Puer o Madryn

Proyecto habitacional

Realizado: Ing. José Villegas

Análisis general de gestión para proyecto habitacional
Realizado: Ing. José Villegas
Enero 2023 Analisis de gestion
Fuente imagen: stockphoto
Contenido

• Objetivos generales
• Ubicación y actividad económica
• Crecimiento poblacional
• Costo del mercado inmobiliario
• Costo estimado m2 de construcción
• Análisis de gestión
• Conclusiones

Proyecto habitacional
Objetivos generales
La actual presentación tiene como objetivo general definir las condiciones geográficas,
demográficas y económicas, dentro de la ciudad de Puerto Madryn para especificar la
viabilidad y rentabilidad en la ejecución de un proyecto habitacional de bajo impacto,
considerando la realización del proyecto en tiempos admisibles.

Proyecto habitacional
Ubicación y actividad económica
La ciudad de Puerto Madryn, se ubica al noreste de la Patagonia Argentina y
perteneciente a la provincial de Chubut. Dispone de un aeropuerto comercial a solo
10 km de su ciudad, el cual presenta rutas con las principales provincias del país.

Esta ciudad costeña, en función de su diversidad marina y ubicación geográfica ha

generado principalmente las siguientes actividades economicas:

TURISMO: Considerando su variada fauna marina, resaltando la presencia de las

ballenas australes, pingüinos, lobos marinos entre otros. Así como sus calmadas
aguas en comparación a otras costas argentinas, por su condición de golfo, genera
un atractivo y lo convierte como un punto turístico reconocido en todo la nación,
recibiendo mas de 200.000 turistas en el 2022 (Enero a febrero 83.400 y de julio a
diciembre117.450).

PESCA: Partiendo de la “riqueza” marina disponible, Posee unos de los puertos

pesqueros mas importante del sur del país. Generando de esta forma un aporte
importante a la económica de la ciudad.

ZONA INDUSTRIAL: Conformada por diversas empresas, siendo la principal ALUAR.

Este rubro genera y potencia la economía de la zona.

CONSTRUCCIÓN: Se puede adicionar como actividad emergente, debido a los

múltiples proyectos habitacionales que se encuentra en ejecución a la presente
fecha en diversas zonas de la ciudad.
Grafico 1. Ubicación general Puerto Madryn
Proyecto habitacional
Crecimiento poblacional
Según investigaciones oficiales publicadas por entes del estado nacional (INDEC) en la ciudad de Puerto Madryn, el último
censo registró una población de 123.882 personas, presentando un aumento en sus habitantes del 50,7 % con respecto al
censo realizado de forma previa el año 2010. Este crecimiento abrupto de población incrementa la necesidad y demandas de
inmuebles dentro de la ciudad costeña.

Población
140.000

Tabla 1. Registro población Puerto Madryn.

120.000

100.000
Año Población
Numero de habitantes

2022 123.582
80.000
2010 81.995
60.000
2001 57.614
40.000 1991 45.047
20.000 1980 21.689
0
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025
Año

Grafico 2. Registro de población ciudad de Puerto Madryn

Proyecto habitacional
Costo del mercado inmobiliario
En función del registro de 77 publicaciones se presenta el grafico 3,
el cual muestra una distribución general en el costo del metro cuadro
de construcción de las viviendas por zonas. De forma general se tiene
un valor promedio de 1.596 USD. A continuación se muestra lo
Norte observado referente al m2 de construcción:

• Las viviendas al oeste de la avenida Marcelo Alvear (recta verde)

disminuyen mucho su valoración.
• En el barrio sur, existe una demarcada diferencia de costo entre
las viviendas ubicada al este y oeste de la avenida Roca (recta
azul). Mostrando mayor valor las ubicadas al este.
• La zona centro mantiene una tendencia de color amarillo (entre
1500 y 1999 USD).
• Las viviendas frente al mar poseen un valor representativo
cercano a los 2.300 USD.
• Las viviendas de color rojo (menor a 1000 USD) que se encuentran
al este de la avenida Marcelo Alvear (recta verde), presentan
muchas desmejoras en sus condiciones actuales.
• Las viviendas de alto costo en algunos casos presentaron fechas
de publicación inclusive mayor a un año.

Grafico 3. Costo m2 de construcción Proyecto habitacional

Costo estimado m2 de construcción
Para la estimación del m2 de construcción, se tomo como modelo base una hoja de calculo realizada para un proyecto
habitacional de 1023 m2 de área en obra, distribuido en tres plantas. Los precios unitarios de los materiales y productos
requeridos fueron suministrados por los principales comercios en la ciudad asociados al área de la construcción El presupuesto
considera las siguientes áreas de ejecución: Excavaciones, pisos, zócalos, revestimiento, pintura, hierro, hormigones,
mampostería, techado, revoques, yeso, tanque, tabiques Durlock, solada, Instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias,
instalaciones de gas interna, artefactos de baño, grifería, mesada de cocina, carpintería, ventanas, amoblamiento de cocina,
volumen tanque de bombeo, terminaciones, escaleras entre otros.

Tabla 2. modelo análisis precio unitario por En función del análisis de costo considerando el precio de los
producto o material materiales y mano de obre para un proyecto de bajo impacto,
se establa un valor aproximado a los 500 USD/m2 Considerando
una tasa de cambio de 350 pesos por 1 USD.

Tabla 3. modelo análisis costo por m2

Proyecto habitacional
Análisis de gestión

Identificar costo y Identificar y disponer Contactar proveedores e

Alcance potencial del del personal base Identificar costo general
mercado requerido de obra

Encargado Jefe de proyecto Jefe de proyecto Jefe de proyecto

Nombre José Villegas José Villegas José Villegas

Generar normas de acuerdo Promover y llevar cada

Definir Generar acuerdo
transparentes entre las transacción económica con el
permisologia de negociación
partes involucradas en los cliente y ayudar a ubicar el lote
base requerida dueño de lote
aspectos económicos requerido.
Gestor Escribano Dueño lote Inmobiliaria
Por definir Por definir Por definir Gabriel Porreta

Generación de proyecto
civil con costo unitarios y
detalles de obras
Ing. Civil
Por definir debido lejanía
Ejecución de inmueble
Ejecución del Publicidad y mercadeo
4 etapas. En un lapso
Render a detalle con aprobación de
menor a 3 meses por
3D. inmobiliaria involucrada
etapa.
Arquitecto Publicista Jefe de proyectos
Ramon Villegas Solange San Martín José Villegas
Proyecto habitacional
Conclusiones

• La economía interna en auge es un aporte para el crecimiento de los proyectos

habitacionales en la ciudad.
• El registro del crecimiento población en mas del 50 % en 12 años y el numero de visitas
turísticas registradas en el 2022 el cual ascendió a mas de 200.000 personas. Inducen de
forma directa a un crecimiento en el rubro inmobiliario habitacional.
• En función del registro en 77 publicaciones se tiene un valor promedio del precio de venta
en la construcción de 1.596 USD/m2.
• Para un proyecto de bajo impacto se estima un costo aproximado de construcción de 500
USD/m2. el mismo puede varias según condiciones económicas nacionales y
especificaciones técnicas del proyecto
• Consideran los costos del mercado, se descarta la ejecución del proyecto en la zona
limitada al oeste de la venida Marcelo Alvear.
• Las viviendas de mayor costo muestran fechas de publicaciones en algunos casos mayores
a un año.

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