MANUAL DE USO Y MANTENCIÓN DE CONDOMINIOS

CONDOMINIO “LAS ARAUCARIAS VII,VIII Y IX”.

El programa de Mejoramiento de Condominios Sociales, es una iniciativa del

Gobierno de Chile y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), que busca
atender a condominios de viviendas sociales que presentan deterioro físico y
vulnerabilidad social, orientado a reparar y mejorar los bienes comunes de los
condominios, además de formalizarlos o reactivarlos, según los órganos e
instrumentos descritos en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 19.537.

En este escenario es que el Condominio de Vivienda Social “LAS ARAUCARIAS VII,

VIII Y IX” ha obtenido dicho beneficio para aplicarlo en el mejoramiento de las
partidas que se detallan a continuación:

• OBRAS CAPITULO 3
o Obras en fachada
▪ Pintura en fachada caja de escala, aleros y frontones
▪ Instalación perfil metálico para antenas
o Obras en techumbre
▪ Cambio de cubierta
o Obras en redes y servicios
▪ Instalación de generador eléctrico de emergencia, para sala
de bombas.
▪ Cambio de gabinete y mangueras de red húmeda
o Obras de acondicionamiento térmico
▪ Instalación de sistema EIFS en muros.
▪ Cambio ventanas termo panel.
▪ Cambio de puertas de acceso
▪ Instalación de sistema de ventilación mecánica y pasiva.
▪ Instalación de Lana de vidrio complementaria a existente.

Con el presente manual de uso y mantención se pretende orientar a los

beneficiarios acerca del correcto uso, mantención y conservación de los bienes
comunes mejorados o instalados, optimizando así su vida útil y reduciendo los
costos asociados mantención y/o reposición de los mismos. Con esto se logrará un
uso adecuado de los bienes comunes, lo que redundará en:

• Aumento de la vida útil de los materiales de la construcción.

• Mejoramiento de la apariencia de su propiedad.
Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 • Prevención de daños en todo o partes de los bienes comunes.
• Identificación y corrección de problemas menores antes que se conviertan
en problemas mayores (los que tendrían un mayor costo de reparación).

Las consecuencias de la falta de mantenimiento pueden provocar:

• Fallas prematuras o aceleradas en los materiales de construcción.

• Pérdida de funcionalidad de algún elemento y, por lo tanto, de la vivienda.
• Incremento en los costos de las reparaciones posteriores.
• Efectos sobre el confort, seguridad y salud de los usuarios de los bienes
comunes.

RECOMENDACIONES BASICAS DE SEGURIDAD

Los trabajos de mantención de los bienes comunes generalmente pueden ser

realizados por los mismos copropietarios o residentes. Sin embargo, existen tareas
de mayor complejidad, para los que será necesario contar con mano de obra
calificada para tal efecto.
La ejecución de cualquiera de los trabajos de mantención o reparación
requieren ser realizadas considerando algunas medidas básicas de seguridad, sea
un trabajo hecho por personal contratado y especialmente si es personal de la
administración del condominio, ya que este último no tiene expertise necesaria
para su realización.

Algunas de las medidas recomendadas son:

✓ Utilizar escaleras adecuadas, en buen estado.

✓ Utilizar andamios en caso de que no sea suficiente una
escalera.
✓ Utilizar cinturón de seguridad en trabajos en altura.
✓ Utilizar guantes en caso de trabajos que pongan en riesgo
las manos.
✓ Utilizar herramientas adecuadas
✓ Conocer el uso y las precauciones antes de utilizar una
herramienta.
✓ Utilizar antiparras en cualquier trabajo de picado o con
peligro para los ojos
✓ Tomar precauciones con productos inflamables.
✓ Tomar precauciones con el uso de productos abrasivos
✓ No someterse a esfuerzos mayores para lo que está
preparado.

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 HUMEDAD EN LAS VIVIENDAS

Humedad por lluvias

La humedad, al interior de las viviendas, puede darse producto de las goteras

de lluvia, causadas por roturas en la cubierta o desprendimiento de planchas;
por la entrada de agua por obstrucción de las vías de escurrimiento de agua
lluvia, o bien, por falla de los sellos en las ventanas.

Mantención

• Todos los años, durante los meses de abril-mayo, antes que comiencen las
lluvias, personal especializado debe hacer una revisión acuciosa de canales,
forros, bajadas, gárgolas y desagües de agua lluvia, despejándolas de todo
material que impida su correcto funcionamiento, como hojas secas, polvo,
excrementos de paloma, etc.
• Antes de la época de lluvia, es aconsejable revisar el sellado de las ventanas
y perforaciones en el riel, que permite la salida de agua desde este. Si es
necesario corregir algún defecto, usar sellantes de silicona o similar.
• Revisión una vez al año o cuando se requiera de techos, canales y bajadas
de agua lluvias, poniendo especial cuidado en uniones y eventuales roturas
o perforaciones.

Humedad intradomiciliaria

Cuando el vapor acumulado dentro de un departamento toma contacto con

superficies frías como muros, vidrios o cielos, e l v a p o r se transforma en
gotas de agua, este proceso se llama condensación.

Los muros perimetrales de los bloques están constituidos por hormigón armado. A
raíz de esto los departamentos son más herméticos, y se debe liberar la humedad
interior ventilando diariamente todos los espacios del inmueble. Adicionalmente,
y como parte del mejoramiento, se instaló extractores de aire en baño y cocina y
aireadores en dormitorios y living comedor. Es importante mantener los
extractores en funcionamiento durante las horas de mayor generación de humedad
en la vivienda, esto es, cuando se cocina y al utilizar la ducha.

La condensación mancha y suelta las pinturas, daña los papeles murales, hincha las
puertas de madera favorece la formación de hongos y la propagación de
enfermedades.

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 Recomendación

• Ventile y abra las ventanas de su vivienda todos

los días.
• Cuando cocine mantenga abiertas las ventanas.
• Recomendación uso de extractor en baño al de
ducharse.
• No calefaccione en exceso. Prefiera la
n calefacción a gas. La parafina libera mucha
humedad en el ambiente.
o • Evite secar ropa dentro de la vivienda.
• Hacer uso del extractor en cocina para expulsar
el vapor hacia el exterior.
•
VENTANAS Y VENTANALES DE ALUMINIO

El aluminio es un material noble pero blando. Por lo tanto está sujeto a deterioro,
producto del uso indebido o descuidado.

Debido a la necesidad de optimizar el uso de la energía, tanto por una necesidad de

cuidar el medio ambiente, así como en la necesidad de disminuir el costo que
significa la calefacción, es que resulta fundamental minimizar la perdida
energética de la vivienda; las ventanas comunes son uno de los principales puntos
de fuga del calor. Por eso es la importancia de contar con la aislación suficiente
para tener el mínimo de pérdidas.

Las ventanas termopanel son herméticas, por lo cual aísla el frio y el calor; el
funcionamiento de una ventana que cuente con esta tecnología puede tener
ahorros de hasta un 50% en energía; ya que con el termopanel se encapsula el aire
entre las láminas de cristal junto a las sales higroscópicas. El aire encapsulado se
mantiene seco por efecto de las sales. Aislando por conducción y convección. Luego
este espacio se sella, evitando la entrada de humedad a la cámara de aire.

Limpieza

Limpie las superficies de aluminio con agua pura tibia. No utilice nunca elementos
abrasivos, pues estos pueden rayar el aluminio, afectando su estética. Mantenga
limpios los rieles de las correderas, especialmente los inferiores, con el fin de no
dañar los carros de desplazamiento. Para limpiar vidrios utilice limpiavidrios
comerciales o eventualmente vinagre diluido en agua.

Cuidado

Conozca bien el funcionamiento de topes y pestillos, que son los elementos que
más rápidamente se deterioran. Se debe cuidar de abrir y cerrar las ventanas
suavemente, tirando sólo de las manillas y no de otros puntos. Si una corredera
requiere fuerza excesiva para abrir y cerrar o se tranca, revise que la hoja se

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 encuentre limpia y bien montada sobre el riel y que los elementos que intervienen
en el desplazamiento funcionen adecuadamente. Mantenga los orificios de drenaje,
perforados en los marcos de las ventanas, limpios y sin obstrucciones, de modo de
permitir la salida al exterior del agua que puede acumularse en los rieles. Evite la
condensación sobre los vidrios ventilando diariamente su vivienda.

Revise una vez al año, durante el otoño, los sellos de las ventanas. De ser
necesario, rellene con silicona. Reemplace los sellos de silicona una vez al año o
cuando se requiera, pues estos tienen una vida útil de no más de 2 años, y luego se
cristalizan producto de la acción agresiva de los rayos solares perdiendo sus
propiedades.

SELLO DE FILTRACIÓN
DE AIRE

ELEMENTOS DE TERMINACIÓN

PINTURA

Las pinturas no cumplen solamente una función estética, sino que son
fundamentales para prolongar la vida útil de los materiales. Las pinturas tienen
una duración limitada, por lo que Ud. debe reemplazar estos recubrimientos en
forma periódica o cuando presenten deterioro o decoloración.

Tenga presente:

• Para mantener la vida útil de los materiales protegidos por pinturas es

imprescindible que Ud. proceda al menos una vez al año a pintar, según
corresponda, las superficies y elementos expuestos a la intemperie,
especialmente los metálicos.

• En algunas ocasiones, en las superficies pintadas pueden aparecer fisuras

causadas por fenómenos normales. Repare estas fisuras cuando corresponda el
reemplazo de la pintura.

• Cuando efectúe retoques, aplique pintura solo en el punto dañado

utilizando una brocha pequeña.

• El color de la nueva pintura podría no concordar con el del área que la

rodea, debido a las características del proceso de envejecimiento de las

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 pinturas. Asimismo, es normal que bajo ciertas condiciones de iluminación los
retoques sean más visibles.

Tenemos que tener en cuenta que la zona donde está ubicado el Condominio de
Vivienda Social “Villa Las Araucarias”, es una zona costera, donde todo material
se ve afectado más fácilmente por la corrosión producida por el ambiente salino,
es por esto que los cuidados, mencionados son imprescindibles para aumentar la
vida útil de los elementos metálicos.

Cuidado

Hay que tener presente que, debido al proceso de envejecimiento de las pinturas,
al transcurrir unos meses después de su aplicación, éstas tendrán un tono
diferente al original. Por lo tanto, recomendamos que en caso de repintar una
zona después de algún tiempo, se haga por paños o muros completos. En el caso
de elementos metálicos pintados, Ud. debe repintar apenas aparezcan manchas
de óxido, previa limpieza de éstos con escobilla y dos manos de anticorrosivo.

ELEMENTOS
CONSTRUCTIVOS

CANALES Y BAJADAS DE AGUAS LLUVIAS

El material de canales de agua lluvia es zinc-alum y el de bajadas de agua lluvia es PVC y

están fijadas a la estructura del edificio.

Tener en cuenta

• El zinc-alum, es un material altamente resistente a la corrosión, sin

embargo, puede presentar fisuras en uniones y/o a causa de esfuerzos
mecánicos externos como golpes aplastadura o sismos.
• Revisar entre abril y mayo (antes del invierno) si encuentra uniones
sueltas. Se debe fijar con remaches o soldadura sellando debidamente.
• Realizar limpieza de cualquier elemento que obstruya el normal
escurrimiento del agua, ya sea en canales como en bajadas.
• No colocar materiales y elementos que eviten el escurrimiento del agua.
• Si tiene filtraciones, revise y coloque un producto sellante.

Cuidado

Las canales y bajadas no poseen otra estructura, por lo que puede ser
deteriorada por acciones mecánicas, por la intervención de terceros o por la
acción de la corrosión cuando tienen muchos años.

Evite dañarlas al acceder a la techumbre. Realizar revisiones una vez al año, antes
de la temporada de invierno, reemplazando tramos con perforaciones y/o
abolladuras y reponiendo sellos de uniones.

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 PROMURO SISTEMA E.I.F.S.

El Promuro es un sistema de revestimiento exterior que incorpora una capa de

poliestireno expandido de alta densidad adherida al muro y revestida con una malla
de fibra de vidrio dentro de un mortero delgado elastomérico. Todo esto viene
recubierto con un revestimiento texturizado también elastomérico con color
incorporado. Sistemas de este tipo se llaman genéricamente EIFS (Exterior
Insulation and Finish System) ya que parten del muro en bruto y lo dejan protegido,
aislado y con el acabado final.

El sistema de Promuro es especialmente eficiente para la renovación de fachadas

existentes a las que se les deba modificar su apariencia, mejorar comportamiento
térmico, eliminar condensaciones o restaurar impermeabilidad ante la aparición de
fisuras.

¿El sistema Promuro (EIFS) tiene resistencia al impacto?

• Si, el sistema Promuro está diseñado para resistir el impacto bajo condiciones
normales, de cualquier tipo de vivienda. Esto debido a que el poliestireno es
cubierto con una malla de fibra de vidrio que va embebida en el mortero
elastomérico e impermeabilizante llamado propasta. Estos dos productos en
combinación, dan la resistencia necesaria al impacto.

Mantención

Se debe tratar como cualquier terminación constructiva de casa o edificio de

acuerdo a las mantenciones generales, en cuanto a:

• Preocuparse de evitar las perforaciones en los muros, de tal forma que este
conserve sus características térmicas, tal como fue proyectado.

• Conservar las superficies limpias, (por un tema estético) ya que no altera la

efectividad del producto.

• Preocuparse que las pinturas se mantengan en buenas condiciones siguiendo los

mismos cuidados que una pintura de esmalte normal, eso sería, aplicando
nuevamente la pintura, según lo sugerido por el fabricante.

• En caso se produzcan perforaciones se deberá contactar al fabricante para la

correcta reparación de estas.

GENERADOR ELECTRICO

El generador eléctrico se utilizará principalmente para mantener el sistema de

bombas energizando durante los periodos en que la entrega de la red eléctrica
falle.

Las mantenciones deberán realizarse por un especialista, sin embargo, a

continuación se describen algunas consideraciones:

• Verificar nivel del aceite

• Cambio de Aceite y Filtros de aceite
Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 • Inspección y cambio de filtro de aceite
• Verificación de ajuste de correas de elementos auxiliares
• Inspección del sistema de refrigeración

DERECHOS Y OBLIGACIONES

DERECHOS

Los beneficiarios del mejoramiento de condominios sociales se encuentran

protegidos frente a fallas o defectos que presenten las obras aplicadas en su
departamento por garantía por un periodo de un año a partir de la recepción final
por parte del Ito Serviu.

¿Qué cubre la garantía?

• Los daños correspondientes a una mala ejecución de la obra.

• Los daños derivados de la utilización de materiales de mala calidad.

¿Que no cubre la garantía?

• Todos aquellos daños producto de una mala mantención.

• Los daños derivados de un mal uso de aquello que se mejoró.

¿Cómo se hace efectiva la garantía?

• Se debe informar por escrito a la entidad patrocinante que lo asesoró, en

su caso a Egis Lomas del Maule E.I.R.L., ubicada en calle O’Higgins
N°583, Dpto. 3-A, Constitución –Fono: 712676751 –correo:
constructoramperez@gmail.com
• Si no existe respuesta por parte de su entidad patrocinante, se debe
ingresar a la delegación de SERVIU correspondiente una carta indicando
los daños que presenta la construcción.

Luego de recibida la constancia, el SERVIU verificará mediante la visita de un

inspector técnico que lo descrito efectivamente corresponda a una mala
ejecución por parte de la constructora, luego de que esto sea verificado, el
SERVIU realizará los procedimientos necesarios para hacer válida la garantía.

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com
 OBLIGACIONES

Los beneficiarios d e b e r á n respetar y aplicar lo expuesto en el presente

manual de uso y mantención.

PROGRAMACIÓN DE MANTENCION

ANUAL RECOMENDADA.

Constructora Lomas del Maule Ltda. – O’Higgins Nº583 Dpto. 3-A, Constitución. – constructoramperez@gmail.com