COL-CHI-CA-063

MANUAL DE DILIGENCIAMIENTO DEL

FORMATO ÚNICO DE AVALÚOS - FUA
AUTORIZADO PARA EL BANCO AVVILLAS VERSIÓN 6

1. NORMAS

1.1. Todos los campos relacionados a color son de obligatorio diligenciamiento.

1.2. El Formato no deberá contener formulas diferentes al formato original, el diligenciamiento del campo de
observaciones debe estar completamente en texto.
1.3. Al momento del envío del avalúo al Banco y en los casos en los que el perito es el responsable de anexar el
certificado de tradición y libertad del inmueble (CTL) y si aplica de las dependencias anexas (garaje, depósito)
se debe tener presente que la vigencia de este documento (CTL) es de máximo 45 días desde su fecha de
expedición.

2. DESCRIPCIÓN DE CAMPOS

2.1. INFORMACIÓN DEL PERITO

2.2. Entidad Avaluadora: Relacione el nombre completo de la firma que presta el servicio en la realización del
Informe, seguido de la ciudad donde se encuentra ubicado.
2.3. Direccion: Diligencie la dirección donde se encuentra ubicada la oficina de la entidad avaluadora y su número
de contacto.
2.4. Banco: Nombre y Nit de la entidad solicitante de avalúo.

3. INFORMACIÓN BÁSICA SOLICITANTE

3.1.1. Nombre de solicitante: Diligencie nombres y apellidos completos del solicitante del avaluó y que en principio
debe corresponder al cliente del Banco.
3.1.2. Tipo y número de identificación: Seleccione y diligencie en este espacio el tipo y número de identificación del
solicitante del avalúo sin puntos, ni rayas, espacios o guiones.
3.1.3. Fecha Avalúo: Diligencie con el formato AAAA. MM.DD (La fecha consignada en este campo corresponde a
cuando se realizó la visita).
3.1.4. Fecha Corrección: Fecha en la cual de realizaron correcciones al avalúo. Diligencie con el formato AAAA.
MM.DD
3.1.5. Sector: Seleccione de la lista desplegable la ubicación del inmueble de acuerdo con las opciones existentes
(rural o urbano).
Nota: La clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano y de protección, son clases y
categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para establecer si un predio se
encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento para tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan
de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación. (Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388 de 1997).
 ¿Según decreto 1341 del 2020 y los documentos del Ministerio de Vivienda sobre la política de vivienda
rural, se considera este inmueble como vivienda rural? Seleccione SI / NO.
Nota: Para realizar una correcta clasificación del sector del Inmueble se debe consultar las normas del
municipio donde se encuentra la garantía, atendiendo específicamente la normatividad descrita en el Decreto
1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008, también será necesario evaluar las condiciones del inmueble,
donde si el inmueble se considera Rural se debe ajustar a las formas de vida del campo. Como lo describe la
definición del ANEXO I: POLÍTICA PÚBLICA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL RURAL.
3.1.6. Departamento: Nombre del departamento en donde se encuentra la ciudad en donde se ubica el inmueble
objeto de avalúo. Este campo habilitara automáticamente las ciudades del Departamento elegido.
3.1.7. Ciudad: Seleccione el nombre de la ciudad en la que se ubica el inmueble objeto de avalúo de acuerdo con las
alternativas de la lista desplegada. Esta información debe coincidir con el Certificado de Tradición y Libertad.
3.1.8. Código ciudad: Código de ciudad asignado por el DANE correspondiente a la ciudad seleccionada, el cual se
diligencia de manera automática por el sistema al seleccionar la ciudad de ubicación del inmueble.
3.1.9. Dirección Inmueble: La dirección corresponde a la dirección extraída conforme al Certificado de Tradición y
Libertad y en caso de no ser claro, no estar actualizada o no tener dirección, se debe validar en el Certificado
de Nomenclatura más actualizado. Para inmuebles sujetos a propiedad horizontal en este campo se consignará
la nomenclatura del apartamento, oficina o inmueble principal, incluir al final de la dirección la palabra UE para
garajes o DP depósitos de uso exclusivos (Ej.: KR 8 67 60 TO 2 AP 80 GJ 26 DP 2, UE, etc.).
En caso de garajes y depósitos que posean matricula inmobiliaria independiente en el campo “DIRECCIONES
ANEXOS” deberá transcribirse la dirección de estos (Ej. Direccion unidad principal CL 13 # 19-75 AP 101 GJ 2,
DP 7).
Por otra parte, cuando se evidencien dependencias de uso exclusivo y/o bahía comunal, que estén sometidas a
Propiedad Horizontal, se debe detallar la relación de los parqueadero en el campo de observaciones del FUA (por
ejemplo relación 3 a 1) e incluir el registro fotográfico, y cuando sean inmuebles que no están sometidos a
Reglamento de Propiedad Horizontal como casas que cuentan con garaje de uso privado pero no cuentan con
matrícula independiente al estar incluido en el área del inmueble, se debe dejar la aclaración en las observaciones
y marcar como dependencia privada.
Nota: Es importante registrar en el diligenciamiento de la dirección las siguientes abreviaturas, las cuales se
ajustan a los datos establecidos en nuestros aplicativos:

1. Autopista -AUT 26. Cabaña – CAB 51. Mezzanine – MN

2. Avenida -AV 27. Carretera – CT 52. Modulo – MD

3. Avenida Calle -AC 28. Casa – CA 53. Oficina – OF

4. Avenida carrera -AK 29. Centro Administración Distrital – CAD 54. Parcela – PA

5. Calle -CL 30. Centro Administración Nacional – CAN 55. Paseo – PS

6. Carrera -KR 31. Centro Comercial – CC 56. Penthouse – PH

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 7. Circular -CIR 32. Circunvalar – CRV 57. Piso – PI

8. Diagonal -DG 33. Ciudadela – CIU 58. Plaza – PL

9. Transversal -TV 34. Conjunto – COJ 59. Portería – POR

10. BIS – BIS 35. Consultorio – CS 60. Predio – PD

11. Bis Este – BISE 36. Célula – CEL 61. Puente – PN

12. BIS SUR – BISS 37. Departamento – DPT 62. Puesto – PT

13. Esquina – ESQ 38. Deposito – DP 63. Salón Comunal – SC

14. Este – ESTE 39. Edificio – ED 64. Sector – SR

15. Norte – NOR 40. Entrada – EN 65. Semisótano – SS

16. Oeste – OES 41. Etapa – ET 66. Solar – SL

17. Sur – SUR 42. Finca – FCA 67. Super Manzana – SM

18. Aeropuerto – AER 43. Galpón – GAL 68. Sótano – ST

19. Agrupación – AG 44. Garaje – GJ 69. Torre – TO

20. Almacén – ALM 45. Garaje Sótano – GS 70. Unidad – UN

21. Altillo – ALT 46. Interior – IN 71. Unidad Residencial – UR

22. Apartamento – AP 47. Kilometro – KM 72. Urbanización – URB

23. Autopista – AUT 48. Local – LC 73. Vereda – VDA

24. Bloque – BL 49. Lote – LT 74. Zona – ZN

25. Bodega – BG 50. Manzana – MZ

3.2. Conjunto/Edificio: Para inmuebles sometidos a propiedad horizontal, corresponde al nombre del conjunto y/o
edificio, escriba el nombre del conjunto en el que se encuentra ubicado el inmueble avaluado.
3.3. Barrio: Corresponde al nombre del conjunto donde se encuentra ubicado el inmueble avaluado.
3.4. Consecutivo Entidad: Diligencie el número de avalúo que se remite con la carga diaria.
3.5. Objeto de avalúo: identifica el procedimiento que dio origen a la solicitud de elaboración del avalúo. Marque la
casilla de acuerdo con la opción.
• Originación: Avalúo comercial requisito para el trámite de nuevas solicitudes de créditos hipotecarios
▪ Actualización Avalúo realizado con el fin de conocer el valor comercial actualizado de una garantía de un
crédito hipotecario.
▪ Remate: Avalúo practicado dentro de un proceso de cobranza jurídica o practicado a un inmueble
adjudicado por el Banco como culminación del proceso jurídico
▪ Dación en pago: Avalúo solicitado dentro de un proceso de entrega voluntaria del inmueble por parte del
deudor para cancelación de crédito.
▪ Desafectación: Avalúo solicitado dentro de un proceso de cambio (avalúo individual del inmueble entrante
y saliente) o de liberaciones parciales de garantías (avalúo individual de los inmuebles que continuarán
como garantía y de los que serán objeto de exclusión).
▪ Normalización: Avalúo solicitado para tramites de normalización o reestructuración de créditos.

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 ▪ Corrección: Informe de avalúo ajustado por el avaluador debido a errores en la información. Cuando el
usuario selecciona esta opción deberá diligenciar el campo FECHA CORRECCION (ubicado en la parte
superior del campo FECHA AVALUO) en la cual el avaluador deberá anotar la fecha en la cual se realiza
el ajuste.
3.6. Med. Valuatoria: Indicar la metodología empleada de acuerdo con la resolución 762/98IGAC: Comparación
de mercado capitalización de ingresos costo de reposición Método.

4. APLICACION METODOLOGIAS VALUATORIAS

Teniendo en cuenta que cada metodología implica el desarrollo de cálculos asociados, estos deberán estar de
acuerdo con las normas establecidas en la Resolución lGAC 762 de 1998, y consignados en el Formato de avalúo.
4.1. Método de comparación o de mercado:
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

4.1.1. Método de costo de reposición:

Este método busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al
valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:

Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el
tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el
caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear
modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad
y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones
resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.

4.1.2. Método (técnica) residual:

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el
monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

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 Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los
costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la
factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de
un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las
condiciones de mercado.

4.1.3. Método de capitalización de rentas o ingresos:

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos
que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de
uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien.
Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan
estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.

4.1.4. Justificación metodología: En un texto corto indique las razones por las cuales se inclinó al uso de la
metodología.
4.1.5. Sistema De Coordenadas: Sistema de coordenadas geográficas, diligencie en este espacio alguno de las
opciones relacionadas a continuación sin puntos, ni rayas, espacios o guiones.
0 = Vacío
1 = Magna sirgas
2 = WGS82
3 = WGS84

4.1.6. Latitud: Diligencie en este espacio los números correspondientes sin puntos, ni comas, espacios o guiones.
4.1.7. Longitud: Diligencie en este espacio los números correspondientes sin puntos, ni comas, espacios o guiones.
4.1.8. Estrato: identifica el estrato correspondiente al barrio en donde se ubica el inmueble de acuerdo con la
estratificación definida para el municipio.
4.1.9. Legalidad: Diligencie este campo con la opción aprobado en el caso que el barrio cuente con aprobación por
parte de la oficina de planeación municipal o quien haga sus veces. En caso de barrios que no cuenten con
aprobación (barrios ilegales o piratas o invasiones) diligénciela con no aprobado.
4.1.10. Topografía: Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien. Es indispensable en este
aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundación
permanente o periódica del bien.
Marque la casilla correspondiente de acuerdo con la pendiente del terreno en el que se ubica el inmueble: Plano
para pendientes del 0-3%, Ligera para pendientes entre 3-/70, Inclinado para pendientes entre el 270, Accidentado
para pendientes mayores a 1270.

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4.1.11. Transporte: Marque la casilla correspondiente de acuerdo con los siguientes estándares: Bueno cuando se
cuente con rutas permanentes y de amplio cubrimiento que ingresen a la urbanización (buses, busetas, taxis,
metro, troncales con buses articulados y alimentadores), regular cuando la frecuencia o el cubrimiento no
satisfacen plenamente la demanda 0el Sector, y malo cuando el servicio no exista o no llegue directamente la
urbanización.
4.1.12. Servicios públicos: Identifica la existencia de redes de distribución de servicios existentes en el barrio en el
cual se encuentran ubicados los inmuebles objeto de evaluación y la activación de los mismo en el predio
respectivo. seleccionar tanto en la columna de "Sector como de "Predio” según corresponda.
4.1.13. Uso predominante: Permite identificar el uso con mayor presencia en el barrio (diferente a los usos
permitidos de acuerdo con la normatividad especifica). Se debe identificar una sola de las alterativas posibles.
4.1.14. Vías de acceso: Permite identificar el estado conservación de las vías de acceso al inmueble evaluado.
Adicionalmente, se valida si las vías se encuentran pavimentadas y si cuentan con andenes y sardineles.
Desplegar la lista de alternativas y seleccione la correspondiente.
4.1.15. Amoblamiento urbano: Marque la casilla correspondiente al (los) elemento (S) encontrado (s) en el barrio.
4.1.16. Perspectivas de valorización: En un breve resumen el avaluador deberá sustentar aquellos elementos o
factores que afectan o generan valorización o desvalorización del inmueble y/o barrio. Ej.: Existe buenas
perspectivas de valorización por estar en la zona de influencia de un nuevo centro comercial existe
desvalorización producto del ruido excesivo producto de la cercanía a una importante avenida la cual presenta
congestión permanente. etc.
4.1.17. Tipo Corresponde al tipo de inmueble objeto de avalúo. Seleccione de la lista desplegable la opción que
corresponda.
4.1.18. Tipo de vivienda: Seleccione la opción que corresponda de acuerdo con la categoría VIS, no VIS o V.I.P.
conforme a la normatividad. Si el inmueble cumple con los SMMLV establecidos y es usado se debe incluir en
el campo de observaciones los argumentos de porqué se realiza dicha marcación, es decir, cuando no se
clasifica según el valor se debe aclarar por parte del perito.
4.1.19. CHIP: (Código homologado de identificación predial): Solo deberá diligenciarse este campo para inmuebles
ubicados en Bogotá. Realice la trascripción del código en la misma forma como se encuentra en el formato de
pago de impuesto predial, certificación catastral o escritura de propiedad. Para las ciudades donde no aplica
esta marcación se debe registrar N/A.
4.1.20. Uso del inmueble: identifica el uso actual del inmueble de acuerdo con las alterativas planteadas, seleccione
la opción correspondiente.
4.1.21. Clase inmueble: Seleccione de la lista desplegable la alternativa que corresponda.

• Unifamiliar: Vivienda unifamiliar es una construcción destinada a una sola familia.

• Bifamiliar: Es una edificación de dos unidades residenciales generalmente de dos plantas, que cuenta
con una vivienda completa por planta para dos familias. Puede tener dos accesos independientes o
conectadas entre sí por una escalera interior.
• Multifamiliar: Edificio que tiene varias plantas, con numerosos apartamentos, cada uno de los cuales está
destinado para habitación de una familia.
• V.Subsidiada: La vivienda subsidiada es una forma de vivienda que se hace accesible a través de la
asistencia del gobierno a las personas que tienen dificultades para encontrar y pagar una vivienda.
• Industrial: Correspondiente a los establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan
para la obtención y transformación de materias primeras.
• Comercial: Dedicado a la venta sin transformación del producto dentro del local, así como todo tipo de
servicios personales que se ofrezcan en servicios abiertos al público.
• Ed. Oficinas: Edificio comercial que contiene espacios diseñados principalmente para ser utilizado por
los oficinistas.

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 • Otro: Describir la clase si es diferentes de las mencionadas anteriormente.

4.1.22. Renovación Urbana: Seleccione SI / NO. De acuerdo con la normatividad vigente relacionada con la
clasificación de vivienda y asignación de recursos, Decreto 046 del 2020, Decreto 1467 de 2019 y la ley 1151 de
2007).

La marca de Renovación Urbana solo debe aplicar para vivienda nueva.

Los límites de 135 SMLMV, 150 SMLMV dependiendo la ubicación geográfica del inmueble y 175 SMLMV para
inmuebles de renovación urbana deben ser tenidos en cuenta para la clasificación de VIS o NO VIS que se debe
registrar en cada avalúo.

Los avalúos en los que se marque SI a la casilla de Renovación Urbana deben traer adjunto la licencia de
construcción donde se evidencie esa condición.

1. Es necesario mencionar como se concluyó esta clasificación, registrando el detalle en las observaciones
adicionales del formato como NOTA para su fácil identificación.
2. Teniendo en cuenta que el documento soporte que nos da la certeza si corresponde a Renovación Urbana
es la Licencia de Construcción, y su definición obedece por lo descrito en este documento, por favor indicar
con exactitud en que parte se menciona (relacionar en las observaciones el número de la hoja y el texto que
los lleva a determinar esta clasificación). En caso de que la marca de Renovación Urbana no haya sido tomada
de la Licencia de Construcción y se presume que el inmueble aplica como renovación Urbana, se debe indicar
en las observaciones de qué manera se concluyó y adjuntar los debidos soportes que los llevo a definir la
marca.

4.1.23. Matricula (s) inmobiliaria (s): Diligencia el número de matrícula inmobiliaria de la misma forma en que se
encuentra consignada en el certificado de libertad. Para el caso de inmuebles sujetos a propiedad horizontal
diligencie la del inmueble principal (casa, apto) y la de los correspondientes a garajes y depósitos. En el caso
en que el inmueble valorado presente más de una matrícula principal o de anexos diligencie un número de
matrícula por casilla según el tipo de inmueble (principal, garaje y deposito).
4.1.24. Número escritura y notaria, fecha escritura y ciudad (opcional): Diligencie estos campos, la captura de la
información de la última escritura de propiedad del inmueble. Anote número de escritura.
4.1.25. Número de pisos: Anote en la casilla la altura de la construcción expresada en pisos.
4.1.26. Numero de sótanos: anote en la casilla la cantidad de sótanos existente en el edificio o construcción.
4.1.27. Año Construcción: Relacione año de construcción del inmueble.
4.1.28. Vetustez (años): Indique la antigüedad de la construcción encontrada, En caso de encontrar diferentes clases
de construcciones señale en este campo la vetustez de la más antigua y en el campo observaciones adicionales
anote la vetustez de las restantes.
4.1.29. Estado construcción: identifica si el inmueble valorado es nuevo o usado. En caso de tratarse de inmuebles
nuevos especifique si se encuentra totalmente terminado o en obra, en cuyo caso señale en términos
porcentuales el avance de esta. Para el caso de inmuebles usados indique si se encuentra terminado o sin
terminar, y terminado en obra o terminado sin terminar según sea el caso.

Nota: Si producto de la validación en el certificado de tradición y libertad se observa una anotación de venta
anterior a la realización del avalúo y no se abren nuevas matrículas, se debe dejar como usado, en caso
contrario es necesario aclarar porque se marca como nuevo.

4.1.30. Estado de conservación: Se empleará la clasificación de acuerdo con la Tabla de Fitto y Convini:

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 ▪ Clase 1 (Optimo): El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni
en sus acabados (inmueble nuevo).
▪ Clase 2 (Bueno): El inmueble está bien conservado, pero necesita reparaciones sencillas o de poca
importancia en sus acabados.
▪ Clase 3 (Regular): El inmueble necesita reparaciones inmediatas por ejemplo cambio de instalaciones
sanitarias, eléctricas o hidráulicas; humedad severa en la cubierta; remodelación de cocina o baños.
▪ Clase 4 (Malo): El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.
▪ Clase 5(Demolición): El inmueble amenaza a ruina.

Nota: Teniendo en cuenta lo anterior seleccione según corresponda los campos Terminado, Sin Terminar y
Remodelado, paros los inmuebles nuevos indicar si se encuentra terminada o en obra e indicar siempre el %
de avance de obra en número.

4.1.31. Estructura (material y Tipo): identifica el tipo de estructura y selección que corresponda.
4.1.32. Fachada: Marque la opción correspondiente de acuerdo con el tipo de fachada.
4.1.33. Cubierta: Marque la opción correspondiente de acuerdo con el tipo de cubierta encontrado.
4.1.34. Irre. de la Planta: Marque la opción correspondiente de acuerdo con el tipo de estado encontrado.
4.1.35. D. Previos: Marque la opción correspondiente de acuerdo con lo encontrado.
4.1.36. Irre. Altura: Marque la opción correspondiente de acuerdo con lo encontrado.
4.1.37. Reparados: Marque la opción correspondiente de acuerdo con lo encontrado.
4.1.38. Est. Reforzada: Marque la opción correspondiente de acuerdo con lo encontrado.
4.1.39. Dependencias del Inmueble: Registre el número de veces que se encuentra cada una de las dependencias
en el inmueble objeto de evaluación.
4.1.40. Garajes: Registre el número total de garajes y depósitos disponibles para la unidad objeto de avalúo, el tipo
(cubierto, descubierto) y la naturaleza jurídica (uso exclusivo, privado, comunes). La naturaleza jurídica del garaje
es para los inmuebles que están sometidos a propiedad horizontal:

• Exclusivo cuando está asignado al inmueble y no tiene matricula inmobiliaria

• Privado cuando tiene matricula inmobiliaria y están determinados en el reglamento de propiedad
horizontal
• Comunes cuando son parqueaderos asignados por la administración de manera temporal.

En caso de ser un inmueble que no esté sometido a régimen de propiedad horizontal, el perito marcará si
tiene garaje de acuerdo con la inspección visual que realice, lo cual lo debe constatar con la última escritura
de tradición donde se especifica la identificación del inmueble (en la parte de dependencias y linderos si es el
caso) y así lo describirá en las observaciones del avalúo. En caso de no contar con garaje exclusivo indicar
la relación de parqueos del edificio o conjunto.

Nota: diligenciar siempre todos los campos relacionados en este espacio. Teniendo en cuenta lo descrito en el
campo “Dirección Inmueble”.

4.1.41. Iluminación: Califique la calidad de la laminación del inmueble como: buena si entre el 80%- 100% de las
dependencias presentan laminación directa, regular entre el 60% - 80% y mala menos del 60%.

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4.1.42. Ventilación: Califique la calidad de las condiciones de ventilación del inmueble si el 80%-100% de las
dependencias presentan ventilación directa, regular entre el 60% 80% y mala menos del 60%.
4.1.43. Acabado: Marque la opción correspondiente de acuerdo con el estado y la calidad de este.
4.1.44. Sometido a Propiedad Horizontal: Indique si el inmueble se encuentra sujeto a propiedad horizontal del
campo e indicar si se trata de un conjunto o agrupación cerrada y la ubicación de este.
4.1.45. Numero de edificios: Digite el número total de edificios, bloques, interiores, etc. que componen la agrupación
o conjunto
4.1.46. Unidades por piso. Digite el número de unidades privadas distribuidas por piso.
4.1.47. Total unidades: Digite el número total de unidades privadas que conforman la agrupación o conjunto
Dotación comunal y equipos: identifica las dependencias o equipos encontrados en el conjunto y/o edificio. Esta
información solo se requiere para inmuebles sometidos a propiedad horizontal.
4.1.48. Actualidad edificadora: Indique en este campo si en el sector se están desarrollando nuevos proyectos de
construcción, de que características y a que mercado se encuentran orientados.
4.1.49. Comportamiento oferta y demanda: Registre en este campo todos los comentarios relativos al
comportamiento de la oferta y demanda de Vivienda tanto nueva como usada. Además, indique el grado de
influencia que dicho comportamiento tiene en la determinación del avalúo en desarrollo.
4.1.50. Tiempo esperado comercialización: En este campo el perito deberá diligenciar de acuerdo con su concepto
el tiempo esperado en meses que pude tardar en ser comercializado el inmueble de acuerdo con las condiciones
de mercado.
4.1.51. Condiciones de salubridad e impacto ambiental: Mencione las condiciones del entorno en donde se ubica
el inmueble objeto del avalúo. Las condiciones de salubridad se refieren a la ubicación del inmueble en sectores
con problemas de disposición de basuras, manejo de aguas servidas y focos generadores de impacto ambiental
(ruido, aire, vista). Se calificará como buenas condiciones los inmuebles que no se encuentren ubicados en
zonas con los problemas anteriormente descritos. La calificación regular aplicara para aquellos. La calificación
mala se aplicará para inmuebles ubicados en sectores que presenten problemas antes mencionados.
En cuento al impacto ambiental se procederá a calificar la presencia de impactos positivos o negativos, seleccione
la opción que corresponde. El impacto de calificará de acuerdo con las siguientes definiciones:

• Impacto Positivo: Generados por la presencia o mejora de la arborización, parques y zonas verdes
• Impacto Negativo: Contaminación en agua, aire y suelo, por ruido, visual, por basuras, inseguridad:

4.1.52. Liquidación avalúo: Se deberá realizar la determinación del precio de las diferentes clases y cantidades que
conforman el inmueble.
Para el caso de inmuebles no sujetos a propiedad horizontal se deberá avaluar por separado el terreno y las
construcciones existentes. Estas podrán ser separadas por clases en tanto existan elementos disimiles que
permita dicha presentación.

Para el caso de inmuebles sujetos a propiedad horizontal se avaluará el área privada y el área libre en caso de
encontrarse. Con respecto a los garajes y depósitos estos se valorarán de forma separada siempre y cuando
cuenten con matrícula inmobiliaria independiente. En caso contrario el valor de estos se contemplará en el valor
del área privada.

4.1.53. Descripción en la liquidación del avalúo área sujeta de análisis. En caso de que el inmueble no esté sometido
a propiedad horizontal se presentaran las alternativas área terreno y área construcción; en caso contrario área
privada, área libre, garaje y deposito. En la opción "(Area M2) celda ubicada a la derecha aclarar el tipo de
Construcción encontrada

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 Nota. ÁREA (M2): Diligencie en todos los casos el número de metros cuadrados incluyendo dos decimales. (Ej.
55,21. 25,01). y VALOR UNITARIO (m2) asignado en pesos. En la celda ¨VALOR TOTAL¨ el valor se calcula
automáticamente realizando la sumatoria de los valores totales de cada clase avaluada.
4.1.54. Valor UVR del día: Corresponde al valor de la unidad para el día de realización del avalúo.
4.1.55. Valor avalúo en UVR: Corresponde al valor total de avalúo expresado en unidades UVR. Este se calcula
automáticamente con base en información previamente digitada.
4.1.56. Calificación de la garantía: Marque la casilla correspondiente (favorable o desfavorable). En caso de que el
concepto sea desfavorable el perito en la casilla de observaciones deberá dejar consignado las razones por las
cuales el inmueble obtuvo dicha calificación.
4.1.57. Valor asegurable: Dejar campo Vacío

5. OBSERVACIONES OBLIGATORIAS EN LOS REPORTES DE AVALÚOS.

Todos los reportes de avalúos contendrán las siguientes observaciones obligatorias, según aplique. Los reportes
que no contengan las observaciones requeridas serán devueltos en el proceso de revisión y aprobación por parte
del Centro de crédito o monitoreos de calidad realizados por el Banco:

• Para la elaboración de los avalúos solicitados por el Banco, se debe cumplir con la normatividad descrita en
el Decreto 1420 de 1998 y la resolución 620 de 2008. Por lo anterior, en los informes de avalúos, en todos los
casos las observaciones deberá contener la siguiente información: Indicar si la garantía cumple con las normas
de reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito (Normas POT), cédula catastral (Registro del
Inmueble), reglamentación urbanística municipal o distrital vigente (tipo de uso) y sobre la presentación de
diferentes características de terreno y el área de construcciones existentes autorizadas legalmente (zonas
consideradas de alto riesgo y zonas ilegales).
• Mencionar si existe deficiencias en iluminación, características de la construcción (autoconstrucción)
problemas de deslizamiento, inmuebles de conservación arquitectónica, entre otros.
• Incluir el siguiente texto: “Este es un informe técnico que se obtiene como resultado del estudio realizado al
inmueble, la decisión de aceptar la garantía es potestad exclusiva de la entidad financiera.”
• Para inmuebles ubicados en edificios de 13 pisos en adelante y menos de tres años de construido (a nivel
nacional), incluir según sea el caso, el siguiente texto:

- Si el inmueble NO posee fallas estructurales: “Debido a que este edificio tiene más de 12 pisos y
menos de 3 años de construido, he realizado una inspección visual general a los primeros pisos del edificio
SIN OBSERVAR señales de posibles fallas estructurales.”
- Si el inmueble posee fallas estructurales: “Debido a que este edificio tiene más de 12 pisos y
menos de 3 años de construido, he realizado una inspección visual general a los primeros pisos del edificio
OBSERVANDO las siguientes señales de posibles fallas estructurales: (se describen)”. Para lo cual se
deberá anexar el registro fotográfico.

• Para inmuebles que tengan vetustez menor a 3 años, se encuentren en un edificio igual o mayor a 13 pisos
en la ciudad de Medellín o municipios aledaños, adicionalmente los peritos deberán registrar en las observaciones
el nombre del ingeniero calculista y la constructora que realizó el proyecto.

• Para inmuebles que tengan vetustez igual o menor a 5 años en la ciudad de Cartagena o municipios aledaños
(independientemente de su altura), los peritos deberán registrar en las observaciones el nombre del ingeniero
calculista y la constructora que realizó el proyecto.

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 Nota: Si esta información no fue posible conseguirla, el perito deberá registrarlo en el informe realizado
• Incluye si un inmueble presenta áreas construidas diferentes a las registradas en el Folio de Matrícula
Inmobiliaria.
• Para la realización del avalúo es obligatoria la revisión del Folio de Matrícula Inmobiliaria que contiene las
áreas registradas en la licencia de construcción. En los casos en que el área construida sea superior a la indicada
en el Folio de Matricula Inmobiliaria el perito debe mencionar en las observaciones este hecho.

5.1. Observaciones Adicionales: Diligencie en este campo todos los elementos de juicio contemplados en el
desarrollo del avalúo sobre los cuales en el formato no se solicitó información, y que a su juicio son determinantes
en la definición del precio.

Adicionalmente se deberá incluir comentarios relativos a:

• Normatividad urbanística (únicamente para inmuebles no sometidos a propiedad horizontal y que

tengan un potencial de desarrollo): Indique la norma vigente que regula el sector (decreto, resolución)
número y fecha. Señale los usos principales y complementarios permitidos.
En caso de aplicar la metodología residual indique el número de pisos permitidos, índice de ocupación
y de construcción. Aclare si el inmueble se encuentra afectado por normas restrictivas como tratamientos
de conservación, patrimonio histórico o cultural o en general cualquier otro régimen especial que afecte
o impida la comercialización, adecuación, o remodelación interna o externa.
• Problemas de estabilidad y de suelos: Señale si el barrio o sector se encuentra ubicado en zonas de
riesgo por inestabilidad geológica, inundación o deslizamiento de tierra. Además, indique si el terreno
es producto adecuación de canteras, rellenos sanitarios o de cualquier otro tipo.
En caso de que la construcción presente problemas en su estructura realice la aclaración respectiva.
• Problemas de seguridad: Información requerida para aquellos inmuebles afectados por situaciones de
degradación social, escasez de protección individual y/o colectiva, y proliferación de prácticas delictivas,
que pongan en riesgo temporal o permanente la integridad de los ciudadanos.
• Servidumbres, cesiones y afectaciones Viales: Manifieste si el inmueble se encuentra afectado por
algún tipo de servidumbre de tránsito, o la construcción de una obra vial o de infraestructura urbana que
implique cesiones de terreno. Aclare si la obra se encuentra aprobada sin ejecutar o aprobada en
ejecución.
En caso de afectaciones aprobadas (ejecutadas o sin ejecutar) se deberá avaluar únicamente las áreas
de terreno y construcción producto de la sustracción de la cesión.

Otras Direcciones: Diligencie cuando la dirección física encontrada del inmueble presente diferencia con la
dirección registrada en el certificado de tradición y libertad y/o documentos soportados como el certificado de
nomenclatura.

Dirección Anexos: Diligencie la nomenclatura correspondiente a garajes y depósitos. En caso de garajes y

depósitos que posean matricula inmobiliaria independiente y cuya dirección no sea igual a la de la garantía
principal,
5.2. Nombre y firma avaluador: Diligencie este espacio con nombre, número documento de identificación y firma
del perito avaluador, número de registro particular y el RAA de la Superintendencia de Industria y Comercio.

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