EXAMEN FINAL DE PROPIEDAD 2022-2

INSTRUCCIONES:

- El caso podrá resolverse en grupos de no más de 5 integrantes o individualmente.

- Si es grupal, deberán señalar los nombres de todos los integrantes antes de resolver el
caso, bajo responsabilidad del grupo.
- Se deberá resolver con todos los materiales entregados en clase.
- Para que tenga validez la respuesta, esta debe estar acompañada con su respectiva
base legal.
- No se permite el plagio parcial ni totalmente, salvo que la respuesta esté acompañada
con su respectiva cita. De corroborarse el plagio, el examen será calificado con “00”.
- Desarrolle el examen ordenadamente, especificando el caso y el número de la pregunta
con su respectiva respuesta.
- Los exámenes entregados después de la hora establecida, no serán calificados.
CASO 1 (13 puntos)

Upecinos S.A (en adelante LA EMPRESA) es una persona jurídica cuyo objeto social principal es
desarrollar proyectos inmobiliarios en algunas provincias del Perú. Con el objetivo de expandir su
negocio inmobiliario en el sector retail, LA EMPRESA ha considerado como plan de negocios
desarrollar un centro comercial en la ciudad de Trujillo. Para esos efectos, el área de Banco de
Tierras de LA EMPRESA ha identificado un predio de 10 hectáreas ubicada a pocos kilómetros
de un predio rústico de titularidad de LA EMPRESA (“Alto el Moro B1” de la Urb. Valle Sol1). El
predio de 10 hectáreas se denomina “LOTE ALTO EL MORO 8 2” según se indica en el plano que
se indica a continuación:

Si bien EL MORO 8 se encuentra a pocos kilómetros del Alto Moro B1, LA EMPRESA ha
determinado que recorrer por la vía3 hasta llegar a este último predio resultará muy costoso
(dinero y tiempo), por lo que están evaluando adquirir también el predio denominado LOTE ALTO
EL MORO 24, para que el acceso al Alto Moro B1 sea mucho más eficiente. Luego de varias
negociaciones, el propietario del Moro 2 no aceptó el precio de venta ofrecido, por lo que las
negociaciones se acabaron sin llegar a un acuerdo.

Luego, de que la gerencia no llegara a concretar la compra del Moro 2, pues no se evaluó otra
alternativa, LA EMPRESA hizo un análisis financiero y se determinó que igualmente sería un
buen negocio si se adquiere EL MORO 8; no obstante, la gerencia de finanzas concluyó que no
hay capital suficiente para pagar el precio de venta que exige el propietario de dicho predio (de
pagar el precio de venta, no se tendría fondos para la construcción del centro comercial). Es
importante mencionar que EL MORO 8 cuenta con una hipoteca a favor del Banco de Dragones
del Perú hasta por la suma de US$15´000,000 y un embargo en forma de inscripción por la
SUNAT hasta por la suma de S/800,000. El valor de EL MORO 8 es de US$50´000,000.

Luego de un segundo análisis financiero, se concluyó que LA EMPRESA obtendría una mayor
rentabilidad si toma la posesión temporalmente de EL MORO 8, es decir, será más rentable si es
que se paga mensualmente por el uso temporal del predio (además es una de las propuestas
que hizo el propietario del predio) que comprarlo. Asimismo, bajo esta modalidad, LA EMPRESA
podría financiar la construcción inmediata del centro comercial y recuperar la inversión en 32
años.
1
Resaltado en amarillo.
2
Resaltado en celeste.
3
Resaltado en morado.
4
Resaltado en naranja
Por otro lado, cuando LA EMPRESA decide tomar posesión efectiva del predio del predio “Alto el
Moro B1” de la Urb. Valle Sol, se percata que el personal de seguridad ya había lotizado el
terreno en 20 unidades inmobiliarias ocupadas efectivamente por 20 familias quienes han
construido de manera informal en dichos lotes en virtud de contratos de compraventa de
posesión. Es importante señalar que el personal de seguridad siempre ha recibido su respectiva
remuneración mensual por 15 años y son personal contratado de forma indeterminada. El
personal de seguridad alega que la empresa “abandonó” el predio por 15 años, motivo por el cual
ellos se hicieron cargo del pago de los impuestos prediales, arbitrios y otras obligaciones.
Asimismo, tienen en su poder una constancia de posesión en virtud del cual, la municipalidad de
Laredo les ha reconocido como poseedores según se indica a continuación:

Con dicha constancia de posesión y con los recibos de pagos cancelados hasta por 15 años, el
personal de confianza ha solicitado a la Notaría Corcuera de Trujillo se le declare como
propietarios bajo la figura de la prescripción adquisitiva de dominio consagrado en el artículo 950
del Código Civil. (Fin del caso)

Lea y analice el caso detalladamente y responda las siguientes preguntas sin olvidar especificar
la base legal respectiva:

1. A parte de adquirir EL LOTE 2, ¿existe alguna otra forma para que LA EMPRESA puede
llegar de forma eficiente (menor tiempo y dinero) al predio denominado “Alto el Moro B1”
de la Urb. Valle Sol? Señale la figura jurídica con sus respectivas características,
ventajas, desventajas y tipo(s). (2.5 puntos)
2. Según el derecho de propiedad estudiado en clase, señale cuál(es) de los derechos
reales desmembrados sería(n) el(los) adecuado(s) para que LA EMPRESA pueda llevar
 a cabo su negocio inmobiliario establecido en el caso. Especifique sus características,
acto constitutivo, ventajas y desventajas. (2.5 puntos)
3. EL MORO 8 cuenta con una hipoteca a favor del Banco de Dragones del Perú hasta por
la suma de US$15´000,000 y un embargo en forma de inscripción por la SUNAT hasta
por la suma de S/800,000. El valor de EL MORO 8 es de US$50´000,000, ¿estas cargas
y/o gravámenes serían un acto contingente a efectos del desarrollo del proyecto
inmobiliario? Fundamente su respuesta según la figura elegida en la respuesta 2. (2.5
puntos)
4. ¿Qué tipo de posesión ejerce el personal de seguridad? Fundamente su respuesta. (1
punto)
5. ¿Considera válida la solicitud de prescripción adquisitiva de dominio solicitada por el
personal de seguridad? De ser afirmativa la respuesta, señale cuál o cuáles serían las
pruebas que lo hace procedente. De ser negativa, fundamente su respuesta. (2.5
puntos)
6. ¿Son mejoras las construcciones realizadas por las 20 familias? (1 punto)
7. ¿Qué acciones o defensas posesorias podría efectuar el propietario del “Alto el Moro
B1” de la Urb. Valle Sol? (1 punto)

CASO 2 (4 puntos)

Pedro es propietario de un apartamento que alquiló a Ana en febrero de 2007. Nada más entrar
en el piso Ana se encuentra con un grave problema: sus vecinos del piso de arriba son un grupo
de estudiantes que no para de hacer fiestas, impidiéndoles descansar por las noches. Por otro
lado, Ana lleva en la actualidad dos meses seguidos sin pagar el alquiler, a pesar de que ha sido
requerida muchas veces para que satisfaga la cuota mensual.

Pedro, que es abogado, sabe que la vía del desahucio es muy compleja, ya que el inquilino
puede enervar y, además, los juzgados están muy saturados de este tipo de pleitos. Por todo
ello, decide interponer una acción civil para recuperar su propiedad. Contesta a las siguientes
preguntas:

a) Desde un punto de vista jurídico, ¿cómo puede calificarse el problema de las fiestas que
hacen los vecinos? (1 punto)

b) ¿Qué tipo de posesión tiene Ana sobre el piso? (1 punto)

c) ¿Qué podría hacer Ana contra sus ruidosos vecinos? (1 punto)

d) ¿Qué acción crees que quiere interponer Pedro? ¿Crees que puede prosperar? (1 punto)

CASO 3: (3 puntos)

El 29 de Junio de 1970, La empresa “HXH S.A.C”, informa que tiene en su dominio una área
extensa de 350 m2 ubicado en el centro de Lima, por lo cual, en acuerdo mutuo, ha decidido
conceder a ANIPLEX LISTO, el derecho de superficie de forma temporal por 99 años. ANIPLEX
LISTO ha esperado mucho tiempo por esta oferta, ya que el área que tiene HXH S.A.C le permite
tener hasta 3 establecimientos continuos. Una vez se definen las partes en los detalles que
conlleva esta celebración, queda convenido que en el fenecimiento de una de estas será de
tracto sucesivo su continuidad.

Siendo 1 de diciembre de 2022, ANIPLEX LISTO es una empresa que ostenta dominio en
producción audiovisual y está posicionada a nivel global como una de las más eficientes y
productivas en el mercado. Sin embargo, viendo todas las ganancias que obtenido a lo largo de
estos años, la junta de directivos no quiere desistir de dicho derecho de superficie, por lo que lo
consulta a usted las siguientes interrogantes:

1. En el año 2001, la nueva junta general de accionistas de HXH S.A.C no está de acuerdo
en como ANIPLEX LISTO ha ido obteniendo tantas ganancias y posición, por lo que
deseaban extinguir el derecho de superficie concedido antes de lo pactado. En el
supuesto caso que se realizará la extinción, ¿Hubiera sido válido o no?, sustente
legalmente. (1 puntos)
2. ANIPLEX LISTO, en el tiempo que obtuvo la superficie, ha construido y estructurado 4
niveles de sótano ¿HXH S.A.C puede quedarse también con ello?, y en caso se siga
con el derecho de superficie. ¿Habría algún problema legal si se renueva? (1 puntos)

3. En el supuesto de que HXH S.A.C, quiera transmitir su facultad a la empresa BLEACH

S.A ¿Puede realizarlo sin problemas o conllevaria a una negativa por parte de ANIPLEX
LISTO? (1 punto)