Embargo Inmobiliario Abreviado Ley 189-11 (Art.

149 al 171)

La Ley 189-11 sobre el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la

Repú blica Dominicana, surge con la finalidad de impulsar el crecimiento de mú ltiples
sectores del país, especialmente el sector construcció n, econó mico y financiero,
incorporando al ordenamiento jurídico dominicano la figura del fideicomiso, así como
otros nuevos instrumentos de valores.
Con la promulgació n de esta ley, el Estado dominicano sienta las bases para incentivar
proyectos habitacionales de bajo costos mediante la participació n del sector privado y la
utilizació n de los fondos de pensiones creados por la Ley de Seguridad Social, al tiempo
que fomenta el ahorro en la població n para la obtenció n de su primera vivienda, en aras
de proveer a miles de familias el acceso a una vivienda digna y así aportar soluciones a
uno de los problemas sociales de mayor relevancia que afecta a la sociedad dominicana,
el déficit habitacional.
De la mano con estas innovaciones, a fin de reducir los riesgos y garantizar los créditos
otorgados por las instituciones de intermediació n financiera, la ley consagra en sus
artículos del 149 al 171 un procedimiento especial de ejecució n inmobiliaria para
acreedores hipotecarios.
A pesar de que la ley 189-11, en el artículo 149, establece que respecto a este tipo de
ejecució n inmobiliaria “podrá n optar cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, […]
sin importar el tipo de la acreencia garantizada”, el referido embargo abreviado ha
generado mucha controversia en el á mbito jurídico, específicamente sobre la cuestió n
de si exclusivamente pueden beneficiarse de este procedimiento expedito y sumario, los
acreedores cuyos créditos provengan de una fiducia, o si, por el contrario, puede ser
utilizado por todo acreedor hipotecario sin importar la naturaleza del crédito que
origine la ejecució n inmobiliaria.
A propó sito de la referida polémica en cuanto a la aplicació n de esta ley, es menester
destacar que la postura formalista es la que sostiene la tesis de que se trata de una ley
especial que beneficia a un sector específico y, por ende, los artículos que consagran la
ejecució n inmobiliaria deben ser interpretados en armonía con el objetivo principal del
legislador, que es incentivar el mercado hipotecario de viviendas econó micas a través
del fideicomiso. Por lo que, todo crédito cuya génesis no sea el negocio de la fiducia, no
está amparado por el procedimiento abreviado consagrado en esta ley.

Al respecto, la Tercera Sala de la Cá mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera

Instancia del Distrito Judicial de Santiago, con motivo de una demanda incidental en
nulidad de embargo inmobiliario, ha juzgado que una entidad financiera puede utilizar
este procedimiento de embargo abreviado, siempre y cuando “sea autorizada por la
Superintendencia de Bancos para realizar este tipo de contratos; el contrato debe ser
realizado al amparo de la referida ley y el objeto del contrato debe ser para la
adquisició n de viviendas de bajo costo, con fondos destinados a esos fines, de
conformidad con el espíritu de la ley, pues en caso contrario, dicha entidad financiera
deberá llevar su procedimiento de embargo inmobiliario al amparo de la Ley 6186
sobre Fomento Agrícola, de fecha 12 de febrero del añ o 1963 …”.1.-

Contrario a lo expuesto, se encuentra la posició n extensiva, segú n la cual el referido

procedimiento de embargo abreviado es aplicable a la ejecució n de cualquier hipoteca
convencional, indistintamente del crédito que origine la misma, toda vez que, el espíritu
legislativo de la referida normativa legal es, precisamente, crear herramientas que
faciliten el desarrollo del mercado hipotecario, así como también, simplificar los
procedimientos de ejecució n inmobiliaria. Por consiguiente, todo lo que contribuya a la
dinamizació n del mercado hipotecario y de valores se encuentra dentro del á mbito de
aplicació n de dicha ley, sin importar que verse sobre un fideicomiso o no.
En vista del debate y de la confusió n que han creado los artículos sobre el
procedimiento de ejecució n abreviado, la Suprema Corte de Justicia, como era de
esperarse, con miras a solucionar, de una vez y por todas, la ambigü edad en la redacció n
de los artículos del 149 al 172 de la ley, se pronunció al respecto concluyendo que “… el
procedimiento especial de ejecució n inmobiliaria puede ser utilizado por todo acreedor
que haya constituido una hipoteca convencional, indistintamente del tipo o naturaleza
de la acreencia garantizada, y ha de ser aplicado en todos los embargos inmobiliarios
que se instrumenten a causa de la ejecució n de una hipoteca convencional”.2.-
Si bien es cierto que la anterior motivació n fue muy genérica, pues la Suprema Corte de
Justicia apenas transcribió los artículos 149 y 150, y se basó , como sostiene la Primera
Sala, en el mandato expreso de los citados artículos de la normativa legal, no menos
cierto es que saludamos dicha decisió n por desvelar el sentido exacto y cabal de esta
norma jurídica, primordialmente por proveer al ordenamiento jurídico dominicano de
la solució n má s justa y adecuada a la realidad social, preservando incalculables
derechos y garantías que consolidan nuestro Estado Democrá tico.

1.- Sentencia Civil nú m. 367-2018- SINC-00017, de fecha 16 de marzo de 2018, emitida

por la Tercera Sala de la Cá mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del
Distrito Judicial de Santiago. Pá g. Nú m. 15.
2.- Sentencia nú mero 1226, de fecha 28 de junio de 2017, emitida por la Primera Sala de
la Suprema Corte de Justicia. http://poderjudicial.gob.do/Reportepdf/reporte2011-
5038.pdf