locales comerciales, dos núcleos de
circulación adicionales, dos zonas de servicios higiénicos y una extensa área de módulos
comerciales.
Nivel 3. En el primer sector a NPT + 5.50m, ubicamos cinco bloques de vivienda y cada
bloque con tres unidades de vivienda.
En el segundo sector a NPT +8.00m, encontramos un amplio Foyer que sirve de ingreso
previo al Black Box, este ultimo de dos niveles y una capacidad de doscientas veinte personas.
También, se encuentran un núcleo de circulación vertical, una terraza dos áreas de exposición y
área de servicios. Cruzando las escaleras mecánicas localizamos un amplio patio de comidas con
trescientos sesenta personas de aforo; cuatro módulos de comida pequeños y ocho módulos de
comida rápida, estos últimos poseen su propia circulación, almacenes, depósitos y núcleo de
178
circulación vertical. El patio de comidas también cuenta con dos núcleos de baterías de baños.
En la segunda parte de este sector encontramos dos tiendas anclas, cada una con sus
escaleras mecánicas internas, núcleos de circulación vertical y depósitos. En la parte central de este
sector, se localiza un gimnasio con su propia batería de servicios higiénicos y una escalera; además,
existen dos terrazas y un SUM de doble altura.
Nivel 4. A continuación, en el primer sector a NPT + 8.30m, localizamos cinco bloques de
vivienda y cada bloque con cinco unidades de vivienda.
En el segundo sector a NPT +12.00m, hay seis locales comerciales, dos SUM, tres ejes de
circulación vertical, ocho módulos comerciales, tres núcleos de baterías de baños, hall de servicios,
depósitos, alacenas, áreas de limpieza y dos terrazas.
Es en este nivel donde los dos bloques son unificados por un puente con tres módulos
comerciales; mientras, en el siguiente volumen encontramos dos tiendas anclas, un gimnasio, un
restaurante, tres locales comerciales, tres ejes de circulación vertical y tres núcleos servicios
higiénicos.
bloque con tres unidades de vivienda.
En el segundo sector a NPT +16.00m, tenemos un hall de salas de cine, núcleo de
circulación vertical, un núcleo de servicios higiénicos, 3 salas de cine, área de servicios, descanso
y área de juegos para el cine. Saliendo del área de cine, encontramos siete locales comerciales con
sus propios almacenes y vestidores, un hall que recorre estas tiendas, dos ejes de circulación
179
vertical, dos núcleos de servicios higiénicos y un local de descanso y ocio.
Se mantiene el puente del nivel anterior, pero esta vez solo funciona como recorrido con
zonas de exposiciones y descanso. Luego, nos encontramos con un hall central que nos conduce a
una tienda ancla con escaleras mecánicas, depósito y vestidores; regresando al hall veremos dos
ejes de circulación vertical, un núcleo de servicios higiénicos y una sala de reuniones. También,
encontramos dos amplias terrazas y un hall que nos conduce a dos oficinas.
Nivel 6. Seguidamente, en el primer sector a NPT + 13.90m, localizamos cinco bloques de
vivienda y cada bloque con tres unidades de vivienda.
Sobre las salas de cine, se mantienen en ese nivel el mismo espacio; sim embargo, afuera
de estas salas podemos encontrar el área de servicios, núcleo de servicios higiénicos, cubículos de
videojuegos, boletería presencial, boleterías electrónicas y confiterías.
Inmediatamente, a la salida del cine hallamos terrazas con módulos comerciales y estos se
interceptan a un comedor general, con capacidad para ciento veintidós personas, una amplia cocina,
despensa y depósitos. Adyacente al comedor, hay un núcleo de circulación vertical y saliendo del
comedor nos topamos con un puente con uso mixto, módulos comerciales, juegos y seis oficinas,
tres ejes de circulación vertical y dos núcleos de servicios higiénicos.
Nivel 7. En el primer sector a NPT + 16.70m, localizamos cinco bloques de vivienda y cada
bloque con cuatro unidades de vivienda.
En el siguiente sector a NPT + 24.00m, tenemos una oficina de coworking, esta posee
depósitos, almacenes servicios higiénicos y un núcleo de circulación vertical y el puente que une
180
ambas edificaciones funciona como coworking. Conjuntamente, ubicamos siete oficinas, cada una
con sus baterías de servicios higiénicos, dos halls de ingresos hacia las oficinas, cada una con su
núcleo de circulación vertical, entre uno de los halls, encontramos un bar y un SUM.
bloque con cuatro unidades de vivienda.
En el otro sector a NPT + 28.00m, encontramos un bloque que se comprende por tres
núcleos de circulación vertical, cada uno con su hall, cinco oficinas, un SUM y una terraza.
Nivel 9. Continuando con la clasificación anterior, en el primer sector a NPT + 22.30m,
localizamos cinco bloques de vivienda y cada bloque con cuatro unidades de vivienda.
En el otro sector a NPT + 32.00m, localizamos un bloque que se comprende por tres núcleos
de circulación vertical cada uno con su hall, cuatro oficinas, una terraza y un restobar.
Nivel 10. Luego, en el primer sector a NPT + 25.10m, localizamos cinco bloques de
vivienda, cada bloque con tres unidades de vivienda.
En el otro sector a NPT + 36.00m, encontramos un bloque que se comprende por tres
núcleos de circulación vertical cada uno con su hall, seis oficinas y una terraza.
Nivel 11. En este sector a NPT + 36.00m, hallamos un bloque que comprende dos núcleos
de circulación vertical cada uno con su hall, dos oficinas y dos oficinas premium.
Nivel 12. En este sector a NPT + 40.00m, encontramos un bloque compuesto por un núcleo
de circulación vertical con hall, una oficina premium y una terraza.
Nivel 13. En este sector a NPT + 44.00 m, encontramos un bloque con un núcleo de
181
circulación vertical con hall, una oficina premium.
Nivel 14. En este sector a NPT + 48.00m, ubicamos un bloque que contiene un núcleo de
circulación vertical con hall, una oficina premium.
4.6.4.Especialidades
El proyecto plantea un desarrollo básico las siguientes especialidades: estructuras,
instalaciones sanitarias e instalaciones eléctricas.
Estructuras. El proyecto presenta el uso del sistema porticado, los elementos de este
sistema son de concreto armado (vigas y columnas).
Juntas sísmicas. Debido a la extensión fue necesario incluir juntas de dilataciones a cada
35ml en promedio como se muestra en la Figura 71.
Figura 73
Planta típica, gráfico de juntas sísmicas
Nota: Elaboración propia, esquema de organización estructural del sector desarrollado.

182
Cimentación. Son los elementos estructurales que transmiten las fuerzas que recibe la
edificación hacia el piso, el dimensionamiento se muestra en la Figura 74.
Figura 74
Sección y planta de Zapatas
Nota: Elaboración propia, esquema dimensionamiento de zapatas.
Figura 75
Formula de pre dimensionamiento Zapatas

183
Columnas y vigas. Son elementos estructurales que conforman el sistema aporticado.
Figura 76
Fórmulas de pre dimensionamiento de Columnas y vigas
Losas. El proyecto presenta diferentes tipos de losas, ver Figura 77, pasaremos a describir
gráficamente el tipo de losas y luego un plano con su distribución en el proyecto.

184
Figura 77
Secciones típicas de Losas
Nota: Elaboración propia, esquema dimensionamiento de losa aligerada y maciza.
Figura 78
Planta típica, localización de tipo de losas
Nota: Elaboración propia, esquema distribución de losa aligerada y maciza en Planta Nivel 1.
185
9.3.1.1.Instalaciones sanitarias.
Sistema de agua. El sistema de agua se encuentra abastecido por la red pública. La
distribución de la red para áreas verdes será con un tendido directo de la red pública y para el resto
del proyecto, se realizan los cálculos por sector, determinando que para el sector detallado son
necesarios cisternas equivalentes a 1350.47m3, Cisterna para Consumo Humano (CCH).
Las cisternas se encuentran en el cuarto de bombas, en el sótano 1 como se muestra en la
Figura 77, ubicado en el nivel sótano NPT -8.00 m. Para el cálculo del CCH, se toman las normas
vigentes en el artículo III de instalaciones sanitarias, Norma IS.0.10.
Figura 79
Detalle de cisternas
Nota: Elaboración propia, plano de Cisternas del sector desarrollado, ubicado en Sótano 1.
186
Figura 80
Cálculos de dotaciones y volumen de cisterna
Nota: Elaboración propia, cálculo de cisterna del sector desarrollado.
Sistema contra incendios. Los cálculos para el dimensionamiento de la Cisterna Contra
Incendios (CCI) se realiza usando lo establecido el capítulo III. Instalaciones Sanitarias, norma IS
0.10 Articulo 4.2. “Sistema de Tubería y depósitos para ser usados por los ocupantes del edificio
del Reglamento Nacional de Edificaciones”, la cual determina que la capacidad mínima de cisterna
para incendios seria de 25m3. Se harán uso de válvulas siamesas en la fachada de las edificaciones.
Sistema de desagüe. Se realiza la evacuación por gravedad desde el nivel uno hasta el
catorce; sin embargo, los sótanos tienen una cisterna de aguas negras, las cuales son evacuadas
mediante bombas eléctricas. Las evacuaciones se dan hacia las calles aledañas, respetando las
normativas contempladas en el capítulo III Instalaciones Sanitarias, norma IS 0.10 Artículo 6,

187
donde se dimensiona el diámetro de las tuberías a usar, las cajas de registros y las alturas que
contienen.
Figura 81
Planta 1, sentido de evacuación de desagüe
Nota: 9.3.1.2.Instalaciones
Elaboración propia, plano de red de desagüe del sector desarrollado.
eléctricas.
La empresa encargada del suministro de energía eléctrica en esta zona de la ciudad es LUZ
DEL SUR.
Espacios eléctricos. El programa arquitectónico contempla áreas que contienen
equipamiento para la correcta instalación de suministro de energía eléctrica, estos espacios son:
- Cuartos de Tableros.
- Cuartos Para Generador Eléctricos.
- Área para Sub Estación Eléctricas.
- Ductos de montantes Eléctricas.

188
- Cuarto Central de Data para Comunicaciones.
- Banco de Medidores.
Demanda máxima. Para realizar estor cálculos han sido necesarios los lineamientos
contemplados en la sección 050 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).
CÁLCULO DE DEMANDA MÁXIMA
MÁXIMA
CARGA CARGA FACTOR
ÁREA/ DEMAND
ESPACIO/ UNITARI INSTALAD DEMAND
ZONA CANTIDA A
ARTEFACTO A A A 1=100%
D PARCIAL
W W W
Estacionamientos 8209.49 25 205237.25 1 205237.25
Almacenes 553.61 5 2768.05 0.7 1937.64
SÓTANO
SSHH 122.92 25 3073.00 0.9 2765.70
8886.02 209940.59
Equipos
Adicionales Cámara Frigorífica 5 1118.55 5592.75 1 5592.75
215533.34
Restaurantes 1090.31 30 32709.3 1 32709.3

Mercado 2422.06 25 60551.5 1 60551.5
Piso 1 Depósitos 120.90 5 604.50 0.7 423.15
SSHH 167.09 25 4177.25 0.9 3759.53
3800.36 0 97443.48
Equipos
Adicionales
97443.48
Restaurante 599.69 30 17990.70 1 17990.70

Mercado Gastronómico 2815.55 25 70388.75 1 70388.75
Piso 2 Depósitos 93.12 5 465.60 0.7 325.92
SSHH 167.09 25 4177.25 0.9 3759.53
3675.45 92464.90
Equipos
Adicionales
92464.90
189
Mercado Gastronómico 1810.42 25 45260.50 1 45260.50

Black Box 684.47 30 20534.10 0.75 15400.58
Exposición 645.58 25 16139.50 1 16139.50
Piso 3
Depósitos 394.19 5 1970.95 0.7 1379.67
SSHH 167.09 25 4177.25 0.9 3759.53
3701.75 81939.77
Equipos
Adicionales
81939.77
Centro Comercial 2594.64 30 77839.20 1 77839.20

Sala de Usos Múltiples 2815.55 10 28155.50 0.8 22524.40
Piso 4 Depósitos 145.89 5 729.45 0.7 510.62
SSHH 167.09 25 4177.25 0.9 3759.53
5723.17 104633.74
Equipos
Adicionales
104633.74
Centro Comercial 2159.58 30 64787.40 1 64787.40

Cine 1108.34 25 27708.50 1 27708.50
Piso 5 Depósitos 258.43 5 1292.15 0.7 904.51
SSHH 167.09 25 4177.25 0.9 3759.53
3693.44 97159.93
Equipos
Adicionales
97159.93
Comedor 424.46 30 12733.80 1 12733.80

Exposición 216.79 25 5419.75 1 5419.75
Cine 882.83 25 22070.75 1 22070.75
Piso 6
Depósitos 189.97 5 949.85 0.7 664.90
SSHH 148.03 25 3700.75 0.9 3330.68
1437.62 31486.07
Equipos
Adicionales
31486.07
190
Cine 124.24 25 3106.00 1 3106.00

Oficina 963.73 70 67461.10 0.9 60714.99
Piso 7 Depósitos 154.18 5 770.90 0.7 539.63
SSHH 33.27 25 831.75 0.9 748.58
1275.42 65109.20
Equipos
Adicionales
65109.20
Ascensor 4 1500 6000 0.95 5700

Montacarga 2 2700 5400 0.95 5130
Escalera Mecánica 16 7000 112000 1 112000
Bombas de Agua 5hp
11190 1 11190
c/u 3 3730
Bombas de Agua
Contra incendio 3730 1 3730
principal de 5hp c/u 1 3730
EQUIPOS
Bombas de Agua
ESPCIALES 1492 1 1492
Contra incendio tipo
jockey de 2hp c/u 1 1492
Bombas de desagüe de
4476 1 4476
3hp c/u 2 2238
Sistema Fan jets 18 10000 180000 1 180000
Equipo Extracción de
45000 1 45000
Monóxido 2 22500
Sistema de
4000 1 4000
Presurización 4 1000
Aire Acondicionado 2300 0 0
W 1154488.41
Kw 1154.49
SE NECESITAN 2 SUBESTACIÓN TRIFÁSICA DE 600 KW Y 1 GRUPO ELECTRÓGENO
191
4.7. Vistas Del Proyecto

Figura 83
Vista Frontal Av. Vía Expresa sur 1
Nota: Elaboración propia, vista de la av. Paseo de la Castellana y av. Paseo de la República.
Figura 82
Vista Interna Plaza Central
Nota: Elaboración propia, vista interna del sector Comercio- Oficinas.

192
Figura 85
Vista frontal Av. Vía Expresa Sur 2
Nota: Elaboración propia, vista de la av. Paseo de la República.
Figura 84
Vista Interna plaza y exterior del Mercado
Nota: Elaboración propia, vista interna plaza y exterior Mercado.

193
Figura 87
Vista Interna Zona de Viviendas
Nota: Elaboración propia, vista interna plaza y parte del sector de Viviendas.
Figura 86
Vista aérea de todo el terreno
Nota: Elaboración propia, vista aérea del proyecto y su entorno.

194
Figura 88
Vista acceso interno a sector Mercado
Nota: Elaboración propia, vista interna al acceso hacia el Mercado.

195
4.8. Perfil De Inversión Y Presupuesto
Se estimó el costo estimado del proyecto en base al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales
de Edificación para Lima Metropolitana y Provincia Constitucional del Callao, Costa, Sierra y
Selva – Ejercicio Fiscal 2021 aprobado en la Resolución Ministerial N°270-2020-VIVIENDA.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA TOTAL X M2

Muros y Columnas Techos
ESTRUCTURAS Categoría B Categoría A S/ 650.54
S/334.98 S/315.56
Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baños
ACABADOS Categoría A Cateogoría B Categoría C Categoría B S/ 675.90
S/278.68 S/148.62 S/170.82 S/77.98
INSTALACIONES
Categoría A
ELÉCTRICAS Y S/ 301.40
S/301.40
SANITARIAS
Valor Total de Construcción x m2 S/ 1,627.84
Área construida en m2 116320.13
Costo de Valor de Obra sin IGV S/ 189,350,560.42
4.9. Conclusiones Finales
En la presente tesis fue posible proponer el diseño de un proyecto arquitectónico con las
características que debe seguir un edificio hibrido que contribuye con la regeneración urbana del
sector 1 del distrito de Santiago de surco; para este objetivo, se identificó lo siguiente:
1. Para que un edificio híbrido contribuya con la regeneración urbana debe seguir con las
características planteadas en las investigaciones publicadas en This is Hybrid de la editorial
a+t publishers: personalidad, sociabilidad, forma, tipología, procesos, programa, densidad,
escala y ciudad.
2. La zona del sector 1 de Santiago de Surco es un área principalmente residencial homogénea

196
con un entorno urbano variado y desordenado con deficiencias; además, presenta tres formas
de ocupación urbana: el damero, la urbanización y el asentamiento humano.
En el sector se encuentran familias de diversos estratos económicos, pero no conviven debido
a que su ubicación es por sectores; también, se pudo apreciar que esta diferencia de sectores
influye en el equipamiento urbano, especialmente en el de recreación. En los sectores de
ingresos altos hay más zonas de recreación, mientras que para los sectores de ingresos medios
las zonas de recreación son escazas. Por otro lado, las zonas comerciales esta centralizadas
cerca al centro de Surco Pueblo y en la av. Jorge Chávez, lejos de los sectores de ingresos
altos.
El sector 1 es accesible desde otras partes del distrito y desde los distritos de Barranco,
Miraflores, Surquillo y San Borja; sin embargo, debido a la presencia de asentamientos
humanos y zonas poco desarrolladas, la movilidad al interior es difícil, presenta vías estrechas
y truncas, la malla vial interna no está completa.
Por último, el sector 1, es una zona en proceso de densificación, aunque todavía la altura
predominante es baja de máximo 3 a 4 pisos.
3. Asimismo, se pudo identificar diferencias entre los edificios híbridos y los edificios de usos
mixtos, donde los edificios híbridos son proyectos complejos que albergan diversas funciones
y en su planteamiento buscan interrelacionarlas; por otro lado, los edificios de usos mixtos,
mezcla funciones en un edificio segregándolas.
Los edificios híbridos buscan abrirse a la ciudad y para ello pueden emplear herramientas
197
urbanas para su planificación y su vínculo con la ciudad; por otro parte, los edificios de usos
mixtos son planteados con áreas de recreación cerradas a la ciudad y de uso exclusivo para sus
usuarios.
Los edificios híbridos se desarrollan en terrenos grandes esto les permite contener diversas
funciones, tener escala y contar con superficie para el espacio público; los edificios de usos mixtos
en Lima se están desarrollando en terrenos pequeños y en consecuencia no se trata de cumplir con
el mínimo de área libre.
4.En base a la propuesta de zonificación de la municipalidad de Santiago de Surco se pueden
desarrollar proyectos de densidad alta; el plan vial de Lima Metropolitana propone vías para
mejorar la accesibilidad en el Sector 1 y los parámetros urbanos del terreno a intervenir exigen
1 Ha para parques. Por otra parte, debido a la densificación del sector 1, los usuarios necesitan
más viviendas, acceso al comercio vecinal/ zonal y el aumento de áreas de recreación y áreas
verdes.
5. Finalmente, el proyecto arquitectónico híbrido propuesto cumple con las características del
edificio hibrido, a través de las cuales se ha planteado una alternativa de solución a los
problemas de usos de suelos, demanda de vivienda en el sector 1 y de mejora de la imagen
urbana de esta zona. Estas características contribuyen de la siguiente manera:
El edificio propuesto es único en la zona y se puede percibir como un hito urbano en la
zona; igualmente, el planteamiento del edificio parte de la porosidad, sobre todo en los primeros
pisos es abierto al público con recorridos que permiten conectar un extremo del sector 1 con el
198
otro. El edificio tiene una vocación publica; en este caso en especial, permite que los espacios
públicos propuestos puedan contribuir a disminuir el déficit de áreas de recreación y áreas verdes
en la zona y que sean abiertas a todos sus habitantes.
El programa que contiene responde a la necesidad de vivienda, comercio, áreas verdes y
empleo; conjuntamente, la gestión será híbrida por la presencia del parque (gestión pública) y la
zona de viviendas también pertenece a terceros.
El planteamiento del proyecto y sus recorridos a nivel peatón parten de la necesidad de
mejorar la conectividad en esta parte del sector 1 y del déficit de espacio público. Conjuntamente,
se trabajó una densidad alta para priorizar el espacio público en el nivel 0; pero, se recurre al
escalonamiento como estrategia para alcanzar la densidad alta sin impactar directamente en el
peatón y en el paisaje urbano. Como resultado, se obtuvo una forma no agresiva con el perfil urbano
y un proyecto de escala urbana.
4.10.Índice De Láminas
LAMINA DESCRIPCION ESCALA

U-01 PROPUESTA URBANA 1/2500
U-02 CORTES PROPUESTA URBANA varias
U-03 PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN varias
G-01 PLANO TOPOGRÁFICO varias
G-02 PLANO DE TRAZADO Y PLATAFORMAS 1/750
G-03 PLANO PAISAJISTA 1/750
G-04 PLOT PLAN 1/750
PLAN GENERAL DEL CONJUNTO - ANTEPROYECTO
A-01 PLANTA GENERAL NIVEL 1 1/500
A-02 PLANTA GENERAL SOTANO 1 1/500
199

A-13 PLANTA GENERAL NIVEL 12,13, 14 y TECHOS 1/500
A-14 CORTES GENERALES A-A 1/500 - 1/250
A-15 CORTES GENERALES B-B 1/500 - 1/250
A-16 CORTES GENERALES C-C 1/500 - 1/250
A-17 CORTES GENERALES D-D 1/500 - 1/250
A-18 ELEVACIONES GENERALES 1 1/500 - 1/250
SECTOR MERCADO
A-22 PLANTA SECTOR NIVEL 1 1/250
A-23 PLANTA SECTOR NIVEL SOTANO 1/250
A-24 PLANTA SECTOR NIVEL 2 y 3 1/250
A-25 PLANTA SECTOR NIVEL 4 y 5 1/250
A-26 PLANTA SECTOR NIVEL 6 y7 1/250
A-27 PLANTA SECTOR NIVEL TECHOS 1/250
A-28 CORTES GENERALES 1-1, 2-2 y 3-3 1/250
A-29 CORTES GENERALES 1-1 1/125
A-30 CORTES GENERALES 2-2 1/125
A-31 CORTES GENERALES 3-3 y 4-4 1/126
A-32 ELEVACIONES SECTOR 1-1, 2-2 y 3-3 1/250
A-33 ELEVACION SECTOR 1-1 1/125
A-36 PLANTAS SECTOR VIVIENDA 1 al 5 1/200
A-37 PLANTAS SECTOR VIVIENDA 6 al 11 1/200
DETALLE ESPACIAL
D-01 DETALLE ESPACIAL - 1 MERCADO GASTRONÓMICO 1/100
200

D-02 DETALLE ESPACIAL 2 - LOCAL FAST FOOD 1/50
DETALLE ESPACIAL 3 - STAND MERCADO
D-03 GASTRONÓMICO 1/50
D-04 DETALLE DE FACHADAS 1/50
D-05 DETALLE DE COBERTURAS 1/50
D-06 DETALLE DE VANOS: VENTANAS 1/25
D-07 DETALLE DE VANOS: PUERTAS 1/25
ESPECIALIDADES ESTRUCTURAS
E-01 CIMENTACION SECTOR 1/250
E-02 ENCOFRADOS SÓTANO 1 SECTOR 1/250
E-03 ENCOFRADOS NIVEL 1 AL 7 SECTOR 1/250
ESPECIALIDADES INSTALACIONES SANITARIAS SECTOR
IS-01 RED DE AGUA ACOMETIDAS 1/250
IS-02 RED DE DESAGÜE ACOMETIDAS 1/250
IS-03 RED DE AGUA PRIMER NIVEL SECTOR 1/250
IS-04 RED DE DESAGÜE PRIMER NIVEL SECTOR 1/250
ESPECIALIDADES INSTALACIONES ELECTRICAS SECTOR
IE-01 RED DE ACOMETIDAS 1/250
IE-02 RED DE ACOMETIDAS PRIMER NIVEL 1/250
ESPECIALIDADES DE SEGURIDAD
SE-01 PLANO DE EVACUACIÓN Y SEÑALÉTICA SECTOR 1/250
201
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Ediciones Cátedra.
208
ANEXOS
Anexo A. Análisis del árbol de problemas y objetivos.
209
210
211
Anexo B. Cuadro de resumen de peligros según su origen en Lima Metropolitana

212
Anexo C. Características de las especies de flora y fauna de Santiago de Surco.
ESPECIE CARACTERISTICAS IMAGEN

- Atrae colibríes y mariposas,
polinización.
- Resistente a sequias y fríos
moderados.
- Especie de bajos requerimientos y
Ceiba Speciosa
ornamental.
(Ceibo)
- Abundante floración en épocas de
verano.
- Gran capacidad de sombra.
- No presenta ataques significativos
- Follaje siempre verde.

- Puede alcanzar 40 m de altura.
- Flores muy nectaríferas.
- Crecimiento muy rápido.
PAISAJE
Grevilla robusta - Uso paisajístico aislado.

(Grevilla) - Como árbol de jardín es barrera
natural.
- Ideal para cortina rompevientos.
- No suele ser atacado por plagas,
es resistente.
- Crecimiento medio y longevidad
de 100 años.
- Resiste a la contaminación
Jacaranda urbana.
mimosifolia - Escaso mantenimiento en general.
(Jacaranda) - Floración muy abundante y
vistosa.
- Caída de flores y semillas
producen efecto alfombra.
Schinus - Entre 7 a 10 m de altura.
terebinthifolius - Ramificaciones extendidas y
(Molle Costero) hojas perennes.
213

- Resistente a sequias altas y
contaminación.
- No necesita de podas.
- Adecuado para aceras no muy
anchas.
- Usado como árbol de alineación.

- Considerada como ruderal.
- Usada como medicina
Alternanthera tradicional.
porrigens - Propiedades contra inflamación,
(Moradilla) gripe, purgante, circulación y
cólicos menstruales
- Alimento de aves y animales

Paspalum menores.
penicillatum - Protección contra erosión del
(Maicillo) suelo.
- Captura de agua de la atmosfera
ORNATO
- Preparación de alimentos.
Galinsoga - Medicina tradicional,
caligensisn propiedades cicatrizantes y
(Galinsoga) antinflamatorias.
- Atraer insectos polinizadores.
- Captura de agua de la atmosfera.

Fuertesimalva - Atraer insectos polinizadores.
peruviana - Proveer alimento a fauna debido
(Malva) a su gran capacidad de producir
semillas.
214
Oxalis
- Es una especie importante en la
megalorrhiza
formación y estabilización de
(Trebol
suelos.
Amarillo)
AVES SILVESTRES
ESPECIE ESPECIE
Coragyps atratus (Gallinazo cabeza negra) Zenaida asiatica (Cuculi)
Buteo polyosoma (Aguilucho común) Columbina cruziana (Tortolita)

215
AVES SILVESTRES
ESPECIE ESPECIE
Falco sparverius (Cernícalo) Taumastura cora (Picaflor de Cora)
Columba livia (Paloma doméstica) Geositta peruviana (Pampero peruano)
Zenaida auriculata (Rabiblanca)

216
Anexo D. Plano de Zonificación del distrito de Santiago de Surco.

217
218
Anexo E. Mapas de Vulnerabilidad del distrito de Santiago de Surco, INDECI 2010.
219
Anexo F. Parámetros Urbanos del terreno.

220
221
Anexo G. Encuestas para la identificación del usuario residente y flotante.
Identificación de las necesidades de vivienda y servicios urbanos del usuario residente en
Surco Pueblo.
1. ¿Vives en o cerca a Surco Pueblo?
SI NO
2. ¿En qué parte vives?
__________________________________
3. ¿Edad?
15 a 20 años
21 a 30 años
31 a 50 años
51 a 65 años
+ de 65 años
4. ¿Por cuál de estas actividades te movilizas más en tu barrio, aparte de salir a trabajar y/o
estudiar?
Compras para el hogar

Ir al banco
Trámites personales
Hacer deporte o actividad física de manera regular
Ir a eventos en la calle o plaza pública
Ir al parque/pasear/comer
Visitar a alguien
Dejar o recoger a los niños
222
5. Del 1 al 5 ¿Qué tan necesario cree que es tener los siguientes servicios en tu barrio? (Siendo
1 nada necesario y 5 muy necesario).
1 2 3 4 5
Zonas deportivas
Banco
Posta Médica para Emergencias
Guardería
Supermercado
Ferreterías/ Tiendas especializadas en construcción
Mercado
Más áreas Verdes
6. ¿En cuál de estos establecimientos prefiere hacer sus compras?
Mercado Supermercado
Identificación del usuario visitante de Surco Pueblo.
1. ¿Edad?
15 a 20 años
21 a 30 años
31 a 50 años
51 a 65 años
+ de 65 años
2. ¿Reside Ud. en el distrito de Santiago de Surco?
SI NO
3. ¿Con qué frecuencia visita de Surco Pueblo y alrededores?
Diario
223
Inter diario
Una vez a la semana
Pocas veces al año
4. ¿Cuál es el motivo por el cual frecuenta esta parte del distrito? (de ser el caso marcar más
de uno)
Comer
Hacer trámites municipales
Hacer compras
Visitar a alguien
Recreación (paseo/deporte)
Estudio
Trabajo
5. En la situación de trabajar en Surco Pueblo y alrededores. ¿En qué tipo de espacio desarrolla
sus actividades?
Edificaciones industriales/taller
Tiendas comerciales
Espacios de oficinas
Centros deportivos
Espacios de recreación
Espacios culturales/educación
Equipamiento de salud
Belleza/Gym/Spa
6. Además de trabajar, ¿qué otras actividades realizan usted en Surco Pueblo y sus
alrededores?
Ir al banco
Compras para el hogar
Comer fuera de casa
224
Reunirse con amigos

Ocio
Atención médica
Hacer deporte
Pasear en áreas verdes
Ir de Shopping
7. De ser residente o visitante de esta zona de la ciudad, ¿qué tipo de lugares de la lista
mejoraría su estadía? (Marcar más de una de ser el caso)
Supermercado/Mercado
Banco
Lugares para practicar deporte
Espacios Culturales/Teatros/Bibliotecas
Centros médicos
Restaurantes
Tiendas por departamento
Ferreterías/Tiendas especializadas en construcción
Áreas verdes

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FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

Edificio híbrido como regenerador urbano en el distrito de Santiago de

Para optar el título profesional de Arquitecto/a

Caballero Fuertes, Milagros Rosa (0000-0003-4422-210X)

Soto Castillo, Sebastián Alan (0000-0003-3512-8875)

Alegre Salazar, Víctor Enrique (0000-0002-0734-6763)

Tipo de documento de identidad de la AUTORA DNI

AUTOR Soto Castillo, Sebastián Alan

Orcid del AUTOR 0000-0003-3512-8875

Tipo de documento de identidad del ASESOR DNI

Datos del jurado

A mi madre, a mi padre, a mis

A mi madre, a mis hermanos, a

Extendemos nuestros agradecimientos especiales a nuestro asesor el Arq. Enrique

El crecimiento en las ciudades latinoamericanas, como Lima, conlleva a que estén

híbridos en la mezcla de usos y su impacto urbano, se realizó un análisis y se identificaron las

características que lo definen; como resultado, se propuso el diseño de un proyecto

regeneración urbana en este contexto.

Growth in Latin American cities, such as Lima, is leading to a process of densification,

building should follow in order to contribute to urban regeneration in its context.

Keywords: hybrid buildings, urban regeneration, mixed-use, high density.

ÍNDICE DE TABLAS ...............................................................................................12

ÍNDICE DE FIGURAS .............................................................................................13

CAPÍTULO I: GENERALIDADES ..........................................................................22

1.1. JUSTIFICACIÓN DEL TEMA ............................................................................. 22

1.2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .................................................................. 22

1.3. VIABILIDAD .................................................................................................. 25

1.4. OBJETIVOS .................................................................................................... 26

1.4.1. Objetivo General ...................................................................................... 26

1.4.2. Objetivos Específicos ................................................................................ 26

1.5. ALCANCES .................................................................................................... 27

1.6. LIMITACIONES .............................................................................................. 28

1.7. METODOLOGÍA ............................................................................................. 28

CAPÍTULO II: MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL ..........................................31

2.1. REGENERACIÓN URBANA .............................................................................. 31

2.1.1. Definición ................................................................................................ 31

2.1.2. La mezcla de usos en la regeneración urbana............................................ 33

2.2. EDIFICIOS HÍBRIDOS ...................................................................................... 35

2.2.1. Origen de los edificios híbridos................................................................. 35

2.2.2. Mixed-Use ................................................................................................ 36

2.2.4. Edificios Híbridos..................................................................................... 41

2.2.5. Características ......................................................................................... 42

2.3. CIUDADES PARA LA GENTE ........................................................................... 45

2.3.1. Principios de planeamiento: congregarse o dispersarse............................. 45

2.3.2. Cuatro principios de planificación de transporte ....................................... 46

2.3.3. Alentar o rechazar – viendo y oyendo a otros ............................................ 47

2.3.4. La ciudad a la altura de los ojos: 12 criterios de calidad ........................... 47

2.3.5. La ciudad a la altura de los ojos: diseñar la planta baja ............................ 47

2.4. ANTECEDENTES DEL PROBLEMA .................................................................... 49

2.5. ANÁLISIS DE REFERENTES SEGÚN CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICO HÍBRIDO.... 57

2.6. MARCO NORMATIVO ..................................................................................... 62

CAPÍTULO III: EVALUACIÓN Y DIAGNÓSTICO DEL CONTEXTO URBANO

DEL SECTOR 1 ...................................................................................................................69

3.1. RESEÑA HISTÓRICA ....................................................................................... 69

3.2. DATOS GENERALES ....................................................................................... 69

3.2.1. Ubicación y delimitación del área de estudio............................................. 69

3.2.2. Ambiental ................................................................................................. 76

3.2.4. Ecológico ................................................................................................. 79

3.3. ANÁLISIS SOCIOECONÓMICO .......................................................................... 83

3.3.1. Demografía .............................................................................................. 83

3.3.2. Económico productivo .............................................................................. 89

3.3.3. Participación ciudadana ........................................................................... 92