ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLÍN Y ÁREA

METROPOLITANA 2012

FEDERICO ESTRADA GARCÍA

Gerente

JORGE ENRIQUE AGUDELO TORRES

Director de Investigaciones

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 PRESENTACIÓN

La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, tiene el gusto de presentar el Estudio del valor del suelo urbanizado en
Medellín y el Área Metropolitana en su versión 2012, principal investigación que realiza el Gremio Inmobiliario junto con
sus afiliados.

Este estudio es un completo análisis del valor del suelo en Medellín y el Área Metropolitana, en momentos en que los valores
del suelo continúan exhibiendo una tendencia creciente como resultado de las presiones urbanísticas ejercidas por los cons-
tructores en el ejercicio de su actividad y de la amplia demanda de inmuebles por cuenta de los particulares.

Este tipo de estudios realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, son de gran utilidad y soporte para
los profesionales del sector inmobiliario y constructores afiliados a nuestra organización, así como para el público en general,
interesado en temas del desarrollo urbano de nuestra región. Este tipo de trabajo se constituye en uno de los principales acti-
vos de nuestra organización y de sus afiliados, al reflejar más de 40 años de trabajo en el sector.

Agradecemos muy especialmente a todos los afiliados que colaboraron y aportaron su tiempo y conocimientos para que fue-
ra posible realizar esta investigación institucional del Gremio.

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 AGRADECIMIENTOS

Esta investigación se realizó gracias al apoyo de los siguientes avaluadores profesionales afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz
de Medellín y Antioquia.

COMISIONADOS INTEGRANTES DE COMISIÓN

Consuelo Parra Alzate Adriana Salazar Itúrrez
Gladys Grisales Escobar Ana María Ramírez Londoño
Martha Uribe Carmona Beatriz Bedoya Pizarro
Apolinar Estrada Isaza Constantino Carvajal Ortiz
Armando Ochoa Restrepo Francisco Ochoa Ochoa
Álvaro Soto Giraldo Juan Carlos Restrepo Gutiérrez
Daniel D´amato Betancur
David Escobar Vélez
Elkin Ruíz Ruíz
Federico Uribe Rodriguez
Francisco Vallejo Santiusty
Guillermo Restrepo Arbeláez
Ricardo Castrillón

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 ASPECTOS TÉCNICOS

1. OBJETIVOS
1.1 Conocer el valor actual del suelo urbanizado y su evolución en las principales zonas urbanas de Medellín y el Área Metro-
politana en el año 2012.
1.2 Tener información confiable para el ejercicio de la actividad inmobiliaria, en los subsectores de corretaje, gerencia y pro-
moción de proyectos, valoración y arrendamiento de inmuebles.
1.3 Crear elementos de análisis y comparación que permitan visualizar la situación actual y el comportamiento del valor del
terreno urbanizado, lo que es de gran importancia en la toma de decisiones acertadas para el desarrollo urbano de nues-
tra región.

2. DELIMITACIÓN

2.1 CONCEPTUAL
Se utilizó el criterio de los estudios del valor del suelo realizados por La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, es
decir, se avaluaron los puntos analizando las características generales de la zona, el uso observado, el tamaño típico de lote y
el grado de consolidación y de urbanismo de la zona, por lo tanto, en ningún momento se consideraron los atributos, caracte-
rísticas y afectaciones particulares del punto analizado, luego, los resultados entregados en la investigación se refieren a VA-
LORES DE REFERENCIA de la muestra analizada.

2.2 ESPACIAL
La investigación se realizó en las principales zonas urbanas con usos residenciales, comerciales, industriales y de servicios de
los municipios de Medellín, Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta y Copacabana.

2.3 TEMPORAL
El trabajo de campo y la homologación de los resultados se realizaron en diciembre de 2012.

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3. METODOLOGÍA

3.1 MUESTRA
Para conservar la continuidad histórica de la evolución del suelo en Medellín y el Área Metropolitana, se analizaran los puntos
que coincidían con las zonas que se habían estudiado desde el año 1970, por lo tanto, se trabajó con una muestra de 600
puntos, los cuales fueron visitados, analizados y avaluados por los peritos avaluadores.

3.2 VISITAS DE CAMPO

Se suministró la información a los coordinadores de avalúos del estudio, que contenía los listados de los puntos a avaluar
georeferenciados en planos, posteriormente, en el campo, los peritos revisaron y analizaron los siguientes aspectos:
- Dirección y ubicación
- Topografía (plana, media, fuerte, escarpada)
- Consolidación urbanística
- Vía (troncal, artería urbana, colectora, servicio)
- Uso del suelo (residencial, comercial, industrial, otro)
- Normatividad ( Aprovechamientos urbanísticos)
- Valor metro cuadrado
- Observaciones
Los avaluadores efectuaron la investigación de mercado con el fin de aplicar la metodología de mercado y la técnica residual
de para definir el valor por metro cuadrado de los puntos estudiados.

3.3 HOMOLOGACIÓN DE LOS RESULTADOS

Los coordinadores de las comisiones de avalúos entregaron los resultados a Dirección de Investigaciones de La Lonja, luego La
información se georreferenció, posteriormente se realizaron las reuniones de homologación a manera de consulta de exper-
tos con la asistencia de los coordinadores de las comisiones y los integrantes del departamento técnico y de investigaciones,
en la que se le asignó el valor final de referencia por metro cuadrado a todos los puntos de la muestra.

3.3 PROCESAMIENTO Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN

Teniendo la muestra homologada y recopilada la información histórica de los estudios anteriores, se analizó y procesó la in-
formación desde la década de los noventa bajo los parámetros previamente establecidos por la dirección de la entidad.

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Los análisis de la evolución de los precios se hacen en pesos corrientes ó nominales y constantes ó reales (descontando la in-
flación. Se trabajó con los números índices de precios al consumidor certificados por EL DANE para inflactar los pesos corrien-
tes de cada año y llevarlos a pesos constantes de diciembre de 2012).

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4. RESULTADOS
ES MUY IMPORTANTE ADVERTIR QUE COMO EN TODOS LOS ESTUDIOS E INVESTIGACIONES REALIZADAS POR LA LONJA Y POR
TRATARSE DE UNA INFORMACIÓN ESPECIALIZADA, LOS RESULTADOS DE ESTA INVESTIGACIÓN NO DEBEN SER TENIDOS EN
CUENTA COMO UN AVALÚO REALIZADO POR LA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN Y ANTIOQUIA O ALGUNO DE
SUS AFILIADOS, DEBIDO A QUE LOS RESULTADOS PRESENTADOS SON GENERALES, EN NINGÚN MOMENTO SE HIZO UN AVA-
LÚO DE UN INMUEBLE EN PARTICULAR CONSIDERANDO LAS CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DEL INMUEBLE, POR LO TANTO,
LA LONJA O SUS AFILIADOS NO SE HACEN RESPONSABLES DEL USO INDEBIDO DE LA INFORMACION PRESENTADA EN ESTE ES-
TUDIO.

5. ANÁLISIS DE LOS PRECIOS DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLÍN Y EL AREA METROPOLITANA
Para analizar el valor del suelo urbanizado en Medellín y en el Área Metropolitana, se retomaron las 35 zonas analizadas en
los estudios anteriores, que habían sido seleccionadas según los usos del suelo, el grado de consolidación, el estrato socio
económico y el valor, de manera que éstas fueran representativas de los principales sectores y usos de la ciudad.
En este estudio, se avaluaron alrededor de 580 puntos logrando una cobertura muy importante sobre el Área Metropolitana,
sin embargo es necesario aclarar que por el dinamismo urbano hemos segmentado las zonas por el cambio de uso.
Las zonas estudiadas fueron las siguientes:

Uso Comercial y de Servicios

Centro de la ciudad
Zona 1: Parque de Berrío
Zona 2: Junín con la Playa
Zona 3: San Antonio
Zona 4: Cisneros - La Alpujarra

Zonas Comerciales Alternas

Zona 5: Éxito de Colombia
Zona 5A: Avenida 80
Zona 6: San Juan
Zona 6A: Avenida Nutibara
Zona 7: San Diego

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 Zona 7A: Avenida 33
Zona 8: El Poblado
Zona 8A: Milla de Oro (Avenida El Poblado)
Zona 9: Astorga

Uso Industrial
Zona 10: Zona Industrial (Av. Guayabal, calles 12 sur - 30)
Zona 10A: Barrio Colombia

Uso Residencial

Estrato Alto (comuna El Poblado)

Zona 11: Castropol
Zona 12: Lalinde, Las Lomas
Zona 13: Alejandría
Zona 14: Los Balsos, El Castillo

Estrato Medio Alto (comuna Laureles - Estadio)

Zona 15: La Castellana - Simón Bolívar
Zona 16: Florida Nueva, Estadio y Velódromo
Zona 17: Conquistadores
Zona 18: Laureles
Zona 18A: Loma de los Bernal y La Mota

Estrato Medio
Zona 19: Fátima, Rosales
Zona 20: Candelaria l
Zona 21: Candelaria II

Estrato Bajo
Zona 22: Comuna Castilla
Zona 23: Comuna Aranjuez
Zona 24: Comuna Santa Cruz

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Bello

Zona 25: Bello Central

Zona 26: Cabaña Cabañita
Zona 27: Niquía
Zona 28: Zona Industrial

Envigado

Zona 29: Zuñiga, Las Vegas

Zona 30: Carrera 43-48, Calle 30 sur - 39 sur
Zona 30A: Loma del Atravesado y Loma de las Brujas

Itagüí

Zona 31: Itagüí central

Zona 32: Itagüí industrial
Zona 33: Itagüí residencial

Sabaneta

Zona 34: Sabaneta Industrial

Copacabana y Girardota

Zona 35: Copacabana y Girardota Mixto

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 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona Comercial

La zona central de la capital del departamento alberga las sedes de la Gobernación de Antioquia, la Asamblea departamental,
la Alcaldía de Medellín, el Concejo Municipal y el Tribunal Superior del Distrito Judicial, entre otros. Adicionalmente cuenta
con referentes como el Parque de Berrío, el edificio Coltejer, el pasaje Junín, la antigua estación del ferrocarril y el Museo de
Antioquia. Los polígonos analizados en el estudio del suelo corresponden a la principal zona de comercio popular del Valle de
Aburrá y son las siguientes:
Zona 1: Parque Berrío.
Zona 2: Avenida Junín con La Playa.
Zona 3: San Antonio.
Zona 4: La Alpujarra.

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 ZONA 1: PARQUE DE BERRÍO

Se trata de la zona aledaña al tradicional parque de Berrío y comprende las

actividades comerciales y de servicios ubicadas en el marco de las calles Aya-
cucho, Colombia y La Playa con las carreras Colombia y Bolívar. Es una zona
consolidada con amplia variedad de locales y oficinas y una amplia afluencia
de público. Exhibe un importante deterioro e invasión del espacio público por
parte de vendedores ambulantes.

En la zona tiene valores de heterogéneos que oscilan entre los $2.400.000/m2

y $7.500.000/m2, dependiendo de su ubicación. En promedio la zona presen-
tó una valorización de IPC + 11%. Es importante aclarar que el valor promedio
se calcula sólo por efectos estadísticos y no necesariamente corresponde al
valor de toda la zona.

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 ZONA 2: JUNIN CON LA PLAYA

Comprende la zona ubicada entre las carreras 47 y 50 y las calles 50 y 53. Esta
zona cuenta con una gran cantidad de edificios de oficinas y de pasajes co-
merciales. Dentro de los más representativos se encuentran el edificio Colte-
jer, edificio La Bolsa, Edificio Santa Elena, el centro comercial Unión, el centro
comercial Camino Real y el pasaje Astoria, entre muchos otros. Otros referen-
tes importantes de la zona son la iglesia de La Candelaria, el pasaje Junín y el
edificio Coltejer. Esta zona exhibe como aspecto negativo la apropiación del
espacio público por parte de los vendedores ambulantes.

Pese a lo anterior, el comercio de la zona se mueve bastante bien y los valores

del suelo con uso comercial en las mejores ubicaciones son en promedio de
$7.500.000/m2. La valorización del suelo durante 2012 fue de IPC + 12%.

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 ZONA 3: SAN ANTONIO

Se trata la zona aledaña al parque de San Antonio comprendida entre la Ca-

rrera 46 (Avenida Oriental) y las inmediaciones de la Carrera 50 y entre las
calles 47 y 44 (san Juan). Dentro de su zona de influencia se encuentran la
estación del metro de San Antonio y el supermercado Éxito. Se trata de un
sector consolidado con un uso principalmente comercial y con una gran
afluencia de peatones, que al igual que otras zonas del centro de la ciudad
cuenta con una gran cantidad de venteros ambulantes que obstaculizan el
continuo flujo de personas y vehículos.

Los valores cambian bastante dependiendo de la ubicación y oscilan entre

$1.000.000/m2 para las zonas comerciales ubicadas en zonas deprimidas y
$7.500 en las zonas con mayor flujo peatonal. La valorización en 2012 fue IPC
+ 12.6%

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 ZONA 4: ALPUJARRA

Comprende los sectores aledaños al centro administrativo La Alpujarra. El

área de estudio está delimitada por la carrera 51 (Bolívar) y la carrera 57
(avenida del ferrocarril) y las calles 41 y 45, con gran influencia de los edifi-
cios pertenecientes al centro administrativo, EDATEL, los edificios Vásquez y
Carré, el centro de convenciones Plaza Mayor, el parque de las luces y la bi-
blioteca pública de EPM. En los últimos años la zona ha experimentado una
mejora importante con la construcción del nuevo complejo de oficinas deno-
minado “Plaza de la libertad”, de las nuevas instalaciones de Teleantioquia y
de la nueva estación de Metroplús.

En promedio los lotes comerciales con frente a avenida del ferrocarril son de
$1.800.000/m2. La valorización real de la zona fue de IPC - 1.%

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 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zonas Comerciales Alternas

Comprende los terrenos con uso comercial y de servicios ubicados por fuera del centro de la ciudad, principalmente en el
centro occidente y en el sur oriente de la ciudad. Las zonas analizadas son las siguientes:
Zona 5: Éxito de Colombia
Zona 5A: Avenida 80
Zona 6: San Juan
Zona 6A: Avenida Nutibara
Zona 7: San Diego
Zona 7A: Avenida 33
Zona 8: El Poblado
Zona 8A: Milla de Oro (Avenida El Poblado)
Zona 9: Astorga

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 ZONA 5: ÉXITO DE COLOMBIA

La zona estudiada se ubica entre el viaducto de la línea B del metro (calle 48)
y la calle 50 (Colombia) entre las carreras 65 y 70, polígono dentro del cual se
encuentran referentes como el supermercado EXITO, el centro comercial Los
Sauces y el Colegio San Ignacio, entre otros. El sector cuenta con un buen ni-
vel de consolidación y una mezcla de comercio, servicios y vivienda de estrato
medio, actualmente se observan varios desarrollos multifamiliares de estrato
medio cercanos a la estación del metro, así como en las inmediaciones de la
carrera 65.

En esta zona los precios oscilan entre $1.200.000/m2 y $1.400.000/m2, la zo-

na acumuló incremento de precios de IPC - 1.2%.

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 ZONA 5A: AVENIDA 80

La zona estudiada se ubica en la carrera 81 (avenida 80) entre las calles 44

(San Juan) y 35, polígono dentro del cual se encuentran referentes como el
supermercado ÉXITO y la iglesia de Santa Gema. El sector cuenta con un buen
nivel de consolidación y una mezcla de comercio, servicios y vivienda de es-
trato medio.

Los precios del suelo comercial alcanzan su máximo valor en las inmediacio-
nes de la avenida 33 con valores de $2.000.000/m2 y en las cercanías de la
calle San Juan el valor de referencia es de $1.500.000/m2. Esta zona presentó
una valorización durante 2012 de IPC + 13%.

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 ZONA 6: SAN JUAN

La calle 44, San Juan, es uno de los referentes comerciales y de servicios más
importantes de la ciudad. Este sector se analiza entre las carreras 64 y 70 los
cuales tienen como referencias importantes los almacenes MAKRO, HOME-
CENTER y CARREFOUR así como el centro comercial San Juan 70. Este sector
cuenta con la particularidad de que los locales comerciales presentan una ba-
ja vacancia y una alta rotación.

Los precios del suelo comercial a lo largo de San Juan entre las carreras estu-
diadas comienzan con precios de $1.800.000 en el cruce con la carrera 65 y
alcanzan su máximo valor en el cruce con la carrera 70 en donde el precio es
$2.200.000/m2. El crecimiento del valor del suelo fue de IPC + 3%.

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 ZONA 6A: AVENIDA NUTIBARA

Al igual que San Juan, la avenida Nutibara es un referente comercial tradi-

cional en la ciudad. Este sector se analiza a lo largo de la transversal 39B
en las inmediaciones de la avenida Bolivariana y la calle San Juan. Entre los
puntos de referencia se encuentran la universidad Pontificia Bolivariana, y
la iglesia de la Consolata.

Los precios comerciales sobre la avenida son en promedio de $2.200.000/

m2. Esta zona tuvo una valorización de IPC + 30.2%.

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 ZONA 7: SAN DIEGO

La zona estudiada está determinada por la carrera 43A (Av El Poblado) entre
calles 31 y 36, los puntos de referencia de la zona son los centros comerciales
San Diego, Almacentro y Plazuelas de San Diego. Esta zona se caracteriza por
ser un corredor comercial y de servicios con un uso predominante de los con-
cesionarios de vehículos.

En el polígono de estudio los precios son en promedio de $1.700.000/m2 para

los lotes ubicados frente a la vía. La valorización en 2012 fue de IPC + 6.6%.

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 ZONA 7A: AVENIDA 33

La zona estudiada está ubicada a lo largo de la calle 33, entre la diagonal 74B
y la carrera 81A. Al igual que San Juan o la avenida Nutibara, la avenida 33 se
caracteriza por ser un corredor comercial y de servicios tradicional en la ciu-
dad. Actualmente es una zona apetecida para el desarrollo de hoteles por su
cercanía al aeropuerto, centros comerciales y vías.

En el polígono estudiado los precios son en promedio de $2.000.000/m2 y de

$1.500.000/m2 al occidente de la avenida 80. La zona tuvo una valorización
de IPC + 5.3%

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 ZONA 8: POBLADO

Comprende toda la zona comercial desde la carrera 39 en el parque Lleras

hasta la carrera 34 y entre las calles 9 y 10A. El lugar cuenta con una buena
consolidación en el uso comercial y continúa siendo bastante visitado.

Los precios del suelo comercial en el parque Lleras bordean los $4.500.000,
mientras que en zonas comerciales aledañas ubicadas al norte y oriente del
parque los precios bordean los $2.000.000/m2. La valorización del suelo fue
en promedio de IPC +10.8%

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 ZONA 8A: AVENIDA EL POBLADO "MILLA DE ORO"

El sector estudiado comprende la denominada “Milla de Oro” que es el sector

de la avenida El Poblado ubicado entre la calle 1 y la carrera 16 sur. Sobre esta
vía se encuentran innumerables complejos de oficinas y reconocidos centros
comerciales como Oviedo y Santa Fe. En los años recientes la zona ha sufrido
una importante transformación gracias a la construcción del intercambio vial
de Los Balsos y el desarrollo de proyectos inmobiliarios de comercio y servi-
cios de alto formato

Los lotes comerciales con frente a la avenida El Poblado entre las calles 1 y la
12 sur son en promedio de $3.000.000/m2. En promedio la valorización del
suelo durante 2012 en esta zona fue de IPC + 31.8%.

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 ZONA 9: BARRIO ASTORGA

Se trata de la zona ubicada entre la avenida El Poblado y la Carrera 46, entre

la calle 6 y la calle 10. Entre los puntos de referencia más importantes se en-
cuentran el parque de El Poblado, el parque de la bailarina y el supermercado
Éxito. Durante muchos años esta zona fue considerada tradicionalmente co-
mo residencial, sin embargo, con el correr del tiempo ha transformado en una
zona de servicios.

Los precios de la zona son en promedio de $1.500.000 en las zonas internas,

mientras que en el cruce de la calle 8 con la avenida El Poblado los precios
son de $2.500.000/m2.

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 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona con uso Industrial

Comprende la margen izquierda y derecha del río Medellín entre la calle 30 y la 12 sur, incluyendo barrios con mezcla de
usos residenciales e industriales ubicados entre el aeropuerto y el sistema vial del río. Como consecuencia del incremento
en la demanda de bodegas que se ha experimentado en el Valle de Aburrá en los últimos meses, los precios se han incre-
mentado ligeramente hasta ubicarse en un promedio de $1.500.000/m2

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ZONA 10: AV. GUAYABAL- CALLE 30 12 SUR

Se trata de la principal zona

industrial de Medellín y se
encuentra ubicada entre las
calles 12 sur y la 30, entre
las Vegas y el aeropuerto
Enrique Olaya Herrera. Ac-
tualmente se encuentra en
desarrollo el puente de la
calle 4 sur que conectará El
Poblado con Guayabal y Be-
lén, lo que transformará po-
sitivamente el sector.

En este polígono conviven

los usos comerciales, resi-
denciales e industriales, par-
ticularmente en los barrios
Tenche, Trinidad, Santa Fe,
Guayabal y Cristo Rey.

En la zona los precios del

suelo industrial son en pro-
medio de $1.500.000, con
una valorización de IPC +
9.2%.

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 ZONA 10A: BARRIO COLOMBIA

Se trata de la zona industrial ubicada entre las carreras 43A (avenida El Pobla-
do) y 48 (avenida Las Vegas) y las calles 23 y 29 (Pintuco). En este polígono se
asienta una de las zonas industriales más tradicionales de la ciudad, dentro de
los puntos más representativos de la zona se encuentran la estación industria-
les y los centros comerciales Punto Clave y Premium Plaza.

Los precios del suelo industrial ubicados dentro del barrio Colombia son en
promedio de $1.500.000/m2. La valorización del suelo experimentada en la
zona durante 2012 fue de IPC +7.5%.

27
 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona Residencial de Estrato Alto

Los terrenos de estrato alto analizados en el estudio se

encuentran ubicados en la comuna El Poblado. Por su
topografía y la manera como ha sido desarrollada la zona
tienen un menor grado de consolidación urbanística que
los lotes de otras partes de la ciudad. Corresponden a
lotes semiurbanizados o casas lote (viviendas campestres
y unifamiliares construidos hace más de treinta años que
son aptas para procesos de redensificación). Las zonas
estudiadas son las siguientes:
Zona 11: Barrio Castropol.
Zona 12: Barrios Lalinde y Las Lomas.
Zona 13: Barrio Alejandría.
Zona 14: Barrios Los Balsos y El Castillo.

28
ZONA 11: BARRIO CASTROPOL

Comprende toda la zona resi-

dencial ubicada entre Las Pal-
mas y la avenida El Poblado,
entre las calles 14 y 29 . Com-
parativamente con otras zonas
de la ciudad, la zona presenta
un menor grado de consolida-
ción en razón principalmente
de su topografía.

Normativamente se encuentra
en el polígono Z5_CN2_20 que
cuenta con una densidad de
130 viviendas por hectárea.

Esta zona tiene unos valores del

suelo residencial que son en
promedio de $900.000/m2. La
valorización del suelo fue en
promedio de IPC + 10.5%.

29
 ZONA 12: BARRIOS LALINDE, LAS LOMAS

Se trata de la zona residencial ubicada entre las calles 10A y la 13 y entre la

transversal inferior y la avenida El Poblado. El lugar cuenta también con im-
portantes zonas de comerciales y de servicios.

Normativamente se encuentra en los polígonos Z5_CN2_18, Z5_CN2_19 y

Z5_CN2_20 los precios del suelo son en promedio de $1.000.000 para las tie-
rras con densidades de 150 viviendas por hectárea y de $800.000 para la zona
con densidades de 75 viviendas por hectárea, zonas que se encuentran dividi-
das por la avenida 34.

30
 ZONA 13: ALEJANDRÍA

Comprende la zona ubicada entre las calles 1 y 5 sur y entre las carreras 34 y
la avenida El Poblado. Se trata de una zona residencial de estrato alto con co-
mercio y servicios en sus vías principales, dentro de los cuales se destacan los
hoteles Poblado Alejandría, Medellín Royal, 43Avenida, Blue Resort y LeBlon
entre otros, así como nuevos complejos inmobiliarios de servicios como San
Fernando Plaza y La Estrada que se suman a los ya existentes como el centro
Santillana.

Normativamente se encuentra en el polígono Z5_CN2_24 que tiene una den-

sidad de 120 viviendas por hectárea y precios estimados de $1.000.000/m2,
lo que da una variación de IPC + 20.2%.

31
 ZONA 14: BARRIO LOS BALSOS, EL CASTILLO

Se trata de la zona ubicada entre las calles 5 y 16 sur y entre la transversal in-
ferior y la avenida El Poblado. Se trata de una zona tradicionalmente residen-
cial en el Poblado y cuenta como puntos de referencia el Club Campestre, el
museo El Castillo y el centro comercial Santa Fe. En los últimos años la zona
sufrió un cambio importante con el desarrollo del intercambio vial de los bal-
sos y las mejoras en el equipamiento urbano como consecuencia de la cons-
trucción nuevos proyectos inmobiliarios.

Normativamente se encuentra en los polígonos Z5_CN2_19 y Z5_CN2_24.

que cuentan con densidades de 75 y 120 viviendas por hectárea. Los valores
del suelo residencial oscilan entre $800.000/m2 y $1.000.000/m2 dependien-
do de la densidad. La valorización estimada fue de IPC + 24.8%.

32
 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona Residencial de Estrato Medio Alto

Todas las zonas analizadas corresponden a la Comuna Laureles-Estadio en la zona centro occidental de Medellín. Por ser una
zona sujeta a redensificación el precio del suelo se encuentra fuertemente vinculado con la actividad edificadora. Por este
motivo las zonas 15 y 16 mantienen sus precios nominales, mientras las zonas 17 y 18 presentan crecimientos reales en los
mismos. Las zonas estudiadas fueron las siguientes:
Zona 15: Barrios La Castellana y Simón Bolívar .
Zona 16: Barrios Florida Nueva, Estadio y Velódromo.
Zona 17: Barrio Conquistadores.
Zona 18: Barrio Laureles.
Zona 19: Barrios Fátima y Rosales.

33
 ZONA 15: BARRIO LA CASTELLANA, SIMÓN BOLÍVAR

Se trata de una zona tradicional residencial, delimitada por las calles 35, 44
(san juan) y 78 (avenida Nutibara) y entre las carreras 78 y 84. Entre los pun-
tos de referencia más conocidos se encuentran la Avenida 80, la calle San
Juan y el Éxito de Laureles.

En el plano las tierras ubicadas al occidente de la Carrera 81 son en prome-

dio de $1.200.000/m2 mientras que los del margen oriental son en promedio
de $1.400.000/m2. Normativamente la zona se encuentra en el polígono
Z4_CN1_15 cuya densidad es de 250 viviendas por hectárea. Durante 2012 la
valorización fue de IPC + 23.5%.

34
 ZONA 16: BARRIO FLORIDA NUEVA, ESTADIO, VELÓDROMO

Comprende la zona residencial de ubicada entre las carreras 70 y 80 y entre

las calles 44 (San Juan) y 50 (Colombia). Como puntos de referencia se en-
cuentran el estadio Atanasio Girardot, el Velódromo Martín Emilio Cochise y
las estaciones del metro Floresta y Estadio. Normativamente se encuentra en
los polígonos Z4_CN1_14 y Z4_CN1_18 que tienen densidades de 270 y 290
viviendas por hectárea respectivamente.

Los valores del suelo residencial ubicado en los barrios El Estadio, Los Pinos, El
Velódromo y Florida Nueva son en promedio de $1.200.000/m2. La valoriza-
ción del suelo durante 2012 fue en promedio de IPC + 20.6%.

35
 ZONA 17: BARRIO CONQUISTADORES

Se trata de una de las zonas residenciales de estrato alto más tradicionales de

la ciudad. Se encuentra delimitada por las carreras 63D y 65 y la calle 33, te-
niendo como punto de referencia el centro comercial Unicentro y la Universi-
dad Pontificia Bolivariana. En los últimos años el sector ha presentado cam-
bios importantes debido a que las tradicionales casas uni y bifamiliares han
ido dado paso a grandes complejos multifamiliares. Normativamente se en-
cuentra en el polígono Z4_CN1_13 que tiene una densidad de 350 viviendas
por hectárea.

Los precios del suelo en la zona son en promedio de $1.400.000/m2 con una
valorización anual de IPC + 4.2%.

36
 ZONA 18: BARRIO LAURELES

Comprende la zona residencial delimitada por las carreras 78 y 79, la calle 33

y la avenida Nutibara, configurando estas dos últimas un importante corredor
comercial en la ciudad. Entre los puntos de referencia importantes se encuen-
tra el segundo parque de Laureles y la iglesia de Santa Teresita. Normativa-
mente se encuentra en el polígono Z4_CN1_14 cuya densidad es de 270 vi-
viendas por hectárea.

La zona presenta valores de suelo residencial que oscilan entre $1.500.000/

m2 y $1.800.000/m2 para zonas internas. La valorización del suelo durante
2012 fue de IPC + 12.2%.

37
 ZONA 18A : LOMA DE LOS BERNAL PARTE BAJA Y LA MOTA

Comprende la zona residencial delimitada ubicada al occidente de la Aveni-

da 80. Entre los puntos de referencia se encuentran el colegio San Carlos, el
parque biblioteca de Belén, la clínica de las Américas y el mall La Mota. En
los últimos años, la actividad inmobiliaria y constructiva en la zona ha sido
bastante fuerte gracias a los proyectos multifamiliares que se han construi-
do en el área de estudio. Normativamente se encuentra en el polígono
Z6_CN1_6 cuya densidad es de 250 viviendas por hectárea.

Los precios del suelo con uso residencial son en promedio de $693.750/m2
con una valorización de IPC + 12.2%.

38
 ZONA 19: BARRIO FÁTIMA, ROSALES

La zona de estudio contiene el polígono que se forma entre las carreras 65 y

76 y entre las calles 30 y 33, con puntos internos de referencia como la uni-
dad deportiva de Belén y algunos colindantes como el cerro Nutibara, el par-
que de Belén y el costado norte del aeropuerto Olaya Herrera. Tradicional-
mente ha sido una zona con desarrollos de viviendas bi y trifamiliares con co-
mercio a lo largo de las vías ya mencionadas, así como a lo largo de la diago-
nal 74B. Normativamente se encuentra en los polígonos Z6_CN1_10,
Z6_CN1_9, Z6_RED_21, Z6_API_33 que tienen densidades de 330, 270 y 330
viviendas por hectárea en el caso de los tres primeros.

Los precios residenciales de la zona oscilan son en promedio de $1.000.000/

m2, con una valorización de IPC + 7.3%.

39
 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona Residencial de Estrato Medio

Del estrato residencial medio se investigaron tres zonas ubicadas en el centro oriente y sur occidente de la ciudad, ubicados
en las comunas Belén y La Candelaria.
Zona 20: Barrios Boston, Buenos Aires y Bomboná.
Zona 21: Barrios Salvador, Las Palmas y San Diego.

40
 ZONA 20: BARRIOS BOSTON, BUENOS AIRES, BOMBONÁ

La zona de estudio de este polígono está delimitada entre las carreras 38 y 43

y entre las calles 47 y 60, con puntos de referencia como el parque de Boston,
el teatro Pablo Tobón Uribe y la clínica San José entre muchos otros. Norma-
tivamente se encuentra en el polígono Z3_CN2_12, Z3_CN2_11 Y Z3_API_13,
con densidades de 390 y 320 viviendas por hectárea para los dos primeros y
una altura máxima de 2 pisos para el último.

Los precios de la tierra con uso residencial en la zona son en promedio de

$725.000/m2, lo que implica una valorización de IPC + 14.8%.

41
 ZONA 21: BARRIOS SALVADOR, LAS PALMAS Y SAN DIEGO

Se trata de una de las zonas residenciales de estrato medio bajo más tradi-
cionales y antiguas de la ciudad. Se encuentra delimitada por las carreras 33 y
44 y entre la calle 43 y Las Palmas. En los últimos años el sector ha presentado
algunos cambios con las mejoras urbanísticas realizadas alrededor del cemen-
terio de San Lorenzo y la nueva conexión vial hacia Las Palmas, entre otras.
Normativamente se ubica en los polígonos Z3_CN2_16, Z3_CN2_17 y
Z3_API_21, de las cuales los dos primeros presentan densidades de 250 vi-
viendas por hectárea y la tercera sólo permite usos asociados al plan de ma-
nejo del cerro.

Los precios del suelo con uso residencial son en promedio de $487.500/m2 lo
que implica una valorización de IPC + 5.8%.

42
 MUNICIPIO DE MEDELLÍN
Zona Residencial de Estrato Bajo

Las zonas analizadas del estrato bajo en la zona norte de Medellín tienen un nivel de consolidación alto, con muy pocos lotes
vacantes. En la zona se registran crecimiento importantes de precios gracias a las inversiones en infraestructura realizadas
por el gobierno municipal, así como por el cambio de uso residencial a comercial en algunos puntos específicos. En el estudio
se analizaron las siguientes zonas:
Zona 22: Comuna Castilla.
Zona 23: Comuna Aranjuez.
Zona 24: Comuna Santa Cruz.

43
 ZONA 22: COMUNA CASTILLA

La zona de estudio de este polígono está delimitada entre las carreras 65 y 70

y entre las calles 95 y 110, con puntos de referencia como la unidad interme-
dia de Castilla y las instalaciones de El Sena. En los últimos años la zona ha
experimentado cambios positivos con la construcción del parque Juanes de la
Paz así como con el progresivo afianzamiento de la denominada “zona rosa”
de Castilla. Normativamente se encuentra en los polígonos Z2_CN2_49,
Z2_CN2_51, Z2_CN2_52, Z2_API_60 y Z2_API_58, los cuales tienen densida-
des de 300, 350 y 300 viviendas por hectárea para los tres primeros polígo-
nos y de dos pisos para los últimos.

Los precios del suelo residencial son en promedio de $350.000/m2 lo que im-
plica una valorización real durante 2012 de IPC - 2.4%.

44
 ZONA 23: COMUNA ARANJUEZ

Comprende la zona ubicada entre la carrera 33 y la autopista regional y entre

las calles 67 y 83. Particularmente la franja cercana al río ha sufrido impor-
tantes transformaciones que han influido positivamente en el mercado inmo-
biliario en los últimos años, particularmente con la construcción del Parque de
los Deseos, la ampliación de la Universidad de Antioquia, la construcción del
parque Explora y la remodelación del Jardín Botánico, entre otros. Normativa-
mente se encuentra en los polígonos Z1_RED_1, Z1_CN2_7, Z1_CN2_6,
Z1_CN3_4, los cuales tienen densidades de 300, 270, 200 y 100 viviendas por
hectárea respectivamente.

Los precios del suelo con uso residencial son en promedio de $500.000/m2 y
tuvieron una valorización de IPC + 11.2%..

45
 ZONA 24: COMUNA SANTA CRUZ

Comprende la franja de estrato más bajo de la ciudad y se encuentra delimita-

da entre la carrera 33 y el río y entre las calles 95 y 110. Normativamente se
encuentra en los polígonos Z1_CN2_2, Z1_CN2_3, Z1_CN3_1, Z1_CN2_4,
Z1_CN2_5, Z1_CN1_1 y Z1_CN3_2, con densidades de 300, 350, 200, 300, 300
y 200 viviendas por hectárea respectivamente.

En la zona los precios del suelo con uso residencial son en promedio de
$337.500/m2 como consecuencia de su bajo desarrollo urbanístico. En pro-
medio el suelo con uso residencial se valorizó a unta tasa de IPC - 1.5%

46
 OTROS MUNICIPIOS DEL ÁREA METROPOLITANA

MUNICIPIO DE BELLO
Durante 2012 la zona presentó unos crecimientos importantes en los valores del suelo particularmente en los usos residencial
e industrial:
Zona 25: Bello Área Central.
Zona 26: La Cabaña y La Cabañita.
Zona 27: Niquía.
Zona 28: Bello industrial.

MUNICIPIO DE ENVIGADO
En el Municipio de Envigado los precios del suelo aumentaron levemente gracias a la demanda de suelo urbano para edificar.
En el municipio se estudiaron las siguientes zonas:
Zona 29: Barrio Zúñiga Las Vegas.
Zona 30: Carreras 43 – 48, Calle 30 sur – 39 sur.
Zona 30A: Loma del Atravesado y Loma de las Brujas.

MUNICIPIO DE ITAGÜÍ
En el Municipio de Itaguí, el valor del suelo se incrementó fruto de la mayor demanda de bodegas. Se investigaron los siguien-
tes sectores:
Zona 31: Itagüí Área Central.
Zona 32: Itagüí Industrial.
Zona 33: Itagüí residencial (Barrios Santa María, Hortensia y Simón Bolívar).

MUNICIPIO DE SABANETA
En el municipio de Sabaneta se estudió la zona industrial:
Zona 34: Sabaneta Industrial.

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 ZONA 25: AREA CENTRAL DE BELLO

La zona de estudio de este polígono de uso mixto (comercial y residencial)

está delimitada entre las calles 46 y 52, entre las carreras 47 y 52 en el cen-
tro de bello, los puntos de referencia de la zona son el Politécnico Marco
Fidel Suarez, la alcaldía de Bello y el colegio Jesús de la Buena Esperanza.
La evolución en el tiempo de esta franja de terreno ha sido positiva, en la
medida en que el comercio ha continuado creciendo gracias al continuo
flujo de visitantes a esta tradicional zona comercial.

En la zona los lotes con uso residencial tienen presentan un precio prome-
dio de $800.000, mientras que los lotes comerciales ubicados a dos cuadras
del parque son en promedio de $1.800.000/m2. Esta zona presentó una
valorización real de IPC + 21.8%.

48
 ZONA 26: LA CABAÑA Y LA CABAÑITA EN BELLO

La zona de estudio comprende la franja ubicada entre la autopista y la ca-

rrera 57 entre las calles 23 y 30, se trata de una zona residencial tradicio-
nal de estrato medio. Entre los puntos de referencia de la zona se encuen-
tran el Almacén Carrefour y las urbanizaciones Guayacanes del Norte y
Vegas de la Cabaña.

Los lotes típicos urbanizados con uso residencial tienen un precio estima-
do de $800.000/m2, lo que implica que durante 2012 su valorización fue
de IPC + 35.6%.

49
 ZONA 27: NIQUÍA EN BELLO

Comprende la zona ubicada entre la carrera 42 y el río y entre la calle 51 y

las diagonales 59 y 60 y es una de las franjas más representativas de la vi-
vienda de estrato bajo en Bello, cerca de ella se encuentra un importante
punto de referencia como el hospital Marco Fidel Suarez.

Los lotes con uso residencial ubicados más al norte en Ciudad Niquía son
en promedio de $400.000/m2 y aquellos ubicados al occidente del Éxito de
Niquía en el barrio Panamericano son en promedio de $800.000/m2. Du-
rante 2012 la valorización real de la zona fue de IPC + 4.6%.

50
 ZONA 28: BELLO INDUSTRIAL

La zona de estudio comprende la faja ubicada entre autopista Regional y la

vía de acceso al municipio de Bello, luego de pasar por el intercambio vial
que conduce a la autopista Medellín – Bogotá y es la zona industrial tradi-
cional del municipio, a pesar de que en meses anteriores se construyeran
en la zona algunos multifamiliares.

Los precios de la tierra industrial en la zona oscilan entre $800.000/m2 y

$1.000.000/m2, lo que implica una valorización de IPC + 17.1%.

51
 ZONA 29: ZUÑIGA Y LAS VEGAS EN ENVIGADO

Se trata de una de las más tradicionales zonas residenciales de estrato 5

del municipio de Envigado. Se ubica entre las calles 21 sur y 28 sur y entre
las carreras 43A y 48 del barrio Villa Grande. Durante los últimos años ha
habido una importante actividad constructiva en la zona gracias a la cual se
han desarrollado varios proyectos multifamiliares de buenas características
a lo largo de toda esta franja.

Los precios promedio son de $1.350.000/m2 con un crecimiento de precios

de IPC + 5.4%.

52
 ZONA 30: ENVIGADO (CR 43 - 48, CL 30 sur - 39 sur)

La zona de estudio de este polígono está delimitada entre las calles 31 sur y
40 sur, entre las carreras 43A y 48, la cual contiene en gran porcentaje vi-
vienda de estrato medio alto. Esta zona cuenta con un buen nivel de conso-
lidación y cuenta con referentes como el almacén Éxito de Envigado, la uni-
versidad Cooperativa de Colombia y las bodegas de Sofasa y Peldar entre
otras.

Los precios promedio de la tierra con uso residencial en este sector son de
$1.000.000/m2 con un incremento en los valores del suelo de IPC + 24.9%.

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 ZONA 30A: LOMA DEL ATRAVESADO Y LOMA DE LAS BRUJAS ENVIGADO

Se trata de una de las zonas residenciales de estrato medio alto más repre-
sentativas del municipio de Envigado, comprende las lomas del Atravesado
y de Las Brujas. Durante los últimos años ha tenido una importante activi-
dad constructiva en la zona gracias a la cual se han desarrollado varios pro-
yectos de casas y apartamentos de buenas muy características en toda esta
franja.

Los precios en la zona de estudio oscilan entre los $480.000/m2 y los

$520.000/m2. La valorización real del suelo durante 2012 fue de IPC—0.6%

54
 ZONA 31: ITAGUÍ CENTRAL

Comprende la zona ubicada entre las carreras 42 y 51 y entre las calles 46

y 54A y corresponde a la zona comercial e industrial del municipio. Los
principales puntos de referencia son el parque de Itaguí y el Centro Admi-
nistrativo. Durante 2012 se observó un repunte importante de la demanda
de bodegas en la zona.

Los precios estimados en esta franja son de $1.400.000/m2 para la tierra

con uso industrial y de $600.000 para la tierra con uso residencial y cercana
a la zona industrial. El crecimiento del valor del suelo fue de IPC + 9.7%.

55
 ZONA 32: ZONA INDUSTRIAL DE ITAGUÍ

Se trata de uno de los sectores industriales más reconocidos de Itaguí, ale-

daño a la planta de tratamiento de San Fernando. Al igual que el sector
central, esta zona ha presentado muy poco cambio en los últimos años con
muy pocos desarrollos inmobiliarios lo que no ha permitido identificar cam-
bios importantes en los precios de los inmuebles.

Los precios de los lotes con uso industrial oscilan entre $1.400.000/m2 y
$1.500.000/m2 incrementando en IPC + 12.2% los valores del suelo en la
zona.

56
 ZONA 33: ITAGUÍ RESIDENCIAL

Comprende el polígono identificado entre la autopista regional y la carrera

52 y entre las calles 63 y 75. Esta es una de varias zonas con vivienda de
estrato bajo en la parte interna del polígono y comercio e industria en las
zonas cercanas a las vías externas.

Los precios del suelo residencial en esta zona son en promedio de

$675.000/m2, lo que implica una valorización de IPC + 14.6%.

57
 ZONA 34: ZONA INDUSTRIAL DE SABANETA

Es una de las zonas industriales más reconocidas del Valle de Aburrá, com-
prende la zona ubicada entre la carrera 43A y las vegas y entre la calle 50
sur y la 67 sur, en la cual se ubican además del centro comercial Mayorca y
la unidad deportiva, innumerables centros industriales y de almacenamien-
to y zona continúa siendo una de las más apetecidas en la zona sur del Va-
lle de Aburrá.

Los precios del suelo industrial en sabaneta oscilan entre $1.200.000/m2 y

$1.400.000/m2 con una valorización de IPC - 2.4%.

58
 ZONA 35 COPACABANA Y GIRARDOTA

Se trata de dos municipios ubicados al norte del Valle de Aburrá y que ha-
cen parte del Área Metropolitana. Cuentan con un nivel de consolidación
medio bajo y son municipios que actualmente se encuentran en pleno cre-
cimiento. La zona delimitada para el estudio comprende algunas franjas
residenciales en la zona central de Copacabana, incluyendo parcelaciones
de lotes urbanizados y vivienda así como fajas industriales del municipio de
Girardota.

Dentro de la muestra se incluyen lotes industriales en Girardota con frente

a la autopista con precios estimados de $350.000/m2, lotes ubicados a un
par de cuadras del parque de Copacabana con uso residencial del orden de
$550.000/m2 y con uso comercial de $850.000/m2.

59
 CONCLUSIONES

La investigación muestra unas valorizaciones heterogéneas y crecientes por uso y zona en los diferentes municipios del Área
Metropolitana:

1. El valor del suelo en Medellín y Área Metropolitana, el valor del suelo urbanizado se valorizó anualmente a una tasa de
IPC + 10.9%.
2. El Valle de Aburrá continuó durante 2012 con valores del suelo históricamente altos y superiores en varios casos a los
observados en la década del noventa.
3. El suelo residencial en Medellín se valorizó el IPC+11.7%. Entre los sectores residenciales el de mejor resultado fue el
estrato medio alto con una valorización de IPC+15.9%, y el estrato alto con una valorización de IPC + 14.2%
4. En las principales zonas y ejes comerciales de la ciudad el uso comercial presentó un excelente desempeño con creci-
mientos del valor del suelo de IPC+10.7%.
5. El uso industrial en Medellín presentó un crecimiento de IPC+8.4%.
6. Los máximos valores del suelo industrial se observan en la ciudad de Medellín, seguido por Sabaneta y Envigado.
7. El suelo urbanizado en Bello se valorizó a una tasa de IPC +14.6%. La mayor valorización se dio en las tierras con uso re-
sidencial de estrato medio alto ubicadas al occidente de la autopista.
8. En Envigado el suelo se valorizó a una tasa de IPC+6.9%.

A continuación el resumen del valor del suelo y su evolución en todos los sectores estudiados:

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RESUMEN

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