DIAGNÓSTICO DE LA INFORMACIÓN A DESARROLLAR EN LA VEREDA

RESGUARDO PRIMERO DEL MUNICIPIO DE GACHETÁ CUNDINAMARCA,

COMO BASE PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO PARA EL PROCESO DE
FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD RURAL.

LINA MARCELA MÉNDEZ CÁRDENAS

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y AVALÚOS
BOGOTA, D.C.
2022

1
 DIAGNÓSTICO DE LA INFORMACIÓN A DESARROLLAR EN LA VEREDA
RESGUARDO 1 DEL MUNICIPIO DE GACHETÁ CUNDINAMARCA, COMO BASE
PARA EL CATASTRO MULTIPROPÓSITO PARA EL PROCESO DE
FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD RURAL.

LINA MARCELA MÉNDEZ CÁRDENAS

Trabajo de grado presentado como requisito para optar el título de Especialista en Gestión
Territorial y Avalúos

GERARDO IGNACIO URREA CÁCERES

Director

UNIVERSIDAD SANTO TOMÁS

FACULTAD DE INGENIERÍA
ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN TERRITORIAL Y AVALÚOS
BOGOTA, D.C.
2022

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 NOTAS DE ACEPTACIÓN

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EVALUADOR 1:________________________

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EVALUADOR 2:________________________

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Dedicatorias

Este trabajo de grado, está dedicado a Dios en primer lugar por el don de la vida, el
talento y las habilidades que me ha concedido para alcanzar mis propósitos con sabiduría, ética y
moral.

A mi familia, especialmente a mi madre y a mis hermanos por el apoyo incondicional,

son el motor para la construcción de mi vida profesional, ejemplo de responsabilidad y
superación, por sus virtudes y confianza depositada en mí para alcanzar las metas.

A la Universidad Santo Tomás por el nivel de formación académica, exigencia y calidad

en el proceso educativo para llegar a feliz término la especialización en Gestión Territorial y
Avalúos.

Al director del trabajo de grado Ingeniero Gerardo Urrea por su empeño y orientaciones
recibidas para culminar este trabajo.

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 TABLA DE CONTENIDO

Pag

1. INTRODUCCIÓN.....................................................................................................................9

2. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN....................................................................................11

2.1 Planteamiento del problema.....................................................................................................11

3. JUSTIFICACIÓN....................................................................................................................13

4. OBJETIVOS.............................................................................................................................15

4.1 Objetivo General .....................................................................................................................15

4.2 Objetivos específicos...............................................................................................................15

5. MARCO REFERENCIAL......................................................................................................16

5.1 Marco teórico...........................................................................................................................16

5.2 Marco conceptual.....................................................................................................................17

5.3 Marco legal..............................................................................................................................19

5.4 Marco espacial.........................................................................................................................20

6. MARCO METODOLÓGICO................................................................................................26

6.1 Tipo de estudio……………………………………………………………………………….26

6.2 Tipos de información………………………………………………………………………...27

6.2.1 Fuentes de información primarias….................................................................................27

5
6.3 Técnicas de recolección de la información..............................................................................27

6.4 Población estudiada.................................................................................................................28

6.4.1 Universo................................................................................................................................28

6.4.2 Muestra.................................................................................................................................28

6.5 Análisis de la información.......................................................................................................29

6.5.1 Alistamiento de información.................................................................................................30

6.5.2 Estudio Jurídico Vs Catastral de los inmuebles....................................................................30

6.5.3 Digitación y procesamiento de la información.....................................................................31

6.5.4 Digitalización de la cartografía catastral resultante del estudio...........................................31

6.5.5 Mutaciones catastrales..........................................................................................................32

7. RESULTADOS........................................................................................................................33

7.1 Situación actual de la vereda Resguardo I...............................................................................33

7.2 Porcentaje de predios formales e informales...........................................................................36

7.3 Guía para la legalización de predios........................................................................................42

8. CONCLUSIONES...................................................................................................................46

9. RECOMENDACIONES.........................................................................................................48

10. REFERENCIAS.....................................................................................................................49

11. ANEXOS……………………………………………………………….………………….52

6
 LISTADO DE FIGURAS

Pag

Figura 1. Vereda del Municipio Gachetá Cundinamarca……………………………………….22

Figura 2. Localización Vereda Resguardo Primero Municipio Gachetá Cundinamarca……….25

7
 LISTADO DE IMÁGENES

Pag

Imagen 1. Ubicación Municipio Gachetá Cundinamarca……………………………………….21

Imagen 2. Localizaciónde la Vereda Resguardo I del municipio de GachetáCundinamarca.…23

Imagen 3. Número de predios según su Estado jurídico por características…………………….37

Imagen 4. Otros datos secundarios según su Estado jurídico por características……………….38

Imagen 5. Número de predios y porcentaje según su Estado Jurídico asociados por

características unificado.………………………………………..……………………………….39

Imagen 6. Porcentaje para cada estado jurídico…………………………………………………40

Imagen 7. Localización predios ubicados en la Vereda Resguardo I del municipio de Gachetá

Cundinamarca……………………………………………………………………………………41

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 1. INTRODUCCIÓN

Este trabajo de grado, presenta la recopilación de la información a desarrollar en la

Vereda Resguardo I del Municipio de Gachetá Cundinamarca, como base para el proceso de
formalización de la propiedad rural. Seguidamente, contiene el desarrollo técnico para la
actualización catastral con enfoque multipropósito, que busca fortalecer la actualización de
información predial física, jurídica y económica, la cual una vez establecida y actualizada sirve
como base para el desarrollo del catastro multipropósito; con ello se proyecta disminuir la
inseguridad jurídica, la desactualización catastral y las carencias y limitaciones fiscales, la
creación de un sistema de información actualizado y completo, la identificación de la tenencia de
la tierra y se garantiza la interrelación entre el catastro y el registro, además de la
interoperabilidad entre las diferentes instituciones para intercambiar y usar la información entre
sí, evitando que se dupliquen los esfuerzos.

También, busca resolver el problema planteado, que es la desactualización catastral por

más de 11 años, razón por la cual esta zona y todo el municipio carece de un catastro completo
debido a diversos factores como la incompleta interrelación entre catastro y registro,
desconocimiento del mercado inmobiliario, la informalidad de la tenencia de la tierra, además de
que, la limitada actualización de catastro imposibilita el ordenamiento del territorio y consigo la
falta de información para la toma de decisiones.

Teniendo en cuenta lo anterior, se ejecutará una investigación descriptiva y explicativa,

donde se pretende realizar un diagnóstico de la información base y la que se debe desarrollar,
como base para el catastro multipropósito con el fin de realizar el proceso de formalización de la
propiedad rural en la vereda Resguardo Primero del municipio de Gachetá. Por otro lado, se
implementará herramientas SIG (Sistemas de información geográficos), como ArcGIS, se
consultarán los certificados de tradición de cada predio y finalmente se procesará la información
y se identificará la cantidad de predios que se encuentran formales e informales, además cuales
son baldíos o con falsas tradiciones.

9
 Se presenta una guía explicativa para realizar la legalización predial adecuadamente, los
documentos necesarios y las entidades competentes que realizan el trámite. Por otro lado, esta
guía le permitirá al propietario, poseedor, o a cualquier entidad interesada saber en qué
condiciones se encuentran los predios y qué debe hacer para formalizarlo, al igual, orienta al
funcionario de la entidad competente para actuar y tomar las decisiones pertinentes.

Finalmente se obtendrá un diagnóstico que conlleva a una explicación de lo que plantea el

Modelo LADM para la estandarización de toda la información para la administración de la tierra,
y cuál es su relación con el catastro multipropósito respecto de la formalización de la propiedad
rural.

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 2. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN

2.1 Planteamiento del problema

El Municipio de Gachetá presenta una desactualización catastral desde el año 2011 con
una vigencia 2012, por ende, la zona rural y urbana no cuentan con la información reciente de
cada predio. Por otro lado, la falta de esta información limita al Municipio el despliegue de
políticas, el desarrollo social y económico, la formalización de la propiedad rural, además el
incorrecto recaudo fiscal e imposibilita la determinación del desarrollo para un catastro
multipropósito.

El estado catastral en el Municipio de Gachetá, presenta un grado de desactualización de

más de 11 años; tiempo en el cual no se logra identificar el cambio que han tenido los terrenos,
se evidencia un aumento tanto de la población, de predios, construcciones, desactualización de
propietarios, sucesiones ilíquidas, desactualización de áreas terreno, inconsistencias en catastro y
registro propietarios, áreas y folios de matrícula inmobiliaria.

Sin embargo, si existierauna información actualizada, se podría determinar si el predio

cuenta con las características necesarias para formar parte del catastro multipropósito y así
mismo pueda ingresar a los procesos de conservación catastral continua. Por lo anterior, los
valores catastrales actuales están ocasionando un detrimento patrimonial, teniendo en cuenta que
no pueden ser inferiores al 60% del valor comercial y son la determinación de la base gravable
para la generación y recaudo del Impuesto Predial Unificado.

Posteriormente, para llevar a cabo este trabajo investigativo se seleccionó la vereda

Resguardo I, la cual cuenta con un total de 618 predios, se estudiarán en su totalidad
estableciendo la cantidad de predios formales e informales, distribuidos entre terrenos baldíos,
los adquiridos por posesiones o falsas tradiciones, promesas de compra venta y contratos de
arrendamientos que después de cierto tiempo contemplaron posesiones por tiempo de uso.

11
 Con relación a lo anterior, este trabajo se enfoca en realizar un diagnóstico de la
información actual de los predios que conforman la vereda y establecer los diversos procesos y
procedimientos que conlleve al análisis para el desarrollo del catastro multipropósito y que puede
funcionar como base para la interrelación entre catastro, registro y todas aquellas entidades que
producen o administran información sobre los predios.

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 3. JUSTIFICACIÓN

Por medio del catastro multipropósito se busca la planeación adecuada de no solo

aspectos fiscales y territoriales, sino otros aspectos como económicos, jurídicos, físicos,
espaciales, sociales, ambientales, culturales, los cuales ayudan al crecimiento del territorio y así
mismo de la vereda en estudio, permitiendo con ello que la administración municipal pueda tener
un sistema de información de la tierra actualizado, mejorar la eficiencia del uso de la tierra,
mejora el desarrollo económico, social y sostenible, apoya la planeación del territorio y la
aplicación de las políticas públicas relacionadas con la tierra, ayuda a identificar cada predio,
hallar los datos consistentes de las dimensiones espaciales y a asociar la información de cada
inmueble con los datos del registro de la propiedad; por otra parte, el catastro fiscal busca la
tasación de la propiedad para el cobro de impuestos, el catastro jurídico se encarga de establecer
con precisión los linderos del predio.

El catastro multipropósito se puede definir como un sistema de información de la tierra

basado en el predio, buscando brindar seguridad jurídica por medio de la inscripción de los
intereses sobre la tierra, relacionados con su ocupación, tenencia, valor, uso, apoyar las
decisiones de ordenamiento territorial y de planeación económica, social y ambiental mediante la
integración de información sobre derechos, restricciones y responsabilidades.

El fin del catastro multipropósito, es que toda esta información sea recolectada y haga
parte del modelo LAND, en un estándar de información que se pueda interrelacionar con otras
entidades como los son la Agencia Nacional de Tierras, Registro, los nuevos Gestores y
Agencias Catastrales y demás entidades que también aportan información que finalmente
servirán como base en el SINIC el cual es el registro donde todos van a depositar información
catastral y que finalmente cualquier entidad competente podrá acceder y actualizar dicha
información. (IGAC,2022).

Esta información será útil ya que va a servir para el diseño de políticas públicas,
desarrollo social y económico de la comunidad, actualización de la base catastral para efectos

13
fiscales y en observancia al acuerdo 01 numeral 1 de paz, respecto a la formalización de la
propiedad, será el punto básico dentro del acuerdo de paz; al igual que también servirá para
justificar la implementación del modelo LAN que es establecer cómo se encuentra distribuida la
propiedad y toda aquella informalidad existente llevarla a procesos de formalización para la
legalidad de cada uno de los bienes inmuebles. (JEP, 2016).

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 4. OBJETIVOS

4.1 Objetivo General

Diagnosticar la información a desarrollar en la vereda Resguardo Primero del Municipio

de Gachetá Cundinamarca, como base para el catastro multipropósito para el proceso de
formalización de la propiedad rural.

4.2 Objetivos Específicos

Analizar la situación actual de la vereda Resguardo Primero, a partir de información

catastral, cartográfica y registral, con el fin de establecer el estado jurídico de cada uno de los
618 predios que conforman la vereda.

Identificar el porcentaje de predios formales e informales que existen en la zona a partir

de Sistema de información geográfica e información catastral.

Realizar una guía que permita a la comunidad saber cómo se debe realizar la correcta
legalización y formalización de la propiedad rural y los requisitos necesarios para el desarrollo
del modelo LAND para el catastro multipropósito.

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 5. MARCO REFERENCIAL

5.1 Marco Teórico:

El catastro multipropósito es un sistema de información que registra datos actualizados de

un área de tierra determinada, a partir de predios formales e informales. Además, contiene datos
de relevancia como lo son: restricciones, derechos, descripciones geométricas y
responsabilidades entre otros, que permiten identificar el valor, urbanización, uso y ocupación
que puede tener el mismo teniendo en cuenta sus características físicas, jurídicas, económicas y
geológicas (IGAC,2022).

En Colombia el 30 de septiembre de 1821 en Cúcuta se realizó la primera referencia

legislativa designada como “Catastro general del cantón” (Erba&Piumetto, 2013). Seguidamente
en 1825, cuatro años después, esta norma fue reglamentada con el objetivo de sostener la guerra
de independencia. Posteriormente, en 1866 la república federal de los Estados Unidos de
Colombia expidió la ley No. 70, la cual sirvió como base para la elaboración de los decretos
reglamentarios del 10 y 23 de agosto de ese año. Por consiguiente, el gobierno del general
Mosquera estableció el catastro de tierras baldías y condujo a implementar normas para realizar
un catastro de terrenos, edificios, minas, inmuebles y útiles de propiedad de la república teniendo
en cuenta la ubicación, destino y estado de conservación (Erba&Piumetto, 2013).

Por otra parte, el gobierno del general Reyes, en el año 1908 expidió la ley No. 20 y el
decreto No. 1227, donde se orientó a la formación del catastro enfocado a la “riqueza raíz” en
toda la república. Por consiguiente, se obtuvo un documento público que sirvió de base para el
cobro del impuesto predial y contiene los datos necesarios para realizar el cálculo estadístico del
valor de la propiedad inmueble y de los bienes públicos. (Erba&Piumetto, 2013).

Asimismo, en 1930 la Hacienda Pública le encargó a la Misión Kemmerer la tarea de

actualizar y simplificar la tributación. Seguidamente se creó un organismo responsable de
realizar la nacionalizan de catastro y determinar el avaluó de una forma equitativa, rápida y
teniendo en cuenta factores políticos, sociales y económicos, donde se elaboraron planos

16
prediales con el fin de conocer la situación, extensión, área y otros detalles topográficos de las
propiedades y la declaración directa de propietarios como método para formar el catastro.
(Erba&Piumetto, 2013).

Seguidamente, en Colombia, se implementó este sistema con el fin de solucionar la

problemática territorial, mejorar la administración y evitar conflictos del suelo frente a los
terrenos o áreas que abarca todo el país (Catastro Multipropósito,2020).

Finalmente, la gestión de los predios del Municipio de Gachetá Cundinamarca son

responsabilidad de la Agencia Catastral de Cundinamarca (ACC), la cual fue habilitada como
gestor catastral mediante la Resolución 727 de 2020. Por otro lado, actualmente tiene como
objetivo conservar, actualizar y compartir la información catastral de 75 Municipios que están
bajo su Jurisdicción (Agencia catastral de Cundinamarca,2022).

5.2 Marco Conceptual:

Para facilitar la percepción de este documento, a continuación, se presenta la definición

de algunos términos importantes relacionados con la ejecución y el desarrollo del presente
trabajo de grado.

Catastro: Es un registro administrativo que se rige a partir del estado de un predio, el cual
describe los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales (Inmogesco,2015).

Catastro multipropósito: Es una herramienta que permite a una entidad determinada

realizar la gobernanza, la administración de las tierras rurales y urbanas, con el fin de darle una
disposición correcta, conocer la situación actual de los predios y de sus ocupantes (PND,2017).

Esquema Ordenamiento Territorial: Es una herramienta que sirve como guía para el
proceso de transformación y ocupación del territorio, el cual anticipa el desarrollo integral del

17
municipio bajo los fundamentos de sostenibilidad, equidad, y competitividad, de tal forma que
garanticen el mejoramiento de la calidad de vida de la comunidad (Alcaldía de Landázuri,2017).

Administración de Tierras: Es el proceso por el cual se realizan registros y difusión de

información sobre propiedad, valor, uso de la tierra y sus recursos asociados (FAO,2020).

Registro de propiedad: Es la inscripción o anotación de los actos, contratos relativos al

dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (Registradores, 2022).

Actualización de la información catastral: Es un proceso que consiste en identificar,

registrar o rectificar los cambios o inconsistencias presentes en la información catastral y tiene
una duración aproximada de 10 meses (IGAC,2010).

Conservación de la Formación Catastral: Es un proceso que tiene como finalidad

actualizar todos los documentos catastrales y datos relacionados con bienes inmuebles que hayan
sido sometidos a permanentes cambios en sus aspectos, físico, jurídico y económico
(UAECD,2019).

Interoperabilidad e integración: Es la capacidad que tienen los diferentes sistemas de

poder interactuar entre sí. Mientras que la integración hace referencia a el intercambio de datos
entre los diferentes sistemas (Powerdata,2013).

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5.3 Marco Legal:

El marco legal del ordenamiento territorial en Colombia se fundamenta en los preceptos

constitucionales emanados de los artículos 285,286, 287, 288, 289, 290, 291, 9292, 9293, 294,
295 y 296 de los cuales emanan las siguientes normas y decretos

Ley 1454 de 28 junio de 2011: “Por la cual se dictan normas orgánicas sobre
ordenamiento territorial y se modifican otras disposiciones” según el artículo 1º la presente
norma tiene por objeto: Dictar las normas orgánicas para la organización político administrativa
del territorio colombiano; enmarcar en las mismas el ejercicio de la actividad legislativa en
materia de normas y disposiciones de carácter orgánico relativas a la organización político
administrativa del Estado en el territorio; establecer los principios rectores del ordenamiento;
definir el marco institucional e instrumentos para el desarrollo territorial; definir competencias en
materia de ordenamiento territorial entre la Nación, las entidades territoriales y las áreas
metropolitanas y establecer las normas generales para la organización territorial (Función
pública, 2011).

Ley 1551 de 06 de julio de 2012: Por la cual se dictan normas para modernizar la
organización y el funcionamiento de los municipios. Según articulo 1 el objeto de esta ley es:
“modernizar la normativa relacionada con el régimen municipal, dentro de la autonomía que
reconoce a los municipios la Constitución y la ley, como instrumento de gestión para cumplir sus
competencias y funciones” (Función pública, 2012).

Ley 388 de 1997: Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se
dictan otras disposiciones. Conocida como la “Ley de Desarrollo Territorial establece un
mandato para que todos los municipios del país formulen sus respectivos Planes de
Ordenamiento Territorial (Función pública, 1997).

Ley 9 del 11 de enero de 1989: por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Esta norma

19
modificada por la ley 388 de 1997 refiere a la planeación de desarrollo municipal (Función
pública, 1989).

Decreto 3496 de 26 de diciembre de 1983: Por el cual se reglamenta parcialmente la

Ley 1983 y se dictan otras disposiciones (Función pública, 1983).

Resolución No. 620 del 23 de septiembre de 2008 IGAC: Por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 338 de 1997
(OsGis,2008).

Acuerdo No. 15 de 06 de diciembre de 2001: Por medio del cual se adopta el Esquema
de Ordenamiento Territorial (EOT) del Municipio de Gachetá Cundinamarca y se dictan otras
disposiciones (Alcaldía Municipal de Gacheta Cundinamarca, 2021).

Resolución Conjunta SNR No. 04218 IGAC No. 499 del 28 de mayo de 2020: Por la
cual se adopta el Modelo Extendido de Catastro Registro del Modelo LADM_COL
(IGAC,2020).

Resolución 1140 del 19 de agosto de 2021: Por la cual se actualiza la reglamentación

técnica de la formación, actualización, conservación y difusión catastral con enfoque
multipropósito (Mininterior,2021).

5.4 Marco Espacial:

El Municipio de Gachetá es la capital de la provincia del Guavio al Sur –Oriente del

Departamento de Cundinamarca, comprendida por cinco municipios: Gachetá, Junín, Gama,
Ubalá y Gachalá; con coordenadas geográficas latitud 4° 49' 1'' Norte y longitud 73° 37' 59''
Oeste. (Figura 1) y una extensión total de 262.16 Km2 (Municipios de Colombia,2022).

20
 Por otro lado, este Municipio tiene una altitud de 1.768 metros sobre el nivel del mar y se
encuentra delimitado de la siguiente manera: Nororiente: Con el municipio de Guayatá que
pertenece al Departamento de Boyacá. Norte: Con los municipios de Machetá y Manta. Oriente:
Con el municipio de Ubalá. Sur: Con los municipios Junín y Gama y al Occidente con los
Municipios de Guatavita y Sesquilé (Cruz, 2018).Cuenta con una población de 10.199
Habitantes, donde el 30% habita en la zona urbana, el 70% la zona rural y se encuentra a 2 horas
equivalentes a 99 km al nororiente de Bogotá por la vía Calera que conduce a Guasca.
(Municipios de Colombia,2022).

Imagen 1. Ubicación Municipio Gachetá Cundinamarca.

Fuente: Autora

21
 El municipio de Gachetá se encuentra dividido en 14 veredas y una inspección localizada
así: Al Sur: Tualá, Eras, Yerbabuena, Resguardo I y Cusaquín; al Norte: Salinas y Tasajeras, al
Oriente: Muchindote y al Suroriente: Hatogrande, al Suroccidente: Zaque, al Noroccidente:
Monquetiva y al Sur y Centro: Resguardo II y Villa (Cruz, 2018).

VEREDA AREA (Ha)

CUSAQUIN 322.88
BOMBITA 933.80
RESGUARDO II 700.07
RESGUARDO I 917.39
VILLA 447.62
TUALA 219.52
YERBABUENA 313.16
ERAS 274.30
HATOGRANDE 1654.83
MUCHINDOTE 6166.07
TASAJERAS 1497.36
SALINAS 4183.27
MOQUENTIVA 4989.41
ZAQUE 3596.36
TOTALES 26216.04

Figura 1. Vereda del Municipio Gachetá Cundinamarca.

Fuente: Cruz, (2018).

La zona urbana esta demarcada dentro de la vereda de Resguardo II y una pequeña parte
en la vereda Resguardo I; y en la Vereda Muchindote se encuentra localizada la Inspección
llamada los López (Cruz, 2018).

Adicionalmente, cabe exponer en el presente trabajo que Gachetá es cabecera municipal,

es cabecera de círculo notarial, cabecera de oficina registro de Instrumentos públicos con
jurisdicción sobre los municipios de Gachetá, Gachalá, Gama, Junín, Medina, Paratebueno y
Ubalá; es cabecera de circuito judicial sobre los municipios de Gachetá, Gachalá, Gama, Junín,
Manta, Tibirita y Ubalá (Cruz, 2018).

22
 Según los registros catastrales, emitidos por la Agencia Catastral de Cundinamarca, el
municipio tiene un área de 253,5 km2, cuenta con 12.190 predios, de los cuales 1.544
corresponden a predios urbanos y 10.646 corresponden a terrenos rurales distribuidos entre las
14 veredas que la componen y 20.614 propietarios (ACC,2022).

Imagen 2. Localización de la Vereda Resguardo I del Municipio de Gachetá Cundinamarca.

Fuente: Autora.

El proyecto se desarrolló en la vereda Resguardo I ubicada al Sur del Municipio de

Gachetá, el cual limita por el norte: con la vereda Resguardo II; por el oriente con las veredas
Villa y Yerbabuena; por el sur con la vereda Tualá; y por el occidente con la vereda Naranjos del
Municipio de Gama y la vereda San Rafael del Municipio de Junín.

Por otro lado, la vereda Resguardo I, se encuentra dividida en 2 cuartos conocidos como
San Miguel y San Rafael, cuenta con una población de 343 personas aproximadamente. Con
relación a lo anterior, según el registro catastral que reposa en la Agencia Catastral de

23
Cundinamarca, en la vereda objeto de estudio predominan los estratos 1 y 2, la cual está habitada
por personas humildes que tienen como actividad económica la agricultura, la producción de
especies menores y presenta zonas de alto riego por deslizamiento (Cruz, 2018).

El área de terreno según el registro cartográfico de la Agencia Catastral de Cundinamarca

de la vereda Resguardo Primero, es de SEISCIENTOS CINCUENTA Y TRES HECTÁREAS
SIETE MIL CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (653 has 7047 m2); se encuentra
conformado por 618 predios y 1604 propietarios. (ACC,2022).

A continuación, serepresenta el área de interés y la división predial de la vereda

Resguardo Primero mediante una ortofoto, obtenida de la Agencia Catastral de Cundinamarca,
en la cual se logra identificar los límites veredales a partir de fotografías aéreas, adicionalmente,
se logra tener un mejor contexto de la forma de la tierra y de los polígonos prediales.

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Figura 2. Localización vereda Resguardo Primero, Municipio Gachetá, Cundinamarca.
Fuente: Cartografía ACC, 2022.

25
 6. MARCO METODOLÓGICO

6.1 Tipo de estudio:

Tomando en cuenta que con el estudio se busca principalmente realizar un diagnóstico de

la información a desarrollar como base para el catastro multipropósito para el proceso de
formalización de la propiedad rural en la vereda Resguardo primero del municipio de Gachetá, se
considera que el tipo de investigación es descriptiva y explicativa.

Acorde con Cazau (2006), un estudio descriptivo se “seleccionan una serie de cuestiones,
conceptos o variables y se mide cada una de ellas independientemente de las otras, con el fin,
precisamente, de describirlas. Estos estudios buscan especificar las propiedades importantes de
personas, grupos, comunidades o cualquier otro fenómeno”. El estudio descriptivo “sirve para
analizar cómo es y se manifiesta un fenómeno y sus componentes” (Hernández. et al,2010).Entre
tanto, el estudio explicativo “va más allá tratando de encontrar una explicación del fenómeno en
cuestión, para lo cual busca establecer, de manera confiable, la naturaleza de la relación entre
uno o más efectos o variables dependientes y una o más causas o variables independientes”.

Contextualizando, el estudio precisa el análisis y el diagnóstico de la información tanto

catastral como jurídica, descripción de hechos que dan fe de la legalización o no, de cada uno de
los inmuebles que componen la vereda objeto de estudio; estos documentos determinados por las
entidades municipales, la entidades jurídicas, los entes y gestores catastrales son la base para el
diagnóstico y verificación del estado actual de cada predio y el sustento de la explicación o
análisis de los métodos o formas para poder legalizar y formalizar la propiedad teniendo en
cuenta que sirva como base para el desarrollo del catastro multipropósito en la vereda.

Finalmente, se logra explicar cómo actúan los Gestores Catastrales dando cumplimiento a
la ejecución de los censos inmobiliarios, procesos catastrales de Formación, Actualización de la
Formación y Conservación Catastral, procesos que consisten en el conjunto de operaciones
destinadas a mantener al día los documentos catastrales correspondientes a dichos inmuebles, de
conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus aspectos físico,

26
jurídico, económico y fiscal; de conformidad con la Ley 14 de 1983, su Decreto Reglamentario
1170 del 2.015 y la Resolución 70 de 2011 de la Dirección General del IGAC, modificada por la
Resolución 1055 de 2012, fundamentalmente.

6.2 Tipos de información:

6.2.1 Fuentes de Información primarias

Las fuentes de información requeridas para este trabajo investigativo, principalmente son
las entidades catastrales, como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), La Agencia
Catastral de Cundinamarca (ACC), el Modelo extendido de catastro (LADM_COL), la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos de Gachetá y su aplicativo Ventanilla Única de Registro
(VUR), adicionalmente el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT) del Municipio y la
normatividad vigente que rige todos los procesos catastrales y jurídicos, con orientación de
profesionales expertos en Catastro e información extraída de internet y bibliografía
recomendada.

6.3 Técnicas de recolección de la Información:

Para elaborar el diagnóstico de los predios de la vereda Resguardo Primero del municipio
de Gachetá, para la formalización de la propiedad rural, primero se recolectó la información
jurídica, catastral y cartográfica de los inmuebles, necesaria para el análisis de la información
actual de los predios; es decir, con ello se establece cuantos predios son formales, informales,
legalizados, determinación de áreas de terreno, justificación de derecho, titulares de derecho real
de dominio, titular de dominio incompleto, terrenos baldíos, falsas tradiciones, posesiones,
propietarios e inconsistencias tanto en la inscripción de propiedad como inconsistencias en los
certificados de tradición.

En segundo lugar, una vez obtenida la información de los predios, se analizó y describió
los procesos a desarrollar para la formalización y legalización de la propiedad rural, tomando

27
como base, cada una de las diferentes inscripciones catastrales y jurídicas encontradas en dicho
análisis.

6.4 Población estudiada

6.4.1 Universo:

Según las estadísticas de la ACC (Agencia Catastral de Cundinamarca) con corte a 30 de

mayo de 2022, el Municipio de Gachetá tiene un total de 12.190 predios: 1.544 en sector urbano
y 10.646 en el sector rural dividido en 14 veredas. La población del análisis son los 618 predios
que conforman la vereda Resguardo Primero del Municipio de Gachetá con 1.604 propietarios.

6.4.2 Muestra:

La muestraobjeto de investigación que se tomó para el Diagnóstico de la información

como base para el Catastro multipropósito para el proceso de formalización de la propiedad rural
fue la Vereda Resguardo Primero del Municipio de Gachetá.

La información jurídica fue tomada de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de

Gachetá con el aplicativo Ventanilla Única de Registro (VUR), la información catastral tomada
de la base de datos de Registro 1 y 2 que reposa en la Agencia Catastral de Cundinamarca
(ACC), y el estudio y análisis previo se efectúo según las características jurídicas y catastrales
que se presentaron en los documentos, adicional con lo contemplado en las normas y leyes
vigentes para el saneamiento de titulación y adquisición de bienes.

Se realizó el estudio de la vereda en su totalidad con los 618 predios que la componen,
para la verificación de la inscripción tanto jurídica como catastral, adicionalmente, se verificó
predio a predio teniendo en cuenta que el inventario de los atributos físicos, económicos,
jurídicos y fiscales de los bienes inmuebles de la vereda, incluyendo los atributos que se originan
de predios y la definición de sus características: propietario, escritura, matrícula inmobiliaria,
localización geográfica, uso, precios unitarios y totales de terreno y construcción, clase de suelo,

28
aguas, vías, topografía, servicios públicos y demás atributos básicos necesarios para la fijación
del impuesto predial y el desarrollo de planes de desarrollo y ordenamiento territorial tanto para
el catastro tradicional como para el catastro multipropósito.

6.5 Análisis de la Información:

La Ley 14 de 1983, “Ley de fortalecimiento de los fiscos municipales”, en su artículo 3°

determina que las autoridades catastrales tendrán a su cargo las labores de Formación,
Actualización y Conservación Catastral, con el fin de obtener la correcta identificación física,
jurídica, económica y fiscal de los inmuebles.

La Resolución 70 de 2011 de la Dirección General del I.G.A.C, “Por la cual se

reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la
conservación catastral”, en su artículo 105 determina que la conservación catastral consiste en el
conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales
correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad
inmueble en sus aspectos físico, jurídico, económico y fiscal.

La conservación se inicia al día siguiente en el que se inscribe la formación o la

actualización de la formación del catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la
inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la
propiedad inmueble. Parágrafo:La realización de las labores del proceso de actualización de la
formación catastral no interrumpe las actividades de conservación catastral.

Para realizar el estudio y análisis de los 618 predios que componen la vereda Resguardo
Primero del Municipio de Gachetá, se tuvieron en cuenta cada una de las etapas del proceso la
ley 14 de 1.983, su Decreto Reglamentario 3496 del mismo año y la Resolución 70 de 2011 de la
Dirección General del I.G.A.C., modificado por la Resolución 1055 de 2012, y la Resolución
1149 del 19 de agosto de 2021, ejecutándose las siguientes actividades:

29
 6.5.1 Alistamiento de información

- Alistamiento de la información catastral vigente.

- Alistamiento de cartografía básica.
- Alistamiento de otros productos cartográficos básicos: orto fotos, imágenes, fotografías
aéreas.
- Acopio del acuerdo del EOT, nomenclatura vial, veredas y demás normas pertinentes,
planos existentes en la Oficina de Planeación Municipal.
- Alistamiento de los certificados de Tradición, del VUR, información Registral y Planos
debidamente aprobados por Planeación Municipal.

6.5.2 Estudio Jurídico vs Catastral de los inmuebles:

Se precisa que la diligencia de Reconocimiento Predial o de Identificación Predial a que

hace alusión el artículo 31 de la Resolución 70 de 2011 del IGAC, consiste en el levantamiento
de la información y verificación de los elementos físico y jurídico del predio, mediante la
práctica de la inspección catastral y demás medios probatorios para identificar en documentos
cartográficos y/o catastrales su ubicación, linderos, extensión, construcciones y/o edificaciones y
precisar el derecho de propiedad o posesión (Articulo 31 Resolución 70/2011 del IGAC).

La expresión “y demás medios probatorios”, significa que el levantamiento de la

información y la verificación de los elementos físico y jurídico del predio se pueden obtener
también por otros medios técnicos idóneos, como por ejemplo, utilizándose las imágenes
satelitales y los sistemas de información geográficos, entre otros, distintos de la práctica de la
inspección catastral, esto apoyado en la definición de la conservación catastral que consiste en el
conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales
correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad
inmueble en sus aspectos físico, jurídico, económico y fiscal.

30
 Validación predio a predio de la información consignada en la base catastral de la ACC
vs la jurídica contemplada en cada uno de los certificados de tradición mediante la Ventanilla
Única de Registro (VUR), en donde se encontraron las siguientes inconsistencias:

 Predios en los cuales se detecten inconsistencias de información de propietarios:

Desactualización de Propietarios, error en los nombres y apellidos de propietarios.
 Sucesiones ya liquidadas, pero en catastro no se han actualizado.
 Diferencia de área con respecto al área que registra el certificado de tradición y la
base catastral.
 Predios Baldíos.
 Certificados de tradición sin área de terreno.
 Certificados de tradición en estado “CERRADOS” pero que en la base catastral
aún se encuentran vigentes.
 La mayoría de predios que nacieron de Divisiones Materiales y fueron des
englobados presentan diferencias de área catastral vs registral.
 Del 100% de los predios tan solo el 12% se encuentran totalmente legalizados, lo
cual equivale a un total de 73 predios legalizados.

6.5.3 Digitación y procesamiento de la información:

En esta etapa se procesa la información obtenida en la etapa del Estudio Jurídico vs

Catastral de los inmuebles con el fin de analizar y cuantificar el estado actual de la propiedad
inmueble.

6.5.4 Digitalización de la cartografía catastral resultante del Estudio:

Tomando como base cartográfica los planos levantados en los procesos catastrales de
conservación catastral de la respectiva vereda, se procedió a identificar sobre la división política
los predios según el análisis antes determinado, donde se digitalizó la información con

31
estructuración de la información en tiempo real, lo que permite asociar la información digital a la
información alfanumérica, obteniendo así la identificación de cada uno de los elementos; dicha
identificación permitirá posteriormente ligar la información gráfica a los registros (1 y 2) los
cuales contienen información catastral de los predios, tales como uso y propietarios, entre otras,
información valiosa para los diferentes procesos y proyectos requeridos por el Municipio.

6.5.5 Mutaciones Catastrales:

Las mutaciones catastrales que se estudiaron para la legalización de los predios de la vereda
son:
 Mutación de primera clase: Son las que tienen que ver con el titular del
inmueble.
 Mutaciones de segunda clase: Las que correspondan a Englobes y
Desenglobes del predio.
 Rectificaciones: Las que correspondan a las correcciones de los errores en la
inscripción catastral.
 Rectificaciones de área de terreno: Aquellas correcciones que conlleven
diferencia de área entre la escritura pública, el certificado de tradición y la
base catastral.
 Complementación de la información catastral: Aquellos datos jurídicos que no
se encuentran en la base catastral o viceversa (IGAC, 2021)

32
 7. RESULTADOS

Respondiendo al primer objetivo, se presentan los resultados obtenidos de cada proceso

realizado en la vereda Resguardo Primero, para la obtención de datos necesarios que permitieron
llevar a cabo este trabajo. A continuación, se presentan los resultados obtenidos:

7.1 Situación actual de la vereda Resguardo I:

A partir de la información recolectada, se estudiaron y analizaron un total de 618 predios

que conforman la vereda, en donde se establecieron los estados jurídicos de cada uno, el cual
depende directamente de la evaluación de los factores que se deben tener en cuenta para que el
predio se encuentre legalizado y pueda pasar a formar parte del catastro multipropósito. Luego
del análisis, según los factores hallados, se determinaron los siguientes estados jurídicos:

 Con el estudio de los documentos base obtenidos, se identificaron primero los predios
con nombre de propietarios actualizados en la base catastral, segundo, que la
adquisición fuera con titularidad de derecho real de dominio, que el área de terreno
fuera igual en catastro, registro y la contenida en la escritura pública. A los predios
que cumplen con estos parámetros se les denomina predios “LEGALIZADOS”.

 Los predios que en la base catastral no tienen asociado ningún folio de matrícula
inmobiliaria ni título que acredite la propiedad o posesión, aunque en la base catastral
registren personas naturales o jurídicas como poseedores, se les denomina predios
“BALDÍOS”.

 Por otro lado, en el estudio y análisis de la información, se encontraron predios cuya

propiedad esta actualizada, sin embargo, el área de terreno inscrita en el Certificado
de Tradición difiere del área catastral, por lo que se hace necesaria una
“RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE TERRENO” y así mismo se le denomina para
este caso de estudio.

33
  También se encontraron predios actualizados por propiedad, sin embargo, en el
certificado de tradición no cuenta con el área de terreno inscrita en el campo de
cabida y linderos, por lo cual no fue posible determinar si existe o no una diferencia
de área; para este caso se debe realizar un levantamiento topográfico a cada uno de
estos predios, para poder determinar si existe o no diferencia de área y así establecer
el estado jurídico del inmueble. A estos predios se les denominó “NO REGISTRA
ÁREA”.

Adicionalmente, dentro de la siguiente clasificación se encontraron 5 características distintas,

pero que se decidió agrupar denominándose “ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS” puesto que
se pueden unificar por el registro de los propietarios, clasificados como se menciona a
continuación:

Actualización Propietarios: Predios que,estando jurídicamente legalizados, aún los

propietarios no se encuentran actualizados en la base catastral.

Actualización propietarios - Rectificación área: Predios que no se encuentran actualizados

en la base catastral y que presentan diferencia de área según el certificado de tradición.

Actualización propietarios - No Registra área: Predios que no se encuentran actualizados

en la base catastral y que en el certificado de tradición no registra área, por tanto, no se logra
identificar si existe incongruencia en el área y para ello se necesitaría del levantamiento
topográfico.

Actualización propietarios – Derechos y acciones - Rectificación área: Predios que no se

encuentran actualizados en la base catastral y que además son de falsa tradición ya que la compra
se efectúo sobre derechos y acciones o simplemente posesiones y que presentan diferencia de
área según el certificado de tradición.

Actualización propietarios – Derechos y acciones – No registra área: Predios que no se

encuentran actualizados en la base catastral y que además son de falsa tradición ya que la compra

34
se efectúo sobre derechos y acciones o simplemente posesiones, además en el certificado de
tradición no registra área, por tanto, no se logra identificar si existe incongruencia en el área y
para ello se necesitaría del levantamiento topográfico.

 Se encontraron predios clasificados como “DERECHOS Y ACCIONES –

RECTIFICACIÓN ÁREA”: Se refiere a los predios que no se encuentran legalizados ni
jurídicamente, sino que incurren en compra de falsas tradiciones y/o compra de derechos
y acciones, además de que el área catastralmente no coincide con el certificado de
tradición.

 Los predios objeto de estudio que se evidenciaron que no se encuentran legalizados

jurídicamente, sino que incurren en compra de falsas tradiciones y/o compra de derechos
y acciones y que además el área de terreno no se encuentra inscrita en el certificado de
tradición, se clasificaron como “DERECHOS Y ACCIONES - NO REGISTRA
ÁREA”; al igual que la clasificación de propietarios, este se asoció a la clasificación
anterior, es por ello que se digitalizaron bajo el mismo ítem.

Por otro lado, en esta clasificación también se unificaron las siguientes características:

Predios que sin registro jurídico de área de terreno presentaron inconsistencia en el

nombre de los propietarios, porque en la base de registro 1 de la ACC y en el certificado de
tradición no coincidían los nombres de los propietarios con las adjudicaciones y pertenencias
dadas, a esto se le denominó “INCONSISTENCIA PROPIETARIOS - NO REGISTRA ÁREA”

“INCONSISTENCIA PROPIETARIOS - RECTIFICACIÓN ÁREA”, sus características

en cuanto al propietario son iguales al anterior, sin embargo, este presenta diferencia de área
entro lo jurídico y lo catastral.

“INCONSISTENCIA NOMBRE PROPIETARIO - RECTIFICAR ÁREA”: Predios que

presentaron errores en los nombres de los propietarios por error de digitación en la base de

35
registro 1 de la ACC frente al certificado de tradición y que además se deben rectificar por
diferencia de área.

Por último, se presentaron “INCONSISTENCIA NOMBRE PROPIETARIO -

DERECHOS Y ACCIONES - NO REGISTRA AREA”, son predios adquiridos por derechos y
acciones que en el certificado no presentan área y que además se encuentra un error en el nombre
del propietario.

Predios en donde se presentaron folios de matrícula que no fue posible su consulta ni

expedición de certificado de tradición ya que se encontraban en trámite al momento de requerir
la consulta, por lo cual no fueron posibles estudiar ni analizar. A ellos se le denominaron “NO
REGISTRA EN VUR”.

7.2 Porcentaje de predios formales e informales:

A partir del análisis y confrontación de la información catastral vs la registral, se logró

identificar que tan solo 73 predios de los 618 están completamente legalizados, equivaliendo a
un 12% del total de la vereda; el 32% corresponde a predios jurídicamente legalizados pero
requieren de una rectificación de área equivalente a 197 inmuebles, para que clasifiquen dentro
de los legalizados y pueda entrar a formar parte del catastro multipropósito, con un porcentaje de
20% y 124 predios, corresponde a terrenos Baldíos, es decir que no tienen ningún título que
acredite la propiedad y deben ser legalizado ante la Agencia Nacional de Tierras y el 18%
representan predios inscritos bajo la denominación de Derechos y Acciones y que deben ser
rectificados catastralmente por incongruencias en la inscripción de área de terreno Imagen 3.

36
 CANTIDAD DE
ESTADO JURÍDICO POR CARACTERÍSTICAS %
PREDIOS
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS 4 1%
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS - DERECHOS Y
1 0%
ACCIONES - NO REGISTRA ÁREA
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS - DERECHOS Y
3 0%
ACCIONES - RECTIFICAR ÁREA
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS - NO REGISTRA ÁREA 3 0%
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS - RECTIFICAR ÁREA 25 4%
BALDÍO 124 20%
DERECHOS Y ACCIONES - NO REGISTRA ÁREA 18 3%
DERECHOS Y ACCIONES - RECTIFICAR ÁREA 111 18%
INCONSISTENCIA NOMBRE PROPIETARIO - DERECHOS Y
1 0%
ACCIONES - NO REGISTRA AREA
INCONSISTENCIA NOMBRE PROPIETARIO - RECTIFICAR
4 1%
ÁREA
INCONSISTENCIA PROPIETARIOS - NO REGISTRA ÁREA 4 1%
INCONSISTENCIA PROPIETARIOS - RECTIFICAR ÁREA 2 0%
LEGALIZADO 73 12%
NO HAY REGISTRO EN EL VUR 6 1%
NO REGISTRA ÁREA 33 5%
RECTIFICAR ÁREA 197 32%
FALTA INSCRIPCIÓN CARTOGRÁFICA 9 2%
TOTAL PREDIOS 618 100%

Imagen3. Número de predios según su Estado jurídico por características.

Fuente: Autor.

37
 También, otros datos secundarios, pero no menos relevantes se encuentran consignados
en la Imagen 4, donde se evidencia la agrupación de algunos ítems con el fin de exponer toda la
información obtenida.

Imagen 4. Otros datos secundarios según su Estado jurídico por características.

Fuente: Autor.

Por otro lado, en la mayoría de las características de los puntos de análisis se presentaron
similitudes en cuanto a la actualización de propietarios e inconsistencias de los mismos y entre
los predios con derechos y acciones, siendo lo más representativo. A continuación, se presentan
los estados jurídicos y la cantidad de predios:

38
 ESTADO JURÍDICO CANTIDAD DE PREDIOS
ACTUALIZACIÓN PROPIETARIOS 57
BALDÍO 124
DERECHOS Y ACCIONES 129
LEGALIZADO 73
NO HAY REGISTRO EN EL VUR 6
NO REGISTRA ÁREA 33
RECTIFICAR ÁREA 197
FALTA INSCRIPCIÓN CARTOGRÁFICA 9
TOTAL PREDIOS 628

Imagen 5. Número de predios y porcentaje según su Estado Jurídico asociados por

características unificado
Fuente: Autor.

A continuación, en la Imagen 6 se puede evidenciar los porcentajes que equivalen a cada

estado jurídico para la vereda Resguardo Primero, donde el porcentaje más bajo 1% hace
referencia a la falta de inscripción cartográfica, mientras que el porcentaje más alto 31%
comprende a las rectificaciones de área que se deben practicar para que el predio quede
legalizado y pueda formar parte del catastro multipropósito.

39
 Imagen 6. Porcentaje para cada estado jurídico.
Fuente: Autor.

Posteriormente, se efectuó el análisis espacial, implementado las herramientas SIG en el

programa ArcGIS, en donde se realizó la unificación de la información catastral con la
información espacial de la vereda Resguardo Primero y se obtuvo la representación gráfica del
estado actual, según su estado jurídico teniendo en cuenta la clasificación de las características y
propiedades. A continuación, se presenta los resultados obtenidos:

40
Imagen 7. Localización predios ubicados en la Vereda Resguardo I del Municipio de Gachetá
Cundinamarca.
Fuente: Autora.

41
7.3 Guía para la legalización de predios:

A continuación, se describen los diversos procesos a efectuar con el fin de legalizar y

formalizar la propiedad rural, teniendo en cuenta dicha información como base para el catastro
multipropósito y de igual modo, se indica el procedimiento correcto para dicha legalización:

Para la actualización de propietarios, se debe presentar ante la Agencia Catastral de

Cundinamarca el Certificado de tradición para la correspondiente actualización del nombre del
propietario, lo cual la ACC lo resuelve mediante una mutación de primera clase.

Por otro lado, la actualización de propietarios adquirida mediante derechos y acciones y

que no registra área, se debe legalizar mediante un proceso de pertenencia ya que es el único
proceso que logra sanear la posesión del inmueble y suplir el registro de la cabida y linderos en
el certificado de tradición una vez adjudicado el predio.

También, la actualización de propietarios adquirida mediante derechos y acciones y que

el área registral difiere de la catastral, de igual modo se debe legalizar mediante un proceso de
pertenencia ya que logra subsanar la titularidad y a la vez la incongruencia entre el área de
terreno catastral con la registral.

Seguidamente, cuando el predio mediante certificado de tradición no conlleva el área de

terreno, se puede solicitar un certificado plano predial catastral o un certificado especial y
solicitar ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos su inclusión en la descripción de
cabida y linderos, sin embargo, se sugiere una rectificación de área antes de la actualización
puesto que en la mayoría de los casos se observa que el área catastral que se estipula en el
Registro 2 del ente catastral no es la real.

La actualización de propietarios se debe realizar igual que los procesos anteriores, y la

rectificación de área de deberá elevar solicitud ante la ACC para su correspondiente
actualización, en donde el propietario deberá presentar levantamiento topográfico con las

42
especificaciones técnicas requeridas, copia de escrituras públicas, certificado de tradición
actualizado, recibo de pago de impuesto, cédula del propietarios y solicitud por escrito.

Los predios baldíos son predios que cartográfica y catastralmente existen pero que el
poseedor no tiene ningún título que acredite la propiedad y lo que tiene realmente es solo la
posesión del bien inmueble, por tal razón se deberá solicitar la adjudicación del bien inmueble
ante la Agencia Nacional de Tierras.

Los predios adquiridos por derechos y acciones que registren o no área de terreno en el
certificado de tradición, se deben legalizar mediante un proceso de pertenencia ya que es el único
proceso que logra sanear la posesión del inmueble y suplir el registro de la cabida y linderos.

En cuanto a las inconsistencias de propietarios, se determinó por varios factores, existe

incongruencia en los nombres, es decir por error de digitación quedó mal inscrito, se soluciona
radicando solicitud con el certificado de tradición, en cuanto a los propietarios quien registra en
la base catastral no son los mismos nombres de las personas que aparecen en el certificado, se
debe realizar un estudio minucioso a las escrituras públicas y a los antecedentes registrales para
determinar la inconsistencia y así determinar el proceso correspondiente para la legalización, en
todos los casos por inconsistencia de área se debe rectificar ante la ACC, y el de derechos y
acciones proceso de pertenencia.

Los certificados de tradición que no contienen área de terreno en su campo de cabida y

linderos, es necesario aportar el levantamiento topográfico para corroborar la cabida con el área
de terreno inscrita en el Registro 2 de la ACC, sin embargo, si sólo desean inscribir el área actual
se debe solicitar ante la entidad catastral Certificado Plano Predial Catastral y/o Certificado
Catastral Especial para la inclusión en registro.

Para los predios que no se encontró registro en el VUR, fue porque en el momento de la
consulta el predio se encontraba en turno para algún registro de escritura. Se debe esperar a
efectuar el registro para poderlos generar y realizar el estudio.

43
 La falta de inscripción cartográfica consta de predios que jurídica y catastralmente
tuvieron algún englobe, desenglobe, división material, loteo, segregación o inscripción catastral,
y que aun estando la actualización en los registros 1 y 2 de catastro, cartográficamente no se
realizó el mismo cambio, por lo que se debe solicitar a la ACC su correspondiente actualización.

Las rectificaciones de área tienen efecto únicamente para fines catastrales. La

rectificación contemplada en los procedimientos catastrales con efectos registrales, debe seguir
los lineamientos establecidos en la Resolución Conjunta SNR No. 11344 IGAC No. 1101 de
2020 o en la norma que la modifique, adicione o derogue (IGAC, 2021).

El catastro multipropósito busca contar con un catastro integral, completo, actualizado,

confiable, consistente con el sistema de registro de la propiedad del inmueble, digital e
interoperable con todos los sistemas de información de las instituciones que producen o
administran la información de tierras en el país; el catastro multipropósito adopta el modelo
LADM, el cual se encuentra definido por el CONPES como el Modelo de Dominio de
Administración de Tierras o LandAdministrationDomainModel por sus siglas en inglés y sirve
para estandarizar toda la información de la tierra y es un modelo que está dado en clases y
características como lo son Número catastral, avalúo, área de terreno, área de construcción, folio
de matrícula inmobiliaria, nombres de propietarios e identificación de los propietarios; todos
estos atributos se compilan en un modelo estándar de información que busca que todas aquellas
entidades que manejan información sobre predios tengan acceso a todos estos datos, que se logre
interrelacionar la base catastral con la información jurídica.

Lo anteriormente expuesto, es el plus del catastro multipropósito, que sea multiunitario y

multifuncional, interoperable, es decir, que todas las entidades como lo son Registro, la ANT, la
ACC, los Gestores Catastrales, entre otras, puedan acceder a la información y puedan hasta
llegar a actualizarla, intercambiarla y usarla entre sí, evitando la duplicidad de esfuerzos.

El análisis y estudio de esta vereda, conllevó a unificar las características y a establecer

las mutaciones catastrales y los procesos registrales que debe elevar cada predio para que la

44
información sea la verídica y pueda llegar a formar parte de este modelo que expone el catastro
multipropósito, con el fin de crear información que sea útil para:

- Despliegue de políticas públicas.

- Desarrollo social y económico de la comunidad.
- Actualización y aumento de la base catastral para efectos fiscales.
- En observancia al Acuerdo 01 de Paz, expone que uno de los puntos básicos hace
relación a la formalización de la propiedad y establecer cómo se encuentra distribuida la
propiedad y toda aquella informalidad llevarla a procesos de formalización de la misma.

45
 8. CONCLUSIONES

Una vez realizado el estudio y análisis de factibilidad de este proyecto, se logró el

objetivo y se logró contar con la información base, amplia y suficiente para el proceso de
formalización de la propiedad rural de la vereda Resguardo Primero del Municipio de Gachetá
con enfoque multipropósito, que busca disminuir la inseguridad jurídica, la desactualización
catastral, las carencias y limitaciones fiscales, además de alimentar un modelo que sirva como
base para todas las entidades que manejen información de tierras.

Se realizó el análisis de la situación actual de la vereda Resguardo Primero del Municipio

de Gachetá, comprendida por 618 predios de los cuales una vez depurados los factores y sus
diversas características, se establece el estado jurídico y catastral de los inmuebles, donde tan
solo el 12% del total de los predios se encuentran legalizados y podrían entrar a formar parte del
modelo del catastro multipropósito y el otro 82% tendría que ser sometido a procesos legales y
catastrales de formalización de la propiedad.

Se estableció una guía con el trámite jurídico y catastral a efectuar según su déficit, con el
fin de legalizar este 82% que actualmente no podría formar parte del modelo del catastro
multipropósito siendo mayor el porcentaje con respecto a los predios legalizados.

Una vez aplicados los estudios catastrales vs los jurídicos, se puede resaltar que en el
Municipio los entes de control no actúan como lo indican las normas, puesto que se encontraron
predios con información jurídica nacidos de divisiones materiales y pertenencias, procesos en los
que es indispensable la legalización de las áreas de terreno y aun habiéndose registrado estos
actos administrativos ante el ente catastral, estos presentaron diferencias de área y otras
inconsistencias que no permiten que actualmente los inmuebles se encuentren legalizados
completamente.

De acuerdo al análisis de cada característica, se determinó que la mayor deficiencia se

encuentra en predios con diferencias de área con un porcentaje del 31%, seguido por un 21% de

46
terrenos cuyo factor son derechos y acciones y un 20% de terrenos baldíos; es decir se requieren
levantamientos topográficos para actualizar el área de los 197 predios que se encuentran con esta
inconsistencia, se requieren 129 legalizaciones por pertenencia y 124 adjudicaciones por parte de
la Agencia Nacional de tierras para legalizar los baldíos.

Como consecuencia de lo expuesto anteriormente, es evidente en la vereda Resguardo

Primero la falta de desarrollo social y económico, las bajas inversiones en infraestructura,
construcciones, el bajo recaudo de impuesto predial, además de que, desde hace 11 años el
municipio no realiza procesos de actualización catastral y desde entonces resulta evidente el
cambio y las inconsistencias encontradas a lo largo del desarrollo de este trabajo mantener bajo
una misma aplicación la información nacional catastral y jurídica actualizada, permitirá integrar
las bases de datos de las diferentes autoridades catastrales, facilitando la interrelación,
operatividad, eficiencia, eficacia con el fin de lograr la correcta identificación física, jurídica y
económica de los predios, que servirá de base para que el municipio liquide y recaude el
impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de
conformidad con las disposiciones legales vigentes.

47
 9. RECOMENDACIONES

Basados en la información amplia y suficiente recopilada a través de este trabajo, se

recomienda:

Tener actualizada la información catastral municipal, no solo para definir un aumento en

la base gravable, sino que esté orientado a la formalización de la propiedad atendiendo la
informalidad de la tierra, la diferencia entre los avalúos catastrales y sirviendo como insumo
fundamental para los planes, programas y proyectos municipales, además ayudará a la toma de
decisiones en el desarrollo social y económico de la comunidad.

El Municipio puede implementar jornadas de legalización y formalización de la

propiedad rural de la vereda, contando con la guía aquí estipulada y que los interesados sientan la
necesidad de mantener sus predios legales, que le pueden servir de inversión en alguno de los
proyectos productivos que brinda la Alcaldía para el fortalecimiento y desarrollo social y
económico de la vereda y la comunidad, pero sobre todo para que entiendan que no es un
proceso dispendioso que se puede llevar a feliz término.

También se recomienda valorar el esfuerzo y dedicación al contenido y ejecución de este

trabajo y darle la importancia que merece a dicha información catastral y se pueda iniciar en el
Municipio un proceso de Conservación Catastral no solo en la vereda de estudio sino que sirva
como base e insumo de las otras 13 veredas que conforman el Municipio, para la formalización y
legalización de la propiedad rural en su totalidad.

El trabajo realizado puede ser tenido en cuenta para el deseño y formulación de políticas
públicas en varios sentidos el primero de ellos orientado a la realización de una actualización
catastral en periodos cortos de tiempo de no más de dos años, segundo a la formulación de
políticas tendientes a la formalización de la tierra, tercero formulación de políticas tendientes a
mejorar el recaudo por concepto de impuesto predial en el Municipio, cuarto formulación de
políticas sociales tendientes al mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes.

48
 10. REFERENCIAS:

Agencia Catastral de Cundinamarca. (2022). ¿Quiénes somos?. Consultado:12 Julio

2022. Recuperado: https://www.acc.gov.co/#/about-us
ACC.(2022). Nuestra Jurisdicción. Consultado:14 Julio 2022. Recuperado:
https://www.acc.gov.co/#/home
Alcaldía de Landázuri.(2017). ESQUEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
EOT. Consultado:12 Julio 2022. Recuperado: http://www.landazuri-
santander.gov.co/planes/esquema-de-ordenamiento-territorial-eot
Alcaldía Municipal de Gacheta Cundinamarca.(2021). Acuerdo No. 15 del 6 de diciembre
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 ANEXOS

 Predio Legalizado

 Levantamiento topográfico de subdivisión de un predio legalizado

52
 Subdivisión sobre ortofoto del predio legalizado

53
 Predio Baldío

54
 Registro 1 y 2 del predio baldío

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