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Document TOL1,793,035

Jurisprudencia
Heading: Ejercicio de la acción de desahucio por precario. Transformación del comodato inicial en la
situación de precario.. Ejercicio de la accion de desahucio por precario transformacion del comodato
inicial en la situacion de precario. Desahucio por precario cuestion compleja. Resolucion contrato
comodato inmueble. Inadecuacion de procedimiento juicio verbal precario. Desahucio por precario
intención formalizar contrato . Desahucio precario inadecuacion de procedimiento. Desahucio precario
ocupas. Desahucio cuestion compleja estimacion. Desahucio precario titulo suficiente. Comodato
precario matrimonio. Posesion en concepto de dueño. Existencia de comodato uso. Comodato industrial
Jurisdiction: Civil
Speaker: Román García Varela
Origin: Tribunal Supremo
Date: 25/02/2010
Resolution type: Sentencia
Room: Primera

HEADING:

Resolviendo recurso contra resolución: Audiencia Provincial de Vizcaya, de 30/09/2005.

Número de Resolución: 45/2010

Número de Recurso: 2541/2005

Procedimiento: Casación

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticinco de Febrero de dos mil diez.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el
presente recurso de casación interpuesto por "SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE
EUSKADI-SOCADE, S.A.", representada ante esta Sala por el Procurador don José Luis Martín
Jauregueibeitia, contra la sentencia dictada, con fecha 30 de septiembre de 2005, por la Sección Tercera
de la Audiencia Provincial de Bizkaia, -rollo de apelación nº 659/2004-, dimanante de autos de juicio
ordinario seguidos con el número 1007/2003 ante el Juzgado de Primera instancia nº 3 de Bilbao.

Ha sido parte recurrida "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A.", representada ante esta Sala
por el Procurador don Isacio Calleja García.

FACTS:
PRIMERO.-1º.- La Procuradora doña Iciar Loubet Luzarraga, en nombre de "SOCIEDAD DE
CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A.", promovió demanda de juicio verbal,
con el objeto de recuperar la posesión de un inmueble cedido en precario, turnada al Juzgado de Primera
Instancia nº 3 de Bizkaia, contra "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A.", en la que, tras

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alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Se dicte
sentencia por la que: 1º) Se declare el derecho de propiedad de "SOCIEDAD DE CAPITAL
DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A."sobre las fincas objeto de polémica y en
consecuencia, se ordene a la demandada abstenerse de perturbar y obstaculizar la legítima posesión de
las mismas por mi representada. 2º) En particular, se condene a "CABLES Y ALAMBRES
ESPECIALES, S.A.", a desalojar de inmediato las expresadas fincas, dejándolas libres y expeditas, a
disposición de la parte actora y en perfecto estado de uso. 3º ) Se condene a la demandada a pagar las
costas causadas en el presente procedimiento, dada su temeridad".
2º.- Admitida a trámite la demanda, en el acto de la vista, compareció la demandada, oponiéndose a la
misma, alegando la inadecuación del procedimiento por no ser el juicio verbal el adecuado para resolver
las cuestiones complejas que plantea; en cuanto al fondo, no admite el título de propiedad de la actora y,
en lo relativo al precario en sí, manifiesta que dispone de un título válido para ocupar, siendo su
situación la de comodatario.
3º.- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Bilbao dictó sentencia, en fecha 14 de junio de 2004 , cuya
parte dispositiva dice literalmente: "Que, estimando la demanda promovida por "SOCIEDAD DE
CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A.", declaro su derecho de propiedad sobre
las fincas 731, 13.802, 2.105, 3.874, 1.698, 4.102 y 7.536 del Registro de la Propiedad nº 7 de Bilbao,
sito todo ello en Erandio, calle José-Luis de Goyoaga, nº 31, y condeno a "CABLES Y ALAMBRES
ESPECIALES, S.A."a desalojar las expresadas fincas, dejándolas libres y expeditas, a disposición de la
parte actora y en perfecto uso; y al pago de las costas".
4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la
Audiencia Provincial de Bizkaia dictó sentencia, en fecha 30 de septiembre de 2005 , cuyo fallo se
transcribe textualmente: "Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por "CABLES Y
ALAMBRES ESPECIALES, S.A."contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3
de Bilbao en autos de juicio verbal 1007/03, con fecha 14 de junio de 2004, debemos revocar como
revocamos dicha resolución, absolviendo a la citada entidad "CABLES Y ALAMBRES
ESPECIALES, S.A."de las pretensiones contra la misma ejercitadas y todo ello sin expresa imposición
de costas de esta alzada y con imposición de costas de la primera instancia a la entidad "SOCIEDAD
DE CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A."".
SEGUNDO.-1º- La representación procesal de "SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE
EUSKADI-SOCADE, S.A."presentó escrito de fecha 24 de noviembre de 2005 mediante el que
interponía recurso de casación, contra la sentencia dictada, con fecha 30 de septiembre de 2005, por la
Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Vizcaya , -rollo de apelación nº 659/2004-, dimanante de
autos de juicio ordinario seguidos con el número 1007/2003 ante el Juzgado de Primera instancia nº 3 de
Bilbao.
2º.- Motivos del recurso de casación. Con base en el ordinal 3º del artículo 477.2º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil : Único.-Por infracción de los artículos 1740, 1750, 1289, 1256 y 1258 del Código
Civil , así como de la doctrina contenida en las SSTS de 16 de marzo de 2004, 14 de diciembre de 1992,
31 de enero de 1995, 31 de diciembre de 1992, 9 de septiembre de 1991, 22 de octubre de 1987, 23 de
mayo de 1989, 30 de octubre de 1986, y, existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias,
citando las SSAP Valencia, Sec. 8ª , de 31 de marzo de 2005; Bizkaia, Sec. 3ª, de 16 de marzo de 2004;
Bizkaia, Sec. 5ª, de 13 de septiembre de 2000; Bizkaia, Sec. 5ª, de 31 de enero de 2000; Almería, Sec.
1ª, de 2 de julio de 2003; Jaén, Sec. 1ª, de 19 de diciembre de 2002; Asturias, Sec. 6ª, de 11 de abril de
2002 y Málaga, Sec. 6ª, de 4 de febrero de 2005, y, terminó suplicando a la Sala: " (...) Se dicte sentencia
por la que se case y anule la sentencia de la Audiencia recurrida y en definitiva, se ratifique en todo su
contenido la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Bilbao, por la que se condena a
"CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A.", a desalojar de inmediato las expresadas fincas,
dejándolas libres y expeditas, a disposición de la parte actora y en perfecto estado de uso, y al pago de
las costas".
3º.- Mediante Providencia de 2 de diciembre de 2005 se tuvo por interpuesto el recurso, acordándose la
remisión de las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, apareciendo notificada dicha
resolución a los Procuradores de las partes.
4º.- Formado el presente Rollo, por el Procurador de los Tribunales don José Luis Martín Jauregueibeitia

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actuando en nombre y representación de "SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE
EUSKADI-SOCADE, S.A."se presentó escrito de fecha 20 de diciembre de 2005 mediante el que se
personaba ante esta Sala en concepto de parte recurrente. Por el Procurador don Isacio Calleja García,
actuando en nombre y representación de "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A."se presentó
escrito de fecha 24 de enero de 2006 mediante el que se personaba en concepto de parte recurrida.
5º.- La Sala dictó auto de fecha 24 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "1.-
ADMITIR el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "SOCIEDAD DE
CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A."contra la Sentencia dictada, con fecha 30
de septiembre de 2005, por la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3ª), en el rollo de apelación nº
659/2004, dimanante de los autos de Juicio Ordinario número 1007/2003 del Juzgado de Primera
instancia nº 3 de Bilbao. 2.- Y entréguese copia del escrito de interposición del recurso de casación
formalizado, con sus documentos adjuntos, a las partes recurridas personadas ante esta Sala para que, en
el plazo de veinte días, formalicen su oposición por escrito, durante los cuales estarán de manifiesto las
actuaciones en la Secretaría".
TERCERO.-Evacuando el traslado conferido, el Procurador don Isacio Calleja García, en nombre y
representación de "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES, S.A.", se opuso al recurso de casación
interpuesto de contrario, mediante escrito de fecha 3 de septiembre de 2008, suplicando a la Sala: Dicte
en su día sentencia, por la que, con desestimación íntegra del recurso, se confirme la recurrida, con
imposición de costas al recurrente.
CUARTO.-La Sala señaló paravotación y fallo del presente recurso, el día 28 de enero de 2010 , en que
tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

LEGAL FOUNDATION:

PRIMERO.-La "SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A."

demandó por los trámites del juicio verbal a la entidad "CABLES Y ALAMBRES ESPECIALES,
S.A.", mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, a través de la cual pretendía la
recuperación de la posesión de unos locales de su propiedad cuyo uso fue cedido por la anterior
propietaria a un grupo de trabajadores, a los que se permitió, bajo la forma jurídica de nueva empresa y
con el objeto de facilitar su desarrollo inicial, la ocupación de las instalaciones, terrenos y maquinarías
existentes en los inmuebles del actor, en tanto no se formalizara el acuerdo correspondiente con las
Instituciones Públicas y se autorizara por la de esta clase a la que corresponda.

El Juzgado acogió la demanda con fundamento en que el título inicial de ocupación se integra en el
concepto de comodato, pues la cesión de uso se ha pactado para el desarrollo de un proyecto industrial, y
el tiempo transcurrido sin el logro del acuerdo entre la empresa y la Administración lo convierte en
ineficaz, y la posesión del inmueble debe calificarse de precario; asimismo, ha manifestado que, si se
interpretara el contrato de modo distinto, con la permisión indefinida de este estado de cosas hasta
conseguir el citado concierto, se vulneraría el artículo 1256 del Código Civil , en cuanto el cumplimiento
del contrato se dejaría en manos del libre arbitrio de una de las partes, en concreto, de la demandada, a
quien bastaría con rechazar cualquier propuesta de consenso para perpetuarse en su situación, lo cual
contradice la vocación de temporalidad del comodato; y llega a la conclusión de que el contrato debe
interpretarse en el sentido de que el uso se había cedido mientras se negociaba el acuerdo; transcurrido
mucho tiempo y efectuadas negociaciones más que suficientes para entender que ello no se puede lograr,
queda extinguido el comodato.

La sentencia de primera instancia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia, donde se
señala que nos encontramos ante una cuestión jurídica de interpretación del contrato, y de la
determinación de si la situación de hecho constituida sobre las instalaciones de la actora debe calificarse
como comodato o como precario; así, desde que el título inicial de la ocupación fue un contrato firmado
en 1994 entre los trabajadores ocupantes y la empresa entonces propietaria del inmueble mediante el que
cedía su uso a un grupo de trabajadores, y, bajo la forma jurídica de nueva empresa y con el objeto de

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facilitar su desarrollo inicial, se les permitía ocupar las instalaciones, terrenos y maquinarias existentes
"en tanto en cuanto no se formalice el acuerdo correspondiente con las Instituciones Públicas y se
autorice por la Institución Pública que corresponda", la situación establecida se configura como
comodato en la medida en la que la cesión del uso tiene el fin determinado de permitir el
desenvolvimiento de una nueva actividad industrial para posibilitar el mantenimiento de los puestos de
trabajo, e, igualmente, ha declarado que dicho comodato no ha perdido validez a pesar del tiempo
transcurrido sin lograrse el acuerdo con las Instituciones Públicas, en la medida en la que no puede
valorarse a quién incumbe el no haber llegado a dicho ajuste.

La actora ha interpuesto recurso de casación por interés casacional contra la sentencia de segunda
instancia, con cobertura en el artículo 477.2 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por oposición a la
doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, y esta Sala, por auto de 24 de junio de 2008 , lo ha
admitido.

SEGUNDO.-El único motivo de casación acusa la infracción de varias normas aplicables para la
resolución de las cuestiones objeto del proceso, y utiliza varios apartados referentes: 1º, al artículo 1740
del Código Civil ; 2º, al artículo 1750 del Código Civil ; 3º, al artículo 1289 del Código Civil ; 4º, al
artículo 1256 del Código Civil ; 5º, al artículo 1258 del Código Civil ; cita sobre este particular las SSTS
16 de marzo de 2004 y 14 de diciembre de 1992, 31 de enero de 1995, 31 de diciembre de 1992, 9 de
septiembre de 1991, 22 de octubre de 1987, 23 de mayo de 1989 y 30 de octubre de 1986 .

El motivo se estima.

La STS de 16 de marzo de 2004 ha resuelto un conflicto de intereses, similar al que nos ocupa; se refiere
a la cesión inicial gratuita efectuada por la propietaria a fin de favorecer la "fase inicial de despegue"de
la Cooperativa ocupante, al considerarla como un contrato que, si bien inicialmente pudo ser de
comodato, transcurridos doce años decae para convertirse en una situación de precario; esta sentencia ha
argumentado que "a "N.,S.A." le fue solicitado por el personal que tenía la intención asociativa que
pusiera a su disposición parte de sus instalaciones (...) durante una fase inicial de despegue (...) y llega
la Sala de instancia a la conclusión razonable, lógica y sensata, de limitar la cesión gratuita del
pabellón a la Cooperativa al comienzo de su actividad industrial como ayuda para el éxito de la nueva
empresa (...) y concluye así razonada y razonablemente, con toda razón y sentido que, transcurridos
más de doce años desde que la Cooperativa recurrente inició su actividad entiende concluido el
comodato (...)".

La STS de 31 de enero de 1995 hace referencia a un caso parecido al del presente supuesto, concerniente
a la cesión por los propietarios, con carácter gratuito y provisional, de un inmueble, a los ocupantes del
mismo, hasta que se trasladase la industria a otros locales, asimismo pertenecientes a dichos dueños,
cuya intención era la de arrendarlos a aquéllos; dice esta STS: "(...) El débil título que ostentaba la
ahora recurrente en virtud de la escritura de 3 de marzo de 1972 (...), quedó extinguido y poniendo de
relieve una inequívoca situación de precarista, que no puede en modo alguno prorrogarse
indefinidamente por entrañar una clara infracción, por parte del recurrente, de losartículos 1256 y 1258
del Código Civil , en cuanto el contrato o pacto convenido quedaría totalmente al arbitrio de una de las
partes, contrariando lo pactado a la buena fe contractual. En definitiva, al no existir título alguno para
que continúe la ocupación del inmueble mencionado por el recurrente, éste ha de desalojarlo, tal como
se pidió y concedió la Sala en apelación (...)".

La sentencia de apelación se opone a la doctrina jurisprudencial recién expuesta.

No obstante la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e,

incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter

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temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que
cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del
ocupante, la posición se convierte en precario.

En el caso, consta en las actuaciones que la cesión de uso gratuita de los pabellones fue otorgada por la
anterior entidad propietaria y ejecutada, con la finalidad de facilitar la fase inicial de la empresa
constituida por los trabajadores y tolerada por el ejecutante, hoy recurrente, lo que se efectuó para
facilitar la implantación de un proyecto nuevo, que venía a resolver el problema social relativo al cierre
de la primitiva empresa; sin embargo, transcurrido un tiempo prudencial suficiente para considerar
cumplido el propósito pactado, que alcanza once años, la cesión gratuita pierde su causa, y, en virtud de
la limitación temporal del comodato, la situación posesoria se convierte en precario, susceptible del
ejercicio de la acción de desahucio por parte del dueño.

TERCERO.-Como consecuencia de lo hasta aquí razonado, de conformidad con lo establecido en el

artículo 487.3 de la Ley de EnjuiciamientoCivil , debe casarse la resolución recurrida respecto a la
cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que corresponda, todo ello sin
hacer especial pronunciamiento sobre las costas de este recurso de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 398.2 de la misma Ley .

Basta mencionar la doctrina de esta Sala, incorporada al fundamento de derecho segundo de esta
sentencia, según la cual, a pesar de la existencia inicial de comodato como título que legitima la
ocupación gratuita de un inmueble, en la medida en la que existe un uso autorizado para un fin concreto,
en consideración el carácter temporal y la duración limitada del comodato como características
esenciales de dicha institución, cuando dicha ocupación se perpetúa o el cumplimiento del fin queda al
arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, debe entenderse concluido el comodato transformándose
el título de ocupación en precario.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

VERDICT:
Que debemos de declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la
"SOCIEDAD DE CAPITAL DESARROLLO DE EUSKADI-SOCADE, S.A."contra la sentencia
dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Bizkaia en fecha de treinta de septiembre
de dos mil cinco .
Además, acordamos lo siguiente:
1º.- La casación de la sentencia recurrida.
2º.- La íntegra ratificación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de
Bilbao en fecha de catorce de junio de dos mil cuatro .
3º.- El seguimiento de la doctrina jurisprudencial de esta Sala, detallado en el fundamento de derecho
segundo de esta sentencia, respecto a la transformación del contrato de comodato en la situación de
precario, cuando concurren las circunstancias que allí se precisan.
4º.- No hacemos especial pronunciamiento de las costas ocasionadas en este recurso de casación y en la
apelación.
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día
remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto
las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia
Varela; Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y
rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman
Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia
Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma,
certifico.

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The present text comes from the judiciary Documentation Centre. Its contents match completely those of
the CENDOJ.

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