JURISPRUDENCIA

Roj: STS 4956/2003 - ECLI:ES:TS:2003:4956

Id Cendoj: 28079110012003102375
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Fecha: 14/07/2003
Nº de Recurso: 3673/1997
Nº de Resolución: 751/2003
Procedimiento: RECURSO DE CASACIÓN
Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE
Tipo de Resolución: Sentencia

SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a catorce de Julio de dos mil tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen el recurso de
casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección
Primera, como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia
número tres de Puertollano, sobre resolución de contrato de compra-venta, cuyo recurso fue interpuesto por la
entidad Ortiper S.L. representada por el Procurador de los tribunales Don José Luis Herranz Moreno, en el que
es recurrido Don Carlos María representado por la Procuradora de los tribunales Doña Matilde Marín Pérez.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia número tres de Puertollano, fueron vistos los autos, juicio de
menor cuantía número 354/95, promovidos a instancia de la entidad Ortiper S.L., Don Felipe , Doña Esther
, Doña Aurora , Doña Marí Juana , Doña Nieves y Don Luis Enrique contra Don Carlos María , sobre
resolución de contrato de compra-venta a los que se acumularon los autos, juicio de menor cuantía número
8/96 del Juzgado de Primera Instancia número uno de Puertollano, promovidos a instancia de Don Carlos
María contra la entidad Ortiper S.L., Don Jon , Doña Nieves , Don Felipe y Doña Esther , sobre cumplimiento
de contrato de compra-venta.
Por la parte actora, la entidad Ortiper S.L., Don Felipe , Doña Esther , Doña Aurora , Doña Marí Juana
, Doña Nieves y Don Luis Enrique , en los autos número 354/95, instados ante el Juzgado de Primera
Instancia número tres de Puertollano, se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual
solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia que contuviera
los siguientes pronunciamientos: a) Se declarase resuelto el contrato de compraventa entre el actor y el
demandado, respecto de la finca urbana (chalet) sita en Almodovar del Campo, en el paraje " DIRECCION000
", y en las calles prolongación Barbero y Virgen del Prado, firmado en Puertollano el día 21 de octubre de 1994.
b) Se condenara al demandado a perder la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales de cinco
millones de pesetas, aceptada expresamente en la cláusula Quinta del contrato. c) Se condenara al demandado
al pago de las costas del juicio.
Admitida a trámite la demanda el demandado, Don Carlos María , contestó alegando como hechos y
fundamentos de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia
desestimatoria de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora.
Por la parte actora, Don Carlos María , en los autos número 8/96 instados ante el Juzgado de Primera Instancia
número uno de Puertollano, se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba,
previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia por la que se condenara a
los demandados a cumplir su parte del contrato, con terminación de todas las obras y cumplimiento de todos
los trámites para el otorgamiento de los títulos de propiedad, y señalando el cómo, cuando y dónde, debía el
actor realizar el resto del pago, con imposición de todas las costas causadas en el juicio.

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Admitida a trámite la demanda, la entidad Ortiper S.L., contestó alegando como hechos y fundamentos
de derecho los que estimó oportunos y terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que se
desestimara íntegramente la demanda, bien, en base a la excepción de defecto legal en el modo de proponer
la demanda, o por los hechos y fundamentos de derecho aducidos, con absolución de la parte demandada y
expresa imposición de costas a la parte actora.
Admitida a trámite la demanda, los demandados, Doña Nieves y Don Luis Enrique , Doña Marí Juana y
Doña Aurora , contestaron alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimaron oportunos
y terminaron suplicando al Juzgado se dictara sentencia desestimatoria de la demanda, bien en base a la
excepción propuesta de falta de legitimación pasiva, o, en su defecto, por los hechos y fundamentos de derecho
aducidos, con absolución de los demandados y expresa imposición de costas a la parte actora.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 9 de enero de 1997, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que
estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Sr. Sanz Doctor, en nombre y representación
de la entidad mercantil Ortiper S.L." contra Don Carlos María : 1º)- Declaro resuelto el contrato de compraventa
que unía las partes celebrado con fecha 21 de octubre de 1994, debiendo la parte compradora entregar el
inmueble vendido en la forma que se encuentra en el presente. 2º)- Condeno al demandado a la pérdida de
la cantidad entregada en el momento de celebración del contrato en concepto de arras (cinco millones de
pesetas). Que desestimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Srª. Palomo Bautista,
acumulada a este proceso 354/95, contra "Ortiper S.L.", Doña Nieves , Don Felipe , Doña Esther , Doña Aurora
, Doña Marí Juana y Don Luis Enrique , absuelvo a los demandados de las pretensiones del actor. Condeno
al pago de todas las costas procesales causadas a Don Carlos María ".
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada,
la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección Primera, dictó sentencia con fecha 18 de septiembre 1997, cuyo
fallo es como sigue: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación
de Don Carlos María , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia nº 3 de Puertollano, en
el menor cuantía 354/95, debemos revocar y revocamos la mencionada resolución y por la presente debemos
desestimar y desestimamos la demanda interpuesta por Ortiper S.L., que dió lugar al procedimiento de m.c. nº
354/95 contra Don Carlos María y por la presente debemos absolver y absolvemos a Don Carlos María de la
demanda interpuesta por este con imposición de las costas a la parte actora y debemos estimar y estimamos
la demanda interpuesta por Don Carlos María contra Ortiper S.L., en la persona de su representante legal al
cumplimiento del contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 21 de octubre de 1994 con
terminación de las obras y cumplimiento de todos los trámites para el otorgamiento de los títulos de propiedad
y debemos condenar y condenamos a los demandados Doña Aurora , Doña Marí Juana y Don Luis Enrique
, Doña Nieves , Don Felipe y a Doña Esther , a efectuar todos los trámites necesarios para el otorgamiento
de escritura pública, debiendo de satisfacerse el resto del precio una vez subsanados las deficiencias de
construcción en el mismo momento de otorgar escritura pública. Con respecto a las costas, estas se abonarán
conforme a lo establecido en el fundamento jurídico décimo".
TERCERO.- El Procurador Don José Luis Herranz Moreno, en representación de la entidad Ortiper S.L., formalizó
recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Primero.- Al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del
artículo 1.502 del Código civil, así como de la jurisprudencia que lo interpreta.
Segundo.- Al amparo del número cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción del
artículo 1.124 del Código civil, en relación con el artículo 1.504 del Código civil, así como la jurisprudencia que
lo interpreta.
CUARTO.- Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, la Procuradora Srª Marín
Pérez en nombre de Don Carlos María , presentó escrito con oposición al mismo.
QUINTO.- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación
y fallo el día 7 de julio de 2003, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JOSÉ ALMAGRO NOSETE

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El asunto causal versa sobre dos pretensiones principales que se resuelven en la sentencia de
instancia, mediante previa acumulación de autos, consistente una, la formulada por el actor, en el juicio de
acción resolutoria por incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble; y otra, la ejercitada por el
demandado como actor en el pleito acumulado, consistente en la acción de cumplimiento contractual, que

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ha sido la estimada por la sentencia que es recurrida, con desestimación de la otra, que, al contrario había
sido acogida por la sentencia de primera instancia, mientras la segunda resultaba desestimada. El recurrente,
por tanto, intenta viabilizar la casación de la declaración favorable al cumplimiento del contrato y conseguir
su resolución. Se examina, concretamente, en primer lugar, el motivo segundo del recurso ( artículo 1.124 del
Código civil en relación con el artículo 1.504 del mismo texto, artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil precedente) que trata de la cuestión esencial. Según la prueba practicada, entre las partes se celebró
contrato de compraventa de un inmueble con fecha 21 de octubre de 1994 entregándose por el comprador
en dicho acto la cantidad de cinco millones de pesetas (5.000.000 pts), y autorizandole a ocupar la vivienda
desde la firma del contrato en precario. "También se acordó que el resto del precio hasta los dieciséis millones
de pesetas (16.000.000 pts) que valía el inmueble lo pagase el comprador en abril de 1995. El día 10 de
enero de 1995 el vendedor envió telegrama al comprador manifestándole la necesidad de disponer de once
millones de pesetas (11.00.000 pts) en el plazo de cinco días en virtud del contrato que entre ellos existía;
con fecha 8 de febrero de 1995 el comprador entregó al vendedor la cantidad de tres millones de pesetas
(3.000.000 pts), comprometiéndose éste a terminar la obra, como pintura de fechada, puerta de cerramiento
etc. Llegado el plazo establecido no se pagó el resto del precio, realizándose por el vendedor en 10 de agosto
y 1 de septiembre de 1995, requerimientos notariales al vendedor en los que instaba la resolución. Contestó
el comprador al último alegando la imposibilidad del vendedor de cumplir la cláusula sexta del contrato "en la
que se especifica que la transmisión y pleno dominio de la vivienda se efectuara una vez abonado el precio
total" por no haber realizado la declaración de obra nueva, y que los terrenos que ocupa la vivienda figuran a
nombre de propietarios distintos, no habiéndose llevado a cabo la segregación y agrupación de los mismos,
aparte de indicar incumplimientos en cuanto a la ejecución de la obra y cabida de la misma, no habiéndose
cumplido tampoco las exigencias del Ayuntamiento en cuanto a la urbanización de las calles, pretendiendo que
se cumpla el contrato, y se concluya la obra de manera que pueda ser transmitida. Aún reconocido el hecho de
que el comprador vive en el inmueble se ha acreditado que el vendedor no ha efectuado los actos encaminados
a ostentar la propiedad de los terrenos donde se encuentra el inmueble, ni tan siquiera ha abonado el precio a
sus propietarios ni se ha efectuado la segregación y agrupación de los terrenos faltando los documentos que
así lo justifiquen; no consta, tampoco, (prueba que le incumbía en virtud del artículo 1.214 del Código civil),
que los mismos se encuentren en la Notaría para ser otorgados al comprador.
SEGUNDO.- Los incumplimientos contractuales alegados y probados del recurrente, configuran la oposición a
la resolución, como una "exceptio non rite adimpleti contractus", cuyos efectos, en relación con la licitud de la
suspensión provisional del pago del resto del precio, y nuevamente, con ello, de la acción resolutoria ejercitada
por la contraparte, debe ponderarse tomando en consideración las circunstancias concretas del caso, pues,
aunque el incumplimiento pleno (configurador de la "exceptio non adimpleti contractus"), no plantea problemas
en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, el incumplimiento
parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del
contrato, ya que "el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el
defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida
y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente,
es claro que no puede ser alegada cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación
a lo bien ejecutado y el interés del comitente quede satisfecho con la obra entregada u ofrecida" ( sentencia
del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1985). La Sala de instancia establece al respecto que con fecha
23 de octubre de 1996 las fincas, se encuentran inscritas a nombre de otros propietarios sin que conste la
entidad Ortiper S.L.; asimismo, que aún aquellos "no han cobrado los terrenos". Tampoco se ha efectuado la
urbanización de las calles correspondientes, ni consta acreditado "que la documentación para efectuar las
escrituras estuviera en la Notaría preparada por la parte vendedora". La sentencia concluye, que resulta obvio
que el vendedor no se encuentra en plenas condiciones de transferir la vivienda, lo que lleva a que el comprador
pueda verse inquietado por dicha conducta del vendedor, por la propia existencia de otros propietarios de los
terrenos que aún no han cobrado. Las precedentes circunstancias justifican la trascendencia e importancia del
incumplimiento, lo que, consecuentemente, obliga al rechazo del motivo, puesto que la facultad resolutoria de
las obligaciones recíprocas, que contempla el artículo 1.124 del Código civil, exige ineludiblemente que el que
pretenda la resolución haya cumplido las obligaciones que a él le incumben ( sentencias del Tribunal Supremo
de 22 de octubre de 1985, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 13 de marzo de 1990, 18 de marzo y 22 de mayo
de 1991, 9 de mayo de 1994 y 24 de octubre de 1995). En igual sentido, sentencias del Tribunal Supremo de
27 de diciembre de 1995 y 16 de noviembre de 1995.
TERCERO.- Lo ya explicado torna en inútil el segundo motivo ( artículo 1.692-4º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil citada, infracción del artículo 1.522 del Código civil), puesto que el enervamiento del pago del resto del
precio resulta justificado por los efectos trascendentes del incumplimiento parcial del vendedor ya señalado,
de manera, que no puede prosperar la acción resolutoria, debiendo mantenerse, en virtud de la acción ejercitada
por la contraparte, la necesidad del cumplimiento por ambas partes en todos sus términos del contrato. La

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inutilidad proviene de la innecesariedad de pronunciarse acerca de si estamos en presencia de un supuesto

en que la suspensión provisoria del pago, se halla amparado por el supuesto normativo previsto en el artículo
1.522 del Código civil, sobre cuya concurrencia parece inclinarse el órgano jurisdiccional de instancia, que
baraja, también, entre sus opciones aplicativas el artículo 10 de la Ley 26/1984 de "consumidores y usuarios",
como argumentos que tenemos que considerar se producen "obiter dicta", cuando lo decisivo es que valoradas
ambas conductas de comprador y vendedor no se puede concluir que el requerimiento efectuado implique
sin mas la resolución, pues es así que el vendedor no ha cumplido íntegramente con su obligación, requisito
imprescindible, como requiere la jurisprudencia. En definitiva -concluye- dada la falta de titulación del vendedor
para otorgar escritura pública y la ausencia de urbanización, así como de la terminación de algunos elementos
en la vivienda, la Sala considera que se justifica el incumplimiento temporal por parte del comprador de pagar
el resto del precio. Por todo lo expuesto se desestima el motivo.
CUARTO.- La desestimación de los motivos apareja la declaración de no haber lugar al recurso, con imposición
de costas ( artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación
procesal de la entidad Ortiper S.L. contra la sentencia de fecha dieciocho de septiembre de mil novecientos
noventa y siete dictada por la Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección Primera, en autos, juicio de menor
cuantía número 354/85 y sus acumulados número 8/96, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia
número tres de Puertollano, con imposición a dicha entidad recurrente de las costas causadas en el presente
recurso; líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo
de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las
copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- JOSE ALMAGRO NOSETE.- ANTONIO GULLON
BALLESTEROS.- XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ.- RUBRICADOS. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la
anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los
presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy;
de lo que como Secretario de la misma, certifico.