Si tuviéramos la posibilidad de invertir en un buen negocio lo que esperamos es obtener el

mayor rendimiento posible, algunas ocasiones el mayor rendimiento implica un riesgo mayor y
por el contrario hay quienes prefieren realizar inversiones más conservadoras con tal de
obtener un rendimiento menor, pero que sea más seguro.

Para el caso de los bienes inmuebles, la relación riesgo-rendimiento está sujeta a una gran
cantidad de circunstancias que pueden alterar el resultado esperado. Por ejemplo, aun y
cuando invertir en zonas de gran potencial puede suponer un negocio seguro, hay quienes
optan de manera conservadora por empezar rentando el inmueble, esperando que con el paso
del tiempo se obtenga una mayor plusvalía y se pueda vender al momento que se obtenga el
mayor rendimiento posible. Puede darse el caso en que los inversionistas prefieran vender a
pesar de que la plusvalía no ha alcanzado un gran porcentaje, de forma que les permita tener
liquidez para seguir invirtiendo. 

También hay casos de desarrolladores que optan por realizar inversiones a largo plazo,
soportados por fideicomisos o financiamientos que a pesar del interés que les pueda generar,
les aseguran un rendimiento constante que se incrementa anualmente en plazos. Lo anterior
les permite conservar la posesión del inmueble, acomodándose perfectamente a arrendatarios
que no desean o no pueden invertir grandes cantidades de dinero en plazos relativamente
cortos, como pasa en los casos de desarrollos built to suit.
En el desarrollo de este tema revisarás algunos ejercicios sobre el comportamiento del
rendimiento de las inversiones basados en la dinámica del mercado inmobiliario actual, de tal
manera aprenderás cuáles son las herramientas de análisis utilizadas por los desarrolladores
y sus socios para determinar el destino de sus inversiones.

RETORNO DE INVERSION

Como se expone en el párrafo anterior, para algunos desarrolladores el saber cuánto pueden
esperar de rendimiento después de realizar una inversión, resulta muy importante, sobre todo
cuando son a largo plazo, pero si es el caso de un desarrollador que pretende obtener un
rendimiento más inmediato, para determinar el lanzamiento de su siguiente proyecto, el
cálculo del periodo estimado del retorno de la inversión payback es también muy importante.
Para ejemplificar, se realizará el ejercicio usando los datos del planteamiento del tema
anterior, por lo que retomarás la figura que expresa el cálculo final para la obtención del VPN:
El cálculo del retorno consiste básicamente en la determinación del año a partir del cual el
balance de los flujos se convierte en positivo, es decir, los ingresos de los primeros años
servirán para amortizar el monto de la inversión hasta llegar a un punto en que la inversión
este cubierta y los ingresos sean ganancia neta. A partir de ese momento y hasta la
conclusión de la venta proyecto o de la vida útil del mismo, es que se empieza a contabilizar el
rendimiento total.

Para el caso de ejemplo anterior, el balance entre el primer periodo y el periodo cero o de la
inversión es negativo, es decir: -$49, 477,427.00 pesos, por lo que en el primer año no se
recuperaría la inversión.

Siguiendo con el ejemplo, el balance entre el segundo periodo y el periodo cero o de la

inversión sigue siendo negativo, es decir: -$9, 031,206.05 pesos; sin embargo, ya está muy
cerca de balancearse con la inversión, por lo que se esperaría que en cualquier momento del
segundo año la inversión esté recuperada.

Para el periodo tres, el balance al final del periodo ahora si es positivo, es decir: $9,439, 554.19
pesos, por lo que al final del tercer año ya estaría el desarrollador disfrutando de los primeras
ganancias.

Ahora bien, para saber con mayor precisión el periodo de retorno, se aplica una regla de 3
simple o de proporción, de la cual resulta que el periodo de retorno es de: 2.49 años,
equivalente aproximadamente a 29 meses y 26 días, y la tabla del cálculo quedaría de la
siguiente forma:

Con esta información el desarrollador puede llevar a cabo el inicio de la planeación del
siguiente proyecto después del segundo año posterior al arranque del desarrollo del ejemplo,
debido a que en ese momento los fondos destinados a inversión se habrán recuperado.
Durante la etapa de ejecución, los departamentos de construcción y finanzas tienen la
trascendente labor de asegurar lo más posible los resultados y números esperados, cuando
esto no llega a suceder, se ponen en riesgo futuros proyectos inclusive.

RENTABILIDAD, PLUSVALIA Y UTILIDAD

Las unidades inmobiliarias que comúnmente son construidas para fines de renta son
departamentos, casas habitación, hoteles, naves industriales u oficinas. Por otro lado, los
inmuebles que comúnmente se comercializan en operaciones de venta, son las casas
habitación, residencias, terrenos, departamentos, y ocasionalmente naves industriales y
oficinas. Estos últimos generalmente son más atractivos para ser arrendados debido a que la
compra representaría muchas veces el desembolso de grandes montos de inversión para las
empresas, las cuales, dependiendo del tamaño, prefieren tener menores montos de capital en
riesgo. Para las empresas extranjeras la decisión no es muy diferente, ya que al tener
incertidumbre sobre el resultado de aventurarse a abrir operaciones en otro país, optan por
incluir las rentas como el presupuesto de gasto, en lugar de apostar grandes capitales en
activos fijos.

Para realizar un ejercicio de comparación en la obtención de dichos beneficios tomaremos el

ejemplo del ejercicio que has estado estudiando para calcular ambos rendimientos.

Basado en dicho ejercicio, es conveniente recordar que los últimos 15 departamentos se

proyectan a vender entre los años 3 y 4, acomodando 10 en el tercer año y los 5 restantes en el
cuarto o ultimo año estimado de ventas. Haz la suposición ahora que en el segundo año, ante
la creciente demanda de departamentos en renta el desarrollador decide especular poniendo a
la venta 5 de los departamentos que tiene todavía disponible. El desarrollador basado en la
estadística que establece que los departamentos más demandados en la zona son buscados
por ejecutivos medios, estudiantes y familias jóvenes, decide a especular con la renta de 2
departamentos del tipo 3, así como con 3 más del departamento tipo 4, de los que se muestra
en la siguiente tabla, los metros cuadrados y el valor de preventa:

Por la zona en la que se encuentra el proyecto, las rentas oscilan entre los 12 y los 20 mil
pesos por mes, por lo que la oferta inicial de renta por parte del desarrollador será de 13 mil
pesos mensuales incluyendo el mantenimiento para los departamentos de 85 metros
cuadrados y de 14 mil pesos para los departamentos de 98 metros cuadrados.

Para calcular el rendimiento por renta será necesario calcular el cociente entre el ingreso por
renta anual y el valor de venta del mismo, es decir, para el caso del departamento tipo 3, el
ingreso anual por renta corresponde al valor resultante de multiplicar 13 mil pesos de renta
mensual por 12 meses del año, que equivale a 156 mil pesos. Por lo tanto, al dividirlo entre el
valor de venta se obtiene el rendimiento anual: 8.34%, cuyo valor es muy superior a la tasa de
interés de rendimiento actual en México, que oscila alrededor del 3% anual (Banco de México,
2015).
Para calcular el rendimiento por renta del departamento tipo 4, se realiza la misma operación
necesaria para calcular el ingreso anual por renta: multiplicando 14 mil pesos de renta
mensual por 12 meses del año, equivalente a 168 mil pesos. El resultado se divide entre el
valor de venta para obtener el rendimiento anual: 7.8%, rendimiento cuyo valor sigue siendo
muy atractivo con respecto a la tasa de interés de rendimiento actual en México.
Por otro lado, si este valor se compara con la utilidad que se espera obtener de la venta del
inmueble, respecto al costo de construcción del mismo, el rendimiento o ganancia esperada
nos puede arrojar un valor muy interesante para el análisis. De la misma forma se puede
obtener otro valor que conviene analizar, considerando que el valor de preventa es
generalmente menor respecto del valor que puede tener el departamento en el año 1, 2 o 3; en
este último caso se dice que el inmueble adquirió plusvalía.    
Ahora bien, para calcular la utilidad directa obtenida por la venta del inmueble, será necesario
en primera instancia obtener el monto de inversión y gastos totales aplicados al proyecto, es
decir, el monto total que incluye no solamente la construcción y compra del terreno, sino
también estudios, promoción de ventas, comisiones, pago de intereses y otros gastos
indirectos.
Del ejemplo en estudio se obtiene la siguiente tabla de gastos directos, indirectos e
inversiones en activos ejercidos durante el periodo de 4 años estimados de duración para el
proyecto:
El monto de 144.3 millones de pesos es la cantidad de dinero que el desarrollador espera
sacar de su bolsa para poder ejecutar el proyecto, desde la compra del terreno, hasta la
entrega de cada uno de los departamentos. Dicho valor se comparara, en un cálculo simple,
con el ingreso que espera obtener por la venta de cada uno de los departamentos, el cual se
observa en la siguiente tabla.

Estos 191.9 millones de pesos representan el monto de ingreso total acumulado que se

espera haber obtenido al finiquitar la venta del último departamento, el cual en relación directa
con el total de los gastos e inversiones, representa un rendimiento total acumulado del 33%.
Esto resulta de dividir el monto total de los ingresos, entre la suma de los gastos más las
inversiones en activos fijos (para el caso en estudio, los activos fijos están referidos al terreno
y al edificio). 
Si se quiere obtener un rendimiento anualizado, debe dividirse el rendimiento total acumulado
entre el número de años que se estima que dure el proyecto. Para el caso del ejercicio, este
periodo es de 4 años por lo que al dividir dicho 33%, entre el número de años la
utilidad anualizada esperada es del 8.25%.
Desde el punto de vista del desarrollador, tanto la rentabilidad como la utilidad son los valores
que comúnmente pone sobre la mesa de las comparaciones, de tal forma que le permita elegir
el mejor proyecto en el cual invertir. En este caso, el tipo de proyecto permite tener en cierto
momento una mezcla de beneficios inversiones, ya que dentro del mismo puede obtener
ganancias por ventas o rentas. Situación que algunos desarrolladores utilizan como estrategia
para atraer pequeños inversionistas, quienes son motivados a comprar unidades inmobiliarias
con la rentabilidad ya incluida, presumiendo una rentabilidad garantizada por cierto tiempo, a
partir del periodo cero.

Concluyendo sobre el ejemplo, el desarrollador podría determinar que le conviene más para
este proyecto continuar con el plan de ventas que se tenía desde el principio, puesto que el
rendimiento anual es mayor por la utilidad de venta que por la rentabilidad del arrendamiento. 
El porcentaje de la plusvalía, es un término que interesa al desarrollador, pero desde un punto
de vista de valor agregado que puede ofrecer a sus clientes compradores. 
Dicho termino es muy analizado por inversionistas pequeños o inclusive por las familias,
quienes a pesar de tener como único fin de compra formar un patrimonio, les resulta
particularmente atractivo imaginar que su casa o departamento con el tiempo tendrá un valor
mayor. 
RIESGO DE INVERSION

Cuando se habla de proyectos de inversión inmobiliaria, puesto que la mayoría representan

inversiones de largo plazo, es importante tener en cuenta los riesgos que se pueden presentar
durante la ejecución y operación de los proyectos.

Como se pudo observar en el cálculo del VPN, el número por el cual se divide el flujo de
efectivo, representa en cierta forma el riesgo que supone la inversión, esto hace obtener
valores de ingreso más conservadores.

Dichos riesgos pueden estar determinados por diversos factores, algunos de ellos impactan
directamente en el resultado financiero de los proyectos, como puede ser la inflación y el
aumento en las tasas de interés; mientras que otros factores como la desaceleración
económica, la baja en los precios del petróleo, los planes de desarrollo de infraestructura o el
crecimiento económico afectan el desempeño de los proyectos de manera indirecta.
Si se trata de analizar riesgos en proyectos inmobiliarios, es importante considerar algunos
indicadores. Si bien es cierto que según diversos analistas el sector inmobiliario vive
actualmente un auge que presume la disminución del riesgo, es importante analizar algunos
detalles que deben de tomarse en cuenta; el sector de edificación de vivienda, el industrial y el
turístico actualmente mantienen, una dinámica bastante positiva, pero no todo es miel sobre
hojuelas.

Por un lado, el aumento en los montos de crédito hipotecario ha impulsado el sector

inmobiliario, sin embargo, el aumento en los precios de los insumos de la construcción hacen
que se incremente el costo de la vivienda, formando un contrapeso importante y aumentando
el riesgo (Serrano-Vázquez-Balbuena, 2015).
Un contraste similar se presenta en el sector turístico, donde algunos indicadores muestran
que México, en el 2014, se mantuvo como uno de los 10 principales destinos en el mundo,
consolidando las inversiones realizadas en dicho sector (Martínez, 2015).
No obstante, encontramos dentro del contexto nacional que el crecimiento y desarrollo de los
diversos polos turísticos es disparejo, ya que mientras vemos un auge en el crecimiento y
desarrollo de lugares como el puerto de Cancún, otros destinos como Huatulco presentan un
crecimiento mucho más lento. Una reciente publicación de la revista Obras, comenta que pese
a la inversión estatal y federal que asciende casi a los 3200 millones de pesos, la
infraestructura hotelera no ha alcanzado la meta de oferta de cuartos establecida para el 2010
(Obras, 2015).

Esto supone una mayor incertidumbre o riesgo para los desarrolladores de hoteles y aunque
muchos de ellos tienen ya terrenos en la zona, preferirían esperar a tener una mejor
conectividad para facilitar la llegada de turistas a dicho puerto.

En general podemos decir que cualquier variable que pueda alterar los pronósticos financieros,
terminan siendo determinantes para el éxito de los proyectos en curso y para la ejecución de
futuros desarrollos.