Gestión del Negocio Inmobiliario

Criterios de Evaluacion Financiera

ROS, ROE, ROI, Multiplo, TIR y VAN

Mayo 2021
Ing. Piero Bengoa
Introducción
Cálculos de Evaluación de Proyectos
Valor de Dinero en el Tiempo
§Una suma recibida o entregada hoy no es igual que
una suma recibida o entregada en un período futuro.
§Los proyectos de inversión tienen costos y beneficios
en diferentes períodos.
§Para fines de evaluación, los flujos de los proyectos
deben ser llevados a un punto en el tiempo.
§Generalmente se llevan al período en que se realiza la
inversión y se trabaja un mismo ciclo de vida.
Evaluación de
Proyectos
Evaluación de Proyectos

Evaluar un proyecto implica identificar y cuantificar

creativamente costos y beneficios de una idea o
alternativa con el objeto de crear valor.
Evaluación de Proyectos
La evaluación hace posible conocer:

§ Implicancia: consecuencia, secuela.

§ Riesgos: probabilidad de ocurrencia de eventos.
§ Opciones: proyectos alternativos, etc.
§ Rentabilidad: ROI, ROS, ROE, TIR, VAN, etc
§ Vulnerabilidad: ¿qué daños puede causarme?.
Evaluación de Proyectos
VAN
Lo que se obtiene del análisis financiero
TIR
del proyecto y del flujo de caja:
VPN

Incertidumbre à Riesgo à
SI Análisis de sensibilidad
Toma de decisiones
NO Evaluar préstamos y análisis
financiero
Evaluación de Proyectos
A A A A A A A A (CUOTA O ANUALIDAD) ………

1 2 3 4 5 6 7 8 (PERIODOS) ……… N

INVERSIÓN, MONTO, PRESTAMO i = tasa de interés del periodo

INVERSIÓN = MONTO = SUMA DE TODAS LAS CUOTAS TRAIDAS A VALOR PRESENTE

A
VF = VP (1 + i ) VP =
n

(1 + i )n

VF
VP =
(1 + i )n
Despeje para el cálculo de la Cuota:
A A A A
MONTO = M = + + + .......... ... +
(1 + i ) (1 + i ) (1 + i )
1 2 3
(1 + i )n
1
x=
(1 + i )
M = Ax1 + Ax 2 + Ax 3 ........... + Ax n
Mx = Ax 2 + Ax 3 ........... + Ax n +1
M - Mx = Ax1 - Ax n +1
Ax1 - Ax n +1 Ax (1 - x n )
M= =
1- x 1- x
M (1 - x)
A=
x(1 - x n ) Mi(1 + i) n
Cuota: A =
(1 + i) - 1
n

9
Ejemplo 1:
Calcular el Valor Presente de un cobro por US$ 1,000 que hará
la empresa A cada mes por 3 meses.
La tasa de descuento es de 1% mensual.

Cobro a 3 meses: 1,000.00

n (meses): 3.00
Tasa descuento mensual: 1%

VP = 2,940.99
Ejemplo 2:
Calcular el Pago del Préstamo, según las siguientes condiciones:
Monto= 500 soles
TEA=24%
Capitalización semestral, es decir dos veces al año, m=2
Años (n) = 2

Primero se debe calcular la tasa equivalente (m):

Cálculo tasa
equivalente: im = (1 + i ) m - 1
 P: Cada cuántos meses ocurre un “semestre / trimestre, bimestre, etc en un año.”
R: Un “semestre” ocurre cada 6 meses

Ejemplo 2: P: ¿Cuántos “semestres” hay en un año?

R: Hay 2 semestres

1. Cálculo de la Tasa Equivalente (Tasa Efectiva),

considerando que la Tasa es Anual
im = (1 + i ) m - 1
cant. Periodos
m en un año
Tasa semestral 6/ 12 1/ 2 2
Tasa trimestral 3/ 12 1/ 4 4
Tasa mensual 1/ 12 1/ 12 12
Tasa cuatrimestral 4/ 12 1/ 3 3
Tasa bimestral 2/ 12 1/ 6 6
Tasa anual 12/ 12 1 1
Ejemplo 2:
Monto= 500 soles
TEA=24%
Capitalización semestral, es decir dos veces al año, m=2
Años (n) = 2

Tasa equivalente: im = (1 + 0.24)1/ 2 - 1 = 0.1136

500 ´ 0.1136 ´ (1 + 0.1136) 4

A= = 162.39
(1 + 0.1136) - 1
4
Ejemplo 2:
Cronograma de Pago del Préstamo:
Monto= 500 soles
TEA=24%
Cuota= 162.39 soles
4 periodos

Periodo Capital Inicial Interés Amortización Cuota Saldo

0 $500.00
1 $394.39 $56.78 $105.61 $162.39 $500.00
2 $276.79 $44.78 $117.60 $162.39 $394.39
3 $145.83 $31.43 $130.96 $162.39 $276.79
4 $0.00 $16.56 $145.83 $162.39 $145.83

TOTAL $149.55 $500.00 $649.55 -

 Criterios de
Evaluación de
Proyectos
Criterios de Evaluación de Proyectos:
Tasa o rendimiento:
◦ Tasa Interna de Retorno (TIR) %
Monetarios:
◦ Valor Actual Neto (VAN) $$$$

Tiempo:
◦ Período de Recuperación de la Inversión m, a
Otros:
◦ Razón Costo-Beneficio “x/y”
(Costo de Oportunidad):
Es la oportunidad a la que un inversionista renuncia
cuando hace una elección de un nuevo proyecto.
“valor de la mejor opción no realizada”

Se mide por la rentabilidad esperada de los fondos

invertidos en el proyecto.
(Costo de Oportunidad):
Ejemplo Práctico:
El señor “X” se plantea que con el dinero que tiene puede hacer una
zapatería. Otra alternativa es comprar 10,000 acciones del Banco “Z”
que hoy se cotizan en 3 dólares.
Luego de un año la tienda reporta un beneficio = 0 dólares. Las acciones
se cotizan luego de un año en 9 dólares.
Perdí un costo de oportunidad de :
CO = 10,000 (9-6) = 30,000 dólares
Entendiendo el VAN:
Ejemplo 1:
Inversión: $100
Plazo: 1 año
Rendimiento total: $120 (al final del año)
El inversionista requiere como mínimo:
◦ Recuperar capital
◦ 10% ó $10
(rendimiento mínimo requerido o costo de oportunidad)
Entendiendo el VAN:
Regresando al Ejemplo de VAN: Gráfica: Diagrama Temporal
Ejemplo 1:
120/(1+0.1)
Inversión: $100 120
-109.09
Plazo: 1 año

Rendimiento total: $120 (al final del año)

1
El inversionista requiere:
◦ Recuperar capital -100
◦ 10% ó $10 (rendimiento mínimo
requerido o costo de oportunidad)
VAN = 109.09 – 100 = 9.09
Entendiendo el VAN:
¿Cuánto más rindió esta inversión?
$10 en el año 1
¿Cuánto es $10 en el año 0?

VF
VP =
(1 + i) 1
10
9.09 =
. )1
(1 + 010
La inversión rindió $9.09 en exceso de lo que el
inversionista requería.
$9.09 es el Valor Actual Neto o VAN
Entendiendo el VAN:
. . . . cuando la tasa de descuento es 10%
El proyecto se acepta porque:
◦ se recupera el capital ($100)
◦ rinde lo que el inversionista requiere ($10)
◦ rinde adicionalmente $9.09 (valuados en período 0)
Entendiendo el VAN:
Otra forma de calcular el VAN:

110 10
VAN = + - 100
(1 + 0.10) (1 + 0.10)
1 1

120
VAN = - 100 = 9.09
(1 + 0.10) 1

CF1
VAN = - Inversión
(1 + k )1
Donde:
CF = cash flow o flujo de efectivo
k = tasa de descuento
Entendiendo el VAN:
En este caso se asume que la inversión es recuperada
íntegramente al final del período.
En términos generales:

CF1 CF2 CFn

VAN = 1 + 2 + ... + n - CF0
(1 + k ) (1 + k ) (1 + k )

n CFj
VAN = å j
j= 0 (1 + k )
La inversión se considera con signo negativo
Entendiendo el VAN:
Otra forma de calcular el VAN:
Usando el Excel:
Se utiliza la función VNA (Valor Neto Actual)
VAN = VNA (10% ,120) + Inversión (negativo)
Tomar nota que sólo se considera el VNA de los flujos de
efectivo, puesto que la Inversión está en Valor Presente en el
periodo inicial (periodo 0). Además ésta se suma
negativamente para calcular el VAN (en este caso por el hecho
de que es una salida de dinero del inversionista).
Ejemplo 2:
Cálculo del VAN: Rentabilidad Exigida: 10%

CFo CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 CF7 CF8 CF9 CF10
-10000 2500 2600 3100 3500 3400 3600 4100 4200 4300 4500

Periodo Flujo Anual T.Equivalente VP

0 10,000
1 2,500 1.100 2,272.73
2 2,600 1.210 2,148.76
3 3,100 1.331 2,329.08
4 3,500 1.464 2,390.55
5 3,400 1.611 2,111.13
6 3,600 1.772 2,032.11
7 4,100 1.949 2,103.95
8 4,200 2.144 1,959.33
9 4,300 2.358 1,823.62
10 4,500 2.594 1,734.94
20,906.19

VAN 10,906.19
Entendiendo el VAN:

• El valor del VAN siempre dependerá de la tasa de

descuento.

• A mayor tasa de descuento, menor será el VAN.

• Existe una tasa de descuento que hace que el VAN

sea igual a 0. A esta tasa de descuento se le llama
TIR.
Ejemplo 3:
VAN a diferentes tasa de descuento:
-Co CF1 CF2 CF3 TIR
-100 40 60 65 27.27%

tasa desc VAN

5% 48.67
10% 34.79
15% 22.89
20% 12.62
25% 3.68 ¿Qué ocurrio
30% -4.14 aquí?
35% -11.03
40% -17.13
45% -22.56
 VAN a diferentes tasa de descuento

TIR = 27.27%

60.00

40.00

20.00
VAN

0.00
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
-20.00

-40.00

-60.00
Tasa de descuento
Entendiendo el VAN:

Definiciones de VAN:

• Diferencia entre el valor presente de los flujos

netos de efectivo en el futuro y la inversión inicial.

• Monto a obtener por encima del monto mínimo

requerido.
Entendiendo el VAN:
Ventajas del VAN:
• Permite definir rentabilidad en términos
monetarios.
• Permite apreciar el monto en que la empresa
aumenta su valor cuando VAN es positivo.

Desventajas:
• Requiere estimar y asumir una tasa de
descuento.
Entendiendo el VAN:
¿Cuándo rechazar proyectos?
No acepte un proyecto a menos que genere un VAN
positivo.

Cuando existen restricciones

presupuestarias seleccione el
subconjunto de proyectos que
maximizan el VAN.
Entendiendo el VAN:
Se cuenta con presupuesto de $ 4 millones:

Proyecto E Costo $1 m VAN $60,000

Proyecto F Costo $3 m VAN $400,000
Proyecto G Costo $2 m VAN $150,000
Proyecto H Costo $2 m VAN $225,000

El subconjunto H y F maximizan VAN

Entendiendo el VAN:
COMPARATIVO DE PROYECTOS CON DIFERENTE VIDA ÚTIL:

Cuando se requiera evaluar proyectos alternativos

con diferente vida útil, para no poner en ventaja al
proyecto de mayor duración, se puede replicar el
proyecto de menor duración de manera de contar
con ambos proyectos de vida útil equivalente.
Entendiendo la TIR

• Vimos que: es el tipo de interés que hace que el VAN de la

Inversión sea igual a cero.

• A mayor TIR, mayor rentabilidad.

Entendiendo la TIR
Ejemplo 1:
Inversión: $100
Plazo: 1 año
Rendimiento total: $120 (al final del año)
Rendimiento neto: $20
¿Cuánto es $20 de $100?
20%
20% es la Tasa Interna de Retorno (TIR) de este proyecto
Inversión: $100 CF 0 FC1
En Excel: Plazo: 1 año -100 120
Rendimiento total: $120 (al final del año)

TIR = 20%
Entendiendo la TIR
En otras palabras:
20% es la tasa que hace que $100 se conviertan en
$120 luego de un año.

VF = VP ´ (1 + tasa )1
120
120 = 100 ´ (1 + tasa )
1
100 =
(1 + tasa)1

CF1
Inversión = Monto =
(1 + TIR)1
Entendiendo la TIR
En términos generales: (CF = Cash Flow)
CF1 CF2 CFn
Inversión = CF0 = + +........+
(1 + TIR) (1 + TIR)
1 2
(1 + TIR) n
CF1 CF2 CFn
CF0 = 1 + 2 + . . +
(1 + TIR ) (1 + TIR) (1 + TIR ) n

CF1 CF2 CFn

0 = - CF0 + 1 + 2 + . . +
(1 + TIR) (1 + TIR ) (1 + TIR) n
n CF j
0 = - CF0 + å
j =1 (1 + TIR ) j
Entendiendo la TIR
•El proyecto se acepta cuando su TIR supera la TIR
requerida.
•Los montos de inversión tienen signo negativo y puede
haber más de un flujo indicando inversión.
•El cálculo de la TIR requiere un proceso iterativo o de
aproximaciones sucesivas.

•El cálculo de la TIR se hace utilizando la función TIR en la

hoja de cálculo Excel.
Entendiendo la TIR
Definiciones de TIR:

• Indicador de la rentabilidad de un proyecto.

• Tasa de descuento que iguala los flujos netos (CF Cash
Flow) del proyecto con la inversión inicial.
• Tasa de descuento que hace el VAN igual a 0.
Entendiendo la TIR

Ventajas:
• No necesita estimar una tasa de descuento.
• Permite comparación con otro tipo de tasas o
rendimientos de instrumentos financieros.
Desventajas:
• Existen flujos que pueden arrojar múltiples TIR.
Ejemplo 2: Cálculo de VAN y TIR
Supongamos que en una panadería analizamos una inversión de 10,000
dólares en un horno industrial.

Estimamos que el horizonte de inversión es de 3 años y la tasa de descuento

a aplicar es de 12%.

Al construir el correspondiente cuadro de flujos de fondos se obtiene la

siguiente fila de flujos netos, donde el período 0 corresponde al de la
inversión:

CF 0 FC1 CF2 FC3

- 10,000 3,450 4,300 6,000
Ejemplo 2: Cálculo de VAN y TIR
Inversión 10,000
Años (n) 3
TEA 12%

La inversión es rentable.
VP = S/. 10,778.97 El dinero que se proyecta recuperar, aún después de
VAN = 778.97 ajustarlo a la tasa de descuento, es superior a cero.

Podemos concluir que si pedimos el dinero prestado,

TIR = 16.076% la tasa de préstamo no puede superar el valor de la
TIR obtenido.

1. Probar colocar el Valor de la TIR en la tasa de descuento. ¿Qué pasaría?

2. Probar colocar una Tasa de Descuento mayor a la TIR. ¿Qué pasaría?
Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
PROYECTO INMOBILIARIO:
Inversión: 10,000
Costos Fijos anuales: 2,000
Valor Residual: 150
Duración (años): 3
Tasa de descuento anual: 6%
Ventas año 1 Ventas año 2 Ventas año 3
Ingresos por ventas: 9,000 8,000 6,000

1. Dibujar el Diagrama Temporal:

 Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
2. Hacer el Flujo de Caja:
CF 0 FC1 CF2 FC3
- 10,000 7,000 6,000 4,150

3. Calcular el VAN:

En Excel: VAN = $5,120.92

A Mano: VP = $15,428.17
VAN = $5,428.17
Ejemplo 3: Cálculo de VAN y TIR
4. ¿Cuál sería la Inversión Inicial del Proyecto si la rentabilidad
de la Inversión fuera 30%?

Rentabilidad de la Inversión: 30%

VP – Inversión = VAN = 0

$10,823.85 - Inversión = 0

$10,823.85 = Inversión
(es calcular el VAN y cambiar el signo)
Múltiples TIR
Cuando después de la inversión inicial los Flujos de
efectivo netos no son siempre positivos.

Ejemplo:
Proyectos donde se requiere inversión de capital no
solo al inicio del proyecto sino durante la ejecución
del mismo por ejemplo reemplazar un equipo por falla
o siniestro dando lugar a flujos negativos.

Se supone que este reemplazo no estaba planificado.

Múltiples TIR Flujos
-CF0
-1.6
CF1
10
CF2
-10

VAN a Diferentes Tasas de Descuento

1.50
TIR1= 25% TIR2= 400%
1.00
0.50
0.00
VAN

0%
50%

100%
150%
200%

250%
300%

350%
400%
450%
500%

550%
-0.50
-1.00
-1.50 Tasa de Descuento
-2.00
Múltiples TIR Flujos
-CF0
-100
CF1
300
CF2
-200

VAN a Diferentes Tasas de Descuento

20.00 TIR1= 0%
TIR2= 100%
0.00
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%
400%
450%
500%
550%
-20.00
VAN

-40.00

-60.00
Tasa de Descuento
-80.00
Entendiendo el Periodo de
Recuperación de la Inversión
Mide el número de años que se necesitan para recuperar
la inversión. Se debe utilizar los flujos descontados.

Ventaja:
Permite, en cierta forma, evaluar el riesgo de un
proyecto: a menor número de años, menor riesgo.

Desventaja:
Deja de tomar en cuenta los beneficios posteriores a la
recuperación de la inversión.
Entendiendo el Periodo de
Recuperación de la Inversión
Mide el número de años que se necesitan para recuperar
la inversión. Se debe utilizar los flujos descontados.

Ventaja:
Permite, en cierta forma, evaluar el riesgo de un
proyecto: a menor número de años, menor riesgo.

Desventaja:
Deja de tomar en cuenta los beneficios posteriores a la
recuperación de la inversión.
 Ejemplo:

-Cfo CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 CF7 CF8 CF9 CF10
- 10,000 2,000 2,600 3,200 3,200 3,200 2,900 2,900 2,900 2,900 2,900

Rentabilidad
Devolución
Periodo Flujo Anual T.Equivalente VP Saldo Exigida (sobre el
Inversión
saldo)
0 10,000
1 2,000 1.100 1,818.18 1,000.00 1,000.00
2 2,600 1.210 2,148.76 9,000.00 900.00 1,700.00
3 3,200 1.331 2,404.21 7,300.00 730.00 2,470.00
4 3,200 1.464 2,185.64 4,830.00 483.00 2,717.00
5 3,200 1.611 1,986.95 2,113.00 211.30 2,988.70
6 2,900 1.772 1,636.97 -875.70 - 87.57 2,987.57
7 2,900 1.949 1,488.16 -3,863.27 - 386.33 3,286.33
8 2,900 2.144 1,352.87 -7,149.60 - 714.96 3,614.96
9 2,900 2.358 1,229.88 -10,764.56 - 1,076.46 3,976.46
10 2,900 2.594 1,118.08 -14,741.01 - 1,474.10 4,374.10
17,369.70 -19,115.11 - 1,911.51 1,911.51

VAN 7,369.70

VNA S/. 7,369.70 (en fórmula excel)

Saldo: 875.70
Entendiendo la relación Beneficio-
Costo

La razón Beneficio-Costo (B/C) es sensible a la forma en

que se calculan costos y beneficios.
Por lo tanto, su uso puede dar lugar a decisiones
incorrectas.
Es un procedimiento para comparar posibles decisiones
alternas de inversión o acción, con base en los beneficios
netos que se pueden obtener.
El término beneficios netos alude a la diferencia entre los
beneficios y costos sociales
Entendiendo la relación Beneficio-
Costo
Divide el valor presente de los beneficios entre el valor
presente de los costos.

Si la razón es mayor a 1, se acepta el proyecto.

Puede dar lugar a decisiones incorrectas.
Valor Valor
Presente de Presente de Razón B/C VAN
los Costos los Beneficios ($)
($) ($)
Proy I 1´000,000 1´300,000 1.3 300,000
Proy J 4´000,000 4´700,000 1.175 700,000
Proy K 1´500,000 2´100,000 1.4 600,000
GRACIAS!