R. 1893. XXXVII.

RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Faccio de Leone, María.

Procuración General de la Nación

Suprema Corte:
-I-
En autos, el señor Miguel Ángel Rodera, demandó a
María Teresa Facciano Vda. de Leone por "la resolución de la
opción de compra aceptada", por culpa exclusiva de ésta (v.
fs. 3 del principal, foliatura a citar en adelante salvo in-
dicación expresa). Dijo el actor, que convino con la accionada
una opción de compra de diversos inmuebles (v. fs. 2 del
expte. s/ medidas preparatorias), ejercitándola el 16 de sep-
tiembre de 1987 (v. fs. 3 del mismo expte.). Añadió que por su
lado realizó gestiones para vender los inmuebles a la Caja
Mutual de Empleados del Banco Santa Fe para concretar un plan
de viviendas, lo que le irrogó gastos de estudios y factibi-
lidad. Describió el intercambio telegráfico en el que la de-
mandada fue renuente, y el envío de un nuevo telegrama inti-
midatorio por 15 días bajo apercibimiento de resolver por su
culpa la operación, el que fue contestado ratificando aquélla
su postura. Ante ello -dijo-, consideró resuelta la operación
y frustrado el negocio. No obstante, dentro de los quince días
de su intimación, al regresar de un viaje un día lunes, se
enteró que el viernes anterior la demandada se había pre-
sentado a su oficina con un Escribano Público, intimándolo
para el día siguiente (sábado) a suscribir el boleto respec-
tivo. Al no concurrir el actor, recibió un telegrama que de-
jaba sin efecto la opción irrevocable de compra por venci-
miento de término (v. fs. 2).
El Juez de Primera Instancia, declaró resuelto el
contrato sin culpa ni dolo de la demandada, y rechazó la de-
manda por daño emergente, lucro cesante y daño moral (v. fs.
191/195).
A su turno, la Sala Segunda de la Cámara de Apela-
ción en lo Civil y Comercial de Rosario, hizo lugar a la ape-

-1-
lación interpuesta por el actor y, en consecuencia, declaró
que la resolución contractual producida entre las partes
-compraventa perfeccionada el 16 de septiembre de 1987 (fs. 3.
expte. medidas preparatorias)- lo era con derecho al re-
sarcimiento de daños y perjuicios para el actor y a cargo de
la demandada culpable (v. fs. 266/275).
Ante la denegación por la Sala referida del recurso
de inconstitucionalidad, la demandada ocurrió en queja ante la
Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, recurso
que fue rechazado a fs. 61/67 del cuaderno de queja
provincial.
Contra este último pronunciamiento, la demandada
interpuso el recurso extraordinario federal de fs. 73/89 vta.
del cuaderno precitado, cuya denegatoria de fs. 99/103 del
mismo cuerpo, motiva la presente queja.
-II-
Examinados los términos de la sentencia, y los
agravios que, a título de arbitrariedad, se invocan en el
escrito de impugnación, me anticipo a opinar que las conclu-
siones del a-quo - conforme lo desarrollaré a continuación -,
no son refutadas mediante argumentos conducentes para poner en
evidencia una decisiva falta de fundamentación en el deci-
sorio. En este orden, se advierte que las críticas de la que-
josa, sólo traducen diferencias de criterio con el juzgador,
y no resultan suficientes para rechazar las consideraciones en
que se apoya el pronunciamiento recurrido, máxime frente a la
excepcionalidad del remedio que se intenta. Se observa,
asimismo, que reiteran asertos vertidos en instancias
anteriores desechados sobre la base de fundamentos que no
compete a la Corte revisar, ya que se encuentran vinculadas a
cuestiones de hecho, prueba y derecho común (v. doctrina de
Fallos: 312:1859; 313: 473 y sus citas, entre otros).

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Rodera, Miguel c/ Faccio de Leone, María.

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-III-
La recurrente insiste en que no se interpretó en su
contexto su telegrama de fecha 7/11/87 (v. fs. 8 expte. med.
preparatorias), donde claramente manifestaba su voluntad de
cumplir. Critica que la Corte Provincial haya entendido que la
fundamentación de la Cámara fue suficiente para despejar el
vicio de arbitrariedad que se le endilga, en razón de que tomó
un camino interpretativo que tuvo como base la conducta de la
demandada, esto es, la actitud que se le atribuyó de pretender
obtener un precio mayor, al haber encomendado a la
inmobiliaria Gallego-Criscimeni la venta del mismo inmueble a
la Caja Mutual, al tiempo que vencía el plazo de la opción de
compra para el actor.
Alega que este razonamiento cae porque se sustenta
en dos hechos que -a criterio de la apelante- no están proba-
dos: que la demandada encomendó a la inmobiliaria aludida la
venta de los lotes, y que el actor ya tenía concertado el
negocio con la Caja Mutual. Sostiene, de un lado, que la nota
de la inmobiliaria (fs. 10 del expte. med. preparatorias) fue
negada por su parte y que sus firmantes no fueron citados para
su reconocimiento, y de otro, que analizando la respuesta de
la Caja Mutual de fs. 163 en los puntos 5,6, y 7, se debe
concluir en el hecho opuesto.
En este orden, reprocha que la Corte Provincial
omitió analizar la invocación de prueba inexistente o de
prescindencia de las constancias de la causa.

Sin embargo, una atenta lectura de la sentencia, en

especial de las consideraciones vertidas a fs. 63/65 vta. del
cuaderno de la queja local, lleva a concluir que la apelante
realiza un examen parcial de los dichos del juzgador, sepa-
rándolos de su contexto, y, por lo tanto, su versión no se

-3-
ajusta a lo que en rigor surge de los términos del decisorio.
En efecto, la recurrente omite hacerse cargo de que el a-quo,
al referirse a la interpretación de la Cámara, señaló que ésta
examinó el telegrama de respuesta a la aceptación de la opción
de compra (fs. 5 del expte. med. preparatorias) y sostuvo que
las razones allí invocadas y no acreditadas resultaban
injustificadamente elusivas de la obligación contractual,
importando la negativa a ese cumplimiento, la mora de la ven-
dedora. También advirtió la Corte Provincial, que la Cámara
entendió que la posterior intimación de la compradora para que
en el plazo de 15 días la demandada cumpliera la obligación,
se ajustaba a los recaudos establecidos en el artículo 1204
del Código Civil (los subrayados me pertenecen). En base a
este panorama fáctico y normativo -prosiguió-
la Alzada consideró la respuesta de la demandada a esta última
intimación en estos términos: la obligada, ya morosa, en
cuanto "ratifica lo dicho telegráficamente" (v. telegrama fs.
8 expte. med. preparatorias) no puede sino entenderse como una
reiteración de la negativa a cumplir, que torna ocioso el
plazo legal. Así lo interpretó válidamente el actor -agregó la
Corte - al tomarlo como una "...expresa manifestación de
incumplimiento..." (cable del 11 de noviembre de 1987, fs. 9
del expte. de med. preparatorias), calificación que no fue
cuestionada por la vendedora, por lo cual, la resolución
contractual se produjo el 11 de noviembre de 1987 ante el
silencio de ésta. Colofón de lo expuesto -concluyó el
juzgador-, es que el Magistrado más que sustentar la inter-
pretación de la comunicación cuestionada en un análisis lite-
ral de las expresiones utilizadas en ese acto, recurre a la
conducta desplegada por la demandada a lo largo de la relación
jurídica entablada para desentrañar los verdaderos alcances
del despacho telegráfico (v. fs. 63 vta./64 del cuaderno de

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queja local).
Ninguna de las razones precedentemente expuestas
fueron rebatidas, ni siquiera mencionadas por la recurrente,
quién, como se ha visto, se limita a calificar de prueba ine-
xistente a la nota de la inmobiliaria Gallego-Criscimeni, y a
fundar en las respuestas de la Caja Mutual a los puntos 5, 6 y
7 del oficio de fs.163, su afirmación de que no había negocio
concertado con la Caja Mutual. Sobre estos reparos, el a-quo
dijo que sólo muestran el disenso de la impugnante con la
ponderación de las circunstancias fácticas y, fundamental-
mente, con la estimación y alcances asignados por los juzga-
dores a las referidas probanzas.
No está demás señalar al respecto, que la Cámara, a
fs. 270 vta. (punto 2.1.h.) detalló una serie de elementos
probatorios relativos a la operación subyacente, entre los que
merece destacarse el instrumento de fs. 18 del expediente de
medidas preparatorias, donde el testigo Elías Whepi, Pre-
sidente de la Caja Mutual, reconoció las notas de la inmobi-
liaria Gallego-Crescimeni agregadas a fs. 10 y 17 del mismo
expediente, así como las tratativas con el actor Roderas, y
refirió la conducta de otros intermediarios no aceptados por
la Caja Mutual.
Se observa, por otra parte, que la apelante también
realiza un examen parcial del informe de fs. 163, toda vez que
omite atender que las respuestas a las cuatro primeras
preguntas indican que la Caja Mutual tuvo tratativas con el
actor para adquirir los inmuebles, que conocía el convenio de
éste con la señora Facciano de Leone y que había ejercido la
opción de compra, que el plan de viviendas se ajustaba al
anuncio aparecido en el diario La Capital publicado por cuenta
de la Mutual, y que ésta contaba con fondos suficientes para
comprar los terrenos.

-5-
 -IV-
En cuanto a la condena por daños y perjuicios, la
apelante afirma que la Corte Provincial debió explicar de qué
manera podía resultar válida una condena a pagar perjuicios
que se habrían generado en una gestión comercial realizada
cuando la actora no tenía ningún derecho a efectuarla ni a
comprometer en venta terrenos respecto de los cuales aún no
había efectivizado la opción de compra. Dice que luego de
concretada la compraventa (16 de septiembre de 1987) no existe
prueba de que el pretenso comprador haya tenido perjuicio
alguno, ni daño moral, ni lucro cesante.
Agrega que para condenar a la reparación de un daño
debe probarse su existencia y que, tratándose de los derivados
de un incumplimiento contractual, éstos deben ser posteriores
al contrato de compraventa.
Invoca nuevamente el oficio de fs. 163 aduciendo que
descarta las gestiones con la Dirección Provincial de Vivienda
y la concreción de plan de vivienda alguno, y reprocha que se
condene a su parte a pagar daño emergente por el cobro de
estudios de factibilidad que nunca se probaron.
Las críticas precedentemente reseñadas, encuentran
suficiente respuesta en las consideraciones de la sentencia en
orden a que tanto respecto a la existencia del daño, como del
lucro cesante, el desarrollo argumental de la apelante se ciñe
a demostrar su disconformidad con la valoración asignada por
los jueces de los hechos y de las pruebas rendidas en el
proceso a fin de tener por suficientemente acreditada la ga-
nancia frustrada del actor "...en función de un negocio prác-
ticamente cerrado con la Caja Mutual" (v. fs. 65 vta. de cua-
derno de queja local). Aquí la Corte Provincial remite a la
foja 9 de dicho cuerpo, donde obra copia de la sentencia de
Cámara en el capítulo correspondiente a la determinación del

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Rodera, Miguel c/ Faccio de Leone, María.

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importe de los rubros pretendidos. Se repara allí que la Al-

zada estimó el lucro cesante sobre la base de la ganancia
frustrada por no poder concretarse un nuevo negocio, remi-
tiendo a las respuestas del testigo Whepi anteriormente refe-
ridas (fs. 18, 10 y 17 del expte. de med. preparatorias), a
los volantes de fs. 105, al aviso periodístico de fs. 106 y al
oficio de fs. 171. En cuanto al daño emergente, lo estimó
producido por el tiempo, trabajo y gastos necesarios para la
operación, apreciándolos en el 2 % (medio por ciento) del
valor de la misma, y no acogió, en cambio, el alegado estudio
de factibilidad.
Se observa, asimismo, que el juzgador se ocupó de la
invocada prescindencia de la normativa aplicable (arts. 519,
520 y siguientes del Código Civil), puntualizando que el
pretenso vicio descalificante se instala en una temática opi-
nable, cual es el ámbito resarcitorio que contempla la reso-
lución de contrato por incumplimiento, adoptando el tribunal
-dijo- una postura hermenéutica que no es otra que la de
otorgar una reparación amplia en la materia, que comprenda el
lucro cesante, con suficiente respaldo doctrinario y juris-
prudencial (que allí ejemplifica en abundancia) que echa por
tierra la tacha de arbitrariedad normativa atribuida.
A mayor abundamiento, estimo conducente advertir que
la obligación de la demandada tuvo su origen en la oferta
irrevocable de venta de los inmuebles al actor, perfeccionán-
dose luego la relación jurídica por la aceptación de dicha
oferta, e incurriendo aquélla en mora por negarse a cumplir su
obligación de concurrir a la instrumentación del boleto de
compraventa respectivo. Así fue manifestado en la sentencia de
Cámara (fs. 268 vta. y 270 vta."in-fine"/271) y en el pro-
nunciamiento de la Corte Provincial (fs. 63 vta. de la queja
local).

-7-
 -V-
La síntesis de los agravios que precede, y su estu-
dio a la luz de los fundamentos de la sentencia, tiene por
objeto, no sólo reafirmar lo expuesto al inicio de este dic-
tamen, en el sentido de que todos ellos remiten a cuestiones
de hecho y prueba o argumentos de derecho común - materia
propia de los jueces de la causa y ajena, en principio, a la
instancia del art. 14, de la Ley 48 -, sino destacar que,
asimismo, pretenden meramente oponerse a conclusiones de la
Corte Provincial que exteriorizaron fundamentos que, más allá
del grado de su acierto o error, resultan suficientes como
para excluir la tacha de arbitrariedad que se les endilga, lo
que, como es obvio, obsta a su admisión (v. doctrina de Fa-
llos: 308:2.405; 310:1.395; 311:904, 1.950). Sobre el parti-
cular V.E. tiene dicho, además, que no promueve cuestión apta
para ser tratada en la instancia excepcional, la tacha de
arbitrariedad que sólo trasunta una opinión diversa a la sos-
tenida por el juzgador, insuficiente por ende para demostrar
que ésta conduzca a un apartamiento palmario de la solución
jurídica prevista para el caso, o adolezca de una decisiva
carencia de fundamentación (Fallos: 302:1491).
Finalmente, procede citar como corolario, la doc-
trina del Tribunal que ha establecido que la solución de las
controversias mediante el análisis y aplicación del derecho
común y la valoración de las circunstancias fácticas y las
constancias probatorias, no puede sino fenecer con el ejerci-
cio de la potestad jurisdiccional de los tribunales superiores
de la causa, no siendo la Corte, en tal sentido, salvo los
supuestos muy precisos del recurso ordinario, una nueva y
tercera instancia para revalorizar y juzgar respecto de dichas
cuestiones (Fallos: 312:195).
Por todo lo expuesto, estimo que debe rechazarse la

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 R. 1893. XXXVII.
RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Faccio de Leone, María.

Procuración General de la Nación

presente queja.
Buenos Aires, 26 de noviembre de 2003.
NICOLAS EDUARDO BECERRA
ES COPIA

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RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Facciano de Leone, María.

Corte Suprema de Justicia de la Nación

Buenos Aires, 10 de agosto de 2004.

Vistos los autos: "Recurso de hecho deducido por la de-
mandada en la causa Rodera, Miguel c/ Facciano de Leone, Ma-
ría", para decidir sobre su procedencia.
Considerando:
Que el recurso extraordinario, cuya denegación ori-
gina la presente queja, es inadmisible (art. 280 del Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Por ello, y de conformidad con lo dictaminado por el
señor Procurador General, se desestima esta presentación di-
recta y se da por perdido el depósito. Notifíquese y, previa
devolución de los autos principales, archívese. ENRIQUE SAN-
TIAGO PETRACCHI (en disidencia)- CARLOS S. FAYT (según su
voto)- ANTONIO BOGGIANO - ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ (en
disidencia)- JUAN CARLOS MAQUEDA - E. RAUL ZAFFARONI (según su
voto)- ELENA I. HIGHTON de NOLASCO.
ES COPIA
VO -//-

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 R. 1893. XXXVIII.
RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Facciano de Leone, María.

Corte Suprema de Justicia de la Nación

-//-TO DE LOS SEÑORES MINISTROS DOCTORES DON CARLOS S. FAYT Y

DON E. RAUL ZAFFARONI
Considerando:
Que los agravios del apelante han sido objeto de
adecuado tratamiento en el dictamen del señor Procurador Ge-
neral, cuyos fundamentos esta Corte comparte y a los cuales se
remite por razón de brevedad.
Por ello, de acuerdo con lo dictaminado por el señor
Procurador General, se desestima la queja y se da por perdido
el depósito. Notifíquese y, previa devolución de los autos
principales, archívese. CARLOS S. FAYT - E. RAUL ZAFFARONI.
ES COPIA
DISI -//-

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 R. 1893. XXXVIII.
RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Facciano de Leone, María.

Corte Suprema de Justicia de la Nación

-//-DENCIA DEL SEÑOR PRESIDENTE DOCTOR DON ENRIQUE SANTIAGO

PETRACCHI Y DEL SEÑOR MINISTRO DOCTOR DON ADOLFO ROBERTO
VAZQUEZ
Considerando:

1°) Que contra el pronunciamiento de la Corte Suprema

de Justicia de la Provincia de Santa Fe que rechazó la queja
por denegación del recurso de inconstitucionalidad deducido
respecto del fallo de la Sala Segunda de la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario que había hecho
lugar a la demanda por resolución de opción de compra de
varios terrenos e indemnización de daños y perjuicios, la
vencida interpuso el remedio federal cuya desestimación dio
origen a esta presentación directa.

2°) Que aun cuando los agravios planteados por la

recurrente respecto de la procedencia y cuantificación del
lucro cesante remiten al examen de temas de hecho y de derecho
común y procesal, materia ajena Ccomo regla y por su na-
turalezaC al remedio del art. 14 de la ley 48, ello no resulta
óbice para su consideración por el Tribunal cuando la corte
local, con lesión de la garantía consagrada por el art. 18 de
la Constitución Nacional, ha omitido tratar cuestiones
oportunamente propuestas y se ha apartado de las constancias
de la causa con la mera invocación de que las objeciones
constituían la disconformidad de la apelante con lo fallado.

3°) Que la resolución de cámara, confirmada por el

superior tribunal, había otorgado dicho resarcimiento por
considerar que el actor tenía un negocio prácticamente cerrado
con la Caja Mutual de Empleados del Banco de Santa Fe,
aseveración que basó en unos volantes distribuidos por dicha
institución y en un aviso publicitario de un diario local que
promocionaba un plan de viviendas, así como en la declaración

-15-
testifical e informe del presidente de la mencionada entidad.

4°) Que es sabido que el lucro cesante debe ser

cierto y no meramente eventual (arts. 519 y 1068 del Código
Civil), característica cuya carga probatoria pesa sobre el
actor, quien, en el caso, no ha logrado demostrar en forma
suficiente que el negocio invocado como sustento de su pre-
tensión era más que una mera probabilidad de ganancia que
justificase la procedencia del reclamo (Fallos: 308:1109 y
317:144).

5°) Que, en efecto, los elementos probatorios men-

cionados como fundamento del resarcimiento otorgado por dicho
concepto distan de otorgar certeza y objetividad a la exis-
tencia de una ganancia frustrada. Ello es así pues aun cuando
el presidente de la entidad reconoció que habían existido
tratativas con el demandante y que contaba con recursos para
comprar los terrenos, también señaló que no se había convenido
el precio ni se había gestionado crédito alguno ante la
Dirección Provincial de la Vivienda (conf. fs. 18 y 163 del
expediente principal).

6°) Que, por otro lado, los volantes repartidos por

la Caja Mutual y el aviso publicitario referido, sólo pueden
ser considerados como fruto de la conducta apresurada de la
institución, que promocionó un futuro plan de viviendas en los
terrenos que el demandante iba a adquirir sin tener derecho
alguno sobre la propiedad ni haber realizado las gestiones
administrativas correspondientes (conf. fs. 163 del expediente
principal).

7°) Que aun cuando esta Corte ha resuelto que a los

fines del resarcimiento del lucro cesante no se requiere la
absoluta certeza de que la ganancia esperada se hubiese obte-
nido, sino que basta "una probabilidad suficiente de beneficio

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 R. 1893. XXXVIII.
RECURSO DE HECHO
Rodera, Miguel c/ Facciano de Leone, María.

Corte Suprema de Justicia de la Nación

económico" (Fallos: 311:2683; 318:2228; 326:640), su

cuantificación en un 10% del valor de la operación en favor de
quien no demostró haber pagado parte del precio de los bienes
y sólo tenía una mera expectativa de venta en términos
lucrativos, resulta un sustento meramente conjetural que ex-
cede los límites de razonabilidad y prudencia en la determi-
nación del daño.

8°) Que los restantes agravios vinculados con el

incumplimiento contractual y la procedencia del resarcimiento
del daño emergente y del perjuicio moral, han sido objeto de
adecuado tratamiento en el dictamen del señor Procurador Ge-
neral, cuyos fundamentos esta Corte comparte y a los cuales se
remite por razón de brevedad.

9°) Que, en tales condiciones, con el alcance indi-

cado, las garantías constitucionales que se dicen vulneradas
guardan nexo directo e inmediato con lo resuelto, por lo que
corresponde admitir el recurso y descalificar el fallo apelado
en esa medida (art. 15 de la ley 48).
Por ello, y lo dictaminado por el señor Procurador Gene-
ral, se declara formalmente admisible el recurso extraordina-
rio y se deja sin efecto la resolución apelada con el alcance
indicado. Costas en proporción al resultado del vencimiento
recíproco (art. 71 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación). Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que,
por medio de quien corresponda, proceda a dictar un nue-

-17-
-//-vo fallo con arreglo a lo expresado. Reintégrese el depó-
sito. Agréguese la queja al principal. Notifíquese y remítase.
ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ.
ES COPIA

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