TRABAJO FINAL:

“EDIFICIO SUSTENTABLE”

Ingeniería Industrial/Civil

Integrantes:
Baco Alviter, Jose Enrique
Burieque, Jeanette
Cadena, Luciana Gissel
Dell´Acqua, Bianca Nicole Profesores a cargo:
Egües, Cecilia -Blanca, Rafael H.
Molina, Franca -Sanchez Loria, Carlos M.
Siles, Maria del Carmen -Blanca, A. Daniel
-Dazziano, Alejandra
1. RESUMEN EJECUTIVO

El siguiente plan de negocios contempla la construcción de un edificio sustentable

destinado a oficinas de trabajo, a partir de diversas técnicas de aprovechamiento de los
recursos naturales y máximo cuidado del medio ambiente. El mismo estará ubicado en
Tucumán, más específicamente en la esquina de la Avenida Perón y Bascary de Yerba
Buena, en una excelente zona de confort y comodidad.
Cuenta con certificación LEED, la misma avala el desarrollo sostenible a través de
aspectos relacionados con el cuidado del agua, eficiencia energética, el uso de energías
alternativas, selección de materiales reutilizables, espacios verdes, etc.
El edificio se diferencia completamente respecto de otros, al ser el primero en contar con
esta certificación en la provincia. Los empleados que trabajen en él se van a sentir
protegidos, cuidados, seguros y en un ambiente sano para ejercer sus actividades
laborales.
El mercado meta del proyecto son las empresas dedicadas al desarrollo de software como
así también estudios de arquitectura. La investigación de mercado realizada muestra
resultados prometedores para el avance de este proyecto.
A continuación, se mencionan las diferentes características del proyecto:
● Planta baja y 3 pisos, estacionamiento para bicicletas y autos
● Dos oficinas por planta, cada una de 187,5 m2
● Climatización de sistema centralizado.
● Iluminación de todo el edificio, con lámparas de LED.
● Muro cortina de cristal en todo el edificio
● Sistema de recogida y almacenamiento de aguas de lluvia, con tratamiento de la
misma, para uso propio en zonas comunes, baños, jardinería, etc.
● Sistemas de baños, de bajo consumo de agua.
● Zona común de jardín.
● Paneles solares
● Depósitos de residuos reciclables.
● Vestuarios especiales con duchas para ciclistas.
● Sistema de extracción de aire viciado.
● Plantas para absorber emisión de carbono.
El costo total del proyecto es de $ 94 510 196.25.
El cronograma previsto establece la construcción del edificio en un lapso de 18 meses.
Durante ese tiempo se espera concretar la preventa de dos oficinas. Una vez finalizada la
construcción, en los 30 meses siguientes se venderán las oficinas restantes.
Para poder dar inicio a este proyecto debemos tener en cuenta la inversión inicial que
implica la compra del terreno, el costo de materiales y empleados de la construcción.
Definimos que para la inversión se pedirá un 42% al banco el cual se pagará en cuatro
años en cuotas constantes, financiadas mediante el sistema francés con una tasa de
interés anual del 8%, el restante de la inversión será aportado por la preventa (28%) y
capital propio (30%).
Se realizó el análisis de flujo de caja del proyecto contemplando dos situaciones, sin
inflación y con inflación el 20% anual.
Los resultados obtenidos son:
Para el proyecto con crédito y sin inflación, un VAN de $ 6 976 928.07, y una TIR del 32%,
(tasa mixta 9%)
Para el proyecto con crédito y con inflación, un VAN de $ 8 417 077.88, y una TIR de
58%, (tasa mixta 31%)
Dichos valores nos indican que el proyecto es rentable.

2. INTRODUCCIÓN

Somos Sustain Liv, una empresa constructora involucrada con el cuidado del medio
ambiente. Proponemos introducir una innovación en las construcciones de edificios en la
provincia Tucumán, presentando el primer edificio sustentable con certificación LEED.
Además, buscamos que trabajar en el mismo sea grato para las empresas que ocupan el
edificio y las personas que las componen. Todo esto acompañado de un ahorro de
recursos a lo largo de la vida útil del inmueble.
Vamos a construir un edificio con un alto grado de sustentabilidad, destinado a oficinas de
trabajo donde los empleados que hagan uso de las mismas se sentirán en un ambiente
sano, otorgándoles una mejor calidad de vida y un espacio de gran confort.
El término edificio sustentable abarca la planificación, el diseño, la construcción, las
operaciones y, en última instancia, el reciclado o la renovación de las estructuras al final
de la vida útil. La construcción ecológica busca soluciones que representen un equilibrio
dinámico y saludable entre los beneficios ambientales, sociales y económicos.
El edificio contará con certificación LEED, la cual garantiza la incorporación en el proyecto
de aspectos relacionados con la eficiencia energética, el uso de energías alternativas, la
mejora de la calidad ambiental interior, la eficiencia del consumo de agua, el desarrollo
sostenible de los espacios libres de la parcela y la selección de materiales. Además, las
soluciones constructivas empleadas para lograr un óptimo empleo energético y de
recursos (gestión de aguas; gestión del clima; sistemas de iluminación; reciclado de
materiales) redunda en un menor gasto de suministros e instalaciones para las empresas.
Este proyecto es una gran inversión, que va a permitir tener un estándar social alto y
fuerte innovación en el mercado, al ser el primer edificio sustentable en Tucumán, siendo
reconocida y calificada por el compromiso y cuidado con el planeta.
Al construir ecológicamente, podemos reducir el daño ambiental y mejorar la calidad de
vida de las personas que lo usen.
MISION: Somos Sustain Liv una empresa dedicada a la construcción de edificios
sustentables, el cual mediante técnicas eco eficientes aporta calidad, diseño, satisfacción
y cuidado del medio ambiente, marcando la diferencia frente a construcciones
convencionales.
VISION: Ser un referente en el ámbito de la construcción en la Provincia de Tucumán
mediante el desarrollo y promoción de edificaciones sustentables.
VALORES:
- Liderazgo: Impulsar la creación de este tipo de construcciones permitiendo un
futuro mejor.
- Integridad: Nos apegamos a los principios ecológicos y cuidados del
medioambiente
- Pasión: Estamos comprometidos y hacemos nuestro trabajo con satisfacción
generando resultados de excelencia.
Calidad: Aportamos valor ofreciendo un servicio que supera las expectativas del cliente.
3. DEFINICIÓN DEL PROYECTO
Nuestro Proyecto es la construcción del primer edificio sustentable en Tucumán, el cual
estará ubicado en Avenida Perón y Bascary en la Localidad de Yerba Buena. Las
dimensiones del terreno son 30x33 m2 de los cuales 25x15 serán los metros cuadrados
construidos, y tendrá espacios verdes hasta completar su totalidad.
El edificio constará con planta baja y 3 pisos, y será destinado a oficinas.
La construcción se llevará a cabo mediante el método tradicional con pórticos de
hormigón armado. El sistema de fundaciones consta de una platea que abarca la
proyección de la edificación. Los materiales utilizados serán tales que cumplan con las
exigencias para calificar como sustentables, pues se aspira a alcanzar una certificación
LEED mediante esta construcción. Para ello más adelante se hará un análisis de los
posibles proveedores de dichos materiales.
Ver planos en el anexo.

Propuesta de Valor:
El edificio sustentable es mucho más que un edificio convencional, otorga a sus
ocupantes prestigio y reconocimiento a nivel internacional por su compromiso con el
medio ambiente, como así también beneficios de distintos tipos:
1) Beneficios económicos:
a) Energía: el costo del consumo de energía es tal vez el beneficio económico más
inmediato de aplicar el diseño sostenible en una edificación, debido a la implementación
de estrategias ecoeficientes. Estos ahorros de energía provienen principalmente de la
eficiencia energética y la posibilidad de generar energía en el mismo lugar por medio de
sistemas basados en energías renovables.
b) Agua: uno de los objetivos de los edificios ecológicos es disminuir el gasto de un bien
tan escaso como el agua. A través de la combinación de una serie de estrategias de
conservación de agua, estos edificios utilizan menos agua que un edificio tradicional.
Conduciremos y almacenaremos aguas de lluvias recogidas de las cubiertas y
reciclaremos parte de las aguas grises para diversos sistemas, como la irrigación de
jardines o sistemas sanitarios.
2) Beneficios ambientales
Reducción de calentamiento global y protección de la capa de ozono: el edificio verde, al
usar menos energía, generará menos CO2 a través de su operación, evitará la producción
de gases de invernadero y contribuirá en menor medida al fenómeno del calentamiento
global. Con el control en el uso de refrigerantes para equipos de aire acondicionado y
productos de aislamiento térmico se minimiza el daño a la capa de ozono. Los materiales
que usaremos en este edificio poseen pocos o mínimos riesgos de emisión de gases
tóxicos en su fabricación y al final de su uso. Con la instalación de balcones verdes se
aumentará la cantidad de calor absorbido y se evitará el efecto de la isla de calor en los
alrededores.
3) Beneficios sociales:
Cuidado de la salud: las personas pasan la mayor parte del tiempo en espacios interiores,
razón por la cual la buena calidad de este ambiente interior es de gran importancia. Los
edificios con certificación LEED contienen una combinación de medidas tales como el
incremento y aprovechamiento de la luz diurna, optimización de la iluminación artificial,
controles de insolación, confort térmico, ventilación natural, seguimiento y control de la
calidad de los sistemas de climatización, reducción en el uso de materiales tóxicos , que
ayudan a reducir los agentes contaminantes que causan enfermedades, mejorando la
salud de sus habitantes.

Por lo tanto, los edificios sustentables ofrecen las siguientes ventajas:

- Reducen los costos operativos
 - Realzan el valor de la propiedad y aumentan las ganancias
- Optimizan la performance económica en cuanto al ciclo de vida del edificio
- Incrementan el presentismo y mejoran el nivel de satisfacción del empleado
- Mejoran la productividad de los empleados
- Reducen la emisión de gases dañinos
- Demuestran el compromiso de su dueño con el medio ambiente y la sociedad en
general.

El edificio contará con la CERTIFICACIÓN LEED

LEED es un sistema de Certificación de Edificios Sostenibles,
desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de EEUU.
Fue implementado desde el año 1993, utilizándose en varios
países.
Se compone de un conjunto de normas sobre la utilización de
estrategias encaminadas a la sostenibilidad en edificios de todo
tipo. Para certificar un Proyecto LEED, las estrategias de diseño y
construcción sostenibles deben ser incorporadas desde la etapa
más temprana del proyecto.

Normativas a cumplimentar:
1) El sitio del proyecto, funciona como la base para edificios ecológicos. Los edificios no
existen en forma aislada, sino que son partes dinámicas de un tejido más grande, cada
uno dentro de su propio contexto. La categoría de sitios sustentables se concentra en
seleccionar sitios que reduzcan la dependencia de los automóviles, que incorporen
estrategias que mejoren los hábitats de plantas y vida silvestre, y que mantengan la
calidad del agua y del aire.
2) La importancia del agua para la vida del ser humano, las plantas y la vida silvestre
simplemente no se puede sobrestimar. Es fundamental para todas las formas de vida y su
gestión y descarga adecuadas deben ser una parte integral de cualquier proyecto
sustentable. El impacto del uso de agua va más allá de cuánta agua se consume, y
abarca la energía que se requiere con el fin de obtener agua para un sitio y el tratamiento
del agua después de abandonar el sitio. La categoría de eficiencia de agua fomenta el uso
de estrategias y tecnologías que reducen los impactos negativos relacionados con la
recolección, el almacenamiento, la entrega y el tratamiento del agua potable que se
consume en edificios y paisajes.
3) La categoría de energía y atmósfera aborda las consecuencias económicas, sociales y
ambientales del uso de energía. Esto se realiza por medio de la conservación y
generación de energía de maneras que minimizan los impactos negativos asociados con
la mayoría de los sistemas de energía actuales. Estos impactos varían desde la reducción
de combustibles fósiles hasta las contribuciones al cambio climático global y el uso de
materiales adicionales para desarrollar nueva infraestructura de energía a medida que
aumenta la demanda. Esta categoría se concentra específicamente en el desempeño
energético, el comisionamiento de sistemas del edificio, el uso responsable de
refrigerantes, la verificación de desempeño y el uso de la energía renovable en el sitio y
fuera del sitio.
4) La categoría materiales y recursos se concentra en reducir los impactos ambientales
negativos relacionados con los materiales del edificio y los desechos de materiales
generados durante la construcción y las operaciones. La categoría alienta la selección de
los materiales del edificio que tengan impactos reducidos relacionados con la extracción,
fabricación y transporte. Esta categoría también fomenta el reciclado de la construcción y
los desechos de los ocupantes de edificios para reducir la cantidad de residuos que se
desechan en vertederos e incineradores.
5) La categoría de calidad ambiental interior aborda los efectos significativos que la
calidad ambiental interior tiene en los ocupantes. Esta categoría busca mejorar la
ventilación, controlar los contaminantes en el aire y mejorar el confort de los ocupantes.
6) La categoría innovación en diseño reconoce proyectos por su desempeño excepcional
en créditos de LEED establecidos y por características edilicias ecológicas e innovadoras
que no están contempladas en el sistema de clasificación de LEED.
7) La categoría prioridad regional aborda problemas ambientales exclusivos en la región y
alienta a los equipos de diseño a que se enfoquen en asuntos que son de suma
importancia en el lugar de la obra.

Es por ello que este edificio contará con las siguientes características generales:
Localización y transporte:
● LEED para localización de desarrollo urbano
● Instalación para bicicletas
● Huella de aparcamiento reducida
Parcelas sostenibles:
● Gestión del agua de lluvia
● Reducción de las islas de calor
● Reducción de la contaminación lumínica.
Eficiencia del agua
● Reducción del consumo de agua en el exterior
● Reducción del consumo de agua en el interior
● Contadores de agua
Energía y atmosfera
● Recepción mejorada
● Optimización de eficiencia energética
● Producción de energía renovable
Calidad ambiental interior
● Materiales de baja emisión
● Iluminación interior LED
● Luz natural
● Eficiencia acústica
● Eficiencia térmica

Código de planeamiento urbano de la Municipalidad de Yerba Buena

El terreno se encuentra ubicado en la intersección de Av. Pte. Perón y Bascary, al
ingresar en el código se determina que pertenece a la Unidad Ambiental 6.
A partir de allí de establecen las normativas a seguir para la edificación obtenidas de la
siguiente tabla.

En función de estos parámetros impuestos se determinó la construcción de 3 pisos y

planta baja

Especificaciones técnicas relacionadas al diseño sustentable:

• Climatización de sistema centralizado, mediante proceso de bajo consumo energético,
con control de temperatura por espacios independientes.
• Iluminación de todo el edificio, con lámparas de LED, en las oficinas con sensores de
presencia convenientemente distribuidos, para la máxima eficiencia.
• Muro cortina de cristal en todo el edificio, con zonas protegidas por malla de acero
inoxidable, para mejor aprovechamiento térmico, de la luz natural y visual al exterior.
• Sistema de recogida y almacenamiento de aguas de lluvia, con tratamiento de la misma,
para uso propio en zonas comunes, baños, jardinería, etc.
• Sistemas de baños, de bajo consumo de agua, en todas las plantas, para uso de los
inquilinos.
• Zona común de jardín.
• Paneles solares
• Prohibición de fumar en el edificio. Espacio exterior para fumadores.
• Depósitos de residuos reciclables.
• Vestuarios especiales con duchas para ciclistas y estacionamiento para bicicletas.
• Sistema de extracción de aire viciado.
• Plantas (que no requieran más riego que el de la lluvia) para absorber emisión de
carbono.

4. EVALUACION DEL IMPACTO AMBIENTAL:

Descripción básica de las etapas del proyecto

Factores a los que afecta nuestro proyecto:

Etapa de construcción
Medio físico
● Suelo
Calidad del suelo:
El excavado y movimientos de tierra, produciría la pérdida de suelo que originarán un
cambio permanente en la calidad y, por lo tanto, en el uso del suelo.
Las labores de mantenimiento y limpieza de maquinarias podrían generar contaminación
del suelo, por derrames accidentales o por la disposición inadecuada de materiales como
franelas, piezas deterioradas del equipo, lubricantes, combustibles, etc.
La eliminación inadecuada de desechos de construcción y desechos producidos por el
personal pueden alterar negativamente la calidad del suelo, compactándolo, eliminando
su capacidad de intercambio gaseoso y haciéndolo impermeable al agua.
No obstante, al término de la etapa de construcción se realizará la nivelación de suelos y
recuperación de parte del área verde afectada.
Mitigación:
El responsable de Obra deberá organizar los trabajos de modo tal que no se generen
grandes efectos negativos en la calidad del suelo. Durante la limpieza del terreno en la
zona de obras se prohibirá el control químico de la vegetación con productos nocivos para
el medio ambiente y se controlará el depósito y los lugares de acopio de materiales e
insumos.
Se acopiará la tierra fértil para ser reutilizada y se evitará la compactación de suelos por el
tránsito de maquinaria, planificando las vías de tránsito, usando los desvíos y accesos ya
existentes. Además, se realizarán las excavaciones minimizando los deslizamientos y la
erosión.
● Agua
Calidad del agua subterránea:
Los lixiviados de los desechos que se encuentran en disposición transitoria y vertidos
accidentales generan riesgo de contaminación de las aguas subterráneas por infiltración
en el suelo.

Escurrimiento superficial:
Obstrucción o colapso de desagües a causa del arrastre de solidos que se encuentran en
acopios provisorios y Vertidos accidentales de sustancias que afectan estructuralmente la
red.
Mitigación:
Se realizará una correcta canalización de pluviales evitando drenajes incontrolados. Se
tomarán medidas en la organización y disposición de los residuos para impida el aporte a
los cursos de agua.
Los desperdicios sólidos generados por cambios de aceite y grasas o manejo del equipo
de trabajo, se recolectarán en contenedores temporales de desechos tales como barriles
o similares. Se controlará el escurrimiento superficial en el obrador y el vuelco de
efluentes líquidos.
Se clasificarán los materiales de modo tal que se obtengan fracciones recuperables,
minimizando el volumen de desechos.
● Atmosfera
Calidad del aire:
La emisión de gases que se generan por operación de la maquinaria y los vehículos en el
área de trabajo podrían dar lugar a un deterioro puntual y temporal de la calidad del aire.
La generación de partículas suspendidas producto del transporte y colocación de
materiales, la extracción y otras actividades en la preparación del terreno, afectarán
negativamente la calidad del aire y la salud de los trabajadores.
Mitigación:
Se organizarán las excavaciones y movimiento de suelo de modo tal de minimizar esta
tarea a lo estrictamente necesario y evitando las mismas en días muy ventosos.
Se regará periódicamente con agua, los caminos de acceso y las playas de maniobras de
las máquinas pesadas.
Se realizarán mantenimiento e inspecciones a las máquinas y equipos con el fin de
corroborar su buen funcionamiento disminuyendo la emisión de gases.
Niveles de ruido:
Durante la obra se producirá una elevación puntual o continua de los niveles sonoros en
el área por actividades de movimiento y operación de camiones y equipos. Las principales
fuentes de ruido y vibraciones son por herramientas manuales; movimiento de personal,
vehículos livianos; equipos móviles y maquinarias, generadores eléctricos, etc.
Además, niveles altos de ruido afectan a la salud de los trabajadores ocasionando
mayores accidentes de trabajo.
Mitigación:
Para atenuar estos efectos, se realizará un cronograma en el que las actividades con
mayor índice de ruido se realicen en horarios específicos.
Se les brindará a los trabajadores los equipos de protección correspondientes.
El contratista deberá controlar el correcto estado de manutención y funcionamiento de
equipos y maquinarias y vehículos, así como verificar el estricto cumplimiento de las
normas de tránsito vigentes, en particular la velocidad de desplazamiento de los
vehículos.
Medio biológico
● Fauna
La limpieza y preparación del terreno de las áreas provistas de vegetación, ahuyentará a
la poca fauna existente (insectos).
● Flora
El terreno está provisto de vegetación formada en su totalidad por maleza, las actividades
de desbroce y limpieza removerán esta vegetación.
El manejo y disposición inadecuados de lubricantes y cualquier tipo de hidrocarburo
provenientes del uso y mantenimiento de la maquinaria o de actividades de construcción
por derrames accidentales y la eliminación inadecuada de desechos de construcción,
cambiarán de forma negativa las características fisicoquímicas del suelo y el agua dando
lugar a una disminución de la permeabilidad y oxigenación del suelo y agua. Estas
condiciones generarían mortalidades y/o dificultad para implantación de la vegetación.
En la etapa de terminación de la obra se verá un impacto positivo por la revegetación del
suelo, la plantación de árboles y flores, además de que el edificio contará con una
cubierta vegetal en la terraza
Medio socio económico
● Paisaje
El sitio en donde se encuentra el proyecto, como ya se indicó anteriormente, es un área
poblada por lo cual el paisaje se verá afectado negativamente por cada una de las
actividades que conforman la etapa constructiva.
Solo en la etapa de terminación se verá reflejado un impacto positivo en este factor. El
edificio mejorará el aspecto visual de la zona ya que en un principio era un terreno baldío.
● Empleo
La creación de puestos de trabajo temporales en cada una de las actividades en la fase
de construcción, generan beneficios temporales para los trabajadores de la obra.
● Actividad Económica
Se origina un movimiento de la economía regional por la necesidad de recursos e
insumos para la construcción en general. Los procesos en cada fase de la construcción se
planifican de modo tal que la utilización de recursos e insumos sea lo más eficiente
posible a fin de reducir los costos financieros de la empresa permitiendo la maximización
de sus beneficios. Además, se seleccionan materiales e insumos que generan un bajo
impacto ambiental.
● Calidad de vida
Se pondrán en práctica las medidas de mitigación planeadas en cada etapa de la
construcción para evitar el impacto o impactar de manera mínima la calidad de vida de la
población circundante y la de los trabajadores.
Etapa de operación
Medio Físico
● Atmosfera
Calidad del aire:
Se cuenta con una cubierta vegetal en la terraza del edificio que tiene la función de
disminuir del dióxido de carbono emitido a la atmosfera, generando oxígeno y mejorando
la calidad de aire.
Niveles de ruido:
La cubierta vegetal aísla de forma natural el ruido y la contaminación acústica. (Sirve
como barrera contra el sonido, reduciendo el ruido interior y exterior).
● Agua
Calidad del agua:
Como se cuenta con un sistema de captación de agua de lluvia y de tratamiento de aguas
grises este recurso recuperado se almacena para su posterior uso en zonas como baños
y riego.
Medio biológico
● Flora
El edificio tiene un sistema de recolección de agua de lluvia, la cual es utilizada en parte
para el riego. También se implementó la huella de aparcamiento reducida que consiste en
estacionamientos con adoquines que permiten que el césped pueda crecer a su
alrededor, generando un impacto positivo en la flora del terreno.
Medio socioeconómico
● Empleo
Se reflejará un impacto positivo por la generación de empleos fijos (oficinistas) y
temporales (personal de mantenimiento).
● Actividad económica
Además de lo expuesto en la etapa de construcción, los sistemas instalados en el edificio
como ser: sistema de recolección de agua de lluvia, paneles solares, cubierta vegetal y
vidrios con aislamiento térmico reducen significativamente el consumo de energía y agua,
por lo que genera una disminución en los costos totales.
● Calidad de vida
El edificio disminuye el efecto de isla de calor, emisión de dióxido de carbono y ruido por
lo que mejora la calidad de vida de la población circundante y la vida de las personas que
trabajarán en él, dándoles un ambiente sano y limpio para desempeñar su labor.
Calificación de los impactos ambientales según el valor de importancia
La valoración se realiza calificando el grado de importancia del impacto identificado,
mediante la consideración de los siguientes criterios: Carácter, Intensidad, Extensión,
Duración, Reversibilidad y Recuperabilidad.
Importancia del impacto:
Categoría para el impacto negativo:
I=3.I+2.EX+D+RV+RE
Categoría para el impacto positivo:
I=3.I+2.EX+D
Ponderación
Marco Legal
Normativa Nacional
● Ley Nº 25.675 – Ley General del Ambiente.
● Ley Nº 22.428 – Fomento a la conservación de los suelos.
● Ley Nº 20.284 – Plan de prevención de situaciones críticas de contaminación
atmosféricas.
● Ley Nº 25.831 – Régimen de libre acceso a la Información Pública.

Conclusiones
El Impacto Ambiental positivo es uno de nuestros principales focos en el desarrollo del
proyecto es por ello que se logró la distinguida certificación LEED, la cual nos situó en un
lugar de prestigio en el mercado y en lo social por el cuidado y preservación de nuestro
medio ambiente; llevamos a cabo diversas técnicas durante cada etapa del proyecto;
brindando un impacto sumamente positivo, el cual nos potencia como empresa a dar el
mejor servicio.
El estudio de impacto muestra que al contar con la cubierta vegetal y reduciendo el uso de
automóviles fomentando el uso de bicicletas mejoramos la calidad del aire circundante.
Además, la cubierta vegetal aísla de manera natural el ruido y la contaminación acústica.
El impacto del uso de agua va más allá de cuánta agua se consume, abarca las
estrategias de aprovechamiento y posterior tratamiento de la misma. Se ve un impacto
positivo al reutilizar el agua en el edificio en zonas comunes, baños y jardinería.
Se ve reflejado una disminución de los impactos negativos en la etapa de construcción
por el uso de materiales y recursos de baja emisión de contaminantes, así como también
la disposición final de los desechos generados en dicha etapa.
Observamos impactos positivos en la calidad de vida de la población (por la disminución
del efecto isla de calor, la emisión de dióxido de carbono y ruido) y la vida de las personas
que trabajan en él.
Actualmente los edificios representación un 80% de la contaminación en las ciudades,
esta preocupante cifra y la estallido de la crisis ambiental a nivel mundial nos compromete
y exige a ser pioneros en la industria de la construcción; para lo cual también se consideró
brindar un impacto positivo mediante el uso de eco técnicas como ser: uso de paneles
solares, climatización de sistema centralizado, colocación de plantas que absorban la
emisión de dióxido de carbono, aprovechamiento térmico de la luz y visual exterior.
El estudio de impacto ambiental muestra a su vez impactos negativos, estos presentan un
nivel entre moderado y bajo y se producirían durante las fases de construcción, siendo
mínimos comparados con los ya descriptos y notorios impactos positivos que brindamos y
nos hacen parte de esta nueva era en la que es sumamente necesario dejar nuestra
“Huella Verde”.
5. DESCRIPCIÓN DEL MERCADO A CUBRIR:
Análisis de mercado
Para el estudio de mercado tuvimos acceso a encuestas e información proporcionadas
por CAM (constructora e inmobiliaria), personal relacionado al ministerio de producción y
desarrollo de la provincia, profesionales que trabajan en el ámbito de la construcción.
Demanda de oficinas

Otros: salud, multinacionales, pymes, etc.

La demanda se divide por sectores

• La parte céntrica “City Bancaria” por calles San Martin, Junín, Maipú y/o Tribunales
por la calle General Paz hasta Calle Las Heras.
• Yerba Buena en Avenida Perón entre Av. América y Lobo de la Vega.
Con la respuesta obtenida, se decidió ubicar el proyecto en Av. Presidente Perón y
Bascary, pues esta ubicación cumple con la característica buscada de ser un ambiente
tranquilo y además es una zona que está en una etapa de crecimiento por lo que
consideramos que este sería el lugar óptimo para emplazar el proyecto.
Una vez planteado el mercado meta y su ubicación, deseamos conocer sus necesidades
e intereses con respecto a los servicios con los que debe contar el edificio.

Como se puede observar nuestros clientes buscan fundamentalmente comodidad, fácil

acceso y seguridad. A la hora de realizar el diseño estos fueron los pilares que se tuvieron
en cuenta. El edificio cuenta con espacios de trabajo amplios de manera que nuestros
clientes tengan la suficiente comodidad como para desarrollar sus actividades de manera
confortable, además cuenta con iluminación tanto natural como artificial para proporcionar
condiciones óptimas de trabajo. En cuanto al acceso, el mismo se desarrolla sobre la Av.
Perón. Esta avenida tiene el suficiente desarrollo como para permitir a nuestros clientes
acceder al edificio de manera fácil y segura. Y finalmente en lo que respecta a seguridad,
se dispuso de un sistema de cámaras distribuidas en todo el interior y el exterior del
edificio con control durante toda la jornada laboral.
Entrando ya en nuestra propuesta de valor y nuestra distinción, fue importante saber si el
mercado meta estaría dispuestos a pagar un monto mayor a cambio de los beneficios que
esta propuesta ofrece.

No
11%

Si
89%
Por último, como nuestro proyecto está destinado tanto a arquitectos como a informáticos,
nos pareció óptimo saber si los mismos estarían dispuestos a compartir la edificación con
el otro rubro o si existía alguna dificultad de hacerlo

Si
14%

No
86%

Oferta
Con respecto a la oferta, somos los primeros en Tucumán en aplicar el concepto de
sustentabilidad en la construcción por lo que tenemos una ventaja competitiva frente a las
demás edificaciones en lo que respecta a lo ambiental, económico y social.
Concluimos con esta información que el mercado meta para nuestro proyecto serán (entre
22 y 35 años) de la provincia de Tucumán, que tengan un poder adquisitivo medio- alto y
que se especialicen en los ámbitos de arquitectura y software.

5.1. Análisis de la competencia

Análisis del sector de la construcción basado en el Modelo de Fuerzas Competitivas de
Porter:
1) Amenaza de nuevos competidores:
En el caso de una empresa constructora nueva, tiene que enfrentar las barreras del
sector, restricciones legales, trámites administrativos, cumplir con las políticas
gubernamentales de la provincia de Tucumán y contar con el capital. Además, tiene que
cumplir con los requisitos de la certificación LEED para competir con “Sustain Liv”. Es
decir que el sector de la construcción tiene grandes barreras de entradas principalmente
de capital, ya que para entrar a esta industria es necesario contar con una suma
considerable de dinero.
2) Amenaza de productos sustitutos:
En este rubro encontraremos la posibilidad de la creación de un nuevo producto, el cual
sea superior o igual a la propuesta de “Sustain Liv”. Otro edificio LEED representaría
competencia directa para este proyecto. La oferta inmobiliaria existente en la provincia de
Tucumán es:
Alter City Av. Juan Domingo Perón 2300, Yerba Buena, Tucumán
Torre San Martin 93. San Miguel de Tucumán, Tucumán
Open Plaza Av. Juan Domingo Perón 1491-1599, San Miguel de Tucumán, Tucumán
Edificio Concepto, General Paz 576, San Miguel de Tucumán, Tucumán
Estos edificios no son LEED pero son la oferta en el mercado y por lo tanto compiten con
el proyecto.
3) Poder de negociación de los proveedores
Dentro de este rubro encontramos la disponibilidad de materiales para la construcción e
insumos, en función del número de proveedores disponibles, la facilidad para cambiar de
proveedor y la capacidad que los proveedores tienen para abastecer a la industria. En el
caso del presente proyecto donde se plantea una construcción con certificación LEED, es
necesario no solo evaluar las ofertas en el mercado si no también, verificar cuantas de
ellas ofrecen productos afines a la certificación.
Los proveedores serán ordenados en rubros (Acero, Cemento, Ladrillos y cerámicos,
Hormigón, Instalaciones eléctricas, Madera, Tuberías hidráulicas-sanitarias, pinturas). A
continuación, se presenta las ofertas disponibles, cabe resaltar que, en la mayoría de los
casos la oferta existente es de más de una opción.
Acero:
-Acindar: Esta pertenece a Grupo ArcelorMittal, es pionera en la presentación de reportes
de sustentabilidad, y ha cumplido con estándares internacionales como Global Reporting
Iniitiave GRI, es una empresa con responsabilidad social, por ende, califica.
-AcerBrag: Actualmente ofrece productos desarrollados bajo una política estratégica de
crecimiento, basado en el concepto de sustentabilidad y respeto al medio ambiento,
califica.
-Sipar Gerdau: Empresa de talla mundial, actualmente ostenta una certificación basada en
la norma ISO 14001, definida por el sistema de gestión ambiental SGA, califica.
En términos de acero podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles 3
Cemento:
-Loma Negra: Esta empresa puede proveer materiales de excelente calidad, sin embargo,
no existe un dato preciso o apartado en sus sito on-line para verificar la responsabilidad
ambiental de la misa, ni tampoco es mencionado dentro de sus valores, por ende, la
procedencia podría representar un problema al aplicar por la certificación LEED. No
califica.
-Holcim Argentina: Es una empresa que ha presentado su informe de Desarrollo
Sostenible en 2016-2017 y su fundación se realizó bajo los estándares GRI-G4 por lo
tanto su oferta es considerada y califica.
-Cementos Avellaneda: Esta empresa cumple con las obligaciones ambientales del
MercoSur y locales, por lo tanto, califica.
En términos de cemento podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles
2
Ladrillos y cerámicos:
-Cerámica Marcos Paz: Puede ser considerada como oferta. No ostenta ninguna
certificación, no califica.
-Cerámica Staneff: Puede ser considerada por su responsabilidad con el medio ambiente,
aplica.
-Cerámica del norte: Empresa comprometida de forma sostenible con la sociedad, por
tanto, califica.
En términos de cemento podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles
2
Hormigón:
-Ingeco-k: Actualmente la empresa tiene como objetivo la prosperidad económica, la
integridad del medio ambiente, califica.
-Helpa: La empresa califica por su responsabilidad con el medio ambiente.
-Falivene Constructora SRL: La información disponible sobre su compromiso con el medio
ambiente es carente, por tanto no califica.
En términos de hormigón podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles
2
Instalaciones eléctricas:
-CEFAS: La empresa aporta información suficiente sobre sus políticas para considerarla,
califica.
BP: La empresa “soluciones eléctricas confiables” actualmente forma parte de Fegim
Latam, la red latinoamericana más importante del rubro eléctrico, es una empresa
comprometida con el medio ambiente y la sustentabilidad, califica.
En términos de Instalaciones eléctricas podríamos considerar la oferta del mercado.
Ofertas disponibles 2
Madera:
-MS Madera: La empresa no provee de ninguna información sobre su responsabilidad
social y ambiental, tampoco lo resalta en sus valores, no aplica.
-Maderplak: La empresa se encuentra comprometida con el medio ambiente y
comercializa madera 100% provenientes de bosques de cultivo, aplica.
En términos de Madera podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles 1
Tuberías hidráulicas-sanitarias:
-Tigre: La empresa dentro de sus valores resalta el cuidado por el medio ambiente, aplica.
-IPS: La empresa ostenta una certificación ISO 9001:2015 otorgada por IRAM-IQNet y
también las de AENOR, aplica.
-FERRUM: Dentro de la política empresarial que rigüe FERRUM está el cuidado del
medio ambiente como prioridad, aplica.
En términos de Tuberías podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles
3
Pinturas:
-Tersuave: La empresa cuenta con una certificación ISO 9001 desde el año 2000 y
además resalta el desarrollo sostenible como prioridad en sus valores, aplica.
-Pintureria SILVAfast: Es una empresa con responsabilidad social, aplica.
En términos de Pinturas podríamos considerar la oferta del mercado. Ofertas disponibles
2
4) Poder de negociación de los compradores
Tradicionalmente el comprador en esta industria presenta una capacidad de negociación
limitada, lo que favorece al precio final de venta. Además, dado que el producto que
estamos ofreciendo es único en la provincia de Tucumán, aquellos clientes que estén
interesados en los beneficios brindados por un edificio que cuenta con la certificación
LEED, como así también quienes buscan reconocimiento y prestigio a nivel internacional
por su compromiso con el cuidado del ambiente, no tendrán más alternativa que comprar
las oficinas que estamos ofreciendo. Sin embargo, en el contexto actual de crisis, muchas
empresas constructoras disminuyen los precios finales con tal de vender el producto, esto
aumenta la capacidad de negociación de los compradores. La reconquista de ese poder
de negociación recae en la propuesta que hace “Sustain Liv” al ofrecer áreas certificadas
internacionalmente.
5) Intensidad competitiva
Es la suma de las cuatro fuerzas descriptas anteriormente, a mayor rivalidad, menor será
la posibilidad de obtener rentabilidad. Podríamos resumir la intensidad competitiva como
las conclusiones de cada fuerza, por lo tanto:
“Amenaza de nuevos competidores” la intensidad es baja ya que las barreras de entrada
para el sector de la construcción son altas y los estándares LEED los cuales elevan la
complejidad para entrar. Por lo tanto, nos proporciona una ventaja competitiva en el
mercado.
“Amenaza de productos sustitutos” la intensidad es media ya que actualmente los
productos que se ofertan en el mercado son diferentes y no se aproximan a los beneficios
de un edificio certificado internacionalmente. Pero existe el riesgo que más edificios LEED
sean construidos.
“Poder de negociación de los proveedores” la intensidad es baja, todas las ofertas fueron
analizadas y se identificó en cada rubro la existencia de al menos dos potenciales
proveedores y en la mayoría de los casos hasta 3 proveedores. El único riesgo podría ser
la provisión de madera ya que en este campo solo fue posible identificar una empresa
comprometida con el medio ambiente, sin embargo, existen más empresas madereras
que en su defecto podrían ser consideradas.
“Poder de negociación de los compradores” La intensidad es media ya que los
compradores tienen una gran gama de opciones para elegir sin embargo ninguna de las
opciones ofrece los beneficios de una certificación internacional lo cual disminuye su
poder de negociación.

6. FACTORES CRÍTICOS DE ÉXITO Y RIESGOS DEL NEGOCIO

Fortalezas:
Brindar al cliente una disminución en sus costos por el consumo de los servicios, debido
al ahorro de los mismo al usar estrategias eco eficientes (disminución en el consumo
energético y en el consumo de agua).
Uso de técnicas de cuidado medioambiental para la reducción de la emisión de dióxido de
carbono y reducción de la contaminación acústica.
Confort y seguridad proporcionada a las personas que trabajen en el edificio dado que se
encontraran en un ambiente sano, “verde”, innovador y de excelente calidad.
Debilidades:
Costos iniciales de inversión altos debido a la implementación de las estrategias eco
eficientes.
Servicio de subcontratación en la instalación por desconocimiento o falta de práctica por
parte de los operarios, puesto que este requiere técnicas distintas a las convencionales.
La segmentación del mercado apunta solo a un sector social con un poder adquisitivo
alto, debido a que no se ofrece un precio bajo de venta; restringiendo notablemente la
posibilidad de encontrar rápido clientes para la venta.
Oportunidades:
Ser el primer edifico sustentable en San Miguel de Tucumán.
La fuerte y desesperada alerta por el cambio climático hace que cada vez se exija
proporcionar cuidado e integridad al medio ambiente convirtiéndonos de esta forma en
una excelente opción en el mercado.
Contar con la certificación LEED reconocida mundialmente nos posiciona en el mercado
como una constructora pro de la ecología con alto prestigio ante la mirada de los clientes
y la sociedad.
Alto poder de negociación para con los proveedores debido a la envergadura del proyecto
y que el tipo de materia prima e insumos que necesitamos no son los convencionales.
Amenazas:
El riesgo país nos muestra como un negocio inestable frente al mundo por lo que
debemos restringir nuestro mercado meta, excluyendo a empresas o entidades
extranjeras.
La inestabilidad económica hace que en el país se vuelva un gran riesgo emprender un
proyecto por los elevados costos en su implementación, provocando a su vez un
obstáculo en el crecimiento de pymes, estudios de profesionales o empresas de cualquier
índole.
El cambio de gobierno nos deja excluidos y sin apoyo de países fuertes económicamente
lo que se traduce en una fuga de capitales y aumento en el valor del dólar.

7. PLAN DE MARKETING
Estrategia
Actualmente en el mercado las grandes, medianas y chicas empresas optan por edificios
para implementar sus oficinas de trabajo, existe una gran demanda y según sean las
dimensiones de las oficinas se ubican en un piso o más, también tienen en cuenta la
zona, el confort, las comodidades, calidad, diseño, precio, entre muchos más factores.
Para ello hemos optado en elegir una estrategia de diferenciación con respecto a los
edificios convencionales que se encuentran en la oferta, como lo es el futuro competidor
“construcción de edificios sustentables”. A continuación, entraremos en detalle de cada
una de ellas.
Estrategias de diferenciación con respecto a los edificios convencionales:
- Bajos costos de servicios: buscamos construir un edificio eficiente para mantener
los costos bajos y sobre todo reducir los efectos contaminantes.
Estos esfuerzos logran que este edificio sea significativo y reconocido en el
mercado con respecto a los edificios convencionales.
En la actualidad los edificios convencionales son responsables de lo siguiente:
●El 14% del consumo de agua potable.
●El 30% de la producción de desechos.
●El 40% del uso de materias primas.
●El 38% de las emisiones de dióxido de carbono.
●El 24% al 50% del uso de la energía.
●El 72% del consumo de electricidad

Mediante un estudio realizado se descubrió que, en los edificios ecológicos, las

intensidades del uso promedio de energía (energía consumida por unidad de superficie
del suelo) son un 24% más bajas que en los edificios típicos. Además, se realizó una
encuesta con 12 edificios ecológicos y se detectó estos ahorros y mejoras:
●Un 26% menos de uso de energía.
●Niveles un 27% más altos de satisfacción de los ocupantes.
●Costos de mantenimiento un 13% más bajos.
●Emisiones un 33% más bajas de dióxido de carbono (CO2).
- Practicidad:
Nuestro edificio se caracteriza por la innovación y responsabilidad ambiental.
El mundo de hoy cada vez tiene una mayor conciencia ecológica por eso es común
que una persona opte, prefiera y se sienta más cómoda trabajando en un ámbito
con gran conciencia ecológica
Muchos de los elementos de la construcción ecológica no son nuevos ni originales.
Antes de la disponibilidad generalizada de los combustibles fósiles económicos
para el uso de energía y transporte, los constructores comprendieron los principios
del diseño pasivo, es decir, captar la luz solar y el viento para proporcionar
iluminación, calefacción y refrigeración natural. De muchas maneras, la
construcción ecológica representa una vuelta a las soluciones más simples, de baja
tecnología. Al mismo tiempo, actualmente existen numerosas estrategias
disponibles para mejorar el desempeño del entorno de construcción. La
construcción ecológica se trata de encontrar la mejor combinación de soluciones
para crear entornos de construcción que integren sin fisuras lo mejor de lo antiguo
y lo nuevo de maneras inteligentes y creativas.
- Personalización:
Buscamos que nuestros clientes se sientan cómodos que hagan de este edificio su
hogar, que se sientan relacionados, para ello creemos que es importante que el
mismo tenga la posibilidad de personalizar su área de trabajo según sus gustos y
necesidades.
El edificio tiene un enfoque totalmente integrado hacia el diseño sustentable que
aborda los problemas ambientales, financieros y de satisfacción de los ocupantes.
Design thinking:
El design thinking es un método que nos va a permitir entender mejor las necesidades del
cliente, crear soluciones innovadoras e iterar rápidamente para corregir.
A nivel de la estrategia de marketing aplicar el proceso de design thinking es de gran
utilidad al definir la propuesta de valor y los mensajes claves a comunicar.
1- EMPATIZA CON TU CLIENTE:

Con el estudio de mercado realizado a través de la segmentación estudiando las

diferentes áreas y necesidades que se presentan actualmente llegamos a la conclusión de
definir nuestro edificio de oficinas a empresas de Informática y estudios de arquitectura.
Nos enfocamos en la búsqueda de empresas con conciencia ecológica ya que es el
fundamental principio por el que trabajamos.
A las mismas le contamos acerca de nuestro proyecto de las funcionalidades y el cuidado
que tiene un edificio sustentable de estas características, a la vez para tranquilidad de las
empresas que ocupen un espacio allí contaran con un área encargada de revisar las
instalaciones, manejo y mantenimiento de todo el edificio.
También le ofrecemos una ubicación en una zona tranquila lejos de los suburbios y ruidos
de la ciudad y con máximo confort.
2- DEFINE EL PROBLEMA:
En definitiva nuestro mayor problema se debe al alto costo que tendrá en adquirir un piso
de este edificio, los mismos representan un 15% más que un edificio convencional por las
características sobresalientes que tiene y el reconocimiento social y ecológico. También
debido a la ubicación donde se encuentra la cual genera un gran status marcado entre las
diferentes zonas.
3- LLUVIA DE IDEAS
Si bien nombramos como principal problema el costo de este edificio el mismo al ser
sustentable reducirá los costos de servicios a largo plazo brindando una mayor
rentabilidad.
De esta forma sustituyendo por técnicas de cuidado medioambiental los empleados que
desarrollen sus trabajos ahí mejoraran su productividad, rendimiento, desempeño y sobre
todas las cosas una mayor conciencia ecológica.
4- PROTOTIPO
La solución que hemos propuesto está dirigida fielmente a mejorar las condiciones
ambientales donde vivimos. Sabemos que la industria de la construcción y los edificios
son el causante de un gran porcentaje de la contaminación con la cual nos enfrentamos
frecuentemente.
En los últimos años se generó una gran conciencia y responsabilidad sobre el cuidado del
medioambiente y muchas empresas están trabajando para otorgar máxima protección a
un entorno seguro y libre de contaminación.
5- PRUEBA
Viví la experiencia de trabajar en un edificio sustentable y te aseguro que no solo el
trabajo mejorara sino también la calidad de vida de las personas dentro y fuera de la
empresa.
 Análisis de las 4P

PRODUCTO:
El Primer Edificio Sustentable en la Provincia de Tucumán – Yerba Buena, destinado a
oficinas de trabajo, a partir de diversas técnicas de aprovechamiento de los recursos
naturales y máximo cuidado del medio ambiente. El mismo estará en la esquina de la
Avenida Perón y Bascary de Yerba Buena, en una excelente zona de confort y
comodidad.
Nuestro Edificio cuenta con certificación LEED, la misma avala el desarrollo sostenible a
través de aspectos relacionados con el cuidado del agua, eficiencia energética, el uso de
energías alternativas, selección de materiales reutilizables, espacios verdes.
Es por ello que este edificio contará con las siguientes características generales:
Localización y transporte:
● LEED para localización de desarrollo urbano
● Instalación para bicicletas
● Huella de aparcamiento reducida
Parcelas sostenibles:
● Gestión del agua de lluvia
● Reducción de las islas de calor
● Reducción de la contaminación lumínica.
Eficiencia del agua
● Reducción del consumo de agua en el exterior
● Reducción del consumo de agua en el interior
● Contadores de agua
Energía y atmosfera
● Recepción mejorada
● Optimización de eficiencia energética
● Producción de energía renovable
Calidad ambiental interior
● Materiales de baja emisión
● Iluminación interior
● Luz natural
● Eficiencia acústica

Adjuntamos a continuación las vistas internas de cada piso donde podemos apreciar la
gran luminosidad del edificio al ser totalmente vidriado.
● Estacionamiento para bicicletas y estacionamiento con adoquines para automóviles
Precio

Una vez que describimos el producto podemos pasar a analizar nuestros costos y así
determinar finalmente el Precio de venta de las oficinas.

Nuestro edificio cuenta con 4 pisos los cuales se subdividen para poder venderlos por
medio piso.

Precio de venta por medio piso: $ 22952476,23

Plaza o Distribución

Para llegar a nuestros clientes lo hacemos por medio de un Canal Indirecto Corto, es por
ello que contamos con una Inmobiliaria la cual tendrá contacto directo con los clientes.
Promoción

La publicidad quedará en manos de la inmobiliaria.

8. PLAN DE IMPLEMENTACIÓN

La construcción se divide principalmente en 4 etapas: excavación, movimiento de suelo y

estructura; albañilería gruesa; albañilería fina; terminaciones y detalles.
El edificio tiene una proyección horizontal de 15mx25m, sobre esta superficie se edificará
panta baja y tres pisos, contando con una superficie total construida de 1500 m2.
Adicionalmente cuenta con una terraza accesible en la que se dispondrán los paneles
solares, la cubierta verde destinada a absorber el CO2 emitido por el edificio.
Como complemento se diseñó tanto un estacionamiento destinado a bicicletas como así
también uno destinado a automóviles, dando así la posibilidad a todos los clientes de
mantener su medio de movilidad en un lugar seguro.
Para el diseño del espacio de estacionamiento vehicular se decidió no desarrollarlo
mediante el sistema convencional, pues este reduce mucho el espacio verde y siendo un
edificio sustentable se busca que el mismo sea lo máximo posible. Por lo tanto la
construcción del mismo no representa un alto costo de material ni mano de obra.
A diferencia de una construcción convencional, el valor de los materiales en nuestro caso
es superior, representando un 60% del costo total. Este valor incluye todos los materiales
utilizados en la construcción, los cuales deben cumplir con una certificación adecuada;
como así también todos los elementos necesarios para colocar las técnicas que nos
convierten en un edificio sustentable (paneles solares, sistema de tratamiento de aguas
grises, etc)
A continuación, se detallan los costos de materiales y mano de obra para cada una de las
etapas en general y luego de manera ampliada

Presupuesto: 81 370 406.25$

Materiales: 48 822 243.75$
Mano de obra: 19 528 897.50$
Como se puede observar la etapa que representa un mayor costo de materiales y mano
de obra es albañilería gruesa. Es por ello que se debe tratar de que el diseño y
construcción de la misma sea lo más eficiente posible.
La obra se realizará en un lapso de 18 meses (un año y medio). Los tiempos empleados
para cada tarea serán los siguientes
Etapa 1) Mes 1-Mes 5. Excavación, movimiento de suelo y estructura
Etapa 2) Mes 6-Mes 12. Albañilería gruesa
Etapa 3) Mes 13-Mes 16. Albañilería fina
Etapa 4) Mes 17-Mes18. Terminaciones y detalles

9. PLAN DE RRHH

El organigrama de la Constructora es el siguiente:

Directorio

Gerente

Encargado de Obra
Arquitectos

Encargado de Encargado de
Materiales Construcción y
Personal

Capataz

Obreros
Encontramos a demás distintos agentes influyentes de acuerdo a la fase:
Agentes Constructores:

● Empresas auxiliares subcontratadas (maquinarias)

● Empresas auxiliares subcontratadas (instalación)
● Empresas suministradoras de materiales (fabricantes, almacenista, importadores,
vendedores)

Agente propiedad inmobiliaria: cumplen la función de preventa y venta del inmueble.

Dirección
Conformada por 2 Socios:
José Enrique Baco Alviter, Ingeniero Civil de la Universidad Nacional Autónoma de
México “UNAM”
o Experiencia Laboral
● Constructora edificaciones y proyectos Diamantes S.A de C.V
● Empresa constructora y edificadora: Responsable de la verificación de estándares de
calidad en edificación arquitectónica integral
● Proyecto edificación de puente en Secretaria de Comunicaciones y Transporte
● Gestor del prestigioso proyecto de paneles solares “La importancia de la innovación en
el campo de las energías verdes”
Jeanette Dafne Burieque, Ingeniera Industrial de la Universidad Nacional de Tucumán
o Experiencia Laboral
● Capacitación en Impacto ambiental, Investigación y gestión en el proyecto “Huella
verde”
● Gerente General en la construcción “La Colorada” Mate de Luna 2200.
● Directora en el Departamento de I+D en el desarrollo e implementación de mejoras
mediante nuevos proyectos.
● Investigación de lugares potencialmente adecuados desde el punto de vista
medioambiental y normas de edificación, mediante el desarrollo de proyectos piloto.

Misión y Responsabilidades:
● Estudiar la política de mercado :
● Local
● Nacional
● Fijar la política financiera.
● Definir la política de Recursos Humanos y salarias dentro de la empresa.
● Definir programa y objetivos anuales, capacidades y beneficios previstos.
● Establecer políticas de mejoras.
● Selección de servicios subcontratados.
● Controlar y ampliar la ventaja competitiva.
 Gerente
Misión y Responsabilidades

● Contabilidad general.
● Compras
● Oficinas de personal y de salarios: Encargado de todos los temas legales relacionados
con el personal como también los pagos.
● Problemas fiscales y tributarios
● Prepara, realiza y liquida los contratos de la obra
● Encargado de reclutamiento y selección de personal de los profesionales hasta la línea
de encargados.
● Representa a la empresa: realiza aquellas relaciones que se tengan con la propiedad y
con los organismos o entidades tanto públicas como privadas que se relacionan con la
obra (permisos de tráfico, obra, explotación, etc.)
● Control Técnico de la obra
● Lleva la dirección de la obra que se le encomienda
● Ordenamiento del trabajo dando las órdenes oportunas al personal a su cargo, con la
frecuencia que la marcha del trabajo lo necesite
● Dirige o realiza los trabajos de replanteo
● Control y valoración de los trabajos realizados por subcontratistas
● Mayor responsable dentro de la obra

Ingeniera Industrial Luciana Gissel Cadena

Encargado de obra
Misión y Responsabilidades
En la etapa de Ejecución cumple con distintas responsabilidades
● Control Técnico de la obra
● Lleva la dirección de la obra que se le encomienda
● Ordenamiento del trabajo dando las órdenes oportunas al personal a su cargo, con la
frecuencia que la marcha del trabajo lo necesite
● Dirige o realiza los trabajos de replanteo
● Control y valoración de los trabajos realizados por subcontratistas
● Mayor responsable dentro de la obra
● Actuante en la etapa de planificación en el diseño de arquitectónico y diseño técnico
definitivo (Estructural, eléctrico, hidrosanitario), Calculo (Fundaciones, vigas,
columnas, losas), Programación de la obra: estipulación de tiempos de cada una de
las etapas de la construcción, Determinación del movimiento de los suelos,
determinación de la cantidad de materiales necesarios.

Ingeniera Civil Nicole Dell’Acqua

Arquitecto
Misión y Responsabilidades
● Asume la responsabilidad para una ejecución técnicamente perfecta, sin accidentes,
económicamente lo más barata posible y en los plazos dispuestos
● Desarrolla autoridad y responsabilidad en la función de organización, planificación y
control de lo realizado
● El ultimo día de la semana planifica lo que hace en la siguiente dando la oportunidad al
Encargado de Personal y Construcción de estar atento al cumplimiento de esas tareas
a realizarse como también al Encargado de Materiales y Albañilería
● Actúa también en la etapa de Planificación en conjunto con el Encargado de Obra en
el Diseño Arquitectónico definitivo conforme sean las necesidades de la Dirección
● Lleva control y conocimiento del avance de la obra

Encargado de Personal y Construcción

Misión y Responsabilidades
● Responsable de control y rendimiento del personal obrero
● Aclara dudas y corrige deficiencias con el personal subalterno
● Debe conocer los convenios laborales y condiciones técnicas para evitar accidentes
● Mantiene el orden en la obra y la puntualidad en la realización de las tareas
● Designa donde se va aplicar la mano de obra y la maquinaria para realizar los trabajos
de que ordena en Encargado de Obra procurando un mayor rendimiento en las
distintas etapas de Construcción
*Movimiento de suelos
*Escurrimiento de aguas
*Cimentación: Excavación de suelos, construcción de zapatas
*Encofrado y hormigonado de pilares, forjados y losas de escaleras
*Impermeabilización y aislamientos
*Instalaciones (Agua potable, electricidad, iluminación, calefacción
saneamiento, gas natural)
*Instalaciones especiales (Ascensores, sistema contra incendio, sistema
de captación de agua)

● Tener un registro la capacidad obrera necesaria, (obreros y capataces) de acuerdo a

los requerimientos de Dirección en lo que respecta a tiempo de duración de
construcción como del tamaño solicitado.
● Controlar a las capataces para que dirijan correctamente a su personal.
● Propone la contratación y despido de personal.

Encargado de Material
Misión y Responsabilidades
● Recepción de materiales: control de cantidad y calidad
● Almacenamiento: el material que entre a la obra debe ser dado de alta en el inventario
de obra y pasara al almacén
● Controlar el consumo de materiales
● Inventario de la obra
● Encargado de útiles y herramientas: Inventario, necesidad y conservación
● Comunicar problemas o inconvenientes imprevistos al Encargado de Obra para
solucionar falta de herramientas, materiales, etc.
● Confeccionar lista de materiales de la obra, procedencia, cantidades necesarias, etc.
● Carpintería, cerrajería, cristalería, pintura, terminaciones en general.
 Capataz
Misión y Responsabilidades
● Dirigir las cuadrillas de obreros
● Se encarga de la puntualidad, orden y “clima” laboral
● Debe cuidar que el rendimiento sea el adecuado
● Propone a la Dirección cambios, controles y modificaciones que se crean
inconvenientes
● Informar diariamente el avance de la construcción y el material utilizado.
Contrataciones y subcontrataciones
Para el cómputo de trabajadores contratados se tiene en cuenta la duración del proyecto
en lo que se refiere a la Ejecución como así también el tamaño y requerimientos
específicos que este necesite.
Se cuenta con una cantidad fija de 100 Obreros, y de acuerdo al tipo de Proyecto que se
esté llevando a cabo se procede a incrementar esta cantidad, los capataces cuentan con
información de mercado acerca de los obreros que considera de confianza y estos son
captados; siendo necesario para este proyecto 150 obreros más.
En la fase de Ejecución se lleva a cabo la subcontratación de maquinaria y en la
terminación de ésta mediante se subcontrata personal idóneo para las distintas
instalaciones especiales que hacen posible a la sustentabilidad del edificio.
En cuanto al reclutamiento, evaluación y selección del personal técnico es el Gerente el
encargado de llevarlo a cabo. El reclutamiento se realiza a través de anuncios en los
principales periódicos y portales de internet. En la selección es el gerente el encargado de
realizar las entrevistas para evaluar las capacidades de la persona a contratar el método
utilizado para la selección de los ingenieros es la entrevista grupal en donde se proponen
distintas situaciones para conocer las capacidades que cada uno tiene. En la contratación
se establecen contratos laborales con los trabajadores siguiendo las normativas exigidas
por ley; estos tendrán una duración de un año, donde al terminar el periodo será evaluado
el desempeño del trabajador y en base a esto se decidirá acerca de su continuidad. En la
Inducción se le informara cual es la misión y visión de la empresa, se le brindara toda la
información necesaria para ocupar el puesto dando también a conocer las políticas,
códigos internos y formas trabajo.

Comunicación dentro del equipo de obra

Puede ser verbal o escrita, pero es fundamental el paso de información entre los
miembros del equipo para un correcto funcionamiento.

● Verbal: Debe darse a lo largo de cada día entre diferentes responsables de manera
rápida y eficaz, siendo válida para problemas de poca entidad.
● Escrita: Se debe dar entre diferentes responsables debiendo reflejar fecha y hora,
sintetizando el problema dejándolo claro de manera que se eviten charlas inútiles. De
este modo, los afectados son conscientes de las responsabilidades que asumen.

La información escrita debe contener:

▪ Lo que se quiere hacer
▪ Hacer lo que se ha escrito
▪ Escribir lo que se ha hecho
▪ Archivar lo que se ha escrito
Los informes deben darse semanalmente redactado por el responsable a cargo y sirve de
recordatorio de problemas que hay que ir solucionando.
Habla de:
● Seguimiento de: Seguridad, calidad y control de costos
● Ritmo de la obra
● Suministro de materiales
● Mano de obra o equipos necesarios, propios y subcontratados
● Maquinaria

El Jefe de obra debe informar a los niveles inferiores de los objetos de la obra y de su
responsabilidad. A su vez debe informar en sentido ascendentes de la marcha de la obra.
Entre los distintos responsables, las notas o informes deben ser: claros, concisos,
concretos, no divagatorios.
Las reuniones de trabajo
● La información adecuada y continua contribuye a mejorar el funcionamiento del equipo
de obra. Es importante conocer los éxitos y fallos que se van produciendo
● Con todas las reuniones se consigue una mayor integración y motivación del personal,
así como un mejor ambiente de trabajo

10. ANALISIS ECONÓMICO FINANCIERO

Para la elaboración del proyecto se tuvieron en cuenta costos iniciales como:

El valor del terreno sobre el que se edificará, lo cual implica una inversión de $11860200
La implantación del obrador $30000
Valor del ascensor $750000
Paneles solares $499590
Para determinar la cantidad de paneles, se consideró que los mismos debían abastecer
un 15% de la energía necesaria en la edificación tomando como referencia el consumo
promedio de energía que tiene un espacio de oficina.
Para la determinación de los costos constructivos se tomaron valores de referencia sobre
la influencia de cada uno de los materiales componentes; como así también de los costos
de mano de obra sobre el total de la misma.
Para la programación de la obra se dividió el proyecto en 4 etapas fundamentales:
Excavación, movimiento de suelo y estructura
Albañilería gruesa
Albañilería fina
Terminaciones y detalles
En las tablas adjuntas se puede observar que la etapa que supone una mayor inversión
tanto en materiales como en mano de obra es la de Albañilería gruesa, siendo los costos
a afrontar en cada etapa:
Excavación, movimiento de suelo y estructura $13523762
Albañilería gruesa $26412834
Albañilería fina $13963162
Terminaciones y detalles $6981581
Además se debe tener en cuenta un adicional de $7469803 correspondiente a ayuda de
gremios, retención para fondo de garantía, etc.
El rango de meses en el cual se debe realizar una mayor inversión es del mes 6 al mes
12.
La venta de las oficinas se realizará de forma indirecta a través de una inmobiliaria la cual
recibirá una comisión del 2% sobre el valor de la venta.
Para la determinación del precio de venta se consideró el costo total de construcción con
los adicionales mencionados anteriormente y se lo prorrateó en la cantidad de espacios a
vender (7).
El valor final de venta por m2 es de $63007.
Adoptamos una TMAR=10%. Afectándola por la inflación sería:
TMAR=10%+20%+10%*20%=32%.
Para calcular las cuotas del sistema francés se adoptó una tasa del 8% para el análisis sin
inflación y luego una tasa del 30% para el análisis con inflación.
Para el flujo de caja sin inflación se consideró una tasa mixta=8%*($financiamiento/$total)
+ 10%($aportados/$total)=9%
Para el análisis considerando la inflación se consideró una tasas mixta=
30%*($financiamiento/$total) + 32%($aportados/$total)=31%
Definimos que se pedirá un 42% al banco, el restante de la inversión será aportado por la
preventa (28%) y capital propio (30%). Se estimó la preventa de 2 oficinas durante la
etapa de construcción, y las restantes se venderán una vez finalizado el edificio.
Los resultados obtenidos son:
Para el proyecto con crédito y sin inflación, un VAN de $ 6 976 928.07, y una TIR del 32%,
(tasa mixta 9%)
Para el proyecto con crédito y con inflación, un VAN de $ 8 417 077.88, y una TIR de
58%, (tasa mixta 31%)
Dichos valores nos indican que el proyecto es rentable.
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (CON INFLACIÓN)

AÑO 1 AÑO 1
Meses 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Crédito $ 39 694 282.43
Ventas
Preventas $ 20 589 721.33 $ 22 363 686.30 $ 48 605 243.79
Costo materiales -$ 1 637 986.28 -$ 1 665 286.05 -$ 1 693 040.82 -$ 1 721 258.16 -$ 1 749 945.80 -$ 3 180 835.82 -$ 3 233 849.76 -$ 3 287 747.25 -$ 3 342 543.04 -$ 3 398 252.09 -$ 3 454 889.62 -$ 3 512 471.12 -$ 33 863 108.27
Costo mano de obra -$ 1 111 845.23 -$ 1 130 375.98 -$ 1 149 215.58 -$ 1 168 369.18 -$ 1 187 842.00 -$ 985 828.05 -$ 1 002 258.52 -$ 1 018 962.83 -$ 1 035 945.54 -$ 1 053 211.30 -$ 1 070 764.82 -$ 1 088 610.90 -$ 14 060 806.20
Costo de inmobiliaria -$ 411 794.43 $ - $ - $ - $ - -$ 447 273.73 $ - $ - $ - $ - $ - $ - -$ 972 104.88
Costos fijos -$ 421 905.56 -$ 428 937.32 -$ 436 086.27 -$ 443 354.38 -$ 450 743.62 -$ 458 256.01 -$ 465 893.61 -$ 473 658.50 -$ 481 552.81 -$ 489 578.69 -$ 497 738.34 -$ 506 033.97 -$ 5 975 842.64
Interes -$ 992 357.06 -$ 981 435.18 -$ 970 240.26 -$ 958 765.47 -$ 947 003.80 -$ 934 948.09 -$ 922 590.99 -$ 909 924.97 -$ 896 942.29 -$ 883 635.04 -$ 869 995.12 -$ 856 014.19 -$ 11 123 852.48
Utilidad antes de imp $ 16 013 832.77 -$ 4 206 034.53 -$ 4 248 582.93 -$ 4 291 747.18 -$ 4 335 535.21 $ 16 356 544.60 -$ 5 624 592.88 -$ 5 690 293.55 -$ 5 756 983.68 -$ 5 824 677.13 -$ 5 893 387.90 -$ 5 963 130.19 -$ 17 390 470.67
impuestos (32%) -$ 5 124 426.49 $ - $ - $ - $ - -$ 5 234 094.27 $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad despues de imp $ 10 889 406.29 -$ 4 206 034.53 -$ 4 248 582.93 -$ 4 291 747.18 -$ 4 335 535.21 $ 11 122 450.33 -$ 5 624 592.88 -$ 5 690 293.55 -$ 5 756 983.68 -$ 5 824 677.13 -$ 5 893 387.90 -$ 5 963 130.19 -$ 17 390 470.67
Inversión -$ 28 353 058.88
Pago capital -$ 436 875.03 -$ 447 796.90 -$ 458 991.82 -$ 470 466.62 -$ 482 228.29 -$ 494 283.99 -$ 506 641.09 -$ 519 307.12 -$ 532 289.80 -$ 545 597.04 -$ 559 236.97 -$ 573 217.89 -$ 6 026 932.56
Flujo de caja $ 11 341 223.55 $ 10 452 531.26 -$ 4 653 831.44 -$ 4 707 574.76 -$ 4 762 213.80 -$ 4 817 763.50 $ 10 628 166.33 -$ 6 131 233.97 -$ 6 209 600.67 -$ 6 289 273.48 -$ 6 370 274.17 -$ 6 452 624.87 -$ 6 536 348.08 -$ 23 417 403.23

AÑO 2 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4

Meses 13 14 15 16 17 18
Crédito
VAN (31%) $ 8 417 077.88
Ventas $ 118 985 636.79 $ 95 188 509.43
Preventas TIR 58%
Costo materiales -$ 3 449 961.04 -$ 3 507 460.39 -$ 3 565 918.06 -$ 3 625 350.03 -$ 2 554 175.70 -$ 2 596 745.30 -$ 21 583 337.52 Monto Financiado 39 694 282
Costo mano de obra -$ 877 621.67 -$ 892 248.70 -$ 907 119.51 -$ 922 238.17 -$ 2 069 205.63 -$ 2 103 692.39 -$ 8 577 091.78
Costo de inmobiliaria -$ 2 379 712.74 -$ 1 903 770.19 Monto aportado 28 353 059
Costos fijos -$ 514 467.87 -$ 523 042.34 -$ 531 759.71 -$ 540 622.37 -$ 549 632.75 -$ 558 793.29 -$ 3 585 505.58 Tasa financiera 30%
Interes -$ 841 683.75 -$ 826 995.04 -$ 811 939.11 -$ 796 506.79 -$ 780 688.66 -$ 764 475.07 -$ 9 045 230.79 -$ 6 249 715.72 -$ 2 490 058.74
Utilidad antes de imp -$ 5 683 734.33 -$ 5 749 746.46 -$ 5 816 736.39 -$ 5 884 717.36 -$ 5 953 702.73 -$ 6 023 706.05 -$ 42 791 165.67 $ 110 356 208.33 $ 90 794 680.50 TMAR sin financ 32%
impuestos (32%) $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - -$ 35 313 986.67 -$ 29 054 297.76 Tasa Mixta 31%
Utilidad despues de imp -$ 5 683 734.33 -$ 5 749 746.46 -$ 5 816 736.39 -$ 5 884 717.36 -$ 5 953 702.73 -$ 6 023 706.05 -$ 42 791 165.67 $ 75 042 221.67 $ 61 740 382.74
Inversión Inflación 20%
Pago capital -$ 587 548.34 -$ 602 237.05 -$ 617 292.97 -$ 632 725.30 -$ 648 543.43 -$ 664 757.02 -$ 8 105 554.25 -$ 10 901 069.32 -$ 14 660 726.30
Flujo de caja -$ 6 271 282.67 -$ 6 351 983.51 -$ 6 434 029.37 -$ 6 517 442.65 -$ 6 602 246.16 -$ 6 688 463.07 -$ 50 896 719.92 $ 64 141 152.35 $ 47 079 656.44
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO (SIN INFLACIÓN)
AÑO 1 AÑO 1
Meses 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Crédito $ 39 694 282.43
Ventas
Preventas $ 20 252 184.91 $ 20 252 184.91 $ 40 504 369.82
Costo materiales -$ 1 611 134.04 -$ 1 611 134.04 -$ 1 611 134.04 -$ 1 611 134.04 -$ 1 611 134.04 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 2 880 512.38 -$ 28 219 256.89
Costo mano de obra -$ 1 093 618.26 -$ 1 093 618.26 -$ 1 093 618.26 -$ 1 093 618.26 -$ 1 093 618.26 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 892 749.60 -$ 11 717 338.50
Costo de inmobiliaria -$ 405 043.70 $ - $ - $ - $ - -$ 405 043.70 $ - $ - $ - $ - $ - $ - -$ 810 087.40
Costos fijos -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 4 979 868.86
Intereses -$ 255 394.25 -$ 250 835.95 -$ 246 248.33 -$ 241 631.20 -$ 236 984.35 -$ 232 307.61 -$ 227 600.78 -$ 222 863.66 -$ 218 096.06 -$ 213 297.79 -$ 208 468.65 -$ 203 608.44 -$ 2 757 337.07
Utilidad antes de imp $ 16 472 005.59 -$ 3 370 577.33 -$ 3 365 989.71 -$ 3 361 372.57 -$ 3 356 725.73 $ 15 426 582.55 -$ 4 415 851.83 -$ 4 411 114.71 -$ 4 406 347.12 -$ 4 401 548.85 -$ 4 396 719.70 -$ 4 391 859.49 -$ 7 979 518.89
impuestos (32%) -$ 5 271 041.79 $ - $ - $ - $ - -$ 4 936 506.42 $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad despues de imp $ 11 200 963.80 -$ 3 370 577.33 -$ 3 365 989.71 -$ 3 361 372.57 -$ 3 356 725.73 $ 10 490 076.13 -$ 4 415 851.83 -$ 4 411 114.71 -$ 4 406 347.12 -$ 4 401 548.85 -$ 4 396 719.70 -$ 4 391 859.49 -$ 7 979 518.89
Inversión -$ 28 353 058.88
Pago capital -$ 708 466.08 -$ 713 024.38 -$ 717 612.00 -$ 722 229.14 -$ 726 875.98 -$ 731 552.72 -$ 736 259.56 -$ 740 996.67 -$ 745 764.27 -$ 750 562.54 -$ 755 391.68 -$ 760 251.90 -$ 8 808 986.92
Flujo de caja $ 11 341 223.55 $ 10 492 497.72 -$ 4 083 601.71 -$ 4 083 601.71 -$ 4 083 601.71 -$ 4 083 601.71 $ 9 758 523.41 -$ 5 152 111.39 -$ 5 152 111.39 -$ 5 152 111.39 -$ 5 152 111.39 -$ 5 152 111.39 -$ 5 152 111.39 -$ 16 788 505.81

AÑO 2 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4

Meses 13 14 15 16 17 18
Crédito
Ventas $ 68 857 428.70 $ 45 904 952.46
Preventas
VAN (9%) $ 6 976 928.07
Costo materiales -$ 2 782 867.89 -$ 2 782 867.89 -$ 2 782 867.89 -$ 2 782 867.89 -$ 1 928 478.63 -$ 1 928 478.63 -$ 14 988 428.83 TIR 32%
Costo mano de obra -$ 707 922.53 -$ 707 922.53 -$ 707 922.53 -$ 707 922.53 -$ 1 562 311.80 -$ 1 562 311.80 -$ 5 956 313.74 Monto Financiado 39 694 282
Costo de inmobiliaria -$ 1 377 148.57 -$ 918 099.05
Costos fijos -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 414 989.07 -$ 2 489 934.43
Monto aportado 28 353 059
Intereses -$ 198 716.95 -$ 193 794.00 -$ 188 839.36 -$ 183 852.86 -$ 178 834.26 -$ 173 783.38 -$ 2 052 618.00 -$ 1 291 521.40 -$ 469 537.06 Tasa financiera 8%
Utilidad antes de imp -$ 4 104 496.45 -$ 4 099 573.50 -$ 4 094 618.86 -$ 4 089 632.36 -$ 4 084 613.76 -$ 4 079 562.88 -$ 25 487 295.00 $ 66 188 758.72 $ 44 517 316.35 TMAR 10%
impuestos (32%) $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ - -$ 21 180 402.79 -$ 14 245 541.23
Tasa Mixta 9%
Utilidad despues de imp -$ 4 104 496.45 -$ 4 099 573.50 -$ 4 094 618.86 -$ 4 089 632.36 -$ 4 084 613.76 -$ 4 079 562.88 -$ 25 487 295.00 $ 45 008 355.93 $ 30 271 775.12
Inversión
Pago capital -$ 765 143.38 -$ 770 066.34 -$ 775 020.97 -$ 780 007.48 -$ 785 026.07 -$ 790 076.95 -$ 9 513 705.99 -$ 10 274 802.59 -$ 11 096 786.93
Flujo de caja -$ 4 869 639.83 -$ 4 869 639.83 -$ 4 869 639.83 -$ 4 869 639.83 -$ 4 869 639.83 -$ 4 869 639.83 -$ 35 001 000.99 $ 34 733 553.34 $ 19 174 988.19
11. CONCLUSIONES

Es importante reconocer el creciente interés de la población con lo que respecta al medio

ambiente, pues es un tema que cada día se posiciona de manera más fuerte en nuestro
día a día. Esta nueva ideología es una oportunidad para el proyecto y nos permite realizar
esta nueva propuesta de construcción y que la misma sea verdaderamente tomada en
cuenta.
Así mismo, el interés por lo propuesto de nuestro mercado meta nos llevó a desarrollar el
proyecto más allá de solo lo sustentable, buscando incorporar diversos elementos que
nos permitan brindar un lugar confortable de trabajo y que represente verdaderamente
una competencia al mercado de oficinas ya existente.
El edificio se encuentra ubicado en la Av. Presidente Perón y Bascary, lugar en el cual
actualmente no existe un espacio de oficinas como el del presente proyecto; por lo que se
considera que la ubicación del mismo es idónea, ya que cuenta con los requisitos
buscados por nuestro mercado meta. Además, es una zona en constante crecimiento, lo
que nos proporciona una proyección a futuro extremadamente alentadora.
Es importante destacar además que la ubicación del proyecto es tal que puede llegarse al
mismo de manera rápida y segura, pues las calles que convergen en el mismo están en
muy buen estado y el flujo de transito es óptimo.
Debido a la demanda y oferta en la zona de estudio se llega a concluir que el proyecto es
idóneo en su planificación, diseño, tipo de emplazamiento y ubicación para ser ejecutado.
El edificio cuenta con excelentes acabados. Su construcción es llevada a cabo mediante
materiales aptos para ser considerado como un edificio sustentable, accediendo a la
certificación LEED. Los sistemas utilizados en el edificio, como lo es el sistema de
captación de agua de lluvia permiten reducir el impacto del mismo y a su vez, como valor
adicional nos permiten obtener una reducción futura en el costo de servicios; lo cual
favorece directamente a quienes adquieran oficinas en el mismo.
El costo del terreno representa un 12% del costo total del proyecto, valor que se
encuentra dentro del rango recomendado para proyectos inmobiliarios, el cual es entre
7% y el 12%. El costo más representativo en cuanto a construcción se da en la albañilería
gruesa.
El valor promedio de venta del metro cuadrado es de $122.413; valor considerablemente
bajo considerando que el costo de realizar un edificio que certifique como sustentable es
mayor al costo de un edificio convencional.
Para la inversión se pedirá un 42% al banco el cual se pagará en cuatro años en cuotas
constantes, financiadas mediante el sistema francés con una tasa de interés anual del
8%, el restante de la inversión será aportado por la preventa (28%) y capital propio (30%).
Los resultados obtenidos son:
Para el proyecto con crédito y sin inflación, un VAN de $ 6 976 928.07, y una TIR del 32%,
(tasa mixta 9%)
Para el proyecto con crédito y con inflación, un VAN de $ 8 417 077.88, y una TIR de
58%, (tasa mixta 31%)
Dichos valores nos indican que el proyecto es rentable.