DERECHOS REALES. PRIMER PARCIAL.

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES:

Derechos Reales Derechos Personales

El sujeto activo es el acreedor y el
sujeto pasivo el deudor.
Son indeterminados, el sujeto pasivo es toda la comunidad y debe
Subyace un comportamiento del
respetar al sujeto activo.
otro el de dar, hacer o no hacer y
La doctrina clásica sostiene que hay ausencia de sujeto pasivo.
Sujetos de exigir un comportamiento
¿Cómo lo respeto? Con acciones positivas.
determinado
Oponibilidad erga omnes
Oponibilidad relativa entre
ellos.
El objeto en los Derechos
Personales es un
“comportamiento” de dar,
hacer o no hacer – es la
El objeto en los Derechos Reales es una “cosa”.
prestación de la conducta del
Es decir, la relación es de sujeto – cosa.
deudor que se obliga a favor
Objeto del acreedor.
Es decir, la relación es de sujeto –
sujeto.

Rige el principio de
“Autonomía de las partes”, es
decir, las partes pueden regirse
El Derecho Real lo regula y crea la ley. bajo sus propias reglas a
Régimen No pueden existir otros que no estén tipificados en el CCyC u otra ley excepción de que la ley diga lo
legal especial. contrario.
Es de Orden Público – el cual no puedo dejar de lado. El orden público que limita el
campo de los Derechos Personales
son la moral, las buenas
costumbres y la buena fe.

Ius persequendi: es solo en el ámbito de los Derechos Reales y

consiste en que el titular del derecho real puede perseguir la cosa de
manos de quien la tenga.
No tiene ningún principio de los
Principios Ius preferendi: son privilegios que solo gozan los Derechos Reales y
mencionados en Derechos Reales.
consiste en que, si una persona tiene un DR sobre una cosa y luego
aparece otra con un DR sobre la misma cosa de fecha posterior, aquella
persona tendrá preferencia sobre esta.

No se requiere publicidad, la
Por tratarse de derechos absolutos y con la finalidad de que resulten
Publicidad oponibles y sean respetados, deben ser conocidos por todos.
publicidad es ajena a estos
derechos.
El acreedor puede renunciar a sus
El titular del derecho real puede abdicar de el mediante el abandono o derechos personales en beneficio
Abandono la renuncia de su derecho (en caso de un inmueble es beneficio para el del deudor, lo que implica un
Estado). modo de extinción de las
obligaciones.
Posesión La mayoría de los derechos reales se ejercen por posesión. No ocurre con los derechos de
 créditos.
Para adquirir un DP solo es
Adquisición Para adquirir un DR es necesario adquirir título y modo. necesario un hecho o un acto
jurídico que le da el nacimiento.
Tiempo El DR puede ser temporal o perpetuo. El DP siempre es temporal.

Conexiones:

 Las transmisiones de derechos reales por acto entre vivos tienen su causa fuente en un derecho personal
(compraventa).

 Hay derechos reales que son accesorios de derechos personales, como ocurre con los derechos reales de garantía. A
su vez, hay derechos reales que abarcan derechos personales accesorios.

 Cuando se ataca un derecho real, además de la protección posesoria o real, el titular puede pedir una
indemnización, accesoria o sustitutiva. A veces, la ley adjudica el derecho real impone al adjudica miento la
obligación de pagar el precio correspondiente.

 Hay ciertas obligaciones que son ambulatorias, se transmiten con una cosa.

DERECHOS REALES:

CONCEPTO: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código (art. 1882).

 Es aquel que no tiene una obligación correspondiente. Esta definición resalta el poder jurídico directo de una
persona sobre el objeto, regulado por normas de orden público, con fuerte oponibilidad. Son las relaciones jurídicas
directas e inmediatas entre una persona y una cosa.

 Estructura Legal: Orden público, solo lo que la ley menciona. Es decir, el poder jurídico está regulado por las leyes
de orden público y el número de derechos reales ya está determinado de manera que no pueden crearse nuevos.

 Poder Jurídico: Es la esencia de este tipo de derechos el poder que tiene su titular sobre el objeto para desplegar
sus facultades. Es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos.
o El poder es jurídico ya que puede haber poder sobre una cosa de hecho, con prescindencia de lo jurídico,
como sucede con las relaciones de poder.

Elementos del Derecho Real:

o Titulo.
o Modo: Es la tradición, la forma de adquirir los Derechos Reales.

-Sujeto: Es la persona titular del derecho real.

-Objeto: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
-todo o por una parte indivisa – condominio –. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado
por la ley. (art. 1883).

 Es la cosa material, el usar, gozar y disponer que el derecho real le reconoce al sujeto aplicarse sobre un objeto
material.

 El objeto no solo son las cosas sino también los bienes.

 La cosa debe ser cierta, determinada y actualmente existentes como recaudos que se exigen – salvo excepciones.
 No entran en este régimen las cosas de dominio público.

-Estructura: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho
real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura (art. 1884).

Objeto del derecho real:

Dispone el art. 1883 CCC que El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa.El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Entonces, el objeto de los derechos reales no son sólo las cosas, sino que también pueden serlo los bienes.
Recaudos exigibles para el objeto son, que la cosa sea cierta y determinada, y actualmente existente. Además, el derecho
real sólo es posible sobre cosas individualizadas y específicas.
En cuanto al ejercicio, hay situaciones en las que, si bien el derecho real se ejerce sobre toda la cosa, existen limitaciones
de tipo jurídico-ideal, como sucede en el condominio, donde el derecho real se ejerce sobre todo el objeto, pero por una
parte indivisa. La referencia a la parte indivisa apunta a indicar la proporción del derecho sobre la cosa, la medida de la
participación en la cosa común, por ello se establece que se ejercita "por una parte indivisa".

Concepto de cosa: Cosas son bienes materiales susceptibles de valor económico. Establece el art. 16: Los derechos
referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
El art. 15 dispone que Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran su patrimonio
conforme con lo que se establece en este Código.

El patrimonio es la prenda común de los acreedores, es decir, todos los bienes del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que
este Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables. Las cosas podrán ser sólidas, líquidas o gaseosas,
pero al ocupar un lugar en el espacio resultarán comprendidas dentro del concepto. Cosas muebles. Son cosas muebles
las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa. Dentro de los bienes, hay muebles e inmuebles.
Los inmuebles pueden ser por naturaleza o por accesión. Hay otra clasificación de inmueble, que es el inmueble como
carácter representativo que es el título en sí. Las cosas pueden ser consumible y no consumible, las consumibles son
las que se agotan con el primer uso. La fungible y no fungible, siendo la ultima una cosa única e irrepetible. Otra
clasificación es la clasificación de frutos y productos, siendo el primero aquello que puede volver a generarse, mientras
que el segundo no puede volver a generarse. Los frutos son naturales, industriales (necesariamente aquel que tiene que
tener la actividad del hombre para ser generado) y civiles (son las rentas que la cosa produce).

Principios de los derechos reales

 Prior in tempore potior in iure: Primero en el tiempo, mejor en el derecho. Importa el derecho de ser preferido en
el ejercicio de su derecho con respecto a otros derechos reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa,
posteriormente constituidos.

 Nemo plus iuris: Nadie puede transmitir un derecho mejor y más extenso del que tiene. Aunque si posteriormente
se deviene titular del derecho, queda convalidada la situación anterior (art. 399). Así, el art. dispone que Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas. Sin embargo, el art. 392 dispo
 ne que Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una
persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título
oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.

 Ius persequendi: El titular de un derecho real goza del ius persequendi, lo que implica que puede perseguir la cosa,
sin importar el sujeto que la tenga bajo su poder. También se denomina "inherencia". Dispone el art. 1886:
 Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.

 Ius preferendi: Son privilegios que solo gozan los Derechos Reales y consiste en que, si una persona tiene un DR
sobre una cosa y luego aparece otra con un DR sobre la misma cosa de fecha posterior, aquella persona tendrá
preferencia sobre esta.

CARACTERISTICAS de los Derechos Reales

Principio de Convalidación: Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente,
la constitución o transmisión queda convalidada (art. 1885). Significa que un acto jurídico que en principio es ineficaz,
puede – luego de su celebración – convertirse en un acto valido retroactivamente al momento que se otorgó, y cumplir
todos sus efectos propios.

o La regla es que nadie puede transmitir un derecho que no tiene ni mejor al que tiene, en caso de hacerlo
sería inoponible al verdadero titular y generaría la responsabilidad del transmisor.

o ¿A que apunta este concepto?: A un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente por un suceso que
ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el
cumplimiento de los efectos pertinentes – sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros. Rige para todos los
derechos reales.

Persecución y preferencia: El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente (art. 1886).

Clasificación según el CCyC:

1. Sobre la cosa propia o ajenaCuando se configura un derecho sobre cosa ajena, se configura una carga real, y
el derecho sobre cosa propia está desmembrado; el dominio es imperfecto. Los derechos reales sobre cosa ajena
se dividen en derechos de disfrute, y de garantía.

DOMINIO: Es el derecho que mayor cantidad de prerrogativas otorga a su titular. Otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente una cosa
Se conforma del ius utendi, abutendi y fruendi (derecho de uso, goce y disposición jurídica y material de la cosa). En
principio es perpetuo (art. 1941).

CONDOMINIO: Es el derecho de dominio dividido en más de una persona. Es el derecho real de propiedad sobre una
cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Sobre la cosa las
partes deben acordar como usarlas, teniendo el derecho de uso, goce y disposición sobre la cosa. Cada uno es titular de
una acción indivisible e imprescriptible: ejercer la acción de reducción -acción de partición del bien, esto es rematar o
liquidar el bien para repartirse luego el dinero que éste genere- excepto en el llamado condominio forzoso. En principio,
las partes de los condóminos se presumen iguales (art. 1983).

PROPIEDAD HORIZONTAL: Derecho real autónomo que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio, conforme al reglamento de propiedad horizontal. Su contenido es la coexistencia de titularidades conjuntas
de los espacios comunes. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se poseen son
interdependientes y conforman un todo no escindible (art. 2037).

REGLAMENTO El reglamento está compuesto por dos tipos de clausulas:

a) Estatutarias Tienen un estatuto de conformación, las cuales no se pueden modificar.

 b) Reglamentarias Clausulas que se pueden modificar.

La modificación del reglamento requiere unanimidad(es un imposible jurídico), porque va a requerir la unanimidad
mientras tanto y en cuanto se trate de clausulas reglamentarias.

La relación contractual respeto a los copropietarios es un contrato.

El administrador es un empleado, además de ser el representante legal del consorcio, el cual firma un contrato el cual es
el MANDATO CON REPRESENTACIÓN (es el único contrato que tiene un carácter irrenunciable de orden público,
tiene la obligación de rendir cuentas). El administrador rinde cuenta todos los meses y rendir cuentas todos fines de año,
obligado a citar a asamblea para renovarlo en el cargo.

El contrato de mandato se le instruye a la persona determinada, basándose sobre todo en la confianza y en el estándar
jurídico del buen hombre de negocios.

COSAS COMUNES

 Las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes.

 Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.

 Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.

El código civil me exige dos cosas:

1. Titulo Suficiente (escritura pública)

2. Modo (la tradición)

 Cuando voy a vender un inmueble, el CCYC me impone como norma de orden público el entregar la cosa y
acompañarla con la escritura

 Superficie: Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un mueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado, o construido en el terreno, según las modalidades y plazos
establecidos en su título constitutivo (art. 2114).

 Usufructo: derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. Es temporario y transmisible entre vivos.
Disfrute
 Uso: consiste en usar y gozar una cosa ajena, en la extensión y con los límites establecidos en el título,
sin alterar su sustancia. Es temporario y transmisible entre vivos.

 Habitación: consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar
su sustancia (art. 2158). No es transmisible.
  Servidumbres: derecho real establecido entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno (art. 2162).

 Hipoteca: recae sobre uno o más inmuebles que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante incumplimiento de deudor, la facultad de persecución para cobrar su crédito; funciona
como garantía de cumplimiento ante una obligación principal (art. 2205). No hay título + modo.

Garantía
 Prenda: Derecho de garantía que se ejerce por la posesión. A diferencia de la hipoteca, importa la
entrega de cosas muebles no registrables (art. 2219).

 Anticresis: Derecho real de garantía que recae sobre bienes registrables y se ejerce por la posesión,
mediante el cobro de los frutos, cuya posesión se entrega al acreedor para percibir los frutos e
imputarlos a una deuda (art. 2212)

2. Principales y accesorios

Los principales son: Todos los Derechos Reales.

Los derechos reales accesorios son: La hipoteca; La Anticresis y La Prenda ya que están afianzando una obligación
principal. Estos dependen de un derecho personal para su existencia y no pueden adquirirse por prescripción.

3. Registrables y no registrables

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan.

Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un
registro a los fines de su inscripción.

Los derechos recaen esencialmente sobre cosas, las que pueden ser inmuebles o muebles, y estas a su vez son
registrables o no registrables, cuando los documentos portantes de derechos tengan acceso al registro, ya sea para su
oponibilidad o también para su constitución.

4. Posesión o no posesión

Todos los derechos reales reguladosse ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Transmisión de Derechos Reales: Todos los Derechos Reales son transmisibles excepto disposición en contrario
(habitación del cónyuge).

 Todos los derechos son transmisibles excepto estimulación valida de las partes o que ello resulte de una prohibición
legal o que importe trasgresión a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres.

Modos - Forma de adquisición de los Derechos Reales:

Clases de adquisición:

 Originaria: Cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta. No hay traslado del derecho de
un sujeto a otro.

 Derivada: Hay traslado del derecho de un sujeto a otro (por actos entre vivos).
FORMAS DE ADQUISICION:

1. Por acto entre vivos – adquisición derivada por actos entre vivos:

Se ejerce por la posesión que requiere la concurrencia del título y del modo. La tradición por sí sola no sirve para
transmitir el derecho real, si no va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la trasmisión.

 Título: Es la causa de adquisición (compra – venta, donación, permuta, renta vitalicia). Esta palabra responde a la
palabra “causa” – es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición (título: causa mediata; tradición: causa
inmediata).

 Modo: Es la tradición, la forma + formalidad de la ley y en su caso la inscripción. Es el acto a través del cual la
adquisición tiene lugar para la materialización de la posibilidad.

Inscripción: Puede ser de dos maneras:

 Declarativa: La inscripción es necesaria para que sea oponible a terceros (cuando escrituro un inmueble la casa es
mía, pero hasta que no está inscripta no es oponible a terceros).

 Constitutiva: La inscripción es obligatoria, es decir, para que la cosa sea mía debo realizar la inscripción. Solo se
necesita en tres casos: caballos de carrera, autos y palomas mensajeras.

(a) Tradición

Se considera tal a los actos materiales de entrega, realizados voluntariamente, donde una parte hace la entrega y la otra
la recibe. De la tradición se abren dos conceptos donde no se requiere que exista la tradición de la cosa, La tradición
seria ficta.l

 Traditio Breve Mani: Puede ocurrir en dos casos:

1. Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y esta pasa la posesión a quien la tenía a su nombre. El
tenedor se transforma en poseedor. Ejemplo: Soy inquilino y compro el departamento que estaba alquilando . En
este caso la tradición sucede de modo automático porque yo ya habitaba en el departamento.

2. Cuando el que la poseía a nombre del propietario, empieza a poseerla a nombre de otro. Es decir, cuando el
poseedor cambia, se vende/transfiere la cosa a otro. Ejemplo: Soy inquilino de A y este decide venderlo a B el
inmueble que me alquilaba; de esta manera tengo que pagarle los futuros alquileres a B.

 Constituto posesorio: Se da cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en

representación del nuevo poseedor. Acá el poseedor pasa a ser tenedor. Ejemplo: Soy dueño de un departamento y lo
vendo, pero permanezco en el mismo como inquilino.

(b) Titulo

Título: Es la causa de adquisición (compra – venta, donación, permuta, renta vitalicia). Esta palabra responde a la
palabra “causa” – es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición (título: causa mediata; tradición: causa inmediata).

Existen dos tipos de títulos:

 Titulo suficiente: Es un acto jurídico. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

 Justo Titulo: Es aquel cuyo fin es transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión y que contengan
las formas exigidas para su validez cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado. Tiene una falla en la
forma.
 Publicidad suficiente: Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real (art. 1893).

¿Cómo concreto la publicidad?: Existen dos formas de hacer públicos los derechos reales:

1. Tradición de cosas muebles no registrables: La publicidad se concreta con la posesión.Cumple un rol

publicitario cuando se trata de cosas muebles no registrables.

2. Tradición de cosas registrables: La publicidad se concreta a través de la inscripción en el Registro que

corresponda.

¿Qué sucede si no hay título suficiente?: Si no hay titulo suficiente, la tradición solo hace adquirir la posesión, pero
no el dominio. En caso de un inmueble hasta que no se haga la escritura no es titular del dominio.

Inscripción registral:

 Constitutiva: La inscripción es la condición del nacimiento del derecho real. cuando se la impone aun con
referencia a las partes del negocio jurídico fuente de la transición, como también para la oponibilidad a los terceros.
Ej: Automotor, caballo pura sangre, palomas mensajeras.

 Declarativa: La inscripción se exige solamente a efectos de oponer el derecho a terceros interesados y de buena fe.
Mero acto de publicidad. Cuando la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico, ni a los terceros
desinteresados y se concreta a obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados. Ej: inmueble,
buques, aeronave.

En nuestro sistema hay registros diversos y con efectos diferentes:

Inmueble y muebles Inmueble y muebles Muebles

Titulo
Modo (entrega de
posesión)
Inscripción para ser
oponible(declarativa)
Inscripción para
constituir (constitutiva)
registrables declarativos registrables constitutivos
✓ ✓ ✓
Adquirí Derecho Real
✓ ✓
Tradición. Todavía no es Es tradición y publicidad
oponible a terceros. x suficiente – la posesión es
suficiente.
✓
Solo para ser oponibles x x
frente a terceros
✓
La inscripción es el modo
x suficiente y publicidad x
suficiente.

2. Adquisición legal

Hay Derecho Real que se adquiere porque la ley así me lo dice, que es muy diferente que lo diga un juez.

Se adquieren por mero efecto de la ley: Los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios
indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se
origina en la accesión de cosas muebles inseparables.

Derecho real de habitación: Es el derecho moral de habitar en un lugar de la casa. Ejemplo: Juan y Laura son
convivientes/casados y Pedro y Lautaro son los hijos. SI Juan muere queda ½ para Laura y ¼ para cada hijo; los hijos no
pueden echar ni pedir la acción de partición porque Laura tiene el derecho real de habitación.
 3. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (también conocida como USUCAPIÓN).

Es Modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.

REQUISITOS de la posesión para prescribir

La prescripción puede ser:

 OSTENSIBLE Ser ejercida de manera que pueda ser conocida por el propietario o poseedor anterior para que
puedan oponerse a ella si es su voluntad. Lo contrario es la posesión clandestina. Es clandestina cuando la
posesión se ha tomado por medio de trabajos subterráneos o por actos posesorios ejecutados de noche
(precauciones para sustraerla al conocimiento de quienes tenían derecho de oponerse. (debe ser publica-
oposición al vicio de la clandestinidad-, pacifica –oposición al vicio de la violencia- continua e ininterrumpida-).

 CONTINUA La posesión debe ser continua. No es necesario realizar permanentemente actos posesorios sobre
la cosa, posesión se juzga que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria. Es la
concatenación o encadenamiento de los actos posesorios realizados en la cosa, sin contradictor alguno, durante
todo el tiempo exigido por la ley para la prescripción. Si se va de vacaciones la posesión se suspende y cuando
vuelve la renueva (suspensión

 ININTERRUMPIDA La posesión tiene que ser sin interrupción alguna. Al contrario de lo que sucede con el
requisito de la continuidad, en la interrupción no hay una omisión del poseedor sino un acto positivo
realizado por el propietario o por un 3º (por ejemplo, si lo desposeen) O el mismo poseedor (reconoce el
derecho del propietario sobre la cosa), caduca en el momento, un causal de estos es que aparezca el dueño y
reclame.

o Adquisición BREVE ART 1898: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de dos años. Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo
título.

o Adquisición LARGA ART 1899: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. Se exigen 20
años sin interrupción, pasados los 20 años se subsanan los vicios de la posesión y del título, es por eso que luego
de los 20 años el poseedor obtiene el ius persequendi.

4. Por causa de muerte

No es necesaria la tradición ya que, desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de
aquel de manera indivisa, con excepción de los que no son trasmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo
que el causante era poseedor.

Modo de EXTINCIÓN de Derechos Reales: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen:

Por la destrucción total de la cosa Si la ley no autoriza su reconstrucción: la destrucción debe ser total, ya que en
caso de ser parcial el derecho real continuara sobre la parte restante.

Por su abandonoLas cosas muebles pasan a ser res nullus y pueden ser apropiadas. Las cosas inmuebles no son
susceptibles de apropiación y pasan al dominio privado del estado.

o Inmuebles: Debe ser formalizado por escritura pública – deben ser otorgados por escritura pública los contratos que
tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre el inmueble.
o Inmuebles sin dueño: Pertenecen al dominio privado del Estado.

o Cosas muebles: Las cosas muebles abandonadas pueden ser adquiridas por su apropiación.

Por la consolidación En los derechos reales sobre cosa ajena – se produce en los derechos reales sobre cosa ajena
cuando una misma persona reúne la titularidad de ambos derechos, ya que si alguien es dueño no tendría sentido que
mantenga un derecho real sobre su propia cosa (usufructuario que compra el inmueble).

RELACIONES DE PODER – POSESION Y TENENCIA

Le dan sustancias y contenido a los Derechos Reales, son objetos de acciones que lo tutelan.

Son distintas las relaciones de hecho que pueden establecerse entre una o más personas y una o más cosas, y a esto el
Código Civil y Comercial llama “relaciones de poder”. Las relaciones de poder que pueden establecerse entre la persona y
la cosa son:

 Posesión
 Tenencia
 Las derivadas de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.

LA POSESIÓN ES UNA SITUACIÓN DE HECHO, SE LE TRANSMITE LA POSESIÓN A TRAVÉS DEL MODO, DE

LA TRADICIÓN.

o Corpus: Posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento y defenderla de acciones

extrañas. Es el poder de hecho sobre la cosa – el poder físico (no es necesario el contacto físico).

o Animus domini: Consiste en que la persona que posee la cosa se sienta dueño de ella, que no reconozca en otro
un derecho mejor sobre la cosa. Aunque no sea el dueño, con que se comporte como tal basta. Es la intención de
comportarse con la cosa como la haría su dueño.

Según esta teoría, si una persona reúne en su cabeza los dos elementos es poseedor. Si faltan ambos, solo habrá
yuxtaposición local, si falta el animus domini solo habrá tenencia.

Tenedor: Es el que tiene el corpus careciendo de animus domini.

 Teoría de Ihering – teoría objetiva: todos los detentadores son poseedores en nombre propio, y, por lo tanto,
deberían gozar de la protección posesoria.

¿Cuándo hay posesión?: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909).
Cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o
no.

 Un poder de hecho sobre una cosa = Corpus.

 Comportándose como titular de un derecho real = necesidad del Animus Domini.

¿Cuándo hay tenencia?: Existe tenencia cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta
como representante del poseedor.

 Un poder de hecho sobre una cosa = Corpus.

 Se comporta como represéntate del poseedor = Indica la falta de Animus Domini, circunstancia que determina
que el sujeto sea calificado como tenedor.

POSESION.
Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no (art. 1909). Posesión significa estar establecido, y hace referencia a ser el
amo, señor o jefe de una cosa.

 Un poder de hecho sobre una cosa = Corpus.

 Comportándose como titular de un derecho real = necesidad del Animus Domini.

Importancia de la posesión: La posesión es productora de importantes consecuencias, por lo cual sus funciones son
diversas:

Es el contenido de los derechos reales, sin ella no sería posible el ejercicio de las facultades que otorgan a sus titulares.
Cabe tener en cuenta que la hipoteca y la servidumbre no son ejercidas por la posesión.

TENENCIA

Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta
como representante del poseedor (art. 1910).Poseo una cosa pero reconozco que es propiedad de otro.

 Un poder de hecho sobre una cosa = Corpus.

 Se comporta como represéntate del poseedor = Indica la falta de animus domini, circunstancia que determina
que el sujeto sea calificado como tenedor.

El tenedor tiene derecho al reintegro de los gastos o mejoras indispensables. Son aquellas mejoras necesarias para
conservar la cosa, imprescindibles para evitar el deterioro o pérdida de la cosa.

 Existe en la tenencia un poder de hecho sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre de otra persona, se
reconoce en otro un derecho. El tenedor no puede adquirir el derecho real por prescripción, ni hacer adquirir su
propiedad. Se le reconoce al tenedor la posibilidad de defender su situación por medio de algunas acciones
posesorias y también por medio de defensas extrajudiciales.

Tenencia absoluta v. Tenencia relativa

Absoluta: Cosas no poseídas pero susceptibles de uso general. Cuando el tenedor no representa ninguna posesión ni es
poseedor en nombre de otro. Al no existir posesión, la tenencia existe de manera independiente. Ej. Cosas del dominio
público del Estado

Relativa: Cuando el tenedor reconoce la posesión de otra persona.

Derecho a los gastos. Retención 

a) Derecho a los gastos: El tenedor tiene derecho al reintegro de los gastos o mejoras necesarias que, indispensables
para el buen mantenimiento y conservación de la cosa, hubiese tenido que afrontar. 

b) Derecho de retención: El tenedor tiene derecho a retener la cosa cuya tenencia ejerce frente a la negativa de
reembolso por parte del poseedor.  Estos derechos deben ser analizados a la luz del acto jurídico fuente de la tenencia y
del previsto por las partes en el respectivo contrato. 

OBJETO DE LA POSESIÓN Y TENENCIA: El objeto de la posesión y la tenencia son las cosas, que además deben ser
ciertas y determinadas, individualmente consideradas. Las únicas cosas fuera del comercio que no son susceptibles de
posesión son las que pertenecen al dominio público del Estado.

EXCLUSIVIDAD DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA: La relación de poder es exclusiva, en el sentido de que no

pueden dos personas, al mismo tiempo, ser poseedoras o tenedoras de la cosa. Si esto ocurriera, sería coposesión o
cotenencia.

Ej. No puede haber dos dueños, pero sí dos condóminos

Ej. Puede haber un poseedor y un tenedor sobre la misma cosa

CLASIFICACION DE LA POSESION Y LA TENENCIA.

1) SEGÚN SU ORIGEN O CAUSA:

•Legítima: Serán así cuando deriva del ejercicio regular de un derecho, cuando la persona adquiere la posesión
cumpliendo con todas las disposiciones del Código.

• Ilegítima: Cuando el titular de la relación carece de título, o lo tiene, pero con alguna irregularidad. Cuando la relación
de poder no importa el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.
La posesión ilegítima puede a su vez dividirse según la buena o mala fe.

2) SEGÚN LAS CONDICIONES PERSONALES DEL POSEEDOR:

• Buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.Es de buena fe cuando aún arbitrando
la debida diligencia aplicadas al caso, el sujeto no pudo notar la existencia de la ilegitimidad; se relaciona con el
estudio de los títulos.

• Mala fe: De mala fe será cuando la buena fe no pueda ser acreditada, y cuando el sujeto tiene presente la ilegitimidad
de la relación, actuando además con falta de diligencia. Pasados los 20 años, opera la prescripción adquisitiva (porque se
ejerció una relación de poder por determinado tiempo, se adquiere un derecho sobre la cosa).

PRESUNCIONES:

El derecho da por sentado que existe determinada situación.

1. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN: Se presume porque uno no puede probar el animus domini de una persona.
Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: Su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga. Esta presunción es iuris tantum, es decir, que admite
prueba en contrario.

2. PRESUNCION DE FECHA CIERTA y EXTENSIÓN: Se presume la posesión desde la fecha del título por el cual
adquirió la cosa. Si medio título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la
extensión que en él se indica.

3. PRESUNCIÓN DE LEGITIMIDAD: Se presume que la posesión y la tenencia son legítimas.  Las relaciones de poder
se presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley. Esta presunción es iuris tantum
A su vez hay una innecesaridad de título.

4. INMUTABILIDAD DE LA CAUSA: Quien tenga la posesión o tenedor, va a seguir como tal. No se puede cambiar la
causa por la propia voluntad o transcurso del tiempo. Si se puede cambiar mediante la denominada interversion del
título: Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del
tiempo.

EFECTOS de las RELACIONES DE PODER.

Derechos y deberes del poseedor y tenedor:

Derechos y deberes Poseedor Tenedor

Ejercer la servidumbre (1932, 2264). El titular de predio sirviente está  

obligado a soportar los derechos del poseedor del inmueble
 beneficiado por la servidumbre.

Exigir y respetar límites de dominio (1932)  

Deber de restituir la cosa (1933)  

Deber de conservar la cosa (1940) para evitar su deterioro y X 

destrucción

Derecho de retención de la cosa. Ante la negativa del poseedor a depende 

reembolsar los gastos y mejoras

Pago de impuestos, tasas y contribuciones (1939) 

(salvo
disposición en
contrario)

Quién puede usucapir 

Cosas muebles no hurtadas ni robadas adquiridas por un 

subadquirente se adquiere el dominio legalmente

2. Límites al dominio (poseedores en principio)

Las obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad son derechos inherentes a la posesión. Estos derechos
corresponden a poseedores y en ciertos casos se extienden a tenedores.

3. Derecho de retención (tenencia)

Ante la negativa del poseedor de pagar los gastos o mejoras, el tenedor tendrá derecho a retener la cosa hasta ser
indemnizado.

DEBERES INHERENTES A LA POSESIÓN Y TENENCIA

1. Obligación de restituir
Tanto el poseedor como el tenedor pueden tener la obligación de restituir la cosa sobre la que ejercen el poder de hecho.
- En la posesión, depende del derecho que se ejerza y de la calidad del poseedor.

- En la tenencia, siempre existe esta obligación. A veces la obligación no es estrictamente de restituir sino de dar la cosa
a quien no la tuvo antes (fiduciario al fideicomisario)

2. Cargas reales que afectan a la cosa

El hecho de que la cosa se encuentra gravada con un derecho real, como servidumbre o hipoteca, impone que quien
posea la cosa deba respetarlo. Se trata del derecho real sobre cosa ajena visto desde el lado pasivo; es decir, de quien lo
soporta.

3. Medidas judiciales impuestas a la cosa

Si sobre la cosa pesara alguna medida judicial, ésta debe ser respetada por los poseedores o tenedores de ella.

5. Pago de tasas, impuestos y contribuciones (posesión)

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

6. Deber de conservar la cosa (tenencia)

El tenedor debe:
 a) Conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) Restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.

A fin de dar cumplimiento al deber de restitución, debe conservar la cosa de acuerdo a la naturaleza de la relación
material y dentro de los límites trazados por el título en virtud del cual se constituyó tenedor, de tal manera de evitar su
deterioro y destrucción.

FRUTOS, PRODUCTOS, MEJORAS Y RESPONSABILIDAD POR DAÑOS

Frutos: Es el objeto que un bien produce de modo renovable sin que su sustancia se altere o disminuya.

 Naturales: Son los que produce espontáneamente la naturaleza, se generan sin el hecho del hombre. Por
ejemplo, las naranjas de un árbol o las moras.

 Industriales: Son los que produce el hombre a través de la cultura o la industria de la tierra, por ejemplo, la
soja que siembran.

 Civiles: Provienen del uso o goce de la cosa que se ha concedido a otro y también las que provienen de la
privación del uso de la cosa, y los salarios del trabajo; son rentas que las cosas producen, por ejemplo, los
alquileres.

Producto: Son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Por
ejemplo, la carne de la vaca.

Mejora: Es el aumento del valor intrínseco de la cosa, es toda modificación de la cosa que hace que su valor aumente.
Esta puede ser NATURAL o ARTIFICIAL.

 Naturales: Provienen de la naturaleza, el deudor puede exigir un mayor valor si el acreedor no acepta, la
obligación queda extinguida, y ninguno tiene responsabilidad.

 Artificial: Son aquellas que surgen de la mano del hombre:

a) Mejora de mero mantenimiento: Reparaciones de deterioros menores que responden al uso ordinario de la
cosa. Por ejemplo, limpiar los filtros, cambiar un foco, etc.

b) Mejora necesaria: Aquella que es indispensable para la conservación de la cosa. Por ejemplo:
reparaciones de muros, techos, cañerías, etc. SON INDISPENSABLES para la subsistencia de la cosa.
c) Mejora útil: Aquella que es beneficiosa para cualquiera de los sujetos. Por ejemplo: realización de
cocheras, instalación de servicios, etc. Suben el valor de la cosa. (Estas cuando hay derecho solo se
abonan hasta el provecho obtenido)

d) Mejora suntuaria: La de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Por ejemplo,
pinturas, decoraciones, etc.

5. Transmisión de obligaciones reales al sucesor

Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la
posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor
queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.
6. Indemnización de pagos y mejoras Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede
reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas
si al hacerlo no se daña la cosa.

Pacto COMISORIO: Es aquel que permite al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, practicar el comiso o
apropiación directa e inmediata de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la
obligación.

PUBLICIDAD.

I. Introducción

La publicidad es un modo de exteriorizar una situación determinada. Los derechos reales son absolutos, por lo que
deben poder ser oponibles erga omnes: la publicidad justamente tiene efecto de dar oponibilidad, a] su vez
certeza y seguridad jurídica. Elimina la posibilidad de alegar la ignorancia; ampara la buena fe.

Hay tres formas de dar publicidad: Registral, Cartular, y Posesoria.

La posesoria rige los muebles registrables y los no registrables, excepto los automotores; surge de la posesión y cumple
con la tradición.
La registral surge de los registros.
La cartular surge de los títulos en sentido formal, del propio instrumento.

Según sus efectos:

a. Constitutivos: Efectos a partir del Registro – la inscripción hace nacer el derecho real.

b. Declarativa: El derecho real ya fue adquirido, la inscripción es para la publicidad

c. Convalidante: Sanea cualquier defecto anterior, quedando el acto convalidado

d. No convalidante: La inscripción no convalida/subsana error anterior.

PRINCIPIOS REGISTRABLES

 AutenticidadSólo se registran efectos auténticos, expedidos por jueces o escribanos. Los registros deben estar
constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda, revestir el
carácter de auténticos y hacer fe del contenido.

 RogaciónSignifica peticionar a la administración pública para realizar la apertura del proceso de inscripción. Aquí
se pone en marcha la actividad del registro. Salvo excepciones, el registro NO actúa de oficio. Su proceder será
siempre a instancia de las partes o de quien autoriza el documento, o bien de un interesado del propio acto.

 Inscripción. Es el objeto propio del registro, significa que la registración es obligatoria y declarativa.

 Principio de exactitud, legitimación y fe pública registral :(ARGENTINA TIENE UN SISTEMA NO

CONVALIDANTE)

Para convalidantes: La ley reputa exacto el contenido de los asientos incluso cuando no lo fuera.
Considera 3ro de buena fe: a quien haya obrado basado solamente en la información contenida en los registros.

Para NO convalidantes: No se purifican los vicios de los títulos por el solo hecho de inscribirlos por lo tanto la FE
PUBLICA tiene un carácter limitado.
SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO. LEY 17.801
Según el art. 1893 CCC, La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso . Si el modo
consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.

Por ende, en lo que respecta a inmuebles, la inscripción en el Registro es necesaria para la oponibilidad a terceros
interesados de buena fe: es declarativa. Lo atinente a todo lo relacionado con el sistema está regulado por la ley 17.801.
Tal inscripción opera para su publicidad y oponibilidad a terceros (art. 2), aunque "las partes, sus herederos, y los que
han intervenido en la formulación del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán
prevalecerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado" (art. 20).
Se trata de un registro real ya que toma como base la cosa sobre la que recae el derecho, en lugar de la persona del
titular. Por este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden y se le asigna una hoja
especial llamada "folio real", en la que se asienta toda constitución, transmisión o extinción de los derechos reales que
tengan por objeto el inmueble en cuestión, y su consulta permite conocer el estado jurídico de dicha cosa.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DEL SUBADQUIERENTE

a. BUENA FE: adquiere a los dos años. Prescripción adquisitiva breve de cosas muebles

b. MALA FE: adquiere a los veinte años, excepto que ¡! EXCEPCIÓN - ART. 1899. Ausencia de título.

También adquiere el derecho real el que posee durante 10 años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que
no inscribe a su nombre, pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes (verificación y coincidencia del
número de motor, de patente, etc).

DERECHO REAL DE DOMINIO.

El dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa respecto de una persona y
correlativamente el mayor, más extenso y más completo poder que su titular puede tener sobre la misma cosa. El
dominio reviste tal magnitud, que el resto de los derechos reales no son más que un fragmento de éste.
Importa una potestad jurídica, el derecho de pleno señorío, el derecho de poseer (ius possidendi), o derecho de ejercer
sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca.
El art. 1941 dispone: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario.
Es el derecho real que confiere mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es aquel derecho que
brinda la facultad de usar y gozar la cosa, y disponerla jurídica y materialmente. Las facultades entonces son:

Facultades del dominio

 Facultad de usarla cosa como se quiera (ius utendi) -derecho de uso-

 Facultad de percibir los frutos que produzca la cosa (ius fruendi) -derecho de goce-
 Facultad de poseer, ya que es un poseedor legítimo
 Facultad de enajenar: sea a título oneroso o gratuito, por actos entre vivos o de última voluntad

• Facultades jurídicas: Hipotecar, vender, donar, alquilar, abandonar.

• Facultades materiales: Derrumbar, construir, hacer mejoras, cambiar el destino.

Código Civil y Comercial: Nos menciona conceptos diferentes de dominio:

 Dominio perfecto: Es aquel derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los limites previstos en la ley. El dominio se presume perfecto hasta
que se pruebe lo contrario.

 Dominio imperfecto: Es aquel dominio sometido a condición o plazo resolutorios; o aquel en el cual la cosa esta
gravada con cargas reales. Es cuando no cumple con la condición de – absoluto, exclusivo y perfecto, porque debe
resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición o si estuviere gravado respecto de terceros
con un derecho real.

CARACTERES DEL DOMINIO:

(1) Exclusivo
El titular es uno solo. Si se habla de más de uno, se habla de condominio. Este es el único carácter esencial ya que si no
existe sería condominio.

(2) Absoluto
Oponible erga omnes. Confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa (posible porque
dependerá del ordenamiento jurídico de que se trate). El dominio importa una potestad jurídica: el derecho de pleno
señorío – o sea, el derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca.

Las facultades que otorga son:

1. Ius utendi – Derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus
intereses, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los
derechos de otros

2. Ius fruendi – Derecho de goce sobre la cosa. El dueño tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos y
productos que produzca la cosa. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de
todo aquello que la cosa genere y produzca, con su intervención o sin ella.

3. Ius abutendi – Derecho de disposición sobre la cosa. El propietario puede hacer con la cosa lo que quiera,
siempre y cuando ello constituya un ejercicio regular del derecho.

(3) Perpetuidad
El derecho de dominio no se extingue por el no uso. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a
extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus
inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

En algunos casos puede faltar el carácter perpetuo; puede ser temporario (revocable y fiduciario). La perpetuidad no es
inherente a la esencia del derecho real de dominio.
Que sea perpetuo no significa que la cosa deba pertenecer siempre al mismo titular:

- Abandono. El abandono no consagra una excepción al carácter perpetuo del dominio. Mientras la tuvo, su
derecho era perpetuo y si dejó de tener la cosa no es por el efecto del tiempo sino como consecuencia del
ejercicio de sus facultades.

- Expropiación. Tampoco constituye una limitación al carácter perpetuo del dominio, sino más bien al carácter
absoluto del mismo.

EXTENSIÓN DEL DOMINIOEl dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida
en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

CLASIFICACION DEL DOMINIO.

El dominio se clasifica, respectivamente, en dominio pleno o perfecto; dominio imperfecto (a su vez en dominio
desmembrado, fiduciario y revocable), y dominio público (privado del Estado o público propiamente dicho) o
privado.

I. DOMINIO PLENO O PERFECTO

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Es aquel que no posee ningún menoscabo. Cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia
otras personas.

II. DOMINIO IMPERFECTO

El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Agrega el art. 1964: Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado.

(A) Dominio fiduciarioEs una especie del género dominio imperfecto, es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

(B) Dominio revocable Dispone que dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser impuestos por
disposición voluntaria expresa o por la ley, se deben entender limitadas al término de diez  años, aunque no pueda realizarse
el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la
resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo
del dominio imperfecto.

(C) Dominio desmembrado Se le otorga a determinado sujeto las facultades de uso y goce, quedando el titular
solamente con la titularidad. Se le transfiere en mayor medida las facultades del dominio a un tercero.
Hay dominio desmembrado cuando una parte de las facultades sobre el bien se trasmiten a otro sujeto. El dueño que
transfiere las facultades solamente constituirá el papel de "nudo propietario".

III. DOMINIO PÚBLICO DEL ESTADO

(A) Dominio público propiamente dicho
Régimen jurídico que comprende el conjunto de bienes de propiedad del Estado destinado a la utilidad común (ART. 235
CCCN).
Dichos bienes son:
- Inalienables
- Inembargables
- Imprescriptibles
- Inajenables

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DE DOMINIO:

En la Parte General del Código se indican algunos modos generales de adquirir los derechos reales. Además de ellos, hay
algunos derechos reales como el dominio que tienen modos especiales de ser adquiridos. En el caso que concierne al
tema son:

– La apropiación
– Transformación de cosas muebles
 – Accesión de cosas muebles
– Accesión de cosas inmuebles

1. Cosas sin dueño y abandonadas

El primer inciso del art. 1947 incluye, dentro de las cosas sin dueño (res nullius), a las cosas abandonadas (res derelictae).
Estas últimas son las que alguna vez tuvieron dueño pero ya no lo tienen, mientras que las primeras nunca lo han tenido.
El abandono debe ser siempre voluntario, pues de lo contrario no será considerado abandono.
En principio debe considerarse que todas las cosas tienen dueño; la excepción son aquellas a las que se refiere este
capítulo. Como la intención de renunciar tampoco se presume, se dispone que si la cosa hallada es de "algún valor" se la
presume perdida y no abandonada. Si el dueño es desconocido, la cosa pertenece al Estado.
La persona que abandonó la cosa mueble puede volver a tomarla si se arrepiente, si no fue aún apropiada por otro.

COSAS NO SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN

ARTICULO 1947 (…)
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a
vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.

III. Accesión de cosas muebles

Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la
accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

(a) Accesión. Es un modo de adquirir el dominio por un título autónomo, distinto a la propiedad que se tiene sobre los
accesorios de la cosa. Contempla la adquisición de una cosa por el dueño de otra, luego de una unión o
incorporación, lo que ocurre a veces naturalmente, y en otras por obra del hombre.

(b) Accesión de cosas muebles. Cuando dos o más cosas muebles que pertenecen a distintos dueños se unen de manera
tal que terminan formando una sola, el propietario de la cosa más valiosa adquiere la nueva pagándole al dueño de la
otra su valor. Ello en el caso de no ser posible su separación sin deterioro, o de que ésta resulte excesivamente dificultosa
o costosa. Por otra parte, si no se puede distinguir una cosa de mayor valor económico, se produce un condominio, en el
cual cada propietario adquiere una parte indivisa. Se trata de un condominio de indivisión forzosa perdurable (cada
propietario no puede pedir en cualquier tiempo la división de lacosa común).

RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO:

I. Concepto y caracteres
Morigeran el carácter absoluto del ejercicio del derecho de propiedad fundado en razones de vecindad y de interés
general. Las facultades de los titulares del derecho real de dominio están limitadas por los límites previstos por la ley –
ningún derecho es absoluto en el sentido de ilimitado. Límites al dominio son las normas legales que regulan
ese derecho real
a) Compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones de vecindad en
interés privado (Código).

b) Para armonizar el derecho privado o individual con el interés general y colectivo

en miras de un interés público (Derecho Administrativo)

Numerus clausus
La limitación que el titular del dominio sufre en este aspecto se refiere a su falta de libertad para modificar, por si o por
acuerdo de partes, la regulación de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce de aquél, o bien a su
imposibilidad de crear por contrato otros derechos reales distintos de los reconocidos por la ley, o desmembrar su
dominio con otros derechos reales no reconocidos por el Código.

Camino de sirga
(a) Concepto. El camino de sirga es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con
un cauce de agua. La restricción para los dueños ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para ningún
acto que menoscabe el transporte por agua (como hacer construcciones), ni deteriorar el terreno, ni realizar en él
ninguna otra actividad (plantaciones) que puedan obstaculizar el tránsito de personas o animales que se necesiten
para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones.

LÍMITES POR RAZONES DE VECINDAD

Los titulares de derechos reales deben usar el inmueble de manera regular, respetando la utilización ajena y esperando
que se respete la propia. Se trata de un problema entre vecinos, donde se busca el más racional y económico disfrute
de todos. En lo que respecta a las reglas de buena vecindad cabe mencionar:

(1) Inmisiones inmateriales

ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al
uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

Es el juez quien decidirá cuál es esa normal tolerancia en cada caso concreto que se le presente. Para ello, deberá tener
en cuenta las circunstancias particulares de cada caso. Según el ART. 1973, el juez deberá ponderar especialmente
las exigencias de la producción. El valor de “la prioridad de uso” es subsidiario. No puede servir de presupuesto para
imponer obligaciones a los afectados que excedan la medida de lo soportable
No incide que medie autorización administrativa, pues es principio del Derecho Administrativo que dichas
autorizaciones no se concedan sino bajo la condición de no atacar los derechos de terceros.

DERECHO REAL DE CONDOMINIO.

I. CONCEPTO
El condominio es un derecho real pensado no para perdurar, sino para que en algún momento termine. Esto quiere decir
que cada condómino es titular de una acción imprescriptible e irrenunciable: La partición, la que consiste en vender a un
tercero o a otro condómino, o bien el condómino que quiere salirse del condominio puede hacerlo, por lo que no está
obligado a mantenerse en el. En ese caso, el bien se subastará o rematará, para luego repartirse lo cobrado entre los
condóminos.
Así, dice el art. 1983 que Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto
que la ley o el título dispongan otra proporción.

II. CARACTERES
De la definición que ofrece el Código se desprenden sus elementos distintivos:

a. El condominio es un derecho real. Es un derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.

b. Tiene por objeto una cosa. La cosa puede ser inmueble o mueble, registrable o no.

c. Pertenece a más de una persona. Pueden ser dos o más, sin límite en cuanto a su cantidad. Pueden ser personas
humanas, jurídicas, o ambas.
 d. Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente. La parte indivisa, también
denominada cuota, representa la proporción que cada uno de los titulares tiene sobre la cosa, desde el punto de
vista jurídico. Desde el punto de vista material no tiene repercusión, dado que el derecho de cada uno se proyecta
sobre toda la cosa, sobre cada partícula, de modo que la parte indivisa tiene efectos jurídicos. La división es ideal o
imaginaria, pero no material.

III. CONSTITUCIÓN
El condominio puede nacer por título y modo, por la inscripción registral constitutiva, por un acto de última
voluntad, por disposición de la ley, y por prescripción. Además, se debe tener en cuenta los modos especiales de
adquirir el dominio (las normas de dominio son supletoriamente aplicables al condominio).
En ocasiones, la propia ley es fuente del condominio. Así ocurre con los condominios de indivisión forzosa
perdurable (medianería, accesión de cosas muebles inseparables, descubrimiento de un tesoro en cosa ajena).

IV. CLASIFICACIÓN
Hay dos situaciones de condominio: El condominio sin indivisión forzosa, y condominio con indivisión forzosa, la
que a su vez se divide en temporaria (pactada por las partes) o perpetua (se establece por ley).

Facultad de los condóminos –uso goce y disposición material o jurídica–Los condóminos tienen las facultades de
ius utendi, fruendi y abutendi, pero de manera limitada.

Uso y goce de la cosa común. Cada condómino puede usar y gozar de la cosa (ya sea en conjunto con los demás
condóminos o en forma individual), pero siempre tiene el límite de no alterar su destino al usarla. Tampoco puede
deteriorarla o alterar las facultades o el ejercicio del uso de los demás condóminos.

Disposiciones jurídicas ejemplo: Hipotecar, servidumbre, etc. Disposición material Ej: derrumbar la cosa y volver a
construir. CON EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS CONDOMINOS. Si realiza alguno de estos actos sin el
consentimiento de todos los condóminos es inoponible a los otros condóminos Art. 382. Y nemo plus iuris 399.La
excepción son las mejores necesarias y útiles y condominio fiduciario.

Los condóminos pueden pactar mediante un convenio de uso y goce (art 1987/88), que el aprovechamiento de la cosa
común sea en forma alternada o sobre un sector determinado en forma exclusiva y excluyente. Si no se llega a un
acuerdo en cuanto a la forma de distribuir su uso y goce, se puede resolver en la asamblea Art 1993. Si en dicha asamblea
tampoco se encuentra la solución se podrá pedir la partición, si procediera. Un voto por unidad funcional, o por metros
(si tenes mas metros tenes mas poder sobre otro. En la escritura tenes un porcentual del edificio), que está establecido
por el contrato siendo suscrito por el reglamento.

Facultades de cada condómino SOBRE LA PARTE INDIVISA.

a) Cada condómino puede enajenar y gravar (hipotecar) la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de
los restantes condóminos. Tampoco puede constituir derechos personales sobre su parte indivisa.

b) La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos, obviamente en el porcentaje que tiene cada
uno sobre la propiedad de la cosa.

Disposición y mejoras con relación a la cosa

 Para disponer jurídica o materialmente de la cosa o de alguna parte determinada se necesita la conformidad de
todos los condóminos.

 Para realizar mejoras necesarias en la cosa, no se necesita la conformidad de todos los condóminos.

 Para que cada condómino (dentro de los límites de su uso y goce de la cosa común) realice mejoras útiles a su
costa, que sirvan para su mejor aprovechamiento, no necesita la conformidad de todos los condóminos
Obligaciones de los condóminos
Cada condómino debe pagar:

a) Los gastos de conservación y reparación de la cosa.

b) Las mejoras necesarias.
c) A los demás condóminos que hayan pagado de más en relación a sus partes indivisas, es decir, reembolsándolos.

La renuncia a su derecho no libera de la responsabilidad al condómino. El condómino que abona tales gastos puede
reclamar intereses desde la fecha de pago.

ARTICULO 1986.-Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa
común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por
los restantes condóminos
.
ARTICULO 1987.-Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que
se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

ARTICULO 1988.-Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a
la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en
beneficio del oponente.

(A) Sin indivisión forzosa

Se puede pedir la partición en cualquier momento; no hay restricción alguna. Se caracteriza por la facultad de los
condóminos de pedir la división en cualquier momento desde su constitución.
NO se puede renunciar a la partición por tiempo indeterminado; Se puede USUCAPIR la parte de los otros condóminos;
Acción de partición NO es una acción real.

Forma de partición: Puede ser privada o judicial. La judicial se utiliza para incapaces, con capacidad restringida o
ausentes, terceros con interés legitimo que se oponen o cuando no hay acuerdo en la partición privada.
Etapas de partición judicial: 1. Juez decreta disuelto el condominio. 2. Ejecuta la sentencia y decide la forma de partición
que puede ser en especie, venta (privada o subasta pública), mixta, licitación.
Los efectos de la partición son declarativos (si lo adquiere otro condómino); efecto retroactivo excepto para vicios
ocultos y evicción; partición inoponible a acreedores; NO afecta los actos de disposición Ej subsiste la servidumbre.

(B)Con indivisión forzosa temporaria

En este caso, no es posible pedir la partición, ya que así lo convinieron las partes (el plazo máximo para impedir la
partición es 10 años, pactado por las partes). O bien, se puede solicitar la partición al juez, el cual puede establecer un
máximo de 5 años, perdurable por 5 más. Estos casos son temporarios, ya que en un tiempo desaparecen; no pueden
exceder los 10 y 5 años respectivamente.

(C) Con indivisión forzosa perpetua

Único condominio impuesto por ley, este es aquél que dura para toda la vida. No se puede ejercer la partición de
ninguno de ellos. Sin embargo, cuando la partición sea necesaria, se podrá abdicar y deberán hacerse cargo todos los
propietarios del condominio. Se da sobre accesorios indispensables, muros, cercos o fosos, y árboles o arbustos.

1. Condominio sobre accesorios indispensables

Este es un caso de condominio nacido de voluntad de la ley, cuya indivisión forzosa también es de origen legal. Se trata
de una indivisión forzosa perdurable, es decir, que mientras dure la afectación, no se puede pedir la partición. Dice el
art. 2004 que existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división.
PRESUNCIONES
Para facilitar la prueba de la medianería o su existencia, el Código establece ciertas presunciones iuris tantum.Las
presunciones tienen la utilidad ante ciertos daños que pueda ocasionar el muro, para dilucidar la cuestión de la
responsabilidad.

ARTICULO 2010.- Presunciones. A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura
mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se
presume privativo del dueño del edificio más alto.

ARTICULO 2011.- Época de las presunciones. Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del
muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.

ARTICULO 2012.- Exclusión de las presunciones. Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro
separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí.