Contrato de arrendamiento en Ecuador

Puedes estar en el lugar del arrendatario (inquilino) o el arrendador (propietario), dado

que en este artículo encontrarás el significado del contrato de arrendamiento, cuáles
son sus características, los tipos de arrendamiento que existen, y los deberes y
derechos de las personas involucradas por igual.
Debes tomar en cuenta, que mediante el contrato de arrendamiento Ecuador, la
posesión o servicio involucrado en el acuerdo legal, no se transfiere a la otra parte. Es
decir, que no deja de ser propiedad del arrendador, sino que la mera tenencia pasa al
uso del arrendatario; y no constituye en favor de la parte contratante ningún derecho
real susceptible de hipoteca o venta. El inquilino, nunca tendrá el derecho a vender,
hipotecar o traspasar la propiedad del contrato, puesto que no le pertenece en ningún
modo.
Sin embargo, el propietario tiene ciertos deberes hacia el inquilino que deben ser
respetados y cumplidos a cabalidad.
Siempre es recomendable establecer el contrato de arrendamiento apegado a la ley y
bajo los procesos jurídicos correspondientes. De esta manera, todos los acuerdos
quedan asentados en papel y ambas partes tendrán una herramienta con la cual
reclamar, en caso de que la otra parte falte a las estipulaciones acordadas.
Según el Código Civil
El artículo 1856 del Código Civil ecuatoriano lo define como:
«Un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el
goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del
trabajo y otras especiales.”
Es decir, que el contrato de arrendamiento Ecuador implica un compromiso de ambas
partes. Por un lado se encuentra el arrendatario que se compromete a prestar una
cosa, servicio o ejecute de obra y por otro lado está el inquilino, que se compromete a
pagar por ello.
Es importante que tengas conocimiento de esta ley y de todo lo que implica a la hora
de participar en un contrato de arrendamiento. Esto te permitirá disfrutar de los
beneficios que ofrece este acuerdo legal, sin tener problemas de algún tipo con la otra
parte del contrato.
Muchas veces ocurre, que las personas sujetas a un contrato de arrendamiento tienen
conflictos de intereses y discusiones con el pasar del tiempo. Esto se origina, porque
una o ambas partes desconocen el funcionamiento de esta herramienta legal y los
deberes y derechos que tiene cada uno sobre el acuerdo.
En este sentido, se recomienda que consulte previamente a un abogado especializado
en el área antes de firmar un contrato de este estilo
Las Tres Figuras principales del Contrato de Arrendamiento Ecuador
Según el Código Civil ecuatoriano, el contrato de arrendamiento tiene tres figuras
principales:
Cosas (Muebles o Inmuebles)
Obras
Servicios
Estos se consideran los tres tipos contractuales independientes de arrendamiento, y
cada contrato de este estilo debe estar sujeto a dicha clasificación.
Características del Contrato de Arrendamiento Ecuador
Bilateralidad. Todos los compromisos reflejados en el contrato, incluye tanto al
propietario como al inquilino por igual. Por lo tanto ambos deben cumplir
completamente lo que se encuentra en el documento.
Consensualidad. Ambas partes deben estar al tanto de todas las cláusulas del
contrato y estar de acuerdo con ellas antes de firmar.
Conmutatividad. Significa que las responsabilidades adquiridas por ambos, son
equivalentes o iguales.
Onerosidad. Quiere decir que tanto el arrendatario como el arrendador, tienen
obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
Sin embargo, podemos decir que el contrato de arrendamiento Ecuador se caracteriza
principalmente por la temporalidad y la reciprocidad. Estas dos cualidades sirven para
distinguirlo de otros acuerdos legales, dado que el arrendamiento siempre es por un
tiempo determinado y las obligaciones son mutuas.
En esencia es simple, el arrendador concede el goce de una cosa o se obliga a prestar
un servicio o ejecutar una obra; el arrendatario debe pagar un precio que
nominalmente se llama canon, pensión de arrendamiento o alquiler por ese beneficio.
Los Tres tipos de Arrendamiento
Como ya planteó al inicio, existen tres formas de arrendamiento por el cual una parte
se compromete bien sea por procurar el uso y goce temporal de una cosa (locatio
rerum) o prestar temporalmente sus servicios (locatio operarum) o a hacer por cuenta
de ella una obra determinada (locatio operis). Mientras la otra se obliga a pagarle por
el disfrute de ese objeto.
Estos tres tipos de arrendamiento tienen particularidades distintas, que conviene saber
para poder diferenciar una de otra y saber cuáles son los compromisos de las partes
involucradas (arrendatario y arrendador).
Arrendamiento de Cosas (Muebles e Inmuebles)
El Código Civil ecuatoriano habla de este tipo de arrendamiento de la siguiente
manera:
“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los
derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.- Puede arrendarse
aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra
el arrendador, en caso de evicción.”
En este sentido, un ejemplo de contrato de arrendamiento Ecuador es aquel donde
una persona cede los espacios de una habitación para el disfrute de un inquilino, el
cual se compromete a pagar un determinado precio por ello. Por otro lado, el Código
Civil también dice que hay posibilidad de arrendar alguna propiedad ajena, pero
siempre que esté de acuerdo el propietario y se tengan documentos que lo ratifiquen.
En este caso, la persona que arrienda se compromete a pagar o hacerse responsable
por la propiedad en caso de que haya algún tipo de falta al contrato.
Debes tener en cuenta que estas estipulaciones son respecto al uso o goce temporal
de una cosa, es decir un mueble o inmueble. En el caso de las otras clases de
arrendamiento, encuentras especificaciones variantes.
Obligaciones del Arrendador
En este caso se exponen las obligaciones que el arrendador (propietario) adquiere al
firmar el documento:
Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
Mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que ha sido adquirida.
Librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
A partir de estas obligaciones, se derivan acciones secundarias que debes cumplir
como propietario para honrar el compromiso adquirido de la manera correcta:
Entregar los locales en el momento que comience el contrato. Esta estipulación es
muy importante, porque el contrato de arrendamiento nunca pone en duda el derecho
que tiene el arrendatario sobre la propiedad. Sin embargo debe cumplir con el acuerdo
y permitir el uso temporal del mueble o inmueble por el inquilino.
Poner en buen estado la cosa al inicio del disfrute. En este caso, el propietario
tiene el deber de reparar cualquier daño que se tenga la cosa arrendada, a fin de que
esté en buen estado para el uso del inquilino.
Mantener la propiedad en buen estado. Significa que el arrendador debe cuidar la
integridad de la cosa arrendada durante el tiempo que esté en poder del inquilino,
procurando mantener las mismas condiciones que al inicio.
Abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario. Se refiere a que el propietario
debe cumplir con la estipulación establecida en el contrato de respetar la estancia o
uso de la cosa arrendada por el inquilino.
Garantía contra perturbaciones de terceros. El arrendador está en la obligación de
evitar a toda costa causar problemas a terceras personas, mientras el inquilino hace
uso de la cosa o inmueble.
Garantizar la ausencia de vicios ocultos. En este caso, se hace referencia a la
obligación que tiene el dueño a informar al arrendatario de cualquier conducta que
pueda afectar la integridad de la propiedad acordada.
Obligaciones del Arrendatario
Las obligaciones que por la naturaleza del contrato le corresponden al arrendatario
(inquilino) son las siguientes:
Pagar el precio o pensión establecida en el contrato. Es muy importante para que
se mantenga el acuerdo legal, que el inquilino cumpla con el pago en beneficio del
propietario. De lo contrario, el contrato dejaría de ser oneroso y puede disolverse.
Usar la cosa arrendada. El inquilino está en la obligación de utilizar u ocupar la cosa
acordada según el contrato de arrendamiento.
Conservar la propiedad en buen estado. Significa que el arrendatario tiene la
obligación de cuidar y mantener las condiciones iniciales en las cuales se le entregó el
inmueble o mueble.
Avisar al arrendador sobre cualquier usurpación o atentado contra sus derechos
de propiedad. Se refiere a cualquier hecho vandálico o dañino que ocurra a la cosa
arrendada por el inquilino. Este tiene la obligación de notificar al propietario sobre los
daños sufridos por la propiedad.
Restituir la cosa al final del arrendamiento. Este punto es muy importante dentro
de la relación de arrendamiento, pues mediante este acuerdo el dueño solo hace una
cesión temporal de los derechos de la propiedad. Al finalizar el tiempo estipulado en el
documento, el inquilino está en la obligación de entregarla al propietario.
Cuando Otra Persona Reemplaza al Propietario o al Inquilino
Esta situación legalmente se conoce con el nombre de subrogación. En ese sentido,
una persona reemplaza al arrendador o al arrendatario; la ley permite efectivamente
que los acreedores de uno y otro entren a ocupar la misma situación jurídica y gozar
de los correspondientes derechos. Es decir que se puede hacer el cambio de persona
dentro del contrato, siempre que las partes originales estén de acuerdo con ello.
Arrendamiento de obra o contrato de obra
El contrato de obra es aquel, donde uno de los contratantes se obliga frente a otro a
ejecutar una obra por un precio cierto. Es un contrato consensual, productor de
obligaciones recíprocas. Es decir que el arrendatario se compromete a pagar un
determinado precio por la obra a realizar, siempre y cuando el arrendador cumpla con
las estipulaciones o características de dicha construcción.
Arrendamiento de servicios
El objeto de este contrato viene constituido por la prestación de un servicio. En la
práctica resultará en ocasiones extraño si un contrato se califica como arrendamiento
de obra o de servicios. La razón deriva en que toda prestación tiende, por esencia, a la
satisfacción de un interés, a un resultado que el acreedor juzga útil
Diferencias con el Arrendamiento de Servicios
El contrato de obra se distingue netamente del arrendamiento de servicios, porque en
aquél el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad. Mientras que
en el segundo, el propietario acuerda brindar una asistencia o función durante el
tiempo que dure el contrato de arrendamiento.
Terminación de Contrato de Arrendamiento Ecuador
Las causas de terminación de contrato de arrendamiento Ecuador se hallan dispersas
en numerosos artículos del Código civil y de la Ley de Inquilinato.
En algunos casos se señala directamente que el arrendamiento termina, en otros, se
reconoce el derecho de una o ambas partes para dar por terminado, o para pedir la
terminación; también hay normas legales que declaran que en ciertas circunstancias
no termina el arrendamiento, Sin embargo, es bueno tener en cuenta que los Notarios
sólo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del contrato de
arrendamiento) en los siguientes casos:
Cumplimiento del plazo estipulado en el contrato.
Transferencia de dominio.
Por obra nueva.
Desahucio según el Código Civil
Requisitos para Terminación de Contrato de Arrendamiento Ecuador
Estos son los documentos generales a consignar, en caso de querer terminar un
contrato de arrendamiento en el país:
Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario.
Documentos que justifican la pretensión:
Contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de
inquilinato
Inscripción de la oficina de arriendos del Municipio
Escritura pública de compraventa
Permiso de demolición
Otro documento que justifique el causal
Copia de cédula y certificado de votación de los peticionarios.