23 de Enero de 2023

ASIGNATURA: DERECHO MERCANTIL (Escuela de Negocios y Dirección)

PARTE 1.

1. En virtud de los datos aportados, que forma jurídica empresarial aconsejaríamos a

Don Francisco Pérez que debería elegir. ¿Por qué?

Según lo expuesto anteriormente, creo que la forma jurídica empresarial más aconsejable para
el caso de Don Francisco Pérez sería la de Sociedad de Responsabilidad Limitada.

En el caso se expone que Don Francisco Pérez no tiene muy buena relación personal con sus
futuros socios (Luis Fernández y Pedro Martínez), lo que nos lleva a pensar que sus socios no
van a querer asumir más responsabilidad que la limitada al capital aportado.

La Sociedad de Responsabilidad Limitada es un tipo de sociedad que se caracteriza porque su

capital social está dividido en participaciones sociales, indivisibles y acumulables y además está
integrado por las aportaciones de todos los socios, y en este modelo de sociedad no
responden personalmente ante las deudas sociales.

Además, contamos con tres socios: Don Francisco Pérez, que aportará su local propio por valor
de 100.000 euros, aportación no dineraria pero permitida por la ley puesto que es susceptible
de valoración económica; Luis Fernández, que aportará 1.200 euros y finalmente, Pedro
Martínez, que aportará 1.500 euros. Estos dos últimos, también serán los encargados de la
gestión y administración de la sociedad.

Recordemos que en la Sociedad de Responsabilidad Limitada, el capital mínimo tiene que ser
de 3.000 euros (por eso Luis Fernández y Pedro Martínez no podrían ellos solos llegar a crear la
sociedad, porque no llegan al mínimo) y en este caso, contaríamos con un capital de 102.700
euros.

2. ¿Cómo organizaríamos y distribuiríamos la participación de los socios en el negocio y

que órgano de administración aconsejaríamos elegir en función de la problemática
existente? Razona tu respuesta.

Para la organización y participación de los socios en el negocio, vamos a suponer que la

sociedad se ha creado con el capital de 102.700 euros y cada participación supongamos es de
100€, por lo que en total suman 1027 participaciones que quedarían repartidas de la siguiente
forma entre sus socios:

1. Don Francisco Pérez ha aportado 100.000 euros por lo que le corresponden 1000
participaciones.
2. Luis Fernández ha aportado 1.200 euros por lo que le corresponden 12
participaciones.
3. Pedro Martínez ha aportado 1.500 euros por lo que le corresponden 15
participaciones.
Las Sociedades de Responsabilidad Limitada están compuestas por dos órganos sociales: La
Junta General de socios, que se encuentra integrada por todos los socios, y el Órgano de
Administración, cuya gestión administrativa diaria de la sociedad y la representación la asume
una única persona (o a varios).

En nuestro caso en concreto, y como ya hemos visto, la mejor organización que podría adoptar
Don Francisco Pérez, es la de administrador único en el Órgano de Administración. Esto lo
dispongo así porque él es de todos los socios el que mayor capital aporta a la empresa, por lo
que es el que mayor riesgo va a asumir.

3. ¿Qué Documentación tenemos que solicitar a Don Francisco Pérez, para iniciar los
trámites de constitución?, y si fuese necesario ¿qué documentos deberán ser
aportados ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura
pública?

Necesitamos solicitar a Don Francisco Pérez lo siguiente para iniciar los trámites de
constitución:

- Descripción de la empresa.
- Definición del producto o servicio a suministrar.
- Planificación de los aspectos comerciales.
- Estudio Económico Financiero.

Con estos datos podemos ayudarle y asesorarle en el negocio que quiere crear.

Y los documentos que necesitamos que presente ante el notario para el otorgamiento de la
escritura pública son los siguientes:

- DNI de todos los socios para asegurar su identidad.

- La voluntad de constituir una sociedad de capital
- Las aportaciones que cada socio realice y la numeración de las participaciones (a
través de un certificado bancario)
- La identidad de la persona (o personas) que se encarguen de la administración y el
modo concreto en que inicialmente se organice la administración
- Certificado negativo del nombre original
- Los estatutos de la sociedad

4. Redacción de los estatutos o normas de funcionamiento.

TÍTULO I.- DENOMINACIÓN, DURACIÓN, DOMICILIO Y OBJETO

Artículo 1º.-Denominación

La Sociedad se denominará “………………………………………………………………………. S.L.”, y se regirá

por su contrato constitutivo, por los presentes estatutos y en lo en ellos no dispuesto, por la
Ley de Sociedades de Capital.

Artículo 2º.-Duración
La Sociedad tendrá una duración de carácter indefinido, dándose comienzo al inicio de sus
operaciones el día siguiente al del otorgamiento de su escritura constitutiva, sin perjuicio de
las consecuencias legales previstas para los actos y contratos celebrados en nombre de la
Sociedad en momentos anteriores al de su inscripción en el Registro Mercantil.

Los ejercicios sociales se computarán por años naturales.

Artículo 3º.-Domicilio

El domicilio de la Sociedad se halla situado en Madrid calle Leganitos número 6.

Artículo 4º.-Objeto social

El objeto social de la Sociedad será la intermediación en la compraventa de inmuebles.

TÍTULO II.- CAPITAL SOCIAL Y PARTICIPACIONES

Artículo 5º.-Capital social

El capital social será de 102.700 euros, dividido en 1027 participaciones de 100 euros de valor
nominal cada una de ellas, numeradas de manera correlativa con los números 1 a 1027.

Dicho capital se halla totalmente suscrito y desembolsado mediante aportaciones dinerarias

realizadas por los socios fundadores a título de propiedad.

Artículo 6º.-Prohibiciones sobre las participaciones

Las participaciones no podrán ser incorporadas a títulos valores, ni representadas mediante

anotaciones en cuenta, ni denominarse acciones.

Artículo 7º.-Título de propiedad sobre las participaciones

No podrán emitirse resguardos provisionales acreditativos de la propiedad sobre una o varias

participaciones sociales, siendo el único título de propiedad la escritura constitutiva de la
Sociedad o, en su caso, los documentos públicos en los que se acrediten las subsiguientes
adquisiciones de dichas participaciones.

Artículo 8º.-Libro Registro de Socios

La sociedad llevará un Libro Registro de Socios cuya custodia y llevanza corresponde al órgano
de administración, en el que se harán constar la titularidad originaria y las sucesivas
transmisiones, voluntarias o forzosas, de las participaciones sociales, y la constitución de
derechos reales y otros gravámenes que sobre ellas pueda realizarse, indicando en cada
anotación la identidad y el domicilio del titular de la participación o del derecho de gravamen
constituido sobre ella.

Sólo podrá rectificarse su contenido si los interesados no se oponen a ello en el plazo de un

mes desde la notificación fehaciente del propósito de proceder a la misma.

Cualquier socio tendrá derecho a examinar el contenido del Libro, y tendrán derecho a
obtener certificación de las participaciones, derechos o gravámenes registrados a su nombre
tanto los socios como los titulares de los derechos reales o gravámenes que se hayan hecho
constar en él.

Los datos personales de los socios podrán modificarse a su instancia, sin que surta efectos
entre tanto frente a la sociedad.

Artículo 9º.-Reglas generales sobre transmisiones de las participaciones y constitución de

cargas o gravámenes sobre las mismas

Toda transmisión de las participaciones sociales o constitución de cargas o gravámenes sobre

las mismas deberá constar en documento público, y deberán ser comunicadas por escrito a la
Sociedad.

Artículo 10º.- Transmisiones

A) Voluntarias por actos ínter vivos.

Será libre toda transmisión voluntaria de participaciones sociales realizada por actos ínter
vivos, a título oneroso o gratuito, entre socios, así como las realizadas a favor del cónyuge,
ascendientes o descendientes del socio, o en favor de sociedades pertenecientes al mismo
grupo de la transmitente, en los términos establecidos en el Artículo 42 del Código de
Comercio.

Las demás transmisiones por actos ínter vivos se sujetarán a lo dispuesto en la ley.

- 1. La adquisición, por cualquier título, de participaciones sociales, deberá ser comunicada por
escrito al órgano de administración de la Sociedad, indicando el nombre o denominación
social, nacionalidad y domicilio del adquirente.

- 2. El régimen de la transmisión de las participaciones sociales será el vigente en la fecha en

que el socio hubiere comunicado a la sociedad el propósito de transmitir o, en su caso, en la
fecha del fallecimiento del socio o en la de adjudicación judicial o administrativa.

- 3. Las transmisiones de participaciones sociales que no se ajusten a lo previsto en estos

estatutos, no producirán efecto alguno frente a la sociedad.

Artículo 11º.-Copropiedad, usufructo, prenda y embargo de las participaciones sociales.

La copropiedad, usufructo, prenda y embargo de las participaciones sociales se regirá por las
disposiciones legales previstas al efecto.

TÍTULO III.-ÓRGANOS SOCIALES

Artículo 12º.- Junta general

A) Convocatoria.
Las juntas generales se convocarán mediante anuncio individual y escrito que será remitido
por correo certificado con acuse de recibo dirigido al domicilio que a tal efecto conste en el
Libro Registro de Socios.

Los socios que residan en el extranjero deberán designar un domicilio del territorio nacional
para notificaciones.

B) Adopción de acuerdos.

Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre
que representen al menos un tercio de los votos correspondientes a las participaciones
sociales en que se divide el capital social, no computándose los votos en blanco.

No obstante y por excepción a lo dispuesto en el apartado anterior, se requerirá el voto

favorable:

a) De más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el

capital social, para los acuerdos referentes al aumento o reducción de capital social, o,
cualquier otra modificación de los estatutos sociales para los que no se requiera la mayoría
cualificada que se indica en el apartado siguiente.

b) De al menos dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide
el capital social, para los acuerdos referentes a la transformación, fusión o escisión de la
sociedad, a la supresión del derecho de preferencia en los aumentos de capital, a la exclusión
de socios, a la autorización a los administradores para que puedan dedicarse, por cuenta
propia o ajena, al mismo, análogo o complementario género de actividad que constituya el
objeto social.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación preferente de las disposiciones legales

imperativas que, para determinados acuerdos, exijan el consentimiento de todos los socios o
impongan requisitos específicos.

Artículo 13º. Órgano de administración: modo de organizarse.

1. La administración de la sociedad podrá confiarse a un órgano unipersonal (administrador

único), a varios administradores solidarios, a varios administradores mancomunados o a un
consejo de administración con un número mínimo de…… administradores y un número
máximo de ……. administradores.

2. Corresponde a la junta general, por mayoría cualificada y sin que implique modificación
estatutaria, la facultad de optar por cualquiera de los modos de organizar la administración de
la Sociedad.

3. Los administradores ejercerán su cargo por tiempo indefinido, salvo que la Junta general,
con posterioridad a la constitución, determine su nombramiento por plazo determinado.

4. El cargo de administrador no es retribuido.

Artículo 14º. Poder de representación.

En cuanto a las diferentes formas del órgano de administración, se establece lo siguiente:

1. En caso de que exista un Administrador único, el poder de representación corresponderá al

mismo.

2. En caso de que existan varios Administradores solidarios, el poder de representación

corresponderá a cada uno de ellos.

3. En caso de que existan varios Administradores conjuntos, el poder de representación

corresponderá y se ejercerá mancomunadamente por dos cualesquiera de ellos.

4. Cuando se trate de un Consejo de Administración, éste actuará colegiadamente.

Artículo 15º. Régimen del Consejo de Administración

1. Composición

El Consejo de Administración elegirá de su seno un Presidente y un Secretario y, en su caso,

uno o varios Vicepresidentes o Vicesecretarios, siempre que tales nombramientos no hubieren
sido realizados por la Junta General o los fundadores al tiempo de designar a los Consejeros.

2. Convocatoria

La convocatoria del Consejo corresponde a su Presidente, o a quien haga sus veces, quien
ejercerá dicha facultad siempre que lo considere conveniente y, en todo caso, cuando lo
soliciten al menos dos Consejeros, en cuyo caso deberá convocarlo para ser celebrado dentro
de los quince días siguientes a su petición.

La convocatoria se efectuará mediante escrito dirigido personalmente a cada Consejero y

remitido al domicilio a tal fin designado por cada uno de ellos o, a falta de determinación
especial, al registral, con cinco días de antelación a la fecha de la reunión; en dicho escrito se
indicará el día, hora y lugar de reunión. Salvo acuerdo unánime, el lugar de la reunión se fijará
en el municipio correspondiente al domicilio de la sociedad.

El Consejo quedará válidamente constituido, sin necesidad de previa convocatoria, siempre

que estén presentes la totalidad de sus miembros y todos ellos acepten por unanimidad la
celebración del mismo.

3. Representación

Todo Consejero podrá hacerse representar por otro. La representación se conferirá por escrito
y con carácter especial para cada reunión, mediante carta dirigida al Presidente.

4. Constitución

El Consejo quedará válidamente constituido cuando concurran a la reunión, presentes o

representados, más de la mitad de sus componentes.

5. Forma de deliberar y tomar acuerdos

Todos los Consejeros tendrán derecho a manifestarse sobre cada uno de los asuntos a tratar,
sin perjuicio de que corresponde al Presidente el otorgamiento de la palabra y la duración de
las intervenciones.

Necesariamente se someterán a votación las propuestas de acuerdos presentadas por, al

menos, dos Consejeros.

Cada miembro del Consejo puede emitir un voto. Los acuerdos se adoptarán por mayoría
absoluta de los Consejeros concurrentes a la sesión, salvo disposición legal específica.

El voto del Presidente será dirimente.

6. Acta

Las discusiones y acuerdos del Consejo se llevarán a un libro de actas que serán firmadas por el
Presidente y el Secretario del Consejo. Las actas serán aprobadas por el propio órgano, al final
de la reunión o en la siguiente; también podrán ser aprobadas por el Presidente y el
Secretario, dentro del plazo de siete días desde la celebración de la reunión del Consejo,
siempre que así lo hubieren autorizado por unanimidad los Consejeros concurrentes a la
misma.

7. Delegación de facultades

El Consejo de Administración podrá designar de su seno una Comisión Ejecutiva o uno o varios
Consejeros Delegados, determinando en todo caso, bien la enumeración particularizada de las
facultades que se delegan, bien la expresión de que se delegan todas las facultades legal y
estatutariamente delegables.

La delegación podrá ser temporal o permanente. La delegación permanente y la designación

de su titular requerirá el voto favorable de al menos dos terceras partes de los componentes
del Consejo y no producirá efecto alguno hasta su inscripción en el Registro Mercantil.

8. Autorregulación

En lo no previsto, y en cuanto ni se oponga a las disposiciones imperativas, el Consejo podrá

regular su propio funcionamiento.

TÍTULO IV.- EJERCICIO SOCIAL Y CUENTAS ANUALES

Artículo 16º.-Ejercicio social

Los ejercicios sociales comienzan el 1 de enero y finalizan el 31 de diciembre de cada año

natural.

Por excepción, el primer ejercicio social comprende desde el principio de las operaciones de la
Sociedad hasta el 31 de diciembre de ese mismo año.

Artículo 17º.-Cuentas Anuales

Las cuentas y el informe de gestión, así como, en su caso, su revisión por auditores de cuentas,
deberán ajustarse a las normas legales y reglamentarias vigentes en cada momento.
La distribución de dividendos a los socios se realizará en proporción a su participación en el
capital.

Los socios tienen derecho a examinar la contabilidad en los términos previstos en la Ley.

TÍTULO V.- DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD

Artículo 18º.-Disolución y liquidación

1. La disolución y liquidación de la sociedad, en lo no previsto por estos Estatutos, quedará

sujeta a las especiales disposiciones contenidas en la Ley.

2. Quienes fueren Administradores al tiempo de la disolución quedarán convertidos en

liquidadores salvo que, al acordar la disolución, los designe la Junta General.

5. ¿Qué pasos debemos llevar a cabo para que la empresa pueda comenzar las
operaciones con plena legalidad?

Los pasos que debemos llevar a cabo para que la empresa de Don Francisco Pérez y sus socios
pueda comenzar a operar con plena legalidad son los siguientes:

a- Conseguir un certificado acreditativo en el Registro Mercantil (C/ Principe Vergara n94

Madrid) de que no existe otra sociedad con el mismo nombre que el de la sociedad
que se pretende constituir.
b- Firmar la escritura de constitución de la Sociedad ante notario por parte de todos los
socios fundadores.
- Se debe presentar la certificación negativa de la denominación y la
acreditación del desembolso del capital social
c- Liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados (ITPAJD).
- Se tiene un plazo de 30 días hábiles a partir del otorgamiento de la escritura
pública ante el notario.
d- Inscripción en el registro mercantil (en la provincia donde esté domiciliada).
- A partir de este momento la sociedad adquiere plena capacidad jurídica.
- Es necesaria la Escritura Pública de Constitución y el modelo 600 de ITPAJD.
e- Solicitar el número de identificación fiscal (NIF) en la Administración de la Agencia
Tributaria.
- El plazo debe ser como máximo 30 días naturales posteriores a la Constitución
del a Sociedad
f- Presentar el impreso oficial de Declaración Censal en la Agencia Tributaria.
g- Solicitar el Alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas en la Administración de
la Agencia Tributaria (aunque algunos ayuntamientos y diputaciones tienen
competencia en este ámbito)
h- Solicitar la Licencia Municipal de Obras en el departamento de Urbanismo del
Ayuntamiento correspondiente si fuera necesario.
 i- Solicitar la Licencia Municipal de Apertura (trámite obligatorio) a través de la cual se
demuestra que el local cumple con la normativa vigente para llevar a cabo una
actividad económica.
j- Inscribirse en el registro industrial y obtener la autorización de la puesta en marcha de
la actividad industrial.
k- Inscripción de la empresa en la Seguridad Social en la Administración de la Seguridad
Social.
l- Comunicar la apertura del centro de trabajo en las Consejerías de Trabajo de la CCAA.
m- Obtención del certificado electrónico para firma.

PARTE 2:

1. ¿Qué contratos deben celebrar la empresa de Francisco Pérez y sus socios para
poder financiar el nuevo negocio?

El contrato que debe celebrar la empresa de Don Francisco Pérez y sus socios para poder
financiar el nuevo negocio es el contrato de COMPRAVENTA mercantil por el que Don
Francisco se obliga a entregar el local a CONSTRUCCIONES EL PICO S.A.

Una vez realizado este contrato, podrían intentar alquilar ese local de nuevo (CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DEL LOCAL DE NEGOCIO) para continuar con la actividad económica para la
captación de posibles nuevos clientes.

2. Redactar los contratos teniendo en cuenta la situación planteada

1- Modelo de contrato de compraventa de local de negocio

En ______________ , a ______ de ______________ de _______

REUNIDOS

De una parte, D FRANCISCO PEREZ, mayor de edad, vecino de ______________ , domiciliado

en ________________________________ , con documento nacional de identidad número
0000000-M , en lo sucesivo denominada PARTE VENDEDORA o VENDEDOR, y

De otra parte, D _________________________________ , mayor de edad, vecino de

______________ , domiciliado en ________________________________ , con documento
nacional de identidad número ______________ , en lo sucesivo denominada PARTE
COMPRADORA o COMPRADOR.

INTERVIENEN

Ambos compareciente intervienen en su propio nombre y derecho.

(Si lo hicieran en representación se indicará D _______________________ en representación

de la mercantil _______________________ , S.A./S.L/etc., con domicilio en ______________ y
CIF número ______________. En uso del poder otorgado ante D ______________ , Notario de
______________ , el ______________ de ______________ de mil novecientos
______________ , bajo el número ______________ de los de su protocolo, y por medio del
cual se halla facultado para ejercitar, entre otras, las siguientes facultades:
__________________)

Se reconocen mutuamente con capacidad suficiente para otorgar el presente contrato de

compraventa de local de negocio y a tal fin,

EXPONEN

I.- Que D _______________________ / _______________________ S.A., S.L., etc. es

propietario de la siguiente finca _________________________________________
(descripción registral, referencia catastral, título y cargas).

II.- Que D _______________________ / _______________________ S.A., S.L., etc. tiene

interés en adquirir la finca descrita en el exponente precedente.

III.- Que por ello ambas partes,

ACUERDAN

Llevar a efecto el presente contrato de COMPRAVENTA DE LOCAL, mediante las siguientes

CLAUSULAS

Primera.- El objeto del presente contrato es la compraventa del local descrito en el Exponente
I de este documento con los bienes y derechos que se detallan en el Anexo I, y cuya
descripción registral es la siguiente: ________________________________

Segunda.- El precio del objeto de la compraventa es de TRES CIENTOS MIL EUROS (300.000€),
de conformidad para ambas partes.

Tercera.- El VENDEDOR entrega y pone a disposición del COMPRADOR la finca objeto del
presente contrato con sus bienes y derechos manifestando éste su satisfacción por todo ello.

Cuarta.- El pago se efectúa en el presente acto mediante ______________ (metálico, cheque

conformado nº ____________________________ de la entidad ______________ , etc.),
cantidad que el vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción, sirviendo el presente
documento como carta de pago.

Quinta.- El establecimiento transmitido se encuentra libre de cargas y gravámenes tal y como

se justifica con certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº ______________ de
______________ que se acompaña al presente documento como Anexo ______________
Igualmente se encuentra al corriente del pago de cuotas y derramas de la Comunidad de
Propietarios a la que pertenece, lo que se acredita con la correspondiente certificación
expedida por el Secretario/ Administrador de la misma.

No obstante lo anterior, las partes acuerdan que todas aquellas obligaciones o débitos nacidos
antes de la fecha de formalización de este documento serán de cuenta del VENDEDOR.
Sexta.- Todos los gastos e impuestos excepto el Impuesto sobre Incremento de Valor de los
Terrenos Urbanos, derivados de este otorgamiento, serán de cuenta exclusiva del
COMPRADOR.

Séptima.- Ambas partes contratantes renuncian expresamente a su fuero sometiéndose a los

Juzgados y Tribunales de ______________

Y en prueba de conformidad con todo ello firman el presente documento por duplicado
ejemplar y a un solo efecto en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.

El vendedor - Firmado: ______________

El comprador - Firmado: ______________

ANEXOS: I.- Bienes y derechos que se transmiten con el establecimiento mercantil.

2 – Modelo de contrato de arrendamiento del local del negocio

En ……………., a ….. de ………….. de 2015

REUNIDOS

De una parte, D. …………………………, mayor de edad, con DNI. …………….., y con domicilio en la
ciudad de ......................, C/ ...............................

De otra parte, D. ………………………………, mayor de edad, con DNI...................... y con domicilio a

efecto de notificaciones en la ciudad de ………………………, C/ ……………

INTERVIENEN

D. ……………………….. en su propio nombre y derecho, como parte arrendadora.

D. ………………….. igualmente en su propio nombre y derecho, como parte arrendataria.

(SI ALGUNA DE LAS PARTES REPRESENTA A UNA SOCIEDAD, QUITAR EL RENGLÓN SUPERIOR
CORRESPONDIENTE Y SUSTITUIR POR: D. ………………………………… en representación de la
sociedad ………………………., domiciliada en la ciudad de …………., C/ ………………., con CIF.
……………… e inscrita en el Registro mercantil de ………….., bajo el número ….., folio ….., hoja nº
………., quien comparece en calidad de apoderado, en virtud de Escritura autorizada por el
Notario de ………… D. ………………………., otorgada en fecha …. de …………… de ………, como parte
arrendataria/arrendadora).

Reconociéndose ambas partes capacidad legal suficiente para el otorgamiento del presente
contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda

EXPONEN

PRIMERO.- Que la parte arrendadora es propietaria de un local ubicado en la ciudad de

…………………, C/ …………………., con una superficie aproximada de .............m2.
 SEGUNDO.- Que interesando a la parte arrendataria tomar en arrendamiento el local descrito
en el expositivo primero (en adelante, “el inmueble) y, estando la parte arrendadora
interesada en arrendárselo, ésta lo ofrece y aquella lo acepta, y ambas partes convienen en
celebrar el presente contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda regido por las
siguientes

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- OBJETO

Por medio del presente contrato, la parte arrendadora arrienda a la parte arrendataria el
inmueble, quien lo acepta en las condiciones pactadas en este documento.

El inmueble se arrienda como cuerpo cierto, por lo que la posible discrepancia entre la
superficie real y la descrita en este contrato no afectará en más o en menos a la renta fijada en
este documento.

SEGUNDA.- DESTINO

La parte arrendataria se obliga a utilizar el inmueble arrendado para la actividad de

……………………………………………., no pudiéndose variar dicho uso sin consentimiento escrito de la
parte arrendadora. El incumplimiento de este precepto será motivo de resolución del contrato.

TERCERA.- ESTADO Y SITUACIÓN ADMINISTRATIVA. El arrendatario declara recibir el inmueble

en un buen estado de uso y conservación y se compromete a devolverlo en el mismo estado a
la conclusión de la relación contractual.

El arrendatario declara conocer la situación urbanística y de planeamiento del local arrendado,

así como los usos administrativamente permitidos en el mismo.

Serán de su cuenta y riesgo la obtención de los permisos y licencias que sean necesarios para
la apertura y el desarrollo de la actividad. No será causa de resolución del contrato el hecho de
que dichos permisos y licencias se denieguen, suspendan o revoquen, salvo que sean causas
imputables al arrendador.

CUARTA.- DURACIÓN. La duración del arrendamiento será de …….. AÑOS a contar desde el día
…… de ………………. de ……...

En caso de que alguna de las partes pretenda dar por finalizado el contrato a la fecha de
vencimiento, tendrá que comunicarlo fehacientemente a la otra antes de los treinta días
inmediatamente anteriores al vencimiento del contrato. Si así se hiciere, la parte arrendataria
deberá entregar a la parte arrendadora la posesión del inmueble en las mismas buenas
condiciones en que lo recibió, previa cumplimentación del correspondiente documento de
finalización de contrato.

En caso de no realizar ninguna de las partes la comunicación referida en el párrafo anterior, el

contrato se prorrogará automáticamente por periodos anuales, rigiendo similar sistema de
preaviso para que cualquiera de las partes de por finalizado el contrato de arrendamiento a la
finalización de cualquiera de las prórrogas.
QUINTA.- RENTA Y ACTUALIZACIÓN DE RENTA. El arrendatario abonará al arrendador, en
concepto de renta, la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS (7.200€) euros anuales más el IVA
correspondiente en cada momento, pagaderos por mensualidades anticipadas de SEISCIENTOS
(600€) euros más IVA cada una dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante
ingreso o transferencia bancaria en el número de cuenta ………………………………. En su caso,
retendrá el arrendatario de la mencionada base el porcentaje que en cada momento
corresponda y estará obligado a su ingreso en la agencia tributaria. Este porcentaje habrá de
descontarse de los recibos de renta mensuales.

El arrendatario hace entrega en este acto del primes mes de renta, sirviendo este documento
como la más eficaz carta de pago.

Al vencimiento de cada anualidad de contrato, la renta se verá incrementada según la

variación porcentual experimentada por el último Índice General de Precios al Consumo Anual
(IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el momento en el que
corresponda la revisión. El porcentaje de variación se aplicará siempre sobre la renta
actualizada vigente que corresponda al mes anterior a aquél en que la revisión proceda. La
primera actualización de la renta se realizará el día ..... de ............. de ......... y las sucesivas
cada ...... de ........... de los años en que el contrato permanezca vigente.

El incumplimiento de la obligación de pago en el periodo fijado será motivo de resolución del

contrato, siendo por cuenta del arrendatario los gastos que la resolución origine.

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres a os de duración del

contrato, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital
invertido en la mejora, el tipo de inter s legal del dinero en el momento de la terminación de
las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por
ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas
para la realización de la obra.

SEXTA.- DERECHOS INDEMNIZATORIOS DEL ARRENDATARIO. La parte arrendataria renuncia

expresamente a los derechos indemnizatorios por transcurso del plazo contractual que
reconoce el artículo 34 de la LAU.

SÉPTIMA.- CESIÓN Y SUBARRIENDO. Con expresa renuncia a lo dispuesto en el artículo 32 de la

LAU., el arrendatario se obliga a no subarrendar, en todo o en parte, ni ceder o traspasar el
inmueble arrendado sin el consentimiento expreso y escrito del arrendador. El incumplimiento
de esta cláusula será causa de resolución del contrato.

OCTAVA.- DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Con expresa renuncia de las partes a lo

dispuesto en el artículo 31 de la LAU., se acuerda que en caso de venta del inmueble
arrendado no tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre el mismo. El
arrendador comunicará al arrendatario con treinta días de antelación a la fecha de
formalización del contrato de compraventa su intención de vender el inmueble.
NOVENA.- SUBROGACIÓN DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO. En caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando en el inmueble se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos
y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá
notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del
fallecimiento del arrendatario.

DÉCIMA.- OBRAS DE CONSERVACIÓN. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a

elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble
en las condiciones adecuadas para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya
reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563
y 1.564 del Código Civil.

DÉCIMO PRIMERA.- PEQUEÑAS REPARACIONES. Las pequeñas reparaciones que exija el

desgaste por el uso ordinario del inmueble serán de cargo del arrendatario.

DÉCIMO SEGUNDA.- OBRAS DE MEJORA. El arrendatario estará obligado a soportar la

realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente
diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al
arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y
coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá
desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante al inmueble
arrendado. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en
proporción a la parte del inmueble de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a
la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

DÉCIMO TERCERA.- OBRAS DEL ARRENDATARIO. El arrendatario no podrá realizar sin el

consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración
del inmueble o del mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del inmueble por el
arrendador. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una
disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la

realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las
cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que ste pueda reclamar
indemnización alguna.

Si el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la

estabilidad de la edificación o de la seguridad del inmueble o sus accesorios, el arrendador
podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
DÉCIMO CUARTA.- GASTOS GENERALES Y SUMINISTROS Y OTROS. Los gastos de comunidad
serán de cuenta de la parte …………………, que actualmente ascienden a …………. euros
mensuales.

Los gastos por servicios con que cuente el inmueble arrendado que se individualicen mediante
aparatos contadores (agua, luz, gas, teléfono etc.) serán de cuenta del arrendatario, así como
el alta y la baja en los referidos suministros.

El pago del recibo del Impuesto de bienes inmuebles o contribución será a cargo de la parte
…………….., y actualmente asciende a la cantidad de ………….. euros/a o.

DÉCIMO QUINTA.- FIANZA. A la firma de este contrato el arrendatario hace entrega al

arrendador en concepto de fianza de la cantidad de MIL DOSCIENTOS (1.200€) euros en
metálico, equivalente a dos mensualidades de renta, para garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones.

En su caso, durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Finalizado este periodo, el arrendador podrá exigir que la fianza sea
incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades
de renta vigente en ese momento, según proceda.

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo,
devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin
que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

DÉCIMO SEXTA.- GARANTÍAS ADICIONALES. Las partes acuerdan no aportar garantías

adicionales a la fianza legal mencionada en la estipulación anterior.

D CIMO S PTIMA.- E ENCIÓN DE RESPONSA ILIDAD. El arrendatario contratará y mantendrá

en vigor, a su costa y durante toda la vigencia del contrato, una póliza de seguro de
responsabilidad civil que cubra el riesgo de da os y perjuicios que pudieran ocasionarse a
personas o cosas, o al inmueble, como consecuencia del uso del mismo, sea por actos u
omisiones del arrendatario o del personal dependiente.

DÉCIMO OCTAVA.- INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES. El incumplimiento por cualquiera de

las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere
cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del
contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su
actualización. c) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario. d) Cuando en
el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

DÉCIMO NOVENA.- DESISTIMIENTO

La parte arrendadora otorga expresamente a la parte arrendataria, a partir del …………. mes de
vigencia del contrato, la facultad de desistir anticipadamente del mismo, debiendo mediar
preaviso de treinta días a la fecha de efectividad del desistimiento e indemnizando a la parte
arrendadora con ………… mensualidades de renta. La parte arrendataria deberá pagar a la
arrendadora la mensualidad completa que corresponda al día en que efectivamente desaloje
el inmueble.

(EN CASO DE NO QUERER DESISTIMIENTO, ELIMINAR EL TEXTO SUPERIOR Y CAMBIAR POR: LAS
PARTES ACUERDAN QUE NO CABE EL DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO)

VIGÉSIMA.- CLÁUSULA PENAL

Para el caso en que la parte arrendataria no devolviera la posesión del inmueble arrendado al
vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, previa notificación de la parte
arrendadora, aquella deberá una indemnización a sta por un importe de ………….. (xx€) euros
por cada día de demora en la devolución del inmueble, sin perjuicio de otros daños y perjuicios
que dicho retraso pudiera ocasionar a la parte arrendadora y sin perjuicio de la acción de
desahucio de la que podría hacer uso la parte arrendadora.

VIGÉSIMO PRIMERA.- ELEVACIÓN A PÚBLICO

Cualquiera de las partes podrá requerir a la otra, y ésta se obliga en este acto, a comparecer
ante Notario y elevar a Escritura pública el presente contrato. Cualesquiera gastos, tributos o
arbitrios que se ocasionen con tal motivo serán soportados por la parte que solicitó la
elevación a público del contrato.

VIGÉSIMO SEGUNDA.- REGISTRO

Cualquiera de las partes podrá instar el registro del contrato de arrendamiento en el Registro
de la Propiedad en el que se encuentre registrado el inmueble arrendado, siendo los gastos
soportados por mitad si el registro es del interés de ambas partes y, no siendo así, por quien
interese la inscripción

VIGÉSIMO TERCERA.- DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES. Las partes fijan como

domicilio a efectos de notificaciones derivadas de la relación contractual el que figura para
cada uno de ellos en el encabezamiento del contrato.

VIGÉSIMO CUARTA.- LEGISLACIÓN APLICABLE. La presente relación se regirá por el siguiente

orden de prelación: de forma imperativa por los títulos I y IV de la Ley 29/1.994, de 24 de
Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU); por las normas del presente contrato y en su
defecto por las normas del Título III LAU; y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

VIGÉSIMO QUINTA.- SUMISIÓN. Los contratantes se someten expresamente a los Juzgados y

Tribunales de la ciudad en la que se encuentra ubicado el inmueble, para todas aquellas
cuestiones litigiosas que pudieran derivarse del mismo.

Y con el carácter expresado en la intervención, firman el presente contrato por duplicado, en

el lugar y fecha indicados.
ARRENDADOR/A ARRENDATARIO/A