SANCIONES A ARRENDATARIOS POR CONVIVENCIA -

Cómo se puede solucionar el problema de un arrendatario que perturba constantemente a los

vecinos e infringe normas de convivencia (volumen alto tanto de su vehículo como en su casa,
peleas al interior de la casa, desorden y suciedad en la entrada "compartida" de su casa, mal
manejo de sus mascotas, velocidad de sus vehículos y motos, grosería con el servicio de vigilancia
y la administradora, no recibe las comunicaciones,).

RESPUESTA.

En primer lugar, es preciso anotar que el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones
adoptadas por la asamblea general de propietarios son de obligatorio cumplimiento tanto para los
propietarios como para los no propietarios, por lo cual los arrendatarios están en la obligación de
acatar el reglamento y las decisiones que tome la asamblea general de propietarios, incluida la
imposición de sanciones.

Si bien los arrendatarios tienen los derechos derivados de las facultades de uso que les otorga el
contrato de arrendamiento y los mismos derechos de uso que tienen los propietarios sobre las
zonas comunes; también tienen el deber de utilizar su unidad privada y áreas comunes con las
limitaciones establecidas en el reglamento y en las normas de policía y ambientales.

Sobre el particular, la Corte Constitucional mediante sentencias C-318 y C-738 de 2002 se

pronunció sobre los derechos y deberes de los arrendatarios en propiedad horizontal, advirtiendo
que los arrendatarios también pueden ser sancionados en caso de violación al reglamento de
propiedad horizontal.

Para la Corte Constitucional los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de

propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de
petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos. Igualmente, aclaró la
Corte que cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los
no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.

Al respecto, establece la Ley 675 de 2001 la posibilidad de imponer sanciones ante el

incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en el reglamento, por
parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos
de la ley, en todo caso, con el lleno de los requisitos establecidos.

El órgano competente para este efecto será la asamblea general o el consejo de administración,
éste último cuando esté creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido
esta facultad.

De manera taxativa se encuentran establecidas en la norma las siguientes sanciones:

1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los
infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.

2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser

superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del
infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10)
veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y
zonas de recreación y deporte.

Para la imposición de cualquiera de ellas, es necesario que el reglamento de propiedad horizontal

consagre expresamente las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de
las que procedan para cada evento, su duración, así como el procedimiento que garantice al
presunto infractor el derecho fundamental al debido proceso. No obstante, en ningún caso las
disposiciones contenidas en el reglamento podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en
la ley, so pena de tenerse por no escritas.

En este tema resulta de especial importancia, hacer énfasis en la obligatoriedad de garantizar el

debido proceso del presunto infractor, que se traduce en el respeto a sus derechos a la defensa, a
presentar pruebas y controvertir las que se alleguen en su contra, a impugnar la sanción y en
general en obtener las garantías necesarias para asegurar un resultado justo, equitativo y que le
permitan la oportunidad de ser oído y hacer valer sus alegatos y pretensiones legítimas.

Por lo tanto, las sanciones podrán imponerse siempre y cuando las obligaciones y sanciones se
encuentren consagradas en el reglamento de propiedad horizontal, se respeten los
procedimientos contemplados en el mismo para tal efecto, se cumpla con el debido proceso y se
respeten los derechos de defensa, contradicción e impugnación.

Si agotadas las vías directas no hay solución, debe acudirse a la Inspección de Policía como
autoridad encargada de dirimir los conflictos de convivencia, entre los que se encuentran las
denuncias por ruido transitorio y eventual que afecta la tranquilidad de los vecinos, es importante
que quede un registro de visitas realizadas por la policía que permitan demostrar la situación, por
lo que es importante que los agentes que conocen del caso levanten un informe.

Luego, si continúan los inconvenientes, se debe interponer una querella en la Inspección de

Policía, quien se encargará de resolver el caso mediante la imposición de multas. Para ello es
indispensable documentar las infracciones mediante videos, fotografías, testimonios y demás
pruebas que permitan demostrar ante la autoridad el proceder irregular de este arrendatario.

También es importante dar a conocer la situación al propietario del inmueble, debido a que la
conducta de este arrendatario constituye una infracción al reglamento de propiedad horizontal y
como consecuencia incumplimiento al contrato de arrendamiento, por cuanto es una obligación
legal de los arrendatarios acatar el régimen de propiedad horizontal.

Finalmente, en lo que se refiere a la mascota, establece el Código de policía de Bogotá, que los
propietarios o tenedores de ejemplares caninos que no recojan los excrementos, tendrán como
sanción impuesta por la autoridad municipal competente, multa de cinco (5) salarios mínimos
diarios legales vigentes o sanción de uno (1) a cinco (5) fines de semana de trabajo comunitario
consistente en limpieza de los lugares que la respectiva alcaldía municipal defina. En caso de
renuencia, se impondrá arresto inconmutable de tres (3) a cinco (5) días.

Normatividad relacionada:

Constitución Política de Colombia artículo 29

Ley 675 de 2001 artículos 2, 38, 51, 59 – 62

Jurisprudencia Corte Constitucional

Reglamento de Propiedad Horizontal

Código de Policía