Guerovich Arce Gonzales Cámac

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ
UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID
ESCUELA DE POSGRADO
MAESTRÍA EN GESTIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E

INMOBILIARIAS
ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO

INMOBILIARIO EN MEDIO DE UNA PANDEMIA GLOBAL
Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas

Constructoras e Inmobiliarias que presenta:
John Augusto Guerovich Arce

Luis Angel Gonzales Cámac
Asesor:
Sandra Karina Ganoza Soto
Junio 2021
RESUMEN EJECUTIVO
El presente trabajo analiza la factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario
en un terreno ubicado en la intersección de las Calles Pino Silvestre y Palo Santo en el
distrito de Surquillo, en medio de la Pandemia Global, Covid 19.
Se propone un proyecto de trece pisos más una azotea y la construcción de cuatro sótanos.
La cantidad total de departamentos que se proponen construir son 98 unidades.
Para este trabajo es importante evaluar los factores que son influyentes en el desarrollo
de un proyecto, por este motivo se realizará un análisis de situación del macro y micro
entorno y a su vez como análisis importante para el desarrollo de la tesis, los factores de
la coyuntura actual a causa de la Pandemia Global Covid 19.
Se realizará un estudio de mercado el cual nos permitirá conocer las ofertas de
departamentos que se encuentran cercanas a nuestro edificio propuesto. Esto nos
permitirá analizar las demandas que debemos llegar a satisfacer en estos momentos. Los
datos obtenidos nos permitirán diseñar y desarrollar nuestro plan de marketing, el cual
tiene como objetivo fundamental posicionarnos frente a nuestro cliente identificado.
A consecuencia de la Pandemia Global Covid- – 19, reformularemos el plan de
“marketing mix”, dentro del cual se determinan las características del producto que
ofrecemos, como por ejemplo espacios para el trabajo desde casa; la fijación del precio
de venta acorde a la nueva realidad; las opciones de promoción a emplearse en la actual
coyuntura como por ejemplo el uso masificado de las redes sociales; y la plaza más
conveniente para ofrecer nuestro producto que dada la coyuntura será por ejemplo visitas
virtuales mediante el uso masivo de internet.

Finalmente, luego de haber elaborado un presupuesto y cronograma acorde a la nueva
realidad se analizarán aspectos económicos y financieros del proyecto los cuales nos
permitirán determinar si los resultados obtenidos de indicadores como VAN y TIR son
los esperados y atractivos para la viabilidad de nuestro proyecto propuesto. A su vez se
realizó una evaluación de riesgos a través de un “Análisis de Sensibilidad” usando
variables como las distintas velocidades de venta que se puede optar.

ÍNDICE
CAPÍTULO I – ANÁLISIS DE SITUACION ……………………………………..… 1
1.1.- MACRO ENTORNO ……………………………………………………………. 1
1.1.1.- Entorno Económico Político Mundial - Antes del Covid - 19 …...................... 1
1.1.2.- Entorno Económico Político Mundial - Durante el Covid - 19 ……………... 2
1.2.- MICRO ENTORNO …………………………………………………………….. 6
1.2.1.- Contexto antes de la llegada de la Pandemia Covid – 19 …………………… 6
1.2.2.- Contexto durante la Pandemia Covid - 19 …………………………………… 9
1.2.3.- Situación del mercado inmobiliario de viviendas en Lima ………………… 17
1.2.4.- Influencia del Gobierno en el mercado inmobiliario ………………………. 20
1.2.5.- Análisis de la Oferta Inmobiliaria en Surquillo ……………………………. 24
1.2.6.- Elección del terreno y ubicación del proyecto ………………………………. 27
1.2.7.- Análisis de la competencia y estudio de mercado …………………………… 30
1.2.8.- Diferenciación del proyecto de acuerdo a la coyuntura sanitaria …………. 44

CAPÍTULO II – OBJETIVOS DEL PLAN MARKETING ……….……………… 45
2.1.- OBJETIVOS DE CORTO PLAZO …………………………………………... 45
2.2.- OBJETIVOS DE MEDIANO PLAZO …………………………………….….. 45
2.3.- OBJETIVOS DE LARGO PLAZO ……………………………………...…….. 45
2.4.- CRONOGRAMA DEL PLAN DE MARKETING …………………………… 46
CAPÍTULO III – SEGMENTACIÓN Y TARGETING ………………………….... 47
3.1.- INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………... 47
3.2.- SEGMENTACIÓN …………………………………………………………….. 47
3.2.1.- TIPOS DE SEGMENTACIÓN ……………………………………………… 48
3.2.1.1.- Segmentación Geográfica …………..……………………………………… 49
3.2.1.2.- Segmentación Psicográfica ………………………………………………… 50
3.2.1.3.- Segmentación Socio Económica …………………………………………… 50
3.2.2.- VARIABLES IMPORTANTES PARA LA SEGMENTACIÓN …………... 52
3.2.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES …………………………….. 52
3.3.- TARGETING …………………………………………………………………... 53
3.4.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL TARGET…………………………… 53
3.5.- TARGET PRIMARIO …………………………………………………………. 54
3.5.1.- Perfil de target ………………………………………………………………... 54
3.5.2.- La decisión de compra ……….……………………………………………….. 56

3.5.3.- Influenciadores en la decisión de compra ………………….………………... 57
3.5.4.- Medios que atienden y grado de preferencia de los mismos ……………….. 57
3.6.- TARGET SECUNDARIO ……………………………………………………... 58
3.6.1.- Perfil del target ……………………………………………………………….. 58
3.6.2.- La decisión de compra ………………………………………………………... 58
CAPÍTULO IV – POSICIONAMIENTO E INNOVACION ……………………… 59
4.1.- FODA DEL MARKETING PLAN ……………………………………………. 59
4.2.- PROPOSICIÓN DEL POSICIONAMIENTO ……………………………….. 60
4.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………….. 60
4.4.- DESARROLLO DEL BRANDING …………………………………………… 61
4.4.1.- Atributos Diferenciador ………….…………………………………………. 62
4.4.2.- Atributos de Marca a la Estrategia Funcional .…………………………….. 62
4.4.3.- Atributos de Marca a la Estrategia Emocional …….………………………. 62
CAPÍTULO V – MARKETING MIX ………………………………………………. 63
5.1.- EL PRODUCTO ………………………………………………………………... 63
5.1.1.- Cabida arquitectónica ………………………………………………………... 63
5.1.2.- Descripción del proyecto ……………..……………………………………… 66
5.1.3.- Descripción de la estructura del edificio ……………………………………. 71

5.1.4.- Descripción de las especialidades ……………………………………………. 71
5.1.5.- Descripción de los atributos de diferenciación del proyecto ……………… 72
5.1.6.- Descripción de los acabados ………………………………………………… 73
5.1.7.- Presupuesto de Construcción ……………………..……….……….……….. 76
5.1.8.- Cronograma de Construcción ……………………………………………….. 77
5.1.9.- Planeamiento de Construcción del Proyecto ……………………………….. 79
5.2.- EL PRECIO …………………………………………………………………….. 79
5.2.1.- Precios de la competencia …………………………………………………….. 79
5.2.2.- Fijación del precio ……………………………………………………………. 84
5.3.- LA PROMOCION ……………………………………………………………… 84
5.3.1.- La publicidad …………………….…………………………………………… 85
5.3.2.- Las ventas personales ……………………………………………………...…. 86
5.3.3.- Las promociones de ventas ……………………………….…………………... 87
5.3.4.- Presupuesto de marketing ……………………………………...………….… 88
5.4.- LA PLAZA ……………………………………………………………………… 89
5.4.1.- El internet ………………………………………………………………….….. 89
5.4.2.- Caseta de ventas ………………………………………………………………. 89
5.4.3.- Feria Inmobiliaria ……………...…………………………………………….. 90
5.5.- CONCLUSIONES DEL PLAN DE MARKETING ………………………….. 91

CAPÍTULO VI – EVALUCIÓN ECONOMICA Y FINACIERA ………………… 92
6.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO ………………………………..….. 92
6.2.- INGRESOS DEL PROYECTO ……………………………………………..…. 93
6.3.- EGRESOS DEL PROYECTO ………………………………………….……... 94
6.4.- CRONOGRAMA PROYECTADO DE INGRESOS Y EGRESOS ……..….. 96
6.4.1.- Flujo de ingresos …………………………………………………………..….. 99
6.4.2.- Flujo de egresos ………………………………………………….…………... 104
6.5.- SITUACION TRIBUTARIA …………………………………………………. 105
6.5.1.- Impuestos ……………………………………………………………………. 105
6.5.2.- Incidencia Tributaria ……………………………………………………….. 105
6.6.- FUENTES DE FINANCIAMIENTO ………………………………………... 106
6.6.1.- Montos necesarios …………………………………………………………... 106
6.7.- ANÁLISIS FINANCIERO ………………………………………………….... 107
6.7.1.- Flujo de caja ……………………………………………………………...….. 107
6.7.2.- Estados de ganancias y pérdidas ……………………………………………. 110
6.8.- ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ……………………………………………... 111
6.8.1.- Precio de ventas vs costo del terreno ……………………………….……… 111
6.8.2.- Precio de construcción vs costo del terreno ………………………………… 112
6.8.3.- Precio de venta vs costo de construcción …………………………...………. 112
6.8.4.- Precio de venta vs velocidad de venta ………………………………………. 113

6.9.- CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS FINANCIERO ……………………...... 114
CONCLUSIONES ………………………………………………………………….. 115
ANEXOS ……………………………………………………………………………. 118

CAPÍTULO I
ANÁLISIS DE SITUACION
1.1.- MACRO ENTORNO
1.1.1.- Entorno Económico Político Mundial – Antes de la llegada del Covid - 19
Análisis situacional antes del Covid 19:
Presentamos a continuación, el comportamiento y situación macro económico mundial
entre los años 2019 (antes de la pandemia) y en la actualidad 2020 (frente a la pandemia).
2019 – Antes del inicio de la Pandemia Mundial COVID 19:
Las proyecciones de crecimiento económico a finales del 2019 proyectaban un año con
un crecimiento hasta el 3.00 %, inclusive está proyección se destinaba también para el
primer trimestre del 2020.
El estudio final ha registrado que la economía global tuvo el crecimiento más bajo de la
década, llegando a 2.30 %, mencionando también que ha sido el más bajo luego de la
crisis económica del 2008 y 2009.
De acuerdo al estudio de las Naciones Unidas (ONU), uno de los principales motivos de
esta baja son las constantes disputas comerciales entre EEUU y China, así como también
las desaceleraciones en las inversiones domésticas.
A finales del 2019, el crecimiento económico mundial pronosticaba una modesta
aceleración. La cifra de crecimiento global se pronostica con un 2.50 % en el 2020 y con
un 2.70 % para el 2021.
1

Sin aún tener la crisis globalizada de la pandemia por el Covid 19, se advertía que la
reanudación de las disputas, conflictos comerciales y tensiones geopolíticas podrían
alterar y obstaculizar la recuperación y el crecimiento proyectado y esto podría reflejar
tan solo un 1.80 % para el 2020 y un 2.00 % para el 2021.
1.1.2.- Entorno Económico Político Mundial – Durante el Covid - 19
2020 – Inicio de la Pandemia Mundial COVID 19 y alcances hasta el primer semestre de
un año crítico:
El inicio y brote de la Pandemia Global se originó en la ciudad de Wuhan (China) en
diciembre del 2019. El Covid, es una enfermedad cuyo contagio se produce muy rápido
al interactuar con otra persona infectada, al toser y/o estornudar. La velocidad y
comportamiento de contagio en comunidades, distritos, regiones crece de manera
exponencial. Se han tomado severas medidas de contención, entre ellas el confinamiento
o “cuarentenas”, por las cuales casi el 90% de los Países a nivel mundial han optado,
sufriendo severos impactos económicos, financieros, colapsos en los sistemas de salud,
colapsos en los sistemas médicos de atención, miles de pérdidas humanas y miles de
personas infectadas.
Se debe mencionar que se está realizando todo lo humana y técnicamente posible, desde
estudios científicos para poder obtener pronto una vacuna (especialistas mencionan que
la podríamos tener a fines del 2020, llegando al Perú posiblemente para el mes de marzo
del 2021) hasta medidas de toque de queda severas y estrictas en muchos países del
mundo para enfrentar una situación de salud sin precedente alguno.
A finales del mes de marzo los casos de infección ascienden cerca a los 400 mil casos
confirmados en todo el mundo. El entorno económico mundial y local han sufrido los
primeros golpes muy abruptos.
2

En estos momentos todas las medidas de confinamiento continúan en la mayoría de
países, en otros países ya se han iniciado fases de activación como es en Perú: la
denominada activación económica, evaluada en 4 fases, esto supone el comienzo de
regresar a una denominada “nueva normalidad”.
Tras los últimos estudios realizados el FMI prevé que tendremos una recesión mundial en
el 2020 del 3% y un esperanzador repunte en el 2021 con un 5.8%. Estudios del FMI,
revelan que cada mes en que un gobierno decide realizar un confinamiento denominada
“cuarentena” impide un 3% del crecimiento global.
Resaltamos que el impacto que está produciendo esta pandemia sobre la economía es
severo. Hemos referido que la probabilidad de recesión mundial bordea el 3% y está
probabilidad en los últimos meses ha aumentado considerablemente, por lo que esta
tendencia ahora, forma parte de nuestro escenario básico de análisis. Estudios informaban
que las posibilidades de una recesión parecían mínimas, pero cuanto más dure la
permanencia del virus los efectos finales son más perjudiciales y nocivos, aumentando la
volatilidad económica.
Pese a ello si hacemos una comparativa con anteriores crisis económicas globales como
por ejemplo la del 2008 cabe resaltar que existen cosas positivas a destacar como por
ejemplo respuestas rápidas de los bancos centrales y de los gobiernos (han inyectado más
liquidez al sistema y financiación). Estas disposiciones y medidas de urgencia, se han
convertido en los mayores programas de apoyo de nuestra historia.
El retorno a una nueva normalidad será gradual, y este proceso puede demorar uno o dos
trimestres siendo optimista. Ciertamente la economía se va a recuperar, pero esta mejora
y “nueva normalidad” puede verse frenada por las medidas del distanciamiento social.
3

Recordemos que las fronteras continúan cerradas y la posibilidad de un nuevo brote es
latente.
Esperemos que cuando el virus este controlado, este no haya generado daños catastróficos
en las economías, ya que si es así podría haber problemas importantes y significativos en
todos los mercados.
Un enfoque que creemos es el de poder concentrar capitales en empresas que tengan
balances de financiación y perfiles sólidos, las cuales tengan la capacidad de tener y
mantener rendimientos de capitales mejores que todos sus competidores.
Figura 1 - Proyección de Crecimiento Económico para el 2020
Fuente: FMI – 21 de enero de 2019
4

Figura 2 - Proyección de Crecimiento Económico 2020 – 2022
Fuente: Banco Mundial – 8 de enero de 2020
5

1.2.- MICRO-ENTORNO
1.2.1.- Contexto antes de la llegada de la Pandemia Covid – 19
La situación de la economía peruana a finales del año 2019 había logrado un crecimiento
parejo y continuo en casi aproximadamente 21 años, con una proyección de crecimiento
para los años 2020, 2021 y 2022 de por lo menos 2.2%, de acuerdo a las declaraciones de
la Ministra de Economía, María Antonieta Alva.
Debemos destacar que nuestra economía ha demostrado fuerza frente a las adversidades,
la podemos denominar una economía resiliente, frente a todos los vaivenes que ha
mostrado la economía internacional. Uno de los pilares de este comportamiento ha sido
la sólida política monetaria y la prudente política fiscal que se ha tratado de mantener
equilibrada en los últimos veinte años. Como también el auge del crecimiento de las
exportaciones y la integración a los diversos mercados globales.
Recordemos que, en el año 1998, nuestro PBI, registró una ligera variación del -0.39% y
desde finales de ese año hasta finales del año 1999 cuando presentó un incremento y
avance del 1.49%, ha mantenido un crecimiento y desempeño positivo pese a la
volatilidad y cambios de los mercados internacionales.
En el año 2008 se alcanzó una importante expansión del 9.14%, pero debido a la crisis
económica mundial ocasionada por la ya conocida crisis de las hipotecas sub prime (crisis
financiera originada por la desconfianza crediticia) del gigante americano EEUU, el PBI
del Perú se vio afectado y desaceleró a un ritmo de 1.04% en el año 2009.
Analizando nuestra última década, el PBI ha evidenciado un comportamiento algo
variable, esto guarda una relación directa por la volatilidad de los precios de los metales,
como es el caso del cobre. Pese a ello y a otros factores influyentes, tanto externos e
internos, nos hemos mantenido en un terreno positivo.
6

A continuación, mostramos la variación del crecimiento económico del Perú a lo largo de
la última década:
2010 – 8.45% 2015 – 3.27%
2011 – 6.45% 2016 – 4.04%
2012 – 5.95% 2017 – 2.47%
2013 – 5.83% 2018 – 4.00%
2014 – 2.39 % 2019 – 3.00%
Figura 3 – Crecimiento Económico última década
Fuente: BBVA Research – 14 de enero del 2020
7

Pese a la coyuntura política interna, la economía peruana ha mostrado un comportamiento
de resistencia. De acuerdo a los rangos de valores meta del Banco Central de Reserva
(BCR), nuestra inflación se ha mantenido entre los valores del 1% y 3%.
De acuerdo a los datos del Banco Mundial (BM), “el PBI del Perú creció de $51,745
millones de dólares en el año 2000 a $222,045 millones de dólares en el año 2018”.
Otro punto a destacar es que durante está última década el porcentaje de la deuda externa
peruana se ha mantenido por debajo del margen del 30%, lo cual es considerado uno de
los porcentajes más bajos de la región. Según los últimos reportes del Banco Mundial las
reservas internacionales netas se incrementaron a finales del 2019 a la suma de $68,583
millones de dólares.
Para el 2020 las perspectivas de crecimiento son positivas para la emergente economía
peruana. De acuerdo al BCR se apunta a un 3.8% de crecimiento.
Como reflexión el Perú puede lograr unas tasas de expansión y crecimiento muy
favorables en los próximos años, pero ello depende del esfuerzo conjunto de los sectores
públicos y privados. El correcto y adecuado entorno para favorecer la inversión privada,
es el principal motor para el crecimiento económico y por ende el mayor generador de
una significativa oportunidad de nuevos puestos de trabajo.
8

Figura 4 - Proyección de Crecimiento Económico 2020 – 2022
Fuente: FMI – 14 enero del 2020
1.2.2.- Contexto durante la Pandemia Covid - 19
El 16 de marzo del 2020 el gobierno peruano entró a “Estado de Emergencia” y a una
“Cuarentena Nacional” con el objetivo de frenar el avance exponencial del coronavirus.
Luego dicha medida fue ampliada hasta el 24 de mayo.
Esta medida ha dispuesto la suspensión de todas las actividades laborales no esenciales
tanto en los sectores públicos y privados, el aislamiento social obligatorio y el cierre de
todas las fronteras, debido a ello no hay operación de los transportes internacionales tanto
por vía aérea, terrestre, marítima y fluvial.
9

Debido a esta grave crisis de salubridad y grave crisis económica el gobierno peruano ha
dictado una serie de medidas económicas con la finalidad de contrarrestar los efectos a
causa del aislamiento y cuarentena nacional que se resumen a continuación:
1.- La disposición de la entrega de recursos económicos a las familias peruanas más
necesitadas a través de 4 medidas:
a.- Bono yo me quedo en casa
b.- Bono Rural
c.- Bono Independiente
d.- Bono Familiar Rural
El gobierno también dispuso la entrega de fondos municipales para que repartan canastas
con vivieres de primera necesidad.
2.- La disposición que los trabajadores formales retiren S/.2,400 de los fondos de
Compensación por Tiempo de Servicios (CTS)
3.- Disposición del retiro de S/.2,000 soles de las AFP, para aquellas personas que se
encuentren en calidad de desempleados y luego el 25% de los fondos como segunda
medida a esta disposición.
4.- Debemos sumar a ello el subsidio de las planillas a todas las empresas que cuenten
con trabajadores con sueldos de hasta S/.1,500 soles y la aprobación de “alivios
tributarios” a las empresas que facturan menos de S/. 21 millones.
10

5.- La creación de los “Fondos Reactiva Perú” y “FAE Mype”, esto con el fin de otorgar
créditos a empresas en riesgo de romper las denominadas cadenas de pago a sus
empleados y proveedores.
Por otro lado, el Gobierno del Perú dispuso y promulgó la reanudación de las actividades
económicas con el fin de reactivar nuestra economía de una forma progresiva y de mitigar
los efectos del Covid – 19.
En base al Decreto Supremo N.º 080 – 2020 – PCM, las empresas podrán reiniciar sus
actividades en cuatro fases las cuales se irán evaluando y se describen a continuación:
a.- Primera Fase:
La primera fase inicia en el mes de mayo, en esta fase se consideran 27 actividades
económicas relacionadas a la minería, construcción, industria, servicio y turismo y
comercio.
Para el rubro de construcción se han evaluado los siguientes proyectos:
 Proyectos del Plan Nacional de Infraestructura para la competitividad (PNIC).
 Proyectos de la Autoridad para la Reconstrucción con cambios (ARCC)
 56 proyectos del Sector Transportes y Comunicaciones.
 36 obras de saneamiento.
 Actividades de infraestructura agraria (riego, mantenimiento, rehabilitación de
drenes, entre otros).
 Proyectos inmobiliarios priorizados (fase de excavación, estructuras y
acabados, y viviendas en el ámbito rural). ***
 Productos agrarios (alquiler/venta de maquinarias)
11

 Inversiones de Optimización, de Ampliación Marginal, de Rehabilitación y de
Reposición (IOARR), acceso de agua y alcantarillado en comisarías, hospitales y
colegios.
 Industrias y servicios conexos a la construcción.
*** En el caso de la reactivación de los proyectos inmobiliarios priorizados, debemos
recordar que la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), La Asociación de
Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios
(ADI Perú) y la Federación de trabajadores de Construcción Civil (FTCCP), manifestaron
la urgente y extrema necesidad de la reactivación de las obras de edificaciones y las obras
de infraestructura. De acuerdo a los cálculos realizados se estimó que a nivel nacional se
encontraban paralizados 4,000 obras públicas y 1,900 proyectos de vivienda.
El Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Rodolfo Yañez, comunicó que la
reactivación inmobiliaria está prevista para iniciar a partir del 18 de mayo, para esta fecha
debe estar aprobado los protocolos sanitarios para cada empresa que solicite el inicio de
actividades.
Se ha previsto que unas 300 empresas que estén dedicadas a la actividad inmobiliarias
reinicien sus labores, las cuales van a generar aproximadamente oportunidad nueva de
empleo a 12,000 mil obreros.
12

Figura 5 - Primera Fase de Reactivación Económica
Fuente: Ministerio de Economía y Finanzas
b.- Segunda Fase:
La segunda fase inicia en el mes de junio, en esta fase se consideran las actividades
económicas relacionadas a la agricultura, minería, manufactura, construcción, comercio
y servicios.
De acuerdo con el Ministerio de Economía, la presente activación de la fase 2 nos llevará
a un 80% de operación de la economía. Por otro lado, esta fase corregirá las demoras que
se produjeron en la primera fase.
13

Este nuevo decreto ha establecido que no es necesario esperar la aprobación del protocolo,
la condición es solo presentarlo para reanudar las actividades.
Con la activación de la fase 2 se debería recuperar alrededor de 500,000 mil empleos
perdidos a causa de la pandemia.
Para el rubro de construcción se han evaluado los siguientes proyectos:
 Proyectos de Inversiones Públicas
 Proyectos de Inversiones Privadas
 Proyectos de Asociaciones Públicas y Privadas
 Proyectos Activos, IOARR (inversiones de optimización, ampliación marginal,
reposición y rehabilitación) y PIRCC (plan integral para la reconstrucción con
cambios).
A continuación, presentamos las 4 fases en resumen y los períodos de reactivación:
14

Figura 6 – Fases de Reactivación Económica

Fuente: PCM – Presidencia del Consejo de Ministro
15

De acuerdo a las Fases de reactivación dispuestas por el Gobierno Peruano, la
reactivación económica para el sector construcción e inmobiliario está comprendida ente
las fases 1 y 2 es decir entre los meses de junio y julio.
Por otro lado, en base a la Resolución Ministerial 87 - 2020 del MVCS, se aprobó el
protocolo sanitario del sector vivienda, construcción y saneamiento el cual es válido para
la reanudación de las actividades económicas de manera gradual.
A su vez este protocolo mencionado es una aplicación complementaria al protocolo de
“Lineamientos para la vigilancia de la Salud de los trabajadores con riesgo de exposición
a Covid - 19”, de acuerdo a la RM 239 – 2020 MINSA.
La reactivación para la fase 1 (junio) comprende a las empresas que se encuentran
relacionadas al sector inmobiliario, que estén por realizar actividades de acabados y que
ya hayan iniciado trabajos antes de la cuarentena obligatoria y aquellas que hayan iniciado
excavaciones que tengan riesgos de posible colapso de edificaciones vecins colindantes.
La reactivación para la fase 2 (julio) comprende a todas las empresas que tengan
proyectos inmobiliarios nuevos o por iniciar y aquellos que cuenten con licencias
aprobadas antes de la cuarentena obligatoria.
16

1.2.3.- Situación del mercado inmobiliario de viviendas en Lima
Tras evaluaciones y mediciones respectivas, se tienen síntomas esperanzadores de la
recuperación e incremento de la venta de viviendas nuevas en Lima. Esta situación
presenta un horizonte muy alentador para el año 2021, demostrando en los últimos meses
del 2do semestre del 2020 (agosto, setiembre, octubre, noviembre y diciembre) capacidad
de recuperación, resaltando que el incremento gradual viene desde la segunda quincena
del mes de abril. De todas formas, de acuerdo a estimaciones las ventas de este año serán
menores que las registradas en el año 2019.
Por otro lado, la recuperación estimada para el 2021 depende de factores importantes
asociados al empleo formal como también la sostenibilidad de ingresos económicos a
mediano plazo y las decisiones de compra teniendo en cuenta la incertidumbre que
gobierna aún el día a día de los potenciales compradores.
De acuerdo a informes del ASEI, el mes de abril solo registró 167 viviendas vendidas,
siendo este mes el de mayor impacto tras las medidas de cuarentena obligatoria dispuestas
por el Gobierno Peruano.
Por otro lado, en el mes de julio las ventas tuvieron un importante incremento, debido a
la demanda postergada a causa de la cuarentena obligatoria. También es importante
resaltar que en este mes los establecimientos necesarios para el proceso legal de las ventas
de vivienda como es el caso de las notarías, entraron en funcionamiento al obtener los
permisos obligatorios.
17

Figura 7 – Venta de Viviendas Nuevas en Lima

Fuente: ASEI – Estudios Económicos Scotiabank
De acuerdo a fuentes confiables (estudios económicos del Banco Scotiabank) las ventas
del sector inmobiliario en Lima tendrán una caída de aproximadamente el 18%.
Estos estudios resaltan y están de acuerdo que el grado de recuperación depende de 3
puntos claves
1. Estabilidad del empleo formal.
2. Incentivos para la adquisición de nueva vivienda.
3. Menor grado de incertidumbre respecto a las condiciones sanitarias.
18

Siendo el punto de vital importancia la recuperación del empleo formal ya que al ser
estable transmite sostenibilidad de ingresos en el tiempo.
La recuperación del sector inmobiliario se ha dado gradualmente. Pese a la pandemia, en
Lima el sueño de la casa propia sigue siendo una necesidad latente. De acuerdo al ASEI,
existe una demanda de dos millones de hogares en el país y de aproximadamente un
millón solo en Lima.
La tendencia del crecimiento gradual de ventas en el mercado inmobiliario se estabilizó
en el mes de setiembre, la cantidad de viviendas vendidas fueron de 1 250 unidades, lo
cual es similar al mismo período del año 2019.
De acuerdo al ASEI esta estabilidad e incremento gradual se debe a que la mayoría de las
ventas han sido lideradas por Lima Moderna (Jesús María, Surquillo, San Miguel, Lince),
debido a una especie de efecto de demanda contenida los meses anteriores, antes de la
cuarentena obligatoria, ya que muchas personas y/o familias no pudieron concretas las
compras.
Se resalta también que los precios por metro cuadrado se han mantenido estables en los
últimos 12 meses aproximadamente en el caso de Lima Metropolitana.
En el caso de Lima Moderna el incremento ha sido hasta un 5% aproximadamente y en
el caso de Lima Top una disminución de hasta en 8% aproximadamente.
De acuerdo al comportamiento del precio por metro cuadrado en Lima Moderna el rango
oscila entre US$ 1,491 a US$ 1,789.
En general Lima Moderna se viene consolidando con fuerza ya que existe mayor oferta y
venta inmobiliaria, a su vez el “trabajo en casa” replantea las preferencias y mecanismos
de búsqueda del sueño de la casa propia.
19

Analizando las ventas de vivienda en el mes de octubre, estas ascendieron a 1372
unidades, esta cifra es alentadora e inclusive superior a la cifra de ventas del mes de
octubre del 2019, esto está reflejando una recuperación progresiva, debiéndose
principalmente a la reactivación de empleos con lo cual las familias han recuperado sus
ingresos y ha podido reanudar mejores decisiones de compra.
A su vez también este efecto de recuperación se debe a una mejora de oferta en las tasas
de los créditos hipotecarios que se ofrecen. Por ejemplo, tasas como 7.86 % en enero del
2020 pasaron a estar hasta 6.1% en octubre y noviembre de este año.
1.2.4.- Influencia del Gobierno en el mercado inmobiliario
La reactivación del sector construcción e inmobiliario corresponden a las Fases
Económicas de reactivación 1 y 2.
Nuestro sector construcción se divide en 2 subsectores:
1.- Infraestructura
2.- El Inmobiliario
20

En ambos intervienen el sector privado y público, siendo el sector Inmobiliario Privado
el más importante, en términos de tamaños de proyectos.
Figura 8 - PBI y el PBI de construcción (%)

Fuente: INEI
Se observa que la caída del PBI Construcción ha sido gradualmente sostenida desde el
mes de marzo, con un fuerte pico en el mes de abril del 2020, respecto al mes de abril del
2019. De acuerdo a CAPECO, el sector sufrió una contracción del 42% aproximadamente
en este primer semestre. De acuerdo al ASEI la recuperación gradual es consistente a
partir de la 2da quincena del 2020, esto se debe al otorgamiento de nuevos créditos
hipotecarios desembolsados por el sector financiero para el sector vivienda gracias a la
actuación del gobierno.
21

En los meses de julio, agosto y setiembre los créditos hipotecarios alcanzaron 10,154
colocaciones, pese a este crecimiento aún es menor comparándolo al año 2019.
Como dato importante el desembolso total en millones de enero a Setiembre del 2020 fue
de S/5.5, lo cual es 35% menos que el 2019 en el mismo período y US$ 0.13 millones en
el 2020 lo cual es un 8% más que el 2019.
Figura 9 – Evolución de los nuevos créditos hipotecarios 2020

Fuente: SBS
De acuerdo a los análisis de expertos y concordando con las evaluaciones del ASEI y
ADI, el sector inmobiliario pasará por una etapa de 6 a 9 meses de recuperación. Este
tiempo puede ser variable y siempre estará en función al comportamiento de la economía
mundial.
Debemos resaltar que el Gobierno Peruano ha realizado y viene realizando impulsos en
el sector inmobiliario para poder contrarrestar los efectos de la pandemia, con la
colaboración del sector financiero y con el apoyo para el subsidio de viviendas.
22

Esta situación de emergencia sanitaria a llevado a que la gran mayoría de empresas del
rubro, las entidades financieras y las instituciones del Estado Peruano trabajen para
alcanzar objetivos como el de dinamizar este sector, utilizando mecanismos y
herramientas tecnológicas como también ofreciendo facilidades para poder financiar la
adquisición de un inmueble.
A través del Fondo MiVivienda, El Gobierno Peruano ha dispuesto una variedad y
diversas facilidades para acceder a la posibilidad de aplicar a un crédito hipotecario con
el uso de tasas preferenciales.
Se ha trabajado con los bancos para que la persona tenga diversas opciones de
financiamiento y beneficios, como la disminución de la cuota inicial, la promoción de
ferias inmobiliarias las cuales identifican a los compradores y ofrecen las alternativas de
financiamiento más óptimas para las personas.
23

1.2.5.- Análisis de la Oferta Inmobiliaria en Surquillo
El distrito de Surquillo posee una extensión total de total de 4.49 km2 y cuenta con
aproximadamente unos 89,283 habitantes (Fuente: Municipalidad de Surquillo - INEI),
representando el 1.0572 % de la población limeña.
El distrito de Surquillo pertenece a uno de los 43 distritos de Lima Metropolitana y tiene
como limites por el norte a los distritos de San Isidro y San Borja, por el sur y oeste con
el distrito de Miraflores y por el este con el distrito de Santiago de Surco.
El distrito de Surquillo cuenta con una ubicación estratégica, lo que lo hace muy atractivo.
Por ejemplo, zonas como el Barrio Médico y La Calera se encuentran solo a 5 cuadras
del distrito Miraflores. Por otro lado, cuenta con espacios familiares y centros comerciales
como Real Plaza, Open Plaza, Boulevard de la Juventud que realza su atractivo.
Según Urbania (Portal Inmobiliario), Surquillo se divide en 4 zonas:
Zona 1 - Barrio Médico: Esta zona se extiende entre las Av. Principal y Villarán justo con
el límite con Surco, San Borja y Miraflores.
Zona 2 - Surquillo Centro: Se extiende entre las calles Domingo Orué, Av. Paseo de la
República, Tomás Marsano y República de Panamá
Zona 3 - Surquillo Norte: Se extiende entre las Av. República de Panamá, Domingo
Orué, Aramburú y Paseo de la República.
Zona 4 - Surquillo Comercial: Se extiende entre las avenidas Villarán, Principal,
Marsano, República de Panamá y Angamos con el límite de San Isidro y San Borja.
24

Aproximadamente el precio del m2 de venta es de US$ 2,033 en la zona comercial de
Surquillo, este precio se ubica por encima del promedio US$ 1,890 x m2 y en el Barrio
Médico con US$ 1,800 x m2. De acuerdo a estudios de Urbania y Nexo Inmobiliario el
comportamiento en ventas es de aproximadamente 62 departamentos vendidos al mes en
Surquillo, esta cifra solo es superada por los distritos de Jesús María (74 departamentos)
y San Miguel (87 departamentos) siendo el departamento promedio de venta de 90 m2.
En el año 2017 la Municipalidad de Surquillo realizó modificaciones en sus parámetros
de construcción con el objetivo de atraer el interés de los inversionistas. De acuerdo a
estas nuevas condiciones y además de poder realizar edificios de mayor altura en zonas
residenciales de baja densidad (5 y 8 pisos), por ello ahora es posible construir
departamentos de 40 m2, sin exceder el 30% del total de las unidades del proyecto.
Figura 10 – Límites del Distrito de Surquillo

Fuente: Google Maps
25

26

1.2.6.- Elección del terreno y ubicación del proyecto
Nuestro terreno elegido se encuentra ubicado en las intersecciones de la Calle Pino
Silvestre con la Calle Palo Blanco, correspondiente a la Zona 4 – Zona de Surquillo
Comercial, del distrito de Surquillo.
Se ha considerado las siguientes variables a considerar en la elección de nuestro terreno:
 La ubicación estratégica de nuestro terreno
 Los metros cuadrados del área del terreno.
 El precio de venta del terreno por metro cuadrado.
 La edificabilidad permitida.
 El precio del metro cuadrado construible y vendible.
Figura 11 – Zona de ubicación del Terreno

Fuente: Google Maps
27


Fuente: Google Maps

Fuente: Google Maps
28

Figura 14 – Zona de ubicación del Terreno vista Satelital

Fuente: Google Maps
El uso del suelo del terreno corresponde a RDM (Residencial Densidad Media), con una
altura máxima 13 pisos. Una vez definida nuestra área de influencia para el proyecto, se
procedió a elaborar los cuadros de competencias con las características más relevantes
que nos permitan proponer un “Proyecto Diferenciador”. Nuestros datos se obtuvieron en
base a las páginas web y llamadas telefónicas, resaltamos que por el momento solo
algunas casetas de ventas por las restricciones de la pandemia.
Esta información obtenida nos ha permitido conocer de forma clara las preferencias del
mercado, los precios, las características del producto, los equipamientos considerados, las
29

áreas comunes, la velocidad de ventas, la cantidad de oferta disponible y también las
fechas de entrega de los departamentos. Para el diseño de nuestro proyecto se ha tomado
en cuenta los atributos del proyecto que tiene mayor velocidad de ventas, esta información
se va a complementar con los atributos que demanda nuestro público objetivo y nos
permitirá desarrollar un proyecto – producto exitoso.
1.2.7.- Análisis de la competencia y estudio de mercado
Dentro de nuestra área de influencia, se han identificado 6 proyectos que serán
considerados como nuestra competencia directa.
Los proyectos son:
1.- Residencial Laurel, a cargo de la empresa Oled Inmobiliaria y ubicado en la Calle
Laurel Rosa 247, Los Sauces, Surquillo.
2.- Proyecto Marsano 2175, a cargo de la empresa Ter Inmobiliaria y ubicado en la Av.
Tomas Marsano 2175, Surquillo.
3.- Proyecto Alter 25, a cargo de la empresa Avitar Grupo Inmobiliario y ubicado en la
Av. Tomas Marsano 1945, Surquillo.
4.- Proyecto Switch, a cargo de la empresa Urbana Perú y ubicado en la Av. Tomas
Marsano 1647, Surquillo.
5.- Proyecto Real 805, a cargo de la empresa Real Inmobiliaria y ubicado en la Av.
Principal 805, Surquillo.
6.- Proyecto Principal 775, a cargo de la empresa Real Inmobiliaria y ubicado en la Av.
Principal 775, Surquillo.
30

4 6

5 Ubicación del Terreno

3 1.- Residencial Laurel

2.- Proyecto Marsano 2175

3.- Proyecto Alter 25

2 4.- Proyecto Switch

1 5.- Proyecto Real 805
6.- Proyecto Principal 775
Figura 15 – Ubicación de Proyectos

Fuente: Nexo Inmobiliario
31

1.- Residencial Laurel
Figura 16 – Vista Frontal 1 Residencial Laurel

Figura 17 – Vista Frontal 2 Residencial Laurel

32

Figura 18 – Características Generales del Proyecto Residencial Laurel

Fuente: Elaboración Propia
33

2.- Proyecto Marsano 2175
Figura 19 – Vista Frontal Proyecto Marsano 2175

Figura 20 – Vista Área Común Zona Roof Garden

34

Figura 21 – Características Generales del Proyecto Marsano 2175

35

3.- Proyecto Alter 25
Figura 22 – Vista Frontal Proyecto Alter 25

Figura 23 - Vista Área Común

36

Figura 24 – Características Generales del Proyecto Alter 25

37

4.- Proyecto Switch
Figura 25 – Vista Frontal Proyecto Switch

Figura 26 - Vista Áreas Comunes

38

Figura 27 – Características Generales del Proyecto Switch

39

5.- Proyecto Real 805
Figura 28 – Vista Frontal 1 Proyecto Real 805

Figura 29 – Vista Frontal 2 Proyecto Real 805

40

Figura 30 – Características Generales del Proyecto Real 805

41

6.- Proyecto Principal 775
Figura 31 – Vista Frontal 2 Proyecto Principal 775

Figura 32 – Vista Interior Proyecto Principal 775

42

Figura 33 – Características Generales del Proyecto Principal 775

43

1.2.8.- Diferenciación del proyecto de acuerdo a la coyuntura sanitaria
De acuerdo al análisis de nuestra competencia y siendo la pandemia global parte ya de
nuestras vidas en esta “nueva normalidad” hemos evaluado incluir en nuestro proyecto
las nuevas necesidades para nuestros clientes, las cuales permanecerán y serán parte de
estas formas de adaptación tanto en lo laboral como un ambiente adecuado para el home
office, en lo social como una zona de coworking para las reuniones virtuales, en lo
personal como es el sano esparcimiento en áreas destinadas para aire libre y descanso y
para las actividades físicas como un gimnasio privado.
Esta diferenciación hace que nuestro proyecto tenga una ventaja competitiva frente a los
demás. Recordando lo que nos dice Michael Porter … “Una ventaja competitiva es una
característica diferencial de una empresa que la hace desmarcarse de la competencia y
colocarse en una posición claramente superior respecto del resto, a fin de obtener un
rendimiento mayor”.
Porter también nos recuerda que esta ventaja competitiva nos diferencia y nos permite
atraer más consumidores para mejorar la empresa.
En este caso nuestro proyecto tendrá los atributos mencionados líneas arribas, los cuales
caracterizan nuestra diferenciación frente al resto de competencia.
De acuerdo a Porter “Esta cualidad única puede apoyarse en todo tipo de características:
diseño, atributos técnicos, desempeño, atención al cliente, rapidez de entrega, oferta de
servicios complementarios, etc…”
44

CAPÍTULO II
OBJETIVOS DEL PLAN DE MARKETING
2.1.- OBJETIVOS DE CORTO PLAZO
Con respecto a los objetivos de corto plazo proponemos cumplir con los plazos que se
han establecido en nuestro cronograma para el desarrollo del proyecto. Otro objetivo
importante es el de cumplir con las con las expectativas de ventas propuestas para los
primeros meses después de haber lanzado la preventa del proyecto (en este caso se ha
proyectado una velocidad de ventas de 3 departamentos por mes). Se propone realizar
una campaña de lanzamiento en todas las redes sociales que se encuentran en actual
tendencia como es el caso de Instagram y Facebook.
2.2.- OBJETIVOS DE MEDIANO PLAZO
Con respecto a los objetivos de mediano plazo, proponemos que en un periodo de seis
meses debemos mantener una velocidad de ventas de 3 departamentos x mes para así
mantener el desarrollo constructivo del proyecto acorde con nuestro cronograma. Nuestro
plan de ventas debe sostenerse con una adecuada estrategia de publicidad la cual debe
mantener activa las redes sociales con nuestros clientes. También se ha considerado el
uso de revistas online, el uso de publicidad visual de gran impacto como es el caso paneles
publicitarios, los cuales deben de ubicarse en puntos estratégicos al entorno del proyecto.
2.3.- OBJETIVOS DE LARGO PLAZO
Con respecto a los objetivos de largo plazo se propone captar una gran cantidad de
seguidores en las redes sociales (Instagram y Facebook principalmente). La publicidad
en redes, la publicidad gráfica y la publicidad online nos permitirá alcanzar el
posicionamiento de la marca y su permanencia en el tiempo.
45

2.4.- CRONOGRAMA DEL PLAN DE MARKETING
Figura 34 – Cronograma del Plan de Marketing

46

CAPÍTULO III
SEGMENTACIÓN Y TARGETING
3.1.- INTRODUCCIÓN
El presente trabajo desarrolla la segmentación y el targeting como una “estrategia” que
tiene como objetivo que nuestra propuesta se encuentre direccionada principalmente a
todo nuestro público objetivo debidamente identificado. Consideramos que la misión
fundamental de nuestra estrategia de ventas, es dar a conocer nuestro producto, para lo
cual se utilizarán todos los medios y canales adecuados de comunicación. Así mismo se
utilizarán los mecanismos necesarios para que el plan de ventas sea eficiente y nuestro
producto se pueda lograr posicionar en el mercado con una mejor participación frente a
nuestra competencia directa.
El desarrollo de nuestra “estrategia” de ventas implica que primero debemos conocer “las
necesidades expresadas y no expresadas de nuestros clientes”, más aún las nuevas
prioridades que necesitan en la nueva coyuntura o nueva “normalidad” a causa del Covid
19. Posteriormente recopilaremos información sobre la aceptación de nuestro producto
en el mercado y si este ha gozado de la aceptación esperada por los potenciales clientes.
Consideramos que nuestro producto siempre debe llegar mediante un mensaje claro y
eficaz a nuestros clientes potenciales.
3.2.- SEGMENTACIÓN
Consideramos que la segmentación de mercado es un mecanismo necesario para poder
definir nuestro target primario y secundario. Una que vez que definamos nuestro target
primario direccionaremos nuestro producto hacia él. Es por ello que es necesario clasificar
a nuestros potenciales compradores, los cuales se han identificado y pertenecen al grupo
de personas del Nivel Socio - Económico B.
47

3.2.1.- TIPOS DE SEGMENTACIÓN
GRAFICO 13 - Tipos de Segmentación.
48

3.2.1.1.- Segmentación Geográfica
La segmentación geográfica se encuentra enfocada en brindar una mejor ubicación, un
mayor estatus social, una mejor conexión a diversos puntos de interés de la zona, un mejor
equipamiento urbano, un mejor equipamiento metropolitano y una zona que brinde mayor
seguridad ciudadana. Estas consideraciones son reflejadas en el precio de venta por m2
que ofrecemos a nuestros clientes potenciales.
Grafico. Segmentación Geográfica. Costo por m2 en Lima Metropolitana.
GRAFICO 14 – Costo x m2 en US$
Fuente: Adondevivir.com
49

3.2.1.2.- Segmentación Psicográfica
Esta segmentación está enfocada fundamentalmente al tipo de estilo de vida de la persona.
La gran mayoría de nuestros potenciales clientes pertenecen dentro de la clasificación al
grupo de los denominados “sofisticados”, los cuales tienen un nivel de ingresos un poco
más alto que el promedio. Estas personas se caracterizan por ser liberales, profesionales,
educados, cultos, muy modernos, valoran mucho su imagen y cuidado personal, son
innovadores en el consumo y siempre buscadores de nuevas tendencias. Los hombres y
mujeres que forman parte de este grupo, son relativamente más jóvenes que el promedio
de la población.
3.2.1.3.- Segmentación Socio - Económica
Este tipo de segmentación se clasifica por los ingresos económicos de la persona o pareja
que decidirá solicitar un crédito hipotecario a la entidad bancaria, esto definirá si pueden
ser clasificados como personas acaudaladas, personas de ingresos medios o personas de
ingresos bajos. Para nuestro trabajo nos centraremos en las personas y/o parejas que
cuenten con ingresos medios. Estas personas son las que gozan de mayores posibilidades
de calificar en los requisitos financieros de nuestro producto mediante la evaluación del
banco en caso sea el caso.
Finalmente, la cuota hipotecaria necesaria para acceder a un departamento de nuestro
proyecto ofertado está en el margen de $ 987 mensuales aproximadamente. Estamos
considerando que el porcentaje del ingreso familiar que se puede disponer para acceder
al crédito hipotecario es del margen del 44%. Es por ello que el ingreso promedio familiar
en soles para poder acceder a un departamento en nuestro proyecto es de S/ 8,882 mensual
aproximadamente.
50

GRAFICO 15 - Segmentación Socio-Económica. Tamaño promedio de
departamento por distrito.
Fuente: Diario Gestión.
51

3.2.2.- VARIABLES IMPORTANTES PARA LA SEGMENTACIÓN
 Tener una buena capacidad de pago para la cuota mensual del crédito
hipotecario y gozar de un buen historial de récord crediticio.
 Gozar de un buen promedio de gastos mensuales acordes al estilo de vida.
 Tener una buena capacidad de ahorro para poder sustentar el aporte de la cuota
inicial del departamento (generalmente es un 10% del valor de venta).
3.2.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
 Nuestro público objetivo debe encontrarse bien definido y debe estar acorde con
una adecuada segmentación. Esto permitirá que nuestro producto a ofrecer sea
captado de una forma eficiente ya que estos mismos tendrán la posibilidad y
capacidad de adquirir nuestro producto final.
 Un correcto desarrollo de la segmentación nos permitirá identificar de manera
eficiente a nuestro público objetivo. Esto nos permitirá obtener las herramientas
necesarias para poder desarrollar en nuestro proyecto el Marketing Mix (las 4P´s).
 Debemos de considerar que los tipos de segmentación del mercado que hemos
usado en el presente trabajo no son los definitivos necesariamente ya que estos
generan una base de datos con la cual se puede seguir clasificando a nuestro
público objetivo. Es por ello que se debe tener en cuenta que puede existir un
cliente potencial que escape del análisis de nuestro estudio de segmentación de
mercado y para ello debemos generar una nueva estrategia en paralelo para que
influya de manera eficaz en el cliente hasta que se pueda concretar la venta de
nuestro producto.
52

3.3.- TARGETING
Se divide en dos tipos de targeting el primario y el secundario. Por ello después de haber
realizado la segmentación adecuada para nuestro producto e identificar a nuestro cliente
potencial tipo, lo calificaremos como el más óptimo para la compra de nuestros
departamentos, y lo denominaremos como nuestro “Target Primario”.
El otro grupo de posibles clientes potenciales que no dejan de ser aptos para calificar a
nuestro producto son aquellos que tienen “gustos” o “ideas” diferentes a nuestro target
primario, esto es debido a que nuestro producto puede resolver sus necesidades en buen
porcentaje (una fuente de inversión por ejemplo), por ello denominaremos a este grupo
como nuestro “Target Secundario”.
3.4.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL TARGET
Nuestro trabajo considera los siguientes factores que determinan el target de nuestro
proyecto:
 El precio en soles del departamento a comprar
 El área y tipos de departamentos que ofrece nuestro producto
 El ingreso económico personal y/o familiar promedio mensual
 Los acabados y atributos (incluye coyuntura por el Covid 19) que ofrece nuestro
proyecto
 La exclusividad de nuestro producto final
53

3.5.- TARGETING PRIMARIO
3.5.1.- PERFIL DEL TARGET
 Los clientes potenciales que estén interesados en adquirir un departamento en
los próximos 18 meses (fecha de entrega)
 Un periodo de búsqueda de vivienda no menor de 5 meses.
 Vivir en Surquillo (en la zona comercial).
 El ingreso familiar mensual debe ser superior o igual a: S/ 8,882.
 Dirigido a jóvenes o parejas jóvenes con muchas expectativas de independencia
y crecimiento a nivel social.
Finalmente, nuestro público objetivo identificado pertenece en su gran mayoría (85%) al
nivel socio económico del tipo B, principalmente gozan de un estilo de vida del tipo
sofisticado y moderno.
54

GRAFICO 16 - Estilos de Vida
Fuente: Arellano Marketing
55

3.5.2.- LA DECISIÓN DE COMPRA
Luego de una evaluación de nuestros posibles compradores el 85% de ellos están en
búsqueda de una primera vivienda y el 15% restante está en búsqueda de una segunda
vivienda como un proyecto de inversión personal.
Las motivaciones fundamentales que se ha identificado son:
 La independización y realización personal
 El deseo de tener un departamento propio
 El deseo de vivir en una mejor zona.
 El deseo de una fuente de inversión propia
Los factores de decisión de compra de un departamento tienen principalmente un carácter
racional o funcional. Mencionamos algunos factores influyentes en el público objetivo
cuando buscan un departamento y su clasificación:
 La Modernidad (motivación emocional)
 Una mayor seguridad (motivación emocional y racional)
 Un menor costo del mantenimiento (motivación racional)
 La facilidad de ordenar y/o limpiar (motivación racional)
 Un producto más acogedor (motivación emocional)
 La facilidad de brindarle un mantenimiento más práctico (motivación racional)
 Una mejor distribución de ambientes (motivación racional)
 Comparado con una casa la compra de un departamento es más accesible en el
precio (motivación racional)
 Áreas de espacios comunes (motivación racional y emocional)
56

3.5.3.- INFLUENCIADORES EN LA DECISIÓN DE COMPRA
En la gran mayoría de casos la compra del departamento se realiza en pareja. En un
análisis con respecto a las personas casadas, son las mujeres las que tienen un mayor peso
en la decisión de compra y las que más se fijan en los atributos que debería tener el
departamento en este caso los atributos novedosos como zonas para el trabajo en caso
dada la coyuntura del Covid 19. Por otro lado, siempre prefieren las inmobiliarias con un
buen prestigio y que cuenten con un historial de haber realizado proyectos similares.
3.5.4.- MEDIOS QUE ATIENDEN Y GRADO DE PREFERENCIA DE LOS
MISMOS
Nuestro público objetivo identificado valora mucho que los medios de comunicación
comúnmente usados brinden información directa y con un lenguaje “elegante, fácil y
digerible”. Es por ello que usan medios de comunicación como diarios conocidos en el
medio de buena aceptación y de buena trascendencia. También prefieren el uso de
portales inmobiliarios serios que siempre se encuentren a la vanguardia y con las últimas
tendencias en modernidad.
A su vez nuestro público objetivo valora una atención personalizada, valoran por ejemplo
una caseta de ventas moderna y exclusiva, en donde se pueda apreciar y mostrar los
acabados del proyecto y que cumpla con los protocolos de bio seguridad a causa de la
coyuntura por el Covid 19.
La publicidad a usar debe ser innovadora, mostrando los atributos mas sobresalientes y
llamativos de nuestro proyecto.
57

3.6.- TARGET SECUNDARIO
3.6.1.- PERFIL DEL TARGET
Nuestro perfil del target secundario goza de un nivel de ingreso económico superior al
requerio, lo cual es diferente a nuestro target primario. Está conformado en su mayoría
por personas pertenecientes al nivel socio económico del tipo “A” y son los que desean
adquirir un departamento como una nueva fuente de ingresos o de inversión.
3.6.2.- LA DECISIÓN DE COMPRA
Nuestros potenciales compradores ya cuentan con vivienda propia. Este grupo se divide
en dos posibles grupos de compradores. Un grupo mayor de compradores son los que
desean adquirir el departamento como una oportunidad de inversión, negocio o posible
alquiler. El otro grupo menor son aquellos que desean comprar un departamento para
cambiar su lugar de residencia (es posible que sean personas mayores que cuentan con un
inmueble con un área menor).
Las motivaciones fundamentales:
 Una oportunidad de inversión o negocio (alquiler).
 Una segunda vivienda en una mejor zona (estilo de vida diferente).
Esta decisión de compra es muy diferente a la decisión de compra de nuestro target
primario, ya que aquí nuestros clientes potenciales ven en nuestro producto una
oportunidad de inversión personal o una oportunidad de negocio propio, para ello tienen
que tener una capacidad económica diferente (NSE tipo A) para concretar la compra y
que a su vez nuestro producto cumpla con todas sus necesidades y que esta nueva
propiedad les genere la expectativa que buscan (rentabilidad).
58

CAPÍTULO IV
POSICIONAMIENTO E INNOVACION
4.1.- FODA DEL MARKETING PLAN
Se realizo el análisis FODA para nuestro proyecto inmobiliario para poder determinar
nuestras fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas.
TABLA 8 – Análisis FODA
FORTALEZAS DEBILIDADES
Tener conocimiento sobre nuestro target

No tenemos socios inversionistas.
primario
Aun no contamos con relaciones sólidas con

Personal experimentado y comprometido.
entidades bancarias.
Excelente ubicación, cerca de zona No tenemos lazos estratégicos con otras
comercial. empresas inmobiliarias.
Precios competitivos.
OPORTUNIDADES AMENAZAS.
Mayor cantidad de pisos por acogerse al Posible rebrote de Covid-19 e inestabilidad
Decreto Supremo Nº 012-2020 económica por crisis política.
Por ser un proyecto Mi Vivienda tiene Cambios en las leyes o normativas del
mejores beneficios para los futuros clientes Estado asociadas a la vivienda.
Al tener departamentos de menor área se

Variación de los parámetros urbanísticos.
puede acceder a un público más joven.
Beneficio en con la nueva zonificación. Aumento en el precio de mano de obra,
Parámetro de altura materiales y equipos.
Fuente: Elaboración propia.
59

4.2.- PROPOSICIÓN DEL POSICIONAMIENTO
Realizado el análisis FODA, tenemos las herramientas necesarias como empresa y
proyecto para que lleguemos a tener el posicionamiento deseado. Lo que debemos de
procurar es:
 El proyecto debe ser reconocido y agradable para que los futuros compradores
estén satisfechos.
 Al hacer un proyecto agradable para los futuros compradores, lograremos que
ellos mismo sean nuestros aliados al recomendarnos con otros posibles clientes.
Deberemos de tener en cuenta que para lograr lo indicado, nuestro producto y equipo debe
temer ciertas características, tal como:
 Nuestro equipo al contar con la experiencia necesaria y al conocer a nuestro target,
debemos de presentar un producto en base a esos conocimientos, los cuales nos
beneficiara al momento del diseño y promoción. Este será el elemento
diferenciador el cual buscamos para satisfacer las necesidades de los posibles
clientes.
 Nuestros futuros inversionistas deben de ver que el producto ha sido diseñado en
base a experiencias previas, por lograremos que el cliente se sienta satisfecho, lo
cual contribuirá al éxito del proyecto.
4.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
 Nuestro target primario en sí, tiene un estilo de vida sofisticado, de un nivel socio-
económico B. Los cuales desean adquirir una unidad inmobiliaria como primera
vivienda, por lo cual, la expectativa del futuro clientes es alta y nuestro debe estar
60

a la medida deseada.
 Nuestro equipo de profesionales debe de considerar que el diseño del producto y
la calidad de los acabados deben de ser adecuados para la satisfacción de nuestro
target primario.
 Nuestro target primario, al ser de un NSE B, son personas que desean mostrar su
status y mejor su estilo de vida, nuestro proyecto, ayudaría con esta mejora, dado
su excelente ubicación.
 Nuestro equipo de profesionales debe de poner énfasis en la promoción del
proyecto, llegando a los futuros clientes de una manera adecuada e indicándoles
los beneficios que tiene nuestro producto, enfocándonos en la exclusividad de la
zona y la calidez familiar del diseño generado.
 Debemos de considerar el amoblamiento de las áreas comunes con un estilo
acorde a nuestro target primario, sin perder la sofisticación y exclusividad del
producto.
4.4.- DESARROLLO DEL BRANDING
Debemos de enfocarnos en desarrollar nuestra marca, intensificando nuestros mejores
atributos para atraer a los posibles clientes y vean los beneficios y atributos
diferenciadores de nuestros productos.
Podemos clasificar los atributos de la siguiente manera:
 Atributo Diferenciador
 Atributo de Marca a la Estrategia Funcional
 Atributo de Marca a la Estrategia Emocional
61

4.4.1.- Atributo Diferenciador
Nuestro producto tiene como atributos diferenciadores; la exclusividad, dado que nuestro
producto tiene acabados que otros en el mercado no ofrecen; la cercanía, dado que nuestro
producto se encuentra ubicado en una excelente zona, cerca al Ovalo Higuereta, el cual
tiene accesos próximos a centros comerciales y supermercados. Además, su cercanía a
los distritos de Santiago de Surco y Miraflores.
4.4.2.- Atributo de Marca a la Estrategia Funcional
Nuestro producto al ser un proyecto de 98 unidades inmobiliarias es complicado dar la
opción al cliente de modificar la distribución interna al departamento. Pero, como
estrategia funcional se da la opción de personalización. Se le brinda al cliente, la opción
de elegir entre dos acabados en los ambientes como baños, cocinas, etc. De esta manera,
hacemos participe a los clientes de la definición de acabados de sus unidades
inmobiliarias.
4.4.3.- Atributo de Marca a la Estrategia Emocional
Nuestro producto tiene que ofrecer una sensación de logro, satisfacción en los clientes,
pero no solo eso, debemos de destacar que la excelente ubicación da una sensación de
paz, seguridad y tranquilidad.
62

CAPÍTULO V
MARKETING MIX
5.1.- EL PRODUCTO
La ubicación del proyecto es en la calle Pino Silvestre Lote 1 Mz. E. Urbanización El
Pedregal. Distrito de Surquillo.
El terreno tiene 942.00 m2 de área total y un perímetro de 146.42 ml. Además, según el
certificado de parámetros urbanísticos se necesita un 30% de área libre y una altura
máxima de 13 pisos más azotea.
TABLA 9 - Parámetros y normativas del proyecto
Fuente: Elaboración Propia.
5.1.1.- Cabida Arquitectónica:
El terreno cuenta con un área de 943 m2., un área total techada de 11,004.43 m2 y un área
vendible de 6,124.96 m2.
63

Además, cuenta con 98 departamentos, distribuidos en 8 tipos y 88 estacionamientos + 2
estacionamientos de motos. Hay 49 departamentos de 2 dormitorios con un área promedio
de 52.08 m2 y 49 departamentos de 3 dormitorios con un área promedio de 72.93 m2.
Se presenta el cuadro de áreas del proyecto:
TABLA 10: Cuadro de áreas del proyecto
64

5.1.2.- Descripción del proyecto
 Cuarto Sótano y Cisternas:
En este nivel contamos con 20 estacionamientos, 2 estacionamientos de motos, 8
estacionamientos para bicicletas, un cuarto de bombas (Bombas contra incendio, Bombas
de Impulsión de Agua y Bombas Sumideros), una cisterna de agua para consumo de
vivienda con 42.86 m3, una cisterna de agua contraincendios de 84.99m3, el hall de
ascensores y la escalera de evacuación.
 Tercer Sótano:
En este nivel contamos con 20 estacionamientos, 8 estacionamientos para bicicletas, el
hall de ascensores y la escalera de evacuación.
 Segundo Sótano:
 Primer Sótano:
 Primer Piso:
En este nivel contamos con 2 departamentos de áreas 56.61 m2 y 72.31 m2. Además,
tenemos el lobby de recepción, hall para el ascensor, SSHH de visita, cuarto de acopio de
basura, área de recreación, 13 estacionamientos de vehículos, estacionamiento de
bicicletas y la escalera de evacuación.
65

 Segundo Piso – Treceavo Piso
En estos niveles contamos con 8 tipos de departamentos con áreas que variables.
Tipo 1. 72.52 m2
Tipo 2. 73.67 m2
Tipo 3. 50.79 m2
Tipo 4. 50.79 m2
Tipo 5. 49.76 m2
Tipo 6. 73.22 m2
Tipo 7. 56.61 m2
Tipo 8. 72.31 m2
 Azotea
En este nivel contamos con las áreas comunes tales como:
- Área de Lavandería
- Área de Sala de Usos Múltiples – SUM
- Área de Co-Working
- Gimnasio
- Sala Lounge Bar
- 2 áreas de Parrillas
- Piscina
66

GRAFICO 17 – ZONA DE ESTACIONAMIENTOS
Fuente: Imágenes referenciales
67

GRAFICO 18 – Hall de Recepción
Fuente: Imágenes Referenciales
GRAFICO 19 – Áreas de Parrillas
68

GRAFICO 20 – Co-Working
GRAFICO 21 – Sala Lounge Bar
69

GRAFICO 22 – Sala y Comedor del Proyecto
GRAFICO 19 – Cocina del proyecto
70

5.1.3.- Descripción de la estructura del edificio
El edificio tendrá una estructura mixta (placas y columnas de concreto). Los techos son
losas aligeradas pretensadas con viguetas de 25 a 17cm y losas macizas de 15cm a 25cm
de espesor. Aunque se podría considerar la opción de cambiar al sistema de pre-losas para
incrementar la productividad.
La cimentación será a base de una platea de cimentación.
5.1.4.- Descripción de las especialidades
En el proyecto de Instalaciones Eléctricas, contaremos con una Tablero de Servicios
Generales (TSG), con el cual se controlará todos los sistemas de alumbrado y
tomacorrientes de áreas comunes y los sistemas de monóxido, CCTV, Bombas de Agua
y Sumideros, etc. Los departamentos tendrán un tablero general con llaves
termomagnéticas y diferenciales; además tendremos detectores de humo y temperatura
las cuales estarán conectadas con un Sistema de Alarmas. Tendrán puntos de internet y
teléfono. No se instalarán luminarias.
En el sistema de Instalaciones Sanitarias, contaremos medidores de agua para los
departamentos en cada piso. En el cuarto de bombas contaremos con el sistema de
impulsión de agua, el cual usará 3 bombas de impulsión. Además, contaremos con 2
bombas sumideros en el cuarto de bombas y una bomba contra incendio.
El proyecto contará con un sistema de extracción de monóxido el cual funcionará con el
sistema de jet fan´s, estos se instalarán 6 en cada sótano. Se necesita detectores de
monóxidos en cada sótano para ayudar al correcto funcionamiento del sistema.
71

En el ducto de escaleras de emergencia, contaremos con un sistema de inyección de aire
presurizado para ayudar que se mantenga una salida de evacuación en casos de
emergencia.
Además, por la magnitud del proyecto, tendremos 2 ascensores de última generación para
el uso de los futuros propietarios.
5.1.5.- Descripción de los atributos de diferenciación del proyecto:
Tal y como lo mencionamos en el capítulo 1.2.8 nuestro proyecto tendrá atributos
diferenciadores en base a la coyuntura sanitaria, los cuales se presentan a continuación
con mayor detalle:
1.- En los departamentos:
Los departamentos de 2 y 3 dormitorios contarán con un espacio apropiado y diseñado
para ser usado en las actividades de trabajo en casa (home office) para lo cual se dejará
habilitados puntos eléctricos, punto de TV y punto para internet. Este espacio permitirá
la ubicación de escritorio de trabajo que el cliente desee adquirir.
Los departamentos contarán con una pequeña terraza tipo balcón como un espacio
destinado al descanso personal y a la distracción visual.
Por otro lado, todos los departamentos vendrán equipados con cocina y horno, lavadora -
secadora y una terma
72

2.- En las áreas comunes:
El proyecto contará con:
A.- Zona de Coworking: Un espacio destinado para reuniones laborales necesarias en
donde se necesita la interacción de una o más personas.
B.- Zona de piscina y área de terraza: Un espacio destinado para el sano esparcimiento
tan necesario en la coyuntura global.
C.- Gimnasio: Un espacio apropiado y equipado con máquinas como 03 trotadoras, 03
bicicletas estacionarias, 03 máquinas elípticas, 02 máquinas de musculación múltiple.
5.1.6.- Descripción de los acabados
A continuación, se presenta el cuadro de acabados del proyecto, en este cuadro podremos
apreciar los acabados de cada ambiente, en donde, los clientes podrán apreciar la calidad
del proyecto y podrán compararlo con otros proyectos.
73

PROYECTO DE SURQUILLO
TABLA 11 – Cuadro de acabados de departamentos, parte I
74

TABLA 12 - Cuadro de acabados de departamentos, parte II
75

5.1.7.- Presupuesto de Construcción
Nuestro proyecto tiene un área total techada de 11,004.43 m2, los cuales se distribuyen
en 3,354.35 m2 en sótanos y 7,650.08 m2 de superficie. El costo de construcción en
sótanos se ha proyectado en US$ 350.00 y en pisos superiores o superficie en US$ 440.00.
TABLA 13 - Costo de construcción
76

5.1.8.- Cronograma de Construcción
El cronograma de obra ha sido proyectado para un plazo de ejecución de 18 meses.
TABLA 14 - Cronograma de Construcción de Proyecto – Obras Provisionales y
Estructuras
77

TABLA 15 - Cronograma de Construcción de Proyecto – Arquitectura y
Equipamiento
78

5.1.9.- Planeamiento de Construcción del Proyecto
Hemos previsto que la ejecución del casco sea subcontratada, así como las partidas de
acabados. Nuestro staff de obra supervisara todos los trabajos y desarrollará la
planificación de los trabajos, se reunirá con los subcontratistas para que se cumplan los
cronogramas pactados.
5.2.- EL PRECIO
5.2.1. Precios de la competencia
Analizando los proyectos vecinos que tenemos como competencia directa será clave para
determinar el precio promedio por metro cuadrado de las unidades inmobiliarias que
vamos a ofertar es decir precio del metro cuadrado del departamento y precio del
estacionamiento.
79

TABLA 16 – Velocidad de Ventas vs Precio m2
80

TABLA 17 – Oferta vs Precio Dpto.
81

TABLA 18 – Ventas Acumuladas vs Precio Promedio
82

TABLA 19 – Precio Dpto. Promedio vs Ingreso Familiar
83

5.2.2.- Fijación del precio
Para fijar el precio debemos de decidir cuáles son los atributos o beneficios que los futuros
clientes buscan para decidir su opción de compra.
Hemos considerados que estos atributos son los más importantes:
 Ubicación
 Exclusividad
 Diseño Arquitectónico
 Seguridad
 Áreas comunes
Considerando los siguientes atributos y tomando en cuenta el análisis de mercado que se
realizó, definimos que el precio a vender por m2 es US$ 2,000.00 y el precio por
estacionamiento es US$ 12,000.00.
5.3.- LA PROMOCION
Tenemos que considerar como y cuál será la forma de dirigirnos a nuestros futuros
clientes. Tenemos que hacer ver que nuestro producto es exclusivo y optimo,
considerando que podemos publicitar nuestro producto de manera física y online.
Además, debemos de tener en cuenta la coyuntura actual de nuestro país debido a la
pandemia del Covid 19, por lo cual la promoción se enfocará principalmente en una
publicidad online, esto es potenciar un mayor desarrollo en una página web que permita
interactuar al futuro comprador con el inmueble deseado brindándole la información de
manera sencilla una visita virtual y hasta simulaciones de pago de acuerdo a sus ingresos.
También dar fortaleza del uso a las redes sociales tanto como el uso de las plataformas
84

como son Facebook e Instagram para la captura de contactos y seguidores del rubro e
interesados en próximas compras, promocionando el lanzamiento del proyecto mediante
estas herramientas.
5.3.1.- La Publicidad
Hay 2 formas de publicidad; la publicidad online como las páginas web, redes sociales
como Facebook, Instagram, Twitter, etc., y páginas del sector inmobiliario como Nexo
Inmobiliario y Urbania; y publicidad en vía pública como las gigantografías en paneles
publicitarios.
Además, debemos de considerar que la pandemia Covid 19 nos ha obligado a intensificar
la publicidad online, por lo tanto, nuestra estrategia seria enfocarnos en la publicidad
online, pero sin descuidar la publicidad física.
Publicidad Online
Debemos de contar con una página web donde los potenciales clientes ingresen y puedan
visualizar toda la información necesaria para ayudar con su decisión de compra, esta
página debe de ser compatible con cualquier dispositivo y fácil de usar para cualquier
persona.
Debemos de facilitar la información como planos, vistas 3D, cuadro de acabados, listado
de precios y demás información necesaria para ayudar a los posibles clientes a tomar una
decisión. Además, debe de contar con la opción de comunicarnos con una asesora de
ventas para finiquitar el proceso o absolver cualquier consulta que tengan.
85

En nuestra página web debemos de promocionar los productos en ejecución, los
productos ya terminados y los productos próximos a ejecutar. De esta forma, esto dará
confianza a los posibles clientes y ayudará en la decisión de compra.
Nuestras redes sociales deben estar vinculadas con la página web, y, además, intensificar
el uso de Facebook e Instagram dado que el target al cual apuntamos, son personas que
utilizan esas redes sociales y de esa forma podremos comunicarnos para enviarles mayor
información.
Por motivo de la pandemia Covid-19, el uso de las páginas web para búsqueda de
unidades inmobiliarias ha crecido de manera exponencial, paginas como Urbania,
Adonde vivir y Nexo Inmobiliario, son páginas que apoyan mucho al sector inmobiliario.
Se debe de verificar que portal está funcionando de manera correcta para poder fomentar
los otros canales de comunicación que no están funcionando.
5.3.2.- Las ventas personales
Debido a la realidad en la que vivimos, las ventas personales en su mayoría se inician vía
WhatsApp, pero es prioritario tener una caseta de ventas donde una asesora de ventas
brinde información y publicidad sobre nuestro proyecto y también termine con el proceso
de ventas ya iniciado.
En la caseta de ventas, debemos de tener en físico los acabados a utilizar y equipos a
instalar, además, del cuadro de acabados para que los clientes tengan más claro el
producto a recibir. Además, la promotora deberá de cumplir con todos los protocolos
sanitarios para la prevención del Covid-19 especificados por el Estado.
86

5.3.3.- Las promociones de ventas
La promoción de ventas tiene como objetivo incrementar las ventas de unidades
inmobiliarias. El área comercial, mensualmente tiene metas que cumplir, por lo cual,
buscamos formas de cumplir estos objetivos.
Algunas de estas formas son las siguientes:
 Bonos de descuentos a clientes por recomendaciones a nuevos clientes.
 Equipamiento de cocinas (cocina, campana y horno)
 Descuentos por fiestas nacionales.
87

5.3.4.- Presupuesto de Marketing
Detallamos el presupuesto:
TABLA 20 – Presupuesto de Marketing
Fuente: Elaboración propia
88

5.4.- LA PLAZA
La plaza en donde captaremos a nuestros futuros clientes son:
 Internet
 Caseta de Ventas
 Feria Inmobiliaria
5.4.1.- El internet
En la actualidad y debido a la pandemia que vivimos, el internet es la plaza más común
donde podemos promocionar nuestro producto. Es por eso que, debemos de tener una
página web acorde a las necesidades, donde los futuros clientes puedan tener toda la
información necesaria sin necesidad de ir a una caseta de ventas; poder conversar con una
asesora de ventas vía WhatsApp.
Además, debemos mantener actualizada nuestras redes sociales, posteando promociones
e imágenes de nuestros productos, atendiendo cualquier información solicitada por estas
redes y manteniendo nuestras redes vinculadas a nuestro portal web.
5.4.2.- Caseta de ventas
La caseta de ventas inicialmente se instalará en el proyecto en la etapa de pre-venta, la
intención de esta caseta es mostrar al futuro cliente, los acabados a utilizar en el proyecto.
El objetivo es cumplir con la preventa estipulada por el banco para poder dar inicio a la
construcción.
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Durante la construcción, tendremos que implementar un departamento piloto para
continuar con las ventas del proyecto. En este departamento, los futuros clientes o
interesados podrán ver exactamente el acabado final del producto.
Debemos de tener en cuenta, que la caseta de venta y la promotora deberá de cumplir con
todos los protocolos estipulados por el estado para la prevención del Covid-19 para su
libre funcionamiento y así asegurar a todos nuestros posibles compradores.
5.4.3.- Feria Inmobiliaria
Actualmente debido a la pandemia Covid 19, el estado peruano tomo la decisión de
“suspender todos los eventos públicos o privados de concurrencia masiva como:
conciertos, prácticas deportivas, reuniones religiosas, actividades en lugares cerrados que
incluyen a instituciones educativas, cines, teatros y convenciones; con el fin de reducir el
riesgo de contagio del COVID-19 e impedir que las infecciones ocurran de modo masivo
y, aunque se produzcan los contagios, lo hagan de un modo gradual, fundamentalmente
para no colapsar los servicios de salud. Por lo tanto, dichas ferias inmobiliarias quedan
totalmente suspendidas, lo cual obligo a los organizadores a reformular dichos eventos y
hacerlo todos de manera online. Es decir, ahora las ferias inmobiliarias como Nexo
Inmobiliario, Urbania y Adonde Vivir; se realizan de manera virtual, dando beneficios a
los clientes que compren en las fechas de los eventos.
90

5.4.- CONCLUSIONES DEL PLAN DE MARKETING
 Nuestro proyecto cuenta con 98 departamentos, tiene 8 tipologías diferentes con
áreas que varían entre los 52 y 72 m2, son departamentos de 2 y 3 dormitorios.
Debemos de tener claras las características de los departamentos, el elemento
diferenciador, la forma de promocionar nuestro producto y que canales serán
usados.
 Mediante un estudio de mercado y analizando los cuadros de acabaos de productos
similares en la zona hemos podido determinar el precio por m2 a vender. Debemos
de tener clara la idea de que nuestro producto es exclusivo, no todos ofrecen lo
que nosotros ofrecemos.
 Dada la situación actual del país por la pandemia del Covid-19, la promoción se
hará mayormente vía publicidad online, mediante el uso de la pagina web, redes
sociales tales como Facebook e Instagram; pero sin descuidar la publicidad física
como paneles publicitarios, ventas personales como las casetas de ventas y las
ferias inmobiliarias que debido a la coyuntura se han convertido en ferias online.
 La plaza en donde debemos enfocarnos es el internet, sabemos que, por la
coyuntura actual, la mayor cantidad de personas usan las redes sociales y paginas
web para definir su proceso compra de una unidad inmobiliaria. Esto no significa
que debamos de dejar de lado otras plazas como las casetas de ventas y feria
inmobiliarias.
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CAPÍTULO VI
EVALUACIÓN ECONOMICA Y FINANCIERA
6.1.- DATOS GENERALES DEL PROYECTO
INFORMACION BASICA
INFORMACIÓN DEL PROYECTO:
Nombre del proyecto PINO SILVESTRE
Ubicación Calle Pino Silvestre
Referencia Urb. El Pedregal
Distrito Surquillo
PARAMETROS URBANISTICOS:
Zonificación RDM
Usos permisibles Multifamiliar
Densidad
Altura máxima de edificación 13 pisos + Azotea
Área libre mínimo 30.0%
Requerimiento estacionamientos:
Requerimiento mínimo 1 estac. x 3 viviendas
Estacionamientos proyectados 86 estac. + 2 estac. Motos
Estacionamientos bicicletas 12 estac.
PRODUCTOS INMOBILIARIOS:
Departamentos: N° Área Promedio
1D 0 0.00 m2
2D 49 52.08 m2
3D 49 72.90 m2
TOTAL DPTOS 98 62.50 m2
Estacionamientos techados:
Venta 86 12.5 m2
Visita 0 12.5 m2
AREAS: m2 Área Promedio
Terreno 943.00 m2
Construcción:
Superficie 7,650.08 m2
Sótanos 3,354.35 m2
Total área a construir 11,004.43 m2
Vendible techada dptos 6,124.96 m2 62.50 m2
Terrazas 32.03 m2
Áreas comunes 1,493.09 m2
Total área en superficie 7,650.08 m2
92

El proyecto tiene una zonificación RDM, la altura máxima de edificación son 13 pisos más
azotea y cuenta con 98 departamentos distribuidos en 49 unidades de 2 dormitorios y 49
unidades de 3 dormitorios. Contamos con 4 sótanos con 86 estacionamientos vendibles y 32
estacionamientos de bicicletas y 2 estacionamientos de motos.
Tenemos un área total a construir de 11,004.43 m2 y un área vendible de 6,124.96 m2.
6.2.- INGRESOS DEL PROYECTO
El precio de venta del proyecto es dado en base al estudio de mercado de proyecto similares en
la zona y comparando los beneficios que brinda nuestro proyecto sobre otros. Se debe de
considerar las áreas comunes y los beneficios que nos de tenerlas en nuestro proyecto,
especialmente ahora que estamos pasando por una pandemia.
Es por eso que se determinó el monto de US$ 2,000.00 por m2 en departamentos y el precio de
venta de estacionamientos de US$ 12,000.00.
Esto no da un ingreso total por venta de unidades inmobiliarias de US$ 13’281,920.00, lo cual
incluye los 98 departamentos y 86 estacionamientos.
INGRESOS
Productos N° de Área
US$/m2 Parcial ($) IGV ($) Total ($)
Inmobiliarios Departamentos Promedio
Departamentos 2D 49 52.08 m² 2,000 4’682,587 421,433 5’104,020
Departamentos 3D 49 72.92 m² 2,000 6’555,872 590,028 7’145,900
Estacionamientos 86 12,000 946,789 85,211 1’032,000

Total ingresos por la venta de productos inmobiliarios 12’185,248 1’096,672 13’281,920
93

6.3.- EGRESOS DEL PROYECTO
Costos del terreno
Este costo se determinó mediante un análisis de viviendas en venta en las zonas cercanas a
nuestro proyecto. Esto se realizó con ayuda de las pagina web como Adonde Vivir, Nexo
Inmobiliario y Urbania. El resultado que nos dio y consideramos para este proyecto fue US$
2,300.00 x m2, por lo cual, el monto del terreno asciendo a US$ 2,168,9000.00
COSTO DEL Área Porcentaje

P.U. ($) Parcial ($) IGV ($) Total ($)
TERRENO (m2) (%)
Costo del Terreno 943.00 2,300.00 2’168,900 - 2’168,900
Impuesto de Alcabala 0 UIT 3.0% 65,067 - 65,067
Gastos Legales 46,629 8,393 55,022
Gastos Notariales - - -
Gastos Registrales - - -
Comisión Corretaje 0.0% - - -
Otros - - -
TOTAL COSTO DEL TERRENO 2’280,596 8,393 2’288,989
Gastos Pre operativos e Indirectos
En los gastos pre operativos podemos incluir los honorarios de los especialistas, los cuales, por
experiencias anteriores, tenemos un costo por m2., los permisos y licencias y la demolición del
terreno.
Además, podemos ver en gastos indirectos, el gerenciamiento del proyecto, el marketing y
ventas, la post venta, gastos de independización, etc. Los costos de licencia, tramites y arbitrios
han sido consultado a la municipalidad de Surquillo.
94

Área Porcentaje Parcial IGV Total

COSTO PREOPERATIVOS P.U. ($)
(m2) (%) (US$) (US$) (US$)
Honorarios de los especialistas 11,004.43 11.02 121,235 21,822 143,058
Permisos y Licencias 11,004.43 5.50 60,524 - 60,524
Demolición 22,881 22,881 4,119 27,000
Otros costos pre operativos - - - -
TOTAL COSTOS PREOPERATIVOS 204,641 25,941 230,582
Porcentaje % Venta/ Parcial IGV Total

GASTOS INDIRECTOS
(%) Monto $ (US$) (US$) (US$)
Gerencia de proyecto 2.97% 12’185,248 361,427 65,057 426,484
Marketing y ventas 3.50% 12’185,248 426,484 76,767 503,251
Gestión de post ventas y seguros 1.25% 12’185,248 152,316 27,417 179,732
Gastos de independización e hipoteca - 17,452.07 17,452 3,141 20,593
Predial, serpar y arbitrios 0.93% 4’767,061 44,439 7,999 52,438
Supervisión externa - - - - -
Estructuración del financiamiento - - - - -
Imprevistos 33,898 33,898 6,102 40,000
Comisiones y valorizaciones de banco 1.27% 4’767,061 60,598 10,908 71,506
Servicios públicos 1.27% 4’767,061 60,598 10,908 71,506
TOTAL GASTOS INDIRECTOS 1’157,212 208,298 1’365,510
Costo de Construcción
Hemos determinado los costos de construcción de superficie o pisos superiores en US$ 440.00 x
m2 y construcción de sótanos en US$ 350.00 x m2. Estos montos han sido calculados mediante
ratios de proyectos anteriores.
Se ha calculado que el tiempo de ejecución del proyecto son 18 meses calendario y el inicio de
la construcción es cuando se cumpla la preventa exigida por el banco.
95

Área Costo Parcial IGV Total

COSTO DE CONSTRUCCIÓN
(M2) ($ x m2) (US$) (US$) (US$)
Superficie 7,650.08 440.00 3’366,035 605,886 3’971,922
Sótanos 3,354.35 350.00 1’174,023 211,324 1’385,347
Redes complementarias para conexión - - - -
Conexión servicios públicos - - - -
Imprevistos de construcción 5.0% 227,003 40,861 267,863
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN 4’767,061 858,071 5’625,131

Curva acumulada de avance de Obra
150%
100%
50%
0%
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
6.4.- CRONOGRAMA PROYECTADO DE INGRESOS Y EGRESOS
El tiempo de vida del proyecto ha sido calculado en 39 meses, esto inicia en el mes 0
con la compra del terreno, los 5 primeros meses (mes 01 al 05) se hará el diseño del
anteproyecto, los trámites para las licencias de demolición, anteproyecto y proyecto; y
algunos gastos financieros. En el mes 03 se da inicio a la preventa exigida por el banco,
la cual es, 30 departamentos (30%) y terminaría en el mes 12 considerando una
velocidad de venta de 3 departamentos al mes.
La construcción del proyecto iniciaría al fin de la preventa en el mes 13 y tendrá un
tiempo de ejecución de 18 meses, es decir, hasta el mes 30. La venta continua en el mes
13 con la misma velocidad de venta, dándole fin al proyecto en cuestión de ventas en el
mes 35.
96

Posterior a la entrega de los departamentos, inicia los trámites registrales e inicia la post
venta del mes 31 al mes 36.
Además, debemos de detallar, la compra del terreno y el pago de la alcabala se harán en
el mes 0.
La velocidad de venta para nuestro análisis financiero ha sido calculada con ayuda del
estudio de mercado de los proyectos similares, además, se debe de considerar que
nuestro producto se tiene que diferenciar del resto y esto ayudara siendo más agradable
al cliente.
La preventa inicia en el mes 3, que tiene que coincidir con la aprobación del
anteproyecto, después de eso, se realizara la aprobación de proyecto y conjuntamente se
realizara el trámite de licencia de obra antes del mes 5.
La construcción inicia en el mes 13, un mes antes se tiene que pagar el adelanto del 20%
para el inicio de la construcción, posterior a eso, se pagará de acuerdo a un cronograma
valorizado, verificando el avance real de la obra respecto al valorizado.
Los gastos de gerenciamiento y marketing se dan desde el mes 1 y 2 respectivamente
hasta el mes 33 y 35 respectivamente.
97

98

6.4.1.- FLUJO DE INGRESOS
El flujo de ingresos inicia en el periodo de preventa, es decir desde el mes 03 con la
aprobación del anteproyecto y se va hasta el mes 10 considerando que la velocidad
de venta de 3und/mes. Posterior a la preventa, se continuará con las ventas desde el
mes 11 al mes 35 dándole fin al periodo de ventas.
99

100

101

102

Flujo de ingresos (USD)
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
Fondos disponibles Cta Recaudadora
Desembolsos
600,000
400,000
200,000
‐
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
103

6.4.2.- FLUJO DE EGRESOS
Se adjunta el flujo de egresos:
104

TOTALES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
EGRESOS
TERRENO
Costo del Terreno 2,168,900 2,168,900 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Impuesto de Alcabala 65,067 65,067 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Legales 55,022 55,022 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Notariales ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Registrales ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Comisión Corretaje ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Estudios preliminares ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Vigilancia del terreno ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Trabajos preliminares (cerco, portones,etc.) ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL TERRENO 2,288,989 2,288,989 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
HABILITACION URBANA Y CAMBIO ZONIF.
Habilitación Urbana ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Cambio de Zonificación ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Compra de aportes (art 10 RNE) ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL HAB.URBANA Y CAMBIO ZONIF. ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
COSTO PREOPERATIVOS
Honorarios de los especialistas 143,058 ‐ 57,223 28,612 28,612 14,306 14,306 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Permisos y Licencias 60,524 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Demolición 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros costos preoperativos ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL PREOPERATIVOS 230,582 ‐ 57,223 28,612 28,612 14,306 44,568 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Anticipo 1,125,026 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,125,026 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Sótanos 1,108,277 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 277,069 277,069 277,069 277,069 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Superficie 3,177,537 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 0 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL CONSTRUCCIÓN 5,625,131 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,125,026 277,069 277,069 277,069 277,069 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
GASTOS INDIRECTOS
Gerencia de Proyecto 426,484 ‐ 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Marketing y ventas 503,251 ‐ ‐ 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gestión de Post Ventas y Seguros 179,732 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 29,955 29,955 29,955 29,955 29,955 29,955 ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos de independiz. y Levant. Hipot. 20,593 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 3,432 3,432 3,432 3,432 3,432 3,432 ‐ ‐ ‐ ‐
Predial, Serpar y Arbitrios 52,438 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 10,488 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 15,731 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 26,219 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Supervisión externa ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Estructuración del financiamiento ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Imprevistos 40,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Comisiones y Valorizaciones de Banco 71,506 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 35,753 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 ‐ ‐ ‐ ‐
Servicios Públicos: Sedapal, Luz del Sur, acometidas, 71,506 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL G. INDIRECTOS 1,365,510 ‐ 12,924 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 66,338 44,785 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 50,029 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 60,516 65,463 65,463 65,463 52,539 52,539 37,738 ‐ ‐ ‐ ‐
GASTOS FINANCIEROS
Intereses prestamo compra terreno ‐
Intereses prestamo línea de construcc. ‐
Comisión cartas fianzas ‐
Costo de mantenimiento de cuentas ‐
ITF ‐
Fideicomisos ‐
Otros ‐
TOTAL GASTOS FINANCIEROS ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
IMPUESTOS
IGV por pagar al Estado ‐ ANEXO 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 28,871 29,706 29,706 29,706 25,588 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 15,966 23,950 23,851 25,624 24,650 24,959 29,766 27,867 18,578 ‐
Impuesto a la Renta ‐ ANEXO 2 1,113,843 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 568,287 215,949 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 22,731 ‐ ‐ ‐
TOTAL IMPUESTOS 1,113,843 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 28,871 29,706 29,706 29,706 25,588 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 568,287 215,949 34,097 34,097 34,097 50,063 58,047 57,948 59,721 58,747 59,056 52,497 27,867 18,578 ‐
TOTAL EGRESOS 10,624,055 2,288,989 70,147 56,337 56,337 42,031 72,293 27,725 56,596 57,432 57,432 57,432 80,313 1,191,365 321,854 311,367 311,367 311,367 278,723 278,723 278,723 278,723 278,723 278,723 294,455 278,723 278,723 847,011 494,672 312,821 312,821 308,904 145,788 123,510 123,411 112,260 111,286 96,794 52,497 27,867 18,578 ‐
TOTAL EGRESOS ACUMULADO 2,288,989 2,359,136 2,415,473 2,471,809 2,513,840 2,586,134 2,613,859 2,670,455 2,727,886 2,785,318 2,842,749 2,923,062 4,114,427 4,436,281 4,747,648 5,059,015 5,370,381 5,649,105 5,927,828 6,206,551 6,485,275 6,763,998 7,042,721 7,337,176 7,615,899 7,894,623 8,741,633 9,236,306 9,549,126 9,861,947 10,170,851 10,316,639 10,440,149 10,563,559 10,675,820 10,787,105 10,883,899 10,936,396 10,964,263 10,982,841 10,982,841

6.5.- SITUACION TRIBUTARIA
6.5.1.- IMPUESTOS
Impuesto a la renta
El impuesto a la renta es el 29.5% de la utilidad del proyecto antes de impuestos.
Al final del proyecto tendremos una utilidad bruta de US$3’775,739.00, por lo tanto,
el impuesto a la renta a pagar es US$1’113,843.00.
Este monto se pagará al fin del proyecto, después de las entregas de las unidades
inmobiliarias.
Impuesto general a las ventas
El IGV actualmente es el 18%, en el caso de nuestro proyecto inmobiliario debemos
de diferenciar el IGV de los ingresos (9%) y de los egresos (18%)
6.5.2.- INCIDENCIA TRIBUTARIA
Para poder analizar el IGV se ha realizado un cronograma de movimiento del IGV,
esto nos ayudara a prever y tomar las decisiones adecuadas cuando tengamos ingresos
y egresos considerables.
105

6.6.- FUENTES DE FINANCIAMIENTO
6.6.1.- MONTOS NECESARIOS
Los aportes que se deben hacer al inicio del proyecto son el costo del terreno y los gatos
preoperativos. Este aporte propio lo debería de hacer el inversionista.
La diferencia será financiada por el banco, como la construcción del proyecto, además
debemos de considerar, que para iniciar el proyecto el banco te pide el 30% de unidades
inmobiliarias vendidas.
Esto lo podemos apreciar de una mejor manera a continuación:
ESTRUCTURA FINANCIERA PRELIMINAR
INVERSION FINANCIAMIENTO
Terreno 2’288,989 21.5% Aporte Propio 2’519,571 23.7%
Habilitación Urbana - 0.0% Línea crédito Banco 4’433,539 41.7%
Gastos Pre-operativos 230,582 2.2% Pre – Ventas 30% 3’674,976 34.6%
Costo de Construcción 5’625,131 52.9% Otros - 0.0% 0.0%
Costo del Proyecto 8’144,703 76.6% - 0.0% 0.0%
Gastos Indirectos 1’365,510 12.8% - 0.0% 0.0%
Gastos Financieros - 0.0% - 0.0% 0.0%
Gasto del Proyecto 1’365,510 12.8% - 0.0% 0.0%
IGV (crédito fiscal) 4,031 - 0.0% 0.0%
Impuesto a la Renta 1’113,843 - 0.0% 0.0%
Total Inversión (S/) 10’628,086 100.0% Total Financiamiento (S/) 10’628,086 100.0%
Fuente: Elaboración propia
106

6.7.- ANÁLISIS FINANCIERO
La estructura financiera resulta de la siguiente manera:
Descripción Montos (US$)

Aporte Propio 2’519,571 23.7%
Línea crédito Banco (teórica) 4’433,539 41.7%
Pre – Ventas 30% 3’674,976 34.6%
SUB TOTAL 10’628,086 100.0%
6.7.1.- FLUJO DE CAJA
El flujo de caja es una herramienta con la cual podemos analizar la viabilidad de un
proyecto. Se analiza los ingresos y egresos del proyecto durante todo el periodo de
vida de nuestro proyecto.
Debemos de considerar que se requiere de un aporte propio por parte del
inversionista para la compra del terreno y los gastos pre operativos.
En el mes 0 se realiza el primer egreso del proyecto, la compra del terreno,
posteriormente, se realizan otros desembolsos como el pago a los proyectistas, los
tramites para licencias, los gastos de gerenciamiento y marketing y publicidad.
Los ingresos inician a partir del mes 3, con la separación inicial de las unidades y
esto continua hasta el final del proyecto con los últimos desembolsos. Debemos
considerar que el banco te exige un 30% de unidades inmobiliarias vendidas para la
preventa. Una vez conseguida la preventa el banco te aprobara las líneas de crédito
para el financiamiento de la construcción. La idea de este financiamiento es blindar
el proyecto en caso de cualquier problema, como la disminución de la velocidad de
ventas.
A final del proyecto se realizará el pago del impuesto a la venta de la utilidad bruta.
107

En el Gráfico del flujo de caja acumulado se puede observar que en el mes 31 se
tiene un flujo positivo dado que el banco a desembolsado los ingresos de los
departamentos vendidos en la etapa de preventa y venta.
En el análisis del flujo económico se obtiene un TIR del 13.67% superior al COK y
un VAN de USD 1’175,914, con lo que podemos decir que nuestro proyecto es
rentable.
108

F U O DE CA A ECONOM CO o DE PROYECTO
TOTALES
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
INGRESO POR VENTAS
UNIDADES
DPTOS 98 ‐ ‐ 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
ESTAC. 86 ‐ ‐ 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 2 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
DESEMBOLSOS EFECTIVO EN CTA. RECAUD. 13,281,920 ‐ ‐ 3,000 3,000 41,100 41,100 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 409,798 407,398 395,598 371,998 360,498 337,498 224,999 ‐
VALOR DE VENTA 12,185,248 ‐ ‐ 2,752 2,752 37,706 37,706 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 377,062 375,961 373,759 362,934 341,282 330,732 309,631 206,421 ‐
IGV 1,096,672 ‐ ‐ 248 248 3,394 3,394 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,936 33,836 33,638 32,664 30,715 29,766 27,867 18,578 ‐
TOTAL 13,281,920 ‐ ‐ 3,000 3,000 41,100 41,100 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 409,798 407,398 395,598 371,998 360,498 337,498 224,999 ‐
DISPONIBLE EN CTA. RECAUD. 13,281,920 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,321,192 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 410,998 409,798 407,398 395,598 371,998 360,498 337,498 224,999 ‐
DISPONIBLE EN CTA. RECAUD. ACUM. ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,321,192 1,732,190 2,143,187 2,554,185 2,965,182 3,376,180 3,787,177 4,198,175 4,609,173 5,020,170 5,431,168 5,842,165 6,253,163 6,664,160 7,075,158 7,486,155 7,897,153 8,308,151 8,719,148 9,130,146 9,541,143 9,952,141 10,363,138 10,774,136 11,183,933 11,591,331 11,986,928 12,358,926 12,719,424 13,056,921 13,281,920 13,281,920
EGRESOS
TERRENO
Costo del Terreno 2,168,900 2,168,900 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Impuesto de Alcabala 65,067 65,067 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Legales 55,022 55,022 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Notariales ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos Registrales ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Comisión Corretaje ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Estudios preliminares ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Vigilancia del terreno ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Trabajos preliminares (cerco, portones,etc.) ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL TERRENO 2,288,989 2,288,989 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
HABILITACION URBANA Y CAMBIO ZONIF.
Habilitación Urbana ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Cambio de Zonificación ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Compra de aportes (art 10 RNE) ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL HAB.URBANA Y CAMBIO ZONIF. ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
COSTO PREOPERATIVOS
Honorarios de los especialistas 143,058 ‐ 57,223 28,612 28,612 14,306 14,306 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Permisos y Licencias 60,524 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Demolición 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros costos preoperativos ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL PREOPERATIVOS 230,582 ‐ 57,223 28,612 28,612 14,306 44,568 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 27,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 30,262 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Anticipo 1,125,026 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,125,026 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Sótanos 1,108,277 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 277,069 277,069 277,069 277,069 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Superficie 3,177,537 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 0 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Otros 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL CONSTRUCCIÓN 5,625,131 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1,125,026 277,069 277,069 277,069 277,069 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 244,426 214,291 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
GASTOS INDIRECTOS
Gerencia de Proyecto 426,484 ‐ 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 12,924 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Marketing y ventas 503,251 ‐ ‐ 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 14,801 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Gestión de Post Ventas y Seguros 179,732 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 29,955 29,955 29,955 29,955 29,955 29,955 ‐ ‐ ‐ ‐
Gastos de independiz. y Levant. Hipot. 20,593 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 3,432 3,432 3,432 3,432 3,432 3,432 ‐ ‐ ‐ ‐
Predial, Serpar y Arbitrios 52,438 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 10,488 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 15,731 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 26,219 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Supervisión externa ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Estructuración del financiamiento ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Imprevistos 40,000 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 2,222 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
Comisiones y Valorizaciones de Banco 71,506 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 35,753 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 1,490 ‐ ‐ ‐ ‐
Servicios Públicos: Sedapal, Luz del Sur, acometidas, 71,506 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 2,860 ‐ ‐ ‐ ‐
TOTAL G. INDIRECTOS 1,365,510 ‐ 12,924 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 27,725 66,338 44,785 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 50,029 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 34,297 60,516 65,463 65,463 65,463 52,539 52,539 37,738 ‐ ‐ ‐ ‐
GASTOS FINANCIEROS
Intereses prestamo compra terreno ‐
Intereses prestamo línea de construcc. ‐
Comisión cartas fianzas ‐
Costo de mantenimiento de cuentas ‐
ITF ‐
Fideicomisos ‐
Otros ‐
TOTAL GASTOS FINANCIEROS ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐
IMPUESTOS
IGV por pagar al Estado ‐ ANEXO 1 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 28,871 29,706 29,706 29,706 25,588 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 15,966 23,950 23,851 25,624 24,650 24,959 29,766 27,867 18,578 ‐
Impuesto a la Renta ‐ ANEXO 2 1,113,843 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 568,287 215,949 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 34,097 22,731 ‐ ‐ ‐
TOTAL IMPUESTOS 1,113,843 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 28,871 29,706 29,706 29,706 25,588 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 568,287 215,949 34,097 34,097 34,097 50,063 58,047 57,948 59,721 58,747 59,056 52,497 27,867 18,578 ‐
TOTAL EGRESOS 10,624,055 2,288,989 70,147 56,337 56,337 42,031 72,293 27,725 56,596 57,432 57,432 57,432 80,313 1,191,365 321,854 311,367 311,367 311,367 278,723 278,723 278,723 278,723 278,723 278,723 294,455 278,723 278,723 847,011 494,672 312,821 312,821 308,904 145,788 123,510 123,411
O G O UMU DO
U OD D O ONOM
U OD O ONOM UM

FLUJO DE CAJA ACUMULADO
3,000,000
2,000,000
1,000,000
‐
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
‐1,000,000
‐2,000,000
‐3,000,000
109

6.7.2.- ESTADOS DE GANANCIAS Y PERDIDAS
EGRESOS SIN IGV IGV TOTAL
COSTO DEL TERRENO 2’280,596 8,393 2’288,989

COSTO PREOPERATIVOS 204,641 25,941 230,582
COSTO DE CONSTRUCCIÓN 4’767,061 858,071 5’625,131
GASTOS INDIRECTOS 1’157,212 208,298 1’365,510
TOTAL DE EGRESOS 8’409,509 1’100,703 9’510,212
INGRESOS SIN IGV IGV TOTAL
TOTAL DEPARTAMENTOS 10’114,613 910,315 11’024,928

ESTACIONAMIENTOS 946,789 85,211 1’032,000
TOTAL DE INGRESOS 12’185,248 1’096,672 13’281,920
UTILIDADES Y MARGENES
TOTAL INGRESOS 12’185,248
TOTAL EGRESOS 8’409,059
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 3’775,739
MARGEN BRUTO 30.99%
IMPUESTO A LA RENTA (29.5%) 1’113,843
UTILIDAD DESPUÉS DEL IMPUESTO A LA RENTA 2’661,896
AJUSTE POR SALDO DEL IGV 4,031
UTILIDAD DESPUÉS DE IMPUESTOS 2’657,865
MARGEN NETO SOBRE VENTAS (ROS) 21.81%
MARGEN NETO SOBRE COSTOS (ROI) 27.9%
MARGEN NETO SOBRE INVERSIÓN (ROE) 33.4%
110

6.8.- ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
El objetivo del análisis de sensibilidad es ayudarnos a tomar decisiones de inversión
respecto al impacto que tengan en nuestros indicadores económicos como el VAN y
TIR, cambiando variables que afecten directamente a estas.
A continuación, presentaremos las más resaltante:
6.8.1.- PRECIO DE VENTAS VS COSTO DEL TERRENO
PRECIO DE VENTA
VAN 1,175,914 1,500.00 1,700.00 1,900.00 2,000.00 2,200.00
2,000.00 -154,590 468,845 1,092,279 1,403,997 2,027,432
2,300.00 -382,673 240,762 864,197 1,175,914 1,799,349
TERRENO
2,600.00 -610,756 12,679 636,114 947,831 1,571,266

2,900.00 -838,838 -215,404 408,031 719,749 1,343,184
3,000.00 -914,866 -291,431 332,004 643,721 1,267,156
3,300.00 -1,142,949 -519,514 103,921 415,638 1,039,073
3,600.00 -1,371,031 -747,597 -124,162 187,556 810,991
Podemos apreciar que para un precio de venta de US$ 1,700.00 x m2 logramos un van
positivo con US$ 2,600.00 x m2 en el precio de venta del terreno. De igual forma, para
un precio de venta de US$ 1,900.00 x m2 logramos un van positivo con US$ 3,300.00 x
m2 en el precio de venta del terreno.
111

6.8.2.- PRECIO DE CONSTRUCCION VS COSTO DEL TERRENO
CONSTRUCCION SUPERFICIE
VAN 1,175,914 400.00 440.00 500.00 600.00 700.00
1,500.00 2,022,146 1,784,135 1,427,118 832,090 237,062
1,800.00 1,794,063 1,556,052 1,199,035 604,007 8,979
TERRENO
2,300.00 1,413,925 1,175,914 818,897 223,869 -371,158

2,500.00 1,261,870 1,023,859 666,842 71,814 -523,214
2,700.00 1,109,815 871,804 514,787 -80,241 -675,269
2,900.00 957,760 719,749 362,732 -232,296 -827,324
3,100.00 805,705 567,694 210,677 -384,351 -979,379
Podemos apreciar que para un precio de construcción de superficie de US$ 600.00 x
m2 logramos un van positivo con US$ 2,500.00 x m2 en el precio de venta del
terreno. De igual forma, para un precio de construcción de superficie de US$ 700.00
x m2 logramos un van positivo con US$ 1,800.00 x m2 en el precio de venta del
terreno.
6.8.3.- PRECIO DE VENTA VS COSTO DE CONSTRUCCION
PRECIO DE VENTA
VAN 1’175,914 1,800.00 2,000.00 2,200.00 2,400.00 2,600.00
350.00 1,088,004 1,711,439 2,326,642 2,920,419 3,514,194
SUPERFICIE
CONSTRUC.
440.00 552,479 1,175,914 1,799,349 2,422,784 3,046,551

550.00 -102,051 521,383 1,144,818 1,768,253 2,391,688
700.00 -994,593 -371,158 252,276 875,711 1,499,146
850.00 -1,887,135 -1,263,700 -640,265 -16,831 606,604
1,000.00 -2,779,677 -2,156,242 -1,532,807 -909,373 -285,938
1,150.00 -3,672,219 -3,048,784 -2,425,349 -1,801,914 -1,178,480
Podemos apreciar que para un precio de venta de US$ 1,800.00 x m2 logramos un
van positivo con US$ 440 x m2 en el precio de construcción de superficie. De igual
forma, para un precio de venta de US$ 2,600.00 x m2 logramos un van positivo con
US$ 850 x m2 en el precio de construcción de superficie.
112

6.8.4.- PRECIO DE VENTA VS VELOCIDAD DE VENTA
PRECIO DE VENTA
VAN 1,175,914 1,400.00 1,600.00 1,800.00 2,000.00 2,200.00 2,400 2,600 2,800 3,000
2 DPTOS/MES -902,362 -279,817 342,728 965,274 1,587,819 2,210,364 2,832,909 3,455,455 4,078,000
VELOCIDAD DE
3 DPTOS/MES -694,390 -70,956 552,479 1,175,914 1,799,349 2,422,784 3,046,551 3,651,063 4,244,839
VENTA
4 DPTOS/MES -455,417 209,324 874,064 1,539,684 2,164,977 2,787,017 3,515,033 4,127,617 4,740,200
5 DPTOS/MES -269,075 411,360 1,185,403 1,823,411 2,461,419 3,099,426 3,737,434 4,375,442 5,012,823
6 DPTOS/MES -216,511 561,143 1,212,964 1,864,784 2,516,605 3,168,425 3,820,245 4,472,066 5,123,886
Podemos apreciar que para un precio de venta de US$ 1,600 por m2 el proyecto logra un VAN positivo solo a partir de una velocidad de
venta de 4 departamento por mes y se aprecia que para un precio de venta de US$ 1,800 por m2 el proyecto logra un VAN positivo solo a
partir de una velocidad de venta de 2 departamento por mes.
113

6.9.- CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS FINANCIERO
 Debemos de darnos cuenta que la velocidad de ventas es un factor muy
importante, realizando el análisis de sensibilidad, vemos que esta variable
afecta directamente a la rentabilidad de nuestro proyecto.
 La zona donde se ubica nuestro proyecto es en el distrito de Surquillo donde,
otros proyectos similares tienen velocidades de ventas de 2 a 4 departamentos
por mes.
 Realizando el análisis de sensibilidad podemos apreciar que nuestro proyecto
para que sea viable el valor del terreno no debe exceder a US$ 3,000.00 x m2
y el valor de venta de los departamentos no debe ser inferior a US$ 1,600.00
x m2.
 Los resultados obtenidos del análisis financiero son una TIR del 13.67% y un
VAN de USD 1’175,914.00, con los cual podemos asegurar la rentabilidad del
proyecto.
114

CONCLUSIONES
 Durante la pandemia del Covid-19 el mercado inmobiliario ha sufrido una
metamorfosis para poder adaptarse a la nueva realidad en la cual vivimos, por lo cual,
el objetivo de esta tesis fue enfatizar los nuevos o distintos procesos que se deben
aplicar para fomentar nuestro proyecto.
 En el distrito de Surquillo los nuevos proyectos inmobiliarios tienen como principal
objetivo, ser agradables a nuestro público objetivo. Los departamentos analizados
varían con precios desde US$1,800 y US$2,200 por m2. Nuestra propuesta es ofrecer
un producto diferente a la oferta encontrada, promocionando un diseño innovador,
agradable y con atributos acordes a la nueva coyuntura sanitaria.
 Teniendo en cuenta el estudio de mercado, las áreas de las unidades inmobiliarias
ofrecidas en nuestro proyecto se encuentran en un margen de 50 a 72 m2.
 El objetivo de nuestro proyecto es mejorar el estilo de vida de nuestro target,
ofreciéndoles modernidad, innovación, exclusividad, ubicación privilegiada y
acabados de primera calidad.
 Los ingresos estimados para acceder al crédito hipotecario de una entidad financiera
se encuentran en el margen de S/. 8,880.00 mensuales, siendo la cuota aproximada a
pagar el 40% de este ingreso, es decir, US$ 987.00 aproximadamente.
115

 Nuestro producto esta orientado hacia personas y/o parejas jóvenes, las cuales, tiene
un estilo de vida sofisticado, quienes desean comprar una primera vivienda, que
cuente con una ubicación céntrica, segura y de fácil acceso, a su vez, que cuente con
los atributos diferenciadores que consideramos a raíz de la coyuntura sanitaria, es
decir, espacios para el home office.
 Nuestra estrategia de ventas a utilizar está enfocada en el uso predominante de las
redes sociales en tendencia, como son Facebook e Instagram, considerando a nuestro
público objetivo como sofisticado, ya que este valora una publicidad acorde a su nivel
socio económico.
 Debemos de contar con un cuadro de acabados definidos y mas importante, tener estos
acabados en la caseta de ventas para que los potenciales clientes puedan apreciar
dichos acabados y ver la calidad de los mismos.
 Nuestro precio por m2 a ofertar debe justificar todos los atributos considerados en
este proyecto, para ello, debe considerarse la capacidad económica de nuestro público
objetivo y tomando como referencia nuestro estudio de mercado realizado.
 Debemos de considerar que, debido a la pandemia, las ferias inmobiliarias están
prohibidas, las cuales ahora se generar vía on-line y a las cuales debemos de participar
para tener mayor llegada a nuestro público objetivo.
116

 Debemos tener en cuenta que la velocidad de ventas es un factor muy importante,
realizando el análisis de sensibilidad, vemos que esta variable afecta directamente a
la rentabilidad de nuestro proyecto.
 Nuestra zona de influencia de desarrollo del proyecto cuenta con velocidades de venta
2 a 4 unidades por mes en promedio, es por ellos que se hemos considerado una
velocidad de ventas más conservadora de 3 unidades por mes. Por otro lado, hemos
realizado el análisis de sensibilidad considerando velocidades de venta desde 2 a 6
unidades por mes.
 Los resultados del análisis del flujo financiero de nuestro proyecto arrojan valores de
una TIR del 13.67% la cual es superior al COK y una VAN de USD 1’175,914.00,
después de impuestos, lo cual nos genera una expectativa rentable del proyecto.
117

ANEXOS
118

ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN
3.00 6.00 6.00 1.501.50

18.00
CORTE 1 - 1 : CALLE PINO SILVESTRE

ESCALA 1: 500
SA
RO
R EL
U
LA
E
LL
C
A T RE
E S
V
SIL
1
8
.2
O
4
su
mid
er
o
N
PI
0
.3
9
L E
AL
4
7
.5
0
C
.8
5 LEYENDA
0
1
2
1 UBICACIÓN DEL
.5
ESCALA 1/10 000 PROYECTO
0
3
AREA = 942.00 m2
PERIMETRO = 146.62 ml.
.0
CA
0
4
POSTE DE LUZ
2
ZONIFICACIÓN:
.5
RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA
LL
0
EP
TRATAMIENTO NORMATIVO : II
ARBOL
AL
RE
ÁREA DE ESTRUCTURACION : II
O
T
.0
S
3
VE
BL
OBRA NUEVA
0 1 DEPARTAMENTO : LIMA
2
SIL
.5
AN
.5
: LIMA
0
PROVINCIA
2
4
O
C
.3
N
PI
8
: SURQUILLO
.0
DISTRITO
O
L E PISO 1° AL 13°
URBANIZACIÓN : EL PEDREGAL
AL : CALLE PINO SILVESTRE
8
.0
0
C PISO 2° AL 13° NOMBRE DE LA VÍA
PISO 1° A
AZOTEA MANZANA : E
PLANO DE UBICACIÓN:
ESCALA 1/500
LOTE : 1
CUADRO NORMATIVO CUADRO DE ÁREAS (m2.) SUBLOTE : ---

NORMATIVO PISOS / ÁREAS DECLARADAS PISOS / ÁREAS DECLARADAS FIRMA PROP.: FIRMA Y SELLO PROYECTISTAS:
PARÁMETROS segun D.S N°010-2018 PROYECTO
segun D.S N°012-2019 NIVELES Existente Demolición Remodelación Ampliacion Nueva Total NIVELES Existente Demolición Remodelación Ampliacion Nueva Total
USOS RDM RDM (VIV. MULTIFAMILIAR) CTO. BOMBAS 88.45 88.45 12º PISO 569.76 569.76
De acuerdo al area De acuerdo al area SOTANO 4 819.10 819.10 13º PISO 569.76 569.76
DENSIDAD NETA
minima de vivienda * minima de vivienda SOTANO 3 819.10 819.10 AZOTEA 228.53 228.53
COEF. DE IDENTIFICACIÓN NO APLICA NO APLICA SOTANO 2 819.10 819.10
CARLOS COLLADO ALONSO ANDREA MEZA ALARCON
CONJUNTO SOTANO 1 808.60 808.60 arquitecto arquitecto
VIVIENDAS RESIDENCIAL EN 37.96% 1º PISO 584.43 584.43 cap. 15533 cap. 19571
% ÁREA LIBRE (PISOS SUPERIORES) ESQUINA 357.57m2
30% * 2º PISO 569.76 569.76
1.5(a+r)*** 13 PISOS <> 35.10m 3º PISO 569.76 569.76 Inmobiliaria
ALTURA MÁXIMA 1.5(18.00 + 6.00)=36.00m + AZOTEA 4º PISO 569.76 569.76 Daniela SAC LIMA DIEZ CERO SIETE AR ITECTOS
OCUPACIÓN AZOTEA 50%** 228.53m <> 40.11% 5º PISO 569.76 569.76
PROYECTO:
6º PISO 569.76 569.76 EDIFICIO
Cl.Pino Silvestre 3.00 ml 3.00 ml 7º PISO 569.76 569.76
RETIRO MÍNIMO MULTIFAMILIAR SILVESTRE
Cl.Palo Blanco 3.00 ml 3.00 ml 8º PISO 569.76 569.76 FONDO MI VIVIENDA
ALINEAMIENTO DE FACHADA -- -- 9º PISO 569.76 569.76
PLANO:
ÁREA DE LOTE NORMATIVO 300.00 m2 943.00 m2 10º PISO 569.76 569.76 LÁMINA:
FRENTE MÍNIMO NORMATIVO 10.00ml 50.50 ml 11º PISO 569.76 569.76 LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN
U-1
Nº ESTACIONAMIENTOS DE AUTOS
VIVIENDA(DS-010-2018-VIVIENDA)
1 CADA 3 VIVIENDA
86 ESTC. VIVIENDA ÁREA TECHADA TOTAL 11,004.43
98 Viv/3Estc <>33 ESTC. + 2 ESTC. DE MOTOS
5% del área neta de estac. ÁREA NO COMPUTABLE: CISTERNAS M3 102.28 ESCALA: FECHA:
N°ESTACIONAMIENTO DE BICICLETAS 54.85M2** 55.73M2
ÁREA DEL TERRENO 943.00 INDICADA
* DS-010-2018-VIVIENDA y su modificatoria DS-012-2019-VIVIENDA: CAP. IV, Art. 10.1) Los proyectos
de edificaciones multifamiliares iguales o mayores a 450 m2 pueden acogerse a los parámetros
ENERO 2020
urbanísticos y edificatorios establecidos para conjuntos residenciales, entre otros aspectos. ÁREA LIBRE (VIVIENDA) ( 37.96 ) % 357.57
** D.S. 012-2019-MI VIVIENDA ART 9.2 //
*** D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4, ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
CÁLCULO ÁREA TECHADA EN AZOTEA
CORTE CORTE CORTE CORTE
VEHICULAR 1 VEHICULAR 2 VEHICULAR 1 VEHICULAR 2
REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA
C D C D
2 B 2 B (...) J)EN LAS AZOTEAS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES Y DE CONJUNTOS
A' A A' A
1' 1' RESIDENCIALES, ADEMÁS DE PERMITIRSE TANQUES ELEVADOS Y CASETAS DE ASCENSOR,
18.24 18.24 PODRÁ SER TECHADA EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL ÁREA TOTAL RESTANTE,
1' 3.10
1' 6.90
3.10
0.15
6.90
1
0.15
0.29
7.95 1 0.29
7.95 PARA USO PRIVADO O SERVICIOS COMUNES O MIXTOS .(...)
1 1
0.51
ÁREA TECHADA EN NIVEL 13 : 569.76M2
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
BOTALLANTAS
BOTALLANTAS BOTALLANTAS BOTALLANTAS
ÁREA TECHADA DE AZOTEA MÁXIMA NORMATIVA :569.76X 0.5 = 284.88 M2
ÁREA TECHADA DE AZOTEA EN PROYECTO = 228.53M2 =40.11%
5.27
5.27
4.82
4.82
5.51
* ÁREA TECHADA EN AZOTEA CUMPLE CON EL ÁREA NORMATIVA.
5.08
5.00
5.00
72 71 70 69 68 67
2.40 2.40 2.40 1.65 2.50 2.50 0.85 2.70
CÁLCULO REQUERIMIENTO AREAS VERDES EN AZOTEA
2 2 REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA

2 2
7.45 0.30 6.10 0.80 2.75 (...) EN ESTE SUPUESTO SE DEBE DE CONSIDERAR UN RETRANQUE MÍNIMO DE 1.5M DEL
LÍMITE EXTERIOR FRONTAL DE LA AZOTEA Y DESTINAR UN TREINTA POR CIENTO (30% )
DEL ÁREA LIBRE RESULTANTE , COMO ÁREA VERDE(...)
569.76-228.53=341.23 M2
341.23M2 DE ÁREA LIBRE X0.30 =102.37M2
N.P.T.-11.20
ÁREA VERDE NORMATIVA : 102.37 m2
6.45
6.45
6.45
6.45
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y
6.00
6.00
DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E
INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM)
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE
EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE
AREAS VERDES EN AZOTEA : 141.50 M2 = 41.47 %
JET FAN EN TECHO H=0.35
AIRE JET FAN EN TECHO H=0.35
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M)
*ÁREA VERDE EN ANTEPROYECTO CUMPLE CON EL REQUERIMIENTO NORMATIVO.
3.48 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75

CÁLCULO REQUERIMIENTO BICICLETAS
3 3 3 2.0
4 3
0.80
VALVULA
9
9 ANGULAR 2 21"
1.20
1.20
1.80 6.45
1.20 1.20
8 8
(...) LAS EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES DEBEN CONTEMPLAR ESTACIONAMEINOTS
1.00
10 1.80
0.250.250.250.250.250.25
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25

0.250.250.250.250.250.25
0.250.250.250.250.250.25
PIT DE ASCENSORES
7 7
3.25
3.25
3.25
3.25
11
PARA BOICICLETAS EN UN 5% SOBRE EL AREA NETA PREVISTA PARA ESTACIONAMIENOT
2.80
6 6
sin acabado
3.00 12
5 5 DUCTO DE VEHICULAR, SIN CONTABILIZAR EL AREA DE MANIOBRA (...)
3.60
0.60
3.60
13
HALL DE ASCENSORES
4 4 ASCENSORES 74 73
14
5.00
3
cemento pulido
3
2 2
15
ESTACIONAMIENTO SE REQUIERE EL 5% DEL AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS
1.00
16 DE BICICLETAS
3.40
PASAMANOS PASAMANOS
DE ALUMINIO
piso cemento semipulido
DE ALUMINIO N.P.T.-12.60
4 4 4 8.19m2
4
0.30
PROYECTO CUENTA CON 86 ESTACIONAMIENTOS SIMPLES
H=0.90M 2.40 H=0.90M N.P.T.-11.20
1.20
VALVULA 1 1
ANGULAR 2 21" ESCALERA ESCALERA
0.95
0.95
0.95
0.95
EVACUACION 02 EVACUACION 02
1 piso cemento semipulido
1 1 piso cemento semipulido
BOTALLANTAS BOTALLANTAS 1 AREA TOTAL DESTINADA AL ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS:
5 5 5 5
1.60
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
PE.01 PE.01
TABLERO DUC. INY. DE AIRE TABLERO DUC. INY. DE AIRE
ELECTRICO/TABLERO 0.20 1.00 ELECTRICO/TABLERO
DE CT/FUERZA DE CT/FUERZA sotanos/cto bombas
sotanos/cto bombas
/escusa /escusa
GCI 34 UNID.X(2.70MX5.00M)=459.00M2
0.30
1.10 0.30 PASE DE 6.35 PASE DE
AIRE ESCLUSA
MANGUERA
EXTRC. DE 0.20X0.20M
1.95 0.10 1.10 0.30
MANGUERA
0.20X0.20M
1.00 2.25 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75
28 UNID.X(2.50MX5.00M)=350.00M2
24 UNID.X(2.40MX5.00M)=288.00M2
ILUMINANCION
ESCLUSA ARTIFICIAL Y REJILLA CORTAFUEGO
PARA EXTRACCION DE
PISO CEMENTO VENTILACION GCI AIRE CTO DE
semipulido
TOTAL=1097.00M2
MECANICA (SE
BOMBAS/ESCLUSA/CORREDOR
1.50
N.P.T.-14.00 DESARROLLARÁ EN CISTERNA DE AGUA

ETAPA DE PROYECTO)
PUERTA CORTAFUEGO CON
CONTRA INCENDIO
REJILLA BAJA PARA INYECCION DE piso cemento impermeabilizado
AIRE ESCLUSA
0.50
INYECCIÓN DE AIRE
0.90 0.10 1.00 1.85 N.P.T.-14.00
AREA REQUERIDA PARA BICICLETA:
vol.=84.99m3
area =67.99m2
alt. de agua =1.25m
PS.02' PE.02 INYECCION DE
AIRE CTO DE SOTANO 4A 1097.00M2X5%=54.85M2
7.60
DAMPER C/DISP. BOMBAS ESCALERA piso cemento

JET FAN EN TECHO H=0.35 JET FAN EN TECHO H=0.35
CORTA HUMO DE GATO (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M)
semipulido (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M)
bandeja de extraccion de aire cto
ACELEROGRAFO *11 unidades

piso cemento VENTANA DE N.P.T.-11.20 EL PROYECTO CUENTA CON: 55.73M2 CUMPLE
7.30
7.30
2.00
7.30
7.30
semipulido REGISTRO
6.00
6.00
0.80X0.80M
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE
1.40 JET-FAN Y DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO
bombas
HASTA LE TECHO E INYECCION DE AIRE MEDIANTE

DUCTOS HACIA POZOS (SE DESARROLLARA EN CALCULO DE ALTURA
PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM)
1.50 2.85 *SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE
CUARTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO
***DS-010-2018-VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA DS-012-2019-VIVIENDA: CAP. IV, ART. 10.1) LOS
42.50
42.50
DE INYECCION DE AIRE
CA. PINO SILVESTRE

CA. PINO SILVESTRE
Valvula OS&Y
Valvula Check
PROYECTOS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES IGUALES O MAYORES A 450 M2 PUEDEN ACOGERSE A
elbixelf
elbixelf
elbixelf
elbixelf
elbixelf
odigiR
1PS
LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS ESTABLECIDOS PARA CONJUNTOS RESIDENCIALES,

1PS
Ø150 Cédula 40
3.30 0.15 2.70 0.10 1.20 0.30 2.95 0.10 3.30 0.30 3.00
SP3
ENTRE OTROS ASPECTOS.
2PS
N.P.T.-11.20
REJILLA
3PS
SUBE A SOTANO 3B SANITARIA N.P.T.-11.20

SP8
Ø32 Cédula 40
BAJA A SOTANO 4B ***D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4,
3PS
3PS
Bomba jockey
ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
0.80
6 6 6 1.20 6
10.10
CUARTO DE ESCALERA
BOMBAS
DE GATO
1.5 (A R)
47.50
47.50
N.P.T.-14.00 VENTANA DE
REGISTRO
0.80X0.80M
PARAPETO
1.50(18.00 3.00 3.00)=36.00 POR NORMA
1.75 H=1.00
8.00
EN PROYECTO PERFIL DE FACHADA =35.40ML CUMPLE

77 76 PARAPETO 75
CISTERNA DE AGUA
CONSUMO DE VIVIENDA
H=1.00
NIVEL DE AZOTEA=35.10ML CUMPLE
5.00
5.00
5.00
piso cemento impermeabilizado
N.P.T.-14.00 N.P.T.-11.20
5.70
5.70
5.70
PENDIENTE 15.00%
piso cemento bruñado
RAMPA VEHICULAR
5.40
vol.=42.86m3
5.20
5.20
5.20
5.20
area =34.29m2 CALCULO DE POZO CON LOTE PROPIO
longitud 18.67M
4.90
alt. de agua =1.25m 0.50 2.70
PARAPETO
H=1.00
BOTALLANTAS BOTALLANTAS
*SEGÚN EL ARTICULO 19° INCISO C)EN EDIFICACIONES DE 5 PISOS O MAS, ..., ES MENOR HASTA EN 20% AL
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
MINIMO..., LA DIMENSION MINIMA PERPENDICULAR DEL POZO DEBERÁ AUMENTAR EN PORCENTAJE PROPORCIONAL.
- RNE A0.10
2.75

RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
4.35
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
0.70
0.70
0.70
6.35
longitud 11.80M
7 7 7 7 H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml
0.30
11.80
8
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25

7
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.30ml
1.00
1.00
1.00
6
4
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.52ml
REJILLA
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<11.51ml
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
SANITARIA
1.25 x5.00 m
1.25 x5.00 m
3
3.30
2
1
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<10.85ml
PASAMANOS
DE
PARAPETO
H=1.00 en
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.54ml
ALUMINIO pendiente
5.30
5.30
5.30
5.30
H=1.00M 11.86%(con la
PARAPETO rampa)
H=1.00

RAMPA VEHICULAR
PARAPETO
PENDIENTE 6.00%
6.00
6.00
6.00
N.P.T.-12.60 H=1.00 en
longitud 5.00M
pendiente
11.86%(con la
5.00
5.00
5.00
5.00
rampa)
61 80 PARAPETO 79 78 GRAFICO 02: DETALLE DE VESTIBULO PREVIO

PUERTAS:
4.05
H=1.00
· PUERTAS DE MADERA EN DEPARTAMENTOS:
1
BARANDA DE ALUMINIO
1.5
Y VIDRIO TEMPLADO
<1
2 1 ·· PUERTA BATIENTE EN MDF/HDF DE 4mm H=0.90M+ SARDINEL
D1
2.75 1.20 0.55 H=0.10M, Htotal=1.00m
CONTRAPLACADA REFORZADA. MARCO EN PINO FINGER
8 8 8 8
EST. MOTO
EST. MOTO
JOINT.
LOSA MACIZA*
· PUERTAS CORTAFUEGO EN PROYECTO 8

VALVULA
ANGULAR 2 12"
3.30 0.10 2.75 0.10 1.20 0.30 2.95 0.10 3.30 0.30 3.00
·· PUERTA DE ACERO GALVANIZADO CON MARCO
0.50
SUBE A SOTANO 4A REJILLA
N.P.T.-12.60 SANITARIA
METÁLICO. SELLO PERIMETRAL. BISAGRAS Y 7
REJILLA DE
EXTRACCION DE
ACCESORIOS DE ACERO INOXIDABLE. LISTADA Y 6
9 AIRE*
CERTIFICADA. RF= 90 / 120 MIN 5

10
11
4 DUCTO DE
2.07
12
ASCENSORES
· PUERTAS DE MADERA EN SÓTANOS: 3
13
REJILLA DE
INYECCION DE
SOTANO 4B 2
piso cemento ·· PUERTA BATIENTE CONTRAPLACADA EN HDF DE 3 mm, 1
14
AIRE*
semipulido
*09 unidades LISA, MARCO EN PINO FINGER JOINT, PRE PINTADO, 15
0.15
N.P.T.-12.60 PASAMANOS DE
ACABADO AL DUCTO ESTÁNDAR. ALUMINIO
7.35
7.35
7.35
7.35
H=0.90M ESCALERA
6.00
6.00
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y EVACUACION 01 CORTE VEST. PREVIO
DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E piso cemento
semipulido esc. 1:75
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE LAS DIMENSIONES DE LAS REJILLAS DE
IIMM) MANGUERA INYECCION Y EXTRACCION DE AIRE, Y EL
PASE DE 0.20X0.20M ESPESOR DE LA LOSA MACIZA SE
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE MANGUERA
JET FAN EN TECHO H=0.35 EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE JET FAN EN TECHO H=0.35 DETERMINARÁ EN LA ETAPA DE PROYECTO.
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) 0.20X0.20M
AIRE ESC. EVACUACION 01
PE.02 VESTIBULO PREVIO PE.01
DCTO. DCTO.
INYC.DE AIRE EXTRAC.DE
AIRE
7.55 1.30 5.00 0.80 2.75
iiss/vent
GCI
D-11
NOTAS :
9 9 9 9
- TODOS LOS BAÑOS, COCINAS, KITCHENETTES ,LAVANDERIAS , DUCHAS Y CUARTO DE BASURAS TENDRÁN SUMIDEROS .
2.50
DUC.EXT. DE - TODAS LAS PENDIENTES HACÍA SUMIDEROS SERÁN DEL 0.05%
MONOXIDO - LA ALTURA LIBRE MÍNIMA BAJO TRANSICIONES DE INSTALACIONES POR TECHO SERÁ DE 2.10M
- TODOS LOS PASES EN LOSA DE LAS INSTALACIONES (IISS,IISS E IIEE) ESTARÁN SELLADOS CON MATERIAL Y SISTEMA CERTIFICADO CON UL VIGENTE.
6.00 6.00
- LAS COCINAS SERÁN ELÉCTRICAS. SE DETERMINARÁ EL USO DE GAS (GNV O GLP) DEPENDIENDO DE LA FACTIBILIDAD DE CALIDDA, EL CUAL SE DESARROLLARÁ EN LA ETAPA
86 85 84 83 82 81 DE PROYECTO.
- LAS ÁREAS VERDES IRÁN DEBIDAMENTE IMPERMEABILIZADAS CON UN MÍNIMO DE 15CM DE TIERRA Y DESAGUE PARA RIEGO TECNIFICADO.
5.00
5.00
10' 0.35 2.40 2.40 2.40 1.10 2.50 2.50 0.85 2.70
10'
4.75
4.75
LEYENDA DE TABIQUERÍA
ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO

2.50
2.61
2.61
BOTALLANTAS BOTALLANTAS BOTALLANTAS BOTALLANTAS
TABIQUERIA DE LADRILLO SILICO CALCÁREO P-7 /P-10/P-14 ESPESOR INDICADO EN PLANOS

2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
TABIQUERIA DE LADRILLO SILICO CALCÁREO P-10 CON ALVEÓLOS TOTALMENTE RELLENOS, RESISTENCIA AL FUEGO
120 MINUTOS
10 10 10 10 PROYECCION DE FALSO CIELO RASO

1.98
1.98
PROYECTO DESARROLLADO EN EL MARCO DEL FONDO MIVIVIENDA S.A.C.
8.00
8.00
DE ACUERDO AL DECRETO SUPREMO N° 010-2018 Y SU MODIFICATORIA N°012-2019-VIVIENDA

11 11
0.34 7.95 0.34 7.95
PROPIETARIO PROYECTO ESPECIALISTA RESPONSABLE
CARLOS COLLADO ALONSO
5.39
5.39
8.03 8.03
EDIFICIO C.A.P. 15533
6.90 6.90
MULTIFAMILIAR SILVESTRE
A' A A' A FONDO MI VIVIENDA
6.97 6.97
3.10 3.10
ESPECIALIDAD
CA. EL PA
24.38
CA. EL PA
24.38
2 B 2 B
LO BLANC LO BLANC
3.13 5.86 3.13 5.86
CORTE O 5.91
CORTE O 5.91 ARQUITECTURA SELLO Y FIRMA
VEHICULAR 1 C VEHICULAR 1 C ANDREA ALEXANDRA MEZA ALARCON

D 11 D 11 C.A.P. 19571
DESARROLLADO POR:
VENTANAS:
E E ANDREA MEZA ALARCÓN
CORTE CORTE · ALFEIZAR DE VIDRIO TEMPLADO DE 8mm CLAUDIA RUIZ MALDONADO
VEHICULAR 2 VEHICULAR 2 ·· TAMAÑO MÁXIMO 1900 mm x 1400 mm (SEGÚN
PROVEEDOR) Inmobiliaria Daniela SAC REVISADO POR:
· VENTANAS CORREDIZAS DE VIDRIO TEMPLADO DE SELLO Y FIRMA PABLO ROSIQUE CONESA SELLO Y FIRMA
4mm
·· TAMAÑO MÁXIMO 1100 mm x 700 mm (SEGÚN UBICACIÓN PLANO ESCALA NORTE
PROVEEDOR) CL. PINO SILVESTRE, LOTE 1, SOTANO 4°
MZ E, URB EL PEDREGAL
CISTERNAS Y CTO DE BOMBAS 1:75
MAMPARAS: SURQUILLO
EN DEPARTAMENTOS VIDRIO TEMPLADO DE 8 mm DISE O FASE REV FECHA CÓDIGO DE PLANO
CISTERNAS SOTANO 4 ·
·· TAMAÑO MÁXIMO 2750 mm x 1800 mm (SEGÚN ANTEPROYECTO 01 DICIEMBRE 2019
PROVEEDOR) ANTEPROYECTO 02 ENERO 2020
TODAS LAS CARPINTERIAS DE VIDRIO SERAN DE

ALUMINIO COLOR NEGRO
NOTA: LOS VIDRIOS EN ALTURA CUMPLEN CON LA
LIMA DIEZ CERO SIETE ARQUITECTOS
AV. REDUCTO 1730. OF.202
EDIFICIO ARMENDARIZ. MIRAFLORES
A-01
NORMATIVA E.040 - ART. 22 AL 28 TELF. 380-6278
Email: info@l1007arquitectos.com.pe
www.L1007ARQUITECTOS.COM.PE FORMATO DE LÁMINA: A0 01 DE 09
CORTE CORTE CÁLCULO ÁREA TECHADA EN AZOTEA
VEHICULAR 1 VEHICULAR 2 CORTE CORTE
VEHICULAR 1 VEHICULAR 2
C D REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA
2 B D
A' A 2 C
1' B (...) J)EN LAS AZOTEAS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES Y DE CONJUNTOS
A' A
18.24 1' RESIDENCIALES, ADEMÁS DE PERMITIRSE TANQUES ELEVADOS Y CASETAS DE ASCENSOR,
1' 6.90
3.10
0.15
7.95 1 18.24 PODRÁ SER TECHADA EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL ÁREA TOTAL RESTANTE,
0.29
1' 6.90
3.10
0.15
1 7.95 1 PARA USO PRIVADO O SERVICIOS COMUNES O MIXTOS .(...)
0.51
0.29
0.51
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
BOTALLANTAS
5.27
4.82
5.51
5.27
5.08
4.82
5.00
5.00
5.51
5.08
52 51 50 49 48
5.00
5.00
47
2.40 2.40 2.40 1.65 2.50 2.50 0.85 2.70 35 34 33 32 31 30
2.40 2.40 2.40 1.65 2.50 2.50 0.85 2.70
2 2
7.45 0.30 6.10 0.80 2.75
7.45 0.30 6.10 0.80 2.75 (...) EN ESTE SUPUESTO SE DEBE DE CONSIDERAR UN RETRANQUE MÍNIMO DE 1.5M DEL
569.76-228.53=341.23 M2
341.23M2 DE ÁREA LIBRE X0.30 =102.37M2
N.P.T.-8.40
6.45
6.45
N.P.T.-5.60
6.00
6.00
6.45
6.45
INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y
6.00
6.00
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM) DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE
EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM)
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M)
EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE
AREAS VERDES EN AZOTEA : 141.50 M2 = 41.47 %
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M)

3.48 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75
3 2.0
4 3 3.48 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75
3 3
0.80
VALVULA
4
2.0
9 ANGULAR 2 21"
0.80
1.20
VALVULA
9
ANGULAR 2 21"
1.20
1.20
8
1.00
10 1.80
0.250.250.250.250.250.25
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
7 1.20
3.25
3.25
8
1.00
11
10 1.80 (...) LAS EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES DEBEN CONTEMPLAR ESTACIONAMEINOTS
0.250.250.250.250.250.25
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25

6
3.00 12 7
3.25
3.25
5 DUCTO DE 11
3.60
0.60
13 6
HALL DE ASCENSORES
4 ASCENSORES 54 53 3.00 12
14 5 DUCTO DE VEHICULAR, SIN CONTABILIZAR EL AREA DE MANIOBRA (...)
3.60
0.60
5.00
3 13
HALL DE ASCENSORES
cemento pulido
15 4 ASCENSORES 37 36
2 ESTACIONAMIENTO 14
5.00
1.00
DE BICICLETAS 3
cemento pulido
16 N.P.T.-5.60
SE REQUIERE EL 5% DEL AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS
3.40
PASAMANOS 15
DE ALUMINIO
piso cemento semipulido 2 ESTACIONAMIENTO
4 8.19m2
4
1.00
H=0.90M 16 DE BICICLETAS
3.40
PASAMANOS
1.20

DE ALUMINIO
ESCALERA N.P.T.-8.40
4 H=0.90M 8.19m2
4 PROYECTO CUENTA CON 86 ESTACIONAMIENTOS SIMPLES
0.95
0.95
EVACUACION 02
1.20
1

BOTALLANTAS BOTALLANTAS 1 ESCALERA
0.95
0.95
EVACUACION 02
5 5 1 1
1.60
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
PE.01 piso cemento semipulido
TABLERO
ELECTRICO/TABLERO DUC. INY. DE AIRE BOTALLANTAS BOTALLANTAS
AREA TOTAL DESTINADA AL ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS:
5 5
1.60
DE CT/FUERZA sotanos/cto bombas
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
PE.01
GCI TABLERO
PASE DE /escusa ELECTRICO/TABLERO DUC. INY. DE AIRE
0.10 1.10 0.30
MANGUERA
0.20X0.20M
1.00 2.25 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75 PASE DE /escusa
GCI 34 UNID.X(2.70MX5.00M)=459.00M2
0.10 1.10 0.30
MANGUERA
0.20X0.20M
1.00 2.25 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75
28 UNID.X(2.50MX5.00M)=350.00M2
24 UNID.X(2.40MX5.00M)=288.00M2
TOTAL=1097.00M2

SOTANO 3A
piso cemento
semipulido
*11 unidades
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) SOTANO 2A
piso cemento
1097.00M2X5%=54.85M2
7.30
7.30
N.P.T.-8.40
*09 unidades
EL PROYECTO CUENTA CON: 55.73M2 CUMPLE
6.00
6.00
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE
7.30
7.30
N.P.T.-5.60
JET-FAN Y DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO
6.00
6.00
HASTA LE TECHO E INYECCION DE AIRE MEDIANTE SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE
DUCTOS HACIA POZOS (SE DESARROLLARA EN JET-FAN Y DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO
PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM) HASTA LE TECHO E INYECCION DE AIRE MEDIANTE
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE DUCTOS HACIA POZOS (SE DESARROLLARA EN CALCULO DE ALTURA
CUARTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM)
42.50
DE INYECCION DE AIRE *SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE
CUARTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO
CA. PINO SILVESTRE

42.50
CA. PINO SILVESTRE

3.30 0.15 2.70 0.10 1.20 0.30 2.95 0.10 3.30 0.30 3.00
N.P.T.-8.40
REJILLA
SUBE A SOTANO 2B SANITARIA N.P.T.-8.40 6.15 0.10 1.20 0.30 3.25 0.10 3.00 0.30 3.00
BAJA A SOTANO 3B N.P.T.-5.60
REJILLA
SUBE A SOTANO 1B SANITARIA N.P.T.-5.60 N.P.T.-5.60
BAJA A SOTANO 2B BAJA A SOTANO 2B ***D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4,
0.80
6 1.20 6 ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
0.80
6 1.20 6
1.5 (A R)
47.50
PARAPETO
47.50
PARAPETO
H=1.00 en
1.75 H=1.00
1.50(18.00 3.00 3.00)=36.00 POR NORMA
pendiente 1.75
11.86%(con la 2.70 0.55
57 56 PARAPETO 55 PARAPETO
rampa) H=1.00 H=1.00 en EN PROYECTO PERFIL DE FACHADA =35.40ML CUMPLE
5.00
5.00
5.00
pendiente
11.86%(con la 38 PARAPETO
H=1.00 NIVEL DE AZOTEA=35.10ML CUMPLE
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 6.00%
rampa)
5.70
5.70
5.70
5.00
longitud 5.00M
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
5.20
5.20

RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
longitud 11.80M
5.70
N.P.T.-8.40
4.90
longitud 11.80M
0.50 2.70
5.20
5.20
CALCULO DE POZO CON LOTE PROPIO
4.90
PARAPETO
H=1.00
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
N.P.T.-5.60 BOTALLANTAS
2.70 x5.00 m
2.75 - RNE A0.10
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
0.70
0.70
0.70
longitud 11.80M
REJILLA
SANITARIA

RAMPA VEHICULAR
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
PENDIENTE 11.86%
7 7 D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
0.70
longitud 11.80M
longitud 11.80M
0.30
11.80
11.80
8
7 7 H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
0.30
7
11.80
11.80
1.00
1.00
1.00
8
6
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25

7
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.30ml
1.00
1.00
5
6
4
5
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.52ml
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
3
REJILLA 4
SANITARIA
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<11.51ml
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2
3
1
PARAPETO
BOTALLANTAS 2
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<10.85ml
PASAMANOS
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
DE H=1.00 en 1 PARAPETO
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.54ml
longitud 11.80M
ALUMINIO pendiente H=1.00 en

5.30
5.30
H=1.00M 11.86%(con la PASAMANOS pendiente

RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 6.00%
DE 11.86%(con la
rampa)

RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
ALUMINIO
longitud 5.00M
rampa)
5.30
5.30
PARAPETO H=1.00M
longitud 11.80M
6.00
6.00
6.00
H=1.00 en
pendiente
11.86%(con la
6.00
PARAPETO
5.00
5.00
5.00
rampa)
H=1.00 N.P.T.-7.00
60 PARAPETO 59 58
5.00
5.00
5.00
4.05
H=1.00
N.P.T.-9.80 40 PARAPETO 39 GRAFICO 02: DETALLE DE VESTIBULO PREVIO
4.05
PUERTAS:
H=1.00
1
2.75 1.20 0.55 BARANDA DE ALUMINIO
1.5
Y VIDRIO TEMPLADO
8 8 PUERTA BATIENTE EN MDF/HDF DE 4mm
<1
2.75 1.20 0.30 2.70 0.55
·· H=0.90M+ SARDINEL
D1
H=0.10M, Htotal=1.00m
8 8 CONTRAPLACADA REFORZADA. MARCO EN PINO FINGER
JOINT.
3.30 0.10 2.75 0.10 1.20 0.30 2.95 0.10 3.30 0.30 3.00 LOSA MACIZA*
BAJA A SOTANO 4A
N.P.T.-9.80
SUBE A SOTANO 3A
N.P.T.-9.80
REJILLA
SANITARIA
VALVULA
3.30 0.10 2.75 0.10 1.20 0.30 3.25 0.10 3.00 0.30 3.00 ANGULAR 2 12"
BAJA A SOTANO 3A SUBE A SOTANO 2A REJILLA
SANITARIA
SUBE A SOTANO 2A ·· PUERTA DE ACERO GALVANIZADO CON MARCO
N.P.T.-7.00 N.P.T. -7.00
0.50
N.P.T.-7.00
METÁLICO. SELLO PERIMETRAL. BISAGRAS Y
7 REJILLA DE
ACCESORIOS DE ACERO INOXIDABLE. LISTADA Y 6
9 EXTRACCION DE
AIRE*
CERTIFICADA. RF= 90 / 120 MIN 5
10
11
SOTANO 3B
4
12
DUCTO DE
ASCENSORES
PUERTAS DE MADERA EN SÓTANOS:
2.07
piso cemento · 3
semipulido SOTANO 2B
13
REJILLA DE
2
*09 unidades
N.P.T.-9.80
piso cemento ·· PUERTA BATIENTE CONTRAPLACADA EN HDF DE 3 mm, 1
14 INYECCION DE
AIRE*
semipulido
LISA, MARCO EN PINO FINGER JOINT, PRE PINTADO,
7.35
7.35
*08 unidades 15
6.00
6.00
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y N.P.T. -7.00 PASAMANOS DE

ACABADO AL DUCTO ESTÁNDAR.
0.15
7.35
7.35
DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E ALUMINIO
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y H=0.90M ESCALERA
6.00
6.00
INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE EVACUACION 01
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE piso cemento CORTE VEST. PREVIO
INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE semipulido
IIMM)
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE
IIMM)
esc. 1:75
JET FAN EN TECHO H=0.35 EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE JET FAN EN TECHO H=0.35 MANGUERA LAS DIMENSIONES DE LAS REJILLAS DE
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) *SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE 0.20X0.20M
AIRE PASE DE INYECCION Y EXTRACCION DE AIRE, Y EL
JET FAN EN TECHO H=0.35 EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE JET FAN EN TECHO H=0.35 MANGUERA
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) AIRE (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) 0.20X0.20M
ESPESOR DE LA LOSA MACIZA SE
ESC. EVACUACION 01 DETERMINARÁ EN LA ETAPA DE PROYECTO.
7.55 1.30 5.00 0.80 2.75 DCTO. DCTO.

AIRE
GCI 7.55 1.30 5.00 0.80 2.75
iiss/vent
GCI
9 9
D-11
NOTAS :
9 9
2.50
DUC.EXT. DE
MONOXIDO
2.50
DUC.EXT. DE - TODAS LAS PENDIENTES HACÍA SUMIDEROS SERÁN DEL 0.05%
6.00 MONOXIDO - LA ALTURA LIBRE MÍNIMA BAJO TRANSICIONES DE INSTALACIONES POR TECHO SERÁ DE 2.10M
66 65 64 63 62 61 - TODOS LOS PASES EN LOSA DE LAS INSTALACIONES (IISS,IISS E IIEE) ESTARÁN SELLADOS CON MATERIAL Y SISTEMA CERTIFICADO CON UL VIGENTE.
6.00
5.00
5.00
46 45 44 43 42 41 DE PROYECTO.
0.35 2.40 2.40 2.40 1.10 2.50 2.50 0.85 2.70
10' - LAS ÁREAS VERDES IRÁN DEBIDAMENTE IMPERMEABILIZADAS CON UN MÍNIMO DE 15CM DE TIERRA Y DESAGUE PARA RIEGO TECNIFICADO.
5.00
5.00
4.75
0.35 2.40 2.40 2.40 1.10 2.50 2.50 0.85 2.70

10'
4.75
2.50
2.61

2.50

2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
2.61

2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
10 10 120 MINUTOS
10 10 PROYECCION DE FALSO CIELO RASO

1.98
1.98
8.00
8.00
11 7.95
0.34
11
0.34 7.95
PROPIETARIO PROYECTO ESPECIALISTA RESPONSABLE
5.39
8.03
5.39
6.90 8.03
A' EDIFICIO C.A.P. 15533
A 6.90
MULTIFAMILIAR SILVESTRE
6.97 A' A
3.10
FONDO MI VIVIENDA
CA . E L P A
24.38 6.97
2 B 3.10
LO BLANC ESPECIALIDAD
3.13
CA. EL PA
5.86 24.38
B
CORTE O 2
LO BLANC
3.13 5.86
O
5.91
VEHICULAR 1 C CORTE ARQUITECTURA SELLO Y FIRMA
D 11 VEHICULAR 1 C
5.91
ANDREA ALEXANDRA MEZA ALARCON
D 11 C.A.P. 19571
DESARROLLADO POR:
CORTE E VENTANAS:
E ANDREA MEZA ALARCÓN
VEHICULAR 2 CORTE ALFEIZAR DE VIDRIO TEMPLADO DE 8mm
· CLAUDIA RUIZ MALDONADO
VEHICULAR 2 ·· TAMAÑO MÁXIMO 1900 mm x 1400 mm (SEGÚN
4mm
·· TAMAÑO MÁXIMO 1100 mm x 700 mm (SEGÚN UBICACI N PLANO ESCALA NORTE
SOTANO 3° 1:75
MAMPARAS: SURQUILLO
SOTANO 3 EN DEPARTAMENTOS VIDRIO TEMPLADO DE 8 mm DISE O FASE REV FECHA C DIGO DE PLANO
SOTANO 2 ·

A-02
CORTE CORTE
VEHICULAR 1 VEHICULAR 2 D REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA
2 C
B
D A' A (...) J)EN LAS AZOTEAS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES Y DE CONJUNTOS
2 C MURO
1'
B PERIMÉTRICO DE
RESIDENCIALES, ADEMÁS DE PERMITIRSE TANQUES ELEVADOS Y CASETAS DE ASCENSOR,
A' A 18.24
CONCRETO
H=2.30M
1' 1' 6.90
3.10
PODRÁ SER TECHADA EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL ÁREA TOTAL RESTANTE,
0.15
7.95 1
18.24
0.29
PARA USO PRIVADO O SERVICIOS COMUNES O MIXTOS .(...)
1' 6.90
3.10
1
0.15
1
iiss/vent
7.95
D-08
0.29 BOTALLANTAS
D-09 sumidero
iiss/vent CL. DE LAV.
1
0.51
SALA piso
sumidero
DAMPER CON
sumidero
piso laminado porcelanato
TABLERO 13
SS.HH. SS.HH. ELECTRICO
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
DISPOSITIVO
piso PV.03
CORTAHUMO piso PV.03
porcelanato porcelanato
PUERTA SECCIONABLE ÁREA TECHADA DE AZOTEA MÁXIMA NORMATIVA :569.76X 0.5 = 284.88 M2
BOTALLANTAS BOTALLANTAS MEDIANTE LAMAS
sumidero HORIZONTALES PERMITIENDO EL
CORREDOR
2.50 x5.00 m
PV.02
DPTO.101 INGRESO DE AIRE
5.27
piso laminado
4.82
56.61M2 KITCHENETTE
piso
5.27
porcelanato
iiss/vent
PV.02
4.82
ESTACIONAMIENTO
D-07
5.51
5.08 DE BICICLETAS
5.00
5.00
DORMITORIO 15.53m2 12
19 18 17 16 15 SECUNDARIO
14 DORMITORIO piso laminado COMEDOR
2.40 2.40 2.40 1.65 2.50 2.50 0.85 2.70

PRINCIPAL
piso laminado
piso laminado
2.50 x5.00 m
MONT. DE INST. IIGG

PUERTA
2 2 VV.01 VV.02 PV.01
CORTAFUEGO
BOTALLANTAS
PUERTA SECCIONABLE (...) EN ESTE SUPUESTO SE DEBE DE CONSIDERAR UN RETRANQUE MÍNIMO DE 1.5M DEL
MEDIANTE LAMAS
7.45 0.30 6.10 0.80 2.75 sumidero MV.03
11
HORIZONTALES PERMITIENDO EL
INGRESO DE AIRE
PROYECCION
MONTANTE DE INSTALACIONES IIEE - IICC

IIGG
TRZ.101
SEGUNDO PISO
13.42M2
PROYECCION
569.76-228.53=341.23 M2
(SE DESARROLLARÁ EN ETAPA DE

PROYECTO)
ILUMINACION ARTIFICIAL Y
VENTILACION NATURAL EN PASADIZO
PV.01
pase en losa
2.50 x5.00 m
sumidero REJILLA BAJA DE
MURO ALTO
VENTILACIÓN CON
341.23M2 DE ÁREA LIBRE X0.30 =102.37M2
piso porcelanato
DAMPER CORTAFUEGO
H=2.30M.
CORREDOR
6.45
6.45
N.P.T.-2.80
PROYECCION
IIEE-IICC
PS.01
drenaje de
6.45
6.45
jardin 0.05% 10
6.00
6.00
MONTANTE DE
DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E SARDINEL
INST. IISS
H=0.30M
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM) MURO PERIMETRAL
sumidero
CUARTO DE ACOPIO AREAS VERDES EN AZOTEA : 141.50 M2 = 41.47 %
AREA VERDE DE BASURA-USO RESIDENCIAL
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE PARA REGISTRO VISUAL
(MURO DE CONCRETO
20.86M2 GCI piso ceramico sumidero
EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE AREA DE RECREACION
CUBRESUELO
2.50 x5.00 m
H=6.00+CELOSIA 98 dptos x 0.03m3=2.94m3
AIRE piso porcelanato
JET FAN EN TECHO H=0.35 PROYECCION JET FAN EN TECHO H=0.35 HORIZONTAL DE n.j.t +0.25 AREA COMUN
2.94m3/0.360m3=8cont
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) - IISS (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) ALUMINIO H=3.00M) n.l.t -0.05 8 cont. 360lt
Htotal=9.00M 1 cont. 180lt REJILLA ALTA
N.P.T.±0.00
PARA EXTRACCION
DE AIRE
drenaje de sumidero punto de BANDEJA DE
jardin 0.05% agua EXTRACCION DE
AIRE A CTO DE CERCO
BASURA
H=2.30
PE.02
3.48 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75

3 REJILLA DE
3
PROTECCIÓN
VALVULA
3 3
SUBE INYECCION DE
AIRE POR POZO DE 8 ANGULAR1 2 21"
3.10
4
LUZ ESCALERA
2.0
EVACUACION 02 REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 012-2019-VIVIENDA

0.80
VALVULA DUCTO INYECCION piso cemento

9 ANGULAR 2 21" DE AIRE H=1.80M. semipulido
7
10
1.20
6
3.25
3.25
MURO ALTO 11
1.20 H=2.30M. 5
8
1.00
12
10 1.80 CELOSIA VERTICAL
0.250.250.250.250.250.25
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
7
4 DUCTO DE HALL
13 H=2.35M,
VEHICULAR, SIN CONTABILIZAR EL AREA DE MANIOBRA (...)
3.25
3.25
11 3 ASCENSORES VIVIENDAS ACCESO PEATONAL
TRZ.102
6 14 piso
3.00 12 2 piso cemento
porcelanato MI.01 semipulido
5 DUCTO DE
3.60
0.60
15
7.80M2
13
HALL DE ASCENSORES
ASCENSORES 21 20 1
BANDEJA DE INYECCION DE AIRE
4
14 PASAMANOS
16
ESPACIO COMPARTIMENTADO SE REQUIERE EL 5% DEL AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS
5.00
3 N.P.T.-2.80 puerta de
cemento pulido
DE ALUMINIO
15
ESTACIONAMIENTO 4 H=0.90M cierre CON SALIDA DIRECTA A LA
CALLE 4
BOMBAS/ESCLUSA
2 sumidero automatico
A SOTANOS/CTO
ESCALERA
1.00
16 DE BICICLETAS EVACUACION 01 PROYECTO CUENTA CON 86 ESTACIONAMIENTOS SIMPLES

3.40
PASAMANOS HALL DE INGRESO CONTARA

piso cemento semipulido MV.03
0.95
0.95
DE ALUMINIO piso cemento
4 H=0.90M 8.19m2
4 1 semipulido CON MATERIALES NO
INFLAMABLES
3.10
1
1.20
1
ESCALERA
5 5 AREA TOTAL DESTINADA AL ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS:
0.95
0.95
EVACUACION 02 PS.01
BOTALLANTAS BOTALLANTAS 1 PE.02
PASE DE
MANGUERA
5 5
1.60
0.60
2.70 x5.00 m
2.70 x5.00 m
TABLERO
ELECTRICO/TABLERO
PE.01
DUC. INY. DE AIRE
0.20X0.20M
sumidero 2.00 34 UNID.X(2.70MX5.00M)=459.00M2
/escusa
GCI 28 UNID.X(2.50MX5.00M)=350.00M2
0.60
PASE DE VI.01
SS.HH. BICICLETAS
MANGUERA
0.20X0.20M
DORMITORIO
PRINCIPAL
piso
2.00
piso cemento 24 UNID.X(2.40MX5.00M)=288.00M2
iiss/vent
0.10 1.10 0.30 1.00 2.25 3.30 0.10 2.70 0.80 2.75 porcelanato semipulido
D-06
TOTAL=1097.00M2
piso laminado PE.02
0.60
7.44m2
2.00
DAMPER CON
iiss/vent
DISPOSITIVO
D-11
0.60
BANDEJA DE INYECCION DE AIRE CORTAHUMO
A SOTANOS/CTO CERCO
BOMBAS/ESCLUSA DAMPER CON
2.00 H=2.30
DISPOSITIVO
CORTAHUMO sumidero
1097.00M2X5%=54.85M2
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.70 x5.00 m
PROYECTO)
FCR KITCHENETTE
H=2.30 piso TABLERO
SOTANO 1A SS.HH. porcelanato ELECTRICO
piso porcelanato
piso cemento piso
7.30
7.30
CORREDOR
JET FAN EN TECHO H=0.35 JET FAN EN TECHO H=0.35 porcelanato
BOTALLANTAS
PV.02
*09 unidades
sumidero
7.30
7.30
N.P.T.-2.80
PV.03
6.00
6.00
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE SS.HH. PV.03
JET-FAN Y DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO piso CALCULO DE ALTURA
HASTA LE TECHO E INYECCION DE AIRE MEDIANTE porcelanato PV.01 CERCO
sumidero H=2.30
DUCTOS HACIA POZOS (SE DESARROLLARA EN FCR
42.50
DAMPER CON
PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE IIMM) DISPOSITIVO H=2.30
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE D-10 CORTAHUMO DAMPER CON ***DS-010-2018-VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA DS-012-2019-VIVIENDA: CAP. IV, ART. 10.1) LOS
CA. PINO SILVESTRE

iiss/vent DISPOSITIVO
CUARTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO CORTAHUMO 7
COMEDOR 8 9 PROYECTOS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES IGUALES O MAYORES A 450 M2 PUEDEN ACOGERSE A
42.50
piso laminado
CL. DE LAV.
CA. PINO SILVESTRE

PV.02 sumidero
piso LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS ESTABLECIDOS PARA CONJUNTOS RESIDENCIALES,
porcelanato
DPTO.102 ENTRE OTROS ASPECTOS.
6.15 0.10 1.20 0.30 3.25 0.10 3.00 0.30 3.00
72.31M2 ***D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4,
N.P.T. -2.80 N.P.T.-2.80
PV.02
ELEVACION
BAJA A SOTANO 1B BAJA A SOTANO 1B 6 6 FRONTAL ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
0.80
6 1.20 6 DORMITORIO SALA 1.5 (A R)
47.50
N.P.T.-2.80 SECUNDARIO piso laminado
REJILLA piso laminado DORMITORIO
SUBE A CALLE SANITARIA SECUNDARIO
piso laminado 1.50(18.00 3.00 3.00)=36.00 POR NORMA
47.50
1.75
2.70 0.55
VV.01 VV.02
MV.03 NIVEL DE AZOTEA=35.10ML CUMPLE
22 PARAPETO
iiss/vent
H=1.00
D-05
5.20
5.20
5.00

TRZ.102
PROYECION
5.70
PISO 2
SEGUNDO PISO
PENDIENTE 15.00%
RAMPA VEHICULAR
PROYECCION
5.20
5.20
10.81M2
longitud 18.67M
4.90
sumidero sumidero
pase en losa
N.P.T. -2.80

PROYECTO)
BOTALLANTAS
MURO ALTO MINIMO..., LA DIMENSION MINIMA PERPENDICULAR DEL POZO DEBERÁ AUMENTAR EN PORCENTAJE PROPORCIONAL.
piso porcelanato
2.70 x5.00 m
H=2.30M.
CORREDOR
- RNE A0.10
MURO PERIMETRAL
PARA REGISTRO VISUAL PARAPETO
H=1.00 EN D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
7 7
(MURO DE CONCRETO
PENDIENTE

RAMPA VEHICULAR
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
PENDIENTE 11.86%
PARAPETO PROYECCION H=6.00+CELOSIA

15%
H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml
0.70
H=1.00 EN IIEE-IICC HORIZONTAL DE

longitud 11.80M
longitud 11.80M
PENDIENTE ALUMINIO H=3.00M)
7 15%
7 Htotal=9.00M
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.30ml
0.30
11.80
11.80
8
0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.52ml
1.00
MONTANTE DE INST. IISS

6
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<11.51ml
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
5 PROYECCION
- IISS
4
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<10.85ml
2.70 x5.00 m
3
2
GCI
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.54ml
iiss/vent
1 PARAPETO
5.30
5.30
D-04
BOTALLANTAS H=1.00 en
pendiente
PASAMANOS
RAMPA VEHICULAR
PENDIENTE 11.86%
PENDIENTE 15.00%
RAMPA VEHICULAR
DE 11.86%(con la BARANDA DE ALUMINIO
longitud 11.80M
ALUMINIO
longitud 18.67M
rampa) Y VIDRIO TEMPLADO CERCO
5.30
5.30
H=1.00M
H=0.90M+ SARDINEL H=2.30
6.00
5 6 GRAFICO 02: DETALLE DE VESTIBULO PREVIO

5.00
N.P.T.-4.20
23 PARAPETO PUERTAS:
4.05
H=1.00 EN
PENDIENTE
1
BARANDA DE ALUMINIO
1.5
PARAPETO 15% Y VIDRIO TEMPLADO
<1
H=1.00 PE.02 ·· PUERTA BATIENTE EN MDF/HDF DE 4mm H=0.90M+ SARDINEL
8 8
D1
CONTRAPLACADA REFORZADA. MARCO EN PINO FINGER
1.20 0.30 2.70 0.55 MURO PERIMETRAL
JOINT.
8 8 PARA REGISTRO VISUAL
MONTANTE DE INSTALACIONES IIGG

(MURO DE CONCRETO
H=6.00+CELOSIA LOSA MACIZA*
HORIZONTAL DE
ALUMINIO H=3.00M)
VALVULA
ANGULAR 2 12"
Htotal=9.00M
·· PUERTA DE ACERO GALVANIZADO CON MARCO
0.50
BAJA A SOTANO 2A
6.15
N.P.T.-4.20
0.10 1.20 0.30 3.25 0.10
SUBE A SOTANO 1A
3.00
REJILLA
0.30
SUBE A SOTANO 1A
3.00
METÁLICO. SELLO PERIMETRAL. BISAGRAS Y 7
PROYECCION SANITARIA REJILLA DE
N.P.T.-4.20 N.P.T.-4.20
ACCESORIOS DE ACERO INOXIDABLE. LISTADA Y
DUC.EXT. DE
IIGG 9 EXTRACCION DE
MONOXIDO
6
AIRE*
PUERTA SECCIONABLE
MEDIANTE LAMAS CERTIFICADA. RF= 90 / 120 MIN 5
10
HORIZONTALES PERMITIENDO EL 11
INGRESO DE AIRE
4
12
DUCTO DE
SEGUNDO PISO
ASCENSORES
PROYECCION
2.07
PROYECCION
· PUERTAS DE MADERA EN SÓTANOS: 3
13
UBICACION MEDIDORES 2 REJILLA DE
DUCTO DE
MONOXIDO ·· PUERTA BATIENTE CONTRAPLACADA EN HDF DE 3 mm, 1
14 INYECCION DE
AIRE*
SOTANO 1B
piso cemento LISA, MARCO EN PINO FINGER JOINT, PRE PINTADO, 15
7.35
7.35
PASAMANOS DE
semipulido
ACABADO AL DUCTO ESTÁNDAR.
0.15
ALUMINIO
*07 unidades H=0.90M ESCALERA
TRANSICION DE DUCTO DE
N.P.T.-4.20 EVACUACION 01
UBICACION MEDIDORES
piso cemento
7.35
7.35
CORTE VEST. PREVIO
UBICACION MEDIDORES
UBICACION MEDIDORES
SISTEMA DE RENOVACION DE AIRE MEDIANTE JET-FAN Y semipulido
6.00
6.00
DUCTO DE EXTRACCION DE MONOXIDO HASTA LE TECHO E esc. 1:75

MONOXIDO
INYECCION DE AIRE MEDIANTE DUCTOS HACIA POZOS (SE MANGUERA LAS DIMENSIONES DE LAS REJILLAS DE
DESARROLLARA EN PROYECTO EN LA ESPECIALIDAD DE CUARTO MEDIDORES PASE DE 0.20X0.20M
INYECCION Y EXTRACCION DE AIRE, Y EL
IIMM) MANGUERA
piso cemento 0.20X0.20M ESPESOR DE LA LOSA MACIZA SE
*SISTEMA MEDIANTE JET-FAN NO REQUIERE CUARTO DE semipulido
EXTRACCION DE MONOXIDO NI CUARTO DE INYECCION DE *AMBIENTE CON ESC. EVACUACION 01 DETERMINARÁ EN LA ETAPA DE PROYECTO.
(ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) AIRE (ALTURA LIBRE MIN. 2.25M) ILUMINACIÓN PE.02 VESTIBULO PREVIO PE.01
PERMANENTE Y CON piso cemento semipulido
CÁMARAS DE
SEGURIDAD
MONITOREADAS DESDE
PENDIENTE 15.00%
RAMPA VEHICULAR
RECEPCIÓN.
D-03 iiss/vent DCTO.
longitud 18.67M
DCTO.
AIRE
iiss/vent
D-11
7.55 1.30 5.00 0.80 2.75
GCI 9 9 NOTAS :
9 9 CERCO
H=2.30 - TODOS LOS BAÑOS, COCINAS, KITCHENETTES ,LAVANDERIAS , DUCHAS Y CUARTO DE BASURAS TENDRÁN SUMIDEROS .
- TODAS LAS PENDIENTES HACÍA SUMIDEROS SERÁN DEL 0.05%
- LA ALTURA LIBRE MÍNIMA BAJO TRANSICIONES DE INSTALACIONES POR TECHO SERÁ DE 2.10M
2.50
DUC.EXT. DE 6.00 - TODOS LOS PASES EN LOSA DE LAS INSTALACIONES (IISS,IISS E IIEE) ESTARÁN SELLADOS CON MATERIAL Y SISTEMA CERTIFICADO CON UL VIGENTE.
MONOXIDO
BAJA A SOTANO 1A 4 3
6.00 DE PROYECTO.
SEGUNDO PISO
29 27
10'
PROYECCION
28 26 25 24
4.75
UBICACION MEDIDORES
5.00
5.00
UBICACION MEDIDORES
CERCO
H=2.30 LEYENDA DE TABIQUERÍA
0.35 2.40 2.40 2.40 1.10 2.50 2.50 0.85 2.70
10'
4.75
2.61
ACCESO VEHICULAR A VIVIENDA
2.50

2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
BOTALLANTAS PUERTA SECCIONABLE
piso cemento
2.61

semipulido MEDIANTE LAMAS
HORIZONTALES PERMITIENDO EL
2.70 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.40 x5.00 m
2.50 x5.00 m
2.50 x5.00 m
1 INGRESO DE AIRE
5.60
120 MINUTOS
10 PUERTA TIPO REJA METÁLICA
CONTROLADA DESDE RECEPCIÓN 10
PROYECCI
SEGUNDO ON PROYECCION DE FALSO CIELO RASO
10 10 PISO 2.70 x5.00 m
PROYECCI PUERTA SECCIONABLE

1.98
MURO PERIMETRAL H=2.30 M

SEGUNDO ON MEDIANTE LAMAS
MURO PARA MEDIDORES PISO HORIZONTALES PERMITIENDO EL
DE LUZ INGRESO DE AIRE PROYECTO DESARROLLADO EN EL MARCO DEL FONDO MIVIVIENDA S.A.C.
8.00
3.09
1.98
ACCESO VEHICULAR A VIVIENDA DE ACUERDO AL DECRETO SUPREMO N° 010-2018 Y SU MODIFICATORIA N°012-2019-VIVIENDA

11 piso cemento
8.00
BOTALLANTAS
7.95 semipulido
0.34
4.55
2
11 PROPIETARIO PROYECTO ESPECIALISTA RESPONSABLE
5.39
0.34 7.95 8.03
6.90 EDIFICIO C.A.P. 15533
A'
5.39
2.70 x5.00 m
8.03
A MULTIFAMILIAR SILVESTRE
6.90
6.97 FONDO MI VIVIENDA
A' A 3.10 CERCO
CA. EL PA
24.38 H=2.30
6.97
2 B ESPECIALIDAD
LO BLANC
3.13 5.86
3.10
CA. EL PA O
24.38
2 B
LO BLANC
3.13 5.86 5.91 SELLO Y FIRMA
C ARQUITECTURA
CORTE O 5.91 D 11 ANDREA ALEXANDRA MEZA ALARCON
VEHICULAR 1 C DESARROLLADO POR: C.A.P. 19571
D 11 ELEVACION
E VENTANAS:
LATERAL ANDREA MEZA ALARCÓN
· ALFEIZAR DE VIDRIO TEMPLADO DE 8mm CLAUDIA RUIZ MALDONADO
CORTE E ·· TAMAÑO MÁXIMO 1900 mm x 1400 mm (SEGÚN
VEHICULAR 2 PROVEEDOR) Inmobiliaria Daniela SAC REVISADO POR:
4mm
PISO 1° 1:75
MAMPARAS: SURQUILLO
PISO 1 · EN DEPARTAMENTOS VIDRIO TEMPLADO DE 8 mm DISE O FASE REV FECHA CÓDIGO DE PLANO
SOTANO 1 PROVEEDOR) ANTEPROYECTO 02 ENERO 2020
* TODAS LAS CARPINTERIAS DE VIDRIO SERAN DE

*NOTA: LOS VIDRIOS EN ALTURA CUMPLEN CON LA
A-03
C D REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA

2 B
A' A D
1' 2 C
B (...) J)EN LAS AZOTEAS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES Y DE CONJUNTOS
A' A
1'
18.24
6.90
3.10
1' RESIDENCIALES, ADEMÁS DE PERMITIRSE TANQUES ELEVADOS Y CASETAS DE ASCENSOR,
0.15
7.95 1
0.29
18.24 MURO ALTO PODRÁ SER TECHADA EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL ÁREA TOTAL RESTANTE,
1 1' 6.90 H=1.80M sobre
3.10
0.15
MURO ALTO
1 PARA USO PRIVADO O SERVICIOS COMUNES O MIXTOS .(...)
iiss/vent
npt+35.35
7.95
D-08
DAMPER CON 0.29 H=1.80M sobre
D-09 sumidero DISPOSITIVO npt+35.35 drenaje de
iiss/vent CL. DE LAV.
1
CORTAHUMO jardin 0.05%
0.10
SALA piso AREA VERDE
0.21
iiss/vent
0.20
sumidero sumidero porcelanato
D-08
piso laminado D-09 2.52M2 0.80
0.55
DAMPER CON TABLERO
iiss/vent
SS.HH. DISPOSITIVO SS.HH. ELECTRICO SS.HH. VV.02' CUBRESUELO
n.j.t +35.35 ÁREA TECHADA EN NIVEL 13 : 569.76M2
0.80
piso PV.03
CORTAHUMO piso PV.03 piso VV.02'
2.30REJILLA DE n.l.t +35.10
1.30
porcelanato porcelanato porcelanato
1.20
1.20
0.90
sumidero
PROTECCIÓN
VV.01
DORMITORIO
drenaje de
jardin 0.05%
5.50 0.55 2.55
SARDINEL
H=0.30M. SARDINEL ÁREA TECHADA DE AZOTEA MÁXIMA NORMATIVA :569.76X 0.5 = 284.88 M2
PV.02 CORREDOR sumidero
0.10
0.10
0.10
MURO ALTO H=0.30M.
2.50
5.27
PRINCIPAL
piso laminado
DPTO.X07 PV.03 PV.02 piso laminado
H=1.80M sobre
4.82
npt+35.35
KITCHENETTE
56.61M2 ÁREA TECHADA DE AZOTEA EN PROYECTO = 228.53M2 =40.11%
1.90
piso 2.50
5.27
porcelanato
4.82
iiss/vent
PV.02 sumidero
4.50
D-07
AREA VERDE
4.59
MV.01
DAMPER CON CO-WORKING
DISPOSITIVO 22.22M2 MV.01' TERRAZA CO WORKING
piso laminado PISO PORCELANATO
2.60
2.60
DORMITORIO CORTAHUMO
iiss/vent
CUBRESUELO AREA COMUN AREA COMUN
5.70
SECUNDARIO
D-07
n.j.t +35.25 exclusivo para 0.80
3.10
DORMITORIO piso laminado COMEDOR n.l.t +35.10 N.P.T.+.35.10
5.05
residentes
PRINCIPAL piso laminado N.P.T.+35.10
piso laminado sumidero DORMITORIO drenaje de
lockers
SECUNDARIO VV.02 1.90
jardin 0.05%
1.70
SS.HH. piso laminado
piso PV.02 exclusivo para
residentes PARAPETO DE
porcelanato
2 PV.03
2 MURO ALTO CONCRETO H=1.50M
piso laminado
PS.01 H=1.50M sobre sobre npt+35.10
CORREDOR
0.49
0.50
VV.03 1.15 0.35 0.45 2.55
MONT. DE INST. IIGG

3.70 npt+35.10
MURO ALTO
0.10
0.10
2 2
PUERTA H=1.80M sobre
0.30
0.40 0.30
0.20
0.20
MV.03 CORTAFUEGO
PV.01 npt+35.35
0.40
VV.01 VV.02
3.00 CUBRESUELO
MONT. DE INST. IIGG

0.30 0.85 0.26 2.45 0.90 0.30
BALCON
ESCALERA DE GATO n.j.t +35.35
(...) EN ESTE SUPUESTO SE DEBE DE CONSIDERAR UN RETRANQUE MÍNIMO DE 1.5M DEL
CON CANASTILLA DE sumidero n.l.t +35.10
piso
0.90
DORMITORIO PROTECCION PARA PS.01
porcelanato
1.18
SECUNDARIO ACCESO EXCLUSIVO
0.90
AREA VERDE
1.80
1.90
piso laminado DE MANTENIMIENTO
0.10
3.42M2
1.86
HALL DE
1.20
0.25
BARANDA DE ALUMINIO 2.90 1.12 VV.02'
0.39
Y VIDRIO TEMPLADO DISTRIBUCIÓN VV.02
1.32 sumidero drenaje de
H=0.90M+ SARDINEL piso laminado PARAPETO DE jardin 0.05%
0.60
sin

H=0.10M, Htotal=1.00m PV.02 CONCRETO H=1.50M

PROYECTO)
sobre npt+35.10 uso 2.00 1.00
0.10
0.10
pase en losa
*Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es
569.76-228.53=341.23 M2
MEDIA CAÑA CON
1.22
menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del SUMIDERO 0.05% SARDINEL
piso porcelanato
pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10 H=0.30M.
CORREDOR
SUM
341.23M2 DE ÁREA LIBRE X0.30 =102.37M2
pase en losa
PISO VINILICO
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
2.52
BARANDA DE ALUMINIO 1.90
AREA COMUN
6.45
6.45
Y VIDRIO TEMPLADO
H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml MV.01 H=0.90M+ SARDINEL N.P.T.+35.10
COMEDOR MV.01
(SE DESARROLLARÁ EN ETAPA 0.90

D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml H=0.10M, Htotal=1.00m PS.01 SARDINEL
DE
PROYECTO)
piso laminado
2.60
*Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es exclusivo para TERRAZA SUM
6.45
6.45
H=0.30M.
DPTO.X06 SALA
BALCON
piso menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del residentes PISO PORCELANATO
7.00
AREA COMUN
2.91
MONTANTE DE
porcelanato pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10
piso porcelanato
piso laminado
73.22M2
INST. IISS
N.P.T.+35.10
CORREDOR
0.10
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml AREAS VERDES EN AZOTEA : 141.50 M2 = 41.47 %
MONTANTE DE
INST. IISS
GCI
N.P.T.+2.70 D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml
0.92
PV.01 MEDIA CAÑA CON
5.10
5.10
TABLERO sumidero
0.10
ELECTRICO SUMIDERO 0.05%
N.P.T.+5.40 0.80
GCI
0.10
.51
BARANDA DE ALUMINIO N.P.T. +8.10

D1<9.30
9.52
Y VIDRIO TEMPLADO
1
LAVANDERIA 0.35
<1
H=0.90M+ SARDINEL N.P.T.+10.80

COCINA piso TECHO
3.60
D1<
D1
H=0.10M, Htotal=1.00m piso porcelanato ladrillo pastelero

MV.03
1.80
N.P.T.+13.50
D1<9.30
porcelanato sumidero sumidero CELOSIA VERTICAL
BARANDA DE ALUMINIO N.P.T.+35.10
1.51
1.51
N.P.T.+16.20 PARA VENTILACION
3 3
NATURA H=2.00 Y VIDRIO TEMPLADO
H=0.90M+ SARDINEL N.P.T.+35.10
N.P.T.+18.90 SARDINEL H=0.10M,
Htotal=2.10m H=0.10M, Htotal=1.00m
N.P.T.+21.60 3.15
3 3
VALVULA
8 ANGULAR 2 21" N.P.T.+24.30 MURO ALTO
0.30
0.60
H=1.50M sobre
4
3.00
2.0
N.P.T.+27.00 npt+35.10
BARANDA DE ALUMINIO VALVULA
0.50
0.10
0.10
N.P.T.+29.70 Y VIDRIO TEMPLADO 8 ANGULAR 2 21"
0.30
1.20
7
9 H=0.90M+ SARDINEL 3.00
N.P.T.+32.40 BARANDA DE
6 H=0.10M, Htotal=1.00m
COMEDOR ALUMINIO
3.25
sumidero
3.25
0.90
0.50
10 PS.01
5 piso laminado MV.03 H=0.90M 1.80
KITCHENETTE 7
1.00
11
piso SALA BALCON 9
0.25 0.25 0.25 0.250.23 0.27

4 DUCTO DE porcelanato piso laminado piso 6
proyección de

12
3.25
3.25
ASCENSORES 10damper CUBRESUELO
3 porcelanato 5
13 n.j.t +35.35
DPTO.X05
11
n.l.t +35.10
2.70
2 4 DUCTO DE
4.00
3.60
0.60
14 12 AREA VERDE
1 VV.01'
1.80
ASCENSORES 1.50 sumidero
49.76M2
3
15 PV.01 MEDIA CAÑA CON 13
5.13M2
SUMIDERO 0.05% 2
PASAMANOS DE
SE REQUIERE EL 5% DEL AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS
2.60
4 ALUMINIO
H=0.90M ESCALERA 4 1
14
drenaje de
1.00
15
EVACUACION 01 CL. DE LAV. jardin 0.05%
4.90
piso cemento
0.95
0.95
VV.01 piso PARAPETO DE PASAMANOS DE
4 4
semipulido sumidero
PROYECTO CUENTA CON 86 ESTACIONAMIENTOS SIMPLES
0.30
1 1
porcelanato CONCRETO H=1.50M ALUMINIO
0.10
VV.02 sobre npt+35.10 H=0.90M ESCALERA
5.70
5.70
4.00
PASE DE EVACUACION 01 LAVANDERÍA
5 5 SARDINEL
0.50
0.50
MANGUERA TABLERO piso cemento
PROYECTO)
0.95
0.95
0.20X0.20M ELECTRICO 0.10 3.10 piso cerámico H=0.30M.
PASE DE DAMPER CON semipulido
MANGUERA DISPOSITIVO PV.03 DORMITORIO
SECUNDARIO 1 ÁREA COMÚN
1 AREA TOTAL DESTINADA AL ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS:
FCR H=2.30
0.20X0.20M CORTAHUMO PASE DE

N.P.T.+35.10
5 5
piso porcelanato
HALL DE piso laminado MANGUERA 1.90

ESC. EVACUACION 01 1.80
CORREDOR
0.25
0.20X0.20M exclusivo para
VESTIBULO PREVIO sumidero DISTRIBUCIÓN 3.10 PASE DE 1.50
ETAPA DE
0.90(SE DESARROLLARÁ ENPROYECTO)
PE.02 PE.01 piso laminado SARDINEL
MANGUERA residentes TERRAZA LAVANDERÍA
piso cemento semipulido SS.HH.
piso
0.20X0.20M 2.65
MV.03
PISO PORCELANATO H=0.30M. 34 UNID.X(2.70MX5.00M)=459.00M2
1.80
ESC. EVACUACION 01 AREA COMUN
2.90
28 UNID.X(2.50MX5.00M)=350.00M2
piso porcelanato
porcelanato PV.02
1.00
1.00
DORMITORIO PE.02 VESTIBULO PREVIO PE.01 N.P.T.+35.10
CORREDOR
PRINCIPAL piso cemento semipulido
iiss/vent
DCTO.
DCTO.
24 UNID.X(2.40MX5.00M)=288.00M2
D-06
piso laminado EXTRAC.DE DAMPER CON 2.85

INYC.DE AIRE DISPOSITIVO sumidero
AIRE MURO ALTO
CORTAHUMO
PV.02 H=1.80M sobre
TOTAL=1097.00M2
iiss/vent
npt+35.25 DCTO. DCTO.
0.80
D-06
iiss/vent
MURO ALTO
0.80
0.60
0.10 0.60
D-11
AIRE H=1.50M sobre

PV.03 npt+35.10
DAMPER CON VV.01
0.10
0.10
2.50
iiss/vent
DISPOSITIVO drenaje de
CORTAHUMO sumidero sumidero
D-11
jardin 0.05% N.P.T.+35.10 1.90
FCR KITCHENETTE CUBRESUELO
0.90
piso DORMITORIO n.j.t +35.25 PS.01
1097.00M2X5%=54.85M2
H=2.30 TABLERO VV.02
2.50
1.20
SS.HH. porcelanato ELECTRICO PRINCIPAL n.l.t +35.10
piso piso laminado REJILLA DE MURO ALTO sumidero
7.30
7.30
PROTECCIÓN PARAPETO DE
porcelanato SS.HH. H=1.80M sobre
PV.02 CONCRETO H=1.50M
npt+35.40
piso sobre npt+35.10
0.10
sumidero SARDINEL
porcelanato
7.30
7.30
H=0.40M.
PV.03
drenaje de
TERRAZA GIMNASIO
SS.HH. PV.03
AREA VERDE jardin 0.05% GIMNASIO PISO PORCELANATO
piso piso vinilico AREA COMUN
DPTO.X08
3.90
porcelanato PV.01 16.63M2 AREA COMUN
CALCULO DE ALTURA
4.45
4.45
N.P.T.+35.10
sumidero
FCR
72.31M2 DPTO.X04 BARANDA DE ALUMINIO
Y VIDRIO TEMPLADO N.P.T.+35.10
42.50
DAMPER CON
4.80
4.80
H=2.30 REJILLA DE MV.01
DISPOSITIVO H=0.90M+ SARDINEL exclusivo para
10.10
D-10
50.79M2
2.60
CORTAHUMO DAMPER CON H=0.10M, Htotal=1.00m PROTECCIÓN
CA. PINO SILVESTRE

iiss/vent DISPOSITIVO sumidero residentes
BALCON
CORTAHUMO
KITCHENETTE ***DS-010-2018-VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA DS-012-2019-VIVIENDA: CAP. IV, ART. 10.1) LOS
42.50
MV.03
COMEDOR piso
piso laminado piso SALA D-10 CUBRESUELO
COMEDOR porcelanato n.j.t +35.40
porcelanato PROYECTOS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES IGUALES O MAYORES A 450 M2 PUEDEN ACOGERSE A
CA. PINO SILVESTRE

PV.02 sumidero CL. DE LAV. piso laminado iiss/vent MURO ALTO n.l.t +35.10
piso piso laminado
H=1.80M sobre
porcelanato
npt+35.40 drenaje de SARDINEL LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS ESTABLECIDOS PARA CONJUNTOS RESIDENCIALES,
7.65
jardin 0.05%
0.90 6.65 H=0.30M.
0.10
PV.01 SARDINEL
MEDIA CAÑA CON H=0.30M.
PV.02 SUMIDERO 0.05%
ELEVACION AREA VERDE
1.52M2
0.90
MURO ALTO MURO ALTO
0.80
CUBRESUELO CUBRESUELO ***D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4,
6 6 FRONTAL
7.20
H=1.80M sobre n.j.t +35.25 n.j.t +35.35 H=1.50M sobre
npt+35.25 AREA VERDE 3.30 n.l.t +35.10
CL. DE LAV.
ELEVACION
n.l.t +35.10 npt+35.10
0.80
0.80
48.71M2 ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
0.10
0.10
piso sumidero
0.40 0.30
porcelanato
DORMITORIO SALA N.P.T.+2.70
VV.02
6 exclusivo para
residentes
3.30
CUBRESUELO 6 FRONTAL
47.50
SECUNDARIO piso laminado TABLERO drenaje de sumidero n.j.t +35.35

piso laminado DORMITORIO
SECUNDARIO
N.P.T.+5.40 DAMPER CON
DISPOSITIVO PV.03
ELECTRICO
DORMITORIO
jardin 0.05% N.P.T.+35.10
sumidero
n.l.t +35.10
AREA VERDE
1.5 (A R)
piso laminado CORTAHUMO SECUNDARIO
FCR H=2.30
N.P.T. +8.10
3.42M2
1.50(18.00 3.00 3.00)=36.00 POR NORMA
1.90
1.90
46.98
47.50
sumidero
piso laminado
N.P.T.+10.80 HALL DE VV.02'
1.20
DISTRIBUCIÓN
SS.HH.
2.40
2.40
N.P.T.+13.50 piso laminado drenaje de 0.80
piso jardin 0.05%
MV.03 N.P.T.+16.20 porcelanato PV.02
1
SARDINEL
2.40 0.90 EN PROYECTO PERFIL DE FACHADA =35.40ML CUMPLE
0.10
VV.01 VV.02
H=0.15M.
N.P.T.+18.90
iiss/vent
D-05
DAMPER CON SARDINEL

5.20
5.20
N.P.T.+21.60 DISPOSITIVO
BALCON H=0.30M. TECHO
CORTAHUMO
piso N.P.T.+24.30 PV.02 ladrillo pastelero
iiss/vent
1.30
BARANDA DE ALUMINIO porcelanato
0.10
0.10
D-05
Y VIDRIO TEMPLADO N.P.T.+35.10 CALCULO DE POZO CON LOTE PROPIO
5.20
5.20
N.P.T.+27.00

H=0.90M+ SARDINEL PARAPETO DE CONCRETO
H=0.10M, Htotal=1.00m MEDIA CAÑA CON N.P.T.+29.70 PV.03 H=1.50M sobre npt+35.10 MV.01
PARAPETO DE CONCRETO
pase en losa
VV.01
*Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es SUMIDERO 0.05%
2.60
N.P.T.+32.40
H=1.50M sobre npt+35.10 TERRAZA LOUNGE BAR
menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del sumidero PISO PORCELANATO
pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10 AREA COMUN
3.40
0.90
0.90
DORMITORIO
pase en losa
PROYECTO)
PS.01 N.P.T.+35.10
PRINCIPAL *Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml. piso laminado menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del
2.70

PROYECTO)
H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10
piso porcelanato
SS.HH.
CORREDOR
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml piso

D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml. - RNE A0.10
piso porcelanato
porcelanato sumidero
CORREDOR
1.90
7 7 D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml
0.90
SARDINEL
H=0.20M.
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
7 7
0.10
0.30
SS.HH.
0.80
SALA LOUNGE BAR
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.30ml
3.60
piso DORMITORIO piso vinilico SARDINEL
porcelanato PRINCIPAL 1.20

AREA COMUN H=0.30M.
piso laminado
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.52ml
12.75
sumidero
N.P.T.+35.10 1.90

exclusivo para
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<11.51ml
D1<9.54
VV.01
PV.03 2.50 residentes MV.01'
2.60
1.70
GCI
drenaje de
jardin 0.05%
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<10.85ml
D1<10.85
D1<10.85
PV.02 2.50
iiss/vent
5.30
5.30
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.54ml
D-04
DAMPER CON PARAPETO DE

DISPOSITIVO GCI CONCRETO H=1.50M
D1<10.85
CORTAHUMO
0.10
sobre npt+35.10
iiss/vent
5.30
5.30
D-04
PV.02
0.90
SS.HH. HALL DE
piso
0.10
DISTRIBUCIÓN
8.65
porcelanato piso laminado
FCR H=2.30
0.80
sumidero CUBRESUELO
0.45 2.85

PROYECTO)
BARANDA DE ALUMINIO DORMITORIO n.j.t +35.25
Y VIDRIO TEMPLADO SECUNDARIO n.l.t +35.10
TABLERO
H=0.90M+ SARDINEL DAMPER CON PV.03 piso laminado
ELECTRICO GRAFICO 02: DETALLE DE VESTIBULO PREVIO
piso porcelanato
H=0.10M, Htotal=1.00m MV.03'
1.80
DISPOSITIVO
2.70
CORREDOR
PUERTAS:
CORTAHUMO
AREA VERDE
VV.02 BARANDA DE ALUMINIO 26.88M2
CL. DE LAV. sumidero Y VIDRIO TEMPLADO
piso H=0.90M+ SARDINEL
1
8 8
porcelanato H=0.10M, Htotal=1.00m BARANDA DE ALUMINIO
1.5
Y VIDRIO TEMPLADO
·· PUERTA BATIENTE EN MDF/HDF DE 4mm
<1
9.85
H=0.90M+ SARDINEL
0.50
D1
MEDIA CAÑA CON CONTRAPLACADA REFORZADA. MARCO EN PINO FINGER
8 8
4.15
PV.01 SUMIDERO 0.05% drenaje de
jardin 0.05%
JOINT.
0.30
0.80
COMEDOR SALA
22.85
LOSA MACIZA*
KITCHENETTE piso laminado piso laminado
VV.02' · PUERTAS CORTAFUEGO EN PROYECTO VALVULA
1.20
piso BALCON 8 ANGULAR 2 21"
porcelanato MV.03 piso ·· PUERTA DE ACERO GALVANIZADO CON MARCO
sumidero porcelanato N.P.T.+35.10
0.50
DPTO.X03 METÁLICO. SELLO PERIMETRAL. BISAGRAS Y
DUC.EXT. DE
MONOXIDO
PUERTA 7
CORTAFUEGO
50.79M2 BARANDA DE ALUMINIO MV.01' ACCESORIOS DE ACERO INOXIDABLE. LISTADA Y 9
REJILLA DE
EXTRACCION DE
2.05
0.65
Y VIDRIO TEMPLADO 6
DUC.EXT. DE
3.30
CERTIFICADA. RF= 90 / 120 MIN AIRE*
PROYECTO)
10
MONOXIDO
H=0.90M+ SARDINEL 5
PUERTA
H=0.10M, Htotal=1.00m PARAPETO DE CONCRETO
H=1.50M sobre npt+36.30 0.30CORTAFUEGO
0.90 0.80 2.60 0.10 11
4 DUCTO DE
piso porcelanato
12
PUERTAS DE MADERA EN SÓTANOS: ASCENSORES
iiss/vent
2.07
CORREDOR
3
0.10 2.50 3.75
D-02
VV.02 VV.03 13
DAMPER CON
REJILLA DE
PUERTA BATIENTE CONTRAPLACADA EN HDF DE 3 mm,
0.10
0.10
2
DISPOSITIVO
CORTAHUMO
CUBRESUELO
n.j.t +35.25
·· 14 INYECCION DE
7.35
sumidero
7.35
TABLERO sumidero drenaje de FCR H=2.30 1 AIRE*

iiss/vent
SS.HH.
COCINA LAVANDERIA AREA VERDE jardin 0.05% n.l.t +35.10 LISA, MARCO EN PINO FINGER JOINT, PRE PINTADO,
D-02
ELECTRICO 15
0.90
KITCHENETTE DAMPER
2.40
piso piso DAMPER SS.HH. MIXTO PS.01 PS.01
4.89M2
0.90
2.50
piso sumidero C/DISP.
piso
CL. DE LAV. porcelanato porcelanato CELOSIA VERTICAL C/DISP.
piso
drenaje de
ACABADO AL DUCTO ESTÁNDAR. PASAMANOS DE
0.15
1.25
porcelanato TABLERO CORTA HUMO ALUMINIO

porcelanato CORTA HUMO jardin 0.05%
7.35
7.35
piso ELECTRICO PARA VENTILACION CUBRESUELO porcelanato SS.HH. DISCAPACITADOS H=0.90M ESCALERA
1.60
porcelanato NATURA H=2.00 n.j.t +36.55 EVACUACION 01
n.l.t +36.30 REJILLA DE0.45 sumidero PV.03 piso SARDINEL SARDINEL
SARDINEL H=0.10M, MURO ALTO
0.55
sumidero PROTECCIÓN 2.33 porcelanato H=0.20M. H=0.30M. piso cemento CORTE VEST. PREVIO
Htotal=2.10m H=1.80M sobre semipulido
0.80
sumidero sumidero
DORMITORIO PV.03 PV.01 MV.01
npt+36.55
2.26 jardín 1.50 0.12 0.70 2.27 5.40
esc. 1:75
0.35
MEDIA CAÑA CON
seco LAS DIMENSIONES DE LAS REJILLAS DE
3.20
MANGUERA
0.10
0.10
SECUNDARIO SUMIDERO 0.05% SARDINEL
piso laminado
DPTO.X02 H=0.30M. TECHO PASE DE
MANGUERA
0.20X0.20M
INYECCION Y EXTRACCION DE AIRE, Y EL
1.85
BARANDA DE SARDINEL ESPESOR DE LA LOSA MACIZA SE

ladrillo pastelero 0.20X0.20M
SALA H=0.20M.
73.67M2
ALUMINIO H=1.00M.
PV.01 BALCON drenaje de exclusivo para DETERMINARÁ EN LA ETAPA DE PROYECTO.
PV.02 piso laminado N.P.T.+35.10 N.P.T.+35.10 ESC. EVACUACION 01
1.20
1.20
piso jardin 0.05% residentes sumidero MURO ALTO VESTIBULO PREVIO
DPTO.X01
7 6 5 4 3 2 1 PE.02 PE.01
porcelanato ÁREA DE PISCINA H=1.80M sobre piso cemento semipulido
COMEDOR BARANDA DE ALUMINIO piso porcelanato npt+35.10
SARDINEL
piso laminado 0.250.250.250.250.250.25 0.50 H=0.20M.1.21
Y VIDRIO TEMPLADO AREA COMUN 2.69 1.40 4.09 0.10
D-01
iiss/vent 72.52M2 D-03 iiss/vent H=0.90M+ SARDINEL
SARDINEL ÁREA DE PARRILLAS 01 ÁREA DE PARRILLAS 02
0.40 0.30
H=0.10M, Htotal=1.00m MURO ALTO
H=0.30M. piso porcelanato piso porcelanato
0.10 0.60
H=1.80M sobre DCTO. DCTO.
MURO ALTO sumidero AREA COMUN jardín seco npt+35.10 AREA COMUN INYC.DE AIRE EXTRAC.DE
D-01 D-03 iiss/vent AIRE
0.55
DAMPER CON DAMPER CON H=1.80M sobre

SS.HH. sumidero iiss/vent 0.80
DISPOSITIVO
HALL DE
DISPOSITIVO npt+36.55
drenaje de
N.P.T.+35.10 N.P.T.+35.10
piso CORTAHUMO REJILLA DE 0.80 0.80
9 9
CORTAHUMO
COMEDOR
iiss/vent
porcelanato PV.03
DISTRIBUCIÓN 0.90 REJILLA DE jardin 0.05% PROTECCIÓN
D-11
piso laminado piso laminado jardín seco PROTECCIÓN N.P.T.+36.30
0.60
0.30
SS.HH.
VV.02
4.56
sumidero NOTAS :
piso
porcelanato
sumidero
DORMITORIO
SECUNDARIO
piso laminado
2.50 9 exclusivo para
residentes
sumidero exclusivo para
residentes 9
HALL DE 3.86 - TODOS LOS BAÑOS, COCINAS, KITCHENETTES ,LAVANDERIAS , DUCHAS Y CUARTO DE BASURAS TENDRÁN SUMIDEROS .
PV.02
4.24
DISTRIBUCIÓN 2.50
- TODAS LAS PENDIENTES HACÍA SUMIDEROS SERÁN DEL 0.05%
6.78
piso laminado
6.00 puertas con rejilla de
MURO ALTO
PV.02 jardín vertical H=1.80M sobre - LA ALTURA LIBRE MÍNIMA BAJO TRANSICIONES DE INSTALACIONES POR TECHO SERÁ DE 2.10M
3.40
venitlación(cuarto de
PV.03 npt+35.10
PISCINA
máquinas) - TODOS LOS PASES EN LOSA DE LAS INSTALACIONES (IISS,IISS E IIEE) ESTARÁN SELLADOS CON MATERIAL Y SISTEMA CERTIFICADO CON UL VIGENTE.
2.09
PV.02 MURO ALTO 6.00

H=1.80M sobre
pepelma SARDINEL - LAS COCINAS SERÁN ELÉCTRICAS. SE DETERMINARÁ EL USO DE GAS (GNV O GLP) DEPENDIENDO DE LA FACTIBILIDAD DE CALIDDA, EL CUAL SE DESARROLLARÁ EN LA ETAPA
4.80
SALA H=0.30M. DE PROYECTO.
10' npt+36.55
4.75
piso laminado PV.02 PV.02 PV.03

SS.HH. - LAS ÁREAS VERDES IRÁN DEBIDAMENTE IMPERMEABILIZADAS CON UN MÍNIMO DE 15CM DE TIERRA Y DESAGUE PARA RIEGO TECNIFICADO.
DORMITORIO piso
PRINCIPAL porcelanato
piso laminado DORMITORIO 10'
4.75
sumidero
SECUNDARIO PARAPETO DE LEYENDA DE TABIQUERÍA
piso laminado CONCRETO
DORMITORIO SARDINEL
2.61
H=0.30M. H=1.50M sobre

SECUNDARIO 0.10 drenaje de
0
npt+35.10
0.10 0.50 0.1
piso laminado jardin 0.05%

DORMITORIO 4.69 AREA VERDE
SARDINEL ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO
drenaje de H=0.30M.
MV.01 PRINCIPAL
2.61
piso laminado SARDINEL H=0.30M + BARANDA 3.68M2 jardin 0.05%
1.50
VV.01
VENTANA VV.04 BANQUINA (VIDRIO TEMPLADO) H=0.80M TABIQUERIA DE LADRILLO SILICO CALCÁREO P-7 /P-10/P-14 ESPESOR INDICADO EN PLANOS
ALTA sobre npt+36.30, Htotal=1.10m. 4.83 AREA VERDE drenaje de
VV.02
BALCON
CELOSIA VERTICAL
(baranda cumple con lo estipulado en TECHO jardin 0.05% SARDINEL
2.46M2
0.10
PARA VENTILACION ladrillo pastelero H=0.30M.
piso el artº33 de la norma a0.10 del rne)
10 10
0.10
porcelanato
NATURA H=2.00 PARAPETO DE CONCRETO TABIQUERIA DE LADRILLO SILICO CALCÁREO P-10 CON ALVEÓLOS TOTALMENTE RELLENOS, RESISTENCIA AL FUEGO
N.P.T.+35.10
1.50
0.10 0.50
SARDINEL H=0.10M, H=1.50M sobre npt+35.10
Htotal=2.10m 5.04 120 MINUTOS
TECHO
VV.02
VV.01
PV.04 BALCON
piso MEDIA CAÑA CON
SUMIDERO 0.05%
10 SARDINEL
H=0.30M.
ladrillo pastelero 10 PROYECCION DE FALSO CIELO RASO
porcelanato N.P.T.+35.10
BARANDA DE ALUMINIO
1.98
MEDIA CAÑA CON

Y VIDRIO TEMPLADO SUMIDERO 0.05%
1.50
2.50
H=0.90M+ SARDINEL
15.60
8.00
1.98
SARDINEL PROYECTO DESARROLLADO EN EL MARCO DEL FONDO MIVIVIENDA S.A.C.

11
2.50
H=0.30M.
8.00
BARANDA DE ALUMINIO
7.95 Y VIDRIO TEMPLADO
0.34 H=0.90M+ SARDINEL
11
2.50
7.95 PROPIETARIO PROYECTO ESPECIALISTA RESPONSABLE

5.39
8.03 0.34
2.50
6.90 CARLOS COLLADO ALONSO

A'
5.39
8.03
A 6.90
EDIFICIO C.A.P. 15533
6.97 MULTIFAMILIAR SILVESTRE
3.10 A' A FONDO MI VIVIENDA
CA . E L P A
24.38
2 B 6.97
LO BLANC
3.13 5.86 3.10
ESPECIALIDAD
O CA. EL PA
24.38
2 B
LO BLANC
5.91 3.13 5.86
C
D 11 O 5.91
ARQUITECTURA SELLO Y FIRMA
C ANDREA ALEXANDRA MEZA ALARCON

ELEVACION D 11 C.A.P. 19571
E DESARROLLADO POR:
LATERAL VENTANAS:
ELEVACION ANDREA MEZA ALARCÓN
LATERAL E ALFEIZAR DE VIDRIO TEMPLADO DE 8mm
· CLAUDIA RUIZ MALDONADO
·· TAMAÑO MÁXIMO 1900 mm x 1400 mm (SEGÚN
4mm
CL. PINO SILVESTRE, LOTE 1,
PROVEEDOR) PISO 2° AL 13°
AZOTEA 1:75
PISO TIPICO (2°PISO AL 13°PISO) MAMPARAS: SURQUILLO
DISEÑO FASE REV FECHA CÓDIGO DE PLANO
· EN DEPARTAMENTOS VIDRIO TEMPLADO DE 8 mm
AZOTEA ·· TAMAÑO MÁXIMO 2750 mm x 1800 mm (SEGÚN ANTEPROYECTO 01 DICIEMBRE 2019

A-04
C D
2 B REQUERIMIENTO SEGÚN DECRETO SUPREMO N° 010-2018-VIVIENDA
A' A
1' (...) J)EN LAS AZOTEAS DE EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES Y DE CONJUNTOS
18.24
1' 6.90
3.10
RESIDENCIALES, ADEMÁS DE PERMITIRSE TANQUES ELEVADOS Y CASETAS DE ASCENSOR,
0.15
0.29
7.95
PARAPETO
H=1.10M.
8.80 1
PODRÁ SER TECHADA EL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL ÁREA TOTAL RESTANTE,
1 PARAPETO
PARA USO PRIVADO O SERVICIOS COMUNES O MIXTOS .(...)
iiss/vent
PARAPETO H=1.10M.
D-08
0.91
D-09 H=1.10M.
iiss/vent
PARAPETO
H=1.10M.
0.55 3.10 2.55
PARAPETO
H=1.10M.
1.90
2.50
5.27
sumidero sumidero
4.82
5.07
0.55 2.55 PARAPETO
H=1.10M.
TECHO TECNICO
iiss/vent
ladrillo pastelero
D-07
PARAPETO
0.90
H=1.10M.
N.P.T.+37.80
PARAPETO TECHO TECNICO
H=1.10M. ESCALERA DE GATO ladrillo pastelero
CON CANASTILLA DE
N.P.T.+37.80
1.30
PROTECCION PARA
ACCESO EXCLUSIVO
DE MANTENIMIENTO
1.45 0.90 0.70 2.08
2 2
MONT. DE INST. IIGG

1.45
0.90
1.05
PARAPETO
1.38
1.50 H=1.10M.
PARAPETO
PARAPETO
0.10 H=1.10M.
PARAPETO
H=1.10M. (...) EN ESTE SUPUESTO SE DEBE DE CONSIDERAR UN RETRANQUE MÍNIMO DE 1.5M DEL
H=1.10M. 0.47 3.00

1.8
3

0.41
PARAPETO
pase en losa
H=1.10M.
569.76-228.53=341.23 M2
*Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es PARAPETO PARAPETO 341.23M2 DE ÁREA LIBRE X0.30 =102.37M2
6.45
6.45
H=1.10M. H=1.10M.
menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del
sumidero sumidero
2.83
pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.

MONTANTE DE
INST. IISS
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml
PARAPETO AREAS VERDES EN AZOTEA : 141.50 M2 = 41.47 %

H=1.10M. TECHO TECNICO
0.35 ladrillo pastelero
N.P.T.+37.80
D1<9.30
1.51
*la disposicion final de los equipos sera

determinada por el especialista *ÁREA VERDE EN ANTEPROYECTO CUMPLE CON EL REQUERIMIENTO NORMATIVO.
PARAPETO electromecanico en etapa de proyecto
H=1.10M. 3.15 0.20 4.60
3 3
10.52
*losa con aislamiento

4
2.0
PARAPETO acustico por vibracion de

H=0.10M. sobre equipos, se desarrollara en
DAMPER nivel +39.00 etapa de proyecto
DE
ALIVIO PARAPETO
PARAPETO
H=0.10M. sobre
nivel +39.00
H=1.10M.
3.25
3.25
SOBRE RECORRIDO PARAPETO
ASCENSOR
ladrillo pastelero
H=1.10M. (...) LAS EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES DEBEN CONTEMPLAR ESTACIONAMEINOTS
4.00
4.20
4.10
PARAPETO
H=1.10M.
sumidero
PARAPETO
PARAPETO N.P.T.+39.00 H=0.10M. sobre
nivel +39.00
H=1.10M. GRUPO
ELECTROGENO-
SISTEMA
4 DE
ENERGIA
4 SE REQUIERE EL 5% DEL AREA DESTINADA A ESTACIONAMIENTOS DE VEHICULOS
PARAPETO sumidero ALTERNA
sumidero
0.95
0.95
H=0.10M. sobre
4.94
1 nivel +39.00
2.05 1 PROYECTO CUENTA CON 86 ESTACIONAMIENTOS SIMPLES
5 2.40 2.25 4.60 5
AREA TOTAL DESTINADA AL ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS:
EQUIPO DE
INYECCIÓN EQUIPO DE
1.25
EXTRACCIÓN
2.65 0.55 2.85 34 UNID.X(2.70MX5.00M)=459.00M2

28 UNID.X(2.50MX5.00M)=350.00M2
iiss/vent
0.70
DCTO. DCTO.
D-06
EXTRAC.DE
24 UNID.X(2.40MX5.00M)=288.00M2
0.90
1.80 INYC.DE AIRE

AIRE
PARAPETO
TOTAL=1097.00M2
35.74
4.45 H=1.10M.
iiss/vent
PARAPETO
D-11
H=1.10M. PARAPETO
H=1.10M. PARAPETO
H=1.10M. 2.50 AREA REQUERIDA PARA BICICLETA:
1097.00M2X5%=54.85M2
7.30
7.30

TECHO TECNICO
ladrillo pastelero
N.P.T.+37.80
PARAPETO
H=1.10M. PARAPETO CALCULO DE ALTURA
42.50
H=1.10M.
D-10
CA. PINO SILVESTRE
iiss/vent
7.20
7.65
sumidero
ELEVACION
6 6 FRONTAL ***D.S.010-2018-MI VIVIENDA Y SU MODIFICATORIA D.S. 012-2019-MI VIVIENDA, ART 10, INCISO 10.4,
ALTURA MAXIMA PARA CONJUNTO RESIDENCIAL EN RDM FRENTE A PARQUE
PARAPETO
47.50
PARAPETO H=1.10M.
H=1.10M. 1.5 (A R)
1.50(18.00 3.00 3.00)=36.00 POR NORMA
0.55 2.85
0.34
iiss/vent

D-05
0.90
5.20
5.20
PARAPETO
H=1.10M.

pase en losa
*Según el Articulo 19° inciso c)En edificaciones de 5 pisos o mas, ..., es

19.50
menor hasta en 20% al minimo..., la dimension minima perpendicular del PARAPETO

H=1.10M.
pozo deberá aumentar en porcentaje proporcional. - RNE A0.10
TECHO TECNICO *SEGÚN EL ARTICULO 19° INCISO C)EN EDIFICACIONES DE 5 PISOS O MAS, ..., ES MENOR HASTA EN 20% AL
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml. PARAPETO ladrillo pastelero
H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml H=1.10M.
N.P.T.+37.80
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml
- RNE A0.10
5.40
7 7
4.50
sumidero
PARAPETO
D1 min = ((H1*-1)/3) = ((35.10-1)/3) =11.37ml.
H=1.10M. *la disposicion final de los equipos sera
determinada por el especialista H1*= altura del PISO 1° a Azotea =35.10ml
electromecanico en etapa de proyecto
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.30ml
*losa con aislamiento PARAPETO

acustico por vibracion de
equipos, se desarrollara en
etapa de proyecto
H=1.10M.
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.52ml
0.55 2.85
2.50 D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<11.51ml
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<10.85ml
D1<10.85
iiss/vent
5.30
5.30
D1min=(11.37ml X80%)=9.09ml<9.54ml
D-04
0.90
PARAPETO 0.34
H=1.10M. PARAPETO
H=1.10M.
2.70
GRAFICO 02: DETALLE DE VESTIBULO PREVIO

sumidero
0.34
1
BARANDA DE ALUMINIO
8 8
1.5
4.15
Y VIDRIO TEMPLADO
<1
H=0.90M+ SARDINEL
D1
PARAPETO H=0.10M, Htotal=1.00m

H=1.10M.
1.54
PARAPETO LOSA MACIZA*

PARAPETO
H=1.10M. 0.96 PARAPETO H=1.10M. VALVULA
H=1.10M. 8 ANGULAR 2 21"
PARAPETO
0.50
H=1.10M.
DUC.EXT. DE
1.40 3.40
MONOXIDO
7 REJILLA DE
1.31
3.40 9 EXTRACCION DE
6 AIRE*
PARAPETO 10
H=1.10M. 5
3.30
11
4
12
DUCTO DE
2.07
ASCENSORES
iiss/vent
3
D-02
TECHO TECNICO
2.52
13 REJILLA DE
2.50
2 INYECCION DE
ladrillo pastelero
1.45
1.25
14 AIRE*
1
7.35
7.35
N.P.T.+37.80 EQUIPO DE
1.60
sumidero 15
EXTRACCIÓN
PASAMANOS DE
0.15
DE MONÓXIDO
PARAPETO ALUMINIO
PARAPETO H=1.10M. H=0.90M ESCALERA
H=1.10M. EVACUACION 01
0.35
piso cemento
semipulido
CORTE VEST. PREVIO
2.43 3.77 esc. 1:75
MANGUERA LAS DIMENSIONES DE LAS REJILLAS DE
PASE DE 0.20X0.20M INYECCION Y EXTRACCION DE AIRE, Y EL
MANGUERA ESPESOR DE LA LOSA MACIZA SE
0.20X0.20M
DETERMINARÁ EN LA ETAPA DE PROYECTO.
ESC. EVACUACION 01
D-01 D-03 iiss/vent

iiss/vent
DCTO. DCTO.
AIRE
9 9
iiss/vent
D-11
2.50
NOTAS :
6.00 - TODAS LAS PENDIENTES HACÍA SUMIDEROS SERÁN DEL 0.05%
- LA ALTURA LIBRE MÍNIMA BAJO TRANSICIONES DE INSTALACIONES POR TECHO SERÁ DE 2.10M
- TODOS LOS PASES EN LOSA DE LAS INSTALACIONES (IISS,IISS E IIEE) ESTARÁN SELLADOS CON MATERIAL Y SISTEMA CERTIFICADO CON UL VIGENTE.
10' DE PROYECTO.
4.75
2.61
10 10 TABIQUERIA DE LADRILLO SILICO CALCÁREO P-10 CON ALVEÓLOS TOTALMENTE RELLENOS, RESISTENCIA AL FUEGO
120 MINUTOS
PROYECCION DE FALSO CIELO RASO

1.98
2.50
8.00

11
0.34 7.95 DE ACUERDO AL DECRETO SUPREMO N° 010-2018 Y SU MODIFICATORIA N°012-2019-VIVIENDA
2.50
PROPIETARIO ESPECIALISTA RESPONSABLE

5.39
8.03
PROYECTO
6.90
A' A EDIFICIO C.A.P. 15533
6.97 MULTIFAMILIAR SILVESTRE
3.10
FONDO MI VIVIENDA
CA. EL PA
24.38
2 B
LO BLANC
3.13 5.86
ESPECIALIDAD
O 5.91
C
SELLO Y FIRMA
D 11 ARQUITECTURA
ANDREA ALEXANDRA MEZA ALARCON
ELEVACION C.A.P. 19571
LATERAL E DESARROLLADO POR:
ANDREA MEZA ALARCÓN
CLAUDIA RUIZ MALDONADO
Inmobiliaria Daniela SAC REVISADO POR:

SELLO Y FIRMA PABLO ROSIQUE CONESA SELLO Y FIRMA
UBICACIÓN PLANO ESCALA NORTE

CL. PINO SILVESTRE, LOTE 1,
MZ E, URB EL PEDREGAL TECHO 1:75
TECHOS SURQUILLO
DISE O FASE REV FECHA CÓDIGO DE PLANO
ANTEPROYECTO 01 DICIEMBRE 2019
ANTEPROYECTO 02 ENERO 2020

TELF. 380-6278
A-05

Guerovich Arce Gonzales Cámac

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

MAESTRÍA EN GESTIÓN Y DIRECCIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO

Tesis para optar el grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas

John Augusto Guerovich Arce

Sandra Karina Ganoza Soto

El presente trabajo analiza la factibilidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario

en un terreno ubicado en la intersección de las Calles Pino Silvestre y Palo Santo en el

distrito de Surquillo, en medio de la Pandemia Global, Covid 19.

La cantidad total de departamentos que se proponen construir son 98 unidades.

la coyuntura actual a causa de la Pandemia Global Covid 19.

Se realizará un estudio de mercado el cual nos permitirá conocer las ofertas de

departamentos que se encuentran cercanas a nuestro edificio propuesto. Esto nos

tiene como objetivo fundamental posicionarnos frente a nuestro cliente identificado.

A consecuencia de la Pandemia Global Covid- – 19, reformularemos el plan de

de venta acorde a la nueva realidad; las opciones de promoción a emplearse en la actual

virtuales mediante el uso masivo de internet.

los esperados y atractivos para la viabilidad de nuestro proyecto propuesto. A su vez se

realizó una evaluación de riesgos a través de un “Análisis de Sensibilidad” usando

variables como las distintas velocidades de venta que se puede optar.

CAPÍTULO I – ANÁLISIS DE SITUACION ……………………………………..… 1

1.1.- MACRO ENTORNO ……………………………………………………………. 1

1.1.1.- Entorno Económico Político Mundial - Antes del Covid - 19 …...................... 1

1.1.2.- Entorno Económico Político Mundial - Durante el Covid - 19 ……………... 2

1.2.- MICRO ENTORNO …………………………………………………………….. 6

1.2.1.- Contexto antes de la llegada de la Pandemia Covid – 19 …………………… 6

1.2.2.- Contexto durante la Pandemia Covid - 19 …………………………………… 9

1.2.3.- Situación del mercado inmobiliario de viviendas en Lima ………………… 17

1.2.4.- Influencia del Gobierno en el mercado inmobiliario ………………………. 20

1.2.5.- Análisis de la Oferta Inmobiliaria en Surquillo ……………………………. 24

1.2.6.- Elección del terreno y ubicación del proyecto ………………………………. 27

1.2.7.- Análisis de la competencia y estudio de mercado …………………………… 30

1.2.8.- Diferenciación del proyecto de acuerdo a la coyuntura sanitaria …………. 44

2.1.- OBJETIVOS DE CORTO PLAZO …………………………………………... 45

2.2.- OBJETIVOS DE MEDIANO PLAZO …………………………………….….. 45

2.3.- OBJETIVOS DE LARGO PLAZO ……………………………………...…….. 45

2.4.- CRONOGRAMA DEL PLAN DE MARKETING …………………………… 46

CAPÍTULO III – SEGMENTACIÓN Y TARGETING ………………………….... 47

3.1.- INTRODUCCIÓN ……………………………………………………………... 47

3.2.- SEGMENTACIÓN …………………………………………………………….. 47

3.2.1.- TIPOS DE SEGMENTACIÓN ……………………………………………… 48

3.2.1.1.- Segmentación Geográfica …………..……………………………………… 49

3.2.1.2.- Segmentación Psicográfica ………………………………………………… 50

3.2.1.3.- Segmentación Socio Económica …………………………………………… 50

3.2.2.- VARIABLES IMPORTANTES PARA LA SEGMENTACIÓN …………... 52

3.2.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES …………………………….. 52

3.3.- TARGETING …………………………………………………………………... 53

3.4.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL TARGET…………………………… 53

3.5.- TARGET PRIMARIO …………………………………………………………. 54

3.5.1.- Perfil de target ………………………………………………………………... 54

3.5.2.- La decisión de compra ……….……………………………………………….. 56

3.5.4.- Medios que atienden y grado de preferencia de los mismos ……………….. 57

3.6.- TARGET SECUNDARIO ……………………………………………………... 58

3.6.1.- Perfil del target ……………………………………………………………….. 58

3.6.2.- La decisión de compra ………………………………………………………... 58

CAPÍTULO IV – POSICIONAMIENTO E INNOVACION ……………………… 59

4.1.- FODA DEL MARKETING PLAN ……………………………………………. 59

4.2.- PROPOSICIÓN DEL POSICIONAMIENTO ……………………………….. 60

4.3.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………….. 60

4.4.- DESARROLLO DEL BRANDING …………………………………………… 61

4.4.1.- Atributos Diferenciador ………….…………………………………………. 62

4.4.2.- Atributos de Marca a la Estrategia Funcional .…………………………….. 62