Modelo de Informe de Tasacion

TASACIÓN N° 035/19
TASACIÓN DE INMUEBLE
TASACIÓN N° 035-2019/CONSTRUNI
RESUMEN TASACIÓN COMERCIAL
PROPIETARIO : XXXXXXXXXXX
SOLICITANTE : XXXXXXXXXXX
UBICACIÓN : Asentamiento humano Urbanización Perú, manzana 57, lote

9A, Sector II, Zona 2º Zona, Distrito de San Martin de Porras,
Provincia y departamento de Lima.
FECHA DE TASACION : 20/08/2019
ÁREA DE TERRENO : 60.00 m2
VALOR COMERCIAL : US$ 72,000.00 (S/. 243,360.00)
VALOR DE REALIZACIÓN DE MERCADO: US$ 57,600.00 (S/. 194,688.00)
TIPO DE CAMBIO : S/. 3.38 / US$ Dólar
PERITO VALUADOR : ING. XXXXXXXXXXX
Av. Eduardo Habich 179 – Of. 2B, Urb. Ingeniería - SMP - Lima 03 – Perú
Oficina: 01-7762281 / www.construni.com
Página 1
TASACIÓN N° 035-2019/CONSTRUNI
INFORME DE VALUACIÓN DE UN INMUEBLE,
A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 GENERALIDADES. -
El objeto de la Valuación es determinar el Valor Comercial que tiene este inmueble en
el mercado para una posible operación de Compra – Venta.
Se contó con la autorización para efectuar la inspección ocular, así como con la documentación
mínima necesaria.
1.2 PROPIETARIO. -
XXXXXXXXXXX
1.3 SOLICITANTE. -
XXXXXXXXXXX
1.4 METODOLOGÍA. -
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones, aprobado mediante R.M. N° 172-2016-VIVIENDA; el método aplicado es el
Método Directo (Comparación, Costos), mediante el cual se obtienen muestras del
mercado, de similares características y/u homologadas, tal como se establece en el Artículo
24 del Título II.
1.5 FECHA A LAS CUALES ESTA REFERIDA LA TASACIÓN. -

Fecha de inspección ocular : 20/08/2019
1.6 UBICACIÓN. -
Asentamiento humano Urbanización Perú, manzana 57, lote 9A, Sector II, Zona 2º
Zona, Distrito de San Martin de Porras, Provincia y departamento de Lima.
Página 2
1.7 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Por el Frente : Con la calle Villa Rica, con 5.00 ml.
Por la derecha : Con propiedad de terceros, con 12.00 ml.
Por la izquierda : Con propiedad de terceros, con 12.00 ml.
Por el fondo : Con propiedad de terceros, con 5.00 ml.
1.8 ÁREA DE TERRENO. -

El inmueble posee un área de terreno de 60.00 m² (sesenta metros cuadrados).
1.9 ÁREAS TECHADAS. -

Primer Piso
Vivienda : 55.58 m2
Segundo Piso
Vivienda : 58.08 m2
ÁREA TOTAL: 113.66 m2
1.10 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN. -

Se trata de una edificación de 2 Pisos para vivienda:
Primer Piso: Sala, comedor, escalera al segundo piso, cocina, baño, patio, pasadizo
común.
Segundo Piso: Llega escalera del primer piso, dormitorio con baño, estar tv,
dormitorio simple y dormitorio con baño.
1.11 EDIFICACIÓN. -
La edificación tiene las siguientes características:
DEL PRIMER PISO VIVIENDA
Cimentación : Cimientos y sobrecimientos de concreto ciclópeo y
zapatas armadas.
Estructura : Columnas y vigas de concreto armado
Muros : De ladrillo KK.
Techos : De losa aligerada
Página 3
Pisos : Cerámico nacional

Revestimientos : Tarrajeo y pintura.
Puertas y ventanas : Puertas de madera y metálicas. Ventanas de fierro y
vidrio simple.
Cerrajería : Nacional.
Baños : Aparatos sanitarios de color.
Instalaciones Sanitarias : Empotradas.
Instalaciones Eléctricas : Empotradas.
DEL SEGUNDO PISO VIVIENDAS:

Estructura : Columnas y vigas de concreto armado
Muros : De ladrillo KK.
Techos : De losa aligerada
Pisos : Cerámico nacional y piso pulido
Revestimientos : Tarrajeo y pintura.
Puertas y ventanas : Puertas de madera. Ventanas de fierro y vidrio simple.
Cerrajería : Nacional.
Baños : Aparatos sanitarios de color.
Instalaciones Sanitarias : Empotradas.
Instalaciones Eléctricas : Empotradas.
1.12 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN. -

La edificación en el primer y segundo nivel tiene una antigüedad de 25 años y se encuentra en
buen estado de conservación.
1.13 DEPRECIACIÓN. -
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, según la tabla Nº1,
le corresponde 20% de depreciación siendo el factor de ajuste en el valor unitario de
edificación de 0.80.
Página 4
1.14 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO. -

Zonificación : Residencial de densidad media (RDM).
Uso Actual : vivienda
Entorno : viviendas
1.15 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS. -

El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras completas de infraestructura urbana,
tales como; Redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público y domiciliario.
1.16 OBSERVACIONES DEL ENTORNO. -

En la zona se encuentra mayormente viviendas.
1.17 DOCUMENTOS FUENTE. –

Copia literal del inmueble
Formato P. U. y H. R. del Auto-valúo año 2019.
1.18 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA AL 20 DE

AGOSTO DEL 2019
DISTANCIA
Nº VALOR VALOR
APROXIMADA
DE UBICACIÓN TOTAL UNITARIO REFERENCIA
AL INMUEBLE
REF. US$ CALCULADO
(mts)
US$/m2
Terreno en Calle Los Pinos, Mz I,
962.00
1 lote 22 Coop. Covisem – S.M.P. Zona similar 180,000.00 Página Urbania
(Terreno)
A.T.: 187.00 m2.
Terreno, Urb. San Remo, etapa 2–
945.00
2 S.M.P. Zona similar 190,000.00 Página Urbania
(Terreno)
, A.T.: 201.00 m2.
Terreno, Urb. Señor de Condevilla,
812.50 Teléfono:
3 etapa 1, sector 5-6, Mz J – S.M.P. Zona similar 130,000.00
(Terreno) xxxxxxxxx
A.T.: 160.00 m2.
Página 5
II. VALUACIÓN
2.1 ESTUDIO DE MERCADO. -

Se ha realizado una visita de inspección al inmueble y a la vez al entorno del predio a
fin de determinar el valor que tienen en el mercado los terrenos de características
similares La evaluación de precios considerando su ubicación, zonificación,
equipamiento urbano, tamaño del lote, forma del lote, realidad inmobiliaria y entorno
económico nos permite determinar razonablemente un valor comercial promedio para
los terrenos industriales del Distrito de San Martin de Porres, de US$ 900.00 /m2.
2.2 VALOR DE TERRENO (VT). -
De acuerdo al estudio de mercado de los terrenos en esa zona y en función de la oferta y demanda,
el valor del terreno es de US$ 900.00/m2.
VT = US$ 900.00 / m2 x 60.00 m2
VT = US$ 54,000.00
2.3 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE). –

CUADRO DE PRECIOS UNITARIOS:
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados
se estima el valor unitario de la edificación.
VE. Para la edificación de 02 Pisos
Edificación
ITEM PARTIDAS
CATEG. (S/ / M2)
1 Muros y columnas C 225.36
2 Techos C 166.24
3 Pisos F 43.35
4 Puertas y ventanas F 52.82
5 Revestimientos F 62.13
6 Baños C 52.86
7 Instalaciones eléctricas y sanitarias E 62.25
Sub total S/ /m2 665.01
Tipo de cambio S/ /US$ 3.38
Total costo unitario de edificación: US$/m2 196.75
POR REDONDEO US$/m2 197
Página 6
Valor de la Edificación (VE):

VE = VUOE x AT x Dep.
Donde: VUOE = Valor unitario obra edificación (US$/m2).
AT = Área Techada (m2).
Dep. = Factor de depreciación.
Descripción AT VUUOE VESD Dep VE

(m2) (US$/m2) (US$) (US$)
PRIMER PISO 55.58 197 10,949.26 0.80 8,759.41
SEGUNDO PISO 58.08 197 11,441.76 0.80 9,153.41
TOTAL 113.66 22,391.02 17,912.82
VE = US$ 17,912.82
2.4 VALOR DE REPOSICIÓN DEL PREDIO (VRP).-

El Valor de Reposición del Predio (VRP), será igual a la sumatoria del Valor del Terreno
(VT) y el Valor de la Edificación (VE).
VRP = VT + VE
VRP = US$ 54,000.00 + US$ 17,912.82
VRP = US$ 71,912.82
2.5 VALOR COMERCIAL (VC) :
El perito que suscribe estima que el Valor de Reposición refleja adecuadamente el valor
comercial del inmueble, por lo tanto:
VC = US$ 71,912.82
VC = US$ 72,000.00 (Por redondeo)
SON: SETENTA Y DOS MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.
Página 7
2.6 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE. -

VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se

esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación
como está, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
 Gastos de Publicidad 2.00%

 Gastos de Tasación para realización 0.20%
 Comisiones de ventas 5.00%
 Mantenimiento 2.00%
 Para realizar el inmueble en un plazo de 60 días, consideramos un ajuste de 10.80%
Total, de deducciones 20.00%
Por lo tanto:
VRM = VC x 0.80
VRM = US$ 72,000.00 x 0.80
VRM = US$ 57,600.00
SON: CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CON 00/100 DÓLARES

AMERICANOS.
Página 8
ANEXO – FOTOS
PLANO DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE.
INGRESO PRINCIPAL A LA VIVIENDA
Página 9
cocina (1er piso)
Sala comedor (1er piso)
Página 10
Medio baño (1er piso)
pasadizo (1er piso)
Página 11
dormitorio (2do piso)
bañó (2do piso)
Página 12
Escalera al 2do piso
Página 13

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TASACIÓN N° 035/19

RESUMEN TASACIÓN COMERCIAL

UBICACIÓN : Asentamiento humano Urbanización Perú, manzana 57, lote

FECHA DE TASACION : 20/08/2019

ÁREA DE TERRENO : 60.00 m2

VALOR COMERCIAL : US$ 72,000.00 (S/. 243,360.00)

VALOR DE REALIZACIÓN DE MERCADO: US$ 57,600.00 (S/. 194,688.00)

TIPO DE CAMBIO : S/. 3.38 / US$ Dólar

PERITO VALUADOR : ING. XXXXXXXXXXX

1.5 FECHA A LAS CUALES ESTA REFERIDA LA TASACIÓN. -

1.7 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

1.8 ÁREA DE TERRENO. -

1.9 ÁREAS TECHADAS. -

1.10 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN. -

Pisos : Cerámico nacional

DEL SEGUNDO PISO VIVIENDAS:

1.12 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN. -

1.14 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO. -

1.15 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS. -

1.16 OBSERVACIONES DEL ENTORNO. -

1.17 DOCUMENTOS FUENTE. –

1.18 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA AL 20 DE

2.1 ESTUDIO DE MERCADO. -

2.2 VALOR DE TERRENO (VT). -

VT = US$ 900.00 / m2 x 60.00 m2

2.3 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE). –

Valor de la Edificación (VE):

Descripción AT VUUOE VESD Dep VE

2.4 VALOR DE REPOSICIÓN DEL PREDIO (VRP).-

VRP = US$ 54,000.00 + US$ 17,912.82

VRP = US$ 71,912.82

2.5 VALOR COMERCIAL (VC) :

VC = US$ 72,000.00 (Por redondeo)

SON: SETENTA Y DOS MIL Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

2.6 VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE. -

El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se

 Gastos de Publicidad 2.00%

VRM = US$ 72,000.00 x 0.80

VRM = US$ 57,600.00

SON: CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CON 00/100 DÓLARES

PLANO DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE.

INGRESO PRINCIPAL A LA VIVIENDA

cocina (1er piso)

Sala comedor (1er piso)

Medio baño (1er piso)

pasadizo (1er piso)

dormitorio (2do piso)

bañó (2do piso)

Escalera al 2do piso

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