In Crescendo. Derecho.

2015; 2(2): 116-135

Fecha de recepcin: 30 de octubre de 2015
Fecha de aceptacin: 7 de noviembre de 2015

Mecanismos registrales de inmatriculacin y judiciales

frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios en
el Per, ao 2014

Registration mechanisms of registration and judicial against

denaturation of ownership of land in peru, year 2014

Wilma Yecela Livia Robalino*

Resumen

E l presente estudio tiene como objetivo plantear mecanismos registrales de

inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios.
La hiptesis plantea que si se implementan mecanismos registrales de inmatriculacin
y judiciales entonces se evitar la desnaturalizacin de la propiedad de predios. El
mtodo empleado fue el descriptivo-explicativo, y los materiales utilizados fueron textos
de doctrina registral, as como la normatividad y criterios jurisprudenciales. Entre los
principales factores problemticos que tienden negativamente a la desnaturalizacin de la
propiedad se encuentran los factores informales de los excesivos costos administrativos en
los trmites registrales, los cuales generan costos onerosos que desaniman o desobligan a
los propietarios a inscribir sus bienes en el registro predial; y por otra parte, la incurrencia
en prcticas indebidas de no cumplimiento con el contrato de arrendamiento del bien
o de la usurpacin de bien, apelando los malos inquilinos a la va judicial para retrasar
la recuperacin del bien por parte del titular original, ocasionndole daos y perjuicios
econmicos que prcticamente son irreparables cuando se procede al desalojo de los
posesores de la propiedad afectada.

* Magster en Derecho Notarial y Registral y doctorada en Derecho. Segunda especialidad en Docencia

Universitaria, docente investigadora, conferencista, estudiante de Psicologa.

116 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

ABSTRACT
This article aims general or purpose considers registration of registration and judicial
mechanisms against denaturation of the ownership of land. The hypothesis was designed
in the following manner: If registration of registration and judicial mechanisms are then
implemented will prevent the denaturation of the ownership of land. The method used
was the descriptivo-explicativo and the materials used have been registry doctrine texts,
as well as the regulatory and jurisprudential criteria. The main problematic factors that
negatively tend to the denaturation of the property they are on informal factors of excessive
administrative costs registration procedures to be held, generating high costs onerous to
be discouraged or desobliga owners to register their property in the land registry; and on
the other hand the incurrence in unfair practice of non-compliance with the good, or the
usurpation of property lease, appealing bad tenants to the courts to delay the recovery
of the property by the original proprietor, causing economic damages that are practically
irreparable when item is evicted from the cataloged in the affected property.

INTRODUCCIN

El presente artculo aborda el tema los mecanismos registrales de inmatriculacin y judiciales

frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios. En el sistema peruano, la propiedad
es el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (art. 923.
del Cdigo Civil de 1984). Debe ejercerse en armona con el bien comn y dentro de los
lmites de la ley (art. 70. de la Constitucin Poltica de 1993). La propiedad es el derecho
real por excelencia y, como tal, constituye un poder jurdico, una facultad tutelada
por el derecho, que recibe su concrecin en el ordenamiento jurdico, en el derecho
positivo. Los poderes o facultades estn determinados, al menos los ms importantes,
en la definicin que adopta nuestro Cdigo Civil vigente: usar, ius utendi, uso directo del
bien o a travs de terceros; disfrutar, ius fruendi, facultad de percibir los frutos que el bien
brinda; disponer, ius abutendi, facultad de disponer de un bien; reivindicar, ius vindicandi,
defensa del contenido del derecho de propiedad sobre el bien. No obstante lo anterior,
es preciso sealar que el derecho de propiedad no constituye la suma de poderes de usar,
disfrutar, disponer o reivindicar, fundamentalmente, sino que es el centro unitario de
todas ellas, puesto que permanece aunque el propietario quede privado temporalmente
de las mismas. El tema de importancia en la definicin legal que se comenta est dado
por la utilizacin del trmino bien y no cosa como ocurri en el Cdigo Civil de 1852 que
establece la sinonimia propiedad-dominio. Una situacin similar se presenta en el derecho
espaol actual. Desde el Cdigo Civil peruano de 1936, la propiedad estuvo referida a
bienes: muebles o inmuebles, fungibles y no fungibles, etc. El ejercicio de las facultades o
poderes relativos a la propiedad deben ejercerse en armona con el bien comn y dentro
de los lmites de la ley. La Constitucin Poltica de 1993 vara el inters social del artculo
923. del Cdigo Civil por el bien comn.
La desnaturalizacin de la propiedad en s se constituye en una temtica importante
de gran relevancia en la actualidad jurdica para el Derecho Civil Peruano; teniendo en

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 117

 Wilma Yecela Livia Robalino

cuenta que el ejercicio del Derecho a la Propiedad en el Per desde inicios del presente
siglo, viene teniendo una influencia ya no solo de carcter jurdico-legal, conforme a lo
determinado en el ordenamiento jurdico nacional sobre la aplicacin y garantas de dicho
derecho para los ciudadanos peruanos, sino que tambin se tienen factores econmicos y
socio-culturales e incluso hasta informales e ilcitos que han venido afectando el normal
desarrollo de ejercicio del derecho a la propiedad, hasta provocar una preocupante
desnaturalizacin del mismo.
La interrogante que se desprende es la siguiente: de qu manera la implementacin
de mecanismos registrales de inmatriculacin y judiciales evitan la desnaturalizacin de
la propiedad de predios en nuestro sistema jurdico? As, el objetivo que se desprende
es determinar la forma en que la implementacin de mecanismos registrales de
inmatriculacin y judiciales evita la desnaturalizacin de la propiedad de predios en el
sistema jurdico peruano.
Este tema es importante por cuanto permite identificar las principales causas o factores
que viene ocasionando la desnaturalizacin de la propiedad en el Per y por qu dicho
problema viene teniendo tanto implicancias jurdicas como sociales en la sociedad
peruana, llegndose hasta el nivel de percepcin pblica de que la propiedad de los
ciudadanos no se encuentra debidamente asegurada ni protegida por el Estado, dado
que sus entidades administrativas de registros pblicos y el Poder Judicial no aplican los
respectivos mecanismos de ley en forma efectiva y eficaz para evitar los riesgos de prdida
y perjuicios sobre la propiedad de los titulares originarios frente a casos complejos como
la informalidad en el registro de predios, el pago de deudas pendientes y la ejecucin
abusiva de garantas reales, la usurpacin de bienes inmuebles por posesin precaria y
hasta el inquilinato con incumplimiento de contrato de arrendamiento, que han venido
vulnerando el normal ejercicio legal y constitucional del derecho de propiedad de muchos
ciudadanos peruanos.

MATERIALES Y MTODOS
El tipo de investigacin es bsico, por cuanto a partir de la revisin de la doctrina
y las normas se estudi y obtuvo una solucin jurdica a un problema fctico registral.
El diseo es de naturaleza descriptiva y analtica, realizando el anlisis de lo resuelto
por el tribunal registral, anlisis doctrinal y legislacin comparada. Asimismo, es de tipo
histrico o ex post, y prospectivo. Los sujetos de estudio fueron los titulares de predios, a
quienes se encuest y se pudo obtener informacin sobre los gastos que realizan, as como
sobre las dificultades que afrontan para formalizar su propiedad.

RESULTADOS

118 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

El promedio del costo del servicio de redaccin y firma de una minuta de compraventa
asciende a S/. 360.20 nuevos soles, monto que se considera relativamente alto y poco
accesible para personas de bajos recursos. Se puede notar tambin que no todas las notaras
ofrecen este servicio ya que solo 8 de las 13 consultadas redactan y firman minutas de
compraventa (es decir, solo un 61.5 % de las notaras consultadas).
Tabla de servicios notariales
Servicios de las notaras N. Porcentaje
Redactan y firman minutas 8 61,5 %
No redactan ni firman 5 38,5 %
minutas
Total 13 100%

Segn las entrevistas realizadas, en el caso de la compraventa de una casa, cuyo precio
flucta entre S/.300.000.00 y S/ 500.000.00 nuevos soles, un abogado de las caractersticas
consideradas cobrara al vendedor alrededor de S/. 1.000.00 y S/. 2.000.00 nuevos soles
al comprador. Por lo tanto, se deduce que el primer factor para determinar los honorarios
profesionales del abogado es el valor del predio transferido y el segundo factor es la
complejidad de los ttulos a estudiar.
Adicionalmente, de las indagaciones realizadas, existen otro tipo de servicios accesorios
que puede realizar el abogado y que tiene relacin con la determinacin de sus honorarios.
Entre ellos se encuentra principalmente el aspecto tributario y municipal. Por lo tanto, el
abogado tambin se puede encargar del asesoramiento con respecto a los temas tributarios
(pago del impuesto predial, impuesto de alcabala e impuesto a la renta de ser el caso).
Este tipo de asesoramiento aumenta el monto de los honorarios del abogado.
Existen servicios adicionales que enervan el monto del honorario profesional de un
abogado, como, por ejemplo, los servicios de procuradura que pueden necesitar en la
transaccin. En estos servicios se encuentran inmersos costos de transporte, costo de
trmites adicionales (tributarios, municipales y registrales) o inclusive algn tipo de
viticos que normalmente son asumidos por el cliente.
De las entrevistas, se ha comprobado que el monto de los honorarios de los abogados
depender de las necesidades que requiera satisfacer el cliente, ya que existen algunos que,
por ejemplo, solicitan servicios no tradicionales, como realizar explicaciones a familiares
para convencerlos de celebrar el contrato, convencer al comprador de realizar el pago con
un nmero determinado de cheques de gerencia con constancia notarial o sin esta. La
prestacin de este tipo de servicios podra elevar los honorarios pactados con un abogado.

DISCUSIN

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 119

 Wilma Yecela Livia Robalino

Uno de los problemas causantes de que no se haya venido fomentando el sentido

de responsabilidad en los propietarios de inmuebles para la inscripcin formal de sus
bienes ante registros pblicos son los costos excesivos en el desarrollo y ejecucin de los
trmites administrativos en las instancias registrales. Los excesivos costos por trmites
supuestamente formales y otros de carcter informal han desincentivado a los ciudadanos
a inscribir sus propiedades en el registro predial.
Es importante hacer una clasificacin de los costos ms relevantes que desnaturalizan
la finalidad del registro. Esta clasificacin ayudar a diferenciar, analizar y ordenar de
mejor manera los problemas sealados. En esta clasificacin se pueden ordenar los costos
de acuerdo con la naturaleza de los requisitos solicitados por el Registro de Predios. Segn
Chico. y Ortiz. (2000), algunos costos son generados por requisitos exigidos por el Rregistro,
otros por requisitos que, si bien no son exigidos directamente por el Rregistro, necesitan
de su cumplimiento para la formacin del ttulo y del ttulo inscribible. Al respecto, se
han considerado tres aspectos o costos: (a) altos costos generados por procedimientos
registrales propiamente dichos, (b) Aaltos costos generados por procedimientos ajenos al
registro y (c) Aaltos costos generados por requisitos excesivos.

1. Costos generados por procedimientos registrales propiamente dichos

Los costos generados por los procedimientos registrales propiamente dichos han podido
ser definidos como los costos generados por los procesos regulados por el sistema legal
considerados indispensables y necesarios para la inscripcin de rogatorias registrales, pero
que muchas veces resulta para los administrados muy oneroso asumirlos (especialmente
para los de menos recursos), desincentivando los procedimientos y, por ende, el acceso
a la inscripcin registral. Entre los procesos comprendidos se encuentran los trmites
para la obtencin de la documentacin que conformar o se anexar el ttulo inscribible
y dems requisitos solicitados directamente por el registro con respecto a la rogatoria
registral. Asimismo, comprende los pagos necesarios para la obtencin de los documentos
indispensables para la creacin del ttulo inscribible (documentacin mencionada) y los
derechos registrales para la inscripcin de rogatorias. Por motivos metodolgicos, esta
clase est subdividida en dos: a) altos costos generados por la creacin y calificacin
registral del ttulo inscribible y b) altos montos de aranceles registrales.

2. Altos costos generados por la creacin y calificacin del ttulo inscribible

Son los costos que se producen durante los procedimientos y trmites necesarios en que
incurren los particulares para la creacin de un ttulo inscribible. En estos procedimientos,
los particulares debern realizar trmites en los que participan tres agentes: el abogado,
quien ser el encargado de la creacin y firma de la minuta; el notario, quien se encargar
de la creacin de la escritura pblica; y el registrador, quien evaluar si el administrado
cumple los requisitos establecidos para la inscripcin de una determinada rogatoria. Es
importante precisar que, para la realizacin de cada uno de estos procedimientos, ser
necesario sufragar los costos respectivos, lo que, en muchos casos, puede ser el principal
desincentivo para la realizacin del trmite.

120 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

3. Altos aranceles registrales

En esta subclasificacin cabe referir exclusivamente los pagos de los particulares que
desean inscribir sus rogatorias deben realizar a la SUNARP. Estos montos se denominan
tasas registrales y se pagan por concepto de inscripcin, publicidad y otros servicios
que presta el rRegistro. Ac cabe enfocarse directamente en los pagos necesarios para el
ingreso y la inscripcin de las rogatorias registrales. Estos pagos presentan una especial
problemtica, que, en muchos casos, representa otro grupo de los principales costos que
desincentivan la inscripcin.

4. Costos generados por procedimientos ajenos al registro

En segundo lugar, estn los costos de procedimientos ajenos al registro, los cuales, pese
a no ser indispensables para la inscripcin registral, la normatividad vigente los requiere
para la obtencin de documentos, certificaciones o constancias adicionales previas para
la inscripcin de rogatorias o para la creacin del ttulo inscribible. Esto no hace sino
generar mayores desincentivos para el acceso al registro. Estos costos adicionales se
generan, por ejemplo, cuando se requiere la presentacin de documentacin que acredite
la realizacin de actos previos ante entidades ajenas al registro, como son los gobiernos
locales y regionales.
Estos requerimientos obligan al administrado a realizar trmites y procedimientos ante
instituciones ajenas al registro de forma tal que pueda obtener la documentacin necesaria
para la inscripcin registral. Toda esta documentacin deber ser adjuntada a la rogatoria
registral para la calificacin del registrador.
Como lo afirman estudios de la ONG Ciudadanos al dDa, las personas no solo
invierten tiempo en el desplazamiento ante la entidad pblica donde debern realizar un
trmite determinado, sino que previamente tienen que conseguir informacin, acopiar
documentacin, realizar fotocopias, etc. Todo esto toma tiempo e inversin de dinero, lo
cual es un gran impedimento para personas de bajos recursos que si bien desean inscribir
sus derechos, muchas veces el costo y tiempo de tramitacin de estos procedimientos los
desincentiva a formalizarse.

5. Costos generados por requisitos excesivos

Finalmente, los requisitos excesivos se pueden definir como requerimientos que no son
ajenos a la inscripcin de ttulos, pero los costos de su cumplimiento por los administrados
superan ampliamente los beneficios que generan. En este grupo se encuentra, por ejemplo,
el catastro. Nadie duda de que, para lograr un sistema registral seguro y eficiente, es
indispensable contar con una base catastral o catastro registral que permita una clara
definicin de la ubicacin y linderos de los predios sobre los cuales versan los derechos
registrados. Sin embargo, lo que s est en discusin es el tipo de catastro necesario para
estos propsitos. Las caractersticas y tcnica del catastro registral deben estar acordes con
su finalidad y con el contexto socio-econmico al cual se va a aplicar, evitando recurrir

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 121

 Wilma Yecela Livia Robalino

a sistemas catastrales muy sofisticados e innecesarios que generan costos excesivos tanto
para el pas como para los usuarios.

6. Costos generados por la creacin y calificacin del ttulo inscribible

Segn Nlida Palacios (2008), cualquier persona que desee inscribir sus derechos
sobre inmuebles (como por ejemplo, el derecho de propiedad de un inmueble adquirido
a travs de un contrato de compraventa) y poder gozar de todos los beneficios que brinda
la inscripcin registral, necesitar crear el ttulo inscribible, el cual se configura como el
nico documento que puede ser calificado por un registrador durante el proceso registral
(p. 7). Al tenerse como regla general que el ttulo inscribible es un instrumento pblico,
salvo que la ley establezca lo contrario, solo los instrumentos, que de acuerdo con la
ley son ttulos inscribes, son materia de calificacin por el registrador, por ende, los
administrados que pretenden inscribir sus derechos y contratos necesariamente debern
crear dicho ttulo. Lamentablemente, la creacin del ttulo inscribible no es simple,
ya que ser necesario realizar una serie de procedimientos previos, los cuales, debido
a su onerosidad, complejidad y su prolongado tiempo de gestin, desincentivan a los
ciudadanos a iniciar o culminar el procedimiento dirigido a la inscripcin registral.
Los costos de los procedimientos se derivan de lo siguiente: a) La contratacin de los
servicios profesionales de un abogado, b) La contratacin de los servicios profesionales de
un notario, y c) Los requisitos especficos solicitados por el Registro de pPredios para la
inscripcin de una determinada rogatoria. El abogado se encargar necesariamente de la
redaccin de la minuta o contrato, el notario ser el encargado de elevar dicho contrato a
Escritura Pblica (cuando esta sea requerida), para que posteriormente pueda ser enviado
a los rRegistros pPblicos. Finalmente, el registrador evaluar si el administrado cumple
con todos los requisitos establecidos para la inscripcin de una determinada rogatoria.

7. Costos derivados de la participacin del abogado

El primer costo generado en la cadena de procesos en que deben incurrir los
administrados que desean proteger sus derechos de propiedad son los destinados a la
contratacin de los servicios profesionales de un abogado colegiado.
Segn la Ley del Notariado, el cuerpo de la escritura pblica necesariamente contendr
La declaracin de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado,
la que se insertar literalmente. Ante este imperativo toda escritura pblica con respecto
a ciertos actos, deber contener una minuta firmada por letrado o abogado colegiado.
Por lo tanto, es despus de haber realizado el contrato verbal de compraventa de un
inmueble, los particulares debern solicitar los servicios de un abogado para que redacte y
firme el documento que contendr las clusulas del acuerdo de voluntades. Los honorarios
de los abogados (para la elaboracin y firma de una minuta de compraventa) varan segn
los servicios y actividades que deba realizar el abogado para la redaccin del documento
y segn el nivel de preparacin profesional del abogado.

122 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

Normalmente, los servicios profesionales de abogados con estudios de postgrado,

mster o doctorados tienen un costo mayor que los servicios de abogados que no poseen
este tipo de preparacin. Por otro lado, el prestigio, la ctedra o la experiencia (sin tener
estudios ms all del simple ttulo de abogado) son factores que pueden generar un
aumento en el costo del abogado. Otro factor que aumenta el costo en la contratacin
profesional es el lugar de labores o la institucin a la que representa el profesional, ya que
existen abogados cuyas tarifas son impuestas por una empresa o un estudio de abogados.
Estas tarifas estn prefijadas o tienen mrgenes que limitan la negociacin con el particular.
A efectos de esta investigacin, se ha focalizado el abogado de la ciudad de Lima que
trabaja en forma independiente y que puede tener un mayor acceso a las personas de
recursos medios y bajos. Segn las entrevistas, para la determinacin de los honorarios
por la redaccin y autorizacin de una minuta, correspondiente a una contratacin
inmobiliaria (ej., una compraventa), se debe considerar, como primer aspecto, el valor
del inmueble que se transfiere y la parte contractual que solicita el asesoramiento. Por
ejemplo, si se asesora al vendedor de un inmueble lo que interesa es asegurar el precio
y que la responsabilidad sobre la cosa vendida y sus accesorios termine al momento de
la entrega del bien. Por el contrario, si se asesora al comprador, lo determinante es que
la adquisicin sea lo ms segura posible, para lo cual ser necesario realizar estudio de
ttulos y otro tipo de actividades para garantizar la exactitud y seguridad de lo adquirido.

8. Costos derivados de la participacin del notario

Para la inscripcin de derechos de propiedad, el registrador requiere la presentacin de
instrumentos pblicos, y, como excepcin, aquellos instrumentos privados expresamente
establecidos por la ley. El instrumento pblico ms utilizado para fines registrales es la
escritura pblica, documento que solo puede ser otorgado por un notario pblico. Siendo
esto as, un costo adicional que deben asumir los particulares para la creacin del ttulo
inscribible se deriva de los pagos que deben realizarse a las notaras para la obtencin de
la escritura pblica. Tal como lo afirma la norma notarial, el notario es: el profesional
del derecho que est autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante l celebran.
Para ello, formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que
confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes.
[]. Su funcin tambin comprende la comprobacin de hechos y la tramitacin de
asuntos no contenciosos previsto en las leyes de la materia.
Segn Gutirrez. (2001): Las razones por las cuales un notario no puede ser considerado
como funcionario pblico son (i) no forma parte del escalafn de la administracin; (ii)
no est sometido a dependencia funcional o subordinacin jerrquica; (iii) el cliente
elige al notario sobre la base de su idoneidad y moralidad, no le es impuesto como el
funcionario pblico; (iv) el Estado no responde por los daos que eventualmente se
puedan generar como consecuencia de la actuacin del notario; (v) el notario realiza una
actividad empresarial, tal como se desprende directamente de las normas tributarias y

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 123

 Wilma Yecela Livia Robalino

de libre competencia; y finalmente, (vi) la actividad notarial, lo mismo que en cualquier

profesin liberal, est sujeta a reglas del mercado (p. 54).
En efecto, los notarios son abogados a quienes el Estado les ha delegado una actividad
pblica consistente en todo lo regulado por la normativa notarial, sin embargo, no
podramos considerarlos como funcionarios pblicos. La actividad notarial tiene que ver
ms con una profesin de corte econmico-liberal, ya que el notario celebra contratos
de prestacin de servicios obligndose a realizar determinadas actividades concretas
a favor de sus clientes, a cambio de una retribucin econmica, de igual forma como
lo realiza cualquier otro profesional liberal (ingeniero, arquitecto, abogado, contador,
etc.). La peculiaridad de su actividad radica en que sus servicios consisten en dar fe y
credibilidad de actos y contratos a los particulares que intervienen, lo que no pueden
realizar ordinariamente otros profesionales, salvo el caso de los fedatarios.
En la actualidad, muchas notaras poseen un considerable nmero de personal,
contratan con otras empresas para el abastecimiento de los suministros que utilizan,
poseen reas destinadas a la administracin y contabilidad, con locales que se van
ampliando con el tiempo, con mayor cantidad de merchandising, con pginas web muy
avanzadas que poseen una diagramacin de primera y una interfaz que algunas empresas,
que posiblemente facturan ms, envidiaran. Todas las caractersticas no difieren mucho
del comportamiento de una empresa, considerando que una notara trata de buscar
captacin de clientes.
Una caracterstica esencial para calificar a una notara como un ente empresarial son
los aranceles notariales o los montos que cobran por sus servicios. Estos se regulan por
libre competencia, por lo tanto, cada notara determina libremente los montos por sus
servicios, pero, a su vez, estos se regularn de acuerdo con la competencia del mercado.
Como bien lo afirma Gonzales (2008): El derecho del notario se centra en cobrar un
honorario libremente establecido por los servicios que presta, pero en ningn caso esa
retribucin puede ser objeto de imposicin corporativa (p. 74). El problema puntual
con respecto a los altos costos notariales radica en el hecho de que, a pesar de que los
aranceles notariales se regulan por la libre competencia, existen ciertas caractersticas con
respecto a los agentes que brindan los servicios que imposibilitan una regulacin eficiente
de precios.

9. Altos montos cobrados en los aranceles registrales

Cuando se habla de los costos registrales se refiere exclusivamente a los montos que
se deben pagar en contraprestacin por los servicios prestados por el registro y que
necesariamente debern realizar los administrados para la inscripcin de sus rogatorias.
Segn el ttulo preliminar del Cdigo Tributario, se define que los derechos son
tasas que se pagan por la presentacin de un servicio administrativo pblico o el uso o
aprovechamiento de bienes pblicos. Por lo tanto, es indiscutible la naturaleza tributaria
de los derechos registrales. Estos se configuran como tributos y se sitan especficamente

124 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

en la subespecie de derechos, asimismo, el reglamento general de Registro Pblicos

establece que la naturaleza jurdica de este monto es de una tasa.
Segn la norma registral, los derechos registrales corresponden a tasas que deben ser
pagadas por el servicio de inscripcin, publicidad y otras que presta el registro. Para los
actos y los contratos objeto de estudio, los montos correspondientes a derechos registrales
son Dderechos de calificacin, y Dderechos de inscripcin propiamente dichos.

OTRAS FACETAS Y CAUSAS DE LA PROBLEMTICA

1. El catastro y su relacin con la desnaturalizacin de la finalidad del registro

de propiedad inmueble
Adicionalmente a lo antes expresado, se puede mencionar que de acuerdo con
lo establecido por la Ley 28294 (Ley de Catastro), todos los propietarios de predios
registrados, que soliciten por primera vez su inscripcin (inmatriculacin), deben obtener
y registrar el Cdigo nico Catastral (CUC) en forma previa a la inscripcin de cualquier
acto o contrato, o, conjuntamente con la inmatriculacin en el Registro de Predios. Por
otro lado, el Reglamento de la Ley de Catastro ha precisado que esta obligacin es
aplicable solo a los predios ubicados en zonas catastradas e inscritos.
De no efectuarse la inscripcin del CUC por no contar con la informacin catastral
correspondiente o con los documentos requeridos, los actos o contratos posteriores
correspondientes a dichos predios solo podran anotarse preventivamente mas no
inscribirse.
Con esta disposicin se pretende castigar con la imposibilidad de inscripcin a
aquellos propietarios que no inscriban previamente el CUC de sus predios, con el fin de
motivar la realizacin de todos los trmites catastrales necesarios y el financiamiento que
estos demandan para la asignacin del CUC por parte de los ciudadanos propietarios ya
registrados.
En el fondo, el Estado est trasladando la responsabilidad y el costo del levantamiento
de la informacin catastral (que le debera corresponder a este) a los propietarios de
predios inscritos o a los que todava no los inscriben.
En definitiva, Delgado (2008) seala que dicha disposicin generar un aumento en
los costos de transaccin, ya que genera una mayor cantidad de trmites previos y sus
costos econmicos correspondientes para llegar a la inscripcin registral, lo cual aumenta
el tiempo en los procedimientos totales de inscripcin y elevar los costos monetarios
que los ciudadanos debern realizar para conseguir la inscripcin registral (p. 15). En el
Per, existe un gran porcentaje de ciudadanos que no poseen los recursos necesarios para
asumir los costos de procedimientos largos y caros, y, por lo tanto, solo podran obtener
la anotacin preventiva (por no tener el dinero suficiente para conseguir el CUC).

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 125

 Wilma Yecela Livia Robalino

La aplicacin de esta medida a futuro puede motivar inclusive la informalizacin de los

derechos de propiedad que ya se encuentran formalizados, ya que una parte importante
de los actos y contratos referidos a predios con vocacin de permanencia en la formalidad
no se inscribirn, y, por lo tanto, esta medida podra considerarse como un potencial
y peligroso generador de retroceso en las polticas nacionales de formalizacin de la
propiedad urbana y rural, y de otorgamiento de seguridad a las transacciones inmobiliarias.

2. Problemas de falta de reconocimiento legtimo en las propiedades de predios

rsticos o rurales
Hay una amplia problemtica sobre las limitaciones al derecho de propiedad, donde
esencialmente propietarios de predios rurales o rsticos, como de predios ubicados en zonas
marginales o centros poblados alejados, vienen siendo afectados por el incumplimiento
de limitaciones como las sealadas anteriormente, en cuanto al ejercicio de la propiedad,
segn los lmites que la ley competente confiere, prohibindose a poseedores precarios
o ilegtimos ocupar por la fuerza inmuebles que no sean de su propiedad, adems de la
obligatoriedad de todo propietario legtimo de registrar su predio correspondiente en los
rRegistros pPblicos; y, por otra parte, en cuanto al lmite sobre aquellos predios usados
para explotacin industrial sin que daen las propiedades vecinas ni la salud de los
pobladores. Cabe tratar la ampliacin de la problemtica, acon base deen los siguientes
puntos de desarrollo:
2.1. Problemtica de la falta de inscripcin registral de los predios rsticos o
rurales, y las limitaciones para los propietarios legtimos
Un problema muy negativo que se ha venido constatando con mayor repercusin
crtica sobre el ejercicio del derecho de propiedad en predios rsticos rurales es en cuanto
a que, a nivel del caso en la Regin de Lima Metropolitana, el 70 % de predios no se
encuentran debidamente inscritos en los rRegistros pPblicos de Propiedad Inmueble de
la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos (SUNARP). Eso, concretamente en la
Seccin Especial de Predios Rurales, pese a que se cuenta con la principal Zona Registral
en la ciudad capital y con diferentes Oficinas Registrales en toda la Regin de Lima, pero
que por falta de conocimiento y aprovechamiento ordinario de las tierras sin contar los
propietarios con el ttulo formal competente, y la falta de ejecucin de catastros para fijar
la delimitacin definitiva de los predios rsticos en zonas inaccesibles de las provincias
de Huarochir, Barranca y Huacho, ha venido generando que los propietarios legtimos
se vean imposibilitados de inscribir en el registro predial Inmueble correspondiente su
propiedad respectiva, que da paso a que esta falta de formalizacin sea aprovechada
por inescrupulosos traficantes de tierras que azuzan invasiones populares para que se
concreten ocupaciones ilegales por poseedores precarios de terrenos rsticos.
La mayora de predios rurales se encuentran en rgimen de aprovechamiento por sus
propietarios, los cuales no cuentan con un ttulo adecuado que avale sus pretensiones frente
a terceros y que no pueden acceder a las protecciones de los registros de la propiedad. La
situacin catastral del Per es francamente compleja dado que son numerosas las entidades

126 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

generadoras de catastro: PETT, CONATA, INACC y municipalidades; a lo que habr que

aadir otras instituciones ntimamente relacionadas: SUNARP, Superintendencia Nacional
de Bienes (SNB) e Instituto Geogrfico Nacional (IGN). Su origen puede localizarse, en
ocasiones, en la necesidad de satisfacer demandas parciales y la imposibilidad tcnica y
econmica de abordar proyectos integrales; lo que justific su existencia y la aparicin de
diferentes catastros, elaborados por distintas administraciones, en la bsqueda de objetivos
a veces no coincidentes y apoyados en procesos especficos. El resultado es un conjunto
de bases de datos difcilmente integrables que no ofrecen el nivel de informacin global
que requiere una gestin integral del territorio e impiden la toma de decisiones apoyadas
en el conocimiento preciso de la situacin.

2.2. Falta de reconocimiento en los titulares poseedores de predios rsticos de

ejecutar el trmite de prescripcin adquisitiva por la va notarial.
Este es el principal problema derivado de la Ley N. 27333, de contemplarse la
ejecucin solamente para los poseedores de predios urbanos en cuanto a los trmites de
Prescripcin Adquisitiva a desarrollarse por la va notarial, implicando as una limitacin
al ejercicio del derecho de propiedad para los poseedores de predios rsticos, cuando de
acuerdo con lo que establece la Constitucin Poltica de 1993, todo ciudadano peruano
tiene el derecho esencial a la propiedad, y, por lo tanto, todo obstculo como limitacin al
ejercicio de dicho derecho bsico de los ciudadanos es considerado inconstitucional. Es
ms crtico an si una ley promueve determinada accin inconstitucional, considerando el
caso que la Ley N. 27333 no faculta a los poseedores de predios rsticos acceder al trmite
de prescripcin adquisitiva por va notarial, por omisin de los juristas y legisladores al
momento de disear y promulgar dicha ley. Esto resalta el efecto discriminatorio de no
facilitar a los poseedores de predios rurales exigir y realizar el trmite respectivo por
va notarial habindose considerado limitadamente que las prescripciones adquisitivas
sobre predios urbanos son supuestamente los casos ms aptos para ejecutar el trmite
correspondiente por la va notarial. Ello implica la celeridad y efectividad en ejecutarse
el proceso correspondiente, tenindose una desconsideracin o irrelevancia para las
prescripciones adquisitivas de predios rurales, por las dificultades que estos casos presentan
en la constatacin y verificacin de la posesin ejercida sobre determinado terreno de tipo
rural, en cuanto a la delimitacin geogrfica del rea y linderos del predio en cuestin y
entre otros procedimientos de trmite complejo que se efectan al respecto. Trasciende,
generalmente, en casos complejos que llega a contemplar un periodo procesal extensivo
que supera el plazo en que debe ejecutarse un proceso judicial abreviado, adems de
que estos procesos resultan ser muy tediosos, dilatados y hasta excesivamente onerosos,
y que se ejecutan ante un Juzgado Provincial que en muchos casos no tiene la suficiente
capacidad procesal y experiencia en la resolucin judicial respectiva sobre demandas de
prescripcin usucupativa de predios rurales. Asimismo, se ha tenido como otro criterio
discriminatorio, para no considerarse a los poseedores de predios rstico,s tramitar por
va notarial, en cuanto a la baja capacidad de ingresos econmicos que puedan tener, lo
que es considerado por las autoridades judiciales como no propicio para garantizarse

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 127

 Wilma Yecela Livia Robalino

el pago de los trmites requeridos sobre un proceso judicial abreviado por prescripcin
adquisitiva.
De esta manera, se configura negativamente una forma de discriminacin sobre los
titulares poseedores de predios rsticos, ya que los que resultan favorecidos con el
trmite notarial sobre prescripcin adquisitiva, son los poseedores de predios urbanos,
tenindose as una situacin que atenta contra otro de los derechos esenciales y protegidos
por la Constitucin de 1993, en lo que refiere a la no discriminacin de una persona,
que significa tambin un trato igualitario. Por ello, los mecanismos legales que utiliza
un Estado, para permitir que sus integrantes gocen y se beneficien del ejercicio de
determinados derechos, deben alcanzar al total de ellos. Resulta inaceptable que se dicten
normas que les permitan tan solo a unos cuantos consolidar determinados derechos
de manera eficaz, rpida y econmica. La propiedad es un derecho fundamental de la
persona (sea esta fsica o jurdica), porque lo hace idneo para lograr a travs del uso,
usufructo y disposicin del bien materia de dominio, la satisfaccin de las necesidades
que esta tenga. La garanta que el Estado brinda sobre el derecho de propiedad significa
tambin que se obliga a establecer vas legales que permitan a todo aquel que cumpla
con los requisitos para ser propietario de un bien determinado una solucin prctica a
su problema. Se entiende que el derecho de propiedad es susceptible de ser adquirido de
forma originaria y derivada. La Prescripcin Adquisitiva de Dominio (usucapin) resulta
ser una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien (mueble o inmueble) tal
cual se regula en los artculos 950., 951., 952. y 953. del Cdigo Civil vigente. Sin
embargo, la Prescripcin Adquisitiva de Dominio ha dejado de ser tan solo una manera de
hacerse dueo de un bien para tornarse actualmente en la prueba plena de la existencia
del derecho de propiedad, convalidndolo irrefutablemente, permitiendo al titular del
mismo cumplir con sus deberes, pero tambin ejercitar los derechos que la ley le otorga.
La usucapin funciona sobre cualquier bien (sea este mueble o inmueble); asimismo, de
ser inmueble, no es relevante su naturaleza (urbano o rstico). Esto por cuanto el fin de
esta institucin del Derecho Civil est dirigido al poseedor del bien y a su derecho de
propiedad, permitindole hacerlo efectivo por el paso del tiempo, en tanto la posesin
sea continua, pacfica, pblica y en apariencia de propietario. En consecuencia, cualquier
frmula legal que se dicte con el objeto de beneficiar a estas personas no debe diferenciar
a poseedores de bienes inmuebles urbanos y de bienes inmuebles rsticos, porque lo que
se pretende es regularizar la situacin fctico-jurdica de la persona, entendida esta en
su calidad de poseedora con derecho a usucapir. Por todo esto, se debe entender que no
existe fundamento alguno que prohba a aquellos poseedores de predios rsticos, hacerse
del derecho de propiedad sobre ellos, de manera eficaz, gil y econmica, tal cual se les
permite a quienes poseen bienes de naturaleza urbana. Por ello, es necesario enmendar
el error que se cometi con la dacin de un conjunto de leyes que excluyeron a los
poseedores de predios rsticos, beneficiarse con el trmite de Prescripcin Adquisitiva de
Dominio por la va notarial, trmite que resulta ser eficaz por cuanto reviste a su trmino
de todas las facultades y atribuciones que la ley otorga a quienes recurren ante el Poder
Judicial por la va procedimental del proceso abreviado.

128 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

2.3. Falta de una normatividad especfica para la ejecucin efectiva de los

procedimientos relacionados a la adjudicacin y reconocimiento del derecho de
propiedad sobre predios rsticos, al titular poseedor
Los procedimientos tanto a nivel judicial como del trmite administrativo de inscripcin
registral de predios rsticos que hayan sido adjudicados en propiedad del titular poseedor
mediante prescripcin adquisitiva, resultan ser muy dilatados y extensivos hasta poder
asegurarse el ejercicio del derecho propietario respectivo sobre el predio rural en cuestin.
Esto llega a tener por implicancia que se apliquen normas tcitas y administrativas sobre
los procedimientos de adjudicacin propietaria del predio al poseedor, resultando que
estos procesos demandan un excesivo tiempo para la resolucin judicial correspondiente
tornndose oneroso para los poseedores; mientras que el proceso por la va administrativa
ante la SUNARP, a efectos de realizarse la inscripcin registral del predio rural adjudicado
por prescripcin adquisitiva, conforme al procedimiento a seguirse y dispuesto
esencialmente por el Decreto Legislativo N. 667 (13/09/1991) que regula el trmite
registral de prescripcin administrativa de predios rurales, resulta ser muy aletargado
y tambin dilatado. Por ello, el poseedor del predio rural tendr que asumir un largo
periodo de tiempo (3 o 4 aos) para llegar finalmente a obtener el reconocimiento como
nuevo propietario del predio rstico correspondiente, ya que a mayor extensin del
proceso judicial mayores sern los obstculos y problemas complejos que se presenten
durante el trmite de inscripcin registral, ya sea por duplicidad registral de partidas
sobre determinado predio, inmatriculacin del predio en el folio especfico, inexactitud
registral, etc; problemas muy comunes para los casos de predios rsticos a ser registrados
ante la SUNARP.
En consideracin de que el trmite por va notarial de la prescripcin adquisitiva de
predios urbanos resulta ser rpido, porque se excluye la justificacin (que actualmente se
confunde con excusa) de la carga procesal, adems de ser altamente econmico por cuanto
se evitan las tasas judiciales que muchas veces se traslucen en verdaderos impuestos.
Todo esto tiene fundamento en estadsticas que han demostrado que el sujeto de derecho
prefiere recurrir a un notario pblico para resolver una determinada incertidumbre
jurdica, que pueden ser tambin de conocimiento del juez competente. Tales son los
casos que se regulan en el artculo 1. de la Ley N. 26662, Ley de Competencia Notarial
en Asuntos No Contenciosos. As, el trmite por va notarial tambin se constituira en
un aporte y beneficio importante para los poseedores de predios rurales, considerndose
que estos predios son susceptibles de convertirse en pequeas moradas para quienes los
aprovechan, moradas que muchas veces no solo guarecen al poseedor del predio, sino
tambin a su familia (que en la zona rural tiende a ser medianamente numerosa). Adems,
es necesario saber que estos predios rurales son tambin posibles de constituirse en
patrimonio familiar, tal cual lo regula el artculo 489. del Cdigo Civil. De esta manera,
resulta importante regular la aplicacin de la prescripcin adquisitiva de predios rurales
por va notarial, ya que se podr asegurar a los titulares poseedores a realizar un efectivo y
celerable proceso abreviado para adjudicarse la propiedad de determinada predio rstico,
adems de facilitrsele en los costos econmicos que debe efectuar ante la autoridad
notarial; considerando la necesidad del diseo de una ley especfica en que se regule el

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 129

 Wilma Yecela Livia Robalino

procedimiento al respecto del trmite a efectuarse por notara, y de cmo procederse

eficazmente para favorecer una inscripcin registral garantizada sin problemas de tipo
registral.

Implicancias jurdico-sociales
Las principales implicancias jurdico-sociales a considerar son las siguientes:
1. Ante la informalidad con que se efectan los trmites en las instancias registrales,
se ha venido arraigando negativamente una actitud muy crtica en los ciudadanos: no
inscribir sus bienes ante Registros Pblicos. Ello tambin es dado a los costos onerosos para
realizar la inscripcin registral, por lo que al no formalizar sus propiedades, quedan a la
intemperie de sufrir alguna posesin precaria, usurpacin de bien o falta de cumplimiento
por parte de inquilinos en los casos de inmuebles arrendados.
2. Ante la constante incidencia de personas inescrupulosas y malos inquilinos que
tratan de ejercer una posesin indebida de un bien arrendado y que recurren tambin a
la instancia judicial para prolongar su posesin indebida sobre la propiedad, generndose
daos y perjuicios econmicos, se ha venido ocasionando una percepcin muy negativa
en los ciudadanos: el ejercicio de su derecho a la propiedad no se viene protegiendo por
las autoridades estales, lo cual connota un sentido de desnaturalizacin en el ejercicio
de un derecho fundamental que es esencial y bsica para la dignidad y bienestar de toda
persona.
3. No se viene cumpliendo la finalidad del Registro de Predios que radica en la
proteccin de los derechos de propiedad a travs de la oponibilidad generada por
la publicidad registral que la institucin otorga y que genera seguridad jurdica
(predictibilidad) sobre los derechos publicitados. Por el contrario, existe una progresiva
desnaturalizacin de la finalidad del Registro de Predios, debido a problemas, factores,
costos y requisitos (indirectos y directos) que han ocasionado un desincentivo para la
realizacin de trmites registrales. Las trabas para el acceso a la inscripcin registral se
presentan en tres aspectos: (i) altos costos generados por procedimientos registrales
propiamente dichos (conformados por altos costos para la creacin y calificacin del
ttulo inscribible; y altos montos cobrados por los aranceles registrales), (ii) Aaltos costos
generados por procedimientos ajenos al registro y (iii) Aaltos costos generados por
requisitos excesivos. Los altos costos para la creacin y calificacin del ttulo inscribible
son generados principalmente por los altos montos de los servicios de asesoramiento y
creacin del ttulo inscribible (abogados y notarios) y los costos de transaccin generados
por la calificacin realizada por el registrador al interpretar las normas pro observacin y
no pro inscripcin. Los altos montos de los aranceles registrales son generados porque el
clculo de los mismos est en relacin directa con el valor o cuanta del acto y no con el
valor de los gastos que efectivamente realiza el registro para inscribir una rogatoria.

130 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

Propuesta de solucin: refortalecimiento en la aplicacin de sistemas de garantas

reales sobre la propiedad, de acuerdo acon la experiencia de la legislacin comparada
Segn Eugenio (1998), los Derechos Reales cada vez ms han ido evolucionando
en cuanto a su reconocimiento y forma de ejercicio jurdico, en diversas clases que
han venido siendo reguladas en las normas jurdicas-civiles y leyes especiales, y bajo la
concepcin principal con base en aquellos derechos que ejerce el titular sobre una cosa
o bien para el cumplimiento y satisfaccin de una obligacin de pago o deuda, que de
otra parte se le tena al respecto; considerndose principalmente los aportes de las nuevas
tendencias en esta materia jurdica, que el derecho civil alemn proporcion, as como
entre otros mecanismos y procedimientos jurdicos dados desde inicios del siglo XX hasta
la actualidad, que han permitido hacer que la ejecucin de los derechos reales sea cada vez
ms sofisticada y efectiva para las garantas de los titulares de bienes y el cumplimiento
de las obligaciones derivadas de pagos por deudas, mediante derechos reales de garanta;
y en cuanto a la seguridad jurdica de los procesos y transacciones realizadas en torno a
lo sealado, conforme al formalismo de la inscripcin registral de Derechos Reales como
elemento constitutivo y obligatorio sobre el ejercicio de dominio y posesin de un bien
inmueble o mueble, de acuerdo con la legislacin moderna (p. 26).

Tendencias aportadas por el derecho civil alemn en materia de derecho de

cosas
Segn Dez-Picazo (1976), el Derecho Civil Alemn ha ejercido un rol predominante en
la evolucin y adaptacin de los cambios necesarios en materia de las relaciones jurdicas
y obligaciones derivadas del trfico econmico-comercial, conforme a los avances del
siglo XX al respecto; y de las implicancias que han tenido estos para las competencias
de ejercicio de los derechos reales o derecho de cosas, y sobre el registro como dominio
de la propiedad o bienes (p. 67). Principalmente, es importante destacar el gran aporte
del derecho alemn en esta materia, de haber consagrado el Sistema de Inscripcin
Registral de las garantas de Derechos Reales conforme con las figuras estipuladas por
la ley, dndose especial trascendencia a la aplicabilidad del sistema de derechos reales
del modo numerus clausus bajo la formalidad de la inscripcin registral como elemento
constitutivo para el reconocimiento y ejecucin de las garantas reales y sus transacciones
derivadas. De esta manera, ya no se deja al libre albedro del consentimiento voluntario
de las partes a acordar el tipo de derecho real o forma que asegure el cumplimiento de
una obligacin derivada de la relacin econmica entre las partes, sino que a efectos de
una mayor seguridad jurdica sobre el dominio y uso econmico de los bienes para el
cumplimento de obligaciones de pago, y con las garantas para las partes, se requiere la
inscripcin registral de la garanta real y las modificaciones como transacciones que se
vayan realizando al respecto durante el ejercicio de propiedad o dominio de parte del
titular sobre el bien o cosa hasta conseguir que se cumpla la obligacin de dar o hacer
que sea de su inters en s. Esto a fin de evitar que los intereses de los acreedores se vean
afectados cuando los deudores incurran en el otorgamiento de crditos o facilidades para
cumplir con su obligacin de deuda, ocultando indebidamente su nivel de insolvencia

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 131

 Wilma Yecela Livia Robalino

econmica, as como de hacerse posesin abusiva y excesiva sobre la propiedad o bienes

del deudor que pueda generar ingresos o ganancias que sobrepasen el alcance econmico
de la obligacin correspondiente de deuda.
Entre otros aportes del derecho civil alemn, es importante considerar los siguientes:
- En cuanto a la tendencia moderna reflejada en el Cdigo Civil alemn de 1900 (BGB),
que se inclina a favor del criterio del numerus clausus, que confa a la ley la salvaguarda
de la tipicidad de los derechos reales, al no autorizar la constitucin de modalidades de
estos no previstas en el ordenamiento jurdico. Al enumerarse los moldes fijos para las
instituciones civiles de que se trata, se facilita la gestin del registro, mientras que para
las exigencias nuevas queda abierta la posibilidad de satisfacerlas mediante la amplitud
del rgimen de los derechos de crdito. Se trata as de la tendencia moderna aportada
por el derecho civil alemn a inicios del siglo XX, en que sostenindose sobre la teora
dualista clsica, haca una diferencia explcita entre derechos reales y derechos de crdito,
considerndose a estos ltimos como una forma de derechos personales, toda vez que
la legislacin alemana regulaba como derechos reales sobre la base principalmente del
derecho de propiedad horizontal y del derecho permanente de habitacin, enfocados en
cuanto a los derechos y competencias que tienen los titulares sobre el ejercicio y dominio
de los bienes bajo posesin o por garanta en el cobro de deudas. Adems, dichos tipos
de derechos reales sirven para una mayor dispersin de la propiedad habitacional que
empezara a dar desarrollo masivo del uso de la propiedad con fines comerciales, a base
de los arrendamientos, contratos de compraventa de inmuebles, etc., todo ello bajo la
tendencia jurdico-civil alemana de haber adaptado el ejercicio de los derechos reales
y de la propiedad con las reformas necesarias, acordes con las exigencias y demandas
del creciente trfico comercial que experimentaba la sociedad europea desde inicios del
siglo XX. Mientras que, por otra parte, en cuanto a los derechos creditorios en que se
contemplaban las que actualmente son las figuras modernas de derechos reales, como
la hipoteca y la prenda, el derecho alemn de comienzos del siglo pasado los consider
como garantas de crdito, en forma separada a los derechos reales, por derivarse de
obligaciones entre partes y resultar en derechos personales donde una parte tena el
derecho de exigir el cobro de una deuda y la otra parte tena la obligacin de cancelar
o pagar dicha deuda. As se poda acceder a las garantas creditorias de hipoteca para
darse por crdito el uso posesivo y dominio de un bien inmueble, en la condicin de
aprovecharlo econmicamente hasta que satisficiera la obligacin pendiente, por la que
posteriormente el propietario original del bien o deudor poda reclamar judicialmente
la devolucin de su inmueble incluyendo la negociacin, transaccin o acuerdo que
realice con el anterior poseedor por las cuestiones de mejoras y construcciones realizadas
en el inmueble, y en lo que corresponde, por otra parte, a las garantas de crdito en
torno a los bienes muebles, donde en la legislacin civil alemana se regul la figura de
la reserva de dominio, consistente en una nueva forma de garantizar crditos dentro del
mbito comercial de comienzos del siglo pasado, que le conceda al acreedor seguridades
reales. Asimismo, es considerable el aporte de la jurisprudencia alemana de haber
proporcionado los fundamentos y formalidades para el desarrollo de nuevas garantas
reales que aseguren la proteccin de los intereses de las partes y de los terceros acreedores

132 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

en caso de insolvencia. As, conforme a lo regulado en el artculo 455. del BGB alemn,
acerca de la Reserva de Dominio, se basa en la reserva del dominio de un bien mueble
preferentemente hasta efectuarse el pago completo, desarrollndose al respecto una
diversidad de modificaciones y ampliaciones sumamente sofisticadas, lo que se configura
en la forma de la reserva de dominio alargada. Se tiene el caso sobre un vendedor que surte
al comprador materiales bajo reserva de dominio. El comprador los utiliza para fabricar
un producto. Segn el artculo 950. del BGB, el que transforma una cosa adquiere la
propiedad sobre el nuevo producto. Para poder perpetuar la reserva del dominio, las
partes acuerdan que el comprador transformar la cosa para el vendedor, con lo que el
dominio del ltimo se extiende a la cosa transformada. Adems, el vendedor autoriza al
comprador a vender la nueva cosa. Como equivalente, el comprador cede al vendedor de
antemano su crdito contra el futuro comprador. Pero frecuentemente, el comprador ya
habr cedido sus crditos a otros acreedores, como, por ejemplo, a un banco.
- Al tratar de los rasgos diferenciales entre derechos de crdito y derechos reales, estos
ltimos trascendieron a inicios del siglo XX en mayor medida que los primeros, dentro
de la competencia del inters pblico, por lo que el criterio del numerus clausus lleg a
prevalecer en legislaciones posteriores al referido Cdigo alemn de 1900, como las de
Japn, Brasil y Portugal.

CONCLUSIONES

1. En el Per se viene teniendo una experiencia crtica de la desnaturalizacin de

la propiedad, a causa de factores como la informalidad a nivel de registro predial de
bienes inmuebles, y prcticas irregulares como ilegales sobre el ejercicio de propiedad
y posesin de los bienes por parte de terceros o no titulares propietarios. Estas generan
consecuentemente prdidas y perjuicios para los propietarios legales y estos, a la vez, no
obtienen respuestas efectivas de las instancias judiciales y administrativas al vulnerarse el
normal ejercicio formal y jurdico de su derecho a la propiedad.
2. La inscripcin de los bienes inmuebles y propiedades en el registro predial se
constituye en una de las mximas formalidades para garantizar el debido ejercicio de la
propiedad privada de los titulares propietarios; resultando muy preocupante que a causa
de la informalidad en que se procede en muchas instancias regionales sobre todo a nivel
de regiones y provincias, se haya venido perdiendo el sentido de ejercicio jurdico-formal
del derecho a la propiedad, lo que genera perjuicios a los titulares propietarios.
3. La aplicacin de las garantas reales se basan en poder asegurar que el deudor
consolide el pago de su obligacin pendiente, mediante la transferencia hipotecaria o en
prenda, o recurrindose en ltima instancia al embargo y otra medida cautelar sobre los
bienes que disponga, siendo que cuando se hace un ejercicio abusivo y coactivo de modo
excesivo sobre los bienes patrimoniales del deudor, se vulnera el derecho de propiedad
y, por ende, se desnaturaliza ante las pretensiones de los acreedores de hacer cobro de
intereses indebidos, con lo que llegan a afectar la propiedad privada de los deudores.

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 133

 Wilma Yecela Livia Robalino

4. A nivel de derecho comparado, Francia y Espaa basan la regulacin jurdica

de los derechos reales en cuanto a su reconocimiento y ejecucin en el principio de la
autonoma privada de voluntad entre las partes (acreedor y deudor) que acuerdan la
transaccin o ejercicio de dominio de la propiedad y bienes que consideren en lo ms
efectivo y seguro para resolver las obligaciones econmicas que tengan entre s, adems
de tener una regulacin legal pertinente y especfica que permite determinar los tipos
de derechos reales y a su vez la promocin del sistema abierto para que los particulares
puedan crear otros tipos de garantas reales acorde a las exigencias modernas del trfico
econmico-comercial en materia inmobiliaria.
5. Es importante que se promueva y consolide una alta formalizacin en la funcin
de inscripcin registral de los bienes inmuebles en registros pblicos, eliminndose costos
excesivos e informales como trmites burocrticos injustificados, a fin de poder recuperar
la confianza de los ciudadanos peruanos en poder inscribir y registrar sus bienes para
asegurar su debida formalizacin jurdica.
6. Es importante que las autoridades administrativas y judiciales mejoren y efectivicen
sus mecanismos procesales ante las demandas de ciudadanos que se han visto afectados en
sus derechos a la propiedad, a fin de que se asegure la ejecucin de las medidas jurdico-
legales necesarias que permitan proteger la propiedad privada y asegurar las reparaciones
de daos y perjuicios econmicos que hayan sufrido los propietarios cuando sus bienes
hayan sido usurpados o sometidos bajo posesin indebida de inquilinos deudores.
7. Es esencial considerar la aplicacin de sistemas legales del derecho comparado
que se basan en materia de derechos reales bajo el criterio del numerus apertus o de
fundamento en las garantas reales que se puedan crear bajo el consentimiento voluntario
de la autonoma privada de las partes (acreedor-deudor), siempre y cuando a la vez tenga
una regulacin jurdica explcita y pueda resultar beneficiable para el sistema jurdico
peruano de una mayor aceptacin de las garantas que las partes acuerden y lleven a cabo
en conveniencia a sus intereses sobre el uso y dominio de los bienes para la satisfaccin y
cumplimento de obligaciones econmicas.
8. Se deben uniformizar los criterios doctrinarios y jurdico-legales sobre los derechos
reales contemplados en el Cdigo Civil peruano, en torno a los fundamentos y principios
de la teora unitaria realista para hacerse ms efectiva y garantizable en la realidad prctica
comercial y econmica sobre el ejercicio de los derechos reales principales y de garanta
que regula el Cdigo de 1984.
9. La desnaturalizacin de la propiedad en el Per se viene dando cada vez con
mayores implicancias negativas para los ciudadanos propietarios en el ejercicio de sus
derechos sobre sus bienes. De esta manera, se configura la problemtica en cuanto a
un sentido social y de realidad pblica muy negativa de que la propiedad privada
no se viene garantizando en nuestro pas, y que a pesar de recurrirse a las instancias
judiciales y administrativas competentes para darse solucin a los problemas derivados
de la afectacin del derecho a la propiedad, no se llegan a aplicar en forma efectiva los
mecanismos jurdicos requeridos para proteger y defender los derechos de propiedad que
tienen los propietarios legtimos sobre sus bienes: se afrontan los procesos judiciales que

134 In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135

 Mecanismos de inmatriculacin y judiciales frente a la desnaturalizacin de la propiedad de predios

corresponden mientras que los demandados o usurpadores de la propiedad del titular

generan daos y perjuicios al bien como al mismo propietario que subsecuentemente
tendr prdidas econmicas de lucro cesante por no hacer uso formal de su propiedad privada
que ha sido vulnerada irregular, informal o hasta ilcitamente.
10. En el aspecto jurdico de la inscripcin de los bienes en registros pblicos, su ejecucin
se ha venido informalizando negativamente a causa de los altos costos de transaccin
en los trmites administrativos respectivos ante las instancias registrales. Al exacerbarse el
cobro de trmites adicionales e informales redunda en costos onerosos para la inscripcin y
formalizacin de los bienes en el registro predial, lo cual ha venido desanimando o disuadiendo
a los propietarios a no formalizar la inscripcin de sus inmuebles en los registros pblicos.
11. Aparte de que los propietarios pueden tener una apreciacin negativa desde el enfoque
natural de que su derecho legtimo a la propiedad privada no se le viene protegiendo como
debera ser por las autoridades estatales, personas inescrupulosas hacen uso indebido del
ejercicio de la posesin precaria y de usurpacin de bien alquilado, recurriendo inclusive a
los mecanismos judiciales para extender su posesin irregular y no cumplir con el pago del
arrendamiento correspondiente al titular propietario que ve afectado sus derechos de uso y
beneficios de su propiedad alquilada.

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

Avendao Arana, F. (2008). Eliminacin del numerus clausus en los derechos. Nuevas
corrientes en el Derecho Civil (pg. 99 y Ss.). Lima: Juristas Editores.
Castaeda, J. (1998). Los derechos reales (. tomo I - Cuarta Edicin). Lima: Talleres
Cdigo Civil 1852. Edicin Oficial
Cdigo Civil 1936. Edicin Oficial
Chico y Ortiz, J. M. (2000). Seguridad jurdica y revisin crtica de los principios
hipotecarios. Madrid.
Delgado, M. (2008). La Formalizacin de la Propiedad en el Per. Revista de la
Actualidad Jurdica N 181, 57 Ss.
Diez - Picazo, L. (1976). Autonoma privada y Derechos Reales. En R. Roca Sastre. Madrid.
Gonzales Barrn, G. (2012). Derecho registral y notarial. Lima: Juristas Editores E.I.R.L.
Gutirrez Camacho, W. (2001). La funcion del notario y su responsabilidad. Dialogo con
la Jurisprudencia N 30, 121Ss.
Ley N. 26662, Ley de Competencia Notarial en Asunto No Contenciosos.
Ley N. 27333. Ley complementaria a la Ley N 26662.
Ley N. 28294 (Ley de Catastro).
Palacios, N. (2008). Valor del Formulario Registral. SUNARP, 25Ss.
SUNAT. Cdigo Tributario. 2014

In Crescendo. Derecho. 2015; 2(2): 116-135 135