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Informe de Inspección y Avalúo

Panamá, 29 de Julio de 2009

;6.valúoNo. PJEC32.175/2.009
SeñoresINMOBILIARIAC.D., S.A.
Atención: ROGELlO ROMERO
En atencióna su atentasolicitud,para que efectuemosla Inspeccióny el Av?lúo de la Propiedadque
consisteen: "-
Un lote de terreno y un edificio tipo galera sobre él construida.
Tenemos el gusto de presentarle el siguiente informe:
NOMBRE DEL PROPIETARIO:INMOBILIARIA C.D., S.A.
REGISTRO: FINCA(S) 9356 MADRE Tomo 858 Folio 122
SECCiÓN DE LA PROPIEDAD, PROVINCIA DE Chiriquí
UBICACiÓN:
~ En la Calle San Antonio, identificado como el Lote No. B, Sector de la Alameda y a pocos
metros de la Vía Aeropuerto, Distrito de David, Provincia de Chiriquí.
(VER ANEXO No. 1)
DESCRIPCiÓN DEL TERRENO:
De forma irregular y topografía plana. Ocupa un área inscrita en el Registro Público de
9,947.27 m2.
DESCRIPCiÓN DE LA CONSTRUCCiÓN:
(VER ANEXO No.3)
" REPORTEAMBIENTALY DE RIESGO:(VER ANEXO No. 3-A)
ESTADO DE LA PROPIEDAD Bueno
VALOR REGISTRADO B/.12,000.00 Terreno FECHA 14 Dic, 1976
B/.89,000.00 Mejoras 14 Dic, 1976
B/.101,000.00 Valor de Venta 14 Dic, 1976
I
CARACTERíSTICAS DEL VECINDARIO
Calles/Acceso: Hormigón Adoquines Tierra / Piedra Suelta
./ Asfalto Vereda Servidumbre

Facilidades: AlcantarilladoSanitario Planta de Tratamiento ./ Alumbrado Público

Alcantarillado Pluvial ./ Teléfono ./ Tendido Eléctrico
./ Tanque Séptico ./ Acueducto Aceras
Electricidad Soterrada Cableado Estructurado

~,, PANAMERicANA DE AVALúos,

S.A.
Edificio Plaza 50, 3er Piso, Oficina 6
Apartado Postal 0819-09385 Panamá, Rep. de Panamá
Tels.:(507)223-5585/269-1150 Fax: (507) 264-7472
www.panamericanadeavaluos.com
-
2

VALOR DE RECONSTRUCCiÓN
(MÉTODO DE COSTO)
TERRENO (*)
9,947.2700 m2 a 8/. 30.000/m2 8/. 298,418.10
VALOR DE RECONSTRUCCiÓN
(VER ANEXO No. 2) 8/. 582,870.00
Menos Depreciación 8/.( 229,4~.15}
VALOR NETO DE MEJORAS 8/. 353,411.85
81ENESANEJOS
VALOR FíSICO ACTUAL B/. 651,829.95
(*) Hacemos la observación que el valor/m2 para el terreno es el resultado de un análisis comparativo con propiedades
actualmente en venta o avaluadas en el mismo sector, de acuerdo a lo indicado en la Pág. NO.3del presente informe.
VALOR SOBRE LA RENTA
(MÉTODO DE CAPITALIZACiÓN DE RENTA)

Probable Entrada 8ruta Mensual 8/. 6,335.00 (*)

Entrada 8ruta Anual 8/. 76,020.00
Menos Gastos Aproximados 8/. 13,303.50 17.50%
Renta Neta Anual 8/. 62,716.50
Calculada al 10.00 % neto sobre la inversión
VALOR SOBRE LA RENTA B/. 627,165.00
(*) Hacemos la observación que la Probable Entrada Bruta Mensual ha sido estimada considerando los valores actuales del
mercado a razón de B/. 2.50/m2para el área total de la galera (bodega y área de carga y descarga y B/.5.00/m2para el Edificio
de Capacitación. Por ello, cualquier diferencia o variación en este valor podría tener un impacto en los resultados obtenidos.
Asimismo en los gastos se ha considerado un 7.5% de factor de desocupación.

VALOR ACTUAL { B/.

GRAVÁMENES
La(s)fincas9356MADRE se encuentra(n) libre(s) de gravamen(es) No Están Hipotecada(s) Sí
conAnticresis Sí a favor de BANCO INTERNACIONAL DE PANAMÁ, S.A.
por la sumade B/. 2,350,000.00 con fecha de 10 Sep, 1998 con un plazo de 7 años
inscrita en el Rollo ~~ ~a 1~~ ~m~ 5

(*) Con Limitación de Dominio. Ver Nota No.5.

II!!

~ jI jI
PANAMERicANA DEAVALúos, S.A.
Edificio Plaza 50, 3er Piso, Oficina 6
Apartado Postal 0819-09385 Panamá, Rep. de Panamá
Tels.: (507) 223-5585/269-1150 Fax: (507) 264-7472
www.panamericanadeavaluos.com
 -6-

Propietario: INMOBILIARIAC.D., S.A.

Finca: 9356 MADRE
Tomo: 858
Folio: 122
ANEXONo. 1

.--"'\

o PROPIEDADAVALUADA
~
~ PANAMERicANA DEAvltúos,
Fu.d.d... 1982
S.A.
 - 7-

Propietario: INMOBILIARIA C.D., S.A.

Finca: 9356 MADRE
Tomo: 858
Folio: 122

ANEXO No. 2
VALOR DE RECONSTRUCCiÓN.

Hacemos la observación que las áreas indicadas fueron tomadas del juego de
planos facilitados por las partes interesadas el momento de nuestra inspección.

GALERA
Área Cerrada Total 1,511.00 m2x B/. 225.00 = B/. 339,975.00
Área Internas
------ Área de Oficinas 52.00 m2x B/. 150.00 = B/. 7,800.00
Entrepiso (Área de oficinas) 52.00 m2x B/. 100.00 = B/. 5,200.00
Anexos
Área de Carga y Descarga 193.00 m2x B/. 175.00 = B/. 33,775.00
Anexo Lateral 192.00 m2 x B/. 120.00 = B/. 23,040.00
Área Semiabierta
Anden 42.00 m2x B/. 120.00 = B/. 5,040.00
B/. 414,830.00

EDIFICIO DE CAPACITACiÓN
Área Cerrada 415.00 m2x B/. 300.00 = B/. 124,500.00

OTRAS MEJORAS
Pavimento 416.00 m2x B/. 65.00 = B/. 27,040.00
.---- Cerca de Ciclón 300.00 mi x B/. 35.00 = B/. 10,500.00
- B/. 37,540.00

EQUIPOS DE APOYO
Cuartos Fríos (49.47 m2 de
global = B/. 6,000.00
paneles prefabricados)

VALOR TOTAL DE RECONSTRUCCiÓN B/.

~
~ PANAMERiCANA
DEAVAlúos,S.A.
ftJNd.uI.\fH1982
 - 8-

DEPRECIACiÓN
Hacemos la observación que de acuerdo a lo informado, la galera fue construida en
1976 y el Centro de Capacitación en 2007. Por ello, la depreciación será estimada
considerando los parámetros tradicionales de 1% anual por edad y 0.5% por
deterioro físico.

Galera y Otras Mejoras

B/. 452,370.00 x 33 años x 1.50% = Br. 223,923.15

Edificio de Capacitación
B/. 124,500.00 x 2 años x 1.50% = B/. 3,735.00

Equipos de Apoyo
B/. 6,000.00 x 30% = B/. 1,800.00
VALOR TOTAL DE DEPRECIACiÓN 8/. 229,458.15

% Depreciación B/. 229,458.15 x 100 = 39.37%

B/. 582,870.00

I!!

~
,. PANAMERiCANA DEAVALúos,
fI.MWIA
IN1982
S.A.