REFACCIONES Y MEJORAS

Lea el fallo que se encuentra a continuación y conteste las

siguientes preguntas:

¿Cuál es la diferencia entre reparación y mejora

necesaria?
¿Quién debe pagarlas?
¿Quién pago las mejoras?
¿Qué efecto probatorio se otorga a la documentación y a
las facturas?
¿Hubiera sido igual la conclusión si la mejora hubiera
consistido en el cambio del piso del local?

En la ciudad de Mendoza, a los tres días de diciembre de dos mil

diecinueve se reúnen en la Sala de Acuerdos de la Excma. Cámara Segundo
de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, los Sres.
Jueces titulares de la misma Dres. Gladys D. Marsala, Silvina Del Carmen
Furlotti y María Teresa Carabajal Molina y traen a deliberación para
resolver en definitiva la causa N° 256691/54.303, caratulados: "COLQUE
EMILCE BEATRIZ C/ BOTTARO ALBERTO GUSTAVO P/ COBRO
DE PESOS" originaria del Tribunal de Gestión Asociada de Paz N° 1, de la
Primera Circunscripción Judicial, venida a esta instancia en virtud del
recurso de apelación interpuesto a fs. 129, por la demandada, contra la
sentencia de fecha 20 de agosto de 2019, obrante a fs. 121/125, la que
decidió: hacer lugar a la demanda instada por Colque Emilce, imponer las
costas a los demandados vencidos y regular los honorarios a los
profesionales intervinientes.
Habiendo quedado en estado los autos a fs. 153, se practicó el sorteo que
determina el art. 140 del CPC, arrojando el siguiente orden de votación:
Dres. Furlotti, Marsala y Carabajal Molina.
De conformidad con lo dispuesto por el art. 160 de la Constitución de la
Provincia, plantearonse las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA: ¿Es justa la sentencia apelada?
En su caso ¿qué pronunciamiento corresponde?
SEGUNDA: Costas
SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN, LA DRA. FURLOTTI DIJO:
1. La demanda interpone recurso de apelación a fs. 129 en contra de la
sentencia que rola a fs. 121/125 que hace lugar a la demanda, impone
costas y regula honorarios.
La Sra. jueza tiene en cuenta que la Sra. Emilce Colque, inicia demanda
por cobro de pesos contra Alberto Gustavo Bottaro. Reclama la suma de
Pesos Sesenta y cinco mil quinientos cincuenta ($ 65.550) en concepto de
mejoras necesarias (red cloacas) realizadas en el inmueble de ruta 7 km.
1147 de Uspallata Las Heras Mendoza.
La actora relata que el 1 de agosto de 2015 el Sr. Bottaro celebro un
contrato de locación sobre un inmueble de su propiedad, que el inmueble
sería destinado para el funcionamiento de un local comercial Restaurant "El
Ángel", que en el mes de julio de 2016 el vecino colindante tapa la salida
de las cloacas del local, que se encuentran en el inmueble del vecino , lo
que género que el local comercial estuviera cerrado.
El demandado contesta, se realizan la audiencia final y la Sra. jueza dicta
sentencia acogiendo la demanda en virtud de los siguientes argumentos:
La cuestión a resolver, señala la magistrada, es quien realizó y pagó la obra
de cloacas.
Sabido es que el locatario debe limitarse al uso y goce estipulado en el
contrato (art. 1201 del CCCN, debe pagar las mejoras necesarias (art. 1202
del CCCN; conservar al cosa en buen estado ( art. 1206) y responde por
cualquier deterioro causado por la cosa.
El art. 1202 del CCN establece que el locador debe pagar las mejoras
necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya
convenido, si el contrato se resuelve por culpa del locatario, excepto que
sea por destrucción de la cosa.
De las pruebas acompañadas en autos en especial actuaciones notarial de
fs. 9/16 surge que la Sra. Colque solicita a la escribana Nerea Aguilar que
se constituya en el domicilio del inmueble arrendado a fin de constatar el
lugar donde se acumulan los líquidos cloacales del desagüe del local
comercial y que tome fotografías de lo constatado. Así las cosas, a las
20.30 hs. Del 13 de julio de 2016 la escribana se constituye en el restaurant
" El ángel" y en dicho lugar ingresa al restaurante donde es atendida por la
Sr. Colque quien " ... la invita a pasar a la cocina donde le muestra que al
abrir la canilla ubicada sobre la bacha el agua re-brota por el pozo de
desagüe inundando la cocina... " " ... luego salimos al estacionamiento del
vecino Tiro federal donde constata la acumulación de agua que se inicia a
una distancia de uno o dos metros aproximadamente desde la pared oeste
del local comedor " EL ANGEL", obteniendo fotografías de todo lo
constatado con su celular. Esto pone de manifiesto que el servicio de
cloacas no se encontraba en funcionamiento al menos en la fecha de la
constatación efectuada por la escribana (13 de julio de 2016) dicha prueba
no ha sido des-conocida ni impugnada.
En el acta que glosa a fs. 13 solicitada por la Sra. Colque y ante la misma
escribana con fecha 4 de octubre de 2016, la actora dice que en el mes de
agosto de 2015 alquila un local comercial al Sr. Bottaro , "... que tampoco
se han realizado la fecha la conexión a la red pública de cloacas motivo por
el cual , y por no cumplir su obligación el locador de tener el inmueble
locado en condiciones para su uso " luego expresa " que la deuda que
mantenía con el locador seria pagada este fin de semana pasado cuando el
dueño terminara de hacer la conexión de los desagües a las red cloacal,
luego expresa que el Sr. Bottaro concurrió al local con obreros a fin de
realizar trabajos para dicha conexión, aparentemente estaba todo el trabajo
terminado".
Con las actas notariales acompañadas por la propia actora, se prueba que el
Sr. Bottaro al menos ha realizado algo de los trabajos necesarios a fin de
dotar al inmueble del servicio de cloacas , aun mas de las pruebas
testimoniales rendidas en autos por los Sres. Aguilera Jorge y Lucas
Gabriel Aguilera, ha quedado acreditado que las obras internas del local
han sido realizadas por ellos a cargo del Sr. Bottaro, adviértase que en la
declaración testimonial en el minuto 1.47 el SR. Jorge Aguilera reconoce la
prueba instrumental , que glosa en autos en copia a fs.51 y 52 de donde
surge trabajos realizados en dicho inmueble y los recibos rezan. "mano de
obra reconstrucción de cloacas internas salón ubicado en ruta 7 km. 1147
de Uspallata por la suma de Pesos Seis Mil Quinientos ($ 6.500) cada uno
de ellos dos en total , recibos que son consecuentes con el presupuesto de
fs. 52 de autos. Es decir que parte de las obras han sido realizadas en el mes
de septiembre por los Sres. Aguilera y abonadas por el SR. Bottaro.
También se advierte que las obras fueron realizadas parcialmente, ya que
OSM no podía encontrar la cámara para conectar definitivamente la salida
de la cloaca a la red, conforme surge del testimonio del Sr. Lucas Aguilera
prestado entre los minutos 8.22" y 10,44 "de la audiencia final. Ambos
testigos son coincidentes en que la obras fueron concluidas en la parte
interior y que afuera dejaron un pozo por la imposibilidad de conectar a la
red cloacal. En consecuencia, queda por analizar en autos, si esos trabajos
de conectarse a la red cloacal fueron realizados por la actora, cuyo cobro
pretende. -
Acompaña la actora a autos presupuesto no reconocido del SR. López por
un importe de Pesos Ochenta Mil ($ 80.000) (fs. 22) a fs. 22 vta. una
cotización por la puesta en funcionamiento de las cloacas por la suma de
Pesos $ 83.500; un recibo de fs. 23 por la suma de $ 30.000 en concepto de
adelanto de la obra de conexión de local comercial ruta 7 firmado por el Sr.
Florindo Fabián , luego a fs. 27/28 acompaña 4 recibos por la suma total de
Pesos Veintinueve mil ( $ 29.000) , a fs. 29 dos recibos por la suma de
Pesos Diez Mil quinientos, ( $ 10.500) y a fs. 30 una factura por la suma de
Pesos Sesenta y cinco mil quinientos ( $ 65.500) emitida por el Sr. Florindo
Néstor Fabián por conexión cloacal local comercial ruta 7 Uspallata
Mendoza , con fecha 03 de diciembre de 2016. Como es criterio constante
en nuestro tribunales los instrumentos particulares tales como las facturas
tiene valor probatorio en tanto pueden correlacionarse con otros medios de
prueba que surjan de la causa, conforme al art. 319 del CCCN.
En autos, las facturas no han sido desconocidas, son emitidas en
comprobantes autorizados por la Afip, son contestes con las fechas que
dicen haberse realizado las obras, y en definitiva; del informe de fs. 104 de
autos emitido por aguas Mendocinas surge que el inmueble ubicado en ruta
7 km. 1147 de Uspallata e identificado en AYSAM bajo el N° 041-
0500335-000-6 no existe solicitud de conexión de cloacas, sino que el alta
a la facturación del servicio de cloacas proviene de la inspección realizada
el 23 de enero de 2017 constatando que el inmueble tenía prestación
efectiva del servicio, toda vez que se encontraba desaguando líquidos
cloacales a través de la cámara perteneciente al inmueble colindante
identificado bajo el número de cliente AYSAM 041-0010088-000-Es decir
que si el demandado solo realizo los trabajos internos conforme lo prueba
en autos, y el actor dice haber realizado los trabajos de conexión a la red
cloacal, acompañando factura por tal trabajo y luego informando que más
allá de no haberse solicitado conexión a la empresa AYSAM el inmueble
efectivamente cuenta con el servicio y por lo cual abona la prestación
correspondiente ( ver fs. 104) es por ello que tengo como íntima convicción
que dicho trabajo ( exterior de cloacas a fin de conectar a la red de
AYSAM) fueron realizados por la Sra. Emilce Colque.-
Analizada la procedencia de los trabajos que dijo haber realizados la actora,
corresponde analizar a cargo de quien eran dichos trabajos, si del locador o
del locatario.
En nada cambia esta solución que el contrato no especifique en ningunas de
sus cláusulas que el inmueble no tenga el servicio cloacal. La cláusula
primera del mismo dice " El locador da en locación al locatario y este
acepta en tal concepto el inmueble ubicado en calle Ruta 7 km. 1147 de
Uspallata ( salón Comercial)" y respecto a la cláusula séptima del referido
contrato establece que está terminantemente prohibido realizar
modificaciones en el inmueble así como mejoras las que deberán ser
aprobadas previamente por escrito por el locador o su representante legal y
quedaran en exclusivo beneficio una vez finalizado el plazo de locación sin
derecho a retribución alguna por parte del locatario".
Estima que el locador deberá afrontar el gasto efectuado por la instalación
desde la salida del inmueble a la red cloacal, ya que se trata de una mejora
necesaria que sirve para la conservación de la cosa conforme se ha probado
en la presente causa, pues, él y solo él se beneficia con dicha mejora y
hacerlo cargar con la misma al arrendatario constituye un enrique-cimiento
sin causa a favor del locador que a posteriori podría arrendar el inmueble
con el servicio instalado que de otra forma no sería posible , al menos para
local comercial Por lo expuesto es que considera que la demanda instada
debe prosperar por la suma reclamada Pesos Sesenta y cinco mil,
quinientos cincuenta ($ 65.550) con más el interés de la tasa activa
promedio del Banco de la Nación Argentina desde la fecha de la factura de
fs. 30, 16 de febrero de 2017 hasta el 02. De enero de 2018 que deberán
aplicarse los intereses que establece la ley 9041 hasta su efectivo pago. -
2. La parte demandada apelante expresa agravios a fs. 136 /139. Sus quejas
son:
- La sentencia tiene por cierto que los trabajos de conexión de cloacas a la
red los pagó la actora, sin prueba que lo avale.
- Ninguno de los presupuestos, recibos y facturas fue reconocido.
- No existe otra prueba que los avale.
- No existe constancia en autos de la supuesta obra.
- El demandado acreditó haber realizado la obra con las testimoniales,
documental y acta notarial de fs. 13.
- El informe de Aguas Mendocinas de fs. 104 no prueba la supuesta obra.
Del informe surge que al día 23 de enero de 2017 la conexión era precaria.
- En subsidio, sostiene que no le corresponde pagar esta mejora necesaria
porque el contrato se resolvió por culpa del locatario, que fue iniciado el
desalojo por falta de pago.
- En la carta documento de fs. 25 la actora reconoce que la falta de servicio
de cloaca fue solucionada por la locadora.
3. La parte actora apelada contesta agravios a fs. 144/148.
4. Estimo que no asiste razón al recurrente. La sentencia en crisis luce
razonablemente fundada (art. 3 CcyC).
a. La instalación del servicio de cloacas como reparación o mejora
necesaria:
Walter Krieger diferencia entre reparaciones y mejoras necesarias. Este
autor explica que: "la norma del art. 1201 del CCyC impone al locador un
deber de garantía en el que se le exige no sólo la entrega de la cosa en las
aptitudes acordes al fin comprometido, sino que además recae sobre el
locador la obligación de mantener la calidad del bien durante toda la
vigencia del contrato. Para cumplir con esta obligación, el texto referido le
impone al locador el deber de "efectuar a su cargo la reparación que exija el
deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de
sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito". (Krieger, Walter
F., "Reparaciones y mejoras en el contrato de locación del Código Civil y
Comercial", RCCyC 2015 (noviembre), 153; AR/DOC/3895/2015).
Krieger agrega que: "Por lo tanto, queda en claro que las reparaciones -
ellos es, los arreglos sobre el bien que resulten menester para mantener el
uso y goce por parte del locatario- son siempre a cargo del locador, salvo
que su origen radique en la culpa del locatario." (Reparaciones y mejoras
en el contrato de locación del Código Civil y Comercial ? Krieger, Walter
F. ? RCCyC 2015 (noviembre) , 153, AR/DOC/3895/2015).
Borda también, enseña que como regla el locador debe pagar las mejoras
necesarias. Así dice: "La regla es que el locador debe pagar las mejoras o
reparaciones necesarias. En efecto, el locador está obligado a conservar la
cosa locada de tal manera que el locatario pueda usarla y gozarla de
acuerdo a lo convenido contractualmente. De allí que deba cargar con las
reparaciones que exijan el deterioro originado en la calidad o defecto de la
cosa -vg., deficiencias en las instalaciones sanitarias-, por su propia culpa o
de sus dependientes, o por hechos de terceros, o por caso fortuito -por ej.,
un incendio- (art. 1201)."; Borda, Alejandro, "Las mejoras en el contrato de
locación", L. L. 06/02/2017 , 1 ; L. L. 2017-A , 936; AR/DOC/3912/2016).
Entiendo, al igual que la colega de grado que la instalación de los
elementos necesarios para efectuar las conexiones al servicio de red cloacal
constituye una reparación necesaria.
Es una reparación necesaria que pesa en cabeza del locador. El locador
tiene la obligación de efectuar todas las reparaciones necesarias para
mantener la aptitud del local para el uso convenido (art-1201, 1194, 1013 y
1090 CcyC). Este uso radica en destinar el inmueble a un local de comidas,
como surge de la prueba rendida.
Según las máximas de la experiencia, se advierte que para poder utilizar el
inmueble locado para el fin para el cual estaba previsto, esto es local de
servicios gastronómicos, es necesario contar con el servicio de cloacas. Sin
conexión a la red cloacal, como surge de autos, no se podía utilizar para el
fin para el cual se había alquilado el local.
También, la necesariedad de esta reparación o mejora surge de la
importancia que tiene el derecho al servicio de agua potable y cloacas
como derecho humano. Sin estas reparaciones, tanto la locataria como los
clientes consumidores, no podrían gozar de este derecho.
La Suprema Corte de Justicia de Mendoza ha dicho que: "La prestación del
servicio público de agua potable y cloacas es considerado de primera y
vital necesidad, de uso obligatorio para todo beneficiario posible, más
próximo al concepto de uti universi que el tradicional de uti
singuli."(SCJMza, Sala 2, 05/02/199, exptr. n. 45525 - VILLAVECCHIA
DE PEREZ LASALA TERESA OBRAS SANITARIAS MENDOZA S.E.
ACCIÓN DE INCONSTITUCIONALIDAD, LS213-207)
Bellotti explica que: "El agua potable y el saneamiento no se vinculan sólo
con la higiene y la salud, es decir con la supervivencia, sino también con la
dignidad, de ello se desprende que todas las personas del mundo tenemos
derecho a los mismos. La autora citada agrega que: "El saneamiento
implica el acceso y la utilización de servicios e instalaciones para la
eliminación de excretas y aguas residuales que aseguren la privacidad y la
dignidad, y que garanticen un ambiente limpio y saludable para todos".
"Servicios e instalaciones debe incluir: recolección, el transporte,
tratamiento, disposición y reciclado de las excretas humanas y aguas
residuales domésticas y desechos sólidos, y a la promoción de la higiene
vinculada con estas cuestiones."(Bellotti, Mirta Liliana El derecho al agua
y al saneamiento, derechos humanos fundamentales, Sup. Act. 26/05/2011 ,
1, AR/DOC/1633/2011).
b. Prueba de las reparaciones necesarias realizadas por el locatario:
La apelante entiende que no está probado que los trabajos los pagó la
actora. Dice que la documental no fue reconocida. Y que por el contrario,
su parte acreditó haber realizado la obra con las testimoniales, documental
y acta notarial de fs. 13.
Ello no es así. La apelante no ha podido desvirtuar el razonamiento de la
sentencia cuando divide los trabajos en dos tramos: trabajos internos (hasta
la puerta) y trabajos externos (trabajo de conexión a la red cloacal). Ello es
así porque el día 4 de octubre de 2016, la Sra. Colque solicita una
constatación notarial del estado del inmueble destinado a restorán (ver fs.
14 vta.), también lo manifiesta en la CD de fs. 20 (señala que el 14/06 no
pudo utilizar los servicios sanitarios ni de cocina del local y que AYSAM
le contestó a su presentación que el local no cuenta con servicio cloacal).
En este acto lo intima a solucionar el problema cloacal.
En octubre de 2016 la Sra. Colque reconoce que a mediados de octubre el
locador solucionó los problemas de cloacas. Es indudable, según las
testimoniales, recibos y facturas acompañados relacionados con la
conexión de la red cloacal y todos de fecha diciembre 2016 y enero 2017
(fs. 27/30). Por ello es claro que está probado que la actora solo realizó los
trabajos externos y de fecha posterior a los internos realizados por el
demandado.
Es más, como bien destaca la sentencia, la falta de solicitud de conexión no
prueba en contrario, ya que AM realizó una inspección en el inmueble el
23/01/2017, por lo que dio el alta en la facturación y constató que el
inmueble tenía prestación efectiva del servicio, que reviste carácter
precario (ver informe de fs. 104). La fecha de esta inspección coincide con
la fechas de las obras reclamadas por Colque.
Todo este material probatorio demuestra que la Sra. Colque contrató y pagó
las obras. No es óbice, a esta conclusión que no se encuentren reconocidos
los recibos, ya que, se ha acompañado una factura por los trabajos que
reúne los requisitos exigidos por AFIP. Hay testimonios que avalan la
realización de los trabajos y un informe de organismo de control que afirma
que el servicio se está prestando.
El desconocimiento efectuado por los demandados ha sido genérico y no
especifica las razones del mismo. Por ello, es plenamente aplicable, la
jurisprudencia del Máximo Tribunal que dice: "El simple desconocimiento
realizado por una parte sobre prueba documental acompañada por la
contraria sin indicar las causas que justifican el mismo no es habilitante
para tener a dicho instrumento como inexistente." (SCJMza, Sala 1,
28/07/2015, Expte.: 13021345614 - ASEGURADORA FEDERAL
ARGENTINA EN J° ...).
Por lo expuesto, entiendo que todo este material probatorio fue analizado
en la sentencia dentro de las máximas de experiencia y el sentido común.
Así ha dicho el Máximo Tribunal Porvincial: "la decisión judicial opera en
el marco de la selección de medios probatorios que le está permitido tomar
en cuenta u omitir, siempre de acuerdo con un sistema de libres
convicciones. Valoración arbitraria significa evaluar la prueba con
ilogicidad, en contra de la experiencia o del sentido común. Arbitrariedad
es absurdidad, contraria a la razón, desprovisto de elementos objetivos y
apoyado sólo en la voluntad de los jueces" (L.S. 302-445).
c. La obligación del locador de pagar las mejoras o reparaciones necesarias
(art.1202 CcyC):
También, acierta la sentencia, cuando determina que si el locatario paga la
mejora o reparación necesaria tiene acción para reclamar al locador en
virtud del art. 1202, 1211 CCyC.
Borda señala que la solución de estas normas es lógica: "pues, como se
dijo, se trata de aquellas reparaciones que deben hacerse
indispensablemente para permitir la debida conservación de la cosa. Y no
ha de olvidarse que a quien más beneficia la conservación de la cosa es al
locador, toda vez que el locador es un mero tenedor de ella, con un derecho
limitado a su uso y goce. Como regla que es, el locador debe pagar las
mejoras o reparaciones necesarias hechas por el locatario aun cuando nada
hubiese pactado con el locatario (art. 1202).". ( Borda, Alejandro , op. Cit.,
AR/DOC/3912/2016).
d. La culpa del locatario:
Los agravios relacionados con la culpa del locatario introducen una
cuestión novedosa no analizada por la jueza de grado. De tal modo, no
corresponde su análisis.
Conclusión:
Por todo lo expuesto, propongo a mis colegas de tribunal rechazar el
recurso de apelación de fs. 129 en contra de la sentencia que rola a fs.
121/125, que se confirma en todas sus partes.
ASÍ VOTO.
Sobre la misma cuestión las Dras. Marsala y Carabajal Molina, dijeron que
adhieren al voto que antecede.
SOBRE LA SEGUNDA CUESTIÓN LA DRA. FURLOTTI DIJO:
Atento el resultado al cual se ha arribado corresponde imponer las costas a
la parte apelante vencida. (art. 36 CPCCyT).
ASÍ VOTO.
Sobre la misma cuestión las Dras. Marsala y Carabajal Molina, dijeron que
adhieren al voto que antecede.
Con lo que se dio por finalizado el presente acuerdo, procediéndose a dictar
la sentencia que se inserta a continuación:
SENTENCIA:
Y VISTOS: Por lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
RESUELVE:
1. Rechazar el recurso de apelación de fs. 129 en contra de la sentencia que
rola a fs. 121/125, que se confirma en todas sus partes.
2. Imponer las costas a la parte apelante vencida.
3. Regular los honorarios profesionales de los Dres. Ignacio Gulle en la
suma de pesos dos mil novecientos cincuenta ($ 2.950); Mauro Mora en la
suma de pesos nueve mil ochocientos treinta y dos ($9.832), Esteban M
Catapano Gili en la suma de pesos dos mil sesenta y cinco ($ 2.065) y
Tomas Catapano en la suma de pesos seiscientos diecinueve ($619), más
IVA en caso de corresponder. ( art. 2,3, 15 y 31 LA).
Notifíquese y bajen.
DRA. SILVINA DEL CARMEN FURLOTTI - DRA. GLADYS DELIA
MARSALA - DRA. MARIA TERESA CARABAJAL MOLINA.