HIPOTECARIA LA CONSTRUCCIÓN LEASING S.A.

INFORME DE EVALUACIÓN
Febrero 2020

Ene. 2017 Ene. 2020

Políticas y proc. Más que Más que
Fundamentos
La evaluación de Hipotecaria La Construcción El modelo de negocios de Hipotecaria La
crediticios Satisfactorio Satisfactorio
Leasing S.A. en su calidad de originador y Construcción Leasing S.A. consiste en la
Administración Más que Más que originación y administración de leasing
de activos Satisfactorio Satisfactorio administrador de activos es considerada “Más
que Satisfactorio”. habitacional para terceros, principalmente
* Detalle de clasificaciones en Anexo.
compañías de seguros de vida y fondos de
La compañía cuenta con políticas, sistemas y inversión, sobre la base de acuerdos
Resumen Estados Financieros
controles acordes con su negocio y se contractuales con montos de créditos, políticas
En millones de pesos de cada período beneficia del soporte operacional y de gestión crediticias y tasas de interés predefinidos.
otorgado por su matriz, Hipotecaria La
Dic. 17 Dic.18 Sep.19 El proceso de colocación de créditos se
Construcción S.A. Complementariamente, el
Activos totales 18.960 22.601 31.997 riesgo de crédito de su cartera se mitiga por el sustenta en equipos de ejecutivos propios
Deudores Leasing 4.205 6.454 9.521 foco de la entidad en un segmento afecto a especializados en la originación de contratos
Deudores comerciales, neto 6.429 7.821 11.405 subsidios habitacionales y garantías del de leasing que se mantienen en contacto con
Patrimonio 8.959 10.221 12.719 Estado. inmobiliarias e intermediarios identificados
Ingr. oper. total (IOT) 1.593 3.070 3.894 como prioritarios por la compañía, en base al
Provisiones 44 52 11
La evaluación considera en contrapartida que perfil de las viviendas.
la actividad está concentrada en la originación
Gastos operativos (GO) 810 873 425 El flujo de colocaciones se ha concentrado en
y administración de contratos de leasing
Result. antes Impto. (RAI) 738 2.145 3.458 segmentos de viviendas de valor igual o
Fuente: Información financiera elaborada por Feller Rate en base habitacional, a la vez que la capacidad de
a EEFF individuales, a menos que se indique otra cosa. pago de su segmento objetivo es sensible a menor a UF 1.400 y elegibles para subsidio
habitacional.
Calidad de Cartera las condiciones económicas.
Dic.17 Dic.18 Sep.19 La sociedad pertenece a Grupo Financiero Las políticas crediticias de originación de
Pacal S.A., brazo financiero de Empresas Pacal cartera son predefinidas de consenso con los
Contratos adm. totales 2.870 3.566 4.447 clientes y el proceso de análisis de riesgo es
S.A., que posee directamente el 30,8% de las
1 cuota en mora (1) 10,9% 9,0% 8,2% centralizado. Tanto las políticas como los
acciones y el 69,2% restante a través de su filial
2 a 3 cuotas en mora (1) 12,3% 11,4% 10,5% procedimientos se encuentran formalizados.
Hipotecaria La Construcción S.A. (HLC).
Más de 3 cuotas en mora (1) 5,9% 3,9% 4,3%
Fuente: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. (1) Calculado Con más de 40 años de trayectoria en La cartera de leasing administrada por la
en número de operaciones de leasing morosas sobre operaciones compañía se concentra principalmente en la
en cartera. actividades de construcción y desarrollo
inmobiliario, Empresas Pacal S.A. ha Región Metropolitana, aunque dado el mayor
construido más de 40.000 viviendas, énfasis de los subsidios también existen
manteniendo un foco en los segmentos de otorgamientos en regiones. El perfil de crédito
ingresos medios. El grupo está ligado a los promedio se ha mantenido relativamente
empresarios Pablo Castro Letelier, Nelson estable desde 2013 y se ubicó en torno a UF
Murúa Polanco y Carlos Silva Rojas. 597 por contrato en 2018.
Hipotecaria La Construcción S.A. por su parte, La compañía establece provisiones por
con más de 30 años en la industria, está incobrabilidad para la cartera propia y por
clasificada en “BBB/Estables” por Feller Rate. prepagos e incobrabilidad para la cartera
La integración operativa entre Hipotecaria La cedida a terceros, en función de los acuerdos
Construcción S.A. e Hipotecaria La contractuales con cada uno de los clientes.
Construcción Leasing S.A. ha privilegiado una
estructura que se apoya en la experiencia que
posee HLC en la administración de créditos
hipotecarios.

FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION

Fortalezas
 Controlada por Grupo Financiero Pacal S.A. a
través de Hipotecaria La Construcción S.A.,
clasificada en “BBB/Estables” por Feller Rate.
 Riesgo de crédito mitigado por participación en
segmento afecto a subsidios y garantía estatal.
Analista: Carolina Ghiglino F.  Fortalecida estructura interna, con sistemas y
carolina.ghiglino@feller-rate.com controles acordes al negocio.
Riesgos
 Concentración de actividad en financiamiento
hipotecario.
 Segmento de deudores sensible a ciclos
económicos y condiciones de subsidio.

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Políticas y proced. Más que satisfactorio FORTALEZA Se beneficia de la estructura corporativa, marco de
Adm. de activos Más que satisfactorio CORPORATIVA gestión y control de Hipotecaria La Construcción S.A.

Estructura y administración
Estructura de propiedad La entidad opera sobre la base de una estructura con adecuadas prácticas para la
gestión de los riesgos
Septiembre de 2019
GRUPO Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. (HLC Leasing) fue constituida en 2004 como Vive
FINANCIERO
PACAL S.A. Sociedad de Leasing Inmobiliario S.A., con el propósito de financiar viviendas a través de leasing
habitacional, para su posterior securitización y administración (incluye la gestión integral de
cobranza y la recuperación de bienes). Inicialmente como filial del Grupo Paz Corp, la entidad se
30,83% 99,00% 99,00%
benefició de la experiencia y relaciones comerciales de sus propietarios, exhibiendo elevados
HIPOTECARIA LA
HLC LEASING S.A. CONSTRUCCIÓN HLC CAPITAL S.A. niveles de crecimiento en sus primeros años.
S.A.

La compañía pertenece a Grupo Financiero Pacal S.A., brazo financiero de Empresas Pacal S.A.,
69,17% 99,00%
que posee directamente el 30,8% de las acciones y el 69,2% restante a través de su filial
SECURITIZADORA
EF S.A.
Hipotecaria La Construcción S.A. (HLC), clasificada en “BBB/Estables” por Feller Rate. Hipotecaria
La Construcción se constituyó en 1988 al alero de la Cámara Chilena de la Construcción, que
Fuente: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. mantuvo la propiedad de la compañía hasta 2007.
Con más de 40 años de trayectoria en actividades de construcción y desarrollo inmobiliario,
Empresas Pacal S.A. ha construido más de 40.000 viviendas, manteniendo un foco importante
hacia los segmentos de ingresos medios. El grupo está ligado a los empresarios Pablo Castro
Letelier, Nelson Murúa Polanco y Carlos Silva Rojas.
El modelo de negocios de Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. consiste en la originación y
administración de leasing habitacional para terceros, principalmente compañías de seguros de
vida y fondos de inversión, sobre la base de acuerdos contractuales con montos de créditos,
políticas crediticias y tasas de interés predefinidos. El flujo de colocaciones se ha concentrado en
segmentos de viviendas de valor igual o menor a UF 1.400 y elegibles para subsidio habitacional.
Conforme a sus operaciones, la sociedad reconoce como ingresos la utilidad posterior a un
proceso de venta-endoso de contratos de leasing a inversionistas. También se reconocen ingresos
sobre la cartera administrada y se cobra una comisión mensual por la administración de los
créditos. A diciembre de 2018, la utilidad antes de impuestos alcanzó a $2.145 millones, mientras
que a septiembre de 2019 ésta era de $3.458 millones (acumulada).
El proceso de colocación de créditos se sustenta en equipos de ejecutivos propios especializados
en la originación de contratos de leasing que se mantienen en contacto con inmobiliarias e
intermediarios identificados como prioritarios por la compañía, en base al perfil de las viviendas.
Cabe señalar que, si bien el grupo propietario tiene una presencia relevante en el negocio, las
operaciones referidas de inmobiliarias relacionadas son poco significativas dentro del volumen
originado.
La propuesta de valor de la compañía incluye la oferta a los inversionistas de la opción de cubrir
temporalmente los atrasos en el pago de las cuotas de los clientes, así como la garantía sobre las
pérdidas ocasionadas con motivo de los pagos anticipados realizados por los mismos. Por último,
el riesgo de reemplazo de créditos deteriorados disminuye gracias a la garantía estatal de remate,
que beneficia la calidad crediticia de los activos.
La agilidad en el proceso de curse de operaciones resulta relevante para el éxito de la estrategia,
por lo que la entidad ha estado trabajando en mejoras operacionales, sistematizando el proceso
de originación y digitalización de información de deudores. Para los próximos periodos, las metas
se concentran en proyectos de business intelligence, que beneficien la eficiencia y apoyan el
avance de la actividad.
Si bien la actividad económica del país es un factor relevante para el negocio, una parte relevante
de los créditos que intermedia la sociedad poseen garantía estatal sobre el 100% de la pérdida en
caso de incumplimiento, de acuerdo con lo establecido en los diferentes decretos supremos
definidos por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). De esta forma, se garantiza la
recuperación en última instancia para HLC Leasing, disminuyendo el riesgo de intermediación.
Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. está inscrita en el Registro de Entidades Informantes de
la Comisión para el Mercado Financiero.
Para más información sobre la clasificación de Hipotecaria La Construcción S.A. visitar
www.feller-rate.cl.

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Políticas y proced. Más que satisfactorio Estructura y procedimientos de operaciones y

Adm. de activos Más que satisfactorio ADMINISTRACIÓN DE
cobranza adecuados, sustentados en una amplia
ACTIVOS
trayectoria de la compañía y de su matriz.

Estructura Área Operaciones Administración directa de activos

OPERACIONES
Compañía e Hipotecaria La Construcción S.A. evaluadas por Feller Rate como
“Más que Satisfactorio” en la categoría de administrador de activos
HLC Leasing opera altamente integrada con Hipotecaria La Construcción S.A. De esta forma,
SERVICIO
CLIENTE CARTERA OPERACIONES
todas las funciones ejecutivas y de apoyo son provistas por ésta última, mientras que todos los
directores de la compañía de leasing son, a su vez, directores de la matriz.
Por tratarse de una sociedad anónima cerrada, no se le aplican las normas sobre directores
APROBACIÓN
independientes que establece la Ley N°18.046. Sin embargo, el controlador buscó directores que,
por su perfil profesional, trayectoria, reputación e independencia, dieran las garantías necesarias y
ESCRITURACIÓN suficientes a los inversionistas institucionales que conforman la cartera de clientes de endoso de
operaciones.
FORMALIZACIÓN El directorio es el que imparte las directrices estratégicas de HLC Leasing y se reúne con una
periodicidad mensual. Cada director tiene a cargo un comité relevante dentro del funcionamiento
Fuente: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. de la entidad, lo que beneficia el gobierno corporativo de la institución. Éstos son el comité de
activos y pasivos, de auditoría, de operaciones, comercial, legal y cobranzas, en los cuales también
participa la administración. Por su parte, el gerente general es el encargado de implementar las
políticas y directrices.
La administración de la empresa genera mensualmente un informe de control de gestión en base
a indicadores de desempeño en las áreas comercial, riesgo de crédito, operaciones, cobranza,
administración de cartera y tesorería y finanzas, de manera que los responsables de área puedan
efectuar las gestiones para mitigar los riesgos de las diversas actividades.
Actualmente, HLC cuenta con un área de auditoría, a cargo de un gerente contralor, el que, por
mejores prácticas de gobierno corporativo, depende del directorio. Las funciones se concentran
en la elaboración de las matrices de riesgos y auditorías a los procesos.
La dotación de HLC Leasing alcanzaba a 7 personas a septiembre de 2019, contando con el
apoyo directo de la gerencia de operaciones de Hipotecaria La Construcción en las funciones de
servicio al cliente, seguimiento de cartera, aprobación, escrituración y formalización. Los servicios
legales de tasación, recaudación, cobranza judicial, custodia y data center son subcontratados con
terceros.
El soporte operativo y tecnológico de las funciones de originación y administración es
proporcionado por SONDA y ASICOM. La primera, a partir de 2011, provee de hosting, soporte y
actualización. Entre sus funciones están los reportes asociados a la gestión contable (ERP) y la
seguridad en las bases de datos, lo que ayuda a facilitar el control de la gestión al interior de la
entidad.
ASICOM es una empresa orientada en el desarrollo de soluciones en tecnologías de información
dirigidas a la gestión y control, fundamentalmente, en el manejo de carteras hipotecarias con
importante participación en el segmento bancario. Los servicios prestados incluyen el “workflow”
completo de seguimiento de las operaciones, comercial y escrituración, además de actualizar las
bases de datos en forma diaria con la información de pagos y liquidaciones de pago. A través de
plataformas, se puede acceder a informes de gestión y seguimiento de cartera en línea. Las
políticas de seguridad y de respaldos están formalizadas y se realizan pruebas periódicas de los
planes de contingencia.
La cobranza prejudicial se realiza en una primera fase, a contar del quinto día de mora, a través de
empresas externas. La operación es retomada por la entidad a través de un call center cuando el
deudor tenga tres cuotas vencidas. También, dispone de distintos reportes en línea para una
evaluación activa de las gestiones de recupero, lo que redunda en un mejor seguimiento de los
deudores y respuestas rápidas que deberían ayudar a corregir las acciones de cobranza que no
den resultados.
El proceso de cobranza judicial comienza a partir del día 90 de mora y es llevado por estudios de
abogados externos con experiencia en la materia. La cobranza judicial es monitoreada
directamente por Hipotecaria La Construcción, a través de su sistema de cobranza. Ello, hasta la

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Políticas y proced. Más que satisfactorio recuperación regular del servicio de la deuda o la liquidación o término del contrato.
Adm. de activos Más que satisfactorio Adicionalmente, la compañía ha montado una unidad especial dedicada a la venta y/o
recolocación de viviendas recuperadas, con la cual ha tenido éxito financiando las actividades de
Hipotecaria La Construcción Leasing S.A.
Cabe indicar, que los riesgos de los créditos asociados a cesantía, fallecimiento y daños a la
propiedad están cubiertos por diversos contratos de seguros.
Evolución Morosidad (1)
35% 100%
Políticas y procedimientos
30%
80% Políticas y procedimientos de la compañía bien formalizados
25%
Las políticas crediticias de originación de cartera son predefinidas de consenso con cada uno de
20% 60%
los inversionistas (como compañías de seguros de vida y fondos de inversión). En este contexto,
15% los contratos se generan para ser cedidos en forma directa a los inversionistas una vez que se
40%
perfeccionan, sobre la base de parámetros de selección definidos y tasas de descuento
10% conocidas.
20%
5% El proceso de análisis de riesgo es centralizado. El área operacional valida la información y
0% 0% documentos recolectados en el área comercial, los que posteriormente son analizados por el área
de crédito. El curse de las operaciones cuenta con un proceso formal, con etapas y tiempos
dic-17

dic-18
jun-17

ma r-18

jun-18

ma r-19

jun-19
sept-17

sept-18

sept-19

establecidos. En el último período, el foco ha estado en la sistematización y digitalización de los

procesos para efectos de operar con una mayor agilidad y seguridad.
Al Día (eje. der) 6 omás cuotas en mora
5 cuotas en mora 4 cuotas en mora La recaudación de dividendos se realiza a través de Penta AMH, quien administra la recaudación
3 cuotas en mora 2 cuotas en mora de los distintos canales bajo las modalidades de pago por caja, online o con cargo automático a
1 cuota en mora
cuenta corriente (PAC), para luego entregarla a HLC. En los caexsos morosos se trabaja con las
Fuente: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A. (1) Número de empresas de cobranza como Mastercob, Gesticom y Cobratel. Estas entidades cuentan con
operaciones en mora sobre cartera total vigente.
experiencia en el manejo de grandes volúmenes de pago y otorgan una extensa cobertura
geográfica.
Detalle Morosidad
(% de créditos sobre cartera total)
Desempeño histórico
Dic. 17 Dic.18 Sep.19

1 cuota en mora 10,9% 9,0% 8,1% El comportamiento crediticio de la cartera administrada se considera adecuado,
2 cuotas en mora 7,8% 6,5% 5,5% acorde con el segmento de negocios
3 cuotas en mora 4,5% 4,9% 4,8%
La cartera de leasing administrada por la compañía se concentra principalmente en la Región
4 cuotas en mora 0,6% 0,8% 0,8%
Metropolitana, aunque dado el mayor énfasis de los subsidios, se financian operaciones en todo el
5 cuotas en mora 0,3% 0,2% 0,3%
país, atendiendo a los clientes a través de la propia plataforma comercial y del canal de agencias.
6 o más cuotas en mora 5,0% 2,9% 2,7% El perfil de crédito promedio se ha mantenido relativamente estable desde 2013 y se ubicó en
Fuente: Hipotecaria La Construcción Leasing S.A.
torno a UF 597 por contrato en 2018.
La compañía establece provisiones por incobrabilidad para la cartera propia y por prepagos e
incobrabilidad para la cartera cedida a terceros, en función de los acuerdos contractuales con los
inversionistas. Las provisiones por incobrabilidad se constituyen conforme a la normativa
aplicable.
La morosidad de la cartera presentó una tendencia a la baja al considerar cifras hasta el cierre del
primer semestre de 2019. Específicamente, a septiembre de 2019, un 77,8% de la cartera se
encontraba al día, mientras que la mora mayor a 6 cuotas era de 2,7% (5,0% en 2017). La cartera
propia tiene una tendencia similar, la cartera al día llegó a un 80,5% a junio de 2019 (48,9% en
2017) y la mayor a 6 cuotas a 10,3% (33,3% en 2017).
Conforme a lo indicado por la administración, en los últimos meses de 2019 la cartera de leasing
mantiene un sano comportamiento, no observándose deterioros materiales en el portafolio.

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 ANEXOS
HIPOTECARIA LA CONSTRUCCIÓN LEASING S.A.
INFORME DE EVALUACIÓN – Febrero 2020

30-Nov-10 30-Nov-11 30-Nov-2012 29-Nov-13 28-Nov-14 24-Ene-17 20-Ene-19

Políticas y proc. crediticios Satisfactorio Satisfactorio Satisfactorio Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio

Administración de activos Satisfactorio Satisfactorio Satisfactorio Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio Más que Satisfactorio

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al
emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora
la verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la
información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la
solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

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