CLASE 15 FINAL DERECHO CIVIL 4

CONTRATOS PREPARATORIOS
contratos preparatorios: nos estamos refiriendo a eso cuando estamos hablando de preparar
un contrato estamos creando las condiciones necesarias para que ese contrato llegue a un buen
término llegue a buen fin
y entonces cuando nosotros vamos a celebrar por ejemplo un contrato de compraventa pues
primero buscamos el bien inmueble digamos pues vamos a llegar el notario para que redacte el
documento correspondiente a la escritura correspondiente pero que vamos a llevar vamos a
llevar la escritura vamos a llevarle todos los pagos de los servicios vamos a llevarle el título de
propiedad del agua y cualquier otro derecho conexo que tenga el inmueble si somos vendedores
y si somos los compradores pues vamos a tener que llevarlo el dinero que es la parte que le
corresponde al comprador y entonces cuando ya tenemos todo eso podemos realizar el contrato
de compraventa de vigentes pero hay ocasiones en las cuales los contratos no se pueden realizar
directamente entonces ahí es donde hablamos de lo que son los contratos preparatorios es decir
contratos que se realizan antes del contrato que nosotros queremos realizar por ejemplo si
tenemos un contrato de compraventa del inmueble pero el bien inmueble tiene un gravamen
hipotecario o se encuentra dentro de un proceso sucesorio intestado o es un contrato que
perdona y es un mueble que tiene limitaciones y los alumnos queremos nada de eso si nosotros
queremos comprar el inmueble sin ningún problema entonces acudimos a un contrato que se
conoce como preparatorio un contrato que nos va a permitir realizar ese contrato de
compraventa que es el que verdaderamente nosotros queremos otorgar ese negocio que
verdaderamente queremos hacer pero de momento no podemos o no queremos hacerlo la ley
establece que nosotros podemos comprar cosas litigiosas podemos comprar cosas que aún no
se han perfeccionado el derecho como en el caso de los procesos sucesorios testamentarios o
intestados y podemos comprar comprar una un bien que está dentro de una masa hereditaria
aunque todavía las personas no hayan sido declaradas herederas entonces la ley no nos
permite eso pero es riesgoso y entonces muchas veces nosotros para no comprar una cosa que
está en litigio si se recuerdan en la clase anterior hablábamos precisamente de ese problema de
las cosas que están en litigio si nosotros compramos algún litigio y sabemos que tendré un robo
no podemos plantear el saneamiento sí perdemos ese ese bien por el litigio que está el trabajo
entonces no queremos algo así en el caso de las herencias pues ya nosotros vimos que hereda
heredada únicamente el derecho sobre un bien la parte proporcional que le corresponde pero
no hereda una parte específica es decir cuando hay un bien que está dentro de la masa
hereditaria y hay varios herederos los herederos lo que tienen ahí es un porcentaje sobre el
derecho de este bien entonces a nosotros no nos pueden vender una parte de una finca porque
no la está vendiendo no es el dueño de esa parte es el dueño de un porcentaje de un derecho
sobre la totalidad de la finca luego cuando se ve la división de la cosa común entonces ya vamos
a saber qué parte le corresponde a cada uno entonces es arriesgado porque vamos a comprarle
a uno de los herederos pero no sabemos si el pedazo de tierra que a nosotros nos interesa es el
que nos va a tocar entonces para evitar los de esos problemas que pudiera haber en el futuro
muchas veces debemos asegurar ese contrato si nos interesa comprar pero en el momento no
es posible hacerlo entonces acudimos a un contrato preparatorio que nos garantice que en el
momento apropiado podamos realizar el contrato que efectivamente queremos el que nos
dentro de nuestro derecho encontramos como:
contratos preparatorios la promesa unilateral o bilateral

• la promesa unilateral: se conoce como opción

• la promesa bilateral; que es realmente la promesa la verdadera promesa de entonces
tenemos
• el mandato: nosotros otorgamos un mandato lo hacemos para que una persona en
nuestro nombre en nuestra representación realice algunos negocios los negocios no lo
realizamos nosotros directamente sino que hacemos un contrato de mandato y le damos
esas facultades a otra persona para que nuestro nombre haga estos negocios porque no
los hacemos directamente nosotros bueno a veces porque no podemos físicamente. es
que me busco a una persona en que me represente que en mi nombre hagan los negocios
entonces para términos de un contrato preparatorio que es lo que estoy haciendo con el
contrato de mandato estoy preparando todo para poder realizar los negocios que a mí
me interesan sé que no puedo hacer directamente entonces el mandato cierto ahora
porque físicamente no puede uno hacerlo porque a uno no se le da la gana pues porque
yo no quiero decir si yo puedo hacerlo yo puedo viajar yo puedo pero no quiero hacerlo
no quiero salir de mi caso estamos viviendo una situación de pandemia en la que
supuestamente nos tenemos que cuidar o nos morimos entonces pues sencillamente no
me voy a arriesgar por ganar dinero no voy a perder mi salud o la vida entonces lo que
voy a hacer es otorgarle un mandato a una persona para que me represente en el lugar
en donde se debe realizar el negocio que yo quiera entonces por eso se llama
preparatorio.

• la sociedad civil cuando

y el contrato de sociedad civil contrato no muy usado siempre lo voy a explicar un poco
porque en el próximo año ya ustedes entran a derecho mercantil y ahí sí van a ver la
sociedad anónima que es una institución pues que se usa constantemente y no sería
correcto que entren totalmente ciegos a este curso entonces vamos a hablar un poco
sobre la
sociedad civil: cuando estamos otorgando en contrato de sociedad civil lo hacemos para
qué las personas que se asocian puedan obtener un lucro puedan ganar de alguna manera
las personas individualmente quizás no puedan hacer los negocios que si se pueden hacer
a través de una persona jurídica como en la sociedad entonces se otorga primero un
contrato de sociedad civil en este caso que estamos derecho civil y la sociedad ya como
una persona jurídica comienza a hacer los negocios posteriormente pues los socios se
reparten la ganancia
sociedad civil: es un contrato preparatorio si se preparan los contratos que nos interesa
a nosotros los contratos futuros

CONTRATOS PREPARATORIOS
CONTRATO DE PROMESA
el contrato de promesa una o ambas partes prometen algo prometen que la celebración
de un negocio futuro.

el contrato de promesa es un contrato que existe más o menos desde el derecho romano
el derecho romano se le conocía como factum de contrayendo era un contrato por el cual
las partes las personas que estaban interesadas en celebrar un contrato futuro lo
aseguraron es decir celebraban primero ese contrato para luego poder celebrar ese otro
contrato al que verdaderamente les interesaba y el problema es que no tenía efectos
jurídicos el contrato de promesa era un contrato que se podía romper en cualquier
momento después no había consecuencias jurídicas

EN EL CONTRATO DE PROMESA DE AHORA YA HAY CONSECUENCIAS JURIDICAS

cuáles son las consecuencias jurídicas el pago de daños y perjuicios o sea de cualquier
manera uno podía echarse atrás pues sí causaba daños y perjuicios por no cumplir con el
contrato pues había que pagar los daños y los perjuicios causados

contrato el promesas y ya es un contrato mentalmente formal tan formal que si una de

las partes no lo cumple o no quiere cumplirlo entonces no sólo va a haber el
resarcimiento de daños y perjuicios sino que además en rebeldía

ARTICULO 1683.- Si el promitente se negare a otorgar la escritura para dar forma legal al contrato
prometido, en su rebeldía, lo hará el juez, salvo que la cosa haya pasado a tercero de buena fe,
en cuyo caso la promesa se resolverá en el pago de daños y perjuicios.

En el derecho romano= no había consecuencias jurídicas

En la edad media= ya hay efecto jurídico, solo en el pago de daños y perjuicios.
En la actualidad= hay efecto jurídico, en el pago de daños y perjuicios y la celebración del
contrato por medio de la orden de un Juez.
 Contrato de promesa como lo establece nuestro código civil dentro de los elementos del
contrato de promesa lo primero que salta a la vista es el elemento subjetivo los sujetos
¿quiénes son los sujetos en un contrato de promesa?
• promesa unilateral ese contrato se conoce como contrato de opción: encontramos a
una persona que promete.
contrato o unilateral de promesa unilateral vamos a encontrar al prominente al que promete
algo y al promisorio la persona a la cual se le promete algo promitente es el que promete
TERMINACION EN TENTE: ES QUE OTORGA (PROMITENTE)
TEMINACION EN ARIO; SON LAS QUE RECIBEN ALGO(PROMISARIO )
PROMESA BILATERAL:
Ya no tenemos un promitente y un promisorio, tenemos 2 PROMITENTES
algunas corrientes no aceptan el contrato de promesa porque precisamente por este tema del
contrato de futuro sostienen especialmente la doctrina alemana que los contratos de promesa
limitan el la autonomía de las partes
nuestra doctrina que por cuestiones más que todo económicas es necesario hacerlo para que las
personas puedan celebrar el contrato que hoy no pueden para que se pueda realizar ese contrato
que las partes tienen interés en celebrar pero que por algún motivo legal o no legal no se pueda
realizar legal lo decía yo un bien que se pretende vender lo que el otro está interesado en
comprar y que no se pueda porque tiene gravamen de limitaciones anotaciones porque es parte
de un litigio y el otro el que no se pueda por cuestiones por cuestiones físicas
EJEMPLO
por qué imagínense yo voy a salir de viaje quiero comprar un terreno que me interesa una casa
que yo tengo interés en comprarla pero todavía no lo tengo cuando están los documentos
necesarios para eso aún no están los que vamos a necesitar para otorgar la escritura yo no puedo
esperar me a que menos consiga imagínense que la persona que me va a vender con algún motivo
perdió el perdió el testimonio de la escritura pública donde consta que eres el dueño bueno
entonces puede pedirle al registro de la propiedad una certificación que es lo que nos va a servir
para escritura pero la certificación se la van a dar dentro d dentro de una semana y yo no puedo
quedarme a esperar la semana porque tengo que salir hoy en la tarde salgo de viaje entonces
hacemos un contrato de promesa para que cuando ellos regresen que voy a regresar dentro de
un mes no voy a sacar un diplomado a cualquier parte del mundo entonces cuando regrese
celebramos el contrato de compra-venta pero mientras tanto lo dejo amarrado para que
amarrado para que el vendedor no le venda en bien a a otra persona si él para aquí mientras
dura el plazo que hemos estipulado para que yo regrese y se celebre ese contrato entonces yo
pueda comprar ese cliente mientras tanto el vendedor no puede no puede vender un tiempo
tiene que esperarse hasta que yo regrese que se venza el plazo que establecimos para realizar el
contrato de compraventa.

el contrato a futuro es precisamente el que a nosotros nos interesa ese es realmente el objeto
que nosotros queremos realizar, pero no se puede en este momento o no queremos hacerlo.
decimos que es un contrato de garantía es a través de una promesa en este caso sería un
contrato de promesa de compraventa de bienes.

elemento formal:
ARTICULO 1576.- Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea
su valor, deberán constar en escritura pública. Sin embargo, los contratos serán válidos y las partes
pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura pública, si se establecieren sus
requisitos esenciales por confesión judicial del obligado o por otro medio de prueba escrita.

se tiene que inscribir en el registro de la propiedad cuáles son las consecuencias de inscribirlo
no inscribirlo
si lo inscribimos en el registro de la propiedad el bien inmueble queda congelado por el plazo
que han celebrado las partes y entonces el vendedor no puede vender sin entender tiene que
respetar el plazo que se ha otorgado en el formalismo que hay en cuanto a ese registro no se
puede vender mientras no se haya vencido el plazo
la consecuencia de no hacerlo es que entonces el vendedor va a poder vender ese bien qué se
ha prometido a otorgan en su momento oportuno esto desde luego va a traer consecuencias
para el vendedor que no respete la promesa porque eventualmente pues va a tener que pagar
daños y perjuicios

cuanto al plazo el código civil no se establece

PREGUNTA DE EXAMEN
ARTICULO 1681.- El plazo en el contrato de promesa no podrá exceder de dos años si se tratare de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos, y de un año, si se tratare de otros bienes o prestaciones.

bueno vamos a ver decíamos que en nuestro derecho hay normas que son imperativas y hay
normas que son supletorias muchas veces las partes no pactan un plazo porque se les olvida
porque el notario tampoco se acuerda y no les dice mire tiene que tener plazo recuerde que
todas las obligaciones tienen un plazo de tener un plazo si no tiene el plazo tenemos que buscarlo
en la ley o pedir ser un juez pero tienen que tener plazo entonces cuando no señalamos plazo
pues buscamos en la ley y si encontramos una norma que nos dé un plazo pues entonces decimos
que esa norma es sucre toria esa norma nos ayuda a corregir un error en el contrato era la falta
de plazo entonces buscamos el plazo en la ley pero si no lo encontramos tendríamos que acudir
a un juez bueno pero hay normas que son imperativas hay normas que si nos dicen como en este
caso el plazo no puede exceder y ahí nos está dando una orden la norma esta es una norma
imperativa nos está diciendo que el plazo máximo en los contratos de promesa si se trata de
bienes inmuebles o derechos reales sobre los bienes inmuebles dice que es de dos años
ARTICULO 1682.- Si no se fijare plazo convencional, se entenderá que las partes se sujetan al plazo
señalado en el artículo anterior.

y pongo énfasis en los contratos de compraventa de bienes inmuebles que venden las
inmobiliarias de promesas porque generalmente las inmobiliarias celebran contratos de promesa
desde el momento que una inmobiliaria les va ofrecer a ustedes un contrato de promesa ahí es
donde ese sentido arácnido debe ponerse en alerta qué pasó porque una promesa porque
no me va a otorgar de una vez la escritura traslativa de dominio es decir una
inmobiliaria formal una inmobiliaria que tiene todo en orden no celebra contratos de promesa
celebra de una vez el contrato de compra-venta que es lo correcto que es lo que uno esperaría
ahora porque celebrar un contrato de promesa bueno sencillamente porque el bien que se
pretende vender aún no está solvente de algo pueden ser lo he visto muchas ocasiones que el
inmueble aún no lo han vendido a la inmobiliaria es decir el dueño del inmueble no se lo ha
vendido todavía ya que todavía no son los dueños pero ya entre ellos hay un convenio
probablemente otro contrato de progresa y entonces ha llegado el momento pues les van a
trasladar el inmueble ya a su nombre pero mientras tanto no está a su nombre puede ser una
razón u otra razón es que el inmueble esté en litigio otra razón es que se trata de una estafa

es una promesa de compraventa sabemos que dentro de un año va a estar entonces le ponemos
el plazo de un año, un plazo convencional el plazo imperativo dice la ley de dos años un contrato
de promesa no puede tener un plazo mayor de dos años si se trata de un bien inmueble si ustedes
ven una promesa que tenga un plazo mayor de dos años ahí hay fraude.

contratos de promesa que tengan dos años el perdón más de dos años entonces si encontramos
más de dos años ahí hay algo mal ahí ya debemos desconfiar y si se trata de un bien que no sea
inmueble un año
el plazo que las partes puedan establecer debe estar dentro de los dos años es decir los dos
años es el límite si se trata de un bien inmueble no tenemos por qué ponerle al contrato de
promesa necesariamente los dos años le podemos poner un año y medio o un año que
podemos poner tres meses es decir dentro de ese margen que nos da la ley de dos años
podemos estipular el plazo nunca superior a los 2 años
el contrato futuro el contrato que se vaya a celebrar si el contrato es un contrato que se debe
otorgar en escritura pública decía también la promesa debe otorgarse en escritura pública
CONTRATO DE PROMESA
Caracteres del contrato de promesa

• PREPARATORIO
• UNILATERAL(GRATUITO ) O BILATERAL(ONEROSO)
• FORMAL
• GARTIA
FORMAL
ARTICULO 1683.- Si el promitente se negare a otorgar la escritura para dar forma legal al contrato
prometido, en su rebeldía, lo hará el juez, salvo que la cosa haya pasado a tercero de buena fe, en cuyo
caso la promesa se resolverá en el pago de daños y perjuicios.

ARTICULO 1148.- Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro. Por
tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato.

ahí está la definición cuando alguien me pregunta quién es el tercero o terceros generalmente
les digo van miren el tercero es la persona que no intervino dentro del negocio jurídico pero creo
que nunca les he dado el fundamento legal y porque creo que hasta ayer que estaba preparando
ARTICULO 1684.- La acción para exigir el cumplimiento de la promesa, deberá entablarse dentro de los
tres meses siguientes al vencimiento del plazo convencional o legal.

ARTICULO 1442.- Las arras dadas en garantía del cumplimiento de una obligación, constituyen el
equivalente de los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, siempre que mediare culpa; y si el
incumplimiento procediere de quien las recibió, éste deberá restituir el doble de lo que hubiere recibido.

de promesa las partes pueden anticipar el resarcimiento por los daños y perjuicios y ese anticipo
de resarcimiento se da precisamente con algo que se conoce como las arras las Arras es la
garantía anticipada del cumplimiento de una obligación generalmente las arras son en efectivo
las arras tienen un origen ya bastante bastante antiguo y luego encontramos en el derecho
romano lo encontramos lo encontramos en él en el libro este del sil campeador se recuerda
en la parte de los esponsales recuérdense que el código civil nuestro está fundamentado en el
derecho canónico todo lo que es la parte de la familia todo el libro primero la persona la familia
todo está fundamentado en el derecho canónico pues el matrimonio que se encuentra dentro
de la parte de los responsables del derecho canónico e contempla las arras e en las por lo menos
yo lo verla en la iglesia católica no sé cómo sean las de maestro en la iglesia católica cuando las
personas en casa y el marido le entrega a un cofrecito con 13 monedas queremos media ni me
acuerdo cuántas monedas por cuántas monedas vendí mi libertad pero igual son varias monedas
no me recuerdo cuántas las entregas y con el que la formulita de que te entrego esto como
símbolo de que todo lo que hagamos etcétera etcétera y a esas moneditas se les ha llamado las
arras yo discrepo bastante sobre esta sobre estas árras para mí las armas lo constituye el anillo
de compromiso porque realmente el anillo de compromiso es la garantía del cumplimiento de
que el año anterior perdió sabemos que no necesariamente se va a cumplir verdad pero pero ese
es el simbolismo de la nieve compromíso problema el anillo de compromiso se está uno
comprometido no estaba adquiriendo un compromiso y la garantía de que se va a cumplir con
ese compromiso es esa idea mía se desarrolla en la antigüedad el papá de la novia entregaba las
arras que se conocía como la dote decir el papá entregaba al hombre con el que se iba a casar su
hija una cantidad considerable de bienes como garantía del cumplimiento de la boda si la boda
no se realizaba él el hombre está un supuesto esposo del futuro esposo se podía quedar con todo
entonces esa era la garantía hoy en el artículo 442 nos habla de las arras y nos dice cabalmente
eso que las arras son ese compromiso esa garantía anticipada del cumplimiento de la
obligación o sea aquí hay un resarcimiento anticipado que se paga con las alas pero
dice si el que incumple es el que las recibe tiene que devolver el doble no es que devuelva más
cuando la ley dice que tiene que devolver el doble es porque si recibió 100 quetzales tiene que
devolver los 100 quetzales y además tiene que tiene que devolver otra cantidad igual o sea
devolver de 200 quetzales pero realmente lo que está devolviendo son los 100 que ya recibió
más los otros 100 que constituye el pago de notarios y perjuicios eso son las arras sin embargo
ARTICULO 1685.- Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin expresar que este pago
es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, pagada la multa cesa la obligación de celebrar el contrato
prometido.

dos cosas las arras enlazarnos que dijimos que era el pago anticipado de los daños y perjuicios
esos son las altas pero luego aquí la ley no se está hablando de otra figura no se está hablando
de una figura que el derecho de vivir no debiera existir que es la multa y el código civil no tiene
por qué establecer multas pero en que hay una multa cuando en la promesa se conviene en el
pago de una multa sin expresar que este pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato
pagada la multa cesa la obligación de celebrar el contrato prometido.
las ARRAS no es la multa la multa es un castigo las arras es el pago anticipado de el resarcimiento
por daños y perjuicios la multa es un castigo qué se le va a dar a la persona que incumpla pero
en la norma tiene una cosa bien especial dice que si en el contrato se establece una multa pagará
la multa la promesa pierde vigencia la promesa se termina salvo dice la ley que se haya estipulado
que si se paga la multa de cualquier manera se tiene que cumplir con la obligación que estamos
hablando de las cosas diferentes si se establece una multa y la multa se paga y no dice en el
contrato que tiene que continuarse con el mismo entonces pagará la multa dice la ley el contrato
pierde su eficacia ya no tiene eficacia pero si ponemos que hay una multa sin perjuicio del
cumplimiento de la obligación quiere decir que si hay un incumplimiento el que incumple va a
tener que pagar la multa y además va a tener que cumplir con el contrato son dos cosas
diferentes porque hago énfasis en esto muy rápidamente un ejemplo antes de 1976 es ahora
algo que a mí me consta yo no vi si estaba construyendo una colonia en la que se había
establecido una multa por el tema ese incumplimiento era una multa de seis mil quetzales mil
quetzales era un dineral en esa época pero el inmueble que iban a construir costaba 15.000 si las
colonias esas como que les dijera yo Tikal y el utatlan poner muchísima atención y contrato de
promesa si se ha establecido una multa y veamos que diga que es sin perjuicio del cumplimiento
de la obligación porque no podemos correr el riesgo de que en un momento determinado le
paguen la multa y ya no le cumplan con la obligación que se están comprometiendo entonces
quede claro las arras son una cosa la multa es otra cosa son dos cosas diferentes y una no excluye
CONTRATO DE OPCION
ARTICULO 1675.- La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral.

ARTICULO 1676.- La promesa unilateral es la estipulación que una persona hace a favor de otra,
otorgándole la opción de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo
convenido.

otorgándole la opción de ahí viene el nombre de contrato de opción otorgándole la opción de

adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo convenció yo le doy
a usted a uno de ustedes a cualquiera le doy la opción de que me compre y mi carro en 50 mil
quetzales mi carro vale 100 pero yo tengo necesidad de dinero hoy y eso lo quiero vender a uno
de ustedes específicamente a uno de ustedes entonces le doy la opción me quiere comprar mi
carro hoy hoy sólo hoy 50 allí porque es un contrato unilateral porque yo le estoy dando a esa
persona la opción de comprar menos o no por eso es que yo soy promitente porque es lo que
estoy prometiendo que le voy a cobrar exactamente lo que le estoy diciendo lo entregar mi carro
por 50 ambientales aunque valga más por eso se lo voy a entregar y le estoy dando la oportunidad
de que lo compre si quieres si no quiere pues no hay ningún problema entonces en este caso el
promisorio no tiene ninguna obligación sólo tiene derechos cuáles son los derechos que le
cumpla tal y como yo les decía ustedes dicen mire le voy a dar una semana para que mi país
entonces tiene una semana para poder comprar el vehículo si yo lo vendiera el día de mañana
entonces me puede demandar por incumplimiento del contrato de promesa de opción porque si
le estoy dando la opción le estoy dando esa oportunidad y no puede de ninguna manera variar
esa situación tengo que cumplir y él tiene el derecho de existir por eso que decimos que es un
contrato unilateral porque solo hay derechos en ningún lado salió y obligaciones en el otro en el
lado mío por eso es un contrato unilateral y además es un contrato que tiene la característica de
ser gratuito porque aquí lo oneroso desde luego es algo de celebrarse el contrato de
compraventa pues ahí se va a tener que pagar pero ahí lo Oneroso va a ser el contrato de
compraventa el contrato de opción es un contrato en el cual solamente hay derechos y
obligaciones lo que lo vuelve al contrato de promesa en un contrato gratuito contrato ahora el
otro el que si se va a celebrar que ya es la compraventa ese sí es un contrato bilateral ya es un
contrato números
ARTICULO 1677.- La opción puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de otro
y, en ambos casos, debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio.

el contrato de opción puede ser un contrato que se haga así directamente mire le vendo mi carro
tal y como dije en el ejemplo pero puede ser parte de otro contrato hay algunos contratos por
ejemplo uno especial que vamos a ver ya con entramos a una compraventa perdón al
arrendamiento es un contrato que se conoce como contrato de arrendamiento con
opción a compra o sea el contrato es un contrato de arrendamiento pero al arrendatario le
dan la opción que dentro de cierto tiempo si quiere puede comprar el bien inmueble o sea deja
del ser arrendatario y se puede convertir en el propietario se le voy a dar en arrendamiento por
cinco años si en cinco años usted ya no quiere seguir siendo arrendatario quiere comprarme el
bien se lo vendo entonces queda como una cláusula dentro del contrato de arrendamiento por
eso el contrato les decía se llama contrato de arrendamiento con opción a compra esa opción a
compra es sólo para él mientras él no ejercite ese derecho o renuncie él el dueño del inmueble
no se lo puede vender a nadie es el bien inmueble sólo se lo puede vender a la renta tal porque
la opción es para que él pueda comprar
ARTICULO 1678.- La aceptación del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de
opción, si no estuviere expresamente facultado por el promitente.

el artículo siguiente dice que la aceptación del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro
su derecho de opción si no estuviera expresamente facultado por presidente yo le puedo decir a
usted a ustedes compañeros que me está viendo ahí se le ven dominicanos pero mire si usted no
lo quiere comprar le doy la facultad de que le diga al compañero que se sienta a la par su suya si
no quieren comprar el la opción se lo estoy dando a usted pero lo facultó para que éste se lo
pueda trasladar a otra persona si a mí lo que me interesa comprar el carro a usted entonces
faculto al a otro entonces la opción se la doy a usted si te quieren comprar en usted primero
ahora si usted no quiere ser observada a otra persona a eso se está refiriendo el artículos
ARTICULO 1679.- La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho de exigir la
celebración del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado.

tienen derechos y obligaciones recíprocos entonces aquí estamos hablando de que ambos son
prominentes uno comete una cosa y el otro comete otra pero vamos tienen que cumplir cuando
la promesa se refiere a la imaginación de bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos
el contrato debe inscribirse en registro de la propiedad
ARTICULO 1681.- El plazo en el contrato de promesa no podrá exceder de dos años si se tratare de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos, y de un año, si se tratare de otros bienes o prestaciones.

FUNDAMENTO DEL CARÁCTER FORMAL.

ARTICULO 1674.- Se puede asumir por contrato DE PROMESA la obligación de celebrar un contrato futuro.
La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se promete
celebrar.
Juan Tomas es amigo de Ricardo Santiago, el cual esta pasando una situación critica económicamente,
en la empresa que estaba laborando lo despidieron en el mes de junio del año 2022 y a la fecha no
consigue un empleo estable, Juan tomas se dedica a vender unos panes afuera de la Universidad de San
Carlos en una Pick Up Hiluxx 2022, color negro completamente y es un vehículo del año, por la situación
que esta pasando le ofrece el vehículo a Ricardo Santiago por el precio de 100mil quetzales, y le indica
que el llego al 6to semestre de derecho y le indica que tienen que hacer un contrato de promesa con un
abogado y le da el plazo le ofrece el vehículo el 5 de Noviembre y le da el plazo de 7 días al 12 de
noviembre para que lo adquiera por ese precio, pero el contrato de promesa estaba estipulado que si
se incumple con el contrato solo se cancelara el pago de multa y la promesa pierde la vigencia, pero juan
tomas afuera de la universidad el dia 9 de noviembre llega el Canchito Rodríguez y le dice que le da
Q250,000.00 Por el hiluxx negro, Juan tomas acepta y vende el vehículo. Ricardo Santiago llega el 11 de
Noviembre con el dinero embolsado y le pregunta a Juan Tomas por el Vehículo, al saber toda la versión
de los hechos Ricardo Santiago le pregunta a usted como abogado, si puede iniciar un proceso legal para
que se cumpla el pago de la multa y el cumplimiento del contrato, para el tener su hiluxx de 100mil
quetzales, puede hacer eso el señor Ricardo Santiago?