Documento

Voces:
BOLETO DE COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ INMUEBLE ~ POSESION ~
TRADICION
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Martín, sala I(CCivyComSanMartin)(SalaI)
Fecha: 02/03/2017
Partes: A., J. R. y otro c. P., J. L. s/ materia a categorizar
Cita Online: AR/JUR/70697/2017
Hechos:
El juez hizo lugar a la demanda promovida por el comprador, declaró la validez del boleto de compraventa y
ordenanó a los demandados a la entrega del inmueble objeto de autos. Contra dicho pronunciamiento apelaron
los vencidos. La Cámara confirmó lo decidido.

Sumarios:
1 . El boleto adjuntado por los actores ha de preferirse al del codemandado, dado que ninguno de los
compradores ha tomado la posesión, la cosa no fue transmitida y el instrumento de los accionantes es de fecha
anterior.
Texto Completo:
2ª Instancia.- General San Martín, marzo 2 de 2017.
1ª ¿Es ajustada a derecho la resolución apelada? 2ª ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión. — El doctor Sirvén dijo:
I. La sentencia dictada a fs. 806/819 y vta., hizo lugar a la demanda promovida por R. A. y J. R. V. contra J.
L. P., declarando la validez del boleto de compraventa de fecha 26 de julio de 2002; ordenando a los
demandados a la entrega del inmueble objeto de autos. Hizo lugar a la prescripción de la acción de nulidad del
convenio y del boleto de compraventa interpuesto por la parte actora. Desestimó por abstracta la excepción de
falta de legitimación pasiva opuesta por la parte actora en relación a la reconvención deducida por la
demandada. Rechazó la reconvención articulada por el demandado J. L. P. Hizo extensivo los efectos de la
presente sentencia al Sr. N. S. V. Finalmente, impuso las costas al demandado J. L. P., difiriendo la regulación
de los honorarios para su oportunidad.
II. Contra dicho pronunciamiento apelaron los demandados. J. L. P. lo hizo a fs. 826 y N. V. a fs. 827. Las
piezas de agravios obran a fs. 835/839 y 840/849, respectivamente, las que fueron replicadas por la parte actora
a fs. 851/855 y 856.
III-1) El codemandado N. S. V., se agravia, en razón que la a quo determinó que el boleto de compraventa
suscripto entre el codemandado P. y el apelante, carece de valor. Sostiene que es adquiriente de buena fe
habiendo celebrado la operación con el heredero —P.— propietario del inmueble de autos, teniendo dicho
instrumento, a su juicio, fecha cierta, por haber sido sellado ante el Bco. de la Pcia. de Bs. As. Agrega que el
citado heredero, le entregó la posesión del bien libre de ocupantes y de terceros. Manifiesta haber pagado tasas
municipales e impuestos provinciales que afectan al inmueble y haber realizado reformas en la propiedad, que
se acreditan a través de la pericia obrante en autos.
Se queja, por cuanto la a quo al comparar los dos boletos; el primero de fecha anterior al del apelante,
entiende que solo refiere a la nuda propiedad del bien sin hacer tradición a los adquirentes del mismos, dado que
en caso de haberse escriturado, la posesión quedaba en cabeza de la propietaria F. por haber quedado como
usufructuaria del bien. Concluye que la Sra. F. no entregó la posesión. Agrega que la sentencia no realiza
análisis alguno del segundo boleto de compraventa.
Se agravia también, porque la a quo no merituar el desequilibrio notorio existente entre el precio del primer
boleto y el de mercado. Expresa que de la pericia de autos se establece el precio de venta en $750.000 y la
actora abonó a lo sumo $4.000, entiende que dicho importe excede un eventual mal negocio de una de las
partes, para convertirse en un “despojo” o un enriquecimiento sin causa. Cita jurisprudencia. Solicita en
definitiva, se revoque la sentencia recurrida.
III-2) El codemandado J. L. P. en una farragosa memoria de agravios, realiza una serie de alegaciones
reiterando conceptos ya vertidos tanto en la demanda como en la reconvención deducida, a los cuales
corresponde remitirse en honor a la brevedad. Vuelve sobre cuestiones ya expuestas en la instancia de grado en
la cual se entremezclan distintas Instituciones invocadas aportando muy poca claridad acerca de la concreta

© Thomson Reuters Información Legal 1

 Documento

crítica que constituyen la base de los agravios en esta instancia.

No obstante ello, puede rescatarse como agravios, la ausencia de ponderación de la totalidad de prueba
producida por la sentencia apelada y la inaplicabilidad de presunciones que complementan el cuadro probatorio.
En tal sentido aduce que no resulta aplicable el Instituto de la prescripción, cuando a su entender habría un
abuso de confianza de la actora, máxime cuando la coaccionante V. era la sobrina de la madre de recurrente.
Cuestiona la valoración parcial de la prueba por parte de la Magistrada arribando a la conclusión de restarle
valor al segundo de los boletos suscripto entre su representado y el Sr. V. Solicita en definitiva se revoque la
sentencia de la anterior instancia, rechazándose la demanda, haciéndose lugar a la reconvención deducida del
boleto de compraventa y convenio por la causal de Lesión. También solicita el rechazo de la excepción de
prescripción por no haber transcurrido el término legal. Subsidiariamente de no hacerse lugar a la prescripción,
se rechace la demanda y revoque la sentencia recurrida estableciendo la validez del segundo boleto de
compraventa.
IV. Primeramente, se tratará la deserción del recurso planteado por la actora en el escrito de réplica de fs.
851/855 punto “2”.
Si bien el escrito de expresión de agravios deberá contener la crítica concreta y razonada de las partes de
fallo que el apelante considere equivocadas (art. 260 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación), este tribunal se
ha guiado siempre por un criterio de amplia tolerancia para ponderar la suficiencia de la técnica recursiva, por
entender que tal directiva es la que más adecuadamente armoniza el cumplimiento de los requisitos legales
impuestos por la citada norma procesal con la garantía de la defensa en juicio de raigambre constitucional. De
allí, que aunque el escrito de expresión de agravios no esté formulado en los términos que prescribe la norma
citada precedentemente y aparezca rozando la línea tangencial que divide la discrepancia con la actividad crítica
de lo resuelto en la instancia de grado, se rescata un mínimo de agravios por la cual resulta procedente su
tratamiento.
V. En razón que el 1° de agosto del año próximo pasado ha entrado en vigencia el nuevo Cód. Civ. y Com.
de la Nación, nos introduce a considerar lo referido a la vigencia temporal de la ley, aspecto que aparece
legislado en el art. 7 del citado cuerpo legal.
Tratándose el presente caso de una relación contractual, no resulta aplicable a los contratos constituidos,
modificados y extinguidos conforme el Cód. Civ. y Com. de la Nación, pues de trata de normas supletorias y
ellas no son de aplicación inmediata, excepto que se trate de un contrato de consumo, que son de aplicación
inmediata por resultar las mismas más favorables (Aída Kemelmajer de Carlucci “La Aplicación del Cód. Civ. y
Com. a las relaciones y situaciones jurídicas existentes” Ed. Rubinzal Culzoni, pág. 148 y sgts.).
Así, los efectos consolidados previamente, entre otros, los requisitos de su celebración, incumplimientos
reclamados, y demás situaciones ocurridas con anterioridad a dicha fecha, deberán ser juzgadas a la luz de la
anterior normativa; compartiendo de tal modo, el criterio de la anterior instancia.
VI. Resulta adecuado, a los fines de dar un correcto marco al tratamiento de los agravios, que se delimite
claramente el objeto de la controversia.
La parte actora promueve demanda por restitución del inmueble sito en la calle ... de la localidad de J. L.
Suárez, Pdo. de Gral. San Martín, Pcia. de Bs. As. a fin de constituir derechos reales, con base en un convenio,
boleto de compraventa y Poder especial irrevocable celebrado entre los actores y la hoy extinta Sra. S. M. F.
El codemandado J. L. P., en su carácter de heredero de la Sra. F., reconviene por nulidad del convenio y
boleto de compraventa referenciados, por entender que se encuentran configuradas las causales de precio vil y
lesión subjetiva, solicitando a su vez la nulidad de la cláusula de irrevocabilidad del Poder especial con
fundamento en que el mandato se otorgó solamente en interés de la compradora, señalando la validez del
segundo boleto de compraventa celebrado en su calidad de heredero con el codemandado V.
El codemandado N. S. V., solicita se rechace la demanda y se haga lugar a la reconvención planteada por el
accionado P.
Por una cuestión metodológica, se tratará en primer término el agravio en torno a la cuestión de la
prescripción. La Magistrada de grado, con base en el tiempo transcurrido entre los instrumentos de fs. 2/4, 9/11
y 14/16 (Convenio, Boleto de compra venta y Poder irrevocable) de fecha 26/07/2002 y la articulación de la
excepción de marras el día 21/09/2011 consideró transcurrido el plazo de cinco años dispuesto por la norma del
art. 954 del Cód. Civil. En consecuencia, declaró prescripta la acción de nulidad fundado en la lesión subjetiva y
“precio vil” interpuesta por los codemandados contra los citados instrumentos.

© Thomson Reuters Información Legal 2

 Documento

El embate contra dicha decisión, no reúne los requisitos previstos por lo dispuesto por el art. 260 del Cód.
Proc. Civ. y Com. de la Nación. Es decir que no rebate el fundamento de lo decidido, mediante una crítica
concreta y razonada del punto, solo se limita a exponer argumentos genéricos sin indicar el concreto el error
incurrido por la a quo, razón por la cual, propicio el rechazo del recurso en tal aspecto, con costas a cargo del
recurrente.
Despejada la cuestión en cuanto se encuentra operada la prescripción de la pretensión deducida en la
reconvención propuesta por la demandada, queda en pie el tratamiento del mejor derecho que le asistiría a las
partes en virtud de los boletos de compraventa enarbolados por cada una de ellas, base de sus pretensiones. Es
decir cuál de dichos instrumentos primaría uno sobre el otro y cuál sería la consecuencia aparejada.
En materia de obligaciones de dar cosas ciertas, puede darse que un bien sea enajenado dos o más veces, a
cuyo efecto el Cód. Civ. ha tratado estos problemas en los arts. 3269 y en los arts. 594, 595 y 596, surgiendo del
juego armónico de los mismos la importancia del Código en asignar a que se haya efectuado la tradición y se
tenga buena fe en el momento de adquisición del derecho.
El art. 3269 dispone: “Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la
obligación de transmitirle sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en
posesión de la cosa es preferida en la ejecución del contrato de las otras, aunque su título sea más reciente, con
tal que haya buena fe, cuando la cosa le fue entregada”.
Dicho precepto tiene un alcance general; aunque para el caso de Inmuebles, el conflicto entre distintos
pretendientes a la entrega de la cosa es resuelto por el art. 594 del mismo Código a favor del que ha recibido la
tradición del bien, aunque su título sea de fecha posterior y siempre que tenga buena fe, siendo menester hacer
notar que las partes deben presentar títulos de igual valor (Pedro N. Cazeaux - Félix A. Trigo Represas,
“Derecho de las obligaciones”, ed. Platense, 3° ed., t. II, pág. 39/40). Agrega dicho autor, que para el caso que
no haya sido entregado a ninguno de los contratantes, dispone el art. 596 del Cód. Civ. de la Nación: “Será
preferido el acreedor cuyo instrumento público sea de fecha anterior”, acotando además, que después de la
reforma del art. 2505 del mentado cuerpo legal, al exigirse la inscripción del título en el Registro de la
Propiedad para la perfección del acto y su oponibilidad a terceros, ha de tenerse en cuenta tal aspecto (ob. cit, p.
62/63).
En tal marco jurídico, ha de tratarse la cuestión planteada en autos referenciada “supra”.
La parte actora, ha adjuntado a) un Convenio Privado (fs. 2/4) celebrado con fecha 26/07/2002 entre los
cónyuges J. R. A. y J. R. V. por una parte y Stela M. F. por la otra, mediante el cual, los primeros asumieron una
obligación que la segunda mantenía con el Bco. de la Pcia. de Bs. As. cuya liquidación ascendía al 29/06/2000
en la suma de $7190, comprometiéndose la Sra. F. a través de la cláusula tercera la transmisión de la nuda
propiedad del inmueble de autos, reservándose el usufructo de por vida; con “cargo” para los compradores de
asumir de por vida a favor de la vendedora, todo los gastos que demanden la atención de la salud, alimentos, y
tanto el mantenimiento como impuestos y servicios de la propiedad transmitida; b) Boleto de compraventa,
adjuntado a fs. 9/11, celebrado el 26/07/2002 entre los actores y S. M. F., ésta última en su carácter de
propietaria vende a los primeros el inmueble objeto de autos, estableciéndose la suma de U$S 7190, importe
éste integrado con los compromisos asumido en el “Convenio Privado” referenciado. Finalmente, acompaña un
“Poder Especial Irrevocable” obrante a fs. 14/16, por el cual S. M. F. confiere Poder Especial Irrevocable a
favor de los accionantes de autos para que en su nombre y representación otorguen a favor de sí mismos la
escritura traslativa de la Nuda Propiedad del bien indicado.
Por su parte, el boleto adjuntado a fs. 433/434 por el codemandado N. S. V. citado en calidad de tercero,
celebrado con fecha 07/05/2009, tuvo por objeto la venta del mismo inmueble de autos, realizada por el
codemandado P., alegando este el carácter universal heredero de la Sra. S. M. F. y que se encontraba en
posesión del inmueble al momento de fallecimiento de dicha persona. Constando el precio de venta y la entrega
de la posesión de P. a V. (cláusula primera y tercera).
Del análisis de ambos boletos de compraventa que en principio colisionarían por tratarse de la misma
propiedad vendida y a su vez, pretendida por las partes de autos, ha de señalarse:
De ambos instrumentos resulta que el inmueble fue vendido por dos personas legitimadas al efecto. La Sra.
F. en su calidad de Propietaria “originaria” y el Sr. P. en carácter de heredero conforme resulta de los autos “F.
S. M. s/ Sucesión”, que a fs. 38 a quien se lo declara único y universal heredero. Es decir que P., al momento del
fallecimiento de su madre había entrado en posesión de la herencia conforme lo prescribe el art. 3410 del Cód.
Civ. de la Nación.

© Thomson Reuters Información Legal 3

 Documento

En ambos casos, las prestaciones a cargo de los compradores estarían cumplidas conforme se desprende de
las constancias de autos y pruebas producidas.
En cuanto a la tradición de la cosa, considero que a ninguno de los compradores resultantes de los boletos
referenciados les ha sido transmitida.
En efecto, respecto del primer boleto, es claro que la posesión ha continuado en cabeza de la Sra. F. quien
ejerció la misma hasta el día de su fallecimiento, tal es así que conforme a la cláusula primera, los actores
adquirieron la Nuda Propiedad, reservándose el Usufructo, cuya constitución se haría mediante la escritura
notarial respectiva (cláusula primera del boleto; y tercera del Convenio Privado).
Del segundo de los boletos, si bien de la cláusula primera se desprende que el Sr. P. le entrega la posesión
del inmueble, considero que resulta ser una cláusula meramente formal, habida cuenta que efectivamente,
conforme resulta del mandamiento de constatación de fs. 300/301 surge que al 25/08/2011 el codemandado P.
se encontraba residiendo junto a su familia en su carácter de propietario; situación ésta, ratificada mediante la
absolución de posiciones, que al preguntársele “(...) Ud. entró a habitar el inmueble en forma ininterrumpida
desde el ingreso y hasta la actualidad” (posiciones 3°), contestó: “Que es cierto” (ver fs. 653). Todo lo cual me
lleva a la convicción que P. no hizo tradición del inmueble y en consecuencia
VII. No entró en posesión del mismo, por lo menos hasta la promoción del presente litigio. Por último,
corresponde analizar un tema vital como lo es la fecha cierta de los boletos en cuestión.
En cuanto al primer boleto, si bien del mismo se encuentran reconocidas las firmas de los otorgantes ante un
escribano con la presencia de dos testigos, no ha adquirido fecha cierta. En efecto, explica Guillermo A. Borda
que este procedimiento podría facilitar de modo extraordinario el fraude en perjuicio de terceros, requiriéndose
por consiguiente la redacción de una escritura en la que el documento quede perfectamente individualizado (art.
1459 del CC). En la práctica, señala dicho autor, que los escribanos sólo dan fecha cierta a un instrumento
privado transcribiéndolo en el protocolo, cumpliendo lo previsto por el art. 1035 inc. 3 del Cód. Civ.) (Tratado
de Derecho Civil, parte Gral. Ed. LA LEY T. II, pág. 170/171). Es por ello, que la fecha cierta del mentado
instrumento fue adquirida al momento del fallecimiento de la Sra. F., acaecida el día 18/09/2008 (art. 1034 inc.
4° del Cód. Civil).
En cuanto al segundo de los boletos, adjuntado por el Sr. V., se advierte que no contiene fecha cierta. Al
respecto, se sostuvo que “No da fecha cierta al instrumento privado, el sello fechador del impuesto a los sellos
(SCJBA 1995/06/13, LA LEY BA, 1995-909; Cám. Nac. Civ. Sala A, LA LEY t. 139 p. 308; ídem Sala C, LA
LEY t. 118, p. 912).
Así las cosas, si bien de los boletos analizados se desprende que ambos compradores han adquirido el
inmueble de autos a través de vendedores legitimados, de buena fe y a título oneroso, no resulta aplicable la
exclusión contenida en el art. 1051 del Cód. Civ., ya que no se trata de una transmisión de derechos efectuada
por alguno de los vendedores que no es dómino.
De ahí que el adquiriente por boleto, siguiendo a Wayar: “Es titular de un derecho personal o de crédito
frente al vendedor, en virtud del cual está facultado para exigir la transferencia del domino mediante la
escrituración del acuerdo traditivo. Cuando se presentan otros acreedores del vendedor, se suscita un conflicto
entre acreedores, o colisión de derechos personales que debe resuelto de acuerdo a las siguientes pautas: 1) Si el
boleto tiene fecha cierta anterior a la iniciación del pleito por parte del otro acreedor, debe ser preferido el titular
del boleto...4) Sólo podría ser vencido el titular del boleto, cuando el otro acreedor tenga título de fecha
anterior...” (Compraventa y permuta, Ed. Astrea, Bs. As. 1984 pág. 580).
De tal modo se arriba a la conclusión que el boleto adjuntado por los actores, ha de preferirse al del
codemandado N. S. V., sin perjuicio de las acciones personales de regreso que le competen de este respecto del
vendedor J. L. P.
Consecuentemente, propicio confirmar la sentencia recurrida.
VIII. En cuanto a las costas, propicio mantener por la acción las impuestas en la instancia de grado y de
igual modo respecto de las de esta instancia. En cuanto a la reconvención, propongo imponerlas por su orden,
toda vez que los demandados reconvinientes, atento al modo en que se resolvió la cuestión, pudieron haber
tenido la seria convicción de litigar en defensa de sus derechos. Lo mismo para las de esta instancia. (art. 68 del
Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
Con los alcances expresados voto por la afirmativa.

© Thomson Reuters Información Legal 4

 Documento

El doctor Lami votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.

2ª cuestión. — El doctor Sirvén dijo:
Atento el resultado de la votación a la cuestión anterior, I) Rechazar el recurso en cuanto a la defensa de la
prescripción, con costas de esta alzada la recurrente. II) Confirmar la sentencia apelada, en todo lo que fuera
materia de recurso. II) Propiciar que por la acción, se mantengan las costas impuestas en la instancia de grado; y
de igual manera respecto de las de esta instancia. En relación a la reconvención, propongo imponerlas por su
orden, toda vez que los demandados reconvinientes, atento al modo en que se resolvió la cuestión, pudieron
haber tenido la seria convicción de litigar en defensa de sus derechos. Lo mismo para las de esta instancia. (art.
68 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación); difiriendo la regulación de los honorarios para su oportunidad.
Así lo voto.
El doctor Lami votó en igual sentido y por los mismos fundamentos. Con lo que terminó el Acuerdo,
dictándose la siguiente sentencia: Por lo expuesto: Atento el resultado de la votación a la cuestión anterior, I) Se
rechaza el recurso en cuanto a la defensa de la prescripción, con costas de esta alzada la recurrente. II) Se
confirma la sentencia apelada, en todo lo que fuera materia de recurso. II) Las costas por la acción, Se
mantienen las impuestas en la instancia de grado; y de igual manera respecto de las de esta instancia. En
relación a la reconvención, Se imponen por su orden. Lo propio para las de esta instancia. (art. 68 del Cód. Proc.
Civ. y Com. de la Nación); difiriendo la regulación de los honorarios para su oportunidad. Regístrese.
Notifíquese. Devuélvase. — Carlos R. Lami. — Manuel A. Sirvén.

© Thomson Reuters Información Legal 5