CARRERA

TRABAJO
FECHA
ALUMNO: PROFESOR
ESTUDIO DE CASO, HOMOLOGACIÓN INDIRECTA Y ANÁLISIS DE VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CON USO COMERCIAL.
INFORMACIÓN ANTECEDENTE

SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO DE FORMA REGULAR Y TOPOGRAFÌA CON PENDIENTE ASCENDENTE RESPECTO AL NIVEL DE CALLE, CON UN FRENTE A VÍA DE CIRCULACIÓN DONDE
SE DESPLANTA UNA CASA HABITACION UNIFAMILIAR DESARROLLADA EN UNA SOLA PLANTA EN LA QUE SE IDENTIFICA TRES TIPOS CONSTRUCTIVOS CON LA DISTRIBUCION
ARQUITECTONICA SIGUIENTE: PLANTA UNICA: ESTANCIA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, VESTIBULO, TRES RECÁMARAS, LA PRINCIPAL CON VESTIDOR Y BAÑO COMPLETO, LAS
OTRA DOS SOLO CON CLOSET, PASILLO DE CIRCULACIÓN, PATIO POSTERIOR, CUARTO DE LAVADO, AZOTEHUELA, TERRAZA, JARDIN Y COCHERA TECHADA PARA TRES AUTOS.

DATOS DEL SUJETO CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

SUPERFICIE TERRENO 420.00 m² CLASE DESCRIPCIÓN V.P. AÑOS V.R.N. (02) V.R.N. (05)
INDIVISO 100.0000% 1 PRECARIA 40 $ 3,800.00 m² $ 4,700.00 m²
SUP. PRIVATIVA DE TERRENO 420 2 ECONÓMICA 50 $ 4,800.00 m² $ 5,900.00 m²
FRENTES A VÍA DE CIRCULACIÓN 1 3 MEDIA 70 $ 6,000.00 m² $ 7,400.00 m²
USO DE SUELO H 3 40 4 BUENA 80 $ 7,500.00 m² $ 9,200.00 m²
COS 60% 5 MUY BUENA 80 $ 9,400.00 m² $ 11,500.00 m²
CUS 1.80 V.S.T. 6 LUJO 90 $ 11,800.00 m² $ 14,500.00 m²
LOTE TIPO 500.00 m² 7 ESPECIAL 90 $ 14,800.00 m² $ 18,100.00 m²
TIPO DE POBLACIÓN 100% NORMAL
TIPO DE INMUEBLE CASA DE CAMPO INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

NIVELES DEL INMUEBLE 1 No. CONCEPTO V.P. E. Cronológica V.R.N.

CALIDAD TIPO 1 BUENA CASA 1 COCINETA INTEGRAL 25 18 $ 45,000.00 m²
CALIDAD TIPO 2 MEDIA CTO. LAVADO 2 PASILLO DE CIRCULACIÒN JARDIN 70 18 $ 620.00 m²
CALIDAD TIPO 3 MEDIA COCHERA 3 CISTERNA 70 18 $ 3,500.00 m³
CLAVE DE CLASIFICACIÓN H-02-4 4 BARDA 70 18 $ 1,200.00 m²
V.P. (VIDA PROBABLE) 80 TIPO 1 V.R.N. ANÁLISIS CLASE 5 PATIO POSTERIOR 8 18 $ 780.00 m²
V.P. (VIDA PROBABLE) 70 TIPO 2 3800 4 6 CCTV 12 4 $ 22,000.00 m²
V.P. (VIDA PROBABLE) 70 TIPO 3 2800 3 7 PORTÓN ELECTRICO 8 2 $ 7,800.00 m²
m² CONST.TIPO 1 225.00 m² CASA 2200 3 8 MALLA CICLONICA 22 8 $ 26,000.00 m²
m² CONST.TIPO 2 32.00 m² CTO. LAVADO 9 JARDIN 70 18 $ 220.00 m²

m² CONST.TIPO 3 24.00 m² COCHERA V.R.N. CONSTRUCCIONES A DEMOLICIÓN / DEMERITO MAX. 50%

PROPOSITO DEL AVALÚO VENTA CONSTRUCCIONES $ 5,200.00 m² TECHUMBRE $ 485.00 m²

EDAD DEL INMUEBLE 18 AÑOS PATIOS $ 620.00 m² NIVELACIÓN $ 145.00 m³

NIVELES DEL INMUEBLE 1 BARDAS $ 780.00 m² TERRAPLEN $ 285.00 m³

EN EL CALCULO DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS, CONSIDERA PARA LOS ELEMENTOS DE OBRA CIVIL, EL MISMO CRITERIO QUE UTILIZASTE PARA
NOTA: LAS CONSTRUCCIONES, VIDA PROBABLE Y EDAD CRONOLÓGICA, ADEMÁS CONSIDERA EL INDIVISO PARA AQUELLAS INSTALACIONES QUE SON DE USO COMÚN EN EL EDIFICIO Y QUE FORMAN PARTE DEL VALOR
DEL INMUEBLE EN ESTUDIO.

𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒
𝐹. 𝑆𝑢𝑝. = 0.90 + 0.10 0.10 (𝑉.𝑃.) +0.90(𝑉.𝑃.−𝐸𝑑𝑎𝑑 𝐶𝑟𝑜𝑛𝑜𝑙𝑜𝑔𝑖𝑐𝑎)
𝑆𝑢𝑝. 𝑆𝑢𝑗𝑒𝑡𝑜 F. Edad= 𝑉.𝑃.
 CARRERA

TRABAJO
FECHA
ALUMNO: PROFESOR
ESTUDIO DE CASO, HOMOLOGACIÓN INDIRECTA Y ANÁLISIS DE VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CON USO COMERCIAL.
ACTIVIDADES A REALIZAR
1 Calcula la superficie privativa del lote de terreno.
2 Determina con base al uso de suelo el COS y CUS del sujeto
2 Calcula el área que resulta de los datos obtenidos del COS y CUS
3 Determina la clasificación de las construcciones con base a la información que se tiene en datos del sujeto.
4 Considera el criterio que sea razonablemente adecuado en tu homologación para el Valor Comercial que concluyas.
5 Calcula el Valor del lote de terreno con base al análisis de mercado homologado, valor de las construcciones, Instalaciones

MUESTRAS DE MERCADO TERRENOS

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO
1 SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO CON LA SIGUIENTE INFORMACIÓN:
TOPOGRAFÍA FORMA No. DE FRENTES ÁREA USO

PLANA REGULAR 1 525.00 m² H $ 2,900,000.00

EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA COLINDANCIA A VIALIDAD SERVICIOS ZONA

BUENO BUENA MODA COMPLETOS 2DO. ORDEN

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO, CON UN FRENTE A VÍA DE CIRCULACIÓN, BARDA PERIMETRAL EN TRES DE SUS LADOS, CON 95 m²
CONSTRUCCIONES, TIENE UN ÁREA DE 145 m² A TERRAPLAN CON PERALTE DE 65 cm., SERVICIOS COMPLETOS, ACOMETIDA DE LUZ,
CONEXIÓN A DRENAJE PÚBLICO Y USO E SUELO HABITACIONAL.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

2 SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO CON LA SIGUIENTE INFORMACIÓN:
TOPOGRAFÍA FORMA No. DE FRENTES ÁREA USO

PLANA REGULAR 1 425.00 m² H $ 2,200,000.00

EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA COLINDANCIA A VIALIDAD SERVICIOS ZONA
BUENO BUENA MODA / MODA COMPLETOS 2DO. ORDEN
OBSERVACIONES: SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO, CON UN FRENTE A VÍA DE CIRCULACIÓN, BARDA PERIMETRAL EN TRES DE SUS LADOS, CON 115 m² DE
PATIO EN MAL ESTADO DE CONSERVACIÓN, TIENE UN ÁREA DE 220 m² PARA NIVELACIÓN CON PERALTE DE 35 cm., SERVICIOS COMPLETOS,
ACOMETIDA DE LUZ, CONEXIÓN A DRENAJE PÚBLICO Y USO E SUELO HABITACIONAL.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

3 SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO CON LA SIGUIENTE INFORMACIÓN:
TOPOGRAFÍA FORMA No. DE FRENTES ÁREA USO

PLANA REGULAR 1 560.00 m² H $ 2,700,000.00

EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA COLINDANCIA A VIALIDAD SERVICIOS ZONA
BUENO BUENA MODA COMPLETOS 2DO. ORDEN
OBSERVACIONES: SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO, CON UN FRENTE A VÍA DE CIRCULACIÓN, BARDA PERIMETRAL EN TRES DE SUS LADOS, SERVICIOS
COMPLETOS, ACOMETIDA DE LUZ, CONEXIÓN A DRENAJE PÚBLICO Y USO E SUELO HABITACIONAL.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

4 SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO CON LA SIGUIENTE INFORMACIÓN:
TOPOGRAFÍA FORMA No. DE FRENTES ÁREA USO

PLANA REGULAR 2 500.00 m² H $ 2,800,000.00

EQUIPAMIENTO INFRAESTRUCTURA COLINDANCIA A VIALIDAD SERVICIOS ZONA

BUENO BUENA SUPERIOR / MODA COMPLETOS 2DO. ORDEN

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UN LOTE DE TERRENO, CON UN FRENTE A VÍA DE CIRCULACIÓN, BARDA PERIMETRAL EN TRES DE SUS LADOS, CON 180 m²
CONSTRUCCIONES, TIENE UN ÁREA DE 110 m² A TERRAPLAN CON PERALTE DE 55 cm., SERVICIOS COMPLETOS, ACOMETIDA DE LUZ,
CONEXIÓN A DRENAJE PÚBLICO Y USO E SUELO HABITACIONAL.

TABLA DE HOMOLOGACIÓN
COMP PRECIO SUP/m² $/m² F. Zona F. Ubic. F. Frente F. Sup. F. Uso F. Otro F. Neg. F. Resul $/m²
1 $2,577,400.00 525.00 m² $ 4,900.00 m² 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 0.89 0.89 $4,400.00

2 $2,105,100.00 425.00 m² $ 5,000.00 m² 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 1.00 0.96 0.94 $4,700.00

3 $2,634,800.00 560.00 m² $ 4,700.00 m² 1.00 1.00 1.00 1.01 1.00 1.00 0.98 0.99 $4,600.00

4 $2,263,300.00 500.00 m² $ 4,500.00 m² 0.83 0.87 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 0.58 $2,600.00

% de Variación 10.00% % de Variación 4.35%

SUMA TOTAL $ 16,300.00

$/m² PROMEDIO $4,100.00

 CARRERA

TRABAJO
FECHA
ALUMNO: PROFESOR
ESTUDIO DE CASO, HOMOLOGACIÓN INDIRECTA Y ANÁLISIS DE VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CON USO COMERCIAL.
ANÁLISIS DE VALOR COMERCIAL
TERRENO
F.Zon. F.Ubic. F.Fre. F.For. F.Sup. F.Res.
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

SUPERFICIE VALOR UNITARIO MOTIVO DEL COEF.

FRACCIÓN COEF. VALOR PARCIAL
m2. $ M.N.
ÚNICA 420.00 $ 4,100.00 1.00 NINGUNO $ 1,722,000.00

INDIVISO: 100.0000%
VALOR TOTAL DEL TERRENO: $ 1,722,000.00
CONSTRUCCIONES
PORCION DESCRIPCIÓN SUP. V.R.N. F.Edad. F.Conservaciön V.N.R. $
1 CASA 225.00 m² $ 7,500.00 m² 79.75% BUENO $ 5,981.25 $ 1,346,000.00
2 CTO. LAVADO 32.00 m² $ 6,000.00 m² 76.86% BUENO $ 4,611.43 $ 148,000.00
3 COCHERA 24.00 m² $ 6,000.00 m² 76.86% BUENO $ 4,611.43 $ 111,000.00

SUMA TOTAL CONST. 281.00 m² VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES: $ 1,605,000.00

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS

CLAVE DESCRIPCIÓN CANTIDAD UNIDAD V.R.N. F.Edad INDIVISO $

N/A COCINETA INTEGRAL 1.00 Lote $ 45,000.00 m² 0.7975 100% $35,900.00

N/A PASILLO DE CIRCULACIÒN JARDIN 110.00 m² $ 620.00 m² 0.7975 100% $54,400.00

N/A CISTERNA 8.00 m³ $ 3,500.00 m³ 0.7975 100% $22,300.00

N/A BARDA 120.00 m² $ 1,200.00 m² 0.7975 100% $114,800.00

N/A PATIO POSTERIOR 65.00 m² $ 780.00 m² 0.7975 100% $40,400.00

N/A CCTV 1.00 Lote $ 22,000.00 m² 0.7000 100% $15,400.00

N/A PORTÓN ELECTRICO 1.00 PIEZA $ 7,800.00 m² 0.7750 100% $6,000.00

N/A MALLA CICLONICA 1.00 Lote $ 26,000.00 m² 0.6727 100% $17,500.00

N/A JARDIN 165.00 m² $ 220.00 m² 1.0000 100% $36,300.00

VALOR TOTAL DE LAS INSTALACIONES: $ 343,000.00

VALOR COMERCIAL $ 3,670,000.00

$/m² GLOBAL $ 13,100.00

 CARRERA

TRABAJO
FECHA
ALUMNO: PROFESOR
ESTUDIO DE CASO, HOMOLOGACIÓN INDIRECTA Y ANÁLISIS DE VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CON USO COMERCIAL.
MUESTRAS DE MERCADO CONSTRUCCIONES
COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO
1 SE TRATA DE UNA CASA HABITACIÓN ESTILO CAMPIRANO
ESTANCIA COMEDOR COCINA DESAYUNADOR AZOTEHUELA 1/2 BAÑO $ 4,350,000.00
SI SI SI NO SI SI

RECAMARAS BAÑO COMPLETO JAULA DE TENDIDO CAJÓN EST. NIVELES SUPERFICIE EDAD

4 DOS NO 4 2 225 16

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UNA CASA ESTILO CAMPIRANO, DE CALIDAD BUENAA Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: ESTANCIA COMEDOR,
COCINA, CUATRO RECAMARAS CON CLOSET, CUATRO CAJONES DE ESTACIONAMIENTO CUBIERTOS, 16 AÑOS DE EDAD, ÀREA JARDINADA,
CUARTO DE SERVICIO, ÁREA DE LAVADO, PATIO CON ADOQUIN, CCTV, SERVICIOS COMPLETOS, LÍNEA TELEFÓNICA, GAS ESTACIONARIO Y
CALENTADOR SOLAR.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

2 SE TRATA DE UNA CASA HABITACIÓN ESTILO CAMPIRANO
ESTANCIA COMEDOR COCINA DESAYUNADOR AZOTEHUELA 1/2 BAÑO $ 4,800,000.00
SI SI SI NO SI SI

RECAMARAS BAÑO COMPLETO JAULA DE TENDIDO CAJÓN EST. NIVELES SUPERFICIE EDAD

3 DOS NO 3 1 265 21

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UNA CASA ESTILO CAMPIRANO, DE CALIDAD BUENAA Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: ESTANCIA COMEDOR,
COCINA, TRES RECAMARAS CON CLOSET, TRES CAJONES DE ESTACIONAMIENTO CUBIERTOS, 21 AÑOS DE EDAD, ÀREA JARDINADA,
CUARTO DE SERVICIO, ÁREA DE LAVADO, PATIO DE SERVICIO, SERVICIOS COMPLETOS, LÍNEA TELEFÓNICA, GAS ESTACIONARIO Y
CALENTADOR SOLAR Y FUENTE AL ACCESO DEL INMUEBLE.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

3 SE TRATA DE UNA CASA HABITACIÓN ESTILO CAMPIRANO
ESTANCIA COMEDOR COCINA DESAYUNADOR AZOTEHUELA 1/2 BAÑO $ 4,225,000.00
SI SI SI NO SI SI

RECAMARAS BAÑO COMPLETO JAULA DE TENDIDO CAJÓN EST. NIVELES SUPERFICIE EDAD

3 DOS NO 3 1 215 17

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UNA CASA ESTILO CAMPIRANO, DE CALIDAD BUENAA Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: ESTANCIA COMEDOR,
COCINA, TRES RECAMARAS CON CLOSET, TRES CAJONES DE ESTACIONAMIENTO CUBIERTOS, 17 AÑOS DE EDAD, ÀREA JARDINADA,
CUARTO DE SERVICIO, ÁREA DE LAVADO, PATIO DE SERVICIO, CCTV, SERVICIOS COMPLETOS.

COMP. DESCRIPCIÓN PRECIO

4 SE TRATA DE UNA CASA HABITACIÓN ESTILO CAMPIRANO

ESTANCIA COMEDOR COCINA DESAYUNADOR AZOTEHUELA 1/2 BAÑO $ 4,100,000.00
SI SI SI NO SI SI

RECAMARAS BAÑO COMPLETO JAULA DE TENDIDO CAJÓN EST. NIVELES SUPERFICIE EDAD

4 UNO NO 3 1 220 20

OBSERVACIONES: SE TRATA DE UNA CASA ESTILO CAMPIRANO, DE CALIDAD BUENAA Y LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: ESTANCIA COMEDOR,
COCINA, CUATRO RECAMARAS CON CLOSET, CUATRO CAJONES DE ESTACIONAMIENTO CUBIERTOS, 21 AÑOS DE EDAD, ÀREA JARDINADA,
CUARTO DE SERVICIO, ÁREA DE LAVADO, PATIO CON ADOQUIN, CCTV, SERVICIOS COMPLETOS, LÍNEA TELEFÓNICA, GAS ESTACIONARIO Y
CALENTADOR SOLAR.

HOMOLOGACIÓN DE CONSTRUCCIONES
OFERTA SUP. FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
CASO $/m2 VALOR $/M²
$ M.N. M2 F.c F.zo. F.ub. F.cal F. Aprov. F.sup. F.ed. F.uso. Estac. F.re

1 $ 4,350,000.00 225.00 $ 19,300.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 1.00 0.97 0.90 $ 17,400.00

2 $ 4,800,000.00 265.00 $ 18,100.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.02 1.03 1.00 1.00 1.00 $ 18,000.00

3 $ 4,225,000.00 215.00 $ 19,700.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 1.00 1.00 0.94 $ 18,400.00

4 $ 4,100,000.00 220.00 $ 18,600.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.02 1.00 0.97 0.94 $ 17,400.00

% VARIACIÓN 8.12% % VARIACIÓN 5.43%

SUMA TOTAL $ 71,200.00

$1,100,000.00
$1,050,000.00 VALOR A UTILIZAR $ 17,800.00
$1,000,000.00
ENFOQUE FÍSICO
$950,000.00
$900,000.00
VALOR COMERCIAL $ 4,005,000.00
ENFOQUE DE
$850,000.00 MERCADO

$800,000.00 % VARIACIÓN
ENFOQUE FÍSICO ENFOQUE DE MERCADO ENFOQUE FÍSICO 8.36%
FOQUE DE MERCADO